BREVE PREFÁCIO 7

ÍNDICE

BREVE PREFÁCIO 7

I

FORMA DO CONTRATO-PROMESSA

I – FORMA DO CONTRATO-PROMESSA 11

§1	HISTÓRIA LEGISLATIVA	11
	1. O contrato-promessa de compra e venda no Código de Seabra	11
	2. O contrato-promessa no Código Civil de 1966 3. Do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho, ao Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro	13 13
§2	DO REGIME JURÍDICO EM GERAL	15
	4. Noção	15
	5. Função preparatória e de segurança	17
	6. Eficácia real da promessa	17
	7. Transmissibilidade dos direitos e obrigações das partes 8. (cont.): Cessão da posição contratual e cessão de créditos. A questão da forma	20 21
	9. Distinção de outras figuras	23
	10. Princípio da correspondência	25
§3	DA FORMA EM ESPECIAL: O N.º 2 DO ARTIGO 410.º 11. Validade do contrato-promessa unilateral ou bilateral constante de documento assinado pelo promitente ou pelos promitentes	29 29

12. Promessa unilateral com contraprestação: I) A chamada

indemnização de imobilização ou preço de opção 30

13. (Cont.): II) Rejeição da terminologia «preço de opção» 31

14. (Cont.): III) Preferência pela terminologia preço de imobilização

ou preço da promessa 33

15. (Cont.): IV) Distinção entre preço de imobilização, cláusula penal, multa penitencial e sinal 35

16. (Cont.): V) O problema da sua validade formal, se subscrita apenas

pela parte que promete contratar 37

17. Contrato-promessa bilateral assinado só por uma das partes:

I) Posição do problema em sede de redução do negócio jurídico

(art. 292.º) 43

18. (Cont.): II) A presunção legal de redução e a inversão do

«onus probandi» 44

19. (Cont.): III) A sinalagmaticidade da promessa não afasta

a presunção legal de redução, incumbindo à parte interessada

a alegação da nulidade total 47

20. (Cont.): A falta de interesses legítimos na arguição da nulidade 48

21. (Cont.): IV) O Assento de 29 de Novembro de 1989 51

22. (Cont.): V) Inconstitucionalidade do Assento. Acórdão

do Supremo Tribunal de justiça, de 25 de Março de 1993 53

§4 DA FORMA EM ESPECIAL: O N.º 3 DO ARTIGO 410.º 57

23. A substituição da expressão «prédio urbano» por «edifício» 57

24. A substituição de «assinaturas dos outorgantes» por «assinatura

do promitente ou promitentes» 58

25. A invalidade correspondente à omissão das formalidades 60

26. Rejeição da tese da nulidade invocável por terceiros

e de conhecimento oficioso 61

27. (cont.): 1) O argumento da «ratio legis» 63

28. (cont.): 1) O argumento da ordem pública de protecção ou ordem pública social 64

29. Características da invalidade: ininvocabilidade por terceiros

e não conhecimento oficioso pelo tribunal 65

30. Invalidade mista, nulidade atípica ou anulabilidade atípica?

Propensão para a nulidade atípica, irrenunciável e sanável 67

31. O interesse público de combate à construção clandestina

no Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho 72

31.1. Negócio translativo da propriedade de imóvel sem licença

de utilização: nulidade típica 72

31.2. Negócio translativo da propriedade de imóvel sem ficha técnica de habitação: nulidade atípica, irrenunciável

e sanável 74

32. Assentos de 28 de Junho de 1994 e de 1 de Fevereiro de 1995 76

33. Promessas relativas à celebração de contrato oneroso

de modificação ou extinção de direito real 77

II

SINAL E EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO-PROMESSA

II – SINAL E EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO-PROMESSA 83

34. Antecipação do cumprimento e sinal: sinal confirmatório

e sinal penitencial 83

§1 ARTIGO 442.º 87

35. O art. 442.º disciplina o sinal para todos os contratos e não

apenas para o contrato-promessa 87

36. A) O sinal em caso de cumprimento (art. 442.º, n.º 1) 88

37. B) O sinal em caso de incumprimento imputável a um dos

contraentes (art. 442.º, n.º 2) 89

38. A restituição do sinal (em singelo ou no dobro) como dívida

pecuniária 89

39. Carácter geral da 2.ª parte do n.º 2 do art. 442.º 91

40. Determinação do valor da coisa ou do direito à data

do incumprimento da promessa 92

41. O pedido do valor da coisa e a condenação no dobro do sinal

(art. 609.º do C.P.C.) se não provada a tradição 96

42. A supérflua e inadequada referência à execução específica na

1.ª parte do n.º 3 do art. 442.º 97

43. Inaplicabilidade do regime do sinal à mora 100

44. A inaplicabilidade do regime do sinal à mora na doutrina

e na jurisprudência 105

45. Sentido a atribuir à 2.ª parte do n.º 3 do art. 442.º 123

46. (cont.): As hipóteses de declaração antecipada de não cumprir,

de termo essencial e de cláusula resolutiva expressa 128

47. C) O sinal em caso de incumprimento imputável a ambos

os contraentes 134

48. D) O sinal em caso de incumprimento não imputável a qualquer

dos contraentes 136

49. Função do sinal: determinação prévia da indemnização e função coercitiva 137

§2 ARTIGO 830.º 139

50. A mora ou simples atraso no cumprimento como pressuposto

da execução específica 139

51. A presunção de sinal penitencial e de multa penitencial no n.º 2

do art. 830.º. Apreciação crítica 141

52. Irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica nas promessas a que se refere o n.º 3 do art. 410.º 144

53. Impossibilidade de execução específica 146

54. (Cont.): A hipótese de falência ou insolvência 147

54.1. No anterior Código dos Processos Especiais

de Recuperação da Empresa e da Falência 147

54.2. No novo Código da Insolvência e da Recuperação

de Empresas 148

55. Registo da acção de execução específica e dupla alienação

imobiliária 150

56. Execução específica e depósito do preço 155

57. Cúmulo da execução específica com a redução do preço ou a eliminação dos defeitos da coisa 157

58. Execução específica e embargos de terceiro 160

§3 DIREITO DE RETENÇÃO 165

59. Art. 755.º, n.º 1, al. f ), do Código Civil e acórdão uniformizador

de jurisprudência do STJ n.º 4/2014 165

60. Âmbito e requisitos de aplicação do direito de retenção 174

61. (Cont.) Na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre fracção autónoma de edifício em construção ou a

construir não constituído em propriedade horizontal 174

62. Embargos de terceiro e reclamação de créditos (art. 792.º

do Código de Processo Civil) 177

III CONTRATO-PROMESSA

ANÁLISE PARA REFORMULAÇÃO DO DECRETO-LEI N.º 236/80

III – CONTRATO-PROMESSA

Análise para Reformulação do Decreto-Lei n.º 236/80 183

1. Objecto do estudo: análise para reformulação do Decreto-Lei

	n.º 236/80	183
	2. Pontos controvertidos	183
§1	ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO DECRETO-LEI N.º 236/80	185
	3. A tese da aplicação restrita e da coexistência do novo e do antigo
	regime na doutrina	185
	4. A tese da aplicação restrita e da coexistência do novo e do antigo
	regime na jurisprudência	187
	5. Crítica: o argumento da técnica legislativa	188
	6. Crítica (cont.): o argumento da letra da lei	185
	7. Crítica (cont.): o argumento do preâmbulo do diploma	193
	8. Crítica (cont.): o argumento da ratio legis	194
	9. Revogação do regime anterior e aplicação genérica
	do diploma: doutrina	195
	10. (Cont.): Jurisprudência	196
	11. Conclusão	197
§2	ALCANCE DA ALTERAÇÃO DO ARTIGO 442.º
	DO CÓDIGO CIVIL	199
	12. Confutação da alteração ao contrato-promessa de compra e venda	199
	13. Controvérsia sobre, o objecto do contrato-prometido 14. A tese que condiciona a execução específica à tradição da coisa	200
	objecto do contrato prometido (art. 442.º, n.º 2): doutrina e jurisprudência	201

15. Crítica: a traditio rei condiciona o direito ao valor da coisa e não já a execução específica. A referência à execução específica no n.º 2 do art. 442.º é meramente remissiva para o art. 830.º,

sede geral da matéria 203

16. Nos termos do n.º l do art. 830.º, a execução específica

é admitida «em qualquer caso», isto é, tenha ou não havido

traditio rei, haja ou não sinal/cláusula penal 205

17. Desnecessidade da referência à execução específica contida

no art. 442.º, n.º 2 206

18. A referência (no art. 442.º, n.º 2) à execução específica como alternativa à indemnização (dobro do sinal ou valor da coisa) respeita aos casos em que, paralelamente à constituição do sinal,

se verificou ou não a traditio rei 207

19. O preâmbulo e a ratio do diploma – reforço de tutela mais adequada do promitente-comprador (também) através

da extensão da execução específica – confirmam e impõem

não constituir a traditio rei requisito da execução específica 209

20. A não subordinação da execução específica à traditio rei

na jurisprudência 211

21. A traditio rei como requisito do direito ao valor da coisa ao tempo

do incumprimento 213

22. O valor da coisa não se identifica com a indemnização pelo valor

integral do dano 213

23. O valor da coisa deve ser interpretado como o aumento de valor

da coisa verificado entre o momento da celebração e o

momento do incumprimento do contrato 215

24. Extensão (de iure constituendo) do direito ao (aumento do) valor

da coisa ao contrato-promessa sem traditio rei 218

25. O direito de retenção (art. 442.º, n.º 3) 221

§3 ALCANCE DA ALTERAÇÃO DO ARTIGO 830.º

DO CÓDIGO CIVIL 223

26. Confronto da primitiva versão com o novo texto.

Alcance da alteração: remissão 223

27. A tese da imperatividade (geral ou restrita) do art. 830.º, n.º 1 225

28. Crítica: o art. 830.º, n.º 1, não é norma imperativa; doutrina 227

29. O desvio do art. 830.º ao regime-regra da irrenunciabilidade prévia do direito de pedir o cumprimento e execução

da obrigação, consagrado no art. 809.º 229

30. Sua razão de ser: a função económica do contrato-promessa. Teses que confinam o contrato definitivo à função material de documentação ou à função negocial reprodutiva do

contrato-promessa 230

31. Crítica: o contrato prometido como acto devido (função solutória)

e verdadeiro negócio jurídico (função negocial) 233

32. O contrato-promessa como instrumento jurídico de vinculação acompanhada do direito de repensar e de desistir do contrato prometido 236

33. A não imperatividade da execução específica: admissibilidade

da sua exclusão por convenção expressa em contrário 238

34. A não imperatividade da execução específica no caso do

contrato-promessa previsto no art. 410.º, n.º 3 242

35. A regra do sinal confirmatório e a excepção do sinal penitencial 242

PROPOSTA DE ARTICULADO 245

DO AUTOR 249