FII SuccesPar Varejo - SPVJ11
FII SuccesPar Varejo - SPVJ11
Abril/2021
Fundo de Investimento Imobiliário SuccesPar Varejo
FII SPVJ11
CNPJ: 27.538.422/0001-71
Nota: (1) Fonte: SPCV S.A. (30 de abril de 2021); (2) Termos e definições no Glossário. FII SuccesPar Varejo – Relatório mensal de Gestão – Abril 2021 (Data-base: 30 de abril de 2021);
Objeto e Perfil do Fundo¹:
Investimento em propriedades de varejo, logístico, industrial e comercial para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale & Leaseback). A política de investimentos está de acordo com as normas previstas no regulamento do Fundo.
Cota patrimonial
Valor de patrimonial do
Quantidade de Cotas
Rendimento Mensal
Distribuição Mensal
Dividend Yield
Fundo
R$ 107,5590 R$ 505.986.099,52 4.704.265 Pro rata die R$ 3.104.814,90 0,61% a.m. ou
7,36% a.a.
ABL Total Imóveis Resultado
acumulado
Vacância
Financeira
Taxa de
Administração
Taxa do
Consultor
114.183,14 m² 11 R$ 8,30 0% 0,20% a.a. 0,25% a.a.
1. Comentários do Consultor
No mês de Abril, o Fundo terminou com um resultado por cota de R$ 8,30 acumulado de 12 meses e distribuindo uma renda por cota será pro rata die, o que equivale a 99% do seu resultado por cota auferido no período. O Fundo teve seu início em 19 de dezembro de 2019, tendo como consultor imobiliários a empresa SPCV S.A., que é remunerada através da taxa de 0,25% a.a. sobre o Patrimônio Liquido ou sobre o valor de mercado podendo variar, e administrado pela Vortx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. sobre uma taxa de 0,20% sobre o Patrimônio Liquido ou sobre o valor de mercado podendo variar. Para mais informações consulte o Regulamento.
2. Comercial & Pipeline de novos negócios
O Fundo realizou a aquisição de dois terrenos em março de 2021, (i) um em Rondonópolis MT; e (ii) outro em Maringá PR, para a construção de três ativos, na modalidade, Built to Suit em uma empreitada True Key com duração de 6 meses e recebimento de aluguel proporcional durante o período de obras. As obras iniciou-se no dia 05 de março de 2021, com as contrações de mão de obra civil, estrutura metálica, instalações e projetos, e a realização da limpeza do terreno, montagens de tapumes e containers.
Rondonópolis/MT
No mês de abril de 2021, foram realizados na obra os serviços de mobilização, limpeza do terreno com remoção de vegetações, execução dos tapumes, instalações hidráulicas e elétricas dos containers, postes de iluminação e câmeras de segurança. Teve início os serviços de terraplanagem com execução de cortes, aterros e camada de sub-base da câmara fria, juntamente está sendo realizado ensaios do grau de compactação do solo.
Com relação a projetos, estão em desenvolvimento as disciplinas de arquitetura, alvenaria estrutural, estrutura metálica, drenagem, fundação, projeto de prevenção e combate a incêndio, hidrossanitário, piso e terraplanagem.
VISTA ÁEREA DO TERRENO LIMPO EXECUÇÃO DAS CAMADAS DE ATERRO ENSAIO DO GRAU DE COMPACTAÇÃO
EXECUÇÃO DAS FERRAGENS DE ARMAÇÃO LEITURA TOPOGRÁFICA DO TERRENO EXECUÇÃO CONTAINERS
Maringá/PR
No mês de abril de 2021, foram realizados na obra os serviços de mobilização, limpeza do terreno, execução do tapume e execução do escritório do canteiro de obras. Neste mesmo período, em paralelo aos serviços de obra foram entregues também o levantamento topográfico e relatório de sondagem.
Com relação a projetos, foi iniciado as disciplinas de arquitetura, terraplenagem, estrutura metálica e drenagem.
EXECUÇÃO TAPUME EXECUÇÃO ESCRITÓRIO
LIMPEZA DO TERRENO ESCRITÓRIO DE OBRA
LOCAÇÃO TOPOGRÁFICA
EXECUÇÃO TAPUME
3. Relação com Investidor
Os informes de mensais e trimestrais do Fundo estão publicados e disponibilizados na B3 e disponível no site: xxx.xxxx00.xxx.xx , assim como, todas as atas de assembleia geral de cotistas, comunicados ao mercado e fatos relevantes. As Demonstrações contábeis acompanhadas do relatório do auditor independente em 31 de dezembro de 2020 e período de 19 de dezembro de 2019 (data de início das atividades) à 31 de dezembro de 2019, também foram disponibilizadas.
Composição do Resultado
(Valores em reais: R$) | Abril/21 | Março/21 | 2021 | Acumulado - 12 meses |
SPE (Sukces Desenvolvimento | ||||
Imobiliário) | 2.114.349,91 | 2.114.349,91 | 8.457.399,00 | 00.000.000,46 |
Receita de Locação³ | 1.543.470,76 | 1.250.746,45 | 4.755.095,43 | 11.067.028,03 |
Rentabilidade das aplicações (último | ||||
dia do mês acumulado) | 47.430,26 | 44.866,13 | 116.804,05 | 231.898,83 |
Total de Receitas | 3.705.250,93 | 3.409.962,00 | 00.000.000,00 | 00.000.000,32 |
Despesa Financeira (-) | (376.996,51) | (356.954,01) | (1.408.024,15) | (3.834.673,84) |
Despesas do FII (-) | (232.277,24) | (208.425,41) | (798.092,81) | (1.800.126,22) |
Total de Despesas | (609.273,75) | (565.379,42) | (2.206.116,96) | (5.634.800,06) |
Resultado | 3.095.977,18 | 2.844.583,00 | 00.000.000,00 | 00.000.000,26 |
Resultado por cota | 0,66 | 0,62 | 2,67 | 8,30 |
Distribuição | 3.104.814,90 | 2.801.359,12 | 11.099.082,02 | 30.663.145,62 |
Distribuição anunciada | Pro rata die | Pro rata die | 2,67 | 8,27 |
Resultado acumulado não distribuído | 66.732,36 | 75.570,07 | ||
Saldo em aplicações financeiras (Com SPE a partir 31/03/2020)⁴ | 35.448.213,72 | 35.890.967,63 | ||
Quantidade de cotas | 4.704.265 | 4.592.392 |
(1) Os valores de aluguéis referentes a dezembro foram pagos em Janeiro/2020; (2) Distribuição feita de acordo com a AGE do dia 29/06/2020; (3) A partir de Julho/2020 a Receita de Locação contempla a aquisição dos novos ativos do fundo, para maiores informações
consulte o 1º Fato Relevante; (4) Valor em saldo referente ao último dia do mês, incluso saldo em conta das SPE's investidas.
Resultado do Fundo por Cota¹
mai-20 | jun-20 | jul-20 | ago-20 | set-20 | out-20 | |
Resultado por Cota | 0,87 | 0,55 | 0,72 | 0,75 | 0,70 | 0,70 |
Resultado Distribuido | 0,60 | 0,65 | 0,70 | 0,73 | 0,75 | 0,75 |
nov-20 | dez-20 | jan-21 | fev-21 | mar-21 | abr-21 | |
Resultado por Cota | 0,65 | 0,70 | 0,70 | 0,70 | 0,62 | 0,66 |
Resultado Distribuido | 0,71 | 0,71 | 0,70 | 0,70 | 0,61 | 0,66 |
Resultados do Fundo / Distribuição por Cota¹
Comparativo SPVJ11 x IFIX x CDI¹
Composição da Cota Patrimonial e Informações Gerais do Fundo
(Valores em Reais:R$) | Valor na carteira |
Imóveis | 597.210.238 |
CRI a pagar | (82.555.049) |
Obrigações | (43.284.921) |
Caixa e Aplicações | 35.890.968 |
Ativos Líquidos | 2.030.412 |
Outros Passivos | (3.305.548) |
Patrimonio Líquido | 505.986.100 |
Quantidade de cotas | 4.704.265 |
Cota patrimonial | 107,5590 |
O Fundo têm obrigações à pagar por meio de um CRI da Série 281 com taxa de CDI + 1,50%, e da Série 282 com taxa de IPCA + 4,90% com a True Securitizadora no valor de R$ 82.555.049 (considerando a atualização do IPCA anual), a amortização do CRI iniciou-se em Dezembro/20 para melhorar a rentabilidade a seus cotistas. O Fundo ainda tem obrigações de curto e longo prazo de R$ 43.284.921 pela quitação dos imóveis. Em relação a tributação do Fundo e de seus cotistas, pessoas físicas com menos que 10% das cotas são isentas de IR nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% no ganho de capital na venda das cotas desde que o fundo possua, no mínimo, 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado (Lei 11.196/05).
Características dos ativos do Fundo e Investimentos¹
ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL (% Aluguéis)
100%
IPCA | IBGE
SEGMENTO DE ATIVIDADE DOS LOCATÁRIOS (%)
100%
Varejo Alimentar
TIPO DE CONTRATO (% Aluguéis)
100%
Atípico
INVESTIMENTOS DO FUNDO (%)
94,40%
CDB / Renda Fixa / Valores em caixa
Imóveis
5,60%
STATUS DE OBRA DOS ATIVOS (%)
82%
Em Construção
Prontos
18%
6%
11%
INVESTIMENTOS CURTO/LONGO PRAZO DO FII (%)
83%
Valores a Curto Prazo
Valores a Longo Prazo
Investimento Realizado
Mapas por região dos ativos compostos na carteira do Fundo¹
Paraná | 23% | |
Bahia | 16% | |
Rio de Janeiro | 10% | |
Mato Grosso | 11% | |
São Paulo | 10% | |
Tocantins | 9% | |
Alagoas | 8% | |
Ceará | 6% | |
Pará | 6% |
Principais Eventos¹
Junho de 2020 | Aquisição - Petrópolis RJ e Iguatú CE |
Foi realizada a aquisição de dois ativos: (i) um em Petrópolis RJ; e (ii) outro em Iguatú CE. Os ativos adquiridos estão 100% locados para o Assaí. O valor de aquisição desses ativos, no montante total, de R$ 61.475.771,00 e R$ 38.233.495,00, respectivamente. | |
Outubro de 2020 | Reavaliação dos ativos |
Foi realizada pela Cushman & Wakefield, a reavaliação dos ativos que registrou um montante de R$ 428.077.000,00 no patrimônio do fundo, considerando oito ativos, dos nove que o Fundo possui em sua carteira. | |
Outubro de 2020 | 2° Emissão de Cotas - SPVJ11 |
O Fundo realizou o início da segunda oferta pública de distribuição de cotas: (i) O valor mínimo da oferta publica de R$ 20.000.022,96, correspondente a 184.434 cotas; (ii) O valor máximo da oferta de R$ 283.333.333,28, correspondente a 2.612.812 cotas; (iii) 20% de Cotas Adicionais, no valor total de R$ 56.666.623,28, correspondente a 522.562 cotas; e (iv) O preço de emissão unitário de R$ 108,44 por Cota, a, será cobrada uma taxa de distribuição de R$ 0,03 adicionalmente. | |
Dezembro de 2020 | Amortização do CRI 281 e 282 |
O CRI da Série 281 com taxa de CDI + 1,50%, e da Série 282 com taxa de IPCA + 4,90% com a True Securitizadora começou a ser amotizado, os montantes iniciais das amortizaçãos, são R$ 47.000.000,00 e R$ 35.000.000,00, respectivamente. | |
Março de 2021 | Aquisição - Rondonópolis MT e Maringá PR |
Foi realizada a aquisição de dois terrenos: (i) um em Rondonópolis MT; e (ii) outro em Maringá PR. Os ativos são, na modalidade, Built to Suit em uma empreitada True Key com duração de 6 meses e recebimento de aluguel proporcional durante o periodo de obras. | |
Ativos Prontos
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Arapiraca - AL | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 11.503,00 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 30.984,85 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 59.075.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Camaçari-BA | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 12.732,00 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 38.535,43 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 39.546.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Castanhal-PA | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 11.070,00 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 30.000,00 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 78.033.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Curitiba-PR | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 12.880,00 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 33.044,95 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 57.146.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | ||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos |
LOCALIZAÇÃO | Guanambi-BA | FORMATO | Atípico |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 10.806,32 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA |
ÁREA DO TERRENO | 41.853,06 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 48.898.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Palmas-TO | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 15.788,65 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 40.007,58 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 61.884.105,88 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Taubaté-SP | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | dez/39 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 12.950,00 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 31.144,68 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 38.461.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Iguatú-CE | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | jun/40 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 11.256,76 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 20.368,88 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 38.461.000,00 | GARANTIA | Fiança GPA | |
CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | |||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Petrópolis-RJ | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | VENCIMENTO | jun/40 | |
ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) | 14.196,41 m² | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
ÁREA DO TERRENO | 43.795,00 m² | SEGURO PATRIMONIAL | Sompo Seguros | |
VALOR DO IMÓVEL | R$ 61.884.105,88 | GARANTIA | Fiança GPA | |
Em Construção
Ativos em Construção
Em construção | CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | ||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Rondonópolis-MT | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
Em construção | CARACTERÍSTICAS DOS ATIVO | CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS | ||
SEGMENTO | Alimentar | PRAZO | 20 Anos | |
LOCALIZAÇÃO | Maringá-PR | FORMATO | Atípico | |
PERFIL DO ATIVO | Varejo Alimentar | ÍNDICE DE REAJUSTE | IPCA | |
Processo de originação dos ativos do Fundo¹
Xxxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx
Leitura do mercado imobiliário e das oportunidades disponíveis para investimento
Originação
Processo de originação com equipe especializada
Definição de Estratégia
Definição da estratégia de acordo com a leitura de mercado e as oportunidade disponíveis
Processo de Análise e Aprovações
Análise de mercado, retornos, aprovações, comitês e chamada de capital
Aquisição
Aquisição e conclusão do processo de originação
Captação
Captação de recursos junto à investidores
REPORTING
Melhores práticas de reporting para nossos investidores
CICLO DE INVESTIMENTO
A equipe possui grande experiência em todo o ciclo de investimento, desde da prospecção até a venda do ativo. Esse ciclo completo está sempre no mindset da SuccesPar, mitigando o risco dos investimentos e buscando os melhores resultados para nossos investidores.
PROSPECÇÃO DE OPORTUNIDADES
Grande capacidade e networking para prospecção de ativos que ainda estejam fora do mercado.
ANÁLISE E SELEÇÃO DE INVESTIMENTOS
O track record da equipe permite uma grande capacidade de identificar as melhores oportunidades.
NEGOCIAÇÃO
Comprovada capacidade de concluir as negociações, buscando sempre mitigar os riscos identificados durante a análise das oportunidades.
ESTRUTURAÇÃO
Escolha da melhor estrutura de investimento, incluindo: veículo adequado, dívida, equity e estrutura societária.
CAPTAÇÃO
Captação de recursos para os investimentos, seja através de dívida ou equity.
GESTÃO ATIVA
Grande experiência na gestão dos ativos, buscando sempre a criação de valor para os nossos investidores.
Quem somos: SuccesPar
Fundada em 2004, a SuccesPar é a Consultora Imobiliária do FII SPVJ, focada na aquisição e desenvolvimento de empreendimentos comerciais, logísticos e de varejo.
A SuccesPar tem longo DNA em originação e desenvolvimento de ativos imobiliários em todo território nacional, tendo atuado no mercado de Real Estate e Construção desde a sua fundação. Busca as melhores alternativas para seus parceiros e investidores, possui relacionamento com as principais empresas do país, buscando a transparência com clientes, baseado na confiança e seriedade, com comunicação clara e precisa.
Possui comprovada experiencia com equipe com longa trajetória no mercado imobiliário e de gestão:
XXXXX XXXXX
Fundador e CEO
Responsável pela originação, desenvolvimento e operação dos negócios imobiliários. Xxxxx Xxxxx possui mais de 18 anos de experiência no mercado imobiliário brasileiro, com mais de 2 milhões de metros quadrados de ABL (área bruta locável) desenvolvidos em empreendimentos de varejo, shopping centers e condomínios logísticos, foi fundador das empresas do Grupo SuccesPar. Xxxxx Xxxxx possui Especialização em Finanças Corporativas pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (CEAG) e é Engenheiro Civil pela Universidade Federal do Paraná.
XXXXX XXXXXX XXXXXXXXXX
Novos Negócios
Responsável pela originação, análise das oportunidades e suporte à captação de recursos. Xxxxx Xxxxxx possui mais de 7 anos de experiência no mercado imobiliário brasileiro, com mais de R$1 bilhão em investimentos realizados, tais como galpões, edifícios de escritórios, varejo e residencial. Trabalha na SuccesPar desde 2014, onde realizou a construção de galpões, lojas de atacado e varejo. Atualmente, é responsável pela aquisição de terrenos, novos negócios e desenvolvimento imobiliário. Possui bacharelado em Engenharia Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Glossário
ABL: Abreviação de Área Bruta Locável. Refere-se ao espaço total na parte interna de um edifício que pode ser destinado à locação.
Atípico: Contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida), Sale and Leaseback (compra e locação concomitante) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação.
CDI: Certificado de Depósito Interbancário.
Cota patrimonial: Representação do valor financeiro de uma cota dentro do patrimônio líquido do Fundo.
CRI: Certificado de Recebível Imobiliário.
Dividend Yield: Termo em inglês representa a rentabilidade relativa dos rendimentos pagos aos cotistas do Fundo. Calculado pela divisão do rendimento anualizado sobre a cota valor de mercado.
FII ou “Fundo”: Fundo de Investimento Imobiliário.
IFIX: Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.
IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo divulgado pelo IBGE.
Contatos:
Vórtx DTVM
00 00 0000-0000
SuccesPar
55 11 5035-1866
xxxxxxx@xxxx00.xxx.xx xxx.xxxx00.xxx.xx
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