DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
XXX XXX – INSTITUTO NACIONAL DE ENSINO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
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XXX.XXXXXXXXXXXX.XXX.XX – (00) 0000-0000
CONTEÚDO DO LIVRO
DIREITO PESSOAL OU DIREITO REAL
Sendo a promessa de compra e venda um direito pessoal, ou seja, um contrato, necessário se faz abordar a sua consideração como direito real, do compromitente-comprador, caso haja sido registrado o referido contrato. Nesse sentido, Xxxxxxx Xxxxx demonstra que a lei atribui a anotação do contrato no registro competente a eficácia de direito real, de forma a assegurar a eficácia erga omnes, mas, “a rigor é um direito pessoal que, por esse registro, se torna oponível a qualquer direito de aquisição sobre o imóvel, posteriormente titulado”. A Lei nº 10.406/2002 (CC) traz previsão expressa em seu art. 1225, VII, o direito do promitente comprador do imóvel como direito real.
O CC exige o registro do contrato de compromisso de compra e venda para a aquisição do direito real, seja ele por instrumento público ou particular. Em seu art. 1.418, refere que pode o titular do direito real exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o pactuado no contrato, e, havendo recusa, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Apesar de estar estipulada no CC a obrigatoriedade do registro o Enunciado nº 95, da 1ª Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho Federal de Justiça estipula que “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”.
Sendo assim, o direito do promitente comprador é um direito real à aquisição onde o promitente vendedor obriga-se a vender determinado bem ao promitente comprador, pelo preço, modo e condições contratadas. O promitente comprador por sua vez se compromete a pagar e a satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, podendo após o pagamento pedir adjudicação compulsória se houver recusa do vendedor em entregar a coisa.
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A IRRETRATABILIDADE DA PROMESSA
O CC no art. 463 dispõe que “Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive”.
No entanto, o art. 1.417, do CC disciplina que “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
A norma do art. 1.417, na verdade, comporta a seguinte distinção: contempla o contrato preliminar com cláusula de arrependimento, que é de fato, um pré-contrato, gerador de direitos apenas obrigacionais, sobre essa espécie incidindo as regras gerais sobre o contrato preliminar (art. 421-426, do CC); e a promessa de compra e venda, tradicionalmente conhecida como compromisso de venda, contrato irretratável, sem a existência de cláusula de arrependimento.
Para que a promessa de compra e venda produza os efeitos esperados pelo promitente comprador de um autêntico direito potestativo de exigir posteriormente a escritura definitiva, adjudicando para si a titularidade, se faz necessário que não haja pactuado a cláusula de arrependimento.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A Adjudicação compulsória é o ato do juiz (sentença) pelo qual é determinada a transferência de uma coisa do patrimônio de alguém para outra pessoa.
Inicialmente, entendia a doutrina e a jurisprudência que tal ação só era possível caso houvesse o registro do contrato, pois faltaria interesse de agir ao autor da ação, no caso o compromitente-comprador, se o contrato não fosse registrado. Este também é o disposto no CC.
Caracteriza-se tal ação pelo rito sumaríssimo, atualmente sumário, conforme prescrito no art. 16 do Decreto-lei nº 58/37. Nos parágrafos do referido artigo, estão estabelecidas as condições de admissibilidade da ação, entre eles o cumprimento das obrigações. Como condição primeira para esta ação, o preço deve estar evidentemente integralizado.
“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a passar a escritura definitiva no caso do art. 15, serão intimados, por despacho judicial e a requerimento do compromissário, a dá-la nos 10 dias seguintes à intimação, correndo o prazo em cartório.
§ 1º Se nada alegarem dentro desse prazo, o juiz, por sentença, adjudicará os lotes aos compradores, mandando:
1. Tomar por termo a adjudicação, dela constando, além de outras especificações, as cláusulas do compromisso, que devessem figurar no contrato de compra e venda, e o depósito do restante do preço, se ainda não integralmente pago;
2. Expedir, pagos os impostos devidos, o de transmissão inclusive, em favor dos compradores, como título de propriedade, a carta de adjudicação;
3. Cancelar a inscrição hipotecária tão somente a respeito dos lotes adjudicados nos termos da escritura aludida no § 3º, do art. 1º.
Dessa maneira, a execução prevista no art. 466-A, surge como alternativa ao promitente comprador que não tem seu contrato registrado, na tentativa de evitar toda a discussão quanto ao cabimento da ação de adjudicação compulsória baseada em contrato não registrado. Por essa opção, ressalta o caráter de instrumentalidade do processo, garantindo uma efetiva prestação jurisdicional, ao mesmo tempo em que disponibiliza ao promitente comprador a satisfação de seu direito.
xxxxx://xxxxx.xx/xXx0Xx00Xxx EXTINÇÃO
• Pela execução voluntária do contrato;
• Pela execução compulsória;
• Pelo distrato;
• Pela resolução;
• Pela impossibilidade superveniente;
• Pelo vicio redibitório;
De acordo com o art. 36, Lei 6.766/79, somente com o cancelamento do registro é que se dá a extinção deste direito real.
O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Definição do contrato preliminar
Sabemos que contrato é definido pela doutrina como sendo um acordo de vontades de duas ou mais pessoas sobre um determinado objeto, devendo os contratantes possuir capacidade, o objeto ser lícito e a forma ser prescrita ou não proibida por lei, para que tenha validade jurídica.
Várias são as denominações apresentadas pela doutrina para este tipo contratual, tais como, compromisso de compra e venda, promessa de compra e venda, pré-contrato, dentre outros. Diversos autores defendem a ideia de que o Compromisso de compra e venda de bem imóvel equivale a um contrato preliminar, ainda não definitivo, que segundo a definição de Pontes de Xxxxxxx é:
“Contrato preliminar, ou, melhor, pré-contrato, pactum de contrahendo, entende-se o contrato pelo qual uma das partes, ou ambas, ou todas, no caso de pluralidade subjetiva, se obrigam a concluir outro negócio jurídico, dito negócio principal, ou contrato principal”.
Ressalta-se que o contrato preliminar não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916, situação essa que explica a existência de exígua doutrina sobre o assunto, que passou, contudo, a ser regulamentado pelo Código Civil de 2002 em seus artigos 462 e 466 do Código Civil.
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Contrato preliminar deve atender aos requisitos do art. 462, sem o que restaria ao interessado o poder de exigir apenas as penalidades nele previstas, e perdas e danos caso a parte devedora não viesse a firmar o contrato definitivo.
Ademais, no que diz respeito ao contrato preliminar objeto de estudo, caso as partes decidissem pela celebração da escritura definitiva antes mesmo da ocorrência de eventos futuros, como aqueles apontados acima, o desfazimento do negócio em caso de não ocorrência de tais eventos, traria inúmeros transtornos para a parte prejudicada, já que nessa hipótese o promitente comprador, já teria se tornado proprietário do bem.
Por fim, a respeito do contrato preliminar de compra e venda de imóvel há que se ressaltar que há quem defenda se tratar de um contrato preliminar impróprio, já que desde a sua celebração os poderes inerentes ao domínio são transferidos ao promitente comprador, conservando o promitente vendedor para si a propriedade nua, que vai sumindo a medida em que o mesmo vai recebendo seu crédito.
Mas nem todos os contratos preliminares são dotados de tal natureza imprópria, pois existem aqueles cuja posse só é transferida ao promitente comprador após o pagamento integral do preço combinado entre as partes e reunião de todos os documentos necessários à celebração da escritura definitiva.
Da regulamentação do compromisso de compra e venda de imóvel
No que tange à regulamentação do compromisso de compra e venda de imóvel, vale mencionar que o Código Civil de 1916 pouco previu sobre o tema, sendo que a promessa de compra e venda firmada entre as partes gerava apenas obrigações para as partes, mas sem efeitos reais, resolvendo-se a situação de inadimplemento em perdas e danos.
Temos, portanto, que na vigência do Código Civil de 1916 o promitente comprador do imóvel não tinha direito a pleitear perante o Poder Judiciário, por meio da propositura de ação judicial, a adjudicação do imóvel a seu favor, na hipótese do promitente vendedor desistir do negócio.
Ao iniciar o estudo do tema, Valter Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx crítica a falta de Regulamentação do tema, manifestando-se no seguinte sentido:
“Apesar de muito difundido no mercado imobiliário brasileiro, o contrato de compromisso de compra e venda ainda não conta com regulação própria pela lei geral. A exemplo do diploma de 1916, o Código Civil de 2002 não dedicou uma linha sequer ao contrato, limitando-se a prever o direito real que dele decorre (art. 1.225, VII) e o direito à adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418), além de inseri-lo na disciplina genérica dos contratos preliminares.
Ainda fazendo menção à regulamentação do tema, vale destacar que antes mesmo do advento do Código Civil de 2002 as Súmulas 621 e 84 do STF e do STJ, respectivamente, já disciplinavam um aspecto importante do assunto, a saber:
A Súmula 621 do STF estabelecia que: "Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis".
A Súmula 84 do STJ, que veio substituir a Súmula 621 do STF, Estabelece que:
"É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro".
Em resumo, podemos afirmar que o compromisso de compra e venda é regulado basicamente por 03 regimes jurídicos, quais sejam, (i) os imóveis urbanos loteados, regidos pela Lei nº 6.766/79, que se restringe aos imóveis urbanos; (ii) os imóveis não loteados regulados por algumas leis especiais, quais sejam, o Decretolei nº 58/37 que prevê normas relativas à adjudicação, constituição em mora e resolução e a Lei nº 6.766/79; e (iii) os imóveis incorporados a preço de custo, ou por administração, regulamentados pela Lei nº 4.591/64.
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DA NATUREZA JURÍDICA DO COMPROMISSO E DO REGISTRO
A natureza jurídica do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, é apontada pela maioria dos doutrinadores, como sendo um dos assuntos mais relevantes para a análise do tema objeto.
Xxxxxxxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxxx, também sob a perspectiva dualista, distingue direito real do direito pessoal, da seguinte forma:
“Direito real a relação jurídica em virtude da qual o titular pode retirar da coisa de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela é capaz de produzir e direito pessoal a relação jurídica mercê da qual ao sujeito passivo assiste o poder de exigir do sujeito passivo determinada prestação, positiva ou negativa”.
Melhor explicando o tema, Xxxxxxx Xxxxxxxx cita Xxxxx Xxxxx, no seguinte trecho extraído de sua obra já citada.
“Enumera quatro características que acompanham os direitos reais e os separam dos direitos pessoais:
a) a oponibilidade erga omnis, ou seja, todos devem respeitar a propriedade do titular, respeito que consiste em uma abstenção da coletividade em relação aos bens do indivíduo, não cometendo atos impeditivos ou de usurpação;
b) direito de sequela e direito de preferência - o primeiro consiste na prerrogativa concedida ao titular de colocar em movimento o exercício do seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra quem a possua injustamente; o segundo equivale à preferência em favor daquele que conseguiu o registro imobiliário em primeiro lugar, se outra pessoa também registrou; e se um bem serve de garantia a vários créditos, ele satisfará, primeiramente, o credito que antes o onerou;
c) o abandono pelo qual o proprietário pode abandonar a coisa objeto do seu direito;
d) a posse, isto é, o direito real é suscetível de posse, a qual está intimamente ligada à ele; é a
exterioridade do domínio”.
Nesse sentido, os seguintes comentários feitos por Xxxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx, ao citar Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx:
“Finalmente, ao comparar o contrato de compromisso de compra e venda com o próprio contrato de compra e venda, chega à conclusão de que os direitos reais transferidos são os mesmos, nos dois casos, não encontrando a escritura definitiva nenhum direito real para transferir, pois que a posse, o uso, o gozo, a disponibilidade da propriedade – a conhecida “federação de direitos” constitutivos do domínio
-, tudo foi objeto do anterior compromisso, e, em consequência, atribuído ao promitente comprador.
Diz mais: que chegamos: ao absurdo de denominar contrato de compra e venda ao ato que efetiva uma obrigação de fazer, e compromisso de compra e venda ao que transfere todos os direitos reais sobre a coisa, que é objeto da transação. A realidade mostra que a transmissão dos direitos reais se processa por força do contrato de compromisso de compra e venda, e não do segundo contrato”.12 O seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça, também corrobora com tal entendimento, já que possibilita a oposição de embargos de terceiros pelo promitente comprador, ainda que não registrado o compromisso:
“O Contrato de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no Ofício de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a inviabilizar a constrição do bem imóvel, em sede de execução fiscal. Comprovada a posse do bem pelo terceiro embargante e a inexistência de fraude à execução, cabe assegurar a pretendida posse nos termos da súmula 84, STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
Xxxxxxx Xxxxxxxx também ressalta que a constituição dos direitos reais e sua transferência nascem com o registro. Vejamos o que ele menciona, em sua obra já citada:
“Tanto nos registros referentes a outros direitos reais como nos compromissos de compra e venda devidamente registrados encontramos características idênticas, mesmo que não se levasse em consideração o disposto no inc. VII do art. 1.255 do CC. A constituição e a transferência dos direitos reais nascem do registro, em ambos os casos. A promessa, revestida das formalidades legais, é título hábil para o registro, de cujo ato decorre um direito real, como a oponibilidade erga omnis”.
Não se pode negar, portanto, que o registro atribui eficácia real a um direito pessoal, sendo essa a posição que domina hoje na doutrina e na jurisprudência, com consequências para o compromissário vendedor na hipótese de desistir do negócio ou se recusar a outorgar a escritura definitiva a favor do comprador.
DO ARREPENDIMENTO
O artigo 15 do Decreto-Lei nº 58 que trata dos imóveis loteados, proíbe o direito de arrependimento ao prever que o compromissário antecipando ou ultimando o pagamento do preço, pode exigir a outorga da escritura definitiva ao Promitente Vendedor. A Súmula 166 do STF foi editada justamente em razão de tal disposição de lei e é categórica ao estabelecer que “É inadmissível o arrependimento do compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decretolei 58, de 10.12.1937”.
Xxxxxxx Xxxx, ao analisar a questão relativa à impossibilidade do contrato prever o arrependimento, como ocorre nos Diplomas Legais citados acima, defende que surge uma modalidade nova de contrato típico. Senão vejamos:
“Não se admitindo o arrependimento para as promessas de venda de imóveis e ainda se atribuindo um novo direito real em favor do adquirente, bem como a efetivação da compra e venda, em caso de recusa injusta, estamos diante de um novo contrato típico, pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil. Nesse sentido é a disciplina do novo Código Civil, que, em seu art. 1417, estabelece que, se não houver cláusula de arrependimento e se a promessa de compra e venda for “celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Assim, o novo Código Civil não proíbe o arrependimento, mas tal cláusula impede que se adquira o direito real à aquisição de imóvel”.
Para alguns doutrinadores, o exercício do direito de arrependimento deve ser permitido dentro de um determinado prazo, ou seja, antes de iniciada a execução do contrato, já que esta importaria em renúncia tácita ao direito em questão.
Ao discorrer sobre o tema, Xxxxxxx Xxxxxxxx, preceitua o seguinte:
“No instrumento, deve constar expressamente o exercício do arrependimento durante a quitação das prestações, ou até o seu final. Constando sempre a pena de perda do sinal, simples ou em dobro, sem referir o momento, decai o direito, caso não pleiteado entre o espaço de tempo que intermedia as arras e o princípio de pagamento das prestações”. Temos, portanto, que o entendimento de boa parte da doutrina, é no sentido de impossibilidade de exercício do direito de arrependimento, se não constar do contrato o momento em que o mesmo poderá ser exercido, ainda que a avença permita a sua verificação.
Sobre a cláusula que possibilita o arrependimento, Xxxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx Xxxxxx defende a seguinte posição:
“A cláusula de arrependimento, ainda que importe na perda das arras ou na sua devolução em dobro, não nos parece merecer aplausos, pois na verdade, somente enfraquece o vínculo contratual. A regra, com efeito, deveria ser a da irretratabilidade das convenções”.
É fato que a questão aqui colocada, nos obriga a refletir, dentre outras questões, sobre o motivo pelo qual o legislador possibilitou ao promitente vendedor arrepender-se do negócio.
Temos, portanto, que a questão relacionada ao arrependimento do promissário vendedor no compromisso de compra e venda, não é tão simples assim, pois embora haja entendimento em sentido contrário, são diversos os doutrinadores que defendem a não possibilidade de retratação, ainda que
haja cláusula expressa no contrato possibilitando o arrependimento, na hipótese de ter sido efetuado o pagamento das arras confirmatórias e ter se iniciado a execução do contrato.
Por fim, embora óbvia a conclusão, ressalta-se que a cláusula que prevê a possibilidade de arrependimento deve ser expressa, e, sendo assim, no silêncio não há a possibilidade de arrependimento por qualquer das partes, devendo ser levado sempre em consideração as circunstâncias do negócio e sobre quais hipóteses a parte deseja exercer o direito de arrepender-se, que será, portanto, relativo, ou seja, encontrará limites nos princípios da boa-fé objetiva, equilíbrio e função social do contrato.
DAS MEDIDAS JUDICIAIS À DISPOSIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR
Da adjudicação compulsória
Não há dúvidas de que a promessa de compra e venda corresponde à uma obrigação do fazer, já que o promitente vendedor promete vender o imóvel ao promitente comprador e posteriormente, após o pagamento do preço pelo comprador, a outorgar a escritura definitiva do imóvel. O promitente comprador, obriga-se, por outro lado, a pagar o preço combinado entre as partes.
Para Valter Farid Xxxxxxx Xxxxxx: “Uma vez celebrado, o contrato de compromisso de venda impõe no campo obrigacional duas espécies de obrigação: uma de dar ao adquirente a posse do imóvel, e outra de fazer, consistente na prestação de um ato devido – a outorga da escritura pública definitiva quando do pagamento integral do preço pelo compromitente comprador – que servirá de titulus adquirendi a ser levado ao registro de imóveis para que o adquirente, após a inscrição, veja constituído o direito de propriedade, nos termos dos artigos 108 e 1.245 do Código Civil”.
Assim, a regra é que as partes cumpram integralmente o que combinaram entre si, finalizando o contrato, cumprindo o promitente vendedor a sua obrigação principal, qual seja, outorgar a escritura definitiva de compra e venda a favor do promitente comprador, mormente quando cumpridas pelo promitente comprador todas as obrigações contidas no contrato preliminar e sendo este irretratável, ou seja, sem cláusula de arrependimento.
Tal regra encontra-se especialmente esculpida no artigo 463 do Código Civil, in verbis:
“Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo a outra parte para que o efetive.
Parágrafo único – O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
Importante ressaltar que de acordo com artigo 464 do Código Civil, o juiz, a pedido do interessado, poderá suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar.
Sendo assim, aplicando-se tais regras ao compromisso de compra e venda de bem imóvel, caso as partes, no caso o promitente vendedor, não cumpra o estipulado no compromisso, a única saída ao promitente comprador será a propositura das medidas judiciais cabíveis para obtenção da tutela jurisdicional pretendida.
Xxxxxxx Xxxxxxxx, ao discorrer sobre o tema, faz menção à forma pela qual a situação era tratada no passado: “Em épocas passadas, o adquirente do imóvel, mesmo tendo pago todas as prestações, não dispunha de meios para compelir o alienante a cumprir o contrato, na forma combinada; estava sempre à mercê da inescrupulosa manobra do outro contratante, embora inexistisse qualquer cláusula resolutiva expressa. No momento de serem postos à venda os terrenos, em prestações moderadas, pouco valiam; com o passar do tempo, imensamente elevado o preço, apresentava-se vantajoso para o promitente alienante devolver as prestações, de acordo com as estipulações contratuais. Pouco significava se cominado o pagamento da multa”.
Ressalta-se que a situação acima, narrada por Xxxxxxx Xxxxxxxx pode ocorrer ainda hoje, nos dias atuais, na hipótese do contrato prever a possibilidade das partes se arrependerem do negócio, existindo inclusive aqueles que defendem a possibilidade da resilição contratual, ao invés da outorga da escritura definitiva, ainda que o promitente comprador tenha efetuado o pagamento integral do preço combinado.
É bem verdade também que existem entendimentos em sentido contrário, ou seja, de não ser mais possível ao promitente vendedor arrepender-se do negócio, após o pagamento do preço pelo promitente comprador, ou, até mesmo após o pagamento das arras confirmatórias.
Pois bem. A questão é que uma vez se arrependendo o promitente vendedor do negócio, pode o promitente comprador, após o pagamento do preço integral, exigir a outorga da escritura definitiva por meio das algumas medidas judiciais, dentre as quais destaca-se a ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória trata-se de ação que visa uma execução específica, ou seja, a obtenção de decisão judicial que substitua a outorga da escritura definitiva de compra e venda de imóvel, ante a recusa do vendedor de outorgá-la e tem fundamento nos artigos 15, 16 e 22 do Decreto- lei nº58/37.
Segundo o artigo 15 do Decreto-lei acima mencionado, o promitente comprador tem o direito de exigir a outorga da escritura, após ter efetuado o pagamento do preço, enquanto que o artigo 16 do mesmo Diploma Legal prevê a favor do promitente comprador a propositura da ação de adjudicação compulsória, na hipótese do promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura. Por fim, o artigo 22 confere ao promitente comprador o direito de ingressar com a mencionada ação de adjudicação compulsória, se o contrato não contiver cláusula de arrependimento.
Nesse sentido, temos que por meio da ação de adjudicação compulsória o comprador visa obter uma decisão judicial que venha a suprir uma obrigação de fazer inadimplida pelo promissário vendedor, não se confundindo com obrigação de dar, como ocorre na adjudicação processual, que visa transferir a propriedade de um determinado bem de uma pessoa para outra.
No que tange à natureza da ação de adjudicação compulsória, entende a maior parte da doutrina, se tratar de ação pessoal, como é o caso do doutrinador acima citado para quem a ação de adjudicação compulsória pode ser definida como “a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado”.
Concluímos, portanto, que a natureza da ação de adjudicação compulsória é pessoal, já que as obrigações assumidas pelas partes no compromisso de compra e venda surge da relação pessoal
existentes entre elas, que possuem desde o início da negociação, a intenção de concluir o negócio principal.
Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, em comentário ao artigo 1.417 do Código Civil, menciona que:
“O que se extrai do preceito em estudo é a presença de dois requisitos cumulativos, para que o contrato de compromisso de compra e venda, que gera apenas direito de crédito, se converta em direito real e ganhe oponibilidade contra todos, a saber:
a) não contenha cláusula de arrependimento;
b) seja registrado no Registro Imobiliário competente...”.
Por outro lado, se presente no contrato a cláusula de arrependimento, a ação de adjudicação compulsória não estará descartada, já que nesta hipótese serão analisadas as etapas já cumpridas pelas partes, ou seja, a execução do contrato, os pagamentos já efetuados pelo promitente comprador, o momento do arrependimento, dentre outras questões, dependendo o desfecho do caso, sempre da situação concreta a ser analisada.
INOCORRÊNCIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE NOVAS PROVAS - NULIDADE AFASTADA. ADJUDICAÇÃO COMPUILSÓRIA.
Existência de documentos necessários ao desenvolvimento válido e regular do processo - Autores que trouxeram suficiente descrição dos fatos, instruindo a petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da presente ação – Prescrição - Inocorrência - Demanda não sujeita à prescrição. Direito à obtenção da escritura definitiva que só se extingue se ocorrida a usucapião - Pagamento integral do preço verificado - Ação procedente - Recurso desprovido.
Nessa hipótese, apresentada a sentença de procedência da ação ao Tabelião do competente cartório de registro de imóveis, deverá o mesmo cumprir a ordem judicial, outorgando a escritura definitiva do imóvel a favor do promitente comprador.
Nesse sentido, o seguinte trecho extraído do Código de Processo Civil Comentado por Xxxxxx Xxxx: “Somente quando a lei expressamente dispuser em sentido contrário é que a apelação deverá ser recebida apenas no efeito devolutivo. Por ser matéria de restrição de direitos, a exceção mencionada na segunda parte do caput deve ser interpretada de forma estrita. A apelação deve ser recebida somente no efeito devolutivo: a) nos casos do CPC 520; b) quando interposta da sentença que decreta a interdição (CPC 1184). Fora do sistema do CPC, existem outros casos de apelação recebida apenas no efeito devolutivo, como, por exemplo:
a) da sentença proferida em ações de despejo, qualquer que seja o fundamento (LI 58 V);
b) da sentença proferida no pedido de assistência judiciária, quando processado em apartado (LAJ 17);
c) da sentença proferida na ação discriminatória de terras devolutas (LAD 21);
d) da sentença proferida na ação de busca e apreensão fundada de bens alienados fiduciariamente, seja de procedência ou improcedência do pedido (LAF 3.º § 5º);
e) na ação de desapropriação, da sentença que fixar o preço da indenização, se o recurso for interposto pelo expropriado (LD 28 caput);
f) da sentença proferida nas ações da justiça da infância e da juventude (ECA 198 VI); g) da sentença que conceder mandado de segurança (LMS 12 par.ún.);
g) da sentença que julgar habilitado o crédito na falência que segue o trâmite da LF/1945 (LF/1945 98 § 3º c/c LF 192);
h) da sentença que verificar o crédito na falência que segue o trâmite da LF/1945 (LF/1945 97
§ 1.º c/c LF 192). Pela LF 17 par.ún. Da decisão que verificar o crédito na falência cabe agravo;
i) da sentença proferida em ação civil pública (LACP 14)."
Vemos, portanto, que a ação de adjudicação compulsória não é citada no rol taxativo do Código de Processo Civil, nem tampouco nas ações judiciais citadas por Xxxxxx Nery no texto acima transcrito, o que nos leva a conclusão de que o recurso de apelação interposto contra a sentença proferida em tal ação em regra será recebido no efeito devolutivo, exceto na hipótese do recorrente obter a antecipação dos efeitos da tutela no curso da ação ou do recurso de apelação.
Em que pese o fato acima apontado, a ação de adjudicação compulsória ainda é uma das ações judiciais mais utilizadas pelo promitente comprador na hipótese de desistência injustificada do negócio pelo promitente vendedor.
Da ação condenatória de obrigação de fazer e da ação de execução de obrigação de fazer xxxxx://xxxxx.xx/X0xXX0X0xxX
De fato, na hipótese acima aventada, é possível também ao promitente comprador do imóvel ingressar com as ações judiciais chamadas “Ação (condenatória) de Obrigação de Fazer” e “Ação de Execução de Obrigação de Fazer”, as quais serão analisadas a seguir.
A ação de execução de obrigação de fazer antigamente era regulamentada pelos artigos 639 e seguintes do Código de Processo Civil, sendo hoje prevista no artigo 466-B, do mesmo Diploma Legal, in verbis:
Art. 466-B: “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”.
De acordo com tal dispositivo legal, o autor da ação obtém uma sentença judicial que substitui a declaração de vontade do promitente vendedor, que passa, portanto, a ser documento hábil à outorga da escritura definitiva a favor do promitente comprador.
Não podemos deixar de lembrar que a ação de execução de obrigação de fazer também é regulamentada pelos artigos 632 e seguintes do diploma processual civil, prevendo o citado artigo 632 que “Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o devedor será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz assinar, se outro não estiver determinado no título executivo”.
Por outro lado, a ação de obrigação de fazer encontra guarida no artigo 461 e seguintes do Código de Processo Civil, in verbis:
Art. 461: “Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento”.
Além disso, se verificado no caso os requisitos previstos no § 3º do artigo 461 do Código de Processo Civil, quais sejam, (i) relevância do fundamento da demanda e (ii) justificado receio de ineficácia do provimento final, poderá o juiz antecipar os efeitos da sentença de mérito, conferindo ao promitente comprador decisão liminar que autorize a emissão de mandado específico.
Sobre o tema, Xxxxxx Xxxx Xxxxxx afirma que “encontra-se previsto no artigo 461 do Código de Processo Civil uma ação de natureza condenatória, ou seja, de conhecimento, o que anteriormente não havia, pois abre ensejo à antecipação de tutela, autorizando a emissão de mandado específico e provisório da tutela de mérito ou de seus efeitos”.
Não obstante o acima mencionado, o entendimento que prevalece na jurisprudência é no sentido de que as regras atinentes às ações ora comentadas (execução de obrigação de fazer e condenatória de obrigação de fazer) complementam-se entre si, não se exigindo, portanto, na ação condenatória, a propositura de posterior ação de execução como processo autônomo.
PROCESSO CIVIL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ART. 741, II E PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ACÓRDÃO EXEQUENDO TRANSITADO EM JULGADO ANTERIORMENTE à MP 2.180/2001.
1. As decisões judiciais que imponham obrigação de fazer ou não fazer, ao advento da Lei 10.444/2002, passaram a ter execução imediata e de ofício.
2. Aplicando-se o disposto nos arts. 644 caputs, combinado com o art. 461, com a redação dada pela Lei 10.444/2002, ambos do CPC, verifica-se a dispensa do processo de execução como processo autônomo.
3. Se a nova sistemática dispensou a execução, é induvidosa a dispensa também dos embargos, não tendo aplicação o disposto no art. 738 do CPC.
4. Extinção do feito, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento regular do processo (art. 267, IV c/c § 3º do CPC), que se deixa de decretar em atenção ao princípio da non reformatio in pejus.
5. O art. 741, II, parágrafo único do CPC, com redação dada pela MP 2.18035/2001, é norma de natureza processual e, portanto, tem aplicação imediata, inclusive nos feitos pendentes. Contudo, afasta-se, na hipótese dos autos, a incidência da norma porque transitado em julgado o acórdão exequendo antes do advento da MP 2.180/2001.
A partir do exposto até aqui em relação às ações judiciais à disposição do promitente comprador, podemos concluir que o resultado prático da ação de adjudicação compulsória e da ação de execução e/ou condenatória de obrigação de fazer, será praticamente o mesmo, produzindo a sentença judicial todos os efeitos do contrato ou declaração não emitida pelo vendedor.
Contudo, se levarmos em consideração que na ação de adjudicação compulsória, eventual recurso de apelação interposto pelo Réu poderá ser recebido no duplo efeito pelo juiz, na hipótese do promitente
comprador, não obter uma decisão que antecipe os efeitos da tutela, ainda que em sede de recurso de apelação, terá que aguardar o trânsito em julgado da decisão para somente depois obter a escritura definitiva do imóvel.
Com isso, podemos afirmar que atualmente há uma forte inclinação tanto da doutrina quanto da jurisprudência à conclusão de que a única e relevante diferença existente entre o contrato registrado e o contrato não registrado é a oponibilidade perante terceiros e outras consequências que podem gerar para as partes contratantes e para um terceiro de boa-fé, que sem ter conhecimento da existência de um contrato firmado entre promitente comprador e promitente vendedor, adquire o imóvel certo de que o bem estar livre e desimpedido para ser negociado.
A partir do exposto, tende a concluir que independentemente do compromisso de compra e venda ter ou não sido registrado, mais eficaz do que ingressar com a ação de adjudicação compulsória é a propositura da ação de obrigação de fazer, já que se trata de uma medida judicial criada para dar maior efetividade à prestação jurisdicional, na medida em que é possível obter a partir da mesma inclusive os efeitos da antecipação da tutela, obrigando desde logo o promitente vendedor a cumprir a obrigação assumida para com o promitente comprador.
DA FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E A POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL SEM CONTRATO ESCRITO
Da admissibilidade do compromisso de compra e venda verbal
Ao discutirmos tal assunto, pode, entretanto, surgir a seguinte questão: o que fazer quando as partes estão em negociações, já tendo inclusive definido o objeto, preço e condições do negócio, mas sem, contudo, ter firmado um instrumento escrito? Nessa hipótese existe alguma possibilidade de exigir do promitente vendedor que concretize o negócio por meio da outorga da escritura definitiva?
Para responder a essa questão, antes de mais nada, devemos nos perguntar se é admissível o compromisso de compra e venda firmado de forma verbal.
A legislação não prevê nada a respeito, mas tão somente que a celebração de compromisso de compra e venda pode ser efetivada tanto por instrumento público quanto particular e obrigatoriamente estar revestido das exigências previstas na lei, ou seja, partes capazes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.
Vejamos qual a opinião de Xxxxxxx Xxxxx a respeito: “A forma do contrato de compromisso de venda não acompanha, entre nós, a do contrato de compra e venda em caráter necessário. Para a conclusão deste, exige a lei a escritura pública, se o bem é imóvel e tem valor superior a determinada expressão monetária. Admitido que o compromisso de venda constitui o principal ato do processo de alienação de um bem, por ele iniciado, constituindo começo de disposição, lógico seria exigir a forma solene para sua formação. Razões de ordem prática determinam, no entanto, sua dispensa”.
Xxxxxxx Xxxx compartilha do mesmo entendimento: “A regra geral do art. 108 do novo Código Civil exige o instrumento público para os contratos que possam gerar direito real (”constitutivos” é palavra imprópria), de valor superior a certa quantia. Assim, salvo as indicações de leis especiais (terrenos loteados e sistema financeiro), as demais, exigem instrumento público. Mas há jurisprudência e doutrina admitindo o instrumento particular para a promessa de venda, por aplicação analógica das regras das leis especiais”.
Portanto, em regra, a forma do contrato preliminar é livre, ou seja, pode ser celebrado tanto por instrumento público quanto por instrumento particular, bastando, contudo, que haja a declaração da vontade das partes, isto é, a proposta por parte do promitente vendedor e a aceitação por parte do promitente comprador, estabelecendo-se os elementos essenciais do contrato principal, ou seja, o preço, o objeto e o consentimento.
Não obstante tudo o quanto exposto acima, nenhuma legislação, nem tampouco os doutrinadores acima citados, se manifestaram sobre a questão da aceitação da celebração do compromisso de compra e venda de forma verbal.
A verdade é que a resposta para tal questão pode ser encontrada na jurisprudência, que já há algum tempo, ao enfrentar o assunto, tem conferido validade ao compromisso de compra e venda de imóvel celebrado de forma verbal.
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Dos princípios da probidade e da boa-fé contratual como reguladores dos temas analisados.
Como sabemos, antes mesmo da entrada em vigor do Novo Código Civil brasileiro, de há muito a doutrina e a jurisprudência já vinham se inclinando no sentido de a obrigatoriedade dos contratantes agirem com lealdade e boa-fé tanto na fase pré-contratual (negocial) quanto na fase de conclusão dos contratos.
Daí advém a regra do artigo 422 do Código Civil, segundo a qual “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa- fé”.
Atendendo aos princípios da probidade e da boa-fé, o legislador criou em diversos dispositivos do Código Civil, outras regras que impõem normas ao direito de contratar, na medida em que obrigam as partes a cumprirem o acordado, antes mesmo da efetiva assinatura do instrumento pelos contratantes, nos exatos termos dos artigos 427 e 464, do diploma civilista, in verbis:
Discorrendo sobre o tema, apresentou o Prof. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx o Seguinte entendimento no texto Responsabilidade Pré-contratual:
“...Teoria da Boa-fé Objetiva: Entendemos que esta é a melhor fundamentação jurídica para que se imponha a responsabilidade pré-contratual. Observar que lastreamos tal base, na boa-fé objetiva, padrão ético de lealdade, dignidade e honestidade que devem pontuar todas as relações jurídicas travadas entre os seres humanos. Também entendem desta forma XXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX, XXXX XX XXXXX XXXXXXX XXXXXX e X.XXX XXXXXX XXXXX.
De fato, o princípio da boa-fé contratual visa impedir que um dos contratantes, de uma hora para outra, contradiga tudo o que foi afirmado e reafirmado pelos contratantes durante as negociações, como forma, inclusive, de proteger o direito adquirido da outra parte.
Ainda, antes de concluir o presente Capítulo, é de suma importância ressaltar que um dos argumentos que dão força ao princípio da boa-fé objetiva, principalmente no âmbito do direito contratual, diz respeito à ideia de rechaçar a mentira, o engano e a reserva mental, segundo a qual a intenção real de
um dos contratantes não é revelada ao outro, que reserva para si pensamento contrário àqueles que restaram estabelecidos entre os contratantes, como por exemplo, a possibilidade de quebra do negócio, ou qualquer outra atitude que contrarie o que restou combinado, especialmente na fase negocial (pré- contratual).
Vejamos o que diz a tão citada Camila de Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx, a Respeito:
“...nesse contexto, a boa-fé objetiva constitui um pressuposto de comunicação, além de condição para a vinculação com o outro, o que não ocorreria na pressuposição de que o outro estaria mentindo. Nesse sentido, o princípio da boa-fé significa que o Direito e a aplicação do Direito devem rechaçar regras que impliquem o apoio à mentira, ao engano ou à reserva mental, deixando claro que a mentira mão pode ser regra. De fato, mesmo no âmbito da teoria da argumentação está presente o dever de verdade, como de depreende pelas condições pressupostas em qualquer discurso, resumidas por Xxxxx:
1. vedação à contradição;
2. dever de afirmar aquilo que se crê;
3. obrigação de utilizar o mesmo predicado a todos os objetos iguais em aspectos relevantes;
4. a mesma expressão deve ser utilizada com o mesmo significado por todos os falantes”.
Na mesma linha de raciocínio e atendendo aos princípios contratuais ora citados, que como já dito vêm norteando cada vez mais o mundo dos contratos, a jurisprudência tem contribuído também e muito para a evolução do tema, como restou aqui demonstrado, gerando com isso maior segurança jurídica às negociações.
REFERÊNCIAS
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Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, et. al. Apontamentos acerca da responsabilidade précontratual.