FORMA DO CONTRATO-PROMESSA
ÍNDICE
I
FORMA DO CONTRATO-PROMESSA
I – FORMA DO CONTRATO-PROMESSA 9
§1 | HISTÓRIA LEGISLATIVA | 9 |
1. O contrato-promessa de compra e venda no Código de Seabra | 9 | |
2. O contrato-promessa no Código Civil de 1966 3. Do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho, ao Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro | 11 11 | |
§2 | DO REGIME JURÍDICO EM GERAL | 13 |
4. Noção | 13 | |
5. Função preparatória e de segurança | 15 | |
6. Eficácia real da promessa | 15 | |
7. Transmissibilidade dos direitos e obrigações das partes 8. (cont.): Cessão da posição contratual e cessão de créditos. A questão da forma | 18 19 | |
9. Distinção de outras figuras | 21 | |
10. Princípio da correspondência | 23 | |
§3 | DA FORMA EM ESPECIAL: O N.º 2 DO ARTIGO 410.º 11. Validade do contrato-promessa unilateral ou bilateral constante de documento assinado pelo promitente ou pelos promitentes | 27 27 |
12. Promessa unilateral com contraprestação: I) A chamada
indemnização de imobilização ou preço de opção 28
13. (Cont.): II) Rejeição da terminologia «preço de opção» 29
14. (Cont.): III) Preferência pela terminologia preço de imobilização
ou preço da promessa 31
15. (Cont.): IV) Distinção entre preço de imobilização, cláusula penal, multa penitencial e sinal 33
16. (Cont.): V) O problema da sua validade formal, se subscrita apenas
pela parte que promete contratar 35
17. Contrato-promessa bilateral assinado só por uma das partes:
I) Posição do problema em sede de redução do negócio jurídico
(art. 292.º) 41
18. (Cont.): II) A presunção legal de redução e a inversão do
«onus probandi» 42
19. (Cont.): III) A sinalagmaticidade da promessa não afasta
a presunção legal de redução, incumbindo à parte interessada
a alegação da nulidade total 45
20. (Cont.): A falta de interesses legítimos na arguição da nulidade 46
21. (Cont.): IV) O Assento de 29 de Novembro de 1989 49
22. (Cont.): V) Inconstitucionalidade do Assento. Acórdão
do Supremo Tribunal de justiça, de 25 de Março de 1993 51
§4 DA FORMA EM ESPECIAL: O N.º 3 DO ARTIGO 410.º 55
23. A substituição da expressão «prédio urbano» por «edifício» 55
24. A substituição de «assinaturas dos outorgantes» por «assinatura
do promitente ou promitentes» 56
25. A invalidade correspondente à omissão das formalidades 58
26. Rejeição da tese da nulidade invocável por terceiros
e de conhecimento oficioso 59
27. (cont.): 1) O argumento da «ratio legis» 61
29. Características da invalidade: ininvocabilidade por terceiros
e não conhecimento oficioso pelo tribunal 63
30. Invalidade mista, nulidade atípica ou anulabilidade atípica?
Propensão para a nulidade atípica, irrenunciável e sanável 65
31. O interesse público de combate à construção clandestina
no Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho 70
31.1. Negócio translativo da propriedade de imóvel sem licença
de utilização: nulidade típica 70
31.2. Negócio translativo da propriedade de imóvel sem ficha técnica de habitação: nulidade atípica, irrenunciável
e sanável 72
32. Assentos de 28 de Junho de 1994 e de 1 de Fevereiro de 1995 74
33. Promessas relativas à celebração de contrato oneroso
de modificação ou extinção de direito real 75
II
SINAL E EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO-PROMESSA
II – SINAL E EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO-PROMESSA 81
34. Antecipação do cumprimento e sinal: sinal confirmatório
e sinal penitencial 81
§1 ARTIGO 442.º 85
35. O art. 442.º disciplina o sinal para todos os contratos e não
apenas para o contrato-promessa 85
36. A) O sinal em caso de cumprimento (art. 442.º, n.º 1) 86
37. B) O sinal em caso de incumprimento imputável a um dos
contraentes (art. 442.º, n.º 2) 87
38. A restituição do sinal (em singelo ou no dobro) como dívida
pecuniária 87
39. Carácter geral da 2.ª parte do n.º 2 do art. 442.º 89
40. Determinação do valor da coisa ou do direito à data
do incumprimento da promessa 90
42. A supérflua e inadequada referência à execução específica na
1.ª parte do n.º 3 do art. 442.º 95
43. Inaplicabilidade do regime do sinal à mora 98
44. A inaplicabilidade do regime do sinal à mora na doutrina
e na jurisprudência 103
45. Sentido a atribuir à 2.ª parte do n.º 3 do art. 442.º 120
46. (cont.): As hipóteses de declaração antecipada de não cumprir,
de termo essencial e de cláusula resolutiva expressa 126
47. C) O sinal em caso de incumprimento imputável a ambos
os contraentes 132
48. D) O sinal em caso de incumprimento não imputável a qualquer
dos contraentes 134
49. Função do sinal: determinação prévia da indemnização e função coercitiva 135
§2 ARTIGO 830.º 137
50. A mora ou simples atraso no cumprimento como pressuposto
da execução específica 137
51. A presunção de sinal penitencial e de multa penitencial no n.º 2
do art. 830.º. Apreciação crítica 139
52. Irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica nas promessas a que se refere o n.º 3 do art. 410.º 142
54. (Cont.): A hipótese de falência ou insolvência 145
54.1. No anterior Código dos Processos Especiais
de Recuperação da Empresa e da Falência 145
54.2. No novo Código da Insolvência e da Recuperação
de Empresas 146
55. Registo da acção de execução específica e dupla alienação
imobiliária 147
56. Execução específica e depósito do preço 153
57. Cúmulo da execução específica com a redução do preço ou a eliminação dos defeitos da coisa 155
58. Execução específica e embargos de terceiro 158
§3 DIREITO DE RETENÇÃO 163
59. Art. 755.º, n.º 1, al. f ), do Código Civil e acórdão uniformizador
de jurisprudência do STJ n.º 4/2014 163
60. Âmbito e requisitos de aplicação do direito de retenção 166
61. (Cont.) Na promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre fracção autónoma de edifício em construção ou a
construir não constituído em propriedade horizontal 166
62. Embargos de terceiro e reclamação de créditos (art. 792.º
do Código de Processo Civil) 169
III CONTRATO-PROMESSA
ANÁLISE PARA REFORMULAÇÃO DO DECRETO-LEI N.º 236/80
III – CONTRATO-PROMESSA
Análise para Reformulação do Decreto-Lei n.º 236/80 175
1. Objecto do estudo: análise para reformulação do Decreto-Lei
n.º 236/80 175
2. Pontos controvertidos 175
§1 ÂMBITO DE APLICAÇÃO DO DECRETO-LEI N.º 236/80 177
3. A tese da aplicação restrita e da coexistência do novo e do antigo regime na doutrina 177
4. A tese da aplicação restrita e da coexistência do novo e do antigo regime na jurisprudência 179
5. Crítica: o argumento da técnica legislativa 180
6. Crítica (cont.): o argumento da letra da lei 183
7. Crítica (cont.): o argumento do preâmbulo do diploma 185
8. Crítica (cont.): o argumento da ratio legis 186
9. Revogação do regime anterior e aplicação genérica
do diploma: doutrina 187
10. (Cont.): Jurisprudência 188
11. Conclusão 189
§2 ALCANCE DA ALTERAÇÃO DO ARTIGO 442.º
DO CÓDIGO CIVIL 191
12. Confutação da alteração ao contrato-promessa de compra
e venda 191
13. Controvérsia sobre, o objecto do contrato-prometido 192
14. A tese que condiciona a execução específica à tradição da coisa objecto do contrato prometido (art. 442.º, n.º 2): doutrina
e jurisprudência 193
15. Crítica: a traditio rei condiciona o direito ao valor da coisa e não já a execução específica. A referência à execução específica no n.º 2 do art. 442.º é meramente remissiva para o art. 830.º,
sede geral da matéria 195
16. Nos termos do n.º l do art. 830.º, a execução específica
é admitida «em qualquer caso», isto é, tenha ou não havido
traditio rei, haja ou não sinal/cláusula penal 197
17. Desnecessidade da referência à execução específica contida
no art. 442.º, n.º 2 198
18. A referência (no art. 442.º, n.º 2) à execução específica como alternativa à indemnização (dobro do sinal ou valor da coisa) respeita aos casos em que, paralelamente à constituição do sinal,
se verificou ou não a traditio rei 199
19. O preâmbulo e a ratio do diploma – reforço de tutela mais adequada do promitente-comprador (também) através
da extensão da execução específica – confirmam e impõem
não constituir a traditio rei requisito da execução específica 201
20. A não subordinação da execução específica à traditio rei
na jurisprudência 203
21. A traditio rei como requisito do direito ao valor da coisa ao tempo
do incumprimento 205
22. O valor da coisa não se identifica com a indemnização pelo valor
integral do dano 205
23. O valor da coisa deve ser interpretado como o aumento de valor
da coisa verificado entre o momento da celebração e o
momento do incumprimento do contrato 207
24. Extensão (de iure constituendo) do direito ao (aumento do) valor
da coisa ao contrato-promessa sem traditio rei 210
25. O direito de retenção (art. 442.º, n.º 3) 213
§3 ALCANCE DA ALTERAÇÃO DO ARTIGO 830.º
DO CÓDIGO CIVIL 215
27. A tese da imperatividade (geral ou restrita) do art. 830.º, n.º 1 217
28. Crítica: o art. 830.º, n.º 1, não é norma imperativa; doutrina 219
29. O desvio do art. 830.º ao regime-regra da irrenunciabilidade prévia do direito de pedir o cumprimento e execução
da obrigação, consagrado no art. 809.º 221
30. Sua razão de ser: a função económica do contrato-promessa. Teses que confinam o contrato definitivo à função material de documentação ou à função negocial reprodutiva do
contrato-promessa 222
31. Crítica: o contrato prometido como acto devido (função solutória)
e verdadeiro negócio jurídico (função negocial) 225
32. O contrato-promessa como instrumento jurídico de vinculação acompanhada do direito de repensar e de desistir do contrato prometido 228
33. A não imperatividade da execução específica: admissibilidade
da sua exclusão por convenção expressa em contrário 230
34. A não imperatividade da execução específica no caso do
contrato-promessa previsto no art. 410.º, n.º 3 234
35. A regra do sinal confirmatório e a excepção do sinal penitencial 234
PROPOSTA DE ARTICULADO 237
DO AUTOR 241