DIREITO
DIREITO
XXXXX XXXXX XXXX XX XXXXX
TEORIA DA IMPREVISÃO:
A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TEMPOS DE PANDEMIA, SOB A ÓTICA DO CÓDIGO CIVIL
GUANAMBI – BA 2022
XXXXX XXXXX XXXX XX XXXXX
TEORIA DA IMPREVISÃO:
A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TEMPOS DE PANDEMIA, SOB A ÓTICA DO CÓDIGO CIVIL
Trabalho de conclusão de curso apresentado ao curso de Direito do Centro Universitário FG – UNIFG como requisito parcial para obtenção do título de bacharel em Direito.
Orientador: Xxxxx Xxxxx xx Xxxxx.
GUANAMBI – BA 2022
XXXXX XXXXX XXXX XX XXXXX
TEORIA DA IMPREVISÃO:
A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TEMPOS DE PANDEMIA, SOB A ÓTICA DO CÓDIGO CIVIL
Trabalho de conclusão de curso apresentado ao curso de Direito do Centro Universitário FG – UNIFG como requisito parcial para obtenção do título de bacharel em Direito.
Orientador: Xxxxx Xxxxx xx Xxxxx.
Guanambi – BA, 07 de novembro de 2022.
Xxxxx Xxxxx xx Xxxxx Centro Universitário FG – UNIFG
SUMÁRIO
3.1. OS IMPACTOS DA COVID-19 NOS CONTRATOS DE ALUGUEL 8
3.3.2.Princípio da Força Obrigatória dos Contratos 10
3.3.3.Princípio da Relatividade dos Efeitos Contratuais 11
3.3.4.Princípios Sociais do Contrato 11
3.3.5.Função Social do Contrato 12
3.3.6.Equilíbrio Contratual 12
3.5. A REVISÃO DOS CONTRATOS NO CÓDIGO CIVIL 13
3.5.1.Artigo 317 do Código Civil 14
3.5.2.Artigo 393 do Código Civil 15
3.5.3.Artigo 478 e 479 Do Código Civil 18
TEORIA DA IMPREVISÃO: A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA EM TEMPOS DE PANDEMIA, SOB A ÓTICA DO CÓDIGO CIVIL
Xxxxx Xxxxx Xxxx xx Xxxxx0, Xxxxx Xxxxx xx Xxxxx0.
1 Graduando do curso de Direito. Centro Universitário FG – UNIFG.
2 Docente do curso de Direito. Centro Universitário FG – UNIFG.
RESUMO: Este presente trabalho busca analisar a possibilidade da resolução ou revisão dos contratos de locação imobiliária que se tornaram onerosos em decorrência da pandemia de Covid-19. O direito brasileiro, no que tange aos contratos, rege-se pelos Princípios da Intervenção Mínima e da Excepcionalidade da Revisão contratual, presentes no parágrafo único do artigo 421 do Código Civil, todavia, o próprio Estado criou mecanismos capazes de manter as relações contratuais, trazendo hipóteses no qual busca-se reajustar relações desproporcionais, afim de manter o equilíbrio contratual. Partindo deste pressuposto, busca-se entender a aplicação destes dispositivos nos contratos locações imobiliárias, os quais trazem consigo a fixação de multas nos casos em que uma das partes deixa de cumprir com o que fora combinado. Devido à pandemia que assolou o Brasil e o mundo, o encarecimento do crédito e a escalada da inflação, houve aumento no número de brasileiros endividados, que não conseguiram arcar com os contratos de aluguéis. Este endividamento aliado à diminuição e até mesmo à perca da renda dos cidadãos tornaram muitas vezes impossível o adimplemento das avenças contratadas entre locadores e locatários. Para tentar solucionar essa problemática, foi empregada métodos à este trabalho, tal qual a realização pesquisas bibliográficas, mais especificamente no Código Civil Brasileiro, bem como foram realizadas pesquisas jurisprudenciais no âmbito do Estado da Bahia.
Palavras-chave: Covid-19. Locação. Onerosidade. Resolução.
ABSTRACT: This present work seeks to analyze the possibility of resolving or reviewing real estate lease contracts that have become onerous as a result of the
Covid-19 pandemic. Brazilian law, with regard to contracts, is governed by the Principles of Minimum Intervention and Exceptional Contractual Review, present in the sole paragraph of article 421 of the Civil Code, however, the State itself created mechanisms capable of maintaining contractual relationships, bringing hypotheses in which it seeks to readjust disproportionate relationships in order to maintain contractual balance. Based on this assumption, we seek to understand the application of these provisions in real estate lease contracts, which bring with them the fixing of fines in cases where one of the parties fails to comply with what was agreed. Due to the pandemic that devastated Brazil and the world, the increase in credit and the escalation of inflation, there was an increase in the number of indebted Brazilians, who were unable to pay rent contracts. This indebtedness combined with the decrease and even the loss of citizens' income often made it impossible to comply with the agreements contracted between landlords and tenants. To try to solve this problem, methods were used in this work, such as conducting bibliographic research, more specifically in the Brazilian Civil Code, as well as jurisprudential research within the State of Bahia.
Key words: Covid-19. Location. Onerousness. Resolution.
1. INTRODUÇÃO
O coronavírus causou a morte de milhares de pessoas e desencadeou inúmeras transformações na sociedade, obrigando os órgãos governamentais à adotarem medidas que almejavam inibir a propagação desta terrível doença
Comércios não essenciais foram fechados, outros estabelecimentos tiveram seu funcionamento limitado e consequentemente houve grande prejuízo financeiro às pessoas físicas e jurídicas, pois tais medidas provocaram diminuição de clientes e queda no faturamento de empresas, provocando uma onda de demissões.
Partindo desse pressuposto, onde diversas vértices da sociedade foram afetadas, faz-se necessário observar que a diminuição ou mesmo a perca da renda financeira ocasionou entre outras coisas, o inadimplemento das obrigações estipuladas nos contratos de locação imobiliária.
Sabendo da responsabilidade civil pelo não cumprimento das avenças compactuadas, é de suma importância propiciar às partes um meio pelo qual possam satisfazer a lide, buscando a revisão ou até mesmo a resolução do contrato que, por um evento imprevisível tornou-se difícil ou até mesmo impossível de ser cumprido.
Há no ordenamento jurídico brasileiro, mecanismos capazes de reajustar relações contratuais que sofreram mudanças nas circunstâncias que foram acordadas inicialmente, devido a ocorrência de eventos imprevisíveis e extraordinários.
Dessa forma, os artigos 000, 000, 000 e 479 do Código Civil possibilitam a resolução ou revisão dos contratos, desde que haja a anuência ou não do credor e que sejam observados os requisitos presentes nessas normas, efetivando, portanto, a possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão.
Sabendo do ônus que poderá ser causado às partes em decorrência do inadimplemento dos contratos de aluguel em decorrência da pandemia, torna-se imprescindível as pesquisas que proporcionem conhecimento à cerca do caminho a se seguir para equilibrar tal relação contratual.
2. MATERIAIS E MÉTODOS
Trata-se de um estudo através do método de abordagem dedutivo, observando a falseabilidade ou não da hipótese levantada, de corte transversal e abordagem qualitativa.
Para tanto, serão utilizadas pesquisas qualitativas e bibliográficas, partindo de um conhecimento já existente, o que por si só nos proporciona conhecer melhor o fenômeno em estudo. Assim, a pesquisa bibliográfica, para Xxxxxxx (2002), é realizada:
[...] a partir do levantamento de referências teóricas já analisadas, e publicadas por meios escritos e eletrônicos, como livros, artigos científicos, páginas de web sites. Qualquer trabalho científico inicia-se com uma pesquisa bibliográfica, que permite ao pesquisador conhecer o que já se estudou sobre o assunto. Existem porém pesquisas científicas que se baseiam unicamente na pesquisa bibliográfica, procurando referências teóricas publicadas com o objetivo de recolher informações ou conhecimentos prévios sobre o problema a respeito do qual se procura a resposta (XXXXXXX, 2002, p. 32).
Este trabalho está dividido da seguinte forma: Inicialmente será feito uma breve analise quanto aos impactos causados pela pandemia de covid-19 aos contratos de locação imobiliária. Por seguinte, haverá a caracterização do instituto dos contratos,
seus fundamentos e princípios. Por fim, pretende-se elencar os dispositivos de resolução/revisão de contratos do Código Civil de 2002, bem como sua aplicação em decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP e súmulas do STF.
As pesquisas bibliográficas deste trabalho serão feitas através da análise de revistas, legislação brasileira, e doutrinas de grandes mestres do Direito Civil Brasileiro. Cabe salientar que, para Xxx (2002, p. 17) “A pesquisa é requerida quando não se dispõe de informação suficiente para responder ao problema, ou então quando a informação disponível se encontra em tal estado de desordem que não pode ser adequadamente relacionada ao problema”.
3. RESULTADOS E DISCUSSÕES
3.1. OS IMPACTOS DA COVID-19 NOS CONTRATOS DE ALUGUEL
Devido a propagação da Covid-19 e as medidas adotadas pelos Governos visando a contenção do vírus, o inadimplemento de obrigações é uma realidade enfrentada por pessoas físicas e jurídicas no Brasil, principalmente nos contratos de locação imobiliária, pois, em alguns casos, o cumprimento das avenças locatícias e a manutenção das condições que foram firmados anteriormente ao surgimento da pandemia tornam-se difíceis e até mesmo impossíveis de serem adimplidas.
Devido aos efeitos da pandemia, pessoas físicas e jurídicas sofreram grandes impactos em sua renda, seja em decorrência de demissão, diminuição salarial, limitação ou impedimento de funcionamento de sua empresa, tornando-se corriqueiro no Brasil, o inadimplemento dos contratos de execução continuada, principalmente nos contratos de locação imobiliária.
O inadimplemento dos contratos de aluguel poderá ocasionar a fixação de multas previstas contratualmente, bem como a inscrição do CPF do devedor para a lista dos órgãos de proteção ao crédito.
Nesse contexto, a revisão ou resolução contratual se tornou alternativa para empreendedores e consumidores que objetivam diminuir o ônus adquirido imprevisivelmente, para que seja possível cumprir suas obrigações.
O contrato pode ser descrito como um acordo, consenso, encontro de vontades, consentimento entre partes, entre outros sinônimos que, por fim, xxxxx como
objetivo a celebração que gera direito e obrigações entre os envolvidos (Xxxxxxx, 2012; Xxxxxx, 2012; Xxxxxxxx, 2015).
Portanto, o contrato é um instrumento, um negócio jurídico bilateral, onde estão descritos uma série de cláusulas, disposições, assim como artigos relacionados com o objetivo do contrato, da negociação. Esse instrumento deve possuir obrigatoriamente, além do Erário, ao menos duas declarações de vontade (Telles, 2002).
Para Tartuce (2007, p. 24):
O contrato é um ato jurídico em sentido amplo, em que há o elemento norteador da vontade humana que pretende um objetivo de cunho patrimonial (ato jurígeno); constitui um negócio jurídico por excelência. Para existir o contrato, seu objeto ou conteúdo deve ser lícito, não podendo contrariar o ordenamento jurídico, a boa-fé, a sua função social e econômica e os bons costumes.
As relações contratuais são regidas por princípios, normas de grande generalidade, expressas em dispositivos de direito positivo ou deles extraídas por via argumentativa, as quais norteiam os juízes na apreciação de demandas que versam a existência, a validade e o cumprimento de contratos (Xxxxxx, 2007, p. 23).
Os princípios são regramentos básicos aplicáveis a um determinado instituto jurídico, no caso em questão, aos contratos. Os princípios são abstraídos das normas, dos costumes, da doutrina, da jurisprudência e de aspectos políticos, econômicos e sociais. Os princípios podem estar expressos na norma, mas não necessariamente. Mencione-se o princípio da função social dos contratos, que é expresso no Código Civil (arts. 421 e 2.035, parágrafo único), mas implícito ao Código de Defesa do Consumidor e à CLT, normas que protegem o vulnerável da relação contratual (TARTUCE, 2021, p. 991).
Os princípios contratuais são divididos em dois grupos: princípios contratuais tradicionais e princípios contratuais modernos. No primeiro grupo encontram-se: a autonomia da vontade; obrigatoriedade dos contratos; relatividade dos efeitos do contrato; e o consensualismo. Enquanto no segundo grupo estão: supremacia da ordem pública; revisão contratual; boa-fé; função social do contrato; e, por fim equivalência material.
3.3.1. Autonomia da Vontade
Este princípio é caracterizado por ser pressuposto da existência do contrato, pois sem a manifestação de vontade não existe a relação contratual.
Xxxxx Xxxxxx Xxxxx (2011, p. 40-1), por sua vez, conceitua o princípio da autonomia da vontade:
O poder de estipular livremente, como melhor lhes convier, mediante acordo de vontade, a disciplina de seus interesses, suscitando efeitos tutelados pela ordem jurídica. (grifou-se)
A autonomia da vontade se confunde com a autonomia privada, porém, há correlação entre eles.
A autonomia privada constitui-se, portanto, no âmbito do direito privado, numa esfera de atuação jurídica do sujeito, mais propriamente um espaço de atuação que lhe é concedido pelo imperativo, o ordenamento estatal, que permite, assim, aos particulares a auto-regulamentação de sua atividade jurídica. Os particulares tornam- se, desse modo, e nessas condições, legisladores sobre sua matéria jurídica, criando normas jurídicas vinculadas, de eficácia reconhecida pelo Estado (Amaral 2008, p. 213).
A expressão ‘autonomia da vontade’ tem uma conotação subjetiva, psicológica, enquanto a autonomia privada marca o poder da vontade no direito de um modo objetivo, concreto e real”. Todavia, este poder não é originário. Emana do ordenamento jurídico estatal, que o reconhece e opera nos limites que esse estabelece, demarcações que vem crescendo em virtude do aumento das funções sociais do Estado (Amaral 2008, p. 213).
3.3.2. Princípio da Força Obrigatória dos Contratos
Decorrente da ideia clássica de autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos preconiza que tem força de lei o estipulado pelas partes na avença, constrangendo os contratantes ao cumprimento do conteúdo completo do negócio jurídico. Esse princípio importa em autêntica restrição da liberdade, que se tornou limitada para aqueles que contrataram a partir do momento em que vieram a formar o contrato consensualmente e dotados de vontade autônoma. Nesse sentido, alguns doutrinadores falam em princípio do consensualismo. Entretanto, como a vontade
perdeu o papel relevante que detinha, o presente autor prefere não utilizar mais essa última expressão (TARTUCE, 2021, p. 1023).
Com relação ao princípio da obrigatoriedade contratual, Xxxxxxx Xxxxx apud
Xxxxxxxx Xxxxxx (1999, p. 13) destaca:
O acordo de vontade é, sem dúvida, a força propulsora do evento jurídico, e o vínculo obrigacional que dita força acarreta imediatamente é o resultado jurídico da atuação volitiva dos agentes. Não tem sentido, pois, o completo isolamento dos dois dados, já que não se pode cogitar de contrato apenas encarando o acordo de vontades e sem levar em conta a relação jurídica que o consenso criou. Daí ser razoável entender-se o contrato como fenômeno jurídico compreendido desde a sua formação até a sua extinção, ou seja, desde o acordo de vontades até o aperfeiçoamento da relação jurídica com todos os seus elementos subjetivos e objetivos, e não apenas como a sua força propulsora.
Ao contrário de outras codificações do Direito Comparado, não há previsão expressa desse princípio no atual Código Civil. Todavia, os arts. 389, 390 e 391 da atual codificação material, que tratam do cumprimento obrigacional e das consequências advindas do inadimplemento, afastam qualquer dúvida quanto à manutenção da obrigatoriedade das convenções como princípio do ordenamento jurídico privado brasileiro (TARTUCE, 2021, p. 1023).
3.3.3. Princípio da Relatividade dos Efeitos Contratuais
Este princípio determina que os terceiros não envolvidos na relação contratual estão imunes aos efeitos dos contratos (res inter alios acta neque prodest).
XXXXXXXX (2005, p. 39) elucida que “o estudo da relatividade dos efeitos dos contratos envolve a questão dos efeitos contratuais do ponto de vista subjetivo, ou seja, em relação às pessoas que esses efeitos atingem, no sentido ativo, passivo ou quanto à oponibilidade”.
Desse modo, apenas as partes contratantes estão obrigadas, não se transmitindo aos sucessores nos casos em que a obrigação seja personalíssima.
De qualquer forma, o princípio da relatividade dos efeitos contratuais, consubstanciado na antiga máxima res inter alios, encontra exceções, na própria codificação privada. Em outras palavras, é possível afirmar que o contrato também gera efeitos perante terceiros (TARTUCE, 2021, p. 1060).
3.3.4. Princípios Sociais do Contrato
Esses princípios são aqueles compreendidos na concepção moderna e estabelecem que os contratos devem cumprir função social.
3.3.5. Função Social do Contrato
Visto como um dos mais importantes princípios contratuais, a função social do contrato encontra previsão no Art. 421 do Código Civil de 2002, norteando o entendimento de que os contratos devem ter como objetivo final alcançar o bem-estar social, pois os seus efeitos recaem, na maioria das vezes, sob a coletividade.
Segundo Xxxxxxxxx (2011, p. 486): “A função social não coíbe a liberdade de contratar, como induz a dicção da norma, mas legitima a liberdade contratual. A liberdade de contratar é plena, pois não existem restrições ao ato de se relacionar. Porém, o ordenamento jurídico deve submeter a composição do conteúdo do contrato a um controle de merecimento, tendo em vista as finalidades eleitas pelos valores que estruturam a ordem constitucional.”.
3.3.6. Equilíbrio Contratual
O equilíbrio contratual busca a manutenção do contrato, devido a fatos alheios a vontade das partes tornarem a relação contratual desequilibrada.
Tal princípio objetiva impedir o ônus excessivo à parte que inadimpliu a obrigação devido a fatos alheios a sua vontade, podendo neste caso, para efetivação do princípio, buscar a revisão ou a resolução do contrato.
3.3.7. Boa-Fé Objetiva
Este princípio é regra de conduta, dever de agir com honestidade e lealdade com a outra parte da relação contratual. As partes devem agir reciprocamente com os parâmetros morais e lealdade, comportamento honesto (XXXX, 2013, p. 51).
A boa-fé objetiva possui duas funções: a função ativa e reativa. A função ativa se caracteriza pela existência de deveres que não surgem do acordo de vontades entre os contratantes, são deveres que decorrem da boa-fé, são os chamados deveres anexos ou laterais, tais como, deveres de lealdade, cooperação, harmonia, informação e segurança (SIMÃO, 2008, p. 23).
TARTUCE (2021, p. 1028), leciona que a boa-fé objetiva, conceituada como exigência de conduta leal dos contratantes, está relacionada com os deveres anexos
ou laterais de conduta, que são ínsitos a qualquer negócio jurídico, não havendo sequer a necessidade de previsão no instrumento negocial.
A respeito deste princípio, Xxxxxxx (2003, p. 20) cita que:
A boa-fé referida no art. 422 do Código é a boa-fé objetiva, que é característica das relações obrigacionais. Ela não se qualifica por um estado de consciência do agente de estar se comportando de acordo com o Direito, como ocorre com a boa-fé subjetiva. A boa-fé objetiva não diz respeito ao estado em determinada relação jurídica de cooperação. O seu conteúdo consiste em um padrão de conduta, variando as suas exigências de acordo com o tipo de relação existente entre as partes.
As relações contratuais de locação urbana são regidas pela Lei nº 8.245/91, no qual estabelece a obrigação de restituir, aplicando os artigos 238 e 240 do CC nos casos de perda e deterioração da coisa e, quanto às benfeitorias os artigos 241 e 242 ambos do Código Civil.
A locação de imóveis pode ser regida por contrato, no entanto a Lei nº 8245/91 não exige que seja firmado um contrato formal para caracterização da locação, é o que leciona
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que é um contrato consensual e informal. O prazo da locação pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se fixar no instrumento. No silêncio das partes, deve-se concluir que o prazo é indeterminado. (TARTUCE 2021, p. 1268)
3.5. A REVISÃO DOS CONTRATOS NO CÓDIGO CIVIL
A doutrina majoritária entende que a extinção do contrato deve ser a ultima ratio, última hipótese, aplicada apenas quando se esgotarem todos os meios de revisão.
É importante que o estudioso do Direito tenha conhecimento de que a revisão contratual por fato superveniente prevista no CDC não é igual à revisão contratual por fato superveniente prevista no CC/2002. Isso ficou ainda mais evidenciado com a Lei 14.010/2020, que criou um Regime Jurídico Transitório de Direito Privado em meio à pandemia da Covid-19 (RJET), (TARTUCE, 2021, p. 1081).
A revisão dos contratos por fato superveniente é prevista no Código Civil, desde que sejam observados os requisitos presentes nos artigos 317 e 478, do CC.
3.5.1. ARTIGO 317 DO CÓDIGO CIVIL
O artigo abaixo, do Código Civil, consagra a chamada teoria da imprevisão:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
A norma acima possibilita a revisão contratual devido à fatos imprevisíveis, no qual o juiz decidirá de forma justa a redução da prestação.
Ao verificar as decisões do judiciário, é possível observar casos em que se têm entendido pela revisão, utilizando-se do art. 317 do CC, a fim de propiciar o equilíbrio contratual, como, por exemplo, nos julgados abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE ALUGUEL. CORONA VÍRUS. SHOPPING CENTERS FECHADOS. REDUÇÃO DA MENSALIDADE. POSSIBILIDADE. EXCEPCIONALIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. FATO IMPREVISÍVEL. ARTS. 317 E 478, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. 1. Os arts. 317 e 478, ambos
do Código Civil, possibilitam a revisão contratual em razão de fato superveniente, quando houver acontecimento imprevisível, que gere onerosidade excessiva a uma das partes. 2. É evidente que se vive uma situação excepcional em razão da pandemia gerada pelo novo coronavírus. Com efeito, é possível a modificação do contrato celebrado, por tornar-se excessiva a prestação, em face de eventos futuros e imprevisíveis. De fato, a pandemia que se vive constitui fato extraordinário, que pode tornar o contrato de aluguel excessivamente oneroso para o inquilino, sobretudo quando este se encontra impossibilitado de exercer sua atividade comercial em razão de o Governo local ter determinado o fechamento temporário dos estabelecimentos. 3. Agravo de instrumento parcialmente provido. (TJ-DF 07453032920208070000 XX 0000000- 29.2020.8.07.0000, Relator: XXXXXXX XXXXXXX, Data de
Julgamento: 12/08/2021, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 30/08/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
EMENTA: LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO DE VALORES. PLEITO DE TUTELA ANTECIPADA VOLTADO À REDUÇÃO DOS VALORES LOCATIVOS EM RAZÃO DE ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. CONSTATAÇÃO DE QUE SE ENCONTRA INVIABILIZADA A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OS FINS A QUE SE DESTINA, IMPOSSIBILITANDO O
DESFRUTE DO PRÓPRIO OBJETO DA LOCAÇÃO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS RECONHECIDA, A JUSTIFICAR O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. FIXAÇÃO DE NOVOS VALORES LOCATÍCIOS. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social, geraram a impossibilidade de utilização do imóvel objeto da locação e inviabilizaram o exercício da atividade da locatária. 2. É inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando necessária a pronta atuação jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando presentes os requisitos legais, provisoriamente, determinam-se a redução do aluguel referente a março de 2020 a dois terços, e dos aluguéis referentes aos meses seguintes, até a cessação da impossibilidade de utilização do bem, a 50% do valor contratual. (TJ-SP-AI: 2079620320208260000 XX 0000000-
32.2020.8.26.0000, Relator: Xxxxxxx Xxxxxxx, Data de Julgamento: 01/06/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/06/2020) (Grifa-se).
Xxxxxxxxx (2012, p. 53), conceitua que “A teoria da imprevisão consiste, portanto, na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa.”
3.5.2. ARTIGO 393 DO CÓDIGO CIVIL
O judiciário brasileiro já reconheceu a situação pandêmica como caso fortuito ou força maior, conforme julgado abaixo:
EMENTA: RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE ENERGIA ELÉTRICA
– AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO – TUTELA DE
URGÊNCIA – PANDEMIA DE COVID-19. Insurgência contra decisão que deferiu a tutela de urgência para determinar que a requerida (agravante) proceda a cobrança da energia consumida pela requerente (agravada), afastando a forma de pagamento por demanda contratada (“take or pay”) originalmente pactuada, em razão dos efeitos da crise oriunda da pandemia de Covid-19 na atividade econômica da agravada. Alegação da agravante de que o contrato exclui os fatos aduzidos pela agravada como sendo caso fortuito ou força maior não demonstrada. A crise gerada pela pandemia do novo coronavírus configura-se como caso fortuito, ou força maior, por ser um evento imprevisível e não relacionado aos riscos
inerentes à atividade empresarial da agravada, cujos efeitos não se pode evitar ou impedir. Probabilidade do direito invocado e risco de dano iminente demonstrados pela recorrida para a concessão da liminar pelo juízo de origem. Evento imprevisto e excepcional que possibilita a revisão temporário do contrato para restabelecer o equilíbrio e a paridade entre os contratantes, conforme prevê o próprio contrato. Exegese dos artigos 317, 393 e 421 do Código Civil. Risco de dano inverso à agravante não demonstrado, devido a sua especialização no setor de venda de energia elétrica. Decisão mantida. Recurso de Agravo de instrumento não provido. (TJ-SP-AI: 20990177720208260000 XX 0000000-00.0000.0.00.0000, Relator: Xxxxxxxxx X’Xxxxxx, Data de Julgamento: 03/06/2020, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/06/2020) (Grifa-se).
O caso fortuito e a força maior são excludentes de responsabilidade previstas no Código Civil, que versa:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Na jurisprudência a seguir o Superior Tribunal de Justiça definiu o conceito:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.564.706 - PE (2014/0307212-8) RELATOR: MINISTRO XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX RECORRENTE : BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A - BNB ADVOGADOS : XXXXXXX XXXXXXX XXXX XXXXXX E OUTRO(S) XXXXXXX XXXXXXXXX FELIX RECORRIDO : PEDRA DE AMOLAR AGROPECUARIA LTDA RECORRIDO : XXXXX XXXXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX XXXXXXX ADVOGADOS : XXXX XXXXX XX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX XXXXX E OUTRO(S) INTERES. : XXXXXX XX XXXXXXXXXXX XXXXXXXX XXXXX INTERES.
: XXXXXXX XXXXXXX XXXXXX INTERES. : XXXXX XXXXX XXXXXX XXXXXXX CORTÊS EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO EXTRA PETITA. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. CÉDULA DE CRÉDITO RURAL. PROPRIEDADE RURAL. INVASÃO. MOVIMENTO DOS SEM TERRA (MST). FORÇA MAIOR. REQUISITOS. artigo 393, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE ABSOLUTA DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. INEVITABILIDADE DO EVENTO. NÃO
CONFIGURAÇÃO.1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível reconhecer a invasão de propriedade rural pelo Movimento dos Sem Terra (MST) como hipótese de força maior apta a ensejar a exoneração do cumprimento da obrigação encartada em cédula de crédito rural. 2. A teor do que preconiza o artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Os elementos caracterizadores das referidas excludentes de responsabilidade são: a necessariedade (fato que impossibilita o cumprimento da obrigação) e a inevitabilidade (ausência de meios para evitar ou impedir as consequências do evento).g.n. 3. A invasão promovida por integrantes do MST em propriedade rural por si só não é fato suficiente para configurar o evento como de força maior, pois devem ser analisados, concretamente, a presença dos requisitos caracterizadores do instituto. 4. No caso dos autos, não restou comprovado que a ocupação ilegal da propriedade rural pelo MST criou óbice intransponível ao cumprimento da obrigação e que não havia meios de evitar ou impedir os seus efeitos, nos termos do artigo 393, parágrafo único, do CC. Ônus que incumbia à parte autora da ação anulatória. 5. Recurso especial provido. ACÓRDÃO. Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx, decide a Terceira Turma, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx (Presidente) e
Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxxxx votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 16 de agosto de 2016(Data do Julgamento) Ministro XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX – Relator.
De forma sucinta, pode-se dizer que o caso fortuito é um evento que não é possível prever e nem evitar, enquanto a força maior são acontecimentos humanos ou naturais que podem ser previstos, mas não podem ser evitados.
3.5.3. ARTIGO 478 E 479 DO CÓDIGO CIVIL
A teoria da onerosidade excessiva é consagrada pelo artigo 478 e 479 do Código Civil, que versa:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Neste caso, as normas se aplicam nos contratos de execução continuada ou diferida que devido à um evento imprevisível casou extrema vantagem à uma das partes. Esta norma possibilita a resolução ou revisão dos contratos nos casos em que os requisitos sejam observados, pois há jurisprudência contraria a sua aplicação:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONTRATO NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1.
A aplicação da teoria da imprevisão como justificativa para a resolução de contratos de execução continuada pressupõe a ocorrência de acontecimento extraordinário que imponha um gravame a um dos contratantes a que corresponda um benefício em favor do outro. Inocorrência dessa circunstância na hipótese em que o mutuário passou a ter despesas extraordinárias e provisórias com medicamentos. 2. Hipótese em que, no ano de 2012, os medicamentos necessários para o tratamento do filho do autor já estavam sendo fornecidos pelo SUS, cuidando-se de contrato de financiamento imobiliário com encerramento previsto para o ano de 2038. 3. Impossibilidade de extinção antecipada do contrato, sem prejuízo de sua repactuação e ajustamento em
razão dos eventos alegados. 4. Apelação da parte autora a que se nega provimento. (TRF-1 - AC: 00594359720114013800, Relator: DESEMBARGADORA FEDERAL XXXXXXX
XXXXXXXX XXXXX, Data de Julgamento: 25/07/2018, QUINTA TURMA, Data de Publicação: 08/08/2018).
Os requisitos para configurar a onerosidade excessiva são: prestação continuada ou diferida; prestação excessivamente onerosa a uma das partes; em razão de eventos imprevisíveis e extraordinários; com extrema vantagem à contraparte.
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Como já mencionado anteriormente, a pandemia causou inúmeros prejuízos ao redor do mundo, provocando mudanças imprevisíveis na situação econômica da população, que em decorrência da alta dos produtos e diminuição da renda, teve sua condição financeira fragilizada.
Este trabalho objetivou identificar a possibilidade da resolução ou revisão dos contratos de aluguel em decorrência dos danos causado pela pandemia de covid-19, afastando a responsabilidade civil neste caso em decorrência do rompimento unilateral provocado por um evento extremamente oneroso e imprevisível.
Observa-se que os objetivos gerais e específicos foram cumpridos, uma vez que, ao realizar uma pesquisa densa em doutrinas de renomados civilistas brasileiros, bem como ao analisar o Código Civil de 2002 e as jurisprudências de tribunais e súmulas do STF, entendeu-se a legitimidade da resolução ou revisão dos contratos de locação imobiliária que se tornou excessivamente oneroso à uma das partes em decorrência da pandemia de coronavírus.
As hipóteses foram confirmadas, pois, ao passo que a legislação brasileira estabelece mecanismos para regular relações contratuais que se tornaram desproporcionais, os Tribunais de Justiça de SP, proferiram decisões que asseguraram a legitimidade do afastamento da responsabilidade civil em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais.
É justamente este o problema da pesquisa: como afastar o ônus da responsabilidade civil devido ao inadimplemento dos contratos de aluguel durante a pandemia de coronavírus?
A problemática foi atendida, pois as jurisprudências analisadas, proferiram decisões idênticas quanto ao entendimento que a pandemia por si só, pode ser considerada como evento excessivamente oneroso e imprevisível.
Portanto, os mecanismos que possibilitam a revisão/resolução contratual são aplicáveis para afastar o ônus vinculado ao inadimplemento dos contratos de aluguel que se tornaram onerosos em decorrência da pandemia de covid-19.
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