Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence

ABF Development Setembro de 2019

Realização:

Cliente:

ABF Development

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence

Estudo de Viabilidade

Mercadológica e Econômico-Financeira

Setembro de 2019

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa ABF Development, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de verificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento residencial localizado na R: Xxxxxx Xxxxx 000, Xxxxx Xxxxxx - XX.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Xxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxx, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

No período de Outubro de 2018 a Outubro de 2019, a ABF Development pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos hoteleiros o montante de R$ 20.000,00, correspondente a contratação do estudo de mercado, não havendo valores recebidos antes desta data. O valor mencionado anteriormente correspondem à parcela do valor do estudo contratado. O estudo de mercado contratado tem valor de R$ 34.0000,00

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Setembro de 2019.

A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: xxx.xxxxxxxxxx.xxx

Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos

Processos dispensados na CVM
Nome do Processo CVM	Ano	Nome Fantasia
Royal Palm Tower	2014	Royal Palm Tower
Ibis Xxxxxxx Xxxxxxxx	2014	Ibis Xxxxxxx Xxxxxxxx
Rio Business Soft Inn	2014	Rio Business Soft Inn
Park Inn by Radisson	2015	Park Inn by Xxxxxxxx
Best Western Multi Suites	2015	Best Western Multi Suites
Hotel Paiquere (BT Valinhos)	2015	BT Valinhos
Soft Inn São Paulo Business Hotel	2015	Soft Inn São Paulo Business Hotel
The Cityplex Osasco	2015	Comfort Osasco
Niterói Soft Inn Business Hotel	2015	Niterói Soft Inn Business Hotel
Comfort Campinas	2015	Comfort Campinas
Comfort São Bernardo	2015	Comfort São Bernardo
Best Western Eretez Copacabana	2015	Best Western Eretez Copacabana
Adágio Curitiba Batel	2015	Adágio Curitiba Batel
Xxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx	0000	Xxxx Xxxxxxx
Sleep Inn Jacarei	2016	Sleep Inn Jacarei
Cidade Matarazzo	2016	Cidade Matarazzo
Hotel Premium SBC	2016	Intercity Premium São Bernardo do Campo
Xxxxxxxx Xxxxx Xxx Xxxxxx xx Xxx Xxxx	0000	Xxxxxxx Xxx
Golden Tulip Campos Hotel	2016	Golden Tulip Campos dos Goytacazes
Condomínio Edifício HE Itatiba	2016	Ibis Budget Itatiba
Condomínio Hotel Florêncio de Abreu	2017	B&B Hotel Florêncio de Abreu
Share Apartamentos Inteligentes	2017	Share Apartamentos Inteligentes
XXXXXXXX XXXXX XXX XXXXX	0000	Xxxx Xxxxx
SAO International Square	2017	Comfort e Quality São Caetano do Sul
Comfort Hotel & Convention Americana	2017	Comfort Americana
Edifício Hotel Beira Mar	2017	Ibis Budget Xxxxxxx
Xxxxxxxxxx XX Xxxxx Xxxx	0000	XX Xxxxx Xxxx
Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves	2019	Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves

Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, publicado pelo SECOVI-SP em 2012.

O projeto segue a seguinte processo de aprovação:

✓ Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;

✓ Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;

✓ Levantamento de empreendimentos concorrentes;

✓ Entrevistas com representantes do município e /ou estado, do trade;

✓ Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio, serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);

✓ Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;

✓ Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.

A Caio Calfat Real Estate Consulting

ATUAÇÃO

✓ Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

✓ Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

✓ Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

✓ Flat para estudantes

✓ Comunidades

Planejadas

✓ Gestão Patrimonial

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

Itens	Página
Tendências e perspectivas macroeconômicas	14
Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura	24
Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança	38
Análise do posicionamento competitivo	45
Análise da penetração do empreendimento no mercado	47
Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais	49
Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro	51
Metodologia escolhida	53
Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira	55
Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados	63
Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado	71

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

Projeto em estudo

Contrato de Investimento Coletivo – CIC - Condomínio Três Figueiras Senior Residence
Categoria	Residencial Senior
UHs	114
Previsão de Inauguração	2024
Administração	SÃO PIETRO SAÚDE SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA

Administradora

A São Pietro Saúde, há mais de 7 anos no mercado e possuindo corpo clínico aberto, tem a experiência de mais de 30.000 procedimentos cirúrgicos realizados em diversas especialidades.

A OPERADORA São Pietro Saúde e Serviços, em virtude de sua capacidade técnica e know how operacional, promoverá aos ocupantes do Empreendimento certos Serviços Condominiais e Serviços de Saúde, visando o atendimento das necessidades do público idoso independente, semi-independente e dependente;

O Empreendimento, operado na modalidade de Residencial Senior, terá como diferencial a individualização das unidades e a prestação de diversos serviços colocados à disposição dos ocupantes dos

Apartamentos (Serviços Condominiais e Serviços de Saúde).

♦ Rio Grande do Sul

Com uma população estimada de 11,3 milhões de habitantes, o Rio Grande do Sul é um dos estados com a maior proporção de idosos por população total com 12,7% de pessoas acima de 65 anos em 2019.

O número absoluto de idosos em 2019 soma 1,4 milhões e a projeção é

que em 2060 este número passe do 3 milhões de habitantes.

O fato acima é influenciado diretamente pela expectativa de sobrevida por faixa de idade no que vem aumentando ano a ano conforme quadro ao lado.

Outro ponto importante é a taxa de fecundidade, de acordo com o levantamento da Secretaria de Planejamento Orçamento e Gestão o estado possui a menor taxa de fecundidade do país com 1,68 filhos.

A média estimada para reposição é de 2,1 filhos.

A projeção de longo prazo não prevê aumento deste indicador até 2050.

♦ Rio Grande do Sul

As projeções do IBGE apontam para um crescimento de 120% no número de idosos até 2060, saltando de 1,4 milhões para 3,1 milhões.

Os dados indicam um crescimento médio ao ano de 1,94% nos próximos 41 anos.

Ainda segundo os dados, a faixa etária com maior crescimento médio é a de acima de 90 anos com 4,62% a.a , seguida pela faixa etária

superior a 80 anos com 3,12% a.a.

Em termos de gênero, as mulheres representam 57,73% do total de idosos em 2019, os números se mantém nas projeções futuras e em

2060 as mulheres vão representar cerca de 56% do total de idosos.

	2019	2030	2040	2050	2060	TCM
65-69	505.396	662.492	629.989	748.904	727.447	0,89%
70-74	373.055	549.411	594.088	630.258	672.381	1,45%
75-79	249.929	408.204	531.459	514.019	617.874	2,23%
80-84	163.915	265.588	389.145	431.085	465.646	2,58%
85-89	90.792	142.886	238.113	322.059	319.418	3,12%
90+	58.107	106.691	180.006	289.858	370.819	4,62%
Total	1.441.194	2.135.272	2.562.800	2.936.183	3.173.585

♦ Porto Alegre

A população idosa em Porto Alegre representa 15,04% do total de habitantes. A cidade é a com maior população idosa dentre as capitais. A segunda capital com mais idosos é o Rio de Janeiro com 14,89% da população.

A população idosa é a que mais cresce dentro das faixa etárias analisadas com 31,99% no comparativo com os Censos de 2000 e 2010. As faixas etárias infantil e adolescentes tiveram decréscimo de 16% e a faixa de jovens e adultos cresceu em média 7,49%.

Não há números atualizados sobre esta faixa de população, porém o último Censo de 2010 aponta as seguintes informações:

• Aumento da expectativa de vida de 69,9 anos para 76,4 anos

• Diminuição no índice de fecundidade de 2,0 para 1,5 filhos

• O Índice de Envelhecimento* passou de 51,18 para 80,44

• Faixa etária com maior aumento: 90-94 anos

* Índice de Envelhecimento da População: número de pessoas com idade menor ou igual a 60 anos para cada 100 pessoas menores de 15 anos. É a razão entre os componentes etários extremos da população.

N°	Região Central	População em 2010	População Estimada 2017	Área (km²)	Domicílios (2010)
1	Centro	273.212	287.866	25,79	124.434
2	Centro Sul	128.339	135.222	29,62	43.704
3	Partenon	120.187	126.633	14,73	40.021
4	Noroeste	117.603	123.911	14,93	47.288
5	Leste	115.261	121.443	18,59	38.642
6	Eixo Baltazar	107.157	112.904	12,37	37.550
7	Norte	95.044	100.142	30,05	31.585
8	Sul	83.072	87.528	31,65	28.064
9	Lomba do Pinheiro	60.437	63.679	38,61	18.520
10	Restinga	57.860	60.693	28,8	16.656
11	Cruzeiro	50.800	53.525	5,91	16.222
12	Humaitá Navegantes	45.520	47.961	19,06	16.020
13	Glória	40.195	43.109	23,56	13.218
14	Nordeste	38.116	40.160	7,5	11.181
15	Extremo Sul	35.552	37.459	125,98	11.334
16	Cristal	31.946	33.659	4,06	11.144
17	Ilhas	8.330	8.777	44,02	2.573
	Total	1.408.631	1.484.671		508.156

♦ Porto Alegre

Com 92 bairros a cidade de Porto Alegre buscou meios de se organizar administrativamente para execução de serviços e alocação de recursos.

Uma das divisões é o Orçamento Participativo, que divide o município em 17 áreas distintas.

Para efeito de análise da região em estudo foi adotado o critério acima conforme apresentado nos próximos slides.

Região em estudo

♦ Porto Alegre

1) Região do Humaitá - Bairros : Anchieta, Farrapos, Humaitá, Navegantes e São Geraldo

2) Região Noroeste - Bairros : Boa Vista, Cristo Redentor, Higienópolis, Jardim Europa, Jardim Floresta, Jardim Lindóia, Jardim São Pedro, Passo D´Areia, Santa Maria Goretti, São João, São Sebastião e Vila Ipiranga

3) Região Leste - Bairros : Bom Jesus, Chácara das Pedras, Jardim Carvalho, Jardim do Salso, Jardim

Sabará, Morro Santana, Três Figueiras e Vila Jardim

4) Região Lomba do Pinheiro – Bairros: Agronomia e Lomba do Pinheiro.

5) Região Norte - Bairros: Santa Rosa de Lima e Sarandi.

6) Região Nordeste - Bairros: Xxxxx Xxxxxxxx

7) Região Parternon – Bairros: Coronel Xxxxxxxx Xxxxxx, Partenon, Santo Antônio, São José e Vila João Pessoa.

8) Região Restinga – Bairros: Pitinga e Restinga

9) Região Glória - Bairros: Belém Velho, Cascata e Glória

10) Região do Cruzeiro - Bairros : Medianeira e Santa Tereza

11) Região do Cristal – Bairro do Cristal

12) Região Centrol Sul - Bairros :Camaquã, Campo Novo, Cavalhada, Nonoai, Teresópolis e Vila Nova

13) Região Extremo Sul – Bairros: Belém Novo, Boa Vista do Sul, Chapéu do Sol, Extrema, Lageado, Lami, Ponta Grossa e São Caetano

14) Região Eixo Baltazar - Bairros : Costa e Silva, Jardim Itu, Jardim Leopoldina, Parque Santa Fé, Passo

das Pedras e Xxxxx Xxxxx

15) Região Sul - Bairros : Aberta dos Morros, Espírito Santo, Guarujá, Hípica, Ipanema, Jardim Isabel, Pedra Redonda, Serraria, Sétimo Céu, Tristeza, Vila Assunção e Vila Conceição

16) Região do Centro – Bairros: Auxiliadora, Azenha, Bela Vista, Bom Fim, Centro Histórico, Cidade Baixa, Farroupilha, Floresta, Independência, Jardim Botânico, Menino Deus, Moinhos de Vento, Mont'Serrat, Petrópolis, Praia de Belas, Rio Branco, Santa Cecília e Santana.

17) Região do Arquipélago – Bairro do Arquipélago

Fonte: Observa POA 18

♦ População Idosa por Xxxxxx

O último dado estatístico disponível é de 2010. A pesquisa aponta que a região do Centro é a de maior concentração de população idosa com 60 mil habitantes, seguido pela região Noroeste e Leste estas com 25 mil e 16 mil respectivamente. A região que mais aumentou em termos populacionais dentre os dois censos é a Noroeste com 74,26% de incremento populacional.

Os dados do IBGE apontam que a população está segmentada em 54,59% de idosos na faixa etária de 60 a 69 anos, 32% com 70 a 79 anos, 14% de 80 a 89 anos e 1,96% com idade superior a 90 anos de idade.

Outro ponto importante é que da população total (211 mil

habitantes) cerca de 20% reside sozinho (43 mil).

Fonte: Observa POA 19

♦ Cidade Amiga do Idoso

▪ Inspirado no Guia Cidade Amiga do Idoso da Organização Mundial da Saúde (OMS), que aponta as características urbanas amigáveis aos idosos, com base em um levantamento realizado em 33 cidades do mundo.

▪ Porto Alegre foi eleita em 2015 como uma das primeiras capitais do país com este título.

▪ A partir do recebimento deste título a cidade elaborou o Plano Municipal da Pessoa Idosa de Porto Alegre que estabelece 08 eixos de atuação: 1) assistência social 2) cultura, esporte, lazer 3) educação 4) habitação, urbanismo e acessibilidade 5) saúde, 6) segurança, direitos humanos, 7) trabalho, previdência social, 8) transporte.

▪ Dentre as metas vale destacar: o mapeamento das necessidades, projetos de obras de rebaixamento de calçadas, promoção da autonomia e visibilidade do setor, promover eventos durante o ano voltados à educação para envelhecimento, cidadania, promoção à saúde e qualidade de vida, entre outros.

Fonte: Prefeitura de Porto Alegre 20

♦ Observações de Risco:- COVID -19

A Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou, em 30 de janeiro de 2020, que o surto da doença causada pelo novo coronavírus (COVID-19) constitui uma Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional – o mais alto nível de alerta da Organização, conforme previsto no Regulamento Sanitário Internacional. Em 11 de março de 2020, a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia.

No Brasil, o primeiro caso oficial foi registrado em 26 de fevereiro. Xxxxx que colocou o Brasil em meio a pandemia e suas implicações sociais, políticas e

econômicas.

Em abril de 2020, dois meses de evidências do avanço no Brasil e de observações internacionais, os efeitos de médio prazo, principalmente econômicos, foram entendidos, como superáveis, porém abaixo do estimado no mês de março de 2020, conforme o Relatório Pesquisa Macroeconômica – Itaú - Perspectivas Macro Econômicas Abril de 2020. A projeção do PIB para 2020 foi reavaliada para – 2,5%, com recuperação a partir de 2021 para 4,7%, seguindo estável pelos próximos anos.

Contudo, mantém-se a observação de risco futuro conforme a pandemia se estabeleça e seja tratada no Brasil, prolongando ou não seus efeitos na sociedade e economia, o que pode

alterar a curva de tendências dos dados sócio econômicos apresentados nesse trabalho e que deram suporte aos estudos de demanda e financeiros.

Fonte: OMS – Banco Itaú xxxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxxxxxx-xx/xxxxxxxx-xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx 21

♦ Considerações

▪ Assim com evidenciado no censo geral, o Estado e a capital gaúcha segue a tendência de envelhecimento populacional.

▪ Os dados indicam reversão de pirâmide etária, com maior número do idosos do que jovens com menos de 14 anos.

▪ Porto Alegre possui a maior concentração de idosos do país, principalmente na faixa etária superior a 85+ anos. Assim com

no censo geral a população feminina é de maior proporção.

▪ A cidade já se antecipou à algumas necessidades de melhoria de mobilidade, saúde e qualidade de vida contribuindo para

que o idoso residente tenha uma vida mais ativa.

▪ As tendências e perspectivas macroeconômicas são positivas para o projeto em estudo que é voltado para o residente idoso da cidade de Porto Alegre e região que se insere em ambiente seguro e estabelecido social e economicamente.

▪ Ressalva-se que pode haver impactos negativos os dados apresentados nesse trabalho caso perdure a crise social e

econômica deflagrada pela pandemia Covid-19 (ver página 20).

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

♦Mercado de Residenciais no Brasil

O Senior Living é um produto desenhado para atender as demandas de público maduro com serviços e produtos que visem melhorar a

qualidade de vida ao longo dos anos.

Nos Estados Unidos e Europa, o mercado já está bem estruturado se segue em crescimento acompanhando o envelhecimento da população. No Brasil já se observa um movimento de profissionalização do setor com inciativas melhor estruturadas e atenta as mudanças de demanda do público senior.

Atualmente o mercado brasileiro está ancorado em 03 produtos:

Residenciais para idosos independentes: Em menor número, são produtos que atendem as necessidades de mobilidade do idoso tanto na

área privativa como na área comum.

Residenciais senior: Esta faixa de mercado é a de maior desenvolvimento. O produto busca ofertar serviços hospitalidade, atividades diárias e serviços de apoio de enfermaria e/ou médico que possam atender público independente, semi-independente e a possibilidade de serviços complementares (home care) para dependentes.

ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos): Corresponde a maior faixa de mercado, são produtos voltados exclusivamente para o atendimento das necessidades de saúde do idoso. Podem oferecer ou não atividades de lazer e entretenimento.

♦Porto Alegre

Embora o produto em estudo seja um residencial para idosos a maior amostragem disponível e com histórico de oferta e demanda é o de ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos). Esta foi utilizada como referencial para levantamento das características e serviços ofertados e práticas de valores cobrados.

Estima-se que existam cerca de 400 ILPIS em Porto Alegre, das quais segundo o Sindicato dos Hospitais e Clínicas de Porto Alegre (SINDHOSPA), em torno de 20% a 30% da oferta está adequada em termos de legislação mínima para atendimento de idosos.

Foram levantados cerca de 36 empreendimentos listados no site da Prefeitura de Porto Alegre e no site do Moderna Idade pertencente ao SINDHOSPA. Destes, foram considerados os produtos com valor superior a R$ 6 mil reais para apartamento single totalizando uma oferta de 22 empreendimentos.

♦Oferta

Tabela de Oferta Geral
Item	Inauguração	Instituição	UH	Localização
1	2017	La Fontana	24	Xxx Xxxxxxxx xx Xxxxx,000 A
2	NI	Cuidando em Casa	31	Rua Ildelfonso Simôes Lopes
3	2003	Xxxxxxx Xxxxxx Senior	8	Xxx Xxxxxx Xxxxx, 00
0	0000	Xxxx Xxx (Xxxxxxx xx Xxxxx - Xxxxx)	15	Rua Barão do Santo Ângelo, 406
5	1994	Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana)	20	Xxx Xxxxxxx xx Xxxxx, 000
0	0000	Xxxx Xxx (Xxxxx x'Xxxxx)	15	Rua Brigadeiro Xxxxxxxx Xxxx, 175
7	2013	Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1)	6	Xxx Xxxxxxx, 000
8	2013	Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2)	6	Xxx Xxxxxxx, 000
0	0000	Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxx xx Xxxxxxxxx, 898)	4 Xx. Xxxxxxx Xxxxx Xx Xxxxxxxxx, 000
00	0000	Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxx xx Xxxxxxxxx, 847)	12	Xx. Xxxxxxx Xxxxx Xx Xxxxxxxxx, 000
00	0000	Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxx Totta, 470)	12	Xxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, 000

♦Oferta

Tabela de Oferta Geral
Item	Inauguração	Instituição	XX	Xxxxxxxxxxx
00	0000	Xxxxx Xxxxxxx (Xxxxxxx, 51)	12	Xxx Xxxxxxx, 00
00	0000	Xxxxx Xxxxx Residencial	12	Rua Governador Xxxxxxx Xxxxxxxx, 4 – Canoas
14	2000	La Vie Rose Hotel Residencial	54	Av. Xxxx Xxxxxxxx, 849
15	2007	Residencial Geriátrico Com Vivência	14	Xxx Xxxxxxx Xxxxx, 000
00	0000	Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx	32	Xx. Xxx. Xxxxxx, 0000
00	0000	Xxxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxx	7	Xxx Xxxxxxx, 000
00	0000	Xxxxx Xxxxxxxx Residencial Geriátrico	12	Xx. Xxxxxx, 0000
19	1965	Residencial Menino Deus	75	Xxx Xxxxxxx, 000
00	0000	Xxxxxxxxx Xxxxxx xxx Xxxxxx	00	Xxx Xxxxxx Xxx Xxxxxxxx, 0000
21	2003	Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1)	35	Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, 00
22	2003	Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2)	8	Xx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, 0000
448

♦Oferta

✓ Para análise de mercado foram selecionados alguns empreendimentos com valor superior a R$ 6 mil para apartamento single. A amostragem chegou a cerca de 448 quartos em 22 empreendimentos.

✓ Diferentemente de um mercado padronizado os empreendimentos operam com apartamentos single e duplos de

valores variados diferindo entre estes apenas a metragem.

✓ Outro ponto que vale ressaltar é que para o levantamento de valores foi considerado um idoso sem nenhum tipo de deficiência motora. Os empreendimentos costumam aplicar o mesmo tarifário independente da condição física, porém pode haver variações valores.

✓ Para o efeito de ponderação de mercado foram considerados: o maior valor disponível, o valor intermediário e o menor valor disponível.

✓ O mercado possui poucas variações de taxa de ocupação, boa parte destes opera entre 70% e 90% de ocupação. A média geral do recorte analisado chegou a uma taxa de ocupação de 89%.

♦Oferta

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item	Inauguração	Hotel	UH Comp.	Quadro de Mensalidades - 01 pessoa
Item	Inauguração	Hotel	UH Comp.	Maior valor disponível	Valor médio disponível	Menor Valor disponível	Média
1	2017	La Fontana	24	13.500	11.400	11.400	12.100
2	NI	Cuidando em Casa	31	14.000	12.000	8.000	11.333
3	2003	Xxxxxxx Xxxxxx Senior	8	13.300		8.000	10.650
4	1994	Novo Lar (Moinhos de Vento - Barão)	15	12.500		5.200	8.850
5	1994	Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana)	20	12.500		5.200	8.850
6	1994	Novo Lar (Passo d'Areia)	15	12.500		5.200	8.850
7	2013	Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1)	6	12.500	9.800	8.800	10.366
8	2013	Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2)	6	12.500	9.800	8.800	10.366
9	1994	Villa Argento (Couto de Magalhães, 898)	4	12.000	5.000	4.800	7.266
10	1994	Villa Argento (Couto de Magalhães, 847)	12	12.000	5.000	4.800	7.266
11	1994	Villa Argento (Mario Totta, 470)	12	12.000	5.000	4.800	7.266

♦Oferta

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item	Inauguração	Hotel	UH Comp.	Quadro de Mensalidades - 01 pessoa
Item	Inauguração	Hotel	UH Comp.	Maior valor disponível	Valor médio disponível	Menor Valor disponível	Média
12	1994	Villa Argento (Itapeva, 51)	12	12.000	5.000	4.800	7.266
13	2004	Santa Júlia Residencial)	12	12.000	5.000	4.800	7.266,
14	2000	La Vie Rose Hotel Residencial	54	9.900			9.900
15	2007	Residencial Geriátrico Com Vivência	14	11.450	10.450	9.450	10.450
16	1995	Residencial Pedra Redonda	32	8.500	6.500		7.500
17	2005	Gerontologia Santa Cecília	7	7.500		4.200	5.850
18	2013	Santa Madalena Residencial Geriátrico	12	7.200	4.500	4.500	5.400
19	1965	Residencial Menino Deus	75	9.500	6.500		8.000
20	1995	Geriatria Morada das Flores	34	6.000	5.000		5.500
21	2003	Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1)	35	10.000			10.000
22	2003	Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2)	8	10.000			10.000
			448				8.696

♦Característica da Oferta

O mercado de ILPI é formado por empreendimentos de pequeno porte (menos de 100 apartamentos). A maior unidade identificada possui cerca de 75 apartamentos e a menor 6 apartamentos.

Boa parte da oferta é formada por construções que foram adaptadas para o mercado senior, porém projetos como Villa Argento (R: Totta), La Vie Rose Residencial, Geriatria Morada das Flores e Residencial do Menino Deus já são produtos desenhados para este fim.

A média de operação destes empreendimentos é de 21 anos, sendo que boa parte da oferta ( 80% ) já possui mais de 10 anos

de operação.

A oferta aumentou pouco nos últimos anos, houveram a entrada de apenas 02 novos empreendimentos, o La Fontana

Residencial (2017) e o Luka Residencial (2018). Este último foi desconsiderado por tratar apenas de pacientes com Alzheimer. Em termos de estrutura física, a oferta tem poucas variações, no geral são prédios urbanos com pequena área verde, espaço para exercícios, área de convivência, refeitório, cozinha, área de armazenamento e área de apartamentos.

Os quartos ofertados possuem variações de single a quadruplo, sendo a maior oferta disponível de apartamentos duplos e

triplos.

♦Característica da Oferta

O mobiliário ofertado nos quartos normalmente é de cama e criado-mudo e armários, não havendo móveis para recebimento de parentes no quarto. O padrão de mobiliário varia conforme o empreendimento, alguns utilizam mobiliário de uso doméstico outros optam por camas reclináveis ou camas hospitalares.

Outro ponto observado é a baixa existência de elevadores com capacidade de transporte de macas e áreas exclusivas para

remoção de idosos via ambulância.

No geral os empreendimentos trabalham com atividades voltadas para melhora da condição física e motora, apenas alguns empreendimentos buscam outras atividades como musicoterapia, arte terapia, pet terapia, entre outros.

O convívio intergeracional é quase nulo em boa parte dos empreendimentos, apenas o Residencial Cuidando em Casa realiza algumas ações de troca de experiências com outras faixas etárias.

Outro ponto que vale salientar é que poucas unidades realizam passeios externos. O uso de tecnologia é baixo na maior parte dos empreendimentos, apenas o Residencial Com Vivência oferta opções de exercícios com games. Em nenhum dos empreendimentos foi encontrado estímulos para aprendizados de ligados a novas tecnologias, possibilitando o convívio com o mundo externo.

♦Demanda

O grau de independência é um dos critérios de escolha utilizado para o produto. Em linhas gerais a demanda pode ser segmentada em 03 tipos de clientes:

01) Independentes: Na maior parte dos residenciais visitados o idoso independente possui mais de 85 anos, busca um local que ele possa ter o convívio de outros idosos e mais facilidades no trato de uma residência. Pontualmente existem idosos na casa dos 70 anos que optam por este tipo de moradia.

02) Semi-dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o público

está na casa dos 80 e 90 anos de idade.

03 ) Totalmente dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o

público normalmente está na casa dos 85 +.

Normalmente o tempo entre a visita ao empreendimento até a efetiva institucionalização demora em média de 06 meses a 02 anos, conforme o quadro do idoso e a decisão da família. Diversos administradores relatam ser comum a internação de emergência devido a problemas de saúde.

♦Demanda

A estada neste tipo de produto varia em média de 02 a 03 anos, porém há casos de residentes que moram em residenciais a mais de 05 anos. Casos superiores a 10 anos são pontuais.

Boa parte da oferta analisada trabalha com os níveis de 01 a 03, porém a demanda efetiva destes produtos está focada principalmente nos níveis 02 e 03 quando há necessidade de atenção 24 horas e cuidados médicos ou, pelo menos, apoio de enfermagem para medicação e acompanhamento supervisionado qualificado.

A demanda geralmente está ligada ao bairro onde o residencial onde está instalado para facilitar a proximidade com os filhos e

demais parentes.

Poucos produtos no mercado trabalham com o nível hospitalar de geriatria, apenas os empreendimentos Com Vivência e La Fontana possuem estrutura para este tipo de atendimento.

De acordo com os administradores entrevistados, a demanda segue estável desde 2015 devido a contenção financeira de muitas famílias. Um outro reflexo evidenciado é a grande sensibilidade de preço, que faz com que sejam constantes as mudanças entre as clínicas.

♦Oferta Futura

Existem diversos projetos sendo prospectados na cidade para ILPI, porém nenhum deles está efetivamente andamento neste momento. Para o mercado de idosos independentes há o Cyrella Vintage, localizado Av: Lageado, 265 Petrópolis.

O empreendimento possui 120 unidades e está com cerca de 52% destas vendidas.

Os valores de venda variam entre R$ 524 mil a R$ 628 mil e estima-se que o condomínio padrão está orçado em R$ 900,00. Caso o cliente queira contratar serviços extras há pacotes de serviços entre R$ 3,2 mil a R$ 4,7 mil aproximadamente.

♦Considerações

Com uma grande oferta de empreendimentos, ainda há espaço para se trabalhar a profissionalização deste tipo de empreendimento. Já existem iniciativas neste sentido porém ainda é uma pequena fatia do mercado.

Algumas ILIPS já se mostram atentas a estas necessidades e vem se adequando em termos de produtos e serviços.

A nova oferta segue estável, porém existem diversas negociações em andamento. Vale ressaltar que com uma grande

oferta de produtos e serviços será necessário um produto diferenciado para se destacar no mercado.

A oferta de serviços tem potencial para ser melhor trabalhada na maior parte dos produtos, ainda há uma visão sistematizada de atendimento limitada apenas aos cuidados de saúde.

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

Sesc Campestre

Av. Xxxxxxxx Xxxxx

Terreno em estudo

Av. Xxxx Xxxxxxx

Hospital Moinhos de Vento

Shopping Iguatemi

Av. Xxxxxx Xxxxx

♦Macrolocalização

Localizado no bairro das Três Figueiras, o empreendimento em

estudo está localizado na R: Xxxxxx Xxxxx, 173.

O endereço em estudo está localizada a 160 metros da Av. Xxxxxxxx Xxxxx, que parte da região do Centro Histórico até a região da Viamão. Também estão próximo ao terreno as vias Xxxx Xxxxxxx e Xxxxxx Xxxxx

No entorno há os shoppings Iguatemi, o SESC Campestre, Parque Germânia, além de diversas opções de comércio e serviços.

Em um raio de 6km do terreno estão os hospitais: Moinhos de Vento, Hospital Nossa Senhora da Conceição, Hospital Cristo Redentor, Hospital da PUC, Hospital Fêmina entre outros.

Fonte: Google Maps 38

♦Microlocalização

Viva Vida

Doce Sossego

Recanto da Vó Xxxxxxx

Xxxxxxx Xxxxxx Senior

Terreno em estudo

Cuidado em Casa

Residencial Mont Blanc

A área próxima ao terreno é predominantemente residencial, voltada

para alto padrão.

No início da R. Xxxxxx Xxxxx está a Av. Xxxxxxxxx Xxxxx, onde está localizada a oferta de apoio como bancos, comércio e serviços. A Carlos Huber está interligada com a Av. Xxxx Xxxxxx que dá acesso a Av. Dr. Xxxx Xxxxxxx que também possui uma boa oferta de comércio e serviços além do Shopping Iguatemi.

Próximo ao terreno está o colégio Farroupilha que possui cerca de

2.400 alunos matriculados, o que em horários de pico acaba gerando

trânsito na região.

A região já é conhecida pelos residências para idosos existentes, entre eles estão o Mont Blanc Residencial, Vitalis Morada Senior, Viva Vida, Cuidando em Casa Hotelaria Assistida, Recanto da Vó Xxxxxxx e

Doce Sossego.

♦Microlocalização – Terreno em estudo

♦Microlocalização - Entorno

♦Pontos de Interesse

Terreno em estudo

	Empreendimento	Distância
1	Sesc Xxxxxxxxx	0,0 xx - 0 minutos
2	Shopping Iguatemi	2,8 km - 9 minutos
3	Hospital São Lucas da PUCRS	3,0 km - 7 minutos
4	Hospital Nossa Sra. da Conceição	3,4 km - 10 minutos
5	Hospital Cristo Redentor	3,9 km - 12 minutos
6	Hospital Moinhos de Vento	6,1 km - 19 minutos
7	Hospital Mãe de Deus	9,3 km - 22 minutos
8	Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx	0,0 xx - 00 minutos
9	Laboratório Endocrimeta	2,1 km - 5 minutos

♦Considerações

A região em estudo possui boa estrutura de serviços e acessos à grandes vias de Porto Alegre. Há diversos hospitais

e laboratórios no entorno de 6 km.

Seu entorno próximo é amigável, silencioso e possui boa arborização. Como ponto de atenção está a questão do

trânsito em horários de pico.

Outro ponto a ser trabalhando é o calçamento do projeto para permitir a entrada e saída de idosos independentes.

Já existe um mercado formado de residenciais nesta região, o que facilitaria a instalação de um novo produto.

A oferta de restaurantes e cafés no entorno próximo é baixa, ponto que pode ser trabalhado pelo projeto em

estudo.

Desta maneira consideramos adequado o terreno em estudo

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

Posicionamento: O produto em estudo irá se posicionar como um Residencial Senior voltado para atendimento de demanda 60+ independente ou com algum tipo de limitação de mobilidade.

Pacote de serviços ofertados: Hospedagem, supervisão 24 horas, apoio de enfermagem, monitoramento básico e remédios, programação de lazer de 12 horas por semana, lavanderia e fisioterapia, apoio psicológico e aulas variadas (idiomas, informática, e outros).

Pacotes de valores: R$ 8 mil a R$ 12 mil com a alimentação cobrada à parte. Pacote estimado de alimentação R$ 2.400,00 por 06 refeições diárias.

Serviços opcionais: Musicoterapia, serviço de manicure, massoterapia, meditação, fonoterapia, psicoterapia, fisioterapia individual, locação de equipamentos de mobilidade, entre outros.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria 45

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

• O empreendimento

O empreendimento é composto 114 unidades de cerca de 26 m², está localizado em região nobre e com boa oferta de serviços.

O empreendimento deve se posicionar na categoria de Residencial

Senior de bom conforto em comparação direta à padrões existentes.

Os valores de aluguel que se sugerido pelo operador baseado em sua expertise em produtos similares está em média de R$ 10.416,00 por pessoa.

Os pacotes variam entre R$ 8 mil e R$ 18 mil conforma grau de

dependência e apartamento.

• A absorção

Não há barreira de entrada para esse tipo de produto no mercado,.

A absorção é imediata a partir do trabalho de divulgação da administradora nas redes de venda virtuais e físicas que acionar.

O desempenho de vendas é estimado a partir da manutenção do atual desempenho da oferta, entre 80% e 90% de ocupação.

Sustentam o negócio a constante expansão da população idosa acima de 80 anos da cidade de Porto Alegre, cerca de 5,40% a..a, e a projeção de população idosa acima de 80 do Estado 4,07%. Dessa forma, o estudo considerará para efeito de cenário de desempenho o intervalo de 75% a 80% de taxa de ocupação.

Posicionamento tarifário reflete os valores apurados na pesquisa de mercado realizada.

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

O projeto foi dividido em 04 metragens apresentadas abaixo:

Venda à vista

Grupo	Metragem	Valor/m²	Valor FF&E	K de Giro e Pré Operacional	Total
Deluxe	21,22	R$ 355.029,68	R$ 68.031,97	R$ 7.099,05	R$ 430.160,70
Garden / Deluxe Plus	25,74	R$ 430.661,80	R$ 82.525,17	R$ 8.612,03	R$ 521.799,00
Premiére	30,42	R$ 508.964,94	R$ 97.529,68	R$ 10.177,70	R$ 616.672,32
Penthouse Garden	60,25	R$ 704.178,77	R$ 188.205,73	R$ 20.072,72	R$ 912.457,22

Venda a prazo

Grupo	Metragem	Valor/m²	Valor FF&E/m²	K de Giro e Pré Operacional	Total
Deluxe	21,22	R$ 381.752,34	R$ 73.152,86	R$ 7.099,05	R$ 462.004,25
Garden / Deluxe Plus	25,74	R$ 464.634,27	R$ 88.736,74	R$ 8.612,03	R$ 561.983,04
Premiére	30,42	R$ 547.274,13	R$ 104.870,62	R$ 10.177,70	R$ 662.322,45
Penthouse Garden	60,25	R$ 755.868,28	R$ 202.371,74	R$ 20.072,72	R$ 978.312,74

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria 49

Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

6. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

Incidem sobre o CIC ofertado as seguintes taxas abaixo:

Taxas administrativas:

Taxa de administração: R$ 53.900, 00 mensais

Incentive Fee: 16% GOP

Taxas tributárias:

Será criada uma SCP – Sociedade em Conta de Participação para a exploração imobiliária do residencial, no modelo de pool, onde receitas e gastos são rateados proporcionalmente entre os sócios participantes conforme sua fração ideal na sociedade.

A SCP terá taxas tributárias ligadas a receita: PIS e Cofins. A distribuição do aluguel será realizada conforme

legislação vigente conforme o perfil do sócio participante

caracterizado como pessoa física ou jurídica.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria 51

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

PREMISSAS

• Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas estimadas pelo operador, a apresentação do resultado do empreendimento em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.

• Centro de Receitas: Habitação, Alimentação e Departamentos Menores (outras receitas); foram consideradas receitas a estes

departamentos.

• Centro de Custos: Folha ( Fixa e terceirizada) , Apoio Senior (Suprimentos operacionais), Gastos Gerais, Gastos com Administração, Manutenção e Conservação, Utilidades (Água, Luz e Gás).

• Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, fundo de

contenção judicial , que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria 53

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

Receita de Aluguel:

A simulação foi feita pelos grupos de apartamentos definidos e média de diária e aluguel mensal para os apartamentos em estudo.

A operadora potencializará a locação por meio de contratos de locação de

mensal

O projeto em estudo foi agrupado em 04 grupos de metragens conforme quadro abaixo:

Grupo	Metragem
Deluxe	21,22
Garden /Deluxe Plus	25,74
Premiére	30,42
Penthouse Garden	60,25

O quadro detalhado será apresentado no capítulo anexo.

2024

Metragem	Unidades	Leitos	Valor do pacote*			Mix de Ocupação*			Ocupação por leito
Metragem	Unidades	Leitos	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Ocupação por leito
21,22	26	26	8.000,00	10.000,00	12.000,00	10%	60%	30%	75%
21,22	24	48	6.000,00	7.500,00	9.000,00	10%	60%	30%
25,74	33	33	8.960,00	11.200,00	13.440,00	10%	60%	30%
30,42	29	29	10.000,00	12.500,00	15.000,00	10%	60%	30%
60,25	2	2	12.000,00	15.000,00	18.000,00	10%	60%	30%
	114	138

Receita Mensal Grau 1	Receita Mensal Grau 2	Receita Mensal Grau 3
15.600	117.000	70.200
21.600	162.000	97.200
22.176	166.320	99.792
21.750	163.125	97.875
1.800	13.500	8.100
82.926	621.945	373.167	1.078.038
		Total de pacientes	104
		Média por paciente	10.416

* Premissas sugeridas pelo operador

2025

Metragem	Unidades	Leitos	Valor Cobrado*			Mix de Vendas*			Ocupação por leito
Metragem	Unidades	Leitos	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Ocupação por leito
21,22	26	26	8.240,00	10.300,00	12.360,00	10%	60%	30%	78%
21,22	24	48	6.180,00	7.725,00	9.270,00	10%	60%	30%
25,74	33	33	9.228,80	11.536,00	13.843,20	10%	60%	30%
30,42	29	29	10.300,00	12.875,00	15.450,00	10%	60%	30%
60,25	2	2	12.360,00	15.450,00	18.540,00	10%	60%	30%
	114	138

Receita Mensal Grau 1	Receita Mensal Grau 2	Receita Mensal Grau 3
16.711	125.330	75.198
23.138	173.534	104.121
23.755	178.162	106.897
23.299	174.740	104.844
1.928	14.461	8.677
88.830	666.227	399.736	1.154.794
		Total de pacientes	108
		Média por paciente	10.728

* Premissas sugeridas pelo operador

2026

Metragem	Unidades	Leitos	Valor Cobrado*			Mix de Vendas*			Ocupação por leito
Metragem	Unidades	Leitos	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Ocupação por leito
21,22	26	26	8.487,20	10.609,00	12.730,80	10%	60%	30%	81%
21,22	24	48	6.365,40	7.956,75	9.548,10	10%	60%	30%
25,74	33	33	9.505,66	11.882,08	14.258,50	10%	60%	30%
30,42	29	29	10.609,00	13.261,25	15.913,50	10%	60%	30%
60,25	2	2	12.730,80	15.913,50	19.096,20	10%	60%	30%
	114	138

Receita Mensal Grau 1	Receita Mensal Grau 2	Receita Mensal Grau 3
17.874	134.055	80.433
24.749	185.615	111.369
25.409	190.565	114.339
24.921	186.904	112.142
2.062	15.468	9.281
95.014	712.607	427.564	1.235.186
		Total de pacientes	112
		Média por paciente	11.050

* Premissas sugeridas pelo operador

2027

Ano	Metragem	Unidades	Leitos	Valor Cobrado*			Mix de Vendas *			Ocupação por leito
Ano	Metragem	Unidades	Leitos	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Ocupação por leito
2027	21,22	26	26	8.656,94	10.821,18	12.985,42	10%	60%	30%	84%
2027	21,22	24	48	6.492,71	8.115,89	9.739,06	10%	60%	30%
2027	25,74	33	33	9.695,78	12.119,72	14.543,67	10%	60%	30%
2027	30,42	29	29	10.821,18	13.526,48	16.231,77	10%	60%	30%
2027	60,25	2	2	12.985,42	16.231,77	19.478,12	10%	60%	30%
		114	138

Receita Mensal Grau 1	Receita Mensal Grau 2	Receita Mensal Grau 3
18.907	141.801	85.080
26.179	196.339	117.804
26.877	201.575	120.945
26.360	197.703	118.622
2.182	16.362	9.817
100.504	753.780	452.268	1.306.552
		Total de pacientes	116
		Média por paciente	11.271

* Premissas sugeridas pelo operador

2028

Metragem	Unidades	Leitos	Valor Cobrado *			Mix de Vendas*			Ocupação por leito
Metragem	Unidades	Leitos	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Grau 1	Grau 2	Grau 3	Ocupação por leito
21,22	26	26	8.830,08	11.037,60	13.245,12	10%	60%	30%	86%
21,22	24	48	6.622,56	8.278,20	9.933,84	10%	60%	30%
25,74	33	33	9.889,69	12.362,12	14.834,54	10%	60%	30%
30,42	29	29	11.037,60	13.797,00	16.556,41	10%	60%	30%
60,25	2	2	13.245,12	16.556,41	19.867,69	10%	60%	30%
	114	138

Receita Mensal Grau 1	Receita Mensal Grau 2	Receita Mensal Grau 3
19.744	148.080	88.848
27.338	205.035	123.021
28.067	210.502	126.301
27.528	206.458	123.875
2.278	17.086	10.252
104.955	787.162	472.297	1.364.414
		Total de pacientes	119
		Média por paciente	11.497

* Premissas sugeridas pelo operador

Legenda:

Unidades: Apartamentos disponíveis para venda, Leitos: Leitos por apartamento, Valor Cobrado: preços por grau de paciente, Mix de Vendas: Segmentação de vendas por tipo de paciente, Ocupação: Oferta vendida (Mês), Receita: Valores totais por tipo de paciente mensal Total de pacientes: Total de pacientes por mês

Grau de dependência:

a) Grau de Dependência I – idosos independentes, mesmo que requeiram uso de equipamentos de auto-ajuda;

b) Grau de Dependência II – idosos com dependência em até três atividades de autocuidado para a vida diária tais como: alimentação, mobilidade, higiene; sem comprometimento cognitivo ou com alteração cognitiva controlada;

c) Grau de Dependência III – idosos com dependência que requeiram assistência em todas as atividades de autocuidado para a vida diária e

ou com comprometimento cognitivo.

Valor em R$ - Correntes de outubro de 2019- sem inflação.

DRE 1/2

	2024		2025		2026		2027		2028
Leitos	138		138		138		138		138
Disponibilidade leitos por ano	1.656		1.656		1.656		1.656		1.656
Taxa de ocupação	75%		78%		81%		84%		86%
Leitos ocupados por ano	1.242		1.292		1.341		1.391		1.424
Mensalidade Média por Leito	10.416		10.728		11.050		11.271		11.497
Receita Total Leitos	12.936.468		13.857.545		14.822.243		15.678.639		16.372.979
Receita de Alimentação	2.161.080		2.269.998		2.380.646		2.493.022		2.577.160
Outras Receitas	258.729		277.151		296.445		313.573		327.460
Receita Total	15.356.277	100%	16.404.694	100%	17.499.333	100%	18.485.234	100%	19.277.598	100%
Impostos Iss, Pis, Cofins	1.328.318		1.419.006		1.513.692		1.598.973		1.667.512
Receita Líquida	14.027.959	91%	14.985.688	91%	15.985.641	91%	16.886.261	91%	17.610.086	91%

Gastos com pessoal direto e terceirizado	3.149.677	21%	3.181.174	19%	3.233.727	18%	3.308.381	18%	3.406.855	18%

Xxxxxx xx Xxxxx Senior	2.417.816	16%	2.539.200	15%	2.662.965	15%	2.786.834	15%	2.880.715	15%

Gastos Gerais de Operação	627.576	4%	652.377	4%	678.285	4%	702.254	4%	722.456	4%

Gastos com Administração & Geral	598.980	4%	623.143	4%	649.267	4%	674.167	4%	696.330	4%

Manutenção e Conservação	594.628	4%	622.946	4%	652.523	4%	679.491	4%	701.738	4%

Gastos com Água, Gás e Energia	718.428	5%	743.474	5%	768.873	4%	794.626	4%	814.602	4%

DRE 2/2

Resultado Antes de Honorários e Taxas	5.920.854	39%	6.623.375	40%	7.340.001	42%	7.940.509	43%	8.387.392	44%

Honorários e Serviços Centralizados	646.800	4%	653.268	4%	659.736	4%	666.204	4%	672.672	3%
Serviços Centralizados	646.800	4%	653.268	4%	659.736	4%	666.204	4%	672.672	3%

Resultado Após Honorários e Serviços Centralizados	5.274.054	34%	5.970.107	36%	6.680.265	38%	7.274.305	39%	7.714.720	40%

Gastos de Capital	1.327.854	9%	1.523.826	9%	1.733.751	10%	1.932.960	10%	2.112.060	11%
Seguros	13.158	0%	13.290	0%	13.421	0%	13.553	0%	13.684	0%
Taxas da Propriedade	136.800	1%	138.168	1%	140.931	1%	145.159	1%	150.966	1%
Xxxxx xx Xxxxxxxxx	000.000	1%	277.151	2%	370.556	3%	470.359	3%	573.054	3%
Xxxxx xx Xxxxxxxxxxx xxxxxxxx	000.000	1%	140.000	1%	140.000	1%	140.000	1%	140.000	1%
Honorário de Incentivo	843.849	5%	955.217	7%	1.068.842	7%	1.163.889	7%	1.234.355	6%
Resultado Antes do IR	3.946.200	26%	4.446.281	27%	4.946.514	28%	5.341.345	29%	5.602.660	29%

• Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

• Premissa para o Cálculo da taxa Interna de Retorno (TIR)

a) A base do fluxo de caixa (FC) para o cálculo da TIR foi a projeção 2024-

2028 apresentado no item 6 desse relatório.

b) Entre 2029 e 2033 , o FC foi majorado em 0,5 a.a. .para simular a curva do ciclo de vida do produto, deve estabilizar a partir de então.

c) O CapRate utilizado foi de 4,72% conforme relatório FIPE –ZAP.

d) A TIR – Taxa Interna de Retorno foi calculada somando o FC de 2033

com o FC capitalizado pela taxa de CapRate definida.

e) A forma de pagamento utilizada no cálculo é referencial, a incorporadora e comprador poderão adotar outras formas de pagamento, o que poderá alterar a TIR indicada nesse estudo.

f) Não foi considerado taxas de financiamento por terceiros, o que poderá adicionar custos com juros, o que também alterará a TIR do negócio de forma negativa em relação a apurada no estudo .

g) O FC está em valores correntes de outubro de 2019, sem inflação.

h) O FC é uma projeção de mercado baseada em dados coletados para esse relatório e relacionados com o momento atual. Mudanças nas premissas adotadas ao longo do estudo podem afetar os resultados estimados. Não é promessa de resultado qualquer número apresentado ao longo do relatório.

i) As receitas e gastos apontados ao longo desse relatório são as consideradas para a análise financeira , qualquer outro gasto ou receita além dos citados ao longo do relatório terão impacto na TIR apurada.

j) O valor de venda já contempla Construção + Decoração+ Gastos Pré- Operacionais.

k) O desempenho do empreendimento em estudo é uma fotografia do mercado atual, por não haver barreiras de entrada nesse segmento de mercado, as projeções de absorção ficam prejudicadas. O cenário é referencial do potencial de mercado conforme o nível atual de oferta e demanda apurado.

l) O resultado é distribuído conforme fração ideal do apartamento.

m) Há risco do cenário apresentado não ser atingido, não é promessa de resultado.

Grupo	Metragem	Valor/m²	Valor FF&E	K de Giro e Pré Operacional	Total
Deluxe	21,22	R$ 355.029,68	R$ 68.031,97	R$ 7.099,05	R$ 430.160,70
Garden / Deluxe Plus	25,74	R$ 430.661,80	R$ 82.525,17	R$ 8.612,03	R$ 521.799,00
Premiére	30,42	R$ 508.964,94	R$ 97.529,68	R$ 10.177,70	R$ 616.672,32
Penthouse Garden	60,25	R$ 704.178,77	R$ 188.205,73	R$ 20.072,72	R$ 912.457,22

Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente. Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora

	Deluxe (21,22 m²)		Garden/ Deluxe Plus (25,74 m²)		Premiére ( 30,42 m²)		Penthouse Garden (60 m²)
	-430.161	Rentabilidade	-521.799	Rentabilidade	-616.672	Rentabilidade	-912.457	Rentabilidade
2021	-000.000		-000.000		-616.672		-912.457
2022
2023
2024	29.049	6,80%	35.238	6,80%	41.645	6,80%	61.599	6,80%
2025	32.730	7,60%	39.703	7,60%	46.922	7,60%	69.406	7,60%
2026	36.413	8,50%	44.170	8,50%	52.201	8,50%	77.214	8,50%
2027	39.319	9,10%	47.696	9,10%	56.368	9,10%	83.377	9,10%
2028	41.243	9,60%	50.029	9,60%	59.125	9,60%	87.457	9,60%
2029	41.449	9,60%	50.279	9,60%	59.421	9,60%	87.894	9,60%
2030	41.656	9,70%	50.531	9,70%	59.718	9,70%	88.333	9,70%
2031	41.865	9,70%	50.783	9,70%	60.017	9,70%	88.775	9,70%
2032	42.074	9,80%	51.037	9,80%	60.317	9,80%	89.219	9,80%
2033	42.284	9,80%	51.293	9,80%	60.618	9,80%	89.665	9,80%
FC com CapRate	895.856		1.086.707		1.284.286		1.899.681
TIR	11,10%		11,10%		11,10%		11,10%
VPL	358.240		434.561		513.568		759.363

Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente.

Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora

Grupo	Metragem	Valor/m²	Valor FF&E/m²	K de Giro e Pré Operacional	Total
Deluxe	21,22	R$ 381.752,34	R$ 73.152,86	R$ 7.099,05	R$ 462.004,25
Garden / Deluxe Plus	25,74	R$ 463.062,23	R$ 88.736,74	R$ 8.612,03	R$ 560.411,00
Premiére	30,42	R$ 547.274,13	R$ 104.870,62	R$ 10.177,70	R$ 662.322,45
Penthouse Garden	60,25	R$ 755.868,28	R$ 202.371,74	R$ 20.072,72	R$ 978.312,74

	Deluxe (21,22 m²)		Garden/Deluxe Plus (25,74 m²)		Premiére ( 30,42 m²)		Penthouse Garden (60 m²)
	-462.004	Rentabilidade	-560.411	Rentabilidade	-662.322	Rentabilidade	-978.313	Rentabilidade
2021	-154.001		-000.000		-000.000		-326.104
2022	-154.001		-000.000		-000.000		-326.104
2023	-154.001		-000.000		-000.000		-326.104
2024	29.049	6,3%	35.238	6,3%	41.645	6,3%	61.599	6,3%
2025	32.730	7,1%	39.703	7,1%	46.922	7,1%	69.406	7,1%
2026	36.413	7,9%	44.170	7,9%	52.201	7,9%	77.214	7,9%
2027	39.319	8,5%	47.696	8,5%	56.368	8,5%	83.377	8,5%
2028	41.243	8,9%	50.029	8,9%	59.125	8,9%	87.457	8,9%
2029	41.449	9,0%	50.279	9,0%	59.421	9,0%	87.894	9,0%
2030	41.656	9,0%	50.531	9,0%	59.718	9,0%	88.333	9,0%
2031	41.865	9,1%	50.783	9,1%	60.017	9,1%	88.775	9,1%
2032	42.074	9,1%	51.037	9,1%	60.317	9,1%	89.219	9,1%
2033	42.284	9,2%	51.293	9,2%	60.618	9,2%	89.665	9,2%
FC com CapRate	895.856		1.086.707		1.284.286		1.899.681
TIR	11,5%		11,5%		11,5%		11,5%
VPL	346.908		420.829		497.322		736.941

Tipo Garden/ Deluxe Plus	Pagamentos	FC Hotel	FC Final
2021	-133.351,38		-133.351,38
2022	-78.171,48		-78.171,48
2023	-348.888,04		-348.888,04
2024		35.238	35.238
2025		39.703	39.703
2026		44.170	44.170
2027		47.696	47.696
2028		50.029	50.029
2029		50.279	50.279
2030		50.531	50.531
2031		50.783	50.783
2032		51.037	51.037
2033		51.293	51.293
		1.086.707	1.086.707
VPL		4,72%	402.052
TIR			12%

Tabela Longa

Deluxe	Pagamentos	FC Hotel	FC Final
2021	-109.935,42		-109.935,42
2022	-64.444,92		-64.444,92
2023	-287.623,83		-287.623,83
2024		29.049	29.049
2025		32.730	32.730
2026		36.413	36.413
2027		36.413	36.413
2028		41.243	41.243
2029		41.449	41.449
2030		41.656	41.656
2031		41.865	41.865
2032		42.074	42.074
2033		42.284	42.284
		895.856	895.856
VPL		4,72%	329.225
TIR			12%

Tipo Premiére	Pagamentos	FC Hotel	FC Final
2021	-157.602		-157.601,60
2022	-92.387		-92.387,12
2023	-412.334		-412.333,60
2024		41.645	41.645
2025		46.922	46.922
2026		52.201	52.201
2027		56.368	56.368
2028		59.125	59.125
2029		59.421	59.421
2030		59.718	59.718
2031		60.017	60.017
2032		60.317	60.317
2033		60.618	60.618
		1.284.286	1.284.286
VPL		4,72%	475.132
TIR			12%

Tipo Penth House Garden	Pagamentos	FC Hotel	FC Final
2021	-231.574,67		-231.574,67
2022	-135.750,67		-135.750,67
2023	-610.987,41		-610.987,41
2024		61.599	61.599
2025		69.406	69.406
2026		77.214	77.214
2027		83.377	83.377
2028		87.457	87.457
2029		87.894	87.894
2030		88.333	88.333
2031		88.775	88.775
2032		89.219	89.219
2033		89.665	89.665
		1.899.681	1.899.681
VPL		4,72%	704.232
TIR			12%

• Valores correntes de outubro de 2019, sem inflação.

• Preço: Valor de venda (desembolso total do comprador)

• Cenário a vista e em três pagamentos: apenas referencial - há diversas de negociação

para se adquirir uma unidade.

• Rentab. : Rentabilidade simples do FC do ano contra o valor total pago. Este valor pode

variar conforme forma de financiamento.

• FC com CapRate: FC de 2033 aplicado a CapRate de mercado de 4,72%.

• TIR: Cálculo da Taxa Interna de Retorno conforme a forma de pagamento. Valor apenas referencial, pode variar conforme forma de pagamento. Não considera gastos adicionais com financiamentos e cobrança de juros.

• VPL: Valor Presente Líquido, taxa de desconto de 4,72%, rentabilidade média

(CapRate) de operações de aluguel na cidade de Porto Alegre.

• Não é promessa de resultado, valores estimados conforme premissas apresentadas ao

longo desse estudo.

Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Conforme o Relatório Índice FIPEZAP Locação Residencial de Setembro de 2019 , o CapRate para operações de aluguel residencial na cidade de Porto Alegre é de 4,72%, conforme quadro ao lado (último dados disponível).

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria 74

Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

12. Anexos

Metragem Ofertada:

Metragem	Quantidade
21,02	40
21,22	4
22,07	1
22,62	4
22,83	1
25,58	14
25,72	7
25,74	7
25,78	2
25,92	1
26,76	1
26,91	1
30,01	4
30,28	7
30,37	1
30,44	13
30,48	1
30,57	1
31,55	1
31,56	1
45	2
Total	114

Preços a prazo :

Glossário :

Fórmula do Cálculo da Taxa Interna de Desconto

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de operação.

Rua Pamplona, 145 cj.1318

São Paulo – SP – Brasil – 00000-000

Fone – fax (55.11) 3034.2824

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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

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