INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Documentos:

• Requerimento foi firmado pelo proprietário com firma reconhecida por autenticidade ou semelhança

• Se o proprietário for pessoa jurídica, apresentar Contrato social e alterações contratuais ou procuração

1. Certidão simplificada vigente (30 dias)

• MEMORIAL DE INCORPORAÇAO/REQUERIMENTO com firma reconhecida por autenticidade em que conste a qualificação completa do incorporador e proprietário, solicitando o registro da incorporação imobiliária, bem como a descrição do imóvel conforme consta do Registro Imobiliário, indicando sua origem; a caracterização do prédio, descrevendo o imóvel em linhas gerais; a caracterização das unidades autônomas (descrição unitária); e, a indicação das áreas de uso comum, observando-se o seguinte:

1. Se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento mas, neste caso deverá apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, S 1°, ('/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno forem, ao mesmo tempo, incorporadores;

2. Se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica autenticada) devidamente registrado (Junta Comercial, Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou outro órgão competente), juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do firmatário do requerimento.

2.2Certidão simplificada vigente (90 dias)

• Título de propriedade do terreno

1. Poderá ser um título de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, L.---do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não

podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64). Quem pode ser incorporador? Proprietário, promitente comprador, promitente permutante, procurador ou corretor. Nos quatro últimos casos, deve haver cláusulas específicas no contrato ou na procuração (32, a e 31, par 1º da Lei 4591/64).

• CERTIDÕES NEGATIVAS referentes ao imóvel, ao proprietário do terreno e ao incorporador:

1. FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

a) De Tributos Federais Administrados pela Receita Federal;

b) Relativa à Justiça do Trabalho – processos físicos e eletrônicos;

c) Da Justiça Federal (cível e criminal) -OBS: a criminal, somente se pessoa física;

d) Da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;

2. ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

a) Da Fazenda Estadual;

b) Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal)

3. MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

a) Relativa ao Imóvel;

b) Relativa a Tributos Diversos;

4. CND do INSS (art. 32, f, da lei 4.591/64)

a) Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada (não podendo ser dispensada).

5. REGISTRO DE IMÓVEIS (art. 32, b e c da Lei 4591/64)

a) Negativa de Ônus e Ações;

b) Integrantes do Histórico Vintenário.

TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, d 4.591/64)

a) Negativa de Protesto de Títulos.

OBS.1: As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicilio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

OBS.2: Se alguma das certidões judiciais for POSITIVA, apresentar: certidão narrativa e petição inicial da ação; declaração do incorporador de que tal ação não tem referência com o imóvel onde será feita a incorporação.

OBS.3: Se a certidão de tributos municipais for POSITIVA, deverá ser apresentada certidão emitida pelo órgão competente, em via original ou cópia autenticada, na qual deverá ser elucidada a

extensão da dívida fiscal, tipo de dívida e respectivo valor, conforme §5º do art. 32 da Lei 4.591/64.

OBS.4: Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões criminais também deverão ser expedidas em nome do representante legal; se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos representantes legais destas últimas.

OBS.5: Será de noventa (90) dias o prazo de validade das certidões de estado civil (nascimento e casamento). As certidões cartoriais, como as de protesto terão validade de 90 dias (caso na certidão não contenha o prazo) e as de inteiro teor, ônus e ações terão validade de 30 dias. Em relação às fiscais, deverá ser observado o que consta expressamente no documento. O prazo das certidões trabalhistas e federais (cível e criminal) é de 90 dias a partir da data de emissão.

• HISTÓRICO VINTENÁRIO (dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte (20), acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros (art. 32, c, da Lei 4.591/64)).

• PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO devidamente aprovado pelas autoridades competentes, e assinado pelo profissional responsável juntamente com o proprietário, reconhecidas por semelhança ou autenticidade, contendo o seguinte (art. 32, d, da lei: 4.591/64 e quadros I, II, III, IVA, IVB, IB1, V, VI, VII e VIII da ABNT -NBR 12.721:2006):

a) cálculo das áreas das edificações, discriminando. Além da g1 a das partes comuns e indicando, para cada tipo de unida respectiva metragem de área construída (art. 32, e, da 4.591/64);

b) memorial descritivo das especificações da obra segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, da 4.591/64. Este documento descreve todo o edifício, inclusive área do terreno, subsolo, térreo, estacionamentos, pavimentos fundações, tipo de material, acabamentos, acessos, etc (art. 3 da Lei 4.591/64);

c) avaliação do custo global da obra, atualizada à data arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso II artigo 53, da Lei 4.591/64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo construção de cada unidade, devidamente autenticada profissional responsável pela obra (art. 32, h, da Iei 4.591/64).

OBS: podemos encontrá-la no quadro III da NBR.

• DISCRIMINAÇÕES DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64).

• MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (art. 9º, da Lei 4591/64) que regerá a edificação ou o conjunto de edificações, contendo a individuação das unidades e a caracterização das áreas de uso

comum, além das normas gerais do condomínio (art. 32, j, da Lei 4591/64).

• DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO de que trata o artigo 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação (art. 32, L, da Lei 4.591/64).

• CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO quando o incorporador não for o proprietário. Ocorre que o proprietário outorga ao construtor, neste caso, o incorporador, poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, S1°, c/c art. 32, n, da Lei 4.591/64).

OBS: o instrumento público deverá mencionar os poderes para a alienação, bem como o art. e o texto que menciona a referida lei).

• DECLARAÇÃO expressa em que se fixe, se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência 180 dias (art. 32, n da Lei 4.591/64).

• ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA fornecido por estabelecimento de crédito que opere no pais há mais de cinco (5) anos dizendo que o incorporador possui idoneidade (art. 32, o, da Lei 4.591/64).

• DECLARAÇÃO, acompanhada de plantas elucidativas, sobre número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos, mencionando se as vagas de estacionamento garagens ou boxes, estão ou não vinculados aos apartamentos (art. 32, da Lei 4.591/64).

• ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT – acompanhado do comprovante de pagamento ou confirmação.

1. ART/RRT – Projetos

2. ART/RRT – Execução

3. ART/RRT – Planilha Cálculo NBR/ABNT

OBS: Caso tenha sido apresentada ART/RRT retificadora/substituta deverá acompanhar a retificada/substituída.

• CONTRATO-PADRÃO (FACULTATIVO), que ficará arquivado Serventia Registral, conforme determina o artigo 67, SS 3° e 4°, da Lei 4.591/64.

• Apresentar a anuência da FATMA ou FUNDEMA (no caso de condomínio de lotes e quando tratar de edificações fisicamente independentes, como dois ou mais blocos de edifícios, casas fisicamente separadas, etc. – conf. Art. 778 – Novo Código de Normas) OBS: Acima de dez lotes, deverá ser apresentada a documentação do loteamento.

Observações:

• Os documentos serão apresentados com as firmas reconhecidas de seus subscritores (proprietários, incorporadores e responsável técnico), nos documentos de ordem particular. Exceção feita aos públicos;

• A apresentação dos documentos far-se-á à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas;

• Será de noventa (90) dias o prazo de validade das certidões de estado civil (nascimento e casamento). As demais certidões cartoriais, como as de protesto e as de inteiro teor serão de (30) dias. Em relação às certidões fiscais, deverá ser observado o que consta expressamente no documento;

• As certidões forenses abrangerão dez (10) anos, e as de protestos de títulos, cinco (5) anos;

• Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

• Analisando a matrícula, se houver edificação sobre o imóvel

a) caso haja edificação, além da construção ser mencionada na incorporação, deverá ser mencionado se a mesma faz parte ou não da fração ideal do condomínio, ou ainda, b) declaração informando que a construção servirá como depósito e será demolida previamente à instituição,

c) solicitação de apresentação de documentos para demolição.

• Caso haja retificação da incorporação deverá ser observado o prazo da incorporação (180 dias). Estando vencida deverão ser solicitados os documentos para revalidação.

• Incorporação – permuta/unidade futura: apresentar declaração em que se defina a parcela do preço (art. 39, II e art.32 “l” da Lei 4591/64)

• Caso tenha sido apresentada documentação declarando que o empreendimento é pelo Programa Minha Casa Minha Vida (declaração da instituição financeira e declaração do Município), haverá redução de 50% nos emolumentos do registro da incorporação e demais.

Importante

• A presente listagem não é definitiva, servindo como orientação genérica dos documentos necessários para o ato. Dependendo da particularidade de cada caso, é possível que haja a necessidade da apresentação de documentos complementares.

Emolumentos: Registro com valor