Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

RGI Nº XXX| |Leilão de nº XXX| Leiloeiro XXX| Data do Leilão XXX| Nº do lote XXX

O VENDEDOR (“VENDEDOR”) e O COMPRADOR (“COMPRADOR”) abaixo

especificados, designados em conjunto neste Contrato como “Partes” e, isoladamente, como “Parte”,

VENDEDOR NOME DO VENDEDOR, com sede na cidade de CIDADE - UF, ENDEREÇO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº XXXX, neste ato por seus representantes abaixo assinados.

COMPRADOR NOME DO COMPRADOR, NACIONALIDADE, PROFISSÃO, portador(a) da cédula de identidade (RG) n° XXXX e inscrito (a) no CPF n° XXXX, casado(a) pelo regime da XXXX na vigência da Lei 6.515/77 com NOME DO CÔNJUGE, NACIONALIDADE, PROFISSÃO, portador(a) da cédula de identidade (RG) n° XXXX e inscrito (a) no CPF n° XXXX, residente e domiciliado(a) XXXX.

Considerando que:

(i) O COMPRADOR arrematou o imóvel identificado pelo RGI nº XXXX, nos termos da Ata e Recibo de Arrematação de Imóvel datado de XX de XXXX de XXXX;

(ii) O valor devido pela arrematação do imóvel objeto deste Instrumento, foi devidamente pago e compensado em XX de XXXX de XXXX; e

(iii) No presente momento não é possível a lavratura de escritura pública de venda e compra da transação aqui disposta, em vista de XXXX.

RESOLVEM celebrar este Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (“Contrato”), nos termos e condições a seguir. O VENDEDOR e O COMPRADOR serão designados em conjunto neste Contrato como “Partes” e, isoladamente, como “Parte”.

1. OBJETO

1.1. Objeto. O objeto deste Contrato é regular os termos e condições de acordo com os quais o imóvel especificado no Anexo I (“Imóvel”) será alienado pelo VENDEDOR, ou por qualquer Empresa Itaú ao COMPRADOR para a finalidade prevista no Anexo I (“Finalidade do Imóvel”).

1.2. Definições. As Partes acordam que, para fins deste Contrato, “Empresas Itaú” significa as sociedades controladas, diretamente ou indiretamente, pelo Itaú Unibanco

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Holding S.A., ou qualquer sociedade sob controle comum ou compartilhado, direta ou indiretamente, do Itaú Unibanco Holding S.A.

2. INTERPRETAÇÃO

2.1. Interpretação. As Partes acordam que, para fins deste Contrato: (i) Os termos iniciados em letra maiúscula, no singular ou no plural, terão os significados a eles atribuídos neste Contrato; (ii) referências a cláusulas ou anexos se referem a este Contrato; (iii) referências a disposições legais devem ser interpretadas de acordo com suas eventuais alterações ou substituições por outras normas; e (iv) referências a números de dias serão interpretadas como referências a dias corridos, exceto se de outra forma indicado.

2.2. Anexos. Todos e quaisquer anexos referidos neste Contrato fazem parte integrante e indissociável deste Contrato. Não obstante, na hipótese de divergências ou contradições entre as cláusulas deste Contrato e referidos anexos, este Contrato prevalecerá.

3. PREÇO

3.1. O VENDEDOR e o COMPRADOR comprometem-se, respectivamente, a vender e a comprar, nas condições definidas neste contrato, o Imóvel, pelo preço estipulado no Anexo I (“Preço”).

3.2. O COMPRADOR pagará ao VENDEDOR o Preço na forma e no prazo estabelecidos no Anexo I (“Forma de Pagamento”).

3.2.1. O pagamento será considerado como efetuado apenas após a compensação quando pagamento por meio de cheque, ou liquidado em conta corrente quando transferência bancária.

3.3. Na hipótese de mora do COMPRADOR com relação ao pagamento do Preço, o VENDEDOR poderá, a seu critério, optar por não rescindir este Contrato e receber o pagamento em outra data, sendo que, nesta hipótese, o valor devido e não pago deverá atualizado IGP-M desde a data em que o pagamento deveria ter sido realizado, multa de 10% sobre o valor em atraso e juros moratórios de 1% ao mês. Para fins deste Contrato, “IGP-M” significa o Índice Geral de Preços do Mercado divulgado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx ou qualquer índice que venha a substituí-lo.

4. Transferência da Posse e das Despesas e Tributos relativos ao Imóvel

4.1. COMPRADOR receberá a posse direta e/ou indireta do Imóvel, no estado em que este se encontrar, na data informada no Anexo I (“Data do Recebimento da Posse”). O COMPRADOR se obriga, no ato da entrega das chaves, a assinar um termo de entrega de chaves, caso solicitado pelo VENDEDOR.

4.2. O COMPRADOR concorda que, somente para a Unidade Ocupada que consta expressamente como ocupada no Anexo I (“Situação do Imóvel”), o VENDEDOR não

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terá qualquer responsabilidade em providenciar a desocupação do Imóvel ou arcar com despesas decorrentes da desocupação ou a regularização de construções ou benfeitorias realizadas pelos ocupantes.

4.3. O COMPRADOR responderá de forma integral por todas as despesas e ônus relacionados ao Imóvel, a partir da Data de Recebimento da Posse, inclusive:

(i) por todos os tributos, taxas, contribuições ou encargos que incidam ou venham a incidir sobre o Imóvel ou que sejam a eles inerentes, tais como contribuições de condomínio, foros, laudêmios, exigências apresentadas por autoridades públicas e despesas em geral, sejam de caráter federal, estadual ou municipal;

(ii) por todas as despesas relativas ao Imóvel como, por exemplo, água, energia elétrica e gás;

(iii) pelas medidas necessárias para desocupação do Imóvel, caso houver indicação na Situação do Imóvel no Anexo I que o Imóvel está ocupado;

(iv) pela manutenção e conservação do Imóvel e por eventual reparação necessária;

(v) pela segurança do Imóvel e pelas medidas necessárias à imissão ou defesa da posse; e

(vi) por construções, reformas e demolições que venha a realizar no Imóvel e pela obtenção das respectivas aprovações e regularizações necessárias.

4.4. Caso haja condomínio, O COMPRADOR autoriza o VENDEDOR a solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio informações sobre a regularidade do pagamento das despesas condominiais relativas ao Imóvel até a data do registro da escritura de compra e venda no Registro de Imóveis competente.

5. Obrigações com relação à Outorga da Escritura de Compra e Venda

5.1. O VENDEDOR obriga-se a outorgar a escritura de compra e venda do Imóvel ao COMPRADOR no prazo indicado no Anexo I (“Outorga da Escritura”), desde que: (i) as obrigações do COMPRADOR previstas neste Contrato foram integralmente cumpridas; e

(ii) tenham sido sanadas eventuais irregularidades que não permitam que a transferência da propriedade do Imóvel seja realizada, inclusive as irregularidades indicadas no Anexo I (“Regularizações”).

5.2. O COMPRADOR deverá, no prazo que para tanto lhe for informado pelo

VENDEDOR, às suas expensas:

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(i) apresentar os documentos necessários para lavratura e registro da escritura no Registro de Imóveis competente;

(ii) apresentar documentos que comprovem eventuais regularizações do Imóvel e/ou baixas de ônus e restrições necessárias para realização da transferência da propriedade do Imóvel que sejam de responsabilidade do COMPRADOR;

(iii) assinar a escritura de compra e venda do Imóvel; e

(iv) cumprir com eventuais exigências legais para possibilitar a outorga da escritura do Imóvel.

5.3. O VENDEDOR deverá, às suas expensas:

(i) registrar na matrícula do Imóvel suas alterações societárias, se necessário; e

(ii) apresentar ao COMPRADOR as certidões relativas à contribuições previdenciárias, certidão conjunta de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União, emitidas pela Secretaria da Receita Federal.

5.4. Na hipótese de a documentação referida na cláusula 5.3 (ii) apresentada pelo VENDEDOR para a outorga da escritura ou para o registro restar vencida por culpa do COMPRADOR, ficará a cargo deste último a renovação dos documentos em questão, eximindo-se o VENDEDOR de quaisquer responsabilidade.

5.5. Ressalvado o disposto na cláusula 5.3, todas as despesas e providências necessárias para a lavratura da escritura e o registro dessa no Registro de Imóveis, como imposto de transmissão intervivos (ITBI), certidão autorizativa de transferência (Secretária de Patrimônio da União – SPU), taxas, alvarás, certidões, emolumentos cartorários, registros, averbações e regularizações por meio de processo judicial ou extrajudicial de qualquer natureza, serão de responsabilidade do COMPRADOR.

6. DECLARAÇÕES E GARANTIAS DO COMPRADOR

6.1. O COMPRADOR declara e garante ao VENDEDOR que:

(i) Tem conhecimento do estado de conservação do Imóvel, de suas características e localização e que o VENDEDOR não se responsabiliza por vício oculto de construção;

(ii) Possui plena legitimidade e capacidade legal para celebrar este instrumento, e para cumprir todas as obrigações e todos os atos nela previstos, inexistindo

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qualquer impedimento legal ou contratual em relação a si para a efetivação dos termos ora ajustados.

(iii) Declara e garante nesta data que nenhuma das obrigações assumidas frente ao VENDEDOR nos termos deste instrumento, relacionadas ao presente negócio, contém declaração falsa;

(iv) Declara que as discussões sobre o objeto contratual deste instrumento foram feitas, conduzidas e implementadas por sua livre iniciativa;

(v) Que este Contrato reflete manifestação de sua vontade, livre de quaisquer vícios, como erro, dolo ou coação;

(vi) Que forneceu informações pessoais corretas ao VENDEDOR; e

(vii) Que tem capacidade financeira para requerer o financiamento para aquisição do Imóvel, caso seja necessário.

7. OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR

7.1. Além das demais obrigações previstas neste Contrato, fica o COMPRADOR

obrigado a:

(i) preencher e assinar ficha cadastral com todos os dados solicitados pelo

VENDEDOR bem como este Instrumento de Compromisso;

(ii) no prazo de 30 dias a contar da Data do Registro, providenciar as necessárias alterações cadastrais junto aos órgãos responsáveis pela cobrança dos tributos e demais encargos incidentes sobre o Imóvel, para que os documentos por eles gerados passem a ser emitidos em seu nome; e

(iii) caso haja condomínio, no prazo de 15 dias a contar da Data de Recebimento da Posse, dar ciência da formalização deste Contrato à administração do condomínio ao qual pertencem o Imóvel.

7.2. O VENDEDOR poderá, a qualquer tempo, exigir do COMPRADOR a comprovação do cumprimento das obrigações estabelecidas na Cláusula 7.1.

7.3. Obriga-se O COMPRADOR a registrar a(s) escritura(s) de venda e compra no prazo de 30 (trinta) dias da outorga efetiva da escritura pública de venda e compra, prorrogáveis por 30 (trinta) dias.

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7.4. Cláusula Anticorrupção. O Comprador, por si, suas controladoras, controladas, coligadas, administradores, acionistas com poderes de administração, funcionários ou eventuais subcontratados no âmbito deste Contrato, nos termos das normas que lhes forem aplicáveis e versem sobre atos de corrupção e atos lesivos contra a administração pública, na forma da Lei n.º 12.846/13, obriga-se a: (i) manter políticas e procedimentos internos objetivando o cumprimento de tais normas; (ii) dar conhecimento de tais normas a todos os seus profissionais que venham a se relacionar com a execução deste contrato; e (iii) abster-se de praticar atos de corrupção e de agir de forma lesiva à administração pública, nacional ou estrangeira, no interesse ou para benefício, exclusivo ou não, do Vendedor.

7.5. Prevenção à Lavagem de Dinheiro. O Comprador, por si, suas controladoras, controladas, coligadas, administradores, acionistas com poderes de administração e funcionários declara, neste ato, que está(ão) em conformidade com as leis aplicáveis de prevenção a lavagem de dinheiro e combate ao terrorismo, em especial a Lei nº 9.613 de 3 de março de 1998, alterada pela Lei nº 12.683 de 9 de Julho de 2012 .

7.6. O Comprador declara que nem ele, nem quaisquer de suas controladoras, controladas, coligadas, administradores, acionistas com poderes de administração e funcionários são indivíduos ou entidades (“Pessoa(s)”) que é(são) de propriedade de ou controlada(s) por Pessoas que estão: (i) sujeitas às Sanções administradas ou impostas pelo U.S. Departament of the Treasury´s Office of Foreign Assets Control (“OFAC”), United Nations Security Council, European Union e Her Majesty’s Treasury (coletivamente, “Sanções”) , e/ou (ii) localizados, organizados ou residentes em países ou territórios Sancionados.

8. RESPONSABILIDADES DO COMPRADOR

8.1. O COMPRADOR responderá integralmente por danos morais e materiais que causar ao VENDEDOR, abrangidos, inclusive, os decorrentes de ações judiciais ou protestos que o VENDEDOR venha a sofrer em razão de inadimplência no pagamento dos tributos, contribuições e despesas relacionadas ao Imóvel.

8.2. Caso O VENDEDOR incorra em despesas que sejam de responsabilidade do COMPRADOR, O COMPRADOR deverá, em até 15 (quinze) dias contados do recebimento de notificação que, para tanto, lhe for encaminhada, ressarcir o valor despendido, atualizado monetariamente de acordo com a variação do IGPM-FGV, acumulada desde a data do desembolso pelo VENDEDOR até a do efetivo ressarcimento pelo COMPRADOR, acrescido de multa moratória de 2% e de juros de 12% ao ano.

8.3. Gross up. Os valores referentes a qualquer indenização devida nos termos da cláusula 8 serão acrescidos pela parte indenizadora dos tributos incidentes para a parte indenizável com o objetivo de neutralizar eventuais efeitos fiscais para a parte indenizável.

9. Término do Contrato

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9.1. Na hipótese de O COMPRADOR não realizar o pagamento integral do Preço no prazo previsto no Anexo I, fica facultado ao VENDEDOR (i) rescindir este Contrato; ou (ii) conceder ao COMPRADOR prazo adicional para pagamento do Preço, atualizado de acordo com a variação do IGPM-FGV acrescidos de multa moratória de 10% e de juros de 12% ao ano a partir da data de vencimento estabelecida no Anexo I.

9.1.1. Na hipótese de o pagamento do Preço não ser realizado pelo COMPRADOR no prazo adicional concedido pelo VENDEDOR, fica facultado ao VENDEDOR rescindir este Contrato.

9.2. O VENDEDOR poderá resolver este Contrato, sem qualquer ônus mediante envio de notificação ao COMPRADOR na hipótese de o COMPRADOR descumprir qualquer obrigação deste Contrato, incluindo as obrigações previstas nas cláusulas 8.1 e 8.2 e, ainda, na hipótese de inveracidade das declarações e garantias prestadas pelo COMPRADOR.

9.3. O COMPRADOR poderá resolver este Contrato, mediante envio de notificação ao

VENDEDOR na hipótese de o VENDEDOR descumprir qualquer obrigação deste Contrato.

10. Consequências do Término do Contrato

10.1. Na hipótese de este Contrato ser resilido pelo VENDEDOR por culpa ou dolo do COMPRADOR, o COMPRADOR arcará com o pagamento de multa no valor equivalente a 30% (trinta por cento) do montante até então pago ao VENDEDOR, atualizado desde a data da resolução até a do pagamento da multa de acordo com a variação do IGPM-FGV.

10.2. Na hipótese de resolução deste Contrato, o VENDEDOR devolverá os valores efetivamente pagos pelo COMPRADOR com relação ao Preço, atualizados pela variação do IGPM-FGV a partir da data do pagamento pelo COMPRADOR até a data da devolução pelo VENDEDOR.

10.3. Efetivada a resolução do Contrato, O COMPRADOR:

(i) deverá, no prazo de 30 dias contados da resolução, devolver a posse do Imóvel ao VENDEDOR: (a) em estado de conservação compatível com o recebido pelo COMPRADOR; (b) com os tributos, despesas e encargos assumidos pelo COMPRADOR devidamente quitados e (c) completamente desocupados de pessoas e coisas, ressalvada ocupação já existente nesta data, se assim indicada no Quadro Resumo; e

(ii) perderá todos os direitos relativos à compra do Imóvel, ficando o Imóvel liberado para venda.

10.4. A não restituição do Imóvel na forma prevista na cláusula 10.3 caracterizará esbulho possessório e implicará, para o COMPRADOR, até o cumprimento de referidas obrigações,

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pagamento mensal ao VENDEDOR, a título de aluguel, de valor equivalente a 2% do Preço, devidamente atualizado de acordo com a variação do IGP-M, sem prejuízo da adoção das demais medidas aplicáveis.

11. DA VENDA “AD CORPUS”

11.1. A compra e venda disciplinada neste Contrato é realizada em caráter ad corpus, regulando-se pelo disposto no parágrafo 3º do artigo 500 do Código Civil e, portanto, as referências às dimensões do Imóvel são meramente enunciativas.

11.2. Face ao disposto na Cláusula 11.1, havendo divergência de metragem ou de área, o COMPRADOR não terão direito a (a) exigir do VENDEDOR nenhum complemento de área do Imóvel; (b) reclamar a resolução do Contrato; ou (c) obter abatimento de qualquer valor do Preço do Imóvel.

11.3. O Comprador adquirirá a propriedade do Imóvel estado de conservação que os Imóveis atualmente se encontram, não podendo solicitar qualquer pagamento ou indenização ao Vendedor.

12. EVICÇÃO

12.1. Evicção. O Xxxxxxxx não responderá pela evicção de direito com relação ao Imóvel.

13. Notificações

13.1. Notificações. Todas e quaisquer notificações, solicitações, aprovações e demais comunicações entre as Partes em decorrência deste Contrato serão feitas por escrito e serão havidas como validamente recebidas quando:

(i) entregues pessoalmente à Parte a ser notificada mediante protocolo de recebimento assinado por funcionário ou representante legal;

(ii) na data de assinatura do aviso de recebimento da Parte notificada, quando a notificação for enviada por correio;

(iii) envio de correio eletrônico, desde que a Parte notificada confirme o recebimento do correio eletrônico, considerando-se a data de envio do fax ou correio eletrônico como a data da notificação. Para efeito de qualquer notificação, observar-se-ão os dados fornecidos pelas Partes, que poderão ser alterados por notificação enviada por uma Parte à outra, em caso de referida comunicação deixe de ser realizada, qualquer notificação entregue ao destinatários e/ou nos endereços especificados no Anexo I (“Destinatários e endereços para Notificação”) será considerado como tendo sido regularmente feito e recebido.

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14. Disposições Gerais

14.1. Autonomia de Disposições. Se qualquer termo, compromisso, condição ou disposição deste Acordo for considerado ilegal, inválido ou inexequível, nos termos de qualquer Lei atual ou futura, por qualquer tribunal de jurisdição competente ou corte arbitral ou por qualquer outro motivo, os termos, compromissos, condições ou disposições remanescentes deste Acordo permanecerão em pleno vigor e não serão afetados pela disposição ilegal, inválida ou inexequível ou por sua supressão. Caso a supressão ou limitação de efeitos de certa disposição deste Acordo em virtude de Lei cause prejuízo à interpretação deste Acordo, as Partes envidarão esforços razoáveis para substituir a disposição suprimida ou cuja aplicação se tornou limitada por outra disposição válida que atinja, na maior extensão possível, a intenção inicial das Partes quando de sua redação.

14.2. Natureza Vinculativa. As obrigações de cada uma das Partes estabelecidas neste Acordo constituem obrigações legais, válidas, vinculantes e exequíveis de acordo com seus próprios termos. Este Acordo é celebrado em caráter irrevogável e irretratável e obriga as Partes, seus sucessores e cessionário autorizados a qualquer título, prevalecendo sobre quaisquer entendimentos anteriores entre as Partes acerca do seu objeto. As referências a qualquer das Partes neste Contrato incluem seus respectivos sucessores, herdeiros e beneficiários e cessionários autorizados, na medida em que permitido neste Contrato.

14.3. Acordo Integral. Este Acordo constitui o acordo integral entre as Partes, substituindo todos os contratos e entendimentos anteriormente existentes entre elas, em forma escrita ou verbal, sobre a matéria objeto do Acordo.

14.4. Cessão. Nenhuma das Partes poderá ceder, transferir ou dar em garantia os seus direitos ou obrigações decorrentes deste Contrato sem o prévio consentimento, por escrito, das demais Partes, exceto pela cessão dos direitos e obrigações oriundos deste Acordo pelo Itaú Unibanco a qualquer Empresa Itaú, a qual fica desde logo autorizada. Ocorrendo a cessão de direitos sem prévia autorização por escrito do VENDEDOR, o VENDEDOR não outorgará, em hipótese alguma, a escritura do Imóvel para terceira pessoa indicada pelo COMPRADOR.

14.5. Tolerância e Renúncias A tolerância de uma das Partes quanto ao descumprimento de qualquer obrigação pela outra Parte não significará renúncia ao direito de exigir, a qualquer tempo, o cumprimento da obrigação descumprida, e tampouco deverá ser interpretada como perdão ou alteração tácita do que foi contratado neste Acordo. Nenhuma renúncia por qualquer Parte de qualquer termo ou condição deste Acordo, em uma ou mais ocasiões, será havida por renúncia do mesmo termo ou condição deste Acordo ou de qualquer outro termo ou condição em qualquer ocasião futura.

14.6. Caso Fortuito ou Força Maior. Nenhuma das Partes será considerada em mora ou inadimplente, nem ficará sujeita ao pagamento de qualquer indenização ou penalidade, se o

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atraso ou o descumprimento das obrigações decorrer de caso fortuito ou motivo de força maior, devidamente comprovado, nos termos do disposto no parágrafo único do artigo 393 do Código Civil brasileiro. Uma vez cessado o caso fortuito ou o motivo de força maior, as obrigações das Partes serão imediatamente restabelecidas, de forma automática.

14.7. Alterações. Este Contrato somente poderá ser alterado mediante instrumento escrito assinado pelas Partes.

14.8. Contagem de Prazos. Para todos os efeitos deste Acordo, todos os prazos que se encerrarem em dia que não seja um Dia Útil serão prorrogados até o primeiro Dia Útil subsequente.

15. Lei Aplicável e Solução de Conflitos

15.1. Lei Aplicável. Este Contrato é regido e deverá ser interpretado de acordo com as Leis da República Federativa do Brasil.

15.2. Foro. As Partes elegem o Foro da Capital do Estado XXXX como o único competente para dirimir eventuais dúvidas ou questões que se originem do presente Contrato, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja.

E, por estarem assim justas e contratadas, firmam as Partes este Contrato em 2 vias de igual teor e forma, na presença de 2 testemunhas abaixo identificadas.

XXXXX, XX de XX de XXX.

XXXXX

_
Por:	Por:
XXXXXX	XXXXX

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Testemunhas:

_
Nome:	Nome:
RG:	RG:

ANEXO I

1. Imóvel

Descrições dos Imóveis:

- IMÓVEL sob Nº XXXX, localizado no XXXXXX, situado à XXXXXXXXX, que se acha devidamente descrito, caracterizado e confrontado na matrícula nº XXXX do XX Oficial de Registro de Imóveis de XXXX.

Localização: XXXX

Código interno do Imóvel: XXXX Cadastro Municipal: XXXX Cadastro no INCRA: XXXX

2. Finalidade do Imóvel

X – Residencial X – Comercial X- Misto

3. Preço

3.1. As Partes acordam que o Preço do Imóvel totaliza R$XXXX, pagos em XXXX parcelas, compensada em XX de XXX de XXXX, da qual o VENDEDOR confere a mais ampla quitação.

4. Data do Recebimento da Posse

A data do recebimento da posse DIRETA/INDIRETA do imóvel objeto deste instrumento ocorreu em XXXX de XXXX de XXXX.

5. Situação do Imóvel

XXXX

6. Outorga da Escritura de Compra e Venda

Prazo: XX dias, nos termos do item XX e XX do edital do XXº Leilão.

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7. Regularizações

As regularizações em andamento quanto o imóvel objeto deste instrumento, constituem-se por XXXX.

8. Destinatários e endereços para Notificação

8.1. As comunicações e notificações referidas na Cláusula 13.1, deverão ser feitas aos destinatários e endereços abaixo indicados.

(i) Se para o VENDEDOR:

End.: XXXX Tel: XXXX

E-mail: XXXX At.: XXXX

(ii) Se para O COMPRADOR:

End.: XXXX Tel: XXXX

E-mail: XXXX At.: XXXX

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