PROSPECTO RESUMIDO DE DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO REFERENTES AO EMPREENDIMENTO
PROSPECTO RESUMIDO DE DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO REFERENTES AO EMPREENDIMENTO
DALL´ONDER AXTEN HOTEL
A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS OFERTADOS. ANTES DE ACEITAR A OFERTA LEIA COM ATENÇÃO O ESTUDO DE VIABILIDADE E O PROSPECTO RESUMIDO, EM ESPECIAL A SEÇÃO DE FATORES DE RISCO DISPONÍVEIS NAS PÁGINAS 22 ATÉ 25 E NO SITE WWW. XXXXXXXX.XXX.XX
Este prospecto não deve, em qualquer circunstância, ser considerado como recomendação de investimento nos CICs (Contratos de Investimento Coletivo). Ao decidir pela aquisição das Unidades Imobiliárias por meio da celebração dos CICs, potenciais investidores deverão realizar sua própria análise e avaliação do empreendimento e dos riscos decorrentes do investimento nos CICs.
O presente prospecto não contém todas as informações sobre o empreendimento hoteleiro. Apresenta, somente, um resumo das informações.
Contratos de Investimento Coletivo (CICs) relativos ao empreendimento Dall´onder Axten Hotel:
1
(1) Contrato de constituição da Sociedade em Conta de Participação – SCP (página 44-63); (2) Contrato de compra e venda de imóvel em construção (página 30-39); (3) contrato de locação (página 40-43) e (4) Termo de recebimento e adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento Dall´onder Axten Hotel (página 64).
ÍNDICE
I . IDENTIFICAÇÃO DA CONSTRUTORA, INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA E DA ANUENTE DETENDORA DA MARCA 3
II. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO 3
2.1 Da afetação 7
2.2 Condições contratuais 8
III. RESUMO DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS 10
IV. DADOS DA OFERTA 15
4.1 Público alvo 16
4.2 Inadequação da oferta a certos investidores 17
4.3 Prazo de duração da oferta 17
4.4 Relacionamento relevante entre as partes envolvidas com a oferta 18
4.5 Informações complementares 19
V. INFORMAÇÕES SOBRE A REMUNERAÇÃO DOS INVESTIDORES 19
5.1 Remunerações dos investidores 19
5.2 Remunerações das partes envolvidas com a oferta 21
5.3 Informações complementares 22
VI. FATORES DE RISCO INCIDENTES SOBRE A OFERTA 22
VII. CUSTOS, APORTES, DESPESAS, TAXAS, OU RETENÇÃO DE LUCRO QEU SEJAM OU POSSAM VIR A SER ARCADOS PELOS INVESTIDORES EM DECORRÊNCIA DOS CONTRATOS POR ELES ASSINADOS 25
ANEXOS 27
ANEXO I -Declaração de Veracidade das Informações DOM Adm 27
ANEXO II- Declaração de Veracidade das Informações Hotel Dall´onder 28
ANEXO III- Declaração de Veracidade das Informações Incorp. Tonello 29
ANEXO IV – Contrato Particular de Compara e venda de Imóvel em Const 30
ANEXO V- Contrato de Locação 40
ANEXO VI – Sociedade em Conta de Participação –SCP 44
ANEXO VII – Termo de Recebimento e Adesão à Instrum Jur do Empreend Dall´onder Axten Hotel 64
2
ANEXO VIII – Declaração do Investidor 65
PROSPECTO RESUMIDO
I . IDENTIFICAÇÃO DA CONSTRUTORA, INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA E DA ANUENTE DETENTORA DA MARCA:
CONSTRUTORA E INCORPORADORA:
INCORPORADORA TONELLO LTDA CNPJ 18.176.565/0001-90
Endereço: Xxxxxxx Xxxxxxxx x. 000, xxxx 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx: Xxxxx Xxxxxxxxx/ XX
CEP: 95700-000
Fone: 54 3452 1024
E-mail: Xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx
OPERADORA E ADMINISTRADORA HOTELEIRA – “SÓCIO OSTENSIVO”: DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA. CNPJ 19.575.456/0001-08
Endereço: Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx: Xxxxx Xxxxxxxxx/XX
CEP: 95700-000
Fones: (00) 0000-0000 - (00) 0000-0000
E-mail: xxxxxxxx@xxxxx.xxx
INTERVENIENTE ANUENTE – DETENTORA DA MARCA:
HOTEL DALL´ONDER LTDA CNPJ 89.340.913/0001-60
Endereço: Xxx Xxxx Xxxx Xxxxxx, xx 000, Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx: Xxxxx Xxxxxxxxx/XX
CEP: 95700-000
Fone: (00) 0000-0000
E-mail: xxxxxxxx@xxxxxxxxx.xxx.xx
II. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO:
A INCORPORADORA TONELLO LTDA é legítima proprietária e possuidora do terreno urbano onde será construído o empreendimento hoteleiro denominado HOTEL AXTEN DALL´ONDER , que está situado na cidade de Caxias do Sul, Estado do Rio Grande do Sul, tendo o terreno a área superficial de 2.222,29m2, matrícula n° 160.201, do Livro nº 2 RG do Serviço Registral de Imóveis da 1ª Zona da Cidade de Caxias do Sul/RS, constituído pelo atual lote administrativo n. 35, da quadra n. 6135 (anteriormente quadra “B”), da mesma quadra do Loteamento denominado RESERVA TOSCANA, com testada para a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente Via Lateral da RST- 453), lado par, esquina com a Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx e esquina com a Rua Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx (lado impar), dentro do quarteirão formado pelas citadas vias mais a Rua Teresinha Geni Xxxxxx Xxxxxxxxx, no Bairro Sanvitto (anteriormente quarteirão formado pela Via Lateral da RST-453, Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx, Rua E e Rua C). A INCORPORAÇÃO imobiliária para o compra e venda do empreendimento hoteleiro está registrada sob n. R3/160.201 do Livro nº 2 RG do Serviço de Registros de Imóveis da 1ª Zona da Cidade de Caxias do Sul/RS, para a construção do prédio.
O terreno onde será edificado o hotel é de propriedade da Incorporadora Tonello Ltda. Trata- se de um prédio de alvenaria composto de 20 (vinte) pavimentos, com 204 “unidades hoteleiras” (apartamentos ou unidades autônomas), todos com destinação comercial de condomínio hoteleiro (condo-hotel) os quais constituirão unidades autônomas vinculadas a uma fração ideal do terreno (de uso privativo mais uso comum), exceto a sala comercial com mezanino situada no térreo do empreendimento e dois espaços de estacionamento de número 01 e 02 localizados no primeiro pavimento.
Primeiro pavimento: sala comercial (excluída do empreendimento hoteleiro) apresenta área privativa de 1.168,4905m2, área de uso comum de 1.807,0523m2, área total de 2.975,5428m2, equivalente de construção 2.975,5428m2, fração ideal do terreno de 18,598962 e área ideal de terreno de 18,5990m2; onze (11) vagas descobertas de área para estacionamento de veículos, em frente à sala comercial, todas com área privativa de 12,00m2 e área de uso comum de 18,5578m2, área total de 30,5578m2, equivalente de construção 3,0558m2, fração ideal do terreno de 0,191005 e área ideal de terreno de 0,1910m2. Segundo pavimento: uma unidade autônoma que compõe o mezanino da sala comercial (excluída do empreendimento hoteleiro). Terceiro pavimento (Térreo): térreo composto de área de uso comum, hall do hotel, com frente e acesso pela Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore, contendo o saguão do hotel, áreas administrativas com sanitário, acesso de serviços, cozinha, bar executivo, sanitários (masculino e feminino), salão de eventos com sanitários (masculino e feminino), sala de apoio/camarim com sanitários (masculino e feminino), área de circulação, acesso as escadarias, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviços, varanda com floreira, sala de apoio de manobrista. Quarto pavimento (restaurante do hotel): restaurante do hotel: constituído de área de uso comum, composta do restaurante do hotel, com acesso pela Rua Xxxxxxx Xxxxxxx Andreazza Demore, restaurante com varanda, cozinhas industriais com apoio de louçaria, câmara fria, despesa e depósito, hall do restaurante, circulação, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviços, acesso às escadarias, sanitários, rouparia, central de gás, lixeira com triagem. Quinto pavimento (estacionamento): estacionamento: acesso pela Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx, vagas de estacionamento numeradas de 01 até 37, sendo 11 vagas duplas, com capacidade máxima de 54 veículos, operadas por manobrista, vagas para motos, área de circulação, aceso de
escadarias, depósito da garagem com sanitário, áreas técnicas para geradores de energia – máquinas/ar condicionado, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviço. Sexto pavimento (estacionamento): estacionamento: acesso pela Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore, vagas de estacionamento numeradas de 01 até 36, sendo 08 vagas duplas, com capacidade máxima de 50 veículos, operada por manobristas, vagas para motos, áreas de circulação, aceso de escadarias, depósito da garagem com sanitário, áreas técnicas para geradores de energia – máquinas/ar condicionado, hall de elevadores, dois elevadores sociais, elevador de serviço. Sétimo pavimento: composto de 08 unidades habitacionais numeradas de 101 a 108 e de 06 vagas de estacionamentos numeradas de 13 a 18, com acesso pela Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore e de uma área de uso comum constituída de 12 vagas de estacionamento, com 02 vagas duplas, marcadas de 01 a 12, operadas por manobrista, vagas para motos, áreas de circulação, acesso de escadarias, área técnica de geradores de energia, área técnica para máquinas/ar condicionado, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviço. Oitavo pavimento: composto por 08 unidades habitacionais numeradas de 201 a 208, áreas comuns constituída por área de circulação, acesso às escadarias, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviço, área técnica/máquinas-ar condicionado, depósito rouparia, piscina com varanda, depósito da piscina e comandos, vestiário, saunas, sala de pilates, academia, espaço kids com banheiro, área de jogos, depósito da sala de jogos, banheiro com fraldário. Nono pavimento: composto por 17 unidades habitacionais, numeradas de 301 a 317, e de uma área de uso comum constituída de área de circulação, acesso ás escadarias, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviço, área técnica/máquina-ar condicionado, depósito de rouparia, depósito de limpeza e rouparia. Décimo pavimento até o Décimo oitavo: composto de 19 unidades habitacionais por pavimento, numeradas (401 até 1219 dos respectivos andares), área de uso comum constituída de área de circulação, acesso às escadarias, hall de elevadores, dois elevadores sociais, um elevador de serviço, área técnica/máquina-ar condicionado, depósito de rouparia, depósito de limpeza e rouparia. Décimo nono pavimento: constituído de área de uso comum, composta de casa de máquinas dos elevadores, cesso a escadarias, reservatório de reaproveitamento de água da chuva, acesso ao telhado, cuja localização está de conformidade com a planta baixa do pavimento. Cobertura: Constituída de uma área de uso comum composta de telhado, reservatórios, circulação e escada.
A obra foi iniciada no dia 26 de janeiro de 2015 e o término da construção, colocação do mobiliário e equipamentos para dar início à operação, está previsto para ocorrer no mês de março de 2017.
Na tabela abaixo estão descritos os números das 204 unidades autônomas, o pavimento em que estão localizados e o tamanho, com as diferenças de tamanho encontradas. As dimensões diferentes entre algumas das unidades não são significativas (no máximo 1,19m2) e decorrem, sobretudo, de arranjos arquitetônicos (em decorrência do aproveitamento do terreno, divisão das paredes para acomodar o encaixe das formas), em nada impactando no preço da unidade. A remuneração do investidor será mediante pagamento de aluguéis mensais onde não haverá diferenciação de valores em decorrência do tamanho da unidade autônoma, ou seja, pequenas
diferenças entre as unidades são meras decorrências de ajustes no projeto e não serão levadas em conta no pagamento dos aluguéis visto que a tarifa é única, assim como o padrão das mesmas.
ÁREA PRIVATIVA REAL TOTAL (m²) | ÁREA PRIVATIVA REAL TOTAL (m²) | |||||||||||
23,3787 | 23,4425 | 24,2350 | 24,3026 | 24,5700 | 23,3787 | 23,4425 | 24,2350 | 24,3026 | 24,5700 | |||
PAVIMENTO DE G3 / UHs | PAVIMENTO TIPO 6 - UHs | |||||||||||
UH 101 - 102 | 2 | UH 801-802 | 2 | |||||||||
UH 103-104-105-106-107-108 | 6 | UH 803-804-805-806-807-808-809- 810-811-812-813-814-815-816 | 14 | |||||||||
PAVIMENTO LAZER E UHs | ||||||||||||
UH 201-202 | 2 | UH 817-818 | 2 | |||||||||
UH 203-204-205-206-207-208 | 6 | UH 819 | 1 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 1 - UHs | PAVIMENTO TIPO 7 - UHs | |||||||||||
UH 301-302 | 2 | UH 901-902 | 2 | |||||||||
UH 303-304-305-306-307-308-309- 310-311-312-313-314-315-316 | 14 | UH 903-904-905-906-907-908-909- 910-911-912-913-914-915-916 | 14 | |||||||||
UH 317 | 1 | UH 917-918 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 2 - UHs | UH 919 | 1 | ||||||||||
UH 401-402 | 2 | PAVIMENTO TIPO 8 - UHs | ||||||||||
UH 403-404-405-406-407-408-409- 410-411-412-413-414-415-416 | 14 | UH 1001-1002 | 2 | |||||||||
UH 1003-1004-1005-1006-1007- 1008-1009-1010-1011-1012-1013- | 14 | |||||||||||
UH 417-418 | 2 | |||||||||||
UH 419 | 1 | UH 1017-1018 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 3 - UHs | UH 1019 | 1 | ||||||||||
UH 501-502 | 2 | PAVIMENTO TIPO 9 - UHs | ||||||||||
UH 503-504-505-506-507-508-509- 510-511-512-513-514-515-516 | 14 | UH 1101-1102 | 2 | |||||||||
UH 1103-1104-1105-1106-1107- 1108-1109-1110-1111-1112-1113- | 14 | |||||||||||
UH 517-518 | 2 | |||||||||||
UH 519 | 1 | UH 1117-1118 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 4 - UHs | UH 1119 | 1 | ||||||||||
UH 601-602 | 2 | PAVIMENTO TIPO 10 - UHs | ||||||||||
UH 603-604-605-606-607-608-609- 610-611-612-613-614-615-616 | 14 | UH 1201-1202 | 2 | |||||||||
UH 1203-1204-1205-1206-1207- 1208-1209-1210-1211-1212-1213- | 14 | |||||||||||
UH 617-618 | 2 | |||||||||||
UH 619 | 1 | UH 1217-1218 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 5 - UHs | UH 1019 | 1 | ||||||||||
UH 701-702 | 2 | |||||||||||
UH 703-704-705-706-707-708-709- 710-711-712-713-714-715-716 | 14 | TOTAL POR TIPO | 24 | 18 | 152 | 9 | 1 | |||||
UH 717-718 | 2 | |||||||||||
UH 719 | 1 | TOTAL GERAL | 204 | |||||||||
2.1 Da afetação. No regime da afetação o incorporador constitui patrimônio de afetação, pelo
qual o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação são
apartados no seu patrimônio geral e destinados exclusivamente à construção do
empreendimento. Os bens e direitos afetados respondem apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador. A incomunicabilidade entre o patrimônio afetado e o patrimônio geral do incorporador é característica essencial do instituto, que visa resguardar e tutelar os bens, direitos e obrigações que tem por finalidade a conclusão de determinado empreendimento. Considera-se constituído o patrimônio de afetação a partir da averbação do termo de opção,
devidamente firmado pelo incorporador no ofício de Registro de Imóveis competente. A
Incorporadora do hotel Dall´onder Axten Hotel optou por não registrar a afetação.
O projeto legal do empreendimento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Caxias do Sul e registrado na Secretaria do Desenvolvimento Urbano sob n. 20150140, em data de 05 de fevereiro de 2015 e deverá ser plenamente executado. O empreendimento já possui Alvará de Licença para a construção de 15998,4350m2.
2.2 Condições contratuais:
Condo-hotel: condo-hotel é um empreendimento imobiliário aprovado perante os órgãos
públicos como um hotel e submetido ao regime do condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre as unidades autônomas/apartamentos ou unidades
hoteleiras, não poder usar
sua unidade para uso residencial em razão
da natureza da
aprovação pelo poder público (uso hoteleiro). Sua participação no pool é obrigatória. As
unidades hoteleiras ou apartamentos do condo-hotel são vendidas de forma individualizada a
diferentes compradores, porém, a operação hoteleira em decorrência da modelagem jurídica condominial necessariamente será feita por uma operadora hoteleira que neste caso é a DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.
Pool: sistema unificado de adquirentes que congregam suas unidades autônomas ou apartamentos com o objetivo de explorá-las conjuntamente, de modo uniforme e homogêneo por meio da operadora hoteleira.
Incorporadora: proprietária do terreno, responsável por elaborar e aprovar os projetos, selecionar e contratar a operadora hoteleira, bem como executar por si ou por terceiros a obra e a montagem do hotel, devendo entregá-lo nos moldes contratados e podendo ser responsabilizada civil e criminalmente por quaisquer danos causados, inclusive por contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras.
Operadora hoteleira: responsável por promover a administração condominial e a exploração hoteleira das unidades e das áreas comuns, utilizando sua expertise em sistemas, padrões da marca, modus operandi e demais procedimentos relativos a sua atividade, além da manutenção do hotel. Neste caso é o sócio ostensivo DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.
Comercializadora imobiliária: é a empresa que comercializa ou os corretores que promovem a intermediação da venda das unidades hoteleiras, autônomas ou apartamentos aos adquirentes. São os principais transmissores das informações sobre o produto e pelo fechamento do negócio. Estão indicados na página 17 deste prospecto.
Sociedade em Conta de Participação - SCP: sociedade regulamentada pelo artigo 991 (do Código Civil Brasileiro). Este tipo de sociedade não tem personalidade jurídica própria e sua exteriorização é feita pelo SÓCIO OSTENSIVO que no caso é a DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA. Os adquirentes das unidades hoteleiras autônomas ou apartamentos serão os SOCIOS PARTICIPANTES. Os efeitos desta sociedade se dão somente entre os sócios, observando-se que os SÓCIOS PARTICIPANTES, sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais, não podem tomar parte nas relações do SÓCIO OSTENSIVO com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervir. A utilização de uma Sociedade em Conta de participação é o modelo societário escolhido para a operação hoteleira e para a centralização dos interesses comuns de todas as unidades no desenvolvimento da atividade hoteleira visando alcançar resultados com a exploração hoteleira das unidades que aderiram ao pool. Neste contrato estão previstas as relações jurídicas entre o Sócio Ostensivo e os adquirentes das unidades que a ela aderirem (sócios participantes). A principal vantagem em adotar este estrutura societária é a inexistência de custos para organizá-la, além da transparência e clareza a respeito de todos os procedimentos dando a adequada segurança. O prazo de vigência da SCP é de 10 anos a contar da abertura do empreendimento hoteleiro e sua renovação deverá ocorrer mediante novo contrato, desde que haja manifestação escrita dirigida a outra parte com seis meses de antecedência ao término da contratação. As renovações por parte do sócio participante serão decididas em assembleia geral extraordinária convocada para este fim e dependerá da aprovação de 50% mais um (01) dos sócios participantes com direito a voto. Cada sócio
participante terá direito a um voto. Os sócios participantes e o sócio ostensivo não terão direito de se retirar da sociedade ressalvados os casos expressamente previstos no instrumento de constituição que são: recuperação judicial ou falência do sócio ostensivo e por término contratual. O sócio participante em razão da exploração hoteleira, ainda que proprietário da unidade imobiliária não terá direito à dispensa ou isenção das diárias aplicáveis e cobráveis aos hóspedes. De acordo a cláusula décima primeira, item 11.2 do contrato de constituição da SCP (encontrado no Anexo, página 52 deste prospecto), poderá utilizar o hotel desde que disponível e mediante pagamento de “tarifa de investidor”, não sendo permitida a hospedagem do proprietário em detrimento dos clientes com valores de diárias superiores. Da mesma forma, a tarifa especial também oportunizará descontos de serviços conforme estabelecido pela operadora do hotel.
Contrato particular de compra e venda de imóvel em construção: Por meio deste contrato de compra e venda a INCORPORADORA TONELLO LTDA, na qualidade de incorporadora e construtora do empreendimento, bem como proprietária do terreno, vende e se compromete a entregar aos sócios participantes as respectivas unidades imobiliárias (ou unidades autônomas ou apartamentos) com suas correspondentes frações ideais. A construção das unidades imobiliárias de todo o empreendimento será de responsabilidade da INCORPORADORA TONELLLO LTDA. O COMPRADOR será imitido na posse da unidade autônoma através da OPERADORA HOTELEIRA, no momento da entrega das chaves, desde que esteja em dia com todas as suas obrigações de pagamento. A escritura definitiva de venda e compra somente será outorgada pela VENDEDORA ao COMPRADOR no prazo de até 45 (quarenta e cinco) dias a contar da averbação da construção do edifício e registro da instituição, divisão e especificação de condomínio, perante o Registro de Imóveis competente. O COMPRADOR somente poderá ceder, alienar ou gravar a qualquer título os direitos de que se torna titular através do contrato, com a prévia e expressa interveniência e anuência da VENDEDORA, que não poderá negá-la imotivadamente, desde que o COMPRADOR efetue à VENDEDORA o pagamento da taxa de transferência correspondente a 1% (um por cento) do preço total da presente venda, atualizado monetariamente de acordo com INCC-M (FGV) até a data da efetiva cessão de direitos. O contrato estipula que a VENDEDORA poderá substituir quaisquer materiais ou peças mencionadas no memorial descritivo, guardando-se as devidas similaridades nos produtos quanto a sua qualidade. A alteração poderá ser feita tanto por decisão da incorporadora como do arquiteto responsável pelo projeto, com o objetivo de obter melhorias de ordem técnica, arquitetônica e/ou estética para o empreendimento ou em virtude dos materiais de construção não poderem ser adquiridos, na totalidade, antes do início da construção, ou, ainda, por alterações nas linhas de produção dos fornecedores. È possível e admissível eventuais diferenças na área real total de construção das unidades autônomas até o limite de 5% (cinco por cento) das constantes na NBR-12721 arquivada no Registro de Imóveis competente, diferenças esta que, nos termos do parágrafo primeiro, do Artigo nº. 500, do Código Civil Brasileiro, não importarão em disposição de direito.
Contrato de locação: Este é o instrumento pelo qual os sócios participantes locam ao sócio ostensivo pelo prazo de 10 anos, contados a partir do início da fase operacional do empreendimento, as unidades imobiliárias adquiridas através de contrato de compra e venda,
com todo o seu mobiliário, acessórios, equipamentos e demais pertences. No contrato de locação já estão determinados os valores mínimos dos aluguéis de acordo a taxa de ocupação.
Termo de recebimento e adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento Dall´onder Axten Hotel: instrumento pelo qual o adquirente da unidade autônoma adere a constituição da SCP e ao contrato de locação.
Convenção de condomínio: este instrumento será firmado pelos condôminos após realização de assembleia geral. Regulamenta os usos e propriedade comuns das unidades autônomas. Determina que as unidades autônomas serão de uso exclusivo para fins hoteleiro (condo- hotel) os quais deverão ser obrigatoriamente mantidos em funcionamento pelo condomínio, sempre em conformidade com o regulamento interno e demais disposições pertinentes constantes desta convenção. Dispõe sobre a participação na SCP e no regime de cessão do direito de uso para o regime de locação. Trata da administração e operação do hotel que será exercida pelo sócio ostensivo por força da cessão de uso das unidades que integram o pool hoteleiro, os direitos e obrigações dos condôminos, sobre o fundo de reposição de ativos, sobre a eleição de síndico (obrigatória), de subsíndico (facultativa) e do conselho consultivo. O prazo do mandato do síndico, subsíndico e conselho consultivo será de dois anos. Estabelece sobre as deliberações e assembleias, sobre a forma de modificação da convenção (sobre a destinação específica – hotelaria, somente pela concordância de 100% dos condôminos através de assembleia geral extraordinária) e sobre penalidades.
III. RESUMO DAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS:
A presente oferta pública refere-se a aquisição de unidades imobiliárias hoteleiras/unidades autônomas ou apartamentos, mediante a celebração dos seguintes instrumentos contratuais que compõem o CIC:
(1) Contrato de compra e venda de imóvel em construção – página 30-39
(2) Sociedade em Conta em Conta de Participação – SCP – página 44-63
(3) Contrato de locação – página 40-43
(4) Termo de Recebimento e Adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento Dall´onder Axten Hotel – página 64.
Após adquirir a(s) unidade(s) hoteleira(s) o comprador ingressará, mediante Termo de recebimento e Adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento, na Sociedade em Conta de Participação (SCP) já constituída pela incorporadora e construtora (sócio participante), proprietária do terreno, a empresa INCORPORADORA TONELLO LTDA (SÓCIO PARTICIPANTE) e pela locadora e administradora do hotel, a empresa DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA (SÓCIO OSTENSIVO) com a anuência da
empresa HOTEL DALL ´ONDER LTDA (detentora da marca Dall´onder).
A SCP tem como objetivo social a criação do pool hoteleiro e, na medida em que as unidades forem sendo vendidas os compradores ingressarão na sociedade através do Termo de Adesão, na condição de sócios participantes.
O Sócio Ostensivo da SCP é o responsável pela administração e pela operação do hotel, desta forma, todos os encargos decorrentes da operação e administração, especialmente empregados, fiscais e demais são de sua responsabilidade exclusiva, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade ao sócio PARTICIPANTE.
O sócio OSTENSIVO pagará aluguéis mensais aos sócios participantes, correspondente a(s) sua(s) unidade(s) hoteleira(s). Cabe ao sócio participante os recolhimentos fiscais dos valores referente aos aluguéis recebidos.
O sócio OSTENSIVO está autorizado a reter 10% (dez por cento) do valor pago de aluguel ao sócio PARTICIPANTE para a criação do “fundo de reposição de ativos”. Este fundo de reposição de ativos serve para a reposição de mobiliário do hotel (móveis e utensílios), manutenção predial e instalações e pertence à SCP. A movimentação só pode ser realizada pelo sócio OSTENSIVO mediante autorização do SÍNDICO para custos superiores ao valor de R$ 20.000,00. Até o valor de R$ 20.000,00 o sócio OSTENSIVO poderá dispor para as reparações e conservações do hotel. Este fundo também poderá ser utilizado para o pagamento de auditoria na SCP.
Todas as despesas administrativas da SCP são por conta do sócio OSTENSIVO.
Além da SCP o SÓCIO OSTENSIVO tem com o SÓCIO PARTICIPANTE e a empresa HOTEL DALL´ONDER LTDA (como anuente) contrato de locação de todo o empreendimento hoteleiro. Nesse contrato a DOM e HOTEL DALL´ONDER locam todo o hotel e fazem a sua operação e administração mediante o pagamento de aluguéis aos investidores proprietários das unidades hoteleiras, em valores previamente fixados.
Haverá, ainda, uma convenção de condomínio entre os proprietários das unidades hoteleiras para reger as relações entre si.
Os contratos de investimento coletivo podem ser acessados nos ANEXOS deste prospecto às páginas: 30 a 63.
Segue abaixo resumo do teor dos contratos:
Contrato de compra e venda de imóvel em construção
Vendedor: proprietário do terreno e incorporadora do hotel - INCORPORADORA TONELLO LTDA
Comprador: o adquirente da unidade hoteleira (investidor)
Interveniente/anuente: O sócio OSTENSIVO da SCP, a empresa DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA e a empresa HOTEL DALL´ONDER LTDA,
detentora da marca DALL´ONDER.
Objeto: Compra e venda do imóvel denominado unidade autônoma condominial, inteiramente concluída (art. 43 da Lei de incorporação) conforme projeto arquitetônico aprovado e
especificações constantes no memorial descritivo (com ressalvas de eventuais modificações), destinada à operação em conjunto com as demais unidades de um empreendimento Hoteleiro ( CONDO-HOTEL) que encontra-se inserido no empreendimento imobiliário denominado do DALL’ONDER AXTEN HOTEL.
O COMPRADOR declara-se plenamente ciente que todas as unidades autônomas do empreendimento, inclusive a que é objeto da compra e venda, se destinarão a EXPLORAÇÃO HOTELEIRA, sendo, portanto, CONDIÇÃO IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL a ADESÃO do
COMPRADOR ao pool hoteleiro e a SCP.
A escritura definitiva de venda e compra será outorgada pela VENDEDORA ao COMPRADOR no prazo de até 45 (quarenta e cinco) dias a contar da averbação da construção do edifício e registro da instituição, divisão e especificação de condomínio, perante o Registro de Imóveis competente. O COMPRADOR somente poderá ceder, alienar ou gravar a qualquer título os direitos decorrentes do contrato com a prévia e expressa interveniência e anuência da VENDEDORA desde que o COMPRADOR efetue à VENDEDORA o pagamento da taxa de transferência correspondente a um por cento do preço total da presente venda, atualizado monetariamente de acordo com INCC-M (FGV) até a data da efetiva cessão de direitos. Ocorrendo a transferência sem a anuência da VENDEDORA, esta será nula de pleno direito, permanecendo o COMPRADOR vinculado às obrigações assumidas perante a VENDEDORA.
Em caso de venda, cessão definitiva ou sob promessa, transmissão de herança, partilha, testamento, legado ou doação, tendo por objetivo a unidade os direitos e as obrigações assumidas passarão, automaticamente, ao novo adquirente, promissário adquirente ou sucessor. O novo adquirente, cessionário, donatário, herdeiro, legatário, ou adquirente a qualquer título, será obrigado a respeitar o contrato, mantendo o imóvel dentro da operação do hotel em condomínio, respeitado o Contrato de Constituição da Sociedade em Conta de Participação - SCP, como Sócio Participante, bem como o Contrato de Locação, contratos esses firmados pela VENDEDORA com a OPERADORA HOTELEIRA, para a concepção e operação do hotel em condomínio, com vida perene, já que este é o único destino do imóvel, mantendo a cessão de uso da unidade hoteleira junto a SCP, sub-rogando todos os direitos e deveres da VENDEDORA.
Sociedade em conta de participação – SCP
SÓCIO PARTICIPANTE: INCOPORRADORA TONELLO – proprietária do terreno e incorporadora. O investidor ao adquirir a unidade hoteleira adere à SCP através de Termo de Adesão.
SÓCIO OSTENSIVO: DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA
administradora e locatária do hotel com a anuência da empresa HOTEL DALL’ONDER LTDA. Objetivo: O objetivo da SCP é a disponibilização do EMPREENDIMENTO imobiliário para operação hoteleira, mediante locação a terceiros no modelo de hospedagem, com exceção LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento do EMPREENDIMENTO.
Todas as unidades autônomas serão integrantes do pool hoteleiro (exceto a LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento) e a Representação do SÓCIO PARTICIPANTE será através do SÍNDICO eleito pelo condomínio a quem será conferido amplos poderes para manter o necessário relacionamento e tomada de decisões no apoio as atividades realizadas pelo SÓCIO
OSTENSIVO. O SÍNDICO poderá proceder a visitas, previamente agendadas junto ao SÓClO OSTENSIVO, com o objetivo de acompanhar a gestão da SCP.
Atribuições do SÍNDICO: a) examinar a escrituração da SCP; b) tratar com o SÓClO OSTENSIVO qualquer assunto referente ao EMPREENDIMENTO ou à SCP; c) analisar o Orçamento Anual da SCP, emitindo o parecer e aprovação; d) deliberar sobre os atos praticados pelo SÓClO OSTENSIVO na condução dos negócios da SCP; f) não interferir diretamente nas rotinas administrativas e operacionais, mas tão somente fazendo solicitações críticas, observações ou reclamações exclusivamente ao representante designado pelo SÓClO OSTENSIVO; g) deliberar conjuntamente com o SÓClO OSTENSlVO a alteração do valor do FUNDO DE REPOSIÇÃO; h) propor as alterações contratuais.
O sócio participante poderá realizar uma auditoria externa por ano, objetivando a verificação da taxa de ocupação do empreendimento hoteleiro. Os custos da auditoria serão suportados pelo condomínio do EMPREENDIMENTO, através do fundo de reposição de ativos quando aprovado em assembleia geral extraordinária do condomínio.
De acordo a Minuta de convenção de condomínio o síndico será eleito pelos condôminos em Assembleia Geral por maioria simples dos presentes, bienalmente, ou antes, em caso de vacância, um Síndico, um Subsíndico e os membros do Conselho Consultivo, sendo permitida a reeleição.
Na constituição da SCP é estabelecido um FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS de 10% (dez por cento) do valor mensal a que cada SÓCIO PARTICIPANTE terá direito a título de aluguel à SOCIO OSTENSIVO de sua unidade imobiliária.O SÓCIO OSTENSIVO fica autorizada a reter o percentual de 10% (dez por cento) repassando o saldo ao SÓCIO PARTICIPANTE o valor mensal.
Os valores do Fundo de Reposição de Ativos serão de propriedade da SCP. Na hipótese de rescisão ou término da sociedade, independentemente de causa, bem como na hipótese da SÓCIO PARTICIPANTE alienar no todo ou em parte o EMPREENDIMENTO, este não terá direito de restituição de quaisquer quantias pertencentes ao referido fundo.
O FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS decorre dos valores retidos mensalmente dos aluguéis e destina-se a manutenção predial e de todas as áreas comuns, internas e externas do EMPREENDIMENTO, bem como a reposição de móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações do EMPREENDIMENTO.
Tarifa Investidor: O investidor poderá utilizar o hotel desde que haja disponibilidade mediante o pagamento da TARIFA INVESTIDOR disponível no tarifário utilizado pelo operador em valor inferior a diária cliente, bem como descontos nos serviços oferecidos.
O contrato inicia com a assinatura e terá a duração de 10 (dez) anos a contar da abertura do EMPREENDIMENTO Hoteleiro, ou seja, quando da entrega efetiva do imóvel, devidamente decorado e equipado, com as licenças necessárias para sua operação. A renovação do contrato dependerá de novo contrato entre as partes, cuja manifestação de interesse deverá
ser enviada, por escrito, dirigido à outra parte e entregue até 6 (seis) meses antes do término do prazo contratual mencionado acima, ficando, em caso de silêncio ou não aceitação de qualquer uma das partes, liberadas do Contrato sem qualquer ônus adicional ou penalidade, no término do prazo do período de vigência. A manifestação dos SÓCIOS PARTICIPANTES quanto a renovação do contrato com o SÓCIO OSTENSIVO será deliberada em Assembleia Geral Extraordinária convocada para este fim e dependerá da aprovação de 50% (cinquenta por cento) mais 1 (um) dos SÓCIOS PARTICIPANTES sendo que cada SÓCIO PARTICIPANTE terá direito a 1 voto. No caso da rescisão unilateral do Contrato por parte do SÓClO OSTENSIVO, antes do término do prazo pactuado a mesma pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES uma indenização de acordo com a tabela abaixo, cujos valores serão reajustados mensalmente pelo IGP-M (FGV):
Tabela de Indenização em caso de Rompimento de Contrato | |||
Período | Valor da Indenização por UH | Número de UH's | Valor Total da Indenização |
1° Ano | R$ 2.300,00 | 204 | R$ 469.200,00 |
2° Ano | R$ 2.100,00 | 204 | R$ 428.400,00 |
3° Ano | R$ 1.900,00 | 204 | R$ 387.600,00 |
4° Ano | R$ 1.700,00 | 204 | R$ 346.800,00 |
5° Ano | R$ 1.500,00 | 204 | R$ 306.000,00 |
6° Ano | R$ 1.300,00 | 204 | R$ 265.200,00 |
7° Ano | R$ 1.100,00 | 204 | R$ 224.400,00 |
8° Ano | R$ 900,00 | 204 | R$ 183.600,00 |
9° Ano | R$ 700,00 | 204 | R$ 142.800,00 |
10° Ano | R$ 500,00 | 204 | R$ 102.000,00 |
Há previsão na cláusula vigésima primeira (página 62) de aplicação de multas por infração contratual:
O sócio participante que infringir quaisquer das cláusulas do contrato de SCP e, uma vez não sanada ou sendo insanável a falta cometida, ficará obrigado a pagar uma multa equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores anualmente recebidos a título de locação, por infração verificada, sem prejuízo de responder por perdas e danos e, se for o caso, de rescisão do contrato por grave infração contratual.
Caso o SÓCIO OSTENSIVO venha infringir quaisquer das cláusulas deste contrato e, uma vez não sanada ou sendo insanável a falta cometida, ficará obrigado a pagar equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores anualmente repassados a todos os SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, por infração verificada, sem prejuízo de responder por perdas e danos e, se for o caso, de rescisão do contrato por grave infração contratual.
Contrato de locação
LOCADOR: Todas as pessoas física ou jurídicas que adquirirem unidade do empreendimento hoteleiro.
LOCATÁRIA: DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA
Objeto: Locação da(s) unidade(s) autônoma(s) à Locatária, o(s) qual(quais) deverão estar montados, equipados e decorados. A Locatária loca a(s) unidade(s) autônoma(s) para fins de promover sua exploração hoteleira.
A locação é por prazo determinado de 10 anos podendo ser prorrogado.
O sócio ostensivo DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA é a
locatária. Os sócios participantes serão os locadores e proprietários das unidades hoteleiras, áreas comuns e fração ideal do imóvel.
Condições da Locação:
A – Vigência do Contrato: a mesma do contrato de SCP (10 anos);
B – Periodicidade do Aluguel: anual, sujeita as variações mensais conforme taxa de ocupação; C – Data para pagamento do aluguel: até o dia 5 (cinco) do mês seguinte ao da competência; D – Conta Corrente para pagamento do aluguel: indicada para recebimento dos aluguéis.
Valor dos aluguéis: Descrito no item “V” Informações claras e completas sobre a remuneração dos investidores.
Termo de recebimento e adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento dall´onder axten hotel
Declaração que deve ser assinada pelo investidor atestando que:
Recebeu cópia do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (SCP), do Contrato de Locação, da Convenção de Condomínio, todos concernentes à operação hoteleira a ser desenvolvida nas instalações do DALL’ONDER AXTEN HOTEL, que tem pleno conhecimento que a Sócia Ostensiva na Sociedade em Conta de Participação (SCP) é a empresa DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA que é
também a locatária; que conhece todos os termos e condições dos documentos o qual adere e que concorda e obriga-se a cumprir e respeitar os referidos contratos, transferindo a posse da unidade(s) autônoma(s) para ser (em) explorada(s) pela Sócia Ostensiva, em conjunto com outras unidades autônomas, nos termos neles previstos e, por fim deve indicar uma conta bancária para o recebimento dos aluguéis.
IV. DADOS DA OFERTA:
A Oferta é de um empreendimento hoteleiro com 204 unidades autônomas, denominado DALL´ONDER AXTEN HOTEL, prédio de alvenaria composto de 20 (vinte) pavimentos, com uma sala comercial com mezanino, hall do hotel, restaurante do hotel, dois pavimentos de estacionamentos, um pavimento de lazer do hotel e demais pavimentos de unidades hoteleiras (ou unidades autônomas ou apartamentos), com a seguinte composição e tamanhos, sendo que não haverá diferenciação de preços da oferta porque a diferença de
tamanho decorre exclusivamente de arranjos arquitetônicos e são de, no máximo, 1,19m2 (um,dezenove metros quadrados), por unidade hoteleira/unidade autônoma:
ÁREA PRIVATIVA REAL TOTAL (m²) | ÁREA PRIVATIVA REAL TOTAL (m²) | |||||||||||
23,3787 | 23,4425 | 24,2350 | 24,3026 | 24,5700 | 23,3787 | 23,4425 | 24,2350 | 24,3026 | 24,5700 | |||
PAVIMENTO DE G3 / UHs | PAVIMENTO TIPO 6 - UHs | |||||||||||
UH 101 - 102 | 2 | UH 801-802 | 2 | |||||||||
UH 103-104-105-106-107-108 | 6 | UH 803-804-805-806-807-808-809- 810-811-812-813-814-815-816 | 14 | |||||||||
PAVIMENTO LAZER E UHs | ||||||||||||
UH 201-202 | 2 | UH 817-818 | 2 | |||||||||
UH 203-204-205-206-207-208 | 6 | UH 819 | 1 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 1 - UHs | PAVIMENTO TIPO 7 - UHs | |||||||||||
UH 301-302 | 2 | UH 901-902 | 2 | |||||||||
UH 303-304-305-306-307-308-309- 310-311-312-313-314-315-316 | 14 | UH 903-904-905-906-907-908-909- 910-911-912-913-914-915-916 | 14 | |||||||||
UH 317 | 1 | UH 917-918 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 2 - UHs | UH 919 | 1 | ||||||||||
UH 401-402 | 2 | PAVIMENTO TIPO 8 - UHs | ||||||||||
UH 403-404-405-406-407-408-409- 410-411-412-413-414-415-416 | 14 | UH 1001-1002 | 2 | |||||||||
UH 1003-1004-1005-1006-1007- 1008-1009-1010-1011-1012-1013- | 14 | |||||||||||
UH 417-418 | 2 | |||||||||||
UH 419 | 1 | UH 1017-1018 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 3 - UHs | UH 1019 | 1 | ||||||||||
UH 501-502 | 2 | PAVIMENTO TIPO 9 - UHs | ||||||||||
UH 503-504-505-506-507-508-509- 510-511-512-513-514-515-516 | 14 | UH 1101-1102 | 2 | |||||||||
UH 1103-1104-1105-1106-1107- 1108-1109-1110-1111-1112-1113- | 14 | |||||||||||
UH 517-518 | 2 | |||||||||||
UH 519 | 1 | UH 1117-1118 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 4 - UHs | UH 1119 | 1 | ||||||||||
UH 601-602 | 2 | PAVIMENTO TIPO 10 - UHs | ||||||||||
UH 603-604-605-606-607-608-609- 610-611-612-613-614-615-616 | 14 | UH 1201-1202 | 2 | |||||||||
UH 1203-1204-1205-1206-1207- 1208-1209-1210-1211-1212-1213- | 14 | |||||||||||
UH 617-618 | 2 | |||||||||||
UH 619 | 1 | UH 1217-1218 | 2 | |||||||||
PAVIMENTO TIPO 5 - UHs | UH 1019 | 1 | ||||||||||
UH 701-702 | 2 | |||||||||||
UH 703-704-705-706-707-708-709- 710-711-712-713-714-715-716 | 14 | TOTAL POR TIPO | 24 | 18 | 152 | 9 | 1 | |||||
UH 717-718 | 2 | |||||||||||
UH 719 | 1 | TOTAL GERAL | 204 | |||||||||
INCOPRADORA e CONSTRUTORA, proprietária do terreno onde será edificado o hotel (SÓCIO PARTICIPANTE): INCORPORADORA TONELLO LTDA., CNPJ nº 18.176.565/0001-90, sede na Rua
Remo Xxxxxx, 000, Xxxxxx Xxxxx Xxxx, XXX 00000-000, Xxxxx Xxxxxxxxx/XX.
OPERADORA E ADMNISTRADORA DO HOTEL – SÓCIO OSTENSIVO: DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA., CNPJ nº 19.575.456/0001-08, sede na Rua
Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx/XX.
FORMA DE PAGAMENTO: O investidor deverá aderir ao contrato de locação da unidade hoteleira junto à OPERADORA e administradora do hotel (Sócio Ostensivo) e receberá mensalmente aluguéis em valores pré-determinados de acordo a tabela abaixo, no item IV – Informações ao investidor página 19-20 e 21.
4.1 Público alvo:
A oferta de CIC envolvendo esforços de vendas será direcionada exclusivamente a pessoas físicas ou jurídicas residentes no Brasil que possuam ao menos um milhão de reais de patrimônio ou invistam ao menos trezentos mil na oferta ou, também, partes ideais de
condomínio gerais destinados a pessoas físicas ou jurídicas qualificadas que possuam ao menos um milhão e quinhentos mil reais de patrimônio ou que invistam ao menos um milhão na oferta. O investidor deverá declarar expressamente nos moldes do documento em ANEXO na página 65 que atende a tais requistos.
4.2 Inadequação da oferta a certos investidores
O investimento em condo-hotel apresenta risco. Para maiores informações veja a página 22 - 25 deste prospecto que apresenta os fatores de risco. A oferta será inadequada para as pessoas físicas ou jurídicas que não possuam ao menos um milhão de reais de patrimônio, ou invistam ao menos trezentos mil na oferta.
Incorporação encontra-se devidamente averbada no registro imobiliário. Cada unidade hoteleira e respectiva área comum, assim como a fração ideal do imóvel, correspondente a uma unidade hoteleira, totalizando 204 apartamentos, todos destinados ao condomínio hoteleiro. Para cada aquisição de unidade hoteleira será celebrado um contrato de compra e venda de imóvel. Cada proprietário da unidade hoteleira deverá aderir ao contrato de Constituição da Sociedade em conta de Participação - SCP (na condição de sócio participante) e também ao contrato de Locação (na condição de locador da unidade hoteleira e das respectivas áreas comuns) junto ao sócio ostensivo (que será a locatária da unidade hoteleira e das respectivas áreas comuns). Haverá uma convenção de condomínio regendo as relações entre os condôminos do empreendimento e a representação dos condôminos será através do Síndico.
O valor de tabela de cada unidade hoteleira, com a respectiva área comum e a fração ideal do imóvel, corresponde ao valor de R$ 292.900,00 (duzentos e noventa e dois e novecentos mil reais).
Valor total da oferta somando-se o número de unidades hoteleiras ao valor mínimo de cada uma corresponde a R$ 57.009.600,00.
O prazo previsto de entrega do empreendimento é em março de 2017.
4.3 Prazo de duração da oferta
No requerimento há pedido de dispensa do cumprimento dos prazos de duração da oferta estabelecidos nos artigos 17 e 18 da Instrução CVM 400, nos termos do artigo 8º, inciso II e do artigo 19, parágrafo 5º, da Lei 6.385 de 7 de dezembro de 1976 e alterações.
O pedido de dispensa de cumprimento dos prazos de duração da oferta decorre do fato de que não há um percentual mínimo de vendas de contratos de CIC que deva ser alcançado para viabilizar a implantação do empreendimento. Pela lei de incorporações, vencido o prazo de carência o incorporador é obrigado a prosseguir na execução da obra até sua conclusão. Para o empreendimento Dall ´onder Axten Hotel se até a data do início da operação (março de 2017) a Incorporadora Tonello Ltda não atingir o total das vendas com a conclusão da obra se iniciará a operação, ficando eventuais unidades remanescentes para a incorporadora como estoque até que sejam comercializadas. Nste período a incorporadora auferirá os rendimentos das respectivas unidades autônomas (aluguéis).
A intermediação da oferta será através da IMOBILIÁRIA NELVEN LTDA, CNPJ 14.772.062/0001- 26, Av. Xxxxxxxx x. 000, xxxx 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx (00) 00000000. Xxxxxxxx@xxxxxxx.xxx.xx.
4.4 Relacionamento relevante entre as partes envolvidas com a oferta
A INCORPORADORA TONELLO LTDA é a proprietária do terreno em que será edificado o empreendimento hoteleiro e a responsável pela construção e pela incorporação do mesmo. Tem como objetivo levar adiante a incorporação e a construção em todos seus aspectos. Já realizou todos os registros da incorporação do empreendimento hoteleiro perante o Cartório de Registro de Imóveis da primeira zona de Caxias do Sul-RS, bem como possui o alvará de licença concedido pela Prefeitura Municipal de Caxias do Sul, datado de 31/03/2015. Celebrou com o SÓCIO OSTENSIVO e a anuente Hotel Dall´onder em 03 de junho de 2014 contrato de constituição da SCP e a Locação do empreendimento hoteleiro. Será remunerada por suas atividades de construtora, incorporadora e proprietária do terreno. A incorporadora será remunerada através do resultado líquido da comercialização das unidades autônomas, ou seja, ele fará todo o investimento necessário para a viabilização do hotel (obras civis, mobiliário, equipamentos,etc) e comercializará de acordo com os valores de venda estipulados. Após descontadas as despesas incidentes na incorporação (comissões, impostos, despesas gerais) obterá um resultado positivo de R$ 11,38 milhões.
A empresa DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA, sócio
ostensivo da SCP é a administradora e operadora do hotel e também a empresa que loca o empreendimento pelo período de 10 anos pagando aos proprietários das unidades hoteleiras aluguéis pelo uso de acordo a taxa de ocupação. O início da contagem do prazo de locação será da entrega do hotel em condições de operar, ou seja, completamente concluído e com todos os equipamentos em funcionamento. O Sócio ostensivo auferirá seus ganhos a partir dos resultados operacionais (que incluem o uso da marca) obtidos pelo empreendimento, ou seja, o lucro da empresa hoteleira conforme sua atividade hoteleira e empresarial e pelas taxas de ocupação obtidas através de sua expertise em empreendimentos em operação. Destaca-se a operadora é conhecida na Serra Gaúcha no bom desempenho da atividade hoteleira conforme descritivo abaixo. Está estimado no estudo de viabilidade econômico financeira que a operadora irá auferir ao longo dos 10 anos de exploração hoteleira, já descontados os valores dos aluguéis pagos aos sócios participantes, o valor de: primeiro ano: R$ 970.285; segundo ano R$ 92.637; terceiro ano R$ 716.515 e a partir do quarto ano R$ 1.145.042.
O GRUPO DALL’ONDER, através de seus hotéis, forma um triângulo na cidade de Bento Gonçalves, localizados estrategicamente, no seguinte formato: Hotel Vinocap no centro da cidade, próximo à Maria Fumaça, prefeitura, shopping, Parque Epopeia Italiana e vale dos Vinhedos; Hotel Vitória, situa-se a 800 metros do centro e próximo Shopping América e o Dall'Onder Grande Hotel fica próximo ao Fundaparque, principal centro de eventos de Bento Gonçalves.
O Dall’Onder Grande Hotel é conhecido como um dos mais tradicionais da região. Caracteriza-se por um complexo de hospedagem e eventos, com opções de hospedagem para casais e família; 264 apartamentos distribuídos em 6 (seis) categorias: Executivo, Luxo, Luxo Superior, Suíte, Suíte Executiva e Suíte Presidencial, são equipados com ar condicionado central, frigobar, radio, TV a cabo, secador de cabelo, telefone, cofre e acesso à internet.
O Dall'Onder Vittoria Hotel possui um estilo contemporâneo, posicionado para executivos e casais que buscam tranquilidade, modernidade e praticidade, aliado à
tradição de atendimento do Grupo de Hotéis Dall'Onder. Dispõe de 109 apartamentos, distribuídos em 4 (quatro) categorias: Executivo, Luxo, Luxo Superior, Suíte.
Situado no centro de Bento Gonçalves o Hotel Vinocap dispõe de 126 apartamentos equipados com TV a cabo, frigobar, telefone, calefação, aquecimento central, garagem, lavanderia e diversos outros itens de conforto e gastronomia italiana.
A empresa HOTEL DALL´ONDER LTDA é a proprietária da marca DALL´ONDER e rede hoteleira que cede o nome para o empreendimento hoteleiro já incluída sua remuneração na operação do hotel uma vez que não haverá pagamento pelo uso da marca ou royalties.
O sócio participante, adquirente das unidades autônomas receberá aluguéis pela locação nos valores constantes da tabela abaixo, páginas 20-21 deste prospecto.
O Grupo Mstortti, através da empresa MSH Hoteis Ltda é empresa responsável pelo estudo de viabilidade econômico financeiro e suas atualizações para serem atualizadas junto à CVM. Foi contratada para a realização dos serviços em data de 14 de abril de 2015, devendo atualizar anualmente os estudos enquanto a oferta estiver em curso. A M.Stortti Business Consulting Group desde 1987 no mercado é um grupo de empresas de assessoria, consultoria e negócios. No mercado hoteleiro, o grupo atua através da MSH, empresa focada na modelagem de empreendimentos hoteleiros, mercados e viabilidade de novos hotéis. Realiza estudos de viabilidade econômico financeira tendo atuado junto aos seguintes clientes e projetos: implantação do Hotel PRODIGY Bossa Nova (Aeroporto Xxxxxx Xxxxxx –Rio de Janeiro), do Grupo GJP Administradora de Hotéis Ltda; Implantação do Hotel LINX e PRODIGY no Aeroporto Internacional de Confins-MG; Estudo de viabilidade econômico financeira junto à INFRAERO para a implantação do hotel no site aeroportuário de Brasília-DF e Vitória-ES; estudo de viabilidade econômico-financeira para implantação do Hotel LINX Galeão (Rio de Janeiro); estudos de viabilidade para implantação dos hotéis ACCOR IBIS Montenegro-RS, Não-Me- Toque –RS, Guaíba-RS e Passo Fundo-RS; Para o ICMBIO – Rio de Janeiro, estudo de viabilidade econômico financeira para o hotel Paineiras, no Cristo Redentor; Rede LAGUETTO Gramado- RS, Hotel Garibaldi-RS, Hotel Terrior –RS, BLUE TREE Colina Montez, Brusque- SC, LA HACIENDA
– Gramado-RS, Hotel Everest – Porto Alegre-RS, Hotel Plaza- Porto Alegre-RS.
A edificação do empreendimento foi iniciada em 26 de janeiro de 2015 e tem previsão para iniciar sua operação em março de 2017 quando estará concluída integralmente a obra e mobiliados todas as unidades hoteleiras.
4.5 Informações complementares:
As informações complementares deverão ser obtidas através do site WWW. XXXXXXXX.XXX.XX ou através do telefone (00) 0000 0000 e do E-mail: Xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx
V. INFORMAÇÕES SOBRE A REMUNERAÇÃO DOS INVESTIDORES:
5.1 Remunerações dos investidores
O investimento na oferta ocorre mediante o pagamento de um valor que corresponde a uma unidade hoteleira autônoma o qual passa a ser proprietário mediante contrato de compra e venda. Com a aquisição o investidor assinará os demais instrumentos legais ora apresentados e estará apto a auferir os rendimentos de locação mensal, descontada a taxa de 10% do fundo de reposição de ativos para a manutenção do hotel. O fator de variação dos aluguéis será a taxa de ocupação que será auditada pelos proprietários das unidades hoteleiras (sócios participantes):
Aluguel mensal por unidade para os primeiros 11 meses de operação | |
Mês 1 de Operação | R$ 103,68 |
Mês 2 de Operação | R$ 207,36 |
Mês 3 de Operação | R$ 311,04 |
Mês 4 de Operação | R$ 414,72 |
Mês 5 de Operação | R$ 518,40 |
Mês 6 de Operação | R$ 622,07 |
Mês 7 de Operação | R$ 725,75 |
Mês 8 de Operação | R$ 829,43 |
Mês 9 de Operação | R$ 933,11 |
Mês 10 de Operação | R$ 1.036,79 |
Mês 11 de Operação | R$ 1.140,47 |
Valores atualizados para maio de 2015 | |
Aluguel mínimo mensal por unidade a partir do 12° mês de operação | |
Taxa de ocupação | Remuneração |
até 39,99% | R$ 1.234,18 |
De 40% a 49,99% | R$ 1.451,19 |
De 50% a 59,99% | R$ 1.596,30 |
De 60% a 64,99% | R$ 1.741,42 |
De 65% a 69,99% | R$ 1.886,92 |
De 70% a 74,99% | R$ 2.104,22 |
De 75% a 79,99% | R$ 2.321,91 |
De 80% a 84,99% | R$ 2.612,14 |
Acima de 85% | R$ 2.901,28 |
Valores atualizados para maio de 2015 | |
Com a compra da unidade imobiliária autônoma (unidade hoteleira) o operador garante um rendimento em função da aquisição da propriedade.
A participação do investidor no empreendimento não sofrerá variação em função de operações realizadas com valores mobiliários representativos de capital social ou de ajustes no cálculo das frações ideais do terreno. Em suma, a participação do investidor no empreendimento é variável, porém com uma garantia mínima do valor de R$ 1.234,18 (base maio de 2015) a partir do décimo segundo mês de operação com correção IGPM (FGV), decorrente da propriedade de um imóvel, mediante a locação, e não poderá sofrer mudanças para menos, somente a variação decorrerá de maiores taxas de ocupação.
5.2 Remunerações das partes envolvidas com a oferta:
INCORPORADORA TONELLO LTDA – resultado da operação - resultado positivo de R$ 11,38 milhões.
ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA – e REDE HOTELEIRA
DALL´ONDER (CESSÃO DA MARCA) - Está estimado no estudo de viabilidade econômico financeira que a operadora irá auferir ao longo dos 10 anos de exploração hoteleira, já descontados os valores dos aluguéis pagos aos sócios participantes, o valor de: primeiro ano: R$ 970.285; segundo ano R$ 92.637; terceiro ano R$ 716.515 e a partir do quarto ano R$ 1.145.042.
SÓCIO PARTICIPANTE - adquirente da unidade autônoma que receberá aluguéis pela locação nos valores constantes da tabela da páginas 20-21 deste prospecto.
5.3 Informações complementares
Informações complementares podem ser obtidas através do site XXX.XXXXXXXX.XXX.XX onde estará disponível o estudo de viabilidade econômico financeiro ou através do telefone 00 0000 0000 e E-mail: Xxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx.
VI. FATORES DE RISCO INCIDENTES SOBRE A OFERTA
Antes de tomar a decisão de adquirir unidades imobiliárias em empreendimentos hoteleiros, os potenciais compradores devem considerar cuidadosamente todas as informações constantes do material de oferta, em especial os fatores de risco descritos a seguir.
Os negócios, a situação financeira e os resultados das operações do empreendimento hoteleiro “Dall´onder Axten Hotel”, bem como o valor patrimonial da unidade imobiliária adquirida, podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos apontados e, por conseguinte, impactar no empreendimento e consequentemente no investimento imobiliário.
A decisão de investimento demanda complexa avaliação de sua estrutura, bem como dos riscos inerentes. Recomenda-se que os potenciais compradores avaliem juntamente com sua consultoria financeira os riscos associados a esse tipo de investimento.
1) Os compradores das unidades imobiliárias podem ter prejuízos em decorrência do insucesso do empreendimento hoteleiro. As unidades imobiliárias são vendidas de forma atrelada a contratos de aluguel (sistema de “pool”), observado que os compradores se tornarão sócios da sociedade em conta de participação, contudo a operadora hoteleira que irá explorar o empreendimento hoteleiro deverá pagar aos compradores aluguéis mensais de acordo as taxas de ocupação, sempre garantindo um valor mínimo. Na hipótese do empreendimento hoteleiro não ser bem sucedido os compradores das unidades imobiliárias poderão ver rescindido o contrato de locação e a operadora obrigada ao pagamento de multa pelo tempo que restar de vigência de locação. Caso a operadora hoteleira efetivamente rescinda o contrato de locação e não tenha como efetuar os pagamentos dos aluguéis atrasados, e até mesmo das multas contratuais, o Grupo hoteleiro Dall´onder poderá ser acionado para o cumprimento do contrato, sabendo que este Grupo hoteleiro possui uma consistente estrutura e expertise no ramo, em especial na região de Bento Gonçalves-RS. Levando em conta tais características o risco existe, porém caracteriza-se como baixo e inerente a atividade econômica. De toda sorte em caso de rescisão do contrato de locação antes do prazo estipulado e por descumprimento da obrigação de pagar aluguéis, sempre haverá a possibilidade de o sócio participante buscar no mercado uma rede hoteleira para assumir administração e a operação do hotel em caso de rescisão com o sócio ostensivo.
2) Risco de o comprador ter de aportar recursos adicionais àqueles necessários à aquisição do investimento. Existe a previsão contratual entre as partes de destinar 10% do valor dos aluguéis para a criação de um fundo de reposição de ativos para efetuar manutenções, conservações e reposições do empreendimento. Este fundo também poderá ser utilizado para contratação de auditoria em verificações da SCP e taxa de ocupação do hotel e, também, para eventuais despesas tornando o risco de investimentos adicionais baixo na medida em que sempre haverá um operador pagando aluguéis.
3) As unidades imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica. A venda de unidades imobiliárias hoteleiras atreladas a contratos de aluguel (sistema de “pool”) para operação hoteleira está sujeita às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que não se pode afirmar que a unidade imobiliária ora adquirida irá valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor atual, inclusive por se tratar de unidade imobiliária com destinação voltada a empreendimento hoteleiro. Ademais, a valorização de imóveis verificada nos últimos anos poderá não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorização dos imóveis. O valor de mercado de imóveis poderá não acompanhar o crescimento observado nos últimos anos, o que pode impactar adversamente o valor de cada unidade imobiliária ofertada, e, consequentemente, do imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor do imóvel hoteleiro. Caso a economia entre em estado recessivo, pode-se observar um decréscimo ou estagnação no valor do imóvel hoteleiro, o que poderá impactar adversamente no valor das unidades imobiliárias.
4) Sobre a responsabilidade civil, trabalhista, previdenciária e tributária dos investidores, decorrentes da construção do imóvel e da operação do hotel. (1) durante a construção do hotel. Neste período a INCORPORADORA TONELLO LTDA é a empresa incorporadora e construtora do hotel e como pessoa jurídica responde com o seu patrimônio e dos sócios até a integralização do capital social, por suas dívidas trabalhistas, cíveis, previdenciárias e fiscais. O risco de transferir para os compradores eventuais dívidas é mínimo na medida em que ela responde através da pessoa jurídica. Para haver a responsabilização do comprador é NE cessário que ocorra a desconsideração da personalidade jurídica da Incorporadora, o que somente é possível em casos específicos previstos no código civil
brasileiro (Art. 50), em casos de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, desde que requerido em juízo, ou o Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica, no caso os sócios da Incorporadora Tonello Ltda para que em uma remota possibilidade, em não existindo nenhum patrimônio, busca-se então os sócios participantes. (2) durante a operação do hotel. Também neste caso há remota possibilidade de responsabilização dos compradores tendo em vista que há contrato de locação das unidades hoteleiras ao sócio ostensivo que responde exclusivamente por sua atividade econômica. Somente em uma situação extrema haveria a desconsideração da personalidade jurídica do sócio ostensivo somente no âmbito trabalhista para responsabilização de forma subsidiária, o que é pouquíssimo provável. Além disso, nos termos
do artigo 993 do Código Civil Brasileiro, numa Sociedade em Conta de Participação, o contrato
social produz efeitos somente entre os sócios e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade. Desta forma, os Sócios Participantes, na proporção de sua participação, somente poderão ser responsabilizados por contingências da Sociedade em Conta de Participação, na proporção de sua participação, inclusive em virtude de responsabilidade civil e contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras.
5) Das matrículas individualizadas no cartório de registro de imóveis. Com a compra e venda e a implementação dos pagamentos haverá a transferência da propriedade aos compradores no registro imobiliário, descaracterizando risco.
6) Em caso de resultados negativos decorrentes da operação, e não havendo saldo de caixa, os compradores das unidades imobiliárias, na qualidade de sócios da Sociedade por Conta de Participação, deverão ratear os prejuízos apurados e aportar o valor necessário na proporção de sua participação na Sociedade por Conta de Participação, o que poderá impactar negativamente na remuneração dos compradores das unidades imobiliárias na
qualidade de sócios da Sociedade por Conta de Participação até a regularização desta situação. Os resultados negativos na operação hoteleira não repercutirão para os sócios participantes da SCP tendo em vista que existe um contrato de locação e os riscos são exclusivos da operadora. Está previsto no contrato de constituição da SCP a criação do Fundo de reposição dos ativos e também que o sócio ostensivo arcará com os custos da sociedade. Nos termos do artigo 993 do Código Civil Brasileiro, numa Sociedade em Conta de Participação, o contrato social produz efeitos somente entre os sócios e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade. Desta forma, os Sócios Participantes, na proporção de sua participação, poderão, ser responsabilizados por contingências da Sociedade em Conta de Participação, na proporção de sua participação, inclusive em virtude de responsabilidade civil e contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras.
7) O conflito de interesse caracterizado pelo fato de parcela substancial da remuneração da administradora do empreendimento hoteleiro estar vinculado a receita bruta do empreendimento hoteleiro. A remuneração do comprador não está ancorada à receita bruta do empreendimento hoteleiro e sim a um valor de locação de acordo a taxas de ocupação, sendo o valor mínimo de R$ 1.234, 18 (atualizado até maio de 2015). O risco neste caso e inexistente.
8) Existência de passivos ambientais. Não há risco de passivo ambiental. Todas as licenças já estão devidamente concedidas.
9) A não constituição de patrimônio de afetação de que trata o art. 31 da Lei de Incorporações. A incorporadora não registrou o termo de opção para constituir a afetação sobre o empreendimento hoteleiro, tendo em vista que está construindo com recursos próprios não necessitando inclusive de financiamento à produção. Nesse sentido o risco existe que em caso de falência da incorporadora.
10) A influência que os ofertantes possam via a exercer nas assembleias de condôminos caso venham a manter em sua propriedade partes ideais ou unidades autônomas do empreendimento. Na convenção de condomínio o síndico eleito em assembleia geral terá amplos poderes de representação e a destinação do empreendimento é exclusivamente para fins de hotelaria pelo período de 10 anos.
11) Possibilidade de a sociedade incorporadora e construtora contratar financiamento com constituição de hipoteca ou alienação sobre o imóvel objeto do empreendimento. Há a obrigação contratual da incorporadora e construtora em entregar as unidades hoteleiras sem nenhum ônus, além do que a obra não será financiada.
12) A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas margens e resultado operacional do empreendimento hoteleiro que será desenvolvido sobre as unidades imobiliárias. Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes, aumentando a oferta. A profissionalização e a consolidação do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados e com um poder de barganha crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o empreendimento imobiliário a ter que diminuir preços de diárias, aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de promoção. Se o sócio ostensivo que opera o hotel não for capaz de responder eficazmente a essa competição crescente, a ocupação do empreendimento hoteleiro e o preço cobrado pelas diárias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional. Contudo deve ser levando em conta que o sócio ostensivo desenvolve no mercado regional hotéis com características semelhantes e com ocupações acima de 39,9%, além do que a região é propícia
ao turismo de negócios. Considerando a expertise do sócio ostensivo em turismo de lazer em finais de semana, a ocupação do hotel está ancorada no turismo de negócios no decorrer da semana e no turismo para finais de semana, com eventos que envolvam famílias.
13) A possibilidade de o estudo de viabilidade econômico não ser confiável pela ausência de empreendimentos em operação no mercado. Existem empreendimentos similares no mercado em operação na cidade de Caxias do Sul que caracteriza-se como um forte polo de atração tanto na área de negócios, por ser um polo metal-mecânico com empresas como Marcopolo, Rondon, entre outras, e também por ser uma região de vinícolas com um segmento consolidado de turismo. A excelente localização do Dall ´onder Axten Hotel em relação a concorrência decorre de estar o mesmo localizado nas proximidades do shopping Iguatemi Caxias, o que proporciona vantagem de animação, fator preponderante na consolidação de um empreendimento hoteleiro. Inclusive existe para agregar ao projeto existe a criação de uma passarela diretamente ligada ao shopping, com forte poder de atração de hóspedes.
VII. CUSTOS, APORTES, DESPESAS, TAXAS, OU RETENÇÃO DE LUCRO QEU SEJAM OU POSSAM VIR A SER ARCADOS PELOS INVESTIDORES EM DECORRÊNCIA DOS CONTRATOS POR ELES ASSINADOS
Um empreendimento hoteleiro possui custos e despesas que incidem mensalmente na sua operação, destacam-se as seguintes contas: Mercadoria Consumida consiste em gastos com mercadorias necessárias para a venda de alimentos e bebidas; Salários e Encargos Sociais incluem salários e encargos sociais de todos os funcionários e prestadores de serviços do hotel; IPTU inclui o tributo municipal sobre o imóvel; Seguros contra danos ao patrimônio e responsabilidade civil; Despesas financeiras com operadoras de cartão de crédito referem-se as tarifas cobradas pelas operadoras de cartão de crédito;Outras despesas operacionais incluem produtos de limpeza, material de escritório, energia elétrica, água, gás, serviços de terceiros, reservas e demais despesas; Taxa de Marketing inclui gastos com ações de marketing e comerciais para divulgação do empreendimento; IRPJ, CSLL, PIS e COFINS conforme legislação federal para tais tributos para a opção de lucro real e ISSQN e ICMS conforme legislação municipal do município de Caxias do Sul, e estadual do Estado do Rio Grande do Sul.
O valor mensal de tais custos e despesas, por UH, conforme estudo econômico-financeiro deste trabalho está estimado em R$ 3.416,98 para o primeiro ano de operação, de R$ 4.412,12 para o segundo ano de operação, de R$ 4.836,47 para o terceiro ano de operação e de R$ 5.383,20 a partir do quarto ano de operação (período de maturidade).
De acordo aos CICs não estão previstos aportes ou retenções de lucro por parte dos investidores das unidades hoteleiras em virtude de tais custos e despesas serem de responsabilidade exclusiva do sócio ostensivo que opera o empreendimento. Além destes custos/despesas o sócio ostensivo terá a obrigação de pagar aos proprietários dos imóveis os alugueres previstos em contrato de locação. Paralelo a isto, a diferença entre o que for arrecadado de receitas com a operação do hotel e os custos e despesas incidentes (lucro do empreendimento) será em sua totalidade de propriedade do sócio ostensivo.
Somente em caso de o sócio ostensivo deixar de cumprir suas obrigações como empresa hoteleira e pessoa jurídica responsável por seus compromissos, e ainda como Grupo Hoteleiro, e ainda desconsiderando a personalidade jurídica para que os sócios respondam. Esgotados todos estes procedimentos só então, sobretudo no âmbito trabalhista, poderia haver uma responsabilização dos compradores.
Caxias do Sul, 14 de julho de 2015.
INCORPORADORA TONELLO LTDA CNPJ 18.176.565/0001-90
administrador
XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX
DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULT E ENGENH. LTDA CNPJ 19.575.456/0001-08
Sócio administrador Xxxxxxx Xxxx onder Xxxxxxxx
HOTEL DALL´ONDER LTDA CNPJ -89.340.913/0001-60
Administrador Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx
ANEXO I
DECLARAÇÃO DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES
DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA., sociedade
empresária limitada brasileira de direito privado, inscrita no CNPJ sob número 19.575.456/0001-08, com sede na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, neste ato representada pelo seu sócio administrador Xxxxxxx Xxxx onder Xxxxxxxx, brasileiro, casado, engenheiro, inscrito no CPF sob n 000.000.000-00, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx/RS e pela sócia Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, brasileira, casada, empresária e professora, portadora da cédula de identidade n 0000000000, expedida por SJS/II-RS, inscrita no CPF sob n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, na qualidade de OPERADOR E ADMINISTRADOR DA OFERTA de 204 (duzentos e quatro) apartamentos – unidades hoteleiras autônomas e respectivas áreas comuns do HOTEL – AXTEN DALL`ONDER, nos termos do artigo 56 da Instrução CVM n. 400, de 29 de dezembro de 2003, declara que:
1. São verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes as informações prestadas nos documentos referente ao Pedido de Dispensa de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários protocolados perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em data de 12 de maio de 2015 e prestadas pelas ofertantes às sociedades corretoras de imóveis, aos corretores de imóveis e ao assessor legal contrato para a oferta.
2. É responsável pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações mencionadas no item (1) acima durante todo o prazo de duração da oferta.
3. As informações fornecidas ao mercado durante todo o prazo de distribuição, inclusive aquelas constantes do estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento que venham a integrar o Prospecto Resumido, são suficientes, permitindo aos investidores a tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.
4. Que não há quaisquer outros fatos ou informações relevantes sobre a situação financeira da mesma, resultados operacionais e/ou sobre suas atividades que não tenham sido informados às sociedades corretoras de imóveis e aos corretores de imóveis e/ou que tornem quaisquer das declarações ou informações prestadas no âmbito da oferta falsa, incorreta, inconsistente e imprecisa.
5. Que está ciente de que a dispensa de registro não implica por parte da CVM garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia, sua viabilidade, sua administração, situação econômico-financeira ou dos valores mobiliários a serem distribuídos e é concedido segundo critérios formais de legalidade.
Caxias do Sul, 12 de maio de 2015.
DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULT E ENGENH. LTDA CNPJ 19.575.456/0001-08
Sócio administrador
Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx
CPF n. 000.000.000-00
Sócia
ANEXO II
DECLARAÇÃO DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES
HOTEL DALL´ONDER LTDA., sociedade empresária limitada brasileira de direito privado, inscrita no CNPJ sob n. 89.340.913/0001-60, com sede na Xxx Xxxx Xxxx Xxxxxx, xx 000, Xxxxxx Xxxxxxxx, xx Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, XXX 00000-000, neste ato representada pelo seu sócio administrador Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, brasileiro, casado, engenheiro mecânico, portador da cédula de identidade n. 0000000000, expedida por SSP/RS, inscrito no CPF sob n. 107.367.190- 91, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, 00000-000, e também pela sócia Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxx’Onder Xxxxxxxx, brasileira, casada, empresária e professora, portador da cédula de identidade n.0000000000, expedida por SSP/RS, inscrita no CPF sob n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na xxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, 00000-000 , neste ato simplesmente anuente da OFERTA PÚBLICA de 204 (duzentos e quatro) apartamentos – unidades hoteleiras autônomas e respectivas áreas comuns do HOTEL
– AXTEN DALL`ONDER, nos termos do artigo 56 da Instrução CVM n. 400, de 29 de dezembro de 2003, declara que:
1. São verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes as informações prestadas nos documentos referente ao Pedido de Dispensa de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários protocolados perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em data de 12 de maio de 2015 e prestadas pelas ofertantes às sociedades corretoras de imóveis, aos corretores de imóveis e ao assessor legal contrato para a oferta.
2. É responsável pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações mencionadas no item (1) acima durante todo o prazo de duração da oferta.
3. As informações fornecidas ao mercado durante todo o prazo de distribuição, inclusive aquelas constantes do estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento que venham a integrar o Prospecto Resumido, são suficientes, permitindo aos investidores a tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.
4. Que não há quaisquer outros fatos ou informações relevantes sobre a situação financeira da mesma, resultados operacionais e/ou sobre suas atividades que não tenham sido informados às sociedades corretoras de imóveis e aos corretores de imóveis e/ou que tornem quaisquer das declarações ou informações prestadas no âmbito da oferta falsa, incorreta, inconsistente e imprecisa.
5. Que está ciente de que a dispensa de registro não implica por parte da CVM garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia, sua viabilidade, sua administração, situação econômico-financeira ou dos valores mobiliários a serem distribuídos e é concedido segundo critérios formais de legalidade.
Caxias do Sul, 12 de maio de 2015.
HOTEL DALL´ONDER LTDA Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxx’Onder Michelon
CNPJ -89.340.913/0001-60 CPF n. 000.000.000-00
Administrador
Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx sócia
ANEXO III
DECLARAÇÃO DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES
INCORPORADORA TONELLO LTDA., pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº 18.176.565/0001-90, com sede na Av. Xxxxxxxx x. 000, xxxx 000, Xxxxxx Xxx xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, XXX 00000-000, Xxxxx Xxxxxxxxx/RS., neste ato representado por seu administrador XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX, brasileiro, solteiro, corretor de imóveis, portador da cédula de identidade n. 0000000000,expedida por SJS/RS, inscrito no CPF sob n. 000.000.000-00, residente e domiciliado na Xxx Xxxx Xxxxxx, xx000, Xxxxxx Xxxxx Xxxx xx xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx, XX, e pelo sócio NELLFOR PARTICIPAÇÕES LTDA pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob nº 19.882.348/0001-88 com sede na Xxx Xxxxxx xx Xxxxx, xx000, Xxxxxx Xxx Xxxxxxxxx, xxxx 00 na cidade de Bento Gonçalves, RS, neste ato representada por XXXXXX XXXXXXXXXXX JACONI, brasileira, solteira, arquiteta, portadora da cédula de identidade n.0000000000, expedida por SJS/RS, inscrita no CPF sob n. 000.000.000-00, residente e domiciliada na Xxx Xxxxx, xx000, Xxxxxx Xxx Xxxxx xx xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx, XX, na qualidade de OFERTANTE de 204 (duzentos e quatro) apartamentos – unidades hoteleiras autônomas e respectivas áreas comuns do HOTEL – AXTEN DALL`ONDER, nos termos do artigo 56 da Instrução CVM n. 400, de 29 de dezembro de 2003, declara que:
1. São verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes as informações prestadas nos documentos referente ao Pedido de Dispensa de Oferta Pública de Distribuição de Valores Mobiliários protocolados perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em data de 12 de maio de 2015 e prestadas pelas ofertantes às sociedades corretoras de imóveis, aos corretores de imóveis e ao assessor legal contrato para a oferta.
2. É responsável pela veracidade, consistência, qualidade e suficiência das informações mencionadas no item (1) acima durante todo o prazo de duração da oferta.
3. As informações fornecidas ao mercado durante todo o prazo de distribuição, inclusive aquelas constantes do estudo de viabilidade econômico-financeira do empreendimento que venham a integrar o Prospecto Resumido, são suficientes, permitindo aos investidores a tomada de decisão fundamentada a respeito da oferta.
4. Que não há quaisquer outros fatos ou informações relevantes sobre a situação financeira da mesma, resultados operacionais e/ou sobre suas atividades que não tenha sido informado às sociedades corretoras de imóveis e aos corretores de imóveis e/ou que tornem quaisquer das declarações ou informações prestadas no âmbito da oferta falsa, incorreta, inconsistente e imprecisa.
5. Que está ciente de que a dispensa de registro não implica por parte da CVM garantia de veracidade das informações prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia, sua viabilidade, sua administração, situação econômico-financeira ou dos valores mobiliários a serem distribuídos e é concedido segundo critérios formais de legalidade.
Caxias do Sul, 12 de maio de 2015.
INCORPORADORA TONELLO LTDA
CNPJ: 18.176.565/0001-90 XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX
NELLFOR PARTICIPAÇÕES LTDA CNPJ: 19.882.348/0001-88 XXXXXX XXXXXXXXXXX XXXXXX
Sócia
ANEXO IV
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO
Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, as partes abaixo qualificadas, ajustam o presente Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em Construção para Investimento Imobiliário, com base nas cláusulas e condições que seguem:
VENDEDORA: INCORPORADORA TONELLO LTDA., pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº 18.176.565/0001-90, com sede na Xx Xxxxxxxx x. 000, xxxx 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, XXX 00000-000, Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, neste ato representado por seu sócio administrador XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX, de ora em diante chamada simplesmente de VENDEDORA.
COMPRADOR:
INTERVENIENTES/ANUENTES: DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E
ENGENHARIA LTDA., inscrita no CNPJ/MF nº 19.575.456/0001-08, estabelecida na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, neste ato representada por XXXXXXX XXXX’ONDER XXXXXXXX, brasileiro, engenheiro, casado, CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxx xx 000, xxxx 000 xx Xxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx/XX., e, ainda, HOTEL DALL ONDER LTDA., empresa privada, com sede em Bento Gonçalves, na Xxx Xxxx Xxxx Xxxxxx, xx 000 Xxxxxx Xxxxxxxx, inscrito no CGC sob nº 89.340.913/0001-60 neste ato representado por seu sócio gerente, XXXXXXX XXXX ONDER XXXXXXXX, brasileiro, engenheiro, casado, CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxx, xx 000, xxxx. 302 Bairro Humaitá, em Xxxxx Xxxxxxxxx/RS., doravante denominada simplesmente de OPERADORA HOTELEIRA.
CLÁUSULA PRIMEIRA DO TERRENO:
A VENDEDORA é dona, senhora e legítima possuidora do imóvel constituído pelo lote a seguir descrito e caracterizado, situado no município de Caxias do Sul/RS:
IMÓVEL: TERRENO URBANO, constituído pelo Lote Administrativo número 35 (trinta e cinco), da Quadra 6135 (antiga quadra “B”), originário da aglutinação dos antigos lotes nºs 17 e 18 da mesma quadra, do Loteamento Toscana, com testada para a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente Via Lateral da RST 453), lado par, esquina coma Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore, e, esquina com a Rua Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx, (lado ímpar), dentro do quarteirão formado pelas citadas vias mais a Rua Terezinha Geni Tonini Mantovani no Bairro Sanvitto (anteriormente quarteirão formado pela via lateral da RST-453, Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore, Rua “E” e Rua “C”), tendo o terreno a área superficial de 2.222,29m² (dois mil, duzentos e vinte e dois metros e vinte e nove centímetros quadrados), com as seguintes medidas e confrontações: ao NOROESTE, por uma linha curva de 22,31metros, coma Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente Via Lateral da RST-453); ao NORDESTE, por uma linha curva de 27,04metros, com a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente com a Via Lateral da RST-453); ao LESTE, por
50,71metros, com a Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore; ao SUDESTE, por duas linhas, sendo a primeira curva de 6,30metros, e a segunda reta de 18,42metros, ambas coma Rua Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx (Anteriormente Rua E); a, ao SUDOESTE, por uma linha reta de 77,76metros, com os lotes 26 e 19 , matrícula n° 135.250, do Livro nº"2" RG do Ofício do Serviço Registral de Imóveis da 1ª Zona da Cidade de Caxias do Sul/RS.
PARÁGRAFO ÚNICO: O imóvel acima descrito e caracterizado encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, pessoais, fiscais ou extrajudiciais, dívidas, arrestos ou sequestros, dívidas trabalhistas ou de impostos, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza.
CLÁUSULA SEGUNDA DO EDIFÍCIO
A VENDEDORA, visando promover no terreno acima mencionado uma incorporação imobiliária, na forma prevista na Lei 4591, de 16.12.1964, e legislação subsequente, aprovou e licenciou junto a Prefeitura Municipal da cidade de Caxias do Sul/RS, projeto sob o expediente único conforme o processo nº2015008808 conforme o Alvara de Licença para a construção de uma edificação, denominado “EDIFÍCIO –AXTEN PREMIUM HOTEL”, adiante designado de EDIFÍCIO.
CLÁUSULA TERCEIRA DO REGISTRO
A VENDEDORA promoveu o arquivamento e registro do Memorial de Incorporação, para a alienação das unidades-autônomas do futuro EDIFÍCIO, ao qual anexaram as peças determinadas na citada Lei 4.591/64, conforme faz certo o protocolo de incorporação efetuado naquela serventia sob o número R 319603 e 319598 do Ofício Imobiliário de Caxias do Sul.
PARÁGRAFO ÚNICO: O COMPRADOR declara haver examinado, detidamente, todas as peças constantes do Memorial de Incorporação, bem como ter recebido, neste ato, uma cópia da Minuta da Futura Convenção de Condomínio, as quais são aceitas sem qualquer restrição.
CLÁUSULA QUARTA
DAS UNIDADES-AUTÔNOMAS
Perfeitamente inteirados da titulação da VENDEDORA sobre o terreno e da incorporação que por ela será promovida, o COMPRADOR resolve integrar o Empreendimento Imobiliário na forma programada, de tal sorte que, ao final, lhe sejam entregues, prontas e acabadas, as unidades-autônomas do futuro EDIFÍCIO, previstas no item II do QUADRO RESUMO.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: O imóvel objeto da presente compra e venda consiste da unidade autônoma condominial destinada à operação em conjunto com as demais unidades de um empreendimento Hoteleiro – CONDOTEL, e encontra-se inserido no empreendimento imobiliário denominado do DALL’ONDER AXTEN HOTEL.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O COMPRADOR declara-se plenamente ciente que todas as unidades autônomas do Empreendimento, inclusive a que é objeto deste instrumento, se destinarão a EXPLORAÇÃO HOTELEIRA, sendo, portanto, CONDIÇÃO IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL do
presente instrumento a ADESÃO do COMPRADOR ao pool hoteleiro, com o que desde já concorda aceita e adere.
PARÁGRAFO TERCEIRO: A unidade objeto do presente contrato está compromissada por Contrato de Constituição de uma Sociedade em Conta de Participação - SCP com a operadora hoteleira DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA. para a
qual todos os adquirentes deverão locar suas unidades conforme contrato de locação que faz parte integrante e indissociável ao presente instrumento.
PARÁGRAFO QUARTO: O COMPRADOR tem perfeito conhecimento de que a edificação é mista, subdividido em CONDOHOTEL e LOJAS COMERCIAS COMERCIAIS, cuja destinação será da unidade adquirida é exclusivamente para locação à empresa de operação hoteleira, não podendo a unidade-autônoma compromissada ter outra destinação.
CLÁUSULA QUINTA
PREÇO, FORMA DE PAGAMENTO E REAJUSTE
Pelo presente instrumento particular a VENDEDOR vende ao COMPRADOR, a unidade autônomas referidas na cláusula anterior, pelo preço constante no item III do QUADRO RESUMO. O pagamento do enxoval e mobiliário que compõe a unidade hoteleira está incluso no preço total da unidade, e atenderá ao disposto no memorial descritivo.
CLÁUSULA SEXTA DA EXECUÇÃO DA OBRA
O presente compromisso de compra e venda tem por objeto a entrega da unidade futura inteiramente concluída, nos termos e na forma do disposto no art.43 da Lei 4591/64, devendo a mesma ser construída de acordo com o projeto arquitetônico aprovado e as especificações constantes do memorial descritivo retro mencionado, ressalvadas as modificações que, nos termos deste contrato, nela venham a ser introduzidas.
PARÁGRAFO ÚNICO: Fica ajustado entre as partes que a admissibilidade de eventuais diferenças na área real total de construção das unidades autônomas até o limite de 5% (cinco por cento) das constantes na NBR-12721 arquivada no Registro de Imóveis competente, diferenças esta que, nos termos do parágrafo primeiro, do Artigo nº. 500, do Código Civil Brasileiro, não importarão em disposição de direito.
CLÁUSULA SÉTIMA
DA ALTERAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO
Fica estipulado entre as partes contratantes que a VENDEDORA poderá substituir quaisquer materiais ou peças mencionadas no memorial descritivo, guardando-se as devidas similaridades nos produtos quanto a sua qualidade. A presente pactuação é feita tanto por decisão da incorporadora como do arquiteto responsável pelo projeto, com o objetivo de obter melhorias de ordem técnica, arquitetônica e/ou estética para o empreendimento ou em
virtude dos materiais de construção não poderem ser adquiridos, na totalidade, antes do início da construção, ou, ainda, por alterações nas linhas de produção dos fornecedores.
PARÁGRAFO ÚNICO: As informações constantes das plantas baixas, memorial descritivo, memorial descritivo de mobiliário, equipamentos e paisagismo, que estão devidamente protocolados nos órgãos e Registro de Imóvel competente, têm prevalência sobre qualquer outro documento oficial ou oficioso, de qualquer origem, seja de folhetos de venda, reprints, publicidade em mídias diversas, assim como sobre informações orais, seja de quem for. Em caso de dúvida ou divergência, os documentos firmados e protocolados nos órgãos competentes terão preferência e serão determinantes sobre quaisquer outros para todos os fins de direito.
CLÁUSULA OITAVA
DO PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA
O prazo previsto para a conclusão da construção do EDIFÍCIO é o estabelecido no item V do QUADRO RESUMO, podendo ser prorrogado automaticamente por até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente de interpelação ou aviso. Além destes prazos, ficam ressalvadas as hipóteses de caso fortuito e de força maior.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Consideram-se motivos de caso fortuito ou força maior a que se refere o “caput” desta cláusula, entre outros, os seguintes: a) greves gerais ou parciais da indústria da construção civil; b) suspensão ou falta de transporte; c) falta de materiais na praça e/ou escassez de mão de obra; d) chuvas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra; e) eventuais embargos decorrentes de medidas administrativas ou judiciais que não sejam motivadas por culpa ou erro técnico da VENDEDORA; f) demora na execução de serviços públicos; g) demora dos poderes públicos na concessão do habite-se por razões independentes dos serviços de responsabilidade da VENDEDORA; h) problemas consequentes da eventual demora na execução das fundações e no escoramento de prédios vizinhos; i) falta ou racionamento de água, energia elétrica ou combustível; j) guerras, revoluções, epidemias ou quaisquer calamidades públicas que impeçam ou reduzam o andamento normal da obra; k) exigência dos poderes públicos decorrentes de legislação superveniente; l) o atraso pelo COMPRADOR no cumprimento de suas obrigações contratuais.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Fica expressamente convencionado que o EDIFÍCIO será considerado pronto e acabado, desde que seja EXPEDIDA pela Prefeitura Municipal a respectiva Carta de Habitação.
CLÁUSULA NONA
DA POSSE E ACEITAÇÃO DAS OBRAS
Em razão das peculiaridades do empreendimento o COMPRADOR nomeia e constitui a DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA. como sua
PROCURADORA a OPERADORA HOTELEIRA nos termos artigo 684 do Código Civil Brasileiro, a qual receberá a posse da unidade após vistoria conjunta com o COMPRADOR.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Para o ato da entrega das chaves e como condição para sua efetivação, a VENDEDORA comunicará à OPERADORA HOTELEIRA e COMPRADOR, para que, no
prazo estipulado, vistorie a unidade, mencionando em termo de recebimento provisório a existência ou não de reparos a serem sanados. Inexistindo reparos, ou uma vez providenciados, e estando em dia com todas as obrigações assumidas neste instrumento, será formalizada a entrega das chaves, mediante assinatura no termo definitivo de entrega e recebimento.
PARÁGRAFO SEGUNDO: O COMPRADOR será imitido na posse da unidade objeto do presente instrumento através da OPERADORA HOTELEIRA, no momento da entrega das chaves, consoante o procedimento previsto no parágrafo anterior, desde que esteja em dia com todas as suas obrigações de pagamento.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Passarão a correr por conta exclusiva da OPERADORA HOTELEIRA, a partir da entrega das unidades e ainda que ocorra antes do prazo determinado para a conclusão das obras e início da operação, na proporção que competir à sua unidade autônoma, todos os impostos e taxas incidentes ou que venham a incidir sobre o mesmo imóvel, ainda que cobrados ou lançados em nome da VENDEDORA e ou COMPRADOR, bem como as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, se houver.
PARÁGRAFO QUARTO: Expirado o prazo de contrato da OPERADORA HOTELEIRA e, caso este não seja renovado, fica ainda certo e ajustado que o COMPRADOR responderá pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes ou que venham a incidir sobre o mesmo imóvel, especialmente junto ao condomínio e à municipalidade.
CLÁUSULA DÉCIMA DA ESCRITURA DEFINITIVA
A escritura definitiva de venda e compra somente será outorgada pela VENDEDORA ao COMPRADOR no prazo de até 45 (quarenta e cinco) dias a contar da averbação da construção do edifício e registro da instituição, divisão e especificação de condomínio, perante o Registro de Imóveis competente.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: As despesas decorrentes da escritura definitiva serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR, inclusive certidões, Recolhimento de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emolumentos de Cartório de Notas e de Cartório de Imóveis, inscrição no Cadastro Imobiliário do Município, etc.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA DA CESSÃO E TRANFERÊNCIA
O COMPRADOR somente poderá ceder, alienar ou gravar a qualquer título os direitos de que se torna titular através do presente contrato, com a prévia e expressa interveniência e anuência da VENDEDORA, que não poderá negá-la imotivadamente, desde que o COMPRADOR efetue à VENDEDORA o pagamento da taxa de transferência correspondente a 1, % (um por cento) do preço total da presente venda, atualizado monetariamente de acordo com INCC-M (FGV) até a data da efetiva cessão de direitos.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Ocorrendo a transferência sem a anuência da VENDEDORA, esta será nula de pleno direito, permanecendo o COMPRADOR vinculado às obrigações assumidas perante a VENDEDORA.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de venda, cessão definitiva ou sob promessa, transmissão de herança, partilha, testamento, legado ou doação, tendo por objetivo a unidade aqui objetivada, os direitos e as obrigações aqui assumidos passarão, automaticamente, ao novo adquirente, promissário adquirente ou sucessor. O novo adquirente, cessionário, donatário, herdeiro, legatário, ou adquirente a qualquer título, será obrigado a respeitar o que foi aqui contratado, mantendo o imóvel dentro da operação do hotel em condomínio, respeitado o Contrato de Constituição da Sociedade em Conta de Participação - SCP, como Sócio Participante, bem como o Contrato de Locação, contratos esses firmados pela VENDEDORA com a OPERADORA HOTELEIRA, para a concepção e operação do hotel em condomínio, com vida perene, já que este é o único destino do imóvel, mantendo a cessão de uso da unidade hoteleira junto a SCP, sub-rogando todos os direitos e deveres da VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA DA RESCISÃO:
O presente compromisso será rescindido na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR em relação a prestação ou encargo de sua responsabilidade.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Fica assegurado ao COMPRADOR INVESTIDOR o direito de purgar a mora no prazo de quinze (15) dias contados do recebimento da notificação extrajudicial com aviso de recebimento/AR.
PARÁGRAFO SEGUNDO: A purga da mora deverá ser feita pelo valor principal, multa de 10% sobre o valor devido, juros moratórios de 1% ao mês, correção monetária pelo INCC-FGV, custas e honorários advocatícios na base de 10% (dez por cento) sobre total do débito.
PARÁGRAFO TERCEIRO: Decorrido o prazo de que trata o Parágrafo Segundo, sem que seja purgada a mora, ficará de pleno direito rescindido o presente contrato, facultando a VENDEDORA alienar a terceiros as unidades objeto deste contrato, sem que o COMPRADOR possa alegar qualquer posse ou restrição de qualquer natureza.
PARÁGRAFO QUARTO: Em caso de rescisão contratual fica estabelecido, por transação, a fim de prevenir litígios, que o COMPRADOR receberá em devolução, parte do preço pactuado no QUADRO RESUMO, até então pago à VENDEDORA, corrigido monetariamente na forma, prazo e condições deste contrato.
a) apurado o total de valores pagos até então à VENDEDORA, excluídos os honorários de intermediação previstos no QUADRO DE RESUMO, e após as devidas correções e atualizações, deste valor será devolvido ao COMPRADOR o montante de 80% (oitenta por cento) de forma parcelada, nos mesmos prazos dos pagamentos feitos pelo COMPRADOR à VENDEDORA, vencendo-se a primeira parcela 30 (trinta) dias contados da concessão do "habite-se" do EDIFÍCIO.
b) a parte restante das quantias pagas pelo COMPRADOR será revertida em favor da VENDEDORA a título de multa estabelecida em caráter penal ficando vedada à redução da pena ora pactuada.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Salvo a hipótese de rescisão contratual prevista na cláusula anterior, o presente compromisso é irrevogável, irretratável e de execução compulsória, sendo obrigatório às partes, seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA DA REPRESENTAÇÃO
O COMPRADOR, neste ato, nomeia e constitui como sua procuradora a VENDEDORA, para representá-lo perante:
. o Registro de Imóveis competente e, assim confirmar o registro e efetivar, no momento próprio, o registro da instituição, divisão, especificação e convenção do condomínio; proceder a oportuna averbação das construções; formular pedidos e requerimentos de qualquer natureza;
b. modificar, ratificar, re-ratificar, em qualquer de suas disposições, o memorial de Incoporação e a minuta da convenção de condomínio a serem registrados perante o Registro de Imóveis da Comarca de Caxias do Sul/RS;
c. proceder à redação final da convenção de condomínio e elaborar os instrumentos de sua instituição, divisão e especificação e todos os documentos que se fizerem necessários na consecução destes fins; elaborar, aprovar e expedir os Regimentos Internos ou Regulamentos Internos do condomínio, estabelecendo cláusulas e condições de qualquer natureza, subscrever e assinar esses instrumentos e documentos, e ratificar ou retificar os documentos já firmados com a OPERADORA HOTELEIRA, para a operação do hotel em condomínio, Contrato de Constituição da Sociedade em Conta de Participação – SCP, bem como o Contrato de Locação;
d. elaborar quaisquer outros documentos, com as disposições necessárias, úteis ou convenientes; modificá-los, retificá-los, subscrevê-los e assiná-los; registrá-los no Registro de Imóveis e órgãos competentes; podendo realizar esses atos por instrumento particular ou escritura pública, com exceção de confissão de dívida, assunção de obrigações que possam trazer encargos para os adquirentes das futuras unidades e o negócio hoteleiro constituído sobre o imóvel;
e. representar a ele, COMPRADOR, perante os Poderes Públicos e Autarquias para quaisquer fins, especialmente quanto à aprovação de projetos relativos ao empreendimento e à obtenção de alvarás de qualquer natureza; e, ainda, representá-lo perante as empresas concessionárias de serviços públicos, para promover as instalações e ligações destes no empreendimento e na unidade autônoma objeto desta contratação;
f. representá-lo, igualmente, perante a Prefeitura Municipal de Xxxxx Xxxxxxxxx/RS, requerendo o quanto necessário em relação às construções do Condomínio e efetuando a inscrição fiscal da unidade autônoma objeto desta contratação;
g. apresentar documentos e prestar informações a qualquer órgão ou entidade competentes, tais como: Registro de Imóveis, Secretaria do Meio Ambiente e Secretaria da Saúde para obtenção de alvarás, companhia de energia, água e esgoto, Comissão de valores Imobiliários, Secretaria da Fazenda Estadual e Municipal, Receita Federal;
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA DISPOSIÇÕES FINAIS
Para os efeitos de receber citações, interpelações e intimações judiciais ou extrajudiciais, assim como correspondências de qualquer espécie, o COMPRADOR declara ter como endereço o já mencionado na sua qualificação, comprometendo-se a comunicar, por escrito e mediante recibo na segunda via, qualquer alteração do mesmo.
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Declaram os contratantes que se encontram, respectivamente, devidamente autorizados e representados para a subscrição deste instrumento, constituindo ato regular e válido para todos os fins e efeitos de direito e que não há ninguém que, por força de ato ou fato jurídico preexistente, possa questionar a vigência, validade, eficácia ou quaisquer termos deste contrato, que é perfeitamente exigível entre os contratantes e oponível a terceiros, a qualquer tempo.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Surgindo divergências quanto à interpretação do pactuado neste instrumento ou quanto à execução das obrigações dele decorrentes, ou constatando-se nele a existência de lacunas, solucionarão as PARTES aqui contratantes tais divergências, de acordo com os princípios de boa-fé, da equidade, da razoabilidade e da economicidade, e preencherão estas, as lacunas, com estipulações que, presumivelmente, teriam correspondido à vontade das PARTES, na respectiva ocasião.
PARÁGRAFO TERCEIRO: A VENDEDORA e o COMPRADOR se declaram cientes e se obrigam a cumprir, naquilo que lhes for aplicável, os termos do “Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação”, em que são partes a VENDEDORA, qualificada naquele contrato como “SÓCIA PARTICIPANTE” e “DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS CONSULTORIA E
ENGENHARIA LTDA” e “HOTEL DALL’ONDER LTDA”, estando estes qualificados naquele instrumento como “SÓCIA OSTENSIVA” e “INTERVENIENTE/ANUENTE”, respectivamente, firmado em 03/06/2014.
PARÁGRAFO QUARTO: Os INTERVENIENTES/ANUENTES se declaram cientes e nada tem a opor quanto os termos deste contrato e desde já se comprometem em aceitar o ingresso do COMPRADOR e este se compromete em ingressar, na condição de “SÓCIO PARTICIPANTE”, na Sociedade em Conta de Participação já formada entre os INTERVENIENTES ANUENTES e a VENDEDORA.
PARÁGRAFO QUINTO: Para todos os efeitos de direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi xxxxxxx, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem e fielmente cumpri-lo.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA DO FORO
Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente decorram deste contrato, as partes elegem o Foro de Caxias do Sul - RS, com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
QUADRO DE RESUMO
É o seguinte o QUADRO RESUMO das condições contratualmente pactuadas:
ÍTEM I - DAS PARTES:
VENDEDORA: INCORPORADORA TONELLO LTDA., pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o nº 18.176.565/0001-90, com sede na Xxx Xxxx Xxxxxx, 000, Xxxxxx Xxxxx Xxxx, XXX: 00000-000, Xxxxx Xxxxxxxxx/XX., neste ato representado por seu sócio administrador XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX.
COMPRADOR:
ITEM II - UNIDADE-AUTÔNOMA:
APARTAMENTO NÚMERO 802, localizado na Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore esquina com Rua Xxxxxx Xxxx, Loteamento Reserva Toscana, Caxias do Sul/RS.
ITEM III - PREÇO, FORMA DE PAGAMENTO E REAJUSTE:
O preço ajustado para a compra e venda das unidades autônomas é de R$ 310.000,00 (Trezentos e Dez Mil Reais), que será pago nas seguintes condições:
a) Parcelas Adicionais:
31 parcelas mensais, consecutivas no Valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo corrigidas pelo INCC-M, vencendo a primeira em 10/01/2015 e assim sucessivamente, valendo este como recibo.
ITEM IV - PRAZO DE CONSTRUÇÃO
O prazo previsto para a construção do Edifício é de 36 (trinta e seis) meses a contar de Novembro de 2014, podendo a obra ser entregue antes dessa data.
ITEM V - DA CONSTRUTORA
A construção do Edifício será executada pela empresa INCORPORADORA TONELLO LTDA. ITEM VI - COMISSÃO PELA INTERMEDIAÇÃO
Pelos honorários de intermediação imobiliária o COMPRADOR pagará diretamente à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, CNPJ nº xxxxxxxxxxxxx, independente do valor atribuído pelas partes ao negócio firmado e constante neste contrato, a título de comissão de corretagem, a importância total de R$ xxxxxxxxxxxxx, sendo estes os valores totais e únicos a serem pagos a este título.
E por estarem, assim, justas e acertadas, as partes firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias, de igual teor e forma, na presença das Testemunhas, que também o assinam.
Xxxxx Xxxxxxxxx, 23 de dezembro de 2014.
INCORPORADORA TONELLO LTDA. VENDEDORA
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX COMPRADOR
DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.
INTERVENIENTE/ANUENTE
HOTEL DALL’ONDER LTDA. INTEVENIENTE/ANUENTE
Testemunhas:
1°).................................................... 2°)....................................................
CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo presente instrumento particular de Locação (o “Contrato”), as Partes (ou, isoladamente, a “Parte”) que o firmam:
LOCADOR: INCORPORADORA TONELLO LTDA, pessoa jurídica de direito público inscrita no CNPJ sob n.18.176.565/0001-90, com sede na Xxxxxxx Xxxxxxxx x. 000, xxxx 000, Xxxxxx Xxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx/ XX, XXX 95700-000, neste ato representada por XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX,
LOCATÁRIO: DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.,
inscrita no CNPJ/MF nº 19.575.456/0001-08, estabelecida na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, xx 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Município de Bento Gonçalves, RS, neste ato representada por XXXXXXX XXXX ONDER XXXXXXXX, brasileiro, engenheiro, casado, CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na xxx Xxxxxx, xx 000, xxxx. 000, xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxxx, XX.
II – DA(S) UNIDADE(S) AUTÔNOMA(S):
- Unidade(s) autônoma(s): Todas as unidade do EDIFÍCIO –AXTEN PREMIUM HOTEL
III – DAS CONDIÇÕES PARA LOCAÇÃO:
A – Vigência do Contrato: a mesma do contrato de SCP;
B – Periodicidade do Aluguel: anual, sujeita as variações mensais conforme taxa de ocupação; C – Data para pagamento do aluguel: até o dia 5 (cinco) do mês seguinte ao da competência; D – Conta Corrente para pagamento do aluguel: identificada no Termo de Recebimento e Adesão à Instrumentabilidade Jurídica do Empreendimento DALL’ONDER AXTEN PREMIUM HOTEL.
IV - OBJETO
4.1. O objeto deste Contrato é locação que o Locador faz de sua(s) unidade(s) autônoma(s) à
Locatária, o(s) qual(quais) deverão estar montados, equipados e decorados.
4.2. A Locatária loca a(s) unidade(s) autônoma(s) para fins de promover sua exploração hoteleira.
V - DO VALOR DO ALUGUEL
5.1. O valor do aluguel será pago conforme as seguintes condições:
(a) Taxa de ocupação mensal de até 39,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 1.190,39 (Mil cento e noventa reais e trinta e nove centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(b) Taxa de ocupação mensal de até 40% a 49,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA
pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 1.399,70 (Mil trezentos
e noventa e nove reais e setenta centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(c) Taxa de ocupação mensal de até 50% a 59,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 1.539,66 (Mil quinhentos e trinta e nove reais e sessenta e seis centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(d) Taxa de ocupação mensal de até 60% a 64,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 1.679,63 (Mil seiscentos e setenta e nove reais e sessenta e três centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(e) Taxa de ocupação mensal de até 65% a 69,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 1.819,96 (Mil oitocentos e dezenove reais e noventa e seis centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(f) Taxa de ocupação mensal de até 70% a 74,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 2.029,55 (Dois mil e vinte e nove reais e cinquenta e cinco centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(g) Taxa de ocupação mensal de até 75% a 79,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 2.239,52 (Dois mil duzentos e trinta e nove reais e cinquenta e dois centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(h) Taxa de ocupação mensal de até 80% a 84,99% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 2.519,45 (Dois mil quinhentos e dezenove reais e quarenta e cinco centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(i) Taxa de ocupação mensal acima de 85,00% do pool hoteleiro: A LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação, o valor mensal R$ 2.798,33 (Dois mil setecentos e noventa e oito reais e trinta e três centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
5.2. Os alugueres pactuados no na cláusula 2.1 deverão ser pagos até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente a locação, sob pena de incidência de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 20%, sem prejuízo da correção monetária pelo IGP-M (FGV) até o seu efetivo pagamento.
5.3. Os aluguéis serão reajustados anualmente pelo índice positivo do IGP-M (FGV) e, na falta deste, será utilizado o INPC (VGV), e na extinção deste o IPC (FIPE). Em caso de extinção de todos os índices mencionados, as partes elegerão, de comum acordo, outro índice com boa reputação no mercado e que reflita adequadamente a perda do poder aquisitivo da moeda nacional.
5.4. Por especial acordo entre as partes, para os primeiros 11 (onze) meses da operação, exclusivamente, será fixada uma remuneração específica caso não sejam alcançadas as taxas de ocupação previstas na cláusula acima:
(a) No 1º mês de operação a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 100,00 (cem reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(b) No 2º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40,00% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 200,00 (duzentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(c) No 3º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 300,00 (trezentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(d) No 4º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 400,00 (quatrocentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(e) No 5º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 500,00 (quinhentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(f) No 6º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 600,00 (seiscentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(g) No 7º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 700,00 (setecentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(h) No 8º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 800,00 (oitocentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(i) No 9º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 900,00 (novecentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(j) No 10º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 1.000,00 (mil reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(k) No 11º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% a LOCATÁRIA pagará aos LOCATÁRIOS a título de locação o valor mensal R$ 1.100,00 (mil e cem reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
5.5. Os alugueres serão exigíveis depois de transcorridos 30 (trinta) dias da conclusão da montagem da unidade hoteleira com a decoração, móveis e eletrodomésticos e colocação do enxoval, observados os prazo de conclusão da obra previsto.
VI - PRAZO
6.1. O presente Contrato vigorará pelo mesmo prazo de vigência da SCP, podendo ser renovado automaticamente por iguais períodos de acordo com a mesma forma e prazo estabelecidos no contrato de sociedade em conta de participação.
As Partes elegem com desistência de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, o Foro da Comarca de Caxias do Sul, RS, para nele serem dirimidas quaisquer questões decorrentes deste Contrato.
E, por estarem justas e contratadas, celebram as Partes o presente instrumento, elaborado em 03 (três) vias de igual teor e forma, juntamente com as duas testemunhas abaixo.
Xxxxx Xxxxxxxxx, 03 de junho de 2014.
INCORPORADORA TONELLO LTDA
CNPJ 18.176.565/0001-90 XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX
DOM ADMINISTRADORA DE HOTEIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA. CNPJ 19.575.456/0001-08
XXXXXXX DALL ONDER XXXXXXXX
HOTEL DALL´ONDER LTDA CNPJ 89.340.913/0001-60 XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX
Anuente
CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO
Pelo presente instrumento particular de Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (o “Contrato”), as Partes (ou, isoladamente, a “Parte”) que o firmam:
INCORPORADORA TONELLO LTDA., inscrita no CNPJ/MF sob n° 18.176.565/0001-90, com sede na Xxx Xxxx Xxxxxx, 000, Xxxxxx Xxxxx Xxxx - XXX 00000-000 - Xxxxx Xxxxxxxxx-XX neste ato representada por XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXx, brasileiro, solteiro, portador do RG n° 5092046571 e CPF n° 000.000.000-00, como SOCIA PARTICIPANTE, a qual poderá será sucedida por outra empresa do grupo do SÓCIO PARTICIPANTE, assim como aqueles que, posteriormente, firmarem o respectivo Termo de Adesão, todos denominados individualmente como SÓCIO PARTICIPANTE e conjuntamente como SÓCIOS PARTICIPANTES.
DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA., inscrita no
CNPJ/MF nº 19.575.456/0001-08, estabelecida na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Município de Bento Gonçalves, RS, neste ato representada por XXXXXXX XXXX ONDER XXXXXXXX, brasileiro, engenheiro, casado, CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na xxx Xxxxxxx Xxxxxxx, 000/000, Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, Município de Bento Gonçalves, RS. Doravante denominada simplesmente SÓCIO OSTENSIVO.
e, ainda, HOTEL DALL’ONDER LTDA., empresa privada, com sede em Xxxxx Xxxxxxxxx/RS, na Xxx Xxxx Xxxx Xxxxxx, xx 000, xxxxxx Xxxxxxxx, inscrito no CNPJ sob nº 89.340.913/0001-60, neste ato representado por seu sócio-gerente, XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, brasileiro, casado, engenheiro mecânico, residente e domiciliado na Xxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, xx 000, xxxxxx Xxxxxx Xxxx, xx Xxxxx Xxxxxxxxx/XX, nesta ato comparecendo simplesmente como INTERVENIENTE/ANUENTE.
Considerando que:
1. O SÓCIO OSTENSIVO é empresa do grupo da rede de Hotéis DALL’ONDER, licenciada em relação aos direitos de uso da marca “DALL’ONDER (bandeira escolhida)” e que tem por objeto social a exploração de hotéis, condo-hotéis e meios de hospedagem em geral, bem como a administração de condomínios, utilizando procedimentos, padrões e especificações próprios, propondo-se a promover e coordenar a exploração do EMPREENDIMENTO hoteleiro a seguir identificado;
2. A INCORPORADORA TONELLO LTDA, SOCIO PARTICIPANTE, é legítima proprietária e possuidora de um terreno urbano situado na cidade de Caxias do Sul, Estado do Rio Grande do Sul, constituído pelo atual lote administrativo n. 35, da quadra n. 6135 (anteriormente quadra “B”) originário da aglutinação dos antigos lotes números 17 e 18, da mesma quadra do Loteamento denominado RESERVA TOSCANA, com testada para a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente Via Lateral da RST- 453), lado par, esquina com a Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx e esquina com a Rua Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx (lado impar), dentro do quarteirão formado pelas citadas vias mais a Rua Teresinha Geni Tonini Mantovani, no Bairro Sanvitto (anteriormente quarteirão formado pela Via Lateral da RST-453, Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore, Rua E e Rua C), tendo o terreno a área superficial de 2.222,29m2, com as
seguintes medidas e confrontações: ao NOROESTE, por uma linha curva de 22,31 metros, com a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente Via Lateral da RST-453); ao NORDESTE, por uma linha curva de 27,04 metros, com a Rua Xxxxxx Xxxx (anteriormente com a Via Lateral da RST-453); ao LESTE , por 50,71 metros, com a Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore; ao SUDESTE, por duas linhas, sendo a primeira curva de 6,30 metros, e a segunda reta de 18,42 metros, ambas com a Rua Xxxxx Xxxx Xxxxxxxx (anteriormente Rua E); e, ao SUDESTE, por uma linha reta de 77,76 metros, com os lotes números 16 e 19, matrícula n° 160.201, do Livro nº 2 RG do Serviço Registral de Imóveis da 1ª Zona da Cidade de Caxias do Sul/RS, escritura anexa e promoveu a INCORPORAÇÃO imobiliária (empreendimento) nos termos da Lei 4.591/64 e do Código Civil, sob n. R3/160.201 m 23 de março de 2015 de um prédio para fins de hotelaria e comercial denominado ‘HOTEL – AXTEN DALL`ONDER” com localização na Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore sob n. 51 e pela Xxx Xxxxxx Xxxx, x. 0000 acesso a loja e Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore n. 21, acesso ao mezanino, compostos de uma sala comercial com mezanino, hall do hotel, restaurante do hotel, dois pavimentos de estacionamento, pavimento de lazer e demais pavimentos de unidades, doc. Anexo;
3. O EMPREENDIMENTO será composto de 204 (duzentos e quatro apartamentos) Apartamentos, todos com destinação comercial de Condomínio Hoteleiro, os quais constituirão Unidades Autônomas vinculadas a uma fração ideal do terreno (uso privativo + uso comum), cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito e assinaladas por designação numérica para efeitos de discriminação e identificação;
4. O SÓCIO OSTENSIVO está disposto a promover e coordenar a exploração hoteleira das unidades autônomas do SÓCIO PARTICIPANTE e das áreas comuns condominiais;
5. O Hotel será submetido ao regime do condomínio edilício, que permite que suas unidades autônomas e certas áreas comuns sejam exploradas por uma empresa hoteleira, nos moldes usualmente praticados em hotéis, sendo considerado nos termos da Lei Geral do Turismo, um meio de hospedagem (Lei 11.771/28, arts. 23 e 24);
6. As partes concluíram que a estrutura mais adequada à implementação de sua vontade seria a constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) com fim específico de explorar as atividades hoteleiras, consubstanciadas na locação das unidades habitacionais a terceiros na modalidade por hospedagem, exploração das áreas comuns e serviços inerentes por parte do SÓCIO OSTENSIVO;
7. Para os fins deste Contrato, as unidades autônomas e respectivas áreas comuns que lhes correspondam devem estar mobiliadas, equipadas e decoradas, conforme relação e especificações definidas em projetos e implantadas quando da montagem hoteleira pelo SÓCIO PARTlCIPANTE;
8. Com exceção da LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento do EMPREENDIMENTO, cota +10,21m prancha 07 do projeto arquitetônico e estacionamento de calçada localizado em frente a loja comercial, nível -5,45 identificados na prancha número A-02
do projeto arquitetônico, o SÓCIO OSTENSIVO explorará todas as unidades autônomas que integram o Hotel;
9. Para os fins do presente, considera-se Pool o sistema unificado de investidores que congregam suas unidades autônomas, com o objetivo de explorá-las conjuntamente de modo uniforme e homogêneo, por meio do SÓCIO OSTENSIVO;
10. O uso e exploração hoteleiros das unidades autônomas só poderão ser feitos por meio do SÓCIO OSTENSIVO, considerando a aprovação deferida ao Hotel que vier a ser concedida por parte do poder público;
11. As condições para a operação do EMPREENDIMENTO pelo SÓCIO OSTENSIVO foram aprovadas em reuniões anteriores entre as partes, sendo o presente ajuste a representação da vontade das partes.
As partes tem justo e contratado, nos termos dos artigos 991 a 996 do Código Civil Brasileiro, constituir uma Sociedade em Conta de Participação, doravante denominada simplesmente SCP, que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira - DA IDENTIFICAÇÃO DO EMPREENDIMENTO E USO DA MARCA “DALL’ONDER”
A empresa HOTEL DALL’ONDER LTDA., devidamente qualificada no preâmbulo do presente instrumento, é a titular da marca “DALL’ONDER”, devidamente registrada perante o INPI por meio do processo nº 818881135.
1.1 Por força de contrato de Licenciamento de Uso Marca firmado entre o SÓCIO OSTENSIVO e a INTERVENEINETE/ANUENTE e em pleno vigor, a SCP utilizará a marca “DALL’ONDER” no EMPREENDIMENTO objeto do presente instrumento, incluindo os uso de sinais distintivos, siglas, anúncios e painéis.
1.2 A empresa HOTEL DALL’ONDER LTDA., assina o presente contrato na condição de INTERVENIENTE/AUENTE, autorizando a SCP a usar a marca “DALL’ONDER” no EMPREENDIMENTO, inclusive seus sinais, distintivos e siglas, em caráter irrevogável e irretratável durante a vigência e eventuais prorrogações deste instrumento.
1.3 A SCP será identificada pela marca “DALL’ONDER” acrescida da marca da “AXTEN” de titularidade do SÓCIO PARTICIPANTE, formando a denominação “DALL’ONDER AXTEN HOTEL”.
1.4 Além da denominação mencionada o SÓCIO OSTENSIVO também poderá utilizar a denominação SCP quando de suas referências à Sociedade em Conta de Participação.
1.5 Durante a vigência do presente instrumento e eventuais renovações, o SÓCIO OSTENSIVO pagará os royalties à INTERVENIENTE/ANUENTE pelo uso das marcas “DALL’ONDER” nos termos do contrato por elas firmado, de modo que nada poderá ser exigido a este título do SÓCIO PARTICIPANTE e dos demais sócios aderentes ao presente instrumento, isentando-os em caráter irrevogável irretratável, de toda e qualquer responsabilidade pelo uso da marca, sinais, distintivos e siglas.
1.6 O SÓCIO OSTENSIVO e a INTERVENIENTE/ANUENTE, declaram sob de responsabilidade civil, que não há ninguém que, por força de ato ou fato jurídico preexistente, possa questionar
a vigência, validade, eficácia ou quaisquer termos do contrato de Licenciamento de Uso Marca firmado entre o SÓCIO OSTENSIVO e a INTERVENIENTE/ANUENTE.
1.7 Também não caberá ao SÓCIO PARTICIPANTE ou a INTERVENIENTE/ANUENTE qualquer compensação ou royalty pelo uso das marcas “AXTEN” durante o período de vigência do presente instrumento.
1.8 O contrato de Licença de Uso da Marca “Dall Onder” firmado entre o SÓCIO OSTENSIVO e a INTERVENIENTE ANUENTE integra o presente instrumento como Anexo I para ciência de todas as partes contratantes
Cláusula Segunda - DA SEDE
Para fins fiscais, a SCP terá sede no endereço do Edifício identificado no preâmbulo deste Instrumento Particular, onde também estará estabelecida o SÓCIO OSTENSIVO.
Cláusula Terceira - DO OBJETO
O objeto da SCP é a disponibilização pelo SÓCIO PARTICIPANTE de um EMPREENDIMENTO imobiliário para operação hoteleira, mediante locação a terceiros no modelo de hospedagem que o SÓCIO OSTENSIVO desenvolverá no EMPREENDIMENTO hoteleiro como um todo, com exceção LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento do EMPREENDIMENTO, cota +10,21m prancha 07 do projeto arquitetônico e estacionamento de calçada localizado em frente a loja comercial, nível -5,45 identificados na prancha número A-02 do projeto arquitetônico, bem como mediante a prestação de demais serviços de Hotelaria, a serem explorados nas respectivas áreas comuns as quais poderão ser usufruídas por público-alvo diferenciado.
3.1 No tocante a classificação, tipos e categorias de hospedagem, o Hotel será concebido de acordo com incisos I e II do art. 7ª c/c item “2” do art. 8º da PORTARIA Nº 100, DE 16 DE JUNHO DE 2011 que institui o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass).
Cláusula Quarta - DA QUOTA-PARTE
Na eventualidade de o EMPREENDIMENTO possuir ou vir a possuir mais de um proprietário, a quota parte de cada SÓCIO PARTlClPANTE na sociedade será definida em função de percentagem da fração ideal relativamente a sua propriedade. Todas as obrigações e direitos dos SÓCIOS PARTICIPANTES, excluídos os financeiros que estão previstos na Cláusula Décima Quinta, serão estabelecidos em função da quantidade de quotas-parte que cada um possuir.
Cláusula Quinta - DOS DOCUMENTOS APLICÁVEIS
São documentos aplicáveis ao presente Instrumento Particular, como se nele estivessem transcritos:
5.1 Termo de adesão a SCP na hipótese de ingresso de novos SÓCIOS PARTICIPANTES;
5.2 Contrato de Compra e Venda da Unidade;
5.3 Termo de adesão à locação;
5.4 Contrato de locação;
5.5 Convenção de condomínio.
Cláusula Sexta - DAS DEFINIÇÕES
No corpo deste Instrumento Particular e nos documentos que venham a ser encaminhados pelas partes signatárias, as seguintes palavras e expressões devem ser entendidas com o significado abaixo indicado:
6.1 EMPREENDlMENTO - Edifício a ser construído com finalidade hoteleira, denominado DALL’ONDER AXTEN HOTEL, situado na cidade de Caxias do Sul/RS, na Xxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx xxxxxx, x 00 e pela Xxx Xxxxxx Xxxx x. 0000 acesso a Loja e Rua Xxxxxxx Xxxxxxxx Andreazza Demore n. 21;
6.2 INSTALAÇÕES TÉCNICAS - Conjunto de bens e ativos necessários ao funcionamento do EMPREENDlMENTO;
6.3 EQUIPAMENTOS OPERACIONAIS - Conjunto de equipamentos instalados no EMPREENDIMENTO para a realização das atividades hoteleiras.
6.4 MATERIAIS OPERACIONAIS - Conjunto de materiais de uso contínuo necessários à operação hoteleira do EMPREENDIMENTO;
6.5 ATUALIZAÇÃO DE VALORES - Forma de correção monetária dos valores mencionados neste Instrumento Particular como passíveis de reajuste, tendo como referência a media aritmética dos seguintes índices, aplicada, pró-rara temporis, no PERÍODO DE ATUALIZAÇÃO e na seguinte ordem:
a) ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO MERCADO – (IGP-M) apurado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx (FGV), ou
b) Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), apurado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) ou
c) Índice de Preços ao Consumidor (IPC), apurado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE)
Na hipótese de ser extinto o IGP-M(FGV) será utilizado o INPC (VGV), e na extinção deste o IPC (FIPE). Em caso de extinção de todos os índices acima mencionados, as partes elegerão, de comum acordo, outro índice com boa reputação no mercado e que reflita adequadamente a perda do poder aquisitivo da moeda nacional; Também, visando manter o equilíbrio econômico/financeiro do contrato, na hipótese de discrepância significativa entre os índices eleitos decorrentes de fatos não previstos, ponderar-se-á pela média dos índices pactuados.
6.6 PERÍODO DE ATUALIZAÇÃO - é o reajuste aplicável no menor prazo admitido em lei, tomando-se como índice-base o do mês anterior ao que for apurado o valor a pagar e como índice-reajuste o do mês anterior ao do efetivo pagamento;
6.7 FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS - Valores destinados a efetuar a manutenção predial e de todas as áreas comuns, internas e externas do EMPREENDIMENTO, bem como a reposição de móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações do EMPREENDIMENTO.
6.8 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP)- é a sociedade constituída nos termos dos artigos 991 a 996 do Código Civil Brasileiro, formada pelo SÓCIO PARTlClPANTE e pelo SÓCIO OSTENSIVO, com o objetivo de explorar o EMPREENDIMENTO Hoteleiro (apartamentos e áreas comuns), como também seus equipamentos e utensílios.
Clausula Sétima - FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS
Fica estabelecido que o FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS será de 10% (dez por cento) do valor mensal a que cada SÓCIO PARTICIPANTE terá direito a título de aluguel à SOCIO OSTENSIVO de sua unidade imobiliária.
7.1 O SÓCIO OSTENSIVO fica autorizada a reter o percentual de 10% (dez por cento) do aluguel para o fundo de reposição de ativos.
7.2 Fica desde já estabelecido entre as Partes que os valores que passarem a integrar o Fundo de Reposição de Ativos serão de propriedade da SCP. Portanto, na hipótese de rescisão ou término do presente instrumento, independentemente de causa, bem como na hipótese do SÓCIO PARTICIPANTE alienar no todo ou em parte o EMPREENDIMENTO, este não terá direito de restituição de quaisquer quantias pertencentes ao referido fundo.
7.3 As deliberações de reposição de ativos que impliquem em custos superiores a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) deverão ser aprovadas em ASSEMBLEIA de condomínio. Em valores abaixo de R$ 20.000,00 as autorizações serão realizada diretamente pelo síndico do condomínio.
7.4 Caberá ao SÓCIO OSTENSIVO contratar o seguro de proteção contra incêndio e danos pessoais de todo EMPREENDIMENTO e pagar o respectivo prêmio cuja contratação deverá ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias da concessão do habite-se, e assim procedendo as respectivas renovações. Caberá ao SÓCIO OSTENSIVO, comprovar a contratação e pagamento do prêmio aos SÓCIOS PARTICIPANTES, sob pena de configuração de grave infração contratual e incidência da multa prevista na Cláusula Vigésima Primeira do presente instrumento, sem prejuízo da indenização por das perdas e danos.
7.5 Em caso de necessidade da realização de auditoria, a SCP será a responsável pelas despesas necessárias à realização desses serviços de auditoria, que serão suportados pelo FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS.
Cláusula Oitava - DA REDE HOTELEIRA E USO DAS MARCAS
8.1 Na vigência do presente Contrato, a SCP usará a denominação de fantasia DALL’ONDER - AXTEN. O SÓCIO OSTENSIVO utilizará os símbolos, elementos de sinalização, uniformes de pessoal e outros elementos distintivos, de modo a garantir a sua característica, originalidade, homogeneidade e imagem junto ao mercado.
8.2 O SÓCIO PARTICIPANTE desenvolveu sistemas construtivos, arquitetônicos e operacionais para indústria hoteleira, que compreendem elementos estruturais da construção, acabamentos, serviços sanitários, tubulação, água e esgoto, acesso, saguão, apartamentos, área de convenções, áreas de circulação, áreas operacionais, áreas mecânicas, áreas secundárias, projetos de interiores, paisagismo, mobília e equipagem do Hotel, cujo “Know- how” pretende difundir através da marca comercial AXTEN, cujos direitos estão devidamente depositados junto ao INPI.
8.3 As partes acordam que os símbolos, elementos de sinalização e qualquer de suas formas nominativas, figurativas, derivadas ou mista, da INTERVENIENTE/ANUENTE e do SÓCIO PARTICIPANTE serão utilizadas em todo o EMPREENDIMENTO durante a vigência do presente Contrato, com a denominação de DALL’ONDER AXTEN HOTEL.
8.4 As partes reconhecem que a denominação HOTÉIS DALL’ONDER e qualquer de suas formas nominativas, figurativas, derivadas ou mista, assim como o sistema operacional próprio, padrão de qualidade, normas e procedimentos e especificações que complementam a marca e padrão operacional são direito de propriedade exclusiva da INTERVENIENTE/ANUENTE.
8.5 As partes reconhecem que a denominação AXTEN e qualquer de suas formas nominativas, figurativas, derivadas ou mista, assim como os sistemas construtivos, arquitetônicos e operacionais para indústria hoteleira são direito de propriedade exclusiva do SÓCIO PARTICIPANTE.
8.6 Todo e qualquer material existente no EMPREENDIMENTO que promova ou possa induzir a existência de qualquer vinculo entre o EMPREENDIMENTO e a INTERVENIENTE/ANUENTE, deixará de ser utilizado com o termino ou rescisão deste Instrumento Particular.
8.7 A INTERVENIENTE/ANUENTE, SÓCIO OSTENSIVO e o SÓCIO PARTICIPANTE, no âmbito deste Contrato e na qualidade de titulares das respectivas marcas, declaram que, enquanto durar a presente relação jurídica, a utilização de forma conjunta de ambas as marcas pela SCP deverá ser forma exclusiva na operação hoteleira e em conformidade com os termos e condições previstos neste instrumento.
Xxxxxxxx Xxxx - DA REPRESENTAÇÃO DA SÓCIA PARTICIPANTE
Como todas as unidades autônomas serão integrantes do pool hoteleiro, com exceção da LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento do EMPREENDIMENTO, cota +10,21m prancha 07 do projeto arquitetônico e estacionamento de calçada localizado em frente a loja comercial, nível -5,45 identificados na prancha número A-02 do projeto arquitetônico,, fica desde já estabelecido que a Representação do SÓCIO PARTICIPANTE seja executada pelo mesmo SÍNDICO eleito do condomínio, a quem conferirá amplos poderes para manter o necessário relacionamento e tomada de decisões no apoio as atividades realizadas pelo SÓCIO OSTENSIVO, à frente da sociedade.
9.1 As decisões adotadas pelo SÍNDICO junto ao SÓCIO OSTENSIVO, serão registradas formalmente através de carta, e-mail ou ata.
9.2 O SÓClO OSTENSIVO convocará uma reunião por ano durante o calendário civil, ocasião em que apresentará o Relatório Financeiro Anual, onde conterá a movimentação do FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS e taxa de ocupação, conforme modelo anexo ao presente instrumento- ANEXO II.
9.3 O SÍNDICO poderá proceder a visitas, previamente agendadas junto ao SÓClO OSTENSIVO, com o objetivo de acompanhar a gestão da SCP.
9.4 São atribuições do SÍNDICO, as seguintes:
a) Examinar a escrituração da SCP;
b) Tratar com o SÓClO OSTENSIVO qualquer assunto referente ao EMPREENDIMENTO ou à SCP;
c) Analisar o Orçamento Anual da SCP, emitindo o parecer e aprovação;
d) Deliberar sobre os atos praticados pelo SÓClO OSTENSIVO na condução dos negócios da SCP.
e) Tendo em vista a natureza dos serviços hoteleiros, a deliberação deve ser dada no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas uteis, contadas a partir do dia seguinte ao da apresentação da solicitação. A não manifestação no prazo indicado será entendida, pelo SÓClO OSTENSIVO, como autorização ao pleito mencionado acima.
f) No exercício de suas atribuições ao SÓClO PARTICIPANTE, por si, seus representantes legais, procuradores ou pelo SÍNDICO, não interferirá diretamente nas rotinas administrativas e
operacionais, mas tão somente fazendo solicitações críticas, observações ou reclamações exclusivamente ao representante designado pelo SÓClO OSTENSIVO;
g) Deliberar conjuntamente com o SÓClO OSTENSlVO a alteração do valor do FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATlVOS;
h) Propor as alterações contratuais.
Xxxxxxxx Xxxxxx - DAS OBRIGAÇÕES DO SÓClO PARTICIPANTE
Do SÓClO PARTlClPANTE é de disponibilizar para a SCP, nos termos previstos neste Instrumento Particular o EMPREENDIMENTO hoteleiro como um todo, unidades habitacionais e áreas comuns, internas ou externas, em perfeitas condições de uso, devidamente mobiliadas, equipadas e decoradas conforme o memorial descritivo, obedecendo ao padrão existente na data de assinatura do presente contrato e manter sua unidade autônoma no Pool à disposição do SÓCIO OSTENSIVO, para ser por esta explorada.
10.1 Aportar à SCP os valores previstos para integralização do FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS, na forma e prazo a previstos na Cláusula Sétima.
10.2 Arcar com o pagamento das penalidades decorrentes da mora, em caso de não pagamentos de suas obrigações pecuniárias, corrigidas monetariamente de acordo com o estabelecido neste instrumento Particular, acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês ou fração, e da multa de 0,33% ao dia, até o limite de 10% (dez por cento).
10.3 Sujeitar-se, adicionalmente, ao disposto na letra anterior e enquanto perdurar a sua inadimplência, à suspensão do seu direito de receber da SCP quaisquer valores decorrentes da operação hoteleira.
10.4 Disponibilizar a Infraestrutura de Internet correspondente a instalação de cabos, antenas e equipamentos necessários ao seu funcionamento, cabendo ao SÓCIO OSTENSIVO a contratação de serviços telefônicos e de internet em seu próprio nome.
10.5 Não dar instruções diretas ou indiretas a empregados do EMPREENDIMENTO, bem como não interferir na atuação destes, assegurando assim que o SÓCIO OSTENSIVO tenha total independência e discricionariedade para tomar toda e qualquer decisão a respeito da operação e gerenciamento da SCP.
10.6 Respeitar as decisões e deliberações do SÓCIO OSTENSIVO no tocante à administração do EMPREENDIMENTO, respeitadas as deliberações tomadas pelo SÍNDICO.
Cláusula Décima Primeira - DOS DIREITOS DO SÓClO PARTlCIPANTE
São direitos do SÓCIO PARTICIPANTE em decorrência da cessão do EMPREENDIMENTO hoteleiro para exploração, entre outros, os seguintes:
11.1 Recebimento dos valores de locação de suas unidades que integram o pool hoteleiro, de acordo com a Cláusula Décima Quarta.
11.2 O SÓClO PARTICIPANTE poderá utilizar o hotel, desde que haja disponibilidade, mediante o pagamento da TARIFA INVESTIDOR disponível no tarifário utilizado pelo EMPREENDIMENTO.
a) Dentro das condições de valores das diárias definidas, o limite de utilização será sempre estabelecido pela disponibilidade na ocupação do EMPREENDIMENTO, não sendo permitida a hospedagem em detrimento de clientes com valores de diárias superiores ao previsto para o SÓCIO PARTICIPANTE dentro das condições mencionadas acima;
b) Os serviços oferecidos pelo EMPREENDIMENTO serão disponibilizados para o SÓCIO PARTICIPANTE com desconto em relação ao praticado comercialmente dentro dos padrões estabelecidos pela gerência do EMPREENDIMENTO;
c) Nos termos previstos neste Contrato, a utilização dos apartamentos pelo SÓCIO PARTICIPANTE não implicará em nenhum tipo de desconto dos valores a serem recebidos da operação hoteleira, sem qualquer alteração na sistemática de cálculo e pagamento dos resultados da SCP.
11.3 Realizar uma auditoria externa por ano, objetivando a verificação da taxa de ocupação do SOCIO OSTENSIVO. Os custos da auditoria serão suportados pelo condomínio do EMPREENDIMENTO, através do fundo de reposição de ativos quando aprovado em assembléia geral extraordinária do condomínio.
11.4 A assembleia extraordinária não terá qualquer participação ou influência do SÓCIO OSTENSIVO, cabendo a esta, tão somente, disponibilizar o local para realização da assembleia dentro das dependências do EMPREENDIMENTO, quando previamente solicitado pelo SÍNDICO e desde que haja disponibilidade na data solicitada. Caso não haja disponibilidade na data e horário solicitados pelo SÍNDICO, caberá ao SÓCIO OSTENSIVO disponibilizar outra data e horário de forma a viabilizar a realização da assembleia dentro dos 30 dias subsequentes à solicitação.
Cláusula Décima Segunda - DAS OBRlGAÇÕES DO SÓCIO OSTENSIVO
São obrigações do SÓCIO OSTENSIVO entre outras inerentes à operação hoteleira e que se fizerem necessárias a execução do Objeto definido neste Instrumento Particular, as seguintes:
12.1 Promover, manter e administrar todos os serviços necessários às operações que constituem o Objeto da SCP, dentro dos padrões de qualidade definidos pela Rede Hoteleira do SÓClO OSTENSlVO e classificação prevista no item 3.1 deste instrumento.
12.2 Elaborar um Plano Operacional no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, antes da data de início de operações, que será apresentado aos sócios participantes, par ser aplicado ao Hotel no primeiro ano de atividade da SCP, assim entendido o período compreendido entre o início de atividades e 31 de dezembro do referido ano, plano esse que, contemplará, dentre outros, os aspectos operacionais e comerciais das atividades da SCP. (a) Em virtude da sua responsabilidade em realçao ao controle gerencial de toda e qualquer atividade desenvolvida no empreendimento o sócio ostensivo poderá definir, rever e alterar seus padrões, procedimentos e rotinas, sempre que julgar conveniente para a otimização da operação hoteleira, sem prejuízo da qualidade e padrão estabelecidos no item 3.1 deste instrumento.
12.3 Orientar os SÓCIOS PARTICIPANTES nos aspectos financeiros, técnicos, operacionais, comerciais, administrativos e jurídicos, necessários ao bom desempenho do Objeto contratado;
12.4 Selecionar, admitir e demitir os profissionais necessários a operação da SCP, sempre em observância à legislação,
a) O SÓCIO OSTENSIVO poderá disponibilizar profissionais que exerçam atividades em outros EMPREENDIMENTOS da sua rede hoteleira, para a realização de serviços no EMPREENDIMENTO, de forma ocasional e sempre em caráter provisório, com os respectivos custos diretos de responsabilidade do SÓCIO OSTENSIVO.
12.5 Pagar aos SÓCIOS PARTICIPANTES, nas datas previstas, os alugueres a que fizerem jus, na forma e prazo previstos neste Contrato, bem como todos os compromissos assumidos para a realização do Objeto contratado, com as receitas advindas dos serviços hoteleiros;
12.6 Pagar mensalmente todas as despesas ordinárias e extraordinárias necessárias à operação hoteleira do EMPREENDIMENTO;
12.7 Não assumir, em nome da SCP, qualquer empréstimo e/ou obrigação, sem prévia deliberação e APROVAÇÃO do SÍNDICO;
12.8 Prestar orientação e assessoria jurídica, inclusive em relação a ações contenciosas, sendo os respectivos honorários e demais despesas de responsabilidade do SÓCIO OSTENSIVO, quando inerentes à operação hoteleira e que se fizerem necessárias a execução do Objeto definido neste Instrumento Particular.
12.9 Definir e implantar a política de marketing do EMPREENDIMENTO, sempre utilizando em conjunto com a sua marca e a marca da SÓCIO PARTICIPANTE - AXTEN.
12.10 Providenciar, diretamente ou indiretamente pela contratação de terceiros, a conservação, manutenção e reposição dos mobiliários e das instalações do EMPREENDIMENTO;
a) O EMPREENDIMENTO devera ser devolvido, no término do contrato, nas mesmas condições em que foi entregue para o SÓCIO OSTENSIVO, sem qualquer ressalva de desgaste decorrente do uso normal, já que instituído o FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS para este fim;
12.11 Responsabilizar-se pela contabilidade das atividades da SCP, com registros totalmente em separado dos que se refiram à sua própria atividade, e ainda:
a) Disponibilizar ao SÍNDICO, a movimentação financeira referente ao FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS e informações referentes a taxa de ocupação de modo que o mesmo possa ter acesso irrestrito a essas informações.
b) Os relatórios mensais da taxa de ocupação - Anexo II - deverão ser apresentados ao SÓCIO PARTICIPANTE e ao SÍNDICO até o dia 15 (quinze) de cada mês subsequente ao da avaliação;
12.12 O SÓCIO OSTENSIVO obriga-se a indenizar, ressarcir, defender e isentar de qualquer responsabilidade os SÓCIOS PARTICIPANTES (incluindo seus sócios e administradores) por todos os valores que o SÓCIO PARTICIPANTE tiver que despender ou obrigações que o SÓCIO
PARTICIPANTE tiver que cumprir em virtude de quaisquer Demandas, em especial no que tange a:
a) a ações trabalhistas, ajuizadas contra o SÓCIO PARTICIPANTE, também para fins de reconhecimento de vínculo empregatício, pelos empregados, prepostos, sócios ou contratados do SÓCIO OSTENSIVO, seja em virtude de sentença ou de composição;
b) ao reconhecimento judicial de solidariedade ou subsidiariedade do SÓCIO PARTICIPANTE no cumprimento de obrigações contratuais ou legais do SÓCIO OSTENSIVO, em especial as de natureza trabalhista, tributária, cível ou previdenciária;
c) ao pagamento de autuações ou qualquer sanção, inclusive multas, eventualmente aplicadas pela Administração Pública, no desenvolvimento da atividade hoteleira;
d) a indenizações a terceiros, em consequência de eventuais danos causados pelo SÓCIO OSTENSIVO na execução de suas atividades;
e) qualquer penalidade, indenização ou outro pagamento de qualquer natureza que o SÓCIO PARTICIPANTE esteja obrigada a fazer a qualquer pessoa, bem como qualquer obrigação de fazer, não fazer ou entregar coisa a que o SÓCIO PARTICIPANTE fique sujeita perante qualquer pessoa, em decorrência, no todo ou parte, de ação ou omissão do SÓCIO OSTENSIVO.
12.13 Na hipótese de um SÓCIO PARTICIPANTE receber uma Demanda, o SÓCIO OSTENSIVO
assumirá a obrigação de:
(i) ingressar no procedimento para, em nome próprio, defender o SÓCIO PARTICIPANTE, inclusive via denunciação da lide;
(ii) assumir todos os custos associados à Demanda e com defesa do SÓCIO PARTICIPANTE;
(iii) indenizar e ressarcir o SÓCIO PARTICIPANTE de qualquer prejuízo ou despesa incorrida em razão da Xxxxxxx ou decorrente de tal Demanda, incluindo penalidades, acessórios e honorários de advogado, quer sejam de sucumbência (fixados no processo judicial) ou de origem contratual.
12.14 Caberá ao SÓCIO PARTICIPANTE comunicar ao SÓCIO OSTENSIVO sobre o recebimento de qualquer demanda extrajudicial ou judicial no prazo máximo de 48 (quarenta e oito horas) do recebimento de notificação, intimação ou citação, a fim de que o SÓCIO OSTENSIVO possa cumprir com o seu desiderato previsto na cláusula 12.13.
12.15 Em caso de ação judicial movida contra um SÓCIO PARTICIPANTE, inclusive trabalhista, fica estabelecido que o SÓCIO PARTICIPANTE poderá autorizar a realização de acordo, judicial ou extrajudicial, visando a reduzir os custos e prejuízos envolvidos com uma Demanda contra um SÓCIO PARTICIPANTE. A realização de tais acordos não afastará, de nenhum modo, o dever do SÓCIO OSTENSIVO de ressarcir o SÓCIO PARTICIPANTE, mesmo que o SÓCIO OSTENSIVO não participe do acordo.
12.16 As obrigações previstas nesta Cláusula 12.14 a 12.15 vigorarão mesmo após a extinção deste Contrato.
12.17 Efetuar, anualmente ou mensalmente, o pagamento do IPTU (imposto territorial urbano) e taxa condominial de todas as unidades autônomas que integrarem o pool hoteleiro, sob pena de multa de 10% dos valores inadimplidos.
12.18 Efetuar a contratação de seguro de caráter patrimonial (contra riscos de incêndio da edificação e de seus bens, de roubo, furto, quebra definitiva, destruição ou perda de bens, instalações e equipamentos, tanto das unidades autônomas, como de áreas comuns) de caráter pessoal (contra riscos de acidentes, roubos ou furtos envolvendo, de maneira geral os hóspedes e usuários do hotel) mesmo que contratados em nome do condomínio, de seguro de lucros cessantes e outros que o Sócio Ostensivo entenda como pertinente a sua contratação e providenciar as respectivas renovações, conforme item Cláusula Sétima item 7.4 do presente contrato.
12.19 Realizar a manutenção predial e de todas as áreas comuns, internas e externas do EMPREENDIMENTO, incluindo a parte externa da LOJA COMERCIAL localizada no térreo que não integrará o pool hoteleiro, reposição de móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações do EMPREENDIMENTO, mediante a utilização do FUNDO DE REPOSIÇÃO DE ATIVOS, de modo que, ao entregar o imóvel, o mesmo esteja nas mesmas condições em que fora entregue.
Cláusula Décima Terceira - DOS DIREITOS DO SÓCIO OSTENSIVO
São direitos do SÓCIO OSTENSIVO, entre outros estabelecidos no presente Contrato, operar e administrar o hotel. Com suas 204 unidades autônomas e partes comuns.
Cláusula Décima Quarta - DA REMUNERAÇÃO DO SÓClO OSTENSlVO
14.1 Não será devido pelos SÓCIOS PARTICIPANTES qualquer outra remuneração ao SÓCIO OSTENSIVO, a qualquer título, e independentemente dos resultados financeiros obtidos pela operação.
Cláusula Décima Quinta - REMUNERAÇAO DOS SÓCIOS PARTICIPANTES
O SÓCIO PARTICIPANTE, na condição de proprietária das unidades hoteleiras receberá mensalmente do sócio OSTENSIVO o valor referente aos locatícios a titulo de aluguéis mensais e consecutivos, cujo valor será aferido de acordo com a TAXA DE OCUPAÇÃO MENSAL do pool hoteleiro, nas seguintes condições:
(a) Taxa de ocupação mensal de até 39,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 1.190,39 (Mil cento e noventa reais e trinta e nove centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(b) Taxa de ocupação mensal de até 40% a 49,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 1.399,70 (Mil trezentos e noventa e nove reais e setenta centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(c) Taxa de ocupação mensal de até 50% a 59,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 1.539,66 (Mil quinhentos e trinta e nove reais e sessenta e seis centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(d) Taxa de ocupação mensal de até 60% a 64,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 1.679,63 (Mil seiscentos e setenta e nove reais e sessenta e três centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(e) Taxa de ocupação mensal de até 65% a 69,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 1.819,96 (Mil oitocentos e dezenove reais e noventa e seis centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(f) Taxa de ocupação mensal de até 70% a 74,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 2.029,55 (Dois mil e vinte e nove reais e cinquenta e cinco centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(g) Taxa de ocupação mensal de até 75% a 79,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 2.239,52 (Dois mil duzentos e trinta e nove reais e cinquenta e dois centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(h) Taxa de ocupação mensal de até 80% a 84,99% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 2.519,45 (Dois mil quinhentos e dezenove reais e quarenta e cinco centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(i) Taxa de ocupação mensal acima de 85,00% do pool hoteleiro: O SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, o valor mensal R$ 2.798,33 (Dois mil setecentos e noventa e oito reais e trinta e três centavos) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
15.1 Os valores previsto no caput da presente cláusula deverão ser pagos até o 5º (quinto) dia útil do mês, sob pena de incidência de juros moratórios de 1% ao mês, multa de 20%, sem prejuízo da correção monetária pelo IGP-M (FGV) até o seu efetivo pagamento.
15.2 Os aluguéis serão reajustados anualmente pelo índice positivo do IGP-M (FGV) e, na falta deste, os mencionados no item 6.5 do presente instrumento desde a assinatura do presente contrato.
15.3 Por especial acordo entre as partes, para os primeiros 11 (onze) meses da operação, exclusivamente, será fixada uma remuneração específica caso não sejam alcançadas as taxas de ocupação previstas na cláusula acima:
(j) No 1º mês de operação o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 100,00 (cem reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(k) No 2º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40,00% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 200,00 (duzentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(l) No 3º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 300,00 (trezentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(m) No 4º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 400,00 (quatrocentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(n) No 5º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 500,00 (quinhentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(o) No 6º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 600,00 (seiscentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(p) No 7º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 700,00 (setecentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(q) No 8º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 800,00 (oitocentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(r) No 9º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 900,00 (novecentos reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(s) No 10º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 1.000,00 (mil reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
(t) No 11º mês caso a taxa de ocupação mensal seja inferior a 40% o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação o valor mensal R$ 1.100,00 (mil e cem reais) por unidade autônoma integrante do pool hoteleiro.
Cláusula Décima Sexta – DA OBRIGATORIEDADE DA EXPLORAÇÃO HOTELEIRA
16.1. Com exceção da LOJA COMERCIAL situada no térreo do EMPREENDIMENTO, e dois espaços de estacionamento números 01 e 02 localizadas no primeiro pavimento do EMPREENDIMENTO, cota +10,21m prancha 07 do projeto arquitetônico e estacionamento de calçada localizado em frente a loja comercial, nível -5,45 identificados na prancha número A-02 do projeto arquitetônico, TODAS as demais unidades autônomas se destinarão à exploração hoteleira, conforme projeto aprovado perante os órgãos públicos, sendo, portanto, obrigação dos seus proprietários ou titulares de direitos aquisitivos que as unidades autônomas:
(a) tenham decoração e equipamentos padronizados e se mantenham em bom estado de conservação e utilização, conforme as orientações memorial descritivo das unidades.
(b) não será admitida qualquer outra forma de utilização das unidades autônomas e do EMPREENDIMENTO, que não seja para a exploração hoteleira ajustada, devendo os proprietários, para alem de cumprir com tal obrigação, fazer ciência a seus herdeiros, sucessores, a que titulo seja, em especial, quando houver intuito de cessão ou transferência da unidade, fazer ciência ao adquirente, de forma expressa e formal, constando do instrumento de transferência, seja contrato particular ou escritura, informação suficiente a dar conhecimento da presente SCP através de termo de adesão, da forma de funcionamento do hotel e da obrigação de disponibilizar a unidade autônoma e respectivas áreas comuns, para a exploração hoteleira.
Cláusula Décima Sétima- DAS OBRIGAÇÕES PERANTE TERCEIROS
Todas as obrigações perante terceiros, que forem necessárias para a consecução das operações da SCP, serão assumidas pelo SÓCIO OSTENSIVO, sejam elas fiscais, trabalhistas ou de qualquer outra natureza.
17.1 Esta obrigação do SÓCIO OSTENSIVO perdurará mesmo após o término ou eventual rescisão deste Contrato, desde que a responsabilidade em questão decorra da operação da SCP.
Cláusula Décima Oitava - DO PRAZO DA VIGÊNCIA
O presente contrato passa a vigorar na data de sua assinatura e terá a duração de 10 (dez) anos a contar da abertura do EMPREENDIMENTO Hoteleiro, ou seja, quando da entrega efetiva do imóvel, devidamente decorado e equipado, com as licenças necessárias para sua operação, enfim, efetivamente apto para a exploração hoteleira.
18.1 A renovação do presente instrumento dependerá de novo contrato entre as partes, cuja manifestação de interesse deverá ser enviada, por escrito, dirigido à outra parte e entregue até 6 (seis) meses antes do término do prazo contratual mencionado acima, ficando, em caso de silêncio ou não aceitação de qualquer uma das partes, liberadas do Contrato sem qualquer ônus adicional ou penalidade, no término do prazo do período de vigência.
18.2 A manifestação dos SÓCIOS PARTICIPANTES quanto a renovação do presente contrato com o SÓCIO OSTENSIVO será deliberada em Assembleia Geral Extraordinária convocada para este fim, e dependerá da aprovação de 50% (cinquenta por cento) mais 1 (um) dos SÓCIOS PARTICIPANTES sendo que cada SÓCIO PARTICIPANTE terá direito a 1 voto.
18.3 No caso da rescisão unilateral do Contrato por parte do SÓClO OSTENSIVO, antes do término do prazo pactuado neste contrato, o SÓCIO OSTENSIVO pagará aos SÓCIOS PARTICIPANTES uma indenização de acordo com a tabela abaixo, cujos valores serão reajustados mensalmente pelo IGP-M (FGV):
Tabela de Indenização em caso de Rompimento de Contrato | |||
Período | Valor da Indenização por UH | Número de UH's | Valor Total da Indenização |
1° Ano | R$ 2.300,00 | 204 | R$ 469.200,00 |
2° Ano | R$ 2.100,00 | 204 | R$ 428.400,00 |
3° Ano | R$ 1.900,00 | 204 | R$ 387.600,00 |
4° Ano | R$ 1.700,00 | 204 | R$ 346.800,00 |
5° Ano | R$ 1.500,00 | 204 | R$ 306.000,00 |
6° Ano | R$ 1.300,00 | 204 | R$ 265.200,00 |
7° Ano | R$ 1.100,00 | 204 | R$ 224.400,00 |
8° Ano | R$ 900,00 | 204 | R$ 183.600,00 |
9° Ano | R$ 700,00 | 204 | R$ 142.800,00 |
10° Ano | R$ 500,00 | 204 | R$ 102.000,00 |
18.4 No caso da rescisão unilateral do Contrato por parte dos SÓClOS PARTICIPANTES, antes do término do prazo pactuado neste contrato, estes pagarão ao SÓCIO OSTENSIVO a mesma indenização prevista na tabela acima.
Cláusula Décima Nona - DA RESCISÃO E SEUS EFEITOS
Este instrumento particular poderá ser rescindido, de pleno direito, nas seguintes situações:
a) Por recuperação Judicial, ainda que preventiva, ou falência do SÓCIO OSTENSIVO. Nesta hipótese, não caberá nenhum tipo de pagamento, a qualquer titulo, a nenhuma das partes.
c) Término do prazo contratual e suas eventuais prorrogações;
19.1 Com a extinção da SCP, o SÓCIO OSTENSIVO tomará as seguintes medidas:
a) Devolver o EMPREENDIMENTO e efetivar a devida prestação de contas, no prazo de até 90 (noventa) dias, e em igual prazo deverão ser retirados quaisquer indicativos da SCP, do SÓCIO OSTENSIVO e da SÓCIA PARTICIPANTE.
b) Devolução do EMPREENDIMENTO, ao SÓCIO PARTlClPANTE, após vistoria a ser realizada dentro do prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da data da notificação para vistoria.
19.2 O SÓCIO OSTENSIVO ficará responsável perante à SCP até efetiva quitação das obrigações sociais, oriundas da operação.
19.3 Terminado este Contrato independente do motivo que lhe deu causa, o SÓCIO OSTENSIVO terá o prazo de até 90 (noventa) dias contados da data de término, para preparar e entregar ao Conselho da SCP o comprovante de quitação de todas as obrigações contraídas pela SCP.
19.4 O SÍNDICO terá o prazo de até 60 (sessenta) dias para manifestar por escrito sobre os documentos, ocasião em que as partes se reunirão para discutirem o assunto sendo as deliberações respectivas transcritas em ata.
19.5 As Partes declaram que cooperarão mutuamente de boa fé para completarem a transição amigável e ordenada para a futura administradora do Hotel, declarando aos SÓCIOS PARTICIPANTES que toda e qualquer propriedade intelectual do SÓCIO OSTENSIVO que eventualmente, permanecerem no Hotel será devolvida ao SÓCIO OSTENSIVO, e vice-versa, independente de interpelação ou notificação, dentro do prazo de 30 (trinta) dias da data de término de vigência deste contrato.
19.6 Ao término deste Contrato, independente do motivo que lhe deu causa, ao SÓCIO OSTENSIVO removerá todos os impressos, documentos e manuais que compõem ou estejam relacionados com o sistema de informática utilizado no Hotel bem como o banco de dados do software de gestão hoteleira por ela utilizado, inclusive com informações contábeis e financeiras, bem como removerá todo software e aplicativos do Hotel, que sejam de sua propriedade ou tenham por ela sido licenciados.
19.7 Caso haja necessidade de ingresso de medida judicial para retirada de ocupante de unidade autônoma, o SÓCIO OSTENSIVO será instada a contratar advogado para dar início as medidas judiciais competentes no prazo de 10 (dez) dias do recebimento da correspondência, sob pena de, não o fazendo, o SÓCIO PARTICIPANTE poder contratar em nome e por conta do SÓClO OSTENSIVO, advogado para defender os interesses deste, não cabendo ao SÓCIO OSTENSIVO o direito de pleitear em face do SÓCIO PARTICIPANTE, qualquer tipo de indenização.
19.8 Todos os gastos inerentes aos procedimentos de término do presente Contrato, estipulados no presente instrumento e outros que sejam necessários à liquidação da SCP, incluindo-se os custos para a dissociação e remoção das Marcas e sinais distintivos, serão considerados como despesas do SÓCIO OSTENSIVO.
Cláusula Vigésima - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
O presente Contrato será regido pelas disposições legais aplicáveis, em especial aquelas constantes no Código Civil, bem como pela Convenção de Condomínio, pelo Regimento Interno e por qualquer outro documento relativo à institucionalização jurídica do Hotel. Também se aplicam à SCP as seguintes disposições gerais:
20.1 Qualquer alteração das condições neste Contrato SCP somente terá validade se assinado entre as partes.
20.2 O SÓCIO PARTICIPANTE ou seu representante não poderá assumir compromissos em nome da SCP. Se assim o fizer, responderá exclusivamente por tais obrigações, sem prejuízo de aplicação da multa contratual prevista na Cláusula Vigésima Primeira (21.1).
20.3 É vedado ao SÓCIO PARTICIPANTE assumir a função de empregado da SCP, bem como indicar parentes ou pessoas de seu interesse particular, para exercício de funções ligadas diretamente a atividade-fim da SCP, ou seja, diretamente ligadas à operação hoteleira, excluídas as atividades indiretas.
20.4 Nenhum atraso, omissão ou falha no exercício de qualquer direito ou faculdade prevista na lei ou neste Contrato, será tido como novação ou renuncia a tal direito ou faculdade, nem como aquiescência ao evento que lhe tenha dado origem.
20.5 A renúncia de qualquer das partes a direito ou faculdade conferida neste Contrato, deverá ser manifestada sempre por escrito;
20.6 O presente Contrato e celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus sucessores a qualquer título, constituindo ato jurídico perfeito que espelha a sua livre manifestação de vontade, cancelando quaisquer entendimentos e avenças anteriores, escritas ou verbais.
20.7 Este instrumento Particular só poderá ser modificado por meio de documento escrito e assinado pelas partes;
20.8 Fica o SÓClO OSTENSIVO autorizado a registrar o presente instrumento junto aos órgãos competentes, correndo os respectivos custos por conta da SCP;
20.9 A declaração de nulidade de qualquer cláusula do presente instrumento por decisão judicial definitiva, não afetará a validade das demais cláusulas que continuarão em vigor, produzindo seus efeitos próprios, devendo as partes, em boa-fé negociar a substituição da disposição anulada por outra que atenda às mesmas necessidades;
20.10 Todas as obrigações perante terceiros que forem necessárias para a consecução das operações hoteleiras objeto da SCP, serão assumidas pelo SÓCIO OSTENSIVO, que não terá poderes para constituir obrigações em nome do SÓCIO PARTICIPANTE.
20.11 As partes estabelecem o compromisso de confidencialidade quanto as informações, aspectos técnicos das partes e relativos a operação hoteleira em desenvolvimento, informações colhidas, trocadas ou recebidas da outra parte, enfim, quanto aos aspectos gerais e específicos deste contrato e das partes, sendo que a infração a este dispositivo implicará na multa contratual prevista na Cláusula Vigésima Primeira, sem prejuízo de responder civilmente por perdas e danos, como também criminalmente por tal quebra de sigilo.
20.12 Qualquer tolerância de qualquer das Partes não implicará em novação e nem constituirá precedente invocável, com o objetivo de alterar as disposições deste contrato, sendo tais fatos levados à conta de mera liberalidade.
20.13 Declaram as Partes que se encontram respectivamente devidamente autorizadas e representadas para a subscrição deste instrumento, constituindo ato regular e válido para todos os fins e efeitos de direito e que não há ninguém que, por força de ato ou fato jurídico preexistente, possa questionar a vigência, validade, eficácia ou quaisquer termos deste contrato, que é perfeitamente exigível entre as Partes e oponível a terceiros, a qualquer tempo.
20.14 Surgindo divergências quanto à interpretação do pactuado neste instrumento ou quanto à execução das obrigações dele decorrentes, ou constatando-se nele a existência de lacunas, solucionarão as Partes aqui contratantes tais divergências, de acordo com os princípios de boa- fé, da equidade, da razoabilidade e da economicidade, e preencherão estas, as lacunas, com estipulações que, presumivelmente, teriam correspondido à vontade das Partes, na respectiva ocasião.
Cláusula Vigésima Primeira– DAS MULTAS
A parte que se sentir lesada deverá notificar por escrito a outra parte, mediante correspondência devidamente protocolada, para que a falta seja sanada, mediante providências ou indenizações, no prazo máximo de 45 (quarenta e cinco) dias do comunicado formal, sob pena de aplicação da multa abaixo prevista, bem como a rescisão do contrato por grave infração contratual.
21.1 O SÓCIO PARTICIPANTE que infringir quaisquer uma das cláusulas deste contrato e, uma vez não sanada ou sendo insanável a falta cometida, ficará obrigado a pagar uma multa equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores anualmente recebidos a título de locação, por infração verificada, sem prejuízo de responder por perdas e danos e, se for o caso, de rescisão do contrato por grave infração contratual.
21.2 Caso o SÓCIO OSTENSIVO venha infringir quaisquer uma das cláusulas deste contrato e, uma vez não sanada ou sendo insanável a falta cometida, ficará obrigado a pagar equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores anualmente repassados a todos os SÓCIOS PARTICIPANTES a título de locação, por infração verificada, sem prejuízo de responder por perdas e danos e, se for o caso, de rescisão do contrato por grave infração contratual.
Cláusula Vigésima Segunda- DO FORO
As partes elegem o Foro Central da Cidade de Xxxxx Xxxxxxxxx/RS com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir quaisquer questões decorrentes da execução do presente Instrumento Particular que não tenham sido solucionadas através das negociações diretas, arcando a parte vencida com as custas e despesas processuais.
E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente instrumento em 3 (três) vias de um só teor para um só efeito de direito na presença das 2 (duas)testemunhas instrumentárias abaixo assinadas.
Xxxxx Xxxxxxxxx, 03 de Junho de 2014.
DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.
SÓClO OSTENSIVO CNPJ 19.575.456/0001-08
Xxxxxxx Xxxx Onder Xxxxxxxx
INCORPORADORA TONELLO LTDA.
SÓCIO PARTICIPANTE CNPJ 18.176.565/0001-90
Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx
HOTEL DALL’ONDER LTDA. INTERVENIENTE/ANUENTE CNPJ 89.340.913/0001-60
Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx
Testemunhas:
1:
2:
RG: RG:
CPF: CPF:
ANEXO VII
TERMO DE RECEBIMENTO E ADESÃO À INSTRUMENTABILIDADE JURÍDICA DO EMPREENDIMENTO DALL’ONDER AXTEN HOTEL
Declaro, para todos os fins e efeitos de direito, que:
(a) recebi uma cópia dos seguintes instrumentos jurídicos: (i) Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (SCP); (ii) Contrato de Locação; (iii) Convenção de Condomínio, todos concernentes à operação hoteleira a ser desenvolvida nas instalações do DALL’ONDER AXTEN HOTEL.
(b) O Sócio Ostensivo na Sociedade em Conta de Participação (SCP) é a empresa DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA.
(c) O locatário é a DOM ADMINISTRADORA DE HOTÉIS, CONSULTORIA E ENGENHARIA LTDA., na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP;
(d) tenho pleno conhecimento e aceito integralmente os termos e condições constantes dos referidos instrumentos e com estes adiro, sem qualquer restrição ou oposição;
(e) adiro à referida SCP como Sócio Participante;
(f) adiro ao Contrato de Locação, como locador;
(g) concordo e me obrigo a cumprir e respeitar os referidos contratos, transferindo a posse de minha(s) unidade(s) autônoma(s) para ser(em) explorada(s) pelo Sócio Ostensivo, em conjunto com outras unidades autônomas, nos termos neles previstos;
(i) Para fins de recebimento do aluguel, indico a conta bancária cujos dados seguem abaixo, Xxxx não indicá-los neste momento, me comprometo a informá-los, impreterivelmente, até a data da realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio de Utilização do empreendimento imobiliário hoteleiro em questão, a saber:
Titular:
CNPJ/CPF:
Conta corrente nº Banco Agência Cidade
E, por estarem assim justos e contratados, firma o presente em 02 (duas) vias de igual teor e para a mesma finalidade.
Cidade e data.
Ass.
ANEXO VIII
DECLARAÇÃO INVESTIDOR
qualificar Investidor (nome, CPF/CNPJ, endereço, representante legal em caso de PJ)
Declara:
1. Que tenho conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos que envolvem a participação na oferta e capacidade de assumir tais riscos;
2. Que tive pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de investimento na oferta, notadamente as constantes do PROSPECTO RESUMIDO, do ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA do empreendimento e dos contratos que compõem o conjunto de instrumentos contratuais (CICs): Contrato de Constituição as Sociedade em Conta de Participação –SCP, Contrato particular de compra e venda de imóvel em construção, Contrato de locação, Termo de recebimento e adesão à instrumentalidade jurídica do empreendimento Dall´onder Axten Hotel; e, por fim a minuta de convenção de condomínio que deverá ser aprovada em assembleia geral dos condôminos;
3. Que tenho conhecimento de que o registro da presente oferta foi dispensado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM);
4. Que tenho conhecimento dos principais fatores de risco relacionados à oferta e à operação hoteleira DALL ONDER AXTEN HOTEL e;
5. Que cumpro os requisitos estabelecidos no inciso III, alínea “a ou b” (“a- unidades imobiliárias autônomas destinadas exclusivamente a investidores que possuam ao menos R$ 1.000.000,00 de patrimônio ou invistam ao menos R$ 300.000,00 na oferta e b- partes ideais de condomínio gerais destinados exclusivamente a investidores qualificados conforme definição dada pela CVM e, ainda, que possuam ao menos R$ 1.500.000,00 de patrimônio ou invistam ao menos R$ 1.000.000,00 na oferta”).
Local e data Qualificação /assinatura