PROCEDIMENTO DE INTIMAÇÃO E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
PROCEDIMENTO DE INTIMAÇÃO E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
XXXXX XX XXXXXX XXXXXXX XXXXXX
Oficial de Registro de Imóveis de Taubaté-SP
Tópicos
1. Vários devedores fiduciantes – procuradores recíprocos por cláusula contratual;
2. Intimação por Hora Certa;
3. Intimação por Edital;
4. Intimação Judicial;
5. Purgação da mora após a consolidação;
6. Dispensa de leilões por acordo entre as partes.
Requerimento Qualif. Apta
NÃO
Nota Devolutiva
1ª Fase
Expedição das Intimações Pessoais
SIM
Notificador RI
SIM
NÃO
Correio MP
NÃO
RTD
SIM
SIM
2ª Fase
Protocolo e
registro RTD
1ª Fase
Intimação Pessoal
NEGATIVA
- Hora Certa
- Edital
- Judicial
2ª Fase
POSITIVA
POSITIVA
Aguardar 15 dias
Purgou a
mora
NÃO
SIM
Certidão decurso de prazo
120
DIAS
3ª Fase
Extingue Procedimento
3 DIAS
Repasse do valor ao credor
SIM
2ª Fase
Requereu a Consolidação
NÃO
Procedimento Perdido
3ª Fase
Leilões
NEGATIVO
Averbação Leilões Negativos
Extinção da Dívida
30 DIAS
Averbação
Consolidação
Purgação Mora
SIM
POSITIVO
Celebração de novo contrato
Registro
NÃO
Assinatura do Auto de Leilão
Contrato de compra e venda
1. VÁRIOS DEVEDORES FIDUCIANTES
– PROCURADORES RECÍPROCOS
A cláusula contratual de procuração recíproca entre os devedores fiduciantes é válida?
Quando houver essa cláusula, pode o Registro de Imóveis intimar apenas um dos devedores?
- Art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 – intimação pessoal ao fiduciante, seu representante ou procurador regularmente constituído.
- item 252, Cap. XX, Normas CGJ/SP – vários devedores, cessionários, inclusive cônjuges – intimação individual e pessoal de todos. Atenção: cônjuges devem ser intimados, ainda que não figurem no contrato.
JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS
- TRF 3 (SP) – A intimação pessoal para purgação da mora foi assinada por Xxxxxx, que apôs sua assinatura também no campo destinado à assinatura do codevedor Xxxxx, o que não seria de causar estranheza, já que do termo consta a observação de que o contrato conta com procuração recíproca, o que pode ser comprovado pela Cláusula Trigésima Quarta do contrato (Ac 22552720094036100).
- TJ/RJ – Citação da codevedora, na pessoa do outro, seu marido, com fundamento em cláusula-mandato estipuladora. Validade da disposição, fruto da manifestação de vontade dos celebrantes do negócio (AI 003074233.2005.81.9000).
- TJ/PR – Cláusula de mandato recíproco. Outorga de poderes em cláusula do contrato para receber citação. Validade. (ACI 00000000XX0000000-6).
- TRF 4 (RS, SC, PR) – SFH. Intimação do cônjuge codevedor. Procurador reciproco do outro codevedor. § 3º do art. 26 da Lei 9514/97. Regularidade. A intimação do marido, xxxxxxxxx e procurador recíproco de sua esposa, conforme cláusula trigésima quarta do contrato firmado, supre a intimação de seu cônjuge para purgar a mora de contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária em garantia. (TRF 4, AC 5034678-95.2010.404.7100).
DECISÃO DA CGJ/SP
Alienação fiduciária de bens imóveis. Constituição em mora do fiduciante. Intimação. Art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97 e item 252, do Cap. XX, das NSCGJ. Devedores fiduciantes que, no contrato de financiamento imobiliário, constituem-se procuradores recíprocos.
Legalidade da cláusula que deve ser analisada na via jurisdicional. Intimação na pessoa do procurador que, sob o ângulo da Corregedoria Permanente, não é irregular (CGJ Processo 136.042/2014).
Cuidado: (i) o credor deve solicitar a utilização da cláusula; e (ii) expedição de duas intimações, contendo informação a respeito da cláusula recíproca, para que o devedor tenha ciência de que ambos foram intimados, sendo um pessoalmente e o outro por procuração.
2. INTIMAÇÃO POR HORA CERTA
- NCPC Art. 252/254 (Citação)
◦ - Devedor não encontrado em 2 diligências (domicílio ou residência)
◦ Suspeita de ocultação;
◦ Intimação de qualquer pessoa da família, vizinho ou funcionário da portaria (condomínio edilício) que no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação na hora que designar;
◦ - enviará carta, telegrama ou correspondência eletrônica (prazo de 10 dias).
- Normas CGJ/SP – 253.1 a 253.4:
◦ - devedor não encontrado em 3 diligências (domicílio, residência ou endereço indicado pelo credor);
◦ - suspeita razoável de ocultação, baseada em fatos concretos ou indícios de que o devedor está se furtando de ser intimado;
◦ - intimação de qualquer pessoa próxima, parente ou não, que no dia imediato seguinte efetuará a intimação na hora que designar;
◦ - enviará carta ao devedor dando ciência de tudo.
INTIMAÇÃO POR HORA CERTA
- Normas do Ceará (Prov. 06/2016) – há previsão de intimação por hora certa se houver suspeita razoável de ocultação do devedor;
- Normas de Alagoas (Prov. 14/2016) – há previsão de intimação por hora certa se houver suspeita de ocultação do devedor;
Cuidado:
(i) o credor deve solicitar a utilização da cláusula; e
(ii) a suspeita de ocultação deve ser muito bem fundamentada com fatos concretos.
JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS
- TRF 4 (RS, SC, PR) – Admitindo a intimação por hora certa em caso de suspeita de ocultação (AC 34437PR2003.70.00034437-3);
- TRF 3 (SP) – Admitindo a intimação por hora certa em caso de suspeita de ocultação, mas ressaltando que os requisitos do CPC deveriam ser cumpridos (AI 90922120164030000);
- TJ/SP – Alienação fiduciária em garantia de imóvel. Procedimento de execução extrajudicial intentado pelo credor fiduciário nos termos da Lei 9.514/97. Ocultação do devedor fiduciário certificada. Notificação efetivada por hora certa. Validade (AI 2085883562015826000);
TJ/RJ – Admitindo a intimação por hora certa, quando houver suspeita de ocupação (Apl. 130848220138190204);
SENTIDO CONTRÁRIO: TJ/MG – Não admitindo a intimação por hora certa, decretando a nulidade do procedimento, por falta de intimação por edital (AI 10000160219127001).
3. INTIMAÇÃO POR EDITAL
Art. 26, § 4o, da Lei 9.514/97:
(i) em local ignorado, incerto ou inacessível
(ii) edital publicado durante 3 (três) dias;
(iii) em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital (Cuidado).
Cuidado: realizar diligências pessoais nos seguintes endereços (antes do edital) Boa-fé objetiva:
(i) imóvel objeto da alienação fiduciária;
(ii) endereço do devedor constante da matrícula ou de outros registros;
(iii) endereços fornecidos pelo credor.
JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS
- STJ - A validade da intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.
Não houve diligência no endereço constante do registro (RESP 1367179);
- TJ/DF – Nulidade do procedimento de execução extrajudicial. Intimação por edital, sem diligenciar no endereço do próprio imóvel (APC 20130710007526);
- TJ/PR – Nulidade do procedimento, pois a intimação por edital se deu sem o esgotamento de todos os meios para intimação do devedor (APL 11790322).
4. INTIMAÇÃO JUDICIAL
- Previsão legal: arts. 726/729 NCPC – notificação, interpelação e protesto.
- Normas CGJ/SP – não há mais previsão;
- Normas CGJ/MG (prov. 260/2013) – há previsão em casos de ocultação;
- Normas CGJ/BA (prov. 009/2013) – há previsão em casos de ocultação.
Questão: Pode o credor optar por interpelação judicial, caso haja dificuldade em intimar o devedor extrajudicialmente?
Art. 277. NCPC Quando a lei prescrever determinada forma, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, lhe alcançar a finalidade.
5. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO
- RESP 1.433.031 (03/06/2014). Min. Xxxxx Xxxxxxxx. Na execução extrajudicial regida pela Lei nº 9.514/97, é possível purgar a mora até a data da assinatura do auto de arrematação. Inteligência do art. 39, II, da Lei 9.514/97, art. 34 do DL 70/66 e 620 CPC.
- RESP 1.462.210 (18/11/2014). Min. Xxxxxxx Xxxxxx Boas. Admitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, aduzindo que todas as despesas referentes à “nova” transmissão da propriedade e os gastos com a consolidação devem ser suportados pelo devedor.
- RESP 1.518.085 (12/05/2015). Min. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx. Admite a purgação após a consolidação, mas no caso afasta a purgação por conta da conduta desleal do devedor, que pagou apenas 8 prestações, do total de 240, permanecendo no imóvel por 7 anos, sem o devido pagamento. Ofensa à atuação leal e proba, imposta pelo art. 422 do CC.
Formalização da Purgação e atos no Registro de Imóveis
Questão: Se houver purgação da mora após a consolidação, como essa purgação deve ser formalizada e quais atos deverão ser praticados no Registro de Imóveis?
a) Celebração de novo contrato de alienação fiduciária, com novo registro
Xxxxxx Xxxxxxx – critica a decisão da Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx, sustentando que a Lei 9.514/97 não é omissa com relação ao prazo para purgação da mora. Mas, aceitando a posição do STJ, a única alternativa viável seria a celebração de novo negócio jurídico.
b) Cancelamento da averbação da consolidação
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx e Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx – sustentam a possibilidade do cancelamento à vista de requerimento firmado pelo credor e devedor ou requerimento apenas do devedor, com instrumento de quitação, com fundamento no art. 250, II, LRP.
Decisões CGJ/SP
- Proc. 1113134-57.2015.8.26.0100 (1º/11/2016) e Proc.
1099247-69.2016.8.26.0100 (16/02/2017)
“Alienação fiduciária em garantia. Mora. Consolidação da propriedade em nome da fiduciária. Alegação de que os valores em atraso foram pagos diretamente à credora fiduciária antes da consolidação da propriedade. Pedido de cancelamento da averbação que consolidou a propriedade. Impossibilidade. Purgação da mora que deve ocorrer no Registro de Imóveis e dentro do prazo estabelecido. Inteligência dos artigos 26, § § 1º e 5º, da Lei 9.514/97 e 327 do Código Civil. Purgação que, ademais, não foi comunicada pela fiduciária, que requereu a consolidação da propriedade do bem em seu nome. (...) resta aos interessados celebrar novo negócio fiduciário, com o pagamento de todos os encargos decorrentes desse ato.”
6. Dispensa de leilões por acordo
Questão: Após a consolidação da propriedade fiduciária, podem credor e devedor, por acordo, dispensarem a realização dos leilões?
- Posição Favorável: Xxxxxx Xxxxxxx entende que o art. 27, da Lei 9.514/97, que trata dos leilões, não é norma de ordem pública, pois visa tutelar interesses particulares, não havendo qualquer problema em dispensá-los por iniciativa das partes. TJ/SP - possível a dispensa dos leilões por acordo entre as partes (AI 43775-51.2012.8.26.000).
- Posição Contrária: O acordo entre as partes para dispensar os leilões fere a proibição de estipulação contratual chamada de “pacto comissório” (art. 1428 CC) – julgados da CGJ/SP (Proc. 2011/156201 e 2014/168918).
Questão: Se a norma do art. 27 não é de ordem pública, poderiam as partes, desde o início, acordar a não aplicação do leilão, em caso de consolidação? O art. 24, VII, impõe o procedimento como sendo requisito do contrato de alienação fiduciária.
Conclusão
1. Mandato Recíproco. É possível utilizar a cláusula contratual de mandato recíproco para intimação dos devedores fiduciários, desde que: (i) seja requerido pelo credor; e (ii) fique claro na intimação de que o outro devedor está sendo intimado por procuração. Qualquer questionamento deve ser feito na via jurisdicional.
2. Suspeita de Ocultação – Intimação Hora Certa. Em alguns estados há previsão normativa autorizando a intimação por hora certa e em outros, há jurisprudência favorável. Se utilizar essa forma de intimação ficta: (i) o credor deve solicitar; e (ii) a suspeita de ocultação deve ser muito bem fundamentada com fatos concretos.
3. Devedor em local ignorado, incerto ou inacessível – Intimação por edital. Cuidado para esgotar todos os meios possíveis para localizar o devedor.
Conclusão
4. Intimação Judicial. Não é necessária, mas é sempre possível, a critério do credor. Há alguns estados com previsão para os casos de suspeita de ocultação.
5. Purgação da mora após a consolidação da propriedade. Possível, mas há necessidade da celebração de um novo negócio jurídico, com novo registro e novos impostos.
6. Dispensa da realização de leilões, por acordo entre as partes. A questão é controvertida. Há bons argumentos para as duas teses. No entanto, somente há previsão legal para a dispensa da realização de leilões nos casos de dação em pagamento, que deve ocorrer antes da consolidação (art. 26,§ 8º, da Lei 9.514/97).