Dados Básicos

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Fonte: 2012/141664

Tipo: Processo CGJ/SP

Data de Julgamento: 20/12/2012 Data de Aprovação07/01/2013 Data de Publicação:28/01/2013 Estado: São Paulo

Cidade: Presidente Xxxxxxxx

Relator: Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx

Ementa

Registro de Imóveis - Contrato de locação com dupla garantia - Ofensa ao princípio da legalidade - Ausência da via original do título - Recurso não conhecido.

Íntegra

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO PROCESSO CG Nº 2012/141664 (03/2013-E)

Autor do Parecer: Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx: Xxxx Xxxxxx Xxxxxx

Data do Parecer: 20/12/2012 Data da Decisão: 07/01/2013

Registro de Imóveis - Contrato de locação com dupla garantia - Ofensa ao princípio da legalidade - Ausência da via original do título - Recurso não conhecido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por L contra a r. decisão de fls. 44/48 que indeferiu a averbação, matrícula n° XXX, do Registro de Imóveis de XXX, do contrato de locação não comercial firmado entre o recorrente (locador) e B (locatário), objetivando a inscrição da garantia prevista na cláusula 27ª do contrato.

Após a manifestação do Ministério Público de primeira instância (fls. 60/61), a Douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 67/68).

Os autos foram remetidos do E. Conselho Superior da Magistratura a esta Corregedoria Geral (fl. 69).

É o relatório. Opino.

De início, frise-se que não consta dos autos a via original do contrato de locação cuja averbação é pretendida no imóvel matriculado sob o n° XXX, do Registro de Imóveis de XXX, o que, conforme consolidada jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, prejudica o exame do mérito do presente recurso.1

Nada impede, no entanto, que se examine, em tese, as exigências apresentadas a fim de orientar futura prenotação.

A despeito dos respeitosos argumentos do recorrente, verifica-se que a cláusula 27ª, do contrato de locação em questão - cuja cópia encontra-se às fls. 10/19 -, institui duas garantias, uma de fiança e a outra de caução, o que é expressamente proibido pelo parágrafo único, do art. 37, da Lei n° 8245/91:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução; II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Referida cláusula, depois de indicar os fiadores e afirmar que são solidariamente responsáveis por todas as obrigações contratuais, estipula que o imóvel objeto da matrícula n° XXX, do Registro de Imóveis de XXX, servirá de garantia do contrato (fl. 15).

Essa situação encontra óbice em diversos precedentes desta Corregedoria Geral, por caracterizar dupla garantia no contrato de locação:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Averbação de caução atípica no âmbito de locação predial urbana (Lei n° 8.245/91, artigo 38, §1°) - Previsão normativa de exceção que deve ser interpretada restritivamente - Sobreposição e duplicidade de garantias: distinção - Sobreposição reconhecida: locação garantida por fiança; fiança garantida por caução imobiliária - Inadmissibilidade da averbação da caução dada em garantia da fiança, por falta de incidência normativa específica ao suporte fático-titulado apresentado - Eventual qualificação sob o §1° do artigo 38 da Lei de Locações, que conduz à duplicidade de garantias vedada em lei, sob pena de nulidade (artigo 37, parágrafo único, da Lei n° 8.245/91), que obsta, igualmente, o ato averbatório.(Processo CG 1065/2005).

Oportuno, ainda, ressalvar trecho de outro precedente desta Corregedoria Geral, com parecer da lavra do então MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx:

"(...) Xxx, apesar de toda a argumentação expendida pela locadora e adotada pela decisão atacada, no sentido de que a caução não pode ser considerada uma garantia autônoma diante da fiança, achando-se nesta embutida, resta claro, a partir de uma leitura integral da disposição contratual, serem instituídas duas garantias simultâneas.

Por um lado, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao beneficio de ordem e à faculdade de exoneração e, por outro lado, uma segunda garantia real, de caução constituída sobre bem imóvel, não sendo possível tê-las como confundidas numa única garantia.

Na fiança, uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Xxxxxxx Xxxxx, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). O vocábulo 'caução' assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e a partir do artigo 38 da Lei 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garantia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção.

A nulidade prevista pelo § único do artigo 37 da Lei 8.245/91 se consubstanciou.

Ainda que se espose o entendimento de que a invalidade de ambas as garantias não se acha caracterizada, não se pode negar, ao menos, a singular invalidade da caução.

Conforme a jurisprudência sedimentada pelo E. 2º Tribunal de Alçada Civil deste Estado (Cf, pe., Ap. c/ rev. 387.108-00/2, 3ª Câm., j. 21.6.94, rel. Xxxx Xxxxxxx, RT 709/110) e por relevante parcela da doutrina pátria (Vide, a propósito, Xxxxx xxx Xxxxxx, Locação e Despejo, 2ª ed., RT, São Paulo, 1994, pp. 115/116; Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx, Comentários à Lei do Inquilinato, Saraiva, São Paulo, 1995, p. 153), em casos de duplicidade de garantias locatícias, é nula apenas a garantia excedente, sobrevivendo aquela que, topograficamente, no instrumento contratual, foi mencionada com antecedência.

Ora, a primeira das garantias mencionadas e aquela que mereceu maior cuidado com relação a sua disciplina, sem dúvida, foi a fiança, podendo, no máximo, somente esta subsistir.

Assim, o registrador agiu, na hipótese dos autos, com adequação e retidão." Processo CG n° 1.578/97

A situação dos autos ora em exame é exatamente a mesma.

No sentido da impossibilidade da averbação pretendida, destaque-se, ainda, o r. parecer da ilustrada Procuradoria Geral da Justiça.

Diante do exposto, o parecer que respeitosamente submeto à elevada apreciação de V. Exa. é no sentido de que o recurso não seja conhecido porque prejudicado.

Sub censura.

São Paulo, 20 de dezembro 2012.

Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, Juiz Assessor da Corregedoria

1 Apelações Cíveis 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2.

PROCESSO Nº 2012/141664 – PRESIDENTE XXXXXXXX – LATIFE XXXXX XXXXXX – Advogado: XXXXXXXX XXXXX XXXXXX, OAB/SP 192.127.

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, não conheço do recurso porque prejudicado.

Publique-se.

São Paulo, 07 de janeiro de 2013.

(a) XXXX XXXXXX XXXXXX, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 28.01.2013)