CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Atenção: Destaque-se que, após a análise dos documentos pelo setor jurídico da Serventia, poderá ser exigida a apresentação de documentos complementares, tudo em razão, é certo, das peculiaridades de cada um dos pleitos postos sob análise. Assim, a disponibilização deste guia constitui-se apenas como um auxílio inicial, mas não detém caráter de definitividade.

O Ofício de Registro de Imóveis fará a verificação se o contrato apresentado se enquadra nas seguin- tes modalidades: SFH, Casa Verde Amarela, SFI, Consórcio, FAR ou PAR.

□ Caso o contrato não contenha financiamento imobiliário, tendo sido formulado apenas pela liberação dos recursos do FGTS será necessária a lavratura de escritura pública.

Fundamento: artigo 108 do Código Civil, artigo 61, parágrafo 5º da Lei 4.380/1964 e Circular CGJ/SC 25/2016.

O contrato deverá ser apresentado no formato físico ou digital.

□ Caso o contrato seja apresentado em via digital, deve ser assinado por todas as partes com o uso de certificado digital com o padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil).

Fundamento: artigo 10, parágrafo 2º da MP 2.200-2/2001 c/c artigo 12 do Provimento 89/2019 do CNJ.

□ Nos contratos físicos enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no sistema de Consór- cio é necessário o reconhecimento das firmas por autenticidade, mas não é necessário conter as rubricas. Fundamento: artigo 221, incisos II e V da Lei 6.015/1973 e artigo 822, inciso I do Código de Normas da CGJ/SC.

□ Nos contratos físicos enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), no Programa Casa Verde Amarela, no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) não é necessário o reconhecimento das firmas.

Fundamento: artigo 221, inciso V da Lei 6.015/1973.

□ Nos contratos físicos enquadrados no Sistema Financeiro Habitacional (SFH) não é necessário o reconhe- cimento das firmas, mas todas as partes devem rubricar todas as folhas do contrato. Assim, quando coletadas as assinaturas de:

(a) testemunhas (devem estar identificadas com nome e CPF), é importante que as mesmas rubriquem todas as páginas do contrato e que ao lado das assinaturas das partes (transmitentes e adquirentes) constem as rubricas, para identificá-las; e

(b) um mesmo procurador para representar mais de uma parte do contrato, é importante que ao lado da assinatura conste sua rubrica, para identificação.

Fundamento: artigo 221, incisos II da Lei 6.015/1973 e artigo 61, parágrafo 6º da Lei 4.380/1964.

Em caso de ressalva deverá estar assinada e carimbada pelo representante do credor.

PARTES - VENDEDORES E COMPRADORES (DEVEDORES)

Deverá conter a qualificação completa dos transmitentes (vendedores e devedores fiduciantes):

□ O contrato de compra e venda com alienação fiduciária instrumentaliza dois negócios jurídicos distintos, por esse motivo sempre haverá a figura de dois transmitentes, o primeiro no ato de compra e venda e o segundo na transmissão da propriedade fiduciária.

□ Os elementos mínimos para qualificação das pessoas físicas são: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens, capacidade, carteira de identidade, CPF, endereço e pacto antenupcial, se houver.

□ Os elementos mínimos para qualificação de uma pessoa jurídica são: denominação social, CNPJ e sede. Fundamento: artigo 176, parágrafo 1º, inciso III, item 2, alíneas “a” e “b” da Lei 6.015/1973 e artigo 476 do Código de Normas da CGJ/SC.

□ Quando os transmitentes forem pessoas físicas casadas, é necessária a autorização do outro cônjuge para alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, salvo se for adotado o regime da separação de bens ou se, adotado o regime da participação final nos aquestos, houver estipulação expressa no pacto antenupcial sobre a livre disposição dos bens.

Fundamento: artigos 1.647, inciso I, 1.656 e 1.687 do Código Civil

IMPORTANTE: Todos os elementos de qualificação deverão estar em conformidade, ou seja, não pode haver qualquer divergência nas documentações apresentadas.

Os vendedores deverão estar qualificados na matrícula com nome completo, RG e CPF.

□ Caso falte qualificação, deverá ser averbado a qualificação previamente ao registro do contrato.

Será verificado se deve ser efetuada alguma averbação precedente ou subsequente referente à qualificação dos proprietários, como por exemplo: retificação de dados de qualificação, casamento, pacto antenupcial, separação, divórcio, alteração da razão social, etc.

Fundamento: artigos 167, inciso II e 176, parágrafo 1º, inciso II, item 4, inciso III, item 2 e 213, inciso I, alínea “g” da Lei 6.015/1973.

Se a vendedora for pessoa jurídica, deverá ser apresentada última alteração contratual, e certidão

simplificada da Junta Comercial (últimos 90 dias), cópia autenticada ou com código de autenticidade, para fins de conferência da representação.

Se o vendedor for pessoa física, deverá ser apresentada a certidão do estado civil atual (certidão de nascimento/casamento/casamento com averbação de divórcio), na via original ou cópia autenticada, atualizada dos últimos 90 dias pela data de emissão do contrato.

Fundamento: artigo 484 do Código de Normas da CGJ/SC e Enunciado 08 do CORI/SC e ANOREG/SC.

Se o transmitente for pessoa física (quando solteiro, viúvo, divorciado ou separado), deverá constar declaração de que não vive em união estável.

OU se houver união estável, deverá o/a companheiro/a anuir a venda do imóvel, devendo ser retificado o contrato apresentado, podendo ser através de ressalva/aditivo, de acordo com o que dispõe o artigo 1.725 c/c o artigo 1.647, ambos do Código Civil OU constar a qualificação completa do companheiro e o regime de bens que vigora na união estável.

□ Caso não tenha constado a informação e a pessoa não viva em união estável, poderá constar no contrato através de ressalva/aditivo OU ser apresentada declaração com assinatura reconhecida.

Se o vendedor estiver representado por procurador, no caso de procuração pública deve ser apresentado traslado ou certidão, via original ou cópia autenticada e no caso de procuração particular deverá ser o original com firma reconhecida por autenticidade (artigo 489, CNCGJ/SC).

□ A procuração deverá conter a descrição do imóvel ou o número da matrícula. (artigo 661, § 1º, CC)

Se o transmitente for pessoa física, deverá ser mencionada a Certidão Negativa aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União da Receita Federal do Brasil.

OU dispensa através de declaração, sob as penas da lei, não serem contribuintes obrigatório da Previdência Social, não se enquadrando na qualidade de empregadores ou autônomos, ficando desobrigados da apresentação da CND do INSS (Decreto nº 3.048/99).

□ Caso não tenha constado nenhuma informação, poderá constar no contrato através de ressalva OU ser apresentada certidão OU declaração com assinatura reconhecida.

Se o transmitente for pessoa jurídica, deverá ser mencionada a Certidão Negativa aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União da Receita Federal do Brasil.

OU dispensa através de declaração com base no artigo 17, inciso I, da Instrução Normativa nº 1.751/2014 de que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa (se empresa que explora exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda) neste caso será observado o objeto social da empresa na certidão simplificada.

□ Caso não tenha constado nenhuma informação, poderá constar no contrato através de ressalva OU ser apresentada a Certidão diretamente no Ofício de Registro de Imóveis OU ser apresentada a declaração com

assinatura reconhecida.

CREDOR

O credor deverá estar qualificado no contrato de forma completa.

□ Pessoa jurídica: razão social, CNPJ, forma de representação e endereço.

Se o credor estiver representado por procurador, no caso de procuração pública deve ser apresentado traslado ou certidão, via original ou cópia autenticada e no caso de procuração particular deverá ser o original

com firma reconhecida por autenticidade (artigo 489, CNCGJ/SC).

Se a credor estiver representado na forma do contrato social, deverá ser apresentada última alteração

contratual, e certidão simplificada da Junta Comercial (últimos 90 dias), cópia autenticada ou com código de autenticidade, para fins de conferência da representação.

ASSINATURAS

Deverá constar a assinatura de todas as partes (vendedor, comprador, credor e testemunhas) no contrato.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Deverá constar no contrato a apresentação das certidões de ônus e ações.

OU deverão ser apresentadas as certidões diretamente ao RI OU constar no contrato através de ressalva/aditivo.

Deverá constar no contrato a declaração de inexistência de outros ônus e ações emitida pelo(a) vendedor(a), conforme Art. 1º, §3º, do Decreto 93.240/86.

OU deverão ser apresentadas as certidões diretamente ao RI OU constar no contrato através de ressalva/aditivo.

Deverá ser mencionado no contrato a dispensa ou a apresentação da certidão de débitos municipais. OU deverá ser apresentada a certidão diretamente ao RI OU constar no contrato a apresentação ou dispensa

através de ressalva/aditivo.

Deverá ser mencionado no contrato se houve intermediação por corretor de imóveis ou não.

□ Caso tenha sido intermediado, informar o corretor imobiliário e nº CRECI conforme Circular da CGJ/SC nº. 0029/2007.

□ Caso não tenha constado nenhuma informação, poderá ser apresentada uma declaração feito pelo

vendedor e pelo comprador da não intermediação com assinatura reconhecida OU poderá constar a declaração do comprador e vendedor no contrato através de ressalva.

Em caso de apartamento/vaga de garagem/sala comercial, deverá constar no contrato a declaração de que o imóvel não responde por dívidas do condomínio.

Deverá constar no contrato a apresentação da CNDT – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas conforme Recomendação 03/2012 do CNJ OU a ciência da possibilidade de obtenção prévia no site do TST da CNDT.

□ Caso não tenha constado nenhuma informação no contrato, poderá ser apresentada a CNDT das partes (compradores e vendedores) OU poderá constar a declaração de ciência da possibilidade de obtenção prévia

no site do TST da CNDT através de ressalva no contrato OU poderá constar a apresentação das CNDT's no contrato através de ressalva.

IMÓVEL

Em caso de imóvel urbano, quando houver formação ou aumento do condomínio (mais de três proprietários) é necessária a anuência do Município competente para declarar que não se opõe ao condomínio.

Se o imóvel foi objeto de consolidação de propriedade (alienação fiduciária), deverá constar previamente ao contrato, a averbação dos Leilões Negativos OU constar no contrato que a aquisição se deu através de um dos dois leilões (leilão positivo).

A descrição do imóvel deverá ser a mesma no contrato e na matrícula do imóvel (ex: descrição do terreno, área do terreno, existência de construção etc.).

□ Caso esteja descrito de modo diverso na matrícula, será verificado se é caso de averbação ou retificação.

□ Em razão ao artigo 692-B, II, o oficial exigirá a prévia averbação de construção civil para o registro no título, porém, caso não seja possível a averbação prévia, o oficial admitirá requerimento para cindir o título com o

objetivo de realizar o ato de registro correspondente e será efetuar a averbação da necessidade de regularização da situação da edificação, com pagamento de emolumentos.

O imóvel deverá possuir medidas perimetrais, perímetro, cadastro municipal e etc.

□ Caso não conste na matrícula do imóvel, deverá ser averbado previamente as alterações, com base no artigo 674 do CNCGJ/SC.

□ Deverão ser apresentados o requerimento e o documento correspondente.

Se for terreno de marinha, deverá ser apresentada a CAT (autorização do SPU com recolhimento de laudêmio).

Deverá constar no contrato os valores individualizados dos imóveis.

□ Os valores declarados devem constar individualizadamente para cada imóvel, mesmo em se tratando de unidades autônomas de condomínios edilícios (ex: apartamento, vaga de garagem e hobby-box). Fundamento: artigo 176, inciso III, item 5 da Lei 6.015/1973 e artigo 802, inciso IX do Código de Normas da

CGJ/SC.

CLÁUSULAS NECESSÁRIAS

O contrato deverá conter todas as informações listadas abaixo:

O valor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário

– com indicação da data do vencimento da primeira parcela; a taxa de juros e os encargos incidentes; a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária

e a indicação do título e modo de aquisição; a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a

livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; a cláusula dispondo sobre os procedimentos para a consolidação da propriedade – indicando prazo de carência.

Fundamento: artigo 24 da Lei 9.514/1997.

Deverá ser apresentada a guia de ITBI e comprovante de pagamento OU certidão de não incidência, de acordo com o artigo n 505 do CNCGJ/SC.

Para fins de verificação do enquadramento ou não no desconto pelos programas do sistema financeiro da habitação (SFH ou PCVA) deverá ser apresentada declaração pelos adquirentes com assinatura

reconhecida.

Caso seja emitida cédula de crédito imobiliário (CCI) vinculada à operação: deverá constar na referida CCI todos os requisitos previstos no artigo 19 da Lei 10.931/2004, e deverão ser citadas todas as matrículas.

Deverá ser apresentada a guia do FRJ paga e o respectivo comprovante de pagamento.

Deverá ser apresentada a declaração por uma das partes (vendedor ou comprador) da forma de pagamento, no que diz respeito aos recursos próprios.