Espécies de Contrato Compra e Venda (art. 481)

Espécies de Contrato Compra e Venda (art. 481)

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se essa não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegurará ter na coisa as qualidades que a elas correspondem. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

O preço pode ser fixado ao arbítrio de terceiro, à taxa do mercado ou bolsa, em certo e determinado dia e lugar, ou em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.

A fixação do preço não pode ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes componentes do contrato de compra e venda, sob pena de tornar-se nulo o contrato.

As despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as despesas da tradição a cargo do vendedor, exceto se as partes estipularem em contrário.

O vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, exceto no caso de venda a crédito.

Na área de transação comercial, Tradição é o ato de entregar, de transferir algo a outra pessoa. É o meio pelo qual se transfere a propriedade da coisa móvel ao adquirente, em decorrência do cumprimento a um contrato. Via de regra, a transferência do bem é efetiva ou real, mas também poderá ser simbólica ou fictícia. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante tiverem, expressamente, consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Os cônjuges podem contratar a compra e venda com relação a bens excluídos da comunhão.

A lei veda, em alguns casos, sob pena de nulidade, a realização do contrato de compra e venda, mesmo que a venda se dê em hasta pública. Nesse sentido, não podem ser comprados:

⬩ pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

⬩ pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

⬩ pelos juízes e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos em litigância no juízo onde servirem ou que se estender a sua autoridade;

⬩ pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda eles estejam encarregados.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, ocorrerá a venda ad mensuram. Se a extensão não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Decai do direito de propor as ações em relação à venda ad mensuram o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

A venda ad corpus é aquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa, a referência, às suas dimensões. Nesse caso, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

O condômino, em coisa indivisível, não pode vender a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser. Nesse caso, o condômino não informado da venda poderá haver para si a parte vendida a estranhos, desde que deposite o preço pago e requeira a coisa vendida no prazo máximo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Os Contratos de Compra e Venda podem ser gravados com cláusulas especiais, estabelecendo direitos e deveres específicos, tais como cláusula de retrovenda, de venda a contento e da sujeita à prova, da preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio, e da venda sobre documentos.

1. Da Retrovenda (art. 505)

A expressão “retro”, colocada junto de outra palavra, como prefixo, significa o que retrocede; voltar atrás no tempo; não levar adiante um intento, um acordo.

Retrovenda é um pacto feito entre as partes, pelo qual o vendedor se assegura o direito de resgatar ou recobrar a coisa vendida, dentro do prazo estipulado, pagando o que recebeu ou outro que se tenha acertado. No caso, o vendedor não precisa levar adiante o compromisso de venda, pela falta de cumprimento das obrigações do comprador.

O Código Civil (Subseção de Retrovenda) estabelece que o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

2. Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova (art. 509)

A venda a contento é a cláusula que determina que a venda somente se aperfeiçoa após o adquirente manifestar seu agrado. Assim, entende-se que a venda é feita sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue. Da mesma forma, a venda sujeita à prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.

Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

3. Da Preempção ou Preferência (art. 513)

Preempção significa precedência na compra. Juridicamente, significa que existe uma cláusula contratual que garante ao primitivo vendedor a preferência para readquirir o objeto vendido, caso esse seja posto à venda. É uma preferência de compra garantida ao antigo proprietário.

A Cláusula impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que ele use de seu direito de prelação (preferência) na compra. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.

O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.

O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação (de escolha, de preferência), intimando o comprador, quando lhe constar que esse vai vender a coisa.

Salvo estipulação das partes fixando prazo diverso, o direito de preempção caducará em três dias se não exercida em relação à coisa móvel, e em sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor, se imóvel.

Se o comprador alienar a coisa sem ter comunicado previamente ao vendedor o preço e as vantagens que por ela lhe oferecem responderá por perdas e danos. O adquirente, se tiver procedido de má-fé, responderá solidariamente.

4. Da Venda com Reserva de Domínio (art. 521)

Quando uma pessoa vende uma coisa móvel pode reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Tal decisão deve ser uma cláusula inserta (introduzida) no contrato de compra e venda. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa que não pode ser caracterizada perfeitamente, de modo a diferenciá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.

Segundo o entendimento doutrinário, é considerada cláusula suspensiva, na medida em que suspende a transferência da propriedade da coisa alienada. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago.

O vendedor poderá executar a cláusula de reserva de domínio somente após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

5. Da Venda Sobre Documentos (art. 529)

Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio desses, pelos usos. Estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.

Salvo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.