CORRETAGEM - HONORÁRIOS - ARBITRAMENTO - CONTRATO ESCRITO - AUSÊNCIA - INTERMEDIAÇÃO - FINALIZAÇÃO DO NEGÓCIO - PROVA - CRECI - INSCRIÇÃO - INEXIGIBILIDADE
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TJMG - Jurisprudência Cível
CORRETAGEM - HONORÁRIOS - ARBITRAMENTO - CONTRATO ESCRITO - AUSÊNCIA - INTERMEDIAÇÃO - FINALIZAÇÃO DO NEGÓCIO - PROVA - CRECI - INSCRIÇÃO - INEXIGIBILIDADE
Ementa: Corretagem. Ajuste verbal. Intermediação e autorização comprovadas. Honorários. Arbitramento. Natureza do negócio e usos locais. Inscrição no Creci.
- Serão devidos honorários de corretagem sem contrato escrito, quando a parte comprovar efe- tiva intermediação e finalização do negócio de compra e venda, embora não regularmente inscrita no Creci.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.02.801019-7/002 - Comarca de Belo Horizonte - Apelantes: Espólio de Xxxxx Xxxxxx e outros, representado pela inventariante Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx - Xxxxxxx: Xxxxxx Xxxxxxxx Fusco - Relator: Des. XXXXX XXXXXX XX XXXXXXX
Acórdão
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.
Belo Horizonte, 23 de maio de 2007. -
Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx - Relator.
Notas taquigráficas
Proferiu sustentação oral, pelo apelante, o Dr. Tarcísio Flores Pereira.
O Sr. Des. Xxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx - Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade, conhece-se do apelo.
Extrai-se dos autos que Xxxxxx Frauzine Fusco ajuizou ação ordinária visando ao arbitramento de honorários de corretagem e cobrança do respectivo valor, em face do espólio de Xxxxx Xxxxxx, seus herdeiros e de Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx, alegando ter sido con- tratado pelo falecido, verbalmente, para avaliar e vender o imóvel constituído pela casa nº 1.444, com área construída e benfeitorias, si- tuada na Xxx Xxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx-XX, registrado sob o número de matrícula 250880, no livro 02 do Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, afirmando que, após a conclusão do negócio, não lhe foi paga a comissão acordada.
Após frustradas algumas citações, o autor desistiu da ação contra os herdeiros Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx e Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, devi- damente homologada, f. 92, prosseguindo o feito contra o espólio, representado pela viuva/
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inventariante, o herdeiro Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx e Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx.
Instruído o feito, o ilustre Juiz da causa decidiu por excluir todos os herdeiros da lide, julgando improcedentes os pedidos formulados contra Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx e parcialmente procedentes os pedidos aduzidos contra o espólio de Xxxxx Xxxxxx, condenando-o a pagar ao autor os honorários de corretagem no importe de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais), correspondente a 6% (seis por cento) do valor real do negócio, R$ 1.300.000,00 (um mi- lhão e trezentos mil reais), acrescido de juros e correção desde a data da assinatura do contra- to de promessa de compra e venda.
Inconformados, recorrem o espólio, por sua inventariante, e o herdeiro excluído ao final da lide, Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx.
Inicialmente, cumpre a análise da preli- minar de carência de ação, por ilegitimidade passiva do espólio e litisconsórcio passivo necessário dos herdeiros, erigida pelos apelantes.
Com efeito, não há provas acerca do contrato verbal celebrado entre o autor e o fale- cido Xxxxx Xxxxxx, restando tal assertiva ao plano das alegações do apelado, veemente- mente impugnadas pelos recorrentes.
Impende solucionar, portanto, de quem seria a legitimidade passiva na ação de cobrança fundada em negócio de que não par- ticipou o de cujus, mas celebrado post mortem.
Para tanto, mister esclarecer que a alie- nação do bem pertencente ao espólio foi auto- rizada pelo juízo competente, mediante alvará judicial, reproduzido à f. 28, no qual se lê:
... Hei por bem autorizar a requerente Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, brasileira, viúva, do lar, (...) assinar escritura definitiva da compra e venda, transmitir posse, domínio, direito e ação, responder por evicção, tudo em favor de quem a mesma vier indicar, (...).
No uso dos poderes conferidos pelo presente alvará, serão praticados todos e quaisquer
xxxx que se tornarem precisos ou implícitos ao seu cabal desempenho e embora não aqui expressamente consignados.
Assim, em que pese a ausência de provas acerca da autorização do falecido à intermediação do requerente na compra e venda do imóvel, de certo que a contratação, se existente, caberia à viúva, na qualidade de inventariante e detentora dos poderes de alie- nação e outros atos necessários à consecução da venda, conferidos pelo mencionado alvará.
Dessa forma, legítima é a presença do espólio de Xxxxx Xxxxxx, representado pela inventariante, para figurar no pólo passivo da demanda, visto que a universalidade dos bens, ainda indivisos, deverá suportar o ônus de uma possível condenação. Por via de conseqüência, mostra-se correta a exclusão dos herdeiros, por não ser caso de litisconsórcio passivo necessário.
A esses argumentos, rejeito a prefacial.
Adentrando no mérito do recurso, tem-se por oportuno destacar que iterativa jurisprudên- cia vem admitindo a comprovação do trabalho de corretagem, através de prova concreta, con- vincente e cabal, da existência de interme- diação na compra e venda do imóvel, à míngua de contrato escrito, sendo devida a comissão.
In casu, a prova colacionada aos autos demonstra, seguramente, a intermediação feita pelo apelado, o qual aproximou o comprador Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx da vendedora, forte nas correspondências trocadas entre corretor e comprador, f. 14/16, na promessa de compra e venda em que o autor figura como testemunha,
f. 21/24, nos documentos enviados por fax da empresa de propriedade do espólio, f. 26/28, e, principalmente, pelos recibos de pagamento, nos quais há explícita menção ao trabalho do corretor, f. 30.
De se ressaltar que os apelantes, em momento algum, impugnaram a autenticidade dos mencionados documentos, alguns dos quais possuem reconhecimento de firma em cartório, limitando-se a argumentar que os mes-
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mos não possuem valor probante, apontando a apocrificidade do compromisso de pagamento enviado por fax, f. 26.
Ocorre que, como cediço, a remuneração devida ao corretor, caso não ajustada previa- mente, observará, para fins de arbitramento, a natureza do negócio e os usos locais, valendo ressaltar que a comprovação do trabalho rea- lizado pelo recorrido se deu por todo o acervo probatório, não somente pelo documento de f. 26.
E, de acordo com a tabela de honorários estabelecida pelo Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais e o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - Creci-MG, o profissional receberá uma comissão com- preendida entre 6 (seis) e 8% (oito por cento) do valor da transação, nas intermediações de imóveis urbanos, percentuais esses que cor- respondem à praxe do mercado local, con- siderando-se outros casos desse jaez.
Da mesma forma, não há de prosperar o pedido de improcedência fundado na ausência de comprovação, pelo autor, de sua regular inscrição no Creci-MG, porquanto nossos tri- bunais têm dispensado tal prova, bastando a evidência da autorização para mediar e o efeti- vo cumprimento desse mister pelo profissional, seja através de contrato escrito ou verbal.
Nesse sentido:
Ação sumária de arbitramento de honorários por serviço de corretagem - Ilegitimidade ativa
- Comissão - Ausência de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
- Inexigibilidade - Ônus da prova - Inteligência do art. 333, inciso I, do Código de Processo Civil.
- Nas hipóteses em que demonstrada a efeti- va intermediação na compra e venda de imóveis, caracterizado o exercício da corre- tagem, ainda que não inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), tem direito de pleitear a comissão devida em virtude do trabalho exercido aquele que, mediante autorização para mediar, leva a êxito o negócio pretendido pelas partes con- tratantes.
- 'Para a intermediação do negócio,
desnecessária é a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Creci. Por tratar-se de contrato informal, e comprovada a participação do autor na realização nego- cial, torna-se devida a comissão pleiteada'.
- (...) TAMG, AC nº 356.918-2, 1ª Câmara
Cível, Rel. Xxxxxx Xxxx, j. em 25.6.2002).
Lado outro, quanto ao termo inicial para a incidência de juros moratórios e correção mo- netária, vê-se que razão assiste, em parte, aos apelantes.
Isso porque, em se tratando de contrato verbal de corretagem, em que não se fixou o dia do pagamento, a mora só pode se constituir mediante interpelação judicial ou extrajudicial, conforme dispunha o art. 960 do Código Xxxxx xx 0000, xxxxxxxxx x xxxxxxx. Xxxxx-xx, xxxx, xx xxxx ex persona.
E o exame dos autos revela que o apela- do cuidou de providenciar a necessária notifi- cação cartorial (f. 52), demonstrando, dessa forma, preocupação em garantir a real eficácia daquele ato, em atendimento ao comando da lei civil, sendo certo que o dies a quo dos juros e correções será 06.12.2001.
É o entendimento da jurisprudência, para
quem:
Ação de cobrança - Mora ex persona - Constituição do devedor em mora - Comissão de corretagem - Contrato verbal - Ônus da prova - Voto parcialmente vencido. - Configura-se a mora ex persona se não hou- ver estipulação do prazo certo para a exe- cução da obrigação, sendo imprescindível que o credor constitua o devedor em mora mediante notificação, interpelação ou protesto (TAMG, AC nº 343.755-0, Rel. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, j. em 14.11.01).
Finalmente, quanto ao ônus sucumben- cial, não há razão para reforma do decisum, porquanto o autor teve êxito em parte significa- tiva de seus pedidos, devendo ser mantida a distribuição feita pelo i. Sentenciante.
Xxxxxxxx, serão devidos honorários de corretagem sem contrato escrito, quando a parte comprovar efetiva intermediação e finali-
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zação do negócio de compra e venda, embora não regularmente inscrita no Creci.
Forte em tais argumentos, dou parcial provimento ao recurso para, tão-somente, fixar a data de início da aplicação dos juros e cor- reções em 6 de dezembro de 2001, dia em que recebida a notificação extrajudicial pelo réu.
Custas recursais, pelos apelantes, em con- formidade com art. 21, parágrafo único, do CPC.
INDENIZAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO - TEORIA DO RISCO ADMINISTRATIVO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA - NEXO DE CAUSALI- DADE - NÃO-OCORRÊNCIA - FORÇA MAIOR - CARACTERIZAÇÃO - ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - ESCOAMENTO DE ÁGUA PLUVIAL - CONDUTA OMISSIVA - AUSÊNCIA DE PROVA
Ementa: Ação de indenização por danos materiais e morais. Chuva torrencial. Falta do serviço de escoamento de águas pluviais. Responsabilidade civil do Estado. Objetividade. Nexo de causalidade inexistente. Caso fortuito ou força maior.
- A responsabilidade civil do Estado é objetiva, bastando para a sua configuração a compro- vação do dano, do fato administrativo e do nexo de causalidade entre eles; sendo que, inexis- tente o nexo no caso dos autos, demonstrada, ao contrário, a ocorrência de força maior, rela- cionada à chuva imprevisível e anormal, a improcedência do pedido é medida que se impõe, não havendo que se falar em pagamento de indenização.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.05.826969-7/001 - Comarca de Belo Horizonte - Apelante: Xxxxxx xx Xxxxxxxx Xxxx - Apelado: Município de Belo Horizonte - Relatora: Des.ª XXXXXX XXXXXXXX XX XXXXX XXXXXXX
Acórdão Trata-se de ação de indenização por
Vistos etc., acorda, em Turma, a 8ª danos materiais e morais proposta por Xxxxxx
xx Xxxxxxxx Xxxx em face do Município de Belo
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado Horizonte, afirmando que, em 04.04.2004, a de Minas Gerais, incorporando neste o relatório cidade de Belo Horizonte enfrentou uma chuva de fls., na conformidade da ata dos julgamentos torrencial que veio a alagar vários de seus pon- e das notas taquigráficas, à unanimidade de tos, sendo que "encontrava-se em sua casa votos, EM REJEITAR A PRELIMINAR E após o dia de trabalho, quando a chuva NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. começou a cair, por volta das 21 horas. (...) O
Belo Horizonte, 10 de maio de 2007. - Corpo de Bombeiros fora chamado, mas teve
Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx - Relatora. de permanecer, juntamente com a Polícia, no
alto do viaduto que dá acesso ao Bairro Santa
Notas taquigráficas Tereza, já que as águas já subiam muito depressa", aduzindo que foi atingida por uma
A Sr.ª Des.ª Xxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxx torrente de água ocasionada pelo rompimento Peixoto - Conheço do recurso, já que preenchi- das tubulações da rua e que "caiu e um pedaço dos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de muro atingiu seu peito, para após prender o de sua admissibilidade. seu pé, tendo a mesma permanecido debaixo
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O Sr. Des. Xxxxxxx xx Xxxxx - De acordo com o Relator.
O Sr. Des. Xxxx Xxxxxxx - Xx acordo com o Relator.
Súmula - REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.
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