Den särskilda granskningen. Lånevillkoret i köpekontraktet för villan i K är inte kopplat till något datum. Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det är av största vikt att en mäklare utformar villkorsklausuler med erforderlig precisering och klart och tydligt informerar parterna om såväl innebörd som tillvägagångssätt. Fastighetsmäklarnämnden anser att den ifrågavarande klausulen borde ha angivit vilken dag återgång senast kunde påkallas. Det strider mot god fastighetsmäklarsed och ligger inte i linje med ovannämnda be- stämmelse i fastighetsmäklarlagen att konstruera klausuler som är otydliga och därför kan föranleda tvist. I objektsbeskrivningen beträffande ovannämnda fastighet är uppgiften om ägaren oriktig. I tre av fem granskade uppdrag saknas uppgift om ägare i objektsbeskrivningarna. Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren skall tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Att utelämna denna uppgift strider således mot uttryckliga bestämmelser i fastighetsmäklarlagen.
Den särskilda granskningen. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskomm- else i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Be- stämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Fastig- hetsmäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.
Den särskilda granskningen. Vad som framkommit vid den särskilda granskningen föranleder ingen åtgärd från nämndens sida. Fastighetsmäklarnämnden vill dock framhålla vikten av att en boendekostnadskalkyl upprättas i så god tid att köparen kan ta ställning till om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom.
Den särskilda granskningen. Objekt A Objekt B Depositionsavtal saknas. Objekt D Objekt E
Den särskilda granskningen. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av 18 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall upprätta en objektsbeskrivning vid förmedling till konsument. Beskrivningen skall bland annat innehålla fastighetens taxerings- värde och storlek.
Den särskilda granskningen. Dokumentationen i de klientakter som mäklaren X gett in på begäran av Fastighets- mäklarnämndens har i flera avseenden varit ofullständig. Det har saknats dokumenta- tion beträffande väsentliga moment i förmedlingarna. Mäklaren X har först efter det att nämnden tillställt henne granskningsrapporter kompletterat klientakterna med handlingar som hon uppgett sig ha tillhandahållit parter före köpet. Avtal och överenskommelser med parterna har i stor utsträckning varit muntliga, trots att det gällt viktiga moment, större penningbelopp och förhållanden som borde ha doku- menterats skriftligen. Det framgår således inte klart vilken information som lämnats till parterna och vilka överenskommelser dessa slutit. Det har därför varit nödvändigt för mäklaren X att genom intyg och senare upprättade bekräftelser från köpare och säljare rekonstruera olika moment. Denna brist på tydlig och klar dokumentation innebär en osäkerhet och oklarhet om förmedlingarna verkligen genomförts utifrån ett korrekt underlag med riktig information till parterna och i enlighet med gjorda överenskommelser. Dokumentationen innehåller även felaktiga uppgifter. I samtliga köpekontrakt finns en felaktig uppgift om icke inskrivna rättigheter, som enligt mäklaren X beror på att en standardformulering av misstag kommit med i kontrakten. Vad som framkommit vid granskningen visar sammantaget på slarviga arbetsmetoder och nonchalans mot parterna vid genomförandet av de olika förmedlingsuppdragen. Fastighetsmäklarnämnden har särskilt uppmärksammat följande och därvid ansett att vad som uppdagats om mäklaren X hantering av anförtrodda medel är särskilt all- varligt.
Den särskilda granskningen. Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Mäkla- ren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att ifrågasätta mäklare Xs uppgift att han har haft ett uppdrag att förmedla bostadsrätten i Solna. Något skriftligt upp- dragsavtal har dock inte undertecknats av säljaren. Mäklare X har således brutit mot bestämmelsen i 11 § fastighetsmäklarlagen. I uppdragsavtalet beträffande tomten i B anges en ensamrättstid om sex månader, även det strider mot 11 § i fastighetsmäklarlagen. Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk till- handahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader innan fas- tigheten överlåts. I två av förmedlingarna har någon boendekostnadskalkyl inte lämnats. Mäklare X har inte heller företett något intyg om att köparna erbjudits en kalkyl före köpet men avstått från denna. En mäklare har ett eget ansvar för att en individuellt utformad 2004-03-24:1 boendekostnadskalkyl upprättas och överlämnas till köparen. Han eller hon kan därför inte med befriande verkan hänvisa till en kalkyl som en bank har upprättat. Mäklaren skall inte heller ta initiativet till att köparen avstår från sin rätt till boende- kostnadskalkyl. Mäklare X har således åsidosatt skyldigheten i fastighetsmäklarlagen att tillhandahålla köparna en boendekostnadskalkyl. Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren vid förmedling av en fastighet som en enskild konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk skall till- handahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om fastighetens taxeringsvärde. Objektsbeskrivningen för en av de förmedlade fastigheterna saknar uppgift om taxe- ringsvärde. Mäklare X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighets- mäklarlagen.
Den särskilda granskningen. Fastighetsmäklarnämnden har vid den särskilda granskningen granskat handlingarna i förmedlingsuppdragen avseende bostadsrätterna till lägenheterna nummer 2, 4, 6, 7 samt 11 och 12. Något särskilt att notera har därvid inte framkommit. Fastighetsmäklarnämnden har vidare tagit del av bl.a. köpeavtalen avseende de bostadsrätter som anmälarna förvärvat. Köpekontraktet gällande bostadsrätten till lägenhet nummer 4 undertecknades av samtliga parter den 30 december 2003.
Den särskilda granskningen. Den särskilda granskningen föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.