Inledning‌

Inledning‌

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är red- bara och i övrigt lämpliga som mäklare. Under år 2008 har myndigheten avgjort tillsynsärenden rörande 430 mäklare. Disciplinnämnden har avgjort 143 ärenden. Registreringen har återkallats för 1 mäklare och 72 mäklare har var- nats. Under samma år har 29 mäklare överklagat nämndens beslut i tillsyns- ärenden.

Under år 2008 har fem anmälningar till åklagare gjorts på grund av att det fun- nits anledning att anta att personen agerat yrkesmässigt som fastighetsmäklare utan att vara registrerad (s.k. svartmäkleri). Den 1 januari 2008 ändrades Fas- tighetsmäklarnämndens instruktion. Ändringen innebär bland annat att det är myndighetens chef som beslutar i ärenden som rör sådan anmälan till åklagare. Anmälningarna återges inte i denna årsbok.

Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmäl- ningar från personer som klagat på mäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en fastighetsmäklare eller återkalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastig- hetsmäklarnämnden. Detta kan aktualiseras bl.a. i samband med skatterevisio- ner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare.

Tidningsartiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dessutom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos Kronofogdemyndigheten och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.

Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens bedömningar.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2008. Motsvarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000 till och med Års- bok 2007. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastig- hetsmäklarnämndens disciplinnämnd uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummer- serie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.

Av denna årsbok framgår inte om ett beslut om varning respektive avregistre- ring överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i förvaltningsdom- stol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastighetsmäklarnämn- dens kansli.

Sökordsregister

Anmälan till Fastighetsmäklarnämnden se Närståendeförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet/Köpebrevet, Besiktningsklausul

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boendekostnadskalkyl

Avstående inte bindande för köparen

2008-03-26:2

Mäklares bevisbörda

2008-03-26:9

Mäklares friskrivning från ansvar

2008-03-26:2

2008-05-21:3

2008-12-17:3

Skyldighet att tillhandahålla kalkyl

2008-03-26:9

Tidpunkt för tillhandahållande

2008-12-17:7

Bokföring se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Brister i bokföringen Oriktiga uppgifter till Skatteverket

Bokningsavtal; se Bostadsrätt, Handpenningsavtal

Bostadsrätt

Bokningsavtal och andra avtal

2008-04-23:8

Felaktig uppgift om ägare i objektsbeskrivning

2008-04-23:2

Information om förutsättning för upplåtelse saknas

2008-04-23:8

Information om tvångsförvaltning

2008-02-18:1

Kontroll av uppgift om objektet

2008-02-18:10 (uteplats)

Kontroll av uppgift om ägare

2008-04-23:2

Nyproduktion

2008-04-23:8

Ombildning

2008-04-23:8

Årsredovisning

2008-02-18:9

Brott se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Budgivning

Budgivningsprocessen

2008-02-18:10

Krav på korrekt information till uppdragsgivare om spekulanter

2008-02-18:2

Krav på mäklares information om villkor för budgivningen

2008-01-23:2

Deposition

Brister i hantering

2008-12-17:15

Deposition för ena partens räkning efter överlåtelsen

2008-04-23:4

Deposition av bokningsavgift

2008-04-23:8

Deposition hos länsstyrelse

2008-11-19:7

Felaktig hänvisning

2008-04-23:5

2008-04-23:7

Krav på mäklares agerande vid ändring av avtal om deposition

2008-03-26:8

Krav på skriftligt avtal

2008-01-23:4

2008-03-26:8

2008-04-23:4

Krav på tillgång till parts kontonummer

2008-09-24:10

Krav på undertecknande av samtliga tre parter

2008-03-26:9

Ränta på deponerade medel

2008-08-27:1

2008-09-24:10

2008-11-19:2

Dokument; korrekt innehåll se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet

Dokumentation av överenskommelse

2008-09-24:10

2008-12-17:6

Ersättning till mäklaren

Krav på korrekt fakturering

2008-10-22:2

Momsbeträffande ersättning

2008-05-21:3

Mäklares krav på ersättning utan särskild överenskommelse

2008-06-18:10

Villkor för ersättning

2008-06-18:10

Återbetalning av del av provision

2008-12-17:1

Fastighetsgräns

Kontroll av fastighetsgräns

2008-02-18:5

Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling

Fastighetsmäklarlagens tillämplighet (dispositiv/indispositiv)

Kommersiella fastigheter

2008-03-26:6

Felaktiga uppgifter i dokument se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivning, Uppdragsavtalet

Friskrivning

Mäklares friskrivning från ansvar

2008-03-26:2

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Underlåtenhet att efterkomma förelägganden

2008-05-21:2

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling

Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Fullgörande av åtaganden

2008-10-22:5

Krav på opartiskhet

2008-10-22:9

Försäkring se Informationsskyldighet

Förtroenderubbande verksamhet

Fastighetsförvaltning

2008-03-26:6

Ledamot i styrelse för byggbolag

2008-02-18:7

Representant för husentreprenör

2008-05-21:5

Ställföreträdare/god man för uppdragsgivaren

2008-04-23:15

Handel med fastighet (inklusive försäljning av eget objekt i mäklarverksamheten)

2008-03-26:6

Handpenning se Deposition

Handpenningsavtal

2008-03-26:8

Identitetskontroll

2008-01-23:3

2008-01-23:4

2008-01-23:5

2008-02-18:2

2008-02-18:4

2008-02-18:6

2008-02-18:8

2008-02-18:10

2008-03-26:1

2008-03-26:4

2008-04-23:3

2008-04-23:5

2008-04-23:6

2008-05-21:3

2008-05-21:6

2008-06-18:1

2008-06-18:6

2008-08-27:2

2008-08-27:6

2008-09-24:2

2008-09-24:9

2008-09-24:10

2008-09-24:11

2008-10-22:9

2008-11-19:8

2008-12-17:3

2008-12-17:16 (registreringsbevis)

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen

Byggnad på ofri grund

2008-12-17:7 (finansiering)

Information om förhållande utanför fasigheten

2008-04-23:1 (helikopterbas)

2008-11-19:9 (färjetrafik)

Krav på att hänvisa part till annan för information

2008-11-19:6 (kabel-TV)

Krav på information om fastigheten

2008-02-18:3 (mur)

2008-09-24:3 (bensinstation)

2008-12-17:14 (skick)

Krav på information om köprättsliga konsekvenser av försäkring

2008-11-19:10

Krav på information om tvångsförvaltning av förening

2008-02-18:1

Krav på information om utförd besiktning

2008-10-22:6

Mäklares självständiga ansvar för uppgifter

2008-11-19:8

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning saknas, Felaktig uppgift om belastning

Kabel-TV se Informationsskyldighet

Kontrollskyldighet

Arrendeavtal till förmån för fastighet

2008-12-17:11

Uppgift om ägare till bostadsrätt

2008-04-23:2

Köpekontraktet/Köpebrevet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2008-01-23:5

2008-02-18:8

2008-03-26:3

2008-03-26:4

2008-03-26:5

2008-03-26:9

2008-04-23:3

2008-04-23;4

2008-04-23:5

2008-04-23:10

2008-04-23:11

2008-05-21:1

2008-06-18:3

2008-06-18:8

2008-06-18:9

2008-08-27:5

2008-09-24:1

2008-09-24:4

2008-09-24:5

2008-09-24:10

2008-10-22:7

2008-10-22:8

2008-11-19:3

2008-11-19:4

2008-11-19:7

2008-11-19:11

2008-12-17:2

2008-12-17:6

2008-12-17:7

2008-12-17:13

2008-12-17:15

2008-12-17:16

Bedömning av parts åtgärd

2008-12-17:7

Begränsningar i köpares rätt att begära återgång

2008-12-17:15

Beräkning av reparationskostnad

2008-01-23:5

2008-02-18:8

2008-03-26:9

2008-09-24:10

2008-10-22:8

2008-11-19:3

Besiktningsklausul

2008-01-23:5

2008-02-18:8

2008-03-26:3

2008-03-26:4

2008-03-26:5

2008-03-26:9

2008-04-23:3

2008-04-23:4

2008-04-23:10

2008-04-23:11

2008-05-21:1

2008-06-18:9

2008-08-27:5

2008-09-24:1

2008-09-24:4

2008-09-24:5

2008-09-24:10

2008-10-22:7

2008-10-22:8

2008-11-19:3

2008-11-19:4

2008-11-19:7

2008-11-19:11

2008-12-17:2 (xxxxx xxxxxxx)

2008-12-17:6

2008-12-17:7

2008-12-17:15

2008-12-17:16

Besiktningsklausul utan direktiv för parterna

2008-04-23:10

Besiktningsklausul utan lämpliga tidsgränser för säljarens åtaganden

2008-03-26:3

2008-04-23:3

2008-05-21:1

2008-08-27:5

2008-09-24:1

2008-09-24:10

2008-10-22:8

Felaktig uppgift i köpekontrakt/köpebrev

2008-04-23:5

2008-06-18:8

Information till part om innebörden av villkor

2008-03-26:9

2008-09-24:1

2008-09-24:10

2008-10-22:7

2008-10-22:8

2008-11-19:7

2008-12-17:15

Krav på skriftlig begäran om återgång

2008-01-23:5

Krav på tydlighet

2008-02-18:8

2008-04-23:4

2008-05-21:1

2008-10-22:7

2008-10-22:8

2008-11-19:4

2008-11-19:11

2008-12-17:2

2008-12-17:6

2008-12-17:7

Nytt köpekontrakt utan hänvisning till tidigare kontrakt

2008-04-23:10

Oöverblickbara konsekvenser

2008-04-23:4

Uppgift om belastning saknas

2008-06-18:3

Upprättande av köpebrev trots att förutsättningar saknas

2008-06-18:7

Val av besiktningsman

2008-12-17:7

Villkor om besiktningsmans genomgång av protokoll

2008-09-24:4

2008-09-24:5

Villkor om lån

2008-12-17:13

Villkor utan anvisning för part om förfarande

2008-03-26:5

2008-04-23:4

2008-04-23:3

2008-10-22:8

2008-12-17:6

Villkor utan förutsättning att fungera i praktiken

2008-03-26:9

2008-04-23:11

2008-12-17:16

Villkor utan tidsfrist

2008-03-26:5

2008-04-23:3

2008-12-17:6

Lockpris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Brister i bokföringen

2008-01-23:3

2008-01-23:4

Brott

2008-03-26:7

2008-04-23:5

2008-04-23:13

2008-06-18:4

2008-06-18:9

Oriktiga uppgifter till Skatteverket

2008-02-18:8

2008-04-23:6

2008-10-22:8

2008-12-17:5

Restförda skulder

2008-02-18:6

Marknadsföring

Brister i marknadsföring av sjöbodar

2008-06-18:2

Felaktig uppgift om boarea

2008-06-18:3

Krav på samtycke vid marknadsföring av mäklartjänsten

2008-12-17:8

Marknadsföring med ifrågasatt uppgift om mäklares ställning

2008-10-22:4

Marknadsföring utan delägares samtycke

2008-06-18:5

Lokal felaktigt marknadsförd som bostad

2008-04-23:14 (hyreshusenhet)

Marknadsföring av mäklartjänsten

2008-06-18:1 (”komplett mäklartjänst”)

2008-12-17:8 (s.k. efterlapp)

Rättvisande bildmaterial

2008-12-17:12

Uppgift om objektets pris

2008-11-19:1

Åtgärd utan uppdragsgivarens samtycke

2008-11-19:7

Medhjälpare

Oregistrerad medhjälpare

2008-04-23:9

2008-08-27:7

2008-09-24:10

2008-10-22:1

2008-11-19:5

Mäklares friskrivning från ansvar Se Boendekostnadskalkyl

Mäklararvode se Ersättning till mäklaren Neutral mellanman se Närståendeförmedling Närståendeförmedling

Förmedling från närstående

2008-03-26:6

2008-08-27:3

2008-10-22:1

Förmedling till närstående

2008-03-26:6 (xxxxxx syster)

Mäklares anmälningsskyldighet

2008-03-26:6

Nätmäklare

Intaget, objektsbeskrivning, kontraktskrivning, deposition, tillträde

2008-06-18:1

Objektsbeskrivningen

Felaktig uppgift om ansvarig mäklare

2008-11-19:9

Felaktig uppgift om belastning

2008-02-18:2

2008-06-18:1

Felaktig uppgift om boarea

2008-09-24:7

Felaktig uppgift om uppvärmning

2008-09-24:6

Felaktig uppgift om ägare

2008-04-23:2

Flera uppgifter om boarea

2008-01-23:4

2008-04-23:7

Krav på notering om anledning till att uppgift saknas

2008-09-24:10

2008-12-17:5

Krav på ny (fullständig) objektsbeskrivning

2008-06-18:3

Uppgift om antal rum

2008-08-27:7

Uppgift om belastning saknas

2008-06-18:3

2008-11-19:4

Uppgift om boarea

2008-04-23:7

Uppgift om byggnadssätt saknas

2008-09-24:10

2008-12-17:5

Uppgift om taxeringsvärde

2008-01-23:4

2008-11-19:12

Uppgift om ägare saknas

2008-04-23:7

2008-06-18:8

Xxxxxxxxx uppgift i strid med uppdragsgivarens instruktion

2008-08-27:4

Vilseledande uppgift

2008-11-19:12 (egen sandstrand/stenpir)

Ombud

2008-04-23:15

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Omsorgsplikt

Krav på mäklaren att klarlägga datum för tillträde

2008-06-18:7

Krav på mäklaren att uppmärksamma parter på betydelsen av information i besiktnings- protokoll

2008-10-22:6

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning, Uppgift om belastning saknas

Penningtvätt se Identitetskontroll

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Ränta se Deposition Ränta på deponerade medel

Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder Tidsfrist se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkor utan tidsfrist Tillträde

Tillgång till objektet före tillträde

2008-06-18:7

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag

Inregistrering av servitut

2008-04-23:12

Kontraktskrivning

2008-05-21:7

Kontraktskrivning i samband med ombildning

2008-09-24:8

Lång handläggningstid

2008-04-23:12

Tillägg till förmedlingsuppdrag

2008-12-17:9

Villkor om mäklares ansvarsfriskrivning

2008-05-21:7

Villkor om uppsägning

2008-12-17:2

Åtgärd utan uppdrag

2008-05-21:6

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren Villkor om ersättning, Förmedlingsuppdraget

Bristande överensstämmelse med verkliga förhållanden

2008-12-17:1

Dokumentation av överenskommelse

2008-10-22:3

2008-11-19:13

Felaktig uppgift om avtalspart

2008-09-24:10

2008-11-19:5

Information om uppdragets utförande

2008-11-19:13

Krav på mäklaren vid uppsägning av uppdragsavtal

2008-05-21:4

2008-12-17:17

Skriftlighetskrav

2008-11-19:3

Uppgift om uppdragsgivare

2008-12-17:4

Villkor för ersättning

2008-06-18:10

Villkor om mäklares ansvarsfriskrivning

2008-05-21:7

Villkor om uppsägning

2008-04-23:7

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Krav på mäklaren vid uppsägning av uppdragsavtal Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Visning

Mäklares omsorg om spekulant inför visning

2008-01-23:1

Mäklare underlåtit att visa objekt för spekulant

2008-02-18:4

Samtycke från hyresgäst för visning

2008-12-17:10

Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling Återbetalning se Ersättning till mäklaren

Återgång av köp

Medverkan till avtal med villkor som saknar stöd i lag

2008-08-27:8

Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet Ägare se Objektsbeskrivningen Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet

Beslut i tillsynsärenden 2008-01-23:1‌

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); mäklares om omsorgsplikt mot spekulanter

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X har i juli 2007 förmedlat en fastighet belägen i B. Två spekulanter, bosatta i Danmark, har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklare X. I anmälan görs bland annat gällande att mäklare X har förorsakat spekulanterna en onödig resa eftersom han inte i tid underrättat dem om att fastigheten var såld.

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och bland annat anfört följande. Den 20 juni 2007 kom säljare med en spekulant överens om att de den 23 juni skulle underteckna ett köpekontrakt. När de danska spekulanterna den 23 juli anlände till hans kontor förklarade han att säljaren inte ville visa fastigheten för dem eftersom säljaren redan ansåg affären som avslutad. Den 20 och den 21 juli försökte han ett flera gånger att nå de danska spekulanterna på deras uppgivna mobiltelefonnummer. Vid varje försök att nå dessa fick han en konstig signal i sin telefon.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklare X har uppgivit att han försökt att kontakta spekulanterna. Mot denna bakgrund kan det inte anses visat att han inte följt överenskommelsen att kontakta de danska spekulanterna. Det saknas därför grund för att rikta kritik mot mäklare X. Fastighetsmäklarnämnden finner dock skäl att påpeka följande.

Mot bakgrund av det icke obetydliga omaket för anmälarna att titta på den aktuella fastigheten kan det ifrågasättas om det är tillfyllest att mäklare X lät sig nöjas med de försök som han gjorde för att kontakta dem. Det kan konstateras att mäklare X hade flera dagar på sig kontrol- lera varför inte fick en svarssignal i sin telefon som han kunde förvänta sig. Han borde därför ha vidtagit någon åtgärd för att kontrollera om telefonnumret var korrekt. Detta har han inte gjort. Med det påpekande som nu gjorts finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan av- skrivas från vidare handläggning.

2008-01-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor för att delta i budgivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I maj 2007 förmedlade mäklare X en fastighet. Parterna kom sedan i juni 2007 överens om att köpet skulle hävas. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för hans sätt att sköta budgivningen.

Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. För att få delta i budgivningen krävde mäklare X att varje budgivare kunde uppvisa ett banklånelöfte. Budgivningen började och de vann till sist denna genom ett bud på 3 300 000 kr. Efter kontraktskrivningen skickade mäk- lare X en spekulantlista till dem. Det visade sig att det bara fanns en annan budgivare. På deras förfrågan förklarade den andra budgivaren att det inte hade ställts något krav på honom om lånelöfte. Efter diskussion med mäklaren och säljarna beslöts att kontraktet skulle upp- hävas. Den 4 juni 2007 revs kontraktet.

Mäklare X har i huvudsak anfört bland annat följande. Säljarna uppställde inga särskilda direktiv kring budgivningen. I förmedlingsuppdraget bestämdes utgångspriset till 3 350 000 kr och det första budet hamnade på 3 300 000 kr. Han framförde till anmälarna att han gärna såg att de kunde uppvisa ett skriftligt lånelöfte från en bank inför budgivningen. Detta hade han även sagt till den budgivare som redan hade lämnat ett bud. Budgivaren underrättade honom om att finansieringen inte var ett problem och uppgav att denne dels hade ett möte inbokat med sin bankkontakt och dels hade en fastighet som skulle säljas. Han krävde inte ett skriftligt lånelöfte från budgivaren utan tog dennes uppgifter för goda då han saknade anled- ning att misstro dessa. Han överlämnade alla bud till uppdragsgivaren och uppgav till denne att anmälarna hade presenterat ett skriftligt lånelöfte medan budgivaren inte hade gjort detta. Han anser att han bäst tillvaratar samtliga parters intressen om han på ett tidigt stadium kan säkerställa finansieringen hos en potentiell köpare. Därför framförde han önskemål om skrift- ligt lånelöfte redan vid budgivningsstarten.

Det fanns en ångerklausul i köpekontraktet. Säljarna accepterade köparnas önskan att köpet skulle återgå.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det strider mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare på eget initiativ lämnar information till spekulanter och andra intressenter som uppfattas som villkor för möjligheten att kunna lämna bud på en fastighet. Även om anmälaren synes ha uppfattat lånelöftet som ett villkor ligger det i en mäklares omsorgsplikt om såväl säljare som köpare att ta upp frågan om finansie- ringen av ett förvärv av fastigheten. Mot bakgrund av de uppgifter som mäklare X lämnat i sitt yttrande finner Fastighetsmäklarnämnden att det inte otvetydigt kan fastslås att mäklare

Xs uttalanden skulle ha inneburit ett krav på lånelöfte. Det saknas därför grund att kritisera honom för de uttalanden som rört lämpligheten att i samband med budgivningen kunna pre- sentera ett skriftligt lånelöfte.

Det förtjänas att påpekas att en mäklare i samband med budgivningen vinnlägger sig om att inte lämna information som budgivare och andra intressenter kan uppfatta som särskilda vill- kor för budgivningen.

2008-01-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och identitetskontroll

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Skatteverket, har den 25 april 2006 anmält mäklare X till Fastighetsmäklarnämnden efter en genomförd skatterevision hos Mäklarföretaget HB avseende taxeringsåren 2004 och 2005. Mäklare X Fastighetsbyrå AB är delägare i handelsbolaget. Skatteverket har även utfört revi- sion av aktiebolagets räkenskaper. Mäklare X är ägare i och företagsledare i Mäklare X Fas- tighetsbyrå AB.

Skatteverket

Vid revisionerna av handelsbolaget och aktiebolaget har det framkommit att samtliga förmed- lingsintäkter, under den tid som revisionerna omfattar, inte har blivit intäktsbokförda. Enligt revisionerna har oredovisade förmedlingsintäkter och moms motsvarande 209 722 kr för taxe- ringsåret 2004 och 178 762 för taxeringsåret 2005 kommit mäklare X tillgodo.

Mäklare X har av Fastighetsmäklarnämnden förelagts att yttra sig över Skatteverkets uppgif- ter och han har då anfört följande. Den uppkomna situationen är ett resultat av för stor arbets- börda, dåliga rutiner, slarv och en arbetsam privat situation under perioden. Numera är arbetet omorganiserat, bland annat genom att personalen fördubblats, och redovisningsrutinerna sköts på ett klanderfritt sätt.

Den 24 oktober 2007 beslöt Fastighetmäklarnämnden om utvidgad granskning och anmodade mäklare X att ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag under perioden 1 januari

– 1 oktober 2007. Från förteckningen har fem förmedlingsuppdrag valts ut och granskats sär- skilt.

Tingsrätten dömde den 6 december 2007 mäklare X till villkorlig dom och samhällstjänst 120 timmar motsvarande fängelse fyra månader för bokföringsbrott, skattebrott och försvårande av skattekontroll.

Den särskilda granskningen Generellt

Kopia på legitimationshandling saknas i flertalet av de granskade förmedlingsuppdragen och i några fall även datum för genomförd kontroll.

Objekt lgh 15

Av handling som utvisar att identitetskontroll gjorts av säljaren framgår inte om det är sälja- ren eller säljarens ombud som har kontrollerats.

Objekt lgh 28

Av handling som utvisar att identitetskontroll gjorts av säljaren (ett dödsbo) framgår att endast en av tre säljares identiteter kontrollerats.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Skatterevisionen

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I 6 § första stycket 5 har anges ett uttryckligt redbarhetsrekvisit med vilket avses en persons allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarhetsrekvisitet skall bedömas i förhål- lande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i för- hållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. I kravet på red- barhet ligger ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare( prop. 1994/95:14 s. 66f och 69).

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X under taxeringsåren 2004 och 2005 undan- hållit provisioner från beskattning. Förseelserna är av allvarligt slag och direkt hänförliga till mäklare X mäklarrörelse varför hans lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. För dessa skall mäklare X meddelas varning.

Den särskilda granskningen Generellt

Kopia på legitimationshandling saknas i flertalet av de granskade förmedlingsuppdragen och i några fall även datum för genomförd kontroll.

Objekt lgh 15

Av handling som utvisar att identitetskontroll gjorts av säljaren framgår inte om det är sälja- ren eller säljarens ombud som har kontrollerats.

Objekt lgh 28

Av handling som utvisar att identitetskontroll gjorts av säljaren (ett dödsbo) framgår att endast en av tre säljares identiteter kontrollerats.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Skatterevisionen

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I 6 § första stycket 5 har anges ett uttryckligt redbarhetsrekvisit med vilket avses en persons allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarhetsrekvisitet skall bedömas i förhål- lande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i för- hållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. I kravet på red- barhet ligger ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare( prop. 1994/95:14 s. 66f och 69).

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X under taxeringsåren 2004 och 2005 undan- hållit provisioner från beskattning. Förseelserna är av allvarligt slag och direkt hänförliga till mäklare X mäklarrörelse varför hans lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. För dessa skall mäklare X meddelas varning.

Den särskilda granskningen Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt fram- går att mäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll.

Företräds uppdragsgivaren eller köparen av ett ombud med stöd av en skriftlig fullmakt skall både fullmaktsgivarens och fullmaktshavarens identitet kontrolleras.

Beträffande dödsbon utvisar bouppteckningen vilka personer som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet. Identiteten på samtliga dödsbodelägare skall kontrolle- ras. Detta gäller oavsett om dödsboet företräds av ett befullmäktigat ombud.

Av utredningen i ärendet framgår att kopia på legitimationshandling saknas i flertalet av de granskade förmedlingsuppdragen och i några fall även datum för genomförd kontroll. Mäk- lare X kan inte undgå kritik för dessa brister men förseelserna får i detta fall anses ringa.

Vidare saknas, i objekt lgh 15, uppgift om identitetskontrollen avsett säljaren eller säljarens ombud. Inte heller har mäklare X i uppdrag lgh 28 visat att samtliga dödsbodelägares identi- teter kontrollerats. Dessa brister är varningsgrundande.

Påföljd

Mäklare X skall varnas för vad som framkommit om hans redbarhet och för brister i identi- tetskontrollen.

Fastighetsmäklarnämnden beslutar vidare att en uppföljande granskning av mäklare X verk- samhet skall göras under år 2008.

2008-01-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet samt hantering av objektsbeskrivning och depositionsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Skatteverket anmälde den 25 april 2006 mäklare X till Fastighetsmäklarnämnden efter utförd revision hos Mäklarföretaget HB samt Mäklare X Fastighetsbyrå AB avseende taxeringsåren 2004 och 2005. Mäklare X Fastighetsbyrå AB är delägare i handelsbolaget. Mäklare X är ägare till och företagsledare i Mäklare X Fastighetsbyrå AB.

Skatteverket

Vid revisionerna av handelsbolaget och aktiebolaget har det framkommit att samtliga förmed- lingsintäkter, under den tid som revisionerna omfattar, inte har blivit intäktsbokförda. Enligt revisionerna har oredovisade förmedlingsintäkter och moms motsvarande 186 322 kr för taxe- ringsår 2004 och 120 137 kr för taxeringsår 2005 kommit mäklare X tillgodo. Skatteverket har vidare uppmärksammat att mäklare X under revisionsperioden gjort ett antal insättningar på sitt privata bankkonto som rätteligen skulle ha intäktsbokförts i aktiebolaget. Sammanlagt uppgår dessa insättningar till 27 000 kr för taxeringsår 2004 och 17 952 kr för taxeringsår 2005. Skatteverkets bedömning är att mäklare X inkomst av tjänst skall höjas med 213 322 kr för taxeringsår 2004 samt med 138 089 kr för taxeringsår 2005.

Mäklare X har av Fastighetsmäklarnämnden förelagts att yttra sig över uppgifterna i Skatte- verkets omprövningsbeslut. Hon har därvid uppgivit följande. Alla intäkter och kostnader i mäklarverksamheten redovisas och bokförs i handelsbolaget. Den andre delägaren har ensam skött redovisningen i handelsbolaget. Aktiebolaget fakturerar månadsvis handelsbolaget för utförda tjänster. Till följd av revisionen har rutinerna ändrats och redovisningen sker nu helt utan anmärkning. Att det förekom brister tidigare beror dels på oerfarenhet, dels på den höga arbetsbelastning som varit tidigare. Dessa brister är nu avhjälpta. Hon har accepterat Skatte- myndighetens beslut.

Den 23 november 2006 beslöt nämnden om utvidgad granskning och anmodade mäklare X att ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag under perioden den 1 januari - 31 oktober 2006. Från förteckningen har fem förmedlingsuppdrags valts ut och granskats särskilt. Därefter har mäklare X besvarat nämndens föreläggande beträffande de frågor som uppkom vid granskningen av förmedlingsobjekten. Hon har vidare den 8 oktober 2007 besvarat kom- pletterande frågor per telefon.

Tingsrätten dömde den 6 december 2007 mäklare X till villkorlig dom och samhällstjänst 120 timmar motsvarande fängelse fyra månader för bokföringsbrott, skattebrott och försvårande av skattekontroll.

Den särskilda granskningen

Objekt A

I objektsbeskrivningen anges att husets byggnadsår är 1970 samt att bo- och biarean är 126 respektive 93 kvm. Enligt utdraget från Lantmäteriverket är byggnadsåret 1950 och boarean 111 kvm samt biarean 62 kvm.

Identitetskontrollen av säljaren synes gjord fyra dagar efter uppdragsavtalets ingående.

Mäklare X

Uppgifterna i objektsbeskrivningen är lämnade av och godkända av säljaren. Byggnadsåret ändrades eftersom den nuvarande byggnaden uppfördes 1970 på grunden till den ursprungliga sommarstugan som var uppförd 1950. Huset har byggts om i omgångar och den nya boarean har inte kommit med i den senaste taxeringen. Av den anledningen mättes boarean upp och den nya uppgiften lämnades av säljaren.

Vad gäller kontrollen av uppdragsgivarens identitet har rutinerna varit sådana att objektsbe- skrivning skickats ut tillsammans med uppdragsavtal som skall godkännas och undertecknas. Försäljningen startades först när dessa handlingar undertecknats och i samband därmed upp- dragsgivarens identitet kontrollerats. Att uppdragsavtalet har ett annat datum än datum för identitetskontroll beror på att avtalet är daterat den dagen det skickades ut.

Objekt B Depositionsavtal saknas.

Identitetskontrollen av säljaren synes gjord dagen efter uppdragsavtalets ingående.

Mäklare X

Eftersom säljaren hade fått uppgift om att handläggningen av ärendet skulle gå mycket snabbt var tanken att handpenningen i princip skulle utbetalas inom ett par dagar direkt till säljaren, då denne var i behov av att få ut sin handpenning för att kunna betala en hantverkare. Före- ningens beslut dröjde längre än vad ordföranden informerat säljaren om och därför kunde handpenningen inte utbetalas till säljaren. Eftersom det var tänkt att handpenningen skulle sitta så kort tid på klientmedelskontot upprättades aldrig något depositionsavtal.

Beträffande ID-kontrollen, se svar ovan. Objekt C

I objektsbeskrivningen anges att taxeringsvärdet är 1 148 000 kr varav byggnad 714 000 kr.

Enligt utdraget från Lantmäteriverket är taxeringsvärdet 874 000 kr varav byggnad 534 000 kr.

Parternas identitet är inte kontrollerad.

Mäklare X

Säljaren hade under en längre tid känt till det nya taxeringsvärdet och eftersom det var en markant höjning tyckte både säljaren och jag att det var bättre att en köpare fick uppgiften om det nya taxeringsvärdet i stället för det gamla.

Xxxxxxxxxxxxxxx är känd genom att både barn och barnbarn har varit kunder sedan 2002 och jag träffar även familjen privat. Köparen är vänner till mig som jag umgås privat med sedan 1994.

Objekt D

Uppdragsavtalet ingicks den 11 maj 2006 och identitetskontrollen synes gjord den 15 maj 2006.

Mäklare X

Beträffande ID-kontrollen, se ovan under objekt A

Objekt E

Uppdragsavtalet ingicks den 22 juni 2006 och identitetskontrollen synes gjord den 29 juni 2006.

Mäklare X

Beträffande identitetskontrollen, se svar ovan.

Mäklare X har per telefon uppgett att rutinerna avseende identitetskontroll av uppdragsgiva- ren har ändrats så att kontrollen numera sker vid intaget.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Skatterevisionen

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I 6 § första stycket 5 har anges ett uttryckligt redbarhetsrekvisit med vilket avses en persons allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarhetsrekvisitet skall bedömas i förhål- lande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i för- hållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. I kravet på red- barhet ligger ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare( prop. 1994/95:14 s. 66f och 69).

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X under taxeringsåren 2004 och 2005 undan- hållit provisioner från beskattning. Förseelserna är av allvarligt slag och direkt hänförliga till mäklare X mäklarrörelse varför hennes lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifråga- sättas. För dessa skall mäklare X meddelas varning

Den särskilda granskningen

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Av 18 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall upprätta en objektsbeskrivning vid förmedling till konsument. Beskrivningen skall bland annat innehålla fastighetens taxerings- värde och storlek.

Handpenning

Vid den särskilda granskningen har framkommit att mäklare X tagit emot handpenning från köparen utan att upprätta ett depositionsavtal. Mäklaren skall verka för att avtal om deposition träffas mellan parterna när det finns anledning därtill, vilket följer av omsorgsplikten. En så- dan anledning är att ett köp är villkorat av medlemskap i en bostadsrätts-förening. En mäklare måste kunna avgöra när det finns anledning att föreslå parterna att handpenningen deponeras. I förevarande fall har mäklare X vidgått att handpenningen sattes in på hennes klientmedels- konto i avvaktan på föreningens beslut och att inget depositionsavtal upprättades. Förfarandet strider mot god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande.

Objektsbeskrivning

I två av de särskilt granskade förmedlingsuppdragen har informationen från Lantmäteriverket inte överensstämt med uppgifterna i objektsbeskrivningen avseende boarea respektive taxe- ringsvärde. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut ansett att om det finns flera upp- gifter och det inte går att fastställa vilken som är den korrekta skall mäklaren redovisa samt- liga uppgifter eller på annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som angi- vits i objektsbeskrivningen (se 2005-03-16:7 i FMN:s årsbok för 2005). Av handlingarna i ärendet framgår att de uppgifter mäklare X lämnat i objektsbeskrivningen om boarean respektive taxeringsvärdet skiljer sig från uppgifterna i Lantmäteriverkets register. Mäklare X har i objektsbeskrivningen inte redovisat varifrån uppgifterna kommit eller att det finns andra uppgifter. Mäklare X agerande strider mot god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande.

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt fram- går att mäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll. Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under förutsättning att personen ifråga är känd för mäklaren. För att en per- son skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kon- trollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte till- räckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitets- kontroll inte har gjorts.

I fyra av fem fall har uppdragsavtalet erhållit datering som är hänförlig

till dagen för utskick och inte till när avtalet faktiskt ingicks. Förfarandet har lett till att ID- kontrollen synes ha utförts efter avtalets ingående istället för innan, vilket strider mot förfa- randereglerna. Mäklare X har uppgivit att hon numera ändrat sina rutiner och Fastighetsmäk- larnämnden stannar vid att påpeka vikten av att ID-kontrollen utförs innan uppdragsavtalet ingås.

De omständigheter som mäklare X anfört som skäl för att hon i uppdraget C inte kontrollerade parternas identitet kan utgöra sådana omständigheter som enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning kan anses medföra att en person är känd av mäklaren och att identitetskontroll därmed kan underlåtas. Förhållandet skall emellertid i dessa fall noga noteras av mäklaren. Av utredningen framgår inte att mäklare X gjort någon notering om vare sig uppdragsgivaren eller köparen. Fastighetsmäklarnämnden anser emellertid att det kan stanna vi ett påpekande i denna del.

Påföljd

Mäklare X skall varnas för vad som framkommit om hennes redbarhet samt för brister i objektsbeskrivningar och klientmedelshanteringen.

Fastighetsmäklarnämnden beslutar vidare att en uppföljande granskning av mäklare X verk- samhet skall göras under år 2008.

2008-01-23:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om besikt- ningsklausul, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en fastighet. Anmälaren har kritiserat mäklare X för dennes agerande i samband med utförandet av förmedlingsupp- draget.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Det meddelades att 80 000 hushåll inte erhållit DNs bostadsbilaga inför de dagar som vis- ningar var inplanerade. Hon önskade därför att mäklaren skulle kräva annonskostnaden i re- tur. Vid en visning kom en familj på tre personer precis när visningen var över. Mäklare X mötte dem i grinden och visade in dem utan att följa med. Hon fick själv genomföra vis- ningen. Två dagar senare önskade samma personer en omvisning samma eftermiddag. Hon kontaktade mäklaren men denne uppgav att han inte hade någon tid. Hon fick därför visa ob- jektet själv ytterligare en gång. Mäklare X framförde önskemål om att sluta budgivningen för att göra affär med två spekulanter vilka hade var sitt objekt att sälja. Hon önskade i stället avvakta och kontrakt skrevs med den spekulant som hon själv visat objektet för. Mäklaren skickade en ersättare på tillträdesdagen då köpebrev skulle skrivas. Köparen sålde fastigheten vidare samma dag. Hon har därför ifrågasatt om hon verkligen behövde betala för försäk- ringspremien avseende dolda fel men har inte fått svar. I förmedlingsuppdraget ingick dekla- rationshjälp. Hon har ringt till mäklare X flera gånger men han har inte haft tid att tala med henne.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Han har fått besked från DN att bostadsbilagan skulle delas ut. Beklagligt nog fick inte anmälaren sitt exemplar. Objektet har marknadsförts på det sätt som avtalats i uppdragsavtalet och dessutom har ytterligare annonser iförts. Han var på väg till nästa visning och kunde där- för inte stanna för de spekulanter som kom för sent. Säljaren visade objektet själv efter över- enskommelse. Uppenbarligen har ytterligare en visning genomförts, han minns inte detta. Det är mäklarens uppdrag att vidarebefordra all information till sin uppdragsgivare och komma med råd och analyser. Uppdragsgivaren tar besluten om när budgivningen skall avslutas och vem som skall få köpa. Han har inte försökt styra budgivningen för egen vinning. Han är inte svår att nå och hade täta kontakter med uppdragsgivaren under hela uppdraget. En vecka före tillträdet informerade han om att han inte hade möjlighet att närvara. Uppdragsgivaren krävde att det skulle vara en erfaren mäklare som närvarade. Han bekräftade i brev att det skulle bli så. Det senare ägarbytet gör inte försäkringen onödig eftersom säljaransvaret kan aktualiseras. I samtliga affärer erbjuds deklarationshjälp. Xxxxxx får en blankett att fylla i för underlaget till deklarationen eller boka en tid för ett besök. Den färdiga kapitalvinstberäkningen skickas till kunden. Anmälaren har haft sju månader på sig. Det är inte sant att han inte hört av sig.

Mäklare X har inkommit med bl.a. kopia av köpekontraktet. I avtalet finns följande besikt- ningsklausul. Köparen äger rätt att häva detta köp senast 2006-06-09 om en besiktning som köparen låter göra, påvisar allvarliga fel eller brister som uppgår till mer än 100 000:-

/skada att åtgärda. Vid hävning enligt denna paragraf återbetalas handpenningen ograverad till köparna.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med kompletterande uppgif- ter och därvid anfört följande.

Hans förslag till återgångsklausul löd Köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person. Köparen har rätt att frånträda köpet om han efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet. Om köparen väljer att frånträda köpet skall handpenningen omgående återbetalas till köparen. Ingen av parterna har rätt till skadestånd av andra parten. Villkoret gäller under förutsättning att köparens begäran om återgång görs skriftigt och är säljaren tillhanda senast den 2006-06-09 med kopia till fastighetsmäklaren.

Säljaren ansåg att den utformningen var för öppen varvid köparen (biträdd av erfaren advokat) och säljare kom överens om hur den skulle skrivas. Han följde parternas vilja men berättade samtidigt att det fanns risk för tolkningstvister med den föreslagna utformningen. Ingen av parterna såg någon fara med detta. Man ansåg att 100 000 kr var en så hög tröskel att det kunde besiktningsmannen och parterna bedöma. Det var underförstått att köparen skulle med- dela sin begäran om återgång direkt till säljaren och informera fastighetsmäklaren samtidigt.

I fråga om id-kontrollen har mäklare X anfört följande. Han har skött kontrollerna sedan två år tillbaka men har inte kunnat hitta kopior av id-handlingarna i akten. Han har gjort kontrol- len av båda parter vid köpekontraktets tecknande men kan inte bevisa detta. Han åberopar även kopia av uppdragsavtal från 2002 (som undertecknats av bland andra den aktuella upp- dragsgivaren) till stöd för att han kände säljaren sedan flera år.

Anmälaren har inkommit med kompletterande uppgifter i ärendet avseende den kritik som tidigare framförts.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Återgångsklausulen

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som be- hövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utfor- mat i köpehandlingen.

I det aktuella återgångsvillkoret saknas anvisning om hur köparna skall gå tillväga om de vill använda sig av återgångsrätten; dvs. till vem en sådan framställan skall göras och eventuella formkrav. Dessutom saknas uppgift om vem som skall bedöma reparationskostnaden. Dessa brister är normalt varningsgrundande.

Enligt mäklare X har parterna kommit överens om den aktuella besiktningsklausulens utform- ning. Utgångspunkten är att denna omständighet normalt inte påverkar mäklarens ansvar (se 2006-01-25:6 i FMNs årsbok för 2006). Mäklare X har emellertid gjort gällande att han före- slagit en s.k. öppen besiktningsklausul och att han dessutom informerat om de risker för tolk- ningstvister som förelåg med parternas alternativ.

Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X borde ha verkat för att den införda besikt- ningsklausulen i vart fall kompletterades med uppgifter om till vem och på vilket sätt köparen skulle lämna sitt meddelande om återgång. Ett sådant meddelande bör vara skriftligt för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Vad gäller förutsättningarna för villkoret i övrigt borde mäklare X även ha uppmärksammat parterna på att ett besiktningsupp- drag normalt inte omfattar en beräkning av reparationskostnader för upptäckta fel. Fastig- hetsmäklarnämnden finner, med beaktande av vad mäklare X anfört i ärendet, att kritiken kan stanna vid dessa påpekanden.

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Upp- dragsgivarens identitet skall således kontrolleras före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklaren skall även enligt 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt kontrollera köparens iden- titet om köpeskillingen överstiger 15 000 euro. Kontrollen av köparens identitet skall ske vid undertecknandet av köpekontraktet.

Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under för- utsättning att personen i fråga är känd av mäklaren. För att en person skall kunna betraktas

som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

Mäklare X har anfört att han kände uppdragsgivaren sedan flera år från tidigare förmedlings- uppdrag. Av utredningen framgår dock inte huruvida säljaren verkligen är att betrakta som känd i penningtvättslagstiftningens mening. Identitetskontroll av köparen har enligt uppgift utförts vid köpekontraktets tecknande.

Av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt framgår att fastighetsmäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll. Nämnden konstaterar att mäklare X borde ha gjort noteringar om sina bedömningar och åtgärder med anledning av kraven på identitetskontroll och att han även borde ha tillsett att en kopia av respektive identitetshandling lagts till akten. Nämnden anser att det även i denna del kan stanna vid ovanstående påpekanden.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2008-02-18:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om upplys- ning om bostadsrättsförening under tvångsförvaltning och risk för framtida kapitaltillskott m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan har kritik riktats mot mäklare Xs sätt att hantera förmedlingsuppdraget. Anmäla- ren hänvisar till ett brev skickat till Mäklarsamfundet vari sammanfattningsvis anförs föl- jande.

Köpet skedde den 10 mars 2006. Mäklare och säljare underlät att berätta att bostadsrättsföre- ningen var ställd under tvångsförvaltning. Detta fick hon reda på först då hon kontaktade ord- föranden i föreningen. Då hon inte förstod vad detta innebar kontaktade hon mäklaren som påstod att detta inte hade någon som helst betydelse för henne utan endast skulle drabba tidi- gare ägare av föreningen, inte den nybildade föreningen. I efterhand har hon förstått att hon borde ha kontrollerat detta noggrannare men mäklaren var oerhört angelägen att kontrakt skulle skrivas snarast. Då kontraktet tecknades hade mäklaren skrivit i köpeavtalet att ”köpa- ren vet att föreningen är ställd under tvångsförvaltning genom SBC”. Vid hennes första möte med föreningen togs frågan om kapitaltillskott upp. Ordföranden undrade om inte säljaren eller mäklaren hade berättat detta för henne, vilket i vart fall säljaren kände till eftersom frå-

xxx hade tagits upp vid ett möte den 28 november 2005. Kapitaltillskottet var nödvändigt för att inte föreningen skulle gå i konkurs. Säljaren har vid telefonsamtal uppgett att hon berättat detta för mäklaren i samband med försäljningen.

I objektsbeskrivningen har felaktigt angetts att lägenheten hade spisfläkt.

Till anmälan har fogats kopia av protokoll fört vid bostadsrättsföreningens sammanträde den 28 november 2005 och anmälarens korrespondens med Mäklarsamfundet. Av protokollet framgår det under § 4 att ett lån på 600 000 kr har tagits för att finansiera nödvändiga åtgärder och ”Eftersom räntekostnaderna för detta lån blir mycket betungande menade PS att kapital måste in i bostadsrättföreningen. Förslagen var att omkring en miljon kronor skulle betalas in genom antingen en gemensam engångsinsats av bostadsrättsföreningens medlemmar eller genom kraftiga avgiftshöjningar under ett år.”

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttranden sammanfattningsvis anfört följande. Anmälaren föreföll vara väl insatt i bostadsfrågor. Vid ungefär samma tidpunkt som nu aktuellt förmedlingsuppdrag köpte anmälaren ytterligare en bostadsrätt och sålde ett radhus. Anmälaren hade också förvärvat radhus tidigare. Det är fel att hon skall ha underlåtit att informera om att bostadsrättsföre- ningen var ställd under tvångsförvaltning, att köpekontraktet skulle skrivas väldigt snabbt och att någon betänketid inte fanns. Söndagen den 5 mars 2006 var det visning av lägenheten.

Därefter löpte sedvanligt mäklararbete och kontrakt skrevs den 10 mars 2006. Den informa- tion hon fick om bostadsrättsföreningens ekonomiska läge när hon erhöll förmedlingsupp- draget var bostadsrättsföreningens protokoll daterat den 28 november 2005, brev från SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum, samt den då föreliggande senaste årsredovisningen från bo- stadsrättsföreningen. Hon följde upp saken genom att ta kontakt med SBC, Sveriges Bostads- rättsCentrum, för att få veta om det fanns ytterligare information att få angående föreningens ekonomi eller tvångsförvaltningen. Det besked hon fick var att det inte fanns någon ytterligare information. All denna information delgavs köparen före köpekontraktets undertecknande.

Vid kontraktsskrivningen gicks köpeavtalet igenom punkt för punkt på sätt som alltid sker. Även då genomgicks noga frågan om betydelsen av tvångsförvaltningen och vilka konsekven- ser den kunde tänkas få. Anmälaren ställde många frågor angående innebörden av tvångsför- valtningen. Det skedde både under budgivningsfasen och vid kontraktsskrivningen. Det var väldigt klart genom de frågor anmälaren ställde att hon var väl införstådd med tvångsförvalt- ningen och att det fanns alternativ om vad som skulle hända. Under rubriken ”Rättigheter mm” i köpekontraktet framgår tydligt, att bostadsrättsföreningen var ställd under tvångsför- valtning och att SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum, skötte denna. Det var aldrig tal om någon nybildad förening eller liknande.

I objektsbeskrivningen anges att det fanns en spisfläkt vilket var en korrekt uppgift. Hon stäl- ler sig oförstående till anmälarens uppgift på denna punkt.

Till yttrandet har fogats kopior av uppdragsavtalet, protokoll fört vid bostadsrättsföreningens årsmöte den 15 juni 2006, där beslut om insatsökning fattades, underrättelse om tid för tvångsförvaltning från SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum, till säljaren av lägenheten, ob- jektsbeskrivning och köpeavtal. I köpeavtalet daterat den 10 mars 2006 framgår av sista stycket under rättigheter m.m. ”Köparen vet att föreningen är ställd under tvångsförvaltning genom SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum.”

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastighe- ten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Fastighetsmäklarnämnden vill i detta sammanhang påpeka att det är ovanligt att en bostads- rättförening är ställd under tvångsförvaltning. I en sådan situation ställs det därför stora krav på mäklaren att denne förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats och att mäklaren uppmanar köparen att noga undersöka med föreningen vad detta innebär för föreningens medlemmar. Att en bostadsrättsförening är ställd under tvångsförvaltning kan få stor ekonomisk betydelse för köparen. Det hade därför varit lämpligt att redan i objektsbe- skrivningen upplysa om att bostadsrättsföreningen var ställd under tvångsförvaltning.

I ärendet står uppgift mot uppgift om vilken information mäklare X lämnat om att bostads- rättsföreningen var ställd under tvångsförvaltning och om risken för att medlemmarna skulle bli tvungna att tillskjuta medel till föreningen samt även om när denna information lämnats. Det kan således inte anses otvetydigt fastlagt att mäklare X i detta avseende skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed. Ärendet skall med ovanstående påpekande därför avskrivas från vidare handläggning.

Vad som i övrigt framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2008-02-18:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens utskrift med uppgift om budgivning och bud, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt och uppgift om belastning i objektsbeskrivningen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Bakgrund

I anledning av uppgifter i media rörande mäklare Xs agerande vid en fastighetsförmedling har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. En anmälan från säljaren i det aktuella förmedlingsuppdraget och en anmälan från en köpare i ett annat förmedlingsuppdrag har härefter kommit in till nämnden. Nämnden har vid granskningen kontrollerat uppdragsavtal, objektsbeskrivning, överlåtelseavtal, de handlingar som använts vid identitetskontrollen, noteringar och handlingar som återspeglar hur budgivningsprocessen gått till, likvidavräkningar och i förekommande fall depositionsav- tal i sex förmedlingsuppdrag.

Anmälan 1 från säljaren i det förmedlingsuppdrag som förekommit i media (dnr ---) Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett följande. Den främsta anledningen till att hon valde mäklare X var att han redan vid deras inledande samtal tydligt deklarerade att han hade två köpare till hennes hus. Hon hade bett mäklare X höra av sig efter varje visningstillfälle för att berätta när hon kunde återvända hem och informera henne om hur visningarna hade gått.

Endast en gång ringde han upp henne för att informera om läget. Vid övriga tillfällen hörde han inte av sig och var mycket svår att nå. Hon blev inte informerad om att två av visningarna ställts in och inplanerade visningar fick hon ibland ta reda på själv genom information på hemsidan. Rapporten efter visningarna löd oftast att det gick jättebra, många ”heta” intressenter och ”snart ska jag börja dra i trådarna”, alltså starta budgivningen. Vid minst sju tillfällen sa han att nu skulle budgivningen starta. Vid varje sådant tillfälle var han under de kommande dagarna svår att få tag i. När hon flera dagar efter påstådd budgivningsstart fick tag i honom svarade han alltid med att han drabbats av olika åkommor samt att han inte fått tag på intressenterna men att han ”jobbade på det”. Hon framförde sina klagomål till honom och han lovade bättring. En dag sa han plötsligt att buden hade börjat komma in. Hon bad honom då om att få se listorna över vilka som varit på visningarna och över de påstådda bu- den. Han lovade mejla dessa men inget hände. Xxxxxxxx den 15 juni pratade hon med honom och han lovade skicka listorna men han återkom senare på kvällen och meddelade att han var sjuk men skulle försöka ta sig till kontoret senare under helgen för att skicka mejlet. Xxxxx kväll stötte närstående till henne på honom på en nattklubb. När hon nästa morgon försökte nå honom svarade han först när hon ringde från ett skyddat nummer. På hennes initiativ träffades hon, hennes son, mäklaren och hans assistent på hans kontor senare samma eftermiddag, var- vid hon erhöll listorna över de personer som varit på visningar samt vilka av dem som lagt konkreta bud. Listorna visade tydligt vilka bud som lagts, av vem och vid vilken tidpunkt. Vid ett par tillfällen har hon velat säga upp uppdragsavtalet och har bett mäklare X upprätta hand-

lingar för detta ändamål. Uppsägning skedde en vecka efter mötet på mäklare Xs kontor. Detta på grund av att hon kände sig trött på att leva i den känslomässiga berg- och dalbanan det innebar att inte ha en aning om hur den utdragna försäljningen gick till och med en mäk- lare som ständigt kom med undanflykter om varför han inte börjat göra sina uppgifter. Hon hade köpt ett nytt hus som hon snart skulle flytta in i. Detta fick henne att ta kontakt med de personer som enligt listan skulle ha lagt bud på hennes hus för att få reda på om de verkligen lagt bud eller om också detta varit en lögn. Det visade sig då att ingen av dem någonsin lagt något bud. Det var det som fick henne att avbryta samarbetet med mäklare X.

Handlingar i ärendet

Till anmälan har fogats uppdragsavtal, bekräftelse att uppdragsavtalet upphört, förmedlings- uppdrag, frågelista, lista benämnd komplett information för objektet ifråga och tre tidningsar- tiklar ur Sydsvenskan.

Den lista som anmälaren erhållit från mäklare X är benämnd Komplett information för (objektets adress) och innehåller en förteckning över personer som på olika sätt varit i kontakt med mäklaren med anledning av hans uppdrag att förmedla aktuell fastigheten. I listan anges namn, i de flesta fall adress, telefonnummer, ev. e-postadress, eventuellt bud, eventuell vis- ningsdag och tid, status såsom ”deltar i budgivning”, ”mycket intresserad”, ”varit/kommer på visning” och ”ej intresserad”. Vidare finns en möjlighet för mäklaren att göra anteckningar i högermarginalen. Vid tre personer, varav två med samma adress, anges under status deltar i budgivningen. Under bud anges avseende den ena personen 5 500 000 kr och vid en av de andra personerna 5 700 000 kr varvid också i högermarginalen anges under ”Xxxxxxxxxx (kontakten)” ”Har nu sänkt priset till 5 000 000:- 16/6-07 kl 14.02.” Vid flera intressenter finns anteckningar gjorda i högermarginalen, t.ex. ”för mycket att göra i huset, för nära motorvägen”, ”letar hus i M istället”, ”pris runt 5.5 miljoner är dom intresserade av” ”Bud 5.800 000 har ändrat sig vill bo i P. Tycker det är mycket att göra i huset och för mycket träin- redning”.

I uppdragsavtalet anges utgångspriset till 6 500 000 kr.

Anmälan 2 (Dnr ---)

Vid budgivningen av ett objekt som mäklare X har haft i uppdrag att förmedla har det före- kommit två budgivare. Köparen av objektet har i en anmälan ifrågasatt existensen av den andre budgivaren. Av anmälan framgår också att säljaren till anmälaren skall ha uppgett att mäklare X är en nära vän till hennes familj.

Till anmälan har fogats en budförteckning med kodade personuppgifter med angivande av bud och tidpunkt, överlåtelseavtal, mejlkorrespondens samt avkodad budgivningslista med angivande av budgivarnas namn, telefonnummer, tidpunkt och bud.

Utvidgad granskning (Dnr ---)

Vid den utvidgade granskningen framgår det av handlingarna i fem av förmedlingsuppdragen att mäklare X kontrollerat uppdragsgivarnas identitet i samband med undertecknandet av köpekontraktet. Mäklare X har i dessa fall använt sig av en blankett med följande text.

Från och med den 1 januari 2005 omfattas fastighetsmäklare av lagen (1993:768) om åtgär- der mot penningtvätt. Detta innebär bland annat att fastighetsmäklaren är skyldig att utföra identitetskontroll av uppdragsgivaren, om identiteten inte redan är känd. För de fall att upp-

dragsgivaren företräds av någon annan genom fullmakt skall kontroll ske av såväl ombudet som den han företräder. Kontrollen skall ske precis före undertecknandet av uppdragsavtalet.

I två förmedlingsuppdrag har befullmäktigat ombud för köparen funnits. Någon identitets- kontroll av fullmaktsgivarens identitet har emellertid inte återfunnits. Mäklare X har i dessa fall använt sig av en blankett med följande text.

Från och med den 1 januari 2005 omfattas fastighetsmäklare av lagen (1993:768) om åtgär- der mot penningtvätt. Detta innebär bland annat att fastighetsmäklaren, om blivande köpe- skilling överstiger ett belopp motsvarande 15 000 euro, är skyldig att utföra identitetskontroll av köparen, om dennes identitet inte redan är känd. För de fall köparen företräds av någon annan genom fullmakt skall kontroll ske av såväl ombudet som den han företräder. Kontrollen skall ske senast före köparens/ombudets undertecknande av köpekontrakt.

Slutligen anges det i objektsbeskrivningen i ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt att bostadsrätten inte är pantsatt trots att uppgift i frågelistan anger motsatsen.

Mäklarens yttrande

Anmälan 1

Han har inte uppgett att han redan hade två köpare till hennes hus. Han har däremot uppgett att han tidigare sålt liknande fastigheter och därför hade spekulanter som anmält intresse för denna typ av objekt i företagets kundbas. Att arbeta med s.k. matchning av nyinkomna fastig- heter mot spekulanter som finns i kundbasen är ett av flera sätt som han använder i sin för- medlingsverksamhet för att om möjligt hitta en slutlig köpare.

Säljaren fattade beslut om utgångspris om 6 500 000 kr och uppgav att hon inte var intresse- rad av några bud under 6 000 000 kr. Fastigheten annonserades mellan den 30 mars och 20 juni i Metro Bostad med sex annonser, i Metros exklusiva Drömhus-magasin, i Sydsvenskan med åtta annonser varav två gånger med kvartssidor, i Dagens Industri och i Berlingske Tidende. Första visningen var den 31 mars och därefter genomförde han ytterligare ett antal visningar. Intresset för fastigheten visade sig dock magert, kanske beroende på att utgångs- priset satts för högt. Många av dem som var på visning tyckte att det var mycket att göra på huset och att priset var för högt i förhållande till standarden. Han har framfört detta till sälja- ren och föreslagit henne att sänka utgångspriset till under 6 000 000 kr, något hon inte har velat gå med på. Till de spekulanter som tyckte att priset var för högt och som ville diskutera ett lägre pris, har han berättat att säljaren inte var intresserad av en köpeskilling under

6 000 000 kr. Det har inte förekommit någon ”budgivning”. Ingen spekulant har uppmanats att bjuda över någon annans bud eftersom det inte fanns några för säljaren acceptabla bud. Säljaren har varit missnöjd med resultatet och övervägt att säga upp förmedlingsuppdraget. Den 23 maj skrev han ut och undertecknade en bekräftelse om uppdragets upphörande men säljaren ångrade sig. Både han och en assistent har fått telefonsamtal sena kvällar och helger. Han har förklarat att han inte har kunnat vara tillgänglig alla timmar på dygnet och att han inte heller kunde ”jaga” spekulanterna på det sätt säljaren önskade. Han hade en stor arbetsbörda under den period ärendet rör och var därför ofta upptagen men trots detta har han hållit sig tillgänglig för anmälaren och tagit egna kontakter i en utsträckning som enligt hans uppfatt- ning gått utöver det normala. Detta gäller särskilt sena kvällar och helger. Trots att han dragits med flera åkommor under denna tid har han skött sina åtaganden på ett fullgott sätt.

Lördagen den 16 juni hade han och hans assistent ett möte med säljaren och hennes son på mäklarkontoret. De redogjorde för de spekulanter/intressenter som de hade haft och följt upp. Han redovisade de diskussioner som förts med de olika intressenterna och vilka köpsignaler han fått. Till stöd hade han gjort en utskrift, kallad komplett information avseende aktuellt objekt, ur den del av hans mäklarsystem där han noterar spekulanterna och deras intresse. När han lägger in en kund som har ringt in och anmält intresse för en viss fastighet, registreras denna i mäklarsystemet som ”intresserad”. När kunden bokar en visning, ändras registre- ringen till ”kunden varit/kommer på visning”. Återkommer kunden efter visningen och det noteras i systemet ändras registreringen till ”mycket intresserad”. Initierar kunden därefter ett bud som noteras, registreras kunden som ”deltar i budgivningen”. Vid mötet bad säljaren att få se utskriften och de gick igenom den, kund för kund. Han förklarade att ingen lagt något konkret bud, utan att han enbart fått indikationer på sådana prisnivåer där de kunde vara intresserade av att gå vidare. Han framhöll även att ingen av dessa indikationer låg i nivå med det säljaren begärde för fastigheten, varför det inte blev någon budgivning. Säljaren undrade om hon kunde få behålla utskriften, vilket han inte hade något emot. Utskriften är alltså inte någon budgivningslista utan ett internt arbetsredskap för honom som mäklare. Den skulle visserligen till innehållet kunna vara att jämställa med en sådan spekulantförteckning som är brukligt att mäklaren lämnar till uppdragsgivaren när uppdraget upphör utan att försäljning blivit av, även om den är något mer omfattande till sitt innehåll. Efter avstämningen med säl- jaren var de helt överens om att de skulle fortsätta med uppdraget. Anledningen till att det vid vissa av spekulanterna också antecknats belopp under rubriken ”bud” är mäklarsystemets utformning i den här delen. Det finns inte något avsett utrymme att anteckna prisdiskussioner med spekulanter som rätteligen inte innefattat något konkret bud, vilket naturligtvis är en brist. Han har därför – för sitt eget interna bruk – i några fall noterat dess indikationer som ”bud” i systemet, vilket medfört att de givits status ”deltar i budgivning” och i några fall an- vänt ett anteckningsfält där han istället noterat dessa uppgifter i löpande text. Den 28 juni meddelade säljaren att hon ville säga upp förmedlingsuppdraget. Vid senare möte på kontoret framförde hon att hon ville att han skulle avsäga sig alla anspråk på rätten till förmedlingspro- vision, dvs. även för de av honom anvisade spekulanterna som angavs i utskriften. Han sva- rade att han inte var intresserad av detta. För ordningens skull skrev han ut en ny skriftligt bekräftelse på säljarens uppsägning och gav till henne.

Säljaren har på egen hand uppsökt de spekulanter han anvisat. Hon gör i anmälan gällande att detta skett för att kontrollera om hans uppgifter om bud varit riktig men enligt hans uppfatt- ning finns det skäl att anta att syftet varit att söka kringgå hans rätt till provision genom att utnyttja hans etablerade kundkontakter och sälja direkt till någon av dessa i förhoppning om att undgå att behöva betala provision till honom. Fastigheten har också numera sålts till en av de spekulanter som han anvisat under uppdragets bestånd.

Han vill sammanfattningsvis framhålla att han som mäklare enligt god fastighetsmäklarsed är skyldig att till uppdragsgivaren anvisa alla spekulanter som klargjort ett intresse av att för- värva det förmedlade objektet och det oavsett om spekulanten lagt något konkret bud eller ej. Det är i detta avseende tillräckligt att spekulanten visat en konkret och aktiv vilja att förvärva objektet (jmf. KOV:s tidigare gällande Xxxxxxxxxx för tillhandahållande, utförande och mark- nadsföring av mäklartjänster, p 11.3 samt Mäklarsamfundets ”Regler för budgivning”). Vid ett förmedlingsuppdrag där ingen spekulant ställer upp på säljarens krav/önskemål eller sälja- ren inte anpassar sina krav/önskemål för att möta en intressent, blir det inget köp/försäljning. När en mäklare då inte har lyckats få en överlåtelse till stånd och därför skiljs från uppdraget är det brukligt att mäklaren lämnar över en sammanställning över de spekulanter mäklaren

anvisat och till vilka villkor de olika spekulanterna varit intresserade vid det givna tillfället. Det har han gjort genom utskriften ”Komplett information” och kompletterat denna med muntlig information vid överlämnandet. Om mäklaren förmedlat ett objekt till försäljning som har föregåtts av budgivning, skall säljaren få del av en sammanställning där samtliga avgivna bud finns upptagna, med fullständigt namn på budgivarna, storlek på buden och tidpunkt för budens avgivande. Denna sammanställning benämns i dagligt tal budgivningslista. En bud- givning i sig förutsätter till en början att det finns spekulanter på objektet som lagt konkreta bud, vilka mäklaren i samråd med uppdragsgivaren sedan informerar andra spekulanter om och ger dem möjlighet att bjuda över. Vid förmedling av nu aktuell fastighet har det aldrig varit fråga om någon budgivning och han har inte vid något tillfälle då han haft kontakt med de aktuella intressenterna på fastigheten sagt att någon budgivning skulle vara aktuell. Att en budgivning skulle ha förekommit har inte heller påståtts, vare sig av anmälaren, i massmedia eller av någon spekulant. Inte heller har han upprättat, än mindre fingerat någon budgivnings- lista, då han vare sig mottagit några konkreta bud eller handhaft någon budgivning där en så- dan lista funnits skäl att upprätta. Någon överlåtelse av fastigheten hade inte heller kommit till stånd när han skiljdes från uppdraget. Vad han har gjort och skulle kunna klandras för är att han till sin uppdragsgivare överlämnat en utskrift från sitt interna arbetsunderlag, med noter- ingar som han själv var helt klar över vad de innebar i fråga om de olika spekulanternas köp- signaler, utan tanke på att en utomstående läsare, som inte fått de kommentarer uppdragsgiva- ren fått vid genomgången av utskriften, med fog skulle kunna uppfatta som att han mottagit konkreta bud och handhaft budgivning. Han tillstår att han som mäklare har ett ansvar för att innehållet i de handlingar han lämnar ifrån sig är rättvisande och för bristen i den delen är han beredd att ta sitt ansvar.

Till yttrandet i den delen har fogats en redogörelse av den mäklarassistent som var närvarande vid mötet, utdrag från fastighetsregistret och kopia av objektsbeskrivningen.

I objektsbeskrivningen anges 6 500 000 kr som utgångspris.

Anmälan 2

Förmedlingsarbetet ledde slutligen till att två spekulanter kom att bjuda mot varandra varav anmälaren var den ena. De utväxlade buden framgår av den budgivningslista som anmälaren fått från honom och bifogat sin anmälan.

Anmälarens påstående att han skulle vara nära vän med säljarens familj är helt ogrundad.

Till yttrandet har fogats kopia av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, Mäklarsamfundets rekommendationer om budgivning, skriftlig bekräftelse från den andre spekulanten att han deltagit i budgivningen och lagt de antecknade buden, skriftlig bekräftelse från säljaren att någon personlig relation inte förelegat mellan dem och Mäklare X och handlingar avseende budgivningen.

Utvidgad granskning Identitetskontroll

Han har – med undantag av ett uppdrag – utfört identitetskontrollen av uppdragsgivarna först i samband med kontraktsskrivningen, då även köparnas identitet kontrollerats. Hans bristande rutiner i detta hänseende berodde på att han var i villfarelse om reglernas innehåll och trodde att rutinen stämde överens med penningtvättslagen och de allmänna råd som utfärdats av Fas- tighetsmäklarnämnden. Han har tolkat rådet; att kontroll av uppdragsgivaren bör utföras före

uppdragsavtalets tecknande, som att utrymme funnits att utföra kontrollen vid det senare till- fälle då parterna träffats på mäklarkontoret i samband med kontraktsskrivningen. Han hade då inte heller uppmärksammat att den blankett som använts vid dokumentation av identitetskon- trollen tydligt anger vid vilken tidpunkt kontrollen skulle ha utförts. Han inser att detta är en besvärande omständighet. Han har trots detta valt att öppet redovisa orsaken till bristen i detta avseende. Avseende det förmedlingsuppdrag där identitetskontrollen utförts samma dag som förmedlingsuppdraget tecknades hade han vid denna tidpunkt uppmärksammat sin felaktiga rutin och har därefter regelmässigt utfört identitetskontrollen av uppdragsgivaren vid föreskri- ven tidpunkt.

Han har enbart kontrollerat respektive parts befullmäktigade ombud och således förbisett skyldigheten att kontrollera huvudmannen.

Uppgift om pantsättning i objektsbeskrivning

Han är medveten om att han som mäklare har att kontrollera om förmedlad bostadsrätt är pantsatt och att en uppgift om detta är en sådan obligatorisk uppgift som skall finnas i ob- jektsbeskrivningen. Han har vid inmatningen av uppgifterna i systemet av misstag bockat för att bostadsrätten inte var pantsatt. Vare sig han eller säljarna, som själva läst igenom och skriftligen bekräftat innehållet, har tidigare observerat felskriften. Han vill dock framhålla att han vid visningstillfället överlämnat såväl objektsbeskrivningen som frågelistan och har muntligen informerat om att bostadsrätten var pantsatt både då och vid kontraktstillfället. Det rätta förhållandet har således aldrig varit ifrågasatt. Panten har också lösts i samband med tillträdet till bostadsrätten. Betydelsen av uppgiften om pantsättning i sig måste kunna ses som något mindre för en bostadsrättsspekulant, än för den som är spekulant på en fastighet. En uppgift om förekomst av inteckningar i en fastighet har för den senare även ekonomisk bety- delse, eftersom uttagande av inteckningar är förenade med kostnader i form av stämpelskatt och administrativa kostnader hos inskrivningsmyndigheten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redovisning av spekulanter

Fastighetsmäklaren skall enligt 12 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att för säljaren redovisa alla spe- kulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Den som lämnar namnuppgift och klargör en konkret vilja att gå vidare är normalt att anse som spekulant (jfr prop. 1994/95:14 s. 46).

I den lista som anmälaren erhållit från mäklare X anges vid tre personer, varav två med samma adress, under rubriken status ”deltar i budgivningen” varvid konkreta bud anges vid två av dessa personer.

Mäklare X har uppgett att han inför mötet med uppdragsgivaren hade gjort en utskrift av sitt interna arbetsmaterial avseende det aktuella objektet och att denna lista gicks igenom, kund för kund, varvid han förklarade att ingen lagt något konkret bud, utan att han enbart fått indi- kationer på sådana prisnivåer där angiven intressent kunde vara intresserad av att gå vidare

samt att ingen av dessa indikationer låg i nivå med det säljaren begärde för fastigheten, varför någon budgivning aldrig varit aktuell. Hans uppgifter härvidlag vinner stöd av mäklarassi- stentens skriftliga redogörelse.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att den lista som mäklare X lämnat ut till uppdragsgivaren ger intryck av att vara hans eget arbetsmaterial som inte från början varit avsett att lämnas ut. I ärendet har inte heller påståtts att de personer som angetts på den aktu- ella listan inte skulle ha varit i kontakt med mäklaren med anledning av hans uppdrag att för- medla den aktuella fastigheten. Av anmälan framgår inte heller att mäklare X före i ärendet aktuellt möte skall ha vidarebefordrat några konkreta bud till uppdragsgivaren.

Fastighetsmäklarnämnden finner inte annat utrett än att mäklare X haft kontakter med speku- lanter och av några av dem fått prisindikationer som alla legat under den av uppdragsgivaren angivna lägsta nivån. Det som kan läggas honom till last är att han har lämnat ut en lista med uppgifter som ger intryck av att budgivning förekommit och att konkreta bud har lagts när så inte varit fallet och för detta skall han kritiseras.

Identitetskontroll avseende uppdragsgivare

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastig- hetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Identitetskontroll skall även utföras beträffande annan än den som vill inleda en affärsförbindelse vid transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

I p. 4.2.1 i Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att om uppdragsgivaren eller köparen företräds av ett ombud med stöd av en skriftlig fullmakt bör såväl fullmaktshavaren som fullmaktsgivarens identiteter kontrolleras.

Mäklare X har uppgett att han med undantag av ett uppdrag har utfört identitetskontrollen av uppdragsgivarna först i samband med kontraktsskrivningen, då även köparnas identitet kon- trollerats. Som förklaring härtill har han anfört att hans bristande rutiner i detta hänseende berodde på att han var i villfarelse om reglernas innehåll och trodde att rutinen stämde över- ens med penningtvättslagen och de allmänna råd som utfärdats av Fastighetsmäklarnämnden. Han har vidare uppgett att han i förmedlingsuppdragen där ombud förekommit på köparsidan enbart har kontrollerat respektive parts befullmäktigade ombud och således förbisett sin skyl- dighet att även kontrollera huvudmannen.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa även annan lagstiftning än fastighets- mäklarlagen som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Mäklaren kan inte undgå sitt ansvar genom att hänvisa till villfarelse om reglernas innehåll. Av de blanketter som mäklare X har använt sig av vid identitetskontrollen framgår dessutom det sätt på vilket identitetskontrollen rätteligen skall ske. Mäklare X har i strid med bestäm- melserna i lagen om åtgärder mot penningtvätt underlåtit att kontrollera uppdragsgivarnas identiteter när dessa har velat ingå en affärsförbindelse med honom. Han har även underlåtit att i två förmedlingsuppdrag kontrollera fullmaktsgivarnas identitet. För detta skall han var- nas.

Uppgift om belastning i objektsbeskrivningen

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Enligt 18 § samma lag skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskriv- ning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som anges i 17 §

I förevarande fall anges felaktigt i objektsbeskrivningen att bostadsrätten inte är pantsatt. Mäklare X har således vid upprättandet av objektsbeskrivningen åsidosatt en uttrycklig be- stämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen kan inte betraktas som ringa. För detta skall han varnas.

Vad som i övrigt framkommit i ärendena föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida

Påföljd

Mäklare X skall varnas för att han i objektsbeskrivningen i ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt har lämnat en felaktig uppgift om pantsättning, för att han underlåtit att kon- trollera uppdragsgivarnas identiteter när dessa har velat ingå affärsförbindelse med honom samt för att han i två förmedlingsuppdrag har underlåtit att kontrollera fullmaktsgivarnas identiteter.

2008-02-18:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Mäklare X förmedlade i januari 2007 en fastighet som består av en tomt med ett bostadshus.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden (FMN) har köparen till fastigheten kritiserat fas- tighetsmäklaren för att hon enligt köparna inte framfört det hon känt till angående skicket på en stödmur på fastigheten.

Anmälan

Anmälaren har anfört följande. Mäklare X uppgav att tomtgränsen gick vid en hög häck som finns på två sidor av tomten. Bortom häcken finns en stödmur i dåligt skick som inte syns från tomten. Grannen på fastigheten bredvid bad mäklaren informera kommande ägare om att muren är belägen på den aktuella fastigheten varpå hon ”… bara viftade bort honom och me- nade att han inte skulle lägga sig i”. Mäklaren sade att hon inte ville vidarebefordra upplys- ningen till köparen. Uppgiften om murens dåliga skick och uppgiften att ansvaret för muren låg på köparen vidareförmedlades aldrig till köparna trots att de tillsammans med mäklaren

besökte fastigheten tre gånger i syfte att få fullständig information om fastigheten och vad köpet skulle innebära.

Xxxxxxx har anmälaren med hänvisning till sin invandrarbakgrund ifrågasatt om han blivit lika behandlad som andra kunder.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har bland annat anfört följande. Vid ett tillfälle då hon visade den aktuella fastig- heten för andra spekulanter kom en granne fram till henne och berättade att muren i fråga var i dåligt skick och att det var nödvändigt att åtgärda den. Grannen framförde önskemål om att denna information skulle förmedlas till nästa ägare av fastigheten. Hon tog till sig informatio- nen och tackade för den men tillbakavisar uppgiften att hon skulle ha varit otrevlig och viftat bort upplysningen.

Mäklare X medger att hon aldrig vidarebefordrade informationen till köparen då hon bedöm- de att ”det var så uppenbart för vem som än tittade på fastigheten att muren var i så dåligt skick att den behövde åtgärdas”. Hon tillägger att ”dessutom anser jag att det tillhör köparens undersökningsplikt att förvissa sig om eventuella åtgärder både på murar och trädgård”.

Handlingar i övrigt

Till sitt yttrande har mäklare X fogat kopior av bland annat objektsbeskrivning med tillhö- rande besiktningsprotokoll.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Diskrimineringen

Mäklaren har bemött anmälarens ifrågasättande av likabehandling med en försäkran om att hon aldrig skulle behandla kunder olika på grund av etnisk, social, religiös eller annan bak- grund. Det saknas underlag för kritik eller uttalande.

Upplysningsskyldigheten

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) ska mäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fas- tigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av bety- delse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastig- heten.

Bestämmelserna om mäklares upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare. Det framgår av förarbetena att mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingå- ende undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att in- formera köparen eller säljaren om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet, vilket innebär att mäklaren ska vidarebefordra uppgifter som han fått från någon av parterna eller ifrån annat håll. Mäklaren ska upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anled- ning att misstänka (prop. 1983/84:16 s. 37-38).

I ärendet har framkommit att mäklaren mäklare X haft kännedom om att stödmuren på den aktuella fastigheten befann sig i dåligt skick, att hon haft kännedom om grannens uppfattning att muren är i behov av renovering samt att hon aldrig upplyste köparen härom.

Det är en viktig uppgift för mäklaren att se till att både köpare och säljare får all relevant information som dessa kan behöva om fastigheten vid ett fastighetsköp. Mäklaren behöver inte upplysa om sådana fel som är uppenbara för var och en som beser objektet. Situationen kan dock vara sådan att mäklaren bör upplysa part om betydelsen av ett visst förhållande. Ett sådant förhållande är den aktuella stödmuren bakom en häck.

Mäklare X har inte till köparen vidarebefordrat de uppgifter om muren och murens skick som hon haft kännedom om. Genom att inte göra detta har hon brustit i sin upplysningsskyldighet och därmed inte utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäk- larsed. Hon kan därför inte undgå att meddelas varning.

2008-02-18:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt mot spekulant och identitetskontroll

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant kritiserat mäklare X för att denne inte visade en fastighet för spekulanten.

Anmälaren

Anmälaren har anfört bland annat följande. Han blev mycket intresserad av en fastighet som låg i ett område där det sällan blir fastigheter till salu. Han kunde inte komma till de två före- slagna visningarna eftersom han skulle göra en resa. Han bad därför mäklare X att få möjlig- het att titta på fastigheten vid ett annat tillfälle. mäklare X svarade att detta inte var möjligt. Efter resan frågade han igen mäklare X om han kunde få tid för visning. mäklare X svarade att denne inte kunde erbjuda någon extra visning eftersom bud hade lämnats på fastigheten.

Mäklaren

Xxxxxxx X har i huvudsak uppgett följande. Han uppgav för anmälaren att denne efter sin resa skulle få titta på fastigheten förutsatt att denna inte var såld eller att budgivningen hade på- börjats. Han gjorde fullständigt klart för anmälaren att han inte var beredd att boka tid innan han visste hur situationen var efter de annonserade visningarna. Det är riktigt att anmälaren inte erbjöds någon visning utöver de två visningar som var annonserade. Ett skäl till att han inte ville ge anmälaren en möjlighet att titta på fastigheten var att budgivningen inte skulle dra ut på tiden. Det var endast två budgivare och med så få budgivare kan det föreligga en risk att budgivarna försvinner exempelvis för att de blir intresserade av andra objekt som kommer ut på marknaden.

Han träffade två av säljarna innan han påbörjade sin semester. Huset ägdes då av deras fader som han kände sedan gymnasietiden. Ägaren var hans lärare under andra halvan av 1970- talet. Ägaren överlät genom gåva fastigheten till sina tre barn. Ett av dessa – en skolkamrat till honom – företrädde de två andra vid överlåtelsen av fastighet. Han kontrollerade inte identi- teten på den delägare som företrädde de andra delägarna eftersom denne var känd för honom. Övriga delägares identitet kontrollerades. Xxxxxxxx identitet kontrollerade han i samband med kontraktskrivningen. Handlingarna rörande denna kontroll är borta.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Omsorgsplikten

Kravet på god fastighetsmäklarsed innebär bland annat att en fastighetsmäklare skall engagera sig för att fullgöra sitt förmedlingsuppdrag. Visning av en fastighet utgör en väsentlig del i en mäklares uppdrag. Det kan därför endast i en begränsad omfattning föreligga godtagbara skäl för en mäklare att avstå från att hålla en visning. Mäklare X har bland annat uppgett att han inte ville störa budgivningen. Om denna drog ut på tiden skulle det föreligga en risk för att de två budgivarna skulle tappa intresset för fastigheten. Detta samt vad mäklare X i övrigt anfört utgör inga godtagbara skäl för att inte visa fastigheten för spekulanten. Mäklare Xs underlå- tenhet står i strid med god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Upp- dragsgivarens identitet skall således kontrolleras före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklaren skall även enligt 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt kontrollera köparens iden- titet om köpeskillingen överstiger 15 000 euro. Kontrollen av köparens identitet skall ske vid undertecknandet av köpekontraktet.

Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under för- utsättning att personen i fråga är känd av mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

Av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt framgår vidare att fastighetsmäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklare X inte har kontrollerat samtliga säljares identitet. Han har härigenom inte uppfyllt sin lagstadgade skyldighet. För detta skall mäklare X varnas.

Mäklare X har uppgett att han har kontrollerat köparnas identitet men att handlingarna rörande denna kontroll har försvunnit. I anledning härav vill Fastighetsmäklarnämnden på-

peka lämpligheten av att gjorda noteringar och kopia av identitetshandling sparas på ett betryggande sätt.

Påföljd

Mäklare X skall varnas dels för att han underlåtit att visa fastigheten för anmälaren, dels för att han inte fullgjort sin identitetskontroll avseende samtliga säljare.

2008-02-18:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om kontroll- skyldighet av fastighetsgräns

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar Mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köpare av en fastighet riktat kritik mot mäk- lare X. I anmälan görs bland annat gällande att mäklare X lämnat felaktiga uppgifter om en tomtgräns.

Anmälan

Köparna har anfört bland annat följande. I april 2007 var de på visning av en fastighet. Vid visningen beskrev mäklare X tomtgränserna. Mäklare X berättade att han av en granne till fastigheten fått hjälp att finna gränsmarkeringen mot sydost men inte lyckats hitta den mot det sydvästra hörnet av fastigheten. Gränsmarkeringen mot nordost pekade han ut på en berghäll intill huset. Markeringen mot sydost skulle enligt mäklare X finnas på en stor sten fem meter söder om en stor gran. I själva verket var den sydöstra markeringen några meter väster om den stora stenen vilket innebar att de granar som mäklaren så tydligt visade skulle tas bort ligger på grannens tomt. Den gränsmarkering mäklare X visade i det nordöstra hörnet var en poly- gonpunkt och inte en gränsmarkering. Om denna markering legat på det ställe som mäklare X visat skulle de granar som skymmer utsikten ligga inom tomtgränsen. Enligt säljarna hade de informerat mäklare X att granarna växte på grannens tomt.

Mäklaren

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och anfört bland annat följande. Han tog grannen till hjälp för att få en uppfattning om var tomtgränsen fanns. Han kunde inte själv finna gräns- markeringarna. Fastigheten är en avstyckning med sluttande markplan och markeringarna var antingen helt övervuxna eller fanns inte längre.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklare X har uppgett att han inte fann gränsmarkeringarna och att han tog hjälp av en granne för att få en uppfattning om var fastighetsgränsen var belägen. Detta kan inte uppfattas på annat sätt än att mäklare X vid visningen inte hade klarhet i fastighetsgränsens läge men ändå aktivt pekade ut denna. I anledning härav aktualiseras frågan om mäklare X efter det att uppgiften lämnats bort kontrollera fastighetsgränsen exempelvis genom att studera en förrätt- ningskarta. Fastighetsgränsen sträckning är regelmässigt en mycket viktig fråga i en fastig-

hetsaffär. När en mäklare, oavsett om spekulanterna begärt uppgift om fastighetsgränsen, lämnar uppgifter om en fastighetsgräns måste denne iaktta stor noggrannhet.

Eftersom mäklare X vid visningen aktivt pekade ut fastighetsgränsen trots att oklarhet rådde om denna skall han kritiseras för att han inte i efterhand kontrollerade fastighetsgränsen genom att exempelvis studera en förrättningskarta. Denna underlåtenhet motiverar att mäklare X meddelas varning.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida.

2008-02-18:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om omsorgs- plikt om spekulant m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot mäklare X. Anmälaren gör bland annat gällande att mäklare X i samband med budgivningen gjort uttalanden som fått dem att tro att ett köp av en bostadsrätt var klart.

Mäklaren

Mäklare X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden anfört bland annat följande. Flera bud lämnades av två budgivare som avslutades med att anmälaren lämnade det högsta budet. Hon kontaktade säljaren som förklarade sig nöjd med budet. Hon gratulerade anmälaren för att denne hade vunnit budgivningen. Senare samma dag blev hon uppringd av den som skulle bli den slutlige köparen. Denne nye budgivare bjöd över anmälarens bud. Hon ringde till anmäla- ren och beklagade att hon hade varit alldeles för snabb med sina gratulationer. Anmälaren bjöd över och budgivningen fortsatte med en höjning av 10 000 kr varje gång. Anmälaren lämnade inte det högsta budet. Hon bad anmälaren om ursäkt och försökte förklara att hon var tvungen att beakta alla bud fram till dess det fanns ett köpeavtal.

Övrigt

Beträffande Fastighetsmäklarnämndens förfråga om utförd identitetskontroll av säljaren har mäklare X anfört att hon har känt säljaren sedan 1998 då denne förvärvade den aktuella bostadsrätten genom hennes förmedling. Vidare har hon tidigare utfört marknadsvärdering av bostadsrätten på uppdragsgivarens begäran. I anledning härav gjordes ingen identitetskontroll av säljaren.

Kronofogdemyndigheten har den 9 oktober 2007 för Fastighetsmäklarnämnden uppgivit att mäklare X var restförd för knappt 150 000 kr och att dessa skulder den 8 februari 2008 upp- gick till 723 kr.

Mäklare X har uppgett att skulden bestod i huvudsak av reavinstskatt efter en försäljning av hennes bostad.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Det skall framhållas att det alltid är säljaren som avgör till vem en fastighet skall säljas. En mäklare kan därför inte med bindande verkan lova en försäljning till en spekulant. En sådan utfästelse strider mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att det kan stanna vid detta påpekande.

Enligt 4 § första stycket lagen om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäklaren kon- trollera identiteten hos dem som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

I p.4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005: 1) om åtgärder mot penningtvätt an- ges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att uppdragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdrags- avtalet.

Mäklare X har uppgett att hon kände uppdragsgivaren sedan 1998 då denne förvärvade en bostadsrätt genom hennes förmedling. Detta borde hon ha antecknat i handlingen för identi- tetskontrollen.

Uppgifterna från kronofogdemyndigheten medför ingen anledning för Fastighetsmäklarnämn- den att för närvarande ifrågasätta mäklare Xs redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare.

Med de påpekanden som gjorts kan ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2008-02-18:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förtroen- derubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Anmälan

I en anonym skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden den 22 januari 2007 har ifrågasatts om mäklare X, i egenskap av registrerad fastighetsmäklare, samtidigt får sitta i ett byggbolags styrelse och sälja fastigheter som han själv producerat.

Mäklaren

Mäklare X har bland annat anfört. Företaget B kontaktade honom och ville att han skulle sälja deras objekt på av dem införskaffade tomter med hus på till ett fast pris. Han bokade in fem köpare som sedan upprättade entreprenad- och leveransavtal med företaget B. När han började marknadsföringen i oktober 2005 var intresset stort för att boka sig för husen. Tre bokningar med hus på tomt gjordes under slutet av november. De två sista bokningarna gjorde företaget Bs representant men kunderna hade sett objekten på hans hemsida. Kunderna upprättade sepa- rat ihop med företaget B entreprenadkontrakt, leveransbeskrivning och lyftplan. Vid jultid 2005 gick han in i styrelsen för företaget B för att bevaka utvecklingen och ha viss insyn i bolaget. Han har deltagit i några styrelsemöten men inte i den dagliga ledningen och inte heller kunnat påverka verksamheten. På grund av leveransproblem har husen blivit försenade vilket orsakat senare inflyttning än planerat. Numera har han avlutat sina engagemang och marknadsföring av all nyproduktion. Han har aldrig handlat med fastigheter, avstått från att äga hyreshus och inte sålt styckehus för någon hustillverkare. De objekt som han förmedlat har varit som mäklare och enligt mäklarlagen.

Övrigt

Företaget B har sedan den 8 juli 2005 följande ändamålsbestämmelse registrerad. Bolaget skall bedriva fastighetsutveckling, utveckling av exploaterbar mark, köp och försäljning av fast egendom, äga och förvalta fast och lös egendom och därmed förenlig verksamhet.

Bolagsverkets har upplyst att mäklare X varit ledamot i styrelsen för företaget B från den 18 november 2005 till den 26 januari 2007. Bolagets konkurs är inledd den 10 januari 2007.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen föreskrivs att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillva- rata både köparens och säljarens intresse.

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastig- heter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroen- det för honom som mäklare.

Av förarbetena till bestämmelsen i 12 § om god fastighetsmäklarsed framgår att paragrafen innehåller den övergripande handlingsnorm som en fastighetsmäklare skall följa vid utföran- det av ett förmedlingsuppdrag (prop. 1994/95:14 s. 40). I några anslutande bestämmelser, bl.a. i 14 §, anges särskilt några mer grundläggande skyldigheter. En utgångspunkt för bestämmel- serna är att fastighetsmäklaren har ställning som opartisk mellanman.

I förarbetena till regleringen i 14 § om förbud för s.k. förtroenderubbande verksamhet sägs bl.a. följande (a. prop. s. 54 och 80). Vad regeln avser att förbjuda är att en mäklare i kombi- nation med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställ- ning äventyras. Även om mäklarens dubbla lojaliteter inte leder till skada för köpare eller säljare i det enskilda fallet har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opar- tiska ställning. (Jfr. RR:s dom 2006-12-01, målnr ---).

Det förhållandet att mäklare X varit ledamot i styrelsen för företaget B från den 18 november 2005 till den 26 januari 2007, och enligt egen uppgift bokat in tre köpare under slutet av november 2005 samt att ytterligare två köpare bokats av byggbolagets representant efter att kunderna sett objekten på mäklare X mäklarbolags hemsida, medför att han ägnat sig åt för- troenderubbande verksamhet i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2008-02-18:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbar- het, identitetskontroll och återgångsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Skatteverket anmälde den 20 september 2006 mäklare X till Fastighetsmäklarnämnden efter utförd revision hos Mäklarhuset R avseende taxeringsår 2005. Mäklare X är ägare och före- tagsledare i bolaget.

Skatteverket

Vid revisionen framkom att samtliga förmedlingsintäkter inte bokförts. Mäklare X har satt in sammanlagt 221 565 kr på sina privata bankkonton istället för att redovisa dessa som löneut- tag och provisionsintäkter.

Mäklare X

Mäklare X har av Fastighetsmäklarnämnden förelagts att yttra sig över uppgifterna i Skatte- verkets beslut. Hon har uppgivit att hon under perioden haft en alldeles för hög arbetsbelast-

xxxx, att hon arbetat ensam, att år 2004 var sista året hon hade årsredovisning av moms och F- skatt och att när hon bokfört och stämt av mot kontoutdragen så stämde alltid kontona. Hon har tillsammans med revisorn vidtagit åtgärder såsom månatlig redovisning till Skatteverket och hon har även anställt en assistent.

Den 27 september 2006 inbetalades de skatter mäklare X ålagts av Skatteverket både för sig själv och för bolaget.

Den 18 oktober 2006 beslöt nämnden om utvidgad granskning och anmodade mäklare X att ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag under perioden den 1 juli 2005 till den 30 juni 2006. Från förteckningen har fem förmedlingsuppdrags valts ut och granskats särskilt. Därefter har mäklare X besvarat nämndens föreläggande beträffande de frågor som uppkom vid granskningen.

Den 17 januari 2008 dömdes mäklare X till villkorlig dom med samhällstjänst etthundra tim- mar, motsvarande fängelse tre månader för skattebrott och försvårande av skattekontroll.

Den särskilda granskningen ID-kontroll

På de granskade uppdragsavtalen finns en notering ”ID OK”.

Kopia av köparnas identitetshandlingar samt datum för granskningen finns i tre av akterna men i två av de granskade uppdragen saknas datum för när kontrollerna gjordes. I ett uppdrag har säljaren lämnat fullmakt men fullmaktsgivarens identitet har inte kontrollerats. I ett annat uppdrag har köparens identitet inte alls kontrollerats.

Mäklare X har uppgivit att hon som rutin kontrollerar säljarens identitet vid intaget och kopie- rar ID-handlingen först vid kontraktsskrivningen och lägger kopian med köpares och säljares ID-kort i mappen. I vissa fall har parterna varit kända av henne.

Köpekontrakt

Följande klausul finns i två av de granskade köpekontrakten.

”Köparna bereds tillfälle att utföra s.k. överlåtelsebesiktning enl. JB 4:19 av godkänd besikt- ningsman. Skulle det vid besiktningen framkomma sådana allvarliga fel eller brister att köparna i samråd med besiktningsmannen önskar avstå från att köpa, skall detta avtal hävas i sin helhet utan att parterna har något krav på varandra och deponerad handpenning återbetalas i sin helhet.

Skulle det vid besiktningen framkomma fel eller brist där reparationskostnaden beräknas överstiga 1 % av köpeskillingen, skall detta avtal omförhandlas.

Förbehåll gäller till [datum]”.

Särskilt anmodad att yttra sig över återgångsklausulen uppger mäklare X den 12 februari 2008 i telefon samt kompletterande skriftligt mail den 13 februari 2008 sammanfattningsvis föl- jande.

Hon har aldrig haft några problem med återgångsklausulen men hon använder sig inte av denna formulering numera eftersom hon tyckte den var luddigt skriven. Hon upplyser köparna

om att dessa skall se besiktningsmannen som sin rådgivare och de besiktningsmän som hon anlitar brukar uttala sig om åtgärdskostnaderna. Hon har aldrig haft något förmedlingsuppdrag där part begärt återgång av ett köp.

Om det uppkommer något på besiktningen att förhandla om så har det hänt att besiktnings- mannen ombeds skriva in i protokollet t.ex. ”säljaren åtar sig att åtgärda”. Xxxxxx behövs det då att besiktningsmannen återkommer för kontroll innan tillträde. Hon sammanjämkar par- terna efter besiktningen, som hon själv försöker vara närvarande vid. Om det gäller nedsätt- ning av köpeskillingen eller annan åtgärd skrivs ett tilläggsavtal vilket hon endast gjort vid ett fåtal tillfällen.

Förbehållet avser senaste datum för besiktning. Hon känner till skillnaden mellan hävning och återgång. Hon har upplyst parterna om att en begäran om återgång skall ställas skriftligt till säljaren och kan gå via henne.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redbarhetsprövning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I 6 § första stycket 5 anges ett uttryckligt redbarhetsrekvisit med vilket avses en persons all- männa hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarhetsrekvisitet skall bedömas i förhållande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till den förtroendeställning i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart som mäklaren intar. När det gäller anteckningar i kriminalregistret är det i första hand fällande domar beträffande förmögenhetsbrott m.fl. som bör uppmärksammas. I kravet på redbarhet ligger ett krav på redbarhet i ekonomiska angelä- genheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller annan misskötsel av eko- nomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Emellertid bör dylika omständigheter i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer av betydelse för mäklarens lämplighet såsom hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur hon har skött sina uppdrag ( prop. 1994/95:14 s. 66f och 69).

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X under inkomståret 2004 undanhållit provisio- ner från beskattning. Förseelsen är av allvarligt slag och direkt hänförlig till mäklare Xs mäk- larrörelse varför hennes lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas.

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

Av Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt framgår att mäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll. Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under förutsättning att personen ifråga är känd för mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den

som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts. Företräds uppdragsgivaren av ett ombud med stöd av en skriftlig fullmakt bör full- maktstagarens identitet kontrolleras.

När parterna varit kända av mäklare X har hon inte noterat på vilket sätt de varit kända. Da- tum för identitetskontroll på köparen saknas i ett par fall. I det fall när säljaren lämnat full- makt har inte fullmaktsgivarens identitet kontrollerats. I ett annat uppdrag har köparens iden- titet inte kontrollerats. Mäklare Xs förfarande i denna del är inte i enlighet med god fastighets- mäklarsed. Eftersom förmedlingsuppdragen ligger långt tillbaka i tiden anser Fastighetsmäk- larnämnden dock att det kan stanna vid detta påpekande härom.

Köpekontrakt

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I två av de granskade köpekontrakten finns följande klausul.

”Köparna bereds tillfälle att utföra s.k. överlåtelsebesiktning enl. JB 4:19 av godkänd besikt- ningsman. Skulle det vid besiktningen framkomma sådana allvarliga fel eller brister att köparna i samråd med besiktningsmannen önskar avstå från att köpa, skall detta avtal hävas i sin helhet utan att parterna har något krav på varandra och deponerad handpenning återbetalas i sin helhet.

Skulle det vid besiktningen framkomma fel eller brist där reparationskostnaden beräknas överstiga 1 % av köpeskillingen, skall detta avtal omförhandlas.

Förbehåll gäller till [datum]”.

Det åligger fastighetsmäklaren att klarlägga köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har rätt uppfattat villkoren. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks.

Av det aktuella villkoret framgår inte till vem en eventuell begäran om återgång skulle riktas och inte heller i vilken form eller inom vilken tidsram den skulle framföras. Mäklare X har uppgivit att hon har lämnat parterna information härom på annat sätt.

Besiktningsklausuler som innehåller en begränsning av köparens rätt till återgång till ”allvar- liga fel” har av Fastighetsmäklarnämnden tidigare bedömts vara oklart formulerade. Vidare innehåller klausulen ett tillägg. Om det vid besiktning skulle framkomma fel eller brist där reparationskostnaden beräknas överstiga 1 % av köpeskillingen skulle avtalet ”omförhand- las”. Av villkoret framgår inte om tillägget utgör en begränsning av köparens rätt att begära återgång. Dessutom saknas anvisning om vem som har att bedöma reparationskostnadens storlek. Mäklare X har uppgivit att hon för parterna förklarat innebörden av klausulen samt att

de besiktningsmän som anlitats även accepterat att uttala sig om kostnaderna för att avhjälpa fel.

Det är viktigt att en återgångsklausul innehåller tydliga anvisningar för hur parterna skall agera. Formuleringen ”Förbehåll gäller till [datum]” har mäklare X uppgivit avsåg senaste datum för besiktningens genomförande. Formuleringen uppfyller inte kravet på tydlighet. Inte heller ingår det vanligtvis i besiktningsmannens uppdrag att uttala sig om åtgärdskostnaderna.

Det åligger mäklaren att upprätta avtal där samtliga köpevillkor tydligt framgår.

Påföljd

Sammanfattningsvis finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X åsidosatt sina skyldig- heter som mäklare genom att inte ha intäktsbokfört provisionsintäkter. Dessutom har den sär- skilda granskningen givit vid handen att två av de granskade kontrakten har en återgångsklau- sul med flera otydliga formuleringar.

Med beaktande av att mäklare X inbetalt skatter både för sig själv och för bolaget samt vid- tagit rättelse avseende företagets rutiner finner Fastighetsmäklarnämnden att det dock är till- räckligt att stanna vid att varna henne.

2008-02-18:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens informations- och upplysningsskyldighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Köparna av en bostadsrätt, som förmedlats av mäklare X, har i en anmälan till Fastighets- mäklarnämnden riktat kritik mot henne. Köparna gör bland annat gällande att mäklare X inte presenterat årsredovisningen för bostadsrättsföreningen samt medverkat till en felaktig uppgift i köpekontraktet.

Anmälan

Köparna har bland annat anfört följande.

Vid visningen av bostadsrätten frågade de efter bostadsrättsföreningens årsredovisning. Mäk- lare X uppgav att hon skulle komplettera med den senare. De fick den först efter kontrakts- skrivningen. De uppmärksammade inte att det i köpekontraktet angavs ”Köparen har erhållit årsredovisning.” Det visade sig – och det framgick också av årsredovisningen att lägenheten och området var i sämre skick än förväntat.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande.

Bostadsrättsföreningens årsredovisning fanns tillgänglig på såväl mäklarföretagets hemsida som på webbplatsen HemNet. I objektsbeskrivningen fanns en hänvisning till bostadsrätts- föreningens hemsida där årsredovisningen fanns presenterad.

Hon har inte undanhållit köparna väsentlig information om bostadsrättens skick. Hon redovi- sade innehållet i föreningens årsredovisning avseende bland annat kommande renoveringsar- beten samt uppgav för köparna att årsredovisningen fanns tillgänglig på Internet.

Vid kontraktsskrivningen var kontorets skrivare ur funktion. Hon kom överens med köparna om att skicka årsredovisningen senare. Hon uppfattade att de hade tagit del av årsredovis- ningen via Internet. Då hon gick igenom kontraktet med köparna, läste hon upp meningen ”Köparen har erhållit årsredovisning” för dem. De invände inte mot köpekontraktets innehåll. Hon skickade årsredovisningen per e-post till dem omedelbart efter kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastighe- ten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed innebär även att en mäklare skall presentera senast upp- rättad årsredovisning för bostadsrättsföreningen. Av utredningen framgår att mäklare X först efter köpekontraktets undertecknande själv tillsett att anmälarna erhöll en årsredovisning. Det är för sent och det hjälper inte heller att det i objektsbeskrivningen hänvisas till bostadsrätts- föreningens hemsida enär den hänvisningen är alltför allmän och oprecis till sin utformning. Vad hon i övrigt anfört angående årsredovisningens tillgänglighet på Internet lämnas utan avseende.

Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att tillhandahålla årsredovisningen först efter kontraktsskrivningen. För detta skall hon varnas.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

2008-02-18:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens upplysningsplikt och identitetskontroll m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av Allmänna reklamationsnämndens beslut den 12 september 2007. Den 5 oktober 2007 beslutade Fastighetsmäklarnämnden att initiera ett till- synsärende mot fastighetsmäklaren mäklare X.

Köparen av en bostadsrätt har riktat kritik mot mäklare X och gjort gällande att denne lämnat felaktig information vad gäller uppgift om rätten till uteplats.

Mäklare X har bland annat anfört följande.

I objektsbeskrivningen anges att det är ett ”eget gårdshus utan grannar med stor uteplats på Ö.” Längre ned i beskrivningen anges ”Egen uteplats i sydöst.” Parterna godkände objektsbe- skrivningen genom att signera den. Han uppfattade att uteplatsen naturligt tillhörde gårdshuset och att utemöblerna ingick i köpet. Det fanns ingen anledning för honom att inte tro att ute- platsen tillhörde säljaren. När säljaren köpte bostadsrätten ingick möblerna i köpet såsom vid denna försäljning och de stod uppställda på samma plats med föreningens godkännande.

Han påstod aldrig att uteplatsen ingick i bostadsrätten, utan uppfattade att det var en egen ute- plats på det sätt som det var för de tidigare ägarna. I objektsbeskrivningen angavs därför ”Egen uteplats i sydöst” vilket är säljarens ord. Säljaren godkände innehållet i objektsbeskriv- ningen genom att signera den.

Identitetskontroll, Budgivningsinformation

Mäklare X har uppgivit att han genomfört identitetskontroll av köparen och förmodligen kon- trollerat uppdragsgivarens identitet. Han kan inte redovisa några handlingar som använts vid identitetskontrollen. Xxxxxxx för identitetskontroll hade inte tagits fram i fastighetsmäklarnas dataprogram i början av februari 2006, utan tillkom först i juni 2006. Inte heller har han infor- merat om budgivningsprocessen i skrift.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Kontrollskyldighet

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och de upplysningar som dessa kan behöva om fastig- heten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. När omständigheterna ger anledning till det bör mäklaren först granska riktigheten av uppgifterna innan han vidarebefordrar dem.

Av utredningarna i Fastighetsmäklarnämnden och Allmänna reklamationsnämnden framgår att mäklare X uppfattat att uteplatsen kunde disponeras av bostadsrättsinnehavaren men det är inte visat att han erhållit uppgiften av vare sig säljaren eller bostadsrättsföreningen.

Trots att säljaren signerat objektsbeskrivningen, finner nämnden att mäklare X, med beak- tande av att det är sällsynt att bostadsrätter i innerstaden innehar egen uteplats, haft anledning att undersöka uppgiften närmare.

Det kan på goda grunder antas att uppgiften om egen uteplats var av betydelse för köparen. Genom att mäklare X inte kontrollerade uppgiften om uteplatsen trots att omständigheterna givit anledning till det har han agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

Identitetskontroll av uppdragsgivare och köpare och budgivningsinformation

Enligt 4 § lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäklaren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

Fastighetsmäklaren har således en skyldighet enligt lag att kontrollera uppdragsgivarens iden- titet när denne vill ingå ett uppdragsavtal med mäklaren. Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under förutsättning att personen ifråga är känd för mäklaren. Då bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

I Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att fastighetsmäklare alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitets- kontroll.

Fastighetsmäklarnämnden finner det inte klarlagt huruvida mäklare X genomfört identitets- kontroll avseende uppdragsgivaren. Han kan inte redovisa några handlingar som använts vid identitetskontrollerna. Nämnden konstaterar att mäklare X borde ha tillsett att kopia av identitetshandling lagts till akten och noterat att identitetskontroll gjorts. Nämnden anser dock att det i denna del kan stanna vid detta påpekande.

Fastighetsmäklarnämnden påpekar vikten av att konsumenter informeras om budgivnings- processen, exempelvis genom nämndens faktablad.

Vad som framkommit i övrigt föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2008-03-26:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och identitetskontroll

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Skatteverket har utfört en revision i ett företag där mäklare X bedriver mäklarverksamhet. Skatteverket konstaterade bland annat att mäklare X i sitt bolag kostnadsfört privata utgifter avseende ett poolhus. I anledning av revisionen gjorde Skatteverket en brottsanmälan och den 3 oktober 2006 dömdes mäklare X för skattebrott och försvårande av skattekontroll under år 2002. Påföljden bestämdes till villkorlig dom med samhällstjänst 100 timmar. Om fängelse i stället valts som påföljd skulle fängelse tre månader har dömts ut. Domen har överklagats till Hovrätten.

I anledning av en anmälan från Skatteverket beslutade Fastighetsmäklarnämnden den 2 juli 2007 att granska mäklare Xs verksamhet som mäklare. Granskningen har omfattat fem för- medlingsuppdrag och kom att aktualisera frågan om mäklare X i några uppdrag utfört sin skyldighet att fullgöra sin identitetskontroll av uppdragsgivare och köpare.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bland annat följande.

Redbarhet och lämplighet

Bakgrunden till brottmålsdomen är att Skatteverket gjort bedömningen att uppförande av en pool med poolhus m.m. inte skulle vara avdragsgill i mäklare Xs mäklarbolag utan hänförlig till hans privata kostnader. Poxxxx xed poolhus har uppförts av bolaget och har varit avsedda för bolagets verksamhet vad gäller konferenser, jakter m.m. Skatteverket tycks närmst ha upp- fattningen att en pool per definition inte kan tillhöra näringsverksamheten om den är belägen i närheten av näringsidkarens bostadshus även om näringsverksamheten och konferensfacilite- terna ävenledes finns i närheten av poolen. Han kunde ha valt att bygga poolen för privata pengar och därefter hyrt ut densamma till bolaget. Den väg han valde innebar att han bero- ende på familjens möjlighet att nyttja poolen haft att räkna med att drabbas av viss förmåns- beskattning. Bedömningen att pool och poolhus betraktas som näringsfastigheter och detta har också avspeglats i bolagets redovisning. Tillkomsten av poolen hänger samman med bolagets avsikt och behov vad gäller representation och konferensverksamheten. Sådan verksamhet är viktigt för att skapa ett fungerande kontaktnät då han är inriktad på att förmedla stora lant- egendomar. Representationsmöjligheten behövs i verksamheten både för anskaffande av kun- der som är villiga att överlämna objekt till försäljning samt även för att locka bra kunder till erbjudna försäljningsobjekt. Skattemyndigheten har inte riktigt hängt med i utvecklingen som pågår på många lantgårdar runt om i landet. Det har blivit vanligt att man från lantbrukarhåll erbjuder konferensmöjligheter och att man blivit en del av s.k. upplevelseindustrin. Hans för- sök att vidga sin näringsverksamhet till att även avse turistnäringen och de skattekomplikatio- ner som uppstått beroende på utförd byggnation kan inte anses har någon inverkan på hans lämplighet för mäklaryrket. Tilläggas kan att omständigheterna i ärendet är hänförliga till inkomståret 2002.

Identitetskontrollen

Fastigheterna T L 1:3 och 1:8

Han förbisåg identitetskontrollen av köparna vid kontraktskrivningen. För att avhjälpa bristen utfördes kontrollen i samband med tillträdet.

Fastigheten T U 1:6

Fastigheten ägdes av ett dödsbo. Förmedlingsuppdraget lämnades av en av tingsrätt förordnad boutredningsman. Han begärde att delägarna i dödsboet skulle skriftligen lämna samtycke till uppdraget innan han påbörjade förmedlingsuppdraget. Detta ordnades av boutredningsmannen som skickade dödsbodelägarens samtycken till honom. En identitetskontroll av boutred- ningsmannen utfördes inte då denne var förordnad av tingsrätten och var känd för honom som anställd på en banks juristbyrå. Han utgick från att en identitetskontroll av dödsbodelägarna inte var behövlig när dödsboets förvaltning avträtts till en boutredningsman.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redbarhet

I anledning av de uppgifter som mäklare X lämnat finner Fastighetsmäklarnämnden inte an- ledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare.

Identitetskontroll

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt (1993:768) jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärs- förbindelse med mäklaren.

Av 4 § andra stycket om åtgärder mot penningtvätt framgår att fastighetsmäklaren skall kon- trollera köpares identitet vid transaktioner som uppgår till minst 15 000 euro. Detta innebär att köparens identitet skall kontrolleras vid undertecknandet av köpekontraktet om köpeskillingen överstiger det aktuella beloppet.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att uppdragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdrags- avtalet. Vidare anges att identitetskontroll inte behöver ske av den som är känd av fastighets- mäklaren. Denne bör dock göra en notering om varför en identitetskontroll inte har utförts.

En fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera identitet hos parterna i en fastighetsaffär. Kon- trollen behöver dock inte ske om uppdragsgivaren är känd av mäklaren. Det bör påpekas att begreppet ”känd” enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning kan tillämpas när en mäklare är förvissad om att personen är den han utger sig för att vara. En sådan situation kan vara att mäklaren tidigare har kontrollerat parternas identitet exempelvis vid ett annat förmedlings- uppdrag.

Fastigheten T L 1:3 och T L 1:8

Mäklare X åtgärd att kontrollera köparnas identitet först i samband med deras tillträde till fastigheten kan inte anses medföra att han fullgjort sin kontrollskyldighet. För detta förtjänar han ansvarsgrundande kritik.

Fastigheten T U 1:6

När en juridisk person är avtalspart med mäklaren skall mäklaren kontrollera identiteten av den som företräder den juridiska personen.

Det förhållandet att företrädaren för dödsboet är en av tingsrätt utsedd boutredningsman med- för inte i sig att denne är att bedöma som känd. Enbart detta förhållande kan således inte med- föra att mäklare X kunde underlåta att kontrollera boutredningsmannens identitet. Mot bak- grund av vad mäklare X anfört finner dock Fastighetsmäklarnämnden skäl föreligga för att inte besluta om åtgärd för mäklare Xs underlåtenhet att kontrollera boutredningsmannens identitet.

Påföljd

Enligt god fastighetsmäklarsed skall en mäklare följa all lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget, i detta fall lagen om åtgärder mot penningtvätt. Mäklare X har i samband med förmedlingsuppdrag avseende fastigheterna T L 1:3 och 1:8 brustit i sin skyldighet att kontrollera köparnas identitet. För detta skall han med- delas varning.

2008-03-26:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om friskriv- ning av mäklares ansvar enligt fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden beslutade i januari 2007 att granska fem av de uppdragsavtal som mäklare X ingått och avslutat under perioden den 1 februari – den 30 september 2006.

Granskningen har inneburit en kontroll av uppdragsavtal, objektsbeskrivning, boendekost- nadskalkyl, överlåtelsehandling, provision och likvidavräkning. Granskningen har föranlett Fastighetsmäklarnämnden att ställa en del frågor till mäklare X. Av utredningen kan följande redovisas.

I den av Fastighetsmäklarnämnden utförda granskningen har nämnden noterat att handling rörande köpares avstående från skriftlig beräkning av dennes boendekostnader bland annat har lydelsen ”Härför friskriver vi handläggande fastighetsmäklare från ansvar och skyldighet av- seende sådan beräkning som föreskrivs i Fastighetsmäklarlag…..”.

Mäklare X har anfört bland annat följande. Blanketten för en köpares avstående från en boen- dekostnadskalkyl har hämtats från en databas. Blanketten har haft samma lydelse sedan 1984. Blanketten kommer att ändras.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 4 § fastighetsmäklarlagen följer att en mäklare inte kan förhandla bort sitt ansvar enligt fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden har dock accepterat att en köpare kan avstå från en boendekostnadskalkyl. Ett avstående är dock inte bindande för en köpare utan denne kan ändra sig och begära en boendekostnadskalkyl. Mäklaren blir då skyldig att tillhandahålla en sådan kalkyl.

Det kan fastslås att den aktuella skrivningen inte kan anses vara förenlig med god fastighets- mäklarsed. Med beaktande av vad mäklare X anfört finner Fastighetsmäklarnämnden att det nu saknas anledning att vidta någon åtgärd.

Med det påpekande som gjorts kan ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2008-03-26:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utform- ning av återgångsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en fastighet som mäklare X har förmedlat. Anmälarna har i huvudsak anfört följande. Mäklaren har inte gått igenom köpekontraktet och dess konsekvenser med dem. Mäklare X har avsiktligt förlett dem genom att utforma köpekontraktet på ett felaktigt sätt. Köpekontraktet undertecknades under ytterst påfrestande och pressade förhållanden.

Ny information i samband med kontraktsskrivningen

Vid kontraktsskrivningen upplyste mäklaren om att han hade ändrat i frågelistan, varefter det av denna framgick att det inte fanns bygglov för del av fastigheten. När de ställde sig frågande till detta försäkrade mäklare X dem om att det kommer att klaras ut vid den efterföljande be- siktningen.

Besiktning och återgång

De ifrågasätter lydelsen av §§ 14 och 15 i köpekontraktet som inte överensstämmer med vad de önskat och med vad mäklaren redogjort för vid tecknandet av kontraktet.

I § 14 Fastighetens skick styckena 3, 6 och 8 anges Köparna har rätt att efter köpet låta be- siktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel som köparen inte känt till, äger köparen rätt att begära köpets återgång.

Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 2005-11-11, varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran av återgång.

Även om fel uppdagas som avses ovan äger köparen dock inte rätt att kräva köpets återgång för det fall säljaren skriftligen åtar sig ersätta kostnaden för ett fackmannamässigt avhjäl- pande av felet alternativt att före tillträdesdagen fackmannamässigt avhjälpa felet.

I § 15 Övriga villkor och bestämmelser styckena 1-3 anges Som förutsättningar för detta kö- pekontrakts fullföljande gäller:

- att köparen beviljas lån enligt § 1

- att köparen godkänner besiktning enligt § 14

Om ovanstående villkor ej har uppfyllts senast 2005-11-11 och avtal om förlängning av vill- korstiden ej har träffats senast samma dag skall avtalet i sin helhet återgå och inbetald hand-

pexxxxx xavkortad återbetalas till köparen utan att skadeståndsanspråk kan ställas av någondera parten.

De gavs inte möjlighet att besiktiga fastigheten innan kontraktsskrivningen, trots uttryckligt önskemål därom och att tid fanns. För att lugna dem har mäklare X förklarat att det är praxis att besiktningen sker i efterhand och att köparen i kontraktet ges möjlighet att frånträda köpet efter besiktningen. Besiktningen utvisade att fastigheten var behäftad med omfattande fel och brister men även att frågelistan som bilagts köpekontraktet var uppenbart felaktig. Samma dag informerade de mäklaren om utfallet av besiktningen. Mäklaren tillfrågades om han vill ha en kopia av protokollet, vilket han inte ville. Han informerade dem om att de hade tre alternativ att välja på, två som innefattade att säljaren ”fixar” golvet och ett som innefattade att de själva ”fixar” golvet och köpeskillingen sänks med en viss summa. Den 4 november 2005 informe- rade de mäklaren om önskemål om återgång. Mäklaren läste då högt ur köpekontraktets § 14 st 8 och hävdade att köpet skall fullföljas eftersom säljarna hade åtagit sig att åtgärda golvet. Först vid möte den 7 november hos mäklaren tog denne en kopia av besiktningsprotokollet och frågade om vad som skulle åtgärdas. De radade då upp ett flertal exempel på tidigare ej kända brister, bland annat den felaktiga takkonstruktionen, mögel, rötangrepp, dränering och vatten i grunden och hänvisade i övrigt till besiktningsprotokollet. Något åtagande att åtgärda felen framfördes inte. Den 9 november 2005 skickade de via rekommenderat brev skrivelser till mäklaren och säljaren med begäran om återgång. Den 14 november 2005, dvs. efter att tidsfristen för begäran om återgång gått ut och efter deras begäran om återgång, erhöll de en handling där säljaren åtog sig vissa uppräknade åtgärder på fastigheten. Den 21 november 2005 motsatte sig säljarna skriftligen att köpet skulle återgå. Den 22 december 2005 såldes fastigheten till annan köpare. Vid denna försäljning använde mäklaren sig av det besiktnings- protokoll de låtit bekosta.

Handpenningen

Handpenningen har inte återbetalats till dem. Någon förklaring till detta har de inte fått

De begär att Fastighetsmäklarnämnden förklarar att mäklaren inte äger rätt till provision eller ersättning för kostnader vid försäljning nummer två av fastigheten.

Till anmälan har fogats kopia av: köpekontrakt, fastighetsbeskrivning, depositionsavtal, besiktningsprotokoll, besiktningsmannens kostnads-beräkning, brev med begäran om åter- gång, brev från säljaren, skrivelser till mäklaren angående handpenning, tingsrättsinlaga från säljaren.

I depositionsavtalet anges att deposition sker i anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i köpekontraktets § 15.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttranden uppgett bland annat följande.

Information om besiktning före köpet

Han har informerat köparna om att det fanns möjlighet att besiktiga såväl före som efter köpet. Han har, på köparnas undran om det fanns möjlighet att besiktiga huset före budgiv- ningen, svarat att detta inte var brukligt. Säljarna hade önskemål om att alla budgivare skulle ha ett lånelöfte utan förbehåll. Anmälarnas uppgift om sådant lånelöfte visade sig, efter

avslutad budgivning, vara felaktig. Anmälarna fick möjlighet att inom viss tid skaffa ett låne- löfte utan förbehåll och accepterade i samband med detta att besiktning skulle ske efter köpet. Det fanns inte tid att besiktiga före den dag säljarna angett som sista dag för undertecknande av köpekontraktet.

Ny information i samband med kontraktsskrivningen

I den version av frågelistan som användes vid första visningen nämndes inte något om avsak- nad av bygglov. Däremot angavs att byggnaden inte var ”fullt utbyggd enligt bygglov”. Vid visningarna uppkom specifika frågor om detta, varför han frågade säljarna hur det egentligen förhöll sig. Det visade sig då att hela bygglovet i och för sig inte var utnyttjat, men också att det saknades bygglov för en mindre del av tillbyggnaden, där säljaren hade inrett ett kontors- rum. Samtliga spekulanter, även anmälarna, fick i god tid information om detta. Informatio- nen dokumenterades i en ny frågelista, vilken undertecknades och överlämnades vid kon- traktsskrivningen. Han har inte sagt att bygglovet var något som skulle klaras ut vid besikt- ningen.

Kontraktsgenomgång och återgångsvillkor

Genomgången av kontraktet tog uppemot en och en halv timme. Normalt tar kontraktsgenom- gångarna cirka en timme, men i detta fall blev det en längre diskussion om besiktning m.m.

Han lade stor vikt vid att förklara hur besiktningen skulle gå till och vad köparna skulle iaktta för att kunna begära återgång etc.

Besiktningsklausulen i § 14 har, med några få betydelselösa undantag, tillhandahållits av Mäklarsamfundet. Köpekontraktets § 15 tjänar endast som ett förtydligande och har ingen självständig funktion. § 15 hänvisar till de materiella bestämmelserna i § 14. Man kan möjli- gen ha synpunkter på formuleringen att ”köparen godkänner besiktning enligt 14 §”. Vad som avses, och som inte går att missförstå om man inte har särskilt intresse av detta, är att köpet kan återgå under förutsättning att köparen har möjlighet till återgång enligt bestämmelserna i köpekontraktets § 14. Han berättade för anmälarna att köpekontraktet som helhet bygger på en standardram, varpå tillägg och ändringar kan göras med hänsyn tagen till den aktuella situ- ationen. Alla har varit fullt införstådda med vad som angetts ovan. Av brevet från köparnas ombud den 9 november 2005 framgår också att det är bestämmelserna i 1 § 14 och inte § 15 som köparna lagt till grund för sin begäran om återgång. Som grund för hävning/återgång har anmälarna även påstått svikligt förledande från säljarnas sida. De har även begärt skadestånd av säljarna. Ingenstans i anmälan sägs att köparna skulle ha trott att de hade rätt till ett s.k. öppet köp. Att man senare i tingsrättsprocessen åberopat § 15 som grund för återgång framstår som en ren efterhandskonstruktion. Eftersom den ändå har framkommit synpunkter på klau- sulen kommer han framöver att utforma denna på ett mer traditionellt sätt.

Parterna var helt överens om att säljarna omgående, och senast dagen för köparnas begäran om återgång, skulle lämna besked om huruvida de åtog sig att avhjälpa eventuella fel eller inte. Vid besiktningen uppdagades vissa fel. Båda parter förklarade emellertid att detta skulle lösas; det var alltså inte tal om att köparna skulle begära återgång. När protokollet tillställdes köparna ville en av dem inte fullfölja köpet. Han fick då återigen förklara besiktningsklausu- lens innehåll, det vill säga att säljarna hade rätt att förhindra en begäran om återgång genom att åta sig att avhjälpa felet. Han bad köparna specificera vilka fel de gjorde gällande och ville ha avhjälpta, vilket de gjorde per telefon. Han bokade ett möte med parterna till den 7 november 2005 då man gick igenom de fel köparna gjorde gällande. Säljarna förklarade att de var villiga att fackmannamässigt åtgärda samtliga påtalade fel, vilket dokumenterades i skrift

den 10 november 2005. Dagen därpå meddelade han köparna att säljarna upprättat en skriftlig garanti där de förband sig att åtgärda samtliga fel. Han bad att få mejla över garantin men en av köparna uppgav att han inte kunde sin e-postadress. Det kan noteras att anmälarna har begärt att provisionen skall sättas ned med stöd av 22 § FML. Nedsättning kan emellertid endast komma ifråga om det är klarlagt att mäklaren i och för sig är provisionsberättigad. Med andra ord tycks anmälarna vara av uppfattningen att det faktiskt föreligger ett bindande köpe- kontrakt.

Överlämnande av besiktningsprotokollet

Säljarna som hade tillgång till anmälarnas besiktningsprotokoll överlämnade detta till de nya köparna.

Handpenning

Han har förklarat varför handpenningen inte utbetalades. Vidare innehåller depositionsavtalet en avtalad innehållanderätt. Denna klausul, som numera återfinns i alla standardavtal, avser att råda bot på det problem som aktualiserades i NJA 2001 s. 292.

Till yttrandet har fogats kopior av ursprunglig frågelista, ny frågelista, anmälarnas begäran om återgång, inlaga från anmälarna i rättegång mot säljarna, garantiförbindelse från säljarna, E-postmeddelande från mäklare X till anmälarnas ombud, uppdragsavtal, objektsbeskrivning, notering av id-kontroll, anteckning om bud och budgivare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden vill inledningsvis erinra om att det inte ankommer på nämnden att pröva ersättningsanspråk. Sådana anspråk får framställas i annan ordning.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter.

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

Förutsättningarna för köparens rätt att begära återgång

I besiktningsklausulen anges att köparnas rätt att frånträda avtalet är avhängig om säljaren skriftligen åtar sig ersätta kostnaden för ett fackmannamässigt avhjälpande av felet alternativt att före tillträdesdagen fackmannamässigt avhjälpa felet. Någon tidpunkt för när säljaren senast måste meddela om denne avser att åta sig ersätta kostnaden eller avhjälpa felet anges inte. Den aktuella klausulens lydelse medger säljaren en ensidig rätt att fram till tillträdes- dagen hålla frågan om köpets återgång öppen, dvs. drygt fem månader efter undertecknandet

av kontraktet och knappt fem månader efter det att tidsfristen för köparens begäran om åter- gång löpt ut.

Mäklaren har uppgett att parterna var helt överens om att säljarna omgående, och senast dagen för köparnas begäran om återgång, skulle lämna besked om huruvida de åtog sig att avhjälpa eventuella fel eller inte. Denna överenskommelse framgår dock inte av klausulen. Vid utformningen av en klausul i ett köpekontrakt har fastighetsmäklaren ett självständigt ansvar för klausulens utformning. Syftet med ett skriftligt avtal är att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. Detta för att undvika framtida tvist.

Det är av avgörande betydelse för såväl köpare som säljare att en besiktningsklausul utformas på ett sådant sätt att det inte råder någon tvekan om vad som har avtalats mellan parterna.

Oklarheten avseende förutsättningarna för köparens begäran om återgång förstärks genom att det i § 15 i köpekontraktet styckena 1-3 har angetts att

Som förutsättningar för detta köpekontrakts fullföljande gäller:

- att köparen beviljas lån enligt § 1

- att köparen godkänner besiktning enligt § 14

Om ovanstående villkor ej har uppfyllts senast 2005-11-11 och avtal om förlängning av vill- korstiden ej har träffats senast samma dag skall avtalet i sin helhet återgå och inbetald hand- penning oavkortad återbetalas till köparen utan att skadeståndsanspråk kan ställas av någondera parten.

Denna klausul medför en osäkerhet om vad som gäller avseende säljarens rätt enligt 14 § att förhindra återgång.

Att medverka till att oklara villkorsklausuler införs i ett köpekontrakt står inte i överensstäm- melse med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar i sig en varning.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida.

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning då han har medverkat till att oklara villkorsklausuler införts i ett köpekontrakt.

2008-03-26:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om identi- tetskontroll och besiktningsklausul

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I anledning av att mäklare X sedan registreringen i augusti 1996 varit föremål för Fastighets- mäklarnämndens uppmärksamhet i några tillsynsärenden och att nämnden vid några tillfällen

blivit kontaktad per telefon av köpare och säljare som varit i kontakt med mäklare X har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av hans verk- samhet. Nämnden har vid granskningen kontrollerat uppdragsavtal, objektsbeskrivning, dokumentation av identitetskontroll, överlåtelseavtal, likvidavräkning och depositionsavtal i fem förmedlingsuppdrag som mäklare X genomfört under tiden den 1 januari 2007 – den 30 juni 2007 samt granskat dessa handlingar.

Vid den utvidgade granskningen har följande noterats.

Identitetskontroll

På blanketten för identitetskontroll har mäklare X noterat ”Identitet känd” avseende upp- dragstagarna i fyra förmedlingsuppdrag och avseende köparna i två förmedlingsuppdrag.

Återgångsvillkor

I ett köpekontrakt återfinns ett återgångsvillkor där första och andra styckena har följande lydelse.

Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besikt- ningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. I detta fall äger även säljaren rätt att frånträda köpet alternativt bekosta åtgärdandet av eventuella fel och brister eller nedsättning av köpeskillingen.

Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 2007-03-16 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen. I övrigt skall inga skadeståndsanspråk stäl- las från någondera parten.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttranden uppgett bland annat följande.

Identitetskontroll

1) Uppdragsgivarna är vänner till hans kollega på firman. Koxxxxxx xar med på intaget och även involverad i det vidare försäljningsarbetet.

2) Identitetskontrollen av uppdragsgivarna är utförd långt innan försäljningsarbetet påbörjades. Utskrift av identitetshandlingar har bifogats.

3) Uppdragsgivarna är vänner till familjen.

4) Uppdragsgivaren är en vän till familjen. Angående köparna har han och hans aktiebo- lag under 15 års tid anlitat ett i yttrandet namngivet revisionsföretag som revisor. En av köparna är chef på K-kontoret. Därigenom är han väl förtrogen med honom sedan lång tid tillbaka. Dessutom har han träffat familjen i golfsammanhang vid ett flertal tillfällen, då de spelar i samma klubb.

5) Identitetskontroll av köparna har gjorts på annat objekt. De hade i uppdrag att sälja deras lägenhet. Utskrift av identitetshandlingar har bifogats.

Återgångsklausul

Detta var en formulering som avtalsparterna själva bestämde. Anledningen var att vid eventu- ella fel som framkommer vid besiktningen och därtill eventuell prutning av priset, så skulle säljaren närhelst kunna dra sig ur köpet eftersom ett prisavdrag redan var gjort innan besikt- ningen. Säljaren ville heller inte känna sig bunden av en utdragen fastighetsundersökning och

utredande analyser som skulle kunna försinka försäljningsprocessen. Krxxxx xrån säljaren var ett villkor för kontraktsskrivningen och köparen accepterade formuleringen. Köparen är chef på Ks största revisionsbyrå och van vid att studera dokument.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastig- hetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Identitetskontroll skall även utföras beträffande annan än den som vill inleda en affärsförbindelse vid transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

I p 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt (i dess lydelse från och med den 31 december 2007) framgår att skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet enbart kan underlåtas under förutsättning att personen i fråga är känd för mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons iden- titet för att denna är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

När det gäller identitetskontrollen har mäklare X avseende uppdragsgivarna i två förmed- lingsuppdrag uppgett att de är vänner till familjen (pp 3 och 4 i mäklarens yttrande ovan). Av utredningen framgår inte om uppdragsgivarna verkligen är att betrakta som kända i penning- tvättlagstiftningens mening. Mäklare X har dock sparat en notering om varför någon identi- tetskontroll inte har gjorts av dem.

Mäklare X har vidare avseende ett förmedlingsuppdrag uppgett att uppdragsgivarna är vänner till hans kollega på firman (p1 i mäklarens yttrande ovan) samt avseende köparna i ett annat förmedlingsuppdrag att han genom det revisionsbolag hans bolag anlitat under lång tid är väl förtrogen med den ena köparen och att han har träffat familjen i golfsammanhang vid ett fler- tal tillfällen (p 4 i mäklarens yttrande ovan). Med beaktande av gällande krav för identitets- kontroll finner Fastighetsmäklarnämnden att det ankommit på mäklare X att utföra identitets- kontroll avseende uppdragsgivarna och köparna i dessa förmedlingsuppdrag. Nämnden finner dock att det kan stanna vid detta påpekande.

Besiktningsklausul

Mäklare X har uppgett att avsikten med klausulen var att säljaren inte ville känna sig bunden av en utdragen fastighetsundersökning och utredande analyser som skulle kunna försinka för- säljningsprocessen. Säljaren skulle vid eventuella fel som framkom vid besiktningen och eventuell prutning av priset närhelst kunna dra sig ur köpet eftersom ett prisavdrag redan var gjort innan besiktningen. Krxxxx xrån säljaren var ett villkor för kontraktsskrivningen och kö- paren accepterade formuleringen. Köparen är chef på Ks största revisionsbyrå och van vid att studera dokument.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren skall därvid se till att överenskommelsen blir tydligt dokumenterad så att risk för tvist om dess tolkning undviks. Av klausulen framgår inte på ett tydligt sätt att köparens rätt att begära åter- gång inte begränsas av säljarens rätt enligt samma paragraf. Mäklare X har sålunda medverkat till ett återgångsvillkor som är otydligt formulerat. Mot bakgrund av angivna omständigheter finner Fastighetsmäklarnämnden att den kan anses tillräckligt med påpekande.

Fastighetsmäklarnämnden finner att ärendet med ovanstående påpekanden kan avskrivas från vidare handläggning.

2008-03-26:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om lockpris och utformning av återgångsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren mäklare X varning. Bakgrund

Mäklare X förmedlade i augusti 2007 en bostadsrätt.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden görs gällande att mäklaren i marknadsföringen av lägenheten har använt sig av ett så kallat lockpris där utgångspriset väsentligen understiger det högsta budet i budgivningen.

Fastighetsmäklarnämnden har förelagt mäklaren att yttra sig i ärendet och att inkomma med bland annat kopia av överlåtelseavtalet i vilket följande återgångsklausuler återfinns. Mäkla- ren har yttrat sig även över dessa.

§ 14 Övriga villkor och bestämmelser

Detta avtal gäller under förutsättning att köparen beviljas kredit för fullgörande av detta köp. I det fall så ej sker äger köparen rätt omedelbart låta köpet gå åter och återfå erlagd handpenning. Be- sked angående eventuellt avslag skall ges av kreditgivaren skriftligen senast 2007-09-06, efter detta datum äger köparen ej längre rätt att låta köpet gå åter.

§ 16 Besiktning

Köparen ges rätt att besiktiga lägenheten. Om det, vid den av köparna beställda besiktningen, framkommer fel eller brister som beror på orsaker som vid tidpunkten för kontrakt ej kändes till, äger båda parter rätt att omförhandla eller häva detta avtal, varvid den erlagda köpeskillingen i sin helhet återgår till köparna. Besiktningen skall senast vara utförd 07-09-09 för att parterna skall kunna hävda sin rätt enligt detta avtal.

I § 14 ges köparen rätt att begära återgång om denne inte beviljas kredit. Av formuleringen framgår dock inte till vem köparen skall vända sig för att begära återgång.

I § 16 ges parterna rätt att under vissa förutsättningar omförhandla eller häva avtalet efter köparens besiktning. I villkoret anges när besiktningen senast skall vara utförd men det saknas

en angiven tidpunkt för när parterna senast kan åberopa omförhandling eller återgång i anled- ning av besiktningen.

Anmälan

I samband med att anmälaren letat efter ny bostad fann han på […] webbplats den aktuella bostadsrätten omfattande 1 rum, kokvrå, badrum samt balkong. Han noterade att priset i bud- givningen hade ökat med ca 70 % från utgångspriset. I sin anmälan, som gjordes via e-post, länkade anmälaren till den marknadsföring som då fanns tillgänglig på Internet. I marknadsfö- ringsmaterialet anges bland annat att budstart var 795 000 kronor motsvarande 30 577 kronor per kvadratmeter, att jämförelsepriset för en enrumslägenhet var 26 725 kronor per kvadrat- meter samt att det då senast lagda budet var 1 350 000 kronor.

Mäklarens yttrande

Vid bedömning av marknadsvärdet har jämförelse gjorts med andra försäljningsobjekt, priset för den aktuella lägenheten har bedömts ligga på 30 000 kr – 35 000 kr per kvadratmeter, vil- ket skulle ge ett försäljningspris på 780 000 kr – 910 000 kr. Den aktuella lägenheten hade ett kök och badrum av äldre modell som var ganska slitna men ytskiktet i övrigt var uppfräschat. Överlåtelseavtal skrevs den 30 augusti 2007. Köpeskillingen blev 1 350 000 kronor efter 34 lämnade bud. Det höga försäljningsprisets avvikelse från bedömt marknadsvärde förklaras med att det fanns två budgivare som båda hade bestämt sig för lägenheten.

Det rådde ingen tvekan om innehållet i § 14. Det är ”… självklart att köparen vänder sig till säljaren om köparen vill begära återgång” eftersom säljaren är köparens motpart, detta har inte varit oklart. Köparen har även tillfrågat mäklaren om han skulle kunna vara behjälplig med att formulera en eventuell begäran om återgång.

Tidpunkten för besiktning, enligt § 16, var bestämd vid överlåtelseavtalets undertecknande. Vid besiktningen skulle säljare, köpare och mäklare vara närvarande och en eventuell omför- handling eller återgång skulle diskuteras direkt efter besiktningen då även besiktningsmannen helst skulle vara med då han kunde värdera en eventuell skada.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Anmälan

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare uttalat att det strider mot god fastighetsmäklarsed att vid marknadsföring av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det bedömda mark- nadsvärdet. Ett slutligt försäljningspris som väsentligt överstiger utgångspriset kan dock inte enskilt läggas till grund för bedömningen att utgångspriset varit satt för lågt i förhållande till det bedömda marknadsvärdet. Försäljningspriset kan påverkas av en rad faktorer såsom vilken tid som förflutit mellan annonsering och försäljning, oväntade prisuppgångar och intresset vid budgivningen. Dessa faktorer kan således medföra att mäklarens bedömning av marknadsvär- det i det enskilda fallet kan skilja sig i större eller mindre grad från det slutliga försäljnings- priset utan att detta kan läggas mäklaren till last.

Vad som framkommit i frågan om så kallat lockpris ger inte anledning till vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Överlåtelseavtalet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen i 19 § fastighetsmäklarlagen har överförts i huvudsak oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att det ansvar som åläggs fastighetsmäklaren innebär bland annat att denne skall vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som måste lösas i samband med överlåtelsen. Han bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Om endera parten önskar ett särskilt av- talsvillkor åligger det mäklaren att klargöra villkorets innebörd samt att se till att det blir tyd- ligt formulerat i köpekontraktet (jfr prop. 1983/84:16, s. 41).

Villkoret i överlåtelseavtalets § 14 reglerar köparens finansiering av köpet. Villkoret är otyd- ligt utformat bland annat då det inte framgår vad som åligger köparen varken ifråga om att söka finansiering eller vid en begäran om återgång. Fastighetsmäklarnämnden vill påpeka vikten av att en återgångsklausul, även om parterna är överens, innehåller tydliga anvisningar för hur parterna skall agera men låter med detta påpekande saken bero.

För det fall att en besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en besiktnings- klausul skall tas in i överlåtelseavtalet. I sådant fall ankommer det på mäklaren att medverka till en klausul som kan tillfredsställa båda parter och se till att den blir tydligt formulerad i överlåtelseavtalet för att undvika en framtida tvist om dess tolkning. Besiktningsklausulen i överlåtelseavtalets § 16 ger både köpare och säljare rätt att omförhandla eller häva avtalet om det vid besiktningen framkommer fel eller brister som beror på orsaker som var okända vid kontraktskrivningen. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att villkoret inte har varit avsett att reglera den hävningsrätt som föreligger vid kontraktsbrott utan att parterna genom villkoret har getts möjlighet att under vissa förutsättningar begära återgång av köpet.

I den aktuella besiktningsklausulen saknas anvisning om hur parterna skall gå till väga om de vill använda sig av återgångsrätten och när de senast skall begära återgång. Mäklaren har att verka för att eventuella återgångsvillkor innehåller sådana anvisningar. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter.

Påföljd

Mäklare X har medverkat vid utformningen av en återgångsklausul som är oklar på så sätt att det av villkoret inte framgår till vem en eventuell begäran om återgång skall riktas och inte heller inom vilken tidsram eller i vilken form den skall framföras. För detta skall han varnas.

2008-03-26:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om självin- träde, förmedling från närstående, handel med fastigheter och förtroende- rubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning beträffande mäklare X. Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare Y varning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämndens beslut 1997-03-13, dnr ---

Mäklare X och mäklare Y som är verksamma inom företaget mäklarföretaget M i K kritisera- des redan år 1996 i en anonym anmälan för att bedriva handel med fastigheter. Av utred- ningen i rubricerat ärende framgår bland annat att mäklare X och mäklare Y sedan år 1988 äger bolaget S och att bolaget ägde sju hyresfastigheter som förvärvades under åren 1988- 1991 samt att avsikten var att fastigheterna, alternativt bolaget, skulle säljas så snart markna- den medgav detta. Fastighetsmäklarnämnden fann att vad som kommit fram inte gav anled- ning till att anta att mäklare X och mäklare Y ägnade sig åt fastighetshandel och ärendet avskrevs från vidare handläggning.

Anmälan

I tre skrivelser till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot Mäklare X och mäklare Y. Till två av skrivelserna har fogats artiklar ur […] från januari 2007.

I en artikel daterad den 13 januari 2007 under rubriken ”Mäklare med eget imperium” uppges bland annat följande. Mäklarföretagets mäklare Y och mäklare X är mer än mäklare. Paral- lellt med sin förmedlingsverksamhet har de byggt upp ett fastighetsimperium med ett totalt taxeringsvärde på 60 miljoner kronor. Mäklare X och mäklare Y övertog 2005 företaget bola- get C tillsammans med mäklare Xs dåvarande hustru och mäklare Ys sambo vilka även sitter i styrelsen för företaget liksom för företaget bolaget M, som driver mäklarföretaget M i K sedan 1993. De båda sitter även som suppleanter i styrelsen för koncernmodern bolaget S där de flesta av mäklarnas fastigheter samlats. Totalt rör det sig om ett femtontal fastigheter med ett sammanlagt taxeringsvärde om 49 miljoner kronor. Husen består framför allt av bostäder och lokaler som hyrs ut till privatpersoner och företag i K och Å. Bostads- och lokaluthyr- ningen sker i samma lokaler som mäklarföretaget M och bolaget C har sin adress. Mäklare Y och mäklare X har ytterligare ett företag tillsammans (kommanditbolaget G) som har använts vid en del inköp av fastigheter till bolaget S.

Kritik riktad mot mäklare X

Bolaget S, som ägs av mäklare X och mäklare Y, har köpt in fastigheten Fn som mäklare X haft i uppdrag att förmedla. Mäklare X har emellertid inte gett in någon anmälan om så kallat självinträde till Fastighetsmäklarnämnden beträffande bolagets förvärv av fastigheten Fn.

Detta strider mot fastighetsmäklarlagen.

Kritik riktad mot mäklare Y

Mäklare Y kritiseras för att ha förmedlat fastigheten Yö till sin sambos syster som är närstå- ende till mäklare Y, utan att ha anmält sambons systers förvärv till Fastighetsmäklarnämnden. Sambon är även styrelseledamot i bolaget M som bedriver förmedlingsverksamhet under beteckningen mäklarföretaget M i K. Bolaget M ägs i sin tur av bolaget S.

Mäklare Y kritiseras även för att han, enligt ett förmedlingsuppdrag den 20 februari 2006, förmedlat fastigheten Hv från sin far som är närstående till mäklare Y. Köpekontrakt teckna- des den 20 april 2006.

Mäklare Y kritiseras dessutom för att han haft ett förmedlingsuppdrag beträffande fastigheten Tv som därefter köpts av bolaget S. Någon anmälan om självinträde har emellertid inte gjorts till Fastighetsmäklarnämnden.

Kritik riktad mot mäklare X och mäklare Y

Mäklare X och mäklare Y kritiseras för att ägna sig åt handel med fastigheter med anledning av sina fastighetsaffärer i bolaget S. De kritiseras även för att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet genom sina verksamheter i bolaget S, bolaget C och kommanditbolaget G samti- digt som de bedriver förmedlingsverksamhet i bolaget M under beteckningen mäklarföretaget M i K. Kritiken går ut på att det står i strid med fastighetsmäklarlagen att samtidigt bedriva fastighetsförvaltning och mäklarverksamhet i den utsträckning som sker. Enbart det faktum att verksamheterna bedrivs i samma lokaler borde enligt anmälan utgöra förtroenderubbande verksamhet.

Mäklare X och mäklare Y kritiseras även för att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att ge dem som söker hyresbostad i någon fastighet som ägs av något bolag som de kontrollerar (bolaget S, bolaget C och kommanditbolaget G) företräde till att hyra bostad om de samtidigt lämnar ett förmedlingsuppdrag på den fastighet eller bostadsrätt som de avser att sälja.

Mäklarna

Mäklare X har anfört följande.

Fastigheten Fn

Fastigheten är en kommersiell hyresfastighet som han fick i uppdrag att förmedla. Förmed- lingsuppdraget var muntligt. Säljare var bolaget H. Fastigheten marknadsfördes på sedvanligt sätt och köpare blev det honom närstående bolaget S. Säljaren kände till och accepterade att han förmedlade fastigheten till ett närstående bolag. Enligt praxis strider det inte mot god fas- tighetsmäklarsed att i kommersiella förhållanden avtala bort förbudet mot närståendeförmed- ling. (Se Kammarrätten i Stockholm dom 2007-09-21, mål nr ---).

Mäklare Y har anfört följande.

Förmedlingen till sin sambos syster Xx

En fastighetsmäklare får inte förmedla en fastighet till sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen. I konkurslagen anges två kategorier av närstående dels de som är närstående på grund av släktskap dels de som är närstående på grund av ekonomiska mellanhavanden m.m. Utöver de uttryckligen angivna släktrelationerna finns det en uppsamlande bestämmelse, som innebär att närstående är den som på annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära. Till

denna kategori anses sambo och fosterbarn höra. I vissa fall har även en frånskild hustru an- setts höra dit. Däremot har man i praxis ansett att syskonbarn inte hör till närståendekretsen. En sambos syster hör alltså inte till närståendekretsen, varken enligt lag eller hittillsvarande praxis. Det kan inte heller ankomma på en tillsynsmyndighet att utöka området för vilka som ska anses stå mäklaren personligen särskilt nära. Här kan anmärkas att en sådan praxis skulle kunna få civilrättsliga konsekvenser, dels eftersom det sannolikt har betydelse för mäklarens provision om förmedling sker till en närstående, dels eftersom fastighetsmäklarnämndens närståendebegrepp är identisk med konkurslagens. Ytterligare ett skäl är att lagstiftningen har betydelse för frågan om disciplinära åtgärder från myndighets sida mot en enskild, vilket talar för en restriktiv tillämpning. Kammarrätten i Stockholm har vid flera tillfällen avvisat propåer om en extensiv eller analog tillämpning av lagens bestämmelser.

Mäklare Ys sambo är suppleant i styrelsen för bolaget M. Hon har dock inga ägarintressen i bolaget och är således inte heller närstående på denna grund.

Förmedlingen från sin far av fastigheten Hv

Lagstiftaren har valt att reglera frågan om förmedling till närstående men inte nämnt något om förmedling från närstående, dvs. förmedling av en fastighet som ägs av en till mäklaren närstående person. Bestämmelsen bör därför tillämpas konträrt och en analog tillämpning avvisas. Frågan har prövats av kammarrätten som förklarade att även om förmedling från när- stående framstod som olämpligt så kunde det av rättssäkerhetsskäl inte komma ifråga att bedöma förfarandet som ett brott mot god fastighetsmäklarsed, i varje fall inte om mäklaren hade följt Konsumentverkets riktlinjer. Han har följt Konsumentverkets riktlinjer på området, dvs. informerat i objektsbeskrivningen att säljaren var närstående till mäklaren. Objektsbe- skrivningen har fogats som en bilaga till köpekontraktet. Konsumentverkets riktlinjer har numera upphävts och det är osäkert vilken rättslig betydelse detta skall anses ha.

Kammarrättens domar byggde ju endast delvis på riktlinjerna. I det aktuella fallet skedde emellertid förmedlingen under den tid som riktlinjerna var i kraft varför frågan inte är aktuell.

Fastigheten Tn

Fastigheten är en kommersiell fastighet som han tog in till förmedling den 31 augusti 1994. Förmedlingsuppdraget var muntligt. I april 1995 kom parterna överens om att lägga förmed- lingsuppdraget på is och inte vidta några ytterligare marknadsföringsåtgärder. I praktiken hade förmedlingsuppdraget därmed upphört. År 1996 beslutade säljaren att överlåta fastighe- ten till bolaget S. Köpekontrakt tecknades den 3 september 1996. Säljaren kände till att köpa- ren var ett till honom närstående bolag och hade inget att invända mot detta. Eftersom förvär- vet ägde rum för mer än 10 år sedan finns inga handlingar sparade.

Mäklare X och mäklare Y har anfört följande.

Handel med fastigheter

Bolaget S ägs av dem. Bolaget bedriver fastighetsförvaltning och ägnar sig inte åt otillåten fastighetshandel oavsett vad som tidigare felaktigt angetts i årsredovisningen. Den felaktiga uppgiften har numera ändrats på så sätt att fastighetsförvaltning anges som bolagets enda verksamhetsområde.

För att det skall kunna bli fråga om otillåten handel måste det till såväl förvärv som avytt- ringar. (Se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2001-10-24, dnr ---). Sedan år 1989 och framåt har bolaget köpt på sig ett mindre bestånd av hyresfastigheter. År 1996 förvärvade bolaget

fastigheten Tn. Fastigheten överläts 2006 sedan man kommit fram till att fastigheten, som be- stod av fyra lägenheter, var för liten för att passa in i lägenhetsbeståndet. Fastigheten marknadsfördes inte i mäklarrörelsen utan försäljning skedde genom andra kanaler.

Syftet bakom förbudet mot handel med fastigheter är att allmänheten skall kunna räkna med att en registrerad fastighetsmäklare, som marknadsför ett objekt, alltid har ett förmedlings- uppdrag. Det skall med andra ord inte kunna förekomma att den som vänder sig till en mäk- lare plötsligt upptäcker att mäklaren inte alls har ett förmedlingsuppdrag utan att han istället själv är säljare. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (se prop. 1994/95: 14 s. 53) uttalas följande. ”På ett likartat sätt som när det gäller självinträde och förmedling till närstående innebär handel med egna fastigheter att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berätti- gade förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk mellanman. När mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att förvänta sig att han skall beakta köparnas intresse i nämnvärd grad.” I förhållande till det angivna syftet framstår förbudet mot fastighetshandel som långtgående och delvis irrationellt. Annorlunda uttryckt träffar bestäm- melsens ordalydelse väsentligt fler fall än vad dess syfte kräver. En ändamålstolkning ger därför vid handen att bestämmelsen måste tolkas reduktionistiskt. Att lagstiftaren har förutsatt en reduktionistisk tolkning framgår av att förarbetena uttryckligen anger att bestämmelsen inte avser att träffa det fall när mäklaren köper eller säljer en privatbostadsfastighet för eget bruk trots att detta faller under bestämmelsens språkliga betydelseområde.

I denna del kan också nämnas att ett av departementschefens skäl för att föreslå förbudet mot handel med fastigheter var att allmänheten inte omfattades av fastighetsmäklarlagens skydd när mäklaren uppträdde som säljare. Denna uppfattning delades dock inte av lagutskottet. Det faktum att ett av skälen för bestämmelsen inte längre kan anses ha giltighet utgör även det ett skäl för en restriktiv eller reduktionistisk tolkning.

Sammanfattningsvis är det oklart vad som utgör otillåten handel med fastigheter. Sannolikt måste det vara fråga om en viss kvantitet och/eller kvalitet för att det skall bli fråga om otillå- ten handel. Vidare torde försäljningar i rent vinstsyfte få bedömas strängare än försäljningar som betingas av ändrade förhållande och liknande skäl. Mäklarsamfundets ansvarsnämnd har gjort ett principiellt uttalande i frågan, där man framhöll att det väsentliga inte är fastighetens karaktär, dvs. att det är mäklarens privatbostad eller en kommersiell fastighet. Det väsentliga är istället att försäljningen sker privat och således separeras från mäklarens näringsverksamhet och hans ordinarie marknadsföringskanaler.

Slutligen är det inte korrekt att den som lämnar ett förmedlingsuppdrag till någon av dem får förtur som hyresgäst. Men även om så hade varit fallet skulle det knappast ligga något klan- dervärt i detta.

Handlingar i ärendet

Till yttrandet har fogats köpekontraktet för fastigheten Fn, uppdragsavtal och objektsbeskriv- ningar jämte köpekontrakt för fastigheten Yö och Hv. Beträffande Yö har även getts in en spekulantlista.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Kritiken mot mäklare X

Förmedling till närstående juridisk person (fastigheten Fn)

Domen från Kammarrätten i Stockholm 2007-09-21, målnr --- till vilken mäklare X hänvisar, gällde frågan om en mäklare genom att förmedla en kommersiell fastighet till närstående, istället för att säga upp uppdraget och anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden, hade handlat i strid med sina skyldigheter enligt 13 § fastighetsmäklarlagen och därför skulle meddelas varning. Fastighetsmäklarnämnden och länsrätten gjorde bedömningen att 13 § fastighetsmäklarlagen inte är dispositiv, och därmed tillämplig även i kommersiella förhål- landen, vilket medförde att mäklaren i fallet tilldelades en varning då han inte sagt upp upp- draget när det blev aktuellt att förmedla till en närstående (hans sambo) samt att någon anmä- lan till Fastighetsmäklarnämnden inte ägt rum. Kammarrätten ansåg i likhet med underinstan- serna att förbudet mot förmedling till närstående är klart, entydigt och förutsägbart till sin lydelse och att det inte råder något tvivel om att denna regel är tvingande i förhållande till konsument. Däremot fann kammarrätten att förbudet i 13 § dock föregås av den allmänna bestämmelsen i 4 § fastighetsmäklarlagen i vilken stadgas att bestämmelserna i denna lag inte får frångås till förmån för en konsument som köper en fastighet huvudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Enligt kammarrättens mening utesluter inte den lagtekniska metod som har valts att även 13 § i fas- tighetsmäklarlagen är dispositiv då såväl köpare som säljare inte är konsumenter. Kammar- rätten anför vidare att det i förarbetena visserligen uttalas att förbudet mot förmedling är ”ovillkorligt” (se prop. 1995/95: 14 s. 77). Kammarrätten konstaterar att detta synsätt inte kommit till klart uttryck i vare sig 4 eller 13 §§ och att det därför finns utrymme för olika tolkningar. Detta medförde att kammarrätten upphävde varningen. Mot den bakgrunden skall förmedlingen inte föranleda någon Fastighetsmäklarnämndens vidare åtgärd.

Kritiken mot mäklare Y

Förmedlingen till sin sambos syster (fastigheten Yö)

Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla (förbudet mot s.k. självinträde). Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon närstående. I andra stycket samma paragraf anges vidare att om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet haft i upp- drag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

Begreppet närstående definieras i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Som närstående på grund av familjerättsliga band med mäklaren avses den som är gift med mäklaren eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till mäklaren eller är besvågrad med honom eller henne i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära. Uppräkningen i konkurslagen om vilka personer som skall betraktas som närstående är inte uttömmande. Till dem som ska anses stå mäklaren personligen särskilt nära utan att deras släktskap uttryckligen anges i lagtexten räknas i första hand den kvinna eller man som mäkla- ren sammanlever med i ett äktenskapsliknande förhållande samt fosterbarn (se prop.

1994/95:14 s. 78, se även förarbetena till bestämmelsen i konkurslagen prop. 1975:6 s. 199). Enligt förarbetena bör även förutvarande svågerlag normalt kunna anses grunda närstående- förhållande och detsamma gäller maka eller make i tidigare äktenskap. I praxis har förutva- rande make med hänsyn till omständigheterna bedömts vara närstående (NJA 1988:673).

Förbuden mot självinträde och förmedling till närstående infördes genom 1995 års fastig- hetsmäklarlag och ansågs viktiga för tilltron till mäklarkåren som helhet. Den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med en förmedling skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och att mäklaren inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Mäklaren skall kunna leva upp till rollen som opartisk mel- lanman (prop. 1994/95:14 s 51 f.).

Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning bör systern till mäklare Ys sambo betraktas som närstående till honom. Detta medför att han i det aktuella fallet borde ha sagt upp för- medlingsuppdraget och lämnat säljaren viss tid för att ta ställning till om denne önskade anlita en annan mäklare. Eftersom mäklare Ys sambos syster jämte annan kom att förvärva fastig- heten borde mäklare Y ha anmält förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. Så har inte skett varför mäklare Y skall tilldelas varning.

Förmedlingen från sin far av fastigheten Hv

Förmedling från närstående regleras inte direkt i fastighetsmäklarlagen utan prövas utifrån vad som följer av god fastighetsmäklarsed. Kammarrätten har i två avgöranden uttalat att det finns risk för att en mäklare vid förmedling av en närståendes fastighet kan komma att påver- kas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman härigenom kan komma att äventyras. Förmedling från närstående ansågs därför inte lämpligt. Med hän- visning bl.a. till att mäklarna iakttagit vad som föreskrevs i Konsumentverkets riktlinjer om tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster (KOVFS 1996:4) meddelades emellertid inte någon varning (Kammarrätten i Stockholm 2004-09-21, mål nr --- och

---). Om mäklaren inte följt Konsumentverkets riktlinjer har kammarrätten, liksom underinstans- erna, ansett att mäklaren åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att förmedla från närstående (Kammarrätten i Stockholm 2004-12-20, mål nr ---). Konsumentverkets riktlinjer har upphört att gälla från utgången av april 2007.

I köpekontraktet från den 20 april 2006 anges att bland annat objektsbeskrivningen tillhör köpe- kontraktet. Av objektsbeskrivningen kan utläsas bland annat följande. Obs! Säljaren är närbe- släktad med ansvarig fastighetsmäklare. Med hänsyn härtill och vad som sagts ovan finner Fas- tighetsmäklarnämnden att mäklare Ys förmedling av sin fars fastighet inte skall föranleda någon vidare åtgärd.

Fastigheten Tn

Enlig uppgift från mäklare Y har förmedlingsuppdraget ingåtts år 1994 och fastigheten köpts in av bolaget S år 1996. Någon dokumentation har inte presenterats beträffande den aktuella affären. Redan med beaktande av den tid som gått sedan det aktuella förvärvet finner Fastig- hetsmäklarnämnden inte anledning att vidtaga någon åtgärd varför anmälan i denna del läm- nas utan avseende.

Kritiken mot mäklare X och mäklare Y

Handel med fastigheter och förtroenderubbande verksamhet

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter.

I förarbetena till den aktuella bestämmelsen (prop. 1994/95:14 s. 53 och 79) anförs bland an- nat följande. Handel med egna fastigheter innebär att mäklaren inte kan motsvara spekulan- ternas förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som en opartisk mellanman. När

mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att anta att han skall beakta köparens intresse i nämnvärd grad. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. Bestämmelsen förbjuder mäklaren att bedriva handel med egna objekt. En mäklare får inte förena förmedlingsverksamheten med handel med fastigheter. Det gör ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhets- slagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handel med egna objekt i en annan.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut den 21 juni 2001, dnr ---, uttalat att såväl köp som försäljning måste äga rum för att det skall anses vara fastighetshandel. Detta medför således att endast köp av fastigheter inte innebär att en fastighetsmäklare bryter mot förbudet i 14 § avseende handel. Av utredningen framgår att fastigheten Tn har förvärvats av bolaget S år 1996 och att fastigheten avyttrats år 2006. Fastighetsmäklarnämnden finner att det inte kan bedömas vara handel med fastigheter att en viss omsättning av fastigheter görs inom ramen för ett fastighetsbestånd. Detta innebär att om köp och försäljning sker med så långt tidsinter- vall som i detta fall så kan det inte betraktas som handel med fastigheter. Några ytterligare belägg för att det förekommit handel med fastigheter dvs. både köp och försäljningar har inte framkommit.

Förtroenderubbande verksamhet

I lagens förarbeten (prop. 1994/95 s. 80) anförs att vad gäller annan verksamhet än fastighets- handel så skall den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen.

Huruvida en verksamhet skall anses otillåten enligt 14 § bör bedömas mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Bedömningen som sådan bör i regel göras i förväg utan hänsyn till enskilda framtida förmedlingsuppdrag.

En verksamhet som består i fastighetsförvaltning bör inte generellt sett betraktas som förtro- enderubbande enligt 14 § fastighetsmäklarlagen och det förhållandet att mäklare X och mäk- lare Y bedriver såväl fastighetsförmedling som fastighetsförvaltning innebär inte med auto- matik att förtroendet för dem som fastighetsmäklare rubbas.

Att verksamheterna bedrivs i samma lokaler innebär inte i sig att verksamheten är förtroende- rubbande. En fastighetsmäklare som bedriver sidoverksamhet kan emellertid inte bortse från denna när ett förmedlingsuppdrag aktualiseras. Finns det ett sådant samband mellan sidoverk- samheten och det enskilda förmedlingsuppdraget så att det finns risk att förtroendet för mäkla- ren i dennes yrkesroll skadas kan det inte anses förenligt med god fastighetsmäklarsed att åta sig uppdraget. (Jfr. Regeringsrättens dom 2006-12-01, mål nr ---).

För det fall att mäklare Xs och mäklare Ys sidoverksamhet skulle kunna medföra att köpare och säljare i ett förmedlingsuppdrag rubbas i sitt förtroende för dem som fastighetsmäklare skall förmedlingsuppdraget enligt god fastighetsmäklarsed avstås. I förevarande fall har inte framkommit några omständigheter som ger belägg för att förmedlingsuppdrag mottagits i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte att det är visat eller att det föreligger anledning att anta att mäklare X och mäklare Y ägnar sig åt förtroende- rubbande verksamhet.

Påföljd

Mäklare Y har förmedlat en fastighet till sin sambos syster utan att avsäga sig uppdraget och anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. För detta skall han meddelas varning.

2008-03-26:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X har den 27 juni 2006 dömts av S tingrätt för försvårande av skattekontroll till vill- korlig dom med samhällstjänst 50 timmar. Om fängelse i stället hade valt som påföljd skulle fängelse en månad ha dömts ut. Han har, enligt vad som framgår av tingsrättens dom, i sam- band med sin jordbruksrörelse uppsåtligen eller av grov oaktsamhet åsidosatt sin bokförings- skyldighet i samband med ett antal djurförsäljningar under åren 2000 till 2003.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet. Han har i huvudsak anfört följande.

Produktionen sköttes av anställd personal men som ägare hade han självklart kvar det fulla ansvaret för företaget. Hela jordbruksverksamheten har efter händelsen överlåtits till en arren- dator i syfte att eliminera risken för en upprepning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

Mäklare X registrerades som mäklare den 10 juli 1987. Han har inte varit föremål för tillsyn tidigare. Domen angående försvårande av skattekontroll omfattar i sig ett sådant allvarligt brott att hans lämplighet som fastighetsmäklare skulle kunna ifrågasättas. Eftersom brottslig- heten ligger långt tillbaka i tiden och avser annan verksamhet än mäklarrörelsen finner Fastig- hetsmäklarnämnden inte skäl till någon ytterligare åtgärd. Ärendet skall därför avskrivas.

2008-03-26:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boknings- avtal och redovisning av deponerade medel m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av ett nyproducerat hus. De har framfört kritik mot mäklare Xs agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Kritiken avser i första hand mäklarens hantering av deponerade medel.

Anmälan

Anmälarna har i huvudsak anfört följande.

De undertecknade ett bokningsavtal hos mäklaren och erlade en bokningsavgift på 75 000 kr. Efter överenskommelse mellan mäklaren och säljaren bestämdes att de fick göra delbetal- ningen för tillval till mäklarens klientmedelskonto då det var långt kvar tills huset skulle fin- nas på plats. De erhöll ett kvitto från mäklaren. Pengarna skulle betalas ut i samband med att husaffären genomfördes. De blev osäkra när de fick kontraktet hemskickat från säljaren.

Mäklaren hade i detta skede lämnat över allt till säljaren, all kontakt fick tas med säljaren. De fick inte någon hjälp av mäklaren i samband med kontraktskrivning och konflikt. Säljaren hotade med stämning om de inte skrev på. Eftersom arbetet var så dåligt utfört önskade de en egen besiktningsman men blev först nekade detta. Under ett möte med säljaren kom de över- ens om att de medel som då fanns på mäklarens klientmedelskonto skulle innehållas tills deras egen besiktningsman gjort husesyn och eventuella fel avhjälpts. Detta meddelades mäklaren både skriftligt och muntligt i september 2006. Besiktningen genomfördes i oktober då flera fel och brister upptäcktes. Dessa skulle åtgärdas men arbetet utfördes inte enligt gällande branschregler. Tvisten har pågått under lång tid och är ännu inte avslutad. Vid ett möte i okto- ber 2007 hävdade mäklaren att pengarna fanns kvar på kontot men att han ”så småningom” var tvungen att betala ut dem. De önskade då att pengarna skulle betalas till länsstyrelsen.

Mäklaren har senare medgivit att pengarna redan hade betalats ut till säljaren. Detta har försatt köparna i ett mycket sämre läge och de känner sig illa behandlade.

Till anmälan har bland annat fogats kopia av bokningsavtal, köpekontrakt och likvidavräk- ning. På likvidavräkning från den 25 september 2006 finns följande handskrivna tillägg Finns på S klientmedelskonto för utbetalning efter NNs syn 2 oktober och efter att eventuella anmärkningar åtgärdats. Handlingen har undertecknats av företrädare för säljaren och av köparna, vilka också signerat tillägget.

Det inskickade bokningsavtalet är upprättat som det säljande bostadsföretagets dokument. Avtalet har undertecknats av köparna den 25 september 2005 och av företrädare för säljaren påföljande dag. I inledningen anges bland annat uppgifter om preliminär tillträdesdag, köpe- skilling och hustyp. Bokningsavgiften uppgår till 75 000 kr. Avtalet innehåller vidare följande text. Denna bokning skall leda till tecknande av köpekontrakt när lantmäteriförrättningen är klar och ändrings- och tillvalsarbeten är beställda, dock senast när husstomme är monterad.

Om blivande köpare väljer att inte teckna köpekontrakt återbetalas inte bokningsavgiften utan utgör ersättning för av S havda kostnader.

Bokningsavgiften betalas inom en vecka på bankgironr ---. Bokningen gäller till köpekontrakt tecknats och får ej överlåtas.

Köparen äger rätt att häva detta bokningsavtal senast den 2005-10-23 i det fall köparens valmöjligheter ej kan tillgodoses av S och får då bokningsavg återbetald.

Mäklaren

Mäklare X har inkommit med yttrande och anfört följande.

Han fick i uppdrag att förmedla blivande fastigheter där säljaren projekterade ett bostadsom- råde. Uppdraget var begränsat till att finna köpare som var villiga att träffa bokningsavtal med säljaren om förvärv av något av objekten. Markägaren hade tagit fram bokningsavtal. Han informerade samtliga spekulanter om att hans uppdrag inte innefattade förhandlingar om och medverkan till framtagande av köpekontrakt, entreprenadavtal och annat. Han klargjorde att hans uppdrag enbart var att tillse att bokningsavtal upprättades och att det efter köparens undertecknande översändes till markägaren. Han tillhandahöll anmälarna ett antal boende- kostnadskalkyler som byggde på olika tillvalsalternativ. Bokningsavtalet undertecknades av anmälarna i september 2005 och översändes till markägaren för vidare handläggning. Därmed var hans uppdrag slutfört. Anmälarna förhandlade med säljaren om tillval m.m. och enligt avtalet skulle betalning av tillvalen ske mot separat faktura med 20 % vid beställningen och med resterande belopp vid tillträdet. Anmälarna kontaktade honom i samband med att de fick fakturan och redovisade att de kände oro för att betala till en byggare som kunde gå i konkurs innan det som skulle betalas hade levererats. Han rekommenderade dem att avtala med sälja- ren om att beloppet skulle insättas på ett spärrat bankkonto. Detta resulterade i att han fick i uppdrag från parterna om att förvalta beloppet. Enligt hans uppfattning innebar uppdraget att han skulle förvalta 209 704 kr fram till dess att tillvalen faktiskt levererats. Han mottog beloppet i december 2005. Eftersom parterna inte träffades hos honom kom något sedvanligt depositionsavtal inte att upprättas. Han upprättar regelmässigt skriftliga depositionsavtal och inser att det hade varit lämpligt att i ärendet upprätta ett sådant. Vid tidpunkten för anmälarnas överföring av det aktuella beloppet var parternas samfällda uppfattning och mening att omhändertagandet skulle ske fram till dess att tillvalen faktiskt levererats. Anmälarna har inte ens påstått att leverans inte har skett. Han har därför haft att redovisa det deponerade beloppet. Anmälarna synes ha önskat använda det deponerade beloppet som säkerhet för fullgörandet i övrigt av entreprenaden. Någon sådan deposition skulle han inte ha åtagit sig. Tillträde genomfördes i september 2006. Han var inte inblandad i detta. Parterna har själva upprättat likvidavräkningen. Det tillägg som parterna skrivit för hand har tillkommit utan samråd med honom. Under våren hade han flera kontakter med säljaren för att efterhöra vad som skulle ske med det deponerade beloppet och fick besked om att några frågor återstod att lösa. Han informerades sommaren/hösten 2007 om att parterna hade olika uppfattningar om hur entre- prenaden utförts och säljaren framförde då krav på honom om utbetalning. Vid konsultation med jurister på S fick han besked om att det mest korrekta förfarandet var att redovisa det deponerade beloppet. Utbetalningen till säljaren gjordes den 31 augusti 2007.

Vad gäller bokningsavtalet har mäklare X anfört följande.

Avtalet saknar i och för sig närmare anvisningar om på vilket sätt hävning skall ske. Han har dock inte haft möjlighet att påverka avtalets innehåll.

Mäklare X har även inkommit med bland annat kopia av uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyler. Enligt uppdragsavtalet utgår provision med fast arvode. Arvodet är förfallet till betalning när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och köpare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingsuppdragets omfattning

Det framgår av 19 § fastighetsmäklarlagen att mäklaren skall hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen om inte annat har avtalats. I ett för- medlingsuppdrag ingår emellertid vissa moment som är obligatoriska för mäklaren i förhål- lande till en konsument och som mäklaren inte kan underlåta att utföra. I detta sammanhang bör framhållas att mäklaren, enligt 18 § samma lag, före köpet skall tillhandahålla köparen en objektsbeskrivning samt en boendekostnadskalkyl. Dessa handlingar har ingivits i ärendet.

Mäklare X har förklarat att hans uppdrag varit begränsat till att finna köpare som var villiga att teckna bokningsavtal med säljaren om förvärv av något av de marknadsförda objekten. Uppgifterna i ärendet visar entydigt på att han inte heller medverkat i samband med att köpe- kontrakt och entreprenadavtal tecknades. Utredningen ger inte belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt de skyldigheter som följer av fastighetsmäklarlagen i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget i detta avseende.

Bokningsavtalet

Utgångspunkten är att mäklaren inte får medverka till avtal som innehåller oskäliga avtals- villkor eller som är oklara i något avseende. Av omsorgsplikten följer att mäklaren skall vara uppmärksam så att väsentliga frågor regleras mellan parterna. Det finns också en allmän skyl- dighet för mäklaren att göra parterna uppmärksamma på avtalsvillkors innebörd och konse- kvenser.

Ett löfte att i framtiden köpa eller sälja en fastighet är inte bindande. Genom ett s.k. handpen- ningavtal kan en köpare åta sig att ersätta säljaren dennes skada om köpet inte kommer till- stånd. Handpenningen utgör ett tak för skadeståndet. Om säljarens skadeståndsfordran skulle vara mindre än handpenningen skall överskottet normalt betalas tillbaka till köparen. Det torde strida mot god fastighetsmäklarsed att mäklare medverkar till ensidigt bindande hand- penningavtal i samband med överlåtelser mellan näringsidkare och konsument.

Det aktuella bokningsavtalet, som upprättats på säljarens dokument, är utformat som ett handpenningavtal och innehåller formuleringen ”om blivande köpare väljer att inte teckna köpekontrakt återbetalas inte bokningsavgiften utan utgör ersättning för av J havda kostna- der”. Avgiften uppgår till 75 000 kr. Vilka kostnader som avses framgår inte av avtalet.

Fastighetsmäklarnämnden noterar att mäklararvodet förfaller till betalning först när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och köpare.

Mäklare X har gjort gällande att han inte haft möjlighet att påverka bokningsavtalets innehåll. Av utredningen får emellertid anses framgå att han medverkade då köparna undertecknade avtalet. Fastighetsmäklarnämnden anser att han därmed har ett ansvar för avtalets utformning

och att han i vart fall borde ha uppmärksammat parterna på obalansen i avtalet. Han borde också ha verkat för att köparens ersättningsansvar begränsades och att det dokumenterades att bokningsavgiften skulle avräknas på köpeskillingen om så var fallet. Med hänsyn till att omständigheterna kring avtalssituationen inte är klarlagda anser nämnden att det kan stanna vid ovanstående påpekanden.

Depositionen

Om en fastighetsöverlåtelses fullbordan och bestånd är beroende av villkor skall mäklaren verka för att köpare och säljare avtalar om deposition av handpenning. Det kan däremot ifrå- gasättas att en mäklare åtar sig att hålla medel deponerade för ena partens räkning efter det att överlåtelsen är avslutad. Detta är inte en åtgärd i anledning av förmedlingsuppdrag som det åligger mäklaren att utföra.

När mäklaren tar emot medel för förvaltning på klientmedelskontot blir han redovisningsskyl- dig för dessa. Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när deponerade medel skall utbetalas. Mäklare X har medgivit att det hade varit lämpligt att upprätta ett skriftligt depositionsavtal med parterna. Han kan inte undgå kritik för sin underlåtelse i detta avseende.

Anteckningen på likvidavräkningen får anses visa att köparen och säljaren i samband med tillträdet träffat nytt avtal om det belopp som deponerats på klientmedelskontot. Mäklare X har inte undertecknat avtalet. Han har i sitt yttrande gjort gällande att den aktuella överens- kommelsen tillkommit utan samråd med honom och att han inte skulle ha åtagit sig något sådant uppdrag. Han har dock inte bestritt anmälarens uppgift om att han fått del av överens- kommelsen både muntligt och skriftligt. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X borde ha reagerat omedelbart och lämnat tydligt besked till parterna om sin inställning till uppdraget då han fick kännedom om den nya överenskommelsen. Genom att underlåta detta har han lämnat utrymme för uppfattningen att han accepterade uppdraget på de villkor som angivits. Nämnden finner emellertid, med hänsyn till vad mäklare X anfört om parternas agerande, att hans förseelse bör anses som ringa och att påföljd kan underlåtas. Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2008-03-26:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utform- ning av återgångsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare av en fastighet kritiserat mäklare X. Kritiken består i att mäklare X medverkat till ett återgångsvillkor som inte kan följas i prakti- ken samt att han underlåtit att informera om villkorets betydelse.

Anmälan

Anmälarna har bland annat uppgivit följande.

Den 13 juli 2007 tecknades ett köpekontrakt avseende en fastighet som mäklare X hade i upp- drag att förmedla. Tillträde var den 1 augusti 2007 och besiktning skulle senast vara utförd den 30 juli 2007. Anmälarna meddelade innan kontraktskrivningen att de önskade en överlå- telsebesiktning. Första möjliga besiktningstid var den 30 juli 2007. I samband med kontrakt- skrivningen gavs ingen information om att fel och brister som upptäcks vid besiktningen inte skulle kunna åberopas som fel.

Det tar 5 dagar att få ett besiktningsutlåtande. Därtill skulle kostnadsberäkningar göras för åtgärdande av upptäckta brister. Besiktningsmannen gjorde inte kostnadsberäkningar av bris- terna utan hänvisade till snickare och rörmokare.

De har inte fått erforderlig information om innebörden av besiktningsklausulen. Xxxxxxxx har skrivit ett kontrakt som inte kan följas i verkligheten.

Till anmälan har kopia av köpekontraktet fogats. I 12 § i köpekontraktet återfinns följande återgångsklausul.

Köparen har undersökt fastigheten, men önskar kompletterande besiktning av certifierad/godkänd besiktnings- man och har därför rätt att, på egen bekostnad, besiktiga fastigheten senast den 30-07-2007. Köparen har rätt att begära återgång om det vid besiktningen påtalas fel och brister i fastigheten med sammanlagda kostnader överstigande 50 000 kr inklusive moms.

Vid köparens rätt till återgång av köpet får inte åberopas fel eller skador, som utan svårighet hade kunnat upp- märksammas eller som kan anses motsvara vad köparen haft skälig anledning att förvänta sig, bland annat med ledning av fastighetens ålder, skick och pris.

Kan enighet inte uppnås om kostnadsberäkningen ovan, ska parterna godkänna och i alla delar följa den pris- kalkyl som utförs av besiktningsmannen betalas av köparen.

Köparen ska vid begäran om återgång och om besiktning skett, senast den 01-08-2007 skriftligen, med kopia av besiktningsprotokollet, informera säljaren och fastighetsmäklaren om de fel och/eller skador köparen önskar åberopa som grund för köpets återgång, tillsammans med skriftlig specifikation på beräknade kostnader att fackmässigt åtgärda felen. Återgår köpet, har köparen rätt att omgående få tillbaka betalad handpenning och ingen av parterna har rätt till skadestånd av den andra parten.

Vid granskning av köpekontraktet framkommer i 5 § första stycket i köpekontraktet att fastig- heten inte belastas av servitut. I 5 § andra stycket anges att fastigheten belastas av kraftled- ningsservitut.

Till anmälan har även depositionsavtal och avstående av boendekostnadskalkyl fogats. Vid granskning av handlingarna framkommer att depositionsavtalet inte undertecknats av mäklare

X. Avstående av boendekostnadskalkyl är daterat 2 dagar efter köpekontraktets underteck- nande.

Mäklaren

Mäklare X har bland annat anfört följande. Efter budgivningen avslutats fastställdes den 1 september 2007 som tillträdesdag. Med denna tillträdesdag skulle köparna ha god tid på sig för besiktning. Härefter har diskussion förts mellan köpare och säljare om tidigarelagt tillträde till den 1 augusti 2007 vilket sedermera skedde. Nya kontrakt skrevs och skickades till sälja- ren via e-post. Han påpekade muntligen olämpligheten att lägga tillträdet så nära besiktnings- dagen, den 30 juli 2007. Parterna var dock överens om att det inte skulle vara något problem med att flytta tillträdet. Köparen och säljaren var båda angelägna om att skriva ett bindande avtal. Köpeskillingen hade härvid också jämkats från 770 000 kr till 765 000 kr. Återgångs- klausulen utformades alltså utifrån den ursprungliga tillträdesdagen, den 1 september 2007.

Av köpekontraktet framgår att kostnadsberäkning av upptäckta fel eller brister i fastigheten skall göras av besiktningsmannen om parterna inte kan enas. Denna lydelse är gjord med stöd av Svensk Fastighetsdatas (SFD) mäklarprogram och antas vara utformad av en bransch- kunnig jurist. Av denna anledning bör lydelsen vara rekommenderad. Att köparna inte be- ställde en besiktning som överensstämde med och som kunde införliva köpekontraktet bör köparna ansvara för.

Att eventuella åtgärdsberäkningar av fel och brister skulle utföras av en opartisk person före- föll självklart. Därtill borde en besiktningsman som specialiserat sig på besiktning av fel och brister i fastigheter även vara den bäst lämpade för en samlad kostnadsberäkning.

Angående avstående från boendekostnadskalkyl skickades köpehandlingarna till säljaren i fysisk form med uppgift om att de skulle undertecknas den 15 juli 2007. Därefter ändrades tillträdesdag och pris varför nya köpehandlingar sändes ut via e-post. Uppgift om att under- tecknande skulle ske den 13 juli hade lämnats av säljaren. Avtalen undertecknades vid ett och samma tillfälle på köparens bank.

Han medger att det är motstridiga uppgifter i 5 § köpekontraktet. Han uppger dock att avsik- ten inte varit att vilseleda någon.

Mäklare X medger även att depositionsavtalet inte undertecknats av honom och att detta är ett förbiseende från hans sida. Han anger att handlingarna skickades via e-post för underteck- nande vilket kan förklara varför rutinerna inte fungerat.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpe- handlingen.

Besiktningsklausulen

Av utredningen framgår att en överlåtelsebesiktning begärts vid kontraktskrivningen och att tidigast möjliga datum för besiktning var den 30 juli 2007. Av köpekontraktet framgår att besiktning skulle utföras senast den 30 juli 2007 och att datum för besiktning var bestämt till denna dag. Begäran om återgång skulle senast ha gjorts skriftligen den 1 augusti 2007 med bifogat besiktningsutlåtande och skriftlig kostnadsberäkning. Mäklare X har gjort gällande att

tillträde initialt skulle ha varit den 1 september 2007 innebärande att köparna skulle ha haft gott om tid för genomgång av besiktningsutlåtandet och åtgärdskostnadsberäkning. Han har därutöver anfört att han muntligen har påpekat för parterna olämpligheten i att lägga tillträdes- dagen så nära besiktningsdagen.

Enligt Fastighetsmäklarnämnden har mäklare X medverkat till en återgångsklausul som inte hade förutsättningar att fungera i praktiken eftersom ett besiktningsutlåtande svårligen kan erhållas inom två dagar. Dessutom skulle en skriftlig fackmannamässig kostnadsberäkning ha fogats en eventuell begäran om återgång. Om parterna inte var eniga skulle omnämnd kost- nadsberäkning utföras av besiktningsmannen. I så fall är det svårt att inhämta kostnadsberäk- ning från fackman inom den tidsfrist klausulen föreskriver. I normalfallet omfattar inte heller besiktningsuppdraget kostnadsberäkningar. Med hänsyn till de villkor som anges i klausulen är således den satta tidsfristen otillräcklig. På denna grund kan mäklare X inte undgå varning. Förhållandet att mäklare X muntligen har påpekat det olämpliga i att lägga tillträdesdagen så nära besiktningsdagen saknar betydelse för denna bedömning.

Avstående från boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köpa- ren en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader innan överlåtelsen. Om köparen frivil- ligt avstår från boendekostnadskalkyl har det i praxis accepterats att mäklaren inte upprättar kalkylen. Det är viktigt att köparen får möjlighet att ta ställning till ett avstående innan kon- traktskrivning. Själva avståendet kan dock ske vid kontraktskrivningen. Avstående från boen- dekostnadskalkyl är undertecknad den 15 juli 2007 emedan köpekontraktet är undertecknat den 13 juli 2007. Det är mäklaren som har att visa att erbjudande om boendekostnadskalkyl lämnats före köpet. Mäklare X har i yttrande anfört att kontraktskrivning skulle ske den 15 juli. Sedermera ändrades kontraktskrivningsdag till den 13 juli och nya dokument skickades till säljaren. Dokumenten har undertecknats vid ett och samma tillfälle på köparens bank.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X inte har förmått visa att han tillhandahållit köparen en boendekostnadskalkyl före kontraktskrivningen. Mäklare X kan därför inte anses ha fullgjort sina skyldigheter enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är varningsgrundande.

Begränsningar av köparens rätt till återgång

Genom återgångsvillkoret i 12 § i köpekontraktet begränsas köparens möjlighet att begära återgång då de inte får åberopa som fel som köparen utan svårighet har kunnat uppmärk- samma eller fel som köparen haft skälig anledning att förvänta sig med hänsyn till fastighe- tens ålder, skick och pris. Enligt Fastighetsmäklarnämndens tolkning innebär klausulen att oavsett vad som framkommer vid besiktningen kan köparen inte åberopa sådana fel som inte utgör fel enligt 4 kap 19 § jordbalken. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid påpeka att det åligger mäklaren att noga förklara innebörden av klausulen eftersom det finns risk att köparen annars överskattar möjligheten att erhålla återgång.

Depositionsavtalet

Enligt Fastighetsmäklarnämndens praxis är överenskommelse om deposition ett avtal som skall bekräftas av samtliga parter genom underskrift.

Mäklare X har medgivit att depositionsavtalet inte undertecknats av honom. Anledningen härtill var att handlingarna skickades via mail till säljaren för undertecknande på köparens bank. Xxxxxxx har härvidlag inte fungerat. Fastighetsmäklarnämnden vill framhålla att avtal

skall bekräftas av samtliga parter men anser också att det i förevarande fall kan stanna vid detta påpekande.

Felaktig uppgift i köpekontraktet

Mäklare X har medgivit att det förekommer motstridiga uppgifter i köpekontraktet avseende belastningar i fastigheten. Han har dock inte haft för avsikt att vilseleda någon. Fastighets- mäklarnämnden stannar vid att påpeka vikten av att anpassa handlingarna efter aktuella för- hållanden så att de inte innehåller missvisande uppgifter.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida.

Påföljd

Mäklare X meddelas varning för att han medverkat till en återgångklausul som inte hade för- utsättningar att fungera i praktiken. Mäklare X har inte heller visat att han tillhandahållit kö- paren en boendekostnadskalkyl före kontraktskrivningen.

2008-04-23:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att vidarebefordra av säljaren lämnad information

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren mäklare X har i april 2007 förmedlat en fritidsfastighet på en skärgårdsö. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en av säljarna riktat kritik mot mäklare X för att hon inte vidarebefordrat information till köparen om planerna på att anlägga en helikopter- bas på norra V.

Anmälan

Säljaren har i huvudsak anfört följande.

Hon sålde våren 2007 en fritidsfastighet belägen på en ö i Stockholms skärgård. Mitt under pågående budgivning erhöll de ett brev från öns samfällighetsförening med information om planer på att bygga en helikopterbas på norra V. Hon kontaktade mäklare X och läste upp brevet ordagrant för henne. Efter kontakt med sin chef svarade mäklare X att ”detta inte är in- formation som köparen behöver ta del av” och att en del personer kan uppskatta en helikop- terbas, då det medför att ambulans osv. finns lättillgängligt. Hon frågade mäklare X om vilket ansvar hon hade som mäklare för att informationen om helikopterbasen vidarebefordrades till köparen. Hon erhöll inte något svar från mäklare X.

Mäklaren

Mäklare X har bland annat anfört följande.

Hon vitsordar att hon kontaktades under pågående budgivning av en av säljarna, som läste upp ett brev från V vägsamfällighet. I brevet informerades om planer på att anlägga en heli- kopterplatta på fastlandet för polis, sjöräddnings- och ambulansflyg och att föreningen därför beslutat att agera mot planerna. Den planerade helikopterplattan skulle vara belägen ca 1,5 km från fastigheten.

Då hon uppfattade informationen som allmänt hållen och att den planerade helikopterplattan skulle förläggas till fastlandet, bedömde hon att spekulanterna inte behövde informeras om detta. Detta besked lämnade hon till säljaren. Hon vidarebefordrade inte informationen till varken spekulanterna eller den slutlige köparen.

Säljarna har medvetet undanhållit henne den djupare kunskap de hade om planerna att anlägga en helikopterplatta. Om de givit henne mer ingående information om planerna, skulle hon tveklöst ha vidarebefordrat informationen till köparen.

Budgivningsinformation

Mäklare X har inte informerat om budgivningsprocessen i skrift.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Upplysningsplikt

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och de upplysningar som dessa kan behöva om fastig- heten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Bestämmelsen om mäklarens upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastig- hetsmäklare. I förarbetena till lagen anges att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Det innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han fått av den ena kontrahenten eller från annat håll (jmf prop. 1983/84:16 s.37).

Av utredningen framgår att mäklare X under pågående budgivning kontaktats av säljaren och erhållit information om planer på att anlägga en helikopterbas ca 1,5 km från fastigheten.

Mäklare X har inte vidarebefordrat denna uppgift till köparen.

Påföljd

Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X åsidosatt god fastighets- mäklarsed genom att inte vidarebefordra uppgift till köparen som hon måste ha insett vara av betydelse för denne. För detta skall hon varnas.

Budgivningsinformation

Fastighetsmäklarnämnden påpekar vikten av att konsumenter informeras om budgivningspro- cessen, exempelvis genom nämndens faktablad

2008-04-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastig- hetsmäklares kontrollskyldighet och uppgift i objektsbeskrivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren mäklare X har den 22 maj 2007 förmedlat en bostadsrätt. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen riktat kritik mot mäklare X bl.a. för att han inte kon- trollerat om säljaren vid överlåtelsen varit medlem i bostadsrättsföreningen.

Anmälan

Köparen har bland annat anfört följande.

A var vid visningstillfället ägare av bostadsrätten, vilket även angavs i prospektet. A överlät bostadsrätten genom gåva till sin son, B. I överlåtelseavtalet den 22 maj 2007 angavs B som ägare. B hade inte vid denna tidpunkt beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen, vilket var okänt för henne. Hon fick inget svar från mäklare X om överlåtelseavtalet var giltigt. En- ligt uppgift från bostadsrättsföreningen beviljades B medlemskap den 1 juni 2007. Nytt över- låtelseavtal tecknades den 8 juni 2007 mellan parterna.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande.

A uppgav vid intaget den 19 april 2007 att bostadsrätten ägdes gemensamt av henne och hen- nes son, B. Vid kontrollen med bostadsrättsföreningen var enbart A registrerad ägare till bo- stadsrätten. A överlät bostadsrätten den 8 maj 2007 genom gåva till B. Han upprättade gåvo- brevet och uppdragsavtal med B som ny uppdragsgivare. B skulle själv ansöka om medlem- skap i bostadsrättsföreningen.

Han upplyste köparen vid kontraktsskrivningen den 22 maj 2007 om att B genom gåvobrevet blivit ägare till bostadsrätten trots att han ännu inte beviljats medlemskap i föreningen. Köpa- ren accepterade inte detta. Efter önskemål från köparen angavs A som ägare i objektsbeskriv- ningen. Parterna godkände objektsbeskrivningen genom att signera den. B undertecknade dessutom en medlemsansökan som skickades till bostadsrättsföreningen tillsammans med gåvobrevet. B antogs som medlem i bostadsrättsföreningen den 31 maj 2007.

Vid tillträdet ville köparen inte fullfölja köpet om inte avtalet först återgick och ett nytt avtal upprättades. Parterna enades om att tillmötesgå köparens krav och upprättade ett nytt avtal den 8 juni 2007 som ersatte t tidigare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Kontrollskyldigheten

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Enligt 2 § samma lag skall vad som föreskrivs om fastigheter också tillämpas på bostads- rätter.

Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin kontrollskyldighet genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse. Av utredningen framgår att Mäklare X i april 2007 kontrollerat med bostadsrättsföreningen att A var registrerad ägare till bostads- rätten. Den 8 maj 2007 har mäklare X varit behjälplig med att upprätta ett gåvobrev, i vilket överlåtelse av bostadsrätten skett till B, som därmed erhållit äganderätten till bostadsrätten.

Fastighetsmäklarnämnden finner således inte att mäklare X har åsidosatt sin kontrollskyldig- het.

Uppgift om ägare i objektsbeskrivningen

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklare, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten, dvs. är den civilrättsligt rätte ägaren till ob- jektet.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X angivit felaktig uppgift i objektsbeskrivningen avseende bostadsrättens ägare. I objekts- beskrivningen borde B angivits som ägare av bostadsrätten med information om att han ännu inte beviljats medlemskap i bostadsrättsföre- ningen. Mäklare X borde även ha upplyst parterna om att överlåtelsen inte blir giltig förrän först B och sedan C beviljats medlemskap i föreningen.

Med dessa påpekanden avskriver Fastighetsmäklarnämnden ärendet från vidare handläggning.

2008-04-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); utformning av besiktningsklausul, identitetskontroll m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har i augusti 2006 förmedlat en fritidsfastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna riktat kritik mot mäklare X. Xxxxxxx gör bland annat gällande att han lämnat felaktig uppgift i objektsbeskrivning om rätten till en brygga och att han inte kontrollerat om bygglov beviljats för bryggan och uppförda tillbyggnader.

Fastighetsmäklarnämnden har förelagt mäklare X att yttra sig i ärendet. Han har även före- lagts att yttra sig över utformningen av nedan angiven besiktningsklausul i ingivet köpekon- trakt.

§ 12 Särskild besiktning

Säljaren ger köparen rätt att, på egen bekostnad, låta besiktiga fastigheten senast den 15 september 2006. Om besiktningsmannen anmärker på fel eller brister i fastigheten utöver vad som anges i till detta avtal bilagda besiktningsprotokoll daterat 2006-02-22 som sedan en av säljare och köpare gemensamt utsedd och betald värderingsman värderar till ett värde av minst 25.000 kr skall köpet på köparens begäran återgå.

Detta gäller inte om säljaren nedsätter köpeskillingen med ett belopp motsvarande det belopp med vilket fel eller brist överstiger 25.000 kr. Vid hävning återfår köparen

deponerad handpenning. Överstiger värdet av fel eller brist värderad som nu sagts 200.000 kr återgår köpet om köparen det begär och återfår denne erlagd handpenning.

Anmälan

Köparna av fastigheten anför bl.a. följande.

Mäklare X har angivit felaktig information i objektsbeskrivning och prospekt om ”egen brygga med segelbåtsdjup och plats för en eller två ytterligare båtar.” Han har inte kontrollerat huruvida bygglov erhållits för bryggan, ett sovrum och ett uppfört trädäck.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Uppgift i objektsbeskrivning om ”egen brygga” och kontrollskyldighet avseende bygglov Den information som återfinns i samtliga upprättade handlingar grundas på uppgifter från Lantmäteriverkets fastighetsregister och säljaren. Han erhöll ingen information från säljaren

om att det saknades bygglov för bryggan och tillbyggnaderna eftersom det var okänt för sälja- ren. Säljaren hade erhållit en metallbricka med ingraverad fastighetsbeteckning av samfällig- hetsföreningen att fästa på bryggan för att markera att den tillhörde fastigheten. Säljaren hade även överlämnat en karta över bryggorna som visade vilken fastighet respektive brygga till- hörde.

Identitetskontroll

Han kan inte uppvisa handlingar som styrker att han gjort en identitetskontroll av säljare och köpare.

§ 12 Besiktningsklausulen

Det råder ingen tvekan om att köparen skall vända sig till säljaren med begäran om återgång. Det finns bara en motpart i avtalet – säljaren. Samma sak gäller för säljaren som endast har köparen som motpart. Köparen kan begära återgång på vilket sätt han önskar och säljaren kan svara på det sätt han vill. Skulle köparen begära köpets återgång pga. att besiktningsmannen anmärkt på fel överstigande ett värde om 25.000 kr, men dock ej 200 000 kr, är det säljaren som avgör om han vill nedsätta köpeskillingen med detta belopp. För det fall att säljaren väl- jer att nedsätta beloppet återgår inte köpet. Om besiktningsmannens anmärkningar på fel överstiger ett värde av 200.000 kr återgår alltid köpet och köparen återfår erlagd handpen- ning. Såväl säljaren som köparen har haft full insikt om vad som skall hända vid de olika situationerna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll

Enligt 4 § lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäklaren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

Fastighetsmäklaren har således en skyldighet enligt lag att kontrollera uppdragsgivarens iden- titet när denne vill ingå ett uppdragsavtal med mäklaren. Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under förutsättning att personen ifråga är känd för mäklaren. Då bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

I Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att fastighetsmäklare alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll.

Fastighetsmäklarnämnden finner det inte klarlagt huruvida mäklare X genomfört identitets- kontroll avseende uppdragsgivaren och köparen. Han kan inte redovisa några handlingar som använts vid identitetskontrollerna. Nämnden konstaterar att mäklare X borde ha tillsett att kopia av identitetshandling lagts till akten och noterat att identitetskontroll gjorts. Nämnden anser dock att det i denna del kan stanna vid detta påpekande.

Besiktningsklausulen i § 12

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som

kan tillfredställa båda parter. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor utfor- mas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

I § 12 i köpekontraktet ges köparen rätt att under vissa förutsättningar begära att köpet skall återgå. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att besiktningsklausulen är oklar i flera avseen- den. I villkoret anges när besiktningen senast skall vara utförd men det saknas en angiven tidpunkt och anvisningar för hur och till vem köparen senast skall ställa sin begäran om åter- gång om en värderingsman skulle konstatera fel eller brister motsvarande minst 25 000 kr respektive 200 000 kr. Inte heller framgår när, hur och till vem säljarens meddelande skall lämnas för det fall att denne avser att erbjuda nedsättning av köpeskillingen med anledning av sådana fel och brister.

Påföljd

Mäklare X har medverkat till en besiktningsklausul som är oklar på så sätt att det av villkoret inte framgår när, hur och till vem köparen skall rikta en eventuell begäran om återgång.

Vidare saknas tidsfrist och anvisning för hur och till vem säljarens meddelande att erbjuda nedsättning av köpeskillingen med anledning av fel och brister, skall lämnas. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Vad som framkommit i ärendet i övrigt föranleder inte någon vidare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

2008-04-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utform- ning av besiktningsklausul och redovisning av deponerade medel

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en tomträtt som mäklare X har förmedlat. Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande. Köpekontraktet inne- håller felaktigheter i flera avseenden bland annat finns inget datum för villkor avseende be- siktning. Mäklarens dåliga råd när han hjälpte honom med deklarationen medförde att realisa- tionsvinstskatten beräknades till ett för lågt belopp. Genom att medlen sattes in på mäklarens klientmedelskonto istället för på anmälarens skattekonto har han åsamkats kostnader i form av ränta och skattetillägg. Han anser att mäklaren i sin rådgivning har gått köparens ärenden och grovt åsidosatt sin ställning som opartisk mellanman och har i efterhand förstått att det inte är brukligt att nycklarna lämnas ut på kontraktsdagen, dvs. att köparen får tillträde innan kon- traktsvillkoren är uppfyllda, samt att det inte är brukligt att säljaren trots friskrivningsklausul skall vara med och bekosta gamla rör m.m. Dessutom sköts tillträdesdagen upp ytterligare från den 1 oktober 2005 till den 1 februari 2006 på grund av att köparna behövde längre tid på sig att renovera.

Till anmälan har fogats bland annat kopior av köpekontrakt, depositionsavtal och tilläggsavtal till köpekontrakt.

I köpekontraktet som undertecknades den 4 juli 2005 anges beträffande tillträdesdagen Köpa- ren ska tillträda fastigheten den 1 oktober 2005 sedan betalning gjorts på det sätt som anges i

2 §. Köparna medges rätt till omedelbart tillträde för renovering. Köparna bekostar fastig- hetens driftkostnader och försäkringskostnader under renoveringstiden. Se § 6 och 7

I § 6 anges att fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad. Faran övergår på köparen från och med tillträdesdagen – även om köparen inte tillträder fastigheten i rätt tid.

I § 12 Särskild besiktning anges Köparna har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sak- kunnig person. Köparna har rätt att frånträda köpet om det vid besiktningen framkommer ytterligare allvarliga fel och brister vilka köparna ej för närvarande känner till.

I tillägg till köpekontrakt daterat den 29 augusti 2005 anges att parterna med tillägg till ovan nämnda köpekontrakt, har överenskommits följande:

Tillträdesdagen ändras till den 1 februari 2006.

Deponerad handpenning kan utbetalas till säljarna den 30 augusti 2005 Köparna svarar för kostnaden ang byte av ytskick i toalett och badrum

Säljarna och köparna svarar gemensamt för kostnader ang rör och brunnar. Köparna erläg- ger avgiften för tomträtten fr o m januari 2006.

Mäklarens yttrande

Mäklaren har yttrat sig i ärendet och i huvudsak anfört följande.

Besiktningsvillkoret och tillgång till fastigheten

Besiktningen utfördes tidigare samma dag som köpekontraktet skrevs, varvid det framkom att en vattenskada påträffats. Något sista datum blev därför inte aktuellt för besiktningens genom- förande. Köparna godkände de i besiktningen påtalade felen, med undantag av den upptäckta vattenskadan. Vattenskadan skulle utredas vidare och något datum för när detta skulle kunna ske kunde på kontraktsdagen inte fastställas. Konsekvenserna av den fortsatta utredningen diskuterades och parterna träffade överenskommelse enligt tilläggsavtalet den 29 augusti 2005. Parterna var överens om att risken för fastigheten låg hos köparna, se § 1 (köparna be- kostar försäkringskostnaden). Formellt måste dock säljarna stå för försäkringen. Den förhöjda handpenningen var ett önskemål från säljarna, vilket accepterades av köparna. Den depone- rade handpenningen utbetalades till säljarna den 30 augusti 2005 enligt tilläggsavtalet, då överenskommelse träffats angående kostnadsfördelningen mellan parterna, avseende upp- komna tilläggsarbeten i samband med den uppkomna vattenskadan. Överläggningen angående ersättningsanspråk fördes mellan parterna och resulterade i det upprättade tilläggsavtalet.

Av utlåtandet från överlåtelsebesiktning framgår enligt punkten 4:1 att fortsatt teknisk utred- ning föreslås. Den fortsatta utredningen handlades av köparna. I köpekontraktet ges köparna rätt till omedelbart tillträde, vilket även föranledde säljarna att kräva att handpenningen höjdes till 200 000 kr, vilket köparna accepterade. Den fortsatta utredningen av fuktskadan visade tyvärr att stora delar av ”bottenplattan” måste bilas upp, då fukt trängt ut till närliggande rum och mellanväggar. Avfuktningen pågick i flera månader. Överläggningen angående ersätt- ningsanspråk fördes mellan parterna och resulterade i det upprättade tilläggsavtalet. Den deponerade handpenningen utbetalades till säljarna den 30 augusti 2005 enligt tilläggsavtalet, då överenskommelse träffats angående kostnadsfördelningen mellan parterna, avseende de

uppkomna tilläggskostnaderna i samband med den uppkomna vattenskadan. Avräkningen skulle ske vid tillträdet.

Realisationsvinstbeskattningen

En preliminär beräkning av realisationsvinsten gjordes redan i samband med försäljningen sommaren 2005. Xxxxxxxx hade svårt att minnas vad som var gjort och när det gjordes och uppmanades därför att leta efter kvitton och dylikt. Handpenningen redovisades den 30 augusti 2005. Vid tillträdet den 1 februari 2006 fördes åter diskussioner om reavinsten och hur mycket av de deponerade medlen som skulle överföras till skattekontot som fyllnadsinbetal- ning i februari. Anmälaren ville inte förstå att deklarationen skulle göras redan 2006 och säl- jarna motsatte sig att pengarna betalades in till Skatteverket innan deklarationen med belopp var upprättad. Den 1 februari 2006 betalade köparen slutlikvid om 825 000 kr. Uppskattad kapitalvinstskatt på 160 000 kr stod kvar på klientmedelskontot. Han bad säljarna ta fram un- derlag för deklarationen utan resultat. Anmälaren var inne på hans kontor vid ett antal tillfäl- len och han informerade om att fyllnadsinbetalningen skulle ha varit gjord för länge sedan.

Under hösten 2006 hörde en av säljarna av sig då han hade övertygats om att fastighetsför- säljningen skulle deklareras under 2006, trots att tillträde ägt rum den 1 februari 2006. En deklaration upprättades på det bristfälliga material som presenterades och en kopia överläm- nades med förklaringen att uppgifter från deklarationen skulle överföras på blankett K7, då dödsboet var mer än tre år och att 90 % av vinsten skulle tas upp till beskattning. Inbetal- ningen till skatteverket gjordes den 31 oktober 2006.

Till yttrandet har fogats kopia av uppdragsavtalet, objektbeskrivning, avräkningsnotor och utlåtande över överlåtelsebesiktning.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare tillsynsärende (beslut den 21 januari 2004, dnr ---) uppmärksammat mäklare X på att avtalsvillkor som hänvisar till allvarliga fel anses otydliga och att mäklaren skall verka för att det i köpekontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren samt att mäklaren skall se till att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begäran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Köpekontraktet som helhet och återgångsvillkoret

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter.

Fastighetsmäklaren har ett självständigt ansvar för överlåtelseavtalets innehåll och utformning och ett ansvar för att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

Mäklaren bör således verka för att det i köpekontraktet tas in en överenskommelse om att begäran om återgång skall framföras till andra parten antingen direkt eller genom mäklaren. Mäklaren bör vidare verka för att överenskommelsen även innehåller ett krav på att en begä- ran om återgång skall vara skriftlig för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Fastighetsmäklaren har även ett självständigt ansvar för att uppmärksamma par- terna på innebörden av och risker förknippade med olika villkor.

Av besiktningsvillkoret i § 12 framgår att köparen har rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig person och har rätt att frånträda köpet om det vid besiktningen framkommer ytterligare allvarliga fel och brister vilka köparna ej för närvarande känner till.

Inledningsvis kan konstateras att besiktningsklausuler som saknar anvisning om vad som avses med allvarliga fel av nämnden tidigare har bedömts vara oklart formulerade.

Av mäklarens yttrande och av inskickat besiktningsprotokoll framgår att köparna erhållit besiktningsprotokoll samma dag som köpekontraktet skrevs och att besiktningsmannen föror- dade en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av en konstaterad fuktskada. En sådan teknisk utredning har såvitt framkommit i ärendet medfört att ingrepp i fastigheten har gjorts. Vem som skall bära eventuell kostnad för återställande av fastigheten efter in- greppen vid köparens eventuella frånträde av köpet har inte reglerats. Fastighetsmäklarnämn- den vill i detta sammanhang påpeka att en mäklare har en skyldighet att anpassa kontraktet till omständigheterna som föreligger vid den aktuella överlåtelsen. Han har att verka för att vik- tiga frågor regleras i avtalet och att dokumentera parternas överenskommelse.

Vidare saknar villkoret uppgift om när köparna senast kan åberopa sin rätt att begära återgång. Det saknas också anvisning om hur köparna skall gå till väga om de vill använda sig av åter- gångsrätten; dvs. till vem och hur en sådan framställan skall göras. Fastighetsmäklarnämnden finner att redan dessa brister är varningsgrundande. Förseelsen är särskilt allvarlig eftersom mäklare X i tidigare beslut gjorts uppmärksam på kravet på utformningen av återgångsklau- suler.

Slutligen kan konstateras att köparna har medgetts omedelbar tillgång till fastigheten för re- novering samtidigt som de har en i tiden obegränsad rätt att begära köpets återgång. Fastig- hetsmäklarnämnden konstaterar att riskerna för parterna med ett sådant kontrakt är oöver- blickbara. I mäklarens omsorgsplikt ligger ett krav på att aktivt avråda parterna från att sluta avtal med ett innehåll vars konsekvenser inte går att förutse. Mäklare X skall varnas för att ha medverkat till utformningen av ett kontrakt av sådant slag.

Deposition av viss del av köpeskillingen

Av handlingarna i ärendet framgår att handpenningen har redovisats den 30 augusti 2005. Mäklare X har uppgett att diskussioner avseende när realisationsvinsten skulle deklareras hade förts under 2005 och i februari 2006 och att anmälaren inte ville förstå att deklarationen skulle göras redan 2006. I februari 2006 i samband med att köparna erlade slutlikvid stod uppskattad kapitalvinstskatt kvar på hans klientmedelskonto. Säljarna motsatte sig att peng- arna betalades in till Skatteverket innan deklarationen med belopp var upprättad. Han har vidare uppgett att han, trots information om att fyllnadsinbetalningen skulle ha gjorts för

länge sedan, först på hösten 2006 fick underlag för att kunna upprätta en deklaration varefter medlen överfördes från hans klientmedelskonto till Skatteverket i oktober 2006.

Fastighetsmäklarnämnden vill härvid anföra följande. Om en fastighetsöverlåtelses fullbordan och bestånd är beroende av villkor skall mäklaren verka för att köpare och säljare avtalar om deposition av handpenningen. Det kan däremot ifrågasättas att en mäklare åtar sig att hålla medel deponerade för ena partens räkning efter det att överlåtelsen är avslutad. Detta är inte en åtgärd i anledning av förmedlingsuppdraget som det åligger mäklaren att utföra. Om så sker skall dock god fastighetsmäklarsed iakttas.

När mäklaren mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Även om parterna är bundna av en muntlig överenskommelse får det anses höra till god fastighetsmäklarsed att en så viktig överens- kommelse som en deposition av medel upprättas skriftligt och undertecknas av samtliga par- ter.

Mäklare X skall kritiseras för att han underlåtit att upprätta ett skriftligt depositionsavtal med säljarna där förutsättningarna för depositionen framgår.

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning för att han har medverkat vid utformningen av en besikt- ningsklausul som saknar tidsfrist för rätten att åberopa återgång liksom närmare anvisningar om hur part skall gå tillväga om han vill åberopa rätten till återgång och för att han har med- verkat till utformningen av ett kontrakt som innefattat oöverblickbara konsekvenser för par- terna.

2008-04-23:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens redbarhet och lämplighet, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt och skyldighet att upprätta dokument som åter- speglar verkliga förhållanden.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Bakgrund

Hovrättens dom

Den 9 maj 2007 dömdes mäklare X av Svea Hovrätt till villkorlig dom med samhällstjänst 100 timmar för skattebrott för ettvart av inkomståren 2000 och 2001. Om fängelse hade valts som påföljd skulle tre månader ha dömts ut. Domen är överklagad.

Hovrätten har, efter att den av mäklare X inbetalda preliminära skatten avräknats, beräknat beloppen för vilka undandraganderisk förelegat till 190 000 kr respektive 85 000 kr och har i

sina domskäl angett bland annat följande. Mäklare X har inte löpande bokfört inträffade affärshändelser utan endast samlat bokföringsunderlag i form av verifikationer som lämnats årsvis till viss namngiven person för sammanställning av egentlig bokföring och upprättande av bokslut. Bokföringsmaterialet har lämnats till denne lång tid efter det att deklarationerna skulle ha avlämnats; för inkomståret 2000 i slutet av år 2001 och för inkomståret 2001 i sam- band med taxeringsrevisionen. Materialet har enligt den person som fått det varit bristfälligt och svårt att sammanställa. Mot denna bakgrund och med beaktande av att det så sent som under handläggningen i hovrätten förekommit justeringar i fråga om storleken av aktuella skattebelopp framstår det som uppenbart att det till följd av mäklare Xs underlåtenhet att avge självdeklaration funnits fara för att skatt skulle undandras det allmänna. Mäklare X måste ha insett detta, även om det inte är visat att detta varit hans direkta avsikt.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har anfört bland annat följande. En fastighetsmäklare som under en längre tid arbetat under hans firmanamn utan avtal lämnade hans fastighetsbyrå med uppdrag och star- tade en egen byrå vägg i vägg vilket tog mycket tid att reda upp. Två nya medarbetare började hos honom med ökad arbetsbelastning som följd och han hade tre hemmavarande barn. Hans dåvarande bokföringsbyrå gav honom i uppdrag att omarbeta hela bokföringsmaterialet inför bokslutet för att materialet skulle bli lättare att sammanställa. Dessa samlade omständigheter bidrog till att han blev färdig med materialet först den 13 december 2001. Eftersom inkomst- deklarationen var försenad var det av yttersta intresse för honom att bokslut och deklaration omgående skulle upprättas. Under hela tiden betalade han preliminärskatt i avvaktan på bok- slut och deklaration. Han väntade på att bokföringsbyråns arbete skulle bli klart. När det tog tid kontaktade han andra byråer men de var inte intresserade av uppdraget. Han blev helt enkelt fånge med en bokföringsbyrå som inte lämnade några papper ifrån sig. Till sist undrade Skatteverket varför ingen deklaration kom in. Då gjorde bokföringsbyrån en sammanställning av åren 2000 och 2001. Varken bokslut eller deklaration gjordes. Skatteverket ansåg att det inte behövdes. Han insåg att han måste få en ny bokföringsbyrå. Denna byrå gjorde bokslut och deklarationer för dessa år och har sedan framgångsrikt hjälpt honom, inte minst med Skatteverkets grova felräkningar som han aldrig kunnat upptäcka. Han har begärt prövnings- tillstånd med anledning av att det är av vikt för ledning av rättstillämpningen då frågan är av stor praktisk betydelse och han och hans ombud är övertygade om att det ändrade uppsåtsbe- greppet för skattebrott inte är avsett att träffa hans situation.

Utvidgad granskning

I anledning av hovrättens dom har Fastighetsmäklarnämnden beslutat att granska mäklare Xs verksamhet. Nämnden har begärt in kopior av uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, doku- mentation av identitetskontroll, överlåtelseavtal, likvidavräkningar och i förekommande fall depositionsavtal i fem förmedlingsuppdrag som mäklare X genomfört under tiden den 1 juni 2006 – den 31 maj 2007. Vid granskningen har följande framkommit.

Identitetskontroll

Dokumentering av identitetskontroll saknas i ett av förmedlingsuppdragen.

Förmedlingsuppdrag A

I depositionsavtalet anges att deposition sker i anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i överlåtelseavtalets §§ 7 och 14. I § 14 i överlåtelseavtalet anges emellertid att köparen har av banken beviljats erforderligt lån för övertagande av bostadsrätten och har presenterat skriftligt lånelöfte.

Förmedlingsuppdrag B

Av § 1 i överlåtelseavtalet framgår att köparna betalar handpenning då lån beviljas. Av § 13 i överlåtelseavtalet framgår att köparen har rätt att begära detta avtals återgång om finansie- ringen ej beviljas. Av kvittens avseende handpenning framgår att 170 000 kr i handpenning kvitterats den 23 mars 2007 av dödsbodelägarna för dödsboets räkning, dvs. samma dag som överlåtelseavtalet. Av depositionsavtalet, undertecknat den 23 mars 2007 framgår att säljare och köpare härmed uppdrar åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhän- derta och förvalta ett belopp motsvarande handpenningen om 170 000 kr. Av likvidavräk- ningarna undertecknade den 30 mars 2007 framgår att hela köpeskillingen erläggs på tillträ- desdagen som i likvidavräkningen angetts till den 30 mars 2007.

Mäklarens yttrande

Identitetskontroll

Xxxxxxxxxxxxxxx var känd för honom. Han är sambo med en annan person som han känner både som köpare och säljare och är också känd av bostadsrättsföreningen som innehavare av bostadsrätten.

Förmedlingsuppdrag A

Vid uppställningen av avtalet var avsikten deposition med anledning av beviljat medlemskap och lånevillkor. Lånevillkoret togs därefter bort i överlåtelseavtalet. När handlingarna var utskrivna såg han att lånevillkoret i depositionsavtalet var kvar. Han kunde inte se att detta skulle få någon konsekvens av betydelse eftersom lånet var beviljat.

Förmedlingsuppdrag B

Eftersom dödsbodelägarna inte kunde närvara vid kontraktsskrivningen den 23 mars 2007 underrättade han dem om villkoren i överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, betalning av hand- penning, tillträdesdag m.m., som de godkände. Dödsbodelägarna skulle komma på tilltänkt tillträdesdag, den 30 mars 2007, och underteckna samtliga handlingar. Då dödsbodelägarna blev försenade undertecknade köparna likvidavräkningshandlingarna och lämnade kvar dem hos honom. Den 31 mars 2007 undertecknade dödsbodelägarna samtliga handlingar.

Måndagen den 2 april faxade han likvidavräkningarna till köparnas bank som enligt säljarens likvidavräkning löste säljarnas lån, betalade förmedlingsprovision samt resterande till säljar- nas konto. Handpenningen betalades samtidigt som köpeskillingen i dess helhet, dvs. den 2 april 2007. Handpenningen kvitterades med villkor att betalning av beloppet skulle ske på måndagen och att köparna skulle erhålla kvittenser först då betalning var gjord. Han innehöll kvittenserna och lämnade ut dem till köparna först när betalningen var verkställd.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare tillsynsärende (beslut den 25 augusti 2004, dnr ---) varnat mäklare X bland annat för att han har upprättat handlingar med motstridande innehåll.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Upp- dragsgivarens identitet skall således kontrolleras före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklaren skall även enligt 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt kontrollera köparens iden- titet om köpeskillingen överstiger 15 000 euro. Kontrollen av köparens identitet skall ske vid undertecknandet av köpekontraktet.

Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under för- utsättning att personen i fråga är känd av mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts.

Mäklare X har uppgett att identitetskontroll underlåtits eftersom uppdragsgivaren är sambo med en annan person som han känner både som köpare och säljare och också är känd av bostadsrättsföreningen som innehavare av bostadsrätten. Fastighetsmäklarnämnden har tidi- gare påpekat (jfr. Fastighetsmäklarnämndens beslut 2006-12-13:3 i årsbok för 2006) att det förhållandet att en av flera uppdragsgivare/köpare är känd eller att dennes identitet kontrolle- rats inte fråntar mäklaren skyldigheten att kontrollera övriga uppdragsgivares/köpares identi- teter. Inte heller det faktum att någon är känd av bostadsrättsföreningen såsom innehavare av en lägenhet fråntar mäklaren skyldigheten att kontrollera uppdragsgivares identitet. Med be- aktande av gällande krav för identitetskontroll finner Fastighetsmäklarnämnden att det ankommit på mäklare X att utföra identitetskontroll avseende uppdragsgivaren.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa även annan lagstiftning än fastighets- mäklarlagen som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget, i detta fall lagen om åtgärder mot penningtvätt. Genom att underlåta att kontrollera uppdragsgi- varens identitet har mäklare X brustit i sina skyldigheter enligt nyss nämnda lag och därmed också agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

Skyldighet att upprätta dokument som stämmer överens med verkliga förhållanden

En fastighetsmäklare har en självständig skyldighet att se till att utformningen av handling- arna och uppgifterna i dessa stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet.

Angående förmedlingsuppdrag A kan mäklare X inte undgå kritik för de felaktiga hänvis- ningarna i depositionsavtalet.

Angående förmedlingsuppdrag B har mäklare X själv uppgett att köparna har undertecknat samtliga handlingar ensidigt och att de datum dödsbodelägarna undertecknat handlingarna inte är de datum som handlingarna utvisar. Av mäklare Xs svar framgår också att dödsbo- delägarna inte erhållit någon handpenning den 23 mars 2007 och att deposition aldrig var ak- tuell vid den tidpunkt när dödsbodelägarna undertecknade samtliga handlingar. Mäklare X skall varnas för att han har upprättat handlingar med motstridande innehåll och för att upprät- tade dokument inte återspeglar riktiga förhållanden. Förseelsen är särskilt allvarlig eftersom mäklare X i tidigare beslut varnats för att han upprättat handlingar med motstridande innehåll.

Skattebrott

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i

strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 66 f.) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. När det gäller anteckningar i polisregister är det i första hand fällande domar beträffande förmö- genhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. I kravet på redbarhet ligger givetvis också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Mäklare X har dömts för skattebrott. Brottsligheten är av allvarligt slag och är direkt hänförlig till hans fastighetsmäklarrörelse. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att mäklare Xs red- barhet och lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Med beaktande av att gärning- arna ligger långt tillbaka i tiden och att rutinerna vid företaget har ändrats finner Fastighets- mäklarnämnden att påföljden, trots de allvarliga brister som noterats vid den utvidgade granskningen, ändock kan stanna vid en varning. Nämnden har emellertid för avsikt att vid senare tillfälle göra en förnyad kontroll av hur mäklare X genomför sina förmedlingsuppdrag.

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning då hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas på grund av den brottslighet han blivit dömd för, för brister i identitetskontrollen och för att han har upprättat dokument som inte återspeglar verkliga förhållanden.

2008-04-23:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens redbarhet och lämplighet, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Anmälan

Skatteverket har inkommit med en anmälan i anledning av verkets omprövningsbeslut avse- ende fastighetsmäklaren mäklare X. Av beslutet framgår att Skatteverket till beskattning tagit upp:

1) taxeringsåret 2005 (inkomståret 2004)

a) 241 172 kr i oredovisade intäkter/uttag (varav 135 750 kr avsett medgivna oredovisade provisioner vid fem försäljningar, 69 000 kr avsett egna insättningar på privatkontot, 12 924 kr andras insättningar på privatkontot med underlag i form av fakturanummer och/eller kund- namn, 21 748 kr avsett egen insättning avseende postgiroutbetalning adresserad till bolaget)

b) 8 388 kr avseende privata kostnader (trädgårdsarbete och Internetabonnemang) som beta- lats av bolaget

2) taxeringsåret 2006 (inkomståret 2005)

a) 16 000 kr i oredovisade provisioner avseende diverse insättningar och överföringar till privatkontot

b) 33 856 kr avseende privata kostnader som betalats av bolaget (18 882 kr avseende kostna- der hänförliga till bil, 8 860 kr avseende arbetskläder och skyddsglasögon, 1 806 kr avseende biljetter samt 4 308 kr avseende Internetabonnemang).

Mäklarens yttrande

Mäklaren har sammanfattningsvis anfört följande. Han kommer att överklaga beslutet avse- ende påförda inkomster för Internetabonnemang, egna insättningar om 69 000 kr år 2004, postgiroutbetalningen, arbetskläder och glasögon samt biljetter.

Samma företag som hjälte till med trädgårdsarbetet hjälpte till med flytten av hans butik. Flyttkostnaden var på ungefär samma belopp som den av honom felaktigt bokförda fakturan. Fakturorna har på något sätt förväxlats.

Han är 61 år och använder inte Internet i någon högre utsträckning för privat bruk, däremot sköter han företagets fakturabetalningar från sin bostad eftersom butikens läge i en citygalleria med stora öppna ytor och glasväggar inte erbjuder den integritet som behövs. Han behöver även ha tillgång till datorn på fritiden eftersom det inte är ovanligt att kunder ringer då och ställer frågor som han ofta kan besvara med tillgång till Internet.

Under år 2004 var han inne i ett starkt expansivt skede vilket medförde att vissa rutiner som fungerat tidigare inte fungerade. Xxxxxxxx har av misstag satts in på fel konto och han hade inte fullgjort bokföringen när han uppdagade felaktigheterna. Han har lämnat uppgifterna till Skatteverket vid revisionen. Rutinerna ändrades år 2004 och under år 2005 fann Skatteverket inga felaktigheter.

Insättningen på 25 000 kr i januari 2004 avser likvid för försäljning av en fritidsbåt. Insättningen på 44 000 kr i juli 2004 samt 10 000 kr i augusti 2005 avsåg del- respektive slutlikvid för försäljning av hans privata bil. Han har redovisat namn och adress till köparna men Skatteverket har valt att inte kontrollera uppgifterna.

Inkomsten av värderingar om 12 924 kr år 2004 respektive övriga insättningar om 6 000 kr år 2005 har använts som ”kaffekassa” och inte bokförts men har ändå använts i företaget.

Postgiroutbetalningen var utbetalning av moms och har bokförts i företagets kassa. Skatteverket har konstaterat att verifikationerna finns, men har bortsett från detta. Han har löst ut avierna och förvarat företagets kassa på sitt privata konto. Han har dock som företagsledare och ensam anställd överenskommit med sig själv att göra så.

Bilen har uteslutande använts inom företaget och alla reparationer orsakats av resor i tjänsten.

Han behöver glasögon för att kunna utföra sitt arbete och beställde och fick arbetsglasögon. Enligt Skatteverket skulle glasögonen ha ett annat namn för att vara fria. Vid besiktning som utförs av honom vid intag och värderingar har hans kläder vid flera tillfällen skadats. Han bör därför ha möjlighet till skyddskläder i samma utsträckning som övriga besiktningsmän i fas- tighetsbranschen.

Utvidgad granskning

Fastighetsmäklarnämnden har i anledning av Skatteverkets anmälan funnit skäl föreligga för en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. Nämnden har begärt in kopior av upp- dragsavtal, objektsbeskrivningar, de handlingar som använts vid identitetskontrollen av upp- dragsgivarna och köparna och noteringar om identitetskontrollen, eventuellt informations- material om budgivningsprocessen som delats ut, noteringar och handlingar som återspeglar hur budgivningsprocessen gått till, överlåtelseavtal, likvidavräkningar samt förekommande fall depositionsavtal i fem förmedlingsuppdrag som mäklare X genomfört under tiden den 1 oktober 2006 – den 30 juni 2007. Vid granskningen har följande framkommit.

Identitetskontroll

Av de inskickade handlingarna framgår att mäklare X endast i ett förmedlingsuppdrag har kontrollerat köparens identitet. Några noteringar om varför identitetskontrollen inte har gjorts av övriga uppdragsgivare respektive köpare har inte kommit in till nämnden.

Mäklarens yttrande Identitetskontrollen

6) En av köparna är en känd figur i Å. Egen företagare sedan många år. De har alltid haft god kontakt och har träffats på olika arrangemang för företagare. Han har aldrig haft anledning att betvivla hans identitet. Han kände inte att han behövde avkräva dennes hustru legiti- mation. Uppdragsgivarna har han och hans sambo under många härliga vinterdagar träffat i skidspåret. Hans sambo känner familjen väl genom sitt arbete som läkarsekreterare.

7) En av säljarna var dåvarande kommunalråd i Å. Han har haft många kontakter med honom i sitt arbete och varit beroende av hans namnteckning och godkännande i bl.a. kommunens förköpsrätt av vissa fastigheter. När denne presenterade en av sina systrar och sin bror, som han själv kände till utseendet, för honom hade han ingen anledning att betvivla deras identitet. Den andra systern känner han väl eftersom han vid ett flertal tillfällen har varit deras gemensamma far behjälplig i olika sammanhang.

8) Han har tidigare sålt fastigheten till säljaren. Köparen blev allmänt känd i Å när hon tillsammans med sin familj invandrade till Å från H efter att i många år haft sitt sommar- boende i trakten. Hans assistent umgås sedan många år privat med köparen och styrkte hennes identitet vid köpet.

9) Säljarna blev kända för honom sommaren 2004 när de köpte fastigheten och samtidigt genom hans närmaste konkurrent sålde sin dåvarande fastighet. Han har varit dem be- hjälplig i en del juridiska frågor, samt med en del översättningar av dokument. Köparna var inte kända före visningen men försäljningen var ovanligt långdragen med olika besikt- ningar och många bankkontakter under en period av över två månader. Han blev person- ligt engagerad och hade ett antal kontakter med banken, där deras identitet styrktes långt före kontraktsskrivningen.

10) Han fick köparnas identitet bekräftad av deras personlige bankman på Östgöta Enskilda Bank i L och hade ingen anledning att betvivla denna persons uppgifter.

11) Xxxxxxxx har genom sin dotter varit väl känd av xxxx xxxxx genom återkommande besök inom sjukvården. När han nämnde att säljaren skulle låta värdera sitt hus pekade hans sambo ut och identifierade henne innan han träffade henne. Han hade ingen anledning att betvivla hennes uppgifter. Köparen är far till en person som tillsammans med sin man har köpt en och sålt två fastigheter genom honom. De berättade att fadern var intresserad av fastigheten och var även närvarande vid visningen.

Han vill särskilt poängtera att den ort som han verkar i, Å, är mycket liten. Det finns bara två banker. Han känner personligen samtliga medarbetar på de två bankkontoren. Samtliga perso- ner har erlagt betalning genom upptagande av banklån på de två banker som finns på orten.

Han är numera medveten om vad det innebär att vara ”känd” i den mening som avses i lagen om penningtvätt, men i det samhälle som han lever och verkar i är de i ärendet aktuella perso- nerna kända och det innebär en kränkning av den förtroendegemenskap som finns på orten att göra identitetskontroll på personer som han känner sedan länge. Han kommer självklart att i framtiden följa de krav som ställs på honom enligt nämnda lag. De aktuella ID-kontrollerna i samtliga fall avser köp som genomförts innan september 2007, då Fastighetsmäklarnämndens uttalande om vem som är att betrakta som känd enligt penningtvättlagen publicerades.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll

Enligt 4 § första stycket lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäkla- ren kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Upp- dragsgivarens identitet skall således kontrolleras före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklaren skall även enligt 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt kontrollera köparens iden- titet om köpeskillingen överstiger 15 000 euro. Kontrollen av köparens identitet skall ske vid undertecknandet av köpekontraktet.

Skyldigheten att kontrollera säljarens och köparens identitet kan enbart underlåtas under för- utsättning att personen i fråga är känd av mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den som han eller hon utger sig för att vara. Kundens identitet skall således i dessa fall ha kontrollerats tidigare, exempelvis i samband med ett annat förmedlingsuppdrag. Det är inte tillräckligt att en person uppfattas som ”känd” i den meningen att fastighetsmäklaren känner till namnet på personen. I de fall mäklaren underlåter att kontrollera en persons identitet för att denne är att betrakta som känd bör mäklaren spara en notering om varför någon identitetskontroll inte har gjorts. (jfr. Fastig- hetsmäklarnämndens beslut 2006-12-13:3 i årsbok för 2006).

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare påpekat (jfr. ovan angivet beslut) att det förhållandet att en av flera uppdragsgivare/köpare är känd eller att dennes identitet kontrollerats inte från- tar mäklaren skyldigheten att kontrollera övriga uppdragsgivares/köpares identiteter. Att un- derlåta att kontrollera uppdragsgivares/köpares identiteter i en sådan situation är i sig var- ningsgrundande.

Enligt god mäklarsed skall mäklaren följa all lagstiftning som är tillämplig på mäklarens age- rande i samband med förmedlingsuppdraget, i detta fall lagen om åtgärder mot penningtvätt. I ärendet har inte framkommit annat än att mäklare X på ett mycket bristfälligt sätt har hanterat identitetskontrollen i ett flertal förmedlingsuppdrag. Han har bland annat uppgett att identi-

tetskontroll underlåtits eftersom han inte har funnit anledning att betvivla köpa- rens/uppdragsgivarnas identitet på grund av att han, på skäl som i och för sig kan ifrågasättas, har ansett att den andre köparen/uppdragsgivaren var känd (jfr pp 1 och 2 i mäklare Xs ytt- rande ovan). För detta skall han varnas.

Skatterevisionen

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 66 f.) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställ- ning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. När det gäller anteckningar i kriminalregister är det i första hand fällande domar beträffande förmö- genhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. I kravet på redbarhet ligger givetvis också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Vad som framkommit vid skatterevisionen medför att mäklare Xs redbarhet, lämplighet och fortsatta registrering starkt kan ifrågasättas. Särskilt allvarligt är att det rör sig om uppgifter som är hänförliga till hans mäklarverksamhet. Med beaktande av att felen ligger en tid tillbaka i tiden och att rutinerna vid företaget har ändrats avseende de brister Fastighetsmäklarnämn- den har funnit vid den utvidgade granskningen finner Fastighetsmäklarnämnden att påföljden ändå kan stanna vid en varning.

Påföljd

Mäklare X skall varnas för vad som framkommit vid skatterevisionen och för bristande han- tering av identitetskontrollen.

2008-04-23:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); uppgift om ägare och boarea i objektsbeskrivningen. Tillika fråga om mäklarens skyldighet att anpassa innehållet i upprättade handlingar till verkliga förhållanden

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I anledning av att mäklare X vid minst tre tillfällen under åren 2001-2006 underlåtit att betala årsavgift i rätt tid har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av hans verksamhet. Nämnden har vid granskningen kontrollerat kopior på uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, boendekostnadskalkyler, överlåtelseavtal,

likvidavräkningar samt i förekommande fall depositionsavtal i fem förmedlingsuppdrag som mäklare X genomfört under tiden den 1 juli 2005 – den 30 juni 2006. Vid granskningen har följande framkommit.

Förmedlingsuppdrag A Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet vid rubriken Avtalstid anges bland annat följande.

”Under den tid uppdraget är förenat med ensamrättstid får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Vid obefogad uppsägning i förtid äger fastighetsmäklaren rätt till skadestånd.”

Objektsbeskrivningen

Det saknas uppgift om ägare i objektsbeskrivningen.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet anges att mäklare X har kvitterat mottagandet av handpenningen den 23 augusti 2005 trots att parterna enligt köpekontraktet avtalat om att handpenningen skulle betalas den 30 augusti 2005.

Förmedlingsuppdrag B Objektsbeskrivningen

Det saknas uppgift om boarea i objektsbeskrivningen.

Depositionsavtalet

I depositionsavtalet anges att mäklare X har kvitterat mottagandet av handpenningen den 28 oktober 2005 trots att parterna enligt köpekontraktet avtalat om att handpenningen skulle betalas den 3 november 2005. Vidare anges i depositionsavtalet att kontraktsdag var den 13 oktober 2005. Köpekontraktet är emellertid undertecknat av parterna den 28 oktober 2005.

Förmedlingsuppdrag C Depositionsavtalet

I depositionsavtalet anges bland annat att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i köpekontraktets § 15. Det framgår dock inte av § 15 eller i övrigt i köpekontraktet att köpet villkorats.

Mäklarens yttrande

Förmedlingsuppdrag A Uppdragsavtalet

Han är medveten om att uppdragsgivaren får säga upp uppdraget även under ensamrättstiden. Det uppdragsavtal han använt sig är en förtryckt mall som inte längre förekommer i hans verksamhet. Uppdragsavtalet är från 2005.

Objektsbeskrivningen

Mäklare X medger att det inte finns någon uppgift om ägare i objektsbeskrivningen men vill ändå understryka att han informerat köparna om vem som ägde bostadsrätten innan köpet och att skälet till att han särskilt minns detta är att den förra ägarinnan avlidit i den aktuella bostadsrätten och att det rör sig om en liten förening där alla känner alla. Det har därför varit viktigt för honom att informera om att den förra ägaren avlidit i bostaden.

Depositionsavtalet

Mäklare X medger att det enligt depositionsavtalets datering framstår som att han kvitterat handpenningen den 23 augusti 2005 samt att tidpunkten för kvitteringen därmed är felaktig. Xxxxx beror på att han förbisett att aktivt ändra detta datum vid utskrift av avtalet från det mäklarsystem som han använder. Han har nu uppmärksammat problemet och ändrat sina rutiner. Han har även uppmärksammat problemet för leverantören av mäklarsystemet.

Förmedlingsuppdrag B Objektsbeskrivningen

Det är riktigt att det inte förekommer någon uppgift om boarean i objektsbeskrivningen. Orsaken till detta är att byggnaden var nyuppförd och att det inte fanns någon uppgift om boarea i fastighetsregistret. Han är medveten om att han ändå är skyldig att uppge boarean i objektsbeskrivningen men vill ändå särskilt peka på att boarean har varit känd för samtliga spekulanter då denna framgått av annonser och övrigt i marknadsföringen av fastigheten.

Depositionsavtalet

Mäklare X har avgett samma förklaring som angivits för depositionsavtalet i

Förmedlingsuppdrag A.

Förmedlingsuppdrag C Depositionsavtalet

Mäklare X vidgår att köpet inte har villkorats och att hänvisningen är felaktig. Han är medveten om att detta är felaktigt och beklagar detta förbiseende.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att den obligatoriska objektsbeskrivningen skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det förmedlade objektet.

Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut (se 2000-11-29:4 FMN:s årsbok för 2000) avseende objektsbeskrivningar accepterat att uppgift om ägare framgår av till objektsbeskrivningen fogat utdrag från Lantmäteriverket. I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Förmedlingsuppdrag A Uppdragsavtalet

Vid rubriken Avtalstid i uppdragsavtalet anges bland annat följande. ”Under den tid uppdraget är förenat med ensamrätt får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande...” Ett uppdrag kan emellertid sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Fastighetsmäklarnämnden anser att klausulen utformats så att den kunnat ge uppdragsgivaren den missvisande uppfattningen att denne inte utan medgivande från fastighetsmäklaren får frånträda uppdraget under ensamrättstiden. Denna förseelse får dock anses vara ringa.