Inledning

Inledning‌

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som mäklare. Under 2007 har 526 mäklare varit föremål för tillsyn. Registreringen har återkallats för 6 mäklare och 42 mäklare har varnats. Under samma år har 16 mäklare överklagat nämndens beslut i tillsynsärenden.

Fastighetsmäklarnämnden har beslutat om en anmälan till åklagare på grund av att det funnits anledning att anta att personen agerat yrkesmässigt som fastighetsmäklare utan att vara registrerad.

Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från personer som klagat på fastighetsmäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden avskrivs utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en fastighetsmäklare eller åter- kalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastighetsmäklar- nämnden. Detta kan aktualiseras bl.a. i samband med skatterevisioner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dess- utom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos Kronofogdemyndigheten och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.

Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens bedömningar.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2007. Mot- svarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000 till och med Årsbok 2006. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastighetsmäklarnämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kro- nologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för be- sluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behand- las i besluten.

Inledning

Av denna årsbok framgår inte om ett beslut om varning överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i förvaltningsdomstol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastighetsmäklarnämndens kansli.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för fullgörande av uppdrag

2007-03-28:3

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet/Köpebrevet, Besiktningsklausul

Avtalade frister

2007-05-23:1

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boendekostnadskalkyl

Skyldighet att tillhandahålla kalkyl

2007-01-24:2

2007-09-26:7

2007-12-19:1

Bokföring se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Oriktiga uppgifter till Skatteverket

Bostadsförening

2007-08-29:7

Bostadsrätt

Information om likvidation av förening

2007-08-29:9

Upprättande av förhandsavtal

2007-09-26:6

Brott se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Budgivning

Bud utan grund

2007-12-19:3

Krav på mäklare att vidarebefordra bud till uppdragsgivaren

2007-01-24:4

2007-05-23:5

2007-06-20:4

Krav på mäklaren att reagera vid oklara förhållanden i budgivningen

2007-12-19:3

Deposition

Avtal om ränta på deponerade medel

2007-12-19:2

Felaktig hänvisning

2007-08-29:7

Krav på skriftligt avtal

2007-02-26:4

2007-09-26:1

2007-11-21:5

Passivitet vid förvaltningen

2007-02-26:4

Ränta på deponerade medel

2007-08-29:1

Dokument; korrekt innehåll se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet

Dokumentation av överenskommelse

2007-01-24:1

2007-03-28:2

2007-05-23:1

2007-09-26:9

Sökordsregister

Ersättning till mäklaren

Mäklares krav på ersättning utan särskild överenskommelse

2007-11-21:6

Rätten att kräva ersättning

2007-04-25:3

Villkor om ersättning

2007-04-25:1

Fast pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling Felaktiga uppgifter i dokument se Köpekontraktet/Köpebrevet m.m. Fullmakt

Fullmakt med för stora befogenheter

2007-05-23:2

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Försvårande av Fastighetsmäklarnämndens tillsyn

2007-09-26:5

Underlåtenhet att efterkomma förelägganden

2007-02-19:1

2007-03-28:1

2007-06-20:5

2007-06-20:11

2007-09-26:5

2007-12-19:5

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling

Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Fråga om förmedlingsuppdrag föreligger

2007-02-26:3

Förmedlingsuppdragets omfattning; skatterådgivning

2007-08-29:4

Förtroenderubbande verksamhet

Nyproduktion

2007-03-28:4

Handel med fastighet (inklusive försäljning av eget objekt i mäklarverksamheten)

2007-03-28:5

2007-04-25:2

2007-08-29:8

2007-12-19:6

Handlingar; andra handlingar än överlåtelsehandlingar

Krav på korrekt hänvisning

2007-02-26:2

Krav på korrekta intyg vid transportköp

2007-09-26:2

Handpenning se Deposition

Identitetskontroll

2007-04-25:1

2007-04-25:6

2007-05-23:2

2007-06-20:14

2007-08-29:4

2007-08-29:9

2007-09-26:1

2007-09-26:8

2007-09-26:9

2007-10-24:2

2007-11-21:1

2007-11-21:4

Sökordsregister

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Köpekontraktet/Köpebrevet och Objekts- beskrivningen

Information om restförd månadsavgift

2007-11-21:4

Information till köpare om eldstäder

2007-02-26:1

Krav på information vid likvidation av förening

2007-08-29:9

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Kontrollskyldighet

Kontroll av fastighetens areal

2007-08-29:3

Kontroll av förrättningsservitut och andra servitut

2007-06-20:1

2007-06-20:3

Kontroll av lagfart

2007-09-26:1

Kontroll av samtycke från make

2007-01-24:3

Kontroll av säljarens förfoganderätt

2007-05-23:3

Kränkande uttalanden

2007-08-29:2

Köpekontraktet/Köpebrevet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2007-01-24:1

2007-02-26:2

2007-03-28:2

2007-04-25:5

2007-05-23:1

2007-05-23:2

2007-06-20:11

2007-06-20:12

2007-06-20:14

2007-08-29:10

2007-08-29:11

2007-09-26:1

2007-09-26:9

2007-09-26:10

2007-09-26:11

2007-10-24:2

2007-10-24:5

2007-11-21:5

2007-12-19:1

2007-12-19:2

Beräkning av reparationskostnad

2007-09-26:9

2007-09-26:11

2007-12-19:2

Besiktningsklausul

2007-02-26:2

2007-03-28:2

2007-05-23:1

2007-06-20:12

2007-06-20:14

2007-08-29:10

2007-08-29:11

2007-09-26:9

2007-09-26:11

Sökordsregister

2007-12-19:2

Besiktningsklausul utan lämpliga tidsgränser för säljarens åtaganden

2007-12-19:2

Felaktig uppgift i köpekontrakt/köpebrev

2007-06-20:11

2007-09-26:10

2007-10-24:2

Information till part om innebörden av villkor

2007-03-28:2

2007-06-20:14

2007-12-19:2

Krav på mäklaren att iaktta formkrav vid överlåtelse

2007-12-19:1

Krav på skriftlig begäran om återgång

2007-02-26:2

Krav på tydlighet

2007-04-25:5

2007-05-23:1

2007-06-20:12

2007-06-20:14

2007-08-29:10

2007-08-29:11

2007-09-26:11

2007-10-24:5

Skrivfel

2007-05-23:2

Uppgift om tillträdesdag saknas

2007-09-26:1

Upprättande av köpebrev trots att förutsättningar saknats

2007-10-24:5

Villkor om säljarens åtagande saknas

2007-11-21:5

Villkor utan angivande av ansvarig part

2007-01-24:1

Villkor utan angivande av påföljd

2007-01-24:1

Villkor utan anvisning för part om förfarande

2007-03-28:2

2007-06-20:14

2007-09-26:9

2007-09-26:11

Villkor utan tidsfrist

2007-01-24:1

2007-09-26:9

2007-09-26:11

Återgångsvillkor med undantag för vissa fel

2007-09-26:9

Lockpris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Brister i bokföringen

2007-08-29:6

Brott

2007-05-23:1

2007-08-29:5

2007-12-19:1

2007-12-19:6

Oriktiga uppgifter till Skatteverket

2007-08-29:10

2007-08-29:11

2007-09-26:12

Sökordsregister

2007-10-24:2

2007-12-19:5

Restförda skulder

2007-02-19:1

2007-04-25:7

2007-09-26:5

2007-12-19:4

Marknadsföring

Marknadsföring av mäklartjänsten

2007-11-21:2

Uppgift om objekt under ombildning

2007-10-24:1 (från bostadsrätt till fastighet)

Uppgift om objektets pris

2007-04-25:4 (fast pris)

Medhjälpare

Fastighetsmäklare

2007-06-20:13

Oregistrerad medhjälpare

2007-04-25:1

2007-04-25:5

2007-06-20:6

2007-06-20:11

2007-08-29:1

Mäklares uppförande

Krav på korrekt och affärsmässigt uppförande

2007-12-19:2

Mäklararvode se Ersättning till mäklaren Neutral mellanman se Närståendeförmedling Nycklar

2007-11-21:3

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes objekt

2007-09-26:7

Objektsbeskrivningen

Felaktig uppgift om ägare

2007-08-29:7

2007-09-26:10

Oliklydande beskrivning av ett rum

2007-01-24:4

Uppgift om belastning

2007-05-23:4

2007-06-20:2

2007-06-20:6

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Otillåten fastighetsförmedling

2007-05-23:6

2007-06-20:7

2007-06-20:8

2007-06-20:9

2007-06-20:10

2007-09-26:3 (utländskt objekt)

2007-09-26:4 (utländskt objekt)

2007-10-24:3

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Penningtvätt se Identitetskontroll

Posthantering

2007-04-25:6

2007-06-20:5

Sökordsregister

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Ränta se Deposition Ränta på deponerade medel

Servitut se Kontrollskyldighet

2007-06-20:1

2007-06-20:3

Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling

Tidsfrist se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkor utan tidsfrist

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag

Kontraktskrivning

2007-03-28:3

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren Villkor om ersättning

Avtalets utformning

2007-04-25:1

Ensamrätt utan tidsgräns

2007-09-26:9

Ensamrättsavtal med en mäklare och en oregistrerad medhjälpare

2007-06-20:6

Felaktig uppgift om avtalspart

2007-09-26:10

Förutsättningar för mäklares rätt till uppsägning av uppdragsavtalet

2007-11-21:2

Krav på mäklaren vid uppsägning av uppdragsavtal

2007-09-26:9

2007-10-24:4

Mäklarens krav på skriftlig uppsägning av uppdragsgivaren

2007-09-26:9

Skriftlighetskrav

2007-01-24:1

2007-06-20:11

Villkor för ersättning

2007-04-25:1

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Förutsättningar för mäklarens rätt till uppsägning av uppdragsavtalet

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Visning

Mäklares oaktsamhet vid visning

2007-03-28:6

Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet

Ägare se Objektsbeskrivningen

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet

2007-01-24:1‌

Beslut i tillsynsärenden 2007-01-24:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal och utformningen av kontraktsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har initierat en granskning av mäklare Xs verksamhet som fastig- hetsmäklare med anledning av att han vid minst tre tillfällen under de senaste fem åren underlåtit att betala årsavgift i rätt tid. Nämnden har begärt in kopior av uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, boendekostnadskalkyler, överlåtelseavtal och likvidavräkningar i fem förmedlingsuppdrag som mäklare X har ingått under år 2005. Vid granskningen av dessa har bl.a. följande framkommit.

Förmedlingsuppdraget gällande fastigheterna A och B

Av samtliga handlingar i förmedlingsuppdraget, förutom uppdragsavtalet, framgår att det är två fastigheter som har förmedlats. På det inskickade uppdragsavtalet anges emellertid enbart den ena fastigheten.

Förmedlingsuppdraget gällande fastigheten C

I § 14 i köpekontraktet återfinns följande villkor.

Köparna och säljarna har följande överenskommelse:

1/ Säljarna ombesörjer och bekostar att åtgärda duschutrymmet med hjälp av behörig fack- man ( fukten skall bort samt åtgärd för att kunna använda duschen )

2/ Krypgrunden skall saneras mot microbakteriell påväxt av fackman.

I 9 § första stycket i köpekontraktet anges följande.

Om köparen eller säljaren inte fullgör sina åtaganden enligt detta köpekontrakt har mot- parten rätt till skadestånd. Vid kontraktsbrott av väsentlig betydelse för part, har denne dessutom rätt att häva köpet.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande bland annat anfört följande.

Vad gäller förmedlingsuppdraget avseende fastigheterna A och B fick han först i uppdrag att värdera fastigheten A för en eventuell försäljning. Med förhoppning om att få ett nytt för- medlingsuppdrag skrev han med anledning av detta ut bland annat ett uppdragsavtal inför besöket på fastigheten. På plats konstaterades att det fanns en mindre obebyggd tomt som var samtaxerad med fastigheten A. Han kan nu i efterhand konstatera att uppdragsavtalet skulle ha kompletterats med fastigheten B. På alla övriga handlingar finns de båda fastigheterna angivna och dessa är också undertecknande av säljaren.

2007-01-24:1

Vad gäller villkoret i § 14 i köpeavtalet avseende fastigheten C finns inte ett s.k. senaste datum för när åtgärderna skall vara genomförda, vilket är felaktigt. Han har gjort ett misstag i detta specifika avtal men i hans övriga avtal finns alltid ett ”senaste datum” angivet. Han för- står inte varför det inte kom med i avtalet denna gång.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingsuppdraget gällande fastigheterna A och B

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen.

Mäklare X har haft i uppdrag att förmedla fastigheterna A och B. I uppdragsavtalet har emel- lertid enbart fastigheten A angetts. I yttrande har mäklare X uppgett att uppdragsavtalet borde ha kompletterats med en uppgift om att uppdraget även omfattade fastigheten B. Genom att underlåta detta har mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att förseelsen, med hänsyn till omständigheterna i ärendet, kan bedömas som ringa.

Förmedlingsuppdraget gällande fastigheten C

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskom- melse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Xxxxxx- xxxxxx har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av för- arbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Fastighets- mäklaren har ett ansvar för att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

Av § 14 i köpekontraktet framgår inte när de aktuella åtgärderna senast skall vara genom- förda. Av ordalydelsen av punkten två framgår inte heller vem som i detta fall skall anlita och betala fackmannen. Det framgår vidare inte vad som händer om säljarna inte uppfyller sitt åtagande. I det aktuella fallet har köparna visserligen genom den i kontraktet intagna skade- ståndsklausulen varit berättigade att begära skadestånd av säljarna vid avtalsbrott, men de är med tillämpning av denna klausul hänvisade till att processa om detta med de kostnader och den tidsutdräkt som det medför. Vid utformningen av en klausul i ett köpekontrakt har en fastighetsmäklare ett självständigt ansvar för klausulens utformning. Syftet med ett skriftligt avtal är vidare att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. Mäklare X har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed då han medverkat till utformningen av en oklar kontraktsklausul. För detta skall han varnas.

2007-01-24:2

2007-01-24:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om återgångsklausul i köpekontrakt och tillhandahållande av boende- kostnadskalkyl

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparna av en bostadsrätt. Kritik har framförts mot mäklare X för att denne inte intagit ett återgångsvillkor i överlåtelseavtalet.

Anmälan

Köpekontraktet avseende bostadsrätten bröts på grund av att köparen av hans bostad ångrade sig. Han har betalat ersättning för den mäklarprovision som bostadsrättsföreningen krävts på. Mäklare X var medveten om att försäljningen av bostaden inte var klar.

Det köpeavtal som inskickats av anmälaren har undertecknats den 18 maj 2006. Köpeskil- lingen uppgick enligt avtalet till 30 000 kr och handpenning skulle erläggas den 1 juni 2006. Av övriga handlingar framgår bl.a. att bostadsrättsföreningen framställt krav på ersättning från köparna avseende ett förmedlingsarvode som utbetalats till mäklarföretaget för den förmedlingstjänst som avser det aktuella objektet. Beloppet uppgår till 16 875 kr.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Vid kontraktskrivningen uppgav spekulanterna att de hade köpare på sin nuvarande bostad men att man inte vågade skriva den affären förrän ersättningsbostaden var säkrad. På frågan om hur säker denna affär var så svarade man att allt var klart. Affären hade varit skriven om de hittat en ersättningsbostad tidigare och om den trots allt skulle hänga upp sig så uppgav de att lägenheten kunde betalas kontant. Köparna beviljades medlemskap i föreningen tre dagar efter kontraktsdatum. När handpenningen inte inbetalades i rätt tid tog han kontakt med köparna. Då framkom att deras försäljning inte genomförts. Han uppmanade dem att betala handpenningen och att ta kontakt med en lokal mäklare för att få hjälp med försäljningen.

Efter ytterligare någon tid meddelade köparna att de ville bryta avtalet. Eftersom köparna avsåg att förvärva lägenheten kontant och övriga kostnader, varmhyran, framgår av objektsbeskrivningen upprättades inte någon boendekostnadskalkyl.

Enligt det uppdragsavtal som bifogats yttrandet har parterna avtalat om att provision skall utgå med 7,5 % dock lägst 18 750 kr.

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare meddelat mäklare X varning vid två tillfällen. Den 1 september 1999 konstaterade nämnden att han inte kunnat styrka att en boendekostnads- kalkyl tillhandahölls köparen. Det ansågs även visat att han utformat ett köpeavtal på ett felaktigt sätt och att han brustit i omsorg mot säljarna genom att underlåta att lämna viss

2007-01-24:3

information till dem. Den 17 april 2002 varnades mäklare X för brister i en objektsbe- skrivning och i ett köpekontrakt i fråga om uppgift om servitut.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Återgångsvillkoret

Det åligger mäklaren att ta upp frågor med köparen som har betydelse för dennes möjlighet att genomföra ett förvärv. Detta följer av den allmänna omsorgsplikt som mäklaren har enligt 12 § och den handlingsplikt som föreskrivs i 19 § fastighetsmäklarlagen. Av förarbetena till 19 §, som i oförändrad lydelse överförts från den tidigare lagen om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Ett exempel på mäklarens handlingsplikt är att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet.

Vad som framkommit i ärendet ger anledning att utgå från att det ålegat mäklare X att föreslå parterna att köpet villkorades av att köparens bostad såldes senast en viss tidpunkt. Med be- aktande av vad mäklare X anfört i detta avseende är det dock inte visat att han åsidosatt sin omsorgsplikt.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklare, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader innan fastigheten överlåts.

Bestämmelsen är i princip ovillkorlig och får enligt Fastighetsmäklarnämndens mening åsidosättas endast efter uttryckligt avstående från köparen.

Mäklare X har medgivit att han inte tillhandahållit köparna en boendekostnadskalkyl.

Mäklare X har åsidosatt en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Han har tidigare blivit varnad för ett sådant förfarande. Det är med viss tvekan som Fastighetsmäklarnämnden nu låter påföljden stanna vid varning.

2007-01-24:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens kontrollskyldighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. Anmälarna har gjort gällande att mäklare X underlåtit att informera dem om att säljarens skilsmässa inte var klar och att de på grund av tvisten mellan säljaren och dennes make inte beviljades lagfart för fastigheten.

2007-01-24:3

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Vid kontroll av fastighetsregistret framgick att säljaren var ensam lagfaren ägare av fastigheten. Genom personbevis från Skatteverket fram- kom att säljaren var gift men säljaren uppgav att hon och maken separerat. Han påtalade vid detta tillfälle att samtycke till försäljningen kunde bli nödvändigt att inhämta. Han minns inte om säljaren uppgav att hon var skild eller låg i skilsmässa men hon var tydlig med att något samtycke inte behövdes då allting var klart mellan makarna i det avseendet. Maken var sedan en tid tillbaka bosatt i Spanien. Vidare överlämnade säljaren en anmälan hon gjort till Skatte- verket där det framgick att maken från och med den 26 oktober 2004 inte länge var bosatt på fastigheten samt ett äktenskapsförord där det framgick att fastigheten var säljarens enskilda egendom. Hans uppfattning är att han gjort den kontroll som krävs avseende vem som har rätt att förfoga över fastigheten genom att inhämta utdrag från fastighetsregistret, äktenskapsför- ord och anmälan till Skatteverket samt genom att ställa kompletterande frågor till säljaren för att få klarhet i huruvida samtycke till försäljningen krävdes.

Mäklare X har till yttrandet fogat kopia av bland annat utdrag ur fastighetsregistret, äkten- skapsförord inkommet till M tingsrätt den 16 mars 1989 och dom den 7 juli 2005 från

M tingsrätt gällande äktenskapsskillnad mellan säljaren och hennes make.

Av utdraget från fastighetsregistret framgår att säljaren förvärvat den aktuella fastigheten 1996 och var ensam lagfaren ägare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut, och andra rättigheter som belastar den.

Av 7 kap. 5 § tredje stycket äktenskapsbalken framgår att en make inte får utan den andra makens samtycke avhända sig, låta inteckna, hyra ut eller på annat sätt med nyttjanderätt upplåta fast egendom som inte utgör makarnas gemensamma bostad, om egendomen är giftorättsgods. Detta gäller dock inte om mål om äktenskapsskillnad pågår och maken har förvärvat egendomen efter det att talan om äktenskapsskillnad väcktes.

I mäklarens skyldigheter ingår att mäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Detta sker normalt genom utdrag från fastighetsregistret. Mäklaren skall även kontrollera bland annat om det krävs samtycke för överlåtelsen från make/sambo eller tidigare make/sambo. Detta kan ske genom kontroll med folkbokföringsregistret eller genom uppgift från säljaren.

I förevarande fall har säljaren uppgett att samtycke inte behövdes då ”allting var klart mellan makarna i det avseendet”. Mäklare X har även fått del av ett äktenskapsförord och en anmälan om flyttning till Skatteverket. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X därmed får anses ha fullgjort sin kontrollskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen.

2007-01-24:4

Mäklare X har mot bakgrund av den information han inhämtat bedömt att makesamtycke inte krävdes för överlåtelsen. Att denna bedömning inte överensstämmer med den bedömning som Inskrivningsmyndigheten senare gjort kan med hänsyn till omständigheterna i detta fall inte läggas mäklare X till last. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2007-01-24:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om objekts- beskrivning och budgivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot mäklare X. Anmälarna har förvärvat en fastighet genom mäklare Xs förmedling och även lämnat bud på en annan fastig- het som mäklare X hade uppdraget att förmedla. Beträffande den fastighet som anmälarna hade förvärvat kritiseras mäklare X bl.a. för han i en objektsbeskrivning lämnat felaktiga upp- gifter om utrustning i badrum. Beträffande den andra fastigheten kritiseras mäklare X för att han inte hade överlämnat anmälarnas bud till fastighetsägaren.

Mäklare X har i ett yttrande anfört bl.a. följande.

Huset som anmälarna köpte har två badrum. Beträffande beskrivning av det ena badrummet finns i objektsbeskrivningen uppgifter dels under rubrik Badrum/WC och dels under rubrik Rumsbeskrivning. Den senare beskrivningen är den korrekta beskrivningen medan den andra beskrivningen infördes av misstag. Med tanke på att köparna fått beskrivningen i god tid via Hemnet, att de sett huset vid två tillfällen, att de närvarat vid en noggrann besiktning av huset och att de noggrant läst objektsbeskrivningen vid kontraktskrivningen är det uppenbart att köparna känt till statusen i badrummet.

Beträffande den fastighet som anmälarna lämnat bud på bestämdes med uppdragsgivaren i avtal den 14 september 2005 ett utgångspris på 2 175 000 kr. Uppdragsgivaren ville inte att bud under utgångspriset skulle beaktas. När fastigheten lades ut på Hemnet lämnade en spekulant omgående ett skriftigt bud om 2 250 000 kr i uppdragsgivarens brevlåda. Bud- givaren meddelade honom om budet. Efter första visningen lades bud på fastigheten upp till 2 350 000 kr. Uppdragsgivaren ville inte skriva under ett kontrakt i anledning av att denne i anslutning till visningen skulle resa till Italien. Uppdragsgivaren hade inte tid och ville också vänta med försäljningen då det hade visat sig att intresset för fastigheten var stort. Uppdrags- givaren skulle återkomma efter en vecka. Anmälarna lämnade dagen efter visningen ett bud som understeg utgångspriset. Han hade efter visningen bud på 2 250 000 kr, 2 260 000 kr,

2 300 000 kr, 2 325 000 kr och 2 350 000 kr. Han uppgav för anmälarna att uppdragsgivaren inte var intresserade av bud under utgångspriset. Han överlämnade inte budet till uppdrags- givaren. På grund av det stora intresset för fastigheten bestämdes en andra visning. Vid detta tillfälle sattes utgångspriset till 2 250 000 kr. Fastigheten såldes den 30 oktober 2005 för

2 260 000 kr.

2007-02-19:1

Mäklare X har kompletterat sitt yttrande med intyg där fastighetsägaren uppger att han inte godtog bud understigande det ursprungliga utgångspriset.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

I ärendet är utrett att det i objektsbeskrivningen finns två oliklydande beskrivningar rörande utrustningen i ett av husets två badrum. Att upprätta en sådan beskrivning är vilseledande och således inte förenligt med god mäklarsed. Mot bakgrund av vad mäklare X upplyst om vad som förevarit innan kontraktskrivningen kan förseelsen dock bedömas som ringa.

Budgivningen

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvara både köparens och säljarens intresse.

Budgivningen är inte reglerad i lag. I enlighet med god fastighetsmäklarsed måste det åligga en mäklare att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att för- värva det aktuella objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar (jfr. prop. 1994/95:14 s. 46).

Även om mäklare X får anses haft fog för att utgå från att uppdragsgivaren inte var intres- serad av en köpeskilling understigande den aktuella nivån hade han en skyldighet att vidare- befordra budet. Mäklare X har underlåtit att göra detta. Vad han anfört kan inte medföra att förseelsen kan bedömas som ringa. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Vad som framkommit i övrigt föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida.

2007-02-19:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet samt underlåtenhet att besvara Fastighetsmäklarnämndens förelägganden

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 18 september 2006 att granska mäklare Xs verksam- het som fastighetsmäklare med anledning av att han vid minst tre tillfällen under de senaste fem åren underlåtit att betala årsavgiften i rätt tid. I ett föreläggande från nämnden daterat den 3 oktober 2006 förelades mäklare X att inkomma med en förteckning över samtliga föremed- lingsuppdrag som han ingått under tiden den 1 juli 2005 – 30 juni 2006. Syftet var att utifrån förteckningen välja ut ett antal akter för en ingående granskning. Mäklare X skulle enligt

2007-02-19:1

föreläggandet inkomma med förteckningen senast den 24 oktober 2006. Mäklare X inkom emellertid inte med någon förteckning.

Enligt uppgift från Kronofogdemyndigheten den 9 oktober 2006 har mäklare X restförda skulder om 428 111 kr i allmänna mål och 110 307 kr i enskilda mål.

Den 1 november förelade Fastighetsmäklarnämnden mäklare X ånyo att besvara föreläggan- det daterat den 3 oktober 2006. Han förelades samtidigt att yttra sig över Kronofogdemyndig- hetens uppgift. Förteckningen och yttrandet skulle enligt föreläggandet ha kommit in till Fas- tighetsmäklarnämnden senast den 22 november 2006. Mäklare X avhördes emellertid inte.

Den 12 december 2006 förelades mäklare X på nytt och i en rekommenderad försändelse med mottagningsbevis att inkomma med begärda uppgifter senast den 8 januari 2007. Han erinra- des om att den som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i ett tillsyns- ärende riskerar avregistrering. Enligt mottagningsbeviset löstes försändelsen ut den 15 januari 2007. Mäklare X har inte avhörts.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens för- arbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge an- ledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Enligt 8 § första stycket 2 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte uppfyller kraven i 6 § eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. En registrerad fastighetsmäklare är enligt 7 § skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäk- lares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett till- synsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedri- vas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

---

Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklare Xs skuldsättning innebär att hans lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifråga- sättas. Genom att underlåta att efterkomma Fastighetsmäklarnämndens förelägganden har han

2007-02-26:1

även allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Någon annan påföljd än avregistrering kan därför inte komma i fråga.

2007-02-26:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift i marknadsföring m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Anmälan

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen av en fastighet uppgett att hon fått felaktiga uppgifter av mäklare X om möjligheten att elda i de tre kakelugnar som finns i fastigheten. Fastighetsköpet slutfördes den 31 maj 2005. Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande. Enligt annonsen för fastigheten kunde uppvärmning ske med radiatorer och eldstäder. Hon flyttade till fastigheten under sommaren och beställde i oktober sotning för att av sotaren få instruktioner om hur hon bäst skulle gå till väga vid eldning i kakelugnarna. Hon hade fått information om att sotare varit i fastigheten flera gånger per år och blev därför för- vånad när det visade sig att protokollen för sotning av kakelugnarna var så gamla att prov- tryckning av skorstenen måste ske. Xxxxxxx berättade att det fanns brandrisk och även risk för hennes hälsa om hon eldade i någon av dessa kakelugnar. Hennes slutsats av detta är att hon inte har något annat alternativ än att låta plocka ner och mura upp kakelugnarna igen, vilket skulle medföra stora kostnader.

Till anmälan har fogats den aktuella marknadsföringen av fastigheten på Hemnet samt be- siktningsprotokoll från den 24 oktober 2005 rörande kakelugnarna.

I marknadsföringen anges följande om husets eldstäder.

Planlösning

Entreplan: … …- Matsal/vardagsrum med trägolv och rund vit, kakelugn. Går att elda vid fullt öppet spjäll och öppna luckor. - Kök med vedspis, …… - Sovrum med trägolv och rund, vit kakelugn samt klädkammare. Övre plan: … … - Vardagsrum/tv-rum, rymligt, med fyr- kantig kakelugn och trägolv. Vind: … … .

Byggnadssätt

- - -

Uppvärmning:Direktel oljefyllda radiatorer + eldstäder.

- - -

I besiktningsprotokollet från sotaren den 24 oktober 2005 har beträffande samtliga tre kakel- ugnar antecknats att Skiljeväggarna till angränsande kanaler visade sig Äga normal täthet samt att Rök eller os i den till den undersökta kanalens angränsade utrymme Förmärktes. I utlåtande betträffande kakelugnarnas kanaler anges bl.a. följande Kakelugnen var otät i ryggen och vid anslutningen till rökkanalen beträffande samtliga kakelugnar, Kakelugnen var bristfällig i eldstadsutrymmet beträffande kakelugnen i matsalen och Kakelfogar var brist- fälliga beträffande kakelugnen i ena rummet.

2007-02-26:1

Mäklaren

Mäklare X har i huvudsak anfört följande. Den 3 april ägde husvisningen rum. Den 6 april skrevs köpekontraktet med anmälaren. Dessförinnan hade beskrivningen av fastigheten legat ute på Internet sedan den 20 mars, där bl.a. de redan kända problemen med eldningsmöjlig- heterna framgår.

Vid visningen för anmälaren framgick tydligt att kakelugnarna hade vissa sprickor och var alla av samma ålder. Han har även nämnt att besiktning av kakelugnar inte ingår i besiktning- en utan faller på köparen att undersöka. Det var också tydligt att ingen av kakelugnarna var särskilt åtgärdad. Han redogjorde klart för de redan kända otätheterna vilka köparen redan tagit del av i beskrivningen på Internet. I det besiktningsprotokoll köparen fick den 1 april framgick det klart, understruket och med fetstil, vad som inte ingår i besiktningen eller täcks av försäkringen, bl.a. skorstenar, eldstäder och värmepanna.

Säljarna hade uppgett att de eldat i kakelugnarna, men mest i den där luckorna måste vara öppna p.g.a. otätheter i kanalerna. De andra kakelugnarna var enligt deras vetskap eldnings- bara och godkända av sotaren men eldades i praktiken ganska sällan. Säljarna hade i en driftsbeskrivning tagit upp en vedåtgång för cirka 3 000 kr per år, vilket motsvarar cirka 10 kubikmeter ved. När han besiktigade fastigheten fanns det ett ganska rejält förråd som gav stöd åt uppgifterna om att eldning pågick i eldstäderna under eldningssäsongen varför han anser att uppgifterna i beskrivningen av fastigheten om kakelugnarna som kompletterande värmekälla var relevanta.

Mäklare X har till sitt yttrande förutom objektsbeskrivningen, besiktningsprotokollet och köpekontraktet fogat en ifylld uppgift om driftskostnader där årskostnaderna för el och ved anges till 16 000 kr respektive 3 000 kr samt den s.k. frågelistan som utgör bilaga till köpe- kontraktet. Där anges följande under punkten 7 på frågan om säljaren observerat eller haft anledning att misstänka sprickförekomster i skorstensstocken eller grundmuren. Nej, kakel- ugnen i matsal skall eldas försiktigt med öppna luckor. Under punkten 11 a har ett kryss satts i rutan för svaret nej på frågan Har prov/kontroller utförts på fastigheten avseende: Skorsten. Frågelistan har undertecknats av säljaren och köparen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Bestämmelsen har över- förts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 37 – 38) framgår att mäklaren har en upplysningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet och som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får inte okritiskt förmedla påståenden av säljaren.

Det har inte framkommit annat än att mäklare X genom säljarens uppgifter i frågelistan och om vedåtgången haft rätt att utgå från att kakelugnarna gick att elda. Vad som antecknats i det besiktningsprotokoll från sotaren som anmälaren gett in visar inte heller att kakelugnarnas bristande skick varit så uppenbara att mäklare X haft anledning ifrågasätta säljarnas uppgifter. Xxxxx har inte heller framkommit än att han informerat köparen om hennes

2007-02-26:2

undersökningsplikt inte minst vad gällde eldstäderna. I frågelistan finns dessutom en uppgift om att skorstenen inte har kontrollerats. Någon anmärkning vad gäller vedspisens funktion har anmälaren inte framfört. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att utredningen i ärendet inte visar att mäklare X skulle ha brustit vad gäller den information han lämnat till köparen om eldstäderna. Vad som övrigt framkommit i ärendet har inte heller visat att mäklare X skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed vid förmedlingen. Anmälan föranleder därför inte någon ytterligare åtgärd.

2007-02-26:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X.

Anmälan

Köparen av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla har i sin anmälan anfört bland annat följande.

Inför mötena med säljarna och mäklare X var hon och hennes man angelägna om att klara ut oklarheter i förväg, så att de sedan kunde träffas och bekräfta under angenäma former. De sände därför sina synpunkter på kontraktsförslaget till mäklare X i mycket god tid innan de skulle träffas för kontraktskrivning. De hade förväntat sig att mäklare X skulle ta upp deras synpunkter med säljarna och arbeta fram en för båda parter acceptabel lösning. När de seder- mera träffades för att skriva kontrakt blev det emellertid uppenbart att säljarna inte kände till deras synpunkter. Detta trots att mäklare X hade fått extra tid på sig eftersom hon inte sett till att säljarna kom till det först avtalade mötet.

Vid den slutliga kontraktskrivningen, som skedde på tillträdesdagen, saknades det kommunala tillståndet för fastighetens avloppsanläggning. Detta skulle enligt tidigare utfästelser från så- väl mäklare X som säljarna ordnas utan problem. Inför mötet i samband med tillträdet med- delade mäklare X dem genom e-post att ”allt är klart” beträffande tillståndet för avloppsan- läggningen, något som dock inte stämde. Vid den slutliga kontraktskrivningen reviderades och ersattes det ursprungliga köpekontraktet på säljarnas begäran med ett nytt. Det reviderade förslag som erhölls från mäklare X var slavigt utformat och stämde inte överens med verklig- heten.

I väntan på att kommunens tillstånd för avloppsanläggningen skulle utfärdas deponerade de en del av köpeskillingen på mäklare X klientmedelskonto. Medlen skulle betalas ut till säljar- na när de fick tillståndet. Depositionen gjordes den 31 mars 2005 och betalades ut till säljarna några dagar därefter utan att det fanns något tillstånd. Kommunen utfärdade tillstånd först den 23 maj 2005, vilket innebar att säljarna redan hade haft pengarna i en och en halv månad.

2007-02-26:2

Drygt sju månader efter datumet för tillträdet hade de fortfarande inte fått en acceptabel lik- vidavräkning. Den avräkning som mäklare X då presenterade på deras begäran hänvisade till ett kontrakt som inte fanns, angav fel belopp för betalning till säljarna och saknade uppgift om deposition.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande.

Vad gäller det först avtalade mötet för kontraktskrivning uppstod ett missförstånd. Xxxxxxxx trodde att mötet skulle äga rum fredagen den 4 februari 2005, men hon hade bokat in tors- dagen den 3 februari. Ny kontraktsdag bestämdes därför till den 10 februari 2005. Den

2 februari fick hon e-post från köparens man som hade några synpunkter på ändringar i kontraktet. Det var inga stora ändringar, däremot meddelade han att de ville justera betal- ningsupplägget något. När hon därefter talade med köparens man i telefon föreslog han att säljarna skulle ”låna” dem 1 000 000 kr från tillträdesdagen och en månad framåt. Hon fram- förde då att det inte skulle accepteras av säljarna utan att de fick lösa sin finansiering själva. Inget ytterligare önskemål eller krav kom från köparen. När de skulle skriva kontrakt tog köparen upp detta önskemål igen, vilket inte accepterades av säljarna.

Inför tillträdet hade både hon, säljarna och köparen varit i kontakt med ansvarig handläggare på kommunen för att kontrollera att allt var i sin ordning. Enligt handläggaren var allt klart, men de hade inte skrivit ut handlingarna ännu. När hon träffade parterna för tillträdet togs frågan upp igen. För att minska köparens oro deponerades 100 000 kr i avvaktan på att kom- munen skulle hinna skriva ut handlingarna. Kommunen skrev ut beslutet den 4 april 2005.

När hon och säljarna fått besked om att tillståndet var klart flyttade hon över de deponerade pengarna till säljarna i enlighet med överenskommelsen.

Hon har upprättat en korrekt likvidavräkning. Eftersom likvidavräkningen upprättades före tilläggsavtalet gjordes en justering för hand på säljarnas likvidavräkning, då det var de som ej fick hela köpeskillingen på tillträdesdagen.

I köpekontraktet daterat den 10 februari 2005 återfinns nedanstående villkor i § 13.

Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten och dess bygg- nad. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2005-02-18 begär att köpet skall återgå.

Begäran om återgång skall inom angiven tid framställas till Svensk Fastighetsförmedling i N eller till säljaren direkt.

Bland övriga handlingar som mäklare X skickat in till Fastighetsmäklarnämnden återfinns bland annat ett reviderat köpekontrakt daterat den 18 mars 2005, ett tilläggsavtal daterat den 31 mars 2005 som hänvisar till ett köpekontrakt som skall vara daterat den 18 februari 2005 och en kvittens av handpenningen daterad den 21 februari 2005 i vilken det finns en hän- visning till ett köpekontrakt som skall vara daterat den 3 februari 2005 samt en likvidav- räkning som även den hänvisar till ett köpekontrakt som skall vara daterat den 3 februari 2005.

2007-02-26:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § samma lag skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Utformning av villkor i köpekontrakt

Enligt § 13 i köpekontraktet daterat den 10 februari 2005 skall begäran om återgång inom angiven tid framställas till Svensk Fastighetsförmedling i N eller till säljaren direkt. Fastig- hetsmäklarnämnden vill härvid påpeka att om parterna kommit överens om att en begäran om återgång skall framföras till mäklaren eller mäklarföretaget bör mäklaren se till att parterna även kommer överens om att ett sådant meddelande skall vara skriftligt. Detta för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Fastighetsmäklarens opartiska ställ- ning skall inte kunna ifrågasättas i samband med att mäklaren tar emot och vidarebefordrar meddelandet.

Hänvisningar i handlingar till datum m.m.

I tilläggsavtalet, kvittensen av handpenningen och likvidavräkningen finns hänvisningar till köpekontrakt med till synes felaktiga datumangivelser. Det skall härvid understrykas att det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar för genomförandet av ett köp är korrekta. Mäklaren har ett självständigt ansvar för utformningen av handlingarna och att uppgifterna i dessa stämmer överens med verkligheten. Mäklare X kan därför inte undgå kritik för de felaktiga hänvisningarna i de ovan nämnda handlingarna.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas.

2007-02-26:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); ifrågasatt fastighetsförmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren X. Anmälaren har gjort gällande bland annat att mäklare X rekommenderat säljaren av en bostadsrätt att sälja objektet till ett för lågt pris.

2007-02-26:3

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Säljaren och mäklare X var tidigare grannar. När säljaren bosatte sig utomlands såg mäklare X efter säljarens lägenhet mot arvode. Mot bak- grund av att mäklare X var mäklare samt det förtroende säljaren hade för henne vände sig säljaren vid årsskiftet 2004/2005 till mäklare X då en försäljning av lägenheten blev aktuell. Mäklare X meddelade säljaren att denne inte borde sälja lägenheten för mindre än 400 000 kr. Något förmedlingsuppdrag upprättades inte. En tid senare berättade mäklare X för säljaren att hennes syster var intresserad av lägenheten. I juni 2005 rekommenderade mäklare X säljaren att sälja lägenheten för 450 000 kr, d.v.s. till ett kvadratmeterpris om 9 570 kr. Försäljningar i bostadsrättsföreningen hade under perioden den 1 januari – den 28 augusti 2005 ett medel- värde på 16 550 kr/kvadratmeter. Efter påtryckningar genomfördes den 5 december 2005 en opartisk värdering där marknadsvärdet angavs till 675 000 kr +/– 30 000 kr. Mäklare X för- klarade sig villig att kompensera säljaren för mellanskillnaden. Mäklare Xx syster har nu betalat en tilläggsköpeskilling på 114 000 kr.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Hon har överhuvudtaget inte haft någon form av uppdrag från säljaren och det har än mindre varit frågan om ett yrkesmässigt förmedlingsupp- drag. Någon provision eller annan ersättning har inte mottagits. Hon och säljaren har trots ålderskillnaden varit nära vänner. Hon har skött om säljarens lägenhet och innan de blev vänner mottagit betalning för detta. Därefter har hon skött om lägenheten som en väntjänst. I slutet av 2003 eller början av 2004 svarade hon på fråga av säljaren att hon trodde lägenheten borde vara värd minst 400 000 kr. Hon rekommenderade säljaren att inför en försäljning ta kontakt med en mäklare. Hon hade nämnt att hennes syster ville flytta till M och en tid senare, när försäljningen åter kom på tal, nämnde säljaren att hon gärna ville att systern skulle köpa lägenheten. Systern tog därefter på egen hand kontakt med säljaren. Överlåtelseavtal teckna- des den 28 juni 2005 utan någon medverkan eller påverkan från henne, varvid köpeskillingen bestämdes till 450 000 kr.

Lägenheten hade ett av de minst attraktiva lägena i fastigheten. Den låg på första våningen, saknade balkong och hade stora renoveringsbehov. Av statistiken från bostadsrättsföreningen framgår att spridningen avseende kvadratmeterpris var exceptionellt stor. En lägenhet på

55 kvm som också låg på första våningen och saknade balkong såldes den 1 juni 2005 för

9 090 kr/kvm, att jämföra med de 10 714 kr/kvm som den i ärendet aktuella lägenheten såldes för. Den 1 augusti 2005 såldes en lägenhet på 50 kvm för 10 900 kr/kvm och den 5 september 2005 såldes en lägenhet på 50 kvm för 9 900 kr/kvm. För 2004 finns exempel på kvadrat- meterpriser från 8 000 kr. De 400 000 kr som hon angav som tänkbart försäljningspris någon gång 2003/2004 torde ha avspeglat marknadsvärdet vid den tidpunkten. Det skall observeras att hon då ännu inte var registrerad fastighetsmäklare och följaktligen inte kan ha lämnat något professionellt råd. Den värdering som gjordes i december 2005 torde ligga väl i paritet med hennes bedömning från 2003/2004 trots att lägenheten delvis renoverats av hennes syster och således var i bättre skick än vid överlåtelsen.

Den kan noteras att boarean avseende den i ärendet aktuella lägenheten uppgick till 41,6 kvm, avrundat till 42 kvm i föreningens statistik, inte 47 kvm som anmälaren uppgett. Vidare anges överlåtelsedatumet i föreningens statistik felaktigt till den 29 augusti 2005.

På det personliga planet har det tagit henne mycket hårt att säljaren i efterhand agerat på det sätt denne har gjort. Hennes gissning är att det har skett under påverkan av anmälaren. Det- samma gäller för hennes syster som medgav att betala en tilläggsköpeskilling. Systern ville

2007-02-26:4

inte medverka till att en åldrig dam, låt vara utan skäl, kände sig lurad av hennes syster. Däremot har hon själv inte haft någon del i uppgörelsen eller erlagt någon del av beloppet.

Handlingar i ärendet

Till anmälan har fogats bland annat statistik från försäljningar i bostadsrättsföreningen och en värdering av bostadsrätten, daterad den 5 december 2005.

Mäklare X har till yttrandet fogat kopia på brevväxling under åren 2002 – 2004 mellan sälja- ren och mäklaren, kopia av överlåtelseavtal daterat den 28 juni 2005 samt statistik över för- säljningar i bostadsrättsföreningen avseende år 2004 och 2005.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 11 § fastighetsmäklarlagen framgår att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. I 12 § samma lag anges att mäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fas- tighetsmäklarsed. Av 13 § fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren inte får förmedla en fastighet till någon som är närstående till mäklaren.

Även om en mäklare åtar sig att utanför sin yrkesverksamhet utföra moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag kan bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen bli tillämpliga på mäklarens agerande. Detta gäller oavsett om mäklaren erhåller ersättning eller inte för ut- förandet.

Anmälaren har uppgett att mäklare X vid årsskiftet 2004/2005 värderat lägenheten till 400 000 kr, att hon i juni 2005 rekommenderat säljaren att sälja lägenheten för 450 000 kr

samt att hon medverkat till att en tilläggsköpeskilling sedermera betalats. Mäklare X har an- fört att hon ca ett år tidigare än vad anmälaren uppgett sagt till säljaren att lägenheten borde vara värd minst 400 000 kr, att hon inte haft något uppdrag att förmedla lägenheten samt att hon inte medverkat vid kontakten mellan hennes syster och säljaren. Hon har vidare anfört att hon inte medverkat vid överlåtelsen eller den uppgörelse om tilläggsköpeskilling som senare träffats mellan säljaren och köparen.

Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäk- laren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Mot mäklare Xs bestridande samt vid beaktande av vad som i övrigt fram- kommit i ärendet kan det inte anses visat att hon haft i uppdrag att förmedla den aktuella lägenheten eller att hon agerat i strid mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2007-02-26:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redovisning av deponerade medel

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2007-02-26:4

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i maj 2005 en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden har en av säljarna kritiserat mäklaren i anledning av förmedlingen. Anmälaren har gjort gällande att mäklare X underlåtit att utbetala hans del av köpeskillingen.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Den 9 juni 2006 begärde han att mäklaren skulle utbetala hans andel av köpeskillingen baserad på att han var hälftenägare av fastigheten.

Eftersom inga pengar kom in på det av honom angivna bankkontot och mäklaren inte hördes av skickade han en påminnelse den 20 juni 2006. Den 22 juni 2006 svarade mäklaren att hon måste föra över pengarna till länsstyrelsen tills han och den andra säljaren kommit överens för det fall han inte kunde acceptera att pengarna stod kvar hos mäklaren eller fördes över till ett gemensamt konto. Detta konto är i realiteten den andra säljarens konto. Han har därefter tillskrivit mäklaren ett flertal gånger och begärt utbetalning eller att mäklaren skall redovisa sina skäl för att innehålla hans del av medlen samt efterlyst ett av båda säljarna underskrivet depositionsavtal men mäklaren har inte hört av sig.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Då säljarna inte kunde närvara vid tillträdet under- tecknades köpebrevet i förväg och sändes till henne per post. Hon bad om uppgift om konton där pengarna skulle sättas in men säljarna uppgav att hon skulle ha dem kvar tills vidare för besked. Efter någon vecka meddelade en av säljarna att det rådde tvist om fördelningen och att de skulle meddela var pengarna skulle sättas in när tvisten var löst. Hon har efter bästa för- måga försökt föreslå hur problemet med pengarna skulle lösas men inte lyckats. Anmälaren har vägrat hennes förslag och den andra säljaren har förbjudit henne att betala ut några pengar till anmälaren. Hon har nu efter råd från jurist deponerat pengarna hos länsstyrelsen.

Handlingar i ärendet

Anmälaren har till anmälan fogat två skrivelser till mäklare X daterade den 9 juni respektive den 20 juni 2006.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat kopia på ansökan om nedsättning av pengar hos myndighet daterad den 19 november 2006 och en skrivelse från den andra säljaren av fastig- heten daterad den 24 augusti 2006. I skrivelsen har den andra säljaren anfört bland annat föl- jande. Hon ägde den aktuella fastigheten tillsammans med anmälaren. När fastigheten såldes överenskoms muntligen att köpeskillingen skulle sättas in på ett spärrat konto. Vid slutupp- görelsen vägrade emellertid anmälaren detta och de enades om att köpeskillingen skulle kvar- stå på mäklare Xs klientmedelskonto tills tvisten var löst. När anmälaren framförde sitt krav på att få ut sin del av köpeskillingen kontaktade mäklare X henne och meddelade detta. Mäk- lare X föreslog att pengarna skulle deponeras hos länsstyrelsen tills tvisten mellan henne och anmälaren var löst. Hon tyckte detta var ett bra förslag. Mäklare X har hela tiden agerat exem- plariskt och korrekt i enlighet med gällande lag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt vad som framgår av utredningen har mäklare X haft en muntlig överenskommelse med båda säljarna om att deponera köpeskillingen på sitt klientmedelskonto i avvaktan på vidare anvisningar från säljarna om utbetalning. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid anföra följan- de. Om en fastighetsöverlåtelses fullbordan och bestånd är beroende av villkor skall mäklaren

2007-03-28:1

verka för att köpare och säljare avtalar om deposition av handpenningen. Det kan däremot ifrågasättas att en mäklare åtar sig att hålla medel deponerade för ena partens räkning efter det att överlåtelsen är avslutad. Detta är inte en åtgärd i anledning av förmedlingsuppdraget som det åligger mäklaren att utföra.

När mäklaren mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Även om parterna är bundna av en muntlig överenskommelse får det anses höra till god fastighetsmäklarsed att en så viktig överenskom- melse som en deposition av medel upprättas skriftligt och undertecknas av samtliga parter (jmf 2003-01-22:3 i FMN:s årsbok för 2003).

Av handlingarna framgår att anmälaren i juni 2006 begärt att få ut sin del av köpeskillingen. Mäklare X har således vid denna tidpunkt fått kännedom om att hon inte längre hade båda säljarnas uppdrag att inneha köpeskillingen på klientmedelskontot. I avsaknad av ett deposi- tionsavtal där det reglerats under vilka förutsättningar mäklaren skulle utbetala de deponerade medlen har det ankommit på mäklaren att omgående antingen utbetala medlen till anmälaren enligt begäran eller nedsätta medlen hos länsstyrelsen. Av utredningen framgår att mäklare X ansökt om nedsättning av pengar hos länsstyrelsen först den 19 november 2006.

Mäklare X skall kritiseras för att hon underlåtit att upprätta ett skriftligt depositionsavtal med säljarna där förutsättningarna för depositionen framgått. Hon skall vidare kritiseras för att hon först ca sex månader efter anmälarens begäran om utbetalning ansökt om nedsättning hos Länsstyrelsen. Fastighetsmäklarnämnden finner dock med hänsyn till omständigheterna i detta fall att påföljd kan underlåtas. Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2007-03-28:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens underlåtenhet att besvara Fastighetsmäklarnämndens förelägganden

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden beslöt den 18 september 2006 att granska mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare med anledning av att han åren 2003, 2005 och 2006 underlåtit att betala årsavgift till nämnden i rätt tid. Nämnden förelade mäklare X den 5 oktober 2006 att senast den 26 oktober 2006 inkomma med en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag han tagit emot under tiden den 1 juli 2005 – den 30 juni 2006.

Då något svar inte inkom förelades mäklare X på nytt att senast den 17 november 2006 inkomma med begärd handling. Mäklare X avhördes inte. I föreläggande den 24 november 2006 förelades mäklare X att senast den 11 december 2006 inkomma med begärd handling samt erinrades om att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller vägrar låta nämnden ta del av handlingar i ett tillsynsärende riskerar avregistrering.

2007-03-28:2

Då något svar inte inkom tillsändes mäklare X den 27 december 2006 ett nytt föreläggande som rekommenderad försändelse med mottagningsbevis där han förelades att inkomma med begärd handling senast två veckor efter delfåendet av föreläggandet. I föreläggandet erinrades mäklare X åter om att den som inte efterkommer nämndens förelägganden riskerar avregistre- ring. Enligt mottagningsbeviset tog mäklare X emot den rekommenderade försändelsen den 24 januari 2007. Senaste dag att inkomma med begärd handling var därmed den 7 februari 2007. Mäklare X har inte avhörts.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklar- nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de upplysningar som begärs för tillsynen.

Av 8 § första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registre- ringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. I andra stycket anges att om det kan anses vara tillräckligt får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsyns- ärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utred- ningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

(…)

Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklare X har inte besvarat Fastighetsmäklarnämndens förelägganden och inte heller lämnat någon förklaring till detta. Han har därigenom hindrat nämnden att granska hans verksamhet som mäklare. Även vid beaktande av vad som ligger till grund för tillsynsärendet har mäklare X allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att underlåta att efterkomma nämndens förelägganden. Någon annan påföljd än avregistrering kan därför inte komma i fråga.

2007-03-28:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utform- ning av återgångsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2007-03-28:2

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i november 2005 en fastighet. I köpekontraktet intogs följande återgångsvillkor.

Som villkor för detta avtal gäller att köparna kan besiktiga fastigheten med hjälp av sak- kunnig person. Godkänner köparna ej besiktningen återgår handpenningen utan krav från någondera person. Besked om besiktningens utgång skall lämnas till säljaren/mäklaren senast 2005-11-11.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av fastigheten riktat kritik mot mäklare X i anledning av bland annat utformningen av återgångsvillkoret.

Anmälan

Anmälarna har anfört bland annat följande. Återgångsvillkoret var oklart till sin ordalydelse. Av formuleringen framgick inte om det var besiktningen som sådan som skulle godkännas eller, som de numera förstått, resultatet av besiktningen och dess betydelse för köpets bestånd. Det var vidare oklart vem beskedet om besiktningens utgång skulle lämnas till och om det skulle lämnas skriftligen eller muntligen.

Tidsfristen i återgångsvillkoret var för kort. Från kontraktsdagen den 3 november 2005 till den 11 november 2005 var det sex arbetsdagar. Under denna tid skulle de anskaffa besikt- ningsman, få denne att utföra besiktningen och upprätta besiktningsprotokollet samt hinna ta del av detta och överväga konsekvenserna av resultatet. Besiktningsmän i allmänhet kan inte slutföra nya uppdrag ens med åtta dagars varsel. Syftet med återgångsvillkoret förfelades genom den korta tidsfristen. Vid kontraktskrivningen anmärkte de att tidsfristen framstod som otillräcklig men mäklare X svarade att ”det inte var så noga med detta datum”. Vid besikt- ningen den 11 november 2005 meddelade besiktningsmannen att protokollet skulle överläm- nas till dem en vecka senare vilket säljaren inte hade något att invända mot. Den 21 november 2005 meddelade de mäklare X att de inte kunde stå fast vid köpet utan reducering av köpe- skillingen. Mäklare X svarade att hon skulle vidarebefordra detta till säljarna. Därefter följde diskussioner om prisreducering alternativt avhjälpande. Då de inte kunde komma överens med säljarna faxade de den 8 december 2005 ett meddelande till mäklare X om att de från- trädde köpet. Mäklare X påtalade inte under den tid diskussionerna pågick att de inte sank- tionsfritt ägde rätt att frånträda avtalet efter den 11 november 2005. Hon vidarebefordrade tvärtom besked i olika riktningar och gav parterna anledning att tro att avtalet inte var bindande. Denna tidsutdräkt har orsakat dem ytterligare ekonomisk skada i tvisten med säljaren.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Hon medger att återgångsklausulen fick en i vissa delar oklar ordalydelse men vill framhålla att villkoret noggrant diskuterats med parterna inför kontraktskrivningen. Anmälarna var således helt på det klara med att det var resultatet av be- siktningen de hade att bedöma och inom tidsfristen lämna besked om huruvida de önskade att köpet skulle återgå eller inte. Vid de kontakter hon hade med anmälarna i anledning av be- siktningsresultatet gav anmälarna inte intryck av att de misstolkat återgångsvillkoret utan tvisten som uppkommit har föranletts av att anmälarna åberopade villkoret efter tidsfristens utgång. Hon är inte säker på om hon redan vid kontakten med anmälarna den 18 november 2005 framhöll att tidsfristen löpt ut. Hon är dock säker på att det framfördes i anslutning till nästkommande samtal den 21 november 2005 då anmälarna hänvisade till återgångsvillkoret i

2007-03-28:2

syfte att förstärka sitt krav på prisreduktion. Hon bestrider att hon för säljarnas räkning eller för egen del skulle ha accepterat någon form av betänketid eller att en förlängning av tids- fristen för begäran om återgång därmed skulle ha skett. Hon anser för övrigt inte att hon självmant skall ge uttryck för sin uppfattning om parternas dispositioner är förenliga med villkoret eller inte. Hon gör i stället gällande att hon, som fastighetsmäklarlagen föreskriver, ograverat har att vidarebefordra bud och besked mellan parterna utan att själv söka påverka parternas ståndpunkter.

Hon bestrider anmälarnas uppgift att hon vid diskussionen om återgångsvillkoret skulle ha uttalat att ”det inte var så noga med vilken tidsfrist som bestämdes”. Däremot framförde både hon och säljarna att tidsfristen kunde förlängas om anmälarna mot förmodan inte kunde etab- lera kontakt med en besiktningsman inom den angivna tiden. Hon delar inte anmälarnas upp- fattning om tidsfristens längd. Hon kan av egen erfarenhet konstatera att det i den region där hon är verksam sällan är något problem för köparen att såväl etablera kontakt med en besikt- ningsman, få besiktningen utförd och bedöma besiktningsresultat för att lämna besked till säljaren – allt inom en veckas tid. Vad gäller skrivningen i villkoret att besked kunde lämnas till säljaren/mäklaren var den överenskomna avsikten att besked kunde lämnas till endera säljaren eller mäklaren och att inga särskilda formkrav uppställdes för detta.

Handlingar i ärendet

Anmälarna har till anmälan fogat bland annat kopia av köpekontraktet och depositionsavtalet samt en skrivelse daterad den 5 december 2005 och ställd till mäklare X i vilken anmälarna anger att de häver köpet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Tillämpliga bestämmelser

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.

I 16 § fastighetsmäklarlagen anges bland annat att mäklaren skall, i den mån god fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäk- laren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan till- fredställa båda parter. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

Formuleringar i återgångsvillkoret

I återgångsvillkoret återfinns formuleringar som ”godkänner köparna ej besiktningen…” och ”besked om besiktningens utgång skall lämnas till säljaren/mäklaren”. Anmälarna har anfört att de inte förstått vad som avtalats mellan parterna i denna del. Mäklare X har medgett att

2007-03-28:2

villkoret i vissa delar varit oklart formulerat men anfört att parterna varit fullt införstådda med villkorets innebörd. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid erinra om vikten av att mäklaren dokumenterar parternas överenskommelse på ett tydligt sätt och noga förklarar innebörden av villkoret för parterna för att i möjligaste mån undvika att tvist sedermera uppstår.

Mäklare X har vidare anfört att det överenskommits att begäran om återgång kunde lämnas till endera säljaren eller mäklaren och att inga särskilda formkrav uppställdes för detta. Fastig- hetsmäklarnämnden vill härvid påpeka följande. Om parterna kommit överens om att en begäran om återgång kan lämnas till mäklaren bör mäklaren se till att parterna även kommer överens om att ett sådant meddelande skall vara skriftligt. Detta för att det inte skall finnas utrymme för missförstånd eller oklarheter. Fastighetsmäklarens opartiska ställning skall inte kunna ifrågasättas i samband med att mäklaren tar emot och vidarebefordrar meddelandet.

Tidsfrist för besiktning

För det fall en besiktning inte kan ske före köpet kan parterna avtala om att en besiktnings- klausul skall tas in i köpekontraktet. I sådant fall ankommer det på mäklaren att medverka till en klausul som kan tillfredställa båda parter.

I förevarande fall står ord mot ord huruvida anmälarna hade möjlighet att få en besiktning utförd och ta ställning till resultatet inom den avtalade tidsfristen. Vid sådant förhållande kan Fastighetsmäklarnämnden inte kritisera mäklare X i anledning av utformningen av återgångs- villkoret i denna del. Fastighetsmäklarnämnden vill dock understryka att det åligger mäklaren att upprätta avtalsvillkor som har förutsättningar att fungera i praktiken.

Övrigt

Mäklare X har anfört att hon inte anser att hon självmant skall ge uttryck för sin uppfattning om parternas dispositioner är förenliga med villkoret utan att hon skall vidarebefordra besked mellan parterna utan att själv söka påverka parternas ståndpunkter. Fastighetsmäklarnämnden vill härvid påpeka följande. Av god fastighetsmäklarsed följer att mäklaren skall inta en ställ- ning som opartisk mellanman. Detta innebär dock inte att mäklaren i anledning av parternas agerande skall underlåta att uppmärksamma dessa på vad som tidigare avtalats. Av god fastig- hetsmäklarsed följer i stället att mäklaren bör vara observant på om parterna kan behöva reglera förutsättningarna för fortsatta förhandlingar och verka för att överenskommelser dokumenteras.

Mäklare X har dock även anfört att hon upplyst anmälarna om att tiden för att åberopa åter- gångsvillkoret gått ut när parterna inlett förhandlingar om prisreduktion eller reparationsåt- gärder och därmed bestridit anmälarnas uppgift om detta. Mot bakgrund härav saknas skäl att kritisera mäklare X i detta hänseende.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen vidare åtgärd från Fastighetsmäklar- nämndens sida.

Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2007-03-28:3

2007-03-28:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens omsorgsplikt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren X. Anmälaren har gjort gällande bland annat att mäklare X inte medverkat vid kontraktskriv- ningen vilket medfört att försäljningen inte kunde slutföras.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Två veckor efter det att förmedlingsuppdraget undertecknats upptäckte en bekant till henne att fastigheten inte fanns med på mäklarföretaget As hemsida. Trots att hon informerade mäklaren i tre timmar om fastigheten kunde mäklaren inte svara på spekulanternas frågor. Det visade sig även att spekulanterna hade sökt mäklaren i ca en och en halv månad för att visa sitt intresse för fastigheten. Mäklare X uppgav då att hon inte kunde vara tillgänglig hela tiden. Hon sade upp uppdragsavtalet med mäklaren i god tid före avtalets utgång. Efter detta skett började två spekulanter bjuda på fastigheten och mäklare X åtog sig att ringa upp den ena spekulanten. När det blev dags för kontraktskrivning meddelade hon mäklare X att hon inte var beredd att betala fullt arvode med anledning av hur illa uppdraget skötts. Mäklaren hävdade sin rätt till fullt arvode. På morgonen samma dag som kontaktskrivningen skulle ske ringde mäklare X och meddelade att hon bestämt sig för att inte medverka vid kontraktskrivningen. Detta medförde att denna inte blev av och affären gick i stöpet.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Fastigheten marknadsfördes på Hemnet och mäk- larföretaget As hemsida samt i flera tidningar. Vad anmälarens bekant upptäckte var att fastig- heten inte visades genom tjänsten ”Fastighetssök” på mäklarföretaget As hemsida. Detta be- rodde på att kopplingen mellan hemsidan och hennes dator inte var aktiv avseende lantbruks- fastigheter. Detta åtgärdades direkt när det uppdagades.

Hon visade fastigheten vid fem olika tillfällen för 15 familjer. De frågor som uppkom under visningarna besvarade hon med den information hon fått av anmälaren. Det hon inte kunde svara på ringde hon till anmälaren och frågade efter. Hon hade lämnat telefonnummer till kontoret och kunde därutöver nås via e-post och mobiltelefon. Hon hade flera telefonsamtal med anmälaren och de två spekulanter som senare lämnade bud. Anmälaren sade upp upp- dragsavtalet till den 14 oktober 2006. Efter detta inkom ett bud från en av spekulanterna som anmälaren accepterade efter prisförhandling. Då spekulanten bodde utomlands bestämdes att kontraktskrivningen skulle ske den 27 oktober 2006. Hon faxade en kopia av köpekontraktet till spekulanten för genomläsning. En tid senare inkom ett högre bud från den andra spekulan- ten och anmälaren valde att acceptera budet. Hon skickade en kopia av köpekontraktet till denne spekulant och kontraktskrivning bestämdes till den 27 oktober 2006.

2007-03-28:3

Den 24 oktober 2006 meddelade anmälaren att hon inte ville betala fullt arvode. Anmälaren uppgav att om hon inte gick med på det skulle anmälaren vänta med försäljningen och hon skulle inte få någon ersättning alls. Några dagar innan kontraktskrivningen kom hon och an- mälaren muntligen överens om en kompromisslösning avseende ersättningen. På morgonen den 27 oktober 2006 ringde hon upp spekulanten och meddelade att hon inte skulle medverka vid kontraktskrivningen. Spekulanten uppgav då att denne inte var beredd att skriva på kon- traktet med anledning av friskrivningsklausulen. Hon ringde därefter anmälaren och medde- lade detta samt att hon avsade sig sin rätt till provision. Anledning till att hon inte längre ville medverka vid försäljningen och avstod från eventuell provision var att anmälaren deklarerat att hon inte skulle betala provisionen samt dennes nyckfullhet angående givna löften och avtal. Hon var inte beredd att lägga ner mer tid och få en ännu större förlust än vad redan lagts ner i kostnader för annonsering, visning och arbetstid.

Handlingar i ärendet

Anmälaren har till anmälan fogat bland annat kopia på skriftväxling mellan anmälarens om- bud och bolagsjurist på mäklarföretaget A.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat kopia på marknadsföringen av objektet, sam- talsspecifikation, uppsägning av uppdragsavtal daterad den 27 september 2006 samt skrivelse från anmälarens ombud till mäklaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Mäklarens medverkan vid kontraktskrivning

Av utredningen framgår att anmälaren sagt upp uppdragsavtalet till den 14 oktober 2006 men att anmälaren och mäklare X muntligen överenskommit att mäklaren skulle medverka vid kontraktskrivningen den 27 oktober 2006. Det framgår vidare att mäklare X samma dag som kontraktskrivningen skulle ske meddelat både spekulanten och anmälaren att hon inte längre tänkte medverka vid densamma. Fastighetsmäklarnämnden vill därvid påpeka följande. Den omsorgsplikt gentemot parterna som mäklaren har att iaktta enligt fastighetsmäklarlagen kan bli tillämplig även på sådant som mäklaren åtar sig att utföra utanför förmedlingsuppdraget. Att mäklaren med kort varsel meddelar att denne inte tänker fullfölja vad som tidigare överenskommits kan medföra stort besvär för parterna. Mäklare X har brustit i sin omsorgs- plikt genom att hon med kort varsel avbrutit sin medverkan vid överlåtelsen. Nämnden finner dock att förseelsen med hänsyn till omständigheterna i detta fall kan bedömas som ringa var- för påföljd kan underlåtas.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen vidare åtgärd från Fastighetsmäklar- nämndens sida.

Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2007-03-28:4

2007-03-28:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om för- troenderubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

En spekulant på ett parhus som mäklare X haft i uppdrag att förmedla har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklare Xs agerande under budgivningen. Anmälaren har vidare ställt sig frågande till om mäklare X ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet då han agerar både som säljare/byggherre av ett nytt hus samtidigt som han verkar som fastig- hetsmäklare vid försäljningen av ett befintligt parhus. Anmälaren har härvid även anfört att mäklare X är delägare i mäklarföretaget A och att företaget, enligt dess hemsida, både säljer nya hus, agerar fastighetsmäklare och förvaltar hus.

Mäklare X har i yttrande tillbakavisat kritiken gällande hans agerande under budgivningen. Vad beträffar frågan huruvida han ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet har han anfört bland annat följande. Mäklarföretaget A har tre verksamhetsgrenar; nyproduktion av villafas- tigheter, förvaltning av hyresfastigheter och fastighetsmäkleri. Han anställdes år 2000 för att ansvara för bolagets mäklarverksamhet, som är helt avskild från övriga verksamhetsgrenar.

Nyproduktionen säljs av en byggnadsingenjör och förvaltningen sköts av en fastighetsförval- tare. Verksamhetsgrenarnas fördelning och de personer som ansvarar för de olika grenarna framgår tydligt av bolagets hemsida. Mäklarföretaget A ägs till 100 procent av ett annat bolag som ur kapitalbeskattningssynpunkt inte är att betrakta som ett fåmansbolag. Detta bolag äger även aktier i ett par andra bolag. När han blev erbjuden att få köpa en minoritetspost av aktier- na i det bolag som äger mäklarföretaget A tackade han ja.

Mäklare X har till sitt yttrande fogat bland annat ett utdrag från mäklarföretaget A:s webb- plats. På utdraget kan man läsa följande. Mäklarföretaget A är ett komplett bostadsföretag med många års verksamhet, och erfarenhet av bostadsfrågor. Bolaget har både byggnation, fastighetsmäkleri och förvaltning som sina verksamhetsgrenar. Vi bygger, säljer och förvaltar bra- och välbelägna hus, sådana som vi själva skulle vilja bo i. Kontakta oss om ni vill för- ändra ert boende. Av utdraget framgår vidare att mäklare X svarar för fastighetsmäkleriet och att det är en annan person i företaget som svarar för försäljningen av bolagets nyproduktion.

Av utdrag ur bolagsregistret framgår att mäklare X är styrelseledamot i mäklarföretaget A och tillika firmatecknare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

I förarbetena (prop.1994/95:14 s. 54 och 80) anges att det inte är möjligt att uttömmande ange vilka slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fastighetsmäkleri. Det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall tillämpas. En typ av

2007-03-28:5

situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabri- kants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är där- för uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Vidare framhålls att även om det i de en- skilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen.

Mäklarföretaget A har tre verksamhetsgrenar; byggnation, fastighetsförmedling och förvalt- ning. Mäklare X är delägare i det företag som äger mäklarföretaget A. Han är dessutom styrelseledamot i mäklarföretaget A och tillika firmatecknare. Enligt utdraget från bolagets webbplats är inte mäklare X ansvarig för försäljningen av bolagets nyproduktion. Mäklare X måste dock genom sitt inflytande i företaget även anses bedriva den verksamhet som inne- fattar byggnation. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning kan denna verksamhet ge anledning till misstanke om att mäklare X skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för säljare och köpare vid fullgörandet av förmedlingsuppdrag. Mäklare X har således ägnat sig åt sådan verksamhet som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Därigenom har han brutit mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäk- larlagen. För detta kan mäklare X inte undgå varning.

Övrigt

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

2007-03-28:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares marknadsföring av egen fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom en tidningsartikel samt genom utdrag från mäklare Xs webbplats uppmärksammats på mäklare Xs marknadsföring och försäljning av en av henne ägd fastighet. Mäklare X har med anledning av detta förelagts att yttra sig över hur hon har marknadsfört fastigheten samt hur försäljningen gick till.

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Hon blev tvungen att sälja fastigheten efter orkanen i januari 2005. Att det var hennes egen fastighet var det första hon upplyste om i

2007-03-28:6

samband med försäljningen. Hon redogjorde även för varför hon var tvingad att sälja fas- tigheten. Som villkor för köpet gällde även att köparen skulle kontakta LRF för skogsbestånd och pris och att en fastighetsmäklare skulle kontaktas för de officiella handlingarna samt att en advokat anlitad av köparen skulle upprätta köpekontraktet. Hennes fastighet har inte för- medlats som ett led i hennes mäklarverksamhet. Bexxxxxx xn köpare att själv konsultera jurister och andra experter måste det vara tillåtet för en fastighetsmäklare att vid en enstaka försäljning själv få avyttra en fastighet. Det var ekonomiskt omöjligt för henne att betala arvode till LRF för att de skulle lägga ut fastigheten på webbplatsen Hemnet. Hon saluförde sin fastighet på sitt bolags webbplast och på Hemnet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s 79) framgår bland annat följande. Förbudet mot fastighetshandel bygger på att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Att saluhålla egna objekt är oförenligt med mäklarens ställning. I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlings- verksamheten med handel med egna fastigheter. Den köpare som är intresserad av en salu- bjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

Mäklare X har marknadsfört sin egen fastighet på sitt bolags webbplats samt på webbplatsen Hemnet. Av informationen på webbplatsen Hemnet framgår att de objekt som marknadsförs på webbplatsen är objekt ”som är till försäljning genom landets fastighetsmäklare”. Mot bak- grund av detta finner Fastighetsmäklarnämnden det visat att mäklare X marknadsfört sin fas- tighet som ett led i sin mäklarverksamhet. Mäklare X har därigenom agerat i strid med en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Att de personer som kom att köpa fastigheten blev informerade om att mäklare X ägde fastigheten saknar härvid betydelse. Det faktum att mark- nadsföringen enbart gällt ett objekt utgör inte heller tillräckliga skäl för att underlåta påföljd. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2007-03-28:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

2007-03-28:6

Bakgrund

Anmälan

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en anhörig till en säljare kritiserat fastig- hetsmäklaren X och anfört bl.a. följande.

Han hjälpte sin far att avyttra en bostadsrättslägenhet i S. Den 23 februari 2006 upptäckte han att mäklare X lämnat två ljus brinnande i lägenheten i samband med en visning som ägt rum på kvällen den 20 februari. Ljusen som var så kallade blockljus var placerade direkt på natt- duksbordet i sovrummet. Intill ljusen låg en pocketbok. Någon ljusstake eller motsvarande fanns inte. Det kortaste ljuset hade lyckligtvis slocknat medan det längsta ljuset fortfarande brann. Efter samtal med mäklare X gjorde han en polisanmälan för ”allmänfarlig vårdslös- het”. Hennes försumlighet hade kunnat medföra att lägenheten förstörts och att fastigheten med många boende blivit utsatta för fara.

Mäklaren

Mäklare X har anfört följande. Bostadsrätten var ”homestylad” vilket inte utförts av henne utan av annan. Så skedde efter överenskommelse med anmälaren som hade sin fars uppdrag att sälja lägenheten. Det är riktigt att hon tänt de två ljusblock som i samband med home- stylingen placerats i lägenheten. När visningen var slutförd var det mörkt ute. Hon gick runt i lägenheten och släckte men såg inte att ljusen på nattduksbordet brann. Hade hon sett detta hade hon naturligtvis släckt. Ljusen kunde inte brinna ned eftersom de hade ett självsläck- ningssystem. När det gäller polisens förundersökning så har densamma lagts ned utan att polis eller åklagare kommit fram till att det var något brott.

Övrigt

Av utredningen framgår att polismyndigheten den 24 februari 2006 beslutat att inte inleda någon förundersökning då brott inte kunnat styrkas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intressen.

Av mäklarens egna uppgifter framgår att hon själv tänt ljusen. Att utföra uppdraget omsorgs- fullt måste enligt Fastighetsmäklarnämnden bl.a. innebära att en fastighetsmäklare, som i samband med en visning tänder levande ljus för att skapa en stämning i syfte att öka köpar- spekulanters benägenhet att köpa ett objekt, givetvis har en skyldighet att förvissa sig om att ljusen släcks i samband med att visningen avslutas. Mot bakgrund av att det varit mörkt ute när visningen avslutades borde det ha varit relativt enkelt att upptäcka att ljusen brann. Det kan även anses mindre omdömesgillt att överhuvudtaget tända ljus som placerats ut direkt på nattduksbordet utan ljusstake eller annat underlag för att förhindra brand. Att ljusen varit av en speciell art med självsläckning, att de placerats ut av en ”homestylist” eller att polisunder- sökningen lagts ned medför inte att förseelsen kan betraktas som ringa, särskilt inte mot bak- grund av de allvarliga konsekvenser som kunnat inträffa. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2007-04-25:1

2007-04-25:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utform- ning av uppdragsavtal, användandet av oregistrerade medhjälpare, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Ärende 1

Det har kommit till Fastighetsmäklarnämndens kännedom att mäklare X driver ett mäklar- företag som vid ärendets inledande hade fyra kontor men endast två fastighetsmäklare. Övrig personal utgjordes av fyra mäklarassistenter. Enär det för Fastighetsmäklarnämnden framstod som nära omöjligt att driva en verksamhet under de premisserna beslutade nämnden att inleda en s.k. utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. Mäklare X har även förelagts att redogöra för hur verksamheten i företaget bedrivs.

Vid den utvidgade granskningen har 22 uppdragsavtal och objektsbeskrivningar genomgåtts. Vid granskningen har följande noterats.

I samtliga uppdragsavtal står följande att läsa vid rubriken Köpeskilling:

Överenskommet utgångspris är [x] kr eller det högre/lägre pris som uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren senare kommer överens om.

Vid rubriken Provision/arvode anges följande:

Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med fast arvode om [x] kronor, inkl moms.

Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpeavtal eller annan därmed jämförlig överlåtelsehandling är undertecknad och utväxlad mellan parterna.

Kommer bindande köp ej till stånd – utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren

Vid rubriken Information står följande att läsa:

Säger säljaren upp avtalet innan ensamrättstiden gått ut eller inte undertecknar köpekontrakt med köpare som är villig betala begärt pris och tillträde enligt säljarens önskemål, [datum], betalar säljarna ett halva arvodet till mäklaren plus dokumenterade annonskostnader. Detta betalas omedelbart då, av köparen undertecknar köpekontrakt uppvisas för säljarna.

Det fasta arvodet har uppgått till mellan 30 000 kr och 100 000 kr. Utgångspriset för objekten har i dessa fall varierat mellan 435 000 kr och 1 295 000 kr. I ett par av uppdragsavtalen är det avtalat att ersättningen till mäklare X skall beräknas på grundval av en viss procentsats på köpeskillingen i stället för ett fast arvode.

2007-04-25:1

I uppdragsavtalet gällande en fastighet finns på ett par ställen hänvisningar till lägen- hetsförteckning och lägenheten.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Hon äger och driver mäklarföretaget tillsammans med två danska fastighetsmäklare som idag arbetar som mäklarassistenter. För- utom ägarna finns det ytterligare en fastighetsmäklare och två mäklarassistenter anställda på företaget. Utöver dessa personer arbetar en sekreterare och en praktikant på företaget. Sekre- teraren är utbildad fastighetsmäklare men har själv valt att avregistrera sig då hon inte längre arbetar som fastighetsmäklare. Sekreteraren arbetar ensam på ett kontor som inte har något ”affärs/butiks läge”. Sekreteraren sköter allt pappersarbete efter det att kontraktet är skrivet samt tillträdena. Vid kontraktskrivningen frågar fastighetsmäklaren säljaren och köparen om det går bra att sekreteraren tar över och sköter allt pappersarbete. Parterna får vid detta tillfälle sekreterarens visitkort med foto. Sekreteraren skickar in ansökan om medlemskap till bostads- rättsföreningen och tar emot svar från föreningen. Föreningarna bokar även tid med sekretera- ren för tillsyn av lägenheterna. Sekreteraren skickar vidare kallelser till berörda parter, bokar tid för tillträde i bank, tar reda på exakta lösensummor för lån som skall lösas, bokar tid hos förvaltare/föreningar, gör likvidavräkningen samt sköter tillträdena och nödvändigt efter- arbete.

Två av kontoren är försäljningsställen. På vart och ett av dessa kontor arbetar en fastig- hetsmäklare och två assistenter. Det fjärde kontoret har just renoverats och är under uppbyggnad. Kontoret har anskaffats i utvecklingssyfte då företaget expanderar.

Fastighetsmäklarna gör samtliga intag av objekten. De beskriver då noggrant för uppdrags- givaren hur de arbetar tillsammans med sina assistenter. Efter det att fastighetsmäklarna har erhållit ett uppdrag och gjort ett intag samt fotograferat försäljningsobjektet överlämnas intagsblanketten och fotografierna till en assistent och arbetet delegeras med att samla in övriga uppgifter som behövs för att ta fram en objektsbeskrivning. Det gäller kontakter med bostadsrättsföreningar, banker, kommuner, tingsrätter, lantmäteri, landsarkiv, el- och VA- leverantörer m.m. När objektsbeskrivningen är klar går fastighetsmäklaren igenom den först själv och därefter med säljaren. Assistenten tar även fram det marknadsföringsmaterial som skall användas i försäljningsarbetet, lägger in objektet på webbplatsen Hemnet, beställer annons i dagstidning, sätter ut objektet i skyltfönster och sköter företagets hemsida. Mäklar- assistenterna sköter de allmänna visningarna. Många av kunderna är danskar och det händer ganska ofta att dessa kunder kommer in på kontoret och ser vad som finns till salu. Det är då inte ovanligt att assistenterna tar även en sådan visning om kunden så önskar. Kunden är då medveten om att det är en assistent som visar. Leder visningen till förhandlingar om ett för- värv sker dessa på kontoret med fastighetsmäklaren. Ofta biträder en av de danska assisten- terna vid dessa diskussioner eftersom de behärskar språket och kan förklara skillnaden mellan de olika ländernas regler vid fastighets- och lägenhetsaffärer.

Leder en visning till ett intresse för objektet följer kunderna med tillbaka till kontoret och då tar fastighetsmäklaren över affären. Har en spekulant frågor om affären slussas dessa till fastighetsmäklaren. Kontakten och eventuella förhandlingar med säljaren om försäljnings- villkor sköts av fastighetsmäklaren. Detsamma gäller kontraktsgenomgång och upprättandet av en boendekostnadskalkyl. Det är inte ovanligt att de danska assistenterna också närvarar vid genomgången av köpehandlingarna.

2007-04-25:1

Enligt fastighetsmäklarlagen har säljaren och fastighetsmäklaren rätt att fritt avtala om fastighetsmäklarens ersättning. Det har man gjort på så sätt att det utgår ett fast arvode inklusive moms så snart bindande köpeavtal kommit till stånd. Kommer inget bindande avtal till stånd utgår inte det fasta arvodet. För det fall säljaren säger upp uppdragsavtalet i förtid, eller om säljaren inte längre vill sälja enligt de givna förutsättningarna har säljaren och hon kommit överens om att hon skall erhålla halva arvodet plus faktiska annonskostnader.

Vad gäller uppdragsavtalet avseende fastigheten där det på ett par ställen finns hänvisningar till ”lägenhetsförteckning” och ”lägenheten” kan sägas att hon till intaget hade tagit fram ett uppdragsavtal som om det vore en bostadsrätt när det i själva verket var en villafastighet. Hon upptäckte felet först vid intaget. Tillsammans med säljaren kom de överens om att bara stryka Bostadsrätten till lägenheten nr och istället skriva Fastigheten [x].

Ärende 2

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X.

Anmälan

Anmälaren har anfört bland annat följande. Den 10 juni 2006 gick hon in på mäklare Xs kontor för att se om det fanns några lediga lägenheter. Mäklare X erbjöd sig då att titta på hennes lägenhet och värdera den. Den 12 juni kom mäklare X hem till henne tillsammans med en annan person som också arbetar på mäklarföretaget. De värderade hennes lägenhet till 495 000 kr. Mäklare X skulle ha ensamrätt till den 1 september 2006 och ett arvode på 95 000 kr. När hon reagerade på arvodet erbjöd mäklare X henne rabatt och sade att arvodet bara skulle uppgå till 75 000 kr. Mäklare X menade att arvodet var så dyrt eftersom de hade bra annonser, bland annat i Danmark. Eftersom Malmö är väldigt populärt just nu trodde hon att mäklararvodena var så dyra. När hon sedan var och tittade på en annan lägenhet som en annan mäklarfirma förmedlade nämnde hon storleken på arvodet för denna mäklare. Mäklaren tyckte att det var märkligt och bad att få titta på kontraktet. Hon blev då varse att det i upp- dragsavtalet står att om hon tackar nej till en köpare som mäklare X har anvisat skall hon betala mäklare X halva arvodet plus annonskostnader. Hon sade tydligt till mäklare X att hon ville hitta något i lugn och ro samt att hon inte hade någon brådska att flytta eller sälja. Vid denna tidpunkt hade hon inte heller pratat med sin bank ännu. Mäklare X försäkrade henne att det skulle ordna sig eftersom de hade på sig ända till den 1 september. Två dagar senare ring- de mäklare X och meddelade att hennes lägenhet var såld (utan att det hade varit någon vis- ning). Mäklare X frågade henne samtidigt om hon kunde flytta på en gång. Hon svarade att hon inte hade hunnit ”titta runt” på lägenheter och inte heller hunnit prata med sin bank. Mäk- lare X replikerade att det löser sig väl och att hon annars kunde bo hos en väninna. Hon på- talade att hon ville ha en budgivning eftersom det hade gått så fort. Mäklare X svarade emel- lertid att det inte skulle bli någon budgivning. Mäklare X har därefter ringt henne igen och bett henne komma och skriva på kontraktet, vilket hon dock inte har gjort.

Till anmälan har fogats en kopia av uppdragsavtalet. I uppdragsavtalet står följande att läsa vid rubriken Köpeskilling:

Överenskommet utgångspris är 495.000 kr eller det högre/lägre pris som uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren senare kommer överens om.

Vid rubriken Provision/arvode anges följande:

2007-04-25:1

Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med fast arvode om 75 000 kronor, inkl moms [95 000 kr har strukits och man har för hand skrivit dit 75 000 kr].

Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpeavtal eller annan därmed jämförlig överlåtelsehandling är undertecknad och utväxlad mellan parterna.

Kommer bindande köp ej till stånd – utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Vid rubriken Information står följande att läsa:

Säger säljaren upp avtalet innan ensamrättstiden gått ut eller inte undertecknar köpekontrakt med köpare som är villig betala begärt pris och tillträde enligt säljarens önskemål, 1 sept , betalar säljarna ett halvt arvode till mäklaren plus dokumenterade annonskostnader. Detta betalas omedelbart då, av köparen undertecknat köpekontrakt uppvisas för säljarna.

Mäklare X har förelagts att till Fastighetsmäklarnämnden sända in kopia av de handlingar som använts vid identitetskontrollen och sina noteringar om identitetskontroll. Mäklare X har emellertid inte kunnat efterkomma nämndens föreläggande i denna del.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Hon tog in anmälarens lägenhet till förmedling den 12 juni 2006. Överenskommet utgångspris var 495 000 kr och hon skulle erhålla ett fast arvode om 75 000 kr vid försäljning.

Den 18 juni hade hon en kund som var intresserad av att köpa lägenheten för 495 000 kr och tillträda den 1 september. Hon tog då kontakt med anmälaren och berättade om kunden. Hon bad även anmälaren att komma till kontoret för kontraktskrivning. Anmälaren uppgav då att hon ville ha en budgivning trots att de hade kommit överens om utgångspriset och att anmä- laren var villig att sälja till det priset.

Enligt fastighetsmäklarlagen har säljaren och fastighetsmäklaren rätt att fritt avtala om fastig- hetsmäklarens ersättning. Det har man gjort på så sätt att det utgår ett fast arvode inklusive moms så snart bindande köpeavtal kommit till stånd. Kommer inget bindande avtal till stånd utgår inte det fasta arvodet. För det fall anmälaren säger upp uppdragsavtalet i förtid, eller om anmälaren inte längre vill sälja enligt de givna förutsättningarna har anmälaren och hon kom- mit överens om att hon skall erhålla halva arvodet plus faktiska annonskostnader.

Orsaken till att någon identitetskontroll inte utfördes beror på SFD:s dataprogram. Enligt versionen från den 6 mars 2006 skulle mäklaren [s]kapa dokument för Id-kontroll när det är dags för köpekontrakt. Den 19 juni ändrades möjligheterna i systemet och fastighetsmäklarna fick en möjlighet att göra identitetskontrollen i samband med att uppdragsavtal träffades och innan avtal om köp träffades. Denna ändring kom en vecka efter det att mäklare X fick upp- draget av anmälaren. När hon ingick uppdragsavtalet med anmälaren arbetade hon således efter de gamla rutinerna. Hon har haft fullt klart för sig att en identitetskontroll skulle utföras vid en eventuell kontraktskrivning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Användandet av oregistrerade medhjälpare, ärende 1

Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäk- laren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare oavsett

2007-04-25:1

om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad med- hjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just bara medhjälpare (se prop. 1994/95:14 s. 43-45).

Av de uppgifter som framkommit i ärendet kan inte anses otvetydigt klarlagt att mäklare X låtit mäklarassistenter medverka i sådan omfattning att det står i strid med god fastighetsmäk- larsed. Det saknas därför grund för någon disciplinär åtgärd. Fastighetsmäklarnämnden finner emellertid anledning att framhålla att det är viktigt att mäklaren gör klart för såväl säljare och köpare som mäklarassistenten att mäklaren alltid behåller det fulla ansvaret även om vissa moment överlåts på assistenten. Mäklaren måste själv vara tillgänglig för rådgivning och in- formation i de fall oklarheter framkommer. Nämnden vill även särskilt påpeka att det inte är parterna som skall avgöra om en assistent kan tillåtas utföra vissa arbetsuppgifter utan det ankommer på den ansvariga mäklaren att i varje enskilt fall avgöra om det verkligen är lämp- ligt att assistenten tillåts utföra vissa moment. Förutsättningen för att annan än mäklaren skall kunna medverka vid tillträdet är att det inte finns några kvarstående frågor för parterna att lösa eller risk för att sådana skall uppkomma.

Anpassning av uppdragsavtal, ärende 1

I ett uppdragsavtal gällande en fastighet finns på ett par ställen hänvisningar till lägenhetsför- teckning och lägenheten.

Fastighetsmäklarnämnden vill härvid understryka att det är ett grundläggande krav att de handlingar som mäklaren upprättar vid ingåendet av ett uppdragsavtal är korrekta. Mäklaren har ett självständigt ansvar för utformningen av handlingarna och att uppgifterna i dessa stämmer överens med verkligheten. Mäklare X kan därför inte undgå kritik för de felaktiga hänvisningarna i den ovan nämnda handlingen.

Uppdragsavtalens villkor om ersättning, ärende 1 och ärende 2

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 21) till den nu upphävda lagen (1984:81) om fastighets- mäklare har departementschefen uttalat följande.

Med hänsyn till det anförda anser jag att lagen inte bör innehålla någon regel som generellt begränsar möjligheterna för mäklaren att avtala om ersättning för arbete för det fall att uppdraget inte leder till någon överlåtelse. Om ett sådant avtalsvillkor i det enskilda fallet skulle vara oskäligt med hänsyn bl.a. till avtalets innehåll i övrigt, får det i stället angripas med tillämpning av lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor eller 36 § avtalslagen. En mäklare som mera systematiskt ställer upp sådana oskäliga villkor får vidare anses handla i strid mot god sed i fastighetsmäklarbranschen. Han riskerar då att få sin registrering hos länsstyrelsen återkallad.

Lagens innebörd har inte ändrats med den nya lagen (jfr. prop. 1994/95:14).

2007-04-25:1

Det får förutsättas att den som ingår ett uppdragsavtal med en fastighetsmäklare har för avsikt att sälja sin fastighet. Ett förmedlingsavtal medför dock ingen skyldighet gentemot mäklaren att låta sälja objektet.

Eftersom mäklarens rätt till ersättning i normalfallet är en slags ”uppskjuten rätt” som bara inträder om det blir ett avtalsslut får mäklaren vanligtvis inte betalt för nedlagt arbete om säljaren inte fullföljer en överlåtelse. Det råder emellertid avtalsfrihet i fråga om på vilka grunder mäklaren skall ha rätt till ersättning. Det förekommer därför att mäklaren skriftligt i avtalet förbehåller sig rätten till viss ersättning – företrädesvis nedlagda kostnader – även om det inte blir någon försäljning.

De i ärendena aktuella avtalsvillkoren innebär att uppdragsgivaren kan bli tvungen att betala ett betydande belopp till mäklare X vid utebliven försäljning. Beloppet i fråga torde i normal- fallet väsentligt överstiga nedlagda kostnader. Avtalsvillkoren är vidare utformade på ett sätt som lämnar lite utrymme för en säljare att ångra eller till och med avvakta en påbörjad för- säljning. Istället är risken påtaglig att uppdragsgivaren mot sin vilja genomför en försäljning av bostaden och dessutom till ett pris som riskerar understiga marknadsvärdet eftersom det enligt Fastighetsmäklarnämndens erfarenhet föreligger vissa svårigheter för mäklarna att sätta utgångspriser som motsvarar ett försäljningspris på en öppen marknad. I det enskilda fallet kan uppdragsgivaren även känna sig tvingad att sälja sin bostad trots att denne haft för avsikt att finna en lämplig ersättningsbostad innan den nuvarande säljs.

Att med konsumenter sluta avtal med dylika villkor bedömer Fastighetsmäklarnämnden inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed. Enär förseelserna skett systematiskt är de enligt nämndens mening att betrakta som särskilt allvarliga, varför återkallelse av mäklare Xs registrering i och för sig skulle kunna övervägas. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att det nu får anses vara tillräckligt att meddela mäklare X varning. Nämnden har emellertid för avsikt att vid senare tillfälle göra en förnyad kontroll av hur mäklare X genomför sina för- medlingsuppdrag.

Identitetskontroll avseende uppdragsgivare, ärende 2

Av 4 § lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärs- förbindelse med mäklaren.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att upp- dragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklare X har i förevarande ärende underlåtit att kontrollera uppdragsgivarens identitet vid undertecknandet av uppdragsavtalet. Mäklare X har anfört att orsaken till hennes underlåten- het härvidlag berodde på SFD:s dataprogram.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa även annan lagstiftning än fastighetsmäk- larlagen som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Mäk- laren kan inte frångå sitt ansvar för detta genom att hänvisa till att hon fått missvisande infor- mation eller använt sig av en felaktigt utformad standardblankett. Det strider mot bestämmel- serna i lagen om åtgärder mot penningtvätt att underlåta att kontrollera uppdragsgivarens identitet när denne vill ingå en affärsförbindelse med mäklaren. Förseelsen är i sig

2007-04-25:2

varningsgrundande. Fastighetsmäklarnämnden anser dock att den i förevarande fall kan stanna vid att uttala kritik.

Påföljd, ärende 1 och ärende 2

Mäklare X skall meddelas varning för att hon med konsumenter slutit avtal vilkas innebörd inte är förenlig med god fastighetsmäklarsed.

2 ledamöter är skiljaktiga i frågan om Uppdragsavtalets villkor om ersättning (ärende 1 och ärende 2) och vill avregistrera mäklare X med följande avslutande motivering.

Att med konsumenter sluta avtal med dylika villkor är inte förenligt med god fastighets- mäklarsed. Enär förseelserna skett systematiskt är de att betrakta som särskilt allvarliga, varför någon annan påföljd än avregistrering inte kan komma i fråga.

2007-04-25:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares marknadsföring av egen fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom en anmälan uppmärksammats på mäklare Xs marknads- föring av en av honom ägd fastighet. Anmälarna har anfört bland annat följande. Mäklare X förvärvade den aktuella fastigheten år 2001 tillsammans med en annan person som sedermera avled under år 2005. Fastigheten annonseras nu ut till försäljning genom mäklarföretaget A. Mäklare X äger mäklarföretaget A och är tillika firmatecknare.

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Han bestämde tillsammans med döds- bodelägarna att fastigheten skulle säljas. För att kunna nå honom, som har de absolut bästa kunskaperna om fastigheten och den byggnation som är projekterad på fastigheten, angavs att man skulle kontakta mäklarföretaget A i annonsen. Genom att kontakta mäklarföretaget A kan man inte nå någon annan än honom och han kunde då direkt tala om vilka förutsättningar- na var för försäljningen och att han var delägare i fastigheten.

Mäklare X har till sitt yttrande bifogat kopia av annonsen. Annonsen har följande lydelse.

Till salu på S! Högt belägen tomt med utsikt in mot staden och M. Bygglov beviljat för fler- familjshus.

Bygglovet omfattar 1010 kvm bostäder och 120 kvm kontor – 4-vångingshus med hel källare – 9 lägenheter och 10 garageplatser samt erforderliga ekonomi- och förrådsutrymmen. 2 kungsvåningar på översta våningsplanet har stora omslutande terrasser.

Kontakta Mäklarföretaget A Tfn […] Fax […]

2007-04-25:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s 79) framgår bland annat följande. Förbudet mot fastighetshandel bygger på att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman. Att saluhålla egna objekt är oförenligt med mäklarens ställning. I 14 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlings- verksamheten med handel med egna fastigheter. Den köpare som är intresserad av en salubju- den fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i själva verket är ägare till fastig- heten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen. En mäk- lare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

Mäklare X har vid marknadsföringen av sin fastighet angett att intresserade skall kontakta mäklarföretaget A. Mot bakgrund av detta finner Fastighetsmäklarnämnden det visat att mäklare X marknadsfört sin fastighet som ett led i sin mäklarverksamhet. Mäklare X har därigenom agerat i strid med en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2007-04-25:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäkla- rens krav på ersättning av en köpare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare av en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklaren mäklare X. Kritiken består i att mäklare X framställt ett ogrundat krav på ersättning i samband med förmedlingen av en bostadsrättslägenhet.

Anmälan

Anmälaren har bl.a. anfört följande. Hon har tidigare gjort en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden mot mäklare X med anledning av ett köp av bostadsrättslägenhet. Fastighetsmäk- larnämnden avskrev emellertid hennes tidigare anmälan i ett beslut den 8 juni 2006 i ärende med dnr 4-449-05. Den 3 augusti 2006 översände mäklare X till henne en faktura om 23 225 kronor avseende eget nedlagt arbete och advokatarvode. I egenskap av köpare till lägenheten skall hon emellertid inte betala vare sig arvode eller andra kostnader till mäklare X. Inte heller hade hon beställt någon tjänst av mäklare X. Fakturan bestreds därför omgående.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bl.a. följande. Det stämmer att hon efter samtal med sin revisor skickat en faktura till anmälaren på totalt 23 225 kr gällande advokatarvode och eget arbete avseende

2007-04-25:4

det tidigare ärende som Fastighetsmäklarnämnden avskrev. Tyvärr lyssnade hon på rådet från revisorn om att hon hade rätt att fakturera den person som förorsakat hennes bolag kostnader. Hon har i efterhand förstått att hon inte haft någon som helst rätt att kräva anmälaren på advo- katarvodet och har ingen tanke på att ytterligare driva detta krav. Hon har begått ett misstag. Om detta misstag anses grovt eller allvarligt så är hon beredd att ta konsekvenserna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklare X har genom ett förmedlingsuppdrag haft säljarens uppdrag att förmedla den bo- stadsrättslägenhet som förvärvades av anmälaren i april 2005. Mäklare X har sedermera fakturerat anmälaren kostnader för eget arbete och advokatarvode uppkomna i samband med att hon yttrat sig till Fastighetsmäklarnämnden i anledning av en tidigare anmälan från anmälaren i detta ärende rörande samma förmedling. Det saknas enligt Fastighetsmäklar- nämndens uppfattning rättslig grund för mäklare X att kräva sådan ersättning. Mäklare X har således översänt en uppenbart ogrundad faktura till köparen vilket medfört olägenheter för densamme. Detta strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är inte att betrakta som ringa. Detta gäller även om mäklare X fått rådet beträffande faktureringen från sin revisor.

Fastighetsmäklarnämnden anser att en fastighetsmäklare skall känna till hur det förhåller sig i en så grundläggande fråga. Mäklare X skall därför meddelas varning.

2007-04-25:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om annon- sering till ”fast pris” och ”först till kvarn”

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren X. Kriti- ken går ut på att hon på ett oseriöst sätt medverkat till budgivning och ett högre pris trots att ”fast pris” och ”först till kvarn” enligt annonseringen skulle gälla vid förmedlingen av ett objekt.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare skall i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Härav följer bland annat att annonseringen inte skall stå i strid med marknadsföringslagen. Att bjuda ut ett objekt på marknaden endast i syfte att locka till sig spekulanter utan någon egentlig avsikt att iaktta ett ”fast pris” skulle därför kunna vara vilseledande och stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att en säljare alltid har möjlighet att ändra förut- sättningarna för en budgivning under tiden fastighetsmäklaren har ett förmedlingsuppdrag.

Det ligger således utanför mäklarens kontroll att förhindra att så sker.

Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon annan åtgärd från Fastig- hetsmäklarnämndens sida än följande påpekande. En fastighetsmäklare bör endast

2007-04-25:5

undantagsvis använda sig av uttryck som ”fast pris” och/eller ”först till kvarn” i sin annonsering. Anledningen härtill är att en säljare inte är bunden till denna typ av utfästelser utan när som helst kan ändra förutsättningarna så att budgivning trots allt kan komma att äga rum.

2007-04-25:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om oregistrerad medhjälpare och utformning av kontraktsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i november 2005 en fastighet. I en anmälan till Fastighets- mäklarnämnden har säljaren riktat kritik mot mäklarassistenten DJ som medverkat i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget.

Anmälan

Anmälaren har bland annat anfört följande. DJ har förmedlat försäljningen av fastigheten. Köpekontraktet och köpebrevet saknade namnförtydligande av de personer som bevittnat hennes namnteckning. Köparen stoppade hennes tillträde till alla utrymmen i fastigheten. Hon anser att grava fel skett beträffande kontraktsskrivandet av DJ. Köpekontraktet är motsägelse- fullt formulerat angående vad som gäller om bortforslandet av egendomen eftersom det dels anges att det skulle ske senast tillträdesdagen dels att hon fick förvara lösöret på fastigheten till den 1 maj 2006, vilket enligt hennes uppfattning var dagen för tillträdet. En mäklare måste förvissa sig om att säljaren till fullo förstår vad denne är i begrepp att skriva på och tillse att både köpare och säljare är helt överens om allt som har att göra med övertagande av en fastig- het. Hon är 80 år fyllda och fattade inte annat än att tillträdesdagen var den 1 maj 2006.

I köpekontraktet finns i § 8 följande klausul om rengöring m.m.

På tillträdesdagen skall säljaren tillse, att fastigheten, såväl mark som byggnader, är väl rengjord och utrymd. Överenskommelse har skett att Säljaren ej behöver städa fastigheten.

Säljaren skall senast på tillträdesdagen bortforsla lös egendom som inte ingår i köpet. Underlåter säljaren att göra detta, äger köparen – om ej annat avtalats – rätt att bortforsla egendomen på säljarens bekostnad alternativt tillgodogöra sig egendomen.

Säljaren äger rätt att kostnadsfritt förvara lösöre i fastigheten. Dock skall lösöret vara bortforslat senast 2006-05-01.

Tillträdesdagen till fastigheten blev den 25 november 2005 vilket framgår av ett köpebrev som då utfärdades.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Anmälaren kontaktade honom för ca tre år sedan om försäljning av sitt fritidshus. Ett flertal förmedlingsuppdrag har upprättats under

2007-04-25:5

denna tid och också annullerats på grund av att anmälaren ändrat sig. Ett uppdragsavtal upp- rättades emellertid den 27 juli 2005 med utgångspriset 495 000 kr. Han visade stort tålamod i samband med denna affär. Dessutom kände anmälaren till att hans medhjälpare var mäklar- assistent eftersom han upplyst om detta. DJ har utfört sedvanliga mäklarassistentuppgifter i enlighet med den information som Mäklarsamfundet utfärdat. Det framgår vidare av före- tagets hemsida att DJ var mäklarassistent. Inte heller kan § 8 i köpekontraktet anses tvetydigt. Köparen lovade att förvara anmälarens egendom kostnadsfritt till och med den 1 maj 2006 och att städa fastigheten efter detta datum. Skulle anmälaren inte själv ha bortforslat egen- domen ägde köparen rätt att bortforsla lösöret alternativt att tillgodogöra sig egendomen.

Anmälaren önskade denna formulering för att slippa utföra städning av fastigheten. Dessutom kände anmälaren mycket väl till att tillträdet var när köpebrevet skrevs under den 25 novem- ber 2005. Orsaken var att anmälaren omgående behövde pengar för att snabbt köpa en bo- stadsrättslägenhet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Oregistrerad medhjälpare

Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget.

Mäklaren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just bara medhjälpare. Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst. Den som sluter ett förmedlingsuppdrag med en mäklare och den som i egenskap av köpare eller på annat sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet har därför rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare (se prop. 1994/95:14 s.

43-45).

Av utredningen framgår att mäklare X haft säljarens uppdrag att förmedla fastigheten. Mäk- lare X har således varit ansvarig för utförandet av uppdraget även i de delar det utförts av den oregistrerade medhjälparen DJ. Det är ostridigt att densamme varit engagerad i samband med förmedlingsuppdraget. Anmälarens uppgifter kan ge anledning att sätta i fråga huruvida anmälaren i tillräcklig utsträckning informerats om att DJ endast varit en oregistrerad med- hjälpare. Ord står mot ord och utredningen ger inte entydigt besked om hur det förhållit sig härmed. Fastighetsmäklarnämnden vill emellertid påpeka att för det fall mäklaren låter sig representeras av en oregistrerad medhjälpare så skall mäklaren se till att medhjälparens roll klart framgår.

Köpekontraktet

Av utredningen framgår att tillträdesdagen var den 25 november 2005. Fastighetsmäklar- nämnden finner att § 8 i köpekontraktet utformats på ett sätt som kan vara ägnat att ge ut- rymme för olika tolkningar eftersom det dels anges att fastigheten skall vara utrymd på till- trädesdagen den 25 november 2005 dels att lösöret skall vara bortforslat senast den 1 maj

2007-04-25:6

2006. Det anges således två tidpunkter som kan ge utrymme för diskussion om när fastigheten skulle vara utrymd. Det är dessutom tvetydigt vad som gäller avseende städningen eftersom det dels anges att fastigheten skall vara väl rengjord och utrymd på tillträdesdagen dels att överenskommelse skett om att säljaren inte behöver städa fastigheten. Fastighetsmäklarnämn- den anser därför att mäklare X, som ansvarat för utformning av den otydliga klausulen i egen- skap av ansvarig fastighetsmäklare, medverkat till att klausulen på två punkter kommit att utformas på ett så otydligt sätt att det skulle kunna medföra varning. Förseelsen kan emeller- tid vid en samlad bedömning av vad som framkommit i ärendet betraktas som ringa och varning underlåtas.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämnden sida.

2007-04-25:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om identi- tetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt och rutiner för posthantering

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. Anmälaren har gjort gällande bland annat att mäklare X lämnat miss- visande information i objektsbeskrivningen avseende kötid för garageplats då det angetts att ”det är kö till och från” när det senare visat sig vara en kötid på fem år. Anmälaren har vidare kritiserat mäklaren för att han underlåtit att hämta ut en rekommenderad försändelse från an- mälaren.

Mäklare X har förelagts att yttra sig i ärendet samt att inkomma med bland annat dokumen- tation av identitetskontroll

Av den ingivna dokumentationen framgår att avseende uppdragsgivarna har mäklare X noterat ”Identitet känd”. Någon dokumentation av identitetskontroll avseende anmälaren har inte inkommit.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Mäklarföretaget och det företag som tidigare haft verksamhet i lokalerna får ofta varandras post. Flera försändelser har försvunnit och tydligen även den första avin avseende anmälarens rekommenderade försändelse. När han fick kopia på anmälan som inkommit till Fastighetsmäklarnämnden fann han ingen anledning att hämta ut försändelsen vilket han annars tänkt göra några dagar senare. Detta var naturligtvis dumt eftersom han då hade kunnat bevisa att han hämtat ut den. Han vill även påpeka att mäklar- företaget får flera rekommenderade försändelser från Mäklarhuset centralt varför han inte har någon anledning att inte hämta ut sådana försändelser. Uppgiften om kötid till garageplats hade han inhämtat från uppgiftslämnaren.

2007-04-25:6

Den ene uppdragsgivarens identitet var känd då denne var ordförande i bostadsrättsföreningen och har även stått med på registreringsbevis. Han har haft kontakt med båda uppdragsgivarna ett antal gånger vid tidigare försäljningar. Xxxxxxxx bodde tidigare hans assistents mamma i fastigheten och kände uppdragsgivarna varför han angett ”identitet känd”. Eftersom han fick anmälarens så kallade cv gjordes ingen identitetskontroll avseende denne, vilket han naturligt- vis skulle ha gjort. Numera görs alltid identitetskontroll oavsett om köparen eller säljare är kända eller inte.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat en skrivelse från säljarna, kopia av köpe- kontraktet samt ett mejl till mäklare X från en assistent på mäklarföretaget. Av mejlet, daterat den 17 oktober 2006, framgår att assistenten inhämtat uppgiften om tillgång till garageplats från en person som ”numera” är ordförande i bostadsrättsföreningen. Enligt xxxxxx har ord- föranden uppgett att det inte är möjligt att ange en exakt väntetid men att han själv fick en garageplats efter ett år. Ordföranden har vidare uppgett att den person som angett väntetiden till fem år kan inte ha gjort annat än gissat.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll avseende uppdragsgivare

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastig- hetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. Identitetskontroll skall även utföras beträffande annan än den som vill inleda en affärsförbindelse vid transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att upp- dragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdragsavtalet. Fastighetsmäklaren bör dessutom alltid kontrollera köparens identitet om köpeskillingen upp- går till minst 15 000 euro. Identitetskontrollen bör därvid ske vid undertecknandet av köpe- kontraktet. Vidare anges att identitetskontroll inte behöver ske av den som är känd av fastig- hetsmäklaren. Mäklaren bör dock göra en notering om varför identitetskontroll inte utförts.

I p. 4.2.1 ovan nämnda allmänna råd anges att identitetskontroll bör utföras med ledning av giltiga certifierade identitetskort, andra identitetskort som godkänts av bankerna som iden- titetshandling, körkort eller pass som utfärdats efter utgången av år 1997.

En förutsättning för att mäklaren skall kunna underlåta att kontrollera identiteten är att per- sonen är känd av mäklaren. För att en person skall kunna betraktas som känd måste mäklaren vara förvissad om att personen är den han utger sig för att vara. En sådan situation kan vara att mäklaren tidigare kontrollerat personens identitet exempelvis vid ett annat förmedlings- uppdrag. En notering om detta bör alltid göras.

Mäklare X har uppgett att uppdragsgivarna var kända genom tidigare kontakter vid försälj- ningar i bostadsrättsföreningen samt då dessa var bekanta med hans assistents mamma. Med beaktande av gällande krav för identitetskontroll finner Fastighetsmäklarnämnden att det ankommit på mäklare X att utföra identitetskontroll avseende uppdragsgivarna. Nämnden finner dock att den kan stanna vid detta påpekande.

2007-04-25:7

Vad gäller köparen har mäklare X uppgett att han underlåtit att utföra identitetskontrollen då köparen lämnat ett cv. Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa all lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget, i detta fall lagen om åtgärder mot penningtvätt. Mäklare X har brustit i sina skyldigheter enligt lagen om åtgär- der mot penningtvätt och därmed enligt god fastighetsmäklarsed genom att underlåta att kontrollera identiteten avseende köparen. För detta skall han varnas.

Posthantering

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Den som skickar en försändelse till en fastighetsmäklare skall kunna utgå från att den tas emot utan dröjsmål. Detta gäller inte minst om avsändaren sänt en rekommenderad försänd- else. En mäklare måste därför ha sådana rutiner för posthantering att han inom rimlig tid hämtar ut en sådan försändelse som skickats till honom i hans mäklarverksamhet. Om så inte är fallet är detta en allvarlig brist i verksamheten (jfr 2005-03-16:5 i FMN:s årsbok för 2005 med hänvisning till 2003-04-09:2 i FMN:s årsbok för 2003). Av mäklare Xx egna uppgifter framgår att han underlåtit att hämta ut en rekommenderad försändelse som sänts till honom i hans mäklarverksamhet. För denna förseelse skall han meddelas varning.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklar- nämndens sida.

Påföljd

Mäklare X har underlåtit att kontrollera köparens identitet samt underlåtit att hämta ut en rekommenderad försändelse från köparen. För detta skall han varnas.

2007-04-25:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har, i den löpande kontrollen av mäklare, inhämtat uppgift från Kronofogdemyndigheten i E om mäklare Xs skuldsättning. Enligt utdrag den 7 februari 2007 uppgick skulden i enskilda mål till 1 019 847 kr. Aktuell skuld den 18 april 2007 var

1 100 808 kr enligt uppgift från kronofogdemyndigheten.

Mäklaren

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet. Han har sammanfattningsvis anfört följande.

De angivna skulderna utgör en del av de skulder som uppkommit i samband med en konkurs den 1 mars 1994 i den rörelse som han var delägare i. Han har varje månad sedan konkursen betalat allt överskott utöver existensminimum i enlighet med den överenskommelse som

2007-04-25:7

träffats med kronofogdemyndigheten. Någon misskötsel av andra ekonomiska åtaganden har inte skett.

Övrigt

Mäklare X registrerades som fastighetsmäklare den 29 augusti 2001. Han meddelades varning av Fastighetsmäklarnämnden den 16 mars 2005, varvid bland annat uttalades följande.

Mäklare Xs restförda skulder hos kronofogdemyndigheten gör att hans lämplighet som fastig- hetsmäklare kan ifrågasättas. Fastighetsmäklarnämnden finner dock vid en samlad bedöm- ning att det får anses tillräckligt att nu meddela mäklare X varning. Nämnden kommer dock att fortlöpande hålla sig underrättad om i vad mån mäklare X lyckats reglera sin skuld samt i övrigt kontrollera om han uppfyller de krav på lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare (dnr --- m.fl.).

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § samma lag eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen.

Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14

s. 66 – 67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökan- des allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäk- laren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet även i ekonomiska angelägenheter.

Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan visser- ligen ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare men vad gäller en redan registrerad fastighetsmäklare bör möjligheten att återkalla en registrering användas med något större försiktighet än vad som är motiverat när det är fråga om att vägra registre- ring.

Den skuldsättning som det är fråga om i förevarande fall är i och för sig av allvarlig art efter- som den uppgår till betydande belopp. Mäklare X är också tidigare varnad för sin skuldsät- tning. Det kan även konstateras att den restförda skulden ökat från tidigare granskningstill- fälle. Skulderna är emellertid att hänföra till förhållanden som ligger långt bak i tiden och dessutom har de förelegat redan när mäklare X registrerades som fastighetsmäklare i augusti 2001. Skulderna var dock inte restförda hos kronofogden vid tiden för registrering. Fastighets- mäklarnämnden finner för närvarande inte skäl till ytterligare åtgärd. Ärendet skall därför avskrivas.

Fastighetsmäklarnämnden kommer även fortsättningsvis att hålla sig underrättad om i vad mån mäklare X lyckas reglera sin skuld och i övrigt kontrollera om han uppfyller de krav på lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare.

2007-05-23:1

2007-05-23:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet samt utformning av kontraktsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X har den 23 februari 2006 dömts för bokföringsbrott till villkorlig dom av S tings- rätt. Gärningen bestod i att han inte sett till att bokföringen för år 2000 och 2001 bevarats på ett betryggande sätt. Han ansågs därigenom av oaktsamhet åsidosatt bokföringsskyldigheten.

I anledning av vad som framkommit genom den ovan nämnda domen har Fastighetsmäklar- nämnden granskat fem förmedlingsuppdrag som mäklare X ingått under tiden den 1 januari 2006 till den 30 juni 2006. Nämnden har vid den särskilda granskningen begärt in kopior av uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, boendekostnadskalkyler, överlåtelseavtal, likvidavräk- ningar, de handlingar som använts vid identitetskontroll och mäklare Xs noteringar om identi- tetskontroll samt i förekommande fall depositionsavtal. Vid granskningen av dessa har bland annat följande noterats.

Fastighet 8

I § 13 i köpekontraktet återfinns följande klausul.

Säljaren ger köparen rätt att, på köparens bekostnad, tekniskt undersöka fastigheten enligt punkt 5 i Anticimex besiktningsprotokoll av den 2006-01-25, senast den 2006-02-23. Vid köparens rätt till hävning enligt nedan, äger köparen då ej rätt att åberopa fel eller skador, som ej omfattar den tekniska undersökningen enligt ovan. Köparen skall vid begäran om hävning, om sådan undersökning skett, senast den 2006-02-24 skriftligen, med kopia av tek- niska undersökningsprotokollet, informera säljaren och handläggande fastighetsmäklare om de fel och/eller skador köparen önskar åberopa som hävningsgrund samt skälig kostnad att fackmässigt åtgärda dessa. Om totala reparationskostnaden överstiger 70 000 kr äger köpa- ren, därest förutsättningar föreligger enligt ovan, rätt att häva köpet. Samtliga prestationer skall därvid återgå.

Fastighet 3

I § 15 i köpekontraktet återfinns följande klausul.

Säljaren skall bekosta och färdigställa renovering av duschrum på entréplan. Parterna är överens om följande renoveringsomfattning; fogning, uppsättning av lister, anslutning av vatten och avlopp skall färdigställas innan tillträdesdagen.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande.

Vad gäller bokföringsbrottet var det inte fråga om något uppsåtligt handlande från hans sida utan endast oaktsamhet bestående i att han inte bevarade bokföringen på ett betryggande sätt.

2007-05-23:1

Hans försummelse i denna del kan delvis förklaras med att han under den aktuella perioden hade en ansträngd relation till sin dåvarande sambo.

Vad beträffar § 13 i köpekontraktet avseende fastighet 8 kan sägas att fastigheten var förbe- siktigad, varför köparen redan före köpekontraktets undertecknande hade god kännedom om fastighetens skick. Köpekontraktet tecknades den 9 februari och sista dagen för begäran om återgång var den 24 februari. Köparen hade således gott om tid på sig att besiktiga fastig- heten, ta del av besiktningsprotokollet och utvärdera detsamma. Han anser inte att det i besiktningsklausulen måste anges hur åtgärdskostnaden skall beräknas. I sak kan sägas att beloppsgränsen hade diskuterats och framförhandlats individuellt mellan parterna. De var överens om att det skulle tas in tre offerter för att bedöma åtgärdskostnaden. Medelvärdet av de tre offerterna skulle anses utgöra åtgärdskostnaden. Xxxxxxxxx har inte lett till tvist mellan parterna. Termen ”hävning” används i de standardavtal som programvaruföretaget SFD till- handahåller. I sak föreligger emellertid inte någon skillnad mellan de besiktningsklausuler som talar om ”hävning” och de som använder ”återgång”. Han kommer fortsättningsvis att använda sig av termen återgång.

Angående § 15 i köpekontraktet gällande fastighet 3 kan påpekas att det finns allmänt veder- tagna regler för vilka sanktioner som kan följa på säljarens avtalsbrott. Det finns ingen anled- ning att regelmässigt i förväg bestämma vilka sanktioner som skall följa. En sådan ordning riskerar att låsa fast parterna och kan skapa fler problem än det löser. Säljaren var i detta fall professionell byggare och arbetet var i stort sett färdigt då det bara var småsaker kvar att utföra. Såväl köparen och säljaren var av honom kända som rejäla personer och ingen av parterna hade heller några invändningar mot klausulens utformning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Den särskilda granskningen

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskomm- else i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats skall mäklaren hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Be- stämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Fastig- hetsmäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

I § 13 i köpekontraktet avseende fastighet 8 återfinns uttrycken ”rätt till hävning”, ”begäran om hävning”, ”hävningsgrund” och ”rätt att häva”. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att villkoret i dessa delar inte har varit avsett att reglera den hävningsrätt som föreligger vid kontraktsbrott utan att köparna genom villkoret erhåller en möjlighet att under vissa förut- sättningar begära återgång av köpet.

Det noteras att sista dag för besiktning avtalats till den 23 februari 2006 och att sista dag för begäran om återgång var senast den 24 februari 2006. Vid sådan begäran skulle, enligt

2007-05-23:1

återgångsvillkoret, köparen bifoga bland annat kopia av det tekniska undersökningsproto- kollet. Det åligger mäklaren att utforma ett besiktningsvillkor så att part ges tillräcklig tid att hinna anlita en besiktningsman och ta del av besiktningsresultatet (se 2002-03-20:3 i Fas- tighetsmäklarnämndens årsbok för 2002). Det kan ifrågasättas om den avtalade fristen i vill- koret gav köparen tillräcklig tid för att erhålla protokollet efter besiktningen. Nämnden anser dock att kritiken kan stanna vid detta påpekande.

Enligt det aktuella villkoret är en förutsättning för att köparen skall få begära återgång av köpet att den totala reparationskostnaden överstiger 70 000 kr. Av formuleringen framgår inte vem som skall bedöma huruvida reparationskostnaderna för att åtgärda åberopade fel eller skador överstiger 70 000 kr. Genom denna brist föreligger risk för tvist om vilken utredning som krävs för att köparen skall ha rätt till återgång. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut varnat mäklare som medverkat vid utformningen av besiktningsklausuler som varit oklara i detta avseende (jfr. bland annat nämndens beslut den 14 december 2005, dnr

0-0000-00, fastställt genom länsrätten i Stockholms läns dom den 30 juni 2006, mål nr

645-06). Mäklare X har i sitt yttrande anfört att parterna var överens om att det skulle tas in tre offerter för att bedöma åtgärdskostnaden. Fastighetsmäklarnämnden tolkar mäklare Xs yttrande så att parterna muntligen kommit överens om på vilket sätt åtgärdskostnaderna skulle beräknas. Nämnden vill härvid påpeka att det ankommer på mäklaren att verka för att parter- nas överenskommelser dokumenteras på ett tydligt sätt för att i möjligaste mån undvika en tvist om avtalets tolkning. Mäklare X skall kritiseras för att han underlåtit detta. Nämnden finner dock med hänsyn till omständigheterna att kritiken kan stanna vid detta påpekande.

Av § 15 i köpekontraktet gällande fastighet 3 framgår inte vem som har att bedöma om säljarna har genomfört åtgärderna på ett godtagbart sätt och vad följderna blir om åtgärderna inte skulle vara utförda inom föreskriven tid. Mäklare X kan inte undgå kritik för detta.

Bokföringsbrott

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (se prop. 1983/84:16 s. 33) till denna lag anfördes bland annat följande.

Om mäklaren har begått en brottslig gärning, kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott.

I förarbetena (se prop. 1994/95 s. 69) till fastighetsmäklarlagen anförs följande.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkes- verksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden.

Mäklare X har blivit dömd för bokföringsbrott, vilket i sig är ett sådant allvarligt brott att hans lämplighet som fastighetsmäklare skulle kunna ifrågasättas. Eftersom brottsligheten ligger

2007-05-23:2

långt tillbaka i tiden och den granskning som Fastighetsmäklarnämnden företagit inte givit upphov till annat än viss kritik i form av påpekanden, finner nämnden att påföljd ändock kan underlåtas. Ärendet skall därför avskrivas.

2007-05-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om åtagande och åtgärder enligt utfärdad fullmakt, identitetskontroll enligt lagen (1993:768) om åtgärder mot penningtvätt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ifrågasatts om mäklare X använt sig av ett s.k. lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrätt som han haft i uppdrag att förmedla.

Mäklare X har yttrat sig över prissättningen av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarnämnden har beslutat att från och med den 1 april 2006 initiera en s.k. utvid- gad granskning i de fall det kan sättas ifråga att mäklaren vid marknadsföring av objekt anger ett pris som väsentligt avviker från det beräknade marknadsvärdet. I anledning av vad som framkommit vid handläggningen av ärendet har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. Nämnden har vid gransk- ningen kontrollerat uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, överlåtelseavtal, likvidavräkningar och de handlingar som använts vid identitetskontroll och mäklare Xs noteringar om identitets- kontroll samt i förekommande fall depositionsavtal i fem förmedlingsuppdrag. Vid den särskilda granskningen har följande noterats.

Av de inskickade handlingarna framgår att mäklare X i fyra förmedlingsuppdrag kontrollerat uppdragsgivarens identitet först i samband med köpekontraktets tecknande. Mäklare X har i dessa fall använt sig av en blankett som innehåller följande text.

Från och med den 1 januari 2005 omfattas fastighetsmäklare av lagen (1993:768) om åtgär- der mot penningtvätt. Detta innebär bland annat att fastighetsmäklaren är skyldig att utföra identitetskontroll av uppdragsgivaren, om identiteten inte redan är känd. För det fall att uppdragsgivaren företräds av någon annan genom fullmakt skall kontroll ske av såväl ombudet som den han företräder. Kontrollen skall ske precis före undertecknandet av uppdragsavtalet.

I ett förmedlingsuppdrag framgår inte när identitetskontrollen skett av säljare och köpare. Av handlingarna i detta förmedlingsuppdrag framgår att säljare är en fysisk person och ett döds- bo. Den fysiska personen har fått fullmakt att företräda dödsboet. Någon identitetskontroll av fullmaktsgivarnas identiteter återfinns emellertid inte.

I två förmedlingsuppdrag har mäklare Xs assistent inför tillträdet fått fullmakt att företräda uppdragsgivaren. Fullmakterna har följande lydelse.

2007-05-23:2

Fullmakt för [assistententens namn] eller den han/hon i sitt ställe förordnar att försälja mig tillhöriga bostadsrätten: Objekt Bostadsrätten till lägenhet […] Fullmakt att upprätta och underteckna överlåtelseavtal och likvidavräkningshandlingar; att pantförskriva bostadsrät- ten; att utkvittera och emottaga till säkerhet för lån i bank eller annorstädes ställda hypotek; att å mina vägnar ansöka om utträde i bostadsrättsföreningen; att utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i samband med förenämnda försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna mitt namn, godkänner jag ombudets laga åtgärder [datum och underskrift].

I ett köpekontrakt avseende en bostadsrätt står det i § 14 att begäran om återgång skall ske senast den 2003-03-30. Köpekontraktet undertecknades den 23 mars 2006.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Vad gäller det förmedlingsuppdrag i vil- ket det saknas uppgift om när identitetskontrollen gjordes kan sägas att identitetskontrollen gjordes i samband med men före kontraktskrivningen. Eftersom fullmaktsgivarna inte var närvarande gjordes ingen identitetskontroll av dem. Deras identiteter var ju dessutom kända för fullmaktshavaren. Före den 19 juni 2006 var rutinerna annorlunda och identitetskontrollen gjordes samtidigt av säljaren och köparen. Den 19 juni ändrades möjligheterna i mäklarsyste- met och fastighetsmäklaren fick en möjlighet att välja att göra identitetskontrollen i samband med att uppdragsavtal träffades och innan avtal om köp träffades.

De aktuella fullmakterna är standardfullmakter som enbart skulle användas vid tillträdet. Det var av praktiska skäl som assistenten blev fullmaktshavare.

Skrivningen i § 14 i köpekontraktet avseende en bostadsrätt är ett rent skrivfel som ingen noterade vid genomgången av kontraktet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Identitetskontroll avseende uppdragsgivare

Enligt 4 § första stycket lagen om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäklaren kontrol- lera identiteten hos den som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att upp- dragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdragsavtalet. Av de allmänna råden framgår vidare av p. 4.2.1 att om uppdragsgivaren eller köparen före- träds av ett ombud med stöd av en skriftlig fullmakt bör såväl fullmaktshavarens som fullmaktsgivarens identiteter kontrolleras.

Mäklare X har uppgett att han kontrollerade uppdragsgivarnas identiteter först vid kontrakt- skrivningen. Som förklaring härtill har han anfört att rutinerna och datorsystemet var annor- lunda före den 19 juni 2006. Han har vidare uppgett att han i ett förmedlingsuppdrag inte kontrollerade fullmaktsgivarnas identiteter eftersom dessa inte var närvarande och deras identiteter var kända för fullmaktshavaren.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall mäklaren följa även annan lagstiftning än fastighets- mäklarlagen som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Mäklaren kan inte undgå sitt ansvar genom att hänvisa till felaktiga rutiner eller datorsystem.

2007-05-23:2

Av de blanketter som mäklare X har använt sig av vid identitetskontrollen framgår dessutom att uppdragsgivarens identitet skall kontrolleras före undertecknandet av uppdragsavtalet.

Mäklare X har i strid med bestämmelserna i lagen om åtgärder mot penningtvätt underlåtit att kontrollera uppdragsgivarnas identiteter när dessa har velat ingå en affärsförbindelse med honom. Han har även underlåtit att i ett förmedlingsuppdrag kontrollera fullmaktsgivarnas identiteter. För detta skall han varnas.

Fullmakterna

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en mäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand ”rena” ombudssituationer, det vill säga när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att före- träda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren (se prop. 1994/95 s. 80-81).

Fastighetsmäklaren är ansvarig för de åtgärder en oregistrerad medhjälpare vidtar i ett för- medlingsuppdrag. Använder sig mäklaren av en oregistrerad medhjälpare har mäklaren en skyldighet att se till att medhjälparens roll klart framgår och att denne inte överskrider sina befogenheter. En fastighetsmäklare kan inte tillåta att en oregistrerad medhjälpare uppträder som ombud i större omfattning än vad mäklaren själv får göra.

Lydelsen av de fullmakter som presenterats ger den oregistrerade medhjälparen rätt att företräda säljaren som ombud i en omfattning som överskrider vad fastighetsmäklarlagen tillåter (jmf 2001-03-14:8 i FMN:s årsbok för 2001, 2003-01-22:6 i FMN:s årsbok för 2003 och 2005-02-23:7 i FMN:s årsbok för 2005). Fullmakterna har emellertid tillkommit efter köpet och innefattar därmed i första hand en rätt för den oregistrerade medhjälparen att underteckna likvidavräkningen och motta köpeskillingen. Av utredningen i ärendet framgår inte annat än att den oregistrerade medhjälparen företrätt säljarna i just dessa avseenden.

Mäklare X kan därför inte anses ha låtit sin oregistrerade medhjälpare agera som ombud i större utsträckning än vad han själv kunnat göra. Fullmakten har dock utformats så att den ger den oregistrerade medhjälparen rätt att försälja bostadsrätterna. Fastighetsmäklarnämnden vill därför understryka att en fullmakt måste utformas så att den endast täcker det begränsade uppdrag som avses. Mäklare X kan inte undgå kritik för att fullmakterna inte utformats i överensstämmelse med de uppdrag den oregistrerade medhjälparen haft utan gett denne en alltför långtgående rätt att agera som ombud.

Köpekontraktets utformning

I ett köpekontrakt avseende en bostadsrätt står det i § 14 att begäran om återgång skall ske senast den 2003-03-30. Köpekontraktet undertecknades den 23 mars 2006.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som mäklaren upprättar för genomförandet av ett köp är korrekta. Mäklaren har ett självständigt ansvar för utformningen av handlingarna och att uppgifterna i dessa stämmer överens med verkligheten. Mäklare X har uppgett att skriv- ningen i § 14 i köpekontraktet är ett rent skrivfel. Mäklare X kan dock inte undgå kritik för detta.

2007-05-23:3

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Mäklare X skall varnas då han underlåtit att kontrollera uppdragsgivarnas identiteter när dessa har velat ingå en affärsförbindelse med honom samt för att han i ett förmedlingsuppdrag underlåtit att kontrollera fullmaktsgivarnas identiteter.

2007-05-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens kontroll av säljarens rätt att förfoga över fastigheten

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Av en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framkommer att mäklare X har förmedlat en fastighet för vilken det fanns ett förbehåll om överlåtelse. Enligt anmälaren skall förbehållet ha inneburit att säljaren i första hand skulle erbjuda sina syskon, syskonbarn och sina egna barn möjlighet att köpa fastigheten vid en eventuell försäljning. Så skall emellertid inte ha skett.

Mäklarens yttrande

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Han besökte säljarens fastighet den 17 maj 2005. Dagen innan hade han tagit fram ett utdrag från Lantmäteriverket och vid

besöket påpekade han för säljaren att det fanns ett förbehåll om överlåtelse. Säljaren svarade att det fanns ett gammalt gåvobrev men att han hade köpt ut sina syskon år 1979. De enades om att återkomma till detta om en försäljning blev aktuell.

Efter besöket på fastigheten tog han kontakt med Lantmäteriverket och vid ett personligt besök diskuterades möjligheten att dela upp fastigheten. Lantmäteriverket gav dem flera alternativ utan att påpeka förbehållet om överlåtelse.

Den 29 juni 2005 blev det klart att han fick i uppdrag att förmedla fastigheten och den 6 juli sände han över handlingar till säljaren för godkännande och underskrift. Vid detta tillfälle missade han helt förbehållet om överlåtelse och inte heller säljaren påpekade detta. Även vid genomgången av köpekontraktet missades förbehållet av såväl honom själv, säljaren som köparna.

Tid för avslut bokades till den 22 december 2005 på banken. Banken missade också förbe- hållet och sökte lagfart för köparnas räkning. Lagfartsansökan kom emellertid åter till banken från tingsrätten som påpekade förbehållet för överlåtelsen. Han och säljaren gick då igenom gåvobrevet med förbehåll samt säljarens köpebrev på 4/5 av hans förvärv av fastigheten. Han ringde därefter upp tingsrätten och talade med ansvarig inskrivningsdomare. De diskuterade gåvohandlingen och köpebrevet. Inskrivningsdomaren bad honom efter detta att han skulle meddela banken att handlingarna skulle sändas till tingsrätten igen för ny behandling.

2007-05-23:4

Inskrivningsdomaren ansåg nu att säljaren faktiskt via ett regelrätt köpekontrakt köpt sina syskons delar av fastigheten och fått lagfart på fastigheten genom köp och att eftersom förbehållet inte fanns med i köpekontraktet borde det rätteligen ha varit borttaget ur fastighetsboken.

Efter någon vecka fick han ett telefonsamtal från banken som meddelade att ärendet ånyo hade kommit åter då tingsrätten hade ändrat sig. I detta läge kontaktade han ett ombud för att få råd och information. De beslutade att skicka ut en förfrågan om medgivande till försälj- ningen till dem som berördes av förbehållet. Köparna har numera beviljats lagfart för fastig- heten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

I mäklarens skyldigheter ingår att kontrollera eventuella inskränkningar i säljarens förfogan- derätt. Mäklare X har i yttrande medgett att det aktuella överlåtelseförbehållet missades vid överlåtelsen. Mäklare X har agerat i strid med en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. För detta skall han varnas.

2007-05-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift i objektsbeskrivningen m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare Xs prissättning av en bostadsrätt.

Mäklare X har inkommit med uppgift om hur han beräknat marknadsvärdet avseende objektet samt avgett förklaring till varför det slutliga priset väsentligt avvikit från det pris som använts vid marknadsföringen.

Fastighetsmäklarnämnden har vid granskningen av ärendet bland annat tagit del av den skrift- liga beskrivningen av bostadsrätten. I beskrivningen saknas uppgift om pantsättning. Av en av säljarna besvarad frågelista framgår att bostadsrätten är pantsatt.

Mäklare X har i yttrande anfört att köparna innan kontraktskrivningen tog del av den mäklar- bild som han får av föreningen inför en försäljning. Där framgår eventuell pantsättning.

2007-05-23:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppgift om ägare och pantsättning

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Enligt 18 § samma lag skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskriv- ning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som anges i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Av 2 § fastighetsmäklarlagen framgår att vad som föreskrivs om fastigheter också skall tillämpas på bostadsrätter.

När en konsument köper en bostadsrätt huvudsakligen för enskilt bruk skall således fastig- hetsmäklaren sammanställa en beskrivning av bostadsrätten innehållande vissa i lagen speci- ficerade uppgifter. Det är inte tillräckligt att alla relevanta uppgifter funnits tillgängliga för köparen i flera olika handlingar.

I förevarande fall saknas uppgift om pantsättning i beskrivningen av bostadsrätten. Mäklare X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. För detta skall han varnas.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2007-05-23:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om budgivning och köparens önskemål om införande av villkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en fastighet som mäklare X har haft i uppdrag att förmedla.

Anmälaren har bland annat uppgivit följande. Budgivningen startade på 2 300 000 kr och skedde den 12 februari 2007. Mäklare X vägrade ta emot bud som innebar en höjning med

10 000 kr och angav att lägsta budintervall var 20 000 kr. Köpekontraktet undertecknades den 14 februari 2007. När de skulle underteckna kontraktet framförde de önskemål om att göra köpet villkorat av försäljningen av deras nuvarande bostad. Mäklare X sade att detta inte var möjligt.

2007-05-23:5

Till anmälan har fogats en lista över budgivare och ett utdrag från Fastighetsbyråns hemsida den 12 februari 2007 med en redovisning av pågående budgivning med angivande av bud, budgivare och tidpunkt.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande.

Han hade fått direktiv från säljarna inför budgivningen och det var säljarna som inte gick med på villkoret.

Mäklare X har till yttrandet fogat en bekräftelse från säljarna med följande lydelse.

På begäran av fastighetsmäklare X bekräftar jag härmed att följande har skett i samband med försäljning av fastigheten H.

Jag hade begärt att mäklare X inför budgivningen skulle framföra till samtliga budgivare att vi som säljare endast var intresserad av bud som medförde en höjning av tidigare högsta bud med minst 20 000 kronor. Vidare att om ett bud lämnades som medförde mindre höjning än så skulle mäklaren meddela budgivaren att enligt säljarens önskemål kommer varken budet eller information om vem som har gett det att lämnas till säljaren. Härutöver skulle mäklaren informera budgivarna om att det enda villkor som jag kunde tänka mig var ett s k besiktnings- villkor.

När vi skulle skriva kontrakt framförde köparna önskemål om att få villkora köpet med att deras nuvarande bostad ska bli såld. Mäklare X frågade mig om jag kunde gå med på det. Jag svarade Nej. Mäklare X informerade då köparna om att de då hade att välja mellan att skriva på kontraktet med den ekonomiska risk det kan medföra eller avstå från att köpa.

Köparna valde efter denna information från mäklare X att skriva på kontraktet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och säljarens intresse.

Budgivningen är inte reglerad i lag. I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäkla- ren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar (prop. 1994/95:14 s. 46).

Av handlingarna i ärendet framgår att mäklare X på uppdragsgivarens begäran inte har mot- tagit bud understigande 20 000 kr. Det åligger dock mäklaren att i förekommande fall infor- mera säljaren om att mäklaren alltid måste ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen, även om buden inte har lämnats på det sätt som säljaren önskar. Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning skall väljas bort; det kan mäklaren – som har att tillvarata både köparens och säljarens intressen – inte göra. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Vad som i övrigt framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2007-05-23:6

2007-05-23:6

Saken: Fråga om yrkesmässig förmedling av fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

X avregistrerades som fastighetsmäklare den 19 november 2002 genom beslut av Fastig- hetsmäklarnämnden.

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan avseende X. Anmälaren har gjort gällande att X förmedlar fastigheter i strid mot kravet på registrering. Till anmälan har fogats bland annat utskrifter av webbplatserna xxxxxxxx.xx och xxxxxxx.xx där X står som kontaktperson för de marknadsförda objekten.

Enligt uppgift från Bolagsverket skall Xs bolag företaget A bedriva fastighetsmäkleri samt därmed förenlig verksamhet. Enligt nämndens register finns ingen registrerad fastighets- mäklare verksam i bolaget.

Oregistrerad X

X har anfört bland annat följande. Hans bolag är helt vilande från förmedlingsverksamhet. Bolaget är endast delägare i ett kommanditbolag med hyresintäkter, vilket han arbetar med. Vad gäller annonserna har han i det ena fallet hjälpt en vän privat och utan ersättning. I det andra fallet är han själv ägare till den marknadsförda tomten.

X har till yttrandet fogat ett intyg från PS där denne intygar att X som en väntjänst och utan ersättning bistått honom med marknadsföring på xxxxxxx.xx.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses med fastighetsmäklare fysiska personer som yrkes- mässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § samma lag anges bland annat att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fas- tigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen anförs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa upp- dragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet

2007-06-20:1

beträffande de mäklare som bedriver affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsför- medlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för be- dömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

Utredningen i ärendet ger inte belägg för att X ägnat sig åt fastighetsförmedling i lagens mening. Det saknas således skäl att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förrätt- ningsservitut m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I juni 2004 förvärvade två köpare en fritidsfastighet som hade förmedlats av mäklare X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna kritiserat mäklare X för att han inte informerat dem om att fastigheten belastades av ett vägservitut. Detta servitut var ett s.k. förrättningsservitut som inte var inskrivet. Servitutet var inte angett i objektsbeskrivningen eller köpekontraktet. I kontraktet fanns en utfästelse från säljaren att inga andra rättigheter fanns än de som närmare angavs i kontraktet. I anmälan kritiseras mäklare X även för att denne varit undfallande när det gällt sitt löfte att ordna upp problemen med servitutet.

Anmälarna har i huvudsak anfört bl.a. följande. Vid ett besök på fastigheten berättade grannar för dem att vissa hade rätt att gå över fastigheten på resterna av en timmerväg som fanns dragen i området. Grannarna uppgav vidare att en del personer hade rätt att köra där. De åkte till mäklare Xs kontor för att få mera information. Mäklare X tog fram en karta från Lant- mäteriet över området. Av kartan framgick att den gamla vägen visserligen delvis var utsatt, men att den inte gick över fastigheten. Streckningen på kartan upphörde ca 100 m från fastig- heten. Mäklare X uppgav för dem att de kunde se att det inte fanns någon väg och att ingen hade rätt att köra där. Med hänvisning till underlaget för fastighetsregistret sade mäklare X att det inte fanns några andra servitut. För att vara på den säkra sidan bad de mäklare X att kon- takta säljaren och själva kontaktade de Lantmäteriet. Av Lantmäteriet fick de en karta som bekräftade den bild som mäklare X hade gett. När Mäklare X sedan i köpekontraktet skrev att inga ytterligare servitut och belastningar fanns ansåg de att de gjort vad som rimligen kunde begäras av dem. Efter inflyttningen fick de klart för sig att deras fastighet belastade av ett vägservitut från 1937.

Mäklare X har i ett yttrande till Fastighetsmäklarnämnden bekräftat att han missat information om servitutet med förnekar att han varit passiv med att ha kontakt med parterna i affären.

2007-06-20:2

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna.

En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet.

För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utgångs- priset vid mäklarens marknadsföring av förmedlingsobjekt och uppgift om belastning i objektsbeskrivningen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I anledning av vad som framkom vid handläggningen av ett tidigare s.k. lockprisärende har nämnden funnit att det föreligger skäl att genomföra en utvidgad granskning av mäklare Xs verksamhet. Nämnden har vid granskningen kontrollerat uppdragsavtal, marknadsföring och köpekontrakt i fem förmedlingsuppdrag. Vid den särskilda granskningen har nämnden ifråga- satt marknadsvärderingen av två fastigheter samt i ett förmedlingsuppdrag noterat att uppgift om belastande servitut saknas i objektsbeskrivningen trots att det av köpekontraktet framgår att fastigheten belastas av ”Servitut: Tunnel, Vattenledning Mm.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet. I yttrandet har lämnats en redovisning av de om- ständligheter som legat till grund för bedömningen av de utgångspriser han angett vid

2007-06-20:3

marknadsföringen av de två fastigheterna. Angående frågan om uteblivet servitut i objekts- beskrivningen har han anfört följande. Beträffande i objektsbeskrivningen uteblivna uppgifter om servitut har han ingen förklaring. Servitut skall alltid vara med även i objektsbeskriv- ningen – det vet han!

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Enligt 18 § samma lag skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskriv- ning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som anges i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

I förevarande fall saknas uppgift om servitut i beskrivningen av en fastighet. Mäklare X har således vid upprättandet av objektsbeskrivningen åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastig- hetsmäklarlagen. För detta skall han varnas.

Vad som i övrigt framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighets-mäklarnämndens sida

2007-06-20:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om hantering av servitutsuppgift

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X förmedlade i februari 2006 en fastighet.

I en anmälan har köparna kritiserat mäklaren för att han, enligt köparna, inte upplyst om att servitut för vattenledning saknades. Mäklare X har tillsammans med säljaren senare kompen- serat anmälarna. Dessa har därvid återtagit sin anmälan men också informerats om att detta inte påverkar ärendets handläggning.

Anmälan

Anmälarna har bland annat uppgivit följande. Inför köpet undersökte vi fastigheten noga för att ta reda på om allt var i sin ordning. Både säljaren och mäklaren intygade att allt var i sin ordning och att inga servitut saknades. Det fanns ett servitut som bara gällde att hämta vatten från brunnen med en hink, det visste mäklare X sedan maj året innan. Några månader efter tillträdet fick vi veta att det inte fanns ett servitut för ledningen från brunnen till huset vi köpt. Vi talade med stamfastighetens ägare och fick veta att hon kontaktat mäklare X vid flera till- fällen för att informera om att servitut saknades för vattenledningen och för att uppmana honom att informera spekulanterna om förhållandet. Även säljaren hade fått samma

2007-06-20:3

information, upplyste hon oss om. Vi anser att mäklare X skulle ha informerat oss om att servitut saknades.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande. Den 15 april 2005 erhöll han uppdrag att förmedla fastigheten ifråga. I samband med kontroll av fastigheten med avseende på för- foganderättsinskränkningar, inteckningar och servitut etc. begärde han ett utdrag från fastig- hetsregistret. Av detta framgick bl.a. att officialservitut gällde till förmån för fastigheten och för ändamålet väg och vattentäkt. Med stöd av servitutet hade en ledning dragits från källan på stamfastigheten till fastigheten någon gång under 1980-talet. Stamfastighetens dåvarande ägare medverkade vid arbetena då ledningen grävdes ned. I början av maj 2005 kontaktade nuvarande ägare till stamfastigheten honom och hävdade att säljaren inte hade rätt att ta vatten från hennes fastighet samt att han skulle upplysa spekulanterna om detta. Hon grundade sin uppgift på avsaknaden av avtal mellan fastigheternas ägare. Han kontaktade både säljaren och Lantmäterimyndigheten. Av Lantmäterimyndigheten fick han beskedet att eftersom det rörde sig om ett officialservitut, fordrades inget särskilt avtal mellan fastigheternas ägare för att säljaren skulle ha rätt att ta vatten på stamfastigheten. Xxxxx sades som antydde att vatten- ledningen i sig kunde ifrågasättas. Han informerade stamfastighetens ägare om uppgifterna han fått från Lantmäterimyndigheten. Denna lät sig då inte avhöras.

I början av 2006 intresserade sig köparna för fastigheten och kontrakt skrevs den 22 februari. Efter kontraktstecknandet kontaktade stamfastighetens ägare köparna och informerade dem om att de saknade rätt att hämta vatten från hennes fastighet. Både han själv, säljaren och köparna kontaktade Lantmäterimyndigheten men de fick olika och delvis oklara besked. Han själv fick beskedet att det inte kunde spela någon roll om man ”hämtar vatten med hink eller ledning” men övriga fick andra besked.

Köparna av fastigheten borrade egen brunn och erhöll ersättning därför av säljaren och mäk- laren.

Handlingar

Mäklare X har bland annat ingivit kopior på lantmäterihandlingarna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 17 § fastighetsmäklarlagen stadgas bland annat att fastighetsmäklaren skall kontrollera vilka servitut som belastar fastigheten. Enligt förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag (prop.

1983/84:16 s. 39), som i denna del överförts till nu gällande fastighetsmäklarlag, sägs bland annat att mäklaren bör vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke in- skrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättningshandlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvän- dig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna.

I anledning av att frågan om servitut aktualiserades kontaktade mäklare X såväl säljaren som Lantmäterimyndigheten och godtog de svar och förklaringar han fick. Härigenom får anses att mäklare X fullgjort sin kontrollskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen.

2007-06-20:4

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens skyldighet att vidarebefordra bud

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i augusti/september 2005 en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av fastigheten kritiserat mäklare Xs agerande och därvid gjort gällande bland annat att mäklaren inte vidarebefordrat anmälarnas bud till säljaren. Anmälarna har därvid hänvisat till ett mejl från mäklare X där denne uppgett ”vi brukar inte ta hänsyn till den typ av bud som du lämnat…”.

Av handlingarna i ärendet framgår bland annat att mäklare X den 26 augusti 2005 meddelade spekulanterna att säljaren önskade avsluta budgivningen och att spekulanterna gavs tillfälle att senast den 29 augusti 2005 kl. 24.00 inkomma med ett slutbud, dvs. det högsta belopp speku- lanten kunde tänka sig att betala. Den som lade det högsta budet skulle få köpa fastigheten.

Vidare framgår att en av anmälarna inom tidsfristen skickade ett mejl till mäklaren med följande lydelse. Enligt den information jag fått av Mäklarhuset denna eftermiddag, dvs att budgivningen avslutas denna dag kl 24.00, vill jag meddela att jag höjer det högsta budet med 25.000 SEK alt kvarstår mitt bud på 2.125.000 SEK om inga högre bud inkommit.

Mäklaren

Mäklare X har i yttrande anfört bland annat följande. Det bud anmälarna lämnade uppfattades naturligtvis som att de höjde sitt tidigare bud om 2 125 000 kr, vilket var det då högsta, med 25 000 kr till totalt 2 150 000 kr om något annat bud inkom. Dock lade den andre budgivaren ett bud om 2 500 000 kr. Båda dessa bud vidarebefordrades till uppdragsgivaren redan dagen därpå. Säljaren valde då att acceptera den andre budgivarens bud. När det sedermera framkom att anmälarna påstod sig ha menat något helt annat än vad som framgick av deras bud med- delade han anmälarna att den typen av bud (exempelvis ”jag är villig att betala 25 000 kr mer än den andra budgivaren, oavsett hur mycket den andra budgivaren är villig att betala”) nor- malt inte tas hänsyn till. Ingen säljare skulle betrakta det som seriöst. Däremot vidarebeford- ras alla bud, även den typen av bud.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som framkommit i ärendet ger inte anledning till någon vidare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida än följande påpekande. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att ta emot och till säljaren vidarebefordra samtliga de bud och meddelanden som en spekulant lämnar. Denna skyldighet gäller även om buden inte har lämnats på det sätt som bestämts. För det fall en spekulant inte lämnar ett preciserat bud eller lämnar ett bud som är förenat med villkor bör mäklaren vidarebefordra budet till säljaren såsom spekulanten lämnat det. Detta för att undvika att missförstånd uppstår.

2007-06-20:5

Ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens underlåtenhet att besvara Fastighetsmäklarnämndens förelägganden m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärende 1 från vidare handläggning. Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning i ärende 2.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade under sommaren 2006 en bostadsrätt. I två anmälningar till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant (ärende 1) respektive säljarens ombud (ärende 2) kritiserat mäklare X i anledning av förmedlingsuppdraget.

Anmälan (ärende 1)

Anmälaren har anfört bland annat följande. Han och hans hustru var intresserade av lägen- heten som låg i samma hus som deras nuvarande bostad. Efter visningen följde mäklare X med till deras lägenhet för att titta på den inför en försäljning. Mäklare X hördes inte av trots löfte om detta så de kunde inte bjuda på lägenheten. När det sista sms-budet kom ringde de mäklaren men blev bortkopplade. Därefter ansåg mäklaren att någon annan var köpare. Ingen lägenhet i föreningen har sålts till ett så lågt pris som denna.

Anmälan (ärende 2)

Anmälaren har anfört bland annat följande. Mäklare X har brustit i att tillvarata säljarens intresse. Det fanns intressenter i huset som väntade på att mäklaren skulle höra av sig. Hon tyckte det var konstigt att dessa inte kontaktat mäklaren trots att denne varit och tittat på deras lägenhet för att lägga ut den på Internet.

Mäklare X rekommenderade henne att skriva under köpekontraktet och uppgav att det fanns en risk att köparen hoppade av om hon väntade för länge. Hon tyckte att buden hade flutit in i jämn takt men mäklaren uppgav att så inte var fallet. Hon talade efteråt med ordföranden i föreningen och dennes spontana reaktion var att försäljningspriset var för lågt. Hon förstår inte varför det var så bråttom med att sälja och hon trodde inte att denna osäkerhet skulle uppstå när man anlitade en mäklare, vilket var särskilt viktigt när det inte var hennes egen lägenhet som såldes.

Mäklaren

Mäklare X har anfört bland annat följande. Spekulanterna, som bodde i samma hus som sälja- ren, kom på visningen och bad honom om att titta på deras lägenhet efter visningen. Han tittade på lägenheten snabbt då han var tvungen att åka iväg på en annan visning. Han fick inget uppdrag att sälja deras lägenhet och detta diskuterades inte heller. Han informerade alla spekulanter om att han tog emot bud per telefon eller sms och att samtliga spekulanter fick buden redovisade samtidigt genom sms. Anmälaren har påstått att de inte kunde bjuda på

2007-06-20:5

lägenheten av den anledningen att han inte hörde av sig. Detta är inte sant. Han behandlade anmälaren på samma sätt som andra spekulanter men anmälaren ville tydligen inte ta till sig informationen. Anmälaren har inte vid ett enda tillfälle ringt honom på kontoret vilket fram- går av bifogad telefonlista. Ingen annan spekulant har klagat på att de inte kunnat få tag i honom per telefon. Anmälaren (spekulanten) lämnade ett bud efter det att lägenheten var såld och ville att säljarens ombud skulle bryta avtalet, vilket denne inte accepterade.

Efter en vecka utmynnade budgivningen i ett slutbud som han rekommenderade säljarens ombud att ta. Han förklarade för henne att det alltid är lika svårt att rekommendera en säljare att ta ett bud men när man gör det så har man bedömt att budet är det högsta som man just vid det tillfället kan få. Det var fyra personer som bjöd på lägenheten varav två personer endast lämnade ett bud vardera. Lägenheten var i renoveringsbehov och efter renovering kan priset komma upp i den nivå som renoverade lägenheter i föreningen sålts för.

Mäklare X har till yttrandet fogat bland annat en lista över inkomna telefonsamtal och doku- mentation av identitetskontroll. I anledning av dokumentationen av identitetskontroll förelade Fastighetsmäklarnämnden mäklaren att senast den 30 oktober 2006 besvara en kompletteran- de fråga. Något svar inkom inte. Nämnden sände ytterligare två förelägganden till mäklare X utan att denne avhördes. I det senare föreläggandet erinrades mäklare X även om att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller vägrar låta nämnden ta del av handlingar i ett tillsynsärende riskerar avregistrering. Den 28 december 2006 sändes ett nytt föreläggande som rekommenderad försändelse med mottagningsbevis men försändelsen löstes inte ut av mäklare X. Den 5 mars 2007 sände nämnden ett nytt föreläggande, adresserat till mäklare Xs arbetsplats, som rekommenderad försändelse med mottagningsbevis. Enligt föreläggandet skulle mäklaren inkomma med yttrande senast två veckor efter delfåendet av försändelsen.

Mäklare X erinrades åter om att den som inte efterkommer nämndens förelägganden riskerar avregistrering. Enligt mottagningsbeviset tog mäklare X emot den rekommenderade försän- delsen den 21 mars 2007. Senaste dag att inkomma med yttrande var därmed den 4 april 2007. Den 12 april 2007 inkom mäklare X med ett yttrande. Yttrandet föranledde ytterligare en kompletterande fråga från nämnden vilken besvarades inom föreskriven tid.

Fastighetsmäklarnämnden har handlagt ärendena 1 och 2 gemensamt. Nämnden har förelagt mäklare X att yttra sig i båda ärendena vid samma tillfällen och i samma handling. Frågan om mäklarens underlåtenhet att besvara nämndens förelägganden behandlas därför endast i ärende 2.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ärende 1

Mäklare X har anfört att han informerat anmälaren om hur budgivningen skulle gå till och att anmälaren har lämnat bud på objektet först när köpekontraktet var undertecknat. Han har vidare tillbakavisat anmälarens påstående om att han lovat återkomma till anmälaren avseende försäljning av dennes lägenhet. Vid sådant förhållande föreligger inte grund för att rikta någon kritik mot mäklare X i detta hänseende. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handlägg- ning.

Ärende 2

Anmälan

Mäklare X har yttrat sig över anmälarens kritik. Vad som framkommit i ärendet i denna del föranleder ingen vidare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2007-06-20:6

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden

Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklar- nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de upplysningar som begärs för tillsynen.

Av 8 § första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registre- ringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. I andra stycket anges att om det kan anses vara tillräckligt får Fastighetsmäklarnämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en an- maning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller del- vis fattas på formella grunder. En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, fram- stå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens före- läggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utred- ningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.

(…)

Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklare X har allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att underlåta att besvara Fastighetsmäklarnämndens förelägganden samt underlåtit att hämta ut en rekommenderad försändelse från nämnden. Förseelsen är av sådan art att avregistrering kan övervägas. Nämn- den finner dock med beaktande av att svar inkommit från mäklare X, om än efter utsatt tid, att den kan stanna vid varning.

2007-06-20:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om med- verkan av oregistrerad medhjälpare, uppgifter i objektsbeskrivning och utformning av uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en bostadsrätt.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgivit följande.

Efter att ha sett en annons på Hemnet kontaktade han en person på mäklarföretaget A för att ställa ett par frågor om lägenheten (bostadsrätten A). Hon stod som ansvarig mäklare i annon- sen. Ett par dagar senare återkom hon och framförde ett erbjudande om att han skulle få köpa lägenheten till ett fast pris före visning. Avtalet undertecknades innan den ordinarie visningen

2007-06-20:6

skulle ha ägt rum. Han har därefter upptäckt att säljaren av objektet, ML, var anställd på mäklarföretaget A. Han kände sig förd bakom ljuset. Inför tillträdet fick han ett mail om att mäklare X ”istället skulle närvara” vid tillträdet. Vid efterkontroll av depositionsavtalet har han kunnat konstatera att den första personens namn strukits över och att det istället stod att mäklare X skulle ansvara för depositionen. Han kände sig förvirrad och var osäker på vem som skötte förmedlingen. Han har i efterhand fått information om att den första personen endast var assistent. Får en assistent ha en så framträdande roll? På tillträdet visade det sig att lägenheten var pantsatt och att det fanns lån att lösa trots att det i objektsbeskrivningen stod att ”Bostadsrätten är ej pantsatt. Inga lån att överta.” Han har fått information genom förvalta- ren att ML köpte lägenheten i januari, dvs. två månader innan den såldes vidare till honom.

Säljare då var bostadsrättsföreningen. Enligt den dåvarande ordföranden hade mäklarföretaget A fått i uppdrag att förmedla ett antal av föreningens lägenheter.

Anmälaren har vidare anfört följande.

På företagets webbplats presenteras ML som ”biträdande fastighetsmäklare” vilket han i efter- hand har förstått inte är mer än mäklarassistent. ML har också medverkat i en förmedling i samma bostadsrättsförening (bostadsrätten B). På förfrågan via telefon till mäklarföretaget A har han fått besked om att det var ML som var ansvarig. Först på direkt fråga lämnades upp- giften att det var mäklare X som hade förmedlingsuppdraget.

Till anmälan har bl.a. följande handlingar fogats.

I till-salubeskrivning avseende bostadsrätten A hänvisas till NN för mer information och vis- ning. Under rubriken Pantsättning/Lån finns följande text Bostadsrätten är ej pantsatt. Inga lån att överta. I depositionsavtalet har NNs namn strukits över liksom ordet ”bitr.” och mäk- lare Xs namn har skrivits till för hand. I e-post till anmälaren från NN lämnas följande med- delande Jag vill bara informera dig om att jag har bytt arbetsplats. Och att allt som gäller din lägenhet i fortsättningen kommer att handläggas av mäklare X på mäklarföretaget A. Det är även han som du kommer att träffa på tillträdesdagen. Han har e-mailadress --- . ,mäklare X är mycket insatt i ärendet och svarar gärna på eventuella frågor. I till-salubeskrivning avse- ende bostadsrätten B hänvisas till ML för mer information och visning.

Anmälaren har senare inkommit med kompletterande uppgifter vad gäller bostadsrätten A som enligt anmälaren visar att bostadsrätten pantsattes den 14 januari 2005.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Mäklarföretaget A fick år 2004 i uppdrag att ”försälja” ett antal lägenheter från bostadsrätts- föreningen M. Försäljningarna gick bra med undantag för en lägenhet. Skicket var för dåligt. Högsta bud stannade på 900 000 kr. Han berättade då att de hade en intressent på företaget. Föreningen kom med ett förslag och kontrakt skrevs på 950 000 kr. Köparen renoverade lägenheten och ”gav oss” sedan i uppdrag att ”sälja” lägenheten då en flytt till S inte längre var aktuell. Lägenheten annonserades ut och han hade tillsammans med assistenten ett tiotal förhandsvisningar. Kontrakt skrevs på 1 530 000 kr. Han vill påpeka att assistenten enbart meddelat säljarens önskemål till köparen. Assistenten har en tvåårig utbildning. Han tror på att ett biträde måste känna att man vågar lägga ett ansvar hos dem för att de skall kunna ut- vecklas och trivas i sitt arbete. Han gör därför en mycket noggrann genomgång av beskriv- ningar och samtliga förutsättningar för försäljningen så att assistenten kan utföra så mycket

2007-06-20:6

arbete som möjligt. Han går dock alltid igenom och kontrollerar alla handlingar och arbetet sker aldrig självständigt av assistenten utan alltid genom hans uppdrag. Självklart är det han som alltid deponerar handpenning och kvitterar därför. Efter den 24 augusti 2005 har han alltid uppgift om ägare och pantsättning i objektsbeskrivningarna.

Till yttrandet har mäklare X fogat bland annat följande handlingar.

I uppdragsavtal med ensamrätt avseende bostadsrätten A ges uppdraget med ensamrätt till mäklare X ”(fastighetsmäklaren)” och ytterligare en person. Avtalet är undertecknat den

16 september 2004 av en person som anges som ”partner” och mäklare X som ”reg. Fastig- hetsmäklare”. I objektsbeskrivning avseende bostadsrätten B anges mäklare X/ML som handläggare.

Mäklare X har i föreläggande den 8 februari 2006 anmodats att inkomma med yttrande och ytterligare handlingar.

Mäklare X har i huvudsak anfört följande.

Han deltar som regel alltid själv vid kontraktskrivning och vet att han ändrade i kontraktet (avseende lägenhet A) eftersom det blev fel i depositionsavtalet. Han hade flera förmedlings- uppdrag från den aktuella bostadsrättsföreningen och var engagerad i dessa. Om det finns tid får en assistent alltid hjälpa till med att ”lägga in” objekt. Uppdragsavtalet avseende A är läm- nat till en registrerad mäklare. Uppgift om assistentens namn är en uppskattad service till uppdragsgivarna. Det har aldrig varit någon tvekan om vem som är ansvarig mäklare. Pris- ökningen avseende bostadsrätten A förklaras med att den blev ombyggd från en 1:a med gammalt kök till en 2:a i toppskick.

Mäklare X har på begäran inkommit med handlingar avseende ytterligare två förmedlings- uppdrag i den aktuella bostadsrättsföreningen. I två uppdragsavtal med ensamrätt anges mäk- lare X tillsammans med en oregistrerad medhjälpare som uppdragstagare.

Fastighetsmäklarnämndens register

Mäklare X registrerades den 23 september 1991. Fastighetsmäklarnämnden har meddelat honom varning den 24 augusti 2005 på grund av att ägare och pantsättning saknats i objekts- beskrivning avseende bostadsrätt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Oregistrerad medhjälpares medverkan

Möjligheten för mäklare att anlita oregistrerad medhjälpare för att utföra arbetsuppgifter vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag har kommenterats särskilt i förarbetena till fastighets- mäklarlagen. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften uttryck- ligen skall delegeras i varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste ha kontroll över ut- förandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda på ett sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och han själv är just bara medhjälpare (se prop. 1994/95:14 s. 44 f.). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregistrerad medhjälpare (2003-10-15:1 i Fastighetsmäk- larnämndens årsbok för 2003).

2007-06-20:6

Ansvarsfördelningen mellan fastighetsmäklaren och dennes medhjälpare måste framgå tydligt i alla sammanhang. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföring och upp- dragsavtal exponera assistenter på ett vilseledande sätt.

Mäklare X har allmänt uppgivit att han låter assistenter utföra delar av arbetet men att han all- tid går igenom och kontrollerar alla handlingar och att arbetet aldrig sker självständigt. Han har dock inte beskrivit hur de nu aktuella förmedlingsuppdragen genomförts.

De uppgifter som anmälaren lämnat om att assistenter uppträtt som ansvariga mäklare i för- medlingsuppdrag som mäklare X har tecknat uppdragsavtal för vinner stöd av den skriftliga utredningen, i första hand till-salubeskrivningarna och det e-postmeddelande som en av assistenterna skickat till anmälaren. Mäklare X har inte bemött eller kommenterat dessa uppgifter.

I flera av de dokument som mäklare X upprättat i samband med de nu aktuella förmedlings- uppdragen har oregistrerade medhjälpare exponerats på ett vilseledande sätt. Utredningen får även anses visa att oregistrerade medhjälpare medverkat i uppdragen på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed. För detta skall mäklare X meddelas varning.

Uppgift om pantsättning saknas i objektsbeskrivning

Mäklare X har tidigare meddelats varning för brister i en upprättad objektsbeskrivning. Fas- tighetsmäklarnämndens beslut meddelades efter det att de nu aktuella handlingarna upprätta- des. Mäklare X har uppgivit att han numera alltid anger ägare och pantsättning i sina objekts- beskrivningar. Vad som framkommit föranleder därför inte någon påföljd i detta avseende.

Uppdrag med ensamrätt som delas av flera personer

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att ett krav på skriftligt uppdragsavtal i kon- sumentförhållanden skapar ordning och reda och ger båda parter bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Om konsumenten anlitar ett mäklarföretag får uppdragsgivaren klart för sig vem på företaget som är ansvarig för uppdraget.

Uppdragsavtal med ensamrätt som anger flera uppdragstagare riskerar att vilseleda uppdrags- givaren om vad som faktiskt gäller. Säljaren skall t.ex. inte kunna förpliktas att utge två pro- visioner för en och samma förmedling. Det förhållandet att den medverkande personen inte är registrerad fastighetsmäklare föranleder inte någon annan bedömning.

Mäklare X har brutit mot god fastighetsmäklarsed då han medverkat till att uppdragsavtal med ensamrätt tecknats med honom själv och ytterligare en person som uppdragstagare. Utformningen av avtalen är varningsgrundande.

Påföljd

Oregistrerade medhjälpare har exponerats på ett vilseledande sätt i samband med de aktuella förmedlingsuppdragen. Mäklare X har även låtit oregistrerade medhjälpare medverka på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed. Dessutom har han upprättat ensamrättsavtal med honom själv och ytterligare en person som uppdragstagare. För dessa förseelser skall han meddelas varning.

2007-06-20:7

2007-06-20:7

Saken: Fråga om yrkesmässig förmedling av fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i samband med tillsyn uppmärksammat den marknadsföring som mäklarföretaget A haft på webbplatsen under maj 2006. I totalt 14 annonser har den oregistrerade medhjälparen X angivits som ”ansvarig mäklare” med titeln ”fastighetskonsult”. Xxxxx ansvarig mäklare har inte angivits i annonserna.

Oregistrerad X

X har anfört bland annat följande.

När Ö-kontoret startade på våren 2004 talade hon med en kvinna på Fastighetsmäklarnämn- den. Hon ställde frågan direkt om hon – trots att hon inte var registrerad mäklare – kunde titulera sig mäklare. Till svar fick hon då att det gick bra bara hon inte titulerade sig registre- rad mäklare. Trots detta tycke hon det var bättre att ändra det till fastighetskonsult eftersom det är en mer rättvis titel för hennes del. Därför står det ”fastighetsmäklare” eller ”fastighets- konsult” vid hennes namn på uppdragsavtalen utöver uppgiften om den registrerade mäklaren.

X har inkommit med uppdragsavtal avseende samtliga marknadsförda objekt till Fastighets- mäklarnämnden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses med fastighetsmäklare fysiska personer som yrkes- mässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § samma lag anges bland annat att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fas- tigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen anförs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa upp- dragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av objektet. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet be- träffande de mäklare som bedriver affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmed- lingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkes- område kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen

2007-06-20:8

är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16

s. 27 f.).

En fastighetsmäklare kan i sin förmedlingsverksamhet ta hjälp av s.k. mäklarassistenter. Dessa skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget kan överlämnas till en sådan oregistrerad medhjälpare. I marknadsföring av objekt skall det tydligt framgå om en medverkande är assistent.

Av de uppdragsavtal som skickats in till Fastighetsmäklarnämnden framgår att X och registre- rade fastighetsmäklaren TJ anlitats för förmedlingsuppdrag med ensamrätt. Utredningen i ärendet ger emellertid inte belägg för att X ägnat sig åt fastighetsförmedling i lagens mening. Det föreligger inte tillräckliga skäl att anta att hon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:8

Saken: Fråga om yrkesmässig förmedling av fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Beslut

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i maj 2006 uppmärksammat att X presenterats med under- rubriken ”Kommersiella fastigheter” på mäklarföretaget A:s webbplats.

X har inte inkommit med yttrande i ärendet trots att han beretts tillfälle.

Registrerade fastighetsmäklaren TJ har i samband med tidigare tillsynsärende (dnr ---) lämnat följande uppgifter.

X är fastighetskonsult och har ett företag som sammanställer och gör kalkyler för kommer- siella fastigheter.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om överlåtelse av objekten. Som närmare fram- går av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin

2007-06-20:9

vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkom- mande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighets- förmedlare bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 27 f.). Det bör särskilt framhållas att även förmedling av så kallade kommersiella fastigheter kräver registrering.

Fastighetsmäklarnämnden anser inte att utredningen i ärendet ger anledning anta att X yrkes- mässigt förmedlat fastigheter i strid med fastighetsmäklarlagens krav på registrering. Nämn- den vill dock erinra om vikten av att medarbetares behörighet och arbetsuppgifter presenteras tydligt i mäklarföretagets marknadsföring så att det inte föreligger risk för att uppdragsgivare och andra felaktigt får uppfattningen att mäklares oregistrerade medhjälpare och andra är fastighetsmäklare.

2007-06-20:9

Saken: Fråga om yrkesmässig förmedling av fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Beslut

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i maj 2006 uppmärksammat att X presenterats med under- rubriken ”Fastigheter, lokaler” på mäklarföretaget A:s webbplats och att han angivits som ”ansvarig mäklare” i en annons avseende ”andel i bostadsförening” i Spanien.

X har inte inkommit med yttrande i ärendet trots att han beretts tillfälle.

Registrerade fastighetsmäklaren TJ har i tidigare tillsynsärende (dnr ---) lämnat följande uppgifter. Medarbetaren X sysslar i huvudsak med uthyrning av fastigheter och lokaler. Självklart får han även hjälpa till med andra göromål på kontoret.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om överlåtelse av objektet. Som närmare fram- går av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkom- mande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsför- medlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid

2007-06-20:10

något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 27 f.). Det bör särskilt framhållas att fastighetsmäklarlagen är tillämplig vid förmedling av fastigheter och andra objekt belägna utomlands om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i Sverige. Även viss hyresförmedling kräver registrering.

Fastighetsmäklarnämnden anser att utredningen i ärendet tyder på att X bedrivit fastighetsför- medling. Vid en samlad bedömning och med särskild hänsyn till att det – efter det att nämn- den tillskrivit X – inte uppmärksammats någon ytterligare marknadsföring där han angivits som ansvarig mäklare finner nämnden att ärendet kan avskrivas. Nämnden vill dock erinra om vikten av att medarbetares behörighet och arbetsuppgifter presenteras tydligt i mäklarföre- tagets marknadsföring så att det inte föreligger risk för att uppdragsgivare och andra kunder felaktigt får uppfattningen att mäklares oregistrerade medhjälpare är fastighetsmäklare.

2007-06-20:10

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlat objekt i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fas- tighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i samband med tillsyn uppmärksammat den marknadsföring som mäklarföretaget A hade på webbplatsen under maj 2006. Den oregistrerade medhjälparen X angavs då som ”ansvarig mäklare” med titeln ”bitr. mäklare” för totalt 24 objekt. Xxxxx ansvarig mäklare har inte angivits i annonserna.

X har i brev den 8 juni 2006 beretts tillfälle att yttra sig i ärendet. Han erinrades om Fastig- hetsmäklarnämndens skyldighet att anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att misstänka att någon förmedlar objekt utan att vara registrerad fastighetsmäklare. I brevet hän- visas till att det av skriftväxling i tillsynsärenden framgått att X arbetat som oregistrerad med- hjälpare till fastighetsmäklaren TJ i dennes förmedlingsuppdrag. X avhördes inte.

TJ registrerades den 23 september 1991. Han meddelades varning den 24 augusti 2005 för brister i en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarnämnden har mottagit två anmälningar under 2005 och 2006. I anmälningarna, som rör förmedling av bostadsrätter i S, har framkommit uppgifter om att X framställts och agerat som mäklare.

Vid kontroll av mäklarföretaget As webbplats den 4 juni 2007 konstaterades att X angivits som ansvarig mäklare för en fastighet, fem bostadsrätter och tolv hyresrätter. Vid telefon- kontakt med X dagen efter uppgav denne att TJ var ansvarig mäklare för samtliga uppdrag, att han avsåg att inkomma med komplettering i ärendet samt att webbplatsen skulle ändras. Vid förnyad kontroll av webbplatsen den 8 juni 2007 framkom att TJ angavs som ”registrerad fas- tighetsmäklare” och X som ”assistent” – båda under rubriken Ansvarig mäklare – för den annonserade fastigheten. Samtliga övriga objekt, som tidigare uppmärksammats, hade tagits bort från webbplatsen.

2007-06-20:10

X har, senast den 13 juni 2006, inkommit med yttranden och handlingar till Fastighets- mäklarnämnden. Han har i huvudsak anfört följande.

Åtgärder är vidtagna gällande mäklarföretaget As webbplats enligt nämndens föreskrifter. De är noga med att poängtera att TJ är ansvarig mäklare vid samtliga uppdrag. Hans uppgift är att vara mäklaren behjälplig i försäljningen för att ge maximal service gentemot kunderna. Som exempel på andra uppgifter som han utför anges bl.a. uppläggning av objekt i aktuellt data- media, svara på förfrågningar om förmedlingsuppdragen, boka visningar, kontakt med säljar- na för att samla in fakta inför uppdragen, medverka vid tillträden och att hålla allmänna vis- ningar. Arbetet följer samma principer som de större mäklarföretagen.

X och TJ har undertecknat yttrandet.

Till yttrandet har bland annat fogats ett skriftligt uppdragsavtal med ensamrätt. Avtalet inleds med följande formulering Undertecknad uppdragsgivare ger härmed TJ/X (fastighetsmäkla- ren) i uppdrag att – med ensamrätt – förmedla försäljningen av fastigheten ---. Avtalet är undertecknat av TJ Reg.fastighetsmäklare och X Bitr. Fastighetsmäklare den 9 maj 2007.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 1 § fastighetsmäklarlagen avses med fastighetsmäklare fysiska personer som yrkes- mässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § samma lag anges bland annat att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Bestämmelsen i 1 § fastighetsmäklarlagen har överförts i princip oförändrad från den tidigare lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den tidigare lagen anförs bland annat följande. Uttrycket förmedla tar sikte på en sådan verksamhet som går ut på att anvisa upp- dragsgivaren en motpart med vilken denne kan träffa avtal om överlåtelse av förmedlings- objektet. För att lagen skall bli tillämplig krävs att förmedlingen sker yrkesmässigt. Så är givetvis fallet beträffande de mäklare som bedriver affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

För ansvar enligt bestämmelsen krävs endast att verksamheten går ut på att handlägga för- medlingsuppdrag. Det kan då vara tillräckligt att någon genom annonser eller på annat sätt marknadsför objekt till salu eller bjuder ut sina tjänster och efterfrågar uppdrag. Bestämmel- sen är inte avsedd att tillämpas på oregistrerade medhjälpare som inom ramen för ett anställ- ningsförhållande utför vissa beordrade arbetsmoment som i och för sig är sådana att de får utföras endast av den som är registrerad som fastighetsmäklare. Den som med arbetsgivarens

2007-06-20:11

goda minne självständigt åtar sig förmedlingsuppdrag bör dock träffas av straffansvaret (prop. 1994/95:14 s. 72 f.).

En fastighetsmäklare kan i sin förmedlingsverksamhet ta hjälp av s.k. mäklarassistenter. Dessa skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget kan överlämnas till en sådan oregistrerad medhjälpare. I marknadsföring av objekt skall det tydligt framgå om en medverkande är assistent.

X har angivits som ansvarig mäklare för flertalet objekt på mäklarföretaget As webbplats. Med utgångspunkt från uppgifterna på webbplatsen framgår inte annat än att X yrkesmässigt ägnat sig åt fastighetsförmedling i betydande omfattning. X har gjort gällande att fastighets- mäklaren TJ har förmedlingsuppdrag för objekten. I det uppdragsavtal som skickats till Fas- tighetsmäklarnämnden anges båda som uppdragstagare och X som ”fastighetsmäklare”.

Någon ytterligare dokumentation som visar att TJ eller annan mäklare anlitats för respektive förmedlingsuppdrag har inte inkommit till nämnden. Det finns därför anledning att anta att X förmedlat objekt i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till åklagaren.

Kopia av beslut i tillsynsärenden avseende tidigare registrerade fastighetsmäklaren TJ bifogas anmälan (dnr ---, dnr ---).

2007-06-20:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om med- verkan och presentation av oregistrerade medhjälpare, underlåtenhet att upprätta skriftligt uppdragsavtal, datering av köpehandlingar och under- låtenhet att efterkomma Fastighetsmäklarnämndens förelägganden m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklare Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en bostadsrätt som mäk- lare X har haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har bland annat kritiserat mäklaren för att denne låtit den oregistrerade medhjälparen ML agera i samband med förmedlingen på sådant sätt att hon vilseletts om vem som var ansvarig för uppdraget.

Anmälaren

ML uppträdde som ”biträdande fastighetsmäklare”. Hans agerande var vilseledande. Efter en anmärkningsvärd och forcerad budgivning tvingades hon att infinna sig hos ML för att under- teckna köpeavtal, objektsbeskrivning och depositionsavtal. Säljarna var bortresta. Dateringen av handlingarna, den 20 oktober 2005, är felaktig eftersom säljarna undertecknade dessa efter hemkomsten den 24 oktober 2005. Efter upprepade förfrågningar fick hon först den 9 novem- ber 2005 besked om att hon godkänts som medlem i bostadsrättsföreningen. I samband med överlåtelsen påpekade hon för en av säljarna att ett dörrpar inte fungerade. Säljaren lovade att

2007-06-20:11

åtgärda detta. Under första dagarna i december (efter tillträdet) stod det klart att golvbrunnen och avloppsledningarna i badrummet inte fungerade. Det var svårt att få någon ledig vvs-hant- verkare. Säljaren har härefter tagit tillbaka sitt löfte och hänvisat till ML. Anmälaren har även gjort gällande att objektet marknadsförts med ett s.k. lockpris och att marknadsföringen varit vilseledande.

I den tillsalubeskrivning som bifogats anmälan hänvisas enbart till ML ”för mer informa- tion/visning”. I objektsbeskrivningen anges ”mäklare X/ML” som ”handläggare”.

Fastighetsmäklarnämndens handläggning

Vid kontroll av mäklarföretaget As webbplats den 19 maj 2006 konstaterades att oregistrerade medhjälpare angavs som ansvariga mäklare för ett betydande antal objekt.

Mäklare X har i föreläggande den 9 juni 2006 anmodats att inkomma med yttrande samt upp- dragsavtal och marknadsföring avseende den aktuella förmedlingen. I föreläggandet erinrades mäklare X om Fastighetsmäklarnämndens skyldighet att anmäla otillåten fastighetsförmedling till allmän åklagare. För det fall att registrerad mäklare hade uppdrag att förmedla de mark- nadsförda objekten skulle tillsyn inledas mot respektive anlitad mäklare. Mäklare X förelades bland annat att yttra sig och att inkomma med uppdragsavtal för de objekt som han eventuellt hade förmedlingsuppdrag för.

Mäklare X har i meddelande som inkom till Fastighetsmäklarnämnden den 25 juli 2006 anfört att han ville rådgöra med sin advokat ”innan vi besvarar alla de frågor ni ställt i brev ang mäk- larföretaget A”. Med hänvisning till att advokaten inte haft tid att gå igenom allt material bad mäklare X om anstånd. Anstånd beviljades till den 22 september 2006. I brev som inkom till Fastighetsmäklarnämnden den 25 september 2006 har mäklare X bett om ett möte med hand- läggaren. Enligt tjänsteanteckning från telefonsamtal den 29 september 2006 har mäklare X bland annat erinrats om mäklares skyldighet att besvara Fastighetsmäklarnämndens före- läggande och nämndens skyldighet att anmäla otillåten fastighetsförmedling till allmän åkla- gare. Mäklare X uppgav vid samtalet bland annat att det fanns mäklare för samtliga mark- nadsförda objekt.

Påminnelse om yttrande med kopia av tidigare föreläggande skickades till mäklare X den 23 februari 2007. Han har inkommit med yttrande den 19 mars 2007, fyra dagar efter sista dag för yttrande.

Mäklaren

Mäklare X har i huvudsak anfört följande.

Han är osäker på vad anmälaren är ute efter i sitt brev. Hon var högst i en budgivning som skedde till största delen via sms. När hon kom till kontoret för att skriva kontrakt var hon mycket osäker och dessutom ganska aggressiv. Han rekommenderade därför att hon sov på saken. Han satt sedan i två timmar och gick igenom kontraktet med anmälaren. En mäklarkol- lega satt ytterligare nästan en timme, då han själv hade förhinder. Anmälaren vägrade lämna kontoret utan att ha fått skriva under kontraktet. Efter kontakt med säljaren fick anmälaren skiva på. Hon var en mycket krävande kund.

Mäklare X har inte besvarat övriga frågor i ärendet på annat sätt än vad som framgår ovan.

2007-06-20:11

Handlingar i det aktuella förmedlingsuppdraget

Mäklare X har inte inkommit med efterfrågade handlingar (uppdragsavtal och marknads- föringsmaterial) från det aktuella förmedlingsuppdraget.

Utredning i andra ärenden

Med anledning av den marknadsföring som förekommit på mäklarföretaget As webbplats har Fastighetsmäklarnämnden tagit initiativ och tillskrivit fyra oregistrerade medhjälpare som presenterats i olika sammanhang på mäklarföretaget As webbplats. Från dessa ärenden an- tecknas följande.

Ärende 1

I utskrifter från den 19 maj 2006 har den oregistrerade medhjälparen PE angivits som ”ansvarig mäklare” i totalt 14 annonser avseende fastigheter och bostadsrätter. PE har på begäran inkommit med skriftliga uppdragsavtal avseende samtliga uppdrag. I 13 av dessa anges mäklare X som ”reg.fast.mäklare”. Hans namnteckning finns också på dessa avtal. PE har undertecknat sju av avtalen som ”fastighetsmäklare” och övriga sex som ”fastighets- konsult”. Samtliga avtal gäller med ensamrätt.

Vid ny kontroll av webbplatsen den 4 juni 2007 angavs PE genomgående som ”extra kontaktperson” med titeln mäklarassistent i marknadsföringen. Som ansvarig mäklare namngavs en registrerad fastighetsmäklare.

Ärende 2

I utskrifter från den 19 maj 2006 har den oregistrerade medhjälparen ML angivits som ansva- rig mäklare i totalt 24 annonser avseende fastigheter, bostadsrätter och hyresrätter. ML bered- des tillfälle att yttra sig men avhördes inte.

Vid kontroll av webbplatsen den 4 juni 2007 framgick att ML angivits som ansvarig mäklare med titeln ”Bitr. Fastighetsmäklare” för en fastighet och fem av sju bostadsrätter samt tolv hyresrätter. ML har per telefon den 5 juni 2007 uppgivit att det är mäklare X som har förmed- lingsuppdrag på samtliga objekt.

Vid ny kontroll av webbplatsen den 8 juni 2007 framgick att mäklare X angivits som ansvarig mäklare med titeln ”Reg. Fastighetsmäklare” och ML som ”Assistent” i annonser avseende den fastighet som omnämns ovan. Samtliga övriga objekt som uppmärksammats tidigare hade tagits bort från webbplatsen.

ML har, senast den 13 juni 2007, inkommit med yttranden och handlingar till Fastighetsmäk- larnämnden. Han har i huvudsak anfört följande.

Åtgärder är vidtagna gällande mäklarföretaget As webbplats enligt nämndens föreskrifter. De är noga med att poängtera att mäklare X är ansvarig mäklare vid samtliga uppdrag. Hans upp- gift är att vara mäklaren behjälplig i försäljningen för att ge maximal service gentemot kun- derna. Som exempel på andra uppgifter som han utför anges bl.a. uppläggning av objekt i aktuellt datamedia, svara på förfrågningar om förmedlingsuppdragen, boka visningar, kontakt med säljarna för att samla in fakta inför uppdragen, medverka vid tillträden och att hålla all- männa visningar. Arbetet följer samma principer som de större mäklarföretagen.

ML och mäklare X har undertecknat yttrandet.

2007-06-20:11

Fastighetsmäklarnämndens register

Mäklare X har varit registrerad sedan den 23 september 1991. Fastighetsmäklarnämnden meddelade mäklare X varning den 24 augusti 2005 på grund av konstaterade brister i objektsbeskrivningen. Beslutet har vunnit laga kraft.

En tidigare anmälan avseende ifrågasatt agerande i samband med förmedlingsuppdrag har föranlett tillsyn. Det ärendet rörde bland annat medverkan av oregistrerad medhjälpare och ensamrättsavtal med två uppdragstagare. Ärendet prövades särskilt, parallellt med detta ärende, och renderade denna dag en varning för att oregistrerade medhjälpare exponerats på ett vilseledande sätt i samband med de aktuella förmedlingsuppdragen, för att mäklare X låtit oregistrerade medhjälpare medverka på ett sätt som stred mot god fastighetsmäklarsed samt för att han upprättat ensamrättsavtal med honom själv och ytterligare en person som upp- dragstagare (dnr ---).

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan och presentation av oregistrerade medhjälpare i förmedlingsuppdraget Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäk- laren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad med- hjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller för någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälparen. Som en generell förutsätt- ning bör gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäk- laren måste ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Medhjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just bara medhjälpare.

Ord står mot ord om hur den aktuella kontraktskrivningen genomförts. Av de uppgifter som kommit fram i ärendet kan inte anses otvetydigt klarlagt att mäklare X låtit ML medverka i den aktuella förmedlingen i sådan omfattning att det står i strid med god fastighetsmäklarsed.

I de objektsbeskrivningar som bifogats anmälan har hänvisning gjorts till ML utan att det framgår tydligt att denne är oregistrerad medhjälpare. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att exponera mäklarassistenter på ett vilseledande sätt. Förfarandet motiverar en varning.

Uppdragsavtalet

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligt. Trots före- läggande och påminnelse har mäklare X inte inkommit med skriftligt uppdragsavtal avseende den aktuella förmedlingen. Fastighetsmäklarnämnden har därför att utgå från att mäklare X inte upprättat något sådant avtal vilket motiverar varning.

Dateringen av köpehandlingarna

Mäklare X har inte bemött anmälarens uppgifter om att det aktuella överlåtelseavtalet inne- håller felaktigt datum för säljarnas underskrift. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte anpassa överlåtelsehandlingar och övriga dokument till verkliga förhållanden. Förseelsen motiverar varning.

2007-06-20:11

Medverkan och presentation av oregistrerade medhjälpare i övrigt

De oregistrerade medhjälparna PE och ML har gjort gällande att de inte haft i uppdrag att för- medla objekten som marknadsförts på mäklarföretaget As webbplats. Båda har hänvisat till att det varit mäklare X som haft förmedlingsuppdrag för objekten. Den skriftliga utredningen som inkommit till Fastighetsmäklarnämnden har visat att mäklare X haft i uppdrag att för- medla i vart fall samtliga objekt där PE felaktigt angivits som ansvarig mäklare.

Mäklare X har konsekvent, under lång tid och i ett betydande antal förmedlingsuppdrag hän- visat spekulanter till oregistrerade medhjälpare i förmedlingsuppdrag som han haft ansvar för. Den vilseledande marknadsföringen motiverar i sig varning.

Den föreliggande utredningen ger också anledning att allvarligt ifrågasätta hur dessa förmed- lingsuppdrag faktiskt genomförts. Fastighetsmäklarnämnden har anledning att anta att väsent- liga delar av respektive förmedlingsuppdrag lämnats till den oregistrerade medhjälparen att utföra.

Underlåtenhet att efterkomma nämndens förelägganden

Mäklare är enligt 7 § fastighetsmäklarlagen skyldiga att ge Fastighetsmäklarnämnden tillgång till handlingar som kan vara av betydelse för det ärende som utreds. De är också skyldiga att lämna nämnden uppgifter som begärs för tillsynen. Om en mäklare inte låter nämnden göra en sådan granskning eller om mäklaren vägrar att lämna uppgifter kan mäklaren avregistreras (prop. 1994/95:14 s 68).

Trots påminnelser har mäklare X underlåtit att i rätt tid inkomma med uppgifter om sin verksamhet och efterfrågade handlingar. Hans agerande visar på nonchalans mot tillsyns- myndigheten.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

Påföljd

Oregistrerade medhjälpare har exponerats på ett vilseledande sätt i marknadsföring och doku- ment som mäklare X ansvarat för. I ett överlåtelseavtal har felaktigt datum angivits för säljar- nas underskrift. Mäklare X har inte visat att han upprättat skriftligt uppdragsavtal. Dessutom har han underlåtit att i rätt tid inkomma med efterfrågade uppgifter och handlingar.

Mäklare X har varit registrerad mäklare i nära 16 år och har tidigare meddelats varning av- seende brister i en objektsbeskrivning. Han har i annat ärende denna dag meddelats varning för att oregistrerade medhjälpare exponerats på ett vilseledande sätt i samband med de aktu- ella förmedlingsuppdragen, för att han låtit oregistrerade medhjälpare medverka på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed samt för att han upprättat ensamrättsavtal med honom själv och ytterligare en person som uppdragstagare. Med beaktande härav samt att det som nu läggs mäklare X till last är både omfattande och av allvarlig art finner Fastig- hetsmäklarnämnden att annan påföljd än avregistrering inte kan komma i fråga.

2007-06-20:12

2007-06-20:12

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgifter i tidigare besiktningsprotokoll

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X förmedlade i september 2002 en fastighet.

I en anmälan har köparen, genom ombud, kritiserat mäklare X för att han genom att vilseleda anmälaren, alternativt genom att underlåta att upplysa honom om uppgifter i ett tidigare be- siktningsprotokoll, åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare, vilket vållat anmälaren skada.

Anmälan

Anmälaren har bland annat uppgivit följande.

Han köpte en fastighet tillsammans med annan den 23 september 2002. Köpet förmedlades av mäklare X. En tid efter inflyttningen framkom att det fanns allvarliga fuktskador i byggnadens källare. Efter att golven tagits bort konstaterades det att fritt vatten stod på plattan och det förelåg omfattande fuktskador i golvet. Att dränera om fastigheten skulle inte vara en till- räcklig åtgärd.

Att uppgifterna i frågelistan var felaktiga insåg eller borde mäklare X ha insett. Mäklare X borde ha sett till att anmälaren fick del av protokollet före köpet av fastigheten.

Mäklaren

Han framhöll för säljaren vikten av att presumtiva köpare på ett så tidigt stadium som möjligt erhåller information om fastighetens skick samt att det åligger en säljare att lämna uppgift om kända fel och brister. Han uppmanade säljaren att noggrant fylla i frågelistan. Säljaren uppgav att det skett en besiktning vid hennes förvärv varvid besiktningsmannen rekommenderat att en ny dränering skulle göras inom 5-10 år. På direkt fråga om protokollets innehåll i övrigt upp- gav säljaren att ett flertal påtalade småpunkter hade åtgärdats och att den enda allvarlig bristen som kvarstod var dräneringen. Han fick inte del av besiktningsprotokollet före kontraktets ingående. Han hade till objektsbeskrivningen bifogat frågelistan.

När anmälaren var spekulant framhöll han vid åtminstone två tillfällen vikten av att låta genomföra en besiktning genom en auktoriserad besiktningsman. Köparen valde att inte anlita någon auktoriserad besiktningsman före köpet. Han uppfattade det såsom att köparen inte ville ådra sig kostnader så länge han var en av flera spekulanter. Därför såg han till att det i köpekontraktet intogs en bestämmelse av innebörd att köparen hade rätt att låta köpet återgå såvida det vid en besiktning efter köpekontraktets ingående skulle framkomma allvarliga fel eller brister. Inte heller då valde köparen att anlita en auktoriserad besiktningsman. En besikt- ning och fuktmätning gjordes av två andra personer. Han har endast haft kännedom om de brister som framgick av frågelistan. Han har tagit del av besiktningsprotokollet lång tid efter tillträdesdagen.

2007-06-20:12

Handlingar i ärendet

Anmälaren har bland annat gett in sakkunnigutlåtande av byggingenjör från 2005, över- låtelsebesiktning från 1998, fotografier utvisande vätan i källaren, köpekontrakt med fråge- lista samt information om köparens undersökningsplikt.

Mäklaren har bland annat gett in den handskrivna och den på maskin renskrivna frågelistan, information om köparens undersökningsplikt samt objektsbeskrivning med frågelista.

Av kontraktet framgår att köpet ingicks den 23 september 2002.

Av kontraktets § 17 framgår bland annat följande; Köparen äger rätt att senast den 7 oktober 2002 på egen bekostnad låta utföra en överlåtelsebesiktning på fastigheten. Om det vid denna framkommer allvarliga fel eller allvarliga brister som varken köparen kände till eller säljaren har angivit (se frågelista samt ev. övriga bilagor till detta avtal) ……skall kostnaderna för att åtgärda dessa fel eller brister tas upp till diskussion mellan parterna. Om parterna ej kan enas äger såväl köparen som säljaren rätt att låta köpet återgå…. Eventuell begäran om återgång av köpet skall skriftligen vara mäklaren tillhanda senast den 14 oktober 2002.

I frågelistan, som utgör bilaga till köpekontraktet anges; ”Har Ni observerat eller haft anled- ning att misstänka brister i dränering och fuktisolering eller fuktgenomslag, fuktskador, röt- angrepp eller liknande i källarvåningen…”.

Säljarens svar lyder; ”Endast i källaren (matkällaren). Enligt överlåtelsebesiktning gjord den 10-11 mars 1998 bör dränering göras om inom 5-10 år (f o m 1998).”

I ytterligare en bilaga till kontraktet har köparna vidimerat att de erhållit information om köparens undersökningsplikt, utfärdad av Mäklarsamfundet.

Anmälarna uppger att det i besiktningsprotokollet från år 1998 bland annat framgår följande. Det är fuktigt upp till ca 0,5 m, på sina håll 65-70 cm. Huset är byggt 1944 och eftersom den tidigare ägaren inte upplevt fukten som något problem så har det heller inte gjorts något åt detta. Nu är det 54 år sedan det gjordes något och man räknar med max 40 år för fuktisole- ring. Räkna med uppgrävning och omisolering. Det kommer alltid att tränga upp fukt under- ifrån även om man dränerar om.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Av 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Mäklare X har enligt egen uppgift, vilken inte finns anledning att ifrågasätta, för säljaren framhållit vikten av att hon lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av be- tydelse för köparna. Mäklare X har vidare informerat anmälaren om dennes undersöknings- plikt. Härigenom får mäklare X anses ha fullgjort sina åligganden enligt 16 § fastighetsmäk- larlagen.

2007-06-20:13

Härtill kommer emellertid att mäklare X medverkat till att en återgångsklausul införts i kontraktets § 17 med bland annat följande innehåll. ”Köparen äger rätt att senast den

7 oktober 2002 på egen bekostnad låta utföra en överlåtelsebesiktning på fastigheten. Om det vid denna framkommer allvarliga fel eller allvarliga brister… ”.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett flertal ärenden gjort bedömningen att besiktningsklausuler som saknar anvisning om vad som avses med allvarliga fel är oklart formulerade. Det aktuella villkoret ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarliga fel eller brister. Avtals- villkoret måste därmed anses vara otydligt.

Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan avskrivas från vidare handläggning.

2007-06-20:13

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om användandet av medhjälpare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Anmälan

Säljaren av en bostadsrätt som mäklare X har haft i uppdrag att förmedla har i en anmälan rik- tat kritik mot mäklare Xs sätt att hantera förmedlingsuppdraget och har anfört bland annat föl- jande. Han anlitade mäklare X mot bakgrund av hans mångåriga erfarenhet i branschen och på orten. Efter signeringen av förmedlingsuppdraget fick de ingen kontakt med mäklare X, utan allt sköttes av andra på kontoret. Kort innan visningen sökte han kontakt med mäklare X då han behövde råd och tips. Mäklare X svarade inte på hans mejl, eftersom han, utan att infor- mera dem, hade åkt på semester. Dagen innan visningen hade de i familjen blivit så rådvilla och oroliga över hur försäljningen av deras bostad skulle hanteras att han ringde mäklare X som förklarade att han var på semester och inte tänkte medverka under visningen. I detta läge fick de klart för sig att de blivit lurade och uttryckte missnöje med detta. Mäklare X har vid skriftväxling erkänt att han varit frånvarande under hela förmedlingsuppdraget och skriver: Då hela den aktiva försäljningsprocessen genomfördes av PG under min frånvaro tog jag för självklart att det var i Ert intresse att han även fullföljde kontraktsskrivningen mm då han hade bekantat sig både med Er och köparna under processen. Mäklare X inser det klander- värda i sitt agerande och skriver: Jag kan ta åt mig av Xxx kritik att jag borde meddelat Dig min frånvaro under visningarna.

I de allmänna villkoren står att uppdraget i sin helhet, med uppdragsgivarens skriftliga med- givande, kan överlåtas på annan fastighetsmäklare. Något sådant skriftligt medgivande har han aldrig undertecknat – ändå förekommer fler namn som ”ansvarig fastighetsmäklare” i diverse dokument från Mäklarhuset. I kontraktet står att ”delar” av uppdraget skulle kunna komma att utföras av andra medarbetare. Motiveringen till detta var att telefonsamtal inte skulle vara obesvarade och fax olästa om mäklare X tillfälligt skulle vara borta. Det kom dock inte att röra sig om ”delar” av uppdraget utan hela uppdraget sköttes under mäklare Xs från- varo av en medarbetare som, då de tecknade förmedlingsuppdraget, ännu inte var registrerad fastighetsmäklare. Då de tecknade avtalet förklarades att en bostad inte skulle marknadsföras för länge utan säljas ganska snart efter att annonsering är påbörjad. Detta för att inte spekulan- ter skall uppfatta objektet som oattraktivt. När de, trots telefonsamtal med mäklare X, inte

2007-06-20:13

lyckades få honom att ta ansvar för den uppgift han åtagit sig, gav de helt enkelt upp, varför denna anmälan kommer efter försäljningen snarare än under processen. De tvangs av familje- skäl acceptera det anbud de fick.

Mäklaren

Mäklare X har i yttranden sammanfattningsvis angett följande. Han erhöll den 12 juli 2005 uppdraget att förmedla försäljningen. Uppdraget genomfördes på sedvanligt sätt och det för- säljningspris som uppnåddes var fullt marknadsmässigt. Uppdragsgivaren var emellertid miss- nöjd med priset. Av detta skäl riktade han – i efterhand, aldrig under förmedlingsuppdragets gång – klagomål mot i stort sett alla utförda åtgärder. Som en gest av goodwill erbjöd han sig att betala 10 000 kr till uppdragsgivaren, trots att det saknades rättslig grund därtill. I förmed- lingsuppdraget anges att uppdragsgivaren accepterar att vissa delar av uppdraget kan komma att utföras av HG och PG, vilka båda är registrerade fastighetsmäklare.

Momenten i förmedlingsuppdraget

• Objektsbeskrivningen har upprättats gemensamt av honom och PG

• Visningarna genomfördes av PG

• Budgivningen hanterades av PG

• Köparen avstod från boendekostnadskalkyl

• Kontraktsskrivningen genomfördes i PGs närvaro. Överlåtelseavtalet hade upprättats av honom själv tillsammans med PG

• Tillträdet handlades av PG. Han själv kontrollerade likvidavräkningen innan tillträdet. Han har, genom PG, noggrant gått igenom överlåtelseavtalet punkt för punkt och förklarat

dess innehåll för parterna. Alla PGs åtgärder skedde under hans överinseende.

Semester

Han hade semester den 6 augusti till och med den 19 augusti 2005. Under hela denna tid fanns han tillgänglig på mobiltelefon. Det fanns ingen möjlighet för honom att i förväg veta att upp- draget skulle komma att avslutas innan han var tillbaka i tjänst. Uppdragsgivaren informera- des om hans semester den 11 augusti 2005. Han inser att det hade varit på sin plats att i god tid informera uppdragsgivaren om den stundande semestern. Att så inte skedde var ett beklag- ligt förbiseende från hans sida.

Kontraktsskrivningen

Han anser inte att det skulle vara klandervärt att delegera en kontraktskrivning i ett fall där den ansvarige mäklaren i och för sig är tillgänglig och inte har förhinder. Han gjorde bedöm- ningen att det var lämpligt att PG var närvarande vid kontraktsskrivningen. Skälet var att par- terna – vi denna tidpunkt även säljaren – hade fått ett stort förtroende för honom. Vidare är det ofta lämpligt att den person som skött prisförhandlingarna också handhar kontraktsskriv- ningen. Den personen är ofta bättre skickad att göra de eventuella justeringar i köpekontraktet som man kan behöva göra vid sittande bord.

Depositionsavtalet

I likhet med mäklarens skadeståndsansvar anses även en depositaries ansvar vara personligt. Depositarie är således inte mäklarföretaget utan den enskilde mäklares som accepterar att handha medlen med redovisningsskyldighet. I förevarande fall var det PG som tog emot medlen och påtog sig ansvaret att redovisa dessa. Av detta skäl har han också angetts som ansvarig. Man hade kunnat tänka sig att det i depositionsavtalet i stället hade stått ”ansvarig depositarie”, alternativt att PG hade haft fullmakt från honom med rätt att teckna denne som

2007-06-20:13

depositarie. Formellt hade det varit mer tillfredsställande. Någon fara för rättsförlust har formuleringen inte inneburit.

Tillträdet

Vid tidpunkten för tillträdet var han inbokad på Mäklarhusets årsmöte i S.

Till yttrandena har fogats kopia av uppdragsavtalet, köpekontraktet och depositionsavtalet

Handlingarna i ärendet

Förmedlingsuppdraget, som gäller med ensamrätt i tre månader, är undertecknat den 12 juli 2005 samma dag som PG registrerades. Överlåtelseavtalet är undertecknat den 25 augusti 2005. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att PG har hanterat visningarna, budgivningen, kontraktsskrivningen och tillträdet. I depositionsavtalet anges PG under rubriken ansvarig fastighetsmäklare.

Av uppdragsavtalet framgår under rubriken förmedlingsarbetet: ”Uppdragsgivaren är medve- ten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan komma att utföras av HG och PG. Undertecknad fastighetsmäklare bibehåller dock det fulla ansvaret för uppdraget.” Av till avtalet bilagda allmänna villkor framgår under rubriken fastighetsmäklare: ”Med fastighets- mäklare menas alltid en fysisk person och inte det mäklarföretag där fastighetsmäklaren är verksam. Den fastighetsmäklare som undertecknat avtalet och därigenom åtagit sig uppdraget är personligt ansvarig för uppdragets utförande. Den ansvarige mäklaren kan dock, med bibe- hållet ansvar, anlita annan inom mäklarföretaget för utförande av delar av uppdraget. Upp- draget kan i sin helhet, med uppdragsgivarens skriftliga medgivande överlåtas på annan fastighetsmäklare.”

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 1§ fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklare är fysiska personer som yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter. Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att ett upp- dragsavtal är ett personligt uppdrag för den mäklare som uppdragsgivaren kontaktat och ingått avtal med. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. I det uppdragsavtal som upprättats i ärendet finns ett villkor där fastighetsmäklaren ges en generell rätt att låta annan mäklare utföra vissa delar av uppdraget. Av mäklare Xs egna uppgifter framgår emellertid att han i praktiken har överlåtit större delen av uppdraget på en annan mäklare. Mäklare X har inte ens påstått att detta skulle ha skett med uppdragsgivarens samtycke. Förfarandet strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Tre ledamöter anmäler skiljaktig mening och anser att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning med följande motivering.

Genom att uppdragsgivaren godkänt att två namngivna personer kan utföra vissa delar av uppdraget och enär ansvarige mäklaren själv upprättat överlåtelseavtalet respektive kontrol- lerat likvidavräkningen anser vi inte att det påtalade förfarandet strider mot god fastighets- mäklarsed.

2007-06-20:14

2007-06-20:14

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om budgivning, dokumentation av identitetskontrollen och mäklarens skyldighet att anpassa innehållet i upprättade handlingar till verkliga förhållanden

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot fastighetsmäklaren Xs agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag av en fastighet. Anmälaren har gjort gällan- de bland annat att mäklare X dagen före det att bindande köp kom till stånd informerade an- mälaren om att det inte var någon mening att lämna något bud eftersom säljaren hade ett muntligt avtal med en annan spekulant. Anmälaren har också uppgett att han på dagen för kontraktsskrivningen vid ett flertal tillfällen försökte nå mäklare X för att lägga ett bud men att han bara kom fram till en telefonsvarare samt att säljaren skall ha uppgett att mäklare X fick ett samtal före det att kontraktet skrevs under men att han stängde av telefonen utan att svara.

Mäklare X har förelagts att yttra sig i ärendet samt att inkomma med bland annat dokumenta- tion av identitetskontroll och kopia av överlåtelseavtalet. Mäklare X har yttrat sig i ärendet.

Av den ingivna dokumentationen framgår inte att någon kontroll av uppdragsgivarnas identi- tet har gjorts. Fastighetsmäklarnämnden har vidare uppmärksammat köpekontraktets § 15 Övriga villkor och bestämmelser med följande lydelse.

Köparen äger rätt att snarast besiktiga fastigheten av sakkunnig person. I det fall det vid be- siktningen konstateras sådana fel och/eller brister som köparen inte varit upplyst om eller kunnat förvänta sig med hänsyn tagen till fastighetens pris, ålder och skick och ej kan god- känna äger densamma rätt att senast 2006-06-22 frånträda detta avtal och därmed återfå erlagd handpenning. Begäran om köpets återgång görs skriftligen till säljarna med kopia till fastighetsmäklaren. Begäran om återgång ska vara fastighetsmäklaren tillhanda senast 2006-06-22.

Mäklaren

Uppgift i anmälan

Mäklare X har sammanfattningsvis uppgett följande. Under hela den tid som anmälaren var, som han själv sagt, spekulant på fastigheten lade han inte ett enda bud. Han fick reda på de andra buden och när avtal skulle skrivas samt blev uppmanad att lämna ett bud eftersom ett muntligt avtal inte är bindande men trots detta kom inget bud från honom. Hur budgivningen går till framgår även av objektsbeskrivningen som anmälaren har fått. Anmälaren kan alltså inte ha varit okunnig om att han kunde lägga bud ända fram till dess att kontraktet var under- tecknat av alla parter.

2007-06-20:14

På dagen för kontraktsskrivningen hade han telefonen på från hemmet till den aktuella fas- tigheten. Väl där stängde han av telefonen och lämnade den i bilen. Efter det att allt var klart och han kom ut till bilen igen satte han på telefonen. Han hade då endast missat ett samtal från anmälaren. Det var således från bilen han ringde när han informerade anmälaren om att han fått budet efter det att köpekontraktet var undertecknat.

Mäklare X har i denna del fogat en skrivelse från säljarna.

Identitetskontrollen av uppdragsgivarna

När det gäller identitetskontrollen av säljaren hade inte rutinen tagits fram i fastighetsmäklar- nas dataprogram i början av mars 2006 utan den kom först i juni 2006. Idag görs identitets- kontrollen av säljarna i samband med undertecknandet av uppdragsavtalet och med köparna i samband med kontraktsskrivningen.

Han var på fastigheten första gången i mitten av februari. Vid detta tillfälle legitimerade sig säljarna. Något uppdrag skrevs inte utan de ville fundera lite först. Han lämnade dock kvar uppdragsavtalet hos säljarna och sade att om de ville ha hans hjälp behövde de bara under- teckna uppdragsavtalet och skicka det per post. I början av mars kom uppdragsavtalet under- tecknat av säljarna. Han undertecknade det för sin del och skickade tillbaka ett exemplar av uppdragsavtalet.

Återgångsvillkoret

Fastigheten var besiktigad vid tidpunkten för kontraktsskrivningen så § 15 handlade egent- ligen om en genomgång av besiktningen mellan besiktningsmannen och köparen. Det hade då framkommit att besiktningsmannen inte varit inne i krypgrunden då det inte fanns någon lucka. Säljaren och köparen var överens om att köparen skulle gräva lite och därefter ta upp en lucka så att besiktningsmannen kunde ta sig in. Tiden för detta var bestämd vid tiden för kontraktsskrivningen. Att begäran om återgång skall vara såväl säljaren som fastighetsmäkla- ren tillhanda senast 2006-06-22 är korrekt. Skrivningen är naturligtvis en brist men det fram- kommer av meningen innan att så är fallet. Både köparen och säljaren var helt på det klara med hur detta skulle gå till. Om köparen skulle ha begärt en återgång skulle han naturligtvis varit parterna behjälplig med utformandet av nödvändiga handlingar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Anmälan

För att en omständighet skall kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd krävs att om- ständigheten i fråga är otvetydigt klarlagd. I förevarande fall står ord mot ord om vad som förevarit i fråga om budgivningen. Vid sådant förhållande föreligger inte tillräckliga belägg för att mäklare X åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Identitetskontrollen

Av 4 § första stycket lagen om åtgärder mot penningtvätt framgår att identitetskontroll är obligatorisk då en person vill inleda en affärsförbindelse med fastighetsmäklaren.

Mäklare X har uppgett att han har gjort en identitetskontroll av uppdragsgivarna vid deras första kontakt. Fastighetsmäklarnämnden vill i detta sammanhang påpeka att det av Fastig- hetsmäklarnämndens allmänna råd (FMN 2005:1) om åtgärder mot penningtvätt framgår att fastighetsmäklaren alltid bör ta en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll.

2007-08-29:1

Återgångsvillkor

Av handlingarna i ärendet framgår att innehållet i § 15 inte stämmer överens med vad parterna faktiskt kommit överens om. Fastighetsmäklarnämnden vill i detta sammanhang framhålla vikten av att mäklaren anpassar handlingarna som upprättas efter aktuella förhållanden så att de inte innehåller missvisande eller oklara uppgifter.

Klausulen är vidare oklart formulerad i avseende på till vem och när en begäran om återgång ska göras med befriande verkan. Fastighetsmäklarnämnden vill i denna del framhålla vikten av att det av besiktningsklausulen tydligt framgår hur en begäran om återgång skall göras med befriande verkan.

Mäklare X kan inte undgå kritik för utformningen av villkoret i ovanstående delar.

Köparen får enligt klausulen inte åberopa fel och/eller brister som köparen varit upplyst om eller kunnat förvänta sig med hänsyn tagen till fastighetens pris, ålder och skick. Fastighets- mäklarnämnden har tidigare påpekat att en sådan formulering innebär en risk för att köparna överskattar förutsättningarna för att begära återgång och att det i sådant fall åligger mäklaren att noga förklara innebörden för parterna för att undvika att tvist uppstår om tolkningen av undantagen.

Ärendet skall med dessa påpekanden avskrivas från vidare handläggning.

2007-08-29:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om med- verkan av oregistrerad medhjälpare och ränta på deponerade medel m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som företräder säljaren av en bostadsrätt. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare X bland annat för att denne skall ha uppträtt som mäklare innan han var registrerad.

Anmälaren

Anmälaren har i huvudsak uppgivit följande.

Första kontakten togs med mäklarföretaget i december 2006 för en värdering. Det var mäklare X som skickades ut. Han påstod sig då ha ett par års erfarenhet som mäklare och lämnade över ett visitkort med titeln ”registrerad mäklare, civilekonom, ledamot i Mäklarsamfundet”. Förmedlingsuppdrag skrevs den 9 januari 2007. Hon har i efterhand fått kännedom om att mäklare X blev registrerad bara ett par dagar innan. Han har således agerat som mäklare minst en månad före sin registrering. Det har senare visat sig att det var kontorets chef mäklare Y som skickade ut mäklare X på uppdraget. Hon anser att någon på mäklarkontoret borde ha ringt och förklarat att en assistent skulle titta på lägenheten. De hade inte bråttom att sälja. I depositionsavtalet står det att räntan på medel som deponerats på mäklarens klientmedels- konto och som understiger 100 kr inte behöver redovisas. I samband med redovisningen

2007-08-29:1

begärde de uppgift om räntan och fick till svar att den blev 98 kr. Mäklare Y har senare uppgivit att räntan numera var noll på detta konto. När klagomålen framfördes mot mäklare X, efter det att uppdraget avslutats, har mäklarens chef mäklare Y trätt in i dennes ställe för att skydda mäklaren. Det har varit svårt att få gehör eftersom mäklare X inte ville svara.

Mäklaren

Mäklare X har sammanfattningsvis anfört följande.

Visitkort delades ut till uppdragsgivaren i samband med mötet i januari 2007 då registreringen var klar. Han har tidigare träffat uppdragsgivarens mor och informerat om företagets arbets- sätt. Vid detta tillfälle talades inte om hans erfarenhet. Han var då inte ”aktuell att sälja lägen- heten” eftersom registreringen inte var klar. Han har inte vid något tillfälle uppgivit att han varit verksam som fastighetsmäklare före uppdraget. Han har varit aktiv på kontoret från och med sommaren 2006 då han genomförde sin praktik. Anställningen började från årsskiftet 2006/2007. Utformningen av det aktuella depositionsavtalet följer standard från Mäklarsam- fundet och Svensk Fastighetsdata. Han har verkligen försökt att genomföra affären korrekt och tagit stöd av kollegor vid tveksamheter. Hans inställning är att han inte agerat felaktigt under förmedlingen.

Mäklare X har, på Fastighetsmäklarnämndens begäran, inkommit med bland annat köpeavtal, depositionsavtal och uppdragsavtal.

Mäklare Y har erhållit kopia av anmälan för kännedom men har inte förelagts att inkomma med yttrande.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens register erhöll mäklare X sin registrering den 4 januari 2007.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan av oregistrerad medhjälpare

Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna (se prop.

1994/95:14 s. 43 – 45).

Det är självklart att en person som visserligen fullgjort mäklarutbildningen men ännu inte registrerats inte får påstå eller ge intryck av att vara mäklare. Om Fastighetsmäklarnämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som före- skrivs om registrering skall nämnden, enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028), anmäla detta till allmän åklagare.

Ord står mot ord om syftet med och omständigheterna kring det första mötet mellan mäklare X och uppdragsgivarens mor som ägde rum i december 2006. Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han lämnat felaktiga uppgifter om sin registrering. Uppdragsgivaren har undertecknat uppdragsavtalet den 9 januari 2007. Mäklare X hade då varit registrerad i fem dagar.

2007-08-29:2

Fastighetsmäklarnämnden vill i detta sammanhang framhålla att flertalet mäklare finns pre- senterade på Fastighetsmäklarnämndens webbplats. Av informationen framgår bland annat senaste registreringsdag. Motsvarande uppgifter kan inhämtas per telefon från nämndens kansli.

Det har inte framkommit omständigheter i ärendet som gör att Fastighetsmäklarnämnden har anledning att ifrågasätta mäklare Ys agerande. Nämnden vill dock erinra om vikten av att medarbetares behörighet och arbetsuppgifter presenteras tydligt i mäklarföretagets marknads- föring och i kontakter med uppdragsgivare och andra kunder.

Ränta på deponerade medel

Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen att mäklaren är skyldig att göra depo- nerade medel räntebärande och att räntan skall utbetalas till den som får kapitalbeloppet (prop. 1994/95:14 s. 76). Fastighetsmäklarnämnden har i samband med en förfrågan från en branschorganisation uttalat att nämnden inte har några invändningar mot förfaringssättet att ”genom avtal i samband med deposition kunna stryka ett streck över de räntor som under- stiger 100 kr (protokoll FMN 11/99 p. 2).

Mäklaren skall alltid lämna uppgift om den ränta som utgått på deponerade medel, oavsett vad som överenskommits om dess betalning. Härigenom får den som har rätt till de deponera- de medlen en möjlighet att se i vad mån han även har rätt till ränta vid utbetalningen. Upp- gifterna i ärendet föranleder inte annat än ett påpekande från Fastighetsmäklarnämnden.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2007-08-29:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köpare av en fastighet riktat kritik mot mäk- lare X. I anmälan gör köparna gällande att vissa uttalanden i en dagstidning av mäklare X har varit kränkande för dem. Uttalandena rör bl.a. köpeskillingen för fastigheten.

I ett yttrande till Fastighetsmäklarnämnden har mäklare X tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare har en skyldighet att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Detta innebär bl.a. att Fastighetsmäklarnämnden kan pröva samtliga åtgärder som en mäklare vidtar i anslut- ning till ett förmedlingsuppdrag.

Utredningen i ärendet ger inte skäl för Fastighetsmäklarnämnden att vidta någon åtgärd mot mäklare X. Nämnden vill dock påpeka att när en fastighetsmäklare lämnar uppgifter om ett

2007-08-29:3

förmedlingsuppdrag bör denne vara försiktig i sina uttalanden så att ingen av parterna känner sig utlämnade. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2007-08-29:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares kontrollskyldighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I dom den 14 maj 2007 förpliktade K tingsrätt mäklare X att betala ett skadestånd till två köpare av en fastighet. I anledning av domen har Fastighetsmäklarnämnden förelagt mäklare X att yttra sig över uppgifterna i domen.

Mäklare X har uppgett bland annat följande. Den 10 februari 2004 förvärvade köparna fas- tigheten. I augusti 2005 kontaktades han av fadern till ena köparen som uppgav att han i sam- band med en visning av fastigheten skulle ha utlovat att vissa markområden tillhörde fastig- heten. Fadern uppgav vidare att när fastigheten besiktigades skulle frågan om områdena också ha diskuterats och att säljaren vid detta tillfälle lovade att ta ner ett staket runt området. Efter- som han inte kom ihåg dessa diskussioner bad han att få kontakta säljaren. Denne ville inte stå för att områdena skulle ingå i köpet. Han kontaktade även ägaren till områdena. Markägaren ville inte sälja men köparna kunde få disponera marken så länge de bodde kvar på fastigheten. Han framförde detta till fadern och erbjöd en goodwillersättning. Fadern förklarade sig inte nöjd med förslaget.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

I förarbetena till 1984 års lag (prop. 1983/84:16) anförs att mäklaren har en allmän upplys- ningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklare skall vidarebefordra upp- gifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem (s. 37). Vidare anförs att mäklaren inte har någon skyldighet att mera ingående undersöka fastigheten storlek och faktiska skick (s. 38).

Fråga i ärendet är om mäklare X hade anledning att ifrågasätta att de aktuella områdena inte kunde tillhöra fastigheten. En utgångspunkt för denna bedömning är områdenas sammanlagda

2007-08-29:4

storlek i jämförelse med uppgiften om fastighetens storlek. Av betydelse i sammanhanget är också, enligt vad som framgår av tingsrättens dom, att mäklare X skulle ha uppgivit att om- rådena lånades av grannen och att säljaren skulle be grannen som lånade områdena att ta ner ett staket. Av tingsrättens bedömning framgår att de två områdena har en sammanlagd areal av ca 1 269 kvm och att fastighetens areal uppgår till 1 836 kvm. Områdena motsvarar således ca 40 procent av arealen på de två områdena tillsammans med fastigheten. Områdena utgör en betydande del av den ”fastighet” som köparna utgått från vid förvärvet. Detta förhållande till- sammans med de uppgifter som lämnades till säljaren angående områdena och staketet med- för att mäklare X borde ha kontrollerat huruvida de aktuella områdena omfattades av fastig- heten. Mäklare X har inte gjort detta. För denna underlåtenhet skall han varnas.

2007-08-29:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om identitets- kontroll

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av ett beslut från Allmänna reklamationsnämnden där nämnden har rekommenderat mäklare X att till säljare betala ett visst skadestånd för oaktsam- het vid skatterådgivning. I anledning av beslutet har nämnden funnit skäl föreligga för att ut- reda mäklare Xs agerande i det aktuella förmedlingsuppdraget.

Mäklare X har i ett yttrande till Fastighetsmäklarnämnden bl.a. anfört följande. I uppdraget med säljarna fanns inget villkor om att han skulle ha åtagit sig att förmedla fastigheten utan att det uppstod någon realisationsvinst. Säljarnas krav var att tillträdet skulle ske först viss dag men dessa angav inget skäl för detta krav. Eftersom det inte förekom någon diskussion om skatter har han heller inte lämnat några råd i denna del. Säljarna kontaktade honom först sedan denne fått avslag från Skatteverket om uppskov med reavinsten. Beträffande kontrollen av säljarnas identitet var dessa redan kända hos det kreditbolag där säljarna lånade pengar för sin fastighetsaffär. Han kontrollerade ändå att det var samma personer genom att begära ut- drag ur lägenhetsregistret. Köparens identitet kontrollerade han med en identitetshandling.

Eftersom handlingens giltighetstid hade gått ut lät han kontrollera identitetshandling till- hörande fadern till köparen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingsuppdraget

Skatterådgivning ingår normalt inte i ett förmedlingsuppdrag. För det fall en mäklare åtar sig att lämna råd i skattefrågor ansvarar mäklaren för att dessa råd är korrekta. Utredningen visar inte att uppdragsavtalet omfattar rådgivning i skattefrågor eller att mäklare X skulle ha lämnat någon bristfällig information till säljarna i någon sådan fråga. Det saknas således grund för kritik mot mäklare X i dessa delar.

2007-08-29:5

Identitetskontroll avseende uppdragsgivarna och köparen

Av 4 § lagen om åtgärder mot penningtvätt (1993:768) jämförd med 2 § samma lag framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera identiteten hos den som vill inleda en affärs- förbindelse med mäklaren.

I p. 4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005:1) om åtgärder mot penningtvätt anges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att upp- dragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdragsavtalet. Vidare anges att identitetskontroll inte behöver ske av den som är känd av fastighetsmäklaren. Denne bör dock göra en notering om varför en identitetskontroll inte har utförts.

En fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera uppdragsgivarens identitet när denne vill teckna ett uppdragsavtal med mäklaren. Kontrollen behöver dock inte ske om uppdrags- givaren är känd av mäklaren. Det bör påpekas att begreppet ”känd” enligt Fastighetsmäklar- nämndens uppfattning kan tillämpas när en mäklare är förvissad om att personen är den han utger sig för att vara. En sådan situation kan vara att mäklaren tidigare har kontrollerat perso- nens identitet exempelvis vid ett annat förmedlingsuppdrag. En notering om detta bör alltid göras.

Mäklare X har bl.a. uppgivit att han kontrollerat säljarna genom utdrag ur ett lägenhetsregis- ter. Mäklare X kan härigenom inte anses ha uppfyllt sin lagstadgade skyldighet att kontrollera säljarnas identitet. Beträffande kontrollen av köparens identitet kan konstateras att när sådan kontroll utförs genom en identitetshandling skall denna vara giltig. Det är därför inte godtag- bart att kontrollen sker genom granskning av en handling för vilken giltighetstiden har gått ut.

Enligt god fastighetsmäklarsed skall en mäklare följa all lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande i samband med förmedlingsuppdraget, i detta fall lagen om åtgärder mot penningtvätt. Mäklare X har brustit i sina skyldigheter enligt lagen om åtgärder mot penning- tvätt vid kontrollen av säljarnas och köparens identitet. För bristen vid kontrollen av säljarnas identitet skall mäklare X meddelas varning. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att mäklare Xs brister vid kontrollen av köparens identitet kan bedömas som ringa förseelse.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastig- hetsmäklarnämndens sida.

2007-08-29:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I dom den 22 mars 2007 fann M tingsrätt att mäklare X hade gjort sig skyldig till skattebrott avseende viss redovisningsperiod under 2003 för oredovisade belopp om sammanlagt

100 400 kr avseende mervärdeskatt. Mäklare X har erkänt gärningarna. Tingsrätten bestämde påföljden till villkorlig dom med dagsböter 100 à 300 kr.

2007-08-29:6

Mäklare X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Den brottslighet som mäklare X blivit dömd för är av allvarligt slag och är direkt hänförlig till fastighetsmäklarrörelsen varför hans lämplighet som fastighetsmäklare i och för sig kan ifrågasättas. Fastighetsmäklarnämnden anser dock att det får anses tillräckligt att meddela honom varning.

2007-08-29:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Skatteverket (tidigare Skattemyndigheten) har den 9 maj 2003 anmält mäklare X till Fastig- hetsmäklarnämnden efter en genomförd skatterevision hos mäklarföretaget A avseende verk- samhetsperioden 2000-01-01—2001-12-31. Mäklare X är ensam ledamot och verkställande direktör i bolaget.

Skatteverket har sammanfattningsvis anfört att mäklarprovisioner om 323 060 kr inte har redovisats hos bolaget, att differenser mellan redovisad mervärdesskatt i lämnade skatte- deklarationer och i bokföringen för år 2001 har konstaterats, att privata kostnader om

20 245 kr har kostnadsförts hos bolaget samt att bolaget under år 2000 redovisat inköp av motorbåt med diverse driftkostnader förutom bensinkostnader, kostnader som verket bedömt utgöra förmån av fri båt.

Skatteverket vidhöll sina beslut genom omprövningsbeslut den 13 mars 2003.

Länsrätten och Kammarrätten har inte ändrat Skatteverkets beslut avseende mervärdesskatt, båtinköp m.m. samt de skattetillägg som han påförts avseende de oredovisade provisions- intäkterna. Mäklare X har överklagat Kammarrättens dom till Regeringsrätten. Förekomsten av oredovisade provisioner är dock inte tvistiga.

Fastighetsmäklarnämnden har nu vid sin granskning utgått från Skatteverkets uppgifter om oredovisade intäkter i mäklarverksamheten.

Skatteverket

Skatteverket har anfört följande avseende oredovisade intäkter.

Förmedling av bostadsrätt, objekt nr 1

Bolaget har enligt köpekontrakt den 1 september 2000, förmedlat försäljningen av en bostads- rätt för köpeskillingen 1 065 000 kr. När kontraktet undertecknades betalade köparen en hand- penning på 106 500 kr. Av bokföringen framgår ett redovisat mäklararvode den 7 september om 5 000 kr inkl moms. Till bokföringen har fogats en kvittens som inte är underskriven. Av kvittensen framgår bl.a. att den innefattar en överenskommelse om kontraktsskrivningsarvode

2007-08-29:6

till ovannämnda bostadsrätt om 5 000 kr inkl moms. Av ”Intern likvidspec. Säljaren” framgår att kontraktsskrivningsarvodet har avräknats från slutlikviden till kund med 5 000 kr inkl moms. Vid avstämning av klientmedelskontot kan utläsas att 101 500 kr tagits ut av mäklare X i kontanter men var pengarna därefter tagit vägen saknas uppgift om. Bolaget har inte kun- nat styrka att mäklararvodet endast uppgått till 5 000 kr inkl moms. Skatteverket har därför tillskrivit säljaren och bett om kopia av upprättad kvittens avseende den överenskomna mäk- larprovisionen. Kvittensen utvisar ett arvode om 53 250 kr inkl moms och är undertecknad av mäklare X.

Förmedling av fastighet, objekt nr 2

Bolaget har vidare enligt köpekontrakt daterat den 10 juni 2000 förmedlat försäljningen av en fastighet för en köpeskilling om 2 737 500 kr. När kontraktet undertecknades betalade köpar- na en handpenning på 280 000 kr. Enligt upprättat uppdragsavtal skulle förmedlingsprovi- sionen utgå med 5 % inkl moms. Av bokföringen framgår att bolaget den 7 september redo- visat mäklararvode med 50 000 kr inkl moms vid försäljningen av nämnda fastighet. Kvitten- sen är upprättad av mäklare X men inte underskriven. Skatteverket har efter genomgång av bolagets svar funnit att bolaget inte kunnat styrka att mäklararvodet endast uppgått till de i bolaget redovisade 50 000 kr inkl moms. Skatteverket har därför tillskrivit säljarna och bett om kopia på upprättad kvittens avseende den överenskomna mäklarprovisionen gällande fastigheten. Av kvittensen framgår att 136 875 kr betalades till bolaget den 1 september 2000. Kvittensen är undertecknad av mäklare X för bolagets räkning. Skatteverket anser det vara styrkt att bolaget i mäklarprovision erhållit 136 875 kr istället för de 50 000 kr som redovisats i bokföringen.

Förmedling av fastighet, objekt nr 3

Bolaget har, enligt köpekontrakt upprättat den 16 augusti 2000, förmedlat försäljningen av en fastighet för köpeskillingen 2 025 000 kr. Köparna betalade en handpenning om 205 000 kr som sattes in på bolagets klientmedelskonto den 14 augusti. Hela handpenningen togs ut den 30 augusti av mäklare X. Den 1 september upprättades och undertecknades en kvittens av mäklare X avseende mäklarprovision på 101 250 kr inkl moms. Av bolagets bokföring fram- går att bolaget den 30 augusti redovisat mäklararvode med 5 000 kr. Till bokföringen har fogats ett bankallegat som avser insättning av 5 000 kr på bolaget checkkonto. I bokföringen finns dessutom en upprättad men inte underskriven kvittens om mäklarprovision på

101 250 kr. Av säljarna har Skatteverket erhållit kopia av upprättad kvittens avseende mäklar- provisionen varav framgår att provisionen uppgick till 101 250 kr. Skatteverket anser det styrkt att bolaget erhållit 101 250 kr i mäklarprovision istället för de 5 000 kr som redovisats i bokföringen.

Förmedling av fastighet, objekt nr 4

Bolaget har enligt köpekontrakt den 6 maj 2000 förmedlat försäljningen av fastigheten för en köpeskilling om 775 000 kr. Enligt betalningsvillkoret skall hela köpeskillingen betalas kon- tant vid tillträdet. Av uppdragsavtalet framgår att förmedlingsprovisionen skall uppgå till 5 % av köpeskillingen. Av bokföringen framgår att bolaget den 5 juni redovisat mäklararvode med 5 000 kr inkl moms genom en kvittens som inte är undertecknad. Till bokföringen har fogats en kvittens utvisande att mäklare X själv satt in beloppet på banken. Skatteverket har till- skrivit säljaren och erhållit kopia av undertecknad kvittens där det framgår att 38 750 kr betalts till bolaget den 18 maj avseende mäklarprovision. Skatteverket anser att bolaget er- hållit 38 750 kr istället för de 5 000 kr som redovisats i bokföringen.

2007-08-29:6

Mäklare X

Mäklare X har förelagts att yttra sig över vad Skatteverket lägger honom och bolaget till last och han har till sitt svar den 17 november 2003 fogat två skrivelser ställda till Länsrätten i G. Mäklare X har även besvarat Fastighetsmäklarnämndens kompletterande frågor på telefon den 27 augusti 2007. Mäklare X har anfört bland annat följande.

”Skattemyndighetens kontrollåtgärder har visat att bolagets revisor och bokföringsorganisa- tion fungerat bra men att brister i bokföring förekommit under 2000. De brister som bolagets revisor upptäckt och åtgärdat har föranlett bolaget att rätta tidigare fel i deklarationer som uppkommit på grund av direkta bokföringsfel”.

Inxx xxxxxxxxxxx xntäkter har förekommit utan samtliga affärstransaktioner och intäkter har bokförts och arkiverats enligt bokföringslagen. Både överföringsavier från banken och provi- sioner har ingått i räkenskapsmaterialet som bokföraren haft tillgång till. Bolaget har inget att erinra mot att betala skatter och avgifter. Det rättegången handlar om är om mäklare X kan ansvara för bokförarens fel.

”De fel som skattemyndigheten nu påstått vara oredovisade intäkter har uppkommit därför att bokföraren felaktigt som intäkt och utgående mervärdesskatt bokfört överföringarna av lik- vida medel från det ena kapitalkonton till det andra kapitalkontot. Som underlag för dessa intäktsföringar har bokföraren utgått ifrån överföringsavier utfärdade av [...banken]. I samt- liga dessa fall har handlingar avseende provisionsintäkten innefattats i det räkenskapsmaterial som bolaget överlämnat för bokföring. Felet utgör således inte i och för sig oredovisade affärstransaktioner med anledning av att transaktionerna med lätthet kunnat utläsas ur konto- utdraget och tillgängliga verifikationer i räkenskaperna.”

”Det har nu visat sig att bokföraren till synes systematiskt som intäkt bokfört förändringar på det ena av de två bankkonton som bolaget innehaft hos [...banken]. I huvudsak har ett av dessa konton använts till transaktioner avseende påbörjade men inte helt avslutade mäklar- uppdrag respektive värderingsuppdrag. Detta konto har även använts för utgifter avseende service eller reparationer på fastigheter som uppdragen berört. Det andra kontot har i huvud- sak använts för att hantera in- och utbetalningar som gäller avslutade uppdrag och värde- ringar. --- Det har visat sig genom skattemyndighetens utredning att det förstnämnda kontot som bolaget haft med [...banken] inte alls varit föremål för bokföring, trots att bolagets revisor och bokförare haft full insyn i samtliga in- och utbetalningar på det ifrågavarande kontot och också haft tillgång till samtliga kontoutdrag och transaktionsunderlag som gäller dessa in- och utbetalningar.”

”Det finns anledning att beakta att de ifrågavarande kontot inte utgjort ett så avskilt och ren- odlat konto för redovisningsmedel som normalt åsyftas med begreppet klientmedelskonto.”

”Utöver ovan angivna väsentliga felaktigheter har bokföringen nu visat sig också ha genom- förts med utgångspunkt från andra verifikat än de verifikat som rätteligen redovisat bolagets intäkter och ingående mervärdesskatt. På så sätt som framförts i överklagandet och i skatte- myndighetens utredning framgår klart att i de underlag för bokföring som bokföraren haft att bokföra ingår intäktsverifikat som inte intäktsförts.”

”Exempelvis har skattemyndigheten i bolagets bokföring bland annat iakttagit en kvittens på beloppet 101 250 kr, som avser överenskommen mäklarprovision avseende fastigheten [objekt nr 3], vilken inte intäktsförts, bilaga 2. Bolagets revisor och bokförare har på så sätt

2007-08-29:6

skattemyndigheten angett, i stället för att intäktsföra intäkten om 101 250 kr varav mer- värdesskatt enligt kvittensen ingår med 20 250 kr och intäkt som uppgår till 81 000 kr, fel- aktigt som intäkt redovisat ett verifikat om 5 000 kr som utgör en uttags- respektive insätt- ningsavi hänförlig till överföring mellan bolagets två konton med [...banken]. Denna transak- tion skulle rätteligen ha bokförts som en överföring mellan balanskonton och skulle således ej varit resultat- eller mervärdesskattepåverkande. Av något ännu outrett skäl har bolagets revi- sor och bokförare redovisat denna transaktion mellan bolagets konton som intäkt avseende

4 000 kr och mervärdesskatt 1 000 kr. Den kvittens som rätteligen skulle bokföras har ingått i bokföringsmaterialet men bokföringen har således bolagets revisor och bokförare helt försum- mat. Av bolagets bokföring framgår att bokföringen regelmässigt utgått ifrån insättnings- respektive uttagsavier istället för de underlag för affärshändelser som bokföringen innefattat.”

”Skattemyndigheten har nu i sitt yttrande hänvisat till en bokföringsåtgärd avseende bolaget tillkommande provision om 136 875 kr avseende försäljning av fastigheten [objekt nr 2].

Skattemyndigheten har som underlag för sin argumentation bifogat två handlingar. En av dessa handlingar utgörs av den undertecknade kvittens varigenom bolaget kvitterar mäklar- provision. Skattemyndigheten har därutöver bifogat en icke undertecknad och inte heller av bolaget utgiven kvittens avseende ett lägre belopp om 50 000 kr. Den sist angivna icke ut- givna kvittensen avser således ingen rättshandling och utgör inte heller rätteligen något veri- fikat som skulle underbygga den redovisning avseende intäkt som försäljningsuppdraget gett anledning till. Denna icke undertecknade eller utgivna kvittens har inte heller utgjort underlag för den bokföringsåtgärd som bokföraren genomfört. --- Av bokföringsverifikatet med num- mer 337 framgår att bokföraren som underlag för kontering av intäkt respektive utgående mervärdesskatt endast använt en rapport avseende överföringsuppdrag mellan bolagets två likvidkonton. Bolagets bokförare har inte utrett eller försökt verifiera hur det till kontot in- betalade beloppet om 280 000 kr disponerats. Såvitt nu kan bedömas har bokföring inte skett av den betalning till säljaren om 143 250 kr som skett 2000-07-06. --- Den del av denna bo- laget tillkommande likvid som utbetalats 2000-09-05 om 86 875 kr har inte bokförts eller redovisats. Bokföringsåtgärderna som helhet kan stämmas av mot de in- och utbetalningar som klart framgår av kontoutdrag från kontoförande bank och varit tillgängliga för såväl skattemyndigheten som bokförare. Felaktigheterna har iakttagits av bolagets revisor och korrigerats av honom. Bolagets företrädare har inte själv kunnat uppfatta att felet begåtts.”

Mäklare X har uppgivit på telefon att både bokföraren och revisorn är utbytta sedan skatte- revisionen. Det finns numera en anställd på kontoret som upprättar den löpande bokföringen och en annan person som särskilt granskar bokföringen innan den lämnas till revision. Inga dubbla provisionskvittenser upprättas numera. Banken har underrättats om att ett av bolagets konton är ett renodlat klientmedelskonto.

Särskild granskning

Fastighetsmäklarnämnden har med anledning av anmälan särskilt granskat fem förmedlings- uppdrag utförda under perioden 2003-01-01—2003-10-10.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Den särskilda granskningen

Vad som framkommit vid den särskilda granskningen föranleder ingen åtgärd från nämndens sida. Fastighetsmäklarnämnden vill dock framhålla vikten av att en boendekostnadskalkyl upprättas i så god tid att köparen kan ta ställning till om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom.