Inledning

Inledning

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklar- nämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under 2005 har 424 mäklare varit föremål för tillsyn. Nämnden har fattat beslut beträffande 259 mäklare. Registreringen har inte återkallats för någon mäklare men 47 mäklare har varnats. Under samma år har 22 mäklare över- klagat nämndens beslut i tillsynsärenden.

Fastighetsmäklarnämnden har anmält tre personer till åklagare på grund av att det funnits anledning att anta att dessa agerat yrkesmässigt som fastighetsmäklare utan att vara registrerade.

Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från personer som klagat på mäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastighetsmäklarnämnden. Detta har aktualiserats bl.a. i samband med skatterevisioner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dessutom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos kronofogdemyndig- heterna och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.

Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens bedömningar.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2005. Mot- svarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000 till och med Årsbok 2004. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastighetsmäklarnämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i krono- logisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för beslu- ten.

Inledning

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.

Av denna årsbok framgår inte om ett beslut om varning överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i förvaltningsdomstol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastighetsmäklarnämndens kansli.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boarea

2005-03-16:7

2005-08-24:7

Boendekostnadskalkyl

Initiativ till avstående

2005-11-16:10

Kalkyl upprättad av bank eller kreditinstitut

2005-11-16:10

Kontroll av uppgift från säljaren

2005-11-16:12

Krav på specificering av driftskostnad

2005-11-16:12

Köpares rätt till boendekostnadskalkyl trots avstående

2005-11-16:1

Skyldighet att erbjuda kalkyl

2005-11-16:10

Skyldighet att tillhandahålla kalkyl

2005-10-26:9

2005-11-16:10

Tidpunkten för avstående

2005-11-16:10

Bouppteckning

2005-02-23:8

Bostadsförening

Kvar på tydlig information att förmedling avser andel i bostadsförening

2005-10-26:2

Bostadsrätt se Förtroenderubbande verksamhet, Informationsskyldighet, Köpekontrakt/Köpebrev

Felaktig uppgift i köpekontrakt

Ekonomisk plan för nybildad bostadsrättsförening

2005-08-24:6

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem

2005-02-23:5

2005-06-15:5

2005-09-28:6

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklarens närstående och samboende är medlem

2005-08-24:3

Information till köpare om att hyresintäkt inte motsvarade vad som angivits i ekonomisk plan

2005-08-24:6

Information om risk för ändring av avgift till föreningen

2005-11-16:6

Mäklares skyldighet att hänvisa spekulant till föreningen

2005-11-16:6

Uppgift om ägare och pantsättning i objektsbeskrivning

2005-08-24:7

Årsredovisning

2005-08-24:6

Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet

Sökordsregister

Budgivning

Krav på mäklare att vidarebefordra bud till uppdragsgivaren

2005-12-14:5

Förutsättningar för spekulanter vid budgivning

2005-12-14:5

Krav på mäklaren att informera spekulant om förutsättningarna för budgivningen

2005-12-14:5

Krav på mäklaren att infria löften

2005-12-14:5

Deposition

Avtal om deposition

2005-02-23:2

2005-04-13:3

Felaktig hänvisning till köpekontrakt

2005-02-23:3

2005-11-16:8

Krav på att lämna uppgift om upplupen ränta

2005-11-16:8

Medverka till deposition

2005-01-19:1

Ränta på deponerade medel

2005-04-13:3

2005-11-16:8

Utbetalning/Redovisning av deponerade medel

2005-02-23:2

Dokumentation av överenskommelse

2005-01-19:3

2005-03-16:6

2005-06-15:4

2005-12-14:1

2005-12-14:2

Dokument; korrekt innehåll se Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet

Krav på mäklaren att uppmana parter att ha erforderliga dokument

2005-11-16:11

Doldafelförsäkring se Försäkring

Xxxxxx, se Förmedlingsuppdraget Kontroll av förfoganderätt innan uppdraget påbörjas

2005-02-23:8

Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden

Ersättning till mäklaren

Frivilligt avstående från provision

2005-02-23:2

Krav på anfordran

2005-01-19:2

Krav på avtal för rätt till ersättning eller skadestånd

2005-02-23:9

2005-11-16:7

Krav på kvitto för mottaget arvode

2005-11-16:2

Moms beträffande ersättning

2005-10-26:3

Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Hänvisning till utdrag från Lantmäteriverket

Felaktiga uppgifter i dokument se Köpekontraktet/Köpebrevet m.m.

Fullmakt se Ombud

Sökordsregister

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Underlåtenhet att efterkomma förelägganden

2005-11-16:4

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling

Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Kontroll av förfoganderätt innan uppdraget påbörjas

2005-11-16:11

Försäkring

Säljarförsäkring

2005-05-18:3

Förtroenderubbande verksamhet

Erbjudande om lån till part

2005-10-26:7

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem

2005-02-23:5

2005-06-15:5

2005-09-28:6

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklarens närstående och samboende är medlem

2005-08-24:3

Handpenning se Deposition

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Bostadsrätt, Köpekontraktet/Köpebrevet och Objektsbeskrivningen

Fastighetens skick

2005-12-14:4

Information om bygglov

2005-02-23:4

Information om byggplaner

2005-10-26:8

Information om försäkringsvillkor

2005-05-18:3

Information om pantsättning inför tillträde

2005-05-18:5

Information om risk för ändring av avgift till bostadsrättsförening

2005-11-16:6

Information om skattekonsekvenser

2005-02-23:8

Information om undersökningsplikt

2005-05-18:3

2005-12-14:4

Information till part om mäklares åtagande till annan part

2005-03-16:6

Information till parterna vid fastighetsreglering och avstyckning

2005-01-19:1

2005-02-23:6

Information vid kontraktskrivning innan bouppteckning registrerats

2005-02-23:8

Information vid samägande

2005-02-23:3

Innebörden av kontraktsvillkor

2005-03-16:8

2005-04-13:2

2005-09-28:4

2005-12-14:4

Sökordsregister

Kontroll av uppgift från säljaren m.fl.

2005-03-16:1

2005-09-28:5

2005-11-16:12

2005-12-14:3

Mäklares skyldighet att hänvisa spekulant till bostadsrättsföreningen

2005-11-16:6

Olika uppgifter om boarea

2005-03-16:7

Uppgift från uppdragsgivaren

2005-08-24:8

2005-09-28:5

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Klientmedel se Deposition

Kränkande uttalande

2005-11-16:11

Kontraktskrivning

Rådrum före kontraktskrivning

2005-03-16:2

Köpekontraktet/Köpebrevet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2005-01-19:1

2005-01-19:2

2005-02-23:6

2005-03-16:8

2005-04-13:2

2005-06-15:4

2005-09-28:4

2005-11-16:2

2005-11-16:5

2005-12-14:3

Besiktningsklausul se Villkor utan tidsfrist, Villkorande av köpet

Felaktig uppgift i köpekontrakt

2005-11-16:2

2005-11-16:5

Hävningsklausul se Villkorande av köpet

Information till part om innebörden av villkor

2005-01-19:3

2005-03-16:8

2005-04-13:2

2005-06-15:4

Krav på att verka för att återgångsvillkor ändras

2005-12-14:4

Krav på att verka för villkor vid fastighetsreglering och avstyckning

2005-01-19:1

Krav på genomgång av kontraktet

2005-01-19:2

Krav på tydlighet

2005-03-16:8

2005-04-13:2

Mäklarens skyldighet att verka för att parts rätt säkerställs

2005-03-16:8

Oliklydande original

2005-02-23:7

Villkor med för lång tidsfrist för säljaren att avhjälpa fel

2005-06-15:4

Sökordsregister

Villkor utan anvisning för part om förfarande

2005-12-14:3

Villkor utan påföljd vid säljares underlåtenhet att uppfylla villkor

2005-11-16:2

Villkor utan tidsfrist

2005-06-15:4

2005-11-16:2

Villkorande av köpet

2005-02-23:6

2005-06-15:2

2005-06-15:4

2005-09-28:4

2005-12-14:3

Köpeskillingen se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lockpris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Lån se Opartisk mellanman

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Brott

2005-11-16:1

2005-11-16:3

Restförda skulder

2005-03-16:6

Tidigare restförda skulder

2005-11-16:4

Marknadsföring

Felaktig/Missvisande uppgift i marknadsföring

2005-06-15:3

2005-10-26:6

Marknadsföring utan delägares uppdrag

2005-09-28:8

Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

2005-10-26:4

2005-12-14:6

Mäklares ansvar för mäklarföretagets marknadsföring

2005-03-16:3

Uppgift om ansvarig mäklare

2005-10-26:6

Uppgift om assistents ansvar

2005-06-15:3

Uppgift om objektets pris

2005-06-15:1

2005-09-28:1

2005-09-28:2

2005-09-28:3

Utformning av förmånserbjudande (check)

2005-03-16:3

Medhjälpare

Fastighetsmäklare

2005-04-13:2

Oregistrerad medhjälpare

2005-05-18:1

2005-05-18:2

2005-10-26:9

Medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt

Mellanman se Ombud

Mäklararvode se Ersättning till mäklaren

Neutral mellanman se Opartisk mellanman, Närståendeförmedling

Sökordsregister

Nycklar

2005-05-18:2

2005-12-14:2

Närståendeförmedling

Anmälningsplikt

2005-08-24:2

2005-08-24:4

Förmedling av kommersiell fastighet till närstående

2005-08-24:4

Förmedling av närståendes fastighet

2005-08-24:5

Förmedling till närstående

2005-02-23:1

Objektsbeskrivningen

Felaktig uppgift om objektet

2005-02-23:3 (andel)

2005-12-14:1 (bygglov)

Hänvisning till utdrag från Lantmäteriverket

2005-02-23:6

Uppgift om belastning

2005-02-23:6

2005-08-24:7

2005-12-14:7

Uppgift om boarea se Boarea

Uppgift om bygglov

2005-02-23:4

Uppgift om byggnads ålder saknas

2005-11-16:1

Uppgift om eldstäder

2005-11-16:10

Uppgift om marköverföring respektive avstyckning saknas

2005-01-19:1

Uppgift om ägare saknas

2005-08-24:7

2005-10-26:9

Uppgift som inte är obligatorisk

2005-09-28:5

Ombud

Felaktig uppgift i uppdragsavtal om försäljningsuppdrag

2005-02-16:1

Mäklaren har varit ombud för part

2005-02-23:7

Opartisk mellanman

Mäklarens erbjudande av lån till part

2005-10-26:7

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Otillåten fastighetsförmedling

2005-04-13:1

2005-05-18:4

2005-09-28:7

2005-10-26:5

2005-10-26:10

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Posthantering

2005-03-16:5

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Sökordsregister

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Redovisning av spekulanter se Spekulanter

Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Ränta se Deposition Ränta på deponerade medel Servitut se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning Sidoverksamhet se Förtroenderubbande verksamhet

Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder

Slutuppgörelse

Uppgift i kallelse till slutuppgörelse

2005-11-16:11

Spekulanter

Information till säljaren om spekulant

2005-03-16:4

Spekulantlista

2005-08-24:1

2005-10-26:3

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling

Säljarförsäkring se Försäkring Tidsfrist se Köpekontraktet/Köpebrevet Tillträde

Mäklarens närvaro

2005-05-18:5

Tillgång till objektet före tillträdesdagen

2005-12-14:2

Tilläggsavtal

Brister i utformningen

2005-06-15:4

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag

Felaktig uppgift i köpekontrakt

2005-03-16:5

Krav på omsorgsplikt och opartiskhet

2005-03-16:5

Upprättande av överlåtelsehandling

2005-03-16:5

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren och Marknadsföring Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

Avtalets utformning

2005-02-16:1

2005-03-16:4

Datering saknas

2005-02-16:1

Delägare som företräder annan delägare

2005-09-28:8

2005-10-26:3

Dokumentation av överenskommelser

2005-10-26:4

Ensamrättsavtal med två angivna mäklare

2005-02-16:1

2005-11-16:8

2005-11-16:9

Ensamrättstiden

2005-10-26:1

Felaktig uppgift om försäljningsuppdrag

2005-02-16:1

Sökordsregister

Felaktig uppgift om objektet

2005-01-19:1

Krav på mäklaren vid delägares kritik mot villkor för uppdraget

2005-09-28:8

Krav på mäklaren vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget

2005-08-24:1

2005-09-28:8

2005-10-26:3

Mäklares otydliga namnteckning

2005-03-16:4

Skriftlighetskrav

2005-10-26:4

2005-10-26:9

2005-11-16:6

2005-12-14:6

Skriftlighetskrav på bekräftelse av uppdragsgivarens uppsägning

2005-08-24:1

Uppgift om assistents ansvar

2005-06-15:3

Villkor om uppsägningsrätt

2005-06-15:2

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet, Villkor om uppsägningsrätt

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Visning se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling

Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet Ägare se Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare saknas Överenskommelse

Mäklares skyldighet att verka för överenskommelser vid fastighetsreglering

2005-02-23:6

Mäklares skyldighet att diskutera förutsättningar för överenskommelse

2005-12-14:1

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet

2005-01-19:1

Beslut i tillsynsärenden

2005-01-19:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om information och uppgift i objektsbeskrivningar samt köpekontrakt avseende överlåtelse av fastighet och del av fastighet i samband med fastighetsreglering och avstyckning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Köparen till del av fastigheten 1:8 och köparna till fastigheten 1:4 har anmärkt på mäklare Xs förmedling och anfört att han brustit bl.a. i informationen avseende fastighetsreglering/avstyckning.

Köparna till fastigheten 1:4 har i huvudsak anfört att mäklare X först vid kontrakts- tillfället upplyste dem att säljaren lovat bort en mindre del av fastigheten till grannen. Vid kontraktstillfället svarade säljaren mäklare X att någon riktig överenskommelse inte hade kommit till stånd och det uppstod en dispyt mellan mäklare X och säljaren. Mäklare X hävdade att ett löfte om upplåtelse av mark var allvarligt menat, medan säljaren påstod att det var sagt i förbigående och att han inte tillskrev detta någon större betydelse. Det visade sig att mäklare X samtidigt hade i uppdrag att för gran- nens räkning sälja del av dennes fastighet. På grannfastigheten 1:8 fanns tre hus och ett av husen med tillhörande mark skulle avyttras. Tanken var att mark från fastig- heten 1:4 skulle ingå i denna försäljning. Mäklare X företrädde således två säljare samtidigt. Trots att köparna av fastigheten 1:4 kände sig vilseledda fullföljde de köpet. De har även framfört sitt missnöje med att mäklare X inte gett dem någon information om när avstyckningen skulle ske.

Köparen till del av fastigheten 1:8 har bl.a. anmärkt på att mäklare X inte gett honom korrekt information om den fastigheten eftersom avstyckningen inte var färdig och att fastigheten var mindre än vad som utlovats. Han har till anmälan fogat ett flertal handlingar, bl.a. objektsbeskrivning.

Mäklare X har bemött kritiken och anfört bl.a. följande. Vid visningstillfället av fastigheten 1:4 genomförde han, tillsammans med en av säljarna och åtminstone för den ene av köparna, en rundvandring där fastighetens gränser pekades ut. Vid till- fället förevisades även de tre hus som inte skulle ingå i överlåtelsen eftersom de till- hörde grannfastigheten 1:8 och det lämnades samtidigt information om att mark från fastigheten 1:4 skulle överföras till grannfastigheten 1:8. Tanken var att marken skulle överföras som ersättning för den hjälp ägaren av fastigheten 1:8 utfört som ”hustomte” på fastigheten 1:4. För att inte försena köparens till fastigheten 1:4 lagfart genomfördes inte fastighetsregleringen och avstyckningen före överlåtelsen. Eftersom ägaren till fastigheten 1:8 planerade att avyttra del av sin mark skulle det vara

2005-01-19:1

besparande att genomföra lantmäteriåtgärderna samtidigt enligt mäklaren. Mäklare X har vidare anfört att han visste att ägaren till fastigheten 1:8 informerat köparna till fastigheten 1:4 om när lantmätaren skulle komma för att genomföra förrättningen. För att inte missförstånd skulle uppstå om gränsdragningen m.m. gick ägaren till fastighe- ten 1:8 och den ene av köparna till fastigheten 1:4 och tittade över markområdet kvällen före förrättningen och bestämde att träffas påföljande dag då lantmätaren skulle komma.

Beträffande överlåtelsen av del av fastigheten 1:8 har mäklare X anfört att ytan upp- givits till ca 3 000 kvm i objektsbeskrivningen vilket baserades på säljarens uppskatt- ning av hur stort det avstyckade området skulle komma att bli tillsammans med mark- området från fastigheten 1:4. Köparen till del av fastigheten 1:8 var mycket väl med- veten om att avstyckningen inte var utförd vid köpetillfället då detta även diskutera- des i samband med kreditprövningen. Det visade sig sedan då avstyckningen var klar att ytan blev mindre, men det är samma landområde som köparen blivit lovad. Köpa- ren till del av fastigheten 1:8 var själv närvarande och aktiv medhjälpare vid place- ringen av gränsrören och vid förrättningen godkände han dess placering och verkade mycket nöjd och uppgav att det var den tomtmarken han ville ha.

På Fastighetsmäklarnämndens fråga om varför det i objektsbeskrivningarna inte fram- går att överlåtelserna inte avsåg hela fastigheterna har mäklare X uppgett följande. I samband med informationshämtning av servitut m fl. förhållanden avseende fastighe- ten kommunicerar det datoriserade mäklarprogrammet med Lantmäteriverket och uppgifterna förs sedan med automatik vidare till den kommande objektsbeskrivning- en. Man kan endast ställa frågor till Lantmäterimyndigheten avseende hela register- fastigheten och till följd härav kom objektsbeskrivningen att avse hela fastigheten.

Han anser att han självklart borde ha observerat förhållandet men det gjorde han inte. I alla efterföljande samtal med spekulanter avseende del av fastigheten 1:8 informera- de han om att tillträdesdagen skulle komma att sammanfalla med tidpunkten för av- styckningen och att köpet skulle avse del av fastighet. Något utrymme för att en spe- kulant skulle komma att missuppfatta situationen fanns inte. Han kommer att i fram- tiden vara observant på ovannämnda felkälla så att slarvfelet inte upprepas.

Mäklare X har gett in bl.a. uppdragsavtal, objektsbeskrivningar, köpekontrakt lant- mäterihandlingar samt ett förtydligande av köpekontrakten.

Från dessa handlingar har följande dokumenterats.

Uppdragsavtalet avseende fastigheten 1:8

Avtalet avsåg ett förmedlingsuppdrag avseende fastigheten 1:8.

Objektsbeskrivningarna

Överlåtelseobjekten utgjordes av 1:4 och 1:8, hus 1.

Köpekontrakten

I köpekontraktet avseende fastigheten 1:4 anges i § 11 följande. Köparen är upplyst av mäklare X och säljaren om att ett triangelliknande markområde, yta okänd, framför fastigheten…… 1:8 till framfartsvägen är bortlovad av säljaren. Kontrakt tecknades den 12 mars 2003 och tillträde skedde enligt avräkning den 26 mars 2003.

2005-01-19:1

Av köpekontraktet avseende del av fastigheten 1:8 framgår att överlåtelseobjektet utgörs av fastigheten 1:8, del av, hus 1. Det anges under övriga villkor att parterna omgående, sedan köpekontraktet undertecknats, gemensamt skall ansöka om avstyck- ning gällande fastigheten. Karta bifogades kontraktet där det framgår att del av fas- tigheten 1:8 och mark från fastigheten 1:4 avses. Kontrakt tecknades den 18 novem- ber 2002 och tillträde ägde rum den 20 december 2002 enligt likvidavräkning.

Lantmäterihandling

I lantmäterihandling om överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastig- heterna anges följande. Till fastigheten…… 1:8 överförs ett markområde som ut- stakats 14 april 2003 om ca 1 500 kvm från fastigheten 1:4. Detta markområde ersätter det i köpekontraktet nämnda triangelliknande område som påtalas i § 11.

Enligt utdrag som Fastighetsmäklarnämnden tagit fram ur FastighetsFakta registrerades fastighetsbildningen den 19 november 2003.

Förtydligande av köpekontraktet

Efter kontraktstecknandet upprättades en handling undertecknad av säljarna den 1 augusti 2003 där följande anges. Det som står i kontraktet gäller avseende det bortlovade området. Vi var båda överens om detta.

Fastighetsmäklarnämnden har i ärendet även tagit del av handlingar från förmed- lingen av ytterligare ett bostadshus med tomtmark från fastigheten 1:8.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 18 § stadgas att när en förmedling avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter om bl.a. fastighetens areal, taxeringsvärde och benämning.

I 19 § stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Mäklare X har haft i uppdrag att förmedla överlåtelser av fastigheter som förutsatte att fastighetsreglering och avstyckning skulle komma att ske. Det har därför ålegat honom att se till att det av all information och dokumentation i samband med för- medlingarna klart framgått de speciella förutsättningar för överlåtelserna som därvid förelegat. Det har också ålegat honom att verka för att försäljningarna reglerats med beaktande av dessa särskilda förutsättningar. Handlingarna i ärendet visar avsevärda brister härvidlag.

2005-01-19:1

Uppdragsavtalet avseende 1:8

Av uppdragsavtalet framgår inte att förmedlingen endast avsåg del av fastigheten. Det torde ha varit klarlagt vid avtalets ingående att säljarens avsikt inte varit att avyttra hela fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden får påpeka att det har åvilat mäklare X att upprätta uppdragsavtal som överensstämmer med de verkliga förhållandena.

Objektsbeskrivningarna

Det framgår inte av objektsbeskrivningen till fastigheten 1:4 att det fanns en överens- kommelse om att föra över mark från fastigheten 1:4 till fastigheten 1:8 vilket kräver fastighetsreglering. Det framgår visserligen av objektsbeskrivningen till fastigheten 1:8 att endast hus 1 skulle säljas men det framgår inte att det krävdes avstyckning för att en självständig fastighet skulle kunna bildas. Även om felaktigheten beror på att det datasystem mäklare X använder endast kan ställa frågor till lantmäterimyndig- heten avseende hela registerfastigheten och att mäklare X därför inte har observerat förhållandet, ändrar inte det att fastighetsmäklaren alltid är ansvarig för de uppgifter han lämnar ifrån sig.

Mäklare X skall varnas för att det av objektsbeskrivningarna inte framgått att det funnits en överenskommelse om marköverföring från fastigheten 1:4 till fastigheten 1:8 samt att objektsbeskrivningen till del av fastigheten 1:8 saknat information om att det krävdes avstyckning för att en självständig fastighet skulle kunna bildas.

Köpekontrakten

Av köpekontraktet avseende fastigheten 1:4 anges i § 11 följande. Köparen är upplyst av mäklare X och säljaren om att ett triangelliknande markområde, yta okänd, fram- för fastigheten…. 1:8 till framfartsvägen är bortlovad av säljaren. Det framgår inte om markområdet skall överföras vederlagsfritt eller vad som skall hända om över- föringen inte genomförs.

Köpekontraktet avseende del av fastigheten 1:8 saknar beräknad arealuppgift och av den karta som bifogats framgår att mark både från fastigheten 1:8 och fastigheten 1:4 ingår i överlåtelsen. Mäklare X har medverkat till att mark från fastigheten 1:4 skulle ingå i köpet trots att fastighetsregleringen inte ens påbörjats. Mäklare X borde även ha upplyst parterna om vikten av att överenskommelsen om marköverföringen från fastigheten 1:4 till fastigheten 1:8 dokumenterats i ett avtal. Mäklare X har underlåtit att medverka till en överenskommelse om deposition av köpeskillingen avseende del av fastigheten 1:8 i avvaktan på lantmäterimyndighetens lagakraftvunna beslut.

Det framgår inte av kontrakten vad som skulle hända om inte fastighetsbildningen skulle kunna genomföras. Det framgår inte heller vem som skulle betala förrätt- ningskostnaderna.

Mäklare X skall meddelas varning för bristerna i köpekontrakten avseende reglering av förhållandena för det fall att fastighetsbildningen inte skulle kunna genomföras, för avsaknaden av reglering av vem som skulle betala förrättningskostnaderna samt underlåtenhet att medverka till en överenskommelse om deposition av köpeskillingen avseende del av fastigheten 1:8 i avvaktan på lantmäterimyndighetens lagakraftvunna beslut.

2005-01-19:2

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning för bristerna i köpekontrakten och i objektsbeskrivningarna.

2005-01-19:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om rätt för mäklaren att lyfta provision

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt. Anmälaren, som anlitat mäklare X för ett förmedlingsuppdrag, har riktat kritik mot mäklare X och uppgett att denne bl.a. agerat oproffsigt. Enligt anmälaren har bo- stadsrätten inte marknadsförts på det sätt som avtalats. Dessutom har mäklare X, som anmälan får förstås, lyft sin provision utan att särskild överenskommelse träffats med anmälaren om detta. Oriktiga uppgifter har, enligt anmälaren, lämnats i reklamblad för mäklarföretaget om att det skulle finnas många intresserade spekulanter för det aktuella området.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet. Han har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande.

Han har lagt ner mycket tid på förmedlingsarbetet och priset blev ett av de bästa som träffats i bostadsrättsföreningen. Efter att köpekontraktet undertecknades krävde säljaren att handpenningen skulle utbetalas omedelbart. Han förklarade att köparna först måste godtas som medlemmar i föreningen. För att skynda på handläggningen har föreningen kontaktats särskilt. Xxxxxxxxxx lämnades från föreningen den 28 juni 2004. Redovisning och utbetalningen gjordes dagen efter till säljaren.

Mäklare X har inkommit med handlingar som upprättats i samband med förmed- lingen. Från dessa handlingar antecknas följande. I uppdragsavtalet finns uppgift om att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till provision föreligger och överlåtelseavtal utväxlas mellan säljare och köpare. I § 11 överlåtelseavtalet som undertecknades den 19 juni 2004 finns uppgift om att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart avtalet undertecknats samt föreskrivna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfyllts. I depositionsavtalet som under- tecknades den 19 juni 2004 anges följande. Skall medlen redovisas och utbetalas till fastighetsmäklarens uppdragsgivare äger fastighetsmäklaren – efter överenskom- melse med uppdragsgivaren – ur de redovisade medlen tillgodogöra sig avtalad provision. Köparen har liksom övriga parter undertecknat samtliga handlingar.

2005-01-19:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklaren ansvarar för att upprättade dokument återspeglar partsviljan. Mäklaren har också ett ansvar för att hela överlåtelseavtalet och övriga handlingar genomgås innan undertecknandet och att parterna uppmärksammas på de skyldigheter som följer av avtalen. Handlingarna skall ha ett entydigt innehåll.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklare X inte ens påstått att han begärt be- talning eller att han skulle ha träffat någon överenskommelse med uppdragsgivaren om att få tillgodogöra sig den avtalade provisionen. Av uppgifterna i ärendet framgår dock inte annat än att övriga förutsättningar för hans provisionsrätt var uppfyllda.

Mäklare X kan inte undgå kritik för att ha tillgodogjort sig provisionen utan att först begära betalning av uppdragsgivaren.

Vad som förekommit i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av.

2005-01-19:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i köpekontrakt, mäklarens ansvar för uppföljning av villkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en fastighet riktat kritik mot mäklare Xs och mäklare Ys agerande i samband med en förmedling hösten 2002. Anmälarna har därvid anfört bl.a. följande.

Köpekontrakt tecknades den 4 oktober 2002. Som förbehåll för fastighetsförvärvet angavs i kontraktet att de skulle ges möjlighet att göra en överlåtelsebesiktning senast den 24 oktober 2002. Vid besiktningen den 10 oktober 2002, framkom flera omstän- digheter som medförde att de ville göra en kompletterande, mer omfattande, besikt- ning. Mäklare X lovade per telefon att de i ett tillägg till köpekontraktet skulle få för- längning av förbehållstiden samt att de skulle kunna omförhandla köpeskillingen alternativt häva köpet om det kunde fastställas att fastigheten var befäst med fukt- och mögelskador. Mäklare X lämnade muntlig uppgift om att säljarna samtyckte till att undersökningskostnaden skulle delas lika mellan säljare och köpare. Hon upprättade en handling som endast gav dem möjlighet till att göra en kompletterande besiktning, utan hänvisning till köpeavtalets § 12 om möjlighet till omförhandling av köpeskil- ling eller hävning och utan förlängning av hävningsfristen. Handlingen faxades till säljarna den 30 oktober 2002 som räckte fram handlingen till dem för påskrift den

1 november 2002. En kompletterande undersökning av fastigheten genomfördes den 19 november 2002. Med anledning av de brister som uppdagades vid den mer om- fattande besiktningen tillskrev de mäklaren och önskade häva köpekontraktet

2005-01-19:3

alternativt omförhandla det. Mäklare X har inte medverkat till det utan har tillsam- mans med säljarna drivit linjen om att fakta först måste undersökas närmare. Mäklare X har kontaktat en fastighetskonsult som en oberoende part men de avböjde konsulta- tionen. Det har visat sig att fastighetskonsulten agerat för säljarna i den senare tvisten. När de ville häva köpet den 27 november 2002 vägrade mäklare X att ta emot häv- ningsbegäran. Hon hänvisade till att mäklare Y tagit över uppdraget. Mäklare Y vägrade också att ta emot handlingen eller att ge säljaren handlingen. De har varit tvungna att lämna in en stämningsansökan mot säljarna. Den 23 januari 2004 med- delade säljarna att de hävde köpet. Säljarna har genom fastighetskonsulten sålt fas- tigheten i februari 2004. Handpenningen har inte återbetalats med hänvisning till att tvisten inte är löst.

Anmälarna har inkommit med bl.a. köpekontrakt, tillägg till köpekontrakt, hävnings- förklaringar från både köpare och säljare samt stämning respektive genstämning mel- lan parterna. Från dessa handlingar har följande noterats.

I § 12 köpekontraktet finns följande villkor. Säljaren ger köparen rätt att på köparens bekostnad, låta utföra en överlåtelsebesiktning enligt JB 4:19 inom tio dagar från undertecknande av detta köpekontrakt. Vid köparens rätt till hävning enligt nedan, äger köparen ej rätt att åberopa fel eller skador som utan svårighet hade kunnat för- väntas bl.a. med ledning av ålder, xxxxx och pris. Framkommer vid överlåtelsebesikt- ningen grava fel eller brister där totala reparationskostnaden överstiger ett basbe- lopp har köparen rätt att häva eller omförhandla avtalet samt återfå deponerad handpenning i sin helhet. Köparen skall vid en hävning senast fjorton dagar efter besiktningen skriftligen, med kopia av besiktningsprotokoll informera säljare och handläggande fastighetsmäklare om de fel och/eller skador köparen önskar åberopa som hävningsgrund samt skälig kostnad för att fackmannamässigt åtgärda dessa. I depositionsavtalet finns följande klausul. Uppstår tvist som avser fastighetsmäklarens redovisning enligt detta depositionsavtal - får redovisning ske först sedan det före- ligger förlikning mellan parterna eller lagakraftvunnen dom. I Tillägg till köpe- kontraktet har parterna avtalat att Säljaren ger Köparen rätt att utföra fuktmätning av Anticimex. Både köpare och säljare har undertecknat handlingen som saknar datering och förutsättningar för överenskommelsen. Enligt följebrevet och uppgifter från överföringen har handlingen faxats den 30 oktober 2002 från mäklarföretaget A där mäklare X och mäklare Y arbetar. Besiktningsprotokollet från Anticimex är daterat den 14 november 2002 med uppdragsdatum den 1 november 2002.

Mäklare Y har getts tillfälle att yttra sig och anfört bl.a. att han inte tagit över förmed- lingsuppdraget från mäklare X och att han inte vägrat att ta emot någon handling.

Mäklare X har anfört bl.a. följande.

Ett villkor infogades i köpekontraktet avseende köparnas rätt till en särskild besikt- ning. Det var svårt att få fram en tid för kontraktskrivning när köparna och säljarna kunde närvara samtidigt. Kontraktet sändes därför via fax till säljarna som underteck- nade det och sände det med bud tillbaka. Hon hade bokat möte med köparna men då kom endast en av dem. Denne uppgav att man önskade en genomgång av köpekon- traktet med den mäklare som de själva anlitat. Dagen efter lämnades det underteckna- de kontraktet in till mäklarkontoret. Besiktningen utfördes på uppdrag av köparna den 10 oktober 2002. Köparna ringde därefter och meddelade att de ville göra en annan

2005-01-19:3

utredning med Anticimex. Säljarna medgav att provtagning fick äga rum och tillägg gjordes till köpekontraktet. Sedan Anticimex lämnat sitt svar i handlingar daterade den 14 november 2002 vände sig köparna till henne med en begäran om att köpe- skillingen skulle vara omförhandlad till fredagen den 19 november 2002. Hon infor- merade säljarna som meddelade att de inte var beredda att gå ner i pris. Säljarna ville istället avvakta besked från husleverantören. Säljarna erbjöd köparna att häva under förutsättning att det gjordes den 22 november 2002. Xxxxxxx ville då invänta det besked som husleverantören skulle komma med. Säljarna återkom med information från husleverantören som förmedlades till köparna den 24 november 2002. De ville då återkomma i saken.

Hon var vid tiden för förmedlingsuppdraget sjukskriven på halvtid. Med anledning av sjukskrivningen anlitade hon för egen del en fastighetskonsult. Hon anlitade konsul- ten för att närmare sätta sig in i de uppgifter som lämnats. Hon har därvid inte agerat för säljarnas eller köparnas räkning. Han lämnade sina synpunkter i en skrivelse till henne som köparna på begäran fått ta del av. Säljarna har sedan anlitat samma konsult vilket hon dock fick kännedom om först efteråt. Det har skett utan hennes medverkan. Det kan ha förvånat köparna att fastighetskonsulten valt att biträda säljarna. Xxxxxxx återkom den 27 november 2002 och meddelade att de ville häva köpet. Hon vidarebe- fordrade detta till säljarna som inte accepterade en hävning. En av köparna lämnade därefter ett brev till henne i hennes bostad. Han uppträdde mycket hotfullt vid detta tillfälle. Hon har dock avstått från att polisanmäla händelsen. Hon har inte träffat någon överenskommelse eller lämnat någon utfästelse till köparna beträffande kost- nader för den undersökning Anticimex utfört. Hon har löpande vidareförmedlat samtliga uppgifter från säljarna beträffande önskemål om tillägg och förändringar avseende köpekontraktet. Uppgifterna om fastigheten har lämnats från säljarna. Hon har inte haft anledning att tro att uppgifterna avvek från de verkliga förhållandena.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran kompletterat sitt yttrande och bl.a. anfört följande.

Hon informerade parterna muntligen om tidsgränsen för hävning i samband med att frågan om ytterligare undersökning av byggnaden uppkom. Hon tog initiativ till tilläggsavtalet. Det upprättades i enlighet med parternas önskemål och innebar inte någon förändring av sista dag för hävning av avtalet. Parterna valde att fortsätta diskussionen om hävning trots att hävning inte längre kunde ske med stöd av be- stämmelserna i avtalet. Hennes handlande står i överensstämmelse med god fastig- hetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § stadgas att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplys- ningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Enligt 19 § samma lag skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar

2005-02-16:1

överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren skall också hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen om inte annat har avtalats.

Mäklaren skall inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakten mellan köpare och säljare (prop. 1994/95:14 s. 41). Det innebär att mäklaren inte kan åläggas krav på att påminna parter om eventuella tidsfrister eller på annat sätt agera aktivt och påverka överlåtelsen efter det att köpekontraktet undertecknats.

Av utredningen i ärendet framgår att besiktningen utfördes den 10 oktober 2002. Köparna hade enligt köpekontraktet, under vissa omständigheter, rätt att bl.a. ”häva” köpet senast 14 dagar efter besiktningen. Fastighetsmäklarnämnden noterar här att det av villkoret framgår att det inte varit fråga om att reglera den hävningsrätt som före- ligger vid kontraktsbrott utan att parterna avsett att möjliggöra för köparna att under vissa förutsättningar begära en återgång av köpet. En sådan begäran om återgång av köpet skulle ske skriftligt till säljarna och till mäklaren. Det har inte gjorts gällande att köparna påkallat sin rätt enligt avtalet. Parterna har avtalat om att köparen fick ut- föra ytterligare undersökningar av fastigheten. Denna överenskommelse dokumen- terades efter det att en återgång enligt kontraktet varit möjlig. I en sådan situation bör mäklaren reagera och i vart fall diskutera förutsättningarna för en sådan undersökning med parterna.

I det tillägg till köpekontrakt som mäklare X upprättat saknas uppgift om när köparna senast skulle genomföra den kompletterande besiktningen och inte heller anges vilken betydelse resultatet av undersökningen skulle kunna få för köpet. Hon kan inte undgå kritik för detta.

Vid avtalsslut har mäklaren en handlingsplikt. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som bör lösas. Mäklaren bör också lägga fram förslag till överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter (jfr prop. 1983/84 16 s. 41). Enligt mäklare Xs egna uppgifter har säljarna i samband med de efterföljande överläggningarna mellan parterna framfört ett erbjudande om att köparna hade rätt att ”häva” senast den

22 november 2002. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklare X borde ha verkat för att denna utfästelse dokumenterades och att förutsättningarna klargjordes mellan par- terna. Det har inte framkommit några uppgifter som visar att mäklare X verkat för detta. Nämnden anser dock att det kan stanna vid detta påpekande.

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Med dessa påpekanden kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2005-02-16:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformningen av uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X och mäklare Y varning.

2005-02-16:1

Bakgrund

Enligt ett förmedlingsuppdrag undertecknat av mäklare X och mäklare Y har de åtagit sig ett försäljningsuppdrag från en fastighetsägare. I en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden har fastighetsägaren riktat kritik mot mäklarna. I anmälan görs bl.a. gällan- de att det förelegat ett flertal brister vid marknadsföringen av fastigheten och att mäk- lare X felaktigt hävdat att både han och mäklare Y måste signera avtalet eftersom båda skulle delta vid visningarna.

Mäklare X och mäklare Y har tillbakavisat kritiken och bemött de uppgifter som läm- nats i anmälan. I fråga om uppdragsavtalet har de uppgett att uppdragsgivaren krävde att de båda två skulle skriva under uppdragsavtalet trots att det mellan parterna stod klart att mäklare X skulle vara ansvarig mäklare och att mäklare Y skulle hjälpa mäk- lare X vid behov eller vid dennes frånvaro. Att mäklare X var den ansvarige mäklaren framkom av objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. uppdragsavtalet. Det har rubriken Försäljningsuppdrag I avtalet finns bl.a. följande text. Registrerad fastighetsmäklare X & Y ges härmed uppdrag att försälja …. Försäljningen gäller med ensamrätt i 3 månader från och med 2003-05-01. Avtalet har i övrigt inga datumangivelser.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsgivaren och mäklare X och mäklare Y har lämnat motstridiga uppgifter om vad man kommit överens om och vad som skett vid förmedlingsarbetet. Någon doku- mentation som styrker de uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren finns inte. Det finns därför inga belägg för att mäklare X och mäklare Y misskött uppdraget på det sätt som görs gällande i anmälan.

Uppdragsavtalet

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges (prop. 1994/95:14 s. 38) att ett krav på skriftligt uppdragsavtal i konsumentförhållanden skapar ordning och reda och ger båda parter bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets ut- förande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Om konsumenten anlitar en mäklarfirma med flera verksamma mäklare, får han klart för sig vilken mäklare som är ansvarig för uppdraget.

Mäklare X och mäklare Y har uppgett att det var mäklare X som ensam var ansvarig för uppdraget och att mäklare Y endast skulle biträda honom. Detta framgår inte av avtalet. De har således upprättat och undertecknat ett avtal som inte överensstämmer med vad parterna avsett. Härigenom finns det en risk för oklarhet och tvist om t.ex. vem som kan göras ansvarig för eventuella brister i förmedlingstjänsten. Att upp- dragsgivaren skulle ha krävt att de båda två skulle skriva under uppdragsavtalet änd- rar inte nämndens uppfattning att det strider mot god fastighetsmäklarsed att upprätta ett avtal som inte stämmer med de verkliga förhållandena.

Uppdragsavtalet har betecknats som ett försäljningsuppdrag och det anges i avtalet att mäklarna fått i uppdrag att försälja fastigheten. Mäklare X och mäklare Y har således enligt avtalets lydelse åtagit sig ett uppdrag som kan uppfattas som att de vid en försäljning företräder säljaren som ombud. Avtalets lydelse strider således mot

2005-02-23:1

förbudet i 15 § fastighetsmäklarlagen för en mäklare att företräda köpare eller säljare som ombud. Av uppgifterna i ärendet framgår dock att så inte varit fallet utan att det varit fråga om ett förmedlingsuppdrag. Det finns heller inte skäl att tro att mäklare X eller mäklare Y vid förmedlingen agerat som ombud. Det avtal som de upprättat har således inte heller i detta avseende stämt överens med de verkliga förhållandena.

Uppdragsavtalet saknar datering det är därför oklart från vilken tid det förelegat ett uppdrag. För att undvika tvister och oklarhet anser Fastighetsmäklarnämnden att det hör till god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att det framgår av avtalet från vilken tid avtalet gäller.

Avslutningsvis konstaterar nämnden att det är anmärkningsvärt att mäklare X och mäklare Y enligt avtalet har fått uppdraget med ensamrätt. Det ligger i sakens natur att ett uppdragsavtal med ensamrätt endast kan ges till en.

För uppdragsavtalets utformning är mäklare X och mäklare Y lika ansvariga. Fastig- hetsmäklarnämnden anser att avtalet sammantaget uppvisar sådana brister att de inte kan undgå varning för dess utformning och innehåll.

2005-02-23:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om självinträde

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant riktat kritik mot fastig- hetsmäklaren X i samband med en förmedling av en fastighet. Han har anfört i huvudsak följande.

Han lade den 9 oktober 2003 ett bud på 5 000 000 milj. kr. för en fastighet som för- medlades av mäklare X. Efter besiktning av Anticimex den 15 oktober framkom en rad fel på fastigheten. Den 24 oktober träffade han en företrädare för säljaren och mäklare X på fastigheten. Han föreslog att säljaren skulle åtgärda felen utan någon prisreduktion. Säljarens företrädare ansåg istället att han skulle ta fram en åtgärds- kalkyl utifrån besiktningsprotokollet inför en senare diskussion angående priset. Xxx- xxxxx blev klar den 5 november och han föreslog ett möte den 7 november för att avsluta affären. Efter kontakt med mäklare X för ett avslut upplyste denne att affären avslutats med en annan köpare som senare visade sig vara mäklare Xs far. Han anser inte att handläggningen skötts på ett korrekt sätt. Hans egen husförsäljning, där mäk- lare X för övrigt engagerats som mäklare, avslutades som tur var utan att det blev något avslut.

Mäklare X har anfört i huvudsak följande.

2005-02-23:1

Han gjorde den 19 maj 2003 en marknadsvärdering för säljarens räkning av fastig- heten till 4 700 000 kr +/- 200 000 kr. Säljaren var ett aktiebolag. Den 13 augusti 2003 fick han i uppdrag att förmedla fastigheten för utgångspriset 4 700 000 kr. Den 2 oktober fanns ett bud på 4 850 000 kr. Hans far meddelade då att han var intresse- rad av fastigheten och önskade att han framförde detta till bolaget. Den 3 oktober hade han ett möte med en representant för bolaget och framförde att hans far var intresserad av fastigheten och att detta medförde att han måste säga upp förmedlings- uppdraget. Bolagets representant sade då att de var mitt uppe i en budgivning och affären inte fick äventyras. Xxxxxxx var inte heller vid detta tillfälle intresserad av faderns inblandning i affären. Han framförde detta till sin far samma dag och bud- givningen fortsatte. Anmälaren lade den 9 oktober ett bud på 5 000 000 kr. Det gjor- des en besiktning och flera saker påpekades från besiktningsmannen. Anmälaren ansåg att det var mycket allvarliga fel och han önskade att besiktiga hela grunden genom att säljaren skulle ta upp ett hål i grundmuren. Anmälaren skulle få sin besikt- ning veckan därpå. Den 24 oktober sammanträffade han med säljarens representant och anmälaren som var kritisk till huset på grund av alla fel. Anmälaren ville att sälja- ren skulle åtgärda felen men säljaren var tydlig med att de inte avsåg att göra detta.

Anmälaren tyckte att det var jobbigt att själv åtgärda felen och sade att han var tvek- sam till fastigheten. Bolagets företrädare bad honom då fråga om övriga spekulanter fortfarande var intresserade av fastigheten. Så var fallet och det kom in två ytterligare bud. Samtidigt bad säljaren att han skulle fråga om hans far fortfarande var intresse- rad vilket var fallet och denne lade ett bud på 5 000 000 kr. med friskrivningsklausul. Han kontaktade då anmälaren om detta och meddelade honom att han kunde fundera ytterligare en dag. Därefter ringde bolagets representant och meddelade att hans far skulle få köpa fastigheten och att anmälaren inte längre var aktuell som köpare. Ett avtal skrevs som kontrollerades av bolagets jurister. Han skötte tillträdet samt skrev ut ett köpebrev. Han anser att fullgjort sina skyldigheter som fastighetsmäklare och tillgodosett säljaren på bästa sätt.

Mäklare X har inte anmält till Fastighetsmäklarnämnden att hans far förvärvat fas- tigheten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen bl.a. släkting i rätt upp eller nedstigande led.

I andra stycket samma paragraf anges att om mäklaren eller honom närstående för- värvar en fastighet som mäklaren före förvärvet haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

I författningskommentaren till denna bestämmelse (prop. 1994/95:14 s. 77-78) anges bl.a. följande.

Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rol- len som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag.

2005-02-23:1

Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäkla- ren, innan han gett till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och lik- nande frågor. Mäklaren bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säl- jarens fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig.

Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att förvärva fastigheten. I en sådan situa- tion har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare alter- nativet kan vara till nackdel för säljaren därför att försäljningen fördröjs, men det kan också tänkas vara till gagn för säljaren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset.

Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjligen kan det i närstående- fallen oftare förekomma att mäklaren först sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom om att någon som omfattas av när- ståendebegreppet är intresserad av att köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse som köpare.

Mäklare X har upplyst att en närstående till honom, nämligen hans far, redan

3 oktober 2003 varit intresserad av att förvärva fastigheten och att han då meddelat en representant för bolaget att förmedlingsuppdraget måste sägas upp från hans sida.

Fastighetsmäklarnämnden anser att det av förarbetena framgår att mäklare X redan på detta stadium skulle ha avsagt sig förmedlingsuppdraget eftersom en honom när- stående visade intresse för fastigheten. Någon uppsägning av förmedlingsuppdraget gjordes emellertid inte. Att så inte skedde kan möjligen ursäktas av företagets reak- tion på mäklare Xs information om att han måste säga upp uppdraget. Mäklare X har emellertid inte heller i samband med att köpet genomfördes och köpebrevet utfär- dades den 15 januari sagt upp det aktuella förmedlingsuppdraget. Någon anmälan till nämnden i enlighet med vad som föreskrivs ovan har inte heller kommit in till nämn- den genom mäklare Xs försorg. Information om att en närstående till mäklare X

2005-02-23:2

förvärvat fastigheten kom nämnden till del först genom den anmälan som getts in. Mäklare X har således agerat i strid med uttryckliga föreskrifter i fastighetsmäklar- lagen. Förseelsen kan inte betraktas som ringa. Mäklare X skall därför tilldelas varning.

2005-02-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redovisning av deponerad handpenning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt. mäklare X har haft i uppdrag att förmedla objektet.

Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Köpeavtal skrevs med en spekulant den 9 oktober 2002 och handpenningen, som uppgick till 20 000 kr, betalades till mäkla- rens klientmedelskonto. På tillträdesdagen meddelade köparen att han inte kunde erlägga den resterande delen av köpeskillingen. Ett tilläggsavtal upprättades mellan parterna som innebar att tillträdesdagen flyttades en månad mot att köparen betalade månadshyran. Köparen fullföljde inte. Efter att ha pratat med mäklaren hävde hon köpet. Handpenningen är kvar hos mäklaren. Hon ifrågasätter om mäklaren har rätt till hela den deponerade handpenningen.

Till anmälan har bl.a. fogats en skrivelse från ett ombud för köparen ställd till anmä- laren där det görs gällande att anmälarens hävningsförklaring skulle stå i strid med köpekontraktet. Anmälaren har också bifogat det aktuella köpekontraktet och depo- sitionsavtalet.

Mäklare X har inkommit med yttranden i ärendet och i huvudsak anfört följande.

Vid tillträdet kunde köparen inte betala resterande belopp för lägenheten. Parterna kom då överens om att flytta fram tillträdet en månad med vissa villkor för köparen att ersätta säljaren för hyran. Köparen var därefter inte intresserad att fullfölja sitt åtagande och säljaren har därför hävt köpet. Han har fått krav från båda parter om utbetalning av handpenningen. Den finns fortfarande deponerad på mäklarföretagets gemensamma klientmedelskonto. Han har slutat sin anställning på företaget men är ansvarig mäklare för förmedlingen och anser därför att han svarar för depositionen.

Mäklare X har bl.a. inkommit med uppdragsavtal och tillägg till köpeavtal.

Beträffande mäklarens rätt till provision finns följande villkor i uppdragsavtalet. Pro- visionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpeavtal eller annan därmed jämförlig överlåtelsehandling är påtecknad och utväxlad mellan

2005-02-23:2

parterna…. Provision skall enligt avtalet utgå med 7,5 % inklusive moms, lägst 21 500 kr.

I det depositionsavtal som upprättats av mäklare X i samband med förmedlingen finns följande villkor under rubriken Uppdrag. Depositionen sker i anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor … Redovisning av depone- rade medel jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå … . I det angivna villkoret i köpekontraktet anges att köpet skall återgå om köparen inte antas som medlem i bostadsrättsföre- ningen. Beträffande utbetalning av deponerade medel framgår följande. Skall medlen redovisas och utbetalas till fastighetsmäklarens uppdragsgivare äger fastighetsmäk- laren – efter överenskommelse med uppdragsgivaren – ur de redovisade medlen till- godogöra sig avtalad provision.

På Fastighetsmäklarnämndens begäran har mäklare X lämnat kompletterande uppgifter i ärendet.

En och en halv vecka före tillträdesdagen kontaktade köparen honom och upplyste om att köparen av vissa skäl inte var säker på att ha tillgång till pengar till tillträdet. Företrädare för föreningen meddelade att köparen var antagen som medlem. Efter telefonkontakter med parterna kom parterna överens om att flytta fram tillträdesdagen en månad och att köparen skulle betala hyreskostnaden för den månaden. Han ringde föreningen och meddelade detta och bad dem att skicka hyresavin till köparen. Köpa- ren betalade inte. Föreningen skickade då en påminnelse till säljaren. Han har infor- merat säljaren om att provisionen skall ingå i det krav på ersättning som riktas mot köparen. Han har själv inte något krav på arvode men känner inte till om mäklarföre- taget, där han för övrigt inte längre är anställd, har framställt något krav. Han anser att anmälarens krav på handpenningen är fullt befogat eftersom hon har bl.a. drabbats av kostnader för dubbel bosättning. ”Hon borde ha den som skadestånd”. Köparen, som uppmanat honom att återbetala handpenningen, har gjort gällande att han inte hade något rätt att undanhålla den och att han inte skulle klara sig vid en rättslig tvist. Han har härefter inte hört något från köparen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden prövar inte tvister och avgör inte heller frågor som rör mäklarens rätt till provision. Däremot kan nämnden pröva om mäklaren handlat på ett sätt som är förenligt med fastighetsmäklarlagen.

Avtal om deposition

Överenskommelsen om deposition av köpeskillingen är ett avtal mellan köparen, säljaren och mäklaren och skall bekräftas av samtliga tre parter. Överenskommelsen skall utformas så att mäklaren utifrån uppställda villkor skall kunna göra en själv- ständig bedömning av vem som har rätt till medlen (se 2002-03-20:5 FMN:s årsbok för 2002).

Det depositionsavtal som mäklare X upprättat i samband med förmedlingen inne- håller villkor om förutsättningarna för utbetalning av deponerade medel. Säljare, köpare och mäklare har undertecknat avtalet. Fastighetsmäklarnämnden anser att överenskommelsen är utformad så att mäklaren har kunnat göra en självständig

2005-02-23:2

bedömning av vem som har rätt till medlen på det sätt som krävs. Det finns inte någon grund för att kritisera mäklare X i detta avseende.

Redovisning av deponerade medel

När en mäklare tar emot medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redo- visningsskyldig för dessa. Han har att på egen risk pröva huruvida den köpare eller säljare som kräver betalning har rätt till medlen. Mäklaren kan inte innehålla betal- ningen på den grunden att dennes rätt är vansklig att bedöma. Den omständigheten att den andra parten också gör anspråk på betalning utgör inte någon grund för att inne- hålla betalningen till dess parterna inbördes slitit tvisten om bättre rätt till medlen (jfr HD:s dom 9 maj 2001, T 339-99).

Med utgångspunkt från uppgifterna i ärendet utgår Fastighetsmäklarnämnden från att köpet blivit bindande för parterna då köparen beviljades medlemskap i bostadsrätts- föreningen. Enligt depositionsavtalet har det därmed ålegat mäklare X att redovisa handpenningen till säljaren. Enligt mäklare X finns handpenningen emellertid alltjämt deponerad på ett klientmedelskonto. Mäklare X har därmed brustit i sin skyldighet att tillse att medel som deponerades hos honom redovisades i enlighet med det uppdrag han haft.

Mäklare X har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att inte redovisa deponerade medel. För detta kan han inte undgå varning.

Mäklarens rätt till provision

Det följer av uppdragsavtalet att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran så snart bindande köpeavtal föreligger. Denna överenskommelse framgår även av depositionsavtalet. Genom att köparen beviljades medlemskap i bostadsrättsföre- ningen torde mäklare X ha rätt att, efter överenskommelse med uppdragsgivaren, ur de redovisade medlen tillgodogöra sig avtalad provision. Det noteras i detta samman- hang att den debiterade handpenningen inte överstiger den avtalade provisionens stor- lek.

Om mäklaren, efter det att förutsättningarna för provision är uppfyllda, ändrar sin inställning och är beredd att frivilligt avstå från provision så bör detta meddelas upp- dragsgivaren så snart som möjligt. Ett sådant klarläggande utgör en förutsättning för uppdragsgivaren att bl.a. justera sitt eventuella krav på ersättning mot köparen. Mäk- laren kan överlåta sin fordran på provision t.ex. till sin arbetsgivare. Mäklarföretaget har dock inte bättre rätt till provisionen än vad mäklaren själv har.

Mäklare X har uppgivit att han nu inte har krav på provision. Av utredningen framgår inte om han underrättat uppdragsgivaren om detta. Fastighetsmäklarnämnden vill därför framhålla vikten av att mäklaren klargör sin inställning i ersättningsfrågan.

Med hänsyn till omständigheterna anser nämnden att det kan stanna vid detta på- pekande.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklar- nämndens sida.

2005-02-23:3

Påföljd

Mäklare X har åsidosatt god fastighetsmäklarsed vad gäller redovisning av depone- rade medel. För detta skall han meddelas varning.

2005-02-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling avseende andel i fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som varit köpare av en andel i en fastighet. Det aktuella bostadshuset var uppdelat i två lägenheter. Tidigare ägare till fastigheten hade ingått ett samägandeavtal där bl.a. nyttjanderätten reglerades. Fastigheten ägdes vid tiden för överlåtelsen av fyra personer i lika stora andelar, makarna A och makarna B. Makarna A har anlitat mäklare X för förmedling av deras gemensamma andel. Anmälaren har framfört kritik mot mäklare X och bl.a. gjort gällande att mäklare X lämnat bristfällig och felaktig information om förutsätt- ningarna för överlåtelsen. Anmälaren anser att mäklare X borde ha varnat honom för riskerna med att förvärva en andel i en fastighet. Han valde att inte genomföra affä- ren.

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Inte vid något tillfälle fick han information om den långdragna och intensiva tvist som förelåg mellan ägarna till fastigheten. Inte heller nämndes något om det starka önskemål som fanns från makarna B om att öka antalet inteckningar i fastigheten. I köpekontraktet som undertecknades den 14 augusti 2002 infördes en besiktnings- klausul. Handpenningen deponerades hos mäklare X enligt ett depositionsavtal. I samband med besiktningen träffade han av en slump två spekulanter som var intresse- rade av att förvärva makarna Bs andelar. De presenterade ett i princip färdigt förslag till att bilda bostadsrättsförening. Vid ett möte med makarna B bad dessa om att få belåna ”sin fastighetsandel”. Man talade även om försäljning på offentlig auktion.

Han kontaktade mäklare X och förklarade att han, med hänsyn till de nya förutsätt- ningarna, inte var intresserad av att fullfölja köpet. Mäklare X har betalat ut det depo- nerade beloppet till säljarna. En god man har förordnats av tingsrätten med uppdrag att försälja fastigheten på offentlig auktion. Senare har fastigheten sålts under hand enligt köpekontrakt den 24 februari 2003. Säljarna har gjort gällande att det inte finns grund för återgång av fastighetsköpet och att det uppkommit skada som överstiger den erlagda handpenningen. Han har hävdat att grunder finns för en återgång och, oavsett detta, att mäklare X vid sin förmedling brustit i väsentliga hänseenden. Han fick del av samäganderättsavtalet först i samband med att kontraktet undertecknades. Mäklare X har inte informerat om riskerna med ett samägande. Det är särskilt allvar- ligt mot bakgrund av den ingående kännedom mäklaren hade om den pågående tvis- ten mellan de tidigare ägarna om belåningsgraden och att det under lång tid före- kommit hot om offentlig försäljning. Köpeavtalet borde ha villkorats med ett hembud

2005-02-23:3

eller godkännande av makarna B med hänvisning till innehållet i samägandeavtalet. Mäklare X har utbetalat handpenningen trots att tvist uppkommit mellan parterna.

Anmälaren har även ifrågasatt mäklare Xs uppgifter om bud från andra spekulanter och kritiserat marknadsföringen av det aktuella objektet beträffande angivet utgångs- pris.

I den av anmälaren inskickade objektsbeskrivningen finns vid rubriken Objekttyp följande uppgift ”Del av Villa, 2 ½ plan med källare”. Fyra personer anges som ägare av fastigheten.

I depositionsavtalet anges att depositionen sker i anledning av att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor köpekontraktets § 15. Denna klausul har rub- riken Övriga villkor och bestämmelser och innehåller uppgift om köparens avstående från boendekostnadskalkyl och att köparen har tagit del och ”accepterat” samägande- avtalet. En s.k. återgångsklausul finns i § 14 med rubriken Fastighetens skick. Klau- sulen reglerar köparens rätt att besiktiga fastigheten och att begära återgång senast en viss angiven dag. Vid § 16 med rubriken Deposition finns följande hänvisning Sär- skilt uppdragsavtal om deposition av handpenning på fastighetsmäklarens klient- medelskonto skall träffas med anledning av i detta avtal intaget villkor.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.

Han bestrider att han handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Det följer av jorda- balkens regler att inteckningar kan tas ut och pantsättas endast om samtliga ägare är överens om åtgärden. Hela fastigheten svarar för varje enskild delägares skuld. Detta har han informerat köparen om. Han har rekommenderat köparen att låta bilda en bo- stadsrättsförening med hänvisning till de olägenheter som ett samägande kan inne- bära. En samägd fastighet kan alltid utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderätttslagens regler. Detta kan betraktas som en risk med är också den möjlighet som varje delägare har för att upplösa ett samägande som inte fungerar.

Han har inte känt till att det skulle ha förelegat en tvist mellan delägarna angående pantsättning eller att delägare skulle ha flaggat för att en försäljning enligt samägan- derättslagen kunde bli aktuell. Xxxxxxxx kände själva inte till planerna på försäljningen förrän efter det att köpekontrakt tecknats. Köparen tog del av samäganderättsavtalet i god tid före kontraktskrivningen och hade då inga särskilda synpunkter på avtalet.

Det är inte ovanligt att priset efter en budgivning går upp. Han avvisar anklagelser om brister i samband med budgivningen.

Beträffande depositionen har mäklare X anfört följande.

I depositionsavtalet hänvisas felaktigt till köpekontraktets § 15. Hänvisningen skulle ha gjorts till den öppna besiktningsklausulen i § 14. Den deponerade handpenningen utbetalades till säljarna i september 2002 sedan villkoret blivit uppfyllt. Den 30 okto- ber 2002 begärde köparen återbetalning av handpenningen. Grunden angavs vara ogiltighet p.g.a. svek. Den 7 november 2002 förklarade säljarna att de inte avsåg att kräva köpets fullföljd men att de i stället krävde skadestånd på grund av köparens förväntade avtalsbrott. Även om hävningsförklaringen framställts innan

2005-02-23:3

handpenningen betalades ut så ger depositionsavtalet inte grund för honom att hålla inne handpenningen. Köparen har förklarat att han avser att väcka talan mot säljaren. Köparen har också vänt sig mot honom med krav på skadestånd. Hans krav har avvi- sats genom Mäklarsamfundet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklarens information om förutsättningarna för samägande Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att förmedlingen avsett andel i fastighet. Ett sådant förvärv innebär att köparen äger sin andel med samäganderätt tillsammans med övriga delägare. Innehavet regleras genom lagen (1904:48 s.1) om samägande- rätt. Alla delägare måste samtycka till förfoganden över fastigheten och till förvalt- ningsåtgärder. Om delägarna inte förmår att enas kan vem som helst av dem begära att tingsrätten förordnar en s.k. god man. Var och en av dem kan också påfordra att samäganderättsförhållandet upplöses genom att hela fastigheten säljs på offentlig auktion och köpeskillingen delas.

En fastighetsmäklare som förmedlar av en andel i en fastighet har anledning att utgå ifrån att spekulanter och köpare inte känner till förutsättningarna för ett sådant för- värv. Informationen, både den skriftliga och den muntliga, måste därför vara mycket tydlig.

Mäklare X har gjort gällande att han informerat köparen om att inteckningar endast kan tas ut och pantsättas om samtliga fastighetsägare är överens om åtgärden och om att hela fastigheten svarar för varje enskild delägares skuld. Han skall också ha hän- visat till de olägenheter som ett samägande kan innebära. Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han brustit i sin informationsskyldighet beträffande förutsätt- ningarna för ägandeformen eller att han skulle ha känt till någon pågående konflikt mellan delägarna.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen beskrivs det förmedlade objektet som ”Del av Villa, 2 ½-plan med källare”. Detta är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening en felaktig, eller i vart fall ofullständig uppgift. Förmedlingen avsåg en andel, egentligen två fjärde- delar, av en fastighet. Det är också den uppgiften som mäklare X infört i köpe- kontraktet. Med hänsyn härtill och till vad mäklare X anfört beträffande omständlig- heterna kring överlåtelsen anser nämnden att det kan stanna vid detta påpekande.

Depositionsavtalet

Depositionsavtalet innehåller en felaktig hänvisning och mäklare X har medgivit denna omständighet. Fastighetsmäklarnämnden får framhålla vikten av att mäklaren anpassar de handlingar han upprättar efter de aktuella förhållandena och att de inte får innehålla missvisande eller oklara uppgifter.

Övrigt

I övrigt föranleder ärendet inte någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämn- dens sida.

2005-02-23:4

2005-02-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om bygglov

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Köparna av två tomter, som mäklare X förmedlat har i en anmälan uppgett att hon lämnat felaktig uppgift om att det fanns bygglov. Till anmälan har fogats bl.a. anmä- lan till Allmänna reklamationsnämnden, objektsbeskrivningar samt bygglovshand- lingar.

I objektsbeskrivningarna anges för vardera fastigheten att Färdigt bygglov finns för ytterligare hus om ca 86 kvm BYA …. .

Av bygglovshandlingarna framgår att bygglov beviljats den 13 juni 2000 för respek- tive fastighet för uppförande av ett fritidshus. Byggloven avsåg en förnyelse av bygg- lov beviljade den 17 oktober 1989 för den ena fastigheten och den 28 september1989 för den andra fastigheten. För båda fastigheterna skulle bygglovet upphöra att gälla om åtgärden inte påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från beslutsdatum.

Mäklare X har anfört i huvudsak följande.

Hon tog del av bygglovshandlingarna både från 1989 och 2000 i samband med det

x.x. xxxxxxx. Hon uppmärksammade säljaren på att det stod 2000 på bygglovshand- lingarna och han bedyrade då att det var inga som helst problem att förnya från det ännu tidigare bygglovet från 1989 och att det då inte skulle vara några som helst problem denna gång.

Vid marknadsföringen utgick hon från att byggloven alltjämt var gällande och undersökte det inte närmare hos kommunen. Uppgifterna om bygglov fick hon från säljaren.

Säljaren hade påbörjat markarbete (väg etc.) och enligt honom skulle då bygglovet gälla från 2000 och fem år framåt från det datum som står i bygglovshandlingarna (dvs. att byggnation påbörjats). Detta tog hon för gott och informerade självklart köparna om detta och de gick igenom detta mycket noggrant vid kontraktsskrivandet då både säljare och köpare var närvarande. Samtliga bygghandlingar visades då upp. Köparna fick även dessa i kopia i samband med visningen av tomterna. Några hand- lingar om beviljande av förlängning av bygglovet har aldrig visats upp då sådana handlingar inte funnits utan informationen till köparna har varit muntlig från säljare till köpare. Bygglovet diskuterades av säljare, köpare och mäklare vid kontrakts- skrivningen och även vid tillträdet den 10 juli 2003. Xxxxxxx hade tagit en första kontakt med kommunen och, som hon uppfattade det, fått en positiv reaktion på byggärendet.

2005-02-23:5

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av Allmänna reklamationsnämndens beslut från den 2 juli 2004 och antecknar dels att mäklare X har bestritt anmälarnas yrkandet i dess helhet men vitsordat att hon gjort sig skyldig till skadeståndsgrundande vårds- löshet i och för sig dels att nämnden i sin bedömning anfört att det i ärendet är ostri- digt att mäklare X gjort sig skyldig till skadeståndsgrundande vårdslöshet genom att förmedla felaktiga uppgifter om bygglov.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten. Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av dess för- arbeten (se prop. 1983/1984:16 s. 37f) framgår att mäklaren har skyldighet att infor- mera om vad han själv känner till som är av betydelse i det aktuella fallet. Mäklaren har vidare en skyldighet att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Mäklaren har inte någon egen undersökningsplikt beträffande rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll med plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för köpare och säljare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och andra oklarheter rörande fastig- heten.

Mäklare X har uppgett att hon visat köparna bygglovshandlingarna före köpet och att byggloven också diskuterats med parterna. Några uppgifter som motsäger detta har inte framkommit. Som framgår av lagens förarbeten har det inte funnits någon skyl- dighet för henne för henne att utreda huruvida de åtgärder som köparen gjort på fas- tigheten innebar att byggloven alltjämt gällde eller vilka möjligheter att de annars fanns att förnya dem. Hon har i objektsbeskrivningarna för tomterna emellertid läm- nat en reservationslös uppgift om att det fanns bygglov. Av hennes egna uppgifter framgår att hon var medveten om att den tidsfrist som gällde för byggloven kunde innebära att det inte längre fanns bygglov. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon i objektsbeskrivningar- na utan reservation uppgett att det fanns bygglov. För detta skall hon varnas.

2005-02-23:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om medverkan i bostadsrättsbildning och om förmedling av bostadsrätt i förening där mäklaren själv är medlem och styrelseledamot

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

En namngiven och två anonyma anmälare har kritiserat mäklare X och anfört bl.a. att han medverkat vid bildandet av en bostadsrättsförening och därvid värderat bostads- rätterna samt att han förmedlat bostadsrätter i förening där han själv är medlem och

2005-02-23:5

styrelseledamot. Till en av anmälningarna har fogats bl.a. en beskrivning från Hemnet av en villa som upplåts med bostadsrätt samt tidningsartiklar från Internet. I artiklarna uppges mäklare X vara ordförande i bostadsrättsföreningen NV och styrelseledamot i bostadsrättsföreningen VM.

Mäklare X har bemött kritiken och anfört bl.a. följande.

Det är riktigt att han biträtt vid bildandet av bostadsrättsföreningen NV. Bildandet av föreningen skedde helt enligt gällande bestämmelser. Det är riktigt att han biträtt vid värderingen av bostadsrätterna för den ekonomiska planen. Han har även biträtt vid de ursprungliga upplåtelser som skett av bostadsrätter. I anmälan har angetts att han själv köpt bostadsrätt i fastigheten. Lägenheten är bostad åt honom och hans familj. Han har aldrig i spekulationssyfte förvärvat bostad för egen räkning utan har histo- riskt bott relativt lång tid i varje bostad.

Av artiklar ur tidningarna framgår att han förmedlat bostadsrätter i den förening där han ingår i styrelsen och är bosatt. Detta sakförhållande är helt korrekt. Enligt hans uppfattning står detta agerande inte i strid med de etiska regler som gäller för fas- tighetsmäklare.

Han äger inte någon bostadsrätt i den bostadsrättsförening där en villa upplåtits med bostadsrätt. Han sitter enbart i en interimstyrelse och kommer att avgå vid den första ordinarie föreningsstämman i vår.

Mäklare X har bifogat bl.a. den ekonomiska planen samt lägenhetsförteckningen för bostadsrättsföreningen NV.

Av den ekonomiska planen framgår att mäklare X utgör en av tre styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningen. Intygsgivarna utgörs av andra personer. Av lägenhetsför- teckningen framgår att mäklare X tecknat sig för en av bostadsrättslägenheterna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av dess förarbeten (se prop.

1983/1984:16 s. 35f) framgår att mäklaren, i vad avser god fastighetsmäklarsed, i olika hänseende skall tillgodose både köparens och säljarens berättigade intressen. Vidare anges att begreppet god fastighetsmäklarsed bör kunna utvecklas och för- ändras från tid till annan.

Enligt 14 § andra stycket får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut prövat frågan om fastighetsmäklares förmedling av objekt i den förening där mäklaren själv är medlem och ingår i styrel- sen, se bl.a. 2003-01-22:1 i FMNs årsbok för 2003. I det beslutet anges följande.

Mäklaren X har enligt egen uppgift förmedlat lägenheter i den bostadsförening där hon är medlem och tillika ordförande. Att inneha rollen som ordförande i en bostads- eller

2005-02-23:5

bostadsrättsförening och samtidigt vara verksam som fastighetsmäklare är enligt Fastig- hetsmäklarnämndens uppfattning inte något som i sig är ägnat att rubba förtroendet för mäklaren.

Fråga är däremot om det kan anses förenligt med fastighetsmäklarlagens grundsyn att mäklaren skall vara en neutral mellanman att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att för- medla lägenheter i den förening där hon är medlem och har sin bostad.

Den som förvärvar en lägenhet i en bostads- eller bostadsrättsförening blir inte bara granne med de övrig som bor i fastigheten utan även medlem i föreningen. För flertalet människor är det inte oväsentligt vem de har som granne. För den som är medlem i en förening har det en betydelse vilka de övriga medlemmarna är, eftersom man genom medlemskapet har en särskild intressegemenskap inte minst av ekonomisk art.

Det finns en risk att mäklaren X vid förmedling av lägenheter i den förening där hon är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman. Att så kan vara fallet styrks också av det faktum att hon i samband med förmedlingsuppdrag underlåtit att informera om vattenskador i fastigheten. Att inte informera om sådana skador som kan få ekonomiska konsekvenser för köpare eller på annat sätt kan vara av betydelse för dennes förvärv strider mot mäklarens upplysningsplikt och är i sig varningsgrundande.

Att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där hon är medlem innebär således att hon agerat i strid med kravet på att mäklaren måste vara en neutral mellanman, något som också är ägnat att rubba förtroendet för henne som mäklare. För detta skall hon meddelas varning.

Länsrätten ändrade inte Fastighetsmäklarnämndes beslut.

I ett annat ärende anförde länsrätten i dom den 31 mars 2004, mål nr 6112-03, följande.

För att såväl säljare som köpare skall kunna ha ett orubbat förtroende för mäklaren ligger det ett särskilt värde i att mäklaren upprätthåller en opartisk ställning. De skall inte på någon grund behöva befara att mäklaren har egna intressen avseende överlåtelsen. Mot bakgrund av att [mäklaren] förmedlat lägenhet i den förening där han själv är medlem finner länsrätten att han inte kan anses ha agerat som en sådan opartisk mellanman som krävs enligt FML. Han har således handlat i strid med 12 § FML och förseelsen i sig motiverar varning.

Kammarrätten meddelade inte prövningstillstånd.

Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han förmedlat bostadsrätter i den förening där han ingår i styrelsen och är bosatt. Härigenom har han åsidosatt god fastighets- mäklarsed. För detta skall han varnas.

Beträffande kritiken mot mäklare X avseende hans biträde vid bildandet av bostads- rättsföreningen, vid värderingen av bostadsrättlägenheterna samt i övrigt finner Fastighetsmäklarnämnden att utredningen inte ger vid handen att mäklare X agerat i strid mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser.

2005-02-23:6

2005-02-23:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om brister i objektsbeskrivning samt uppställda villkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har initierat en granskning av mäklare Xs verksamhet som fastighetsmäklare med anledning av att han flera år underlåtit att betala årsavgiften i tid. Nämnden har begärt in kopior av samtliga handlingar i tre förmedlingsuppdrag som mäklare X har genomfört under år 2003. Vid granskningen av dessa har bl.a. följande framkommit.

Fastighet bestående av sex skiften

I objektsbeskrivningen anges inte vilka servitut som belastar fastigheten utan härvid hänvisas enbart till ett utdrag från Lantmäteriverket som fogats till objektsbeskriv- ningen.

Fastigheten skulle vid försäljningen styckas av i två delar, varför två köpekontrakt upprättades. Det ena köpekontraktet avsåg hela fastigheten med undantag av gårds- skiftet med byggnader och det andra avsåg gårdsskiftet med byggnader. I köpe- kontrakten angavs inte att köpen var villkorade av att fastighetsbildning skedde.

I § 15 köpeavtalet gällande gårdsskiftet med byggnader angavs vidare följande. Detta köp gäller under förutsättning att köparen tillåts hålla 3 st hästar på fastigheten.

Mäklare X har i yttrande med anledning av vad som framkommit vid den särskilda granskningen anfört bl.a. följande.

Xxxxxxx har vid genomgång med honom erhållit uppgifter om vilka servitut som belastade fastigheten före avstyckningen. Han har även redovisat lantmäteriets be- skrivning där det framgår vilka servitut som kommer att belasta respektive fastighet efter avslutad lantmäteriförrättning. Någon redovisning skedde dock inte med den tilltänkta köparen av gårdsskiftet med byggnader eftersom detta köp ej fullföljdes. Parterna var vidare informerade om att köpen endast kunde genomföras under förut- sättning att lantmäteriförrättningen vann laga kraft. Tillträdesdagen var bestämd till sju dagar efter att begärd lantmäteriförrättning vunnit laga kraft. Distriktslantmätaren hade dessutom informerats om den föreslagna avstyckningen innan fastigheten bjöds ut till försäljning. Han lämnade därvid positivt besked. Vad gäller villkoret i § 15 i köpeavtalet avseende gårdsskiftet med byggnader skulle en eventuell återgångsför- klaring ske före den bestämda tillträdesdagen. Tillståndet skulle ges av miljö- och byggnadsnämnden.

2005-02-23:6

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den.

Enligt 18 § samma lag skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för eget bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som anges i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

När en konsument köper en fastighet huvudsakligen för eget bruk skall således fastig- hetsmäklaren sammanställa en objektsbeskrivning av fastigheten innehållande vissa i lagen specificerade uppgifter. Det är inte tillräckligt att alla relevanta uppgifter fun- nits tillgängliga för köparen men att denne behövt ta del av flera olika handlingar för att erhålla erforderlig information. Fastighetsmäklarnämnden har emellertid i tidigare beslut funnit att det får anses godtagbart att uppgift om ägare lämnas i ett till objekts- beskrivningen fogat utdrag från Lantmäteriverket (se bl.a. 2000-11-29:4 i FMN:s års- bok för 2000).

I förevarande fall har gårdsskiftet med byggnader köpts av en konsument. I objekts- beskrivningen har emellertid enbart en hänvisning till utdraget från Lantmäteriverket gjorts vad gäller frågan vilka servitut som belastar fastigheten. Denna hänvisning innebär enligt Fastighetsmäklarnämndens mening inte att mäklare X har fullgjort sin skyldighet att sammanställa och tillhandahålla köparen en fullständig objektsbeskriv- ning. Han har således brutit mot 18 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar i sig en varning. Det faktum att mäklare X muntligen har gått igenom dessa uppgifter tillsammans med den tilltänkta köparen ändrar inte denna bedömning.

Köpeavtalen

Enligt 4 kap. 7 § jordabalken är köp, som innebär att visst område av fastighet kom- mer i särskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstäm- melse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades. Köpet blir giltigt om fastighetsbildningsmyndigheten får kännedom om köpet och lägger det till grund för förrättningsbeslutet.

Köpeavtalen gäller del av fastighet. Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighets- mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som be- höver lösas i samband med överlåtelsen.

Mäklare X har uppgett att han informerat parterna om att köpen endast kunde genom- föras under förutsättning att lantmäteriförrättningen vann laga kraft. Fastighetsmäk- larnämnden vill härvid påpeka att det får anses ligga i fastighetsmäklarens omsorgs- plikt att informera parterna om riskerna med ett avtal som är giltigt endast om fastig- hetsbildning sker. Detta kan med lätthet göras genom en hänvisning i köpekontraktet till den aktuella bestämmelsen i jordabalken. Nämnden vill vidare poängtera att det är viktigt att parterna sluter en överenskommelse om den ekonomiska regleringen i

2005-02-23:7

händelse av att köpet inte blir giltigt samt att parterna uppmanas att reglera följderna för det fall avstyckningen skulle avvika i storlek mot vad som ursprungligen avtalats.

Återgångsvillkoret

I köpeavtalet beträffande gårdsskiftet med byggnader anges att köpets bestånd är vill- korat av att köparen erhåller tillstånd att hålla tre hästar på fastigheten. Mäklare X har i yttrande uppgett att en eventuell återgångsförklaring skulle ske senast före den be- stämda tillträdesdagen. Detta framgår emellertid inte av avtalsvillkoret. Det framgår inte heller av vem tillstånd skall erhållas. Vid utformningen av en klausul i ett köpe- kontrakt har en fastighetsmäklare ett självständigt ansvar för klausulens utformning. Syftet med ett skriftligt avtal är vidare att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. Det är viktigt att fastighetsmäklaren vid utformningen av villkor som gör köpet svävande verkar för att det i villkoret anges att en återgångsförklaring skall ske senast en viss dag och på ett visst sätt för att missför- stånd och tvister i största möjliga mån skall undvikas. Anges inte någon giltighetstid för villkoret anses det enligt 4 kap. 4 § jordabalken vara gällande två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Att medverka till att en oklar villkorsklausul införs i ett kontrakt står inte i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed och motiverar i sig en varning.

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning för att han inte fullgjort sin skyldighet att sam- manställa och tillhandahålla köparen en fullständig objektsbeskrivning med uppgift om vilka servitut som belastar fastigheten. Han skall även varnas för att han har med- verkat till en villkorsklausul som är oklar till sitt innehåll.

2005-02-23:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om åtagande och åtgärder enligt utfärdad fullmakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Den ena köparen av en fastighet som förmedlats av mäklare X har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot honom och sammanfattningsvis anfört följande.

Han och hans sambo tecknade köpekontrakt på den aktuella fastigheten den 22 sep- tember 2002. Enligt överenskommelse med mäklare X skulle de äga 50 procent var- dera av fastigheten. De hade dock för avsikt att i samråd med mäklare X korrigera andelarna i köpebrevet efter att de avyttrat sin tidigare bostad och sett vilka skatte- effekter som skulle uppstå. Inför upprättandet av köpebrevet bestämde de tillsammans med mäklare X att ägarandelarna skulle ändras till 90 respektive 10 procent. Köpe- brevet upprättades den 2 januari 2003 och banken skickade samma dag in en lag- fartsansökan i vilken ägarandelarna angavs till 90 respektive 10 procent. Samma dag som köpebrevet upprättades upptäckte de att andelarna i köpebrevet inte var ändrade.

2005-02-23:7

De kontaktade omedelbart mäklare X som erkände sitt misstag och lovade att ordna saken. Han bad dem att återkalla och riva det köpebrev i vilket deras ägarandelar uppgavs vara 50 procent vardera. Mäklare X upprättade därefter ett nytt köpebrev vari de riktiga ägarandelarna angavs. Banken skickade därefter in en ny lagfarts- ansökan tillsammans med det nya köpebrevet. Inskrivningsmyndigheten beviljade emellertid inte lagfart då mäklare X undertecknat köpebrevet med fullmakt. Enligt inskrivningsmyndigheten gav fullmakten honom inte mandat att ändra villkoren.

Mäklare X kontaktade i detta läge säljarna för att få dem att ändra i köpekontraktet. Säljarna ville dock inte göra detta. De erhöll sedermera ett brev från mäklare X i vilket han meddelade att de i efterhand inte kunde korrigera ägarandelarna. Enligt deras juridiska ombud hade emellertid en transport av ägarandelarna kunnat ske inom tre månader, något som mäklare X inte kände till. Efter sju månader lyckades mäklare X få säljarna att ändra det befintliga köpekontraktet.

I prospektet över fastigheten samt i utlåtandet från besiktningsfirman angavs att en ny panna installerats år 2000, vilket var en sanning med modifikation. Brännaren till pannan är nämligen 14 år gammal. Detta medför att verkningsgraden är ungefär 5 till 10 procent sämre i jämförelse med en ny brännare. I prospektet angavs dessutom att driftskostnaden uppgår till 33 500 kr per år. Förbrukningen uppgår emellertid till

53 800 kWh per år. Till detta tillkommer även en okänd andel oljeförbrukning. I den diskussion som de förde med mäklaren och säljaren motiverades fastighetens höga pris med att huset var mycket energisnålt. Mäklare X borde med sin erfarenhet ha haft en rimlig uppfattning om hur stor driftskostnaden var.

Enligt uppgift skall den ena säljaren tidigare ha varit anställd av mäklare X och de skall vidare ha umgåtts privat.

I samband med köpet reglerade de även avräkningen avseende oljemängden. Mäklare X garanterade därvid att avläsningen var korrekt. På kvällen upptäckte de dock att avläsningen skett felaktigt till deras nackdel. Mäklare X vägrade att hjälpa till att korrigera detta.

De fick de sista tre uppsättningarna av nycklar nio månader efter tillträdet, trots ett flertal påstötningar. En av anledningarna till detta var att mäklare X haft en uppsättning nycklar.

De har vidare vid ett flertal tillfällen frågat mäklare X var tomtgränsen går, varvid han har pekat på staketet. I efterhand har de fått veta att staketet står på grannarnas tomt. Den uppgift de fått av mäklare X var således felaktig och de har varit tvungna att anlita kommunen för att sätta ut tomtpinnar.

Den aktuella fastigheten har sålts vid ett tidigare tillfälle. Detta köp hävdes emellertid på grund av en sättningsskada. När de köpte fastigheten skulle denna skada vara åt- gärdad, vilket även garanterades i kontraktet. I efterhand har det visat sig att sättning- en är bristfälligt åtgärdad, varför de nu ligger i tvist med säljaren. När de påtalade detta för mäklare X genmälde han att det tar ungefär fem år innan huset sätter sig efter en reparerad sättningsskada och att man först då kan reklamera eventuella sprickor.

2005-02-23:7

En del utrustning som var omnämnd i objektsbeskrivningen var vidare borttagen vid tillträdet. En del fasta fastighetstillbehör hade också avlägsnats. Mäklare X har inte hjälpt dem att komma till rätta med detta trots upprepade påstötningar.

De har till följd av mäklare X agerande lidit ekonomisk skada.

Mäklare X har i yttrande bestridit att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed och anfört bl.a. följande.

Parterna tecknade köpekontrakt avseende den aktuella fastigheten den 22 september 2002. Köparna skulle enligt kontraktet äga 50 procent vardera. På den avtalade till- trädesdagen träffade han köparna på banken för att avsluta affären. Han företrädde därvid säljarna enligt en fullmakt daterad den 30 december 2002. Han har inte före detta tillfälle företrätt säljarna på något sätt. Han har således endast i sådan begränsad omfattning som god fastighetsmäklarsed tillåter uppträtt som ombud för säljarna i samband med utfärdandet av köpebrevet och mottagandet av likviden. På tillträdes- dagen tecknades ett köpebrev enligt vilket köparna skulle äga hälften vardera. Efter undertecknandet ombesörjde banken ansökan om lagfart, vilken dock kom att åter- kallas av anmälaren. Efter köpebrevets utfärdande återkom köparna till honom och meddelade att de ville att deras ägarandelar skulle anges som 90 respektive 10 pro- cent i köpebrevet. Han underrättade köparna om att han skulle medverka till detta eftersom han hade tidigare nämnda fullmakt för att slutföra affären. Han underteckna- de därför ett nytt köpebrev i enlighet med fullmakten, varefter banken ånyo sände in lagfartsansökan med köpebrevet som fångeshandling. Efter att dessa handlingar inkommit till inskrivningsmyndigheten infordrades även köpekontraktet. Inskriv- ningsmyndigheten konstaterade därvid att de i köpekontraktet angivna ägarandelarna inte stämde överens med dem som angavs i köpebrevet. Inskrivningsdomaren med- delade med anledning av detta att ägarfördelningen skulle stämma överens i de båda handlingarna. Köpekontraktet behövde därför ändras och parterna skulle kontrasigne- ra ändringen. Han kontaktade därför säljarna för att ombesörja ändringen i köpe- kontraktet. Säljarna meddelade dock att de inte ville gå med på ändringen. Med an- ledning av detta medlade han mellan parterna och efter ett antal månader beviljades köparna lagfart. Han tillbakavisar anmälarens uppgift om att det skulle ha kunnat ske en transport av ägarandelarna inom tre månader samt att han skulle ha gjort fel som inte känt till detta. Han ifrågasätter även inskrivningsmyndighetens handläggning.

Uppgiften att en kombipanna installerats år 2000 fick han av säljarna. Eftersom pannan såg ny ut hade han ingen anledning att betvivla riktigheten av uppgiften. Det var även säljarna som lämnade uppgiften om den årliga driftskostnaden. Enligt säljar- na var kostnaderna för uppvärmning av huset inte särskilt höga då de bytt panna och tilläggsisolerat huset. De diskussioner som förevarit mellan köparna och säljarna, i vilka även han till viss del varit inblandad, har rört säljarnas driftskostnader. Det har inte funnits anledning för honom att misstro säljarnas uppgifter. Xxxxxxx har vidare valt att avstå från en personligt utformad boendekostnadskalkyl. I en sådan hade han naturligtvis behövt individualisera de uppgifter om driftskostnader som säljarna läm- nat. Han har inte försvarat den låga förbrukningen på sätt som anmälaren påstår.

Säljarens hustru har inte varit anställd av honom och de umgås inte heller privat. Xxxxxxxxx hustru bedrev dock en egen mäklarfirma under det gemensamma före- tagsnamnet X. Detta samarbete upphörde vid månadsskiftet maj – juni år 2000.

2005-02-23:7

Angående den avräkning som har gjorts avseende oljemängden kan det konstateras att det inte har ingått i hans uppdrag att läsa av oljemängden. Han har inte heller garante- rat att avläsningen skett korrekt.

Han vitsordar att han innehade ett par nycklar till fastigheten. De låg i hans kassaskåp och hade av misstag trillat ner bakom några akter. Han upptäckte dem därför inte när det var dags att överlämna nycklarna. Han har inte fått någon påstötning från köparna eller säljarna angående dessa nycklar. När han hittade dem kontaktade han köparna och säljarna samt överlämnade nycklarna till köparna.

Han har inte pekat på staketet och uppgett att tomtgränsen skulle gå där. I samband med intaget av fastigheten meddelade säljarna att tomtgränsen går ungefär där stake- tet ligger. Han har inte pekat ut tomtgränsen som exakt gående vid staketet för köpar- na. De har inte heller vid ett flertal tillfällen frågat honom var tomtgränsen går.

Efter tillträdet återkom köparna till honom och meddelade att den enligt säljarna åt- gärdade sättningsskadan var bristfälligt åtgärdad samt att de nu befann sig i tvist med säljarna angående detta. Han har inte sagt att det tar ungefär fem år innan huset sätter sig efter en reparerad sättningsskada och att man först då kan reklamera eventuella sprickor. Xxxxxxx kontaktade honom vidare med anledning av att en del utrustning som var omnämnd i objektsbeskrivningen var borttagen vid tillträdet. Han har i den mån det varit möjligt biträtt säljarna och köparna i sina kontakter med varandra i denna del. Det har härvid även förekommit en del direktkontakt mellan parterna.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av den fullmakt som mäklare X fått från säl- jarna av fastigheten. Fullmakten är upprättad på ett förtryckt formulär från mäklar- företaget och är undertecknad den 30 december 2002. Den ger honom eller den han sätter i sitt ställe befogenhet att upprätta och underteckna köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningshandlingar; att hos kommunen göra förköpsanmälan; att ansöka om inteckning av fastigheten; att pantförskriva i fastigheten uttagna pantbrev/inteck- ningar i fastigheten; att ansöka om dödning och relaxering av inteckningar i fastig- heten; att ansöka om dödningsåtgärder enligt lagen (SFS 1927:85) om dödande av förkommen handling; att utkvittera och emottaga till säkerhet för lån i bank eller annorstädes ställda hypotek; att utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i samband med förenämnda försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna våra namn, godkänner vi ombudets laga åtgärder. I fullmakten finns tillskrivet för hand att likviden insätts på konto /…/.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Upprättande och ändring av köpebrev samt agerande enligt fullmakt

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en mäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighets- mäklarsed medger det. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand ”rena” om- budssituationer, det vill säga när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att före- träda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpe- skillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En grund- läggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag

2005-02-23:7

med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om vill- koren (se prop. 1994/95:14 s. 80-81).

Xxxxxxxx av den fullmakt som presenterats ger mäklare X rätt att företräda säljarna som ombud i en omfattning som överskrider vad fastighetsmäklarlagen tillåter (se 2001-03-14:8 i FMN:s årsbok för 2001 samt 2003-01-22:6 i FMN:s årsbok för 2003). Fullmakten har emellertid tillkommit efter köpekontraktets upprättande och innefattar därmed i första hand rätt för mäklare X att underteckna köpebrevet och likvidavräk- ningen samt att motta köpeskillingen. Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X har företrätt säljarna vid utfärdandet av köpebrevet och mottagandet av likviden.

Mäklare X har emellertid i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att köparna efter köpebrevets utfärdande meddelat honom att de ville ändra ägarandelarna i köpe- brevet till 90 respektive 10 procent. Det finns ingen anledning för nämnden att ifråga- sätta denna uppgift. Vid denna tidpunkt hade dock ett giltigt köpebrev redan utfärdats och sänts till inskrivningsmyndigheten tillsammans med en ansökan om lagfart, var- för det inte fanns någon möjlighet att återkalla och riva det upprättade köpebrevet.

Köpet var således redan avslutat och äganderätten hade övergått till köparna. Trots detta upprättade mäklare X ett nytt köpebrev i vilket han ändrade villkoren med stöd av fullmakten då han för säljarnas räkning godkände att köparna ändrade sina ägar- andelar till 90 respektive 10 procent. Mäklare X har därigenom brutit mot förbudet att en fastighetsmäklare inte får företräda köpare eller säljare som ombud. I det senare köpebrevet finns inte heller någon uppgift om att det ersätter det först upprättade köpebrevet eller någon annan referens till det. Detta förfarande har således gett upp- hov till existensen av två självständigt giltiga dokument med olika uppgifter om köparnas ägarandelar. Mäklare X bristande hantering härvid kan inte ursäktas med att han försökte vara hjälpsam och underlätta ändringen av ägarandelarna. Han skall där- för tilldelas en varning.

Lämnad uppgift om driftskostnaderna, pannans ålder samt tomtgränsen

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtel- sen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Bestämmelsen har med oför- ändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighetsmäklare.

Mäklaren skall således vidarebefordra de uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av uppgifterna innan han vidarebefordrar dem (se prop. 1983/84:16 s. 37).

Vad som framkommit i ärendet ger inte belägg för att mäklare X hade bort kontrol- lera säljarnas uppgift om årlig driftskostnad eller pannans ålder närmare. Av utred- ningen framgår inte heller att mäklare X skulle ha lämnat en felaktig uppgift avseende fastighetens gräns. Vad som härvidlag framkommit föranleder därför ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2005-02-23:8

Övrigt

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Nämnden vill dock upplysningsvis framhålla att det inte ankommer på nämnden att pröva frågor om ersättningskrav. Sådana frågor prö- vas av tingsrätt och under vissa förutsättningar även av Allmänna reklamationsnämn- den.

2005-02-23:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om överlåtelse av bostadsrätt såld av dödsbo före registrering av bo- uppteckning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklare X.

Anmälaren har anfört bl.a. följande. Hösten 2002 köpte hon en bostadsrätt som för- medlades av mäklare X och som såldes av ett dödsbo. Lägenhetsaffären blev emel- lertid inte vad hon hade förväntat sig. Hon anser att mäklare X har brustit vad gäller information och handläggningen av ärendet. Den 13 september 2002 upprättades köpeavtalet. Hon blev då inte informerad om att bouppteckningen ännu inte var gjord. Hon frågade dock inte särskilt om detta eftersom mäklare anlitas för att det skall gå rätt till. Bouppteckningen förrättades först den 2 oktober. Den 15 oktober skulle hon få tillträde till lägenheten. När hon kom till banken hänvisades hon till mäklare X som uppgav att bouppteckningen inte var registrerad ännu. Hon fick emellertid nycklarna och försäkrades om att allt var i sin ordning. Den 4 november registrerades boupp- teckningen. En ny tid på banken bokades den 15 november men avbokades sedermera eftersom bouppteckningen, enligt mäklare X, fortfarande inte var klar. Mäklare X kontaktade henne den 14 november och de bokade in en ny tid på banken den 18 no- vember. Denna tid avbokades en kvart före utsatt tid då mäklare X saknade en full- makt. Köpet kunde avslutas den 20 november. Hon borde ha blivit informerad om att bouppteckningen varken var förrättad eller registrerad innan hon skrev på köpeav- talet. Hon hade då själv kunnat avgöra om hon ville ta den risk det innebar att boupp- teckningen ännu inte var klar.

Mäklare X har i yttrande anfört bl.a. följande. Hon fick in den aktuella bostadsrätts- lägenheten den 6 september 2002 via fullmakt från en av dödsbodelägarna. Boupp- teckningen var då påbörjad hos bankens bouppteckningsman. Det är brukligt att påbörja försäljningen i ett tidigt skede så att det inte blir dubbla kostnader för döds- boet. Den 10 september annonserades lägenheten i dagspress, skyltfönster och på Internet. Den 13 september skrevs kontrakt på lägenheten med tillträdesdag den

1 november. Någon gång mellan den 19 september och den 10 oktober kom säljaren och köparen överens om att preliminärt tidigarelägga tillträdet till den 15 oktober med förhoppning om att bouppteckningen då skulle vara registrerad. Bouppteckningen

2005-02-23:8

förrättades den 2 oktober och vidarebefordrades till tingsrätten. Hon fann ingen an- ledning att betvivla bouppteckningens riktighet eftersom bankens boutredningsman utfört den utan såg det mer som en formalitet att den skulle registreras. Då säljaren gett klartecken till att köparen fick börja renovera trots att lägenheten inte var betald ansåg hon inte att man skulle sätta ”käppar i hjulen” för parterna. Fördröjningen av formalia, dvs. registreringen av bouppteckningen, var naturligtvis olycklig men utan- för hennes kontroll.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av 18 kap. 4 § första stycket ärvdabalken framgår att överenskommelse som någon i god tro slutit med dem som enligt bouppteckningen är dödsbodelägare, gäller även om det finns andra dödsbodelägare.

Bouppteckningen fungerar således som legitimationshandling beträffande vilka som är dödsbodelägare. Tredje man har rätt att förlita sig på att de delägare som finns upp- tagna i en bouppteckning företräder dödsboet. Rättsläget synes dock oklart huruvida tredje man kan förlita sig på bouppteckningen i den form den ingivits till registrering eller om registreringen måste inväntas. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening bör en mäklare inte förutsätta att ett godtrosförvärv kan ske förrän bouppteckningen är registrerad.

I sammanhanget förtjänar även att påpekas att det är viktigt att en fastighetsmäklare upplyser parterna om de skattemässiga konsekvenser och övriga följder som kan upp- stå om ett objekt försäljs innan bouppteckning upprättats.

I förevarande fall tecknades köpeavtalet innan bouppteckning förrättats och registre- rats. Det finns inget som hindrar att så sker. Det kan många gånger vara angeläget, inte minst av ekonomiska skäl, för ett dödsbo att en överlåtelse av en i dödsboet in- gående fastighet sker snarast. Fastighetsmäklarnämnden anser dock att mäklare X hade bort uppmärksamma parterna på de risker som fanns med att underteckna köpe- avtalet innan bouppteckningen var registrerad. Det skulle med lätthet ha kunnat an- tecknas i köpeavtalet. Genom sin underlåtenhet i detta avseende har mäklare X brustit i sin omsorgsplikt. Hon kan därför inte undgå varning.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäk- larnämndens sida. Nämnden vill dock framhålla vikten av att datum för slutreglering bestäms i samråd med parterna och att mäklaren inte gör ständiga ombokningar då detta kan innebära stort besvär för parterna.

2005-02-23:9

2005-02-23:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares rätt att kräva ersättning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

En delägare i ett dödsbo har kritiserat mäklare Xs sätt att förmedla dödsboets fastig- het. Anmälaren, som sagt upp förmedlingsuppdraget, har uppgett bl.a. att mäklare X begärt 26 202 kr i arvode trots att fastigheten inte sålts.

Till sin anmälan har dödsbodelägaren fogat en faktura jämte följebrev från mäklare

X. Av fakturan framgår att dödsboet den 2 juni 2003 fakturerats för 26 timmar för- medlingsarbete, för reskostnader och inställelser samt för utlägg för annonser, sam- manlagt 26 202 kr inklusive mervärdeskatt. I följebrevet har mäklare X dessutom förbehållit sig rätten till skäligt arvode om fastigheten säljs till en viss namngiven person.

Mäklare X har i yttranden tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande.

Inget skriftligt förmedlingsuppdrag har lämnats. Däremot har han skriftligen bekräftat uppdraget i samband med att försäljningsbeskrivningen upprättades. Han har tagit betalt för sina tjänster motsvarande den tid som han har lagt ner på uppdraget. Någon ytterligare provision är inte aktuell eftersom spekulanten i fråga har tröttnat. Even- tuellt framtida krav på skäligt arvode om fastigheten skulle säljas till den spekulant som han anskaffat avser endast skillnaden mellan mäklararvodet på fem procent och den betalning som han erhållit från dödsboet. Skulle fastigheten säljas till någon annan köpare har han inga som helst krav på dödsboet.

Mäklare X har gett in en bekräftelse på förmedlingsuppdraget daterad den 7 mars 2003. Där anges följande om ersättningen för förmedlingsuppdraget. Vid avslut förbehåller jag mig rätt att uppbära mäklarprovision med 5 procent inklusive mer- värdesskatt på det pris som fastigheten slutligen säljs för.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare har, om hans uppdrag skall ersättas i form av provision, rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta (22 § fastighetsmäklarlagen). Om en uppdragsgivare utan giltig anledning säger upp ett förmedlingsuppdrag kan mäklaren dock ha rätt till skadestånd. Av god fastighets- mäklarsed följer att skadeståndet – om mäklaren och uppdragsgivaren inte kommit överens om annat – endast omfattar ersättning för de faktiska kostnader som mäkla- ren har haft i form av utlägg men inte för nedlagt arbete.

Mäklare X har i den skriftliga bekräftelsen av uppdragsavtalet inte angett annat än att han förbehåller sig rätt att uppbära mäklarprovision beräknat på det pris som

2005-03-16:1

fastigheten slutligen säljs för. Någon annan överenskommelse om rätt till ersättning eller till skadestånd har inte presenterats. Trots detta har han fakturerat dödsboet för såväl nedlagt arbete som för kostnader och utlägg.

Mäklare X har, oavsett om uppsägningen var oberättigad, inte haft rätt att fakturera dödsboet för nedlagt arbete. Mäklare X har genom att framställa ett oberättigat krav på ersättning åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

Fastighetsmäklarnämnden finner att vad som i övrigt framkommit i ärendet inte ger anledning till kritik mot mäklare X.

2005-03-16:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om information i objektsbeskrivning som mäklaren fått från säljaren vid förmedling av tomträtt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Två köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och bl.a. anfört. Mäklare X har brustit i informationen som han lämnat i samband med förmedlingen av en tomträtt. Taket var dåligt och mäklare X hade uppgivit i objektsbeskrivningen att samfällig- hetsföreningen ansvarade för reparationen. Av denna anledning brydde de sig inte om uppgiften i besiktningsprotokollet att taket var dåligt. Det visade sig senare att sam- fällighetsföreningen inte ansvarade för taket.

Anmälarna har bifogat bl.a. objektsbeskrivning och besiktningsprotokoll.

I objektsbeskrivningen anges bl.a. följande. Detta hus är varudeklarerat. Huset är besiktigat för besiktigat för ….. säljarförsäkring. Ett ingående besiktningsprotokoll finns därför tillgängligt hos mäklaren. Övrigt. Samfälligheten ansvarar för yttertaket, besiktigas 2 ggr/år.

I besiktningsprotokollet anges att taket består av gammal takpapp med sprickor och blåsor lokalt. Där informeras också köparen om sin kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar av fastigheten som inte omfattas av besiktningen. Köparen re- kommenderas även att genomföra en ”köpargenomgång” med besiktningsmannen för att förstå innehållet i besiktningsprotokollet.

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande. Säljaren uppgav vid intaget att yttertaket ingick i samfällighetens ansvar och att föreningen besiktigade taket två gånger per år. Säljaren ansåg att det var en så stor fördel att det skulle stå specificerat i beskrivningen av fastigheten. Han hade ingen anledning att ifrågasätta säljarens uppgift eftersom det är vanligt att samfällighetsföreningarna ansvarar för många olika saker, t ex värme, vatten, yttertak. Säljaren har även godkänt

2005-03-16:2

objektsbeskrivningen. Vid försäljningen upprättades ett besiktningsprotokoll där bl. a. yttertakets skick deklarerades mycket tydligt. Köparen har en omfattande undersök- ningsplikt, framför allt när en brist påtalas vid besiktningen och ska då utreda hur en eventuell renovering ska gå till. Om föreningen ansvarat för yttertaket hade kostnaden i alla fall hamnat på den enskilde medlemmen genom en höjd samfällighetsavgift eller ett erbjudande att betala kostnaden kontant.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtel- sen. Mäklaren skall bl.a. verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen.

Bestämmelserna om mäklares omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I mäklarens upplysningsplikt ligger en skyldighet för mäklare att informera köpare och säljare om vad han själv känner till som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra upp- gifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständlig- heterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana upp- gifter innan han vidarebefordrar dem (prop. 83/84:16 s. 37f).

Mäklare X har uppgett att han fått uppgiften om att samfällighetsföreningen ansvara- de för taket från säljaren och att han inte hade någon anledning att ifrågasätta upp- giftens riktighet. Eftersom det av besiktningsprotokollet framgick att taket hade gam- mal takpapp, sprickor och blåsor var frågan om vem som ansvarade för taket särskilt viktig. Mäklare X borde inte ha nöjt sig med säljarens uppgift, utan antingen själv tagit kontakt med eller uppmanat köparen att kontakta föreningen för att utreda det faktiska ansvarsförhållandet. Mäklare X lämnade uppgiften om att samfällighetsföre- ningen ansvarade för taket utan reservation att uppgiften kom från säljaren i objekts- beskrivningen. För detta skall han varnas.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

En fastighetsmäklare har rätt att förlita sig på de uppgifter han får från säljaren. Några omständigheter som har gett mäklare X anledning att ifrågasätta säljarens uppgifter har inte förelegat och därför finns ingen grund för att meddela honom varning. Möj- ligen kan mäklare X kritiseras för att han inte i objektsbeskrivningen uppgivit att upp- gifterna kom från säljaren.

2005-03-16:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om brister i utredning av bygglovsförhållanden

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

2005-03-16:2

Bakgrund

En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och bl.a. uppgett att hon lämnat oriktiga uppgifter om fastigheten i flera avseenden. Han hade frågat om man fick bygga ett så stort hus som fanns på fastigheten och fått svaret att mäklare X kontrol- lerat bygglovet och att det var i sin ordning. Han berättade om sina planer på att upp- föra ytterligare byggnader på fastigheten. Ingenting sades då om att huset i själva verket bestod av två hus (två taxeringsenheter) förenade med en s.k. passage och att byggnationen på fastigheten var fullt utnyttjad enligt byggplanen. Före kontraktskriv- ningen fick han kontraktet, utan bilagor, för granskning. Vid kontraktskrivningen var han inte personligen närvarande utan hade lämnat fullmakt till sin fru som inte var insatt i fastighetsaffärer. Vid tillfället uppgavs muntligen och i säljarens frågelista att bygglov saknades för isolerade väggar och tak i passagen. Efteråt kontaktade han byggnadsnämnden och fick veta att passagen var föremål för anmälan om olovlig byggnad och måste rivas samt att byggrätten var maximalt utnyttjad. Han framförde till mäklare X att han ville häva köpet p.g.a. att passagen måste rivas samt att han inte kunde bygga fler hus på fastigheten. Hon hörde inte av sig beträffande säljarens ovilja att underteckna hävningsavtalet. Han har till anmälan fogat bl.a. köpekontrakt med bilagor.

Mäklare X har bemött kritiken och anfört att hon vid visningstillfället informerat anmälaren om byggnadens area i enlighet med faktabeskrivningen som anmälaren fick på visningen. På anmälarens fråga om vilken byggrätt som gäller för fastigheten informerade hon om kommunens byggplan. På hans fråga om det fanns möjlighet att bygga gäststuga eller garage på fastigheten upplyste hon honom om att det redan finns en gäststuga samt att säljarna tidigare ansökt om bygglov för en carport på

24 kvm men fått avslag på ansökan. Det har inte framgått vid diskussioner med anmälaren att köpet var villkorat av möjlighet till ytterligare byggnation. Hon hade tagit del av delegationsprotokoll samt ritningar från kommunen där det framgår att bygglov beviljats för nybyggnad samt utbyggnad på fastigheten. Hon hade då ingen anledning att betvivla att byggnationen inte stämde överens med det beviljade bygg- lovet. Vid kontraktsgenomgången togs frågan upp angående avsaknaden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar. Säljaren medgav till en början rätten för köparna att häva avtalet men ändrade sig senare och åtgärdade felet i enlighet med kommunens anvisningar så att byggnaden överensstämde med tidigare beviljat bygg- lov. Enligt säljarnas uppfattning fanns inte längre skäl för hävning. Mäklare X har gett in bl.a. bygglovshandlingar.

I frågelistan, en bilaga till köpekontraktet, har säljaren under frågan finns erforderliga bygglov med åtföljande slutbesiktning? uppgett följande. Passage ej bygglov för iso- lerade väggar, tak.

I bygglovshandling kallad Ärende om bygglov, anges att bygglov beviljats 1996. Av handling kallad Anmälan för olovlig byggnation från 2004 framgår att en vägg av den olovligt utförda utgången skall tas bort och ett mellanrum mellan takkonstruktionen och en av byggnaderna anordnas. Med nämnda åtgärder utförda kan resterande del av den olovligt utförda åtgärden bedöma som skärmtak …. som ej kräver bygglov.

I hävningsavtalet anges att ovan nämnda köpekontrakt skall hävas till alla delar, att grunden för köpets återgång är att det saknas bygglov för passagen mellan

2005-03-16:2

huvudbyggnad och komplementbyggnad och att ……. kommun ålagt ägaren av fastigheten att riva passagen och endast behålla vindskydd vid norrvägg.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 12 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 16 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklar- sed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

I 19 § samma lag framgår att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Mäklare X har bistått parterna med upprättandet av ett köpeavtal. Hon har till detta bilagt en av säljaren ifylld frågelista, vilken säljaren undertecknat och köparen tagit del av först på dagen för kontraktsskrivningen. Köpekontraktet, utan bilagor, har mäklare X enligt uppgift från anmälaren och som inte emotsagts av henne, låtit köpa- ren ta del av före kontraktsdagen. Mäklare X har uppgivit att frågan angående avsak- naden av bygglov för isolering i passagens tak och väggar togs upp vid kontrakts- genomgången. Detta förhållande har medfört att en för köparen väsentlig uppgift om fastigheten, nämligen att bygglov saknades för viss del av byggnationen, uppdagades först vid kontraktsskrivningen. Köparen gavs vid tillfället inte tillräckligt rådrum för ett ställningstagande till huruvida hon ville köpa fastigheten under de nya premisser- na. Att utsätta ena parten för ett överraskningsmoment som detta så sent som vid kontraktstecknandet är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har inte medverkat till att denna väsentliga fråga fick en tillfredsställande utredning före köpet. För detta skall hon meddelas varning.

Ord står mot ord mellan mäklare X och köparen avseende frågan om ytterligare byggnation var möjlig på fastigheten. Utredningen i övrigt visar därför inte att mäklare X handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen

Påföljd

Mäklare X skall meddelas varning för att hon inte i enlighet med god fastighetsmäk- larsed verkat för att köparna givits tillräckligt rådrum för att utreda de faktiska för- hållandena avseende bygglovet före kontraktstecknandet.

2005-03-16:3

2005-03-16:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om värdecheck vid marknadsföring

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Anmälarna har riktat kritik mot mäklare X och anfört bl.a. följande. De erhöll i början av 2004 en reklamfolder för det mäklarföretag mäklare X företräder. Foldern såg förtroendegivande ut och innehöll en värdecheck på 10 000 kr vid förmedling av en villa. Vid förhandling om provisionen sänkte mäklare X denna från 3 till 2,5 procent. Något krav på att värdechecken skulle åberopas vid denna överenskommelse fanns inte. När de gjorde upp affären frågade de efter rabatten. Mäklare X svarade emeller- tid att checken inte hade något värde. De begär att Fastighetsmäklarnämnden yttrar sig över om denna marknadsföring är förenlig med god mäklarsed.

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och anfört i huvudsak följande.

Den 2 mars 2004 utförde han en värdering av fastigheten och redogjorde för hur han genomför en fastighetsaffär. När han på nytt besökte en av anmälarna diskuterades provisionens storlek. Han upplyste att normal provision för denna typ av fastighet var 4 procent men att han även kunde erbjuda 3 procent plus 10 procent på köpeskilling som översteg 2 900 000 kr. Slutligen enades de om 2,5 procent jämte 10 procent över 2 900 000 kr. Inte vid något av dessa två tillfällen uppgav anmälarna något om att ut- nyttja en värdecheck. Så var inte heller fallet när de träffades för att underteckna kon- traktet. En av anmälarna ringde upp honom när hon fått den skriftliga redovisningen och tog upp frågan om värdechecken och påstod att han sagt att ”det drar vi av senare på provisionen”. Eftersom detta inte var sant informerade han om hur värdechecken fungerar. Denna check skall finnas med vid diskussionen om arvodet i samband med intaget och uppgörelsen om förmedlingsuppdraget. För att kunna utnyttjas måste den uppvisas i samband med diskussionen om provisionen och undertecknas och befästas på förmedlingsuppdraget. Han anser att rätten till nyttjandet av denna värdecheck var förbrukad samt att han erbjudit en generös provision.

I den åberopade reklamfoldern anges bl.a. Kontakta oss för en förutsättningslös diskussion och en kostnadsfri värdering av din bostad. Vi erbjuder dig dessutom en värdecheck som ger dig rabatt på vårt mäklararvode. Det anges vidare.

KOSTNADSFRI VÄRDERING OCH VÄRDECHECK PÅ 10.000:-/VILLA

---

Rabatt för Er som säljer nu eller t o m 2005

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 4 § marknadsföringslagen (1995:450) skall marknadsföringen stämma överens med god marknadsföringssed och även i övrigt vara tillbörlig mot konsumenter och

2005-03-16:4

näringsidkare. Vid marknadsföringen skall näringsidkaren lämna sådan information som är av särskild betydelse ur konsumentsynpunkt.

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklar- sed inte bara vid fullgörande av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Det kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster. (Prop. 1994/95:14 s. 76).

Xxxxxxx gjorde reklam för det företag där mäklare X är verksam och gällde således samtliga mäklare vid kontoret. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare X är bunden av vad som anges i foldern. Där framgår inte att checken skulle åberopas redan i samband med intaget. På checken fanns heller ingen uppgift om att den skulle presenteras vid diskussion om provisionsvillkoren. Varken anmälaren eller mäklaren har påstått att den fördes på tal vid diskussion om provisionsvillkoren. Vid sådant förhållande har anmälaren haft rätt att utgå från att checken skulle kunna åberopas i samband med erläggande av provisionen. Mäklare X har således inte haft någon grund för att hävda att den måste uppvisas vid diskussionen om provisionen i sam- band med intaget eller då förmedlingsuppdraget ingicks. Av utredningen framgår emellertid att anmälarna begärt nedsättning av provisionen först efter det att den hade betalats. Fastighetsmäklarnämnden gör därför bedömningen att mäklare X inte agerat i strid med god mäklarsed när han inte medgav rabatt på grund av checken efter det att fastighetsaffären hade avslutats. Ärendet skall därför avskrivas från vidare hand- läggning.

2005-03-16:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av uppdragsavtal och spekulantlista

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot fastighetsmäklaren X för hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag beträffande en kommer- siell fastighet. Mäklare X kom inte att förmedla objektet och uppdragsgivaren anlita- de en annan mäklare som har anmält mäklare X till nämnden och anfört i huvudsak följande.

Mäklare X har utvidgat begreppet spekulant på ett felaktigt sätt. Den spekulantlista som upprättats innehåller företag och organisationer och är närmast att betrakta som en sändlista.

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och bl.a. anfört följande.

2005-03-16:5

Anmälaren har tagit in fastigheten till försäljning utan att beakta hans eventuella pro- visionsanspråk. I sitt avtal om provision har anmälaren förbundit sig att agera juri- diskt ombud åt uppdragsgivaren vid en eventuell tvist med honom. I brev 19 maj 2004 informerades han om att anmälaren tagit ut full provision. Anmälaren hotade även med en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden om han inte tog tillbaka sitt krav på provision. När det gäller spekulantlistan har han varit i kontakt med och diskuterat fastigheten med samtliga på listan. Han har dessutom visat fastigheten för fem av spe- kulanterna varav två lämnade bud under uppdragstiden och en efter uppdragstidens utgång. Att påstå att det är en sändlista är rent nonsens.

Av ett uppdragsavtalet daterat den 27 augusti 2003 framgår bl.a. följande.

Uppdragsgivare XX AB Uppdragstagare Mäklarföretaget A

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare och härav följer att mäklaren skall namnges i uppdragsavtalet. Som uppdragstagare överst på upp- dragsavtalet anges två företag och längst ned på dokumentet har mäklare X med sin närmast oläsliga namnteckning undertecknat som uppdragstagare. Något namnförtyd- ligande av mäklare Xs namnteckning finns inte angivet. Detta medför att det av upp- dragsavtalet inte kan utläsas vilken fastighetsmäklare som ansvarar för uppdraget.

Mäklare X skall därför kritiseras för sin utformning av uppdragsavtalet men mot bakgrund av att förmedlingen avsåg en kommersiell fastighet kan det stanna vid kritik.

Det åligger en fastighetsmäklare att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Ord står mot ord i fråga om spekulantlistan är korrekt. Vad som blivit visat i fråga om spekulantlista kan inte för- anleda någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Tvister om mäklares rätt till ersättning prövas av allmän domstol.

2005-03-16:5

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdrag att upprätta köpehandlingar och bristfälliga rutiner för posthantering

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Ärende 1

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har riktats kritik mot fastighetsmäklaren X i samband med köpet av en fastighet (obebyggd tomt). Anmälarna har anfört i huvudsak följande. Mäklare X har marknadsfört och upprättat köpekontrakt och

2005-03-16:5

köpebrev samt tagit fram fastighetsinformation för den aktuella fastigheten. Köpe- kontraktet undertecknades den 8 december 2000 på mäklare Xs kontor. Den 15 de- cember 2000 slutfördes affären genom att resterande del av köpeskillingen erlades och köpebrev skrevs. Det saknas uppgifter i köpekontraktet och köpebrevet om att gatukostnader tillkommer i samband med köpet och om att fastigheten skulle komma att belastas med kostnader för del i samfälligheten.

Ärende 2 och 3

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden (ärende 2) har kritik riktats mot fastig- hetsmäklaren X. Anmälarna har i huvudsak anfört följande. De köpte 20 november 2002 genom mäklare Xs förmedling en stamfastighet med bostadshus. I köpeavtalet anges att säljaren garanterar att debiterade eller behörigt beslutade gatukostnader är betalda. Under september 2004 erhöll de beträffande denna fastighet ett krav från kommunen på 50 000 kr för utbyggnaden av gatorna i området. De tog kontakt med mäklare X som sade att han inte trodde att gatukostnad skulle betalas för den stamfas- tighet de förvärvat. Däremot skulle avgift erläggas för avstyckade tomter när deras ursprungliga ägare avstått från att bli medlemmar i en ekonomisk förening som bil- dats i samband med exploateringen av det aktuella området. I samband med köpet lämnades ingen information vare sig av säljaren eller mäklare X om att gatukostnad skulle betalas. De köpte även 2 juli 2003 av ett fastighetsbolag en avstyckad tomt bredvid den fastighet de först köpt i syfte att genomföra ett generationsboende. Mäk- lare X hade förmedlat denna fastighet till bolaget från den säljare de köpt stamfastig- heten av. De har från kommunen fått ytterligare ett krav på 50 000 kr för köpet av den avstyckade tomten. Mäklare X rekommenderade dem att kontakta säljaren och kräva ersättning. Säljaren upplyste att han inte känt till något om gatukostnad. Mäklare X sade att han haft kännedom om dels den ekonomiska föreningen dels att gatukostna- der i vissa fall skulle komma att utgå för de fastigheter som ingick i exploateringsom- rådet. Mäklare X har dessutom, enligt egen uppgift, varit inblandad i flera fastighets- försäljningar i området. Mäklare X borde utrett frågan om eventuell gatukostnad med säljaren före försäljningen och vidare kontrollerat uppgifterna med kommunen. De har under januari 2005 fått ett brev från kommunen som innebär att de skall betala gatukostnadsavgift för endast en av fastigheterna. Detta ändrar emellertid inte deras kritik. Mäklare X har inte heller löst ut ett rekommenderat brev med mottagnings- bevis som de skickat till honom den 1 november 2004 vilket de anser vara oseriöst.

De har fått tillbaka brevet som enligt postens noteringar inte avhämtats av mottagaren.

I ytterligare en anmälan (ärende 3) har riktats kritik mot fastighetsmäklaren X. An- mälarna har anfört i huvudsak följande. De har köpt en fastighet som avstyckats från en större tomt. Deras grannar köpte dels stamfastigheten dels ytterligare en avstyckad tomt. De har av grannarna fått veta att mäklare X varit inblandad vid försäljningarna av de tre fastigheterna. Fastigheten som de köpte förmedlade mäklare X först till ett fastighetsbolag och de köpte därefter fastigheten av bolaget. Nu har de fått krav från kommunen på 50 000 kr i gatukostnad.

Mäklare X har tillbakavisat kritiken och anfört i huvudsak följande.

Ärende 1

Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd har tidigare behandlat frågan från anmälarna och har i beslut den 20 augusti 2003 kommit fram till att inget finns att

2005-03-16:5

erinra mot xxxx xxxxxxxx. Han vill särskilt framhålla att han aldrig haft något sälj- uppdrag för denna fastighet utan endast efter förfrågan från en företrädare från ett husföretag som han samarbetade med varit behjälplig med att upprätta köpekontrakt och köpebrev mellan säljare och köpare. Vid denna tidpunkt hade han ett samarbete med husföretaget. Detta företag hade exklusiv rätt att använda den ekonomiska före- ningens tomter i exploateringen av området och i sin marknadsföring av deras hus- byggnation. Hans inblandning bestod i att dela ut prospekt och notera namn på intres- senter som han hade telefonkontakt med fram till dess att de ville boka ett möte med husföretaget för att närmare titta på vilken hustyp de ville bygga. Där upphörde hans inblandning eftersom köpekontraktet för själva tomtförvärvet utfärdades av den ekonomiska föreningen. I detta fall ägdes tomten av en privatperson och av den an- ledningen blev han tillfrågad om han ville hjälpa till med avtalet eftersom den ekono- miska föreningen inte hade med den att göra. Samtliga kostnader såsom tryckning av annonser och prospekt bekostades av husföretaget. Han hade ingen direkt ersättning för sitt arbete i sammanhanget. Det är emellertid vanligt att göra på detta sätt med förhoppningen att få ett s.k. följdobjekt där köparna som skall bygga har något att sälja som han kan få i uppdrag att ta hand om.

Ärende 2 och 3

I oktober 2004 blev han uppringd av en av anmälarna angående fakturan från kom- munen på gatukostnad. Han svarade att det var märkligt att kommunen nu debiterar denna kostnad för en befintlig stamfastighet med ett äldre hus på. Han sade även att anmälarna borde ha möjligheter att kräva säljaren på beloppet. Fastigheten var belä- gen i ett område som var föremål för exploatering. Det fanns ett exploateringsavtal mellan kommunen och en ekonomisk förening.

Han har varit i kontakt med företrädare för kommunen för att klargöra vad som gällde i samband med exploateringen och fått följande information. Flera fastighetsägare hade protesterat mot utbyggnaden av området och valt att inte gå med i den ekono- miska föreningen. Det är ovanligt att en stamfastighet som i detta fall belastas med gatukostnad. Det gjordes ett särskilt avtal med föreningen. Innebörden var att fastig- heter som valt att stå utanför föreningen kunde komma att drabbas av gatukostnad men beloppet fastställdes inte. Under 2000 och början av 2001 delade han varannan helg ut prospekt för ett bolag. Därefter hade han kontakt per telefon med dem som ville gå vidare. I dessa fall förhandlade bolaget om allt övrigt. I tomtpriserna fanns inbakat gatukostnad på grund av ett exploateringsavtal mellan föreningen och kom- munen. Hans säljare gick inte med i föreningen. I början av 2001 ringde företrädaren för bolaget honom och bad att han skulle värdera säljarens fastighet som kunde bli tre fastigheter varav två avstyckade tomter. Han meddelade sin uppfattning om värdet.

De två tomterna var intressanta för bolaget i samband med försäljningen av sina nyproducerade hus. Först under hösten 2002 ringde säljaren och meddelade att han ville sälja. Ungefär samtidigt hade han kontaktats av bolaget som behövde tomter för försäljning av nyproduktion. Han berättade om de två blivande tomterna och träffade säljaren som visade hur tomterna var tänkta att styckas. Bolaget bjöd på båda tomter- na och säljaren accepterade buden. Han upprättade två köpekontrakt med tillträde när fastigheterna bildats vilket blev fallet den 12 mars 2003. Vid denna tidpunkt hade han ingen kännedom om gatukostnaden. Säljaren sade inte något om detta. Tomterna såldes till ett bolag som yrkesmässigt handlar med tomter och bolaget skall då upp- rätta en kalkyl där samtliga kostnader för bygget redovisas. Företrädaren för kom- munen har upplyst att det var ett speciellt exploateringsavtal eftersom en del

2005-03-16:5

fastighetsägare kunde välja att inte vara med i den ekonomiska föreningen. De som valde att inte vara med informerades om att kommunen kunde komma att ta ut gatu- kostnad och att beloppet 50 000 kr fastställdes senare. Utdebitering för gatukostnad på stamfastighet med befintlig byggnad, som var fallet vid anmälarnas första köp genom honom, förekommer nästan aldrig. I detta fall skrevs exploateringsavtalet så att kommunen fick denna möjlighet.

Han förmedlade fastigheten som anmälarna köpte till ett bolag som köpte tomten i spekulation för att sälja den vidare med en husleverans. Bolaget handlar yrkesmässigt med tomter. När köpekontraktet upprättades fanns ingen information att kommunen senare hade möjlighet att debitera kostnad för gatukostnad. Om någon skulle kunna ha information om detta så var det säljaren men denne upplyste inte om detta. Han har även frågat företrädare för bolaget som upplyst att sådan information inte fanns att tillgå. Däremot fick anmälarna information från kommunen i samband med be- gäran om bygglov. Kommunen skickade 16 april 2003 en handling till anmälarna där det framgår att säkerhet för gatukostnad skall ställas. Anmälarnas synpunkter an- gående gatukostnad och skadeståndskrav borde således riktas mot bolaget och inte mot honom. Angående det rekommenderade brevet så angavs att sista dag för av- hämtning var 2 december 2004. Han förstår inte att det skulle vara oseriöst att inte ha hämtat ut brevet den 21 november.

I ärende 1 har Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av köpekontrakt daterat den 8 december 2000 och köpebrev daterat den 15 december 2000. I köpekontraktet anges i

§ 6 bl.a. följande … Förmedlingsprovision till mäklarföretaget B betalas av säljaren enligt separat överenskommelse, … I 7 § anges även … Vid sådan hävning av köpet, skall full förmedlingsprovision erläggas enligt § 6 – även vid hävning som ej grundar sig på köparens hävningsrätt enligt villkor i föreliggande kontrakt.

Av utredningen framgår att mäklare X i en skrivelse till Fastighetsmarknadens rek- lamationsnämnd den 3 januari 2003 anfört bl.a. följande. Jag har endast varit be- hjälplig med att skriva ut köpekontrakt och köpebrev efter förfrågan av …. Uppgifter som jag behövde, fastighetsbeteckning, personuppgifter på säljare och köpare, pris tillträdesdatum fick jag av … per telefon, för övrigt är kontraktet ett rent standard- kontrakt och därav står det förmedlingsprovision betalas av säljaren. Det går tyvärr ej att klicka bort, …

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdrag att upprätta köpehandlingar, s.k. skrivuppdrag (ärende 1)

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed har mäklaren inte bara då han fullgör ett en- skilt fastighetsmäklaruppdrag utan även i andra sammanhang då han uppträder i sin yrkesroll (jfr. prop. 1994/95:14 s 76). Om en fastighetsmäklare åtar sig att upprätta köpehandlingar sker det i hans yrkesutövning som mäklare.

Fastighetsmäklarnämnden anser att det inte är något som hindrar att en mäklare åtar sig ett uppdrag att utforma köpehandlingar till en fastighetsaffär som en säljare eller köpare hoppas få till stånd och att dessa baseras på uppgifter från uppdrags-

givaren. Om en mäklare har ett begränsat uppdrag att endast upprätta köpehandlingar är det viktigt att detta görs klart för parterna. I köpeavtalet anges felaktigt att

2005-03-16:6

förmedlingsprovision skulle utgå fastän detta inte varit avsikten. Att utforma doku- ment på ett sätt som ger intryck av att mäklaren utför ett fullständigt förmedlings- uppdrag fastän så inte är fallet strider mot god fastighetsmäklarsed. Det aktuella köpeavtalet härrör emellertid från december 2000 och därför anser Fastighetsmäklar- nämnden att förseelsen inte kan föranleda annat än kritik.

Även om mäklaren endast har ett uppdrag att utforma kontraktshandlingar har mäk- laren en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid upprättandet av köpe- kontrakt och liknande handlingar. Mäklaren måste även iaktta kravet på opartiskhet. Det har dock inte framkommit att mäklare X lämnat några oriktiga uppgifter eller att han haft anledning att uppmärksamma köparen på att gatukostnader kunde tillkomma.

Bristfälliga rutiner för posthantering (ärende 2)

Den som skickar en försändelse till en fastighetsmäklare skall kunna utgå från att den tas emot utan dröjsmål. Detta gäller inte minst om avsändaren sänt en rekommende- rad försändelse. En mäklare måste därför ha sådana rutiner för posthantering att han inom rimlig tid hämtar ut en sådan försändelse som skickats till honom i hans mäklar- verksamhet. Om så inte är fallet är detta en allvarlig brist i verksamheten. (Jämför 2003-04-09: 2 i FMN:s årsbok för 2003). Av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han inte inom 20 dagar hämtat ut en rekommenderad försändelse. Mot bakgrund av att en mäklare rent generellt har att hantera frågor av stor vikt för parterna i en fastig- hetsaffär får detta betraktas som anmärkningsvärt. Förseelsen kan inte betraktas som ringa och motiverar i sig varning.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäk- larnämndens sida.

Påföljd

Mäklare X skall varnas för att han haft bristfälliga rutiner för sin posthantering.

2005-03-16:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares rätt till ersättning m.m. samt fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Den ena säljaren av en fastighet som förmedlats av mäklare X har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot honom (ärende 1).

Fastighetsmäklarnämnden har vidare den 27 januari 2005 inhämtat uppgifter från Kronofogdemyndigheten i E om mäklare Xs skuldsättning (ärende 2). Kronofogde- myndigheten uppgav härvid att mäklare X hade restförda skulder i enskilda mål.

2005-03-16:6

Vad som framkommit av anmälan

Anmälaren har anfört bl.a. följande. Enligt förmedlingsuppdraget skulle någon pro- vision inte utgå om fastigheten såldes för mindre än 1 000 000 kr. I övriga fall skulle provisionen utgöra fyra procent av köpeskillingen. Fastigheten marknadsfördes enbart i en annons och det var vidare enbart en visning. Hon föreslog för mäklare X att han skulle annonsera i tidningar i S, något som han emellertid ansåg vara för dyrt. Efter visningen visade det sig att en spekulant var villig att betala 1 000 000 kr för fastig- heten. Mäklare X försökte dock inte att få fram fler spekulanter för att få igång en budgivning. Vid besiktningen konstaterade den aktuella spekulanten att det fanns några fuktskador. Enligt mäklare X ville spekulanten med anledning av detta jämka priset alternativt att de skulle sätta in en fläkt. Kostnaden för att sätta in en fläkt skulle uppgå till mellan 10 000 och 15 000 kr. Hon uppgav till mäklare X att de var villiga att sänka priset med 10 000 kr och även öppna för en fortsatt diskussion. När mäklare X därefter återkom meddelade han att köparen trots allt var villig att betala 1 000 000 kr. Därefter upprättades köpekontraktet. Hon har emellertid i efterhand fått reda på att mäklare X kom överens med köparen om att han skulle betala kostnaden för fläkten. Genom detta förfarande understeg köpeskillingen inte 1 000 000 kr och han fick däri- genom ut sin provision. Mäklare X har vidare uppgett till köparen att de lovat att re- parera parketten i ett av rummen. Enligt mäklare X skall hennes mor ha sagt detta, något hon dock inte kan dra sig till minnes. Mäklare X har vidare vid ett flertal till- fällen uppgett att de skulle kunna få 1 200 000 kr för fastigheten, vilket hon har upp- fattat som ett orimligt högt pris.

Mäklare X har i yttrande tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande.

Han hade fått uppgift om att anmälaren gärna ville sälja fastigheten själv och att hon hade annonserat på Internet. För att säljarna inte skulle förlora ekonomiskt på att an- lita en mäklare föreslog han därför en uppgörelse enligt vilken han inte skulle vara berättigad till provision om köpeskillingen understeg 1 000 000 kr. Enligt de direktiv han fick från säljarna fick förmedlingen inte dra ut alltför länge på tiden. Han lade ut objektet på webbplatserna Bovision och Hemnet samt annonserade med bild i två tidningar. Någon diskussion om att annonsera i tidningar i Stockholm kan han inte dra sig till minnes. Skulle det ha kommit på tal skulle han dock förmodligen ha svarat att han har prövat det några gånger och att resultatet varit dåligt. Den blivande köpa- ren bjöd det begärda priset på 1 000 000 kr redan på första visningen. Övriga speku- lanter på visningen var inte villiga att bjuda över det budet. Kontrakt tecknades med nämnda spekulant den 26 januari 2004. Köparen genomförde en besiktning av huset efter att köpekontraktet upprättats. Vid denna framkom en del brister. Köparen visade sig villig att acceptera vissa brister om säljaren gick med på att betala installationen av en frånluftsfläkt för att undvika mögelpåväxt på insidan av yttertaket. Anmälaren var emellertid inte villig att acceptera detta. Hon ville inte heller acceptera att de skulle dela på fläktkostnaden tillsammans med honom. Köparen kontaktade honom 15 minuter innan tiden för hävning av kontraktet gick ut. Han gav henne då ett munt- ligt löfte innebärande att han skulle stå för installationskostnaderna av fläkten. Be- hovet av frånluftsfläkt visade sig på besiktningen och alltså inte innan köpekontraktet upprättades. Det diskuterades således aldrig någon jämkning av köpeskillingen förrän efter kontraktsskrivningen. Den ena säljaren uppgav vidare att hennes son skulle reparera de tre till fyra stavarna i parkettgolvet som blivit vattenskadade efter en blomkruka. Denna utfästelse framförde han till köparen. Han har aldrig givit några

2005-03-16:6

löften eller förespeglingar om att försäljningspriset skulle kunna komma att uppgå till 1 200 000 kr.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av uppdragsavtalet. Av avtalet framgår att fastighetsmäklarens provision är 4 procent inkl moms av blivande köpeskilling. Det framgår vidare att om försäljningspriset ej överstiger 999.999 kr utgår ingen provi- sion.

Uppgiften från kronofogdemyndigheten

Mäklare X har yttrat sig över uppgiften från kronofogdemyndigheten att han har restförda skulder i enskilda mål. Han har sammanfattningsvis anfört följande.

De nämnda skulderna hänför sig i sin helhet från en konkurs i företaget A som han ägde tillsammans med sin far från 1987 till och med den 1 mars 1994, då bolaget för- sattes i konkurs på egen begäran. Skulderna från konkursen har med jämna mellan- rum aktualiserats hos kronofogdemyndigheten av borgenärerna. När han ansökte om registrering som fastighetsmäklare med fullständig registrering var skuldsaldot under 10 000 kr. Nu är det aktuella beloppet betydligt högre. Skulderna ligger för bevakning hos kronofogdemyndigheten under en tid. Finns det inte några utmätningsbara till- gångar skickas de efter en tid tillbaka till borgenärerna. Skuldsaldot kommer därför att pendla upp och ner över tiden. Alltsedan konkursen 1994 har han betalat över- skottet från sin lön enligt kronofogdemyndighetens norm. Han har även haft löpande kontakt med kronofogdemyndigheten och därvid redovisat sin ekonomiska situation. Han har således betalat in en hel del pengar under åren, vilket dock ej räckt för att reglera hela skulden. Han befinner sig onekligen i en besvärlig sits och önskar inget hellre än att bli av med skulderna, något som skulle kunna ske genom skuldsanering eller ett ackordsförfarande. Han är inte att betrakta som olämplig som fastighetsmäk- lare.

Mäklare X har den 14 mars 2005 även inkommit med ett intyg utfärdat den 12 mars 2005 av NN vid företaget B.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som framkommit av anmälan

Provisionsvillkoret

Det provisionsvillkor som återfinns i uppdragsavtalet skiljer sig från den trappstegs- modell som är vanlig på marknaden i så motto att mäklaren efter brytpunkten har rätt till provision motsvarande fyra procent av hela köpeskillingen. Skulle provisionsvill- koret följt den vanliga trappstegsmodellen skulle mäklaren enbart ha haft rätt till pro- vision på den del av köpeskillingen som överstiger gränsen för när provision skall utgå. Vid den vanliga trappstegsmodellen har således både mäklaren och säljaren ett intresse av att köpeskillingen blir så hög som möjligt. Ett provisionsvillkor utformat som det i uppdragsavtalet leder emellertid till att mäklaren och säljaren kommer att få motstående intressen när köpeskillingen närmar sig brytpunkten. Ett sådant provi- sionsvillkor kan dock vara i enlighet med god fastighetsmäklarsed under förutsättning att gränsen för när provision skall betalas inte sätts så att säljaren respektive mäklaren har ett intresse av att påverka köpeskillingen. Detta innebär att den köpeskilling som skall utgöra gränsen för när provision skall utgå måste vara avsevärt lägre än vad

2005-03-16:6

mäklaren och säljaren räknat med att få ut. I förevarande fall har utgångspriset för fastigheten angetts till 1 000 000 kr, vilket även motsvarar gränsen för när provision skall utgå. Det ifrågavarande provisionsvillkoret kan således leda till intressekonflik- ter mellan säljaren och mäklaren, vilket även skett i detta fall. Mäklare X kan därför inte undgå kritik för provisionsvillkorets utformning.

Mäklarens åtagande att betala fläktinstallationen

Mäklare X har i yttrande anfört att han muntligen lovat köparen av fastigheten att han skulle stå för installationskostnaderna av fläkten. Detta har han inte informerat säljar- na om. Mäklaren skall inte göra några ekonomiska åtaganden i förhållande till köpa- ren under affären utan att informera säljaren om åtagandet kan antas vara av betydelse för denna. Det åtagande mäklare X gjort får anses ha varit av betydelse för säljarna.

Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklare Xs agerande står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är i sig varningsgrundande.

Säljarens utfästelse

Mäklare X har även anfört att den ena säljaren utfäst att hennes son skulle reparera parkettgolvet. Det förtjänar härvid att påpekas att det ligger i mäklarens omsorgsplikt att verka för att utfästelser dokumenteras skriftligen. Då reparationsutfästelsen var av sådan begränsad omfattning finner emellertid Fastighetsmäklarnämnden att kritiken kan stanna vid detta påpekande.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger enligt Fastighetsmäklarnämndens mening inte anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida.

Skulderna

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren

och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Mäklare Xs restförda skulder hos kronofogdemyndigheten gör att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Fastighetsmäklarnämnden finner dock vid en samlad bedömning att det får anses tillräckligt att nu meddela mäklare X varning.

Nämnden kommer dock att fortlöpande hålla sig underrättad om i vad mån mäklare X lyckats reglera sin skuld samt i övrigt kontrollera om han uppfyller de krav på lämp- lighet som ställs på en fastighetsmäklare.

Påföljd

Mäklare Xs agerande i samband med förmedlingsuppdraget har kritiserats i flera olika avseenden. Hans förfarande att åta sig att betala kostnaderna för

2005-03-16:7

fläktinstallationen utan att informera säljarna är i sig varningsgrundande. Mäklare Xs skuldsättning är också i sig varningsgrundande. Mäklare X skall därför meddelas varning.

Två ledamöter är skiljaktiga avseende bedömningen av utformningen av provisions- villkoret. De anför följande.

Det ifrågavarande provisionsvillkoret är ägnat att skapa intressekonflikter mellan säljaren och mäklaren. Villkoret kan därför inte anses förenligt med god fastig- hetsmäklarsed. Mäklare X kan inte undgå varning för utformningen av provisions- villkoret.

2005-03-16:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om felaktigt uppgiven boarea vid marknadsföring av fastighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan, i vilken kritik har riktats mot mäklare X och dennes mäklarassistent vid marknadsföringen av en fastighet förmed- lad av mäklare X under början av år 2004. Anmälaren har anfört bl.a. följande.

Den ifrågavarande fastigheten annonserades ut på Internet i januari 2004 och i en annons i tidningen Metros bostadsbilaga Hus & Hem. Fastigheten uppgavs härvid ha en boarea på 166 kvm och en biarea på 24 kvm. Dessa uppgifter angavs även i pro- spektet avseende fastigheten. Han lade ett bud på fastigheten och efter att de enats om pris och villkor tillställdes han ett utkast till köpekontrakt. Vid genomgången av ut- kastet konstaterades att uppgiften om arean som mäklare X tidigare angivit inte stäm- de överens med det utdrag från Lantmäteriverket som bifogats. Enligt detta utdrag var boarean 156 kvm och biarean 20 kvm. Vid ett särskilt möte med mäklaren och dennes jurist påtalades avvikelsen och önskemål framställdes om att fastigheten skulle mätas upp av en auktoriserad ingenjör. Efter mottagandet av protokollet från mätningen fastslogs att en väsentlig avvikelse förelåg utifrån de uppgifter om arean som mäkla- ren tidigare lämnat. Han framförde med anledning av detta ett krav på prisreduktion. Mäklare X har dock underlåtit att återkomma med svar och information om händelse- utvecklingen. Det kan även nämnas att fastigheten var ute till försäljning redan under hösten 2003. Det är anmärkningsvärt att mäklare X inte kontrollerade de angivna areauppgifterna närmare redan vid detta tillfälle. Det kan även ifrågasättas huruvida mäklare X agerat opartiskt under ifrågavarande förmedling. Säljarna till fastigheten har nämligen anlitat en firma som ägs av en person som är närstående till mäklare X vid uppförandet av två nya hus intill den aktuella fastigheten. Firman skall vidare ha anlitats för åtgärdandet av de brister och fel som han konstaterat och som säljarna accepterat att åtgärda. Han finner det vidare anmärkningsvärt att den mäklarfirma mäklare X arbetar på i sin verksamhet använder sig av en person som inte är

2005-03-16:7

registrerad mäklare. Den ifrågavarande personen har agerat helt på egen hand i för- medlingsuppdraget.

Mäklare X har i yttrande anfört bl.a. följande. Vid uppdraget fick han del av original- ritningarna avseende fastigheten. Han vidtog även en värdering. Enligt värderingen stämde ytorna på övervåningen överens. Souterängvåningen var lika i storlek men uppdelningen i boarea och biarea var olika. Anmälaren har fått besked om varför säl- jarnas besked avseende prisreduktionen dröjde. Det är dock riktigt att han lovat anmä- laren att lämna besked. Att det dröjde beror på säljarna. I förmedlingsuppdraget har han tagit hjälp av en mäklarassistent. Han är väl medveten om vad en mäklarassistent får göra. I samtliga dokument står det klart och tydligt att det är han som är ansvarig för försäljningen. Det var vidare han som gick igenom kontraktsförslaget med anmä- laren.

Av handlingarna i ärendet framgår bl.a. följande.

Enligt utdrag från Lantmäteriverket daterat den 16 januari 2004 är fastighetens boarea 156 kvm och biarean 20 kvm.

Enligt byggnadsritningar från år 1987 är bruksarean P totalt 166,1 kvm och bruks- arean S 24,3 kvm.

Enligt ett värdeutlåtande daterat den 11 september 2003 är boarean 172 kvm och biarean 18 kvm.

I ett utdrag från Internet den 21 januari 2004 samt i en bostadspresentation finns en uppgift om att boarean är 166 kvm och biarean 24 kvm.

I ett annat utdrag från Internet den 22 mars 2004 anges boarean vara 178 kvm och biarean 7 kvm.

I en bostadsannons som fogats till anmälan anges arean vara 190 kvm och i en annan annons anges arean vara 178 + 7 kvm.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppgift om boarea

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Be- stämmelsen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 37-38) framgår att mäklaren har en allmän upplysningsskyldig- het som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet och som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebe- fordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får inte okritiskt förmedla påståenden av säljaren.

2005-03-16:8

Av utredningen i ärendet framgår inte med säkerhet hur stor boarean respektive bi- arean är. Bostadsarean är regelmässigt av stor betydelse för parterna i en fastighets- affär och i 18 § fastighetsmäklarlagen stadgas att byggnadens storlek skall anges i objektsbeskrivningen. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. En fastighetsmäklare har emellertid inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick i samband med ett förmedlingsuppdrag. Ger inte omständigheterna anledning till annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om fastigheten som läm- nas av säljaren är korrekta. Finns det flera uppgifter om boarean och går det inte att fastställa vilken som är den korrekta skall dock mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som angivits i beskrivningen av en fastighet.

Av handlingarna i ärendet framgår att de uppgifter som mäklare X lämnat om boarean varierat. Mäklare X har vid lämnandet av dessa uppgifter inte redovisat varifrån upp- gifterna kommer eller att det finns andra uppgifter. Hans agerande får därför anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2005-03-16:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens ansvar vid säljarens åtagande m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Köparna av en fritidsfastighet förmedlad av mäklare X har kritiserat mäklare Xs agerande i samband med förmedlingen. Köparna har till sin anmälan bl.a. fogat en skrivelse adresserad till mäklare X. Av skrivelsen samt anmälan framgår samman- fattningsvis följande.

I objektsbeskrivningen angavs att det fanns en fungerande öppen spis. På deras be- gäran inspekterades ändock den öppna spisen av en sotare som därvid meddelade eldningsförbud. De kom överens med säljaren om att sotarens protokoll skulle skickas till en lokal byggfirma som på säljarens bekostnad skulle åtgärda felen.

Sotaren skulle därefter inspektera spisen och häva eldningsförbudet. Detta finns inskrivet i § 15 i köpeavtalet. Tidsgränsen som säljaren fick var enligt mäklare X augusti månad ut, dvs. ungefär fyra veckor från kontraktsdagen. Denna tidsgräns överskreds emellertid. På morgonen den 9 september 2004 kom en hantverkare helt oannonserad för att titta på skorstenen. Han meddelade då att de skulle dyka upp någon gång under nästkommande vecka och att de då skulle behöva tillgång till el och vatten. Muraren kom tisdagen den 14 september och reste en byggnadsställning på tomten. Han tog bort TV-antennen från taket och plockade ner hela skorstenen

2005-03-16:8

ovan yttertak. Dagen efter murade han upp en ny skorsten. TV-antennen ligger dock fortfarande på marken. Vad de vet har någon sotare ännu inte varit och besiktigat arbetet. Vid den första visningen av fritidsfastigheten påstod vidare mäklare X att vattnet från den egna brunnen endast var svagt brunfärgat och att säljarna under de tre år de ägt fastigheten druckit vattnet utan problem. På överlåtelsedagen – i samband med kontraktsskrivningen – berättade säljarna att de aldrig vågat dricka vattnet. Med anledning av detta genomförde de ett vattentest. Testet visade mycket höga halter av bakterier och vattnet bedömdes vara otjänligt. Varmvattenberedaren hade dessutom farit illa av det dåliga vattnet och smutsats ner invändigt till den grad att den behövde bytas ut mot en helt ny. Även tvättställets blandare var förstörd av smuts och bakte- rier, varför den fått bytas ut. För att vattnet skall bli tjänligt som dricksvatten måste brunnen troligen kloreras och eventuellt måste en UV-lampa installeras.

Mäklare X bestrider att han vid den aktuella förmedlingen brustit i sina åligganden enligt fastighetsmäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god mäklarsed. Han anför bl.a. följande.

Han erhöll förmedlingsuppdraget den 12 maj 2004. Sedvanliga förmedlingsåtgärder vidtogs och i samband med visningar av fastigheten tillhandahölls spekulanterna bl.a. en av honom upprättad objektsbeskrivning. Med anledning av att säljarna lämnat upp- gift om att den öppna spisen fungerade hade han fört in denna uppgift i objektsbe- skrivningen. Han visade fastigheten för anmälarna och vidarebefordrade därvid även de uppgifter han erhållit från säljarna, däribland uppgiften att vattnet från fastighetens brunn var något brunfärgat. Han informerade vidare parterna om köparens omfattande undersökningsplikt och säljarens upplysningsskyldighet. Han rekommenderade vidare anmälarna att låta en sakkunnig besiktningsman besiktiga fastigheten. Anmälarna för- klarade sig intresserade av att förvärva fastigheten för en köpeskilling på 150 000 kr med villkor om rätt att ta vattenprov från brunnens vatten samt rätt att låta en sotare inspektera skorstenen och den öppna spisen. Anmälarna fann det dock inte nödvän- digt att låta en sakkunnig besiktningsman besiktiga fastigheten. På hans rekommenda- tion bestämde parterna i stället att anmälarna skulle låta undersöka fastigheten innan kontraktet skrevs. Säljarna var inte villiga att försälja fastigheten för en lägre köpe- skilling än 175 000 kr. Anmälarna accepterade detta under förutsättning att några fel och brister inte påträffades vid vattenanalysen samt sotarens inspektion. Med anled- ning av att vattenanalysen påvisade att vattnets kvalitet inte var fullgod kom parterna överens om att sänka köpeskillingen med 12 500 kr. Köpekontrakt tecknades således den 2 augusti 2004 med en köpeskilling på 162 500 kr. Parterna var även överens om att säljaren så snart som möjligt skulle kontakta sakkunnig hantverkare och tillse att murstocken blev åtgärdad. Inför kontraktsskrivningen tillfrågades dessutom säljarna om de gett någon hantverkare i uppdrag att åtgärda murstocken, vilket de sade sig ha gjort. Det saknades därför anledning att deponera ett belopp då säljarna tillsett att en hantverkare fått i uppdrag att åtgärda murstocken. Detta innebar även att anmälarna inte kunde bli betalningsskyldiga gentemot hantverkaren då det inte fanns något kon- traktsförhållande dem emellan. Efter att anmälarna tillträtt fastigheten erhöll han ett brev från anmälarna med uppgift bl.a. om att någon hantverkare inte hört av sig till dem. Han kontaktade därvid omedelbart säljarna som meddelade att de åter kontaktat hantverkaren som skulle påbörja reparationen så snart som möjligt. Vad gäller anmä- larnas klagomål avseende fel i fastigheten har en mäklare inte någon skyldighet att mera ingående undersöka om en fastighet är behäftad med fel. Däremot skall en mäklare upplysa om de brister i fastigheten som han känner till, i varje fall om dessa

2005-03-16:8

brister inte är uppenbara för var och en som fastigheten visas för. En fastighetsmäk- lare har vidare rätt att förlita sig på säljarens uppgifter om omständigheterna inte ger anledning till annat. I förevarande fall saknades det anledning att betvivla säljarnas uppgift om att den öppna spisen fungerade, vilket innebär att han hade rätt att vidare- befordra denna uppgift till anmälarna. Han hade inte någon undersökningsplikt av- seende brunnens vatten.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av köpekontraktet. I § 15 anges följande. Säljaren skall åtgärda murstocken så att den blir godkänd för eldning. Sotaren skall efter åtgärd godkänna murstocken.

I § 13 köpekontraktet anges bl.a. följande. Skulle köparen eller säljaren ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal, äger motparten rätt till skälig ersättning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppgift om den öppna spisen samt vattnets kvalitet

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Bestämmelsen har med oförändrat innehåll förts över från 1984 års lag om fastighets- mäklare.

Mäklaren skall således vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontra- henten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av uppgifterna innan han vidarebefordrar dem (se prop.

1983/84:16 s. 37).

Vad som framkommit i ärendet ger inte belägg för att mäklare X hade bort kontrol- lera säljarnas uppgifter om vattnets kvalitet samt om den öppna spisen närmare. Det framgår inte heller att han medvetet skulle ha lämnat en oriktig uppgift. Vad som härvidlag framkommit föranleder därför ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäk- larnämndens sida.

Köpekontraktet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlå- telsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

I köpeavtalet anges att säljarna skall åtgärda murstocken så att den blir godkänd för eldning och att sotaren efter åtgärd skall godkänna murstocken. Något datum för när säljaren senast skall ha åtgärdat murstocken anges inte. Det anges inte heller när sota- ren senast skall ha genomfört en besiktning. Av klausulen framgår vidare inte vad som händer om säljaren inte genomför den avtalade åtgärden. I det aktuella fallet har köparna visserligen genom den i kontraktet intagna skadeståndsklausulen varit be- rättigade att begära skadestånd av säljarna vid avtalsbrott. Xxxxxxx är dock vid tillämpning av denna klausul hänvisade till att processa om detta med de kostnader och den tidsutdräkt som det medför. Vid utformningen av en klausul i ett köpekon- trakt har en fastighetsmäklare ett självständigt ansvar för klausulens utformning.

2005-03-16:9

Syftet med ett skriftligt avtal är vidare att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. Mäklare X har i yttrande anfört att det saknades anledning att deponera en summa av köpeskillingen för att säkerställa köparnas rätt då säljarna vid kontraktstillfället redan gett en hantverkare i uppdrag att åtgärda murstocken. Det är emellertid Fastighetsmäklarnämndens uppfattning att mäklare X vid utformningen av den aktuella klausulen brustit i sin omsorgsplikt då han inte verkat för att köparnas rätt säkerställdes. Han har dessutom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed då han medverkat till utformningen av en oklar klausul. För detta skall han varnas. Nämnden vill härvid även framhålla att det är av stor vikt att mäklaren vid utformningen av villkor som innebär att säljaren skall genomföra en viss angiven prestation diskuterar förutsättningarna för överenskommelsen med parterna.

2005-03-16:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I september 2004 förvärvade en köpare en fastighet som hade förmedlats av mäklare

X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen riktat kritik mot mäklare

X. I anmälan hävdas bl.a. att mäklare X lämnade bristfälliga uppgifter om boende- kostnaderna.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet och bl.a. uppgett att han gjort sig skyldig till ett skrivfel.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden vill med anledning av mäklare Xs uppgift erinra om en mäklares skyldighet att iaktta stor noggrannhet vid fullgörandet av sin upplysnings- skyldighet. Med det påpekande som gjorts kan ärendet skrivas av från vidare hand- läggning.

2005-04-13:1

2005-04-13:1

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Hos Fastighetsmäklarnämnden har en anmälare gjort gällande att X agerar som fastig- hetsmäklare utan att vara registrerad. Till anmälan har fogats kopior av en skrivelse från X till en hyresgäst genom hans bolag företaget A, boendekalkyl vid köp av en fastighet, två annonser införda i VN den 11 januari 2005 samt Xs visitkort. I annon- serna bjuds villor ut till försäljning med angivande av Xs mobilnummer.

X har sammanfattningsvis anfört bl.a. följande.

Han hjälper företaget B att utreda om hyresgästerna i bolagets fastighetsbestånd själva kan ta över sina bostäder och presenterar erbjudandet för hyresgästerna, vilka är de enda möjliga köparna. Om hyresgästen tackar nej är fastigheten inte till salu. Företaget B har det juridiska ansvaret för genomförda försäljningar gentemot sina köpare och har gjort detta med hjälp av egna jurister. Endast i samband med uppsäg- ningar från hyresgästernas sida har överlåtelser i enstaka fall överlåtits till utomståen- de, även i dessa fall med aktiv medverkan från företaget B. Förutom att presentera förslag till hyresgästerna omfattar hans uppdrag att för företaget B räkning ha kontakt med Lantmäterimyndigheten, Skattemyndigheten Inskrivningsmyndigheten, kommu- nens fastighetskontor, hypoteksinstitut m.fl.

Fastighetsmäklarnämndes bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1§ fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyres- rätter. I 5 § föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall var registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Advokater är dock undantagna från registreringstvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastig- hetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan

2005-04-13:2

emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsid- kare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka till- fälle. (Prop. 1994/95:14 s. 72 jmf med prop. 1983/84:16 s. 27 f).

Vid beaktande av vad som framförts i ärendena och därvid särskilt innehållet i annon- serna finner Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X har för- medlat fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäk- larlagen. Nämnden anmäler nu detta förhållande till åklagaren. Eftersom X agerat i G görs anmälan till åklagarmyndigheten i J.

2005-04-13:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om annan mäklares medverkan, utformning av köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Anmälaren är säljare av en fastighet. Han har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden anfört bl.a. följande.

Han anlitade mäklare X för ett förmedlingsuppdrag och informerade om att han inte ansåg sig ha möjlighet att ha kvar fastigheten. Vid ett tillfälligt besök på mäklarnas kontor lade mäklare Y fram ett färdigt kontrakt. Han bad om att få ta med sig kon- traktet hem men mäklare Y menade att det inte var någon idé. Efter en kort stund an- lände de två personer som stod som köpare på kontraktet. Mäklare Y gick som allra hastigast igenom kontraktet med parterna och han skrev på. Han har ångrat försälj- ningen. Medan kontraktet fortfarande låg kvar på mäklare Ys bord bad han om att ”hela affären skulle kastas i papperskorgen”. Det undertecknade köpekontraktet överlämnades till köparna trots hans protester. Han erbjöd sig också att betala provi- sion till mäklare X men denne hänvisade honom till att anlita en advokat. Priset blev för lågt och marknadsföringen har varit otillräcklig. En av köparna är mäklare. Mäk- larna borde ha avrått honom från att sälja.

Mäklare X och mäklare Y har inkommit med ett gemensamt yttrande i ärendet. De har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande.

Anmälaren hade under en längre tid och vid ett flertal tillfällen önskat sälja fastig- heten. Så småningom träffades en överenskommelse om försäljning. Efter visningar fanns det inte någon spekulant. Anmälaren blev irriterad och besökte mäklarföretaget i princip dagligen. Han propsade på att fastigheten skulle säljas snabbt och gick ner i pris. Mäklare Y kontaktades av de blivande köparna. Först när det var aktuellt med ett köp fick hon reda på att en av köparna var mäklare i en annan kommun. Det gick flera turer innan handlingarna blev undertecknade. Köpare och säljare var inbokade för en

2005-04-13:2

noggrann genomgång inför undertecknandet. Anmälaren fick all den hjälp han hade rätt till och betydligt mer än vad som kan krävas av en mäklare.

Till yttrandet har fogats handlingar som upprättats i samband med förmedlingen. Från dessa har följande noterats. I uppdragsavtalet har mäklare X angivits som mäklare.

Avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren och mäklare X. Under rubriken Ersät- tare finns antecknat Om fastighetsmäklaren på grund av semester, sjukdom eller av annan orsak är förhindrad att utföra del av uppdraget, godkänner uppdragsgivaren att fastighetsmäklarkollega ensam biträder att utföra den aktuella delen av uppdra- get.

Köpekontrakt, depositionsavtal, särskild överenskommelse, tillägg till köpekontrakt och köpebrev har undertecknats av både säljaren och köparna.

I det inskickade köpekontraktet finns i § 13 bl.a. följande avtalsvillkor. Köparen skall låta besiktiga fastigheten av besiktningsman, senast den 23 maj 2003. Efter att besikt- ningen utförts och ej allvarliga fel och brister föreligger, avstår köparen med bindan- de verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.

Köparen är fullt införstådd med att ovanstående villkor är en friskrivning av sälja- rens ansvar, som avses i Jordabalken 4 kap 19 § avseende s.k. ”dolda fel” samt kända fel och brister. Köparen får efter köpet inte göra gällande några påföljder gentemot säljaren på grund av fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstill- behör.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan av annan mäklare

En mäklare har rätt att i viss utsträckning använda sig av medhjälpare men måste ha uppdragsgivarens samtycke om annan skall utföra delar av uppdraget. Den mäklare som ingått ett uppdragsavtal med en uppdragsgivare har alltid det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs även i de delar som utförs av annan mäklare eller av oregistrerad medhjälpare (jämför 2003-06-18:2 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok för 2003).

I det aktuella uppdragsavtalet finns villkor om att uppdragsgivaren godkänner att fastighetsmäklarkollega utför delar av uppdraget om den anlitade mäklaren har för- hinder. Xxxxx har inte framkommit än att förmedlingsuppdraget i detta avseende utförts i enlighet med vad som överenskommits mellan parterna.

Utformning av köpekontrakt

Köpekontraktet innehåller inte någon återgångsklausul. Det framgår inte av kon- traktet vilken betydelse köparens besiktning skulle kunna ha för avtalet. Av utred- ningen framgår dock att parterna omförhandlat köpeskillingen efter det att besiktning skett och att köpeskillingen sattes ner.

Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en fastighetsmäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och att verka för att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren har också ett ansvar för att villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår (jämför prop. 1983/84:16 s. 41). Nämnden vill erinra om vikten av att villkor utformas med erforderlig precisering samt att mäklaren

2005-04-13:3

i förekommande fall gör parterna uppmärksamma på villkorets konstruktion och informerar om innebörden. I samband härmed bör klargöras de praktiska följderna, vilken betydelse en eventuell besiktning har och eventuella tidsfrister.

Övrigt

De överlåtelsehandlingar som inkommit i ärendet har undertecknats av säljaren. Mot mäklare Xs och mäklare Ys bestridande är det inte visat att förmedlingsuppdraget utförts i strid med god fastighetsmäklarsed. Vad som framkommit i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas.

2005-04-13:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens åtgärder vid köparens förväntade dröjsmål med slutbetalning och ränta på deponerade medel

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätt som lämnat ett förmedlingsuppdrag till mäklare X. Anmälaren som ifrågasatt mäklare Xs hantering av uppdraget har i huvudsak anfört följande.

Mäklarföretaget är hyresgäst i den aktuella bostadsrättsföreningen. Han erbjöds därför en något reducerad provision. Köpeavtal tecknades med en person den 16 september 2002. Tillträde bestämdes till den 29 november 2002. Efter en tid meddelade köparen att hon inte kunde få sin egen bostadsrätt såld till det pris hon hade tänkt sig. Detta innebar att hon inte skulle kunna betala resterade del av köpeskillingen vid tillträdet. Mäklare X erbjöd sig då att överta förmedlingen av köparens objekt och föreslog att en revers skulle skrivas på det resterande beloppet vid tillträdet. Xxxxxxxx skulle lösas in den 29 januari 2003 då köparens bostadsrätt med säkerhet skulle vara såld. Xxxx- xxxxx gick med på detta förfarande men efter att ha blivit uppmärksammad på riskerna ångrade han överenskommelsen och hävde överlåtelseavtalet. Han anser att mäklare X borde ha avrått honom från att godta en revers.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.

Köparen fick som brukligt en veckas förbehåll för lån. Köparens lägenhet såldes före tillträdet men av någon anledning hade köparen problem med att få ett s.k. brygglån. Säljaren informerades snarast om den uppkomna situationen och olika lösningar diskuterades. Båda parter var intresserade av alternativet att utfärda en revers och bad honom att undersöka det närmare. Han kontaktade sin branschorganisation och fick besked om att det inte förelåg några hinder att lösa den uppkomna situationen på detta sätt - under förutsättning att båda parter accepterade det samt att man pantsatte

2005-05-18:1

bostadsrätten för säljarens fordran. Först vid mötet på banken, då tillträde skulle ske, förklarade säljaren att han ångrat sig beträffande överenskommelsen och att han önskade bryta avtalet. - Senare har parterna träffat en förlikning. Han har inte rekom- menderat lösningen med en revers. Utgångspunkten har hela tiden varit att finna en så bra lösning som möjligt för parterna.

Mäklare X har till sitt yttrande fogat bl.a. uppdragsavtal, köpeavtal och depositions- avtal samt säljarens hävning och parternas förlikning. I det inskickade depositions- avtalet finns följande villkor. Ränta på handpenningen utgår ej.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ränta på deponerade medel

Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen att mäklaren är skyldig att göra deponerade medel räntebärande och att räntan skall utbetalas till den som får kapital- beloppet (prop. 1994/95:14 s. 76). Fastighetsmäklarnämnden har i samband med en förfrågan från en branschorganisation uttalat att nämnden inte har några invändningar mot förfaringssättet att ”genom avtal i samband med deposition kunna stryka ett streck över de räntor som understiger 100 kr” (protokoll FMN 11/99 p. 2).

Mäklare X har upprättat ett depositionsavtal med villkor om att ränta inte skall utgå på deponerade medel. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla att om parterna kommit överens om att räntan i vissa fall tillfaller mäklaren så skall det av deposi- tionsavtalet framgå vilken beloppsgräns som gäller för att räntan inte skall utbetalas till den som får kapitalbeloppet. Enligt nämndens praxis strider det mot god fastig- hetsmäklarsed att en mäklare avtalar om att få tillgodogöra sig ränta som överstiger 100 kr. Mäklaren skall alltid lämna uppgift om den ränta som utgått på deponerade medel, oavsett vad som överenskommits om dess betalning. Härigenom får den som har rätt till de deponerade medlen en möjlighet att se i vad mån han även har rätt till ränta vid utbetalningen. Förfarandet bör inte föranleda annat än ett påpekande från nämnden.

Övrigt

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare hand- läggning.

2005-05-18:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om oregistrerad medhjälpare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en köpare av en fastighet som mäklare X haft i uppdrag att förmedla.

2005-05-18:1

Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Hon har under hela förmedlingen utgått från att medhjälparen A varit fastighetsmäklare. A har visat fastigheten och för- handlat. Mäklare X bevittnade kontraktet men deltog inte i övrigt vid själva kon- traktskrivningen. Det uppkom vissa problem med att fullfölja köpet. Anmälaren uppger att hon först i samband med kontakter med annan mäklare för en eventuell vidareförsäljning av fastigheten blivit uppmärksammad på att A inte är mäklare.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Hon har i huvudsak anfört följande.

Hon bestrider att den hos henne verksamme, oregistrerade medhjälparen A tillåtits medverka vid den aktuella förmedlingen i sådan utsträckning att det står i strid med god fastighetsmäklarsed. A har varit behjälplig i samband med förmedlingsarbetet. Information har lämnats om hans roll och ställning. De åtgärder han utfört har skett på hennes uppdrag och under hennes överinseende. Anmälaren har fått information av A om att han inte är registrerad fastighetsmäklare.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. uppdrags- avtal, objektsbeskrivning, köpekontrakt och depositionsavtal samt meddelanden från anmälaren som har samband med överläggningarna inför överlåtelsen. Av hand- lingarna framgår att mäklare X är ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget. Mäk- lare X har även inkommit med utlåtanden från uppdragsgivaren och A.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använ- da sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften ut- tryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att med- hjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäk- lare och att han själv är just bara medhjälpare (se prop. 1994/95:14 s. 43-45). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregi- strerad medhjälpare (se 2003-10-15:1 i FMNs årsbok för 2003, med hänvisning till 2002-11-06:2 i FMNs årsbok för 2002).

Det är ostridigt att A medverkat i samband med förmedlingsuppdraget. Anmälarens uppgifter i ärendet ger anledning att allvarligt ifrågasätta om Mäklare X låtit A utföra sådana moment som det ålegat henne att utföra själv. I väsentliga delar står emellertid ord mot ord om på vilket sätt förmedlingen genomförts varför Fastighetsmäklarnämn- den stannar vid att erinra mäklare X om vikten av att mäklaren själv utför de centrala momenten i förmedlingsarbetet såsom budgivning, kontraktskrivning och riktade

2005-05-18:2

visningar. Om mäklaren låter sig representeras av en oregistrerad medhjälpare så skall mäklaren se till att medhjälparens roll klart framgår.

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2005-05-18:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ansvar för överlämnande av nyckel till köpare före tillträdesdagen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklare X har förmedlat en försäljning av en bostadsrätt som såldes av ett dödsbo. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en dödsbodelägare riktat kritik mot mäklare X och bl.a. gjort gällande att xxxxxxx till bostaden hade överlämnats till köparen utan att dödsbodelägaren hade blivit tillfrågad.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande. Dagen före tillträdesdagen kom köparen till kontoret och frågade om han fick ställa några kassar i bostaden. En mäklarassistent överlämnade en nyckel. Det visade sig senare att köparen missbrukat sitt förtroende och ställt in betydligt mer än några kassar, bl.a. en säng, i bostaden.

Köpares begäran att få en nyckel före tillträdet är vanligt och rutinen är att detta inte görs utan att säljarens inställning härtill efterhörs eller att köparen hänvisas till att kontakta säljaren. I detta fall fungerade tyvärr inte denna rutin. Åtgärder har vidtagits för att tillse att förseelsen inte upprepas. Han är ansvarig för att assistenten lämnande ut nyckeln men anser med beaktande av att nyckeln utlämnades en kort tid före till- trädesdagen, att lägenheten var obebodd och att ingen lidit skada av förseelsen att denna kan bedömas som ringa.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare är ansvarig för de åtgärder en oregistrerad medhjälpare vidtar i ett förmedlingsuppdrag. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det inte förenligt med god mäklarsed att en mäklare före tillträdet överlämnar nyckeln till bostaden till köparen utan att säljaren lämnat sitt medgivande. Med beaktande av omständigheterna i ärendet kan dock förseelsen bedömas som ringa. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2005-05-18:3

2005-05-18:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om information om innebörden av varudeklarerat hus.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och uppgett bl.a. följande. Vi köpte ett s.k. varudeklarerat hus. Vid visningstillfället diskuterades behovet av att vi gjorde en egen besiktning av fastigheten. Mäklare X sa bl.a. att detta var den bästa besikt- ning man kunde få och att den besiktning som man beställer som köpare inte kunde mäta sig med den besiktning som genomförts och rådde oss ej att köpa en egen be- siktning. Därefter uppdagades ett antal missar som besiktningsmannen gjort och denne medgav ersättning efter åldersavdrag och självrisk. Ersättningen blev 0 kr.

Slutsatsen blev att säljaren betalade för en besiktning som köparen inte hade någon nytta av.

Mäklare X har yttrat sig och tillbakavisat kritiken. Han har vitsordat att han till köpar- na framfört sin uppfattning att det var en bra besiktning som hans företag erbjudit säl- jarna genom en s.k. säljarförsäkring bl.a. då det gjorts en fuktkontroll av vissa delar i huset. Han har inte avrått köparna att göra en egen besiktning men sagt att besiktning- en som utförts var fullt tillräcklig för att köparna skulle anses ha gjort vad lagen krä- ver i de avseenden som besiktningen gäller för. Han har dessutom påpekat att det finns delar som inte besiktigats och som inte ingår i säljarförsäkringen vilket även framgår både av besiktningsprotokollet och av köpekontraktet. Vilka dessa delar var diskuterades både i god tid före kontraktsskrivning och vid kontraktstecknandet. An- mälaren, som är högutbildad, måste ha förstått innebörden av besiktningen, kontrakts- innehållet och den kvarvarande undersökningsplikten. Köparen har dessutom konsul- terat en släkting som själv är besiktningsman.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. objektsbeskrivning, köpekontrakt med bilaga och besiktningsprotokoll.

I objektsbeskrivningen anges. Detta hus är varudeklarerat. Huset är besiktigat för…. Säljarförsäkring. Ett ingående besiktningsprotokoll finns därför tillgängligt hos mäk- laren.

I besiktningsprotokollet anges under rubriken Information till blivande köparen….. Denna försäkringsbesiktning har samma omfattning som en sk. Överlåtelsebesikt- ning… Besiktningen är en hjälp för köparen att fullgöra sin ”undersökningsplikt”. Säljaren är befriad från ansvar för allt som finns noterat i protokollet Som köpare måste du därför förstå innehållet i besiktningsprotokollet, varför en ”köpargenom- gång” med besiktningsmannen rekommenderas. Köparen har dessutom kvarstående undersökningsplikt beträffande de delar av fastigheten som inte omfattas av besikt- ningen. De viktigaste undantagen är …

”Säljarförsäkring” innebär att köparen av fastigheten blir försäkringshavare.

2005-05-18:4

I köpekontraktet anges i § 10 Fastighetens skick bl.a. Köparen har anmodats att utnyttja sin möjlighet att erhålla en genomgång av besiktningsprotokollet med be- siktningsmannen för att säkerställa att köparen på rätt sätt uppfattat innehållet i protokollet. Köparen är medveten om att hans undersökningsplikt kvarstår för de delar som inte ingår i besiktningen eller täcks av försäkringen. Begränsningarna av försäkringens och besiktningens omfattning framgår av försäkringsvillkoren respek- tive besiktningsprotokollets villkorsbilaga. De väsentligaste delarna av köparens kvarstående undersökningsplikt framgår även av en särskild bilaga till detta kontrakt, se bilaga 1.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 16 § samma lag skall fastighetsmäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, lik- som att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Mäklare X har medverkat till att säljaren av fastigheten tecknade en s.k. säljarförsäk- ring som täcker ersättning för vissa skador på fastigheten under särskilda villkor. För- säkringstagare blir köparen när köp är slutet. Mäklare X har haft ett ansvar för att in- formera köparen om de villkor som gällde för att försäkringsersättning skulle utgå likväl som för att upplysa köparen om dennes undersökningsplikt avseende fastighe- ten. Med hänsyn till mäklare Xs uppgifter och med beaktande av den information som givits i besiktningsprotokollet och i köpekontraktet finner nämnden ingen an- ledning att kritisera mäklare X.

Fastighetsmäklarnämnden vill erinra om att det inte ankommer på nämnden att pröva ersättningsanspråk. Sådana anspråk får framställas i annan ordning. Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2005-05-18:4

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

I ett tillsynsärende med dnr ---, som initierats på grundval av en anmälan som in- kommit till fastighetsmäklarnämnden, har det framkommit att X har arbetat med förmedling av bl.a. en bostadsrätt.

2005-05-18:4

X arbetar på en mäklarfirma. Vid en granskning den 18 april 2005 av mäklarfirmans annonsering på Internet stod X angiven som ansvarig mäklare för tio olika objekt.

X har yttrat sig och anfört bl.a. följande.

Vid förmedlingen av den aktuella bostadsrätten visade han den enbart i egenskap av mäklarassistent när den ansvariga mäklaren inte hade möjlighet att själv visa objektet. Skulle kunden ha visat intresse för bostadsrätten skulle mäklaren ha övertagit hand- läggningen och den fortsatta diskussionen med köpare och säljare. Den mäklarfirma han arbetar på har fyra kontor. Det finns en ansvarig administratör som har hand om datorer, Internet och personuppgifter på SFD, mäklarsystemet för försäljningsobjekt. Det är denna person som ansvarar för att rätt ansvarig mäklare anges för objekten och eventuellt den mäklarassistent som kan visa objekten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska per- soner som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara regi- strerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Advokater är dock undantagna från registre- ringstvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsid- kare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 72 jmf prop. 1983/84:16 s. 28).

Med hänvisning till den information som framkommit genom tillsynsärendet med dnr

--- och vid granskningen av mäklarfirmans annonsering på Internet finner Fastighets- mäklarnämnden att det finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till åklagaren.

2005-05-18:5

2005-05-18:5

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att närvara vid tillträde m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av en bostadsrätt som för- medlats av mäklare X riktat kritik mot honom. Anmälarna har anfört bl.a. följande.

De köpte den aktuella bostadsrätten den 13 februari 2002. För att finansiera köpet tog en av dem ett banklån med bostadsrätten som säkerhet. Vid årsskiftet 2003 – 2004 informerades de om att en person som tidigare ägt bostadsrätten hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet. Deras kontaktperson på banken hade under en längre tid försökt lösa problemet utan att oroa dem. Kontaktpersonen hade med anledning av denna strävan vid ett flertal tillfällen pratat med mäklare X och bett honom att ta kon- takt med säljaren och personen som hade ett lån med deras bostadsrätt som säkerhet för att få dem att skaffa en annan säkerhet till lånet. Mäklare X har emellertid, vad de vet, inte gjort någonting för att lösa problemet. Mäklare X borde naturligtvis ha kon- trollerat om lägenheten var belånad innan köpet gick igenom.

Mäklare X har i yttrande bestritt att han handlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Han har bl.a. anfört följande.

Enligt överlåtelseavtalet skulle tillträde ske den 30 april 2002. Objektsbeskrivningen har fogats som bilaga till överlåtelseavtalet. I objektsbeskrivningen under rubriken ”Pantsättning” anges att bostadsrätten är pantsatt. Anmälarna har således fått känne- dom om att bostadsrätten var pantsatt. Inför tillträdet meddelade såväl anmälarna som säljaren att de önskade genomföra tillträdet till den aktuella bostadsrätten på kvällstid. Vid den av parterna föreslagna tidpunkten hade han dock ej möjlighet att närvara, vil- ket han även informerade parterna om. Han meddelade vidare att han tyckte att det var bättre att genomföra tillträdet exempelvis på en bank vid en tidpunkt han hade möjlighet att närvara. Parterna insisterade emellertid på att få genomföra tillträdet på sätt som de önskade. Då han vid tillfället förbisåg panten, underlät han att göra parter- na uppmärksamma på pantsättningen samt på att panten skulle lösas inför tillträdet.

Parterna hade dock uppmärksammats på den dessförinnan genom uppgiften i objekts- beskrivningen. Det är inte korrekt att han inte skulle ha gjort någonting för att lösa den uppkomna situationen. Han har vidtagit omfattande åtgärder för att se till att an- mälarnas bostadsrätt inte skulle vara pantsatt till förmån för tidigare skulder vilka rätteligen säljaren skulle ha tillsett blev lösta på tillträdesdagen. Hans ansträngningar har dessutom varit fruktsamma eftersom anmälarnas bostadsrätt numera är fri från den äldre pantsättningen.

2005-06-15:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Omsorgsplikten innebär att mäklaren skall bistå säljare och köpare med de råd och upplysningar de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör fas- tighetsmäklaren därför närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen. Kravet på mäklares närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Härvid skall man utgå från säljarens och köparens behov och hänsyn kan inte tas till omstän- digheter hänförliga till mäklaren.

Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X inte var närvarande vid tillträdet. En- ligt mäklare X insisterade emellertid parterna på att tillträdet skulle genomföras på kvällstid vid en tidpunkt han ej hade möjlighet att närvara. Det finns ingen anledning att ifrågasätta mäklare Xs uppgift om att han försökte förmå parterna att genomföra tillträdet på en bank och vid en tidpunkt han hade möjlighet att närvara. Mäklare X har dock uppgett att han av förbiseende underlät att göra parterna uppmärksamma på pantsättningen samt på att panten skulle lösas inför tillträdet. För detta kan han ej undgå kritik.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida, varför ärendet skall avskrivas från vidare handlägg- ning.

2005-06-15:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400): fråga om utgångspriser vid mäklares marknadsföring av förmedlingsobjekt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Ärende 1

Den 22 juni 2004 beslutade Fastighetsmäklarnämnden att granska de uppdrag mäk- lare X hade erhållit under perioden den 1 februari fram till den 16 juni 2004 för att kontrollera de priser som mäklare X angett i marknadsföringen av förmedlingsobjek- ten att jämföras med den slutliga köpeskillingen. Mäklare X har gett in en förteckning i enlighet med nämndens föreläggande.

Mäklare X har i huvudsak anfört följande. I samband med att han erhåller ett uppdrag att förmedla en försäljning inhämtar han statistik från massmedia över försålda objekt i området. Med stöd av statistiken diskuterar han alltid med uppdragsgivaren vad som kan anses vara ett försiktigt bedömt marknadsvärde samt kontrollerar med upp- dragsgivaren att denne är beredd att acceptera det bestämda utgångspriset vid en

2005-06-15:1

försäljning. Utgångspriset har således en realistisk täckning i ett konkret ställnings- tagande från uppdragsgivaren och är marknadsrelaterat. Beträffande följande objekt kan följande framhållas.

Objekt med beteckning a

Bostadsrättsföreningen har beslutat att fastigheten skall stambytas inom en treårs- period, vilket innebär att lägenhetsinnehavaren i samband med stambytet inte kom- mer att kunna bo i lägenheten under en längre period. Han bedömde att lägenhetens marknadsvärde påverkades negativt med ca 100 000 kr och uppskattade vid en försik- tig bedömning marknadsvärdet till 895 000 kr. Han kontrollerade att säljaren var be- redd att försälja lägenheten för utgångspriset. Det visade sig att flera spekulanter var mycket intresserade av att förvärva lägenheten och trots vetskap om den olägenheten som ett stambyte kommer att medföra, försåldes lägenheten för en köpeskilling om

1 340 000 kr.

Objekt med beteckning b

Lägenheten är belägen en trappa upp i en fastighet med trafikstörningar med bl.a. busslinje direkt utanför. Läget/Området är mycket populärt men med anledning av att lägenheten ligger endast en trappa upp, uppskattades att marknadsvärdet påverkades negativt med ca 100 000 kr vilket medförde att ett försiktigt bedömt marknadsvärde uppskattades till 1 795 000 kr. I sedvanlig ordning förvissade han sig om att säljaren accepterade att försälja lägenheten för utgångspriset. Lägenheten såldes efter budgiv- ning för en köpeskilling om 2 300 000 kr.

Objekt med beteckning c

Lägenheten finns i ett mycket attraktivt område men belägen på nedre plan (en halv trappa upp) vilket brukar medföra att marknadspriset påverkas med ca 50 000 kr och ett försiktigt bedömt marknadsvärde bedömdes till 950 000 kr. Säljaren accepterade utgångspriset vid en försäljning. Flera spekulanter var dock intresserade av att för- värva lägenheten som efter budgivning försåldes för 1 200 000 kr.

Objekt med beteckning d

Säljare var ett dödsbo och lägenheten var inte renoverad sedan 1970-talet vilket be- dömdes påverka marknadspriset med ca 60 000 kr. Utgångspris bestämdes i samråd med dödsbodelägarna till 1 795 000 kr. Delägarna var beredda att sälja till utgångs- priset. Lägenheten försåldes efter budgivning för en köpeskilling om 2 225 000 kr.

Objekt med beteckning e

Lägenheten var mycket speciell; unik vindsetage i toppskick men boarean var endast 50 kvm och biarean uppgick till ca 21 kvm. Lägenheten var en andel i en bostadsföre- ning, vilket kan påverka marknadsvärdet negativt. Dessa omständigheter medförde att det var mycket svårt att bedöma marknadsvärdet. En försiktig bedömning av mark- nadsvärdet uppskattades till 2 275 000 kr vilket säljaren accepterade som försälj- ningspris. Flera spekulanter ville förvärva lägenheten vilket resulterade i att köparen erlade 2 705 000 kr i köpeskilling.

2005-06-15:1

Ärende 2

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant på en bostadsrätt ifrågasatt om bostadsrätten åsatts ett för lågt utgångspris. I anmälan görs gällande att bostadsrätten var en trea på 70 kvm och att månadsavgiften uppgick till 2 050 kr. I samband med visning av bostadsrätten angavs ett utgångspris om 1 890 000 kr.

Mäklare X har yttrat sig i ärendet och anfört bl.a. följande. I november 2004 fick han uppdraget att förmedla den aktuella bostadsrätten. I sedvanlig ordning inhämtade han statistik från massmedia över försålda lägenheter och diskuterade även med upp- dragsgivaren vad som kunde anses vara ett försiktigt bedömt marknadsvärde. I före- varande fall fanns en lägenhet till salu ovanför den lägenhet som han skulle förmedla. Hans lägenhet är försedd med en balkong mot gatan som är hårt trafikerad medan den andra lägenheten är försedd med två balkonger. Av objektsbeskrivningen till den andra lägenheten kan utläsas att en av de två balkongerna vetter mot gården och att det är ett ostört och fritt läge. Det framgår även att den andra balkongen ligger fritt och utan direkt insyn och med fin utsikt. Utgångspriset för denna lägenhet hade satts till 1 995 000 kr. Med stöd av statistik över försålda lägenheter i området och med hänsyn till utgångspriset på den andra lägenheten som hade en något större boarea och som dessutom hade balkong mot gård, kom han och uppdragsgivaren överens om att bestämma utgångspriset till 1 890 000 kr efter det att han förvissat sig om att upp- dragsgivaren var beredd att försälja lägenheten till detta pris. Efter visningen av lägenheten visade det sig att flera spekulanter var intresserade av att förvärva lägen- heten, varmed budgivningen påbörjades. Varken han eller uppdragsgivaren hade förväntat sig att spekulanter skull lämna bud som så kraftigt översteg utgångspriset.

Lägenheten såldes slutligen för en köpeskilling om 2 620 000 kr.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Vid marknadsföring av sina förmedlingsobjekt har en mäklare en skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet. Om en mäklare i marknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. leda till att intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid mark- nadsföringen innebär att fastighetsmäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed.

Ärende 1

Mäklare X har under den aktuella perioden förmedlat 41 objekt. Av dessa har i sex fall den procentuella skillnaden mellan utgångspris och köpeskilling uppgått till 40 procent och däröver (högst 53 procent). I 12 fall var skillnaden över 30 procent

men under 40 procent, i 14 fall mellan 20 procent och 30 procent och i 8 fall mellan 10 procent och 20 procent. I ett fall understeg skillnaden 5 procent.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att köpeskillingen i samtliga fall överstiger ut- gångspriset och i ett stort antal fall väsentligt överstiger utgångspriset. Detta ger vid

2005-06-15:2

handen att mäklare X systematiskt använder sig av s.k. lockpriser. Omständigheterna i enskilda fall kan emellertid vara sådana att en mäklare saknar möjlighet att närmare förutse den slutliga köpeskillingen. Vad mäklare X anfört utgör inte några sådana om- ständigheter. Det förhållandet att uppdragsgivaren förklarat sig villig att sälja till ut- gångspriset utgör inte något ursäktligt skäl för att ange ett utgångspris som understi- ger marknadsvärdet. Det gör inte heller det förhållandet att en uppdragsgivare som förutsättning för att en mäklare skall få uppdraget kräver att mäklaren skall ange ett utgångspris som understiger marknadsvärdet.

Vid sådant förhållande finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X genom att i en betydande omfattning ange utgångspriser som väsentligt avviker från köpeskillingen åsidosatt såväl omsorgsplikten som god fastighetsmäklarsed. För detta skall han med- delas varning.

Ärende 2

Fastighetsmäklarnämnden finner ingen anledning att vidta någon ytterligare åtgärd i ärendet.

2005-06-15:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens rätt till provision och återgångsklausul i uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljarna av en fastighet som mäklare X har haft i uppdrag att förmedla. Anmälarna har framfört kritik mot mäklare X för att denne framställt krav på provision trots att köparna inte erlagt handpenning i rätt tid och att affären inte fullföljts. Anmälarna har även ifrågasatt provisionens stor- lek. I en senare inkommen komplettering har anmälarna bl.a. gjort gällande att mäk- lare X haft kännedom om köparnas bristande ekonomi och att han därför borde ha ”avkrävt” köparna en handpenning motsvarande 10 procent av köpeskillingen vid kontraktstecknandet. Köpekontraktet borde, enligt anmälarna, även ha villkorats för köparnas lån.

Mäklare X har inkommit med yttranden i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.

Anmälarnas påståenden är oriktiga och ogrundade. Han har i allt utfört uppdraget om- sorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Parterna har haft goda möjligheter att överväga villkoren i avtalet. Han hade en genomgång av hela avtalet med säljarna och när sedan parterna träffades gick man tillsammans igenom hela av- talet. Då hinder uppstått för köparna med att betala handpenningen i tid har han haft

2005-06-15:2

täta kontakter med båda parter. Han har gjort allt han kunnat för att förmå köparna att betala i vart fall så snart det varit möjligt. Mäklarfirman har tillställt säljarna provi- sionsfaktura. Den överenskomna provisionen svarar mot den tidigare tillämpade riks- provisionstaxan. Säljarna har inte haft något att erinra mot den avtalade provisionssat- sen och har inte vid något tidigare tillfälle krävt att den skulle reduceras. Det ankom- mer inte på mäklaren att göra en kreditprövning av köparen.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med bl.a. kopia av uppdragsavtal och köpekontrakt. I uppdragsavtalet finns bl.a. följande klausuler.

Under den tid uppdraget gäller med ensamrätt får detta ej uppsägas eller avbrytas utan mäklarens medgivande. --- Provisionen är förfallen till betalning så snart bindande överlåtelseavtal träffats mellan köpare och säljare dock senast på till- trädesdagen. --- I köpekontraktet, som undertecknats av köparna och säljarna den 15 januari 2005, har parterna avtalat att en handpenning som motsvarar 5 procent av köpeskillingen skall erläggas senast den 21 januari 2005. I § 13 under rubriken Ska- destånd finns följande ersättningsklausul Skulle köparen eller säljaren ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal äger motparten rätt till skälig ersättning. ---

Vid köparens kontraktsbrott skall säljarens ersättning i första hand regleras ut erlagd handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen, är köparen skyldig att erlägga mellanskillnaden. Understiger skadan handpenningen skall mellan- skillnaden snarast återbetalas till köparen.

Säljaren och köparen är införstådda med att säljaren har att erlägga full mäklar- provision, även om hävning sker enligt denna paragraf, och att provisionskostnaden vid köparens kontraktsbrott ingår i det skadestånd köparen blir skyldig att erlägga till säljaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare skall, enligt 12 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Mäklarens krav på provision

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provi- sion för fastighetsmäklarens tjänster. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklar- lagen.

Uppgifterna i ärendet ger inte anledning att ifrågasätta mäklare Xs agerande i sam- band med det framställda kravet på provision.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen skall mäklarens ersättning beräknas efter viss pro- cent på köpeskillingen om inte annat har avtalats. Av bestämmelsen framgår att det råder avtalsfrihet mellan mäklaren och hans uppdragsgivare i fråga om ersättningen till mäklaren. Det finns inte någon normalpristaxa för mäklartjänster. Fastighetsmäk- larnämnden finner inte anledning att rikta någon kritik mot mäklare X beträffande den överenskommelse om provision som träffats mellan parterna genom uppdragsavtalet.

2005-06-15:3

Återgångsvillkor och parternas skadeståndsansvar

Fastighetsmäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör vill- kora köpet. För köparens del kan det avse t.ex. besiktning av fastigheten, lån eller försäljning av ett eget objekt. För säljarens del kan det avse anskaffande av ersätt- ningsbostad. Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han haft anledning att ifrågasätta köparnas betalningsförmåga eller att han på annan grund haft anledning att föreslå parterna att infoga återgångsvillkor i köpekontraktet.

Anmälarna har anfört att handpenningen borde ha bestämts till 10 procent av köpe- skillingen. Fastighetsmäklarnämnden vill här framhålla att mäklaren har att tillvarata både säljarens och köparens intresse. I detta ligger en skyldighet att inta en neutral roll som opartisk mellanman. Båda parter skall kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och att han bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver (se prop. 1994/95:14 s. 41 f.).

Genom den intagna skadeståndsklausulen har parterna avtalat om vad som skall ut- göra säljarnas rätt till ersättning vid ett eventuellt avtalsbrott från köparnas sida. Ut- redningen visar inte att mäklare X haft anledning att vidta ytterligare åtgärder vid kontraktskrivningen.

Uppsägning av uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet har angetts att under tiden med ensamrätt får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivare. Ett uppdrag kan emellertid sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Fastighets- mäklarnämnden anser att klausulen utformats så att den kunnat ge uppdragsgivaren den uppfattningen att denne inte utan medgivande från fastighetsmäklaren får från- träda uppdraget under ensamrättstiden. Denna förseelse får dock anses vara ringa.

Övrigt

Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handlägg- ning

2005-06-15:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om oregistrerad medhjälpare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från företrädare för tretton mäk- larföretag. Anmälarna har framfört kritik mot mäklarföretaget A och dess VD, mäk- lare X. Anmälarna gör bl. a. gällande att mäklarföretaget utnyttjar mäklarassistenter på ett sätt som strider mot god fastighetsmäklarsed genom att assistenterna ”tar in

2005-06-15:3

uppdrag och i övrigt sköter hela processen självständigt”. Till anmälan har en annonstidning, direktreklam, utskrifter från Internet och annat marknadsförings- material fogats.

I ett av de inskickade reklambladen finns följande text TILL SALU! Jag har fått uppdraget att sälja ett 1½-planshus i din närhet --- NN, mäklarassistent.

Mäklare X har inkommit med yttrande i ärendet. Han har i huvudsak anfört följande.

Han förnekar att mäklarassistenterna fungerar på det sätt som anmälarna gör gällande. Eftersom anmälarna inte närmare preciserat sina påståenden har han inte någon möj- lighet att närmare bemöta anklagelserna. De anmärkningar som framförts är enbart berättigade vad avser den marknadsföring av mäklarassistenter som har skett. Han fick kännedom om kritiken genom ett brev från Mäklarsamfundet som ankom dagar- na efter den 11 april 2005. Han tog då omgående kontakt och man kom överens om ett möte den 27 april 2005 för att diskutera de felaktigheter eller tveksamheter som till äventyrs fanns enligt organisationens uppfattning. Genom en journalist fick han information om att en anmälan gjorts till Fastighetsmäklarnämnden. Han hämtade an- mälan personligen hos nämnden den 25 april 2005 och två dagar senare ägde mötet med Mäklarsamfundet rum. - Han beklagar utformningen av texten i direktreklamen. De instruktioner som han lämnat till den administrativa personalen hos bolaget har inte gått fram eller har missförståtts. Han är emellertid ansvarig för misstaget. Före- tagets dokument och marknadsföring har ändrats med anledning av de anmärkningar som framförts. Assistenterna skall i första hand avlasta fastighetsmäklaren genom att ta hand om inkommande telefonsamtal och andra mindre kvalificerade arbetsuppgif- ter som lagen inte ålägger mäklaren att handha. Instruktioner till mäklarassistenter och övriga anställda på bolaget kommer att utarbetas.

Mäklare X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran skickat in totalt 16 uppdrags- avtal. Samtliga avtal har undertecknats av en registrerad mäklare. I tio av uppdragsav- talen som undertecknats av mäklare X inleds avtalen med följande text. Undertecknad uppdragsgivare ger härmed Ass. NN/mäklare X (fastighetsmäklaren) i uppdrag att - med ensamrätt - förmedla försäljningen av -- . Under namnteckningen finns följande namnförtydligande. Ass.NN/mäklare X.

Mäklarassistent

Mäklare X har även skickat in en senare upprättad reklamfolder som skall visa på de ändringar som gjorts. Texten lyder Vi på mäklarföretaget A har fått uppdraget att sälja en 1½-plansvilla --- Ansv mäklare är mäklare X. Är du eller någon i din om- givning intresserad av att byta boende. För tidsbokning eller frågor rörande bosta- den, kontakta oss. Under en porträttbild finns följande hänvisning NN, Xxxxxx- assistent Tel --- Välkommen!

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Lagstiftaren har öppnat en möjlighet för mäklaren att låta en oregistrerad medhjälpare under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använ- da sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. I kontakterna utåt får mäklarens biträde inte uppfattas som annat än bud för mäklaren

2005-06-15:4

och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till medhjälpare. Som en generell förutsättning bör gälla att uppgiften ut- tryckligen skall delegeras i varje enskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att med- hjälparen skall uppträda på sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäk- lare och att han själv är just bara medhjälpare (se prop. 1994/95:14 s. 43-45). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att överlåta riktade visningar till en oregi- strerad medhjälpare (se 2003-10-15:1 i FMNs årsbok för 2003, med hänvisning till 2002-11-06:2 i FMNs årsbok för 2002).

Mot mäklare Xs bestridande är det inte visat att han låtit mäklarassistenter utföra sådana moment som det ålegat honom att utföra själv. Vad angår marknadsföringen kan Fastighetsmäklarnämnden konstatera att den exponerat mäklarassistenter på ett vilseledande sätt. Mäklare X har också medgivit att företagets direktreklam varit missvisande beträffande assistenternas arbetsuppgifter och ansvar. Nämnden anser att även uppdragsavtalen utformats på ett oklart sätt genom att assistenten nämns till- sammans med fastighetsmäklaren på ett sätt som kan vilseleda om assistentens roll.

Vid en samlad bedömning av hur mäklarassistenten exponerats finner nämnden att mäklare X åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Han skall därför meddelas varning.

Ordföranden, en ledamot och föredraganden är skiljaktiga och anför följande.

Vi instämmer i kritiken vad gäller den vilseledande exponeringen av mäklarassisten- ter i marknadsföringen och övriga handlingar men konstaterar att det i reklammedde- landet och i uppdragsavtalet ändå framgår att den angivna medhjälparen är mäklar- assistent. Förseelsen kan därför anses som ringa och motiverar inte någon särskild påföljd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2005-06-15:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om återgångsvillkor i köpekontrakt samt villkor i tilläggsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

En köpare har i en anmälan kritiserat mäklare X och uppgett bl.a. att återgångsklau- sulen i köpekontraktet varit otydlig och att mäklare X inte förmått förklara dess inne- börd och konsekvenser. Anmälaren har gett in bl.a. en omfattande mailkorrespondens med mäklare X och köpekontrakt.

I köpekontraktet anges i återgångsklausulen bl.a. följande.

2005-06-15:4

”Säljaren ger köparen rätt att, på egen bekostnad, låta besiktiga fastigheten med certi- fierad besiktningsman senast den 2004-08-17. Om besiktningsmannen anmärker på fukt-/mögelskador, konstruktions- material- eller utförandefel med av besiktnings- mannen beräknad åtgärdskostnad som överstiger 3 000 kr, har köparen rätt att låta köpet återgå. ---

Köparens rätt till återgång av köpet enligt ovan gäller inte om säljaren förbinder sig att på tillträdesdagen erlägga kontant till köparen den del av åtgärdskostnaderna som överstiger 3 000 kr.”

Mäklare X har gett in bl.a. ett tilläggsavtal, hon har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande. Hon har informerat parterna om köparens omfattande undersöknings- plikt samt säljarens ”upplysningsskyldighet” och rekommenderade anmälaren att låta en sakkunnig besiktningsman besiktiga fastigheten. Hon upprättade ett köpekontrakt mellan parterna innehållande en besiktningsklausul med återgångsrätt. Innan köpe- kontraktet tecknades, gick hon noga igenom klausulen med anmälaren och hennes far. Efter besiktningen påtalade anmälaren att hon ville att säljaren skulle åtgärda vissa fel som framkommit vid besiktningen enligt en av anmälaren upprättad lista. Parterna kom muntligen överens om vad säljaren skulle åtgärda och hon upprättade ett tilläggsavtal med parternas överenskommelse och skickade avtalet per post till anmä- laren för undertecknande.

I tilläggsavtalet anges att säljaren före tillträdesdagen skall tillse och bekosta vissa specificerade åtgärder som är uppräknade såsom ”kantlist på platonmatta runt grund- muren saknas idag och skall sättas dit”.Det saknas anvisningar om vad som skall hända om inte åtgärderna genomförs. Avtalet är inte undertecknat av parterna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighets- mäklare. Av förarbetena till den lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och obser- vant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

I det icke undertecknade tilläggsavtalet anges att säljaren före tillträdesdagen skall tillse och bekosta vissa specificerade åtgärder. Det saknas dock anvisning om vad som skall hända om inte åtgärderna genomförs före tillträdet. För denna brist kan inte mäklare X undgå att kritiseras.

Återgångsklausulen har givits en alltför oklar innebörd. Inledningsvis ges köparen rätt att vid en sista tidpunkt låta besiktiga fastigheten och för det fall vissa fel med beräk- nad åtgärdskostnad överstigande 3 000 kr skulle uppdagas ges köparen rätt att låta köpet återgå. Emellertid anges även att ”Köparens rätt till återgång av köpet enligt ovan gäller inte om säljaren förbinder sig att på tillträdesdagen erlägga kontant till

2005-06-15:5

köparen den del av åtgärdskostnaderna som överstiger 3 000 kr”. Klausulens lydelse är motsägelsefull och otydlig. Motsägelsefull i det att köparens rätt att låta köpet åter- gå återtas under vissa förhållanden och otydlig i det att det inte klart framgår när i tiden säljaren har att ge tillkänna sin förbindelse att stå för kostnaderna. Detta är otill- fredsställande.

Vid villkorade köp åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. Mäklare X har utformat återgångs- villkoret på ett sätt som medför dels att köparen i visst fall betas möjligheten till åter- gång, dels kan sväva i ovisshet om vilka tidsaspekter som gäller. Mäklaren skall ut- forma villkoren i kontraktet på sådant sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår. Så har inte skett i detta fall och för det skall mäklare X varnas.

2005-06-15:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling i egen förening

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning.

Bakgrund

En anonym och en namngiven anmälare har påpekat för Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X förmedlar bostäder i den bostadsrättsförening där han är bosatt och med- lem.

Mäklare X har yttrat sig och medger att han förmedlat och alltjämt förmedlar bostads- rättslägenheter i den förening där han själv är medlem. Han hävdar dock bestämt att denna verksamhet inte strider mot kravet på [hans] opartiskhet eller i övrigt mot god fastighetsmäklarsed.

Han hänvisar till Fastighetsmäklarnämndens tidigare beslut och anser att dessa inte rimligen [kan] uppfattas som prejudicerande för alla de situationer då en fastighets- mäklare har en intressegemenskap med en förening eller annan organisation som förmedlingsobjektet tillhör.--- I konsekvens med ett sådant synsätt borde det i så fall också vara förbjudet för en mäklare att åta sig förmedlingsuppdrag i de många tänk- bara fall där han har en intressegemenskap eller förmedla objekt till någon som han har en intressegemenskap med.

Han ställer vidare frågan om besluten skulle innebära att mäklaren är förhindrad att t ex åta sig ett uppdrag av någon som är medlem i samma villaägareförening, rotary- förening eller idrottsförening som mäklaren?

Han besvarar själv frågan med att det avgörande för frågan om när en mäklare kan anses jävig i situationer varom nu är fråga, är om det finns en risk för att han från- går sin ställning som opartisk mellanman. I mitt fall är situationen den att jag är medlem i en bostadsrättsförening, vars verksamhet om fattar 688 lägenheter. Jag har

2005-08-24:1

inga, och har heller aldrig haft, några funktioner i föreningen. Mitt ”engagemang” i föreningen inskränker sig alltså till att nyttja en av föreningens totalt 688 lägenheter.

Han anser sig inte påverkas av ovidkommande hänsyn eller vara partisk när han för- medlar bostadsrätter i den egna föreningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 12 § fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 14 § samma lag stadgas i andra stycket att en mäklare inte får ägna sig åt verksam- het som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Fastighetsmäklarnämnden har i flera tidigare beslut prövat frågan om mäklares för- medling av objekt i den förening mäklaren själv är medlem se bl.a. 2003-02-26:4 i FMNs årsbok för 2003. Beslutet har prövats av länsrätten som funnit att agerandet stred mot 12 § fastighetsmäklarlagen. Kammarrätten beviljade inte prövningstillstånd.

Nämnden har i sina tidigare beslut funnit att det finns en risk för att en mäklare vid förmedling av bostadsrättslägenheter i den förening där mäklaren själv är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman, vilket är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Det finns inte skäl att göra någon annan bedömning i detta fall. Mäklare X skall därför medde- las varning.

2005-08-24:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppsägning av uppdragsavtal samt överlämnande av spekulantlista

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

I en anmälan har mäklare X kritiserats för bl.a. sin underlåtenhet att medge upp- dragsgivarens uppsägning av ensamrättsavtalet och att inte ge uppdragsgivaren spekulantlistan före avtalstidens utgång. Till anmälan är fogad bl.a. uppdragsavtal med ensamrätt.

I uppdragsavtalet anges att avtalstiden omfattar tre månader med ensamrätt. ”Efter denna dag gäller förmedlingsuppdraget tills vidare – utan ensamrätt – tills uppsägning sker.”

Mäklare X har yttrat sig, tillbakavisat kritiken samt inkommit med ett brev från en tidigare anställd.

2005-08-24:2

Mäklare X har i huvudsak anfört följande. Jag har aldrig nekat uppdragsgivaren att säga upp avtalet men däremot var jag inte villig att gå med på de villkor som hon begärde. Jag ville att hon skulle ersätta mig för de kostnader och utlägg jag hade haft för annonsering mm. Detta gick uppdragsgivaren inte med på och därefter har saken inte diskuterats. Spekulantlistan fick uppdragsgivaren när avtalet gick ut. Vi samman- ställde då samtliga namn på de som vi haft kontakt med. Uppdragsgivaren har inte nekats en spekulantlista.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Även om det finns ett villkor om att uppdraget skall gälla under viss angiven tid kan det sägas upp i förtid av såväl mäklaren som uppdragsgivaren. Om det inte finns acceptabla skäl för en uppsägning kan mäklaren vara berättigad till skadestånd.

En mäklare har alltså ingen rätt att kräva att få fullfölja uppdraget om det sagts upp av uppdragsgivaren men kan ha rätt till ersättning om uppsägningen varit ogrundad. Er- sättningen kan avse faktiska kostnader som mäklaren haft, t.ex. för annonsering.

Vid en uppsägning från uppdragsgivarens sida åligger det mäklaren att ge denne besked om sin inställning till uppsägningen. Mäklaren skall då också ge uppdrags- givaren besked om vilka krav som ställs eller kan komma att ställas i anledning av uppsägningen. Enligt Fastighetsmäklarnämnden skall mäklaren skriftligen bekräfta mottagandet av uppsägningen och ge besked om sina eventuella krav. Om mäklaren avser att kräva ersättning för den händelse fastigheten blir såld till någon köpare som mäklaren anser sig ha anvisat skall uppdragsgivaren även få en spekulantlista.

Mäklare X har uppgett att uppdragsgivaren sagt upp förmedlingsuppdraget men att de inte kom överens om vilken ersättning uppdragsgivaren skulle erlägga. Detta jämte det förhållandet att mäklaren inte skriftligen bekräftat uppsägningen, ger stöd för anmälarens uppfattning att hon förvägrats att säga upp avtalet i förtid. Ett sådant be- teende strider mot god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har också förvägrat upp- dragsgivaren en spekulantlista före ensamrättstidens utgång. Även i detta avseende har mäklare X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklare X skall meddelas varning för att hon i strid med god fastighetsmäklarsed förvägrat uppdragsgivaren att säga upp uppdragsavtalet i förtid samt underlåtit att överlämna en spekulantlista före ensamrättstidens utgång.

2005-08-24:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling till närstående

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Ärende 1

Fastighetsmäklarnämnden beslutar att meddela mäklare X varning. Fastighets- mäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning avseende mäklare Y.

2005-08-24:2

Ärende 2

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Två anonyma anmälare har framfört klagomål över mäklare Ys och mäklare Xs in- blandning i, såsom Fastighetsmäklarnämnden förstår, en fastighetsöverlåtelse. Mäk- lare Y och mäklare X har förelagts att besvara Fastighetsmäklarnämndens frågor.

Mäklare Y och mäklare X har besvarat Fastighetsmäklarnämndens föreläggande och anfört följande.

I ärende 2 har varken mäklare X eller mäklare Y haft något förmedlingsuppdrag. Ingen förmedling har såvitt de känner till skett avseende den fastigheten.

I ärende 1 har mäklare Y inte haft förmedlingsuppdraget. Mäklare X har haft ett förmedlingsuppdrag som han avsade sig när hans syster och dennes sambo blev intresserade av att förvärva fastigheten. Han har inte medverkat vid kontraktsskriv- ningen mellan säljaren och sin syster och hennes sambo. Han har inte inkommit med en anmälan eftersom han inte förmedlat till någon närstående. Ingivet är bl.a. upp- dragsavtal, köpekontrakt och uppsägning av uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 13 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren inte får förmedla en fas- tighet till någon närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen. Om någon mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s 78f) framgår att om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en honom närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt 13 § andra stycket anmäla sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten. Det handlar om känsliga situationer som ovillkorligen bör kom- ma till tillsynsmyndighetens kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås.

Av utredningen och av mäklare Xs egna uppgifter framgår att han haft i uppdrag att förmedla fastigheten men också att han avsagt sig uppdraget några dagar före kon- traktsskrivningen, vilken enligt uppgift – som Fastighetsmäklarnämnden inte finner anledning att ifrågasätta – skedde med hjälp av Sparbankens jurist. Någon anmälan enligt 13 § fastighetsmäklarlagen gjorde mäklare X emellertid inte och för detta skall han varnas.

Mäklare Y har enligt utredningen inte haft något förmedlingsuppdrag eller på något annat sätt medverkat i förmedlingen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare hand- läggning avseende honom.

2005-08-24:3

I ärende 2 har varken mäklare X eller mäklare Y enligt egna uppgifter haft något för- medlingsuppdrag. Fastighetsmäklarnämnden finner ingen anledning att ifrågasätta deras uppgifter. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2005-08-24:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling i närståendes förening

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

En anonym och en namngiven anmälare har påpekat för Fastighetsmäklarnämnden att mäklare X förmedlar bostäder i den bostadsrättsförening där han är bosatt, är revi- sorssuppleant och har sitt kontor.

Mäklare X har yttrat sig och medgivit att han var revisorssuppleant i föreningen fram till den 28 april 2005. Eftersom han är jurist och har kontoret i området, har han fått i uppdrag att granska föreningens redovisning och förvaltning i syfte att ge upplysning om redovisningens tillförlitlighet och om styrelsens sätt att förvalta organisationen. Han är inte underordnad eller beroende av föreningen eller någon styrelseledamot.

Därför, menar han, kan det inte finnas någon risk för att han i egenskap av mäklare skulle ha påverkats av ovidkommande hänsyn och därigenom frångått ställningen som neutral mellanman. Han vidgår att hans hustru är innehavare till en bostadsrätts- lägenhet i föreningen men uppger att han själv bor och är mantalsskriven på annan ort. Han bor eller vistas i lägenheten periodvis tillsammans med sin hustru. Han anser sig ha utfört mäklaruppdragen omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklar- sed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 12 § fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 14 § samma lag stadgas i andra stycket att en mäklare inte får ägna sig åt verksam- het som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Mäklare X är inte själv medlem i den aktuella bostadsrättsföreningen utan det är hans hustru som är medlem. Mäklare X var dock enligt utdrag ur Statens person- och adressregister folkbokförd på hustruns lägenhetsadress fram till den 26 april 2005.

Han har sitt kontor i området och har under den period han förmedlat bostadsrätter i föreningen varit revisorssuppleant i samma förening.

Fastighetsmäklarnämnden har i flera tidigare beslut prövat frågan om mäklares för- medling av objekt i den förening mäklaren själv är medlem, se bl.a. 2003-02-26:4 i

2005-08-24:4

FMNs årsbok för 2003. Beslutet har prövats av länsrätten som funnit att agerandet stred mot 12 § fastighetsmäklarlagen. Kammarrätten beviljade inte prövningstillstånd.

Fastighetsmäklarnämnden har i sina tidigare beslut funnit att det finns en risk för att en mäklare vid förmedling av bostadsrättslägenheter i den förening där mäklaren själv är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman, vilket är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Det finns inte skäl att göra någon annan bedömning när det är en till mäklaren när- stående och samboende som är medlem i föreningen. Mäklare X skall därför med- delas varning.

2005-08-24:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om närståendeförmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning Bakgrund

Genom anmälningar och i dagspress har uppgifter framförts att mäklare X förmedlat ett dödsbos fastigheter alltför billigt till bl.a. sin sambo. Dessutom skulle mäklare X ha värderat fastigheterna. På en av fastigheterna har en stor skylt med reklam för mäklare Xs mäklarfirma satts upp. Vidare påstås att ett företagshotell har förmedlats av mäklare X till bl.a. hans sambo.

Mäklare X har besvarat Fastighetsmäklarnämndens föreläggande och bl.a. gett in en dementi från dödsboet, ett utlåtande från NN och ett från nn samt angett bl.a. följan- de.

Dödsboets fastigheter har inte förmedlats av någon fastighetsmäklare. Mäklare X har inte varit aktiv i samband med överlåtelserna och ej heller utfört någon värdering.

Dödsboet har i en dementi ställd till Kb förnekat mäklare Xs inblandning.

Angående företagshotellet medger mäklare X att han har förmedlat fastigheten till bl.a. sin sambo. Sambon bedriver tillsammans med annan ett enkelt bolag i fastig- hetsbranschen. Uppdragsavtalet var muntligt vilket är tillåtet i kommersiella för- hållanden. Säljaren var medveten om och accepterade att förmedlingen skedde till en mäklare X närstående person. Säljaren biträddes även av advokat. 13 § fastighetsmäk- larlagen är dispositiv i kommersiella förhållanden och det konsumentskydd som ges parterna i 4 § samma lag har ingen relevans i kommersiella förhållanden utan kan av- talas bort, vilket är gjort i föreliggande fall.

Handlingarna

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av ingivna tidningsartiklar.

2005-08-24:4

Mäklare X har givit in en handling undertecknad av två personer som uppger sig företräda dödsboet och av den framgår bl.a. följande. Mäklarföretaget A har inte genomfört någon värdering eller på annat sätt deltagit eller medverkat vid försälj- ningen av de två fastigheterna och vi har ingen avsikt att anmäla, eller på annat sätt rikta kritik mot mäklarföretaget A mäklare X.

Mäklare Xs ombud har gett in rättsutlåtande från NN och nn. I sin begäran om xxx- xxxxx från dem framförde han följande.

”FML innehåller tre olika typer av civilrättsliga regler, vilket delvis beror på att lagen är tillämplig såväl i konsumentförhållanden som vid kommersiell förmedling. Det finns dels regler som är helt och hållet dispositiva, dels regler som endast gäller i kon- sumentförhållanden och således inte alls är tillämpliga i kommersiella förhållanden, dels regler som är dispositiva i kommersiella förhållanden men tvingande i konsu- mentförhållanden. Lagtekniskt hör 13-15 §§ FML till den sistnämnda kategorin.

4 § FML anger att lagens bestämmelser inte får frångås till nackdel för konsument. Bestämmelsen träffar således även den civilrättsliga bestämmelsen i 13 § FML. Skyddsobjektet för 13 § 1 st FML är säljaren, som inte skall behöva räkna med att mäklaren tar otillbörlig hänsyn till sin närstående köpare. Samma sak gäller för regeln i 13 § 2 st. FML. Syftet med denna bestämmelse är att FMN skall kunna kontrollera att regeln i 1 st inte kringgås.

I kommersiella förhållanden finns inte det skyddsintresse som 13 § FML är avsett att skydda. Den kommersielle säljaren är fullt kapabel att själv kunna ta tillvara sina intressen, utan inblandning av tvingande konsumentskyddsregler. I förevarande fall har säljaren varit medveten om och accepterat att förmedling skedde till en mäklaren närstående person. Xxxxxxxx företräddes dessutom av advokat”.

Utlåtandet från NN lyder enligt följande.

Här kommer ett kort svar. I 4 § FML sägs att lagens regler inte får frångås till nackdel för konsument som säljer en fastighet som han har innehaft huvudsakligen för enskilt bruk. Den enligt min mening självklara utgångspunkten är att reglerna motsatsvis får frångås, då säljaren inte är en konsument. Den regel som parterna i det aktuella fallet frångått är 13 § 1 st FML, som innehåller ett förbud mot självin- träde och mot förmedling till närstående. Den risk som regeln skall gardera uppdragsgivaren mot är att mäklaren tar otillbörliga hänsyn på grund av egenintresse. Det kan vara förståeligt, att denna regel är tvingande när säljaren är konsument, eftersom konsument förutsätts vara mindre kapabel att ta sina in- tressen till vara. När uppdragsgivaren inte är konsument får man förutsätta att han är kapabel att beva- ka sina egna intressen. Jag har då mycket svårt att se, varför en sådan part inte skall kunna gå med på att en mäklare självinträder eller förmedlar till närstående. Det kan tilläggas att till och med självinträ- de var fullt tillåtet enligt 1984 års FML, även då uppdragsgivaren var konsument. Om lagstiftaren av- sett att den nya regeln i 13 § 1 st FML skulle vara generellt tvingande, skulle detta ha sagts klart ut i lagtexten eller i förarbetena; detta är inte fallet.

Utlåtandet från nn lyder enligt följande.

Jag delar den uppfattning som du redovisar i mailet. 13 § FML bör betraktas som dispositiv i en rela- tion som den aktuella.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 11 § fastighetsmäklarlagen stadgas att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen.

2005-08-24:4

I lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 39) anges att om parterna är näringsidkare gäller inget skriftlighetskrav avseende uppdragsavtalet.

Mäklare X har enligt uppgift ingått ett muntligt uppdragsavtal med en näringsidkare och inget skriftlighetskrav föreligger således.

I 13 § fastighetsmäklarlagen stadgas att en mäklare inte får köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Han får inte heller förmedla en fastighet till någon som är att anse som närstående enligt i 4 kap. 3 § konkurslagen.

I 13 § andra stycket samma lag anges att om mäklaren eller honom närstående för- värvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

I förarbetena till 13 § fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s 77) anges att para- grafen innehåller en ny bestämmelse. Den nya regeln innebär ett ovillkorligt förbud mot s.k. självinträde och mot förmedling till närstående köpare. Vidare föreskrivs en anmälningsskyldighet för mäklare, om denne eller en honom närstående förvärvar en fastighet från en tidigare uppdragsgivare.

Varken i paragrafen eller dess förarbeten görs någon åtskillnad mellan olika typer av fastigheter, kommersiella eller sådana som används huvudsakligen för enskilt bruk, eller om köpare eller säljare är näringsidkare eller konsumenter.

De närmare överväganden som ligger bakom 13 § fastighetsmäklarlagen har i propo- sitionen (s 50 ff) uttryckts bl.a. enligt följande. En rätt för mäklaren att själv träda in som köpare av ett objekt han har fått i uppdrag att förmedla skulle vara oförenlig med synen på mäklarrollen. Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv är intresserad av att köpa. Den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den närståendes.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning är förbudet mot självinträde och för- medling till närstående ovillkorligt och oberoende av vem eller vilka som är köpare och säljare. 13 § fastighetsmäklarlagen är således tillämplig i förevarande fall.

Ostridigt i ärendet är att mäklare X har förmedlat en fastighet till sin sambo och att han inte har anmält förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden.

Mäklare X skulle emellertid ha sagt upp förmedlingsavtalet när det blev aktuellt att förmedla till sambon och därefter anmält förvärvet till nämnden. Så har inte skett och för detta skall han varnas.

2005-08-24:5

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2005-08-24:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om närståendeförmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En anmälare har uppmärksammat Fastighetsmäklarnämnden på att mäklare X för- medlar en fastighet från ett syskon.

Mäklare X har besvarat Fastighetsmäklarnämndens föreläggande och inkommit med objektsbeskrivning och köpekontrakt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 14 § samma lag anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastig- heter.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 53f) anges att förbudet mot fastighets- handel grundar sig på att mäklaren vid handel med egna fastigheter inte kan anses motsvara spekulanternas berättigade krav på att han i sin yrkesroll skall kunna upp- träda som en opartisk och neutral mellanman. Av betydelse är att mäklaren inte skall bedriva någon verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han påverkas av ovidkommande intressen och att hans opartiska ställning äventyras. Kammarrätten har i två domar som meddelades den 21 september 2004 uttalat att det finns en risk för att en mäklare vid förmedling av en närståendes fastighet kan komma att påverkas av ovidkommande intressen och att hans ställning som opartisk mellanman häri- genom kan komma att äventyras. Förfarandet är således inte lämpligt, konstaterar domstolen. I de två målen hade emellertid respektive mäklare följt reglerna i Kon- sumentverkets riktlinjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fas- tighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden, KOVFS 1996:4, p 11.2. Där anges följande: Vid marknadsföring av eget och/eller närståendes objekt skall upplysning lämnas om att objektet överlåts från mäklaren eller från honom närstående. I köpe- kontraktet skall anges att fastighetsmäklaren eller honom närstående är avtalspart.

Kammarrätten har funnit att rättssäkerhetsskäl talar för att otydligheten i lagstift- ningen inte skall drabba en enskild mäklare som i övrigt följt fastighetsmäklarlagen och som agerat i enlighet med riktlinjerna. Beslutade varningar har därför undanröjts (Kammarrätten i Stockholm mål nr 6721-03, se även mål nr 2226-04).

2005-08-24:6

Av den ingivna objektsbeskrivningen framgår under Övrigt: Säljarna är till mäklaren närstående personer.

Av köpekontraktet framgår under Närståendeförmedling i § 16: Köparen är informe- rad om att säljaren är närstående till mäklaren.

Även om närståendeförmedling anses vara olämpligt skall enligt kammarrättens praxis mäklare inte varnas härför, varför ärendet skall avskrivas från vidare hand- läggning.

2005-08-24:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklarens informationsskyldighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklare X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har med anledning av en tidningsartikel initierat en gransk- ning av de förmedlingsuppdrag mäklare X har erhållit avseende bostadsrätterna i den bostadsrättsförening som nämns i tidningsartikeln, ärende 1. Nämnden har begärt in handlingar i fem av dessa förmedlingsuppdrag.

Köparna av bostadsrätterna till lägenheterna nummer 1, 4, 6 och 16 i den ovan nämn- da föreningen har i skilda anmälningar till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklare Xs agerande i samband med förmedlingarna av bostadsrätterna i föreningen, ärende 2, ärende 3, ärende 4 och ärende 5.

Uppgifter i anmälningarna

Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande.

Under perioden maj 2003 till mars 2004 förmedlade mäklare X samtliga tolv bostads- rätter i föreningen. Säljare var ett aktiebolag. Mäklare X hanterade vidare, på uppdrag av den dåvarande styrelsen, uthyrningen av den stora lokalen på bottenplan i fastig- heten. Säljaren och föreningens styrelse representerades av en och samma person.

Föreningen försattes i konkurs den 6 april 2004. Mäklare X har vid försäljningarna av bostadsrätterna inte utfört sitt uppdrag i enlighet med vad som stadgas i fastighets- mäklarlagen. Uppdraget har inte utförts omsorgsfullt och mäklare X har inte iakttagit god fastighetsmäklarsed. Mäklare X har vidare enbart beaktat säljarens intressen.

Föreningen var på obestånd redan år 2003 på grund av att ingen lokalhyra erlades detta år. Den ekonomiska situationen var en helt annan än vad som angavs i den ekonomiska planen. Mäklare X borde i vart fall ha granskat en delårsrapport för föreningen. Vid en sådan granskning skulle mäklare X ha uppmärksammat före- ningens kritiska situation. Informationen borde ha förmedlats till potentiella köpare. På en direkt fråga till mäklare X fick de till svar att endast den ekonomiska planen fanns att tillgå. Mäklare X borde ha tillmötesgått deras förfrågan om en delårsrapport.

2005-08-24:6

Efter att den nya styrelsen tillträtt i januari 2004 gick föreningens jurist igenom före- ningens ekonomi. Därvid framkom att föreningens lån inte låg hos föreningen utan hos säljaren. Säljaren hade i sin tur belånat fastigheten hos två banker. Orsaken till att lånen inte låg direkt hos föreningen var att ingen bank beviljat föreningen lån, bl.a. med anledning av att den ekonomiska planen var bristfälligt upprättad. Sedan tvist mellan föreningen och säljaren uppkommit upphörde säljaren att betala ränta till ban- kerna för föreningens lån. Bankerna sade då upp lånen till omedelbar betalning. En konkurs var oundviklig eftersom föreningen inte beviljades egna lån. Mäklare X har känt till, eller borde i vart fall ha känt till, att föreningens lån inte låg hos föreningen. Med denna vetskap borde han ha insett föreningens prekära situation. Han borde även ha förmedlat denna information till potentiella köpare.

Mäklare X har konfronterats med denna uppgift i brev av den 2 april 2004. Mäklare X har i ett bemötande av uppgiften felaktigt påstått att det skulle föreligga ett kon- cernförhållande mellan föreningen och säljaren. Xxxx säljaren varit ett dotterbolag till föreningen hade samtliga köpeskillingar till bostadsrätterna direkt tillfallit föreningen. Köpeskillingarna tillföll emellertid inte föreningen. Detta borde mäklare X ha förstått.

När Mäklare X fick i exklusivt uppdrag att förmedla samtliga bostadsrätter i förening- en måste han ha förstått att det inte var fråga om en ”normal” bostadsrättsbildning.

Föreningen bildades dagen före det att de nya lagreglerna, som innebär att de indivi- der som bildar en bostadsrättsförening måste vara folkbokförda på adressen, trädde i kraft. Denna vetskap förmedlade mäklare X emellertid inte vid försäljningarna av bostadsrätterna. Vid visningen av bostadsrätterna visades endast två bostadsrätter i föreningen. Förklaringen till de två tomma och nyrenoverade lägenheterna var att säljaren hade låtit renovera lokaler som säljaren tidigare hade använt som kontor.

Detta var dock inte sant. Lägenheterna har aldrig använts som kontor av säljaren. Fastigheten köptes nämligen upp och fiktiva hyresgäster erhöll en rätt att förvärva sina hyresrätter med bostadsrätt. Efter försäljning till ett amerikanskt bolag förvärva- des lägenheterna av säljaren, som i sin tur sålde bostadsrätterna vidare till privatper- soner. Denna information hade varit av stort intresse för dem som köpare.

Boende i fastigheten hade ingen representant i föreningens styrelse. Detta måste mäk- lare X ha känt till eftersom han hade i uppdrag att försälja samtliga bostadsrätter i föreningen. Sedan mitten av år 2003 hade föreningens medlemmar (dvs. personer som tidigare köpt sina bostadsrätter via mäklare X) dessutom gjort ideliga påstötning- ar hos bl.a. styrelsens företrädare för att få till stånd en ny styrelse bestående av boen- de i fastigheten. Trots detta kallade den dåvarande styrelsen inte till någon extra före- ningsstämma. Till slut fick medlemmarna till stånd en extra stämma den 22 januari 2004. Mäklare X borde ha upplyst dem om att föreningen för närvarande inte bestod av boende i fastigheten.

Säljaren är ett helägt dotterbolag till ett aktiebolag som ägs av en person som har bli- vit utesluten ur advokatsamfundet. Vid tidpunkten för försäljningarna hade denna per- son figurerat i flera offentliga sammanhang. Han har även dömts till ett års fängelse för penninghäleri. Denna person har under hela processen företrätt föreningens styrel- se. Mäklare X måste ha känt till ovan nämnda persons involvering i föreningen samt dennes klandervärda bakgrund. Mäklare X borde ha informerat dem om dessa för- hållanden. Det kan även ifrågasättas om mäklare X överhuvudtaget borde ha åtagit sig uppdragen.

2005-08-24:6

Vid försäljningarna intygade mäklare X att de båda lokalerna i fastigheten var uthyr- da. Detta framgår även av köpeavtalen och objektsbeskrivningarna. Det visade sig dock att det inte hade bedrivits någon verksamhet i den stora lokalen under lång tid. Enligt den ekonomiska planen skulle lokalen inbringa en hyra på 893 000 kr per år. Lokalen var uthyrd till ett aktiebolag som företräddes av samma person som företräd- de den gamla styrelsen och säljaren. Bolaget hyrde lokalen från mars 2003 till decem- ber 2003. Under denna tid erlades ingen hyra till föreningen. Ersättning för denna hyresintäkt har heller aldrig kommit föreningen till godo. Mäklare X har känt till, eller borde i vart fall ha känt till, att det inte bedrevs någon verksamhet i lokalen. Han borde även ha undersökt vilket bolag det var som hyrde lokalen. Vid vetskap om att ingen verksamhet bedrevs och att hyreskontrakt var tecknat med ett ”närstående” bo- lag till säljaren, borde mäklare X ha insett risken för att de siffror som presenterades i den ekonomiska planen inte stämde överens med verkligheten. De borde även i egen- skap av köpare ha blivit upplysta om det verkliga förhållandet. Mäklare X anlitades dessutom för att hyra ut lokalen under hösten 2003, varvid lokalen kom att hyras ut för en årshyra på 560 000 kr. Denna hyra skall jämföras med den i den ekonomiska planen budgeterade och angivna hyran på 893 000 kr. Köparna till bostadsrätterna som förmedlades efter det att lokalen hyrts ut informerades inte om den väsentligt förändrade hyresintäkten. Mäklare X har således medvetet, till säljarna fördel, förtigit viktig information om föreningens ekonomiska situation och budgeterade intäkter.

I objektsbeskrivningarna till bostadsrätterna angavs att det fanns totalt sexton bo- stadsrätter i fastigheten. Denna uppgift stämde emellertid inte. Fyra av lägenheterna i fastigheten var hyresrätter. Två av dessa var dessutom tvistiga och ärendena var uppe till prövning i hyresnämnden. Hyra erlades därför inte till föreningen utan deponera- des. Föreningen erhöll inte heller någon hyra från de andra hyreslägenheterna. Samt- liga hyror erlades nämligen till säljaren som utställt reverser avseende dessa lägen- heter. Vid en avflyttning skulle säljaren få rätt att sälja lägenheterna som bostadsrät- ter. Mäklare X borde inför försäljningen av bostadsrätterna ha undersökt förhållande- na i föreningen för att säkerställa att riktig information lämnades till dem som köpare. Eftersom två hyresrätter var tvistiga, borde mäklare X ha förstått att föreningen inte fick in någon hyra för dessa lägenheter. En naturlig följdfråga till säljaren hade därvid varit om övriga hyresintäkter kom föreningen till godo i enlighet med den ekonomis- ka planen. Detta hade varit viktig information till dem som köpare. Det viktigaste hade emellertid varit att få kännedom om reverserna på hyresrätterna som var utställ- da till säljaren.

Föreningens styrelse varken upprättade eller förde medlemsförteckning eller lägen- hetsförteckning. I brist på erforderliga föreningshandlingar kunde den nya styrelsen inte bevilja några nya personer medlemskap i föreningen eller pantförskriva bostads- rätter. Som mäklare till samtliga bostadsrätter i den nybildade föreningen borde mäk- lare X ha kontrollerat att erforderliga föreningshandlingar fanns upprättade. Genom sitt vårdslösa agerande vidareförmedlade mäklare X osäljbara bostadsrätter.

Vid ett styrelsesammanträde i september 2003 förändrade vidare styrelsen andelstalen för vissa lägenheter. Andelstalen justerades enbart nedåt. Föreningen erhöll således inte de intäkter som kalkylerats i den ekonomiska planen. Beslutet var fattat på ett uppenbart felaktigt sätt. När den nya styrelsen tillträdde justerades andelstalen till- baka till vad som ursprungligen gällde enligt den ekonomiska planen. Mäklare X har emellertid förmedlat en lägenhet, vars andelstal inte stämde överens med det verkliga

2005-08-24:6

andelstalet. Han borde ha kontrollerat andelstalen innan han förmedlade bostadsrät- terna. Skulle han ha gjort det skulle han ha förstått att vissa andelstal var tvungna att justeras tillbaka och att föreningen annars inte skulle få den intäkt som angavs i den ekonomiska planen. Även detta hade varit värdefull information till dem som köpare.

Den nya styrelsen informerade vidare mäklare X om föreningens obestånd den

11 mars 2004. Den 1 april 2004 förmedlade mäklare X trots detta försäljningen av bostadsrätten till lägenhet nummer 11 och 12 i föreningen, då köparna av denna bostadsrätt fick tillträde till lägenheten detta datum.

Köparna av bostadsrätten till lägenhet nummer 4 har särskilt angett följande.

Mäklare X förmedlade deras bostadsrätt strax innan den extra stämman i januari 2004. Han var mycket mån om att det skulle bli en snabb affär. Vid kontraktsskriv- ningen mötte de säljarens ställföreträdare, tillika föreningens representant. Som svar på deras fråga härom fick de veta att lokalen på bottenvåningen skulle hyras ut för restaurangverksamhet. De informerades dock inte om att lokalhyran skulle komma att avsevärt avvika från vad som angavs i den ekonomiska planen. De fick emellertid veta att den ekonomiska planen följdes och att det inte skulle ske några avgiftshöj- ningar. Innan de skildes åt fick de en kallelse till den extra föreningsstämman av säl- jarens ställföreträdare. Det är inte rimligt att tro att mäklare X var ovetande om att en ny styrelse skulle tillträda i januari 2004 och att säljaren därför var angelägen om att samtliga lägenheter skulle säljas innan dess i syfte att undvika att en ny styrelse skulle granska försäljningarna.

Köparna av bostadsrätterna till lägenheterna nummer 4 och 6 har vidare påpekat föl- jande.

I objektsbeskrivningarna till bostadsrätterna anges att fastigheten är stambytt år 2002. Denna uppgift är emellertid felaktig. Lägenhet nummer 14, som var upplåten med hyresrätt vid försäljningarna av de bostadsrätter som de sedermera förvärvade, är inte stambytt. Mäklare X borde ha bett om erforderlig dokumentation kring stambytet före förmedlingen av samtliga bostadsrätter i föreningen. Hade han gjort det skulle han ha sett att fastigheten inte blivit stambytt i sin helhet. Vidare kan nämnas att den erfor- derliga dokumentationen angående stambytet i fastigheten ännu inte lämnats in hos statsbyggnadskontoret.

Yttrande från Mäklare X

Mäklare X har i yttrande bestritt att han skulle ha agerat i strid med fastighetsmäklar- lagen eller med god fastighetsmäklarsed. Han har sammanfattningsvis anfört bl.a. följande till stöd för sin ståndpunkt.

I samband med uppdraget erhöll han en lägenhetsförteckning. Handlingarna är veder- börligen undertecknade av behörig företrädare för föreningen och säljaren. I samband med erhållandet av uppdraget informerades han först om att antalet bostadsrätter inte överensstämde med den kalkyl som redovisades i den ekonomiska planen. Inför de första kontraktsskrivningarna justerade emellertid föreningens företrädare uppgiften och meddelade att samtliga bostadshyresrätter upplåtits med bostadsrätt. Mindre jus- teringar av den ekonomiska planen och förändringar av andelstalen får göras utan att det påverkar giltigheten av densamma. Det föreligger inte heller något lagligt krav på

2005-08-24:6

att andelstalen tillsammans skall uppgå till 100 procent. Andelstalen utgör endast en beräkningsgrund som en förening fritt kan förfoga över.

Han informerades aldrig om att föreningen genom dess styrelse ändrade antalet bo- stadsrätter och hyresrätter i föreningen förrän företrädaren för föreningen noterade detta genom en strykning på köpeavtalet. Han erhöll de nya andelstalen först den

2 maj 2003. Det åligger inte en mäklare att kräva att få ta del av en förenings styrelses protokoll m.m. Däremot ålåg det styrelsen att informera honom så att han kunde in- formera köparna om de rätta förhållandena. Han fick dock inte del av denna informa- tion. Med den rättade uppgiften, som tillika innebar något lägre andelsvärden och där- med till köparnas förmån ävenledes lägre avgifter, och av föreningen och säljaren undertecknad dokumentation saknades det anledning för honom att ifrågasätta rik- tigheten av lämnade uppgifter.

Föreningen har vid bildandet följt lagen, låt vara att lagen sedermera ändrats. Det saknas skäl för en fastighetsmäklare att ifrågasätta en juridiskt korrekt bildad före- ning. Huruvida det funnits fiktiva hyresgäster saknar han all kännedom om. Han saknar vidare helt kännedom om det amerikanska bolaget. Sagda bolag har inte förekommit i några av de handlingar eller i den information som han erhållit med anledning av förmedlingsuppdragen.

Det ankommer inte heller på en fastighetsmäklare att ifrågasätta en korrekt registrerad förening, en registrerad ekonomisk plan samt säljarnas uppgifter enligt ovan när ingenting framkommer som bort föranleda annan inställning. Vad som förevarit innan en ägare avyttrar en bostadsrätt är knappast något som en fastighetsmäklare kan anses skyldig att utreda.

Föreningen har haft en vederbörligen utsedd styrelse. Denna har befullmäktigat fas- tighetsförvaltaren att svara för föreningens styrelse. Det är oklart på vilket sätt han borde ha upplyst om att företrädarna för styrelsen inte bodde i fastigheten och i så fall vilken betydelse det skulle ha haft för köparna. Han har vidare hänvisat anmälarna till att ta kontakt med styrelsens ordförande för närmare frågor. En sådan kontakt har även förevarit. Det handlar vidare om en nybildad förening med nyupplåtna bostads- rätter. Förfarandet är inte olikt de nyproduktioner som sker genom t.ex. SCB:s försorg med en interimstyrelse som regelmässigt inte bor i fastigheten. Köparna informerades dessutom om att en ny styrelse skulle väljas på en extra föreningsstämma genom an- slag i porten, något som även säljaren och föreningens företrädare upplyste köparna om. Han fick dock först den 11 mars 2004 kännedom om att en ny styrelse valts i januari samma år.

Den aktuella föreningen registrerades den 24 mars 1998 och den ekonomiska planen upprättades och registrerades den 24 mars 2003. Den ekonomiska redovisning som förelegat är den ekonomiska planen i vilken redovisas vem som är lagfaren ägare av lägenheterna, nämligen säljaren. I den ekonomiska planen anges vidare att anskaff- ningskostnaderna grundade sig på kostnaderna av förvärv av samtliga aktier i det bolag som ägde lägenheterna samt kostnaderna att från bolaget förvärva fastigheten. Bolaget är ett av föreningen helägt dotterbolag. Finansieringen skulle ske genom in- satser och upptagande av lån. I planen ingår en driftsbudget och en redovisning av fondavsättning. Planen innehåller vidare en lägenhetsförteckning samt redovisar ägarförhållandena och var lånen är placerade. Planen åtföljs av ett lagstadgat intyg

2005-08-24:6

om planens vederhäftighet samt en bilaga ”Sammanställning av statusbesiktning”. Det saknades skäl för honom att ens misstänka att den tidigare styrelsen skulle göra sig skyldig till vad som kanske kommer att bedömas som straffbar gärning. Med be- aktande av den information som han erhållit och även förmedlat till köparna saknas det skäl att klandra honom för ägar- och finansieringskonstruktionen. Den ekonomis- ka planen har dessutom registrerats och PRV har godkänt konstruktionen. Han saknar kännedom om den tidigare styrelsens förehavanden.

Det har inte heller framkommit några omständigheter som bort föranleda honom att ifrågasätta uppgifterna i den ekonomiska planen eller säljarens uppgifter vad gäller de uthyrda lokalerna. Han har vidarebefordrat säljarens uppgifter. Han har inte intygat riktigheten av desamma. Han har inte heller känt till att det inte bedrevs någon verk- samhet i lokalerna. Han kan inte uttala sig om huruvida det flutit in hyresintäkter eller inte och om så är fallet varför dessa inte kommit föreningen till godo. Det är xxxxxxx- tid korrekt att föreningen i ett senare skede lämnande honom i uppdrag att förmedla hyresrätten för en lokal i fastigheten. Det åligger emellertid inte en mäklare att upp- lysa tredje man om vilket hyresavtal som tecknats för en förening.

Den skrivelse som föreningens jurist upprättade den 11 mars 2004 är daterad efter det att bindande köpeavtal kommit till stånd, varför den inte kan tillmätas någon betydel- se. Köpeavtalet avseende bostadsrätten till lägenhet nummer 11 och 12 upprättades den 20 januari 2004. Anmälarna har således angett fel datum för förmedlingen. Med anledning av skrivelsen tog han dessutom kontakt med en av Fastighetsmäklarförbun- dets juridiska experter som meddelade att det inte ankommer på en mäklare att blanda sig i interna angelägenheter som rör en förenings styrelse och medlemmar (se även FastighetsMäklarFakta 4/97 s. 4 f). Ingenting i skrivelsen anger att föreningens existens är hotad utan det anges endast dunkelt att åtgärder kommer att företas. Det saknades därför skäl för honom att vidta någon särskild åtgärd med anledning av skrivelsen. Han har således inte undanhållit köparna av bostadsrätten till lägenhet nummer 11 och 12 någon väsentlig information. Det kan även ifrågasättas om kö- parna av bostadsrätten skulle ha hävt avtalet vid kännedom om skrivelsen. Xxxxxxx blev i meddelande den 15 mars 2004 informerade om att en ny styrelse tillträtt den

22 januari 2004. Detta föranledde dem emellertid inte att kontakta den nya styrelsen.

Det kan inte komma i fråga att en mäklare skall upplysa om att en viss person är eller har varit föremål för en rättegång och därvid dömts för brott.

Han har vidare erhållit en lägenhetsförteckning från föreningen som undertecknats av en av föreningens företrädare. Att en mäklare skulle kontrollera och i förekommande fall strukturera hur en styrelse i en bostadsrättsförening inte blott sköter sina åliggan- den utan jämväl hur den hanterar handlingar, register m.m. är något som inte vinner stöd i lag eller i mäklarnas utbildning. Det följer inte heller av god fastighetsmäklar- sed.

Föreningen upplyste honom om att samtliga lägenheter fått sina stammar bytta.

Den särskilda granskningen

Fastighetsmäklarnämnden har vid den särskilda granskningen granskat handlingarna i förmedlingsuppdragen avseende bostadsrätterna till lägenheterna nummer 2, 4, 6, 7 samt 11 och 12. Något särskilt att notera har därvid inte framkommit.

2005-08-24:6

Fastighetsmäklarnämnden har vidare tagit del av bl.a. köpeavtalen avseende de bostadsrätter som anmälarna förvärvat. Köpekontraktet gällande bostadsrätten till lägenhet nummer 4 undertecknades av samtliga parter den 30 december 2003.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Den särskilda granskningen

Den särskilda granskningen föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

Vad som framkommit med anledning av anmälningarna -fastighetsmäklarens informations- och upplysningsskyldighet

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastig- hetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtel- sen. Enligt 2 § samma lag skall vad som föreskrivs om fastigheter i lagen tillämpas också på bl.a. bostadsrätter.

Ett förvärv av en bostadsrätt handlar i realiteten om ett förvärv av ett medlemskap i en förening med en därtill kopplad nyttjanderätt. Köparen måste ansöka om med- lemskap i den ekonomiska föreningen. Medlemskapet ger köparen del i föreningens tillgångar samt gör att denne tillsammans med övriga bostadsrättshavare blir del- ansvarig för föreningens skulder.

En fastighetsmäklare måste vid förmedling av en bostadsrätt enligt god fastighets- mäklarsed presentera senast tillgängliga årsredovisning för köparen.

I förevarande fall rör det sig om en nybildad bostadsrättsförening, varför någon års- redovisning inte fanns att tillgå. Mäklare X har dock för köparna presenterat den ekonomiska planen samt en därtill hörande lägenhetsförteckning. Anmälarna har vidare hänvisats till att ta kontakt med föreningens styrelse för ytterligare frågor.

Av utredningen i ärendena framgår att köpeavtalet avseende bostadsrätten till lägen- het nummer 4 upprättades den 30 december 2003. Mäklare X hade vid denna tidpunkt förmedlat hyresrätten för lokalen på bottenvåningen i fastigheten. Han var således medveten om att den angivna årshyran i den ekonomiska planen misstämde med flera hundratusen kronor vilket får anses vara en väsentlig del av föreningens intäkter.

Trots detta underlät han att upplysa köparna av ovanstående bostadsrätt om detta för- hållande. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklare X härigenom har brutit mot den i 16 § fastighetsmäklarlagen fastslagna upplysningsskyldigheten. För detta skall han varnas.

Anmälarna har kritiserat mäklare Xs agerande på en rad ytterligare punkter. Vid be- dömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäkla- ren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Det kan således mot mäklare Xs bestridande inte anses visat att han känt till att den ekonomiska planen i övrigt var missvisande eller att det förekom- mit eventuella oegentligheter i föreningen. Anmälningarna föranleder därför ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.