Common use of Köpekontraktet Clause in Contracts

Köpekontraktet. Av utredningen framgår att Mäklaren lade till handskrivna tillägg i köpekontraktet efter det att NN hade undertecknat detsamma, alternativt att Mäklaren utan in- vändningar lät köparen göra detta. Det är också utrett att datumet för köparens underskrift var felaktigt. Detta utgör i sig grund för nedsättning av provisionen. Vidare konstaterar nämnden att även om parterna tycks ha varit överens om att de handskrivna tilläggen i och för sig utgjorde avtalsinnehåll, har tilläggen varit oklart formulerade och lett till tvist mellan köpare och säljare. Som nämnden upp- fattat det menar NN att endast eternitplattorna på garaget samt skorstenen skulle tas bort, medan köparen genom det handskrivna tillägget avsåg att även eternit- plattor under brädfodringen på huvudbyggnaden skulle bort. Mäklaren borde ha försäkrat sig om att parterna menade samma sak och klargjort den gemensamma partsviljan i köpekontraktet på ett tydligt sätt. Även detta utgör grund för nedsätt- ning. Nämnden anser också att en mäklare normalt bör avråda från att säljaren åtar sig att utföra arbeten på fastigheten i tiden mellan köpekontrakt och tillträde. Om par- terna ändå vill ha en sådan lösning, kan och ska mäklaren i och för sig bistå med att upprätta avtal om detta, men mäklaren bör normalt föreslå att köparen tar över fastigheten i befintligt skick och att köpeskillingen anpassas därefter. Undantag från denna regel kan tänkas, exempelvis om det är arbeten som bör utföras utan dröjsmål. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att han inte avrådde parterna och inte heller föreslog någon annan lösning. Xxxxx tyder heller på att det var fråga om arbeten som inte tålde något dröjsmål. Nämnden anser att Mäklarens underlåten- het utgör grund för nedsättning av provisionen. Av köpekontraktets § 15 framgår att köparen ”står för inköp av fönster”. Det angavs dock inte vem som skulle köpa in fönsterna (men uppenbarligen var par- terna överens om att NN skulle göra detta) och inte heller vad för slags fönster som skulle inköpas eller något maxbelopp för inköpet. Det sistnämnda, kostnaden för fönstret, ledde till tvist mellan parterna. Även detta utgör i och för sig grund för nedsättning av provisionen, men här beaktar nämnden att Mäklaren har ersatt NN med 1 500 kr. Någon ytterligare nedsättning ska inte ske i denna del.

Köpekontraktet. Av utredningen framgår att Mäklaren lade till handskrivna tillägg i köpekontraktet efter det att NN hade undertecknat detsamma, alternativt att Mäklaren utan in- vändningar lät köparen göra detta. Det är också utrett riktigt att datumet för köparens underskrift makarna i det gemensamma köpekontraktet avseende fastigheterna båda angivits som säljare trots att maken var felaktigtensam ägare till den ena fastigheten. I köpebreven är emellertid fastigheterna separerade. Skälet till detta tillvägagångssätt var att en juristbyrå som mäklaren X tidigare anlitat uppgett att detta var ett riktigt tillvägagångssätt. Enligt rättspraxis är en mäklare ursäktad om han litar på ett råd från en jurist. Juristbyrån anger i sin marknadsföring att man är specialiserad på fastig- hetsrätt varför mäklaren X med fog kunnat utgå från att rådet var riktigt. Något skriftligt depositionsavtal har inte upprättats, men väl ett muntligt. Detta utgör förfarande har godkänts av parterna. Mäklaren X har muntligen åtagit sig att hålla beloppet deponerat enligt parternas avtal därom. Handpenningen utbetalades när samtliga villkor för köpets fullbordan och bestånd var uppfyllda, köpebrevsvillkoret undantaget. Detta skedde på parternas gemensamma begäran 13 oktober 2000. Mäklaren X har till sitt yttrande fogat följande intyg. • Bekräftelse från uppdragsgivarens hustru att hon muntligen lämnat mäklaren X i sig grund för nedsättning uppdrag att förmedla försäljning av provisionen. Vidare konstaterar nämnden att även om parterna tycks ha varit överens om den fastighet som hon var delägare i. • Bekräftelse från köparna att de handskrivna tilläggen före köpet erhöll muntlig och skriftlig information om det rätta ägarförhållandet och att det i den ena fastigheten fanns en inskriven nyttjanderätt avseende teleledning. • Bekräftelse från parterna att de muntligen avtalade med mäklaren X om deposition av handpenningen på klientmedelskontot till dess erforderliga myndighetsbeslut för köpets giltighet erhållits samt att handpenningen utbetalades efter gemensamt godkännande den 13 oktober. Mäklaren X har även bifogat bl.a. följande dokument. • En objektsbeskrivning avseende bägge fastigheterna. Bägge makarna har där angetts som ägare. • En kopia av ett köpekontrakt till vilket fogats en kopia av fastighetsutdrag med uppgift om inskriven nyttjanderätt (tele) i den ena av fastigheterna. • Kopior av två köpebrev, ett för vardera fastigheten. Köpebreven är daterade den 12 januari 2001. Som säljare anges för den ena fastigheten bägge makarna och för sig utgjorde avtalsinnehåll, har tilläggen varit oklart formulerade och lett till tvist mellan köpare och säljare. Som nämnden upp- fattat det menar NN att den andra fastigheten endast eternitplattorna på garaget samt skorstenen skulle tas bort, medan köparen genom det handskrivna tillägget avsåg att även eternit- plattor under brädfodringen på huvudbyggnaden skulle bort. Mäklaren borde ha försäkrat sig om att parterna menade samma sak och klargjort den gemensamma partsviljan i köpekontraktet på ett tydligt sätt. Även detta utgör grund för nedsätt- ning. Nämnden anser också att en mäklare normalt bör avråda från att säljaren åtar sig att utföra arbeten på fastigheten i tiden mellan köpekontrakt och tillträde. Om par- terna ändå vill ha en sådan lösning, kan och ska mäklaren i och för sig bistå med att upprätta avtal om detta, men mäklaren bör normalt föreslå att köparen tar över fastigheten i befintligt skick och att köpeskillingen anpassas därefter. Undantag från denna regel kan tänkas, exempelvis om det är arbeten som bör utföras utan dröjsmål. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att han inte avrådde parterna och inte heller föreslog någon annan lösning. Xxxxx tyder heller på att det var fråga om arbeten som inte tålde något dröjsmål. Nämnden anser att Mäklarens underlåten- het utgör grund för nedsättning av provisionen. Av köpekontraktets § 15 framgår att köparen ”står för inköp av fönster”. Det angavs dock inte vem som skulle köpa in fönsterna (men uppenbarligen var par- terna överens om att NN skulle göra detta) och inte heller vad för slags fönster som skulle inköpas eller något maxbelopp för inköpet. Det sistnämnda, kostnaden för fönstret, ledde till tvist mellan parterna. Även detta utgör i och för sig grund för nedsättning av provisionen, men här beaktar nämnden att Mäklaren har ersatt NN med 1 500 kr. Någon ytterligare nedsättning ska inte ske i denna delmannen.

Köpekontraktet. Av utredningen framgår Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, om inte annat har avtalats, hjälpa köparen och säljaren med att Mäklaren lade upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 12 § skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Genom det köpekontrakt som upprättades den 4 oktober 1999 överläts byggnad och mark. Såsom säljare har i kontraktet emellertid endast angetts namnet på den lagfarne ägaren av fastigheten och endast denna har undertecknat kontraktet i egenskap av säljare. Den andre i dödsboet ingående delägaren har på kontraktet tecknat sitt godkännande. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X vid upprättandet av kontraktet borde sett till handskrivna tillägg i köpekontraktet efter det att NN hade undertecknat detsamma, alternativt att Mäklaren utan in- vändningar lät köparen göra detta. Det är också utrett att datumet för köparens underskrift var felaktigt. Detta utgör i sig grund för nedsättning av provisionen. Vidare konstaterar nämnden att även dödsboet, dvs. ägaren till byggnaden, angavs såsom säljare samt att även den andre delägaren i dödsboet undertecknade kontraktet i egenskap av i dödsboet ingående delägare. Genom att inte göra detta har mäklaren X brustit i omsorg vid upprättandet av kontraktet. I kontraktet har inte lämnats någon redogörelse för hur stor del av köpeskillingen som avsåg ersättning för marken respektive byggnaden. Anmälaren har uppgett att hon behövde en separat värdering av byggnaden, eftersom den andra dödsbodelägaren skulle erhålla en ersättning om parterna tycks ha varit hälften av husets värde. Mäklaren X har uppgett att byggnaden var ett rivningsobjekt, vilket även angavs i objektbeskrivningen, och att den inte hade något värde. Han har vidare uppgett att någon separat värdering inte efterfrågades och att delägarna var överens om att de handskrivna tilläggen i och för sig utgjorde avtalsinnehåll, har tilläggen varit oklart formulerade och lett till tvist mellan köpare och säljaregodo göra upp den ekonomiska fördelningen. Som nämnden upp- fattat Fastighetsmäklarnämnden anser att det menar NN att endast eternitplattorna på garaget samt skorstenen skulle tas bort, medan köparen genom det handskrivna tillägget avsåg att även eternit- plattor under brädfodringen på huvudbyggnaden skulle bort. Mäklaren i kontraktet borde ha försäkrat sig om att parterna menade samma sak angetts hur köpeskillingen fördelade sig, eftersom överlåtelsen avsåg mark och klargjort den gemensamma partsviljan byggnad, vilka var i köpekontraktet på ett tydligt sättolika ägares hand. Även om byggnaden inte ansågs ha något värde och köpeskillingen i sin helhet avsåg marken, så borde detta utgör grund för nedsätt- ningha klargjorts. Nämnden anser också finner att en mäklare normalt bör avråda från mäklaren X även genom att säljaren åtar sig att utföra arbeten på fastigheten inte i tiden mellan köpekontrakt och tillträde. Om par- terna ändå vill kontraktet ha en sådan lösning, kan och ska mäklaren klargjort vad köpeskillingen avsåg skall anses ha brustit i och för sig bistå med att upprätta avtal om omsorg vid upprättandet av detta, men mäklaren bör normalt föreslå att köparen tar över fastigheten i befintligt skick och att köpeskillingen anpassas därefter. Undantag från denna regel kan tänkas, exempelvis om det är arbeten som bör utföras utan dröjsmål. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att han inte avrådde parterna och inte heller föreslog någon annan lösning. Xxxxx tyder heller på att det var fråga om arbeten som inte tålde något dröjsmål. Nämnden anser att Mäklarens underlåten- het utgör grund för nedsättning av provisionen. Av köpekontraktets § 15 framgår att köparen ”står för inköp av fönster”. Det angavs dock inte vem som skulle köpa in fönsterna (men uppenbarligen var par- terna överens om att NN skulle göra detta) och inte heller vad för slags fönster som skulle inköpas eller något maxbelopp för inköpet. Det sistnämnda, kostnaden för fönstret, ledde till tvist mellan parterna. Även detta utgör i och för sig grund för nedsättning av provisionen, men här beaktar nämnden att Mäklaren har ersatt NN med 1 500 kr. Någon ytterligare nedsättning ska inte ske i denna del.

Köpekontraktet. Av utredningen framgår att det nya köpekontraktet tecknades sedan ZZ hade, som det uttrycktes i det ovan refererade mejlet, fått medlemskapet för de nya köparna ”informellt beviljat” av föreningens förvaltare. Enligt bostadsrättslagen är det föreningens styrelse som fattar beslut om medlem- skap. Nämnden utgår från att XX hade fullmakt från styrelsen att fatta beslut om medlemskap, så som Mäklaren lade uppgett. Av utredningen framgår emellertid att det var en assistent på förvaltningsbolaget som uppgav till handskrivna tillägg ZZ att medlemskap skulle komma att beviljas. Redan där förelåg ett visst osäkerhetsmoment; assistenten kan knappast ha varit behörig att fatta beslut och ZZ valde uppenbarligen att förlita sig på assistentens besked att XX hade godkänt medlemskapet. Ytterligare ett osäkerhetsmoment är att det normalt inte går att fatta beslut om medlemskap för en tilltänkt köpare utan att bryta mot föreningens stadgar. De allra flesta föreningar har infört i köpekontraktet efter det sina stadgar att NN hade undertecknat detsammai samband med en överlåtelse av en bostadsrätt kan medlemskap endast beviljas den som har förvärvat bostadsrätten, alternativt alltså inte någon som avser att förvärva den. Att den aktuella föreningen, som var en HSB-förening där stadgarna i stora delar är standardiserade, skulle haft stadgar som möjliggjorde för en tilltänkt köpare att bli medlem håller nämnden för uteslu- tet. Beskedet från förvaltaren till ZZ kan därför endast ses som en viljeförklaring att föreningen avsåg att godkänna medlemskapet. Även om risken för att före- ningen/förvaltaren skulle ändra sig om medlemskapet antagligen var mycket liten, medförde den valda lösningen ändå en viss risk för NN. Lösningen var med andra ord inte ”100 procent vattentät”, så som Mäklaren utan in- vändningar lät köparen göra dettauppgett. Det är också utrett att datumet för köparens underskrift var felaktigt. Detta utgör i sig grund för Förseelsen medför rätt till nedsättning av provisionen. Vidare konstaterar nämnden Nämnden vill tillägga att även om parterna tycks ha varit överens om att de handskrivna tilläggen i och för sig utgjorde avtalsinnehåll, har tilläggen varit oklart formulerade och lett till tvist mellan köpare och säljare. Som nämnden upp- fattat det menar NN att endast eternitplattorna på garaget samt skorstenen skulle tas bort, medan köparen genom det handskrivna tillägget avsåg att även eternit- plattor under brädfodringen på huvudbyggnaden skulle bort. Mäklaren borde ha försäkrat sig om att parterna menade samma sak och klargjort den gemensamma partsviljan i köpekontraktet uppkomna situationen hade kunnat lösas på ett tydligt sätt. Även detta utgör grund för nedsätt- ning. Nämnden anser också att en mäklare normalt bör avråda från att säljaren åtar sig att utföra arbeten på fastigheten i tiden mellan köpekontrakt en- kelt och tillträde. Om par- terna ändå vill ha en sådan lösning, kan och ska mäklaren i och för sig bistå med att upprätta avtal om detta, men mäklaren bör normalt föreslå att köparen tar över fastigheten i befintligt skick och att köpeskillingen anpassas därefter. Undantag från denna regel kan tänkas, exempelvis om det är arbeten som bör utföras utan dröjsmål. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att han inte avrådde parterna och inte heller föreslog någon annan lösning. Xxxxx tyder heller på att det var fråga om arbeten som inte tålde något dröjsmål. Nämnden anser att Mäklarens underlåten- het utgör grund för nedsättning av provisionen. Av köpekontraktets § 15 framgår att köparen ”står för inköp av fönster”. Det angavs dock inte vem som skulle köpa in fönsterna (men uppenbarligen var par- terna överens om säkert sätt genom att NN skulle göra detta) och inte heller vad för slags fönster köparen hade ingått ett hävningsavtal som skulle inköpas eller något maxbelopp för inköpet. Det sistnämndavar villkorat av dels att ett nytt köpekontrakt med samma avtalsinnehåll hade in- gåtts, kostnaden för fönstret, ledde till tvist mellan parterna. Även detta utgör dels att köparna i och för sig grund för nedsättning av provisionen, men här beaktar nämnden att Mäklaren har ersatt NN med 1 500 kr. Någon ytterligare nedsättning ska inte ske det nya köpet beviljades medlemskap i denna delföreningen.

Köpekontraktet. Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlå- telsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. I köpeavtalet anges att säljarna skall åtgärda murstocken så att den blir godkänd för eldning och att sotaren efter åtgärd skall godkänna murstocken. Något datum för när säljaren senast skall ha åtgärdat murstocken anges inte. Det anges inte heller när sota- ren senast skall ha genomfört en besiktning. Av utredningen klausulen framgår vidare inte vad som händer om säljaren inte genomför den avtalade åtgärden. I det aktuella fallet har köparna visserligen genom den i kontraktet intagna skadeståndsklausulen varit be- rättigade att Mäklaren lade begära skadestånd av säljarna vid avtalsbrott. Xxxxxxx är dock vid tillämpning av denna klausul hänvisade till handskrivna tillägg att processa om detta med de kostnader och den tidsutdräkt som det medför. Vid utformningen av en klausul i köpekontraktet efter ett köpekon- trakt har en fastighetsmäklare ett självständigt ansvar för klausulens utformning. Syftet med ett skriftligt avtal är vidare att dokumentera vad som är avtalat och på det sättet förebygga konflikter mellan parterna. Mäklare X har i yttrande anfört att NN hade undertecknat detsamma, alternativt det saknades anledning att Mäklaren utan in- vändningar lät köparen göra dettadeponera en summa av köpeskillingen för att säkerställa köparnas rätt då säljarna vid kontraktstillfället redan gett en hantverkare i uppdrag att åtgärda murstocken. Det är också utrett emellertid Fastighetsmäklarnämndens uppfattning att datumet mäklare X vid utformningen av den aktuella klausulen brustit i sin omsorgsplikt då han inte verkat för köparens underskrift var felaktigtatt köparnas rätt säkerställdes. Detta utgör Han har dessutom agerat i sig grund för nedsättning strid med god fastighetsmäklarsed då han medverkat till utformningen av provisionenen oklar klausul. Vidare konstaterar nämnden att även om parterna tycks ha varit överens om att de handskrivna tilläggen i och för sig utgjorde avtalsinnehåll, har tilläggen varit oklart formulerade och lett till tvist mellan köpare och säljare. Som nämnden upp- fattat det menar NN att endast eternitplattorna på garaget samt skorstenen skulle tas bort, medan köparen genom det handskrivna tillägget avsåg att även eternit- plattor under brädfodringen på huvudbyggnaden skulle bort. Mäklaren borde ha försäkrat sig om att parterna menade samma sak och klargjort den gemensamma partsviljan i köpekontraktet på ett tydligt sätt. Även För detta utgör grund för nedsätt- ningskall han varnas. Nämnden anser också vill härvid även framhålla att en mäklare normalt bör avråda från det är av stor vikt att mäklaren vid utformningen av villkor som innebär att säljaren åtar sig att utföra arbeten på fastigheten i tiden mellan köpekontrakt och tillträde. Om par- terna ändå vill ha skall genomföra en sådan lösning, kan och ska mäklaren i och viss angiven prestation diskuterar förutsättningarna för sig bistå överenskommelsen med att upprätta avtal om detta, men mäklaren bör normalt föreslå att köparen tar över fastigheten i befintligt skick och att köpeskillingen anpassas därefter. Undantag från denna regel kan tänkas, exempelvis om det är arbeten som bör utföras utan dröjsmål. Av Mäklarens egna uppgifter framgår att han inte avrådde parterna och inte heller föreslog någon annan lösning. Xxxxx tyder heller på att det var fråga om arbeten som inte tålde något dröjsmål. Nämnden anser att Mäklarens underlåten- het utgör grund för nedsättning av provisionen. Av köpekontraktets § 15 framgår att köparen ”står för inköp av fönster”. Det angavs dock inte vem som skulle köpa in fönsterna (men uppenbarligen var par- terna överens om att NN skulle göra detta) och inte heller vad för slags fönster som skulle inköpas eller något maxbelopp för inköpet. Det sistnämnda, kostnaden för fönstret, ledde till tvist mellan parterna. Även detta utgör i och för sig grund för nedsättning av provisionen, men här beaktar nämnden att Mäklaren har ersatt NN med 1 500 kr. Någon ytterligare nedsättning ska inte ske i denna del.