Inledning

Inledning

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad och uppfylla vissa krav. Detta gäller dock inte för den som enbart förmedlar hyresrätter eller som är advokat. Ansökningar om registrering prövas av Fastighetsmäklar- nämnden, som är en statlig myndighet. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under år 2000 avgjorde nämnden 279 sådana s.k. tillsynsärenden. I sju fall återkallades registreringen för mäklaren. 46 mäklare varnades. Flertalet av besluten om återkallelse respektive varning har överklagats. I tre fall har nämnden anmält till åklagare att det finns anledning att anta att någon agerat som fastighetsmäklare utan att vara registrerad. Övriga ärenden ledde inte till någon påföljd för mäklaren.

Flertalet av dessa tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från privat- personer med klagomål på mäklares agerande. Fastighetsmäklarnämnden är dock inte skyldig att granska varje anmäld mäklare. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas och det förekommer därför att anmälningar skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren blir aldrig part i ärendet och har ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärendena har haft sin grund i en anmälan från en annan myndighet. Enligt fastighetsmäklarförordningen skall nämligen en myndighet som anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäklarens registrering anmäla det till nämnden. Detta har aktualiserats bl.a. i samband med skatterevisioner.

Fastighetsmäklarnämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet närmare. Samtliga mäklare kommer dessutom någon gång under en femårsperiod att kontrolleras vad avser restförda skulder och brottslighet. Det sker genom att nämnden begär uppgifter från Rikspolisstyrelsen och från kronofogdemyndigheter.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2000. Sammanställningen har begränsats till sådana beslut där nämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Inledning

Besluten är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Svartmäkleri

Annonsering, se Marknadsföring

Besiktning se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens föreläggande

2000-12-20:3

Boendekostnadskalkyl

Formen för avstående

2000-05-24:3

2000-10-04:10

2000-11-29:12

2000-11-29:15

Initiativ till avstående

2000-03-22:6

Skyldigheten att tillhandahålla kalkyl

2000-01-26:2

2000-01-26:4

2000-01-26:5

2000-01-26:6

2000-04-26:4

2000-10-04:8

2000-10-04:9

2000-11-01:5

2000-11-29:4

2000-12-20:2

2000-12-20:3

2000-12-20:5

Tidpunkt för avståendet

2000-05-24:3

2000-11-29:12

2000-11-29:15

Tidpunkt för lämnande av boendekostnadskalkyl

2000-10-04:8

Uppgift om driftskostnad

2000-02-23:3

Sökordsregister

Boyta

Budgivning

2000-01-26:4

2000-11-01:11

2000-11-29:9

2000-01-26:6

2000-03-22:2

2000-06-21:3

2000-10-04:10

2000-11-29:3

Deposition se Handpenning Deposition; skyldighet att ta upp frågan om deposition

Dokumentering av överenskommelser

2000-02-23:1

2000-12-20:6

Driftskostnad se även Boendekostnadskalkyl Uppgift om driftskostnad

2000-06-21:4

Dröjsmålsränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav

Sökordsregister

Ensamrätt se Uppdragsavtalet Ensamrätt för mäklaren Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden Ersättning till mäklaren

Hänvisning till taxa

2000-11-01:8

Moms. beträffande ersättningen

2000-09-06:7

2000-11-29:5

Räntekrav

2000-03-22:6

2000-11-29:6

Rätten att kräva ersättning

2000-03-22:6

2000-04-26:11

2000-09-06:9

2000-11-29:5

2000-11-29:6

Rätten att lyfta ersättningen

2000-02-23:2

2000-12-20:7

Utformning av ersättningsvillkor

2000-12-20:7

Exekutiv försäljning se Tvångsförsäljning

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivning Objektsbeskrivningens utformning

Fullmakt se Ombud

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling

Förmedling till fastighetshandlare

2000-05-24:4

Förmedling till närstående se Närståendeförmedling

Förmedlingsuppdrag eller ej

2000-01-26:4

2000-03-22:6

2000-04-26:10

2000-12-20:4

Förmedlingsuppdraget se Förmedlingsuppdragets utförande samt Uppdragsavtalet

Förmedlingsuppdragets utförande

Avvisning av spekulant

2000-11-01:8

2000-11-29:3

Forcering av köpbeslut

2000-10-04:8

Information om uppdragets utförande

2000-04-26:7

Information om vem som är ansvarig mäklare

2000-11-29:6

Kontroll av förutsättningarna för uppdraget

2000-11-01:4

Tidsåtgång

2000-11-01:8

Visning av objektet se även Medhjälpare; oregistrerad 2000-12-20:4

Försäljning av egen fastighet se Handel med fastigheter

Förtroenderubbande verksamhet se Sidoverksamhet

Sökordsregister

Handel med fastigheter (inkl. försäljning av egen fastighet i mäklarverksamheten)

2000-06-21:2

2000-11-29:2

2000-11-29:17

2000-12-20:3

Handpenning

Betalning genom check

2000-11-01:5

Deposition; skyldighet att ta upp frågan om deposition

2000-02-23:1

2000-02-23:2

2000-10-04:8

2000-11-29:15

Handpenning före avtalsslut

2000-01-26:3

2000-04-26:5

2000-04-26:6

2000-11-29:15

Kvittens av handpenning

2000-11-29:18

Mäklarens ansvar för köparens inbetalning av handpenningen

2000-11-01:5

2000-11-29:15

Uppmaning att erlägga handpenning

2000-01-26:3

Vidarebefordran av handpenningen till säljaren

2000-02-23:1

2000-02-23:2

2000-04-26:5

Hyresgäst

2000-03-22:3

Hävning se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Informationsplikt se även Objektsbeskrivningen

Fastighetens skick

2000-12-20:4

Kommunal förköpsrätt

2000-01-26:5

Rätt till djurhållning

2000-01-26:5

Speciella villkor vid transportköp

2000-10-04:9

Speciella villkor vid tvångsförsäljning

2000-12-20:9

Kommunal förköpsrätt

2000-01-26:5

Kontroll av behörighetshandlingar

2000-11-01:14

Köpebrev; utfärdande av nytt köpebrev

2000-04-26:12

Köpekontraktet

Ansvar för och medverkan vid utformningen av villkor

2000-11-01:6

2000-11-29:6

2000-11-29:12

2000-12-20:4

2000-12-20:6

Besiktningsklausul se Villkorande av köpet

Sökordsregister

Budgivning genom köpekontrakt

2000-10-04:8

Friskrivningsklausul

2000-10-04:10

Hävningsklausul se Villkorande av köpet

Makes/sambos samtycke

2000-11-29:8

Muntliga överenskommelser

2000-02-23:1

Mäklarens närvaro vid kontraktets undertecknande

2000-09-06:5

Standardiserade formulär och villkor

2000-11-29:4

2000-11-29:15

Undertecknande

2000-04-26:8

Uppgift om köpeskilling

2000-04-26:8

Uppgift om ägare

2000-04-26:8

2000-12-20:7

Villkorande av köpet

2000-02-23:4

2000-05-24:2

2000-10-04:8

2000-11-01:5

Villkorsklausuler; information om innebörden

2000-02-23:4

2000-10-04:9

2000-11-01:5

Återgångsklausul se Villkorande av köpet

Köpeskilling

Deposition av köpeskillingen

2000-02-23:2

Uppgift om köpeskillingen i köpekontraktet

2000-04-26:8

Lämplighet; ageranden utan samband med fastighetsförmedling

2000-11-29:11

2000-12-20:4

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Bokföring se även Skatterevision

2000-12-20:3

Brott

2000-04-26:2

2000-11-29:15

Restförda skulder

2000-01-26:1

2000-03-22:1

2000-03-22:5

2000-04-26:1

2000-04-26:2

2000-04-26:3

2000-08-09:1

2000-09-06:2

2000-09-06:3

2000-10-04:3

2000-10-04:4

2000-10-04:5

2000-10-04:6

Sökordsregister

Restförda skulder forts.

2000-10-04:7

2000-11-01:1

2000-11-01:2

2000-11-29:1

2000-11-29:10

2000-12-20:1

Skatterevision

2000-11-01:12

2000-11-01:13

2000-11-29:15

Löften från mäklaren om köp

2000-04-26:4

Marknadsföring

Felaktig uppgift i marknadsföring

2000-11-29:12

Marknadsföring mot delägares vilja

2000-11-01:9

Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

2000-11-01:9

2000-11-29:14

Mäklares marknadsföring av den egna verksamheten

2000-05-24:1

2000-12-20:4

2000-12-20:11

Mäklares marknadsföring av egen fastighet se Handel med fastigheter

Medhjälpare; oregistrerad

2000-01-26:5

2000-10-04:1

2000-11-29:6

2000-11-29:7

Moms se Ersättning till mäklaren

Muntlig förhandling

2000-06-21:1

Nycklar

2000-06-21:3

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes fastighet

2000-12-20:10

Förmedling till närstående

2000-11-01:7

2000-12-20:8

Närståendebegreppet

2000-11-01:7

2000-12-20:8

Närvaro

Mäklarens närvaro vid Fastighetsmäklarnämndens sammanträde

2000-06-21:1

Mäklarens närvaro vid olika moment i förmedlingsuppdraget

2000-09-06:5

2000-12-20:4

Objektbeskrivningen

Inhämtande av uppgifter till objektsbeskrivningen

2000-12-20:4

Sökordsregister

Objektsbeskrivningens utformning (bl.a. hänvisning till utdrag från Lantmäteriverket)

2000-04-26:8

2000-11-01:11

2000-11-29:4

2000-11-29:12

Skyldigheten att tillhandahålla objektsbeskrivning

2000-01-26:2

2000-01-26:4

2000-06-21:4

Uppgift om belastning

2000-09-06:6

2000-09-06:8

2000-11-01:11

2000-11-29:4

2000-12-20:5

Uppgift om boyta se Boyta

Uppgift om taxeringsvärde

2000-04-26:8

Uppgift om tomtareal

2000-03-22:4

Uppgift om ägare

2000-04-26:8

2000-11-01:11

2000-11-29:4

2000-12-20:2

2000-12-20:5

Ombud

Kontroll av fullmakt

2000-11-01:14

Mäklaren har varit ombud för köparen

2000-11-29:6

2000-12-20:8

Mäklaren har varit ombud för säljaren

2000-11-29:19

Undertecknande genom ombud

2000-10-04:8

2000-11-01:4

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare; oregistrerad Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivning Uppgift om belastning Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Redovisning av spekulanter se Spekulanter Redovisning av spekulanter till säljaren

Rådgivning

2000-10-04:11

Ränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav

Samtycke

Från hyresgäst

2000-03-22:3

Från äkta make/sambo

2000-02-23:2

2000-11-29:8

Till visning

2000-03-22:3

2000-06-21:3

Sökordsregister

Sidoverksamhet

2000-06-21:1

2000-11-01:10

2000-11-29:19

2000-12-20:4

Självinträde

2000-06-21:2

Skatteberäkningar/Skatterådgivning

2000-09-06:1

2000-09-06:4

2000-10-04:11

Skatterevision se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Skatterevision Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder Skyldighet att låta Fastighetsmäklarnämnden granska material

2000-12-20:3

Slutuppgörelse; mäklarens närvaro

2000-09-06:5

Spekulanter

Avvisning av spekulant

2000-11-01:8

Redovisning av spekulanter till säljaren

2000-01-26:6

2000-04-26:11

2000-11-01:8

Standardiserade formulär och villkor se Köpekontraktet Standardiserade formulär och Villkor

Svartmäkleri se även Medhjälpare; oregistrerad

2000-02-23:5

2000-04-26:10

2000-10-04:1

2000-11-01:3

Tillämplig lag på förmedlingen

2000-04-26:9

Transportköp

2000-10-04:9

Tvångsförsäljning; information vid tvångsförsäljning

2000-12-20:9

Undersökningsplikt för mäklaren

2000-12-20:4

Uppdragsavtalet se även Förmedlingsuppdragets utförande

Avtalets utformning

2000-09-06:7

2000-12-20:4

Ensamrätt för mäklaren

2000-09-06:6

2000-09-06:7

2000-11-29:13

Ensamrättstiden

2000-04-26:12

2000-09-06:7

Ex. av avtalet till uppdragsgivaren

2000-02-23:2

Firma anges som uppdragstagare

2000-04-26:4

2000-04-26:7

2000-09-06:7

Sökordsregister

Fler mäklare anges

2000-09-06:6

2000-11-29:13

Information om avtalets innebörd i olika avseenden

2000-03-22:6

2000-11-01:8

Kontroll av förutsättningarna för avtalet

2000-11-01:4

Nytt avtal vid byte av mäklare

2000-04-26:5

Skriftlighetskravet

2000-01-26:2

2000-04-26:5

2000-09-06:4

2000-10-04:2

2000-11-01:9

2000-11-29:3

2000-11-29:5

2000-11-29:14

2000-12-20:5

Underskrift av mäklaren

2000-09-06:6

2000-09-06:7

Underskrift av säljaren

2000-10-04:8

2000-11-01:4

Villkor om uppsägningsrätt

2000-02-23:2

2000-03-22:7

2000-04-26:6

2000-04-26:11

2000-11-01:7

2000-11-01:12

2000-11-01:14

2000-11-29:16

2000-12-20:5

Uppgifter om objektet se Informationsplikt samt Objektsbeskrivningen

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Villkor om uppsägningsrätt

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet samt Uppdragsavtalet

Utfästelser från mäklaren

2000-04-26:4

Villkorande av köpet se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Visning se Förmedlingsuppdragets utförande Visning av objektet, Medhjälpare; oregistrerad samt Samtycke Till visning

Värdering av fastighet

2000-03-22:5

Återgångsklausul se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Ägare se Köpekontraktet Uppgift om ägare samt Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare

Äkta make/sambo-samtycke se Samtycke Överenskommelse se Dokumentering av överenskommelser Överlåtelseavtal se Köpekontraktet

2000-01-26:1

Beslut i tillsynsärenden

2000-01-26:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade hos Kronofogdemyndigheten i Sundbyberg den 10 augusti 1999 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder på 277 846 kr. Vid förnyad kontroll den 10 december 1999 uppgick skulden till 284 148 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att han inte är lämplig som fastighets- mäklare. Hans registrering skall därför återkallas.

2000-01-26:2

2000-01-26:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om avsaknad av skriftligt uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i två anonyma anmälningar informerats om att fastighetsmäklaren X blivit dömd av Ljungby tingsrätt den 28 oktober 1998. Göta Hovrätt har emellertid den 30 november 1999 med ändring av tingsrättens dom ogillat åtalet. Hovrättens dom har vunnit laga kraft.

I en av anmälningarna har kritik även riktats mot mäklaren X för hans agerande i samband med förmedlingen av en fastighet 1996. Mäklaren X har efter föreläggande från Fastighetsmäklarnämnden upplyst att det inte finns något skriftligt uppdrags- avtal, objektsbeskrivning eller boendekostnadskalkyl vad gäller den kritiserade förmedlingen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Göta Hovrätts friande dom medför att det inte längre finns anledning för nämnden att ifrågasätta mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare på grund av Ljungby tingsrätts dom.

Vad avser den kritiserade förmedlingen från år 1996 gör Fastighetsmäklarnämnden följande bedömning. Enligt 11 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995: 400) skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Enligt 18 § första stycket skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastig- heten. I sista stycket av 18 § framgår vidare att vid förmedling, som avses i första stycket, skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Av mäklaren Xs egna uppgifter i ärendet framgår att han inte uppfyllt lagens krav avseende upprättande av uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl. Mäklaren X har inte gjort gällande att detta inte ålegat honom i det aktuella fallet. Mäklaren X har således åsidosatt uttryckliga föreskrifter i 11 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen om skriftligt uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl. Han skall därför tilldelas varning.

2000-01-26:3

2000-01-26:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om erläggande av handpenning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Den 18 maj 1998 fick fastighetsmäklaren X i uppdrag att förmedla försäljning av ett antal bostadsrätter tillhörande en förening i Stockholm. Församlingen A anmälde till mäklaren X sitt intresse att köpa en bostadsrätt. Utan att det fanns ett skriftligt överlåtelseavtal överförde församlingen till säljaren ett belopp motsvarande tio procent av det begärda priset för bostadsrätten. Överföringen skedde på uppmaning av mäklaren X. Församlingen ville inte fullfölja affären och fick efter ansökan om stämning mot säljaren tillbaka handpenningen. Församlingen har ifrågasatt om mäklaren Xs förslag om överföring varit förenligt med god fastighetsmäklarsed. mäklaren X hade enligt församlingen felaktigt hävdat att ett bindande avtal kommit till stånd. Församlingen har dessutom uppgett att mäklaren X var medveten om att ett förvärv förutsatte kyrkofullmäktiges godkännande samt att mäklaren X uppträtt som ombud för säljaren.

Mäklaren X har tillbakavistat kritiken och anfört bl.a. följande. Det undertecknades inget köpeavtal. Den 1 oktober 1998 träffade han den kyrkoherde som skulle disponera bostaden. Kyrkoherden uppgav att han var mycket intresserad av bostaden. Den 9 oktober erhöll han ett fax från församlingen med bekräftelse på att församlingen ville köpa bostadsrätten på de villkor som säljaren erbjudit.

Meddelandet var undertecknat av kyrkokamrern på uppdrag av ordföranden i kyrko- fullmäktige. Han uppfattade meddelandet som en korrekt utformad och undertecknad accept av erbjudandet att köpa bostadsrätten. Han hade ett nytt möte med kyrko- herden som stoppade byggnadsarbetarna för att få möjlighet att planera förändringar av bostaden. Han skickade den 12 oktober 1998 över ett köpeavtal enligt överens- kommelse och bad om retur av undertecknat exemplar. Han bad samtidigt om inbetalning av handpenningen till säljarens konto enligt avtalet. Han påpekade att församlingen måste göra detta om församlingen ville försäkra sig om bostadsrätten, då det fanns andra spekulanter. Den 20 oktober erhöll han ett fax innehållande utanordning av betalning av handpenningen till säljarens konto. Utanordningen var undertecknad av ordföranden i kyrkofullmäktige och kyrkokamrern. Den 26 november meddelade församlingen att man ville bryta avtalet och inte fullfölja köpet. Därefter begärde församlingen att få tillbaka handpenningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av

2000-01-26:4

parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.”

Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning.

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2000-01-26:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om objektbeskrivning och boendekostnadskalkyl samt mäklares ansvar vid begränsat uppdrag

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Två köpare, sambor, förvärvade den 30 januari 1999 en villafastighet i Vagnhärad. Samma dag sålde de sitt radhus på samma ort. Vid fastighetsöverlåtelserna medverkade fastighetsmäklaren X.

En av köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande i samband med deras förvärv av villafastigheten. Kritiken går bl.a. ut på att mäklaren X underlåtit att upprätta en objektbeskrivning och att hon inte heller förklarat att hennes skyldigheter var begränsade p.g.a. att hon inte hade ett vanligt förmedlingsuppdrag. Kritik har även riktats mot att mäklaren X lämnat en felaktig uppgift angående husets yta.

Mäklaren X har uppgett att hon inte upprättade någon skriftlig beskrivning av villa- fastigheten eftersom hon endast hade i uppdrag att upprätta för överlåtelsen erforderliga handlingar. Hon har gjort gällande att köparna var medvetna om vilken typ av uppdrag hon hade. Mäklaren X har vidare uppgett att hon inte hade anledning anta att uppgiften beträffande husets yta var felaktig.

Mäklaren X har, i anledning av att hon förelagts att inge boendekostnadskalkyl och objektbeskrivning från överlåtelsen av radhuset, uppgett att även hennes uppdrag i samband med denna försäljning var begränsat och att hon därför inte upprättade någon objektbeskrivning. Hon har inget minne av att hon tillhandahöll köparen av radhuset någon kalkyl.

2000-01-26:4

Mäklaren X har ingett ett förmedlingsavtal avseende villafastigheten enligt vilket hon den 21 december 1998 fick i uppdrag att förmedla fastigheten med ensamrätt till den 15 januari 1999. Hon har även gett in ett förmedlingsavtal avseende radhuset daterat den 28 december 1998 och med ensamrätt till den 18 januari 1999. Av avtalen framgår att de efter ensamrättstidens utgång fortsatte att gälla utan ensamrätt.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. När hon kontaktades av säljaren av villa- fastigheten hade denne redan kommit överens med anmälaren och dennes sambo om att ingå avtal. Hennes uppdrag var att skriva köpekontrakt. För det fall att fastigheten inte försålts vid ensamrättstidens utgång skulle hon upprätta ett nytt förmedlingsavtal och börja marknadsföra fastigheten. Då skulle hennes ansvar vara att annonsera och ta fram objektbeskrivning m.m. Xxxxxxx var hela tiden införstådda med att hennes uppdrag beträffande villafastigheten var begränsat. På grund av sitt engagemang för arbetet visade hon fastigheten och var närvarande vid besiktningen. Anmälaren och dennes sambo skulle inför sitt förvärv av villafastigheten sälja sitt radhus. Hon kände till att den som sedermera köpte radhuset kunde vara intresserad och tog därför, efter överenskommelse med anmälaren och dennes sambo, kontakt med henne. Någon marknadsföring av radhuset behövde således inte ske och hon upprättade därför inte någon objektbeskrivning. Hon hade tidigare hjälpt köparen av radhuset att sälja sin fastighet. Köparen bodde i princip granne med anmälaren och var väl förtrogen med hustypen. Genom förvärvet erhöll köparen en mindre bostad.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare, vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten och en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Av bestämmelsen följer således att det endast är när mäklaren innehar ett sedvanligt förmedlingsuppdrag, dvs. ett uppdrag att anvisa en part, som skyldighet finns för mäklaren att tillhandahålla de beskrivna handlingarna. Huruvida någon marknadsföring av objektet sker har inte någon betydelse vid bedömningen av om en mäklare innehar ett förmedlingsuppdrag. Även om mäklaren finner en motpart åt sin huvudman på annat sätt, t.ex. genom sitt kundregister, anses mäklaren ha förmedlat denna.

Villafastigheten

Såväl mäklaren X som anmälarna har beträffande överlåtelsen av villafastigheten uppgett att parterna i princip var överens om köpet när säljaren kontaktade mäklaren

X. Fastighetsmäklarnämnden finner mot bakgrund härav att mäklaren X beträffande villafastigheten inte haft i uppdrag att förmedla försäljningen av denna. Hon har därmed inte haft någon skyldighet att tillhandahålla köparna någon objekts- beskrivning.Ett förmedlingsavtal avseende villafastigheten har trots detta upprättats. Nämnden påpekar därför det självklara att sådant avtal endast skall upprättas om mäklaren faktiskt har uppdrag att förmedla försäljning av fastighet.

När en fastighetsmäklare endast har ett begränsat uppdrag, t.ex. att upprätta köpe- handlingar, och inte ett förmedlingsuppdrag i lagens mening, är det viktigt att han eller hon även för köparen klargör uppdragets omfattning och att hans skyldigheter inte är desamma som vid ett förmedlingsuppdrag. Beträffande vilken information mäklaren X lämnat anmälaren och dennes sambo angående sitt uppdrag

2000-01-26:5

har motstridiga uppgifter lämnats och vad som förevarit i denna del går inte att utreda.

Anmälaren har riktat kritik mot att mäklaren X lämnat en felaktig uppgift angående husets yta. Enligt Fastighetsmäklarnämnden har även den mäklare som inte har ett förmedlingsuppdrag ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen för de uppgifter han eller hon utför, om uppgifterna har samband med mäklarens roll att bistå köpare och säljare vid deras mellanhavanden vid en fastighetsaffär. Mäklaren X svarar således för den uppgift hon lämnat angående husets yta. När en mäklare vidarebefordrar en uppgift angående det faktiska skicket hos ett objekt, t.ex. en ytuppgift, skall mäklaren kontrollera denna om omständigheterna ger anledning till det. I ärendet har inte framkommit något som ber belägg för att mäklaren X bort misstänka att uppgiften om husets yta, vilken hon hämtade från Fastighetsdata, var felaktig. Mäklaren X skall därmed inte anses ha åsidosatt sin omsorgsplikt i denna fråga.

Radhuset

Mäklaren X har uppgett att hon efter överenskommelse med anmälaren och dennes sambo tog kontakt med den som kom att köpa radhuset. Mot bakgrund härav finner Fastighetsmäklarnämnden utrett att mäklaren X avseende denna fastighet haft ett vanligt förmedlingsuppdrag. Hon har därmed haft skyldighet att tillhandahålla köparen en objektbeskrivning samt en boendekostnadskalkyl. Mäklaren X har uppgett att hon inte upprättat någon beskrivning samt att hon inte har något minne av att hon tillhandahållit köparen en kalkyl. Nämnden finner utrett att mäklaren X inte tillhandahållit handlingarna. Genom sin underlåtenhet har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

2000-01-26:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om krav på boendekostnadskalkyl, om delegering till oregistrerad med- hjälpare samt om mäklares upplysningsskyldighet bl.a. avseende kommunal förköpsrätt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X fick i september 1995 ett förmedlingsuppdrag avseende en mindre gård i Sala kommun. Gården förmedlades i juni 1997 till två köpare. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna klagat på mäklaren Xs sätt att sköta försälj- ningen. Köparna har bl.a. uppgett följande. Det var Y som visade fastigheten och mäklaren X, som är dotter till Y, skötte pappersarbetet. Y visade fastigheten två gånger för dem då även säljarna var med. De uppgav att de skulle utöka antalet hästar för att bedriva ridskola. De fick bristfälliga råd och upplysningar och ingen boendekostnadskalkyl. Inte förrän köpekontraktet var undertecknat berättade Y att kommunen hade förköpsrätt. Kommunen beslutade dock att inte utöva förköpsrätten. De påbörjade en renovering av fastighetens ekonomibyggnad och stall. De fick

2000-01-26:5

därefter besked från kommunen om att området var detaljplanelagt och att tillstånd för önskad hästskötsel inte medgavs.

Mäklaren X har anfört följande. Hennes far Y skötte kontakterna före intaget av fastigheten samt visningarna. Xxxxxxx informerades om att det var hon som var ansvarig för uppdraget och att hon skötte den skriftliga hanteringen. De fick inte information om att köparna skulle bedriva ridskola och turridning. Då köpekontrakt skulle upprättas ansåg sig köparna inte ha behov av en boendekostnadskalkyl. Drifts- kostnaden angavs för övrigt i den objektsbeskrivning som köparna fick. I samband med kontraktskrivningen informerades köparna om den kommunala förköpsrätten.

Mäklaren X har till Fastighetsmäklarnämnden gett in ett brev som mäklarföretaget skickat till anmälarna efter deras köp. Där står bl.a. att läsa följande. ”Enligt information från säljaren av fastigheten…har man tidigare haft djur på denna fastighet och några eventuella problem med detta har vi ej blivit upplysta om.

Tvärtom så var ju säljaren med och visade markerna/betena, var man lämpligast stängde in. Denne erbjöd sig också att höra sig för med andra markägare för eventuellt arrende att komplettera befintlig betesmark med. Detta p g a att Ni som köpare av fastigheten talade om för säljaren att Ni planerade att ha hästar på gården. Därigenom fanns det ej heller någon anledning för oss att misstänka att djurhållning på denna fastighet skulle vålla några framtida problem.”

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när för- medlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftig beräkning av dennes boendekostnader, en s.k. boendekostnadskalkyl. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är i princip ovillkorlig och kan enligt Fastighetsmäklarnämndens mening frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Det ankommer i så fall på mäklaren att visa detta.

Mäklaren X har uppgett att köparna avböjde att få en boendekostnadskalkyl och samtidigt påpekat att driftskostnaden angavs i den objektsbeskrivning som köparna fick. Att enbart ange en beräknad driftskostnad i objektsbeskrivningen fyller inte lagens krav på en beräkning av köparens kostnader för förvärv och drift. Mäklaren X har således brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Oregistrerad medhjälpare

Lagstiftaren har öppnat möjligheten för oregistrerade medhjälpare att under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot både säljare och köpare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och den som ingår ett uppdragsavtal med en mäklare har rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. I kontakterna utåt får mäklarens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna (prop. 1994/95: 14 s. 43-45).

2000-01-26:6

I förarbetena anges angående medhjälpares medverkan vid visning, att en riktad visning ofta ställer högre krav på information och att visningar som utförs inför personer som förklarat sig intresserade av köp därför lämpligen bör utföras av den registrerade mäklaren.

Det är klarlagt att visningarna sköttes av Y. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det inte lämpligt att mäklaren helt överlåter visningen till en oregistrerad medhjälpare. Ett skäl för detta synsätt är att köparen under visningen bör kunna vända sig direkt till mäklaren med olika frågor som kan aktualiseras just vid en visning.

Mäklaren X har genom sin delegering åsidosatt god fastighetsmäklarsed, för vilket hon måste kritiseras.

Kommunal förköpsrätt och tillstånd för hästhållning

Mäklaren har såväl omsorgsplikt som upplysningsskyldighet. Mäklaren X

har uppgett att hon vid kontraktskrivningen upplyste om den kommunala förköps- rätten men anmälarna har hävdat att det var Y som först efter det att kontraktet var undertecknat gav information om kommunal förköpsrätt. Det är således inte klarlagt när köparna fick information om att kommunen hade möjlighet att utnyttja sin kommunala förköpsrätt. Fastighetsmäklarnämnden vill dock framhålla det lämpliga i att mäklaren redan i ett tidigt skede av en affär ger sådan information till köparen

Vad gäller förbudet mot hästhållning är det inte visat att mäklaren X eller hennes medhjälpare hade vetskap om kommunens inställning i frågan. I den objekts- beskrivning mäklaren X gett in till Fastighetsmäklarnämnden redovisas sido- byggnader i form av loge och ladugård/stall. Mäklaren X har dessutom i det ovan citerade brevet tillstått att det hade funnits djurhållning på gården och att de aktuella köparna hade upplyst säljarna om sin avsikt att hålla hästar på gården. Hennes uppgift till nämnden om att hon inte kände till köparnas planer måste därför ifrågasättas. Det är rimligt att utgå från att frågan tagits upp vid de kontakter som hon eller hennes medhjälpare haft med parterna. Mäklaren X borde därför gett köparna rådet att före fastighetsköpet kontrollera med kommunen om fastigheten kunde användas på det sätt de avsåg. Det har hon inte gjort varför hon får anses ha brustit i sin omsorg om köparna. För detta måste hon kritiseras

2000-01-26:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares agerande vid budgivning, boendekostnadskalkyl m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade sommaren 1999 en fastighet i Säve. Två spekulanter hade lämnat bud på fastigheten. Mäklaren X har i två anmälningar till

2000-01-26:6

Fastighetsmäklarnämnden kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlings- uppdraget.

Xxxxxxxx och köparen har gjort gällande att mäklaren X till förmån för den ene spekulanten stoppat budgivningen genom att han till uppdragsgivaren inte redovisat alla de bud den andre spekulanten lämnat och att han till den andre spekulanten meddelat att fastigheten var såld, trots att säljaren ännu inte undertecknat något köpekontrakt.

Köparen har i sin anmälan riktat kritik mot mäklaren X bl.a. för att han inte upprättat någon boendekostnadskalkyl eller informerat om köparens undersökningsplikt.

Säljarna har i sin anmälan riktat kritik mot mäklaren X bl.a. för att han inte medverkat vid slutuppgörelsen, lämnat felaktiga ränteuppgifter och brutit en överenskommelse. De anser att han missbrukat deras förtroende och att han brustit i kapacitet. Xxxxxxxx har uppgett att de informerade mäklaren X om vikten av att de fick träffa de spekulanter som kontaktade honom då de hade dålig erfarenhet av tidigare fastighetsförsäljning.

Anmälarna har gjort gällande att mäklaren Xx agerande lett till ökade kostnader och säljarna har begärt återbetalning av mäklararvodet.

Mäklaren X har tillbakavisat anmälarnas påstående om att han för uppdragsgivaren undanhållit uppgift om spekulants bud. Mäklaren X har bl.a. uppgett att han till uppdragsgivaren framfört att den ene spekulanten lämnat bud på 1 575 000 kr samt att den andre spekulanten via fax lämnat ett bud på 1 540 000 kr och meddelat att detta var ett slutbud. Mäklaren X har förnekat att den spekulanten skulle ha framfört andra bud till honom. Han har anfört att spekulantens övriga bud lämnats från spekulanten direkt till säljaren.

Mäklaren X har tillbakavisat övrig kritik men medgett att han inte lämnat köparen någon boendekostnadskalkyl. Han har anfört att köparen vägrat att medverka till att kalkyl upprättades genom att inte lämna uppgifter om sin ekonomiska situation.

Köparen var inte heller villig att underteckna ett avstående från kalkyl på grund av den negativa situation som uppstått.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller skadeståndsanspråk.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. Mäklarens skyldighet att tillhandahålla en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är tvingande och kan enligt Fastighetsmäklar- nämndens mening endast frångås om köparen uttryckligen avstått från en sådan kalkyl. I förevarande fall är det ostridigt att mäklaren X inte upprättat någon boende- kostnadskalkyl. Nämnden finner inte visat att köparen uttryckligen avstått från en

2000-02-23:1

sådan kalkyl. Mäklaren X har därmed åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Budgivning

I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuell objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Sedan det har skett är det naturligtvis inget som hindrar att mäklaren ger säljaren råd inför valet av avtalspart. (Prop. 199495:14 s. 46)

Ord står mot ord om vad som förevarit i fråga om budgivningen. Fastighetsmäklar- nämnden finner att det inte framkommit sådan uppgift som ger belägg för att mäklaren X åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Övrigt

Vad anmälarna i övrigt anfört föranleder inte någon kritik mot mäklaren X.

2000-02-23:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om handpenning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i mars 1998 i uppdrag att förmedla en bostadsrättslägenhet i Ljungsbro. Lägenheten försåldes genom ett överlåtelseavtal som undertecknades av köparen den 1 september och av säljaren den 15 september. Tillträdesdag var enligt avtalet den dag parterna kom överens om, dock senast den 1 november. Den 1 oktober undertecknade mäklaren X köpbevis samt kvitterade köpeskillingen för säljarens räkning.

Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Kritiken riktar sig bl.a. mot att mäklaren X utbetalt handpenningen till honom först den 25 september 1998 trots att den kommit henne tillhanda den 4 september. Han har även riktat kritik mot att han fått betala hyran för oktober månad trots att tillträdesdag var den 1 oktober. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Handpenningen

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighetsmäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 55) framgår att det föreligger en skyldighet för mäklaren att vid behov ta upp frågan om handpenningen skall deponeras till dess att det finns ett bindande avtal. En överlåtelse av en

2000-02-23:2

bostadsrätt är inte giltig förrän köparen beviljats medlemskap i föreningen. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening skall en mäklare vid överlåtelse av en bostadsrätt ta upp frågan om deponering av handpenningen om han inte fått besked från föreningen att den kommer att bevilja medlemskap.

Mäklaren X har uppgett att hon innan köpekontraktet undertecknades haft kontakt med företrädare för bostadsrättsföreningen som uppgett att köparen skulle komma att beviljas medlemskap. Fastighetsmäklarnämnden finner därmed att frågan om en deponering av handpenningen inte behövt aktualiseras. - I avsaknad av ett depositionsavtal har mäklaren X haft att omedelbart efter det att även säljaren skrivit under överlåtelseavtalet vidarebefordra handpenningen till denne. Mäklaren X har uppgett att hon inte kunde utbetala handpenningen omedelbart, eftersom säljaren först den 21 september 1998 meddelade henne ett kontonummer på vilket hon kunde sätta in pengarna. Mot bakgrund härav och på grund av att dröjsmålet varit begränsat finner nämnden att någon kritik inte skall riktas mot mäklaren X i denna del.

Oktoberhyran

Mäklaren X har med stöd av fullmakt från säljaren kvitterat köpeskillingen samt undertecknat köpbevis. I samband därmed bestämdes tillträdesdagen till den 1 oktober 1998. Anmälaren har riktat kritik mot att han fick betala hyra även för oktober månad, dvs. för tid efter tillträdesdag. Något som ger belägg för att mäklaren X, vilken uppgett att oktoberhyran ingick i uppgörelsen mellan parterna och att hon trodde att detta stod klart för säljaren, underlåtit att förankra överenskommelsen hos säljaren har inte framkommit.

I överlåtelseavtalet har angetts att årsavgift och andra avgifter beträffande bostads- rätten skall betalas av säljaren i den mån den avser tiden före tillträdet och för tiden därefter av köparen. Överenskommelsen beträffande oktoberhyran avvek således från denna bestämmelse. Med beaktande härav finner Fastighetsmäklarnämnden anledning påpeka att mäklaren skall verka för att viktiga överenskommelser mellan parterna dokumenteras.

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2000-02-23:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om kopia av uppdragsavtalet till uppdragsgivaren, krav på medgivande vid försäljning av bostad för gemensamt bruk, depositionsavtal samt mäklares rätt att lyfta provision m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X förmedlade i januari 1999 en bostadsrätt i Uppsala. Säljarens far, som medverkade vid försäljningen, har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden bl.a.

2000-02-23:2

anmärkt på att mäklaren X marknadsförde bostadsrätten på Internet innan säljaren hade sett annonsen. I den angavs att vitvarorna var bytta 1997 mot rätteligen 1977. Vidare har han anmärkt på att mäklaren X inte upplyste om att om en säljare är gift bör makan/maken teckna ett skriftligt medgivande till överlåtelsen i avtalet. Säljaren är gift och bostadsrätten utgjorde makarnas gemensamma bostad. Han har även påtalat att mäklaren X dröjde i fem månader med att sända säljaren en kopia av upp- dragsavtalet.

Mäklaren X har bemött kritiken och anfört följande. Det var säljaren som angav vit- varornas ålder. När han hade fått förmedlingsuppdraget begärde han en s.k. mäklar- bild från bostadsrättsföreningen. Han var överens med säljaren om att denne skulle få se objektsbeskrivningen via Internet. Det fanns inget som talade för att säljaren var gift. Överlåtelseavtalet var inte ogiltigt för att ett medgivande av makan saknades.

Bostadsrättsföreningen hade ingen uppgift om civilstånd. Han gjorde inte någon egen kontroll av säljarens civilstånd. Säljarens maka har inte väckt talan om återgång på grund av uteblivet samtycke. Han missade att ge säljaren en kopia av uppdragsavtalet, men säljaren var inte intresserad av att få en kopia utan det var förmedlingsresultatet som var av intresse. Inte vid något tillfälle under fem månader begärde säljaren att få en kopia av uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarnämnden har förelagt mäklaren X att genom intyg eller uppgift från bostadsrättsföreningen styrka att köparen hade beviljats medlemskap i föreningen vid den tidpunkt då han lyfte sin provision. Mäklaren X har uppgett att han fick sin provision den 26 januari 1999 när han redovisade handpenningen och att det på många orter är så att ansökan om medlemskap ges in först efter tillträdesdagen - så även i den nu aktuella föreningen. Medlemskap beviljas därmed ofta långt efter tillträdet.

Mäklaren X har, på fråga från nämnden om hanteringen av handpenningen och slut- likviden och ev. depositionsavtal, inte inkommit med någon uppgift om att depositionsavtal diskuterades beträffande slutlikviden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Uppdragsavtalet

I fastighetsmäklarlagens förarbeten anges att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (prop. 1994/1995:14 s. 72).

Mäklaren X har uppgett att han missade att skicka en kopia av avtalet till säljaren, att säljaren inte var intresserad av det och att säljaren inte hört av sig under fem månader. Mäklaren X har tillagt att om säljaren hade begärt en kopia så skulle han ha fått det. Mäklaren Xs svar till Fastighetsmäklarnämnden ger intryck av att först om en kund så önskar får denne en kopia av uppdragsavtalet. Nämnden vill därför framhålla att det hör till god fastighetsmäklarsed att alltid ge uppdragsgivaren ett exemplar av avtalet. En rutin där kunden måste begära att få handlingen kan enligt nämndens mening inte accepteras. På denna punkt har således mäklaren X brustit i hanteringen.

2000-02-23:2

I uppdragsavtalet anges att så länge fastighetsmäklaren har "ensamrätt på viss tid" upphör uppdraget efter uppsägning av uppdragsgivaren endast om fastighetsmäklaren skriftligen godtar uppsägningen. Fastighetsmäklarnämnden får därför påpeka att båda parter ensidigt kan säga upp ett uppdragsavtal. Skadeståndsskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Nämnden anser att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte gick att frånträda avtalet under ensamrättstiden.

Samtycke av maka/make

Den som är gift får inte utan den andre makens samtycke avhända sig egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Om en make inte gett sitt samtycke kan domstol på talan av denne förklara att rättshandlingen är ogiltig och att egendomen skall återgå till säljaren (7 kap 4, 5 och 9 §§ äktenskapsbalken). Liknande regler gäller för sambo- förhållanden.

Om äkta makesamtycke saknas kan således ett köp komma att bli ogiltigt. En återgång av ett köp får konsekvenser för både säljare och köpare. Enligt

Fastighetsmäklarnämndens mening måste det anses ligga inom ramen för en mäklares omsorgsplikt att alltid ställa en sådan fråga eller själv göra en sådan kontroll samt att tillse att erforderligt samtycke finns. Mäklaren X har medgett att han inte kontrollerade med säljaren eller på annat sätt om denne var gift. Mäklaren X har således brustit i sin omsorgsplikt.

Provisionsrätt/medlemskap i bostadsrättsföreningen

I det förmedlingsuppdrag som upprättats mellan mäklaren X och säljaren står det att provisionen skall betalas efter anfordran så snart bindande köpehandling är under- skriven och utväxlad.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 83 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 46) framgår att mäklarens provisionsrätt är uppskjuten till dess att sådana omständigheter inträffar, vilka angetts vara en förutsättning för avtalets giltighet.

Enligt bostadsrättslagen (1991:614) 6 kap. 5 § är en överlåtelse av en bostadsrätt ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrätts- föreningen. I överlåtelseavtalet anges att köpet skall återgå om köparen inte antas som medlem.

Vid den tidpunkt då mäklaren X kvitterade sin mäklarprovision hade bostadsrätts- föreningen inte beviljat köparen medlemskap i bostadsrättsföreningen och det var ännu en öppen fråga om överlåtelsen var giltig. Förfarandet att ändå lyfta provisionen strider mot god fastighetsmäklarsed.

Hantering av handpenning och köpeskilling

Överlåtelseavtalet innehåller en klausul om återgång av köpet för det fall köparen inte skulle beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. I avtalet anges i en parantes "Om köpets fullbordan är beroende av villkor skall handpenningen deponeras hos mäklarfirman tills alla villkor uppfyllts". Något separat avtal mellan köpare, säljare och mäklare om deposition till dess att frågan om medlemskap var klarlagd har inte företetts.

2000-02-23:3

Av likvidavräkningen framgår det att mäklaren X utbetalat handpenningen den 26 januari. Utbetalningen gjordes således innan det stod klart att överlåtelsen var giltig. Det finns inte någon tydlig uppgift som visar att köparen accepterat en utbetalning av handpenningen innan köpet blivit giltigt. Utbetalningen har således skett i strid med vad som angetts i överlåtelseavtalet. Syftet med depositionen har också helt förfelats genom utbetalningen. Mäklaren Xs agerande strider mot god fastighetsmäklarsed.

Nämnden finner även skäl att påpeka att ett avtal om deposition bör regleras i ett särskilt dokument och inte tas in som en standardiserad fras inom parantes i överlåtelseavtalet.

Den återstående köpeskillingen (slutlikviden) betalades ut på tillträdesdagen den 29 januari. Inte heller då hade köparen beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det finns inget som tyder på att mäklaren X tagit upp frågan med parterna om en deposition av köpeskillingen. Fastighetsmäklarnämnden har i ärendet särskilt begärt en kopia av den aktuella klientakten för granskning. Det saknas anteckningar om någon överenskommelse angående deposition. Nämnden anser att mäklaren X här brustit i sin omsorgsplikt genom att inte ta upp en så viktig fråga med parterna.

Övrigt

Vad anmälaren anfört ger inte belägg för att mäklaren X i andra avseenden än vad som redovisats ovan skulle ha åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X i flera avseenden agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att han därför skall meddelas varning.

2000-02-23:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om driftskostnad

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Sedan Allmänna Reklamationsnämnden i september 1999 prövat en anmälan mot mäklaren X från en lägenhetsköpare, med yrkande om viss ersättning, fann Fastighetsmäklarnämnden skäl att inom ramen för sin tillsynsverksamhet granska om mäklaren X vid förmedlingen tillhandhållit köparen den information som föreskrivs i fastighetsmäklarlagen.

Av handlingarna framgår det att mäklaren X i december 1997 förmedlade en bostads- rätt med vindsetage. Mäklaren X upprättade en objektsbeskrivning åt köparna

som bl.a. innehöll en uppgift om månadsavgiftens storlek och att den inkluderade värme och vatten. Mäklaren X upprättade även två boendekostnadskalkyler med

2000-02-23:4

två olika finansieringsalternativ. I kalkylerna angavs förutom ränteavgifter och amortering endast avgiften till föreningen och inga driftskostnader

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X har till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att köparna vid lägenhets- visningen fick en lägenhetsförteckning där det stod att årsavgiften för lägenheten var reducerad eftersom ägaren själv hade att bekosta eluppvärmningen av etagedelen.

Mäklaren X har vidare angett att han till köparna vidarebefordrade säljarens uppgift om vilken årskostnad denne hade haft för uppvärmningen. Nämnden finner med hänsyn härtill att det inte är otvetydigt fastslaget att köparna inte informerats om den tillkommande kostnaden för uppvärmning. I de två boendekostnadskalkylerna har emellertid inte angetts någon driftskostnad. Uppgift om driftskostnad skall anges i en sådan kalkyl. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-02-23:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklare fullgjort sina skyldigheter vid upprättande av köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X hade i uppdrag att förmedla en försäljning av en fastighet och ett köpe- kontrakt undertecknades den 13 maj 1997. Kontraktet innehöll en villkorsklausul. Köpet hävdes av köparen och sedan även av säljaren. Köparen har anmält mäklaren X för att villkorsklausulens formulering varit oklar och att den inte motsvarade de förutsättningar som köparen hade för sitt förvärv. Vidare har köparen kritiserat mäklaren X för att denne inte fullgjort sin upplysningsplikt i samband med köparen ville frånträda köpet. Slutligen har mäklaren X kritiserats för att han vid sin medverkan till en senare försäljning av fastigheten till annan än anmälaren agerat på ett sätt som inneburit ekonomisk skada för anmälaren.

Vad köparen och mäklaren anfört

Köparen har i huvudsak uppgivit bl.a. följande. Under våren 1997 blev hon intresserad av att köpa en fastighet. Inför förvärvet diskuterade hon tillsammans med sin sambo förekomsten av radon i byggnaden med mäklaren X. De gjorde fullständigt klart för mäklaren X att de inte var intresserade av fastigheten för det fall det fanns radon i byggnaden. Avsaknaden av radon var ett krav för ett eventuellt köp. Hon ville vara säker på att hon kunde frånträda ett köp om det vid mätning visade sig att det fanns radon. Mot bakgrund härav formulerade mäklaren X § 14 i kontraktet med lydelse ”Köparen äger rätt häva detta avtal senast 1997-05-25, om det vid den radonmätning köparen ämnar göra framkommer radonvärden över gällande gräns

2000-02-23:4

värden”. Formuleringen av villkoret bestämdes av mäklaren X utan föregående diskussion med henne. Dessutom förklarade mäklaren X för henne vid upprepade tillfällen att kontraktet kunde hävas vid förekomst av radon. Mot bakgrund av mäklaren Xs garantier och hävningsklausulen undertecknade hon avtalet. Omgående därefter anlitade hon ett företag som utförde en mätning. Mätprotokoll den 13 maj visade på ett totalmedelvärde av 260 Bq/m3. Värdet överskred gränsvärdet för nybyggnation om 200 Bq/m3. Gränsvärdet för sanitär olägenhet ligger vid 400 Bq/m3. I vissa rum uppmättes värden som gränsade till värdet för sanitär olägenhet och vid ett tillfälle uppmättes drygt 600 Bq/m3. Resultatet av mätningen medförde att hon gjorde bruk av sin rätt enligt § 14 köpekontraktet att häva avtalet. Mäklaren X försökte utan resultat att jämka samman parterna. Därefter påstod mäklaren X att hon inte ägde rätt att häva avtalet. Mäklaren X hänvisade till att hävningen inte skett före den tidpunkt som angavs i avtalet. Mäklaren X gjorde sitt påstående trots att hon muntligen i god tid före det aktuella datumet framställt en hävningsförklaring. Vidare underlät mäklaren X att informera henne om att hon borde framställt en skriftlig hävningsförklaring och i övrigt informerat henne om hur hon borde ha agerat.

Säljaren hävde avtalet med hänvisning till att hon inte hade fullgjort sin skyldighet att fullfölja köpet. Säljaren anlitade återigen mäklaren X för att sälja fastigheten.

Fastigheten såldes sjutton dagar efter säljarens hävningsförklaring till andra personer för 1 175 000 kr. Säljarna har sedan yrkat ersättning av henne för att fastigheten såldes till ett lägre belopp. Hon har träffat en förlikning med säljaren.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak uppgivit följande. Fastigheten ligger i en kommun som varit en föregångare i radonfrågor. Alla med insikt i denna fråga vet att sannolikheten för att genomföra en radonmätning med ”nollresultat” är extremt liten. Ett avtal med sådan innebörd vore därför meningslöst. Det är därför vanligt att man som hävningsgrund använder sig av de gränsvärden som är fastställda. Uppgiften att anmälaren hade rätt att häva vid förekomsten av radon är felaktig. Det kom ingen skriftlig eller muntlig hävning. Han hade för den person som uppträdde som språkrör för köparen poängterat att ett brev till Mäklarföretaget As jurist angående radonfrågan inte uppfattades som en korrekt hävning. Han hade även påpekat att om köparen hade för avsikt att häva måste det ske före den i avtalet angivna dagen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i sin upplysningsskyldighet eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Vad som kommit fram ger ändå nämnden anledning att peka på vikten av att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en villkorsklausul och att denna utformas med erforderlig precisering av villkoren. Med detta påpekande anser nämnden att ärendet kan avskrivas.

2000-02-23:5

2000-02-23:5

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom beslut den 13 november 1996 återkallat Xs registrering som fastighetsmäklare. Återkallelsen har slutligen fastställts av Regeringsrätten genom dom den 31 mars 1999. Den 27 maj 1998 anmälde nämnden X till åklagare då nämnden fann anledning att anta att X förmedlade fastigheter i strid med vad som föreskrivs i fastighetsmäklarlagen. Växjö Tingsrätt har därefter i en dom från den 23 februari 1999 dömt X till dagsböter för brott mot fastighets- mäklarlagen. Domen har slutligen fastställts av Göta Hovrätt den 2 juli 1999.

En anmälan med två annonser har inkommit till Fastighetsmäklarnämnden. Anmälaren har reagerat över att X, vars registrering som fastighetsmäklare har åter- kallats, ånyo annonserar ut fastigheter.

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registrerings- tvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkes- mässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av förarbeten sker förmedlingen yrkes- mässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighets- förmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en åter- kommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle. (Se prop. 1994/95:14 s. 63 jmf med prop.

1983/84:16 s. 27 f.).

2000-03-22:1

Med hänvisning till innehållet i bilagda handlingar anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden anmäler nu detta förhållande ånyo till åklagaren.

2000-03-22:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade från Kronofogdemyndigheten i Helsingborg den 6 juli 1999 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 225 895 kr och restförda skulder i enskilda mål på 8 650 kr. Vid förnyad kontroll den 13 mars 2000 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 245 493 kr. Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 23 juli 1998 respektive den 9 juli 1999 att återkalla mäklaren Xs registrering, eftersom han inte betalat års- avgiften. Dessa beslut upphävdes den 3 september 1998 respektive den 20 augusti 1999, sedan mäklaren X betalat in årsavgiften.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogde- myndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att han inte är lämplig som fastighets- mäklare. Till detta kommer att han ej i tid inbetalat årsavgifterna för år 1998 och 1999. Hans registrering skall därför återkallas.

2000-03-22:2

2000-03-22:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om agerande i samband med budgivning.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X hade sommaren 1999 i uppdrag att förmedla en fastighet. En spekulant har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att han vid en s.k. sluten bud- givning hade lagt det högsta budet på fastigheten men att mäklaren X ändå tillät ytterligare budgivning från en spekulant. Fastigheten kom att säljas till denne spekulant. Anmälaren har bl.a. uppgett följande. Vid anbudsöppningen fick han veta att han hade lämnat det högsta budet. Dagen därpå meddelade mäklaren Xs mäklar- kollega, mäklaren Y, att en annan spekulant hade lagt ett högre bud. Anmälaren har vidare anfört att mäklaren Y uppenbarligen inte haft något uppdrag från säljaren att besluta om en sista dag för s.k. slutbud. Mäklaren Y uppgav senare att det hade varit säljarens önskan att mäklaren Y skulle ringa till den andre spekulanten för att försöka pressa upp dennes bud.

Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande. Hon informerar alltid om att det är säljaren som avgör vem som skall få köpa en fastighet. För att undvika auktion, vilket kan trissa upp priset till en orimlig nivå, begär hon skriftliga bud. När en säljare fått besked väljer denne oftast det högsta budet. Hon hade i det aktuella ärendet inte i uppdrag att ta in anbud, men hade vid intaget tagit upp möjligheten av att man skulle kunna komma att behöva ta in bud och slutanbud, samt redogjort för detta förfarande. I detta fall ville säljaren att den andre spekulanten skulle få en möjlighet att höja sitt bud eftersom han hellre ville sälja fastigheten till denne. Mäklaren Y involverades i uppdraget under hennes semester, men hon överlät aldrig uppdraget.

Mäklaren Y, som också är fastighetsmäklare, har uppgett följande. Hon beslutade tillsammans med säljaren om slutbudsförfarande. När säljaren hade fått slutbuden ville han att hon skulle kontakta den budgivare som lagt det lägre budet och – trots hennes protester – föreslå dem att gå upp i pris. Hon kontaktade då anmälaren för att ge även denne en möjlighet, men anmälaren ville inte höja sitt bud. Ägaren uppgav sedan för henne att han inte ville sälja till anmälaren och dennes familj.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det finns inga i lag bestämda regler för hur budgivning skall gå till. Budgivningen kan ske på många olika sätt. Det är alltid säljaren som avgör till vem han eller hon vill sälja. Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Det är fri anbudsprövning. Det bör dock framhållas att mäklaren har att se till att spekulanter får samma information. Fastighetsmäklarnämnden finner inte anledning att ifrågasätta vad mäklaren X och hennes medhjälpare uppgett, nämligen att säljaren föredrog

2000-03-22:3

en annan köpare. Det kan noteras att mäklaren Y har uppgett att även anmälaren fick möjlighet att höja sitt bud. Utredningen i ärendet ger således inte något belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2000-03-22:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare iakttagit god fastighetsmäklarsed i samband med en besiktning av ett förmedlingsobjekt i hyresgästernas frånvaro

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i juni 1999 i uppdrag att förmedla en fastighet i Nykvarn. Fastigheten var uthyrd. Hyresgästerna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X för att han utan deras kännedom och samtycke medverkat till att deras bostad besiktigades. Anmälarna har uppgett att mäklaren X kontaktade dem för att få tillgång till fastigheten den 5 augusti 1999. De befann sig på semester och skulle inte vara hemma den aktuella dagen. Det var därför inte möjligt med en besiktning och samtalet med mäklaren X avslutades med att de talade om att den fick vänta tills de kommit hem. Anmälarna har anfört att de upplevde händelsen som djupt kränkande.

Mäklaren X har yttrat sig och bl.a. uppgett följande. Han hade vid tre

tidigare tillfällen haft visning av fastigheten. Inför samtliga tillfällen kontaktade han hyresgästerna och de kom då överens om en lämpligt tidpunkt för visning av bostaden. Vid den ena visningen stannade hyresgästerna hemma och vid de övriga två tillfällena genomförde han själv visningarna sedan de lämnat en nyckel till honom.

Han kontaktade dem per telefon för att få tillträde till fastigheten för en besiktning den 5 augusti. Hyresgästerna, som befann sig på semester uppgav att de hade nycklarna till huset med sig och att han därför inte kunde komma in i huset. Mäklaren X har anfört att han vid telefonsamtalet med hyresgästerna uppfattade situationen sådan att de medgav att fastigheten besiktades trots att de inte var hemma. Problemet var hur mäklaren X skulle få tillgång till husets nycklar. Fastighetsägaren hade nycklar till huset och mäklaren X genomförde en besiktning tillsammans med köpare och besiktningsman.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Det är uppenbart att mäklaren X och hyresgästerna har olika uppfattning om vad som överenskommits. Frågan som aktualiserats i ärendet ger nämnden anledning till följande uttalande. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed

2000-03-22:4

följer att en fastighetsmäklare, innan han genomför visning, besiktning eller annat som kräver tillträde till ett förmedlingsobjekt som bebos av hyresgäster, skall ha försäkrat sig om hyresgästernas samtycke till tillträdet. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X inte till fullo förvissat sig om att hyresgästerna beviljat honom tillträde till deras bostad för besiktning. Med hänsyn till omständigheterna kan dock förseelsen i detta fall bedömas som ringa. Ärendet skall därför, med det uttalande som gjorts, avskrivas från vidare handläggning.

2000-03-22:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens upplysning- och kontrollskyldighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i december 1997 en fastighet i Härnösands kommun. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för dennes agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Anmälarna har uppgett bl.a. följande. De fick i samband med köpet en karta över fastigheten från 1910. Efter köpet beställde de från lantmäteriverket en specialkarta över området. Specialkartan visade att den utlovade fastigheten var uppdelad på två områden med olika beteckningar (blocknummer). Vid en jämförelse av de två kartorna framgick att byggnaden stod på det område som de inte förvärvat. Anmälarna påtalade i januari 1998 situationen för mäklaren X. Efter en sammanslagning av fastigheterna står de nu som ägare till den fastighet de förespeglades ha köpt. De anför att de själva fått ombesörja kontakter med tingsrätt och lantmäterimyndighet. Anmälarna har gjort gällande att mäklaren X inte agerat tillräckligt för att reda upp situationen. De har även gjort gällande att installationen av den utvändiga elen inte utförts av en behörig elektriker.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande. Vid intaget uppgav säljarna att fastigheten var 1 940 kvm. Mäklaren X kontrollerade denna uppgift med utdrag från Centralnämnden för fastighetsdata (CFD) samt den karta som han erhållit från säljarna. Samtliga uppgifter visade att fastigheten var ca 1 940 kvm. Av CFD- utdraget framgick även att det skulle finnas ett friliggande småhus om 170 kvm byggt 1939. Han saknade anledning att ifrågasätta dessa uppgifter varför han utgick ifrån att uppgifterna överensstämde med de faktiska förhållandena.

Mäklaren X har vidare uppgett att köparna kontaktade honom i januari 1998 och informerade honom om att den mark som byggnaden stod på inte tillhörde den fastighet de förvärvat. Han kände inte till detta men erbjöd sig att ta kontakt med lantmäterimyndigheten för att utreda saken. Han beställde en utredning beträffande fastighetens gränser. Det visade sig att det som i tomtkartan och i CFD-utdraget angetts som en fastighet de facto var två fastigheter. Säljarna hade förvärvat fastig- heten 1980, även de i tron att de förvärvat den mark som sedan visade sig

2000-03-22:5

tillhöra en annan tomt. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken att han inte skulle ha agerat i tillräcklig utsträckning i köparnas sak. Han har på flera sätt agerat för att hjälpa dem. Han anför vidare att problemet framkom först efter tillträdet och följaktligen efter det att hans förmedlingsuppdrag var avslutat. Lantmäteriförrättning har sedermera skett utan att detta föranlett någon kostnad för köparna. Mot anmälarnas påstående att elen inte är fackmässigt utförd har mäklaren X bl.a. anfört att säljarna vid visningen informerat köparna om att elen som var dragen till jord- källaren var provisorisk och behövde göras om. Han rekommenderade köparna att anlita sakkunnig för besiktning av fastigheten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det har inte framkommit något som tyder på att mäklaren X skulle ha känt till att den angivna registerenheten och dess areal på kartan inte stämde med verkliga förhållanden. Någon särskild omständighet som borde ha föranlett honom att ifrågasätta förhållandena har inte framkommit.

Då det inte heller i övrigt kommit fram något som ger belägg för att mäklaren X åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen kan ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2000-03-22:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet, om förfarandet vid värdering av en fastighet, om oaktsamhet vid utförandet av ett mäklaruppdrag m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserats för det sätt på vilket hon i samband med en bodelning utfört en värdering av en fastighet. Mäklaren X värderade fastigheten den 18 maj 1999 till 4,1 miljoner kronor (± 250 000 kr). Kritiken går ut på att mäklaren X inte varit i fastigheten i samband med värderingen och att värderingen är felaktig. Till anmälan har fogats tre andra utlåtanden från maj 1999 där fastigheten värderats till 3,2 miljoner kronor (± 100 000 kr) till 3,5 miljoner kronor respektive till 3,1 miljoner kronor (± 50 000 kr).

Genom en anonym anmälan har Fastighetsmäklarnämnden uppmärksammats på att mäklaren X dömts att betala skadestånd i samband med en förmedling av en bostads- rättslägenhet (Stockholms tingsrätts dom den 7 november 1997). Enligt domen var det ostridigt att lägenheten var bullerskadad samt att mäklaren X inte upplyst om detta fast kärandena efterfrågat en tyst och lugn lägenhet. Domstolen fann att mäklaren X varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndsskyldighet enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Domen har vunnit laga kraft.

2000-03-22:5

I anledning av anmälningarna mot mäklaren X har Fastighetsmäklarnämnden inhämtat uppgifter om hennes skuldsättning från Kronofogdemyndigheten i Eskilstuna. Kronofogdemyndigheten uppgav den 7 juni 1999 att mäklaren X hade restförda skulder med 38 832 kr i enskilda mål. Kronofogdemyndigheten uppgav vidare att mäklaren X var styrelseledamot respektive styrelsesuppleant i två aktie- bolag som försatts i konkurs samt att hon var styrelseledamot i ett aktiebolag som hade restförda skulder om 88 658 kr i allmänna mål. – Vid förnyade kontroller den 12 januari och den 14 mars 2000 uppgick mäklaren Xs restförda skulder i enskilda mål till 475 246 kr respektive 476 609 kr.

Mäklaren X har i yttrande till Fastighetsmäklarnämnden anfört bl.a. följande. Den fastighet som hon värderat är inte såld, varför något fastställt marknadsvärde inte finns att jämföra med. Hon utförde värderingen på uppdrag av anmälarens f.d. make som önskade hjälp med att värdera fastigheten inför en bodelning. Hon hade en mycket god kännedom om området efter att ha arbetat där i ca fem år och hade i övrigt ett fullgott underlag för att kunna göra en bedömning av marknadsvärdet. Hon hade emellertid inte varit inne i byggnaden men hennes dåvarande chef hade, i anledning av ett eventuellt förmedlingsuppdrag, tidigare besökt fastigheten och besiktigat den. Genom honom och uppdragsgivaren fick hon de nödvändiga uppgifterna om byggnadens skick m.m. Med ledning av de försäljningar som skett i området, tillgänglig marknadsinformation samt de uppgifter hon fått upprättade hon värderingsinstrumentet. Enligt hennes uppfattning kunde ett rimligt pris på fastigheten ligga på 4,1 miljoner kronor med reservation för en tämligen vid pris- spridning på ± 250 000 kr. Hennes värdering uppgick till 27 891 kr per kvm vilket inte var anmärkningsvärt i jämförelse med de prisuppgifter i området som hon hade tillgång till. Hon bestrider att hon, så som anmälaren påstått, skulle ha varit tvungen att besöka och besiktiga fastigheten för att fullgöra värderingsuppdraget.

I fråga om det skadestånd som hon dömts att betala har mäklaren X anfört bl.a. följande. Vid sin prövning måste nämnden klart skilja den praxis domstolarna utvecklar avseende mäklares skadeståndsgrundande oaktsamhet och sin egen praxis angående mäklares brott mot god mäklarsed. En omständighet som i domstolen ansetts utgöra en skadeståndsgrundande oaktsamhet bör kanske av nämnden ses som ett ursäktligt misstag, som ingår i den risk det automatiskt innebär att vara verksam som mäklare och för vilken mäklaren är ålagd att ha en ansvarsförsäkring. Av dom- skälen framgår att tingsrätten fällt henne på grund av att säljaren av bostadsrätten i vittnesmål uppgett att denne upplyst henne om bullerproblemen. Hon har hela tiden bestritt att hon fått någon sådan information. Tingsrätten har, trots hennes bestridande, funnit att hon varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndsskyldighet gentemot köparna. Utan att närmare gå in på detaljerna i domen finns det fog för att fråga sig om inte köparna brustit i sin undersökningsplikt. De besökte lägenheten vid ett flertal tillfällen och kunde då konstatera att lägenheten låg alldeles över garageinfarten. Lägenheten visades för köparna vid ett stort antal tillfällen av såväl henne själv som hennes kollegor både på dagtid och på kvällstid utan att köparna reagerade eller ställde några frågor angående eventuellt buller. Det misstag som hon blev fälld för är under alla omständigheter att anse som ett ursäktligt misstag och skall inte påverka bedömningen av hennes duglighet som mäklare.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande vad gäller skuldsättning. Hon hade den 15 februari skulder i enskilda mål med 470 788 kr. En av posterna, 40 669 kr, härrör från

2000-03-22:5

en pågående hyrestvist i vilken hon är svarande. Hon har vunnit målet i tingsrätten men det har överklagats av motparten och skall prövas av Svea hovrätt vid förhandling den 14 april 2000. Fastighetsmäklarnämnden informerades inför hennes återregistrering om denna tvist. Tvisten, liksom rätten att få saken prövad inför domstol, är inget som påverkar hennes redbarhet som mäklare. – Skuldsättningen i övrigt härrör från den fastighet i som hon äger. Hon förvärvade fastigheten 1996. Året därpå blev hennes make sjuk och kunde inte arbeta på en lång tid med förlorad arbetsinkomst som följd. Detta ledde till att de hamnade i ekonomiska svårigheter.

Allt detta klarades dock ut och skulderna löstes i sin helhet i början av 1999. Vid månadsskiftet mars-april 1999 flyttade hon från fastigheten till Solna sedan hon och hennes make bestämt sig för att skiljas. Mannen skulle bo kvar på fastigheten och, i avvaktan på att lånen skrevs över på honom, svara för räntor och amorteringar. På upprepade frågor från henne svarade han att allt stod rätt till och att han skötte lånen. På grund av problem med postgången fick hon emellertid i början av året onda aningar och kontaktade banken för att kontrollera att betalningarna sköttes. Hon möttes då av det chockartade beskedet att mannen inte betalat något på lånen sedan september 1999 och att banken inlett exekutiva åtgärder. Informationen hade av banken skickats till hennes gamla adress utan att mannen vidarebefordrat den till henne. För att lösa den uppkomna situationen kom hon och kontorschefen på banken överens om att fastigheten skulle säljas. Förmedlingsuppdraget gavs till en annan fastighetsmäklare. I avvaktan på försäljningen fryste banken det exekutiva förfaran- det.

Tidigare utredningar m.m.

Såvitt framgår av Fastighetsmäklarnämndens register blev mäklaren X registrerad som fastighetsmäklare av länsstyrelsen den 31 januari 1991. Fastighetsmäklar- nämnden har återkallat hennes registrering vid två tillfällen. Den 24 juli 1997 åter- kallades hennes registrering på grund av att hennes ansvarsförsäkring upphört att gälla och hon trots föreläggande därom inte gett in bevis om ny försäkring till nämnden. Nämnden upphävde beslutet den 6 augusti 1997 sedan mäklaren X gett in bevis om försäkring. – Den 23 juli 1998 återkallades hennes registrering på nytt eftersom hon trots påminnelse underlåtit att betala årlig registreringsavgift. – Efter en ny ansökan om registrering från mäklaren X blev hon ånyo registrerad som fastighetsmäklare den 24 mars 1999.

Den 3 juni 1997 blev mäklaren X varnad av Fastighetsmäklarnämnden men varningen upphävdes av länsrätten den 19 december 1997. Kammarrätten fastställde den 2 juli 1998 länsrättens dom. Fastighetsmäklarnämnden hade kritiserat mäklaren X för att hon felaktigt uppgett att det fanns en parkeringsplats till en lägenhet som hon förmedlade. Även kammarrätten menade att mäklaren X hade bort kontrollera uppgiften om parkeringsplats hos föreningen och att hon genom att underlåta detta åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Med hänsyn till vad som förekommit i målet fann kammarätten, i likhet med länsrätten, att det som kunde läggas henne till last fick anses som ringa. Kammarrätten fann därför att mäklaren X inte skulle åläggas någon disciplinpåföljd.

I samband med utredningen av en anmälan som kommit in till Fastighetsmäklar- nämnden i augusti 1997 inhämtade nämnden uppgifter om mäklaren Xs restförda skulder och yttrande från kronofogdemyndigheten. Kronofogdemyndigheten uppgav i yttrande den 17 september 1997 att den då aktuella skulden var 900 kr och att det

2000-03-22:5

fanns åtta ansökningar om betalningsföreläggande mot mäklaren X rörande ett sammanlagt kapitalbelopp på 643 000 kr. Mäklaren X var då enligt Xxxxxxxxxx- myndigheten även engagerad i fem aktiebolag och ett handelsbolag, varav tre där hon var styrelseledamot eller styrelsesuppleant hade restförda skulder. Mäklaren X anförde i yttrande den 15 oktober 1997 att ansökningarna om betalnings- förelägganden var felaktiga. – Nämndens ärende skrevs av från vidare handläggning eftersom mäklaren Xs registrering, som framgår ovan, hade återkallats den 23 juli 1998 och hon därför inte längre stod under nämndens tillsyn.

Även i samband med att mäklaren Xs ansökte om att åter bli registrerad som fastighetsmäklare (se ovan) inhämtade Fastighetsmäklarnämnden i november 1998 och januari 1999 uppgifter om hennes restförda skulder och yttrande från kronofogdemyndigheten. Mäklaren X var då restförd för betydande belopp, varav endast en mindre del kvarstod vid den tidpunkt då hon beviljades registrering.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen (1995:400) krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han eller hon är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt 8 § skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14) anges att i kravet på redbarhet ligger ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare (s. 66-67). Av förarbetena framgår vidare att betydelsen av misskötsel av ekonomiska angelägenheter bör ha den generella utgångspunkten att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå från att mäklaren kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare (s. 69). - De uppgifter som kronofogdemyndigheten lämnat dels om mäklaren Xs nuvarande restförda skulder, dels om hennes tidigare återkommande skuldsättning och engagemang i flera företag som försatts i konkurs eller haft restförda skulder, visar att mäklaren X inte är lämplig som fastighetsmäklare.

Utöver mäklaren Xs ekonomiska förhållanden finns det anledning att vid en bedömning av hennes lämplighet som mäklare även beakta hur hon skött sina upp- drag.

I fråga om den värdering som mäklaren X gjort är det visserligen möjligt att hennes bedömning av fastighetens värde inte i sig är orimlig. Fastighetsmäklarnämnden anser emellertid att hon måste kritiseras för att hon värderat fastigheten utan att över huvud taget ha besökt den.

Stockholms tingsrätt, har som framgår ovan, i en lagakraftvunnen dom funnit att mäklaren X varit oaktsam på sådant sätt att hon ådragit sig skadeståndskyldighet enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden delar tingsrättens bedömning att mäklaren X varit oaktsam då hon utfört förmedlingsuppdraget.

2000-03-22:6

Kammarrätten fann i sitt avgörande den 2 juli 1998 (se ovan) att mäklaren X åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen men att förseelsen fick betraktas som ringa. Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning skall förseelsen, även om den som enstaka händelse får betraktas som ringa förseelse, vägas in i bedömningen av om mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare.

I bedömningen av mäklaren Xs redbarhet och lämplighet anser Fastighetsmäklar- nämnden att det även bör beaktas att hon tidigare fått sin registrering återkallad vid två tillfällen. Detta på grund av att hon underlåtit dels att betala årsavgift till nämnden dels att i rätt tid ge in bevis till nämnden om ansvarsförsäkring.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren X inte längre uppfyller kraven enligt 6 § fastighetsmäklarlagen. Någon annan påföljd än en återkallelse av hennes registrering kan inte komma i fråga.

2000-03-22:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares krav på provision, dröjsmålsränta på provisionsfordran m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick den 15 februari 1999 i uppdrag av två f.d. makar att

förmedla ett bostadsrättsparhus i Järfälla. Avtalet gällde med ensamrätt till den 14 maj. Enligt uppdragsavtalet löpte detta efter ensamrättstidens utgång vidare utan ensamrätt. I juni utannonserades huset av såväl säljarna som av mäklaren X. Bostads- rätten såldes den 15 juli. Mäklaren X medverkade inte vid överlåtelsens slutförande. Den 7 oktober framställde mäklaren X krav på provision avseende förmedling av bostadsrätten.

Säljarna har i varsin anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Kritiken riktar sig främst mot att mäklaren X framställt krav på provision. Xxxxxxxx har gjort gällande att mäklaren X utannonserat bostadsrätten vid en tidpunkt då avtalet upphört att gälla. Säljarna har även uppgett att mäklaren X inte haft någon rätt till ersättning, eftersom mäklaren X inte förmedlat kontakten mellan dem och köparen. Kritik har även riktats mot det sätt varpå betalningskravet framställts.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Säljarna av bostadsrätten har uppgett i huvudsak följande. I slutet av förmedlings- perioden översände mäklaren X ett brev med rubriken ”inför vår fortsättning” samt förnyelse av förmedlingsuppdraget med ensamrätt för påskrift. De skrev inte på någon förnyelse av uppdraget. De sade muntligen upp avtalet den 18 maj 1999 och

2000-03-22:6

det upphörde därför att gälla den 28 maj, dvs. efter tio dagars uppsägningstid. Av brev som mäklaren X skickade till dem framgick att även han ansåg att förmedlings uppdraget upphört. I mitten av juni bad mäklaren X att han skulle få genomföra ytterligare en visning av huset. De samtyckte till detta, men klargjorde att det inte fanns något avtal dem emellan. Mäklaren X utannonserade därefter huset utan deras vetskap. De annonserade själva ut huset den 17 och 21 juni. Mäklaren X redovisade aldrig något resultat från visningen. Den blivande köparen såg deras annons och tog kontakt med dem.

Säljarna har gett in brev från mäklaren X angående förmedlingsuppdraget.

Mäklaren X har bl.a. uppgett följande. Uppdragsavtalet fortsatte efter den 14 maj 1999 att löpa utan ensamrätt. Han mottog inte någon muntlig uppsägning från säljarna. I samband med att en av säljarna erhållit en ersättningsbostad utannonserade och visade han bostadsrätten den 19-20 juni. Den 21 juni kontaktades han av den blivande köparen, som ville ha sig tillsänt objektbeskrivning m.m. Han skickade de efterfrågade handlingarna. Sedan köparen i ett meddelande på hans telefonsvarare uttryckt en önskan om att få bli visad huset, lämnade han ett meddelande på köparens mobilsvar angående detta. Köparen hörde därefter inte av sig och han antog därför att denne inte längre var intresserad. Efter annonserings- och visningstillfället i juni valde säljarna att inte svara på den budgivning som följde och uppdraget upphörde.

Ett brev från köparen till mäklaren X, daterat i oktober 1999, har ingetts av säljarna. I brevet uppger köparen att han i juni tog kontakt med såväl mäklaren X som säljarna med anledning av deras respektive annonser. I brevet anger köparen vidare att mäklaren X inte hörde av sig angående en visning av huset och att han därefter fortsättningsvis hade kontakt med säljarna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingsuppdraget

I ett brev till säljarna den 29 april 1999 från mäklaren X står bl.a. följande. ”Eftersom mitt förmedlingsuppdrag går ut 1999-05-14 skickar jag ett nytt original till Er.

Bifogar samtidigt den spekulantlista jag har från den nuvarande uppdragstiden. Bifogad lista är ´Mäklarföretaget A´ kunder, om någon av bifogade köper bostadsrätten har vi rätt till avtalad provision även efter uppdragstiden. Jag bifogar ett frankerat kuvert för det nya förmedlingsuppdraget.” I ett brev daterat den 16 juni skriver mäklaren X bl.a. ”…jag har förstått att Xx försöker sälja huset själv istället…Har Ni inte redan avslutat med någon rekommenderar jag att starta om i augusti för att få ut mesta möjliga…”. Formuleringarna skapar osäkerhet om i vad mån mäklaren X ansett sig alltjämt ha ett uppdragsavtal även efter ensamrättstidens slut eller om detta i sin helhet upphört och att de översända förslagen till uppdragsavtal var ett erbjudande till säljarna att teckna ett nytt förmedlingsavtal.

Brevens innehåll i övrigt skapar inte heller någon klarhet i den delen. Enbart mäklaren Xx brev till säljarna kan dock inte tas till intäkt för att parterna varit överens om att det ursprungliga uppdragsavtalet helt upphört.

Säljarna har hävdat att det ursprungliga förmedlingsuppdraget sagts upp med verkan från den 28 maj 1999 och att mäklaren X bekräftat uppsägningen. Denne har för sin del bestritt detta. Fastighetsnämnden anser dock utifrån de uppgifter som lämnats att

2000-03-22:6

mäklaren X har haft ett förmedlingsuppdrag i samband med den annonsering och de förmedlingsåtgärder han vidtog i juni. Xxxxx särskild skriftlig dokumentation om detta finns inte. Om mäklaren Xs åtgärder vidtogs med stöd av det ursprungliga upp- dragsavtalet eller om det var fråga om ett nytt begränsat uppdrag framgår inte.

Fastighetsmäklarnämnden finner att det råder stora oklarheter om vad som gällt emellan säljarna och mäklaren X i fråga om hans uppdrag att sälja deras bostadsrätt.

Med hänsyn till de rättsverkningar som är knutna till ett uppdragsavtal, inte minst mäklarens rätt till ersättning, är det av största vikt att frågan om vad som gäller mellan parterna inte lämnar utrymme för osäkerhet. Ansvaret för detta ligger på mäklaren, något som kommit till uttryck i lagen genom kravet på skriftlighet i konsumentförhållanden vad gäller uppdragsavtalet. Mäklaren X har inte varit tydlig gentemot säljarna vad gäller frågan om uppdragsavtalets giltighet. Hans kommunikation med dem har i stället gett utrymme för oklarheter. Mäklaren X har härigenom allvarligt brustit i sin omsorgsplikt gentemot uppdragsgivarna.

Kravet på förmedlingsprovision

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning för fastighetsmäklares uppdrag. Det är en sak för allmän domstol. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare genom att framställa ett uppenbart ogrundat krav på ersättning eller genom sitt agerande i övrigt i samband med en ersättningsfråga handlat i strid med bestämmelsen i 12 § fastighetsmäklar-lagen att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår att en mäklare, efter ensamrättstidens utgång, har rätt till provision om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 45) framgår att även en medkontrahent, som på grund av mäklarens annons satt sig i direkt förbindelse med mäklarens uppdragsgivare, är att anse såsom anvisad av mäklaren.

Som framgår ovan har Fastighetsmäklarnämnden funnit att mäklaren X haft ett förmedlingsuppdrag, om än oklart till sitt innehåll och omfattning, när han i juni annonserade ut bostadsrätten. Mot bakgrund av vad mäklaren X uppgett om köparens kontakter med honom efter hans annonsering samt av vad köparen i brev till mäklaren X uppgett om sina kontakter med denne, finner Fastighetsmäklarnämnden därför att det inte kan anses utrett att mäklaren X framställt ett krav som varit uppenbart ogrundat.

I uppdragsavtalet har angetts att uppdraget, så länge detta är förenat med ensamrätt, inte får sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Fastighets- mäklarnämnden får därför påpeka att båda parter ensidigt kan säga upp ett uppdrags- avtal. Skadeståndskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Nämnden anser att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte gick att frånträda avtalet under ensamrättstiden.

Fakturan

I den faktura avseende provision som mäklaren X utställt på säljarna den 7 oktober 1999 har angetts att dröjsmålsränta debiteras efter förfallodagen. Såsom förfallodag

2000-03-22:7

har angetts den 7 oktober. Mäklaren X har uppgett att han fakturerade säljarna första gången den 7 oktober. I 4 § räntelagen (1975:635) anges att på fordran, vars förfallo- dag inte är bestämd i förväg, utgår ränta från den dag som infaller en månad efter det borgenären har avsänt räkning eller på annat sätt framställt krav på betalning av bestämt belopp med angivande att underlåtenhet att betala medför skyldighet att utge ränta. – Någon förfallodag har inte bestämts i förväg för mäklaren Xs provisions- fordran. Ränta på fordran kan därmed enligt räntelagen börja löpa först en månad efter fakturadatum. Mäklaren X har således i fakturan lämnat felaktiga uppgifter, som strider mot gällande rätt, angående skyldigheten att erlägga dröjsmålsränta.

I en missivskrivelse till fakturan och senare skrivelse till säljarna har mäklaren X gjort gällande att förfallodagen för provisionen är dagen för köpekontraktets tecknande, den 15 juli. Detta påstående strider inte bara mot villkoret i uppdrags- avtalet utan även mot gällande rätt.

Boendekostnadskalkyl

Mäklaren X har i ett brev den 7 oktober 1999 uppmanat köparen att skriftligen intyga dels att mäklaren X förklarat sig beredd att överlämna en personlig boendekostnads- kalkyl, dels att köparen avböjt en sådan. Att mäklaren X erbjudit köparen någon personlig kalkyl har inte framkommit. Det har således inte funnits någon grund för honom att framställa den aktuella begäran om intyg. Mäklaren Xs agerande strider mot god fastighetsmäklarsed

Påföljd

Mäklaren X har i flera avseenden agerat på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

2000-03-22:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade 1999 i uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet i Knivsta. Sedan köpekontrakt undertecknats förklarade köparen att hon av personliga skäl inte kunde fullfölja köpet.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen riktat kritik mot mäklaren X bl.a. för den rådgivning som mäklaren X lämnade köparen beträffande hur hon med minsta kostnad skulle kunna dra sig ur affären. Anmälaren har även kritiserat mäklaren X för den ersättning hon begärt för sitt förmedlingsuppdrag.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

2000-04-26:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

I det uppdragsavtal som upprättats mellan säljaren och mäklaren X har angetts att så länge fastighetsmäklaren har ensamrätt upphör uppdraget efter uppsägning av uppdragsgivaren endast om fastighetsmäklaren skriftligen godtar uppsägningen.

Fastighetsmäklarnämnden får därför påpeka att båda parter ensidigt kan säga upp ett uppdragsavtal. Skadeståndskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Nämnden anser att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte gick att frånträda avtalet under ensamrättstiden.

Med det påpekande som gjorts kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2000-04-26:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade hos Kronofogdemyndigheten i Göteborg den 7 februari 2000 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 86 013 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogde- myndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans

2000-04-26:2

lämplighet för yrket. Nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom men kommer att genom kontakt med kronofogdemyndigheten följa utvecklingen av hans skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-04-26:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade hos Kronofogdemyndigheten i Göteborg den 7 februari 2000 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 338 480 kr och restförda skulder i enskilda mål på 8 644 kr. Mäklaren X har vidare dömts till villkorlig dom för stöld, rattfylleri och olovlig tillverkning av sprit under 1997 (Göteborgs Tingsrätts dom den 29 januari 1998).

Mäklaren X har yttrat sig.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår vidare att den omständigheten att en mäklare gjort sig skyldig till tillgreppsbrott är något som också beaktas vid bedömningen om en mäklare skall avregistreras.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogde- myndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att han inte är lämplig som fastighets- mäklare. Till detta kommer att han även gjort sig skyldig till bl.a. tillgreppsbrott.

Hans registrering skall därför återkallas.

2000-04-26:3

2000-04-26:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade från Kronofogdemyndigheten i Stockholm den 15 september 1999 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogde- myndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 1 250 968 kr. Vid förnyad kontroll den 24 mars 2000 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 1 568 421 kr och restförda skulder i enskilda mål på 84 223 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att hon inte är lämplig som fastighetsmäklare. Hennes registrering skall därför återkallas.

2000-04-26:4

2000-04-26:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Två spekulanter hade för avsikt att köpa en tomt. Säljaren (ett aktiebolag) krävde som villkor att den som köpte tomten lät uppföra ett s.k. typhus, anpassat till den speciella skärgårdsmiljö som skulle tillskapas i området. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har de två spekulanterna klagat på fastighetsmäklarna mäklaren X och mäklaren Y, bl.a. för att det ursprungliga priset höjdes, att de inte fick hjälp med en kalkyl beträffande kostnaderna för husbyggnationen samt att mäklarna under lång tid underlåtit att agera.

I ärendet har mäklaren X och mäklaren Y företett ett uppdragsavtal som ingåtts mellan det mäklarföretag där de arbetar och det bolag som sålde tomten. Uppdrags- avtalet är undertecknat av mäklaren X och denne anges som ansvarig för uppdraget.

De båda mäklarna har uppgett. De är delägare i mäklarföretaget. Det var mäklaren X som var ansvarig för detta uppdrag. Det var även andra mäklare

involverade i projektet. Något köpeavtal blev aldrig upprättat. Eftersom spekulanterna inte blev köpare tillhandahölls inte någon boendekostnadskalkyl. Spekulanterna hade tagit flera kontakter direkt med säljaren, vilket säljaren var trött på. Eftersom spekulanterna inte hade tecknat avtal om köp före den 13 april 1999 (den tidsgräns som säljarbolaget hade gett mäklarföretaget) fick företaget i uppdrag att i stället söka förmedla tomten till någon annan. På grund av att mäklaren X var bortrest var det mäklaren Y som meddelade spekulanterna att säljaren inte ville sälja tomten till dem.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X eller mäklaren Y har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning. Fastighetsmäklarnämnden finner dock skäl att göra följande påpekanden.

Uppdragsavtalet

I det aktuella uppdragsavtalet anges att uppdragstagaren är ett mäklarföretag. Det anges som ett villkor i avtalet att mäklarföretaget skall hålla mäklaren X tillgänglig som kontaktperson och ansvarig för uppdraget. Mäklaren X är den som har under- tecknat avtalet. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/1995:400 s. 45) sägs klart att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Innan det skett finns det inget förmedlingsuppdrag i lagens mening.

Det kan således konstateras att ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag. Därav följer att det är den fastighetsmäklare som innehar uppdraget som skall anges i

2000-04-26:5

förmedlingsavtalet och som ansvarar för att det utförs i överensstämmelse med fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Om det företag där mäklaren är anställd vill lämna någon form av garanti för uppdragets utförande, bör det ske på ett sådant sätt att några tveksamheter inte uppstår om att det är mäklaren som enligt lagen svarar för hur uppdraget utförs.

Boendekostnadskalkyl

Fastighetsmäklaren är enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skyldig att innan fastigheten överlåts tillhandahålla konsumenten en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Lagrummet gör inget undantag för det fall det gäller en försäljning av en obebyggd tomt. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning är därför den mäklare som förmedlar en tomt skyldig att senast vid den tidpunkt då köpevillkoren är färdigförhandlade mellan parterna, tillhandahålla köparen en individuellt anpassad boendekostnadskalkyl. Om köpeavtalet är villkorat av att köparen låter uppföra en viss typ av byggnad är det nämndens uppfattning att kalkylen skall innehålla i vart fall en schematisk kostnadsuppgift om vad villkoret innebär. I förevarande fall kom parterna aldrig överens om villkoren. Mäklaren X har därför inte haft någon skyldighet att tillhandahålla anmälaren en boende- kostnadskalkyl.

Övrigt

Det bör slutligen framhållas att eftersom det alltid är säljaren som avgör till vem och till vilket pris en fastighet skall säljas, så kan en mäklare eller dennes biträde aldrig med bindande verkan lova en försäljning till en spekulant till ett visst pris. Sådana utfästelser skulle strida mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden prövar inte frågor om skadestånd. För sådan prövning hänvisas till allmän domstol eller Allmänna reklamationsnämnden.

2000-04-26:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om kravet på skriftligt uppdragsavtal, m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet i den del det rör mäklaren Y.

Bakgrund

Under hösten 1998 annonserade en fastighetsägare ut sin fastighet till försäljning. Fastighetsmäklaren mäklaren Y kontaktade säljaren och ingick ett skriftligt förmed- lingsuppdrag med fastighetsägaren med ensamrätt till och med den 21 februari 1999 och därefter utan ensamrätt, om inte annat avtalades. Mäklaren Y lyckades dock inte anvisa någon spekulant och i november 1998 ansåg fastighetsägaren att en försäljning inte längre var aktuell. Det skedde ingen uppsägning av avtalet. I februari 1999 blev fastighetsägaren emellertid kontaktad av fastighetsmäklaren X,

vid samma mäklarföretag som mäklaren Y. Mäklaren X uppgav att han hade tagit över förmedlingsuppdraget från mäklaren Y.

2000-04-26:5

Fastighetsägaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och därvid uppgett följande. Han ville inte sälja fastigheten men han lät mäklaren X genomföra en fastighetsvisning. Mäklaren X hade inte något skriftligt förmedlingsuppdrag. Han infann sig inte till en av mäklaren X inbokad tid för kontraktsskrivning, varför endast köparen undertecknade köpekontraktet. Mäklaren X kontaktade honom därefter med besked om att han var tvungen att acceptera en försäljning eller betala skadestånd. Han kände sig tvingad att gå med på en försäljning och han undertecknade därför köpekontraktet på mäklaren Xs kontor. Han försökte kort tid därefter få mäklaren X och köparna att gå med på att riva köpe- kontraktet men de motsatte sig det. Efter förhandling med köparna kom de överens om att köpet skulle återgå om köparna fick 100 000 kr. Mäklaren X ville inte betala tillbaka mäklarprovisionen. Anmälaren blev senare kontaktad av en person som upp- gav att han hade varit spekulant på fastigheten med ett högre bud än det som fastigheten såldes för.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört följande. Fastighetsägaren gav mäk- larföretaget ett förmedlingsuppdrag. Han tog över uppdraget eftersom mäklaren Y inte kunde fullfölja det. Ägaren kände väl till honom och var både glad och nöjd över att mäklaren X skulle vara honom behjälplig. Att en registrerad mäklare överlåter sysslor till en annan registrerad mäklare står inte i strid med god fastighetsmäklarsed. Det hade dessutom stått säljaren fritt att opponera sig mot ett övertagande. Om säljaren hade meddelat att han inte ville fullfölja försäljningen skulle han naturligtvis ha upphört med förmedlingsåtgärderna. Han anvisade två spekulanter. Den ene spekulanten kunde betala kontant och accepterade en friskrivningsklausul på grund av husets skick. Den andre spekulanten lämnade ett högre bud men ville inte acceptera en friskrivning. Efter att fastighetsägaren hade samrått med honom valde denne att sluta ett avtal med den spekulant som kunde betala kontant. Ett möte bestämdes på mäklarföretagets kontor.

Fastighetsägaren uteblev från mötet men lät meddela mäklaren X att han skulle skriva under köpekontraktet dagen därpå. Mäklaren X upprättade ett depositionsavtal i avvaktan på säljarens underskrift. Han bestrider att han skulle ha tvingat säljaren att acceptera affären eller att han hotat honom med skadeståndsansvar. Han har inte sagt att avtalet var bindande enbart genom köparnas undertecknande. Sedan fastighetsägaren (säljaren) hade undertecknat avtalet betalade han på dennes begäran ut det deponerade beloppet.

Det antecknas att Fastighetsmäklarnämnden den 24 januari 2000 har återkallat mäklaren Ys registrering på grund av att denne saknade ansvarsförsäkring.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen utövar Fastighetsmäklarnämnden tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Mäklaren Y är inte längre registrerad fastighetsmäklare. Nämnden kan således inte ingripa med någon påföljd mot mäklaren Y och har därför inte heller vidtaget någon utredning av hur denne har skött uppdraget. I förevarande ärende har nämnden endast att pröva hur mäklaren X har skött sina åtaganden. Vid den granskningen har nämnden kunnat konstatera följande.

2000-04-26:5

Förmedlingsuppdraget

Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen en fysisk person som yrkes- mässigt förmedlar bl. a. fastigheter. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 45) sägs klart att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Innan det har skett finns det inget förmedlingsuppdrag i lagens mening. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att ett förmedlingsuppdrag således är ett personligt uppdrag för mäklaren. Ett uppdrag att förmedla en fastighet kan inte överlåtas mellan olika fastighetsmäklare utan att upp- dragsgivaren ger sitt medgivande därtill; i praktiken sluter ett nytt avtal med den nye mäklaren. Uppdragsavtalet skall enligt en tvingande bestämmelse i 11 § fastighetsmäklarlagen vid konsumentförhållanden upprättas skriftligen. Mäklaren X har förmedlat den aktuella fastigheten utan att något skriftligt uppdragsavtal funnits mellan honom och säljaren. Han har därmed handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastig- hetsmäklarlagen. Någon omständighet som medför att förseelsen skall betraktas som ringa föreligger inte.

Handpenning m.m.

Mäklaren X har från köparna emottagit medel innan köpekontraktet undertecknats av säljaren. Dessa medel är därför att betrakta som medel vilka köparna överlämnat till mäklaren att förvalta och använda som handpenning när även säljaren har under- tecknat köpekontraktet. Detta borde mäklaren X ha klargjort för köparna och även med dem reglerat förutsättningarna för hans förvaltning av medlen. Det uppgjorda depositionsavtalet reglerar enbart hur man skall förfara med de överlämnade medlen, när dessa kommit att utgöra handpenning i och med att även säljaren undertecknat köpekontraktet.

I depositionsavtalet har anledningen till depositionen angetts vara att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor i köpekontraktet. Det enda villkor av detta slag, som uppställts i köpekontraktet, är utfärdandet av köpebrev och övriga handlingar som erfordras för att köparen skall få lagfart. Enligt depositionsavtalet skall de deponerade medlen redovisas så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå. Detta innebär att mäklaren X inte har haft rätt att i strid med depositionsavtalets villkor betala ut den deponerade handpenningen till säljaren innan köpebrev utfärdats, såvida parterna inte särskilt kommit överens om detta. Mäklaren X har inte presenterat eller ens gjort gällande att det förelegat någon sådan överenskommelse.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren Xs rutiner för hanteringen av de medel köparna avsatt som handpenning inte varit tillfredsställande och att han därigenom brustit i sin omsorgsplikt gentemot i första hand köparna.

Övrigt

Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i övrigt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Det kan tilläggas att anspråk gällande nedsättning av mäklarprovision prövas vid allmän domstol. Ett sådant anspråk kan inte prövas av Fastighetsmäklarnämnden.

2000-04-26:6

Påföljd

Mäklaren X har i strid med fastighetsmäklarlagens bestämmelser underlåtit att upprätta ett skriftligt förmedlingsuppdrag. Han har även brustit i sina rutiner vad avser handpenningen. Nämnden finner att bristerna i mäklaren Xs hantering av förmedlingsuppdraget är sådana att han inte kan undgå att meddelas varning.

2000-04-26:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fastighets- mäklares upplysningsplikt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har klagomål anförts mot mäklaren X. Anmälaren gav den 13 juli 1999 mäklaren X i uppdrag att förmedla en försäljning av anmälarens fastighet. En spekulant överlämnade till mäklaren X en handpenning innan det förelåg ett av parterna undertecknat köpekontrakt. Medlen förvaltades av mäklaren X på ett klientmedelskonto. Sedan en besiktning av fastigheten ägt rum ville spekulanten inte längre köpa fastigheten. Handpenningen återbetalades till spekulanten. Anmälaren har ifrågasatt om mäklaren X brutit mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren X har bl.a. uppgivit följande. Den 7 augusti 1999 träffade hon sin uppdragsgivare och en spekulant på uppdragsgivarens fastighet. Hon hade föreslagit att de skulle träffas vid ett senare tillfälle men spekulanten var på genomresa och hade bråttom. Spekulanten undersökte hastigt fastigheten och uppgav sedan att hon ville köpa den. Hon föreslog att spekulanten skulle vänta med att bestämma sig.

Spekulanten var rädd för att "förlora" fastigheten. Hon talade om för spekulanten att man inte kunde hålla en fastighet om inte handpenning betalades. Hon uppgav att man måste lämna en handpenning om man ville vara säker på att få köpa en fastighet. Spekulanten ville betala 50 000 kronor. De skildes åt för att efter en till två timmar senare träffas igen. Under denna tid hade spekulanten ordnat med handpenningen och hon hade skrivit under kvittens på beloppet. Hon tog emot

50 000 kronor och överlämnade kvittensen till spekulanten. Det finns inget skriftligt avtal om hennes förvaltning av pengarna. Det hade dock diskuterats om hon eller uppdragsgivaren skulle ha pengarna. De kom överens om att pengarna skulle vara på hennes klientmedelskonto. Inget annat bestämdes om pengarna. Beträffande köpet diskuterades inget annat villkor än tillträdesdagen. Spekulanten förklarade att hon skulle betala resterande del kontant. Efter cirka en vecka hade hon upprättat ett förslag till köpekontrakt. Skälet till att hon inte hade upprättat ett förslag till kontrakt när de träffades på fastigheten var att spekulanten hade sagt att hon bara ville titta på fastigheten. Efter det att handpenningen hade betalats förklarade hon att man måste ha ett kontrakt. Senare återkom spekulanten två gånger till hennes uppdragsgivare.

Hon blev inte underrättad om detta. Då hade hon kunnat se till att ett kontrakt undertecknades.

2000-04-26:6

Övrigt

Uppdragsavtalet innehåller en klausul om uppsägning med lydelse "Under tiden för ensamrätt, får uppdragsavtalet sägas upp endast med fastighetsmäklarens skriftliga medgivande. Under tid då ej ensamrätt föreligger gäller uppsägningstid om tio dagar".

I denna del har mäklaren X anfört. Vid utformningen av klausulen om uppsägning använde hon en mall. Formuleringen används av många andra mäklare. Klausulens utformning bör vara lika för alla mäklare bl.a. av konkurrensskäl.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Handpenning utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare i princip bör avråda en spekulant från att göra någon betalning före det att ett köpekontrakt undertecknats av parterna. För det fall en spekulant överför pengar till en mäklare skall denne upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller kan medföra någon rätt att förvärva en fastighet. När en mäklare förvaltar medel för spekulants räkning skall mäklaren med spekulanten reglera förutsättningarna för förvaltningen.

Mäklaren X har lämnat en uppgift av innebörd att det skulle finnas möjlighet att säkerställa ett köp av en fastighet för det fall en spekulant betalade ett belopp före det fanns ett köpeavtal undertecknat av parterna. Mäklaren Xs uppgift strider mot grundläggande regler vad avser överlåtelse av fast egendom. Mäklaren X har genom sin uppgift inte på ett korrekt sätt fullgjort sin upplysningsplikt. Nämnden konstaterar vidare att mäklaren X inte reglerat förutsättningarna för förvaltningen av de medel som spekulanten överlämnat till henne. Denna underlåtenhet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X agerat i strid mot god fastighets- mäklarsed i sådan grad att hon skall meddelas varning.

I det uppdragsavtal som upprättats har angetts att så länge fastighetsmäklaren har ensamrätt upphör uppdraget efter uppsägning av uppdragsgivaren endast om fastighetsmäklaren skriftligen godtar uppsägningen. Fastighetsmäklarnämnden får därför påpeka att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte under några omständigheter gick att frånträda avtalet under ensamrättstiden.

2000-04-26:7

2000-04-26:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt, utformning av uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X åtog sig uppdraget att förmedla försäljningen av en fastighet i Bräcke kommun. Uppdragsgivarna har den 21 maj 1999 undertecknat uppdrags- avtalet, som gällde med ensamrätt till och med den 1 augusti 1999. Fastigheten utannonserades den 3 augusti och en visning genomfördes den 4 augusti. Mäklaren X har den 10 september 1999 skriftligen avsagt sig förmedlingsuppdraget. En av säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren Xs sätt att sköta sitt uppdrag. Anmälaren har i huvudsak gjort gällande att hand- läggningen kännetecknats av bristande respekt och arrogans samt att mäklaren X varit passiv och underlåtit att lämna fortlöpande information till uppdragsgivarna.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet och tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Det är viktigt att uppdragsgivaren är införstådd med hur mäklaren kommer att utföra sitt förmedlingsuppdrag. Ansvaret för detta vilar på mäklaren. Det är oklart i vilken utsträckning uppdragsgivarna i detta fall blivit informerade om hur uppdraget skulle komma att utföras. Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

I uppdragsavtalet som företetts Fastighetsmäklarnämnden anges dels att mäklaren X har ansvaret för uppdragets utförande, dels att mäklarföretaget A ansvarar för att förmedlingsuppdraget utförs i enlighet med gällande lag och god fastighetsmäklarsed. Avtalets utformning ger Fastighetsmäklarnämnden anledning till följande uttalande. Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag för mäklaren. Det juridiska ansvaret åvilar den enskilde mäklaren och det är dennes ansvarsförsäkring som kan tas i anspråk vid en reglering av eventuella skadeståndsanspråk i anledning av förmedlingen. Om det företag där en mäklare är anställd vill lämna någon form av garanti för den anställde bör det ske på ett sådant sätt att några tveksamheter inte uppstår om att det är mäklaren som enligt lagen svarar för hur arbetet utförs.

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte anledning till något uttalande från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2000-04-26:8

2000-04-26:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt vid upprättande av köpekontrakt och objektbeskrivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i juni 1999 i uppdrag att förmedla en fastighet i Norrtälje. På fastigheten fanns en byggnad som ägdes av ett dödsbo, i vilket två delägare ingick. En av delägarna i dödsboet var ensam lagfaren ägare till fastigheten. Marken och byggnaden utgjorde separata taxeringsenheter. Marken var taxerad som bostadsmark och hade ett taxeringsvärde om 131 000 kr. Byggnaden var taxerad som småhusbyggnad och hade ett taxeringsvärde om 67 000 kr. Genom köpekontrakt den 4 oktober försåldes marken och byggnaden för 335 000 kr.

Ägaren av fastigheten har riktat kritik mot mäklaren X. Kritiken riktar sig mot att mäklaren X inte upprättade en separat värdering av huset, vilket var väsentligt, eftersom den andra dödsbodelägaren skulle erhålla hälften av husets värde.

Anmälaren har också förklarat sig missnöjd med mäklaren Xs sätt att sköta förmedlingsarbetet. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 2 kap. 1 § 1 st jordabalken hör byggnad till fastighet om den anbragts för stadigvarande bruk. Av 4 § 1 st samma kapitel följer emellertid att byggnad, som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten, inte hör till fastigheten, om inte byggnaden och fastigheten kommit i samme ägares hand. Utrett i ärendet är att ägare till byggnaden var annan än fastighetens lagfarne ägare. Fråga uppkommer därför om byggnaden utgjort lös egendom, dvs. byggnad på ofri grund, eller om den utgjort fastighetstillbehör. Utredningen ger inte besked om vem som uppfört byggnaden på fastigheten. Mäklaren X har uppgett att han inte kan vitsorda att byggnaden utgjort byggnad på ofri grund och har hävdat att den tillhörde fastigheten. Fastighets- mäklarnämnden finner sig inte säkert kunna slå fast huruvida byggnaden utgjort fastighetstillbehör eller byggnad på ofri grund. Vid sin bedömning av mäklaren Xs agerande i ärendet utgår nämnden därför från de ostridiga faktum att byggnaden och marken haft olika ägare samt att de utgjort separata taxeringsenheter.

Köpekontraktet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, om inte annat har avtalats, hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 12 § skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

2000-04-26:8

Genom det köpekontrakt som upprättades den 4 oktober 1999 överläts byggnad och mark. Såsom säljare har i kontraktet emellertid endast angetts namnet på den lagfarne ägaren av fastigheten och endast denna har undertecknat kontraktet i egenskap av säljare. Den andre i dödsboet ingående delägaren har på kontraktet tecknat sitt godkännande. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X vid upprättandet av kontraktet borde sett till att även dödsboet, dvs. ägaren till byggnaden, angavs såsom säljare samt att även den andre delägaren i dödsboet undertecknade kontraktet i egenskap av i dödsboet ingående delägare. Genom att inte göra detta har mäklaren X brustit i omsorg vid upprättandet av kontraktet.

I kontraktet har inte lämnats någon redogörelse för hur stor del av köpeskillingen som avsåg ersättning för marken respektive byggnaden. Anmälaren har uppgett att hon behövde en separat värdering av byggnaden, eftersom den andra dödsbodelägaren skulle erhålla en ersättning om hälften av husets värde. Mäklaren X har uppgett att byggnaden var ett rivningsobjekt, vilket även angavs i objektbeskrivningen, och att den inte hade något värde. Han har vidare uppgett att någon separat värdering inte efterfrågades och att delägarna var överens om att i godo göra upp den ekonomiska fördelningen. Fastighetsmäklarnämnden anser att det i kontraktet borde ha angetts hur köpeskillingen fördelade sig, eftersom överlåtelsen avsåg mark och byggnad, vilka var i olika ägares hand. Även om byggnaden inte ansågs ha något värde och köpeskillingen i sin helhet avsåg marken, så borde detta ha klargjorts. Nämnden finner att mäklaren X även genom att inte i kontraktet ha klargjort vad köpeskillingen avsåg skall anses ha brustit i omsorg vid upprättandet av detta.

Objektbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall bl.a. innehålla uppgift om fastighetens taxeringsvärde och om vem som äger rätt att förfoga över fastigheten. Enligt 1 § skall vad som i lagen anges om fastighet även avse byggnad på ofri grund.

Beträffande den beskrivning av fastigheten som mäklaren X tillhandahöll köparna konstaterar Fastighetsmäklarnämnden att den saknar uppgift om vem som var ägare till marken respektive byggnaden. Uppgift har lämnats om att fastigheten hade ett taxeringsvärde om 131 000 kr, ”varav byggnad 0”. Någon uppgift om att byggnaden var en egen taxeringsenhet och hade ett taxeringsvärde om 67 000 kr, har inte lämnats. Mäklaren X har uppgett att anledningen till detta var att uppgiften om byggnadens taxeringsvärde inte automatiskt överfördes till objektbeskrivningen i samband med att han upprättade denna. Beträffande beskrivningen kan vidare konstateras att uppgift intagits om att fastighetens taxeringskod var 211 och att denna avsåg tomtmark till fritidshus. Någon upplysning beträffande byggnadens taxerings- kod, som enligt lantmäteriets fastighetsinformation var 221 och avsåg fritidsbostad, har inte lämnats.

Utrett är att köparna tillsammans med beskrivningen även erhöll ett utdrag med information beträffande fastigheten från lantmäteriet. Av detta utdrag framgick bl.a. vem som var ägare till marken respektive byggnaden, att byggnaden och marken utgjorde separata taxeringsenheter med olika taxeringskoder samt att byggnadens taxeringsvärde var 67 000 kr.

2000-04-26:9

Fastighetsmäklarnämnden är av den åsikten att den information som anges i 18 § i princip skall sammanställas i en beskrivning. Även om alla relevanta uppgifter finns tillgängliga för konsumenten är detta inte tillräckligt om det förutsätter att man tar del av flera olika handlingar för att få all erforderlig information. Beträffande uppgift om vem som äger förfoga över ett objekt har nämnden emellertid i tidigare avgörande funnit att det får anses godtagbart att denna uppgift lämnas genom att en kompletterande handling bifogas objektbeskrivningen.

Genom att inte i objektbeskrivningen ha intagit uppgift om byggnadens taxerings- värde har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. – Beträffande beskrivningen finner nämnden även anledning påpeka att det varit av värde om denna innehållit uppgift om att olika ägarförhållanden förelåg beträffande marken och byggnaden samt att dessa utgjort separata taxeringsenheter.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit att mäklaren X brustit i omsorg vid upprättandet av köpekontraktet samt att han upprättat en objektbeskrivning, vilken inte uppfyllt lagens krav. Mäklaren X har åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. För detta skall han meddelas varning.

2000-04-26:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om tillämpning av lagen (1998:176) om tillämplig lag om avtals- förpliktelser

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i september 1998 i uppdrag att förmedla en fastighet utanför Mariestad. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren av fastigheten riktat kritik mot mäklaren X. Kritiken går ut på att mäklaren X inte marknadsfört fastigheten i tillräcklig omfattning samt att han inte hört av sig till säljaren angående hur förmedlingsarbetet fortskred.

Mäklaren X är bosatt i Tyskland men är hos Fastighetsmäklarnämnden registrerad fastighetsmäklare. Mäklaren X står därmed enligt 7 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn. Nämnden skall enligt detta lag- rum se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I sin tillsynsverksamhet granskar nämnden även om en fastighetsmäklare alltjämt uppfyller kraven för att vara registrerad som fastighets- mäklare; t.ex. att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

2000-04-26:9

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden se till att fastighetsmäklarna i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt lagen.

I 3 § fastighetsmäklarlagen anges att bestämmelserna i lagen tillämpas oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. I den mån lagen (1998:176) om tillämplig lag om avtalsförpliktelser är tillämplig avgörs dock frågan om val av rättsordning enligt den lagen.

Enligt lagen om tillämplig lag om avtalsförpliktelser skall bl.a. artiklarna

1-16 och 18-21 i konventionen den 19 juni 1980 om tillämplig lag för avtals- förpliktelser (Romkonventionen) gälla som lag i Sverige. Romkonventionen rör avtalsrättsliga förhållanden och reglerar vilket lands lag som är tillämplig på förhållandet mellan en mäklare och dennes uppdragsgivare (prop. 1997/98:14

s. 34 f). I konventionens artikel 5.2 anges att en konsument alltid har kvar det skydd som tillförsäkras honom enligt tvingande regler i det land där han har sin vanliga vistelseort om avtalet träffats under vissa omständigheter. Sådana omständigheter är t.ex. att avtalet föregicks av ett särskilt anbud riktat till konsumenten i det landet eller av annonsering där och konsumenten där vidtog de för avtalets ingående nödvändiga åtgärderna. En annan situation är om den andre parten eller dennes representant mottog konsumentens beställning i det landet.

Utrett i ärendet är att säljaren fick kontakt med mäklaren X genom ett vykort, vilket fanns att tillgå på ett hotell i Småland. På vykortet fanns namnet angivet på den mäklarbyrå i Tyskland där mäklaren X var verksam samt adressen till firman. Enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning riktar sig den information som lämnas på kortet, vilket är författat på tyska, till utländska köpare och i huvudsak till tyska spekulanter, vilka är intresserade av att förvärva hus i Sverige. Avtalet kan därmed inte anses ha ingåtts under de förutsättningar som anges i artikel 5.2 i Rom- konventionen. Med tillämpning av artikel 4.1 och 4.2, i vilka anges att avtalet skall vara underkastat den lag som det har närmast anknytning till och detta land skall anses vara det där den som skall utföra prestationen har sitt huvudsakliga verksamhetsställe, gör nämnden den bedömningen att tysk lag reglerar förhållandet mellan mäklaren X och hans uppdragsgivare. Även uppdragsavtalets utformning skall bedömas enligt tysk lag. Bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen är således inte tillämpliga på det aktuella förmedlingsavtalet. Mot bakgrund härav och då inget framkommit som ger nämnden anledning att ifrågasätta mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare finner nämnden att någon ytterligare granskning inte bör ske.

Ärendet skall skrivas av från vidare handläggning.

2000-04-26:10

2000-04-26:10

Saken: Fråga bl.a. om verksamhet utgör yrkesmässig fastighets- förmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Med anledning av en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fråga uppkommit om det finns anledning anta att X och Y yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerade hos nämnden.

I anmälan har ingetts kataloger med hustyper till försäljning i Spanien. Katalogerna är utgivna av Atlas International. På katalogerna har såsom representanter för Atlas angetts X och Y

X har yttrat sig i ärendet och bl.a. uppgett följande. Han har ingen kontakt med spekulanterna. Han sköter utställningar och har videovisningar i Sverige. Han berättar om hur man tar sig ner till Spanien och kan också svara på frågor av typen var fastigheterna ligger. Övriga frågor hänvisar han till kontoret i Spanien.

Kontraktsskrivningen sker i Spanien. Detta förfaringssätt gäller även för Y.

I anmälan har även riktats kritik mot ett antal angivna mäklarbyråer i Sverige, vilka uppgetts förmedla fastigheter i samarbete med Atlas International. Kritiken går bl.a. ut på att felaktiga bostadsytor beträffande fastigheter angetts i Atlas kataloger och prislistor.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § i lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, bostadsrätter m.m. I förarbetena till lagen anges att uttrycket förmedla fastigheter tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten. (se prop. 1994/95:14

s. 63 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 27).

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden finner inte anledning anta att X och Y yrkesmässigt förmedlar fastigheter. Fastighetsmäklarnämnden vill med anledning av den kritik som riktats mot vissa mäklarbyråer i Sverige påpeka att nämndens tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen endast riktar sig mot enskilda fastighetsmäklare.

Ärendet skall skrivas av från vidare handläggning.

2000-04-26:11

2000-04-26:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om krav på ersättning, spekulantlista m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X har haft ett uppdrag att förmedla försäljningen av ett kedjehus med tomträtt. Mäklaren X har i en anmälan från uppdragsgivaren kritiserats för att han översänt en faktura för en värdering som enligt ett reklamblad skulle vara kostnadsfri. Mäklaren X har även bl.a. kritiserats för att han inte lämnat ut någon spekulantlista trots begäran från uppdragsgivaren. Av anmälan framgår bl.a. följande. Ett uppdragsavtal upprättades mellan anmälaren och mäklaren X för perioden den 30 maj till den 1 september 1999. I mitten av juni informerade anmälaren mäklaren X om att hon inte längre önskade sälja objektet utan ämnade bo kvar. Mäklaren X översände en faktura på 6 250 kr för utförd värdering av huset. Anmälaren vägrade att betala denna faktura och begärde en specificerad faktura. Mäklaren X översände med anledning härav en ny faktura på 3 594 kr där kostnaderna angavs beträffande annonser m.m. Någon post beträffande värdering fanns inte upptagen denna gång.

Anmälaren betalade begärda 3 594 kr. I ett meddelande den 11 juli har mäklaren X förklarat att förmedlingsuppdraget upphört samma dag. I samma meddelande har han förklarat att han är berättigad till full förmedlingsprovision om försäljning kommer till stånd med av honom anvisad köpare. Mäklaren X har i ett meddelande den 19 juli, i anledning av en begäran från uppdragsgivaren, upplyst att han inte lämnade ut någon förteckning över spekulanter eftersom han inte skulle arbeta vidare med objektet.

Mäklaren X har anfört följande. Han delade ut flygblad och blev därefter kontaktad av uppdragsgivaren. Han gick igenom hur han arbetar vid försäljningar och informerade även om att fri värdering hänger samman med ett försäljningsuppdrag. Ett uppdragsavtal tecknades. I mitten av juni fick han veta att uppdragsgivaren inte önskade sälja. Han upplyste då om att han ville ha betalt för det arbete som han lagt ned. Uppdragsgivaren accepterade detta. Fakturan avseende värderingen översände han på grund av de kostnader han haft. Om förmedling skall kunna komma till stånd måste mäklaren ha tid att utföra sitt förarbete, försäljningsuppläggning m.m.

Uppdragsgivaren bör inte säga upp avtalet innan mäklaren haft en rimlig chans att utföra sitt uppdrag. Om uppsägning sker med så kort varsel som i detta fall måste uppdragsgivaren ta sitt ansvar. Bryter man ett avtal måste detta regleras på något sätt. Han har aldrig sagt att det var gratis värdering endast då huset blivit sålt. Däremot har han sagt att den fria värderingen gällde vid ett försäljningsuppdrag. De var överens om två annonser, därefter skulle samråd ske ifall fler annonser skulle införas. Att någon lista över anvisade spekulanter inte överlämnades hade två orsaker. Dels var han inte efter kontakt med långivare säker på att dessa var seriösa, dels sa uppdragsgivaren att hon ville ha namnen när huset skulle säljas.

2000-04-26:11

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ersättningskravet

I det reklamblad som delats ut i samband med att mäklaren X fick uppdraget anges bl.a. ”Om Du/Ni funderar på att sälja kontakta mig för en fri värdering.” Reklam- bladet innehåller ingen upplysning om vilka förutsättningar som gällde för att värderingen skulle vara fri. I 21 § fastighetsmäklarlagen anges att om inte annat avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpe- skillingen (provision). Härav följer att det föreligger avtalsfrihet i fråga om mäklarens rätt till ersättning vid ett förmedlingsuppdrag. Av 11 § framgår att om mäklaren i ett konsumentförhållande vill betinga sig annan ersättning än provision måste detta dock avtalas skriftligen. Något skriftligt avtal om ersättning för värderingen har inte förelegat och mäklaren X har därför inte haft någon grund för att debitera uppdragsgivaren denna kostnad. Han har därför agerat i strid med fastighetsmäklarlagen när han fakturerat för värderingen.

I uppdragsavtalet anges att förmedlingsprovision erläggs med ett fast arvode och att om förmedling ej kommer till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att för de utgifter mäklaren X haft i anledning av förmedlingsuppdraget kan han ha rätt att få ersättning i form av skadestånd, om uppdragsgivaren utan giltigt skäl sagt upp avtalet. I sin fakturering av uppdragsgivaren har mäklaren X emellertid inte klargjort grunden för sitt anspråk på ersättning. För detta måste han kritiseras.

Inkorrekt information till uppdragsgivaren angående spekulanter

Mäklaren X har upplyst uppdragsgivaren att han är berättigad till full provision om förmedling kommer till stånd med av honom anvisad köpare. Mäklaren X har dock på förfrågan från uppdragsgivaren inte lämnat något besked huruvida det funnits någon spekulant. Han har dessutom förklarat att han inte lämnade ut någon förteckning eftersom han inte skulle arbeta vidare med objektet. Vid en direkt förfrågan från Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X upplyst att han inte haft någon anvisad spekulant. Nämnden anser att uppdragsgivaren haft rätt att erhålla information om spekulanter i samband med att uppdraget avslutades. Mäklaren X har inte lämnat uppdragsgivaren korrekt information i detta avseende. Det strider mot god fastighetsmäklarsed.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet har angetts att uppdraget, så länge det är förenat med ensamrätt, inte får sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Fastighets- mäklarnämnden får därför påpeka att klausulen kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att det inte under några omständigheter gick att frånträda avtalet under ensamrättstiden.

Påföljd

Mäklaren X har i flera hänseenden agerat på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

2000-04-26:12

2000-04-26:12

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utfärdande av ett nytt köpebrev trots att köpet formellt redan avslutats

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet i Motala. Ett köpe- kontrakt upprättades den 8 juli 1999. Enligt köpekontraktet fanns två köpare till fastigheten. Enligt ett köpebrev av den 12 oktober 1999 slutfördes köpet med de två köparna.

Den 14 oktober 1999 översände mäklaren X ett brev till säljarna och bifogade ett nytt köpebrev där endast en av köparna angavs. Mäklaren X anförde i brevet att köparna beslutat sig för att endast en av dem skulle stå som köpare av den aktuella fastigheten. Mäklaren X bad därför säljarna att skriva under det nya köpebrevet och se till att namnteckningarna bevittnades samt översända köpebrevet till den köpare som angavs på detta. Xxxxxxxx skrev emellertid inte under det nya köpebrevet. De förklarade i ett brev till mäklaren X att köpet avslutades den 12 oktober och att ytterligare handlingar inte erfordrades från dem.

Mäklaren X har i en anmälan från en av säljarna kritiserats för sitt agerande.

Mäklaren X har anfört följande. Efter det att köpebrev upprättats och undertecknats av parterna blev han kontaktad av köparna. De meddelade att de beslutat att endast den ene av dem skulle vara lagfaren ägare till fastigheten och att de därför önskade att ett nytt köpebrev upprättades. Eftersom banken ännu ej sökt lagfart kunde ett nytt köpebrev i och för sig upprättas varför han genom brev till säljarna framförde köparnas önskemål. Säljarna riskerade ingenting genom detta och det var upp till dem om de ville acceptera köparnas önskemål.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran skickat in en kopia av uppdragsavtalet. Ensamrättstiden har där angetts löpa från den 17 mars till den 30 juni 1999.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

En fastighetsmäklare skall enligt 19 § fastighetsmäklarlagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Köpet var avslutat i detta fall och köpehandlingar hade redan upprättats genom mäklaren Xs försorg. Att i detta skede uppmana säljarna att utfärda ett nytt köpebrev med annat innehåll beträffande den aktuella försäljningen, kunde ha lett till oklarhet och tvist om vem som var rätt ägare till fastigheten. Ett sådant agerande strider mot god fastighetsmäklarsed.

2000-05-24:1

Enligt 11§ fastighetsmäklarlagen får tiden för ensamrätt bestämmas till högst tre månader åt gången. Mäklaren X har i uppdragsavtalet angett längre ensamrättstid. Detta står i strid mot en lagregel som är tvingande i konsumentförhållanden.

Mäklaren X har allvarligt åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. För detta skall han meddelas varning.

2000-05-24:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om marknadsföring av mäklartjänst

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Två personer som köpt en fastighet förmedlad av fastighetsmäklaren mäklaren X har anmält att fastighetens gatuadress, bild på byggnaden, utgångspris och försäljnings- pris använts av mäklaren X utan deras medgivande i reklamblad. De anser att mäklarens agerande är oetiskt. De har också uppgett att de har känt sig utlämnade.

Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande. Hans avsikt med ett mindre utskick i området var att få en positiv respons på en lyckad försäljning genom budgivning. Han ville ha ytterligare uppdrag och informera eventuellt nya säljare om aktualitet i området. Den information som utskicket innehöll är offentlig och publiceras även i lokaltidningarna. Fastigheten hade varit utannonserad med bild i två dagstidningar.

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat yttrande från Fastighetsmäklarförbundet och Mäklarsamfundet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det saknas anledning att i detta fall vidta någon särskild åtgärd i anledning av reklambladens innehåll. Fastighetsmäklarnämnden beslutar därför att avskriva ärendet från vidare handläggning.

2000-05-24:2

2000-05-24:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om besiktningsklausul

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade i uppdrag att förmedla en fastighet i Norrtälje. I köpe- kontraktet, vid vars upprättande mäklaren X medverkade, intogs en besiktnings- klausul med lydelsen: ”Detta köpekontrakt gäller under förutsättning att besiktningsman eller liknande, vid besiktning utförd senast den 15 oktober 1999, ej finner allvarlig fel eller brist i fastigheten”. Sedan fastigheten besiktigats gjorde köparen gällande att fastigheten var behäftad med fel. Köpet kom att gå åter.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen riktat kritik mot mäklaren X. Kritiken går ut på att besiktningsklausulen formulerats på ett sådant sätt att den inte gett någon ledning vid bedömningen av om fel som upptäcktes vid besiktningen var hävningsgrundande.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 19 § fastighetsmäklarlagen anges: ”Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.”

Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett sådant sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår (jfr prop. 1983/84:16 s. 41).

Den i köpekontraktet intagna besiktningsklausulen ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Fastighetsmäklarnämnden finner att klausulen därmed i och för sig får anses oklart formulerad. Mäklaren X har uppgett att man vid kontrakt- skrivningen diskuterade alternativa lösningar på hur besiktningsklausulen skulle utformas. Han har vidare uppgett att han beträffande den klausul som skrevs in i kontraktet förklarade för parterna att man skulle kunna komma att få söka ledning i bl.a. rättspraxis vid bedömningen av om ett av besiktningsmannen konstaterat fel var hävningsgrundande. Mot bakgrund av mäklaren Xs uppgifter finner nämnden att något annat inte kan anses utrett än att mäklaren X innan parterna enades om att införa klausulen i kontraktet gjort parterna uppmärksamma på villkorets konstruktion och att alternativa formuleringar funnits. Beträffande det sätt varpå klausulen formulerats finner nämnden dock anledning påpeka att det är viktigt att det i besiktningsklausuler anges vem av parterna som har rätt att påkalla hävning.

2000-05-24:3

Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2000-05-24:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning

Bakgrund

Genom fastighetsmäklaren Xs förmedling försåldes en fastighet i Hultsfreds kommun i Kalmar län. Köpekontraktet skrevs under av parterna den 27 februari 1998. I köpekontraktet har köparen med ett kryss i därför avsedd ruta bekräftat att hon avstått från boendekostnadskalkyl.

Köparen av fastigheten har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att någon boendekostnadskalkyl inte upprättats i samband med köpet och därvid bl.a. uppgett följande. Kostnadskalkylen hade haft ett enormt värde för henne därför att ingen hade bott permanent i huset på 16 år när hon köpte det.

Uppvärmningen består av direktel plus vedspis i köket och öppen spis i vardags- rummet. Nätavgiften är fyra gånger dyrare än i Lund, där hon tidigare bodde. Den beräknade elåtgången var totalt felaktig eftersom säljaren under vinterhalvåret endast haft underhållsvärme. Det var omöjligt för henne att beräkna hur stor förbrukningen av ved var. Hade hon fått en någorlunda vettig kostnadskalkyl hade hon sluppit obehagliga överraskningar och hade även kunnat planera uppvärmningen på ett bra sätt.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört följande. Hon har inte upprättat någon boendekostnadskalkyl i samband med köpet eftersom köparen avstod från kalkylen. Frågan om den beräknade förbrukningen av el diskuterades inte mellan henne och köparen. Köparen gav intrycket av att vara en erfaren fastighetsköpare, vilket köparen själv påpekade. Eftersom köparen dessutom har en son boende i när- området torde hon varit medveten om kostnadsläget i Hultsfreds kommun.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan fastigheten överlåts tillhandhålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Lagens krav på en boendekostnadskalkyl i konsumentförhållanden utgör ett skydd för köparen i syfte att förhindra att denne åtar sig boendekostnader som han inte förmår bära. I detta fall har kostnaderna blivit större än köparen räknat med. Det

åligger mäklaren att upprätta en kalkyl såvida inte köparen avstår från en sådan. Eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett, bör mäklaren se till att köparens avstående görs skriftligt. En form av skriftligt avstående kan anses

2000-05-24:4

föreligga i detta fall. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Nämnden vill i sammanhanget framhålla vikten av att köparen ges möjlighet att ta ställning till ett eventuellt avstående från kalkyl på ett tidigare stadium än vid tecknande av köpe- kontraktet, även om den skriftliga bekräftelsen på ett avstående inte sker förrän i samband med köpekontraktet. Med dessa påpekanden finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-05-24:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklare iakttagit god fastighetsmäklarsed när denne för- medlat uppdragsgivarens objekt till person som bedriver handel med fastigheter m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick den 2 december 1998 i uppdrag att förmedla en fastighet på Tjörn. Fastigheten såldes enligt köpekontrakt den 4 januari 1999 för 700 000 kr. I köpekontraktet har angivits följande "Säljaren är upplyst om att köparen arbetar med köp och försäljning av fastigheter och har för avsikt att vidareförsälja denna fastighet." Köparen sålde därefter fastigheten enligt köpekontrakt den 18 april 1999 för 900 000 kr.

Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden framfört kritik

mot mäklaren X. Säljaren har, som det får förstås, gjort gällande att mäklaren X medverkat till att fastigheten såldes till ett lägre pris än vad som var normalt på marknaden samt att mäklaren Xs agerande vid försäljningen av fastigheten var planerat och skedde i vinningssyfte även för honom själv genom erhållandet av dubbla provisioner för samma objekt på kort tid. I sin anmälan har säljaren uppgett att mäklaren X och andra mäklare anställda vid mäklaren Xs mäklarföretag förmedlat flera fastigheter till den aktuelle köparen samt åtagit sig uppdrag för dennes räkning. Säljaren har ifrågasatt om mäklaren Xs agerande skett med bibehållande av mäklarens roll som opartisk mellanman.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande.

Han uppskattade fastighetens marknadsvärde till 700 000 kr +/- 50 000 kr och kom överens med uppdragsgivaren om att lämpligt utgångspris var 725 000 kr. Han vidtog sedvanliga förmedlingsåtgärder och fastigheten visades för flera spekulanter. De flesta tyckte att priset var för högt varför köparen kvarstod som ende intressent med ett bud på 700 000 kr. Mäklaren X rekommenderade säljaren att anta budet med villkor om fullständig friskrivning för fel och brister i fastigheten. Detta mot bakgrund av rådande marknadsläge samt brister i fastighetens skick. Han hade vid flera tillfällen klargjort för säljaren att köparen handlar med fastigheter och dessutom

2000-06-21:1

informerat honom om att köparens syfte med förvärvet var att sälja fastigheten vidare, vilket även fördes in i köpekontraktet.

Fastigheten visades för nya spekulanter den 1 och 10 april 1999. Vid denna tidpunkt hade det borrats och anlagts en ny brunn men övriga renoveringsarbeten var ännu inte färdigställda. Trots detta ville spekulanterna förvärva fastigheten och köpekontrakt tecknades den 18 april 1999.

Mäklaren X har uppgett att köparen förvärvat ett antal fastigheter som förmedlats av honom och andra mäklare verksamma vid mäklarföretaget, som har en stark marknadsledande position på orten. Mot bakgrund av att företaget förmedlar ett stort antal fastigheter föreligger inga regelbundna kontakter dem emellan på det sätt säljaren gjort gällande.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha tagit ovidkommande hänsyn då han utförde förmedlingsuppdraget eller att han i övrigt skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2000-06-21:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om en fastighetsmäklare bedriver verksamhet som kan rubba förtroendet för honom som mäklare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden, som avslår framställningen om muntlig förhandling och om bordläggning, meddelar mäklaren X varning.

Bakgrund

I en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden har en anmälare ifrågasatt om det är förenligt med fastighetsmäklarlagen att blanda mäklarverksamhet med försäljning av nyproduktion av villor. Till anmälan har fogats två annonser.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande. Han är ägare till mäklarföretaget. I bolaget arbetar han uteslutande som fastighetsmäklare. Bolaget säljer också villor för en hustillverkare. Denna uppgift handhas av en anställd på företaget som har samtliga kontakter med kunderna och hustillverkaren. Den anställde är inte registrerad som fastighetsmäklare. Ingen av hans kunder har känt något rubbat förtroende för honom.

Av uppgifter i Patent- och registreringsverkets bolagsregister framgår att mäklaren X är styrelseledamot och firmatecknare för mäklarföretaget A. Vidare framgår att bolagets verksamhet är att bedriva försäljning av monteringsfärdiga hus, fastighetsförmedling samt därmed förenlig verksamhet.

2000-06-21:1

Mäklaren X har begärt muntlig förhandling för att bereda honom och den anställde vid företaget möjlighet att redogöra för verksamheten i bolaget.

Mäklaren X har även begärt att Fastighetsmäklarnämnden skall bordlägga ärendet i avvaktan på ett klargörande från regeringen med anledning av att nämnden den 26 januari 2000 beslutat att till regeringen överlämna en skrivelse angående frågan om förtroenderubbande verksamhet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 14 § första stycket förvaltningslagen (1986:223) föreskrivs att en part som vill lämna muntliga uppgifter i ett ärende som avser myndighetsutövning skall få tillfälle till det, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång. Enligt andra stycket bestämmer myndigheten i andra fall om handläggningen skall vara muntlig.

Myndigheten skall särskilt beakta att muntlig handläggning kan underlätta för enskilda att ha med den att göra. Fastighetsmäklarnämnden anser att handläggningen av tillsynsärende i nämnden i princip skall vara skriftlig; annat är knappast möjligt inom ramen för nämndens arbetsformer och resurser. Av fastighetsmäklare bör i regel kunna krävas att de skriftligen kan föra sin talan. Nämnden finner inte skäl att i detta fall frångå den angivna principen och avslår mäklaren Xs begäran om muntlig förhandling. I detta ärende företräds mäklaren X för övrigt av ett ombud.

Det faktum att Fastighetsmäklarnämnden tillskrivit regeringen angående en bestämmelse i fastighetsmäklarlagen innebär inte att den reglering som nu gäller inte skall tillämpas. Mäklaren Xs agerande skall således bedömas utifrån nu gällande reglering. Något skäl att avvakta regeringens ställningstagande finns därför inte.

Mäklaren Xs begäran härom kan därför inte bifallas.

I 14 § fastighetsmäklarlagen andra stycket anges att en mäklare inte får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 54) anges som ett exempel på detta en mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en typhustillverkare. I tidigare meddelade beslut har nämnden uttalat att en registrerad fastighetsmäklare vid sidan av sin yrkesmässiga förmedling av fastigheter i princip inte kan sälja också husbyggnadssatser, utan att därigenom bryta mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren X är ägare till ett företag som bedriver fastighetsförmedling och som säljer hus från en typhustillverkare. Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att betvivla mäklaren Xs uppgift om att han själv uteslutande arbetar som fastighets- mäklare och att det är en anställd som har samtliga kontakter vad gäller hustillverkare och deras kunder. Som ägare och styrelseledamot, tillika firmatecknare har mäklaren X dock ett sådant inflytande över företaget att han därigenom måste anses också bedriva även den verksamhet som innefattar husförsäljning oaktat själva det arbetet utförs av en anställd.

Företagets olika verksamhetsgrenar har marknadsförts i gemensamma annonser (se bilagorna 1 och 2). Annonserna framställer inte verksamheterna som åtskilda.

Tvärtom ger de ett intryck av att mäklaren X kan bistå såväl vid fastighetsförmedling som vid avtal om nyproduktion. Företagets verksamhetsgrenar framstår således som tätt sammanlänkade.

2000-06-21:2

Mäklaren Xs inflytande i företaget och hans engagemang så som det kommit till uttryck bl.a. i annonserna innebär att han ägnar sig åt sådan verksamhet som enligt lagstiftarens mening är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Därigenom har han brutit mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Detta oaktat att det inte framkommit något som visat att han i samband med fastighetsförmedling agerat som husagent eller låtit sin koppling till en husfabrikant påverka honom.

Mäklaren X har brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. För detta kan han inte undgå varning.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

Ett beslut från Fastighetsmäklarnämnden berör alltid fastighetsmäklaren personligen. Det är i ärendet inte visat att fastighetsmäklaren själv i sitt förmedlingsarbete i något fall försatt sig i en sådan situation, att han haft att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motpart. Inte heller är det visat att fastighetsmäklaren för en husfabrikants räkning sålt eller förmedlat några husbyggnadssatser. Enbart det förhållandet att han eventuellt har haft möjlighet att bryta mot god fastighetsmäklarsed skall inte läggas honom till last.

Fastighetsmäklarnämnden har vidare, enligt min mening, felaktigt avvisat fastighetsmäklarens begäran om bordläggning av ärendet. Nämnden överlämnade den 26 januari i år en skrivelse som berör ärendet till regeringen. Trähusfabrikanterna och mäklarorganisationerna hade i ett gemensamt PM begärt en översyn av lagen beträffande mäklarens möjlighet att vid sidan av förmedlingsverksamheten ägna sig år annan verksamhet. Nämnden uttalade att det med de argument som framförts i branschens skrivelse fanns anledning att ta upp denna fråga till förnyat övervägande från lagstiftarens sida. Nämndens agerande kan inte ses som annat än en signal att man förutser en sådan lagändring. Då bör en begäran om bordläggning beviljas.

2000-06-21:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); anmälan om förvärv av fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X har anmält att han som delägare i mäklarföretaget A förvärvat två fastigheter. Mäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en av fastigheterna. Bolaget har sammantaget förvärvat nio fastigheter varför fråga har uppkommit om handel med fastigheter har förelegat.

2000-06-21:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I lagen har inte närmare definierats vad som innefattas i begreppet handel. Av lagens förarbeten framgår dock att förbudet mot handel med egna fastigheter tar sikte på en situation där mäklaren uppträder som säljare (prop.1994/95:14 s.53 och 79 samt 1994/95 LU33 s.16). Fastighetsmäklar- nämnden konstaterar även att inom fastighetsbranschen måste såväl försäljning som köp äga rum för att det skall anses vara fastighetshandel. Nämnden finner därför att mäklaren Xs köp av de olika fastigheterna inte är att betrakta som handel, eftersom det inte förelegat någon försäljning från hans sida.

Då inte heller vad som framkommit i ärendet i övrigt ger anledning till någon särskild åtgärd, skall ärendet avskrivas från vidare handläggning.

2000-06-21:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares agerande vid budgivning samt om utlämnande av nycklar till spekulant

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren mäklaren X hade 1999 i uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet på Norr Mälarstrand i Stockholm.

En spekulant på lägenheten har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande i samband med förmedlingsuppdraget. Kritiken går

bl.a. ut på att mäklaren X underlåtit att till säljaren vidarebefordra ett meddelande från spekulanten och dennes maka om att de var villiga att gå över befintliga bud. Säljaren av lägenheten har riktat kritik mot mäklaren X i samma avseende samt även mot att mäklaren X lånat ut nycklar till lägenheten till anmälaren och dennes maka.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Med anledning av att uppgift lämnats i anmälan om att meddelanden i samband med budgivningen även framförts till fastighetsmäklaren mäklaren Y, har granskning skett av mäklaren Ys agerande i denna del. Mäklaren Y har bestritt att han åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

2000-06-21:4

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 46) anges bl.a. följande. I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet.

Åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar.

Om någon lämnar namnuppgift och klargör en konkret vilja att gå vidare, kanske genom att förklara sig vilja tänka över saken, är han normalt att anse som spekulant.

Motstridiga uppgifter har i ärendet lämnats beträffande vilka meddelanden som framförts till mäklaren X i samband med budgivningen. Några entydiga uppgifter som ger anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida har inte framkommit.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening skall en mäklare inhämta säljarens samtycke innan han låter en spekulant besöka ett förmedlingsobjekt på egen hand. I ärendet är utrett att mäklaren X lämnat ut nycklar till lägenheten till spekulanten och dennes maka utan att säljaren lämnat sitt medgivande till detta. Mäklaren X har därigenom åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare. Med beaktande av omständigheterna, bl.a. har mäklaren X förklarat att han innan han lånade ut nycklarna hade visat lägenheten för spekulantens hustru och vid detta tillfälle skaffat sig en bild av henne som en ansvarsfull person, kan förseelsen betraktas som ringa. Ärendet skall därmed såvitt avser mäklaren X skrivas av från vidare handläggning.

Några omständigheter som ger belägg för att mäklaren Y åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare har inte framkommit. Ärendet skall därför även såvitt avser honom skrivas av från vidare handläggning.

2000-06-21:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om driftskostnad

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade i september 1998 i uppdrag att förmedla försäljning av en tomträtt i Bromma. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden anmärkt på att hon i sin annonsering på bl.a. Internet angav en ungefärlig driftskostnad som kraftigt understeg den verkliga driftskostnad som de efter köpet har haft för sitt boende.

2000-06-21:4

Xxxxxxx har i huvudsak uppgett följande. Enligt den information de erhöll från mäklaren X skulle den totala driftskostnaden uppgå till cirka 30 000 kronor per år. Uppgiften lämnades på en informationssida i Bovision. Detta var den enda information de fick om driftskostnaden. Efter mer än ett halvårs boende har de uppskattat kostnaden till 45 000 kronor per år. Någon sådan objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren enligt fastighetsmäklarlagen är skyldig att tillhandahålla fick de inte före köpet. De trodde att den information de fått om fastigheten via Bovisions hemsida var den information som avsågs, när de skriftligen bekräftade att de erhållit objektsbeskrivning. Först efter affärens genomförande fick de den riktiga objektsbeskrivningen, men även i den angavs driftskostnaden till cirka

30 000 kr.

Mäklaren X har sammanfattningsvis uppgett följande. Hon har inte brustit i sina åligganden eller åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Vid visningen överlämnades en objektsbeskrivning även till anmälarna. Hon erbjöd sig att upprätta en personlig boendekostnadskalkyl åt dem, men anmälarna avböjde att få en sådan. Avståendet gjordes skriftligen. I beskrivningarna av objektet angav hon cirka 30 000 kr/år som driftskostnad. Säljaren hade bara bott i fastigheten i cirka tio månader och hade inte någon exakt kunskap om driftskostnaden. Säljaren framhöll dock att man hade

valt att ha en ovanligt hög inomhustemperatur och att man regelbundet använde bastun och motorvärmare för två bilar. Vid kontroll med elleverantören har det kunnat konstateras att köparnas årskostnad för elförbrukning, inklusive den fasta avgiften, kan beräknas till cirka 26 500 kr. Köparnas årliga vattenförbrukning uppgår, med utgångspunkt från en avläsning i november 1999, till 2 475 kronor. Enligt försäkringsbolaget uppgår försäkringspremien för bostadshuset till 1 213 kronor per år. Sammantaget uppgår den faktiska driftskostnaden till 31 523 kronor.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmed- lingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Anmälarna har uppgett att de före köpet inte fick någon sådan objektsbeskrivning som lagen

föreskriver. Mäklaren X har uppgett att hon tillhandhållit köparna beskrivningen. Hennes uppgift får - trots köparnas invändning - anses styrkt av att köparna i en informationsbilaga till köpekontraktet bekräftat att de erhållit en objektsbeskrivning.

Den driftskostnad som angetts av mäklaren X kan, med beaktande av de uppgifter som framkommit, inte anses uppskattad på ett vårdlöst sätt. Fastighetsmäklarnämnden finner att utredningen inte ger belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-08-09:1

2000-08-09:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 6 juli 1999 från Kronofogdemyndigheten i Västerås uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder om 6 906 kr i allmänna mål och 146 379 kr i enskilda mål. Vid förnyad kontroll den 18 juli 2000 uppgick skulderna till 4 145 kronor i allmänna mål och 66 049 kronor i enskilda mål.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66 f.) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans lämplighet för yrket. Nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom men kommer, genom kontakt med kronofogdemyndigheten, att följa utvecklingen av hans skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-09-06:1

2000-09-06:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om realisationsvinstberäkning.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats. Kritiken går i huvudsak ut på att han i samband med ett förmedlingsuppdrag felaktigt räknat ut den skatt som skulle erläggas med anledning av fastighetsförsäljningen.

Anmälaren har vidare begärt att mäklaren X förpliktas ersätta honom för den högre skatten.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och bland annat anfört följande. Vad gäller realisationsvinstberäkningen ringde säljaren efter att tillträde till fastigheten skett och bad honom göra en skatteberäkning. Avslutet var alltså inte beroende av hur mycket skatt säljaren skulle betala utan endast en tjänst han gjorde säljaren. Han uppgav för säljaren att han inte ansvarade för realisationsvinstberäkningen gentemot skatte- myndigheten. Han beklagar djupt det inträffade men minns inte vad som blev fel.

Förseelsen inträffade under år 1995.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § första stycket Fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

I en fastighetsmäklares grundläggande utbildning ingår skatterätt. Beräkning av skattepliktig realisationsvinst är något som mäklaren ofta hjälper säljaren med. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I den mån en mäklare åtar sig att göra en reavinstberäkning har säljaren rätt att förvänta sig att mäklaren tillämpar gällande regelverk rätt.

Köpekontraktet för den aktuella fastigheten skrevs den 24 februari 1995. Realisationsvinstberäkningen gjordes den 11 juli 1995. Enligt informationsskrift från Riksskatteverket 379 utgåva 6 beräknades realisationsvinsten antingen enligt huvudregeln eller då gällande övergångsbestämmelser.

Mäklaren X har blandat ihop huvudregeln med övergångsbestämmelserna och därmed för säljaren redovisat ett felaktigt uträknat skattebelopp. För detta måste han kritiseras. Med hänsyn till den tid som förflutit kan ärendet med de påpekanden som gjorts skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller skadeståndsanspråk. Det är en sak för allmän domstol.

2000-09-06:2

2000-09-06:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning från Kronofogdemyndigheten i Stockholm. Det har därvid framkommit att mäklaren X varit restförd under åren 1997 – 2000 med varierande belopp. Hon har vidare varit ledamot/suppleant i tre aktiebolag som avslutats med konkurs utan överskott.

Myndigheten uppgav den 5 maj 2000 att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 33 930 kronor. Vid förnyad kontroll var mäklaren X den 28 juni 2000 inte längre restförd för några skulder.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hennes lämplighet för yrket. Nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot henne men kommer att genom kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hennes situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-09-06:3

2000-09-06:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade från Kronofogdemyndigheten i Stockholm den 16 juni 2000 uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten upp- gav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 635 140 kr. Vid förnyad kontroll den 4 september 2000 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 644 105 kr.

Mäklaren X har åren 1999 och 2000 erlagt den årliga registreringsavgiften för mäklare efter den tidpunkt årsavgiften skulle erläggas och först efter särskild påminnelse.

Mäklaren X har beretts tillfälle att yttra sig men har inte hört av sig.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder och att hennes försumlighet att i rätt tid erlägga den för registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften, visar att hon inte är lämplig som fastighetsmäklare. Hennes registrering skall därför återkallas.

2000-09-06:4

2000-09-06:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal, skatterådgivning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i oktober 1998 försäljningen av en lägenhet med bostadsrätt i Stockholm. En av säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden riktat kritik mot mäklaren Xs agerande och uppgett bl.a. följande. Mäklaren X marknadsförde bostaden utan något skriftligt uppdragsavtal. De frågade honom om skattekonsekvenserna av en försäljning och han upprättade två preliminära reavinst- beräkningar samt erbjöd sig att hjälpa till med deklarationerna. Mäklaren X vidare- befordrade beräkningsunderlaget till en advokat utan att meddela dem. Han återkom med uppgift om hur mycket de skulle betala i skatt. De krävs nu på ytterligare

322 593 kr då skattemyndigheten påfört dem en högre skatt än vad mäklaren Xs beräkningar utvisade.

Mäklaren X har uppgett att han förmedlat försäljningen av bostadsrättslägenheten men att han inte upprättat något skriftligt uppdragsavtal. Mäklaren X har vidare anfört följande. Inför försäljningen gjorde han två stycken preliminära reavinstberäkningar. För detta ändamål använde han ett dataprogram från Svensk FastighetsData. Enligt de preliminära reavinstberäkningarna skulle lägenheten ha anskaffats den 12 december 1997 och avyttrats den 27 oktober 1998. Lägenheten har alltså förvärvats och avyttrats olika år. Uppgiften om anskaffningsdatum hade han fått från en av säljarna. Av den ekonomiska planen framgick att upplåtelsen av lägenheterna beräknades ske under december 1997 och att tillträde då redan skett. Skattemyndigheten kom sommaren 1999 med sitt första beslut om att man ansåg att förhållandet den 31 december året före beskattningsåret skulle vara utgångspunkten. Var inte föreningen bildad och aktiv detta datum skulle bostadsrättsföreningen inte anses som en äkta förening vilket i sin tur gav en dubbelt så hög beskattning. Detta nya synsätt av skattemyndigheten kunde ingen fastighetsmäklare känna till. Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked i maj 2000 ändrat på skattemyndighetens synsätt vad avser tidpunkten för när en förening är äkta respektive oäkta. Skatten för säljarna kommer därför att sänkas till hälften.

Mäklaren X har vidare uppgett att säljarna var väl medvetna om att han skulle lämna deklarationsunderlaget vidare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Skriftligt uppdragsavtal

Det är i ärendet ostridigt att något skriftligt uppdragsavtal inte upprättats mellan säljarna och mäklaren X. Han har därmed inte följt den i 11 § fastighetsmäklarlagen

2000-09-06:5

stadgade skyldigheten att upprätta ett skriftligt uppdragsavtal. För detta skall han meddelas varning.

Skatterådgivning

Fastighetsmäklarlagen uttrycker ingen skyldighet för mäklare att lämna råd av skatte- rättslig art. Av god fastighetsmäklarsed följder dock att den fastighetsmäklare som lämnar rådgivning i skatterättsliga frågor är ansvarig för att rådgivningen är veder- häftig. Av vad som framkommit i ärendet finner Fastighetsmäklarnämnden inte belägg för att mäklaren X lämnat en skatterättslig rådgivning som stått i strid med god fastighetsmäklarsed.

Övrigt

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2000-09-06:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att förklara innebörden av en friskrivnings- klausul i köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har förmedlat en försäljning av en jordbruksfastighet. Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att denne inte informerat honom om innebörden av en friskrivningsklausul och därvid bl.a. uppgivit att mäklaren X inte var närvarande när parterna undertecknade köpe- kontraktet.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i sin upp- lysningsplikt. Ärendet aktualiserar dock frågan om det åligger mäklaren att närvara vid kontraktskrivningen. Omsorgsplikten innebär att mäklaren skall bistå säljare och köpare med de råd och upplysningar de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör mäklaren därför vara närvarande vid kontraktskrivningen. Kravet på mäklares närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Härvid skall man utgå från säljarens och köparens behov och hänsyn kan inte tas till omständigheter hänförliga till mäklaren. Med detta påpekande anser nämnden att ärendet kan avskrivas.

2000-09-06:6

2000-09-06:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av uppdragsavtal samt uppgift om pantsättning i objektsbeskrivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X och mäklaren Y varning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har i en anmälan kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Kritiken går bl.a. ut på att det i objektsbeskrivningen felaktigt angetts att bostadsrätten varit pantsatt.

I ärendet har presenterats ett uppdragsavtal där fastighetsmäklarna Y och X anges ha fått ett förmedlingsuppdrag och att uppdraget är förenat med ensamrätt.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande. Han har varit den ansvarige mäklaren tillsammans med mäklaren Y som är hans kollega. I det aktuella fallet var mäklaren Y den mäklare som tog in uppdraget. Vid intag av en bostadsrätt ställs alltid frågan om det finns något lån. I detta fall besvarades frågan med ett ja. Normalt är då även bostadsrätten pantförskriven för lånet. I objektsbeskrivningen som lämnades till säljaren för godkännande fanns en tydlig uppgift om att bostadsrätten var pantsatt. Då objektbeskrivningen kom i retur, med handskrivna tillägg och underskrift av säljaren, fanns ingen kommentar angående uppgiften om pantsättningen. Felet uppdagades då han tog kontakt med säljarens bank och fick veta att bostadsrätten inte låg som säkerhet för lånet.

Mäklaren Y har anfört bl.a. följande. Säljaren har lämnat förmedlingsuppdraget till henne och mäklaren X och därmed godkänt att båda skulle handlägga uppdraget.

Mäklaren X genomförde försäljningen och tillträdet av lägenheten. Säljaren har skriftligt godkänt objektsbeskrivningen där det anges att lägenheten var pantsatt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalet

Det uppdragsavtal som företetts i ärendet ger Fastighetsmäklarnämnden anledning till följande påpekande.

I 11 § fastighetsmäklarlagen stadgas bl.a. att ett uppdragsavtal skall upprättas skrift- ligen. Det sägs vidare i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 74) att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren skall underteckna avtalet. I det aktuella uppdragsavtalet har mäklaren Y och mäklaren X båda angetts som mäklare och uppdragstagare. Endast mäklaren Y har undertecknat avtalet. Hon har emellertid uppgett att de bägge erhållit förmedlingsuppdraget av säljaren. Mäklaren X har för sin del uppgett sig ha varit ansvarig mäklare och agerat i den egenskapen. Någon underskrift av mäklaren X finns dock inte på avtalet. För detta måste han kritiseras.

2000-09-06:7

Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag och kan inte delas av flera. Till följd härav bör uppdragsavtalet endast ange en fastighetsmäklare. På så sätt klargörs vem av flera på en mäklarfirma verksamma mäklare som ansvarar för att uppdraget utförs med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Det är inte korrekt att för två eller fler fastighetsmäklare upprätta ett uppdragsavtal med ensamrätt, eftersom det då inte längre är fråga om ensamrätt. Att utforma uppdrag som ges till flera mäklare som ensamrättsavtal vilseleder uppdragsgivaren om vad som faktiskt gäller. Om en uppdragsgivare önskar lämna ett uppdrag till fler än en mäklare kan detta endast ske genom att uppdragen ges utan ensamrätt. I så fall bör separat uppdragsavtal för respektive mäklare upprättas.

Uppgiften om pantsättningen

I objektsbeskrivningen har angetts att bostadsrätten är pantsatt fastän så inte var fallet. Av 17 och 18 §§ i fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall kontrollera uppgifter om pantsättning och ange detta i objektsbeskrivningen. En mäklare skall således inte endast godta en säljares uppgifter om pantsättning.

Mäklaren kan inte heller undandra sig detta ansvar genom att låta säljaren ta del av objektsbeskrivningen och godkänna densamma.

Mäklaren Y och mäklaren X har var och en för sig ett ansvar för objekts- beskrivningen, eftersom de båda haft ett förmedlingsuppdrag beträffande bostads- rätten. Genom att lämna den felaktiga uppgiften om pantsättningen har de åsidosatt en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen och kan därför inte undgå varning.

2000-09-06:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet i den del det rör mäklaren Y. Bakgrund

Fastighetsmäklarna X och Y har i en anmälan kritiserats bl.a. för ett krav på ersätt-

ning.

Mäklaren Y som är verksam vid mäklarföretaget A har anfört följande. För några år sedan samarbetade företaget med en mäklare som hade anmälarens fastighet till försäljning. Några år senare kontaktade anmälarna honom och ville ta upp huset till försäljning mot Tyskland igen. Då bestämdes att företagets nya kontakt mäklaren X skulle kontakta anmälaren.

Mäklaren X har i huvudsak anfört följande. Han kontaktades om att anmälaren hade en fastighet som hon önskade sälja på den tyska marknaden. Det noterades på för- medlingsuppdraget att säljaren hade flera andra mäklare samtidigt för att inga miss

2000-09-06:7

förstånd skulle uppstå. Anmälaren har därefter beslutat sig för att säga upp avtalet, eftersom hon inte längre ville sälja till tyskar. Anmälaren erbjöd honom 1000 kr om han tog tillbaka förmedlingsuppdraget. Vad beträffar fakturan har denna sänts till anmälaren på grund av brutet förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen en fysisk person som yrkesmässigt förmedlar bl.a. fastigheter. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 45) sägs bl.a. att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Ett förmedlingsuppdrag är således ett personligt uppdrag för mäklaren. I 11 § fastighetsmäklarlagen stadgas att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Det sägs vidare i förarbetena (prop.

1994/95:14 s. 74) att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren skall underteckna avtalet. Från konsumentsynpunkt är det av stor vikt att en upp- dragsgivare får klart för sig vilken mäklare som ansvarar för ett uppdrag (prop.

1994/95 s. 38). På det uppdragsavtal som presenterats i ärendet anges Mäklar- företaget. Avtalet har inte undertecknats av mäklaren X och det anges inte heller att han är den mäklare som ansvarar för uppdraget. Mäklaren X har dock bekräftat att det var han som hade uppdraget.

Uppdragsavtalet uppfyller inte kraven enligt 11 § fastighetsmäklarlagen eftersom det inte undertecknats av den för uppdraget ansvarige fastighetsmäklaren. Det kan inte heller på annat sätt av uppdragsavtalet utläsas vem som varit den ansvarige mäklaren. Av anmälan framgår att anmälaren haft svårigheter att förstå vem som haft mäklar- uppdraget. Det kan inte anses godtagbart att utforma ett uppdragsavtal på sådant sätt att det inte tydligt går att utläsa vem som är den ansvarige mäklaren. Eftersom denne måste vara en fysisk person skall namnet på mäklaren anges i uppdragsavtalet.

Genom att inte ange sitt namn och underteckna uppdragsavtalet har mäklaren X allvarligt brustit i sina skyldigheter som fastighetsmäklare.

Även i andra avseenden strider utformningen och innehållet i uppdragsavtalet mot de krav som kan ställas utifrån god fastighetsmäklarsed. I avtalet har angetts ”Förmedlingsuppdraget är delat med fler mäklare”. Det är således ett avtal utan ensamrätt. Mäklaren X har dock enligt avtalet förbehållit sig rätten till en ersättning om 2 500 kr plus moms om fastigheten skulle säljas utan förmedling av mäklare hos mäklarföretaget inom fyra månader eller om uppdraget återkallas inom samma tid. I avtalet har även angetts att mäklarföretaget B kräver ensamrätt på av dem anvisad köpare. Dessa villkor skapar inte bara oklarhet om vem som innehar förmedlings- uppdraget utan även oklarhet om huruvida det föreligger ett ensamrättsavtal.

Villkoren är därigenom vilseledande beträffande uppdragets innebörd.

I konsumentförhållanden skall mäklarens ersättning alltid anges inklusive moms. Nämnden har i ett tidigare ärende mot mäklaren X i ett beslut den 18 november 1998, konstaterat att han inte inkluderat moms i priset för sin mäklartjänst. Mäklaren X uppgav i det ärendet att han inte längre angav priset annat än med moms inkluderad.

Det nu aktuella avtalet är daterat 30 mars 1999. Mäklaren X hade således

inte då anpassat sig till de krav som han vid den tidpunkten var väl medveten om. Även detta måste läggas mäklaren X till last.

2000-09-06:8

Påföljd

Vad som sammantaget ligger mäklaren X till last är av så allvarligt slag att han inte kan undgå varning.

Övrigt

Vad som kommit fram i ärendet ger inte belägg för att mäklaren Y skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning beträffande mäklaren Y.

2000-09-06:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares agerande vid förmedling av bostadsrätt som varit pantsatt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan har köparen av en bostadsrätt kritiserat fastighetsmäklaren X för att hon i objektsbeskrivningen uppgett att bostadsrätten inte var pantsatt fastän så var fallet. Av anmälarens uppgifter framgår bl.a. följande. En lägenhet utbjöds till försäljning i slutet av september 1999 bl.a. via en hemsida på Internet. Den 3 oktober arrangerades en visning av lägenheten. I den marknadsföring som föregick försäljningen angavs att lägenheten inte var pantsatt. Kontrakt skrevs den 7 oktober på mäklaren Xs kontor.

Kort därefter erhöll anmälaren ett brev från bostadsrättsföreningen där föreningen uppgav att bostadsrätten var pantsatt samt att en pant togs ut i början av år 1999 och en andra pant i slutet av september 1999, dvs. då lägenheten redan lämnats till försäljning. Enligt anmälaren tyckte man från bostadsrättsföreningens sida att det var konstigt att mäklaren förbisett uppgiften om pantförskrivning eftersom denna uppgift i ett tidigt skede tillställts mäklaren via en s.k. mäklarbild. Anmälaren meddelade mäklaren att hon inte under några omständigheter tänkte erlägga någon köpeskilling förrän lånen var lösta. Dagen därpå ringde säljaren upp henne och intygade att lånen var lösta samt förklarade att det var banken som inte återkallat pantförskrivningen. Anmälaren fick muntligt besked från ena kreditgivaren att det lån som upptogs i september lösts några dagar senare. Anmälaren tog på grund härav kontakt med mäklaren X. Vid samtalet påpekade anmälaren att det var anmärkningsvärt att lägenheten uppgetts vara utan belastningar då den utbjöds till försäljning när det uppenbarligen fanns lån som belastade den, samt att dessa uttagits i princip samtidigt som lägenheten visades. Mäklaren X hade enligt anmälaren uppenbarligen inte kontrollerat hur det förhöll sig med panterna utan förlitat sig på säljarens uppgifter. Mäklaren X ordnade i enlighet med anmälarens önskan en skriftlig försäkran från den ene kreditgivaren om att det ifrågavarande lånet var löst. Samtidigt fick anmälaren meddelande om att det tyvärr visat sig att det andra lånet inte var löst och att tid beställts hos kreditgivaren för att lösa lånet samma dag som full köpeskilling skulle erläggas. Anmälaren kontaktade återigen bostadsrättsföreningen för att försäkra sig om att inga fler obehagliga överraskningar var att vänta.

2000-09-06:9

Anmälaren har uppgett att hon lade ned mycket tid på att kontrollera det som mäklaren enligt lag är ålagd att göra.

Mäklaren X har anfört följande. I objektsbeskrivningen står det att lägenheten var obelånad. Denna uppgift kom från säljaren. Hon hade av föreningen fått reda på att lägenheten var pantsatt, men säljaren uppgav ändå att lånen var lösta. Det är inte ovanligt att pantsättningen ligger kvar en tid efter det att lånen lösts. Hon utgick från att säljaren faktiskt hade löst lånen. För att gardera köparen mot en eventuell pant- sättning bad hon säljaren att ta fram lösenkvitto, vilket säljaren lovade. Dessutom, som ytterligare säkerhet för köparen står det i överlåtelseavtalet § 8 att ”Säljaren garanterar att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt.”. Orsaken till att hon bad säljaren att kontakta köparen var att säljaren var av den uppfattningen att pant- sättningen var borttagen. Anmälarens oro över pantsättningen är långt överdriven.

Något tillträde skulle inte kunna ske om det fanns någon pantsättning kvar. Även HSB:s rutiner gör att överlåtelse inte kan ske förrän eventuella lån lösts eller över- tagits. Hon skulle givetvis ha kontrollerat att lånen var lösta före tillträdet även om anmälaren inte hade agerat.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 17 och 18 §§ i fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall kontrollera uppgifter om pantsättning och ange detta i objektsbeskrivningen. En mäklare skall således inte endast godta en säljares uppgifter om pantsättning. Att HSB skulle kunna komma att upptäcka felet i samband med registreringen av över- låtelsen medför inte att mäklaren X kan undgå kritik för sitt agerande. Mäklaren X har brutit mot en uttrycklig regel i fastighetsmäklarlagen och skall därför tilldelas varning.

2000-09-06:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om provisionskrav

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Två personer som i juni 1998 sålde en bostadsrätt har framfört kritik mot fastighets- mäklaren X vid mäklarföretaget A i Ystad. De har i sin anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden ifrågasatt huruvida rätt till mäklarprovision förelegat. Av utredningen framgår det att fastighetsmäklaren Y, vid samma mäklarföretag, hade uppdraget att förmedla försäljningen. Mäklaren Y och mäklaren X har yttrat sig i anledning av anmälan.

I en lagakraftvunnen dom har Ystad tingsrätt i november 1999 avgjort provisions- frågan.

2000-10-04:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning (provision) för fastighetsmäklares uppdrag. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som inte är förenligt med bestämmelserna i 12 § fastighetsmäklarlagen att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Nämnden kan även pröva om mäklaren på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Det var fastighetsmäklaren mäklaren Y som hade i uppdrag att förmedla den aktuella bostadsrätten. Det finns inget som tyder på att han vid uppdragets genomförande skulle ha brustit i sina skyldigheter. Det har inte heller framkommit något som ger anledning att anta att han inte har haft erforderlig kontroll vad gäller den eventuella delegeringen till mäklaren X. När det gäller provisionskravet och det sätt på vilket det framställts saknas det anledning till anmärkning mot mäklaren Y. Det har inte heller i övrigt framkommit något beträffande hans eller mäklaren Xs agerande som visar att någon av dem skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); förmedling av fastigheter i Spanien

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan, vartill fogats en annons införd i Dagens Nyheter den 22 augusti 1999, har påståtts att X, som inte är registrerad fastighetsmäklare, har visningar och säljer fastigheter i Spanien. Fråga har uppkommit om det finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighets- mäklarlagen.

X har för Fastighetsmäklarnämnden uppgett att hennes företag på uppdrag av fastighetsmäklaren Y har kontaktat svenskar som kunde vara intresserade av att förvärva fritidsbostad i Spanien. Om någon har anmält intresse har hon vidarebe- fordrat vederbörandes namn och adress till mäklaren Y. Hon har vidare uppgett att hon inte själv förhandlat med någon eller haft någon sådan uppgift och att hon inte har uppburit köpeskilling eller delar av köpeskilling.

Fråga har även uppkommit om mäklaren Y, som är registrerad fastighetsmäklare, åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom delegering av arbetsuppgifter. Han har yttrat sig och anfört bl.a. följande. Han har gett X ett mindre antal broschyrer. Den

aktuella annonsen var utformad utan hans vetskap. X utför inga arbetsuppgifter för företaget A och hon är varken anställd, mäklarbiträde eller konsult. Han har åtagit sig

2000-10-04:2

att utge anvisningsprovision till hennes aktiebolag, förutsatt att kunden också köper en fastighet i Spanien genom hans förmedling.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § i lagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, bostadsrätter m.m. I förarbetena till lagen anges att uttrycket förmedla fastigheter tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten ( prop. 1994/95:14 s. 63 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 27).

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen.

Genom Xs och mäklaren Ys uppgifter har Fastighetsmäklarnämnden att utgå från att Xs arbete i huvudsak går ut på att upplysa intresserade personer om att mäklaren Y, vid företaget A, har olika objekt att förmedla i Spanien. Det kan visserligen hävdas att X därigenom anvisar spekulanter till mäklaren Y, men det är inte detsamma som att anvisa uppdragsgivarna (säljarna) en motpart. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter. De uppgifter som kommit fram avseende fastighetsmäklaren Y och dennes verksamhet föranleder ingen särskild åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skriftligt uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade en försäljning av en bostadsrätt. Bostadsrätten såldes den 12 mars 1999. I samband med överlåtelsen gav köparna av bostadsrätten mäklaren X i uppdrag att förmedla en försäljning av deras villafastighet.

Förmedlingsarbetet upphörde den 14 september 1999. Fastigheten såldes senare genom förmedling av en annan mäklare. Uppdragsgivarna har till Fastighetsmäklar- nämnden framfört klagomål mot mäklaren X för att denne inte upprättade ett skriftligt förmedlingsavtal avseende deras uppdrag. Mäklaren X har vidare kritiserats i ett fler- tal avseenden varvid bl.a. har anförts att mäklaren X inte

såg till eller tog upp frågan om att villkora förvärvet av bostadsrätten med vissa förutsättningar.

2000-10-04:3

Mäklaren X har bl.a. uppgivit att det inte tecknades något förmedlingsavtal beträffande fastigheten. Bakgrunden till detta var att uppdragsgivarna övervägde en partiell bodelning. Det var därför osäkert vem som var ägare och därmed skulle teckna ett förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Bestämmelsen är tvingande i konsumentförhållanden.

Det har ålegat mäklaren X att se till att det aktuella uppdragsavtalet blev upprättat skriftligen. Detta har han inte gjort. Mäklaren X har således brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i övrigt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

2000-10-04:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 11 april 2000 från Kronofogde- myndig- heten i Örebro uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 58 529 kronor och restförda skulder i enskilda mål på 18 251 kronor. Vid förnyad kontroll den 25 september uppgav kronofogde- myndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 62 659 kronor och restförda skulder i enskilda mål på 18 951 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags-

2000-10-04:4

xxxxxxx och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans lämplig- het för yrket. Skulderna har visserligen ökat men nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom men kommer att genom kontakt med kronofogde- myndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 1 september 2000 från Kronofogde- myndigheten i Göteborg uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogde- myndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål om 10 780 kronor. Vid förnyad kontroll den 25 september uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 8 101 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämnden bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans lämplighet för yrket. Nämnden har emellertid stannat för att inte vidta någon åtgärd mot honom i denna fråga. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:5

2000-10-04:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 21 juni 2000 från Kronofogdemyndigheten i Jönköping uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 95 977 kronor.

Vid förnyad kontroll den 3 oktober uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 9 154 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans lämplig- het för yrket. Nämnden har emellertid stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom i denna fråga. Ärendet kan därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:6

2000-10-04:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 4 maj 2000 från Kronofogdemyndigheten i Stockholm uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 145 761 kronor. Vid förnyad kontroll den 22 september uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 49 701 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hans lämplig- het för yrket. Nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom men kommer att genom kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:7

2000-10-04:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 4 maj 2000 från Kronofogdemyndigheten i Täby uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 193 697 kr. Vid förnyad kontroll den 25 september uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X inte längre var restförd för några skulder.

Mäklaren X har yttrat sig över uppgiften.

Mäklaren X har åren 1996 och 1999 erlagt den årliga registreringsavgiften för mäklare efter den tidpunkt årsavgiften skulle erläggas och först efter särskild påminnelse.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder och att hans försumlighet att i rätt tid erlägga den för registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften kan ge anledning till tvekan om hans lämplighet för yrket. Nämnden har stannat för att inte nu vidta någon åtgärd mot honom men kommer att genom kontakt med kronofogde- myndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:8

2000-10-04:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare medverkat till att forcera fram ett åtagande om köp, boendekostnadskalkyl, deponering av handpenning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren mäklaren X åtog sig i januari 1999 uppdraget att förmedla en bostadsrättslägenhet. I objektsbeskrivningen angavs priset på bostadsrätten till

350 000 kr. Ett överlåtelseavtal med köpeskilling på 325 000 kr undertecknades av köparna den 8 februari 1999. I avtalet angavs att köparna skulle betala en hand- penning senast vid säljarnas accept. Säljarna undertecknade avtalet den 10 februari 1999. Det upprättades inte något avtal om deponering av handpenningen. Köparna betalade inte köpeskillingen. En skriftlig överenskommelse om hävning av köpet undertecknades av parterna den 2 mars 1999. Bostadsrättslägenheten såldes den 30 mars 1999 till nya köpare för 300 000 kr. Mäklaren X kontaktade de ursprungliga köparna per brev i juni 1999. I brevet framfördes krav på skadestånd för hävt köp av bostadsrätten. Det totala skadeståndskravet på 49 375 kr skulle för säljarens räkning inbetalas till mäklarens klientmedelskonto.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna gjort gällande att de inte kunde fullfölja köpet av bostadsrätten på grund av att de inte beviljats de banklån de behövde. De har riktat kritik mot mäklaren Xs agerande vid förmedlingen och uppgett följande. I samband med en visning av lägenheten frågade mäklaren X hur mycket de var beredda betala för lägenheten. De kunde tänka sig lägga ett bud på 325 000 kr förutsatt att de erhöll banklån. Mäklaren X bad dem underteckna en handling. När de frågade honom vad det var för en handling svarade han att det var en intresseanmälan, vilken senare visade sig vara ett överlåtelseavtal. Köparna har kritiserat mäklaren X för att denne dels lät dem underteckna ett överlåtelseavtal i tron att det var en intresseanmälan, dels lät dem underteckna avtalet utan att överlåtelsen villkorats av att de erhöll banklån, dels inte upprättat någon skriftlig beräkning av deras boendekostnader. Med anledning av kravet på skadestånd har köparna gjort gällande att mäklaren X i samband med hävningen av köpet meddelat att han skulle avstå från sin mäklarprovision och agerat som ombud för säljarna.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak uppgivit följande.

Mot bakgrund av att han hade en spekulant som lämnat ett bud på bostadsrätten och med vilken ett överlåtelseavtal eventuellt skulle skrivas senare på kvällen föreslog han att köparna som skriftligt anbud skulle underteckna ett överlåtelseavtal med den köpeskilling de sagt sig vara beredda att betala. Han klargjorde att deras påtecknande av handlingen var att se som ett skriftligt bud som emellertid blev bindande för det fall säljarna med sina underskrifter accepterade budet och ett bindande köp därmed kom till stånd.

2000-10-04:8

Xxxxxxx har inte uppgivit eller på annat sätt gett honom anledning anta att köpet skulle lånefinansieras. En av köparna klargjorde vid visningen att köpet skulle kontantfinansieras genom uttag ur den rörelse i vilken denne var verksam.

Finansieringen som sådan var alltså klar och någon skyldighet att verka för låne- villkor eller med hänsyn till omständigheterna informera köparna särskilt om konsekvenserna av att betalning inte erlades har inte förelegat. När köparna meddelade att de inte hade för avsikt att köpa bostadsrätten, erbjöd han sig att medverka till att försöka ordna en lånefinansiering så att de även om de inte ville behålla lägenheten själva kunde sälja den vidare i stället för att häva köpet.

Vid visningen fick köparna del av tre preliminära kalkyler med olika kontantinsatser. Vid samtal med köparna fick han uppfattningen att de inte var intresserade av någon ytterligare personlig boendekostnadskalkyl, varför någon sådan inte överlämnades vid detta tillfälle. Han valde dock att senare tillsammans med överlåtelseavtalet bifoga en personligt inriktad boendekostnadskalkyl med s.k. kvar att leva redovisning.

Han visste att det inte förelåg något problem för köparna att få medlemskap i bostadsrättsföreningen då han hade förmedlat ett flertal bostadsrätter i föreningen och väl kände till vilka krav föreningen ställde härvidlag. Det är därför troligt att någon deposition av handpenningen inte diskuterades, utan att han i stället hade för avsikt att omedelbart utbetala handpenningen till säljaren.

Säljarna bad honom att för köparna redovisa säljarnas krav på skadestånd i anledning av hävningen. Ombudsmannaskapet tillkom efter det att det förmedlade köpet hävts och enbart i syfte att vara säljarna behjälplig med att mottaga och kvittera det skadestånd som hävningen resulterat i. Han hade uppfattat att skadeståndskyldigheten som sådan inte var tvistig mellan parterna. Då det efter kontakter med köparna framkom att säljarnas skadeståndskrav inte var ostridigt avstod han från fortsatt ombudsmannaskap i saken.

Mäklaren X har bestritt att han för säljarna eller annorledes skulle ha förklarat att han inte hade något provisionsanspråk för förmedlingen av bostadsrätten. Han har vidare anfört att det faktum att köpet ensidigt hävts av köparna inte påverkar hans rätt till provision varför krav om sådan ersättning kvarstår.

Övrigt

Fastighetsmäklarnämnden har i detta ärende tagit initiativ till en granskning av handlingar som mäklaren X upprättat i fem förmedlingsuppdrag genomförda under perioden november 1999 - april 2000.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan till att forcera fram ett åtagande om köp

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparnas intresse.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening åligger det en mäklare att se till att parterna i princip är överens och att villkoren är slutförhandlade innan köparen för sin del

2000-10-04:8

undertecknar ett köpekontrakt. En mäklare är skyldig att upplysa köparen om dennes undersökningsplikt samt tillhandahålla köparen en objektsbeskrivning och en individuellt anpassad boendekostnadskalkyl. Nämnden finner att mäklaren Xs agerande, att föreslå spekulanterna att lämna bud på lägenheten i form av att ensidigt underteckna ett överlåtelseavtal, fått till följd att spekulanterna skrivit på ett avtal om förvärv av en bostadsrätt utan att de fått möjlighet att överväga konsekvenserna av köpet, förhandla om eventuella villkor eller närmare överväga behovet av en boendekostnadskalkyl.

Villkorande av köpet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen har fastighetsmäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Ett exempel på mäklarens handlingsplikt är att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet såsom att köpet görs beroende av att köparen erhåller lån på dessa villkor. (Prop. 1983/84:16 s.41)

Köparna har anfört att de klargjort för mäklaren X att förvärvet förutsatte att de erhöll banklån medan mäklaren X å sin sida anfört att köparna uppgett att köpet skulle kontantfinansieras genom uttag ur den rörelse i vilken den ene köparen var verksam och att finansieringen således var ordnad. I förevarande fall står ord mot ord i fråga om vad som sagts om finansieringen av förvärvet.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren, när förmedling avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § fastighetsmäklarlagen inte frångås till nackdel för en konsument. Enligt lagens förarbeten (prop. 1983:84/16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån.

Xxxxxxx har gjort gällande att mäklaren X inte gjort någon skriftlig beräkning av deras boendekostnader. Mäklaren X har uppgivit att köparna vid visningen fått del av tre preliminära kalkyler. Vid samtal med köparna fick han uppfattningen att de inte var intresserade av någon personlig boendekostandskalkyl. Han överlämnade dock en individuellt utformad kalkyl tillsammans med det av säljarna undertecknade överlåtelseavtalet. Mäklaren X har till Fastighetsmäklarnämnden gett in en individuellt för köparna anpassad boendekalkyl daterad den 10 februari 1999, dvs. två dagar efter att köparna undertecknat överlåtelseavtalet. Nämnden vill påpeka vikten av att en köpare ges möjlighet överväga innehållet i en boendekostnadskalkyl eller möjlighet att ta ställning till ett eventuellt avstående från en sådan på ett tidigare stadium än vid tecknande av köpekontraktet. Ett avstående kräver enligt nämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Mäklaren X har inte visat att köparna uttryckligen skulle ha avstått från en boendekostnadskalkyl. Genom att inte tillhandahålla köparna en sådan har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen.

2000-10-04:8

Deponering av handpenning

Enligt 12 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som mäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Av förarbetena till lagen (prop. 1994/9514 s. 55) framgår att det föreligger en skyldighet för mäklaren att vid behov ta upp frågan om handpenningen skall deponeras till dess att det finns ett bindande avtal.

Överlåtelseavtalet innehåller följande klausul "Överlåtelsen sker under förutsättning att bostadsrättsföreningens styrelse antager köparen som medlem i föreningen--- Skulle köparen ej antagas som medlem skall köpet underställas rättslig prövning, nekas därefter medlemskap skall köpet återgå och erlagd handpenning återbetalas utan ränta." (§ 4)

En överlåtelse av en bostadsrätt är inte giltig förrän köparen beviljats medlemskap i föreningen. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening skall en mäklare vid över- låtelse av en bostadsrätt ta upp frågan om deponering av handpenningen om han inte fått besked från föreningen att den kommer att bevilja medlemskapet. Xxxxxx vad mäklaren X anfört om sannolikheten för att medlemskap skulle komma att beviljas, har det ålegat honom att med parterna ta upp frågan om en deponering av hand- penningen.

Övrigt

Vad som i övrig kommit fram ger inte belägg för att mäklaren X i andra avseenden har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklar- nämnden vill dock med anledning av den granskning som gjorts av de handlingar som mäklaren X på nämndens begäran lämnat in, påpeka följande. En fastighetsmäklare bör se till att delägare som vid undertecknandet av ett uppdragsavtal även såsom fullmäktig tecknar annan delägares namn markerar detta förhållande.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning. Han har underlåtit att före överlåtelsen tillhandahålla köparna en boendekostnadskalkyl, vilket i sig normalt motiverar en varning. Mäklaren X har inte heller tagit upp frågan om deponering av handpenning med parterna, vilket även det är en allvarlig förseelse. Han har dessutom medverkat till att forcera fram ett åtagande om köp. Mäklaren X har således på flera punkter åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

2000-10-04:9

2000-10-04:9

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl, om mäklares skyldighet att förklara inne- börden av villkor i köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i juli 1999 försäljningen av en fastighet. Säljare var ett dödsbo företrätt av en boutredningsman och köpare var ett aktiebolag. Fastigheten överläts en månad senare till en ny köpare genom ett s.k. transportköp. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har den senare köparen gjort gällande att mäklaren X varit partisk. Han har uppgett att mäklaren X enbart gjort en generell genomgång av köpekontraktet på några minuter och att mäklaren X inte förklarat innebörden av villkoren om friskrivning, köparens undersökningsplikt eller innebörden av ett transportköp. Anmälaren har vidare uppgett att han inte blivit erbjuden någon boendekostnadskalkyl och att han inte heller avsagt sig en sådan. Anmälaren har även uppgett att det i objektsbeskrivningen stod angivet att uppvärmning av huset skedde med olja men i verkligheten var det el-patron.

Mäklaren X har yttrat sig och i huvudsak uppgett följande. Bolaget som först köpte fastigheten var endast intresserat av att få en avstyckning till stånd för nybyggnation på den avstyckade delen. Uppdragsgivaren bad därför honom att genomföra försäljningen på det vis bolaget var intresserat av dvs. att i samband med bolagets köp ordna med en ny köpare som var intresserad av den del av fastigheten som byggnaden stod på. För att undvika alla onödiga kostnader föreslogs ett s.k. transportköp. På säljarens initiativ skrevs en friskrivningsklausul in i köpekontraktet, vilken accepterades av den ursprunglige köparen. När avtalet om transportköp lades fram för den nye köparen hade denne blivit helt informerad om vad ett sådant köp gällde, dvs. att ikläda sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter. Kraven vid transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas innehåll måste vara identiska. Han tror sig inte därutöver ha upplyst anmälaren något om boendekostnadskalkyl. Uppgiften om att fastigheten värmdes upp med olja kom från den dödsbodelägare som bodde kvar i fastigheten. Anmälaren har besökt fastigheten vid fem till sex tillfällen och har därmed beretts tid och möjlighet att undersöka fastighetens skick.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Bestämmelsen får enligt 4 § samma lag inte frångås till nackdel för en konsument. enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst

2000-10-04:10

avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom.

Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Nämnden anser vidare att mäklaren bör se till att köparens avstående görs skriftligen eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen.

Mäklaren X har i detta ärende inte gjort gällande att han upprättat någon boende- kostnadskalkyl. I köpekontraktet undertecknat den 9 juli 1999 mellan säljaren och den ursprunglige köparen finns följande mening "§ 14 Köparen avstår från boende- kostnadskalkyl". Mäklaren X har anfört att kraven för s.k. transportköp gör att överlåtelsehandlingarnas utformning måste vara identiska. Anmälaren har enligt mäklaren X blivit informerad om att köparen vid ett transportköp ikläder sig den ursprunglige köparens ansvar vad gäller skyldigheter och rättigheter.

Ett avstående från en boendekostnadskalkyl kräver enligt Fastighetsmäklarnämnden en aktiv uttrycklig handling från köparens sida. Den ursprunglige köparens avståendeförklaring kan av mäklaren inte åberopas gentemot den nye köparen.

Mäklaren X har inte visat att den nye köparen uttryckligen skulle ha avstått från en kalkyl. Genom att inte tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte belägg för att mäklaren X i annat avseende åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock påpeka att det åligger en fastighetsmäklare som hjälpt köpare och säljare att upprätta de handlingar som behövs för en överlåtelse att för dem klargöra köpevillkorens innebörd. Det är viktigt att en mäklare i förekommande fall tydligt och klart informerar parterna om innebörden av en friskrivningsklausul och att en sådan inte utformas alltför generellt. Nämnden vill även påtala vikten av att en mäklare förvissar sig om att köparen förstått den information som lämnats angående de särskilda villkor som gäller vid transportköp.

2000-10-04:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare redovisat spekulant till säljare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X åtog sig i augusti 1999 uppdraget att förmedla försäljningen av en villa i Norrköping. En av köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden

2000-10-04:11

kritiserat mäklaren X för dennes agerande vid budgivningen. Anmälaren har gjort gällande att mäklaren X inte framfört deras högre bud till säljaren och uppgett att det var först sedan de själva tagit kontakt med säljaren som de fick möjlighet att delta i budgivningen.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak uppgett följande. Väsentliga faktorer för säljaren var tidsaspekten och ett avtal utan villkor. Samtliga spekulanter fick information om att ett villkorslöst kontrakt med snabbt tillträde skulle prioriteras vid val av köpare. Mäklaren X hade fått uppfattningen att anmälaren behövde ställa försäljning av den egna lägenheten som villkor för ett köp. Han fick dock senare ett meddelande från anmälaren att så inte var fallet. Mäklaren Xs uppfattning var fram till dess att anmälaren ville villkora köpet. Vid detta tillfälle fick han direkta direktiv från säljaren att, med hänsyn till dennes relation till anmälaren, låta anmälaren delta i budgivningen med återtaget krav om villkor. Samtidigt avbröts pågående slut- förhandling med en annan spekulant. Mäklaren X har uppgett att säljaren var fullt informerad om anmälarens bud rörande fastigheten och att detta varit villkorat av lägenhetsförsäljning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ord står mot ord om vad som ägt rum. Det finns inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-10-04:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) fråga om beräkning av realisationsvinst.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren av en jordbruksfastighet kritiserat fastighetsmäklaren X för dennes beräkning av realisationsvinsten vid för- säljning av fastigheten. Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Vad som kommit fram i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Frågan ger dock Fastighetsmäklar- nämnden anledning till följande påpekande. Av god fastighetsmäklarsed följer att den mäklare som lämnar rådgivning eller utför skatteberäkningar är ansvarig för att rådgivningen är vederhäftig och att gällande regelverk tillämpas rätt. Det är av vikt att en mäklare tar reda på om det finns omständigheter som kan påverka reavinst- beräkningen och om det visar sig erforderligt närmare kontrollerar dessa. Det är lämpligt att han även anger de förutsättningar beräkningen grundar sig på. Med detta påpekande avskrivs ärendet från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att pröva skadeståndsanspråk.

2000-11-01:1

2000-11-01:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 2 augusti 2000 från Kronofogde- myndigheten i Uppsala uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogde- myndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på

25 001 kronor. Vid förnyad kontroll den 19 oktober uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 12 470 kronor. Vid kontroll den 31 oktober var mäklaren X inte längre restförd för några skulder.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare tillsynsärende aktualiserat frågan om mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare på grund av att han var restförd hos kronofogdemyndigheten för skulder. Nämnden avskrev ärendet genom beslut den 17 november 1999. Nämnden beaktade då att mäklaren X var i färd med att betala sina skulder.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets-

mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighets- mäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogde-

myndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar kan ge anledning till tvekan om hans lämplighet för yrket, särskilt som mäklaren X har varit restförd tidigare vid ett flertal tillfällen. Nämnden har emellertid liksom i sitt beslut den 17 november 1999 stannat för att inte vidta någon åtgärd mot honom i denna fråga men

kommer att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2000-11-01:2

2000-11-01:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 1 mars 2000 från Kronofogdemyndigheten i Varberg/Kungsbacka uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogde- myndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på

11 654 kronor och restförda skulder i enskilda mål på 118 419 kronor. Vid förnyad kontroll den 20 oktober uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade rest- förda skulder i enskilda mål på 13538.

Mäklaren X har yttrade sig i ärendet.

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning kan ge anledning till tvekan om hennes lämplighet för yrket. Nämnden har emellertid stannat för att inte vidta någon åtgärd mot henne i denna fråga. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2000-11-01:3

2000-11-01:3

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X och Y yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har den 21 oktober och den 9 november 1999 samt den 12 januari, den 4 augusti och den 19 oktober 2000 inhämtat uppgifter från företaget As annonsering på Internet. Därvid har kunnat konstateras att företaget A marknadsför fastigheter till salu. Innehavare av företaget A är X och Y.

X har i ett yttrande till Fastighetsmäklarnämnden (se bilaga) bl.a. anfört att de inte yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan de har av olika anledningar hjälpt tre av sina kunder att sälja sina fastigheter. Inte i något fall har de gått ut och sökt efter försäljningsobjekt. Ägarna har redan varit kunder hos dem sedan länge. De har agerat som säljarnas förlängda arm och stöd och de har aldrig utgivit sig för att vara mäklare. Internet har utnyttjats för att hjälpa kunderna att nå ut till en så stor marknad som möjligt.

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyres- rätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registreringstvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkes- mässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlings- objektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkes- område kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle. (Prop. 1994/95:14 s. 72 jmf med prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

2000-11-01:4

Med hänvisning till innehållet i bilagda kopior från företaget As hemsida samt vad X anfört anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X och Y har förmedlat fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden anmäler nu detta förhållande till åklagaren.

2000-11-01:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare kontrollerat förutsättningarna för ett förmedlingsuppdrag

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En fritidsfastighet ägdes av två bröder och en syster. Bröderna undertecknade ett förmedlingsuppdrag med mäklaren X. Efter en tid sålde de tre syskonen fastigheten.

Systern har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X och anfört bl.a. följande. Hon ägde tillsammans med sina två bröder en fritidsfastighet. Utan hennes vetskap lämnade hennes bröder i månadsskiftet mars/april 2000 fastig- heten till försäljning till fastighetsmäklaren mäklaren X. Den 25 april fanns fastig- heten på mäklaren Xs annonstavla. När hon fick kännedom om detta överlämnade hon ett skriftligt besked till mäklaren X. I detta förklarade hon att hon under inga om- ständigheter ville sälja fastigheten. Hon begärde också att all annonsering och vägvisning till fastigheten skulle upphöra. Mäklaren X lovade att ta bort annonserna och de vägvisningsskyltar som hade satts upp. Mäklaren X höll inte sitt löfte och hon ringde efter några dagar till honom. Mäklaren X uppgav att fastigheten enligt hennes bröder skulle säljas och att ett bud redan lämnats på fastigheten. I början av juni gick hon motvilligt med på att sälja fastigheten.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgivit bl.a. följande. Han fick uppdraget att förmedla en försäljning av fastigheten av de två bröderna. Dessa uppgav att även systern önskade sälja fastigheten. Han uppfattade situationen så att bröderna hade fullmakt att företräda systern och han började med försäljningsarbetet. En månad senare fick han brev från systern. Han kontaktade bröderna som uppgav att fastigheten skulle säljas. Han fick genom bröderna klart för sig att det var en annan släkting som låg bakom systerns önskemål att fastigheten inte skulle säljas. Bröderna uppgav att deras delar skulle säljas och fick han ett bra pris så skulle även systern sälja. Han uppfattade återigen att bröderna företrädde sin syster. När systern ringde honom berättade han för henne att bröderna var eniga om att fastigheten skulle säljas. Bröderna talade aldrig om att någon annonsering eller skyltar skulle tas bort. Att det inte rådde någon schism mellan systern och honom framkommer av att systern gick med på att sälja fastigheten. Att systern varit tveksam till försäljningen på grund av påtryckningar från en släkting kände han till men det berodde på priset på fastigheten. Han uppfattade situationen så att han hade ett uppdrag att sälja

2000-11-01:5

fastigheten dels genom uppdragsavtalen från bröderna och dels genom att de företrädde systern på så sätt att de var i samförstånd om att sälja fastigheten om priset var det rätta.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Av utredningen i ärendet framgår att två av delägarna till fastigheten undertecknat förmedlingsuppdraget. Mäklaren X har uppgivit att när han fick uppdraget uppfattade han situationen på så sätt att de två delägarna även företrädde den tredje delägaren.

Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att ifrågasätta denna uppgift från mäklaren X. Nämnden konstaterar dock att den tredje delägaren i en skrivelse förklarat för mäklaren X att fastigheten inte var till salu och att marknadsföringen av fastigheten skulle upphöra. Mäklaren X har därefter inte med denna delägare kontrollerat förutsättningarna för förmedlingen utan låtit sig nöja med de uppgifter som de två övriga ägarna lämnade till honom. Genom att underlåta att kontrollera förutsättningarna för en försäljning hos delägarna har mäklaren X inte bara mot dessa utan även mot de som visat intresse för fastigheten åsidosatt sin omsorgsplikt.

Härigenom har mäklaren X brutit mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och han kan inte undgå att meddelas varning.

I ärendet har företetts två uppdragsavtal beträffande förmedlingen. Två av delägarna har undertecknat var sitt avtal. Det har inte i något av de två avtalen angetts att undertecknandet skett även för den tredje delägarens räkning. Fastighetsmäklar- nämnden får därför erinra om att en fastighetsmäklare bör se till att delägare, som även företräder annan delägare, markerar detta förhållande vid undertecknandet av uppdragsavtalet.

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon särskild kritik eller erinran.

2000-11-01:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldighet att tillhandahålla boendekostnadskalkyl, att verka för återgångsvillkor m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X hade uppdrag att förmedla en fastighet. Av köparna till denna erhöll hon i uppdrag att förmedla försäljning av deras fastighet. Kontrakt avseende förstnämnda fastighet skrevs den 29 december 1999 och avseende den andra fastigheten den 10

2000-11-01:5

januari 2000. Båda fastighetsköpen hävdes dock sedermera sedan det stod klart att köparen av den sist sålda fastigheten inte hade erlagt handpenning och inte heller köpeskilling i tid. Säljarna av den först sålda fastigheten erhöll skadestånd av köparna.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna av den först sålda fastigheten kritiserat mäklaren X för att hon inte skrev in en återgångsklausul i kontraktet med säljarna av den fastighet de köpte samt för att hon inte försäkrat sig om att hand- penning för den fastighet de sålde blev insatt på deras konto. De har uppgett bl.a. följande.

De skulle sälja sin egen fastighet eftersom de skulle köpa en annan fastighet. Mäklaren X hade uppdragen att genomföra båda affärerna. Mäklaren X informerades om att en bärande förutsättning för förvärvet var att deras egen fastighet såldes. I samband med att kontraktet upprättades framförde de uttryckligen en begäran om att en återgångsklausul med nämnda innehåll skulle tas in i kontraktet. Mäklaren X hävdade då att det inte var nödvändigt eftersom köparna till deras fastighet var solida varför det inte skulle bli något problem med erläggande av köpeskillingen. Någon återgångsklausul fördes därför inte in i kontraktet. Att fastighetsaffärerna var intimt sammankopplade styrks av köpekontrakten. Tillträdesdag sattes till den 14 januari 2000 avseende deras sålda fastighet och till den 15 januari avseende den fastighet de köpte. Skälet var att den fastighet de köpt skulle betalas med köpeskillingen från den fastighet de sålt. De hade vidare ett visst lånebehov vid förvärvet. Av den bank- tjänsteman som varit inblandad i ärendet hade de fått besked att lån skulle beviljas under förutsättning att de fick sin egen fastighet såld. Denne rekommenderade därför, i mäklaren Xs närvaro, en återgångsklausul i köpekontraktet.

Anmälarna har vidare anfört att enligt köpekontraktet skulle handpenning avseende den fastighet de sålt erläggas den 10 januari 2000. De sammanträffade med köparen på ett bankkontor varvid en utländsk check motsvarande handpenningen skulle lösas in. Mäklaren X lämnade dock kontoret utan att hon erhållit något kvitto. Någon dag senare erhöll de besked av banken att checken inte hade kunnat lösas in varför hand- penningen inte hade satts in på deras konto.

Mäklaren X har i huvudsak anfört följande.

Hon hade i uppdrag att förmedla försäljning av en fastighet. Köparna av denna (anmälarna) uppdrog, i syfte att underlätta sitt förvärv, till henne att förmedla försäljning av deras fastighet. Hon hittade en köpare och det överenskoms att över- låtelseavtal skulle undertecknas under nyårshelgen. Samtliga inblandade i de två förmedlingarna skulle därför träffas på banken för att underteckna kontrakten. Detta för att fastighetsförvärven var beroende av varandra och för att undvika att återgångsvillkor skulle behöva tas in. Eftersom ägarna av den första fastigheten inte kunde närvara vid det tillfället kom parterna överens om att hon skulle se till att dessa skulle underteckna avtalet den 29 december 1999. Anmälarna ville då också teckna avtalet samtidigt. Hon informerade dem då om att de inte själva hade träffat någon bindande överlåtelse och att det i konsekvens med det förelåg ett risktagande för dem. Trots det valde anmälarna att underteckna avtalet den 29 december. De bagatelliserade sitt handlande genom att uttala att de då ägde tre hus. Den 30 december träffades anmälarna och köparen av deras fastighet. Köparen ville avvakta

2000-11-01:5

med undertecknandet till dess s.k. vattenanalys kunnat ske. Anmälarna var i samband härmed i kontakt med säljarna av den andra fastigheten och uppgav att de hade för avsikt att förvärva deras fastighet oavsett om någon försäljning av deras egen fastighet kom till stånd. Köpekontrakt avseende deras fastighet tecknandes sedermera den 10 januari 2000. Handpenning skulle erläggas samtidigt men eftersom hand- penningen skulle erläggas genom en check utställd av en utländsk bank uppgav banktjänstemannen att transaktionen skulle komma att ta lite tid. Hon överlämnade därför till banktjänstemannen att tillse att beloppet betalades in till säljarna.

Anmälarna får dock anses ha accepterat betalning av handpenningen i den utländska checken. Dagen efter fick hon besked om att checken inte hade kunnat lösas in. Trots ett stort antal påstötningar betalade köparen inte in handpenningen. Anmälarna hävde sedermera sitt köp.

Vad gäller återgångsvillkor är det hennes uppfattning att anmälarna var klart medvetna om att något återgångsvillkor inte var aktuellt den 29 december då de själva undertecknade avtalet. Att det inte fördes in något återgångsvillkor i kontraktet berodde på att anmälarna var fullt medvetna om den rättsliga innebörden och att de vid ett antal tillfällen försäkrat att de avsåg att förvärva fastigheten oavsett om någon försäljning av deras egen fastighet kom till stånd. Dessutom var det inte nödvändigt med någon återgångsklausul eftersom ett bindande överlåtelseavtal beträffande anmälarnas fastighet hade träffats den 10 januari 2000. Hon hade informerat anmälarna om den generella möjligheten att införa återgångsvillkor men de valde att underteckna ett icke villkorat avtal. Det åligger inte mäklaren att på eget bevåg föra in sådana villkor i avtalet.

Hon erbjöd såväl anmälarna som köparen av deras fastighet en boendekostnadskalkyl. Samtliga hade emellertid finansiering klar varför de avböjde en sådan kalkyl. Hon har dock inte erhållit något skriftligt avstående.

I ärendet föreligger ett intyg från säljarna av den först sålda fastigheten. I det uppges bl.a. att köparna av deras fastighet i samband med undertecknandet av överlåtelse- avtal den 29 december 1999 erhöll information av mäklaren X om att de själva inte hade erhållit något bindande överlåtelseavtal avseende deras egen fastighet. I intyget uppges vidare att det är säljarnas bestämda uppfattning att köparna var till fullo införstådda med den rättsliga betydelsen av situationen. Dessutom har köparna vid flera tillfällen sagt att de skulle köpa fastigheten även om de inte fick sin egen fastighet såld. Överlåtelseavtal tecknades den 29 december 1999 på köparnas initiativ.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när för- medling avser en fastighet som konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.