Fastighetsmäklarnämndens bedömning exempelklausuler

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmäs- sigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs i 5 § fastighetsmäklarlagen. I 3 § fastighetsmäklarlagen anges att lagen är tillämplig oavsett var fastigheten är belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14) uttalas vad gäller tillämp- ningen av 3 § bland annat följande. De särskilda krav som lagen om fastighetsmäk- lare ställer bör gälla all förmedlingsverksamhet som har så stark anknytning till Sverige att mäklarens kund och dennes motpart har anledning att förvänta sig att de skall skyddas av den svenska rättsordningen (s. 17). Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utomlands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen alltså tillämplig och det även om han har fått uppdraget av en utländsk kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i Sverige som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäklaren själv skulle ha utfört i sin egenskap som mäklare, blir bedömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlingsarbete som medhjälparen utför (s. 64). Enligt vad som framgår av webbplatsen www.---.nl är X kontaktperson för de på webbplatsen marknadsförda objekten. Med hänsyn till att texterna är på holländska torde webbplatsen huvudsakligen vända sig till holländska spekulanter. Som Fastig- hetsmäklarnämnden uppfattat saken förmedlar X kontakt mellan holländska speku- lanter och de för objekten ansvariga fastighetsmäklarna. Utredningen i ärendet ger inte belägg för att X utför förmedlingsuppdrag med väsent- lig anknytning till Sverige. Det saknas således skäl att anta att X yrkesmässigt för- medlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäk- larlagen. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Det skall framhållas att det alltid är säljaren som avgör till vem en fastighet skall säljas. En mäklare kan därför inte med bindande verkan lova en försäljning till en spekulant. En sådan utfästelse strider mot god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarnämnden finner dock att det kan stanna vid detta påpekande. Enligt 4 § första stycket lagen om åtgärder mot penningtvätt skall fastighetsmäklaren kon- trollera identiteten hos dem som vill inleda en affärsförbindelse med mäklaren. I p.4.1 Fastighetsmäklarnämndens allmänna råd (2005: 1) om åtgärder mot penningtvätt an- ges att det är uppdragsgivaren som fastighetsmäklaren ingår en affärsförbindelse med och att uppdragsgivarens identitet därför bör kontrolleras precis före undertecknandet av uppdrags- avtalet. Mäklare X har uppgett att hon kände uppdragsgivaren sedan 1998 då denne förvärvade en bostadsrätt genom hennes förmedling. Detta borde hon ha antecknat i handlingen för identi- tetskontrollen. Uppgifterna från kronofogdemyndigheten medför ingen anledning för Fastighetsmäklarnämn- den att för närvarande ifrågasätta mäklare Xs redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare. Med de påpekanden som gjorts kan ärendet avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera bl. a. rättsliga belastningar på fastigheten. Hur denna kontroll skall gå till framgår inte av regeln men i förarbetena till 11 § 1984 års fastighetsmäklarlag, vilken regel överförts oförändrad till 17 § i nu gällande fastig- hetsmäklarlag, sägs bl.a. följande (prop. 1983/84:16 s. 39). Beträffande fastigheter och tomt- rätter har mäklaren i första hand att vända sig till inskrivningsmyndigheten för att få upplys- ning om lagfart och inteckningar (gravationsbevis). En sådan undersökning är normalt till- räcklig. Någon gång kan mäklaren emellertid bli tvungen att utreda en fångeskedja som inte har blivit lagfaren. Mäklaren bör vidare vara verksam för att klarlägga om objektet belastas av några icke inskrivna servitut, t.ex. sådana som har tillskapats vid fastighetsbildningen. Han bör för detta ändamål anmoda säljaren att förete förrättningskarta och andra förrättnings- handlingar som denne innehar. Går det inte att få fram sådana handlingar, får mäklaren i stället kontakta den myndighet som ansvarar för fastighetsregistreringen. En sådan kontroll kan även bli nödvändig, om säljarens egna uppgifter eller omständigheterna i övrigt ger anledning till misstanke att det finns andra rättigheter av detta slag än som framgår av förrättningshandlingarna. En fastighetsmäklare har således inom ramen för god fastighetsmäklarsed en kontrollskyldig- het vad avser oinskrivna servitut och andra sådana rättigheter som belastar en fastighet. För att Fastighetsmäklarnämnden skall kunna besluta om disciplinär påföljd krävs att omstän- digheterna är otvetydigt klarlagda. I förevarande ärende är flera omständigheter av den karak- tären att detta krav inte kan anses uppfyllt. Enär utredningen inte ger belägg för att mäklare X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen finner nämnden att ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighets- mäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår vidare att den omständigheten att en mäklare gjort sig skyldig till tillgreppsbrott är något som också beaktas vid bedömningen om en mäklare skall avregistreras. Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogde- myndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder visar att han inte är lämplig som fastighets- mäklare. Till detta kommer att han även gjort sig skyldig till bl.a. tillgreppsbrott. Hans registrering skall därför återkallas. 2000-04-26:3

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Mäklare X har uppgett att han inte vid diskussionerna med anmälaren blivit medveten om att denne uppfattat att försäkringen skulle ingå i förmedlingsuppdraget och att han inte heller kände till att företaget lämnat en sådan utfästelse. Han har uppgett sig inte heller ha fått del av företagets reklam om försäkringen förrän i samband med anmä- lan. Fastighetsmäklarnämnden anser att den mäklare som är anställd hos ett mäklarföretag eller på annat sätt samarbetar med företaget och som får sina uppdrag genom att kunderna vänder sig till företaget måste hålla sig informerad om företagets policy och kunderbjudanden. Han måste också i sin diskussion med en kund kunna beakta detta. Det har således ålegat mäklare X att hålla sig underrättad om de erbjudanden om doldafel-försäkringen som företaget gjort reklam för samt innebörden av dessa. Nämnden saknar visserligen anledning att betvivla mäklare Xs uppgift om att han informerat anmälaren om försäkringen och kostnaderna för försäkringen. Han borde emellertid i sin diskussion med anmälaren ha kunnat redogöra för reklamerbjudandet. Även om det material om försäkringen som anmälaren skickat in är något motsägel- sefullt i fråga om kostnaden för försäkringen anser nämnden att anmälaren haft fog för att uppfatta uppgiften om att man genom företaget erhåller en dolda-felförsäkring och texten En tryggare försäljning utan kostnad! som en utfästelse om att försäk- ringen är kostnadsfri för den som anlitar företaget. Om mäklare X hållit sig informe- rad om reklamerbjudandet hade han kunnat göra klart för anmälaren att han inte kunde få den försäkring som beskrivs i reklamen kostnadsfritt. Fastighetsmäklarnämnden ser allvarligt på att mäklare X inte tycks ha hållit sig underrättad om de erbjudanden som mäklarföretaget riktat till sina kunder. Häri- genom har det uppkommit en situation där en kund anser sig ha lidit ekonomisk skada. Med hänsyn till vad mäklare X har uppgett om sina försök att hjälpa säljaren att få en försäkring finner nämnden dock att ärendet kan skrivas av med de på- pekanden som gjorts. Två ledamöter är skiljaktiga och anför följande. Att inte hålla sig underrättad om erbjudanden som presumtiva uppdragsgivare er- håller genom det företag där man är verksam som fastighetsmäklare står i strid med god mäklarsed. Mäklare X har inte heller tillräckligt kompenserat sin uppdragsgivare för den skada denne lidit som en följd av att mäklare X inte kände till företagets er- bjudanden. Denna förseelse är inte att betrakt...

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Hävningsklausulen

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den. Av 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. I 19 § samma lag anges att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpe- handlingen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I 16 § anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köparen och säljaren de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt 19 § skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Av utredningen i ärendet framgår att köparen av den lägenhet som mäklaren X förmedlade försäljningen av avsåg att sälja sin egen lägenhet före tillträdet. Mäklaren X har uppgett att tillträdet därför senarelades till den 1 september och att hon ansåg att köparen utan svårighet skulle kunna avsluta försäljningen av sin lägenhet under augusti månad. 2001-02-14:6 Mäklaren X har uppgett att säljaren inte var beredd att acceptera att köpet villkorades. Hon har vidare uppgett att hon diskuterade konsekvenserna av en eventuell försenad försäljning av köparens lägenhet med köparen och att det i samband därmed framgick att köparens situation var sådan att banklån skulle kunna erhållas. Fastighetsmäklar- nämnden finner med hänsyn till vad som framkommit i ärendet att mäklaren X inte kan anses ha brustit i sin omsorg mot köparen eller på annat sätt handlat i strid med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen.