Xxxx Xxxxxx Analizi. Taşınmazın niteliği arsa olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır. 6.5.6 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. İmar bilgilerinde yapılan incelemede; SPK’nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (Tebliğ) 22-1- a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1- d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 774 ada 00-00-00-00 nolu parseller üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır. Tebliğin 22-1-r maddesinde “Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.” denilmektedir. Değerleme konusu parselin tapudaki niteliği “Arsa”dır. Söz konusu parselde inşaat yapmak üzere gerekli tüm izinler ve yapı ruhsatı alınmış ve inşaat başlanmıştır Gayrimenkul projelerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alınana kadar tapudaki niteliği arsa olmaya devam ettiğinden, Tebliğ’in 22-1-r maddesine aykırı bir durum bulunmamaktadır. Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde...
Xxxx Xxxxxx Analizi. Bu değerleme çalışmasında kira değeri analizi yapılmamıştır. 6.5.6 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Yapılan araştırmalarda, Mülkiyet bilgilerinde ve İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Değerleme konusu taşınmaz, tapu kütüğünde gayrimenkul olarak tescil edilmiş, daimi ve müstakil üst hakkı niteliğinde olduğu görülmektedir. Yapı Kullanma İzin belgesi alınmış ve cins değişikliği mevcut kullanımına uygun şekilde yapılmış olduğundan sermaye piyasası mevzuatı uyarınca portföye "Gayrimenkul (Daimi ve Müstakil Üst Hakkı)" olarak alınmasında bir engel olmadığı düşünülmektedir.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgededen elde edilen veriler dikkate alındığında taşınmazların bulunduğu sokağa göre daha yüksek ticari hareketliliğe sahip Atatürk Bulvarı' na cepheli giriş kattaki işyerlerinin kira değerlerinin cephe, alan, konum vb özelliklere göre 40-50.- TL/m²/ay civarında olduğu görülmüştür. Ara sokaklarda ve ticari hareketliliğin az olduğu caddelerde bulunan sanayi sitelerinde ise bodrum katta yer alan depo alanlarının kira değerlerinin ise 7-8.-TL/m²/ay, ara kat ofislerin 10-15.-TL/m²/ay, giriş kat işyerlerinin 15-25.- TL/m²/ay civarında olduğu bilgisine ulaşılmıştır. Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK-3' deki Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi' ne göre takdir edilen değer listesinde belirtilmiştir. 588 ada 1 pasrel üzerinde bulunan 6 bodrum kat + zemin kat + çatı katından ibaret olan yapı projesinden farklı olarak atölye olarak değil , kısmen depolama alanları , lojistik merkezi olarak kısmen de nitelikli ofis katları olarak dizayn edilmiş ve her kattaki bağımsız bölüm projesindeki ortak alanlarında katılımı ile bir bütün olarak kullanılmaktadır.Bu nedenle değerlemesi yapılan yapıdaki katlar bir bütün olarak ele alınmıştır. Bina emsalleri incelendiğinde taşınmazın bir bütün olarak birim m² kira değeri ~13,50.-TL/ay olarak öngörülmüştür. 77.291,25 13,50 1.043.432 12.521.183
Xxxx Xxxxxx Analizi. Taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Taşınmazın mahallen niteliği arsa olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu sitede taşınmazların büyüklükleri, site içinde konumlarına göre aylık kira birim m² değerlerinin 3,00 - 4,50.-TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiştir.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Değerleme konusu taşınmazlar için kira değeri tespiti yapılmamıştır. 6.5.6 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Xxxx Xxxxxxxxx ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Taşınmazlar için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki konut ve ticari emsaller araştırılarak 8 adet bağımsız bölümün bugünkü değeri için hesap edilen toplam kira değeri EK-Doğrudan Kapitalizasyon tablosundaki listede belirtilmiştir.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Taşınmazın niteliği bağ olup, bölgede emsal olabilecek kiralık araziye rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Xxxx Xxxxxx Analizi. Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut, dükkan birim m² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m² değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Kira değer tabloları eklerde verilmiştir.