商业地产. 商业地产是指作为商业用途的地产，以盈利为目的，区别于以居住功能为主的住宅地产。商业地产作为商品流通的基础设施，用于满足购物、办公、商务需求；对地段要求高，具备丰富的人流和较强的辐射能力；盈利模式以租金收入和资产增值为主；客群复杂，主要是经营商户、商铺投资者；资金要求上一次性投资建成，资金沉淀多，开发周期相对较长；物业要求高，对层高、柱距、荷载、电梯等都有细致要求；对专业性要求高，从设计、建筑到商业运营管理等紧密关联。 近年来，我国商业地产投资规模（办公楼投资+商业营业用房投资）总体呈现较快增长，但受房地产市场持续深化调整影响，增速逐渐放缓。我国人均商业地产面积 2.3平米，整体供给过剩。过去几年，全国范围内大量建设新城、新区，商业地产规模快速扩张，开发投资额、商业用地成交规模均保持两位数增长，全国大量商业综合体、写字楼密集建设，导致短期内供过于求，商业地产库存规模持续攀升。 2018 年以来，在多城市楼市政策密集出台且不断升级的情况下，商业地产投资额增速进一步放缓。2018 年，我国商业物业投资额为 2.02 万亿元，同比下降 9.95%，增速较 2017 年下降 10.09 个百分点；在房地产总投资额中占比 16.77%，同比下降 3.63 个百分点。2019 年商业营业用房投资 13,225.85 亿元，同比下降 6.70%。2020 年商业营业用房投资 13,076.06 亿元，同比下降 1.10%。 在商业地产销售市场，近年来其物业销售面积及均价实现大幅增长。2001-2017 年， 我国商业物业销售面积由 2,042.05 万平方米增至 17,594.35 万平方米，销售均价由 3,699.62 元/平方米上升至 11,193.41 万元/平方米。但鉴于地区经济发展的差异化特征，及房地产市场调控进度的施政差异，城市之间的商业地产租赁市场分化不断加剧。一线城市商业物业市场仍然保持较好的出租率和租金增长；二三线城市在高速增长的同时，市场空置率不断攀升，经营压力有所加大。 从目前市场租金水平来看，全国的优质写字楼租金水平趋于稳定，北京的优质写字楼租金相对其他城市价格最高，上海和深圳的优质写字楼租金相较于其它二三线重点城市的价格较高，广州及全国其它二三线重点城市写字楼的租金水平相当且增幅均趋于平缓，在二三线城市物业空置率不断增长的情况下，在营商业物业的运营压力将不断加大。
