Grundlagen des Mietrechts Musterklauseln

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- men auch ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach den Bestimmungen des ABGB in Frage. Beim Fruchtgenuss wird dem Fruchtgenussberechtigten das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des Fruchtgenusses übertragen. Das bedeutet, dass der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumt, die Dauer ist aber frei gestaltbar. 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben. Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Frucht- genuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; im Einzelfall mag sich dann die Frage stellen, ob das Recht als Umgehung der Vorschriften des MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlen.

Grundlagen des Mietrechts. Daneben bestehen noch eine Reihe von Sondergesetzen, welche in einzel- nen Bereichen des Wohnrechts Sondervorschriften vorsehen (wie zB Land- pachtgesetz, Kleingartengesetz, Heizkostenabrechnungsgesetz und diverse förderungsrechtliche Vorschriften). Aufgrund der grundlegenden Regelungsunterschiede zwischen dem ABGB und dem MRG ist die wesentliche Vorfrage bei Beantwortung einer mietrechtlichen Fragestellung immer, in welchem Umfang das MRG an- wendbar ist, nämlich ganz (Vollanwendungsbereich), teilweise (Teilanwen- dungsbereich) oder gar nicht (Vollausnahmebereich). Die wesentlichen „Bruchlinien“ im Mietrecht verlaufen daher auch entlang dieser Einteilung. Naheliegend wäre daher vielleicht zunächst eine Darstellung des ABGB einer- seits und der Sonderregelungen des MRG andererseits. Eine solche Gliede- rung verstellt allerdings den Blick auf die eigentlichen Themenbereiche des Mietrechts und erschwert das Verständnis für die Zusammenhänge. Die Dar- stellung des Mietrechts in diesem Buch folgt daher einer thematischen Glie- derung, innerhalb derer dann die unterschiedlichen Gestaltungen in den ver- schiedenen Anwendungsbereichen gezeigt werden.

Grundlagen des Mietrechts. „lebendes Unternehmen“ in Bestand gegeben wird, wozu neben der recht- lichen Ausgestaltung (also üblicherweise der Vereinbarung einer Betriebs- pflicht und eines umsatzabhängigen Mietzinses) auch erforderlich sei, dass der Bestandgeber auch die „wesentlichen Grundlagen des Unternehmens“ (Betriebsmittel) zur Verfügung stellt. Dies sei bei Übergabe „nackter“ Ge- schäftsräume oder eines sog „Edelrohbaus“ nicht der Fall.8 Muss also der Bestandnehmer zur Inbetriebnahme noch wesentliche Aufwendungen tätigen und den Betrieb erst einrichten, geht der OGH nach dieser jüngsten Recht- sprechung stets von Miete aus. Daran ändert sich nach diesen Entscheidun- gen auch nichts, wenn den Bestandnehmer Gemeinschaftsverpflichtungen treffen und der Bestandgeber Infrastruktur des Einkaufszentrums und Kunden- parkplätze zur Verfügung stellt.9

Grundlagen des Mietrechts. Als Grundlage eines Benutzungsrechts an einer unbeweglichen Sache kom- men auch ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht nach den Bestimmungen des ABGB in Frage. Beim Fruchtgenuss wird dem Fruchtgenussberechtigten das „wirtschaftliche Eigentum“ am Gegenstand des 6 RIS-Justiz RS0013657. 7 RIS-Justiz RS0013609. Fruchtgenusses übertragen. Das bedeutet, dass der Berechtigte die Sache wie ein Eigentümer benutzen – und insbesondere auch vermieten – darf. Mangels anderweitiger Regelung wird der Fruchtgenuss auf Lebensdauer des Berech- tigten eingeräumt, die Dauer ist aber frei gestaltbar. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist hingegen ein höchstpersönliches Recht des Berechtigten auf Benutzung der Sache; dieser muss die Sache nicht unbe- dingt benützen, er darf die Benützung der Sache aber auch nicht entgeltlich oder unentgeltlich weitergeben. Die Vereinbarung eines Entgelts ist beim Fruchtgenuss und beim Woh- nungsgebrauchsrecht zwar möglich, allerdings werden dadurch der Fruchtge- nuss und das Wohnungsgebrauchsrecht einem Mietvertrag angenähert; im Einzelfall mag sich dann die Frage stellen, ob das Recht als Umgehung der Vorschriften des MRG geschlossen wurde und daher Mietrecht anwendbar ist. Die Vereinbarung eines Entgelts ist daher aus Sicht der möglichen An- wendbarkeit mietrechtlicher Regelungen nicht zu empfehlen.

Grundlagen des Mietrechts. „lebendes Unternehmen“ in Bestand gegeben wird, wozu neben der rechtli- chen Ausgestaltung (also üblicherweise der Vereinbarung einer Betriebs- pflicht und eines umsatzabhängigen Mietzinses) auch erforderlich sei, dass der Bestandgeber auch die „wesentlichen Grundlagen des Unternehmens“ (Betriebsmittel) zur Verfügung stellt. Dies sei bei Übergabe „nackter“ Ge- schäftsräume oder eines sog „Edelrohbaus“ nicht der Fall.8 Muss also der Bestandnehmer zur Inbetriebnahme noch wesentliche Aufwendungen tätigen und den Betrieb erst einrichten, geht der OGH nach dieser jüngsten Recht-

Grundlagen des Mietrechts. Bei der Beurteilung eines Vertragsverhältnisses als Miete oder Pacht kommt es jedoch auf alle Umstände des Einzelfalls des Vertrages an, und auch die Interessenlage der Vertragsparteien muss dabei in Betracht gezogen werden. Der Liegenschaftseigentümer hat in der Regel ein sehr hohes Interes- se, dass ein wirtschaftlich solider Hotelbetrieb geführt wird, weil die langfris- tige Werthaltigkeit der Immobilie in der Regel alleine von einem einzigen Be- trieb abhängig ist; der Betriebspflicht kommt daher meiner Ansicht nach ein besonders hoher Stellenwert zu, während die konkrete Ausstattung in den Hintergrund rückt. Es gibt daher auch Argumente, die eine Einordnung als Pachtvertrag nahelegen. Konkrete Rechtsprechung zur Einordnung von Hotelpachtverträgen existiert nicht, in der Vertragsgestaltung ist jedenfalls besonders darauf zu achten, die Kriterien für Pachtverträge bestmöglich ein- zuhalten.