CONTRATTO DI LOCAZIONE (ART. 1571 cod. civ.)

CONTRATTO DI LOCAZIONE (ART. 1571 cod. civ.)

- Consensuale

- Produce effetti obbligatori

- Ha per oggetto una cosa mobile o immobile

- Non può eccedere i trent’anni di durata

OBBLIGHI DEL LOCATORE (art. 1575 cod. civ.)

- Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione (priva di vizi)

- Mantenerla in buon uso (obbligo delle necessarie riparazioni)

- Garantire il pacifico godimento della cosa al conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa

Al conduttore, che è DETENTORE del bene, viene eccezionalmente concessa l’azione di MANUTENZIONE, qualora subisca molestie o turbative nel godimento del bene (art. 1170 cod. civ.)

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE (art. 1587 cod. civ.)

- Prendere in consegna la cosa

- Servirsene secondo l’uso stabilito osservando la diligenza del buon padre di famiglia

- Corrispondere il canone pattuito

- Restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta

Il diritto del conduttore è opponibile al terzo acquirente se la locazione ha data CERTA ANTERIORE al trasferimento

LA SUBLOCAZIONE

- Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata

- Il locatore ha AZIONE DIRETTA nei confronti del sub conduttore

- La nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del sub conduttore

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI

LEGGE n. 392/1978 (c.d. dell’equo canone)

Per gli immobili ad uso abitativo:

- Canone determinato in base a criteri legalmente prefissati

- Durata minima 4 anni + 4 anni

Per immobili ad uso diverso dall’abitativo:

- Canone liberamente concordato

- Durata minima 6+6 o 9+9

D.L. 333/1992 convertito nella Legge 359/1992 (c.d. Patto in deroga)

- immobili ad uso abitativo

- esclude la predeterminazione legale del canone per gli immobili nuovi

- per gli immobili già esistenti possibilità di deroga

- durata minima 4 + 4

LEGGE 431/1998:

- Immobili ad uso abitativo

- Riforma Legge 392/1978

- Piena liberalizzazione delle locazioni

- Previsione di un canale ‘libero’ e di uno ‘concertato’

- Obbligo forma scritta a pena nullità

LEGGE 431/1998

“DISCIPLINA DELLA LOCAZIONI E DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD

USO ABITATIVO”

1) CANONE LIBERO

Art. 2 comma 1:

1) Durata 4+4

2) Alla seconda scadenza: comunicazione dell’intenzione di rinnovo o di rinuncia al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni.

3) In mancanza di comunicazione rinnovo tacito alle medesime condizioni

Art. 3 comma 1:

Possibilità di disdetta da parte del locatore alla prima scadenza solo per i seguenti motivi:

1) Destinazione immobile ad uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado;

2) Destinazione immobile all’esercizio di attività sociali, assistenziali, culturali, ecc… salvo offerta di altro immobile idonea,

3) Quando il conduttore abbia la disponibilità di altro immobile nello stesso comune;

4) Immobile compreso in edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito;

5) Necessità di integrale ristrutturazione dell’immobile;

6) Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo,

7) Quando il locatore intenda vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili oltre alla propria abitazione (salvo il diritto di prelazione del conduttore)

2) CANONE CONCERTATO

PADOVA: 25/02/2008 ACCORDO TERRITORIALE SOTTOSCRITTO DALLE ORGANIZZAZIONI SINDACALI DI PROPRIETARI E INQUILINI, DALL’ESU E DALLE ASSOCIAZIONI DEGLI STUDENTI

a) CONTRATTO AD USO ABITATIVO:

- Durata minima 3+2, estensibile a 4+2, 5+2, 6+2

- Alla prima scadenza il locatore ha facoltà di disdetta per i motivi di cui all’art.

3 comma 1

- Alla seconda scadenza: comunicazione dell’intenzione di rinnovo o di rinuncia al rinnovo almeno 6 mesi prima. Risposta entro 60 giorni.

- Canone prefissato secondo la tipologia dell’alloggio

- Agevolazioni fiscali per il proprietario e per l’inquilino

b) CONTRATTO PER STUDENTI UNIVERSITARI:

- Durata minima 6 mesi massimo 36 mesi

- Canone prefissato secondo la tipologia dell’alloggio

- Rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto

- Agevolazioni fiscali per il proprietario

c) CONTRATTO AD USO TRANSITORIO:

- Particolari comprovate situazioni in capo al locatore o al conduttore

- Durata minima 1 mese massima 18 mesi

- Alla scadenza il contratto cessa senza bisogno di alcuna disdetta

- Canone libero con un tetto massimo

- Nessuna agevolazione fiscale

I contratti a canone concertato devono essere stipulati con persona fisica

LEGGE n. 392/1978

Capo II (artt. 27-42)

LOCAZIONI DI IMMOBILI ADIBITI AD USO DOVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE

1) DURATA:

- Minimo 6+6 per attività industriali, commerciali e artigianali e di interesse turistico

- Minimo 9+9 per le attività alberghiere

2) SE DI CARATTERE STAGIONALE:

- Obbligo del locatore di locare l’immobile per la stagione successiva al medesimo conduttore che ne faccia richiesta prima della scadenza del contratto

3) CANONE:

- Pattuito liberamente dalle parti

- Può essere rinegoziato alla seconda scadenza se inviata regolare disdetta

- Aggiornamento ISTAT al 75% solo se espressamente previsto nel contratto

4) DISDETTA:

- Lettera racc. a./r. 12 o 18 mesi prima della scadenza

5) RECESSO DEL CONDUTTORE:

- Qualora ricorrano gravi motivi può recedere in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi

6) INDENNITA’ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE:

- Spetta in caso di cessazione del contratto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore

- Il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 o 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto

- Ulteriore indennità qualora entro 1 anno venga esercitata la stessa attività o una affine

7) SUBLOCAZIONE:

- Il conduttore può sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda

- Il locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni

8) DIRITTO DI PRELAZIONE:

- Art. 38

9) DIRITTO DI RISCATTO:

- Art. 39

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

1) IMMOBILI AD USO ABITATIVO: 2% del canone annuo

2) IMMOBILI STRUMENTALI:

- 1% se locatore è soggetto all’IVA

- 2% se locatore non è soggetto all’IVA

3) FONDI RUSTICI: 0,50% del canone annuo

4) CESSIONE O RISOLUZIONE: tassa fissa € 67,00

5) MODALITA’: versamento entro 30 giorni dalla stipula con modello F23

6) AGEVOLAZIONI: riduzione del 30% per i contratti concertati ad uso abitativo e per studenti universitari

7) REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA:

- Due copie dell’atto con firma in originale

- Richiesta di registrazione con modello 69

- Una marca da bollo di € 14,62 ogni 4 facciate scritte

- Ricevuta di pagamento dell’imposta con modello F23

8) MODELLO F23:

- Versamento pari 2% canone annuo;

- Codice 115T per la prima annualità;

- Codice 112T per i rinnovi anni successivi

- Codice 107T per l’intero periodo

- Codice 964T per tassa fissa € 3,72 (prima annualità)

- Codice 113T per la risoluzione