CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA

CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA

tra

- "_______ S.r.l." con unico socio, con sede legale in ____, ______ 3, capitale sociale Euro 10.000,00 (Euro diecimila/00) i.v., codice fiscale, partita I.V.A. e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di ____ __________, di seguito denominata anche, “CONCEDENTE”

- da una parte -

e

- "---------------- S.R.L.", con sede legale in ---------------- (--------), via -------------- n. -----, capitale sociale deliberato e sottoscritto Euro -----------------, di cui versato Euro ------------------, codice fiscale, partita I.V.A. e numero iscrizione al Registro Imprese di ------------- -------------------, numero R.E.A. -------------------, di seguito denominata anche “AFFITTUARIA”

- dall’altra -

entrambe denominate congiuntamente “Parti” e ciascuna, singolarmente, “Parte”

PREMESSO CHE

(a) La CONCEDENTE ha la disponibilità, ai sensi dell’art. 2, comma I, lett. i) della Legge Regionale della Regione Campania n. 1/2000, del complesso immobiliare a destinazione commerciale denominato “___________”, ubicato in Comune di ____________, Via ____________________, avente una superficie lorda di pavimento totale di circa mq. 40.000, di cui circa mq. 9.530 per galleria pedonale e parti di uso comune e circa mq. 30.470 per una serie di unità immobiliari destinate ad attività commerciali, di ristorazione, artigianali e di servizio, oltre alle relative aree esterne ed a parcheggio (di seguito “Centro”);

(b) lo scopo del Centro è approvvigionare in modo ottimale il bacino d’utenza, al fine di conseguire nel contempo il successo economico del Centro nel suo insieme e dei singoli operatori in esso insediati;

(c) l'obiettivo di cui sopra è stato perseguito attraverso un idoneo piano merceologico che prevede l’insediamento all'interno del Centro di un ipermercato, una serie di esercizi commerciali di diversa superficie e merceologia e di complementari attività di somministrazione di alimenti e bevande, artigianali e di servizio;

(d) la CONCEDENTE è titolare degli esercizi commerciali del Centro, con esclusione del solo ipermercato, ciascuno dei quali costituisce, quale singola e separata unità organica, un autonomo ramo d’azienda;

e) è interesse della CONCEDENTE concedere, nonché interesse dell’AFFITTUARIA condurre in affitto il ramo d’azienda costituito dall’insieme di beni indicati al seguente art. 1 dei Patti Speciali, organizzati per l'esercizio dell’attività indicata al successivo art. 2 dei Patti Speciali;

f) l’AFFITTUARIA avrà a disposizione le parti e gli impianti di uso comune per gli operatori insediati nel Centro (parcheggi, galleria, locali di servizio e tecnici, reti ed impianti di uso comune, ecc.) ed usufruirà dei servizi comuni per gli operatori insediati nel Centro, compreso il servizio relativo alle attività promozionali e pubblicitarie, la cui gestione verrà affidata al CONCEDENTE, secondo le modalità, anche di partecipazione ai relativi costi, di seguito indicate sub lettera d) all’art. 1 dei Patti Speciali.

Tutto ciò premesso tra le Parti si conviene e stipula quanto segue.

I - PATTI SPECIALI

Art. 1) Oggetto del contratto

La CONCEDENTE concede in affitto all'AFFITTUARIA, che a tale titolo accetta, il ramo d'azienda (di seguito “Ramo d'Azienda”) costituito da:

(a) facoltà di detenzione e godimento dell'unità immobiliare contraddistinta con il n. ____. La predetta unità immobiliare fa parte del Centro che è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Pompei (Codice Comunale Catastale G813) al Foglio __, Map. ____, Subalterno ___, quest'ultimo unico per tutte le unità del Centro, è ben nota alla AFFITTUARIA, è evidenziata con perimetro in colore rosso nella planimetria allegata al presente contratto sotto la lettera “A” (di seguito la “Planimetria”) ed ha una superficie lorda di pavimento complessiva di circa mq. 174, comprensiva di locali accessori e di servizio (di seguito l’“Unità Immobiliare”);

(b) facoltà di uso e godimento delle dotazioni funzionali all’esercizio del Ramo d'Azienda, come da capitolato che si allega al presente contratto sotto la lettera “B”;

(c) facoltà di subingresso per gestione pro tempore nell’Autorizzazione Amministrativa n. 2 rilasciata dal Comune di _________ in data ________per la somministrazione di prodotti relativi al settore merceologico “alimentare”, che in copia si allega al presente contratto sotto la lettera “C” (di seguito l’“Autorizzazione Amministrativa”);

(d) facoltà di godimento delle parti, impianti ed attrezzature ad uso comune e dei servizi comuni agli operatori del Centro, la cui disciplina è determinata nel Regolamento del Centro, ben noto e conosciuto alla AFFITTUARIA (di seguito il “Regolamento” – che si allega sotto la lettera “E”).

La CONCEDENTE dichiara, in relazione agli obblighi previsti dalla normativa in materia di certificazione energetica che l’Unità Immobiliare è dotata dell’attestazione di energetica (APE), consegnata all’AFFITTUARIA.

Il presente contratto sostituisce ed annulla tutti gli accordi precedenti, aventi lo stesso oggetto, eventualmente intervenuti tra la CONCEDENTE e la AFFITTUARIA.

Art. 2) Destinazione d’uso ed assortimento merceologico

Le Parti si danno reciprocamente atto che il Ramo d'Azienda in oggetto è esclusivamente destinato ad attività commerciale, da esercitarsi sotto l’insegna “____”, per la “somministrazione di alimenti e bevande; nello specifico, attività di ristorazione fast food”.

E’ espressamente escluso, pertanto, l’esercizio di qualsiasi altra attività, nonché la vendita di prodotti diversi da quelli sopra indicati e l’utilizzo di altra insegna.

Art. 3) Decorrenza e durata dell’affitto

La durata dell’affitto viene concordemente fissata tra le Parti in anni 10 (dieci) a decorrere dal ----------------------- (di seguito “Data di Decorrenza”).

Per espresso accordo, le Parti si impegnano sin d’ora, a decorrere dalla fine del nono anno di vigenza contrattuale, a trovare un accordo in ordine al rinnovo del presente contratto per ulteriori 10 (dieci) anni con termini e condizioni da concordare.

In caso di mancato accordo per qualsivoglia motivo, le Parti riconoscono che, alla scadenza dei primi 10 anni, il presente contratto dovrà, a tutti gli effetti, ritenersi cessato e improduttivo di ogni effetto, con l’obbligo, da parte dell’ AFFITTUARIO, di riconsegnare alla CONCEDENTE l’unità immobiliare in cui è dislocato il ramo d’azienda.

Per espresso accordo tra le Parti viene riconosciuta all’ AFFITTUARIO, solo ed esclusivamente alla fine del 5° anno di vigenza contrattuale, la facoltà di recedere dal presente contratto previa comunicazione da inviare alla CONCEDENTE, mediante raccomandata A/R, con almeno 12 mesi di preavviso rispetto alla data di efficacia del recesso.

L’AFFITTUARIA si impegna ad iniziare la regolare apertura al pubblico dell’attività esercitata con il Ramo d’Azienda entro e non oltre 75 giorni dalla consegna del Ramo d’Azienda.

Art. 4) Determinazione del Corrispettivo Annuo - Canone Minimo Garantito

L’AFFITTUARIA si obbliga a corrispondere alla CONCEDENTE, per ogni anno di durata del presente contratto, ai sensi dell’art. 7 delle Condizioni Generali e con le modalità indicate all’art. 8 delle Condizioni Generali, un canone minimo garantito pari ad Euro 80.000,00 (ottanta mila/00), oltre I.V.A. (di seguito il “Canone Minimo Garantito”), indipendentemente dal volume d’affari realizzato e, pertanto, anche qualora il Corrispettivo Annuo, così come determinato ai sensi del successivo secondo comma del presente articolo, sia inferiore al predetto Canone Minimo Garantito, così come aggiornato, ai sensi dell’art. 7 delle Condizioni Generali, a decorrere dal secondo anno.

L’obbligo del pagamento del predetto corrispettivo annuo decorrerà dal sessantesimo giorno successivo alla sottoscrizione del presente contratto.

A titolo di corrispettivo dell’affitto, ai sensi dell’art. 5 delle Condizioni Generali, verrà corrisposto dall’AFFITTUARIA per ogni anno di durata un importo pari al 4% (quattro per cento) sul volume d'affari annuo, come definito all’art. 6 delle Condizioni Generali, al netto I.V.A., complessivamente realizzato dall’AFFITTUARIA stessa con l’esercizio del Ramo d’Azienda durante il corrispondente periodo di riferimento (di seguito il “Corrispettivo Annuo”).

Art. 5) Oneri di gestione del Centro e Spese di promozione e pubblicità

Per tutta la durata del presente contratto, l’AFFITTUARIA dovrà pagare alla CONCEDENTE, ai sensi degli artt. 10 e 11 delle Condizioni Generali, oltre agli importi sopra stabiliti, la quota parte di competenza dell’Unità Immobiliare delle spese sostenute dalla CONCEDENTE per oneri in relazione alla gestione immobiliare del Centro, nei modi e termini indicati nell’art. 12 delle Condizioni Generali e come stabilito nel Regolamento per la gestione delle parti e servizi di uso comune del Centro.

Per tutta la durata del presente contratto l’AFFITTUARIA dovrà inoltre pagare alla CONCEDENTE, ai sensi dell’art. 13 delle Condizioni Generali, la quota parte delle spese di promozione e pubblicità relative al Centro, nei modi e termini indicati nel medesimo art. 13 delle Condizioni Generali e nel Regolamento per la gestione delle parti e servizi di uso comune del Centro.

Art. 6) Fideiussione bancaria

A garanzia del puntuale ed esatto adempimento di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, l’AFFITTUARIA si impegna a consegnare alla CONCEDENTE, alla sottoscrizione del presente contratto, ai sensi dell’art. 26 delle Condizioni Generali, una fideiussione bancaria, a prima richiesta ed irrevocabile, di Euro 47.000,00 (quarantasette mila/00), in conformità con la bozza di fideiussione che si allega al presente contratto sotto la lettera “D”.

Art. 7) Divieto di concorrenza

L'AFFITTUARIA si obbliga, per tutta la durata dell'affitto, a non intraprendere nuove attività in concorrenza con quella svolta tramite il Ramo d'Azienda in oggetto, entro una zona ricompresa in un raggio di Km 5 (cinque) in linea d'aria dal perimetro esterno del Centro, ad eccezione di quelle che già esercita in questo perimetro alla data della sottoscrizione del presente contratto, ai sensi dell’Art. 22 delle Condizioni Generali e sotto pena di risoluzione del contratto ai sensi dell’Art. 29 delle Condizioni Generali.

OMISSIS

II – CONDIZIONI GENERALI

OMISSIS

Art. 22) DIVIETO DI CONCORRENZA

L'AFFITTUARIA si obbliga, per tutta la durata del presente contratto, a non intraprendere nuove attività in concorrenza con la gestione del Ramo d'Azienda, entro una zona compresa in un raggio in linea d'aria dal perimetro esterno del Centro, pari alla distanza indicata all’art. 7 dei Patti Speciali, fatta eccezione per quelle già esercitate dall’AFFITTUARIA all’interno di tale perimetro alla data della sottoscrizione del presente contratto.

OMISSIS

Art. 29) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA - DIFFIDA AD ADEMPIERE

Le Parti espressamente convengono che il presente contratto d'affitto si risolverà di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., nei seguenti casi, in aggiunta agli altri casi specificamente previsti nel presente contratto:

a) mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola rata, da parte dell'AFFITTUARIA, del Corrispettivo Annuo e/o del Canone Minimo Garantito e/o della quota-parte delle spese per gli Oneri Comuni e Diretti e per le attività promozionali e pubblicitarie nei termini e con le modalità indicate nel presente contratto, decorsi infruttuosamente 15 (quindici) giorni dal ricevimento da parte dell’AFFITTUARIA dell’invito ad adempiere;

b) mancata consegna della fideiussione di cui all’art. 26 delle presenti Condizioni Generali, decorsi infruttuosamente 15 (quindici) giorni dal ricevimento da parte dell’AFFITTUARIA dell’invito ad adempiere;

c) mancata consegna della attestazione della copertura assicurativa di cui all’art. 20 delle presenti Condizioni Generali, decorsi infruttuosamente 15 (quindici) giorni dal ricevimento da parte dell’AFFITTUARIA dell’invito ad adempiere;

d) inosservanza del divieto di concorrenza previsto all'art. 22 delle presenti Condizioni Generali;

e) cessazione di fatto dell'attività da parte dell'AFFITTUARIA;

f) scioglimento o estinzione dell'impresa dell'AFFITTUARIA.

L'AFFITTUARIA riconosce, sin d'ora, espressamente che è interesse essenziale per la CONCEDENTE l'esatto adempimento di tutte le obbligazioni previste a suo carico dal presente contratto.

La CONCEDENTE, in caso di inadempimento dell’AFFITTUARIA delle suddette obbligazioni, provvederà ad inviare all’AFFITTUARIA diffida ad adempiere nel termine non inferiore a 15 (quindici) giorni, mediante lettera raccomandata a.r.. Decorso inutilmente il termine fissato dalla CONCEDENTE per l'adempimento, il contratto si intenderà risolto ai sensi dell'art. 1454 c.c.

OMISSIS

Art. 34) CONSENSO PRIVACY

I dati e le informazioni contenuti nel presente contratto verranno utilizzati avendo riguardo alle esigenze di riservatezza dell’AFFITTUARIA, che dichiara espressamente di avere ricevuto le informazioni di cui all’art. 13 del D.Lgs. 196/03 e di prestare con la sottoscrizione del presente contratto il proprio consenso, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 23 dello stesso Decreto, all’utilizzo da parte della CONCEDENTE dei propri dati per le finalità connesse alla gestione del presente contratto.

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LA CONCEDENTE L'AFFITTUARIA

Vengono approvate specificamente per iscritto ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341 e 1342 c.c. le seguenti clausole: Patti Speciali ; Condizioni Generali – art. 2 Oggetto del contratto; art. 14) Divieto di porre eccezioni al pagamento; art. 15) Interessi moratori; art. 18) Riparazioni e manutenzioni dei beni del Ramo d’Azienda – Migliorie ed addizioni all’Unità Immobiliare; art. 21) Rinuncia alla rivalsa; art. 22) Divieto di concorrenza; art. 23) Subaffitto, conferimento, cessione del contratto; art. 24) Gestione del personale; art. 25) Responsabilità fiscale; art. 28) Riconsegna del Ramo d’Azienda; art. 29) Clausola risolutiva espressa – Diffida ad adempiere; art. 30) Clausola penale; art. 31) Foro Competente; art. 32) Elezione di domicilio, art. 33) Spese e registrazione.

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LA CONCEDENTE L'AFFITTUARIA

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