Common use of 判決の要旨 Clause in Contracts

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判している。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却する。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のように判示し、Xの請求を却下した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社にY1は、本件雨漏り箇所における雨漏りが発生する都度、その補修に要する工事費用の負担に応じ、これを受けて本件合意書1及び 2が締結されたものであるから、本件合意書 2の条項は、Y1における第2修繕に係る費用の負担義務を定めたものと解するのが相当である。 これに対し、Xは、本件合意書1及び2は、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているY1において本件雨漏り箇所における雨漏りを完全に修繕する義務を負うことを確認したものであると主張する。しかしながら、各事実に照らすと同主張を直ちに採用することは困難であり、これを的確に裏付ける証拠もなく、同主張は採用できない。なお、Xは、本件合意書2の条項は、本件雨漏り箇所の雨漏りが完全に修繕された後、本件雨漏りと関係のない不具合が生じた場合には、XはY1らに何らの請求をしないという趣旨のものであるとも主張するが、本件合意書2は本件雨漏りに関する合意事項を確認したものであることがその冒頭に明記されていることや、同合意書の条項は本件雨漏りについての円満解決 が図られたことを確認する文言となっていることと整合せず、理由がない。そうすると、第2修繕に係る工事は既に実施され、Y1はその費用負担も済ませているのであるから、本件において、本件合意書2の条項を適用するのを妨げるべき事情は存在しないものというべきである。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）以上の次第であり、本件の各請求は、いずれも、本件合意書の条項において全て解決済みであることが確認された本件雨漏りに関するものであるから、本件の各訴えは、条項で定められた不起訴の合意に反し、訴えの利益を欠くものといわざるを得ない。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するよって、本件の各訴えはいずれも不適法であるからこれらを却下することとする。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は次のように判示し、Ｘの訴えを一部認容した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に説明義務 宅地の売買においては、建築基準法上の接道関係は、建替えの可否並びに転売の可否及び転売条件等に大きく影響するものである。そして、Ｙ１、Ｙ２（以下「Ｙら」という）は、いずれも不動産の売買及び仲介を業とする会社であり、宅建業者であるから、まず、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているＹ１については、本件売買契約の付随義務として、本件土地の接道状況についてＸに対し説明する義務があったと言うべきである。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）また、Ｙらは、宅建業者であり、売主及び仲介を業として本件売買契約に関与したものであるから、宅地建物取引業法35条１項により、それぞれ取引主任者をして、Ｘに対し接道状況について説明すべき義務を負っていたものである。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 本件土地は、接道要件を満たしておらず、建替えが困難な土地である。ところが、まず、本件売買契約書には、この点について何ら記載がなく、むしろ、本件重要事項説明書には、本件土地の｢北側が幅約６ｍの公道に約３ｍ接している｣旨記載され、｢新築時の制限｣としては道路斜線制限等が記載されているのみで、接道要件との関係での建築の制限については全く記載されていなかった。そして、Ｘは本件路地が共有であることについては説明を受けたものの、本件土地が接道要件を満たしておらず、建替えが困難であることについては説明を受けたことがなかった。 前記によれば、Ｙらには、Ｘに対する説明義務違反（本件不法行為）があったことが明 らかであって、Ｙらは、本件不法行為と相当因果関係にあるＸの損害について賠償責任 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）不真正連帯債務）を負うと言うべきである。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するЖ Ｘの損害について Ｘは、Ｙらの不法行為によって、本件土地 の接道状況には問題はなく、建替えが可能である旨誤信させられ、本件売買契約を締結し、本件借入れを行った上、本件売買代金及び本件借入れに係る利息金の支払をするに至ったものと認められるから、これらの金員の出捐は、本件不法行為と相当因果関係にある損害と言うべきである。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のように判示して、XのYらに対する請求の一部を認容した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社にXは、Y2がaマンションを中間省略登記で売却するしか方法がなく、売却価格は5000万円程度であるとの虚偽の事実を告げて、Zを誤信させた旨主張するが、Y2がZに中間省略登記での売却以外に方法がない旨の説明をしたと認めるに足りる的確な証拠はない。また、Xが、売買契約が中間省略登記の方法によると認識している以上、売却価格が再販価格よりも安価になることは当然認識できること、Xも不動産の転売を主たる業とする会社であること等の事情に鑑みれば、Y2が、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているZに売却価格が5000万円であると伝えたことが不法行為を構成するとはいえず、同認定を覆すに足りる事情は認められない。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのはXは、aマンションの売買契約が中間省略登記の方法による以上、Y1には中間者が不当に利益を得ていないか確認すべき義務があるとも主張するが、Y2は最終的な買受人を認識していたと推認できるものの、中間省略での売買スキームに、Y2がどの程度関与したかは明らかになっていない状況において、中間者と最終的な買受人との契約内容を把握し、中間者が不当に利益を得ていないかまで確認する義務があるとはいえず、Xの主張には理由がない。 b アパートについては、Y2は、買主から 1億5000万円での買受申出があったにもかかわらず、その差額を自己が得るためにこれを秘して、Zには売却価格が1億3000万円であるとの虚偽の事実を告げ、Zを誤信させたも のであり、Y2の行為は不法行為を構成し、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地がY3もY1の取締役として、Y2と行動をともにしていたのであるから、共同不法行為責任を負い、Y1も代表者であるY2による不法行為について、会社法350条に基づく責任を負う。 Xは、本来1億5000万円で売却できたところ、Y2の不法行為により1億3000万円で売却することとなったので、差額2000万円の損害が認められ、また、同不法行為がなければ、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するXは契約締結に伴う報酬819万円をY1に支払うこともなかったと言え、同報酬も不法行為と相当因果関係のある損害である。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次の通り判示し、ⅩのYに対する請求を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判している（本件土地が「宅地」に該当するか） 本件契約が、宅建業法64条の8第1項所定の宅地建物取引業に関する取引に該当するというためには、本件土地が宅建業法2条1号に定められた「宅地」（建物に敷地に供される土地）に該当することを要する。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）ここにいう「建物の敷地に供せられる土地」とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地（宅地予定地や宅地見込地）を指し、その地目や現況のいかんを問わないものと解される（最一判昭46.6.17）。そして、土地が建物の敷地に供する目的で取 引の対象とされたか否かは、取引当事者の主観的な目的のほか、取引の目的物である土地の周辺の状況、土地の区画割の有無、区画街路や電気・ガス・上下水道の施設の有無、分譲価格等から総合的、客観的に判断するべきである。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 これを本件についてみると、①本件土地の地目及び現況は山林であり、本件土地は、現に建物の敷地に供せられている土地ではないこと、②本件土地の隣地については、道路と思われる土地に沿って区画割がされているとみる余地はあるものの、隣地のいずれも、現に建物の敷地に供せられてはいないこと、③本件土地は、道路と思われる土地に接していない袋地であり、建物を建築することができない土地であること（建築基準法43条）、④本件土地は、他の土地を経由することなく上下水道、電気、ガス等を引き込むことができない状態であることが認められる。 以上の本件土地及びその周辺の客観的状況に照らし、本件土地は、現に建物の敷地に供せられている土地ではないし、また、直ちに建物の敷地に供する目的で取引の対象とされ得る土地であるとも認められない。 他方、認定事実によれば、本件契約書等には、本件契約が宅地建物取引であることを前提とした記載が複数あることは否定できない。 しかしながら、Xは、本件契約締結当時、本件契約書等の内容について説明を受けておらず、自らも本件契約書等の内容を確認しておらず、本件契約が土地の売買契約であること自体の認識を欠いており、本件契約を「悪質不動産業者に騙されたときの保険」であるとの認識の下、本件契約書等に署名・押印をした事実が認められる。したがって、Ⅹには、本件契約が土地の売買契約であるという認識自体なかったのであるから、本件土地を建物 の敷地に供する目的もなかったことが認められる。一方、売主であるAにおいても、Ⅹに対し、本件土地が建物の敷地に供し得る土地であることを前提とした勧誘を行った形跡はない。 そうすると、本件契約の当事者の主観的な目的においても、本件土地を建物の敷地に供する目的で取引の対象としていたとは認められず、本件土地が「宅地」に該当するとはいえない。 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却する結論） 以上によれば、本件契約の目的物である本件土地が「宅地」（宅建業法2条1号）に該当するとは認められない以上、本件契約が宅建業法64条の8第1項所定の宅地建物取引業に関する取引に該当するとは認められないから、Ⅹは、Yに対し、Aに対する不当利得返還請求権について、認証を請求することはできない。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のとおり判示し、Yの抗告を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に吸収分割は、株式会社又は合同会社がその事業に関して有する権利義務の全部又は一部を分割後他の会社に承継させることであり、吸収分割会社と、吸収分割承継会社との間で締結される吸収分割契約の定めに従い、吸収分割承継会社が吸収分割会社の権利義務を承継する。本件において、本件事業に関する権利義務等は、本件吸収分割により、YからAに承継される。 しかしながら、本件契約においては、Xと Yとの間で、本件建物が他の用途に転用することが困難であること及び本件契約が20年継続することを前提にXが本件建物の建築資金を支出する旨が合意されていたものであり、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているXは、長期にわたってYに本件建物を賃貸し、その賃料によって本件建物の建築費用を回収することを予定していたと解される。Xが、本件契約において、Yによる賃借権の譲渡等を禁止した上で本件解除条項及び本件違約金条項を設け、Yが契約当事者を実質的に変更した場合に、Yに対して本件違約金債権を請求することができることとしたのは、上記の合意を踏まえて、賃借人の変更による不利益を回避することを意図していたものといえる。そして、Yも、Xの上記のような意図を理解した上で、本件契約を締結したものといえる。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）しかるに、Yは、本件解除条項に定められた事由に該当する本件吸収分割をして、Xの同意のないまま、本件事業に関する権利義務 等をAに承継させた。Aは、本件吸収分割の前の資本金が100万円であり、本件吸収分割によって本件違約金債権の額を大幅に下回る額の資産しかYから承継していない。仮に、本件吸収分割の後は、Aのみが本件違約金債権に係る債務を負い、Yは同債務を負わないとすると、本件吸収分割によって、Yは、業績不振の本件事業をAに承継させるとともに同債務を免れるという経済的利益を享受する一方で、Xは、支払能力を欠くことが明らかなAに対してしか本件違約金債権を請求することができないという著しい不利益を受けることになる。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）さらに、会社法は、吸収分割会社の債権者を保護するために、債権者の異議の規定を設けている（789条）が、本件違約金債権は、本件吸収分割の効力発生後に、Xが本件解除条項に基づき解除の意思表示をすることによって発生するものであるから、Xは、本件違約金債権を有しているとして、Yに対し、本件吸収分割について同条1項2号の規定による異議を述べることができたとは解されない。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却する以上によれば、YがXに対し、本件吸収分割がされたことを理由に本件違約金債権に係る債務を負わないと主張することは、信義則に反して許されず、Xは、本件吸収分割の後も、Yに対して同債務の履行を請求することができるというべきである。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のように判示して、Xの請求を一部認容した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に（Yの説明義務違反の有無） 認定事実によれば、Yは、Xに対し、自ら売主になると告げ、売主の契約上の債務を重畳的に引き受けたこと等が認められる。宅建 業者であるYは、売買契約締結直前まで、事実上売主として振る舞い、XもYが売主であると信じ売買取引に臨んでおり、Yは、売主であった場合と同様の説明義務を負う。 本件不動産で発生する経費は、購入前のXが調査・予測することは容易ではないが、Yは、宅建業者かつ投資用不動産の取扱業者として、専門的な知識を有し、管理業者に問い合わせをする等、容易に調査を行える立場にあった。Xは、賃料額の齟齬を指摘する等、収支や投資リスクに高い関心があり、経費の額に齟齬があれば、関心を寄せていたと推認され、それをYも当然認識しており、宅建業者であるYは、経費の一部である共用部電力使用料金についても、適切な調査を行い、Xに正確な情報を説明する義務を負う。 Yは、転売案件では、Cへ問い合わせをすることで調査は十分であり、これに基づく説明により説明義務違反はない、レントロールには想定を含み、実際と異なる可能性があることを予め断っており、説明不足はない旨主張するが、宅建業者である売主は、所有者であれば当然知っているべき情報について正確な情報を提供すべき義務を負い、その義務の程度は、転売事案か否かによって左右されず、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているYは、投資判断の参考としてXに提供するレントロール作成の際には、改めて所有者ないし管理業者に直接問い合わせる等正確な情報を調査すべきである。また、レントロールには正確性について断り書きがあるが、当初から十分な調査をせず、その結果、通常生ずる変動幅とは評価できない程度の乖離を生じ、かつ、そもそも調査結果とも異なる記載をしていた場合にまで、買主がその乖離を受け入れなければならないものではなく、本件不動産の売買で、共用部電力使用料金の誤った情報を提供したことについて、Yには説明義務違反があったと認められる。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）（Xの損害の有無及び額） 将来の共用部電力使用料金は、入居者の設備使用状況等で変動し得るものであり、将来給付の訴えが認められるための要件である賠償内容の確定性の要件を充足するものではなく、本件口頭弁論終結日以降に生ずる損害部分は、訴えを却下すべきものである。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するXは、本件不動産の共用部電力使用料金の差額が損害であると主張するが、Yの説明義務違反の有無にかかわらず、その設備状況から、現時点の同料金が月平均で1万8000円程度であり、X主張の損害は、説明義務違反との因果関係を欠く。また、差額分である月額 1万4000円は、売買価格と比較すると軽微であり、著しく不動産経営に影響を及ぼすとまではいえず、仮にYが正しい情報をXに提供していたとしても、購入自体の取りやめや売買価格減額が確実であるとまで認めることもできないが、本件不動産の経費は、少なくとも適正な投資額としての売買価格決定に影響を与え得る事実ではあり、Xは、正確な情報に基づく意思決定機会を失い、予想していなかった経費負担増が生じたこと、ただしその増額の程度が本件不動産の収支に及ぼす影響は必ずしも大きいとはいえないことを総合考慮すると、慰謝料は10万円と認められる。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のように判示して、Xの請求を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判している。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である宅地建物取引業法（以下、法という。）は、国内における住宅政策の一環として制定されたもので、法第2条1項の「宅地」とは、まず「建物の敷地に供せられる土地」をいうと定めているところ、国内法の効力は、外国の領土に対しても適用することを明示的に定めている場合を除き、原則としてその領土外の地域に及ばないから、「宅地」とは日本国内に所在するものをいい、海外物件を含まないものと解される（周藤利一明海大学不動産学部教授「グローバル化と日本の不動産業・不動産市場」）。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）すなわち、法は、宅地建物取引業者に免許制度を採用し（第2章）、宅地建物の営業（3条）に免許を要件とし、宅地建物の取引に関し専門的知識を有するとされる宅地建物取引士に資格試験や登録制度を採用し（第3章）、無免許営業・名義貸しを禁止することによって（第12、第13条）、宅地建物取引業の不適格者を排除している。この免許制度は、「宅地建物」が国民の生活・経済活動の基盤であることから、宅地建物取引業を営むにふさわしいかどうかを審査し、専門業者としての質の向上を図るものであり、このような審査を受けた者に取引を限定し、もって、業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確 保しようとしたものである。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却する宅地建物の取引に関し専門的知識が求められる宅建士の資格取得には試験制度が採用されているところ（第16条）、法が海外物件に係る取引についても適用されるのであれば、当該試験についても当然外国の法令に関する知識の習得が求められるはずである。 しかるに、そこで試される法令の知識は、我が国の「宅地」「建物」に関するもので、外国の法令は予定されていない。この観点からも法が海外物件に適用されることは整合性を欠く。 さらに法は「第5章 業務」として多くの規制条項を設けているところ、宅地建物取引士の義務とされる重要事項の説明等（法第35条）については、我が国の宅地建物に関する法令（建築基準法、都市計画法、建物の区分所有等に関する法律等）が対象となっている。 これらのことからすれば、法の趣旨・目的である規制の対象は、我が国の領土の宅地建物であると解するべきである。 る本件取引に法の適用はなく、Yが行う弁済業務の対象とはならない。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のとおり判示した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社にＸは、Ｙ２との間で本件売買契約をめぐる税務指導契約を締結し、Ｙ２はＸから本件報酬金の授受にあたり、報酬内訳を税務指導料とする請求書や領収証の取り交わしをしている。しかし、事実経過に照らすと、ＸがＹ ２に交付した本件報酬金は、実際には本件売買契約の情報提供したことに対する紹介金や謝礼金といった性質の金員であり、Ｙ２が作成した請求書や領収書において「税務紹介料」の記載があるのは、宅建業法違反のおそれを回避するための名目上のものに過ぎないと認 められるし、ＸとＹ２の間に税務指導契約締結の事実は認められないというべきである。 Ж 本件報酬金は、前記のとおり、Ｙ２の税理士としての業務に支払われたものではないから、本来所得税法204条１項２号の源泉徴収対象となるべき報酬に該当するものとはいえない。したがって、本来であれば、Ｘにはその源泉徴収義務はなかったことになるから、Ｙ２が、Ｘに対し、かかる義務の存在を説明すべき法的義務を負うということもできない。 € Ｙ１は、宅建業者としてＸとの間で媒介の契約を締結したに過ぎないし、もともと宅建業者たるＹ１において、その重要事項説明の内容として、Ｘが負担すべき税金の内容や金額、源泉徴収義務の存否等についてまで、これを調査、報告すべき義務を負うものではない。 税務指導料名目の報酬は、税理士としての業務に関する報酬ではなく、本来であれば Ｘにその源泉徴収義務はないが、税務署において、これを税理士としての報酬として源泉徴収義務があると認めたことはやむを得ないし、Ｘが税務署の指導に従って納付した所得税本税70万円は、Ｙ２のための所得税として納付したものというべきである。とすれば、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているＸによるＹ２の所得税の納付は、本来その必要性がないものであっても、これによって同額の損失を被った一方、Ｙ２は、原則として同額相当の所得税の支払義務を免れるという利益を得たものと解するべきである。Ｙ２は自ら確定申告に際し本件報酬も収入として適正に申告していると主張するが、それを裏付ける資料の提出に応じなかったこと等から、 Ｙ２の主張は信用することができない。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは以上によれば、Ｙ１とＹ２には、もともとＸに対し、訴外外国法人に支払われた本件売買代金、またＹ２に支払われた本件報酬金 につき、Ｘにその源泉徴収義務があることを告知すべき契約上の義務も、信義則上その他の法律上の義務もないから、これを告知しなかったことが、Ｙ１らの債務不履行又は不法行為となる余地はなく、ＸのＹ１らに対する損害賠償請求はいずれも理由がない。しかし、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するＹ２は、Ｘが本件報酬金支払に伴うＹ２の所得税を納付した結果として、70万円相当の利益を得たものと解すべきであるから、ＸのＹ ２に対する前記70万円及び遅延損害金の支払いを求める不当利得返還請求は、その全部について理由がある。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は次のとおり判示して、Xの請求を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判している認定した事実によれば、次のとおりの事実が認められる。 ア 本件契約書及び本件説明書面については、宅地建物取引業者が、本件賃貸借契約の締結に当たり、本件賃貸借契約が定期建物賃貸借となる旨の説明については、宅地建物取 引業者である有限会社F（以下「F社」という。）が代行して行った旨の記載があるところ、実際には、F社は、本件契約書及び本件説明書面の作成を代行しただけで、本件賃貸借契約の締結には一切関与していない。 イ Xの主張によっても、本件契約書及び本件説明書面に基づいて、本件賃貸借契約が定期建物賃貸借となる旨の説明を行った者は、賃貸人であるX本人ではなく、Xの娘である Aである。 ウ Xの主張に沿うAの供述によれば、旧賃借建物については普通賃貸借であったにもかかわらず、本件賃貸借契約が定期建物賃貸借として新たに締結されることとなるが、これによって生じる借家権喪失を補填しうるだけの経済的合理性、必要性を認めることができない。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）すなわち、Yは、本件賃貸借契約の締結は、旧賃借建物から本件建物へ移転に伴うものであったが、この際、Yが受けた経済的給付等の利益は、引越費用，玄関先の塀の改造等とわずかであり（その他の移転補償は受けていない。）、他方で、Aにおいても、Yからの申し出があれば、普通賃貸借による条件でも応じたと供述していることからすると、本件賃貸借契約を定期建物賃貸借に該当すると解すべき経済的条件を欠いている。 エ Xが、本件賃貸借契約が定期建物賃貸借に該当することを前提にして行った平成25年 7月31日付け書面による定期建物賃貸借の終了通知は、同日に生じたYとAとの間の紛争と前後してなされている。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）Aは、上記紛争との関連性を否定する供述をするものの、上記終了通知は、上記同日よりも前に行うことが可能である上、終了通知可能期限内に到達したことが確認し難い平成 25年7月31日にあえて行うことは考えがたいことからすると、Aの供述には疑問がある。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するオ Yが、本件契約書及び本件説明書面にした署名・押印行為について、本件建物への移転居住が新築建物への再入居を前提にした書面である旨を誤信した旨の主張については、これを裏付ける証拠はY本人の供述以外にない。しかしながら、再入居の約定違背に関するYの不満は、本件訴訟提起前の段階の公開質問状にも記載されており、Yの供述には一貫性が認められる。 以上に説示したことに加え、定期建物賃貸借契約については、当該契約に係る賃貸借契約は契約の更新がなく、期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、法38条所定の厳格な書面性を要すると解される最高裁判例（最一判・平成24年9月13日民集66巻9号3263号 RETIO88-108参照）に照らすと、前記ア及びイの要式性等の不備を看過しえないばかりか、さらに、前記ウないしオの事実を併せ考慮すると、本件賃貸借契約は、定期建物賃貸借であると解することはできない。

判決の要旨. 裁判所は次のように判示して、Ｘの請求を棄却した裁判所は、次のように判示して、Xの請求を棄却した。 Ｘは、ＸがＹに委任したのは、Ｃがｂ社に（錯誤無効） 賃貸借契約を締結するか否かの判断に際しては、賃料と面積のみならず、使用目的を念頭においた賃借物件の立地や契約可能な時期及び期間、賃借物件の形状及び状態、駐車場の有無等の諸要素が勘案されるものであり、必ずしも面積の広狭が賃貸借契約を締結する際の主要部分となるものではない。 本件賃貸借契約書上、面積はいずれも「約 35坪」と記載され、Xは本件賃貸借契約の締結に際し、本件物件を内覧してその広さや状態等を確認した上で、月額40万円の賃料にて本件物件を賃借することを決定したものであり、その際にXが本件物件の実際の坪数や坪単価を問題とすることはなく、その後も30年弱の間、本件物件が35坪に満たないことを問 題としたことはなかったのであるから、Xにおいて、本件物件の面積が実際に35坪程度あることが本件賃貸借契約の主要部分であったということはできない。 そうすると、本件物件の実際の面積は本件駐車スペースを含めても約28坪であり、契約面積の約35坪には満たないものの、当該事実をもってXに要素の錯誤があったと認めることはできない。 （説明義務違反による損賠賠償義務） 本件賃貸借契約締結時に本件物件の契約面積が約35坪とされた経緯は明らかではなく、故意による虚偽告知がされたものとは認めるに足りない。 次に、Xは、本件物件を内覧してその広さや状態等を確認し、本件物件の現況を受け入れた上で、本件賃貸借契約を締結したものであり、契約面積は約35坪とされているものの、 ｂ社がａ社に順次所有権移転することになっている本件土地に本件根抵当権設定登記の登記申請手続をすることであったから、Ｙには、委任契約上、Ｃの登記意思を確認する義務があったと主張し、これを前提にして、原判決の認定・判断を批判しているXにおいて本件物件の実際の面積が35坪程度あることが賃貸借契約における主要な部分であるということはできないことは前記で説示したとおりである。 しかし、原判決が適切に認定した本件の経緯に照らせば、Ｘ・Ｙ間で成立していたのは、 ａ社が取得した後の本件土地にＸを権利者とする本件根抵当権設定登記をするための登記申請手続を行うことを内容とする委任契約であったと認められるのであり、本件土地が、 Ｃからｂ社へ、ｂ社からａ社へと順次売買されて所有権が移転する土地であったことは、上記委任契約成立の背景事情に過ぎなかったものであり、また、Ｃからｂ社への所有権移転登記の申請手続に関しては、Ｄ司法書士が受任していたのである（所有者本人の登記意思確認について過失があったとすれば、それは同司法書士の責任である）このような本件賃貸借契約における各事情を踏まえると、Yにおいて、Xに対し、契約面積は約35坪となっているものの、実際の面積はそれよりも狭いという事実を説明すべき信義則上の義務を負うものと直ちにいうことはできないし、少なくとも、上記義務違反によりXに不足面積分の賃料相当額の損害が生じたといえる関係にもない。 そうすると、何らかの特約のない以上は、 ＸとＹの間の本件の委任契約の内容として、 Ｙが、ａ社の前々所有者であるＣの登記意思 （本件土地をｂ社に売却する意思）を確認すること（言い換えれば、Ｃ・ｂ社間の売買契 約の有効性を確認すること）が含まれていたということはできないところ、本件では、そのような特約を窺わせるに足りる証拠はない （なお、原判決は、更に進んで、前件の司法書士が作成した本人確認情報について、一見して明白にその適正な作成を疑わせるような事情があるなどの特段の事情の有無についてまで判断しているが、仮にそのような判断が必要であるとの立場をとったとしても、原判決の認定判断に誤りはない）以上のとおり、Yには、Xが主張する説明義務違反は認められない上、Xに上記説明義務違反と相当因果関係のある損害が生じたということもできないから、YがXに対し、債務不履行ないし不法行為に基づく損害賠償義務を負うとはいえない。 く、これらを棄却した原判決は相当であって、本件控訴は理由がないから棄却するよって、Xの主位的請求及び予備的請求はいずれも理由がないから棄却する。