Lopende kosten factor. Verhoudingsgetal waarin de gemiddelde Exploitatiekosten gedurende het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds, gedeeld door het aantal jaren van het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds, worden gedeeld door de inleg van de Participanten (exclusief Emissiekosten) op de Emissiedatum, uitgedrukt in een percentage. Bruto-huurontvangsten minus uitgaven aan Exploitatiekosten minus netto servicekosten (het verschil tussen werkelijke servicekosten en de daarvoor aan de betreffende huurder doorbelaste bedragen).
Lopende kosten factor. Lopende kosten factor
Lopende kosten factor. Op basis van de gehanteerde kostenstructuur kan de Lopende kosten factor (zie de definitie daarvan in hoofdstuk 4) worden weergegeven als opgenomen in afbeelding 19.
Lopende kosten factor. Op basis van de gehanteerde kostenstructuur kan de Lopende kosten factor (zie de definitie daarvan in hoofdstuk 4) worden weergegeven als opgenomen in afbeelding 21. * Exclusief financieringskosten en eenmalige bijkomende kosten. 11.900.000 inleg Participanten Alle bedragen luiden in €. gemiddelde Fonds- en Exploitatiekosten* 176.633 De vastgoedportefeuille zal in beginsel voor een periode van zeven tot tien jaar worden geëxploiteerd. De periode van exploitatie wordt bij verkoop van de vastgoedportefeuille beëindigd. De vastgoedportefeuille kan in zijn geheel dan wel in delen worden verkocht. Bij de berekening van de geprognosticeerde verkoopontvangsten wordt uitgegaan van verkoop van de gehele portefeuille in één keer na tien jaar. Als uitgangspunt voor de rendementsprognose is verondersteld dat de verkoop van de portefeuille na tien jaar zal plaatsvinden tegen de waarde in verhuurde staat tegen alsdan marktconforme condities aan één of meer opvolgende beleggers. In afbeelding 22 worden drie scenario’s getoond: een neutraal scenario, een defensief scenario en een optimistisch scenario. Deze scenario’s verschillen van elkaar door de gehanteerde Kapitalisatiefactor van de Bruto-huurontvangsten na tien jaar. De Bruto- huurontvangsten ter berekening van de verkoopprijs wijken af van de Bruto-huurontvangsten (op jaarbasis) in jaar tien, zoals weergegeven in hoofdstuk 9.2.1 (Prognose Direct Rendement). De reden daarvan is dat bij de Bruto-huurontvangsten ter berekening van de verkoopprijs ook rekening wordt gehouden met de gerealiseerde cumulatief opgebouwde prijsindex sinds de laatste huurindexering. In de prijsonderhandelingen zal daarmee rekening worden gehouden omdat het de contractueel opgebouwde huurverhogingsaanspraak betreft (zie ook toelichting op indexeringsclausule, hoofdstuk 9.2.2). Schematisch kan het geprognosticeerde Indirect Rendement worden weergegeven als opgenomen in afbeelding 22. In het neutrale scenario is de verkoopprijs gebaseerd op de Kapitalisatiefactor kosten koper die overeenkomt met de Kapitalisatiefactor kosten koper van de aankoopprijs. In het defensieve scenario is een Kapitalisatiefactor gebruikt waarbij de verkoopontvangst zodanig is dat het Indirect Rendement (netto-verkoopresultaat) nihil bedraagt. In het optimistische scenario is de Kapitalisatiefactor ten opzichte van het neutrale scenario met één keer de huur vermeerderd. Verder is ervan uitgegaan dat de vastgoedportefeuille wordt verkocht in de bestaande Vastgoed BV’s en ...
Lopende kosten factor. Als uitgangspunt voor de rendementsprognose is verondersteld dat de verkoop van de Objecten na tien jaar zal plaatsvinden tegen de waarde in verhuurde staat tegen alsdan marktconforme condities aan een opvolgende belegger. Daarbij wordt uitgegaan van een verkoop van de totale portefeuille, in zijn geheel, ineens. Hierbij worden vier scenario’s getoond: een neutraal scenario, een break-even scenario, een pessimistisch scenario en een optimistisch scenario. Deze scenario’s verschillen van elkaar door de gehanteerde Kapitalisatiefactor van de Bruto- huurontvangsten na tien jaar. In het neutrale scenario is de verkoopprijs gebaseerd op de Kapitalisatiefactor kosten koper zoals deze in de taxatie bij aankoop is bepaald. In het break-even scenario is een Kapitalisatiefactor gebruikt waarbij de verkoopopbrengst zodanig is dat het Indirect Rendement (netto-verkoopresultaat) nihil bedraagt. De waardestijging of verkoopopbrengst in het break-even scenario is minimaal nodig om na de verkoop van de Objecten (na 10 jaar) het oorspronkelijke bedrag van de Participaties volledig aan de Participanten te kunnen uitkeren. Het break-even scenario impliceert dat de verkoopopbrengst circa 9,5% lager is dan de verkoopopbrengst in het neutrale scenario. In het pessimistische scenario is ervan uitgegaan dat er geen waardestijging wordt gerealiseerd en dat de verkoopopbrengst gelijk is aan de koopprijs v.o.n. In het optimistische scenario is de Kapitalisatiefactor ten opzichte van het neutrale scenario met één keer de jaarhuur vermeerderd. De ontvangsten uit de verkoop van de Objecten in het pessimistische, break-even, neutrale respectievelijk optimistische scenario veronderstellen, ten opzichte van de koopprijs v.o.n. van € 32.190.949, een waardeverandering van de Objecten over de gehele periode van tien jaar waarop de prognoses zien, van 0,0% (pessimistische scenario), van 9,5% (break-even scenario), 22,7% (neutrale scenario) respectievelijk 29,4% (optimistische scenario). Dit komt neer op een jaarlijkse, enkelvoudige waardeverandering van 0,0% in het pessimistische scenario, 1,0% in het break-even scenario, van 2,3% in het Bij verkoop van de Objecten aan een met de Beheerder direct of indirect gelieerde partij zullen de Objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. In het hiervoor getoonde neutrale scenario komt het enkelvoudig Totaalrendement over het maximum van de beoogde looptijd van het Fonds neer op 7,4% gemiddeld per jaar. Dit komt neer op een IRR van 6,5%....