CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
MINUTA
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
“Supreme Altos do Central Parque”
MELNICK EVEN PLÁTANO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. com sede na Xxx
Xxxxxx Xxxxx Xxxxx xx 000, Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, nesta Capital, inscrita no CNPJ/MF n° 21.683.626/0001-10, neste ato regularmente representada na forma de seu contrato social, na condição de Incorporadora do empreendimento denominado “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE”, sito ao prolongamento da Rua Xxxx Xxxxxx Xxxxx, nesta Capital, por este instrumento, e na melhor forma de direito, estabelece a presente CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, de conformidade com o Código Civil Brasileiro, com a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e demais disposições legais, que abrangerá todo o Empreendimento, mediante as seguintes cláusulas e condições:
Artigo 1º – O empreendimento “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE”, será regido pelas disposições legais pertinentes, em especial pelo Código Civil Brasileiro, pela Lei n° 4.591/64 e modificações posteriores, e pela presente CONVENÇÃO, que regulará as relações condominiais sob seus diversos aspectos.
Artigo 2º – O terreno onde está construído o empreendimento “SUPREME ALTOS DO CENTRAL
PARQUE”, localiza-se na zona urbana desta Capital, sendo o imóvel objeto da matrícula nº 125.801, Livro 2 – Registro Geral – do Registro de Imóveis dessa 3ª Zona de Porto Alegre/RS, e possui a seguinte descrição:
“UM TERRENO de forma irregular, com área superficial de 9.709,58m², que partindo de um ponto localizado a 140,40m do alinhamento da Avenida Professor Xxxxxxxxx Xxxxxxx, ponto localizado exatamente na intersecção dos limites oeste-sudoeste e norte do prédio nº1440 da referida Avenida Professor Xxxxxxxxx Xxxxxxx, distando 392,00m da Avenida Ipiranga, mede no sentido oeste-leste, 209,60m, fazendo nesta extensão, frente ao norte para a Projetada Rua AQ, atualmente área remanescente do Loteamento Jardim Guanabara; daí toma direção norte-sul, mede 60,00m onde faz frente ao leste à Projetada Rua AY, atual Rua Xxxxxxxxxx Xxxxx; daí toma a direção les-nordeste-oes-sudoeste na extensão de 84,00m, fazendo frente à projetada Rua AP, atual Rua Xxxx Xxxxxx Xxxxx, sofrendo uma ligeira deflexão no sentido les-sudeste-oes-noroeste na extensão global de 95,36m, ao sudeste com a projetada Rua AO, atual Rua Xxxx Xxxxxx Xxxxx; ao sudoeste por dois segmentos pelo alinhamento projetado da Rua Xxxx Xxxxxx Xxxxx, a saber: o primeiro por uma linha curva na extensão de 33,67m e o segundo por uma linha reta no sentido noroeste e extensão de 11,77m, até encontrar a divisa norte, fechando assim a descrição do polígono.”
Capítulo III
DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO
Artigo 3º – O Empreendimento “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE” terá fins residenciais.
Parágrafo Primeiro – O empreendimento “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE” será composto de 02 (duas) torres, constituídas de: pavimento térreo, 11 (onze) pavimentos tipo e casa de máquinas e 1 (um) Prédio Garagem, constituído de: 3º subsolo, 2º subsolo, 1º subsolo e pavimento térreo. Terá o empreendimento 229 (duzentos e vinte e nove) unidades autônomas “apartamentos” e 241 (duzentos e quarenta e um) unidades autônomas “boxes de estacionamento”, totalizando, assim, 470 (quatrocentos e setenta) unidades autônomas.
Parágrafo Segundo – As unidades autônomas “apartamentos” terão destinação exclusivamente residencial, vedada a sua utilização para a instalação de atividades de comércio ou de serviços, enquanto que as unidades autônomas “boxes de estacionamento” destinar-se-ão à guarda de veículos dos seus proprietários, os quais deverão ser, necessariamente, condôminos do empreendimento.
Parágrafo Terceiro – Conforme planilha de áreas NBR 12.721, o empreendimento apresentará as seguintes áreas reais:
a) Área real total ........................................................................................... | 29.690,61m² |
b) Área real privativa ..................................................................................... | 18.616,45m² |
c) Área real de uso comum de divisão proporcional .................................... | 11.074,16m² |
Parágrafo Quarto – O Condomínio contará com 241 (duzentas e quarenta e uma) unidades autonômas, boxes de estacionamento privativos, sendo 164 (cento e sessenta e quatro) simples, com capacidade de abrigar um automóvel de passeio de tamanho médio cada um e, 77 (setenta e sete) duplos, com capacidade de abrigar dois automóveis de passeio de tamanho médio cada um;
Artigo 2º – Além do terreno onde se assenta a construção do empreendimento, constitui parte de uso comum – áreas de propriedade e de uso comum de divisão proporcional – de todos os condôminos, inalienáveis e indivisíveis, como acessórias indissoluvelmente ligadas à todas as unidades autônomas do empreendimento, tais como as fundações, as áreas internas ou de ventilação, os locais de medidores de luz, força, gás, água e telefone, fios e seus respectivos encanamentos-troncos, os ramais destinados às dependências de propriedade e uso comum, circulações, as vigas e colunas, os pisos de concreto armado, as partes externas das paredes perimetrais de cada unidade e do edifício, os ornamentos de fachada, as calhas, as partes externas das janelas, guarita de segurança, os corredores, as escadas, passagens sociais, halls, reservatórios, elevadores, apartamento do zelador, fitness, piscina, brinquedoteca, salão de festas, 07 vagas de estacionamento condominiais, e tudo mais que se destine ao uso comum dos condôminos do EMPREENDIMENTO “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE”.
Artigo 3º – Constituem partes de propriedade e uso exclusivo, pertencentes individualmente e de pleno direito a cada condômino, as unidades autônomas do condomínio, designadas por apartamentos e por boxes privativos para estacionamento de
veículos, aquelas descritas e caracterizadas no ANEXO desta Convenção.
CAPÍTULO II
DO REGIMENTO INTERNO, QUANTO AO USO, FRUIÇÃO E DESTINAÇÃO
Artigo 4º – Todas as pessoas, condôminos e ocupantes, a qualquer título, que residirão no Condomínio, suas famílias e empregados, serão obrigados a cumprir, respeitar e fiscalizar a observância das disposições desta Convenção e deste Regimento Interno, que só poderão ser alterados no todo ou em parte, desde que assim fique resolvido, a qualquer tempo, por decisão da assembleia dos condôminos, tomada pelo mesmo número de votos previstos para a alteração desta Convenção, devendo as modificações constar de escritura pública ou instrumento particular devidamente registrado.
Parágrafo Primeiro – Serão equiparados aos proprietários, para os fins deste item, os adquirentes, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, em especial na obrigação de contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção fixada nesta Convenção e na medida da utilização das partes comuns de uso exclusivo, bem como responder pelos débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multas, juros moratórios e atualização monetária.
Parágrafo Segundo – As disposições deste Capítulo estabelecem e regulam as relações entre os condôminos sob todas as formas.
Artigo 5º – Em caso de venda, doação, legado, usufruto, cessão de direitos, locação ou qualquer forma legal de transação, que importe na transferência da propriedade, ou da posse de suas respectivas unidades, os adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficarão automaticamente obrigados à observância de todos os dispositivos desta Convenção, ainda que nenhuma referência a esta cláusula seja feita no contrato público ou particular, pelo qual se efetive a transferência e aquisição da propriedade ou da posse.
Artigo 6º – Os ocupantes a qualquer título, que não sejam proprietários das ou da unidade que ocupam, excetuando o caso de locatários, não terão, perante o Condomínio, qualquer representação, ficando o proprietário responsável pelas infrações por aqueles cometidas.
Artigo 7º – São direitos de cada condômino:
a) usar, fruir e dispor da parte de sua propriedade exclusiva como melhor lhe aprouver, desde que não prejudique os direitos dos demais condôminos e não comprometa a segurança e solidez do Condomínio ou seu bom nome;
b) usar da coisa comum conforme o seu destino, mas de forma a não causar dano, embaraço ou incômodo aos demais condôminos;
c) reivindicar sua unidade de terceiros que a ocupem, vendê-la, gravá-la, alugá-la, transferindo a sua propriedade e posse independente da anuência dos demais condôminos;
d) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite, bem como examinar, a qualquer momento, livros e arquivos do Condomínio;
e) instalar redes de proteção em qualquer ambiente ou cortinas na sala de estar de suas unidades, desde que estas sigam o padrão definido em Assembleia, de forma a manter a harmonia e a padronização das fachadas, em face das características do empreendimento que, em sua grande parte possui fachadas envidraçadas.
Parágrafo Único – Os Condôminos proprietários de unidades que possuem terraço privativo poderão instalar piscina ou outros equipamentos sobre o mesmo. Para tanto, deverão submeter ao Síndico do Condomínio o respectivo projeto, acompanhado da correspondente Anotação de Responsabilidade Técnica emitida por profissional devidamente qualificado. O Síndico, por sua vez, deverá submeter tal projeto à aprovação da construtora quanto ao quesito “carga máxima” prevista no projeto estrutural do Edifício”, de forma a não sobrecarregar o pavimento.
Artigo 8º – São deveres de cada condômino, ocupantes, suas famílias e empregados:
a) cumprir, fazer cumprir, respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta Convenção, na Lei 4591/1964, neste Regimento Interno e nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro;
b) concorrer na proporção das suas frações ideais, com as despesas necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do Condomínio, inclusive para o
seguro deste, qualquer que seja a sua natureza, aprovadas em Assembleias, na forma prevista nesta Convenção e nos artigos 1.334, inciso I e 1.340 do Código Civil Brasileiro;
c) suportar, na mesma proporção, os ônus a que tiver ou ficar sujeito o Condomínio, em seu conjunto;
d) zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, depositando lixos e varreduras em sacos plásticos perfeitamente fechados e colocados em local e horário previstos em Assembleia, para coleta, por funcionários do Condomínio;
e) exigir do Síndico ou administrador as providências que forem necessárias ao cumprimento fiel da presente Convenção;
f) comunicar ao Síndico qualquer caso que necessite de providências junto à Saúde Pública;
g) facilitar ao Síndico e seus prepostos, o acesso às unidades de sua propriedade;
h) permitir o acesso em sua unidade para correções de vazamentos ou entupimentos das unidades superiores à sua, devendo toda despesa de consertos, reparos e pintura das partes afetadas ser coberta pelo proprietário da unidade causadora do dano;
i) permitir o acesso em sua unidade para fins de manutenção das fachadas;
j) autorizar o acesso da Incorporadora/Construtora às áreas do Condomínio, mesmo após a conclusão das obras e entrega do empreendimento, se necessário for, para fins de eventuais manutenções.
Artigo 9º – É vedado aos condôminos, ocupantes suas famílias e empregados:
a) alterar a forma externa da fachada, salvo as modificações permitidas nesta Convenção e desde que sejam autorizadas pela Assembleia convocada para esse fim, na qual a decisão será tomada na forma estipulada no artigo 27;
b) decorar as paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto do Condomínio, bem como utilizar rede de proteção distinta da aprovada em Assembleia ou daquela indicada pela Incorporadora;
c) destinar a unidade de sua propriedade ou que ocupe, utilização diversa da finalidade Residencial, estabelecida nesta Convenção, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade, à higiene e à segurança dos demais condôminos;
d) usar, ceder ou alugar os apartamentos para fins incompatíveis com a decência e o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização por pessoa de vida irregular ou de maus costumes passíveis de repreensão penal ou policial, ou que, de qualquer modo ou forma, possam prejudicar a boa ordem ou afetar a reputação do Condomínio;
e) remover o pó de tapetes e cortinas e outros pertences nas janelas, promovendo a limpeza de sua unidade em prejuízo das partes comuns;
f) estender ou secar roupas, tapetes, toalhas e outros pertences em locais visíveis do exterior do Condomínio;
g) colocar em peitoris, janelas, terraços, áreas de serviço, varandas e amuradas, vasos, enfeites e plantas e quaisquer outros objetos que possam a qualquer momento cair nas áreas externas e internas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas;
h) violar de qualquer forma a lei do silêncio, usar aparelhos radiofônicos, auto-falantes, televisão, aparelhos de som e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão e quaisquer outros, em elevado som, de modo que pertube o sossego dos condôminos vizinhos;
i) promover, sem o conhecimento e anuência prévia do síndico, festas, reuniões e ensaios em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e conjuntos musicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;
j) usar aparelhos transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhos elétricos existentes no Condomínio e de propriedade e uso dos demais condôminos;
k) usar aparelhos como fogões, aquecedores e similares, do tipo que não seja a gás e a eletricidade;
l) usar toldos externos nas janelas;
m) usar nas pias, ralos, lavatórios, vasos e demais instalações sanitárias das unidades produtos que provoquem entupimentos ou que contenham agentes corrosivos;
n) utilizar-se dos empregados do Condomínio, para seus serviços particulares no horário de trabalho dos mesmos;
o) guardar explosivos e inflamáveis nas unidades e dependências, queimar fogos de artifícios de qualquer natureza, nas janelas, sacadas, terraços, áreas de serviço e amuradas, ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possam afetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio, ou de que possa resultar o aumento do prêmio do seguro;
p) instalar no Condomínio rádio amador de qualquer amplitude, fios ou condutores, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte externa do Condomínio, nas janelas, terraços, sacadas e amuradas, áreas e corredores do Condomínio, prejudicando a sua estética, e ainda usar máquinas e aparelhos ou instalações que provoquem trepidações ou ruídos excessivos;
q) obstruir o passeio, entradas, áreas comuns, corredores, halls, escadas, terraços, elevadores, ainda que em caráter provisório, ou utilizar algumas dessas dependências para qualquer fim que não o de trânsito, sendo proibido nelas, o estacionamento de criados ou visitantes, quer isoladamente, quer em grupos;
r) transportar cargas, bagagens e similares nos elevadores nos horários estabelecidos no Regimento Interno aprovado em Assembleia especialmente convocada para tal fim, observando-se que os materiais de construção deverão ser transportados devidamente acondicionados em sacos plásticos;
s) abandonar torneiras de água e bicos de gás abertos, ou deixar de consertá-los, quando os mesmos estejam dando, respectivamente, escoamento de água das caixas do Condomínio e escapamento de gás, com perigo à segurança do Condomínio ou do ocupante infrator e a de seus vizinhos;
t) lavar veículos ou motos nas áreas comuns;
u) praticar jogos esportivos de qualquer modalidade nos halls de entrada, corredores, terraços e demais dependências comuns do Condomínio, bem como no interior das unidades, neste caso, perturbando o sossego dos demais moradores, sendo essa prática permitida somente nos locais para tanto previamente designados em Assembleia;
v) o uso das águas subterrâneas, de forma a evitar desperdícios e contaminações;
w) instalar as unidades condensadoras do sistema de ar condicionado fora do local específico à instalação;
x) instalar redes de proteção em qualquer ambiente ou cortinas na sala de estar de suas unidades, diversas daquelas definidas em Assembleia, de forma a manter a harmonia e a padronização das fachadas, em face das características do empreendimento que, em sua grande parte possui fachadas envidraçadas.
Artigo 10 – As disposições deste capítulo bem como aquelas constantes dos capítulos V e VI deverão ser afixadas nos corredores e elevadores do Condomínio e em locais a critério do síndico.
CAPÍTULO III
DO SEGURO, DA DEMOLIÇÃO, DA RECONSTRUÇÃO, DOS DANOS E OBRAS
Artigo 11 – O Condomínio é obrigado a proceder ao seguro do mesmo no prazo da lei, e assim mantê-lo sob as penas da lei, contra riscos de incêndio e outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do Condomínio, discriminando-se as unidades autônomas, uma a uma, e o total das partes comuns, com os respectivos valores. Poderá cada condômino aumentar por sua conta exclusiva, o valor do seguro da sua unidade para cobrir o valor das benfeitorias, úteis ou voluptuárias, que, porventura realize na sua unidade, e, neste caso, pagará diretamente à Companhia Seguradora, o prêmio correspondente ao aumento feito.
Parágrafo Primeiro – Ficam fazendo parte integrante da presente convenção, como se cláusulas desta fossem, os artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil Brasileiro, cujos termos os condôminos se obrigam a respeitar, quando da ocorrência das hipóteses neles previstas.
Parágrafo Segundo – No caso de sinistro parcial, o valor da respectiva indenização será aplicado, preferencialmente, na reconstrução das coisas de uso e propriedade comuns e o saldo, se houver, rateado entre os condôminos afetados pelo sinistro.
Artigo 12 – É vedado aos condôminos, ocupantes, suas famílias e empregados causar danos às partes comuns do Condomínio, e aqueles porventura causados deverão ser indenizados por quem o causar, ficando também a cargo de cada condômino a reparação, por sua conta, de todos os danos que às partes comuns ou a qualquer das demais unidades do Condomínio, forem causados por defeitos de má conservação e utilização das instalações na sua propriedade, cabendo aos demais condôminos o direito de exigir daquele que se descuidar do conserto de sua unidade, o ressarcimento do custeio da reparação geral dos danos daí decorrentes.
Artigo 13 – Os condôminos são responsáveis pelos danos e estragos praticados nas partes comuns do Condomínio ou nas unidades de outros condôminos, pelos locatários ou ocupantes de suas unidades.
Artigo 14 – As modificações a serem feitas nas coisas de propriedade exclusiva de cada condômino deverão ser previamente comunicadas aos demais condôminos, por intermédio do Síndico, sendo por este autorizadas, desde que não afetem a solidez do Condomínio, nem contrariem as disposições legais e as da presente Convenção, caso em que qualquer dos condôminos poderá se opor à sua realização.
Artigo 15 – O condômino, em cuja unidade forem realizadas obras, será responsável pela perfeita limpeza de elevadores, áreas, corredores e outros locais por onde transitarem materiais de construção ou entulhos, os quais não poderão ser depositados sem anuência do Síndico, em qualquer espaço de uso comum, correndo por sua exclusiva conta e risco os ônus ou prejuízos que resultarem em razão do transporte dos mencionados materiais de construção e entulhos ou das obras propriamente ditas. Os entulhos deverão ser ensacados e armazenados pelo condômino, dentro de sua unidade autônoma e retirados em dia e hora previamente determinados pelo Síndico.
Artigo 16 – As obras de reformas, transformações ou modificações nas unidades, ou nas áreas de uso comum que interessem à harmonia das fachadas externas, internas ou laterais, bem como quaisquer outras não previstas nesta Convenção, necessitarão de aprovação unânime dos condôminos a ser manifestado em Assembleia, bem como aprovação dos Poderes Públicos competentes.
CAPÍTULO IV
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO, DAS ASSEMBLEIAS, DAS DESPESAS E DO FUNDO DE RESERVA
Artigo 17 – O Condomínio será administrado por 1 (um) Síndico, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembleia Geral Ordinária, com mandato de, no máximo, 2 (dois) anos, imediatamente empossado, podendo ser reeleito; por um Subsíndico e um Conselho Consultivo composto por 3 (três) membros, com mandato igual ao do Síndico e eleitos pela mesma Assembleia que o eleger, os quais poderão ou não ser reeleitos. Os membros do Conselho Consultivo e o Subsíndico deverão ser condôminos residentes no Condomínio. O cargo de Xxxxxxxxxx poderá deixar de ser preenchido, a critério da Assembleia Geral de Condôminos. Poderão também ser eleitos suplentes para os cargos de conselheiros.
Parágrafo Primeiro – O Síndico poderá ser condômino do Condomínio, ou ser contratado, conforme decisão tomada em Assembleia. A Incorporadora possui a prerrogativa de indicar e contratar um Síndico profissional para exercer o cargo do primeiro mandato.
Parágrafo Segundo – Poderá a Assembleia, na forma do artigo 27 instituir outros órgãos administrativos ou de assessoria, constituídos de 3 (três) membros, condôminos residentes no Condomínio, com funções expressamente definidas na mesma Assembleia.
Artigo 18 – Compete ao Síndico, além das atribuições legais:
a) representar, ativa e/ou passivamente, o Condomínio perante terceiros, em Juízo e fora dele, e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites fixados pela lei e por esta Convenção;
b) exercer a administração interna do Condomínio no que respeita à sua vigilância, funcionamento, moralidade e segurança, bem como nos serviços que interessem a todos os moradores, podendo admitir e despedir empregados, procedendo ao registro
desses empregados nos prazos legais, efetuando os correspondentes recolhimentos de tributos e contribuições, previstos em lei, baixando as instruções e detalhes de seus serviços, inclusive quando solicitado por escrito, pela maioria absoluta dos condôminos, fixando-lhes ordenados compatíveis com as funções e dentro da previsão orçamentária do exercício;
c) cobrar, inclusive judicialmente, se necessário for, quotas de despesas de todos os condôminos e multas e demais encargos estabelecidos na Convenção, na Lei, no Regimento Interno e nas deliberações das Assembleias Gerais, dando imediato conhecimento à Assembleia da existência de qualquer procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio;
d) prestar contas à Assembleia dos Condôminos ao Conselho Consultivo e ao Síndico, do exercício findo, com exibição de documentos comprobatórios, enviando cópias dos balancetes a todos os Condôminos;
e) apresentar o orçamento do exercício, que terá por base a data da expedição do habite- se;
f) fazer demonstração mensal das despesas efetuadas, apresentando aos condôminos, quando solicitado, a documentação existente em arquivo;
g) dentro das previsões orçamentárias efetuar a administração das despesas ordinárias, com concorrência e tomada de preços para materiais e serviços contratados, e ainda, ordenando a execução dos mesmos, submetendo previamente à aprovação da Assembleia as despesas extra-orçamentárias;
h) representar o Condomínio junto às repartições públicas e empresas concessionárias de serviços públicos sobre assuntos que disserem respeito ao Condomínio e suas partes comuns;
i) advertir, verbalmente ou por escrito, o condômino infrator de qualquer disposição da presente Convenção;
j) juntamente com o Presidente do Conselho Consultivo, receber e dar quitação, em nome
do Condomínio, movimentar contas bancárias do mesmo, emitindo ou endossando cheques, depositando as importâncias recebidas em pagamento, etc, aplicando os respectivos valores, inclusive as parcelas referentes ao fundo de reserva, em instituição financeira de sua escolha;
k) efetuar o seguro do Condomínio, previsto nesta Convenção, devendo fazer constar da respectiva apólice a previsão da reconstrução do Condomínio no caso de destruição total ou parcial;
l) efetuar seguros do Condomínio, contra incêndio e de responsabilidade civil contra terceiros;
m) convocar as Assembleias e resolver os casos que, porventura, não tiverem solução prevista, expressamente, na lei ou nesta Convenção;
n) fixar as atribuições do Subsíndico;
o) dispor dos seguintes elementos para a administração, que deverão ser, obrigatoriamente, transferidos a seus sucessores, de tudo devendo constar uma relação na ata de eleição de cada novo Síndico: livro de queixas, ocorrências e sugestões, livro de atas, livro de presença nas Assembleias, fichário de empregados, livro de protocolo, livro de documentação de despesas, registro de moradores e outros que a prática aconselhar, além do arquivo de documentos de propriedade do Condomínio, como escrituras, plantas das unidades do Condomínio, etc..., sendo que os livros acima, deverão ser numerados, abertos e rubricados por quem a Assembleia Geral designar;
p) dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do Condomínio.
Artigo 19 – As funções administrativas poderão ser delegadas pelo Síndico à pessoa física ou jurídica de sua confiança, mediante aprovação de Assembleia Geral dos condôminos, cuja decisão, será tomada na forma prevista no artigo 27.
Parágrafo Único – No impedimento ocasional do Síndico, as funções de Síndico serão exercidas pelo subsíndico, sob sua inteira responsabilidade.
Artigo 20 – Das decisões do Síndico caberá recurso para a Assembleia Geral Extraordinária, convocada pelo interessado, nos termos do artigo 27.
Artigo 21 – O Síndico poderá ser destituído por decisão tomada em Assembleia para esse fim especialmente convocada, nos termos do artigo 27.
Artigo 22 – Pelos trabalhos prestados em sua função, o Síndico não receberá do Condomínio qualquer remuneração, exceto se for contratado na qualidade de Síndico profissional.
Parágrafo Único – Também o Subsíndico não receberá do Condomínio qualquer remuneração pelos trabalhos prestados em sua função.
Artigo 23 – No caso de morte, renúncia ou destituição do Síndico, assumirá as funções de Síndico o Subsíndico, o qual, até vinte dias após assumir as funções do Síndico, convocará Assembleia Geral Extraordinária para proceder à eleição do novo Síndico, que exercerá o mandato até a realização da próxima Assembleia Geral Ordinária.
Artigo 24 – O Conselho Consultivo será presidido pelo mais idoso de seus membros eleitos e terá as seguintes atribuições:
a) assessorar o Síndico nas soluções dos problemas que dizem respeito ao Condomínio;
b) autorizar o Síndico a efetuar despesas extraordinárias não previstas no orçamento ou pela Assembleia Geral Ordinária;
c) emitir parecer mensal sobre as contas do Síndico, conferindo-as, aprovando-as ou rejeitando-as;
d) elaborar as normas de conduta e as alterações que forem necessárias para o uso das partes comuns do Condomínio, sem disposições contrárias aos preceitos desta Convenção, a qual obrigará a todos os condôminos, após aprovação em Assembleia.
Parágrafo Primeiro – Pelos trabalhos prestados em suas funções, os membros do Conselho Consultivo e dos demais órgãos administrativos ou de assessoria não receberão do Condomínio qualquer remuneração.
Parágrafo Segundo – No caso de vacância do cargo de conselheiro, o substituto será nomeado pelos remanescentes e servirá até a próxima assembleia geral.
Parágrafo Terceiro – Se ocorrer vacância da maioria ou da totalidade dos cargos, a assembleia geral será convocada para proceder a nova eleição, observado o disposto no artigo 27.
Parágrafo Quarto – Os órgãos administrativos ou de assessoria reunir-se-ão sempre que os interesses do Condomínio exigirem, podendo a reunião ser convocada, pelo Síndico. As decisões desses órgãos serão tomadas pelo voto da maioria, devendo ser lavrada a ata respectiva.
Artigo 25 – Será realizada anualmente uma Assembleia Geral Ordinária, findo cada exercício, convocada pelo Síndico, sendo ela soberana para resolver todo e qualquer assunto de interesse do Condomínio, suas dependências e instalações, à qual caberá principalmente:
a) fixar o orçamento do ano em início;
b) eleger o Síndico, o Subsíndico e o Conselho Consultivo;
c) aprovar as resoluções do Síndico e do Conselho Consultivo;
d) decidir sobre assuntos de interesse geral, além de outras matérias inscritas na ordem do dia;
e) aprovar as contas do exercício anterior.
Parágrafo Primeiro – A convocação da Assembleia Geral poderá ser efetuada:
a) pelo Síndico;
b) por condôminos, que representem no mínimo um quarto (1/4) dos condôminos do Condomínio.
Parágrafo Segundo – Xxxxx quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação, 30 (trinta) minutos depois, com qualquer número de presentes.
Parágrafo Terceiro – As reuniões serão dirigidas por uma mesa presidida pelo condômino que for escolhido pela maioria dos presentes e secretariada por pessoa condômina ou não,
de livre escolha do presidente eleito.
Parágrafo Quarto – A Assembleia Geral Ordinária e a Extraordinária poderão ser, cumulativamente, convocadas e realizadas no mesmo local, data e hora e instrumentadas em ata única.
Artigo 26 – As reuniões ordinárias e extraordinárias serão convocadas mediante edital assinado pelo Síndico e colocado em local visível por todos e enviado por carta registrada ou sob protocolo, a cada condômino, com antecedência mínima de oito dias da data fixada para a sua realização e só tratará dos assuntos mencionados no edital de convocação. O edital também indicará o dia, hora e local da reunião. A assembleia somente poderá deliberar se todos os condôminos forem convocados para a reunião, conforme artigo 1354 do Código Civil.
Artigo 27 – Deverá ser obedecido, conforme a matéria, o seguinte quórum para deliberação em assembleia geral:
a) assuntos gerais, que não os abaixo elencados: maioria simples de votos dos condôminos presentes (metade mais um);
b) poderá a assembleia decidir pelo voto da maioria absoluta de seus membros quando for especialmente convocada para o fim estabelecido no §2o do artigo 1.348 (transferência a outrem dos poderes de representação do Síndico ou das funções administrativas) ou para o fim do artigo 1.349, ambos do Código Civil Brasileiro (destituição do Síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio);
c) realização de obras úteis no Condomínio: maioria dos votos dos condôminos do Condomínio;
d) modificação desta convenção e do regimento interno, inclusive acréscimo de novas disposições; realização de obras voluptuárias; realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos do Condomínio;
e) modificação do Capítulo III - "Do Seguro", exceto aqueles definidos pelo Código Civil
Brasileiro, total ou parcialmente: noventa por cento (90%) dos votos dos condôminos do Condomínio;
f) reconstrução ou venda do terreno e materiais, na ocorrência de sinistro total, destruição considerável do Condomínio ou ameaça de ruína: metade mais um das frações ideais no solo;
g) imposição de multa por não cumprimento reiterado dos deveres perante o condomínio; ou por reiterado comportamento antissocial, gerador de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores: 3/4 (três quartos) dos votos dos condôminos do Condomínio;
h) construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias; mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária; restrição ou supressão ao direito de uso exclusivo de áreas comuns: unanimidade dos votos dos condôminos do Condomínio.
Artigo 28 – As decisões da Assembleia Geral serão obrigatórias para todos os condôminos, ainda que vencidos nas deliberações, ou que a ela não tenham comparecido, mesmo que ausentes do domicílio, importando o silêncio em anuência, nos termos do artigo 111 do Código Civil Brasileiro.
Artigo 29 – As decisões referentes às modificações desta Convenção e as modificações das partes comuns só poderão ser tomadas em Assembleia especialmente convocada para tal fim, pelo quórum estabelecido no artigo 27.
Artigo 30 – As atas das Assembleias serão registradas em atas no livro próprio, lavradas pelo secretário da mesa que dirigir a reunião respectiva, cujas folhas serão rubricadas pelo presidente da Assembleia, cujas atas deverão ser assinadas por todos os componentes da mesa. Nos oito dias subsequentes, deverão ser encaminhadas cópias a todos os condôminos, por carta registrada ou sob protocolo.
Artigo 31 – Os condôminos poderão fazer-se representar nas reuniões por procuradores com poderes gerais e bastantes para legalmente praticar os atos necessários e contrair obrigações, devendo o instrumento de procuração ter firmas reconhecidas e ser apresentado no início da Assembleia.
Artigo 32 – A cada unidade corresponderá um voto, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas que lhes couberem nas despesas de Condomínio, bem como respectivo reajuste monetário, juros e das multas que lhes tenham sido impostas, não
poderão tomar parte nas deliberações e, se não obstante a proibição deste parágrafo, votarem nas Assembleias, os seus votos serão nulos.
Parágrafo Único – Se a unidade pertencer a mais de uma pessoa, deverá ser designada dentre elas, uma, mediante mandato especial para que represente as demais na Assembleia Geral, sob pena de suspensão temporária do exercício dos direitos e vantagens assegurados pela presente Convenção, incluindo o direito de voto.
Artigo 33 – Cada condômino concorrerá para as despesas de Condomínio, de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas quotas até o dia 10 (dez) de cada mês a que correspondem, concorrendo, também com as quotas que lhe couber no rateio das despesas extraordinárias.
Parágrafo Primeiro – A fixação da quota parte do rateio das despesas mencionadas no presente artigo corresponderá à fração ideal de cada unidade autônoma, e será devida pelos condôminos a partir da data da concessão do “Habite-se”.
Parágrafo Segundo – Se o vulto das despesas aconselhar seja feito o recolhimento em prestações, o Síndico deverá fixar os respectivos vencimentos.
Artigo 34 – São consideradas despesas de exclusiva responsabilidade dos condôminos, exemplificativamente:
a) tributos incidentes sobre as partes comuns do Condomínio;
b) prêmios de seguro, com exclusão do valor correspondente ao seguro facultativo que cada condômino queira fazer, além dos obrigatórios;
c) remuneração da administradora e do Síndico se contratado;
d) salários, seguros e encargos previdenciários e trabalhistas, relativos aos empregados do Condomínio;
e) despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e funcionamento das partes, dependências, instalações e equipamentos de propriedade e uso comuns;
f) despesas de luz, força, água, gás, esgoto e telefone (internet) do Condomínio;
g) despesas necessárias à implantação, funcionamento e manutenção do Condomínio, e tudo o mais que interessa ou tenha relação com as partes de propriedade e uso comuns, ou que os condôminos deliberem fazer como de interesse coletivo, inclusive verba para
o fundo de reserva;
h) custeio de manutenção e de consumo corrente de todos os equipamentos, máquinas e motores de propriedade do Condomínio, ainda que temporária ou permanentemente a serviço apenas de algum condômino.
Parágrafo Primeiro – O condômino que aumentar as despesas comuns, por sua exclusiva conveniência, pagará o excesso que motivar.
Parágrafo Segundo – As obras úteis e voluptuárias que interessarem à estrutura integral do prédio serão feitas mediante orçamento prévio, obtido em concorrência ou tomada de preços, a ser aprovado em assembleia geral, na forma estabelecida no artigo 27, ficando o Síndico encarregado de mandar executá-las.
Artigo 35 – O custeio da manutenção e consumo corrente de todos os equipamentos, máquinas e motores de propriedade do Condomínio, ainda que temporária ou permanente a serviço de alguns condôminos, será levado a débito das despesas normais do Condomínio.
Artigo 36 – As despesas extraordinárias deverão ser submetidas à aprovação da Assembleia Geral especialmente convocada para esse fim.
Artigo 37 – As obras que interessarem à estrutura integral do Condomínio, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, mediante orçamento prévio obtido em concorrência ou tomada de preço e aprovada em Assembleia Geral, mediante rateio de todos os condôminos na proporção de suas frações ideais, cuja decisão será tomada na forma do artigo 27, ficando o Síndico encarregado de mandar executá-las.
Artigo 38 – A renúncia de qualquer condômino, de seus direitos, em hipótese alguma valerá como escusa para exonerá-lo do cumprimento de seus deveres e principalmente, do pagamento dos encargos a que ficar obrigado.
Artigo 39 – As despesas com remoção de coisas e objetos depositados em partes comuns serão cobradas do proprietário da unidade responsável.
Artigo 40 – O condômino que agravar as despesas comuns do Condomínio por sua exclusiva conveniência, suportará isoladamente o excesso correspondente.
Artigo 41 – Quando se verificar estrago nas partes comuns e apurando-se que o mesmo não foi causado por qualquer condômino, seu inquilino, ocupante, visitante ou empregado ou não sendo possível determinar o causador, os reparos serão mandados executar pelo Síndico, obedecido o disposto no artigo 36. As despesas necessárias correrão por conta de todos os condôminos.
Artigo 42 – Fica criado o Fundo de Reserva de Condomínio, cobrável juntamente com as contribuições para as despesas comuns, o qual será constituído das seguintes parcelas:
a) pelos juros moratórios e multas previstas nesta Convenção;
b) pelo saldo do orçamento verificado no fim de cada exercício;
c) 05% (cinco por cento) da contribuição mensal de cada condômino;
d) rendimentos decorrentes da aplicação das verbas do próprio fundo de reserva.
Artigo 43 – As parcelas referentes ao Fundo de Reserva serão utilizadas de acordo com decisão tomada em Assembleia Geral dos Condôminos, conforme o quorum estabelecido no artigo 27.
CAPÍTULO V DAS PENALIDADES
Artigo 44 – A falta de cumprimento ou inobservância de qualquer dos artigos desta Convenção e do Regimento Interno, tornará o condômino infrator passível de advertência escrita pelo Síndico que, se não atendida no prazo de 3 (três) dias, será convertida em multa
equivalente a 50% (cinquenta por cento) das despesas ordinárias atribuídas à sua unidade no mês anterior, sem prejuízo das perdas e danos que se apurarem.
Artigo 45 – O condômino, ou possuidor, que reiteradamente não cumprir com seus deveres perante o Condomínio, poderá, por deliberação da assembleia geral, tomada na forma do artigo 27, impor ao infrator multa especial no valor de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Artigo 46 – Além da multa especial prevista no artigo 44, outra multa poderá, por deliberação da Assembleia Geral, tomada na forma do artigo 27, alcançar até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, sendo imposta ao condômino ou possuidor que, por reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Artigo 47 – O atraso no pagamento de qualquer quantia acarretará imediata incidência de reajuste monetário, de acordo com a variação percentual acumulada do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado e divulgado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx, tomando-se como índice-base o índice do mês anterior ao mês inicialmente previsto para seu pagamento e como índice-reajuste o índice do mês anterior ao mês da efetiva purgação da mora, sempre calculado "pro rata die", acrescido dos juros de mora mensais correspondentes ao percentual em vigor para mora do pagamento de imposto devidos à Fazenda Pública, contados dia a dia, e da multa de 2% (dois por cento), sendo que as penalidades moratórias incidirão sobre o valor principal corrigido monetariamente.
Parágrafo Único – Se o índice acima eleito for extinto ou considerado inaplicável a esses casos, haverá sua imediata substituição por outro índice indicado pelo Síndico, "ad referendum" da Assembleia Geral.
Artigo 48 – Em caso de alienação ou de compromisso de alienação da unidade autônoma, o condômino alienante se obriga a cientificar o Condomínio, caso em que os boletos relativos
às despesas condominiais poderão passar a ser emitidos em nome do adquirente, que será, então, responsável pelo seu pagamento, nos termos do artigo 1.334, §2º, do Código Civil Brasileiro.
CAPÍTULO VI DAS DISPOSIÇÕES
ESPECIAIS
Artigo 49 – Visando desenvolver e preservar a cidadania, o espírito comunitário e a segurança entre os condôminos do “SUPREME ALTOS DO CENTRAL PARQUE”, e ainda entre os condôminos dos condomínios comerciais e residenciais nos imóveis vizinhos, o condomínio poderá associar-se à ASSOCIAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS PARTICIPANTES DO CENTRAL PARQUE, o que, se
ocorrer, acarretará a obrigação de pagar a contribuição mensal definida no Estatuto da referida ASSOCIAÇÃO, despesa essa que será considerada despesa ordinária do Condomínio e, como tal, rateada mensalmente entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais.
Parágrafo Único – A ASSOCIAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS PARTICIPANTES DO CENTRAL
PARQUE encontra-se devidamente registrada em 19.02.2013, junto ao Primeiro Registro de Títulos e Documentos de Pessoas Jurídicas sob nº 82125 às fls. 244F do Livro A nº 166 do Registro Civil das Pessoas Jurídicas – é uma sociedade civil, sem fins lucrativos, políticos ou religiosos, que deverá atuar em favor de seus associados, atuando, por si ou por terceiros que contratar, cabendo-lhe, além das demais atribuições constantes do seu Estatuto.
Artigo 50 – A construção do Empreendimento poderá ser faseada, sendo que o início e o término de cada uma das etapas de construção serão definidos e decididos à exclusivo critério da Incorporadora, sempre em conformidade com os contratos celebrados por esta com os adquirentes/condôminos de unidades autônomas integrantes do Empreendimento.
Parágrafo Primeiro – Caso a construção do Empreendimento seja em fases, na primeira fase serão concluídas as áreas condominiais e os acessos, bem como a Torre “A” - aquela a esquerda de quem ingressa no Empreendimento – e para a segunda e última fase a conclusão da Torre “B”.
Parágrafo Segundo – A fase ainda não concluída, ou seja, a segunda fase do Empreendimento ficará isolada por meio de tapumes ou outro meio, à critério da Incorporadora, que assegure o
isolamento do Canteiro de Obras em relação à fase já entregue.
Parágrafo Terceiro – As unidades autônomas da segunda fase só passarão a contribuir para o custeio das despesas condominiais após a conclusão das obras e expedição do habite-se da referida fase.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOISÇÕES GERAIS
Artigo 51 – No sentido de ser preservada a harmonia do empreendimento, e tendo em vista dar continuidade administrativa, até a realização da primeira Assembleia Geral Ordinária, a administradora será indicada pela Incorporadora, que fica investida de todos os poderes necessários para, em nome do Condomínio, representá-lo no devido contrato.
Artigo 52 – À Incorporadora e construtora do EMPREENDIMENTO fica assegurado o direito permanente de manter o seu logotipo ou outro sinal indicativo de seu nome e atividade empresarial, nas dependências internas e áreas externas, inclusive na cobertura e fachada do empreendimento, sujeitando-se as despesas com energia elétrica do luminoso e outras que daí decorrerem.
Artigo 53 – A eventual concessão de algum direito especial a determinado condômino, será sempre a título precário, podendo ser revogada a qualquer tempo.
Artigo 54 – O Síndico fica obrigado a treinar equipes para orientação e salvamento entre os condôminos e empregados para prevenção de incêndio do Condomínio.
Artigo 55 – As chaves das casas de máquinas e demais dependências comuns do Condomínio, ficarão sempre em local designado pelo Síndico que as passará aos seus sucessores, quando deixar suas funções; é vedada a permanência dessas chaves em unidade que não a do Síndico ou de seus representantes do Condomínio, devendo sempre existir em compartimento específico do Condomínio, duplicata das mesmas, para uso de emergência.
Artigo 56 – Só com a anuência expressa do Síndico e mediante solicitação escrita do
respectivo condômino, os empregados do Condomínio aceitarão chaves das unidades em caso de ausência, locação, mudança, mudança de inquilino, etc... e em qualquer hipótese sob exclusiva e total responsabilidade do condômino interessado.
Artigo 57 – É vedada a entrada nas dependências do Condomínio, de entregadores, corretores, agenciadores, cobradores, ofertantes de coisas ou serviços, vendedores ambulantes, solicitantes e pedintes de qualquer natureza, pessoas com o fim de angariar donativos e misteres semelhantes, compradores de coisas usadas, jornais, garrafas, etc.. O ingresso de qualquer pessoa estranha ao Condomínio só será permitido com a anuência do condômino visitado.
Parágrafo Único – Fica facultado ao Condomínio estabelecer serviços por meio de aplicativo que possibilite à aquisição de produtos em estabelecimentos conveniados e cadastrados junto ao mesmo, a exemplo de: mercado, padaria, farmácia, lavanderia, ferragem e outros. Para tanto o Condomínio terá um ambiente disponível e controlado pela administração do mesmo, com sistema de código de acesso monitorado, onde as mercadorias serão armazenadas aguardando a retirada pelo condômino que realizou a encomenda programada.
Artigo 58 – O Condomínio não será responsável:
a) por prejuízos ocorridos ou decorrentes de furtos ou roubos acontecidos em qualquer de suas dependências;
b) por sinistros decorrentes de acidentes, extravios e danos, que venham a sofrer os condôminos;
c) por extravios de quaisquer bens entregues pelos condôminos aos empregados do Condomínio;
d) por roubos de carros, seus acessórios, na garagem ou estacionamento.
Artigo 59 – Incumbe ao zelador, porteiros, vigias e serventes, na qualidade de prepostos do Síndico, fiscalizar o fiel cumprimento do Regimento Interno.
Artigo 60 – A esta Convenção ficarão sujeitos todos os condôminos e quaisquer futuros condôminos, ou outros que, a qualquer título, sejam investidos na posse, uso e gozo das unidades autônomas do Condomínio.
Artigo 61 – Fica eleito o foro da Comarca da situação do imóvel, com renúncia expressa a qualquer outro, para dirimir qualquer ação ou dúvida que, direta ou indiretamente, decorram da presente Convenção.
Porto Alegre, 09 de junho de 2020.