QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
CONTRATOS BANCÁRIOS
(Compra e Venda com Alienação Fiduciária/hipoteca) – SFH/SFI/PMCMV
GUIA nº Matrícula nº Vinculada ok ( ); Vinculada a guia ; Central Indisp. ok( ).
( ) Se Imóvel matriculado no RI de Tijucas-SC – Certidão de inteiro teor, ônus e ações (art. 197 LRP). Verificar necessidade de retificação de área/registro ou averbação especialidade objetiva (art. 213, I e II, LRP).
( ) Contrato Original – duas vias (arquiva-se uma, fornecendo-se certidão), com descrição completa do imóvel, número de matrícula e cartório (arts. 194, 221, 222, 225 LRP);
( ) Assinaturas das partes ou seus procuradores e testemunhas no título. No âmbito do SFH – dispensa do reconhecimento Se fora do SFH – reconhecimento de firma, transmitentes e devedores fiduciantes, por autenticidade. Credor e testemunhas por semelhança. Para caracterizar 1ª aquisição SFH exigir declaração expressa do interessado, inserta no contrato ou apartada com firma reconhecida (art. 221, II, LRP, arts. 678 e 822, I, novo CN).
( ) Qualificações: PF: nome completo, nacionalidade, profissão, CPF, RG ou outro documento de identificação – se a matrícula for divergente ou omissa: averbar retificação/inserção de qualificação (arts. 476, 688 do Novo CN). PJ: Se pessoa jurídica, acompanhar contrato social atualizado/última alteração contratual + certidão simplificada atual (90 DIAS) da Junta Comercial - art. 483 CN 2014, Enunciado n. 20 (tabelionato de notas) ANOREG/SC e ATC/SC, art. 1º da Lei nº 8.935/94; art. 19, II, da CRFB/88.
( ) Estado Civil partes: Apresentar Certidão de Estado Civil atualizada, art. 484 novo CN c/c enunciado n. 2 (notas) ANOREG/SC E ATC/SC. Não sendo apresentada, pedir-se-á via CRC e será passado valor em exigência para o interessado.
( ) Transmitente(s)/devedor(es) fiduciante(s)/garantidor(es): casado, anuência cônjuge (salvo separação total de bens), qualificação deste, regime e data do casamento. Se regime de casamento não for o legal, deve constar o Pacto Antenupcial registrado do Livro 3. Se houve alteração do estado civil pedir certidão para averbar e verificar necessidade registro Partilha/Inventário. Se não casado: Declarar não vive em União Estável. Caso conviva, constar anuência convivente (salvo separação total de bens) e averbaremos a União (art. 246 da LRP, art. 685, VIII, do CN e ENUNCIADO n. 02 Anoreg/SC e ATC/SC). União Estável, dar opção do registro LE do RC + Av. na matrícula obrigatória (art. 2º Provimento 37/14 CNJ).
( ) Estrangeiro: constar CPF, passaporte ou documento de identificação de seu país, se houver tratado internacional aceitando (Mercosul, p ex.) e expressamente que certidão de estado civil foi consularizada, traduzida por tradutor juramentado e registrada no registro de títulos e documentos da comarca de sua residência (Instrução Normativa nº 461, de 18 de outubro de 2004 arts. 478 e 479 do novo CN).
( ) Procuração: xxxxxxx xxxxxxxx, livro, folha e data da lavratura e a sua confirmação (arts. 488, novo CN) e apresentar procuração (traslado ou certidão) para arquivamento (art. 489, novo CN) – confirmar (termo – art. 490, novo CN). Se vendedor representado por comprador (tem que ser em causa própria ou simples com expressa autorização do vendedor para transferir para si próprio (negócio consigo mesmo) – art. 117 CC.
( ) Certidão Ações Reais, Reipersecutórias e Ônus Reais + declaração inexistência de outras ações (Lei 7433/85 e Dec. 93240/86 e 802, III e IV, novo CN).
( ) Comprovante do Recolhimento do imposto de transmissão – DI ITBI original (mencionando valor, banco, data e autenticação bancária do pagamento) – arts. 505, 802, I, 803, do novo CN e 289 LRP. Se internet ou xerox, apresentar
certidão de quitação do ITBI específica da prefeitura. Caso haja isenção ou não incidência, apresentar a exoneração da autoridade fazendária.
( ) Se imóvel rural: apresentar último CCIR e CND de ITR dos 05 últimos exercícios (art. 21 da Lei 9393/96, art. 22 Lei 4947/66 e art. 1º do Decreto 4.449/2002). CAR: apresentar o recibo de inscrição do imóvel no CAR e cobrar uma averbação sem valor (Comunicado 15/2014 CGJ/SC). Obs.: Se já foi efetuada a inscrição do imóvel no CAR, ainda assim pode o proprietário, assim desejando, averbar a RESERVA LEGAL no RI (Art. 167, II, 22, da Lei 6015/73, art. 18, caput e § 4º da Lei 12.651, de 25/05/2012, art. 6º e 21 do Decreto 7.830/2012 c/c art. 3º do Decreto 8.235/2014, INSTRUÇÃO NORMATIVA No 2/MMA Ministério do Meio Ambiente, DE 06 DE MAIO DE 2014, Capítulo IV-B, Título IV da Lei Estadual 14.675 e Decreto Estadual 2.219, de 04/06/2014, e Circular n. 165, de 04 de agosto de 2014 da CGJ/SC). Ver Georreferenciamento: NOVOS PRAZOS: Alterados pelo Decreto 4.620/2011: maior de 250 hectares JÁ EXIGÍVEL. Imóvel Rural com 100 a 250 hectares ------
20/novembro/2016- Imóvel Rural com 25 a 100 hectares ------ 20/novembro/2019- Imóvel Rural inferiores a 25 hectares (agricultores familiares) ------ 20/novembro/2023. Se estrangeiro ou PJ com sócio estrangeiro – registro Livro especial e comunicação ao Incra (art. 11 Lei 5709/71 - salvo português com igualdade de tratamento: Dec. 70.436/72). Ver se há necessidade de autorização Incra – 905 e 906 CN. Ver Súmula..
( ) Se terreno de marinha - aforamento (art. 49, § 3º das Adcts da CRFB/1988): constar CAT (autorização do SPU com recolhimento de laudêmio). Neste caso, a proprietária do imóvel é a União (art. 20, VII, CRFB/1988 c/c art. 1º, “a”, do Decreto- Lei nº 9.760 de 5-9-1946), e o detentor do domínio útil, a parte interessada/comprador. Já no caso de se tratar de ocupação, é vedada a abertura de matrícula no Registro de Imóveis. Se já houver matrícula aberta, esta será mantida.
( ) APTO: Quitação das obrigações condominiais OU dispensa do comprador (art. 802, VII, novo CN) . Vaga, se tem unidade
condominial no mesmo edifício, caso contrário, negar registro. Art. 1339 do CC.
( ) os dados constantes do alvará, decorrer de autorização judicial (art. 802, VIII, novo CN) – menor, incapaz, interdito ou
espólio e pedir alvará para arquivamento no RI.
( ) valor da transação e data. Se mais de um imóvel, valores individuais dos imóveis (art. 802, IX, novo CN e provimento 19/09 CGJ/SC). Avaliação do Imóvel para fins de leilão (AF) – art. 24, VI, LEI 9.514/97).
( ) constar Declaração corretor de imóveis – desde 01/12/07 (LC 383/07 e Circular 29/07).
( ) Há na matrícula ônus impeditivo de alienação [hipoteca cedular rural*, do SFH*, do Banco da Terra*, penhora da União
/INSS (indisponibilidade - art. 53, lei 8212/91), cláusula de inalienabilidade/impenhorabilidade, promessa de compra e venda, alienação fiduciária, averbação de indisponibilidade]? Neste caso, apresentar requerimento solicitando o cancelamento do ônus com a firma reconhecida por autenticidade do credor, com comprovação poderes para o cancelamento do ônus. Se não baixar o ônus, existe anuência do credor no título (art. 292 LRP)? (a anuência do credor apenas é possível na hipoteca cedular, hipoteca do SFH, promessa de compra e venda a favor de terceiros). Os demais ônus impedem a alienação. Neste caso negar o registro e oficiar ao Juízo da indisponibilidade. *não vale contra adjudicação em execução trabalhista, fiscal/INSS ou de débitos condominiais do próprio imóvel.
( ) Xxxxxx e venda de pai p/ filho: anuência demais filhos (art. 544 c/c 2002 CC)
( ) CERTIDÕES FISCAIS: ( ) Transmitente pessoa física: CND de Tributos Municipal do imóvel ou dispensa sob responsabilização do adquirente (Lei 7433/85, art. 1º, §2º, e Dec. 93240/86, art. 1º, III e Novo CN: Art. 651 e 802, II); apresentar declaração do proprietário (com firma reconhecida) que não empregador não estando vinculado Previdência Social (TEMOS MODELO) ou CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS DEDERAIS E À
DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO (que abrange o INSS). Lei 8.212/91, art.15, parágrafo único c/c art. 47, inc. I , letra "b"; Lei 7.711/88; Decreto nº 8.302, de 4 de setembro de 2014; Portaria MF nº 358, de 5 de setembro de 2014; Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1.751, de 2 de outubro de 2014.
( )Transmitente pessoa jurídica: CND de Tributos Municipal do imóvel ou dispensa sob responsabilização do adquirente (Lei 7433/85, art. 1º, §2º, e Dec. 93240/86, art. 1º, III e Novo CN: Art. 651); CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS DEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO (que abrange o INSS). Lei 8.212/91, art. 47,
inc. I , letra "b"; Lei 7.711/88; Decreto nº 8.302, de 4 de setembro de 2014; Portaria MF nº 358, de 5 de setembro de 2014;
Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1.751, de 2 de outubro de 2014 (Hipoteca/AF); OU declarar que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;
( ) CERTIDÕES FISCAIS: Adquirente (hipotecante, AF) – PF: CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS
AOS TRIBUTOS DEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO (que abrange o INSS) ou declaração assinada com firma reconhecida de que não é empregador nem contribuinte obrigatório da Previdência Social (art. 47, I, b, da Lei 8.212, de 24 de julho de 1991, Decreto 3.048/99, Decreto 3.265/99 e OS/INSS 207/99; PJ: CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS DEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO (que abrange o INSS). Lei 8.212/91, art. 47,
inc. I , letra "b"; Lei 7.711/88 e Art. 16, da Port. Conj. PGFN/RFB, n.3, de 02/05/07; Decreto nº 8.302, de 4 de setembro de 2014; Portaria MF nº 358, de 5 de setembro de 2014; Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 1.751, de 2 de outubro de 2014 (Hipoteca/AF); OU declarar que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.
( ) CNDT – (Recomendação 03/12 CNJ). Em caso negativo, não precisa retificar a Escritura.
( ) IPTU ou Certidão da Prefeitura com n. inscrição imobiliária, endereço, se há benfeitorias e avaliação (art. 176, § 1º, II, 3) ,b, da Lei 6015/73 e art. 16, LC 156/97). Verificar averbação de construção.
( ) DOI - emitir no registro (art. 460 do novo CN).
( ) Ver requisitos gerais: Especialidade objetiva e subjetiva – verificar necessidade de averbações em relação ao proprietário (casamento, pacto antenupcial, qualificação, separação, divórcio, etc) ou ao imóvel (nome de rua, inscrição imobiliária, construção, retificação e área, etc) – Circular 01/2012 CGJ/SC. União Estável, dar opção do registro LE do RC + Av. na matrícula obrigatória (art. 2º Provimento 37/14 CNJ).
( ) EMOLUMENTOS E FRJ - conferir - base maior valor – valor para fins fiscais, contrato ou avaliação – art. 16 LC 156/97; se fora do valor de mercado impugnar – Arts. 502 a 504 do CN 2014 e Enunciado n. 01 RI (ANOREG/SC e ATC/SC). Gerar boleto para Recolhimento. Incide hoje quando valor do imóvel superior a R$16.000,00, incidência de 0,3%) – Resolução 05/13 CMTJSC. Vide Res. 04/04 CMTJSC - seguir as seguintes regras:
( ) Primeira Aquisição pelo SFH - FRJ: Isenção abrange SOMENTE a parte financiada; - FRJ INTEGRAL sobre a parte não financiada (RECURSOS PRÓPRIOS). Cálculo: pega-se o maior valor declarado (Res. 04/04/CM c/c LCE 156/97) e diminui-se o valor financiado – O FRJ incide sobre o montante que restar. Ex: Compra e Venda com Alienação Fiduciária – maior valor declarado R$ 100.000,00, sendo R$ 80.000,00 – financiado. FRJ 0,3% sobre R$ 20.000,00 na compra e venda (recursos próprios) e não incidência no restante. EMOLUMENTOS: - INTEGRAL da sobre a parte não financiada e 50% sobre a financiada - no registro da compra e venda; - 50% do valor da dívida – no registro da alienação fiduciária; OBSERVAÇÃO: Os emolumentos somados de um único ato não poderão ser superiores ao teto. Vide: Decisão do Conselho da Magistratura do TJSC, Consulta nº 2009.900015-0, Comarca da Capital, Relator: Des. Xxxxxxxx Xxxxxxx). Vide: Circular 62/2014 -> critérios 1ª aquisição SFH e emol.
( ) Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – LEI 12.424/2011: 50% emolumentos e FRJ - O VALOR PODE FICAR ABAIXO DO MÍNIMO DA TABELA: CM/TJSC: Consulta n. 2010.900037-9, de Mondaí - Relator: Des. Xxxxxx Xxxx xx Xxxxx.
( ) Mais de um imóvel: a) regra geral (SFI/SFH não é 1ª aquisição): EMOL: CV: sobre maior Valor declarado de cada imóvel (1º integral e 2º 2/3). AF/Hip.: valor da dívida divide pelo número de imóveis (como a cv é integral, em regra, a AF é 2/3). FRJ: no 1º ato de maior valor de cada matrícula (1º integral e 2º 2/3); b) Primeira Aquisição pelo SFH : Circular 62/2014 -> critérios 1ª aquisição SFH e emol .Diminuir o valor da dívida da avaliação do imóvel de maior valor. Sobre o saldo emolumentos integrais e FRJ integral. Sobre o valor da dívida emolumentos na fração de 50% e não incide FRJ. 2º Imóvel (menor valor): Emolumentos integrais sobre o registro da compra e venda e FRJ integral. Registro da AF/hipoteca: emolumentos divide o valor da dívida pelo número de imóveis e recolher emolumentos sobre 50%. Não incide FRJ (segundo ato mesma matrícula – Res. 04/04 CMTJSC). Não se aplica a regra dos 2/3 (emol/FRJ); c) PMCMV: 50% Emolumentos sobre cada ato. 50% de FRJ sobre o 1ºato/de maior valor, de cada matrícula. Não se aplica a regra dos 2/3 (emol/FRJ).
Eu, , declaro que preenchi o presente termo de qualificação registral após analisar o título e a matrícula, responsabilizando-me pelas informações inseridas. O presente termo será digitalizado e vinculado ao Protocolo
. Porto Belo (SC), / / . Assinatura: .