CONTRATO DE LOCAÇÃO
CONTRATO DE LOCAÇÃO
ÍNDICE
1. CONTRATO DE LOCAÇÃO: CONCEITOS, ESPÉCIES E CLASSIFICAÇÃO 4
2. LEI DO INQUILINATO (LEI N. 8.245/91) 6
3. DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCADOR E LOCATÁRIO 7
Direitos do Locador 7
Direitos do Locatário 7
Obrigações do Locador 8
Obrigações do Locatário 9
Revisão Judicial do Contrato de Locação 10
4. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA 12
Conceito 12
Requisitos 12
Inexistência da Cláusula de Vigência 13
5. PRAZOS DE LOCAÇÃO 14
Locação com Prazo Indeterminado 14
Locação com Prazo Determinado 14
Contato com prazo inferior a 30 meses 16
6. BENFEITORIAS 17
Classificação 17
Realização das Benfeitorias no Contrato de Locação 17
7. DIREITO DE PREFERÊNCIA 18
Prazo 18
Sublocação 18
Imóvel em Condomínio 19
Inobservância do Direito de Preferência 19
8. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL OU COMERCIAL 20
Conceito 20
Direito de renovação 20
9. ASPECTOS PROCEDIMENTAIS DA LEI DO INQUILINATO E O CPC 22
Novo Código de Processo Civil (2015) 22
Normas Processuais da Lei do Inquilinato 22
10. ANÁLISE PRÁTICA DE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL 25
Preâmbulo 25
Cláusulas 25
Considerações Finais 28
1. Contrato de Locação: Conceitos, Espécies e Classificação
Contrato é uma espécie de negócio jurídico decorrente da manifestação de vontade das partes.
Assim, no contrato de locação, a vontade das partes é expressa da seguinte forma:
🖙 Locador – Disponibiliza a posse do objeto da locação.
🖙 Locatário – Poderá usar o bem e gozar dele de acordo com a finalidade estabelecida, median- te pagamento de remuneração periódica (mensal, geralmente), durante o período pactuado pelas partes.
Se não for estabelecido tempo de duração: O contrato será válido por tempo razoável ou indeterminado.
Art. 565, CC: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
O objeto do contrato de locação é uma coisa infungível, ou seja, é única e não poderá ser substituída por outra de igual validade, mesmo que da mesma espécie, qualidade e quantidade. Assim, ao fim do contrato, deverá ser restituído ao locador o mesmo objeto. A remuneração também é importante para qualificar um contrato de locação, pois, na hipótese de uma relação não onerosa (gratuita) com os moldes similares aos da locação, o contrato seria classificado como de comodato (no caso de bens imóveis).Se o objeto fosse fungível, a restituição poderia ser realizada por meio da substituição do objeto por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade. É o caso do contrato de mútuo, por exemplo.
Espécies
Diferenciam-se, principalmente, em razão da finalidade do contrato de locação:
1. Locação de coisas (arts. 565 a 578, CC) – O objeto será coisa infungível, mas
não há finalidade específica para a locação.
2. Locação de prédio urbano (Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato) – Esta lei traz
3 espécies de locação, de acordo com a finalidade:
3. Locação residencial (arts. 46 e 47, LI) – Moradia para a pessoa;
4. Locação para temporada (arts. 48 a 50, LI) – Uso do imóvel durante período e com fim específico, com duração máxima de 90 dias (ex.: estadia para férias);
5. Locação empresarial (arts. 51 a 57, LI) – Desenvolvimento de atividade empre- sarial.
6. Locação de prédio rural – Imóvel rústico (Estatuto da Terra – Lei nº 4.504/64, arts. 92 e ss.).
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TODO O CONTRATO DE LOCAÇÃO É:
🖙 Sinalagmático – Bilateral, ou seja, envolve uma prestação e uma contraprestação.
Neste caso, a prestação realizada pelo locador é disponibilizar a posse do objeto locado e, em contraprestação, o locatário paga a remuneração.
🖙 Consensual – Decorre de manifestação de vontade das partes.
OBS.: Para constituir o contrato, a manifestação de vontade é suficiente.
A entrega do bem já constitui parte da execução do contrato.
🖙 Oneroso – Há remuneração do locador pelo locatário.
🖙 Impessoal – Tanto o Código Civil quanto a Lei do Inquilinato permitem a transmissão do contra- to aos herdeiros.
Art. 577, CC: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
🖙 De execução continuada ou trato sucessivo – A relação de prestação e contraprestação é contí- nua, ou seja, renova-se ao longo do tempo.
Exemplo: No contrato de locação com pagamento mensal, a cada mês se renova, para o locatário, a obrigação de pagar o aluguel e, para o locador, a obrigação de disponibilizar o bem.
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