Ação de cobrança - Condomínio de fato - Administração - Associação de moradores - Legitimidade ativa - Taxa de manutenção devida

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Ação de cobrança - Condomínio de fato - Administração - Associação de moradores - Legitimidade ativa - Taxa de manutenção devida

Ementa: Ação de cobrança. Condomínio de fato. Associação de moradores criada com o objetivo de administrá-lo. Legitimidade ativa. Taxa de manutenção devida.

- A associação que executa os serviços descritos em seu estatuto social tem legitimidade para cobrança da con- tribuição, sendo beneficiários todos os moradores do loteamento, inclusive o apelante, e assim todos devem concorrer para as despesas correspondentes, indepen- dentemente de serem ou não associados.

- Antes de ser um princípio jurídico, é um princípio moral e ético, pois não é admissível que os demais proprie- tários paguem para que outros sejam beneficiados sem a devida contribuição, porquanto tal situação ensejaria enriquecimento indevido, vedado pelo Direito.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.07.411073-8/001 -

Comarca de Juiz de Fora - Apelante: Xxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx - Xxxxxxx: Associação de Moradores Bairro Jardim L’Ermitage - Relator: DES. XXXXXXX XXXXXXX

Acórdão

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incor- porando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à una- nimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 23 de junho de 2009. - Xxxxxxx Xxxxxxx - Relator.

Notas taquigráficas

DES. XXXXXXX XXXXXXX - Trata-se de apelação interposta por Xxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxx, visando à reforma da r. sentença de f. 88/90, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora, nos autos da ação de cobrança intentada contra o ora apelante pela Associação dos Moradores do Jardim L’Ermitage.

CC). Nada impede que o devedor assuma expressamente a responsabilidade indenizatória mesmo nas hipóteses em que se verifique caso fortuito ou força maior.

Os requisitos necessários ao reconhecimento da obrigação do inadimplente de indenizar o credor, na lição de Xxxxx Xxxxxx Xxxxx, são os seguintes: a) obrigação violada; b) nexo de causalidade entre o fato e o dano produzido; c) culpa; e

d) prejuízo ao credor (Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2002, v. II, p. 359).

Em caso de não-cumprimento, o inadimplente responde por perdas e danos, mais juros e atualização monetária, segun- do índices oficiais, e honorários de advogado, de acordo com a regra do art. 389 do Código Civil. Segundo Xxxxx Xxxxxx, tais verbas não dependem do pedido expresso para serem concedidas, porque previstas em lei (Código Civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2003, v. III, p. 431).

A regra não se aplica apenas às obrigações decorrentes do contrato, pois as obrigações também podem decorrer do negócio unilateral e de ordem judicial (Renan Lotufo, op. cit., p. 429).

[...] o dispositivo em exame acrescenta os honorários ao valor indenizatório. Ao acrescentar a verba honorária entre os valores devidos em decorrência das perdas e danos, parece que o legislador quis permitir que a parte prejudica- da pelo inadimplemento possa cobrar o que despendeu com honorários, seja antes de ajuizar a ação, seja levando em conta a diferença entre aquilo que contratou com seu cliente e aquilo que foi arbitrado a título de sucumbência. Não se pode supor que tenha feito menção a essa verba apenas para os casos de ajuizamento da ação, quando houver a sucumbência, pois, nessa hipótese, a solução já existiria no art. 20 do CPC e não é adequada a interpretação que con-

clui pela inutilidade do dispositivo.

Logo, o art. 389 do NCC se refere a possível reem- bolso também do que foi gasto com advogado, mas é específico para os casos de inadimplemento de obri- gação, o que pressupõe obrigação estipulada, contrata- da entre as partes, ensejadora de responsabilidade civil contratual, e não a hipótese de obrigação por respon- sabilidade civil aquiliana, que é o caso destes autos, cujo tema é tratado em título outro do NCC e no art. 927.

Quisesse o legislador, no novo Código Civil, tam- bém acrescentar os honorários advocatícios contratuais pagos pelo ofendido em caso de responsabilidade civil por ato ilícito, ele teria deixado expresso no texto do art. 927, de forma que não se pode inferir que as apeladas adesivas façam jus a reembolso dos honorários advo- catícios pagos na quantia de R$500,00.

Logo, por ausência de previsão legal de reembolso de honorários advocatícios contratuais para a hipótese dos autos, acompanho o voto do eminente

TJMG - Jurisprudência Cível

Consubstanciado nas razões - f. 92/99 - sob pre- questionamento, afirma o apelante que não pode con- formar-se com a r. sentença, pois proferida em contra- posição às normas constitucionais e legislação que rege a matéria. Afirma que se trata de uma ação de cobrança manejada pela associação apelada que foi constituída muito depois de adquirido o imóvel pelo recorrente. Alega que jamais foi consultado a respeito da constitui- ção da referida associação, asseverando que “alguns proprietários de imóveis vizinhos ao seu resolveram asso- ciar-se para implantar benfeitorias em seus lotes, pas- sando a cobrar de cada proprietário de imóveis lindeiros uma quantia mensal, que denominaram erroneamente de ‘condomínio’” - f. 92. Sustenta a impossibilidade da ação manejada contra o recorrente, porquanto está amparado pela norma constitucional que garante o seu direito de propriedade e de liberdade de associação. Afirma que a associação, pela sua natureza jurídica, congrega apenas aqueles que aderirem ao estatuto, e o recorrente não o fez, sendo ilegítima a pretensão da apelada em equiparar-se a um condomínio nos moldes da lei civil e regido pela Lei 4.591/64. Defende que, a teor da nossa Carta Magna, não está obrigado a fazer ou deixar de fazer qualquer coisa senão em virtude de lei; e, portanto, não é possível a cobrança dos valores constantes da inicial, porquanto a associação apelada, sem fins lucrativos, foi criada sem o seu consentimento e, por isso, não tem qualquer autoridade para cobrança de taxa condominial ou qualquer outra contribuição com- pulsória. Ressalta que a apelada não tem características de condomínio, nem de fato, nem de direito, “tratando- se sim de uma forma de loteamento”, e que a gestão e a administração do mesmo estão a cargo do Poder Público, faltando-lhe, portanto, respaldo para implemen- tar qualquer cobrança por serviços, “ficando aqueles supérfluos e de interesse particular sujeito à anuência e aprovação da parte beneficiada, o que não ocorreu no caso” - f. 94. Acrescenta ser ilegal a cobrança de valores do recorrente, porquanto estabelecidos visando à satis- fação somente daqueles que realmente solicitaram e que, no caso, o apelante não reconhece como essenciais os prestados pela associação apelada, pois está satis- feito com os prestados pelos órgãos públicos. Alega que cabe aos associados que anuíram ao custeio de tais serviços, vedada a imposição a quem neles não tem interesse, sob pena de violação ao texto constitucional. Reafirma que adquiriu o terreno mais de 15 anos antes da constituição da associação e que está em dia com todos os pagamentos perante os órgãos municipais, não podendo, agora, ser prejudicado por arbítrio da apela- da, que não pode ser equiparada ao condomínio, visto não ter natureza e requisitos necessários a tanto. Defende o seu direito adquirido, visto que se tornou pro- prietário muito antes da formação da associação, a cuja constituição não prestou anuência. Traz jurisprudência

que entende amparar a sua tese e pugna pelo provi- mento do apelo.

As contrarrazões vieram às f. 102/107 em evidente contrariedade.

Presentes os pressupostos para sua admissibili- dade, conheço do recurso, regularmente preparado - f. 91-v.

Trata-se de apelação interposta nos autos da ação de cobrança proposta pela associação apelada contra o ora apelante, visando ao recebimento do valor de R$ 4.486,87, referente ao rateio das despesas havidas com a manutenção do condomínio fechado, no qual o ora recorrente é proprietário de um lote.

A r. sentença julgou procedente o pedido e conde- nou o réu “ao pagamento de todas as taxas de manutenção do condomínio devidas a partir de janeiro de 2001 até a data de efetivação do pagamento, acrescida de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária, pelos índices da Corregedoria de Justiça, a partir do ajuizamento da ação”, impondo ainda a sucumbência, fixados os ho- norários advocatícios em 10% sobre o valor da conde- nação.

Essa decisão causou a insurgência do ora apelante que pretende vê-la reformada, argumentando que não cabe à associação o direito de cobrar qualquer valor re- lativo à taxa de condomínio, porquanto não tem tal ca- racterística. Ademais, afirma, tratando-se de uma associação sem fins lucrativos, não está obrigado a asso- ciar-se, e efetivamente não o fez, sendo, pois, indevida a cobrança efetivada, invocando a norma constitucional que lhe garante esse direito.

O tema cuja rubrica se prestaria ao exame em sede de preliminar (ilegitimidade ativa) aqui se entrelaça com o mérito recursal e com ele será examinado.

Para o apelante, não cabe à apelada promover a presente ação, tendo em vista que, na qualidade de associação, não tem as características de condomínio e, portanto, não tem legitimidade para estabelecer qual- quer cobrança de taxa condominial.

Data venia, penso que tal circunstância é incapaz de afastar a legitimidade da apelada do polo ativo da presente demanda, pois ao exame dos autos verifica-se que fora criada com o objetivo de administrar o lotea- mento do Bairro “Jardim L’Ermitage”, regularmente re- gistrada conforme estatuto trazido aos autos pelo próprio apelante - f. 44/47 - e que estabeleceu como dever de seus membros pagar a contribuição que for fixada em assembléia geral.

Entendo, pois, que, sendo a apelada instituída para administrar o referido loteamento, diga-se um “con- domínio de fato”, e havendo previsão de contribuições destinadas à manutenção e conservação do mesmo, é ela parte legítima para figurar no polo ativo da ação.

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Confira-se:

Condomínio irregular - Legitimidade ativa ad causam. - I. O condomínio denominado irregular tem legitimidade ativa ad causam para ação de cobrança de taxas condominiais de seus integrantes. - II. Apelo provido (Ap. 20020110296660, 4ª Turma Cível, TJDF, Rel.ª Des.ª Xxxx Xxxxxxxx).

Defende-se o apelante do dever de pagar as taxas cobradas, alegando que não é obrigado a associar-se e que, ademais, adquiriu o seu terreno muito antes da cria- ção da associação apelada e, portanto, não estaria obri- gado a qualquer pagamento.

O exame dos autos revela que o lote do apelante fora adquirido em 23.12.1981 - f. 41/43 - (e não em 1973, como afirma em suas razões) e que a associação autora fora instituída e registrada em 28.10.1990 - f. 44/47 e posteriormente alterada - f. 48/56 em 29.6.2003.

De acordo com a cláusula 3ª, a associação tem a finalidade de caráter comunitário de

promoção de bem-estar aos moradores do Jardim L’Ermitage e de suas respectivas famílias, a valorização do patrimônio, a melhoria das condições de urbanização, a manutenção da ordem e tranquilidade, a proteção à propriedade, o desen- volvimento comunitário e o zelo pela observância das condições do loteamento expressas no memorial do empreendimento - f. 48.

Em sua inicial, a autora afirma que

disponibiliza serviços a seus associados, tais como guarita com vigilância na portaria 24 horas por dia, recebimento de correspondências e distribuição das mesmas efetuadas por funcionário da associação, serviços de sinalização nas ruas e vias de acesso que são de uso comum dos moradores e proprietários, serviços gerais de manutenção a saber: jardi- nagem, capina, manutenção em geral, serviços estes rea- lizado por funcionários contratados pela autora - f. 03.

Afirma o apelante que não estaria obrigado ao pagamento de qualquer contribuição ou taxa estabeleci- da porque “não reconhece como necessários, destinados apenas a atender aos anseios daqueles que os con- tratam”, cabendo, pois, aos associados arcar com os ônus, “sem a pretensão de suprimir direitos constitu- cionais de liberdade, igualdade, propriedade e tantos outros destinados a reger as normas de convivência e bem-estar” - f. 95.

Em que pesem tais argumentos, não impugnou as benfeitorias e a valorização de seu terreno pelas melho- rias que recebe, mesmo sem contribuir como os outros proprietários. É inequívoco que o apelante se beneficia dos serviços prestados para a conservação e manutenção do “condomínio de fato” e que são manti- dos pelos outros proprietários e moradores do local. A alegação, trazida à f. 75, de que reside em São Paulo e de que nunca teve conhecimento da existência de tal

situação não elide a sua responsabilidade, porquanto, em que pese a proteção constitucional ao direito de pro- priedade e de não associação, existe outro de tão igual importância que veda o enriquecimento indevido.

Em sua excelente obra Condomínios e incorpo- rações, 9. ed., Forense, p. 142, Xxxx Xxxxx xx Xxxxx Xxxxxxx ensina:

Interessando a todos a manutenção e conservação do edifí- cio, é de princípio que a todos os condôminos compete con- correr, na proporção de sua parte, para as respectivas despe- sas. Assim, já dispunha o Código Civil (art. 624), quanto ao condomínio tradicional, e assim continuou sendo, no tocante ao especial, a antiga como a vigente. Não há diversidade de princípios nem de fundamentos. Pela mesma razão e para o mesmo fim, que a lei comum estabelece o encargo de todos os condôminos nas despesas de conservação do bem, os condôminos do edifício de apartamento têm de formar a caixa comum que as suporte.

A alegada liberdade de associação, garantia cons- titucional contida no inciso XX do art. 5º da Constituição Federal, também não procede, pois mesmo os moradores não associados devem pagar com regulari- dade as taxas de manutenção e melhorias cobradas. Antes de ser um princípio jurídico, é um principio moral e ético, pois não é admissível que os demais proprie- tários paguem para que o apelante usufrua dos benefí- cios sem contribuir para tanto. Negar-se a contribuir, ao contrário dos demais moradores, constitui evidente enriquecimento ilícito.

Suma venia, o Poder Judiciário não pode aplaudir seja o apelante destinatário do serviço alheio sem por ele pagar, ao singelo argumento de que está amparado pela Constituição quanto ao direito de não ser obrigado a associar-se.

J. Xxxxxxxxxx Xxxxxx (Condomínio, Revista dos Tribunais, 1997, p. 235) esclarece:

Igual critério vem sendo aplicado para justificar a obrigação de todos os proprietários de lotes situados nos ‘condomínios fechados’, ao pagamento das despesas de conservação dos serviços comuns e equipamentos destinados a suprir a defi- ciência ou a inexistência dos serviços que, em princípio, de- veriam ser, mas efetivamente não são, prestados pelo Município, ou por concessionários de serviços públicos, de- vido, por exemplo, à localização distante, dificuldade de acesso etc. Uma vez instituído um órgão administrativo do conjunto, tal como uma associação de moradores, e esta- belecida uma Convenção, torna-se legal a cobrança do que for gasto para os serviços de administração e conservação das partes comuns, quais sejam jardins, praças, ruas, cap- tação e distribuição de água, limpeza, coleta de lixo, vi-

gilância, seguro etc.

Muito cômodo, por parte do réu/apelante, afirmar que as melhorias introduzidas o foram sem o pedido ou seu aval e que, por isso, não tem responsabilidade pelo respectivo pagamento. As obras realizadas pela autora e os serviços por ela prestados evidentemente beneficiaram

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e valorizaram o imóvel do recorrente. Se não compare- ceu às reuniões assembleares, por si ou por represen- tante legal, para discutir e votar a respeito das obras e serviços que seriam realizados, não o fez porque não o quis. Xxxxxxxx vênia, a alegação de que não sabia da existência da associação somente demonstra o desinte- resse pelo imóvel adquirido em data tão remota, não sendo crível que, desde 1990, quando foi criada a asso- ciação, o réu/apelante não tenha sequer visitado o seu terreno e percebido as melhorias implantadas. Dessa forma, não pode, agora, invocar a própria omissão, para enriquecer-se ilicitamente à custa dos demais moradores que lá construíram suas casas e lá residem. Ressalte-se que entidades como a autora agem no respeitante aos proprietários; e, assim sendo e tendo em vista a utilidade dos serviços e obras que realizam e que a todos aproveita, são os proprietários obrigados a ressarcir os custos dessas despesas que lhe são proveitosas.

Assim, o apelante não pode negar-se ao paga- mento de sua parte a pretexto de inexistência de um con- domínio, ou de não pertencer aos quadros da associa- ção de moradores criada pela maioria, pois a con- tribuição decorre menos da condição de associado do que em virtude de poder utilizar-se dos serviços comu- nitários, independentemente de ser, ou não, associado, reafirme-se.

Com tais considerações, nego provimento ao apelo, mantida inalterada a r. sentença objurgada por seus próprios fundamentos, inclusive quanto à sucum- bência imposta e à forma de correção do débito, que não foram alvo de insurgência recursal.

Votaram de acordo com o Relator os DESEMBAR- GADORES XXXXX XXXXXXXXX e XXXXXXXX XXXXXXX XXXXX.

Súmula - NEGARAM PROVIMENTO.

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Indenização - Dano moral - Dano material - Interdição provisória - Benefício previdenciário - Banco - Negativa de repasse à curadora - Ausência de ato ilícito - Exercício regular de direito - Dever de indenizar - Inexistência

Ementa: Ação de indenização. Danos morais e materiais. Interdição provisória. Negativa de repasse de benefício previdenciário. Ausência de ato ilícito. Exercício regular de direito. Dever de indenizar inexistente.

- Tratando-se de interdição provisória, pode o juiz que decretou a interdição impor alguns limites sobre as funções exercidas pela curadora. Assim, ao negar o

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repasse do benefício previdenciário recebido pela autora à sua curadora, o banco apelado agiu apenas em exer- cício regular de direito, o que não gera o dever de in- denizar.

AAPPEELLAAÇÇÃÃOO CCÍÍVVEELL NN°° 11..00114455..0088..443366002277-33//000011 -

CCoommaarrccaa ddee JJuuiizz ddee FFoorraa - AAppeellaannttee:: MMaarriiaa ddaa GGllóórriiaa LLuucceennaa - AAppeellaaddoo:: BBaannccoo SSaannttaannddeerr,, nnoovvaa ddeennoommiinnaaççããoo ddee BBaannccoo SSaannttaannddeerr BBaanneessppaa SS..AA.. - RReellaattoorr:: DDEESS.. VVAALLDDEEZZ LLEEIITTEE MMAACCHHAADDOO

AAccóórrddããoo

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incor- porando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimi- dade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 25 de junho de 2009. - Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx - Relator.

NNoottaass ttaaqquuiiggrrááffiiccaass

DES. XXXXXX XXXXX XXXXXXX - Cuida-se de

recurso de apelação interposto por Xxxxx xx Xxxxxx Xxxxxx contra sentença proferida em ação de indeniza- ção por danos morais e materiais em que contende com Banco Santander S.A.

Alegou a autora, em síntese na inicial, que é pen- sionista do Exército e tem o benefício depositado em conta no banco réu. Ressaltou que está sofrendo proces- so de interdição e tem como curadora provisória sua filha, mas, quando tentou proceder à renovação para o recebimento do benefício, o requerido se negou a fazê- lo, passando a reter seus proventos injustificadamente.

Asseverou que com tal atitude o banco réu vem lhe causando diversos prejuízos, inclusive de ordem moral, na medida em que se encontra com 92 anos de idade e depende dos proventos para sobreviver.

Colacionou julgados que entendeu atinentes ao

caso.

Entendendo presentes os requisitos legais, pugnou pela inversão do ônus da prova e pela concessão de tutela antecipada, para que fossem imediatamente libe- rados os proventos indevidamente retidos, sob pena de multa diária no valor de R$ 200,00, para o caso de des- cumprimento.

Ao final, pediu pela procedência do pedido, para que fosse determinado ao banco requerido que não mais procedesse à retenção dos seus proventos, além da con- denação daquele ao pagamento de indenização no valor de R$ 20.000,00, a título de danos morais.

O réu, Banco Santander S.A., apresentou contes- tação às f. 25/34, afirmando que não incorreu em qual- quer ilegalidade, já que não recebeu nenhuma ordem