A DOCUMENTAÇÃO COMO REQUISITO PARA O INCREMENTO DA QUALIDADE: OS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA E POR ADMINISTRAÇÃO

A DOCUMENTAÇÃO COMO REQUISITO PARA O INCREMENTO DA QUALIDADE: OS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA E POR ADMINISTRAÇÃO

Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx

Unisinos (Universidade do Vale do Rio dos Sinos) Av. Unisinos, 950 - São Xxxxxxxx - XX - 93022-000

ABSTRACT

The necessary juridical ordination to social life imposes general rules to human activities. With common will, the parts formulate written or oral contracts, defining reciprocal rights and duties. The civil construction has special interests in this area, by its great detailing, economic involving and quantity of information related with the building under construction. In this paper, look for condensed the principal type of construction contracts and its characteristics, on viewpoint of construct informations. Begin with an general introduction, to afterwards works specifically with construction contract’s, in its various types and qualities.

Key-words: law and civil constrution; technical information; building quality;

1. INTRODUÇÃO

A atividade de construção é extremamente complexa, e qualquer obra exige o gerenciamento de xxx xxxxxx quantidade de informações. Atualmente, a Indústria da Construcão Civil pode ser considerada como o segmento de menor qualidade geral entre os diversos setores industriais. Xx xxxxxxx desperdício de recursos e baixa qualidade de produto. Em parte, os problemas advém da falta de documentação adequada sobre as obras. O controle da informação e a organização das atividades são elementos fundamentais para a melhoria de qualidade.

Existem particularidades nos contratos relativos à Construção Civil. Em geral o detalhamento dos projetos não é suficiente e a variabilidade dos processos (peculiar ao setor) é grande, provocando muitas incertezas e dificuldades de previsão dos resultados. É necessário que o processo seja bem gerenciado, desde os primeiros contatos com o cliente. A evolução da construção civil somente poderá ocorrer quando as empresas tiverem condições de firmar e cumprir contratos detalhados, definindo desde o início os custos, prazos e técnicas a serem empregados. Ou seja, quando tiverem condições de garantir antecipadamente a qualidade do resultado de seu trabalho, o que xx ocorre em outras áreas. Neste caso, um dos passos é o estudo dos requisitos legais para fixação das regras contratuais, os quais têm forte influência nas obrigações a que se sujeita o construtor. Neste trabalho, xxxxxxx-xx os tipos mais comuns de contratos de construção, por empreitada e por administração, visando a definição de alguns conceitos básicos que devem ser seguidos pelos empresários do setor.

2. OS CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Os contratos para construção de obras de engenharia são os chamados “contratos de construção por empreitada” e “contratos de construção por administração”. O contrato de empreitada é aquele em que uma parte se obriga a fazer xxx xxxx determinada para a outra parte, mediante retribuição acertada previamente ou proporcional ao trabalho executado. Os riscos econômicos são do construtor. Divide-se em dois tipos básicos: empreitada de trabalho e empreitada total. No primeiro caso, o construtor fornece a xxx-xx-xxxx e executa os serviços, enquanto que o proprietário fornece os materiais. No segundo, o construtor adquire os materiais, contrata a xxx-xx-xxxx e executa os serviços. Xx os contrados de construção por administração envolvem trabalho técnico de gerenciamento da obra, sem o fornecimento dos insumos (Xxxxx, 1977, p.349; Xxxxxxxx, 1971, p.202; Xxxxx, 1955, p.16).

Os elementos constitutivos dos contratos de construção são: a obra a ser feita, o preço correspondente e o consenso de vontade das partes, vínculos que surgem por acordo dos sujeitos contratantes. O preço a pagar e a vontade são elementos comuns a diversos tipos de contrato. O elemento que constitui a distinção dos contratos de construção é a obra a ser realizada (Xxxxx, 1955, p.18; Xxxxxxx, 1993, p.34).

Qualquer que seja a forma ou complexidade do contrato, persistem sempre dúvidas e detalhes não ajustados e, para seu deslinde, é necessário considerar “o ajuste ou costume do lugar”, “as instruções recebidas e os planos dados” e “as regras técnicas em trabalhos de tal natureza”, conforme a lição de Xxxxxxx Xxxxxxxx (1953, p.68-70). Exemplos de formulários de contratos para obras podem ser encontrados em trabalhos como os de Costa e Xxxxxxxxx (1990, p.147-154), Diniz, (1993, p.341-342), Xxxxxx (1988, p.145-151) e Xxxxxxxxx e Xxxxx (1996, p.271). Aos elementos tradicionalmente apontados pelos doutrinadores, devem ser acrescentados outros, fundamentais no âmbito da construção civil, tais como as especificações técnicas da obra e o cronograma de execução (Xxxxxxxx, 1988).

2.1. Sujeitos

Existem dois figurantes, necessariamente: o que manda fazer a obra, chamado de “dono da obra”, ou “proprietário”, e o que se obriga a executá-la, denominado “construtor” ou “empreiteiro”, que deve ser legalmente habilitado. O construtor é responsável pela obra, tecnicamente, enquanto que o proprietário responde pelo pagamento. Os contratos são formados sob o consentimento mútuo destes sujeitos. Deve-se analisar a capacidade dos sujeitos sob os aspectos técnicos e jurídicos. As partes podem ser pessoas físicas ou jurídicas, e podem ser múltiplas (Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.48-58; Xxxxx, 1977, p.350).

2.2. Objeto

O objeto do contrato de construção é a prestação da obra a ser realizada. “Xxxx xxxxx” ou “certa porção dela”, como xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx (1953, p.63). Devem ser especificadas características identificadoras da obra, tais como projetos, dimensões, qualidade dos materiais, prazos e local de execução. A obra poderá ser considerada divisível ou indivisível, com xxxxxx conseqüências jurídicas, relacionadas com a entrega. Se a contratação se dá por parcelas, preços unitários ou com pagamento contra medições (conseqüentemente, com recebimentos parciais), torna-xx xxxxxxxx a divisibilidade objetiva. Contudo, nos casos de preços totais, são necessários outros elementos para concluir-se por uma ou outra hipótese. É de ver-se se há utilidade para o dono em partes ou apenas no todo, por exemplo.

2.3. Preço

O contrato deve ordinariamente fixar ou prever os valores a serem recebidos pelo construtor como pagamento de seus serviços. O preço, geralmente uma quantia em dinheiro, pode ser acertado previamente no total, em valores unitários ou em percentuais sobre os gastos, dependendo então de ajustes ou medições posteriores. Mesmo não sendo fixado simultaneamente à contratação, pode ser arbitrado posteriormente, pois não se admite a gratuidade na prestação (a onerosidade é característica fundamental). A modalidade de “preço fixo”, anteriormente considerada em sentido estrito, atualmente há de ser entendida em termos de preços reais, e não nominais, devido ao conhecido fenômeno da inflação. Não é xxxxx atrelar o construtor aos preços pactuados, se eles variam fora de seu controle, e esta regra precisa ser relativizada (Xxxxxxxx, 1996; Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953).

2.4. Pagamento

O pagamento pode ser realizado de várias formas. As mais comuns são as seguintes:

a) seguindo um cronograma financeiro (o pagamento é realizado em datas pré-fixadas); b) por etapas, ou por séries: o proprietário paga quando as partes são concluídas (seguindo um cronograma físico); c) por medições: a “produção” do construtor (o que realmente fez) é medida periodicamente e paga pelos preços unitários acertados previamente; d) por preço de custo: o construtor apresenta, periodicamente, a comprovação das despesas realizadas por ele e recebe, uma remuneração proporcional, sob forma de um percentual sobre estas despesas.

2.5. Características

Este tipo de contrato caracteriza-se por ser bilateral (sinalagmático), oneroso, comutativo, consensual e, como todo contrato, é transitório (Xxxxx, 1977, p.352-3; Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.16-9; Xxxxxxxx, 1971, p.203; Xxxxx, 1955, p.19-22; Venosa, 1992, p.108). Pode ser de execução pessoal ou não, conforme defina o contrato. Geralmente se exige apenas que o trabalho intelectual ou artístico seja realizado pessoalmente pelo construtor, aceitando-se facilmente que o trabalho material seja realizado por terceiros, contratados por ele (Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.19; Xxxxx, 1955, p.23). Por fim, o objeto da obrigação é por uns considerado divisível (Xxxxx, 1955, p.19) enquanto para outros é xx xxxxxxxxx indivisível, aceitando-se a divisibilidade para as obras realizadas por medição ou por etapas (Diniz, 1992, p. 202; Xxxxx, 1977, p.353).

3. TIPOS DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Os contratos podem ser divididos em dois tipos básicos: construção por empreitada e por administração. A diferença entre eles é a responsabilidade nominal das despesas. Na empreitada, é o construtor que realiza as despesas, em seu nome, repassando os custos ao dono da obra em um segundo momento e na forma acertada. Ao contrário, na administração, todos os gastos são realizados diretamente em nome do dono da obra, ainda que o construtor auxilie na cotação e compra dos materiais ou na contratação xx xxx-xx- xxxx. A diferença é importante para a resolução de eventuais conflitos entre as partes ou da existência xx xxxxx a terceiros (Xxxxxxxx, 1971, p.205).

3.1. Contratos de construção por empreitada

O contrato de empreitada é aquele em que o construtor-empreiteiro xxx xxx xxxx xxxxx, sem subordinação ou dependência, para o proprietário, pessoalmente ou por terceiro, dando material e xxx-xx-xxxx ou somente xxx-xx-xxxx, por preço determinado ou proporcional ao trabalho (Xxxxxxxxx e Xxxxx, 1996, p.267; Xxxxx, 1981, p.5-9).

O gênero “contrato de empreitada” pode ser dividido xx xxxxxx formas particulares de contratação, seguindo divisões quanto ao objeto e quanto à fixação de preços. Estas especificações definem algumas das obrigações assumidas pelo construtor.

3.1.1. Divisão quanto ao objeto

a.1) Contrato de empreitada global: se o empreiteiro, além de executar as tarefas, fornece os materiais necessários e contrata a xxx-xx-xxxx, é caso de “empreitada global” ou “empreitada de material”. Também é chamada de “empreitada mista”. Neste caso, o empreiteiro assume as obrigações de dar e de fazer (Diniz, 1992, p.204; Xxxxxxxx, 1971, p.204; Xxxxx, 1955, p.27).

a.2) Empreitada xx xxx-xx-xxxx: as “empreitadas de serviços” são os contratos em que o empreiteiro participa somente com a xxx-xx-xxxx. Não fornece os materiais. Esta espécie também é conhecida como “empreitada de lavor”. O empreiteiro assume apenas obrigação de fazer (Xxxxxxxx, 1971, p.204; Xxxxx, 1955, p.25).

A subempreitada não é um tipo especial de empreitada, consistindo na cessão, parcial ou total da obra, a terceiro. O construtor pode, em geral com o consentimento prévio (ou tácito) do proprietário, ceder a execução de algumas partes ou do todo da obra para outros construtores. A responsabilidade técnica continua sendo do construtor que firmou o contrato. A subempreitada parcial é comum e geralmente não necessita previsão no contrato (por exemplo, para os serviços especializados, como instalação de elevadores, instalações hidráulicas e elétricas). Porém é interessante que o contrato inclua cláusulas definindo se pode ou não ser feita a subempreitada parcial e total. A subempreitada é um contrato derivado do contrato principal, mas pode ter regras próprias (Xxxxx e Xxxxxxxxx, 1990, p.147; Xxxxx, 1977, p.358; Xxxxx, 1955, p.161-165; Xxxxxxx, 1993, p.132-133).

3.1.2. Quanto à fixação dos preços

b.1) Empreitada a preço fixo: é a empreitada stricto sensu. Em geral, a referência simplesmente da expressão “empreitada” é entendida como “execução de obra a preço determinado”. O preço é fixado antecipadamente e pelo todo (à forfait), mediante estudos e orçamentos que o empreiteiro apresenta ao contratante e que instruem ou compõem o contrato. A vantagem xxxxx forma x x xxxxxxx do preço final, garantindo ao contratante o conhecimento de seus dispêndios (Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.24; Xxxxxxx, 1993, p.120). Antigamente não se admitiam reajustes ou alterações nos preços contratados, a não ser que expressamente determinados nos contratos. Xxxxx Xxxxxx Xxxxx (1992, p.203) e Xxxxxx Xxxxxxx (1993, p.130-131) distinguem a “empreitada a preço fixo absoluto”, que não admite qualquer tipo de reajuste ou alteração de valor, da “empreitada a preço fixo relativo”, a qual aceita variações.

b.2) Empreitada com medição de serviços: é uma variação da empreitada a preço fixo total, na qual, ao invés, existem preços unitários definidos. As partes não convencionam o valor global, mas preços por unidades, a serem medidos conforme a produção. Os pagamentos são realizados à medida que a obra se desenrola, sem que xxxx xxxxxxx dos valores finais. Uma alternativa é a fixação de preços por grupo de serviços a serem executados, chamada de “empreitada por séries”. A remuneração é prestada contra as medições periódicas dos serviços realizados pelo empreiteiro e aprovados pelo proprietário. As vantagens inerentes são a diminuição dos riscos do empreiteiro (Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.27; Xxxxx, 1955, p.32).

b.3) Empreitada por preço de custo (por administração): de forma semelhante ao tipo anterior, existem preços unitários definidos, mas são apenas estimativas. O construtor fornece material e xxx-xx-xxxx ou apenas xxx-xx-xxxx, e realiza os serviços de

gerenciamento da construção, sendo remunerado pelos custos efetivos da obra. Nas épocas de grandes variações de preços, é um sistema de contratação adequado aos empreiteiros, receosos dos prejuízos provocados pelos preços fixos. O pagamento do construtor consiste na cobrança de um percentual sobre os valores de materiais e xxx-xx-xxxx dispendidos na execução. A medição é realizada através das planilhas de ingresso ou compra de materiais e das folhas de pagamento dos empregados. O percentual pode ser fixo ou variável para cada tipo de serviço ou etapa da obra. O orçamento prévio realizado serve de base ou indicação dos valores envolvidos, mas não é rigidamente seguido (Diniz, 1992, p.204 e 1993, p.163; Xxxxxxxxx e Xxxxx, 1996, p.268; Xxxxxxx Xxxxxxxx, 1953, p.28).

3.2. Contratos de construção por administração

A construção no regime de administração consiste na manutenção somente da responsabilidade técnica sobre o construtor. A compra de materiais e a contratação xx xxx- xx-xxxx são de responsabilidade do proprietário, o qual pode realizá-las diretamente, delegar a tarefa de cotações ao construtor ou mesmo adiantar os valores a serem gastos para que este faça as compras e contratações. A diferença para a empreitada é que todos os negócios são realizados em nome do dono da obra, inclusive os contratos com a xxx-xx- xxxx. O construtor é um preposto seu, atuando apenas como auxiliar técnico, e não assume as responsabilidades econômicas, exceto algumas garantias de encargos legais. O pagamento dos trabalhos do construtor são efetuados através de um percentual, fixo ou variável, que incide sobre as despesas realizadas. Quaisquer orçamentos são meramente estimativos, assim como os cronogramas de execução e as especificações dos materiais, que podem ser alterados pelo proprietário, dentro dos limites técnicos e legais.

4. ASPECTOS ESPECÍFICOS DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

4.1. Obras extraordinárias

O xxxxxxxxx xxxxx dos contratos é do desejo, por parte da sociedade, de cumprimento dos mesmos na forma como foram acertados. Estabelecido o acordo de vontades, as partes devem cumprir as prestações a que se obrigaram. Os contratos só podem receber modificações, em relação ao inicialmente pactuado, com a concordância de todos os envolvidos. A exceção é a ocorrência de condições imprevistas que tornem o cumprimento da obrigação impossível ou excessivamente onerosa a xxx xxx partes (Xxxxx, 1955, p.73).

Assim, alterações extraordinárias no contrato ou em seu objeto (a prestação da obra), realizadas no transcurso da execução, devem ser acertadas pelas partes. O empreiteiro só xxxxxx executar serviços previstos no plano original ou acatados pelo proprietário ou encomendante, aceitando-se apenas as autorizadas por escrito, via de regra. Se o dono admite a autorização verbal, está constrito ao pagamento. Ademais, em vista de obras que transfiguram o projeto original ou o ampliam significativamente, pode-se presumir ter havido consentimento e aprovação do contratante (Xxxxx, 1955, p.75-81).

Entretanto, tendo em vista os procedimentos comuns em obra, a informalidade vigente e, muitas vezes, existir respeito excessivo, quase submissão, do empreiteiro ao proprietário, deve-se admitir a existência de ordem ou autorização para as alterações na obra. Evidentemente, a execução de serviços extras, ainda que sem comprovação de autorização do proprietário, vindo em benefício da obra, deve ser ressarcida, sob xxxx de enriquecimento ilícito do proprietário, à custa do prejuízo injustificável do construtor (Xxxxx, 1955, p.81-83).

4.2. Vícios redibitórios de construção

Pelas características do produto da construção, mesmo com bom estado aparente, a obra pode ter problemas ocultos. O dono da obra não tem como verificar, por exemplo, problemas em encanamentos ou nas instalações elétricas, a não ser após algum tempo em uso do imóvel. Assim, mesmo após o recebimento final da obra, lhe assiste direito aos reparos ou indenizações por vício ocultos (Xxxxxxx, 1993, p.74-78).

4.3. Riscos e responsabilidades das partes

A responsabilidade básica do construtor é a prestação da obra, enquanto que a do proprietário é o pagamento do preço, ambas na forma, tempo e local convencionados. O construtor também é responsável por xxxxx causados a terceiros em virtude da execução da obra e, naturalmente, é responsável pela qualidade técnica da obra (Xxxxx, 1968, p.229- 230; Xxxxxxxx, 1971, p.207-208).

Na empreitada global, o empreiteiro é responsável pela escolha e fornecimento dos materiais e pela execução dos serviços. Os riscos pelo perecimento do objeto, na empreitada mista (material e xxx-xx-xxxx), cabem ao empreiteiro até a entrega da obra, e ao proprietário após este momento. Estando o proprietário xx xxxx no recebimento, os riscos são divididos igualmente entre as partes (Xxxxx, 1968, p.229-230; Xxxxxxxx, 1971, p.207).

Por outro lado, na empreitada xx xxx-xx-xxxx, o dono da obra fornece os materiais, e o empreiteiro, a xxx-xx-xxxx. Neste caso, até a conclusão da obra, o dono arca com prejuízos por perda ou deterioração dos materiais, e o empreiteiro, pelos correspondentes quanto à xxx-xx-xxxx. Mas o dono da obra deve o pagamento ao empreiteiro nas empreitadas xx xxx-xx-xxxx, se a coisa se perder antes da entrega por culpa dos materiais que forneceu (Xxxxx, 1968, p.229 e 1977, p.356; Xxxxxxxx, 1971, p.208).

4.4. Direito de retenção

Na hipótese de inadimplemento da obrigação do proprietário em efetuar o pagamento convencionado, sem motivo xxxxx - xxx como a rejeição total ou parcial da obra - o construtor adquire o direito de retenção da obra. A retenção fundamenta-se nas características de bilateralidade e onerosidade dos contratos de empreitada. O empreiteiro pode exigir o pagamento, conforme o contratado, quando conclui a obra e esta é aprovada pelo dono. A forma legítima de pressão de que o empreiteiro dispõe para forçar a outra parte ao adimplemento do pagamento é a retenção da coisa (Diniz, 1992, p.205). Para tanto, é necessário que estejam conexos três requisitos, pressupostos para a retenção a) xx ter o construtor a detenção da coisa; b) a existência de um débito; c) existir relação direta entre o débito e a coisa retida. A prévia e legítima detenção da coisa é necessária para evitar os atos clandestinos ou violentos. A retenção só se justifica se existirem débitos não satisfeitos pelo proprietário e xx xxxxx tiverem conexão com a coisa. Conseqüentemente, o débito precisa ser decorrente da própria construção (Xxxxx, 1955, p.133-134).

4.5. Fim do contrato

Pelo contrato, o construtor se obriga a executar determinadas tarefas pelo preço combinado, xx xxxxx e prazo indicados. Na normalidade, quando ele conclui os serviços, compete ao dono ou contratante receber a obra, realizando o pagamento do preço, ou do saldo remanescente. O recebimento pode se dar no todo ou em partes. Nas empreitadas por etapas ou com medições, ocorrem aceites parciais, durante o período da obra. Em qualquer das formas, contudo, existe um recebimento final. Nesta hipótese, as obrigações estarão adimplidas pelas duas partes, extinguindo-se o contrato (Xxxxx, 1955, p.167).

Podem ocorrer, porém, alterações, ou nas condições originais do contrato, ou por simples vontade das partes, gerando o distrato, a quitacão ou a resolução do contrato. A obra pode ser recusada no todo ou em parte. As regras são as mesmas aplicáveis genericamente a todo tipo de contrato.

4.5.1. Conclusão e aceite

A forma normal de extinção do contrato é a execução, com recebimento e correspondente pagamento. Pode ocorrer recebimento expresso ou tácito. Será expresso quando existir xxx xxxxxxxx ou verificação das condições da obra, por parte do contratante ou de fiscal indicado por ele. Será tácito quando o dono realizar o pagamento, xxxxx posse ou ocupar o imóvel (Xxxxx, 1977, p.357; Xxxxxxxx, 1971, p.206; Xxxxx, 1955, p.38).

O recebimento também pode ser provisório ou definitivo. Será provisório quando o dono apresentar protestos ou solicitações de reparos, a serem executados pelo construtor, em vista de defeitos aparentes ou alterações procedidas ao projeto convencionado previamente. Será definitivo quando o proprietário não opuser nenhuma ressalva à obra (Xxxxx, 1955, p.38). A aceitação definitiva da obra isenta o construtor da responsabilidade por reclamações posteriores de elementos aparentes. Xxxxx (1955, p.40) ressalta que: “somente os vícios ocultos ou redibitórios (...) ficam estranhos x x xxxxx do ato de verificação e recebimento da obra construída”.

4.5.2. Rejeição

O proprietário pode simplesmente rejeitar a obra, alegando desconformidade com as especificações iniciais ou vícios construtivos na obra produzida, amparado pelo art.1242 do Código Civil brasileiro. Entretanto, face às características inerentes à construção civil, a interpretação xxxxx regra legal não pode ser estrita. É necessário que existam xxxxxx razões para a recusa (Xxxxx, 1955, p.41).

Se os problemas não são de gravidade tal que permitam a rejeição pura e simples, ou se o proprietário decidir aceitar a obra mesmo assim, poderá solicitar abatimento no preço devido ao construtor. Existindo erros ou vícios de construção, o empreiteiro deve corrigi- los (Xxxxx, 1977, p.358; Xxxxx, 1955, p.42; Xxxxxxx, 1993, p.60-61).

4.5.3. Resolução por impossibilidade de execução

Após a formação do contrato, podem advir modificações que impeçam xxx xxx partes de cumprir o que anteriormente haviam acertado. Pode ser impossibilidade absoluta ou relativa. Diz Venosa que a impossibilidade será absoluta se a obrigação é irrealizável em qualquer circunstância, por qualquer pessoa, como no caso de existir caso fortuito ou força maior, extinguindo o vínculo e liberando as partes de indenizações. Porém, se a impossibilidade absoluta decorreu de ato de um dos sujeitos, xxxxxx este responder por perdas e xxxxx. A impossibilidade será relativa se provoca grande dificuldade no cumprimento ou impossibilidade apenas para xxxxxx xxxxxx, mas não impossibilidade efetiva. Neste caso, a parte responsável xxxxxx indenizar a outra, geralmente por perdas e xxxxx sofridos (Venosa, 1992, p.110,132).

4.5.4. Rescisão ou distrato

Em um dado momento, as partes podem acertar a rescisão do contrato, em comum acordo, por não convir mais a continuação das obras. É o distrato, indicado no Art.1093. No acertamento para rescisão, são acertados o recebimento da obra no estado em que está e o pagamento dos valores correspondentes, a que o empreiteiro tem direito (Xxxxx, 1955, p.168).

Contudo, a decisão de rescindir o contrato poderá ser tomada em caráter unilateral, pelo proprietário ou pelo empreiteiro. Esta decisão poderá estar fundamentada apenas na vontade do agente (com indenização à outra parte) ou em motivos de força maior, que levem à impossibilidade parcial ou total ou mesmo à excessiva onerosidade para a parte (Diniz, 1992; Xxxxx, 1977; Xxxxx, 1955; Xxxxxxx, 1993).

5. CONCLUSÃO

Tradicionalmente, a construção civil apresenta problemas nas relações entre proprietários e construtores, basicamente por falta de documentação e contratação adequadas dos serviços a serem executados. Existe uma variabilidade muito grande neste setor, impedindo a perfeita previsão, mas a qualidade do produto depende também da existência de definições claras sobre a obra, em seus aspectos técnicos, e sobre as responsabilidades de cada parte. Os contratos devem ser diferenciados, em relação a outras áreas. O conhecimento destas diferenças é importante, ainda mais sob a ótica da recente legislação sobre direitos do consumidor. Neste sentido, este texto reúne algumas informações básicas sobre os contratos e suas peculiaridades na aplicação em atividades da construção.

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