Setor: Jurídico / Segurança, Higiene e Saúde

Circular N.º 154/2020

Data: 20/08/2020

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Setor: Jurídico / Segurança, Higiene e Saúde

Assunto: COVID-19 – Situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrenda- mento não habitacional

Caros Colegas,

Acaba de ser hoje publicada a Lei n.º 45/2020, que altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no ȃmbito da pandemia da doença COVID-19, procedendo à segunda alteração à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (vide nossas circu- lares n.ºs 78 e 121/2020).

As alterações introduzidas ao supra referido regime excecional constam das novas disposições que abaixo indicamos (matéria nova) e que entram em vigor amanhã, dia 21 de agosto.

• O arrendatário de estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, ou por determinação legislativa ou administrativa pode diferir o pagamento das rendas vencidas:

a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;

b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no ȃmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;

c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramen-

to das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

• Nos casos acima previstos:

a) O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro

de 2020;

b) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezem- bro de 2022;

O montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas;

O arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em

dívida.

c) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

• Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas nos termos acima referidos podem soli- citar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a dife- rença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja demonstração é efetuada nos termos da portaria a aprovar pelo membro do governo responsável pela área da economia.

Dever de comunicação e proposta de acordo

• O arrendatário que pretenda beneficiar do regime previsto deve comunicar a sua intenção ao senho- rio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar des- te regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

• Em alternativa à comunicação acima prevista, o arrendatário pode endereçar ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de ar- rendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução prevista.

• As comunicações acima previstas devem conter, para além dos elementos ali indicados, sob pena de ineficácia:

a) O prazo de resposta de 10 dias, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste

prazo;

b) O conteúdo que pode apresentar a resposta;

c) As consequências da falta de resposta.

• A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, por escrito, atra- vés de carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de 10 dias após a rece- ção da proposta do arrendatário.

• Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do prazo acima pre-

visto, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.

• O senhorio pode, no prazo acima previsto, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime previsto no artigo anterior.

• O disposto no n.º 1 do artigo 10.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não se aplica às comunicações referidas nos n.ºs 1 e 2 deste artigo, aplicando-se, nesta situação, o regime previsto nos

n.ºs 3 a 5 daquela disposição legal.

Garantias Bancárias

• No decurso da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epi- demiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

Regimes mais favoráveis

• O disposto na presente lei não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário, de- correntes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente acordos de per- dão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.

• Nos casos de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabele- ça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário, no prazo de 30 dias a contar da data de 21 de agosto de 2020 (data de en- trada em vigor da presente Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto) para a morada do senhorio constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, através da qual o arrenda- tário manifesta a intenção de aplicar o presente regime. As quantias que já tenham sido pagas a título de renda não são devolvidas ao arrendatário, relevando antes para efeitos de cálculo do montante total em dívida.

• São nulas as cláusulas de renúncia a direitos atribuídos pela presente lei ou de recurso a meios judi- ciais e de aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato dispostas nos contratos antes referidos.

• O disposto no n.º 1 do artigo 10.º do NRAU não se aplica à comunicação referida no n.º 1 deste artigo, aplicando-se, nesta situação, o regime previsto nos n.ºs 3 a 5 daquela disposição legal.

A presente informação não dispensa a leitura integral da supra mencionada Xxx, cujo teor pode ser

consultado em xxxxx://xxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxx/x/000000000