PESQUISA DE JURISPRUDÊNCIA
PESQUISA DE JURISPRUDÊNCIA
Dr.(a)
Caso: Empreendimento imobiliário de 15 andares, que teve a obra paralisada no 7º andar. O cliente é comprador de unidade autônoma que ainda não teve sua matrícula individualidade. Entramos com ação de rescisão de contrato e devolução do dinheiro por conta do atraso na entrega, que estava prevista para 2017 e até o momento não foi finalizada.
Foi pago mais ou menos a metade do valor e com a entrega das chaves seria firmado contrato de financiamento para pagamento do restante.
Patrimônio de afetação constituído no início, antes de iniciada a construção, e logo na sequência o imóvel foi alienado fiduciariamente ao banco, dívida pendente. (valor só do terreno)R$ 5.000.000,00
Ganhamos a Ação de Rescisão. Entramos com cumprimento de sentença. Já houve trânsito em julgado da ação.
Pesquisa de bens infrutífera, confissão do incorporador em outro processo de execução, de que não há outros bens se não o próprio empreendimento com um esqueleto de 7 andares. Valor do bem avaliado em outro processo. R$ 38.000.000,00
A Pesquisa de bens infrutífera em nome do incorporador levou-nos a pedir a penhora dos direitos de fiduciante sobre o empreendimento.
Diversas penhoras registradas na matrícula, de outros compradores que também rescindiram o contrato.
Tentativa de leilão do empreendimento em outro processo foi impedida pela comissão de representantes que se formou para a destituição do incorporador e futura votação quanto à continuidade da obra ou leilão do empreendimento.
Incorporador destituído pela comissão de representantes que se formou.
Receio de que, com a comissão assumindo, utilizem as unidades objeto de rescisão como acervo para permuta com incorporadora.
Preciso de jurisprudência que traga esse tema, especialmente que entenda que as unidades que foram vendidas, mesmo com seus contratos rescindidos e com a ação de rescisão transitada em julgado, teriam direito a receber o valor pago direto do leilão/venda da sua respectiva unidade ou de alguma unidade, considerando o art. 63, da lei de incorporação imobiliária.
Meu receio é que, por conta da rescisão do contrato e da comissão de representantes assumindo esse empreendimento, eles utilizem as unidades para permuta e quem rescindiu não consiga reembolso desses valores, considerando que, de fato, contribuíram pra a edificação de parte do bem.
Resposta: A Comissão de Representantes, assumindo a obrigação de dar continuidade ao empreendimento, assume, por consequência, a de devolver as quantias até então pagas pelo compromissário comprador -
Inteligência do art. 31-F, § 11, da Lei n° 4.591/64, que diz
“Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, NAS OBRIGAÇÕES E NOS ENCARGOS relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver
Conforme julgado a seguir, a Comissão dos Representantes tem legitimidade passiva para a causa. Assumindo a obrigação de dar continuidade ao empreendimento, assumiu, por consequência, a de devolver as quantias até então pagas pela apelada.
- TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO Apelação Cível n.º1006077-61.2017.8.26.0309 Relator(a): Xxxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx: Jundiaí
Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 01/07/2021
Data de publicação: 01/07/2021
Ementa: APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos, lucros cessantes e indenização por dano moral. Xxxxxx na entrega de imóvel. Sentença de procedência da ação. Inconformismo das rés CBM Tower e Associação dos Adquirentes.
1. Dano moral. Atraso prolongado que justifica a condenação. Quantum bem arbitrado.
2. Gratuidade judiciária. Possibilidade e legalidade. A associação foi constituída única e exclusivamente para dar andamento a um empreendimento paralisado, de modo que sua existência é efêmera, sem conteúdo econômico disponível, porque o que arrecada ou é destinado para cumprir o seu objetivo primordial (concluir a obra inacabada) ou para rateio aos condôminos e ou condomínio e nunca em proveito próprio. Entidade sem fins lucrativos faz jus à gratuidade.
3. A Associação tem legitimidade passiva para a causa. Assumindo a obrigação de dar continuidade ao empreendimento, assumiu, por consequência, a de devolver as quantias até então pagas pela apelada. Inteligência do art. 31-F, § 11, da Lei n° 4.591/64. Sentença mantida. Recurso da CBM Tower a que se nega provimento e recurso da Associação dos Adquirentes que se dá provimento em parte.
O Tribunal de Justiça de São Paulo no processo nº 1015514- 63.2016.8.26.0309 cuja ementa de recurso de Apelação teve o seguinte teor:
– TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Ementa: “ANULATÓRIA E RESOLUÇÃO CONTRATUAL – Compromisso de compra e venda de lotes – Procedência parcial do pedido – Inconformismo da ré – Desacolhimento – Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP – Associação – corré formada após a destituição daincorporadora – corré para prosseguimento das obrasinacabadas – Rescisão por culpa exclusiva da vendedora – Restituição integral dos valores pagos – Sub-rogação pelaassociação das responsabilidades da incorporadoradestituída – Responsabilidade solidária patente –Inteligência do art. 31-F, § 11, da Lei n. 4.591/1964 – Possibilidade de negociação dos lotes pela associação após o ressarcimento dos valores pagos pelo autor – Sentença mantida – Recurso desprovido.”
– TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO Apelação Cível 1006077-61.2017.8.26.0309 Relator(a): Xxxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx: Jundiaí
Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 01/07/2021
Data de publicação: 01/07/2021
Ementa: APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos, lucros cessantes e indenização por dano moral. Xxxxxx na entrega de imóvel. Sentença de procedência da ação. Inconformismo das rés CBM Tower e Associação dos Adquirentes. 1. Dano moral. Atraso prolongado que justifica a condenação. Quantum bem arbitrado. 2. Gratuidade judiciária. Possibilidade e legalidade. A associação foi constituída única e exclusivamente para dar andamento a um empreendimento paralisado, de modo que sua existência é efêmera, sem conteúdo econômico disponível, porque o que arrecada ou é destinado para cumprir o seu objetivo primordial (concluir a obra inacabada) ou para rateio aos condôminos e ou condomínio e nunca em proveito próprio. Entidade sem fins lucrativos faz jus à gratuidade. 3. A Associação tem legitimidade passiva para a causa. Assumindo a obrigação de dar continuidade ao
empreendimento, assumiu, por consequência, a de devolver as quantias até então pagas pela apelada. Inteligência do art. 31-F, § 11, da Lei n° 4.591/64. Sentença mantida. Recurso da CBM Tower a que se nega provimento e recurso da Associação dos Adquirentes que se dá provimento em parte.
– TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
0024686-63.2011.8.26.0554 Apelação Cível / Propriedade Relator(a): Xxxxx Xxxxxxx
Comarca: Santo André
Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 12/11/2020
Data de publicação: 12/11/2020
Ementa: CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C.C. DECLARATÓRIA E OBRIGAÇÃO
DE FAZER. Cooperativa habitacional. Existência de dois contratos: um decorrente da venda do terreno pertencente à antiga Construtora e outro relacionado a obrigação de término do prédio da Cooperativa, além da realização de pagamentos aos desistentes. Xxxxxxxxx consideram cumpridas as obrigações assumidas no primeiro e pretendem a revisão do segundo para que se reconheça a onerosidade excessiva, permitindo-se a compensação como forma de extinção das obrigações assumidas. Quanto ao contrato do terreno constata-se a ausência do pagamento integral do preço, o que não impede a outorga da escritura definitiva com constituição de hipoteca, conforme convencionado entre as partes no próprio instrumento. No tocante ao segundo contrato, celebrado com a Cooperativa, subsiste o dever de pagamento dos DISSIDENTES e o de entregar a obra. Possibilidade da aplicação da teoria da imprevisão ao caso concreto para afastar a mora, tendo em vista que a construção não possuía alvará aprovado como inicialmente havia sido combinado, o que impediu a entrega do prédio no prazo adequado. Contudo, embora o valor despendido com a construção tenha sido muito superior ao pré-estabelecido, não significa que a compensação requerida pelos autores, relacionada ao dever
de pagar os dissidentes, poderá ser admitida tendo em vista que as obrigações possuem natureza distinta. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
SOB OUTRA ÓTICA SE REALMENTE O IMÓVEL ERA EXCLUSIVAMENTE DA EXECUTADA (CONSTRUTORA/ INCORPORADORA)
– TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento nº 2145484-56.2016.8.26.0000 (4003248-23.2013.8.26.0624)
Relator(a): Xxxx xx Xxxxx Xxxxxxx: Tatuí
Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 23/09/2016
Data de publicação: 23/09/2016
Ementa: Rescisão de compromisso de compra e venda. Fase de cumprimento de sentença. Decisão que rejeitou a impugnação à penhora e manteve constrição sobre prédio em construção. Ausência de excesso de penhora, tendo em vista que o imóvel penhorado é o único bem disponível do executado. Paralisação da obra que afasta a alegação de cumprimento da função social da propriedade. Ausência de terceiros interessados que deverá ser verificada após as tentativas de expropriação do bem. Incorporação imobiliária que não foi revalidada no prazo legal. Recurso improvido.
Poderá o exequente (compromissário comprador que rescindiu o contrato, poder fazer a PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS (art. 860, do CPC), para garantia do crédito, posto que, o bem imóvel poderá ser penhorado em hasta pública ou a Comissão de Representantes pagar as prestações pagas etc. OU PERMUTADO pela Comissão de Representantes para a continuidade da construção com outra construtora/ incorporadora.
OUTRA SITUAÇÃO PARA A PENHORA DOS BENS DOS SÓCIOS EM
Desconsideração da Personalidade Jurídica, já que a pessoa jurídica (Construtora/Incorporadora) não tem bens a serem penhorados.
– TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO Apelação Cível nº 1018187-34.2020.8.26.0068 Relator(a): Xxxxxxxx xx Xxxx
Comarca: Barueri
Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 02/08/2022
Data de publicação: 05/08/2022
Ementa: CONSUMIDOR. Desconsideração da Personalidade Jurídica. Relação de consumo. Incidência da sua teoria menor, também reflexo do risco empresarial. Art. 28, § 5º, do CDC. Obstáculo meramente objetivo à satisfação dos interesses do consumidor que atende à exigência legal. Desnecessária a presença concreta de abuso e/ou de fraude. Princípio da confiança. Hipótese em que, presentes seus requisitos legais, é dever do juiz decretá-la. Jurisprudência do STJ e desta Corte. Medida que impede ulteriores fraudes e preserva direitos de terceiros de boa-fé. Recurso dos autores provido.
COMPRA E VENDA. Imóvel. Merece prestígio o prazo de término das obras oferecido quando da contratação. Obrigatoriedade da oferta. Art. 30 do CDC. Prazo genérico, entretanto, atrelado à conclusão de obras de infraestrutura e melhorias no loteamento, não entregues quando da propositura da demanda. Atraso caracterizado. Tema 996 do STJ. Teoria do inadimplemento antecipado. Recurso das rés desprovido. COMPRA E VENDA. Imóvel. Atraso na conclusão das obras. Lucros cessantes devidos. Referência da contraprestação, todavia, que deve ser a multa estabelecida no contrato, mesmo invertida. Diretriz do STJ (Temas 970 e 971). Precedentes desta Corte. Recurso das rés desprovido. COMPRA E VENDA X DANO MORAL. Imóvel. Atraso na conclusão das obras que toca o direito constitucional de moradia, como admite a própria defesa, e não mero aborrecimento cotidiano. Dano moral “in re ipsa”.
Liquidação global em R$ 10.000,00 que neste caso se mostra razoável. Autores que demandam com base em direito próprio. Pedido procedente. Sucumbência redimensionada. Recurso dos autores provido.
Diz o § 11 do art. 31 da Lei 4.591/64, “in verbis”:
“Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver”.
O § 12º “caput” do art. 31-F da Lei 4591/64 determina a obrigação do condômino adquirente, optante pelo prosseguimento das obras, responder pelo custo da conclusão da incorporação.
Diz o § 11 do art. 31 da Lei 4.591/64, “in verbis”:
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I – os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e
dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III – consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e
IV – compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.
Caso o condômino não participe dessa opção e resolva optar por alternativa, como soe acontecer com o Autor, ele não contribuirá para a conclusão da incorporação, porém a sua unidade autônoma é devolvida ao estoque, para contribuir no custo da conclusão da incorporação, equiparando-se às unidades não vendidas pelo incorporador destituído, assim definidas pelo § 14º do art. 31-F da referida Lei, verbis:
“§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, A VENDA das frações ideais e respectivas acessões
Diz o art.63 da Lei 4.591/64: “Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora,
implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia -Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver”
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêres
necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para êste fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato”.
Se, do leilão, houver valor remanescente, isto é, que ultrapasse o valor devido para o término das obras, esse saldo, ou resto, ou sobra, ou remanescente, é entregue à incorporadora destituída, ou ao condomínio, conforme dispõe o § 18, inciso VI do art. 31-F da Lei 4591/64, verbis:
“§18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
...
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer”.
No caso o valor remanescente será usado para pagar prestações pagas pelo adquirente que rescindiu o contrato, conforme julgado acima.
A parte final desse parágrafo remete a obrigação de leilão aos eventos falência ou insolvência. Porém, a disposição do § 2º do mesmo art. 31-F da Lei 4591/64, equipara, para os efeitos gerais do art. 31-F, a paralisação das obras por mais de 30 dias, regulada pelo inciso VI do art. 43 da mesma Lei à falência ou insolvência.
Portanto, a obrigação do leilão de unidades não vendidas, ou devolvidas ao estoque por rescisões de contratos, também se fará até a data da destituição do incorporador por paralisação das obras por mais de 30 dias, que é o caso da incorporação ora discutida.
“Art. 31’-F - § 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.
A lei 4591/64 é bem clara quando, na parte final do inciso VI do art. 43 assim se expressa: “facultando-se aos interessados prosseguir na obra....