Compromisso de compra e venda

DIREITO IMOBILIÁRIO

Compromisso de compra e venda

Trata-se de um contrato preliminar admissível em qualquer hipótese de compra e venda, contudo mais utilizado e regulamentado quando se trata de bens imóveis. É um contrato perfeito e acabado. Cabe adjudicação compulsória na transferência de domínio em caso de inadimplência do proponente vendedor.

As partes têm as seguintes denominações:

Comprador: promissário, compromissário comprador, compromissário adquirente e cessionário.

Vendedor: promitente, compromitente vendedor ou cedente.

Art. 107,Código Civil: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Art. 108, Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

O compromisso de compra e venda trata-se de um contrato perfeito e acabado, pois as partes não prometem outro contrato, mas a compra e venda definitiva de um imóvel. Diferentemente dos demais, neste, a lei confere ao compromissário comprador, a obtenção do título por via judicial no caso de inadimplemento. Gera a obrigação de dar e de fazer, e quando inscrito no registro de imóveis, gera o direito de adjudicação compulsória, se o contrato for irretratável. Há julgados que reconhecem o direito de adjudicação compulsória mesmo sem inscrição no registro de imóveis. Todos os poderes inerentes são domínio, transferem-se para o compromissário comprador, ficando o vendedor apenas com a sua propriedade até o pagamento total do preço.

Ação de adjudicação compulsória

A ação de adjudicação compulsória emana do contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, e busca compelir o promitente vendedor a

transferir a propriedade através de sentença que tenha o condão (força) de substituir a sua vontade na lavratura da escritura de compra e venda.

Ação de resolução de promessas de compra e venda de imóveis: Resolução: por inadimplemento por parte de uma das partes.

Resilição: extingue-se o contrato por vontade de ambas as partes.

A resolução do contrato de compra e venda só ocorre por parte do vendedor, pois se for do vendedor, cabe ao comprador a ação de adjudicação compulsória. Na resolução por inadimplemento pelo comprador, terá a este, direito a restituição dos valores pagos, deduzidas as despesas e custos suportados pelo vendedor, além do montante relativo a fruição do imóvel a título de aluguel.

O princípio do enriquecimento sem causa garante a devolução dos valores pagos pelo comprador inadimplente.

Art. 53, Código de Defesa do Consumidor: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. § 1º(Vetado) . § 2ºNos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo. § 3ºOs contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.

Imissão na posse

Imissão na posse é a medida judicial por meio da qual se objetiva a colocação do interessado na posse direta da coisa (Xxxxxxx Xxxxxx Lisboa).

Ação de imissão na posse Trata-se de uma posse nova para aquele que ainda não a teve. Tem como pressupostos:

1) Direito a posse sem que a antes a tenha exercido

2) Posse direta ou detenção do sujeito passivo

3) Recusa de entrega da posse

Exemplos de fundamentos para ação de imissão na posse:

• Ação de comprador contra o vendedor que não entrega a coisa

• Ação do compromissário comprador contra o promitente vendedor.

• Ação do arrematante de imóveis contra o possuidor.

• Ação do proprietário contra invasores de seu imóvel. O proprietário pode nunca ter tido a posse direta.

Resolúvel que tem condição resolutiva. A condição resolutiva acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. De acordo com o artigo 127, do Código Civil, "se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido", porém, assim que sobrevier a condição, extinguirá o direito a que ela se opõe. Caso a condição resolutiva seja aposta em um negócio jurídico cuja execução seja periódica, ocorrida a condição os negócios anteriores somente serão válidos se compatíveis com a condição e se

as partes agiram com boa-fé.

Na alienação fiduciária o comprador devedor recebe a propriedade e, ato contínuo, transfere-a ao financiador credor como garantia. Assim, se o comprador devedor – também chamado fiduciante – não cumprir o contrato, a propriedade fica consolidada em nome do financiador credor – também chamado fiduciário, conforme preconiza o Art. 26, caput, lei 9.514/97.

REGIME JURÍDICO

Cumprido o contrato, pago o preço, resolve-se a propriedade fiduciária, extingue-se este gravame, com eficácia retroativa – ex tunc – tendo o credor o prazo de 30 dias para entregar o termo de quitação, sob pena de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. À vista do termo de quitação, o registro imobiliário cancela o gravame sobre a propriedade. Constituído em mora o

devedor, se em 15 dias não pagar, o oficial do cartório promoverá a consolidação da propriedade em nome do credor, desde que pago o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – tendo o credor 30 dias para providenciar leilão público para a alienação do bem. Vendido o imóvel em leilão, o que se obtiver além do débito será restituído ao comprador, e se sobrar débito, responderá ainda o devedor com outros bens do seu patrimônio.

FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Se ao fim do pagamento pelo comprador ao vendedor, este se nega a fazer o título – lavrar a escritura – o comprador pode interpor uma ação de adjudicação compulsória. A sentença judicial vale como título para fins de registro de imóveis. No SFH – Sistema Financeiro da Habitação – a garantia real do banco junto ao comprador é a hipoteca a favor do banco. Se o comprador não paga, o banco executa o comprador e penhora o imóvel.

O domínio é transferido para o comprador, que imediatamente o transfere para o banco. Também vai a registro. O domínio não fica consolidado nem no comprador nem no vendedor. Ao término dos pagamentos o banco tem até 30 dias para dar a quitação, que permite que o comprador consolide o domínio no registro e imóveis.

Se o comprador não paga o banco vai ao registro de imóveis para consolidar o domínio em nome do banco. Em 30 dias o banco tem que providenciar o leilão público e arrematar o imóvel. O resultado paga a dívida do comprador; se maior, o saldo vai para o comprador; se menor, o banco busca outros bens do comprador para saldar o resto da dívida. Qualquer atraso faculta o banco a pedir a consolidação do domínio. Na prática, contudo, isso não interessa ao banco, que, em geral, opta por negociar.

FINANCIAMENTO PELA INCORPORADORA COM OU SEM RECURSOS PRÓPRIOS

O comprador do imóvel dá um sinal e paga prestações diretamente à incorporadora através de um contrato de compromisso de compra e venda. A princípio não haverá relação jurídica entre o comprador e o banco. O imóvel comprado, no entanto, poderá servir como garantia da incorporadora ao banco, por negócio jurídico anterior ou posterior à compra. Esse empréstimo da incorporadora junto ao banco poderá posteriormente ser repassado ao

comprador, que passará a dever diretamente ao banco – tudo, ou parte do financiamento. Então o comprador pagará parte ao banco e parte à incorporadora. Nesse caso, no contrato deve constar que o financiamento feito pela incorporadora é para a construção do imóvel que está sendo comprado para evitar a utilização para outros fins.

É necessário reservar espaço para áreas públicas, como vias de circulação, implantação de equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado – Art. 5, parágrafo único da lei 6.766/79) e comunitários (creches, escolas, hospitais, praças e etc.).

Cada lote deve ter área mínima de 125m2 e frente de 5m, salvo legislação específica com exigências maiores. O projeto de loteamento com seu memorial descritivo deve ser aprovado pela prefeitura e registrado no registro de imóveis antes da oferta dos lotes para venda. Os espaços livres de uso comum, tal como as vias públicas, praças e demais equipamentos urbanos descritos no projeto, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador e passam a integrar o patrimônio do município.

É o procedimento administrativo a promover a fusão ou unificação de 2 ou mais terrenos para a formação de um novo lote, pelo reagrupamento de lotes contíguos, surgindo daí um terreno maior. O terreno resultante é considerado juridicamente um novo imóvel, com matrícula distinta dos demais que serão extintos. O novo terreno deve ter frente para uma via pública, não podendo interferir na configuração das áreas públicas já existentes. O procedimento é regulado por lei municipal, já que a lei federal não regula a matéria. Se houver necessidade de retificação de área, dependerá de processo judicial. A aprovação dependerá de adequações da destinação do terreno as diretrizes de política urbana. O remembramento possibilita a edificação de prédios com maior área de construção.

PARCELAMENTO DO SOLO RURAL

Imóvel rural é o que não é urbano. A área urbana é definida por lei municipal. O imóvel rural tem seu desmembramento regulado pelo INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – que estipula o módulo mínimo como sendo o módulo rural – 2 hectares. Os proprietários pagam ITR – Imposto Territorial Rural – e não IPTU como na área urbana. Para hipóteses

especiais de desmembramento com área menor que o módulo mínimo, há necessidade de aprovação pelo INCRA. Após o desmembramento é necessário o registro de imóveis.

O proprietário tem a liberdade de utilizar sua propriedade urbana ou rural dentro dos limites legais. Tanto a União como os estados, municípios e DF podem legislar concorrentemente sobre direito urbanístico, proteção da natureza e meio ambiente, defesa do meio ambiente e controle de poluição.

Cabe ainda ao município legislar sobre assunto de interesse local, suplementando a legislação estadual e federal. Assim, antes da utilização da propriedade urbana ou rural, deve-se examinar com bastante cuidado as limitações legais da utilização do imóvel.

PRINCÍPIOS REGISTRAIS E IMOBILIÁRIOS

Os princípios significam normas elementares, requisitos primordiais instituídos como base, alicerce de qualquer coisa. Em direito, sendo o alicerce, consubstanciam a própria razão fundamental de ser das coisas jurídicas. São mais importantes que a norma jurídica. São de grande importância para a interpretação e perfeita aplicação, tanto dos atos normativos, como dos próprios mandamentos constitucionais.

1. Legalidade

Orienta impedir o ingresso no cartório de registro de imóveis de títulos que sejam inválidos ou imperfeitos, determinando o exame prévio da legalidade, da validade do título, bem como da efetivação do seu registro, visando coadunar a situação jurídica e a situação registral, de forma que o público possa confiar plenamente no registro.

2. Princípio da Continuidade

Exige a manutenção de um encadeamento contínuo das titularidades de domínio de cada imóvel. Assim, nenhum registro poderá ser efetivado sem que o alienante do novo título seja o titular do domínio que consta do registro, conforme aponta o Art. 195, Lei 6.015/73. Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

3. Princípio da Publicidade

Todos os atos e fatos levados ao registro, tornam-se públicos a partir do registro. Qualquer pessoa tem acesso a esta informação. Orienta e faz com que todos os atos registrados tornem-se públicos, possibilitando a indicação a quem possa interessar do lugar correto onde se poderão encontrar as informações necessárias sobre a situação de uma determinada propriedade imóvel, bastando que interessado solicite as devidas certidões, não precisando justificar o motivo de seu pedido (Art. 17, Lei 6015/73). Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. O registro é, na verdade, um documento de publicidade, amparando o crédito legal prevendo dessa forma possíveis fraudes. As pessoas têm obrigação de conhecer a situação jurídica do imóvel, em função da publicidade desta como bem jurídico pelo seu respectivo registro. Dessa forma, dá-se conhecimento da validade e existência ou não dos direitos reais sobre determinado imóvel (ônus, direito real, proibição sobre imóvel). Assim, o princípio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma vez que ela tem de respeitá-los. Quando duas pessoas ajustam uma relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual e atinge a coletividade por exigir a observância geral (erga omnes). Em face do princípio da publicidade todos podem e, em alguns casos, devem saber da situação jurídica do imóvel registrado.

4. Princípio da Fé-Pública

O conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas levadas a registro, e, por isso, abrange positivamente a existência dos direitos reais registrados, e, negativamente, a inexistência dos direitos reais e proibições não registrados.

Pelo sistema brasileiro, o título, por si, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde a parêmia (provérbio): “Quem não registra não é dono”. Mas este registro também, por si não faz prova absoluta do domínio, por que não é ele ato originário, como é o título, mas derivado desse título, que poderá portar um vício insanável. A prova do domínio, pois, segundo o sistema brasileiro, é feita com o título registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros, uma presunção relativa de domínio, que assim prevalecerá até prova em contrário (juris tantum).

5. Princípio da Prioridade

No direito registral pátrio, quando da existência de 2 ou mais direitos de igual conteúdo, o sistema jurídico protegerá aquele que primeiro representou. Este sem dúvida receberá a chamada proteção registral (Arts.182, ss, Lei 6.015/73) e seguintes).

O que é um Contrato?

Contrato é um acordo de vontades destinado à criação, modificação ou extinção de direitos. Pode ser verbal ou escrito (expresso, formal). Não seria exagero dizer que grande parte das relações humanas se norteiam por um acordo prévio (tácito ou expresso). Qualquer outra forma de relacionamento não acordada se constitui numa violação ou abuso contra a vontade, a dignidade e o direito da outra pessoa. Ao se embarcar numa lotação, por exemplo, regras e condições implícitas garantem às partes, direitos e obriga- ções recíprocas e exequíveis Assim, todas as relações entre as pessoas, por mais simples e corriqueiras que pareçam se sustentam contratualmente, de forma expressa ou não. Nessa cartilha serão abordados os principais aspectos que regem os contratos de locação de imóvel.

Locação para fim residencial: é aquela usada para residência do inquilino e seus familiares ou de terceiros. Se uma casa é alugada para um comércio a locação não é residencial.

Locação para fim não-residencial: é aquela destinada ao comércio, indústria ou prestação de serviços.

1 - O que é um contrato de locação de imóveis?

Todas às vezes em que duas pessoas combinam a respeito de um determinado objeto ou prestação de alguma obrigação tem-se aí, numa linguagem de simples compreensão, um contrato. Assim, uma pessoa tem um imóvel e deseja alugá-lo a outra, que aceita. Combinam o valor mensal do aluguel. As chaves são entregues ao inquilino. Independentemente de haver ou não formalização, o contrato verbal vale e produz todos os efeitos legais. É comum que o leigo diga que, na falta de contrato escrito, não há contrato.

Contrato existe sempre que houver um acordo de vontades entre as duas partes. O que não há é contrato escrito. Um contrato de locação pode ser formulado verbalmente.

2 - Existe diferença entre um contrato de locação escrito e um contrato de locação verbal?

Xxx, uma vez que, no verbal, não se pode estabelecer prazo de locação, constituição de fiadores e nem transferir a obrigação do pagamento do IPTU para o locatário. Assim, se o contrato for verbal, não há fiador. A fiança, ou seja, a garantia que se pretende dar, não pode ser verbal. O prazo será sempre indeterminado. E o IPTU deverá ser pago pelo locador. Ao contrário, se o contrato for escrito, o prazo poderá ser fixado. O IPTU poderá ser transferido ao locatário. E poderá haver a participação de fiadores para garantir o contrato. O contrato escrito permite participação de fiador, fixação de prazo e transferência do IPTU ao inquilino.

3 - O locatário responde por danos no imóvel?

É obrigado a pintá-lo se ocorreu apenas o envelhecimento natural da pintura? De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso. Se o inquilino, no entanto, causou danos ao imóvel, depredando-o terá de recompô-lo às condições anteriores. Dessa forma aconselha-se vistoriar a casa antes de alugar- la. O inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel.

4 - O que fazer o inquilino se o imóvel precisar de um reparo urgente no telhado, por exemplo, e o locador se recusa a fazê-lo?

É o caso já citado da benfeitoria necessária. O reparo no telhado da casa constitui, sem dúvida, obrigação legal do proprietário e não do inquilino. Como tal, o proprietário deverá ser chamado a fazê-lo. Ante a urgência, no entanto, é de sugerir que o inquilino notifique o proprietário para o reparo e, se não for feito, faça-o, ele próprio, o inquilino, guardando os comprovantes de despesas para posterior ressarcimento. Os reparos no imóvel constituem ônus do locador se o dano não foi provocado pelo locatário.

5 - O proprietário pode alugar um imóvel que apresente graves infiltrações?

A lei obriga ao locador entregar o imóvel locado em condições de servir aos fins a que se destina. Logo, um imóvel com infiltrações graves não poderia ser locado, especialmente com desconhecimento do locatário. O imóvel deve ser entregue ao locatário em condições de servir aos fins a que se destina. Dessa forma, vale ressaltar a necessidade de se vistoriar o imóvel antes do início da locação.

6 - Ao assinar um contrato de locação, estabelece-se entre as partes (locador e locatário) uma multa de três vezes o valor do aluguel caso o imóvel seja entregue antes do término do contrato. O locatário entrega o imóvel pouco antes do prazo fixado no contrato. Estará sujeito a essa multa integral?

Não. A lei do Inquilinato permite ao juiz reduzir o valor dessa multa em razão do cumprimento parcial do contrato. Assim, poderá o magistrado considerar a

multa proporcionalmente ao tempo que falta para cumprimento do contrato. Se a multa é, como no exemplo, de três vezes o valor do aluguel e prazo do contrato de trinta meses e o inquilino entrega o imóvel após vinte meses, a multa seria reduzida, por via da proporção, para uma vez o valor do aluguel. A multa contratual pode ser reduzida quando o imóvel é entregue antes da data fixada.

7 - É verdade que a multa moratória máxima que o locador pode cobrar é de 2% do valor aluguel?

O direito não tem a exatidão da matemática. É uma ciência mutável e controvertida. A questão é a seguinte: O Código de Defesa do Consumidor estabelece que multa máxima a ser cobrada do consumidor é de 2%. Acontece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nos contratos de locação, onde valeria, então, a multa estabelecida no contrato. Há juízes, no entanto, que mandam cobrar, no caso de atraso no pagamento de alugueis, apenas a multa de 2% do inquilino. A multa de 2% não se aplica aos contratos de locação de imóveis.

8 - O que é denúncia vazia e denúncia cheia?

A expressão “denúncia vazia”, melhor denominada de denúncia imotivada, é aquela em que o proprietário ou locador, ao retomar o imóvel do inquilino, não precisa justificar os motivos da retomada. Retoma por sua simples conveniência. Ela pode acontecer naqueles contratos superiores à 30 meses em que, ao término do mesmo, o proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação de despejo, alegando apenas que deseja o fim da locação. A denúncia vazia não exige motivação do pedido de despejo. A “denúncia cheia”, também denominada motivada, é aquela em que o proprietário é obrigado a justificar o seu pedido. Ela acontece nos casos dos contratos com o prazo inferior a 30 meses. Sua motivação tem que ser justificada, sendo cabível principalmente nos casos: em que há mútuo acordo entre as partes; em decorrência do cometimento de infração legal ou contratual; na falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparos urgentes a mando do Poder Público, nos quais não possam ser feitos normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou, caso possa permanecer, ele recuse a consenti-las.

Ademais, fora esses casos, o locador não poderá reaver o imóvel alugado até que se termine o prazo estipulado em contrato. A denúncia cheia exige a motivação do pedido de retomada.

9 - O fato do contrato de locação de um imóvel residencial fixar um prazo de 1 (um) ano obriga o locatário a entregar o imóvel, ao término desse prazo?

Não. Na locação residencial o prazo contratual automaticamente se prorroga por prazo indeterminado, quando ao término do fim do contrato, o locatário permanece no imóvel por um prazo de 30 dias. Quando a locação é contratada por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador poderá retomar o imóvel, findo o prazo, de imediato, por ação de despejo (denúncia vazia). Se o prazo, contudo, for inferior a trinta meses, a retomada somente poderá ocorrer de forma motivada (denúncia cheia). O contrato de locação residencial se prorroga, com prazo indeterminado, após 30 dias do vencimento do contrato e da permanência do locatário no imóvel.

10 - Qual a diferença entre revisão e reajuste do aluguel?

O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado. Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.

11 - O locador é obrigado a dar recibo do aluguel?

Xxx, o locador não é obrigado tão-somente a dar recibo do aluguel como a discriminar as importâncias pagas. De acordo com a Lei do Inquilinato, o recibo de aluguéis não pode ser genérico. Deve mencionar, de modo expresso, detalhado, o valor e o mês a que se referem e, se houver encargos, também discriminá-los. O recibo de locação deve ser discriminado.

12 - O que é purga de mora?

Mesmo não tendo pago os aluguéis no tempo próprio, tem o locatário a oportunidade de fazê-lo na ação de despejo, que lhe move o locador, mas

apenas uma vez a cada 24 meses (alteração feita pela nova Lei do Inquilinato, lei 12.112/09). O locatário em atraso com os aluguéis pode purgar a mora na ação de despejo.

13 - Pode o locador exigir que o locatário pague as despesas de administração imobiliária?

Não. As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador. (Ex: Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como no caso da pintura da fachada do prédio).

14 - Pode o locador retomar o imóvel antes do prazo previsto, pagando a multa contratual?

Não, nem pagando a multa contratual pode o locador retomar o imóvel antes do termo final do prazo, a não ser que o inquilino cometer infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos (Ex: O inquilino que subloca o imóvel sem autorização do proprietário, como acontece com as repúblicas no carnaval de Ouro Preto, pode perder o imóvel). O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei.

15 - O que fazer o locador quando o inquilino entrega o imóvel todo danificado, para receber os prejuízos?

O locador pode cobrar do inquilino os danos causados no imóvel, amigável ou judicialmente. O locador pode requerer perícia na justiça para verificar os danos no imóvel.

16 - Pode o inquilino de um imóvel entregá-lo sem maiores formalidades? Estará sujeito à multa?

Depende de haver ou não contrato por prazo determinado. Se há prazo, o inquilino estará sujeito à multa contratual, que poderá ser reduzida de acordo com o lapso de tempo já transcorrido. Se o contrato é verbal ou vige por prazo indeterminado, o inquilino deve expedir prévio aviso ao locador, com trinta dias, sob pena de estar sujeito ao pagamento correspondente a um mês do valor do aluguel e encargos. A lei prevê multa para o inquilino que entrega o imóvel antes do prazo.

17 - O que fazer quando o inquilino está provocando barulhos excessivos no imóvel?

A questão aqui é do chamado mau uso da propriedade. Xxxxxxxx vizinho pode impedir que a propriedade alheia prejudique seu sossego, saúde e segurança. Além das reclamações que podem ser feitas, nesse caso, à Prefeitura, ainda existe uma medida judicial para impedir o mau uso da propriedade, sob pena de multa, fixada pelo Juiz. A lei pune o mau uso da propriedade.

18 - O que fazer quando o proprietário do imóvel não sabe assinar?

É comum nesses casos a assinatura a rogo, com duas testemunhas. Parece mais recomendável, no entanto, que o proprietário constitua um procurador, por escritura pública e este assine o contrato. O locador analfabeto deve ser representado por procurador.

19 - O que é direito de retenção?

Como já dito, é o direito que tem o locatário de, em ação de despejo, reter o imóvel até que seja indenizado das benfeitorias necessárias que nele realizou. Há casos de direito de retenção na relação locatícia.

20 - O que é rescisão de um contrato de locação?

A rescisão do contrato de locação ocorre quando uma das partes não cumpre o que está estabelecido em contrato (Por exemplo: não pagamento de aluguel, IPTU ou encargos do condomínio). A rescisão do contrato de locação pressupõe descumprimento do mesmo.

21 - O que é anulação de um contrato de locação?

Um contrato de locação será nulo quando as partes não forem capazes (menores de 16 anos) ou anulável, quando realizado por menores púberes ou com algum vício de consentimento (dolo, erro ou coação). O contrato nulo não produz efeitos legais.

22 - Pode o locador exigir do locatário o pagamento do aluguel adiantado?

Sim, até o sexto dia útil do mês vincendo, mas somente nos casos em que o contrato não estiver com nenhuma das garantias previstas em lei, como caução, fiança ou seguro fiança locatícia. Vale ressaltar que nenhum contrato pode ter mais de uma dessas garantias. São restritos os casos em que o locador pode pedir o pagamento do aluguel antecipado. Um contrato não pode ter mais de uma garantia.

23 - O locatário tem o direito de requerer o parcelamento dos aluguéis em atraso?

Não, somente o locador pode concordar com esse parcelamento. Parcelar aluguéis em atraso não é direito do locatário.

24 - É verdade que existem casos em que o inquilino pode pedir o prazo de seis meses para desocupar o imóvel sem maiores despesas?

Sim. Quando o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou de descendente ou ascendente, que não disponham de imóvel residencial próprio, bem como outras situações, o juiz poderá conceder o prazo de 6 meses para a desocupação do imóvel. Há certos

casos de retomada em que o juiz poderá dar ao inquilino, que concordou em deixar o imóvel, o prazo de 6 meses para desocupá-lo.

25 - O que é fiança?

A fiança é um contrato acessório que é criado para garantia de um contrato principal. Ou seja, no caso do aluguel, o fiador se obriga pelo pagamento do aluguel em atraso, caso o mesmo não seja efetuado pelo locatário. Nesse sentido, a fiança é a garantia pessoal (caução) dada por uma pessoa intitulada fiador (quem afiançou) e que se responsabiliza em nome do afiançado (quem alugou o imóvel). O fiador é pessoa física ou jurídica que se obriga pelo afiançado (devedor), assumindo, total ou parcialmente, obrigação pecuniária contraída e não paga pelo mesmo, com base no contrato de aluguel. A fiança pode ser dada por uma ou mais pessoas.

LEI DO INQUILINATO

A Lei nº. 8.245, publicada em 18 de outubro de 1991, regula sobre as locações de imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes. A nossa experiência nos mostrou a necessidade de elucidar as dúvidas dos expatriados sobre as obrigações assumidas pelos inquilinos, e as de responsabilidade do proprietário do imóvel, no momento de análise e assinatura de um contrato de locação. Para esclarecê-las, e para facilitar o entendimento geral, destacamos os principais artigos da lei, com comentários, a fim de tornar mais claros os deveres e direitos dos locatários e locadores. Não selecionamos qualquer artigo que discursasse sobre locação comercial ou parte processual da legislação. A título de esclarecimento de termos necessários, locador designa- se o proprietário do imóvel, enquanto locatário é o ocupante, no nosso caso, mais precisamente, a pessoa expatriada e inquilina.

Das Disposições Gerais Seção I - Da Locação em Geral

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Comentário: Afirmar que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo é editar norma desnecessária. A regra consignada na segunda parte do artigo 3º é: o assentimento do outro cônjuge quando o tempo ajustado for igual ou superior a dez anos. A lei não distingue locador de locatário. O assentimento, portanto, deve ser dado pelos cônjuges das duas partes, quando casados, em contratos com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos. A falta do assentimento do cônjuge não torna nulo ou anulável o contrato. A única consequência é aquela prevista no parágrafo único, ou seja, o cônjuge ausente do contrato não estará obrigado a respeitá-lo pelo prazo que exceder os dez anos.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 413 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

O locador não pode reaver o imóvel enquanto não vencer o prazo, com exceção das hipóteses previstas nos incisos II, III e IV do art. 9º desta lei.

Entretanto, o locatário acabou favorecido, já que a lei lhe permite, em qualquer momento da fluência do prazo, devolver o imóvel. A consequência desse rompimento seria o pagamento da multa pactuada ou a que for judicialmente estipulada.

Multa pactuada é aquela fixada no contrato para o caso de infração contratual ou legal, geralmente estimada em quantia equivalente a três meses do aluguel. O locatário poderá pagar parte da multa, reduzindo-a proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o contrato. Para exemplificar: se o prazo do contrato é de 12 (doze) meses, e o locatário devolve o imóvel decorridos seis meses, deve pagar metade da multa contratada. Tal redução é um direito assegurado ao locatário.

O artigo 4º foi alterado para: Art 4ª Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Incluído pela Lei 12.112/2009).

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei 12.112/2009).

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Este artigo assegura para o locador e para o locatário, qualquer que seja a natureza da locação, o direito de mover ação para pleitear a revisão do aluguel.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

No que diz respeito ao seguro contra fogo, essa proteção é do interesse do locatário, porque, conforme legislação prevista no Código Civil, o locatário responderá pelo incêndio do prédio, se não provar caso fortuito ou força maior, vício de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio. A lei estabelece presunção de responsabilidade do inquilinato até prova em contrário. No caso de incêndio do prédio locado, a prova de inocência –

ausência de culpa – é ônus do inquilino, limitando-se sua defesa à comprovação de alguma das hipóteses de excludência de responsabilidade acima mencionadas.

Para facilitar o entendimento, a lei enumera várias despesas que considera extraordinárias. Trata-se de rol meramente exemplificativo, já que as antecede o advérbio “especialmente”, que não significa, unicamente. Outras despesas, desde que assemelhadas àquelas legalmente tipificadas, poderão ser tidas como extraordinárias. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de xxxxxxx ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

A lei dá ao locatário o direito ao abatimento do aluguel pelo tempo gasto na realização dos reparos que exceder a dez dias. Pelos embaraços suportados nesses primeiros dez dias, o inquilino não terá direito a qualquer compensação. Caso a obra demande tempo superior a trinta dias, o locatário poderá rescindir o contrato, diz a lei. O inquilino, portanto, poderá optar entre continuar no imóvel – sem pagar aluguel, porém suportando os aborrecimentos das obras de reparação – ou pedir o desfazimento da locação, mesmo que ainda esteja vigorando por tempo determinado, independentemente do pagamento de qualquer indenização. Se o locatário optar por desocupar e devolver o imóvel, não estará violando dever. Se o inquilino é culpado, além de ser obrigado a consentir nos reparos, responderá pelas despesas e poderá ser despejado por não ter tratado o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse

seu (inc. II do art. 23), além de cominações pela prática da infração legal. Nesse caso, o inquilino não terá direito a abatimento do aluguel.

A aceitação do locatário deve ser pura e simples, conformando-se com a proposta. Ele só pode aceitar ou recusar a proposta. Não pode manifestar contra-oferta à proposta do locador. Este prazo de trinta dias deve ser contado, excluindo-se o dia do começo, incluindo-se o do vencimento. O início da contagem partirá do recebimento documentado da comunicação feita pelo locador. Se o último de dia cair em um domingo ou feriado, ficará o locatário obrigado antecipar sua manifestação para o dia útil anterior. Decorrido o prazo de trinta dias sem manifestação do locatário em favor da aceitação integral dos termos da proposta, considerar-se-á que ele renunciou ao direito de preferência, isto é, seu simples silêncio terá essa consequência. A lei não exige que o locatário efetive a transação dentro dos trinta dias. Aceita a proposta, o locador e locatário deverão manter entendimentos para definir dia, hora e local para a consumação do negócio. Se o inquilino não exercer seu direito de preferência, o locador poderá negociar o imóvel com quem quiser. Só não poderá diminuir as condições explicitadas na proposta.

As regras sobre as benfeitorias úteis e necessárias aqui contidas só se aplicam quando o contrato de locação não contiver cláusula que disponha de forma diferente. É obrigação do locador “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel” e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Assim, realizar obra que se faça necessária para manter o imóvel locado em condições de habitabilidade é obrigação do locador, desde que o defeito não tenha sido provocado pelo inquilino, seus dependentes, familiares ou prepostos, é claro. Se o locatário notificar o locador para tomar providências dentro de prazo razoável e este se mantiver indiferente e não adotar as medidas necessárias, não haverá por que não possa realizar a obra, às custas, ficando-lhe assegurado o correspondente ressarcimento, ainda que do contrato conste cláusula exonerativa de indenização. Quando se tratar de benfeitoria útil, nada impedirá a exclusão de responsabilidade do locador, na medida em que a lei não lhe impõe nenhuma obrigação em relação a ela. Nem sempre será fácil diferenciar as benfeitorias úteis e necessárias, já que existem obras que guardam características tanto de uma, como de outra. Se o contrato não contiver cláusula exonerando o locador, a autorização deste para as benfeitorias úteis pode ser considerada como dada tacitamente. O artigo não exige forma especial para essa autorização, nem estipula antecedência em relação às obras. Não precisa, portanto, ser prévia, nem por escrito.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Haverá resolução contratual nas hipóteses de mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

Art. 167, inciso I, LRP (instituição de bem de família, hipotecas legais judiciais e convencionais, contratos, penhoras, servidões em geral, usufruto, renda constituída, compromisso de compra e venda, cessão do compromisso de compra e venda, enfiteuse, convenções antenupciais, cédulas de credito rural (industrial, pignoratícia e comercial), incorporações e instituições de condomínio, loteamentos urbano e rural, julgados e atos judiciais, das sentenças (inventário, arrolamentos e partilhas), da arrematação e da adjudicação em hasta pública, das sentenças declaratórias, da compra e venda pura e da condicional, da permuta, da dação em pagamento, da transferência, quando integrar quota social, da doação entre vivos, das cédulas hipotecárias, da caução, das cláusulas de inalienabilidade – impenhorabilidade e incomunicabilidade, das sentenças de separação judicial, do contrato de locação, da extinção do direito de superfície.

A Lei nº 8.935/94, foi editada pela União no exercício de sua competência constitucional para legislar privativamente sobre registros públicos (art. 22, XXV), o citado diploma legal regulamentou o art. 236 da CF.

A Constituição Federal terminou por dar tratamento igualitário aos serviços notariais e de registros, dispondo no art. 236 sobre seu exercício em caráter privativo, por delegação do Poder Público.

A relação entre o Direito Administrativo e o Direito Imobiliário, se caracteriza pela necessidade do Notário e Registrador ter que cumprir normas do direito administrativo, tendo em vista, a função delegada do Notário e do Registrador, disposta no art. 236/CF sobre seu exercício em caráter privativo, por delegação do Poder Público.

• O artigo 167, inciso I (dispõe sobre o que se registra no CRI de imóveis), o inciso II (dispõe sobre o que se averba no CRI de imóveis).

Do Livro 1 – Protocolo – tem por escopo garantir a prioridade do título e a preferência do direito real inscrito. É licito que não admite bloqueio, na matrícula em que, por expressa disposição legal (art. 1.246 CC/02, c.c. arts. 174, 175, 182, 186, 205 e 206, LRP), enquanto não cancelado os efeito da prenotação, seja por desistência do interessado no registro, seja por caducidade, seja por decisão judicial transitada em julgado, assegura a constituição do direito real segundo a escrita ordem de chegada do título ao cartório.

Impede que no concurso de direitos reais sobre um único e mesmo imóvel venham a ocupar todos a mesma ordem ou colocação de preferência. Antes, permite que se graduem ou classifiquem de acordo com a rigorosa e cronológica ordem em que se apresentaram ao registro, prevalecendo os anteriores sobre os que vierem depois. Por isso que o princípio da prioridade acolhe o diligente e pune o retardatário. • Esse principio, por sua vez, se apoia em outro, o da especialidade objetiva, na medida em que apenas pela perfeita individuação do bem imóvel como corpo certo, determinado e localizado no espaço (art. 225-LRP), permite-se aferir com segurança tratar-se, ou não, de direitos contraditórios.

Cada imóvel terá matrícula própria, que será obrigatoriamente aberta por ocasião do primeiro registro, ou ainda: (Art. 169, I, II e III – LRP)

Entende-se por “caracterização do imóvel” a indicação, as medidas e a área, não devendo ser considerados irregulares títulos que corrijam omissões ou que atualizem nomes dos confrontantes, respeitado o princípio da continuidade. Para esse efeito, ocorre a atualização de nomes de confrontantes quando, nos títulos, houver referência expressa aos anteriores e aos que os substituíram.

A Usucapião, a desapropriação, a regularização fundiária, em qualquer de suas formas, bem como as arrematações e adjudicação judiciais, são modos de aquisição originária de propriedade, dispensando-se a observância ao princípio da continuidade. Caso existam gravames judiciais no imóvel objeto da arrematação ou adjudicação judiciais, o registrador deverá oficiar aos respectivos Juízos comunicando o registro efetuado, com cópia do ato praticado.

Fora das hipóteses acima mencionadas, em caso de abertura de matrícula, se o imóvel estiver onerado ou sujeito a qualquer restrição, o oficial, de ofício, logo em seguida à matrícula e antes do primeiro registro, averbará o transporte dos ônus ou restrições, com todos os seus elementos, inclusive a data e número de seu registro original. Cada ônus resultará em uma averbação de transporte.

A matrícula só será cancelada por decisão judicial transitada em julgada.

Todavia, poderá ser encerrada, inclusive de ofício, por outras causas. A escrituração da matrícula é encerrada, por exemplo, quando esta se funde a outra, diante da união de imóveis contíguos do mesmo proprietário, dando lugar a uma terceira, correspondente ao imóvel unificado (art. 234, LRP).

Quando em garantia de bens imóveis e ainda de bens móveis dados em penhor rural, industrial ou mercantil, se operam simultaneamente tanto na circunscrição do imóvel de localização dos bens hipotecados ou alienados fiduciariamente, quanto na circunscrição dos bens apenhados.

O registro e a averbação das cédulas e notas de crédito rural, industrial, à exportação, comercial, imobiliário, bancário e produto rural, inclusive suas garantias e suas modificações, independem do reconhecimento de firma dos signatários nos respectivos instrumentos. Para a averbação de baixa ou cancelamento, entretanto, exige-se o reconhecimento da firma do credo no instrumento.

Para o registro e a averbação das garantias de hipotecas e de alienações fiduciárias de bens imóveis constituídas por cédulas de crédito imobiliário e bancário, inclusive suas modificações, devem ser apresentadas as certidões negativas de débitos do ITR, INSS, além da averbação dos dados do CCIR, caso ainda não averbados.