Autos de Apelação n.º 26/97
Autos de Apelação n.º 26/97
Sumário
Sucessão no arrendamento Permuta de imóveis do Estado Extinção do contrato de arrendamento
I. Nos termos da Lei de Arredamento a qualidade de herdeiro na titularidade do contrato pode resultar do mero facto de ser membro do agregado familiar do falecido, pelo que não são aplicáveis as normas do direito sucessório.
II. A permuta de imóveis do Estado só tem lugar se for celebrado por inquilinos de imóveis do Estado e mediante autorização deste, como locador nos termos do art. 16º da Lei n.º 8/79, de 3 de Julho e respectivo regulamento.
III. Uma permuta de imóveis declarado juridicamente impossível não pode servir de fundamento para a extinção de qualquer contrato de arrendamento.
Acórdão
A..., em representação de sua filha, então menor, de nome B..., propôs contra C..., a presente acção declarativa com processo ordinário, nos seguintes termos:– que viveu em união de facto durante 10 anos com D... com quem teve uma filha, a citada B, por ela representada na presente acção;– os três viviam em família, na residência sita na Rua Francisco Melo e Xxxxxx n.º 194, no Xxxxxx xx Xxxxxxxxxxxxx, casa essa arrendada por Xxxxxxxx xx Xxxxx Xxxxxxxx por contrato com a APIE, desde 08 de Junho de 1982;– do contrato de arrendamento mãe e filha xxxxxxxxx como membros do agregado familiar do arrendamento;– entre 1983 e 1984 o chefe do agregado familiar, D..., esteve detido, facto que conduziu a que a família enfrentasse dificuldades económicas, dificuldades essas que a forçaram a propor à ré a permuta temporária das casas, indo a ré residir na moradia acima citada e cedendo esta a sua residência (flat), de que é proprietária;– em 1986 ela, A..., separou-se de D..., que entretanto havia saído da prisão. Este veio a falecer em Julho de 1990, altura em que ela A. em representação e no interesse da filha B..., notificou a R. para que esta devolvesse o imóvel nos termos do acordo firmado, ao que a R. recusou.– Alega a A. que a recusa da ré em devolver o imóvel viola o acordo celebrado com a agravante de que esta, sem nenhum título, substituiu o nome dos primitivos locatários pelo dela, por meio de uma apostila;– Conclui dizendo que ao abrigo dos artigos 2075, n.º 1, e 2078, n.º 1, ambos do C. Civil em conexão com o disposto na Lei n.º 8/79 (Lei do Arrendamento) a filha B..., aqui por ela representada, deve ser reconhecida como herdeira e como tal com direito à recuperação do imóvel citado e do recheio deixado na casa da ré pelo falecido (que até à sua morte continuava nesta casa por força do alegado acordo de permuta temporária de habitação).Citada a R para contestar disse:– a A. é parte ilegítima;– não se verifica a união de facto com o falecido D... (anterior locatário da casa em disputa) alegada pela A., não podendo esta arrogar-se familiar daquele...– a B..., ora representada na acção pela mãe, não é filha única do falecido D...;– a A. não é inquilina da casa em disputa e não pode invocar o direito à sucessão dessa posição uma vez que por acordo entre a APIE e o anterior locatário, o falecido D..., o primitivo contrato de arrendamento foi extinto;– que ela própria é parte ilegítima nesta acção porque, baseando-se o pedido num contrato de arrendamento, para assegurar a utilização de um
imóvel, quem seria parte legítima, se o contrato primitivo não estivesse extinto, seria a APIE, como locador;
– estando o contrato extinto a questão deixa de ser só de legitimidade processual para ser também e sobretudo uma falta de condição da acção;
– a A. não tem o direito de propor nenhuma acção contra ela ré pelo facto de que esta não é titular de nenhum dever a que corresponda algum direito daquela;
– em matéria de facto, diz a R. que após a detenção de D..., a A. e sua mãe, devido às dificuldades económicas que passaram a enfrentar e na eminência de serem despojadas do imóvel ora em disputa pediram a ela ré que fosse ocupa-lo e que as deixasse viver gratuitamente na flat dela ré, sita na Rua de Mukumbura nº 374, enquanto durasse a situação prisional do ora falecido D...; que foi tudo devidamente formalizado;
– o contrato de arrendamento entre a APIE e D... foi extinto por mútuo acordo das partes, tendo de seguida a APIE celebrado outro contrato relativo ao mesmo imóvel com E..., em 19 de Abril de 1983;
– mais tarde, em 05 de Abril de 1989, e como figurasse como membro do agregado familiar de E..., inquilino que substituiu o falecido D... na titularidade do contrato de arrendamento, mediante simples apostila ela ré passou a ser locatária do imóvel em questão;
– nunca houve nenhum acordo de troca temporária;
– D... após a sua soltura continuou (primeiro com a A. e sua mãe e depois sozinho), a viver na casa que é propriedade dela ré, protelando a devolução da mesma até ao seu falecimento;
– Sempre desejou que os bens que D... deixou na propriedade dela ré fossem retirados pela A. o que não aconteceu por razões a esta imputáveis;
– Termina, a ré pedindo que a acção seja julgada improcedente e que se dê a reconvenção por procedente condenando-se a A. a desocupar de imediato a flat sita na Rua Mukumbura nº 734 e a pagar uma indemnização pelos prejuízos resultantes da ocupação indevida deste imóvel, bem como as custas selos e honorários ao advogado.
Replicando, a A mantém o seu articulado anterior, rebatendo a argumentação de facto e de jure apresentada pela ré. Refere que houve acordo de permuta temporária de imóveis celebrado entre ela e a ré, de que o falecido pai nem sequer participou e que a extinção do contrato de arrendamento só pode ter sido unilateral uma vez que não houve nenhum consentimento do locatário.
Na sua tréplica a ré mantém também o seu articulado anterior e acrescenta que a A não impugnou a autenticidade do contrato de arrendamento (posterior ao de D...) celebrado entre a APIE e E..., o que constitui prova de que tal contrato não só existe como substituiu o anterior. Diz ainda, a A não impugnou especificamente os factos articulados na reconvenção limitando-se a contestar por negação, o que é inadmissível nos termos do nº 3 do artigo 490 do C. P. Civil.
Termina, a ré, dizendo que o processo contém todos os elementos necessários para a decisão, devendo ser considerada improcedente a acção e procedente a reconvenção com todas as consequências legais.
Findos os articulados os autos prosseguiram seus termos, havendo a salientar a audiência preparatória em que o meritíssimo juiz a quo tentou conciliar as partes, sem êxito.
Considerando verificados os pressupostos da alínea c) do n.º 1, do artigo 510, do C. P. Civil, o meritíssimo juiz a quo conheceu directamente o pedido no seu despacho/sentença, nos termos seguintes:– o tribunal é competente, o processo é próprio, as partes são legítimas, com personalidade e capacidade judiciária; não há nulidades, excepções ou outras questões a conhecer;
– a excepção invocada pela ré, opondo-se à legitimidade da A para exigir judicialmente o reconhecimento da qualidade sucessória, vai desatendida atento o disposto no artigo 2075 do C. Civil;– o contrato de arrendamento firmado entre a APIE e D... foi extinto aos 19/04/83, por iniciativa do inquilino, uma vez alcançado o acordo de permuta de habitação com o actual inquilino sr. E...;– pelo exposto julga-se improcedente a acção proposta por A, devendo esta se assim o entender, propor uma acção de habilitação de herdeiros.Inconformada, a A recorreu da decisão, pedido esse que foi aceite com efeito suspensivo. Na sua alegação limitou-se a reiterar os factos anteriormente articulados e requerer que se dê provimento ao recurso e se condene a ré a restituir o xxxxxx.Xx contra- alegação diz a ré que o recurso foi interposto em jeito de manobra dilatória; que ficou provado que o contrato entre a APIE e D... foi extinto a pedido deste. Diz a ré (curiosamente), ora recorrente, que o legítimo arrendatário do imóvel em disputa é E... e termina requerendo a improcedência do recurso e a confirmação da decisão do tribunal a quo.Posto isto, cumpre-nos, ora, apreciar e decidir.Os articulados das partes, especialmente os que foram apresentados pela ré, ora recorrida, levantam a problemática da legitimidade activa e passiva bem como questões atinentes aos direitos das sucessões, família, posse, arrendamento e outras. Como julgadores e de acordo com o artigo 664 do
C. P .Civil, não estamos sujeitos às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito. Cabe-nos, a partir dos factos articulados, orientar o pleito de forma a que as regras de direito sejam estritamente observadas. Quer dizer, a partir da identificação dos factos devemos precisar o objecto da acção, afastando o que de acordo com o direito é inútil para a causa. A... alega que, na sequência das dificuldades económicas que passou a enfrentar quando o chefe da família, D... foi preso, não podendo, por isso, suportar os encargos com a renda da casa sita na Rua Xxxxxxxxx Xxxx x Xxxxxx n.º 194, celebrou com a ré um acordo nos termos do qual esta iria ocupar temporariamente o imóvel – moradia – até à soltura daquele. Em contrapartida, ela (B...) e a filha iriam ocupar a casa – flat – que é propriedade da ré.A A quer, agora, que se dê fim ao acordo, retornando cada uma das partes ao imóvel que habitava antes; mais, requer a A., a posse do recheio que se encontrava na flat da ré, que foi deixado por seu pai D... (que depois de solto também passou a
viver na flat da ré, vindo depois a falecer).
A ré recusa entregar a moradia citada, sob alegação de que o arrendatário da moradia entregou-a definitivamente a ela ré e que, o que era temporário – que vigoraria enquanto durasse a prisão de D... – era a ocupação da flat dela pela A. e sua mãe. Quanto ao recheio reivindicado pela A. a ré confessa que existe e exige que a A se aposse dele e o retire da flat que é sua propriedade (dela ré).
A A invoca um direito cuja fonte é a relação negocial estabelecida entre sua mãe A... e a ré, relação essa que tinha como objectivo o direito de uso do imóvel da Rua F. Melo e Castro nº 149. Foi a partir dessa relação material cujos contornos sobre os factos, que a ré ocupa aquele imóvel que foi casa de habitação da A. Independentemente da validade do negócio, se a A. vem alegar que com base naquela relação negocial a ré constituiu-se no dever de restituir-lhe o direito de uso do imóvel não há dúvidas de que cabe a esta a titularidade do interesse em contradizer o que a coloca, segundo os ditames do artigo 26 do C. P. Civil na sua situação de legitimidade passiva.
A A. que, como os autos o atestam, consta como membro do agregado familiar do falecido arrendatário no contrato cuja validação pretende se prove, é parte com interesse directo em demandar, com base no que dispõe o artigo 5, n.º 2, da Lei do Arrendamento (a possibilidade de herdar a titularidade do contrato).
E uma vez que nos termos da lei citada – Lei do Arrendamento – a qualidade de herdeiro da titularidade do contrato pode resultar do mero facto de ser membro do agregado familiar do falecido, não há como trazer à colação as normas do direito sucessório.
Não há, também, que indagar se a representante da A. (a mãe) goza do estatuto de familiar do falecido, uma vez que a demanda é feita pela B..., filha daquele e membro do seu agregado familiar. Convém, todavia, recordar que a mãe da X. xxxxxx também consta no contrato como membro do agregado.
Posto isto, debrucemo-nos sobre o mérito começando por perguntar o que há por decidir atento os factos trazidos pelas partes aos autos.
Resolvida que está a questão dos bens que constituem o recheio da casa que é propriedade da ré, sita na Rua de Mukumbura nº 734, cuja posse a A. reivindica e sobre os quais não se mostra haver litígio, por acordo das partes, fica por resolver o litígio que opõe as partes com relação ao imóvel da rua Xxxxxxxxx Xxxx x Xxxxxx n.º 194 (sobre este aspecto fica ainda a questão da indemnização pedido pela ré, com base no que alega ser ocupação indevida da casa, facto que analisaremos adiante).
Mas, quais as questões que, em face dos factos e do direito, há por resolver em relação ao imóvel da Rua Xxxxxxxxx Xxxx e Xxxxxx n.º 194? Enquanto a A. alega que houve acordo de permuta temporária de habitações, a R. nega tal facto e refere que o primitivo contrato de arrendamento daquele imóvel foi extinto por acordo mútuo entre o falecido D (pai da A), e a APIE, facto que, por sua vez, a A. diz não corresponder a verdade. Os factos controversos são, em suma, a permuta e a extinção do contrato de arrendamento por acordo dos sujeitos.
Comecemos por analisar a questão da permuta.
O imóvel da Rua Xxxx x Xxxxxx n.º 194 é propriedade do Estado que no contrato de arrendamento aparece, através da APIE, como locador. Os contratos de arrendamento dos imóveis do Estado regem-se pela Lei n.º 8/79, de 3 de Julho, aplicável apenas, as relações entre o Estado e os inquilinos, como se pode ver do seu artigo 2. Por isso, qualquer permuta de imóvel só pode conformar-se com a lei citada se resultar da relação entre o Estado e os inquilinos dos imóveis que são pertença daquele, sob pena de violação de entre outros, do artigo 13, alínea g) (incumprimento das obrigações contratuais). A permuta só tem lugar se for celebrada por inquilinos de imóveis do Estado e mediante autorização deste, como locador, nos termos dos artigos 16 da lei
citada, conjugado com o artigo 19, n.º 1, do Regulamento da mesma lei, aprovado pelo Diploma Ministerial n.º 71/80, de 30 de Julho. Sendo que o outro
imóvel da alegada permuta é propriedade da ré, caso a alegação da X. xxxxx, em matéria de facto, provada, estariamos perante uma situação de negócio jurídico com objecto impossível, o que é de conhecimento nos termos das disposições conjugadas dos artigos 280, n.º 1 e 286, ambas do Código Civil. Por isso, a hipótese de julgamento da matéria de facto atinente à alegada permuta fica prejudicada.Quanto à extinção do primitivo contrato de arrendamento.Diz a ré que o contrato de arrendamento em que são partes o Estado, na pessoa da APIE e D... foi extinto por mútuo acordo (do falecido e APIE). Por sua vez, a APIE, na pessoa do seu director, por ofício enviado ao tribunal a quo diz que o citado contrato foi extinto por iniciativa do inquilino, uma vez que este tinha alcançado um acordo de permuta de habitações com o actual inquilino senhor E... As duas causas de extinção aqui citadas estão previstas na lei (artigos 19, n.º 2 e 24, alínea a) da Lei do Arrendamento).Como vimos atrás, a alegada troca mostra-se judicialmente impossível pelos motivos sobejamente expostos. Quanto ao alegado acordo das partes (ou seja os sujeitos do contrato de arrendamento) importa desde logo dizer que na sua comunicação, a fls. 49 dos autos, uma das partes – o locador – nega tacitamente que tenha existido ao referir que o que houve foi um acordo de permuta de habitação. Na indicação expressa das causas de extinção dos contratos de arrendamento para habitação a lei não menciona o acordo das partes fazendo-o apenas no tocante ao arrendamento para comércio, indústria e serviços (v. o citado artigo 24 da Lei do Arrendamento). Ainda que fosse admissível o acordo das partes como causa de extinção de contratos de arrendamento para habitação (e estamos seguros que é, tendo em conta a natureza do negócio), o certo é que a ré não apresentou prova desse facto como lhe competia fazer nos termos do artigo 342, n.º 2, do C. Civil. Em busca do apuramento da verdade, o meritíssimojuiz a quo ordenou que o locador indicasse qual teria sido causa da extinção do contrato em causa, tendo estes invocado o já declarado juridicamente impossível acordo de permuta juntando cópia das declarações de A..., mãe da recorrente e C..., recorrida (fls. 52, 53, 45 e 46), olvidando o facto de que nenhuma delas era sujeito daquele ou de qualquer outro contrato de arrendamento. O que torna mais absurda a ideia de permuta é o facto de o locador, na pessoa do Director da APIE, juntar as declarações acima citadas como ilustrativas do tal acordo de troca, vindo, porém, a celebrar o novo contrato de arrendamento do imóvel com uma terceira pessoa. E..., que nada tem a ver com as partes nos presentes autos, nem com os sujeitos do primitivo contrato.
Poder-se-ia aventar a hipótese de, a extinção daquele contrato ter sido não pelas razões indicadas mas por mera vontade do inquilino (artigo 19 n.º 3 da lei citada). Mas então ao invés das declarações de A... e C... dever-se-ia juntar prova da manifestação dessa vontade do inquilino D... uma vez que nos termos da Lei de Arrendamento (artigo 3, alínea 1) e 4, com referência ao artigo 5, nº 2, da mesma lei) este era a única pessoa com legitimidade para o acto. Considerando que não se mostram existentes os pressupostos invocados para a sua extinção, o contrato de arrendamento em que é arrendatário D... juridicamente mantém-se ainda válido, o que, consequentemente, conduz a que os contratos posteriores atinentes àquele imóvel estejam feridos do vício de nulidade, de conhecimento oficioso, nos termos dos artigos 280, n.º 1 e 286, ambos do Código
Civil.Quanto à alegada ocupação indevida pela A., da casa da ré, sita na Rua de Mukumbura n.º 374 cabe tecer os seguintes considerandos:
A ré reconhece no seu articulado a fls. 18, § 14, que a A. abandonou aquele imóvel pelo menos desde 1986, que quem continuou a habitar aquela casa com o seu consentimento (dela ré) foi D... até à data em que este pereceu, como se alcança a fls. 18, vº, §§ 15 e 16). Nos parágrafos seguintes e em confissão dos factos articulados na petição, quanto à actuação das autoridades, a ré revela estar de posse do imóvel, exigindo, apenas, que a A. retire de lá o recheio que foi pertença do falecido D... Não há, pois, nenhum facto imputável à A que se traduza na alegada ocupação ilícita daquele imóvel. A ré chega a dizer, no § 16 do citado articulado que foi deixando D... naquele imóvel também porque não tinha comprador para o imóvel, o que afasta à partida, a ideia de frustração de benefícios que fundadamente esperasse obter e que pudesse justificar alguma indemnização.Nos termos do artigo 483º do Código Civil só existe obrigação de indemnizar quando há violação dos termos destes. No presente caso, tendo em conta que a contestação e a reconvenção improcedem, há que concluir que a actuação da ré é, só por si, responsável pela presença daquele recheio na flat que é sua propriedade.
Decidindo:
Procede o recurso interposto e, em consequência, é anulada a sentença recorrida.Considerando não provada a vontade do inquilino D... e constatada a impossibilidade legal da permuta, o que revela a existência do vício de nulidade, de conhecimento oficioso, nos termos dos artigos 280º, nº 1 e 286 ambos do Código Civil, são anulados os contratos de arrendamento do imóvel em causa, em que são inquilinos E... e, posteriormente, C..., porque baseados naquele vício de nulidade.Quanto ao direito sobre o citado imóvel poderá a Autora, querendo, e se necessário for, usar dos meios possessórios do direito de arrendamento previstos no Código Civil e na Lei de Arrendamento.
Custas pela ré.
Maputo, 22 de Dezembro de 1999
Ass: Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx e Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx