MODELO DE APOIO PROCESSUAL
MODELO DE APOIO PROCESSUAL
RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO PARA COBERTURAS
Pedido de fundamentação para sustentar o rateio igualitário
SOLICITAÇÃO:
Sou assinante do Boletim do Direito Imobiliário e de Solução para Condomínio (Diamante) e estou buscando apoio no seguinte caso processual: sou advogada de um condomínio e os dois proprietários das duas coberturas (cujas frações ideais são maiores que as frações ideais dos apartamentos padrão), ingressaram com Ação Declaratória de Nulidade de artigo da Convenção do Condomínio que preconiza que a cada unidade autônoma caberão o custeio das despesas comuns ordinárias e extraordinárias do condomínio, por meio de distribuição de quotas convencionadas, sendo que as cotas das unidades (cobertura) serão pagas na proporção de 50% a mais do que as unidades padrão.
Tal regulamentação condominial está amparada no art. 1.336, I, do Código Civil, que prevê que serão dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Os condôminos sustentam que decisão judicial entendeu que tal forma de cobrança geraria um enriquecimento ilícito por parte do condomínio, haja vista que o fato de as coberturas possuírem fração ideal maior não enseja o aumento das despesas comuns.
De fato temos percebido essa tendência em algumas decisões judiciais, o que me gera preocupação.
Sustentarei que a Convenção do Condomínio está amparada em dispositivo legal expresso que faculta tal possibilidade de rateio de despesas e legitima-se na presunção que em razão das coberturas possuírem uma área privativa maior, pressupõe-se que haverá um maior número de moradores, ensejando um aumento de uso e consequentemente aumento das despesas da áreas comuns.
Assim, busco obter dos especialistas desse distinto boletim, o máximo de fundamentos disponíveis para defender tal posicionamento (doutrina, jurisprudência etc), assim como qualquer outro que possa melhor respaldar o posicionamento do meu cliente, qual seja, cobrança de taxa condominial maior das coberturas.
Por fim, ressalto que estou com prazo para a apresentação de defesa, razão pela qual gostaria de confirmar o prazo na obtenção dessa resposta.
RESPOSTA:
Obs.: apresentaremos os elementos destinados a defender os interesses do condomínio, sem maiores indagações a respeito da pertinência das posições defendidas, e sem garantia de êxito.
1 – Argumentos jurídicos
Conforme o art. 1.336, inciso I, são deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, tendo sido acrescentado a este inciso, pela Lei nº 10.931/2004, a frase: “salvo disposição em contrário na convenção”.
Desta forma, se a convenção NÃO FOR ALTERADA, pelo quorum de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil), estabelecendo a forma de rateio para as coberturas, as despesas continuarão a ser cobradas na proporção das frações ideais.
Os argumentos de que não é justo as coberturas pagarem as despesas conforme a proporção do tamanho de suas frações ideais são:
a) - Os elevadores não são utilizados em dobro pelos proprietários da cobertura.
CONTRA ARGUMENTO: Neste caso, pelo fato do apartamento de cobertura ser maior, será presumível uma família maior, bem como, no caso de locação de cobertura, normalmente o número de inquilinos será maior, inclusive para divisão do valor do aluguel, sendo os elevadores mais utilizados.
b) – O rateio da prestação de serviços para o condomínio (faxineiros, porteiros, vigias etc), bem como o consumo de material de limpeza, seja para cobertura ou apartamento padrão, deverá ser o mesmo, pois trabalham nas áreas comuns, igualmente para todos os condôminos.
CONTRA ARGUMENTO: Como o apartamento de cobertura tem área maior e mais vagas de garagem, os faxineiros trabalharão mais e gastarão mais produtos de limpeza.
Corroborando, pelo rateio das despesas, na proporção das frações ideais, no tocante às despesas de condomínio, COM PINTURA E SEGURO OBRIGATÓRIO, o apartamento de cobertura, por ter uma área maior, serão gastos mais metros quadrados de SERVIÇOS DE PINTURA e maior quantidade de tinta. Quanto ao SEGURO DA EDIFICAÇÃO em caso de sinistro, os apartamentos de cobertura deverão normalmente pagar mais, para receberem da seguradora a indenização correspondente ao tamanho do imóvel.
Na jurisprudência predominante, prevalece o rateio das despesas na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, especificando as despesas que a cobertura deverá pagar de forma igualitária e as de acordo com o tamanho da área. Neste caso a convenção deverá ser alterada, com a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
De forma isolada, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais está julgando contra a cobrança diferenciada para os apartamentos de cobertura, alegando que os serviços de faxineira e produtos de limpeza são utilizados de forma igualitária para todos os condôminos, nas áreas comuns.
2 – Doutrina:
Xxx X. Xxxxxxxxxx e Xxxxxx em seu Livro “CONDOMÍNIO” 5.ªed. 2005:
Pág. 271: “Prevendo o rateio das despesas segundo a participação proporcional das frações ideais, o Código Civil deixou de considerar as situações diferenciadas, que evidentemente, TERÃO DE SER REGULADAS PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.”
Pág. 286: A unificação de duas ou mais unidades não altera o rateio anteriormente estabelecido, devendo o seu proprietário continuar pagando quantia correspondente a todas elas, até que nova deliberação, em Assembleia Geral especialmente convocada, modifique o critério que vinha sendo adotado”
=========.=================.==
Diz Xxxxxx Xxxxxxxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, em seu livro “Revolucionando o Condomínio” 7.ª Ed. Editora Saraiva - “Cálculo do rateio - Os critérios mais adotados são: FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO OCUPADO: É a parte que não é possível dividir das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino, conforme descrito na Convenção. Esse critério é o melhor e também o mais justo, pois quem possui uma maior parte da propriedade deverá pagar proporcionalmente mais do que quem possui uma menor parcela. (...). A DIVISÃO EM PARTES IGUAIS PARA TODOS OS CONDÔMINOS: Em muitos casos pode ser empregada sem que cause problemas, pois todos os moradores possuem a mesma área ocupada”.
3 - Jurisprudência favorável
Superior Tribunal de Justiça
Processo REsp 1459734 – MG - Minas Gerais Relator(a) Ministro XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX Data da Publicação 10/04/2015
RECURSO ESPECIAL Nº 1.459.734 - MG (2014/0141711-8) RELATOR : MINISTRO XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX RECORRENTE : XXXXXXXX XXXXX XXXXXXX
RECORRENTE : XXXXXXXX XXXXXX - ADVOGADOS : XXXXX XX XXXXX XXXXXXX - XXX XXXXX XXXXX XXXXX
RECORRIDO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO XXXX XXXXXXXXX - ADVOGADOS : XXXXXXX XXXXXXX XXXXX XXXXXXX XXXXXXXX XXXXXX E OUTRO(S)
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ETEVALDO XXXXX XXXXXXX e XXXXXXXX XXXXXX, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assim ementado:
"APELAÇÃO CÍVEL- RECOLHIMENTO DO PREPARO - PAGAMENTO VIA INTERNET - POSSIBILIDADE -
DESERÇÃO AFASTADA - PRESCRIÇÃO. PRESTAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. INOCORRÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA DESNECESSÁRIA
- AÇÃO COMINATÓRIA. COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS DE CONDOMÍNIO. RATEIO DE FORMA PADRONIZADA. CONVENÇÃO DISPONDO SOBRE RATEIO EM RAZÃO DA FRAÇÃO IDEAL.
- Nas relações jurídicas de trato sucessivo, a prescrição atinge apenas as prestações vencidas antes do transcurso do lapso prescricional anterior à sua propositura. A cada mês renova-se o lapso prescricional por se tratar de obrigação consistente em prestação de trato sucessivo, não estando prescrito, portanto, o fundo do direito pleiteado em juízo.
- O artigo 2º-A, II do Provimento Conjunto 15/2010 permite o recolhimento do preparo por meio dos canais eletrônicos disponibilizados pelos Bancos.
- O Magistrado não está obrigado a deferir todas as provas que a parte requerer, mas, apenas, as que forem pertinentes. No caso em estudo, entendo que a produção da prova pericial não se mostra necessária para o deslinde da ação, na medida em que não há necessidade de provar que os serviços mantidos pelo condomínio são usufruídos por todos os condôminos. As disposições contidas no Código Civil, bem como na lei de condomínios e incorporações têm na verdade como fundamento implícito o valor do bem, sendo justificável o rateio diferenciado na medida em que os apartamentos de 'cobertura' e 'área privativa' são mais valorizados do que os apartamentos 'tipos' sendo conseqüência, mais caros.
No especial, os recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 157, 421, 422, 884, 885, 1.340, 2.035 do Código Civil. Sustentam, em síntese, o desequilíbrio na forma de cobrança da taxa condominial levando em consideração a fração ideal do imóvel sendo que o apartamento de cobertura não utiliza nenhum tipo de serviço a mais do que as demais unidades.
É o relatório. DECIDO.
Eis a letra da decisão recorrida transcrita no que interessa à espécie:
"(...) NÃO GERA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS DEMAIS CONDÔMINOS, a Convenção do
Condomínio que estabelece como critério de rateio das despesas a fração ideal do imóvel, porquanto, mesmo que fosse nula tal estipulação, ainda assim seriam aplicáveis as disposições legais que regulam o Condomínio edilício, previstas no art. 12, § 1º, da Lei n. 4.591/64 e no art. 1.336, I, do código Civil de 2002.
Ressalte-se ainda, a utilização do critério da fração ideal como forma de rateio das despesas condominiais, por si, não implica em abusividade ou mesmo representa vantagem exagerada para aqueles que possuem unidades em menores proporções".
Tal posicionamento está em consonância com a jurisprudência desta Corte, firmada no sentido de que é legítimo o rateio das despesas condominiais em razão da fração ideal do imóvel.
A propósito:
"RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO
QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA.
1. Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação.
2. Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares.
3. Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002).
4. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito.
5. Recurso especial não provido" (REsp 1.447.223/RS, Rel. Ministro
XXXXX XX XXXXX XXXXXXXXXXX, Rel. p/ Acórdão Ministro XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/12/2014, DJe 5/2/2015).
"RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO.
Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos.
Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes.
1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta- se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.
2. A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir à cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
3. Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se
restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.
3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente.
4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.
Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado.
5. No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor.
6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei.
7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória" (REsp 784.940/MG, Rel. Ministro XXXX XXXXXX, Rel. p/Acórdão Ministro XXXXX XXXXX, QUARTA TURMA, julgado em 20/3/2014, DJe 16/6/2014).
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RATEIO. ACÓRDÃO NA ORIGEM DECIDIDO COM BASE NA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O colendo Tribunal estadual aplicou a regra inserta na primeira parte do inciso I do art. 1.336 do Código Civil de 2002, no sentido de que as despesas condominiais deveriam ser divididas proporcionalmente às frações ideais, porquanto, interpretando as cláusulas 19 e 20 da Convenção de Condomínio e a deliberação da assembleia, concluiu que apenas as despesas extraordinárias estariam sujeitas ao rateio igualitário.
2. A controvérsia foi decidida com base na interpretação das cláusulas constantes da convenção de condomínio e do contexto fático dos autos, o que impossibilita seu reexame na via estreita do recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgRg no AREsp 416.451/PE, Rel. Ministro XXXX XXXXXX, QUARTA TURMA, julgado em 20/2/2014, DJe 25/3/2014).
Tem incidência, portanto, a Súmula nº 83 deste Superior Tribunal de Justiça: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida."
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial. Publique-se.
Intimem-se.
Brasília-DF, 25 de março de 2015.
Ministro XXXXXXX XXXXXX XXXX XXXXX - Relator
===========.==================
Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator(a): Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Apelação nº 4003261-32.2013.8.26.0071, da Comarca de Bauru Registro: 2014.0000771856
Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 26/11/2014
Data de registro: 28/11/2014
Ementa: "COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS CÁLCULO DO RATEIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DE
CADA UMA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – LEGALIDADE - RECURSO IMPROVIDO. Não traduz ofensa ao princípio da isonomia a Convenção Condominial que institui como critério de rateio das despesas a fração ideal do imóvel. Mesmo que se admita nula tal estipulação, ainda assim seriam aplicáveis às disposições legais que regulam o Condomínio Edilício, previstas no artigo 12, parágrafo primeiro, da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1.336, I, do Código Civil". Visualizar Ementa Completa
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 4003261-32.2013.8.26.0071, da Comarca de Xxxxx, em que é apelante XXXXXXX XXXXXXXX, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ILHA BELA. ACORDAM, em 26ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a matéria preliminar, negaram provimento ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores XXXXXX XXXXXXXX (Presidente) e XXXXXX XXXXXX. São Paulo, 26 de novembro de 2014. XXXXXX XXXXXXXXXX RELATOR
Assinatura Eletrônica
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: XXXX XXXXXX XXXX XXXXX
EMENTA: "COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS CÁLCULO DO RATEIO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UMA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS LEGALIDADE RECURSO IMPROVIDO.
Não traduz ofensa ao princípio da isonomia a Convenção Condominial que institui como critério de rateio das despesas a fração ideal do imóvel.
Mesmo que se admita nula tal estipulação, ainda assim seriam aplicáveis às disposições legais que regulam o Condomínio Edilício, previstas no artigo 12, parágrafo primeiro, da Lei n. 4.591/64 e no artigo 1.336, I, do Código Civil”.
V O T O Nº 24.764
Ação de cobrança de despesas condominiais e pedido contraposto foram simultaneamente decididos. A r. sentença de fls. 90/100, cujo relatório adoto, julgou procedente o pleito do condomínio, desacolhendo o último.
Inconformado, apela o réu insistindo na reforma. Após estoriar os fatos relativos à lide, sustenta, em apertada síntese, que é proprietário da unidade 122, localizada na cobertura do edifício, sendo que o critério adotado para o rateio das despesas fere o princípio correlativo do uso e gozo; vale dizer, o critério de divisão de rateio não leva em conta que a unidade do apelante, embora com área construída a maior, não usa nada mais do que os serviços oferecidos aos demais condôminos. Xxxx, bem por isso, que não existe obrigatoriedade da utilização do critério da fração ideal, pois o fato de um apartamento ter fração maior não pode influenciar na formação do rateio. Sendo assim, incumbe ao Poder Judiciário conferir interpretação diversa para que o rateio das despesas de condomínio se dê com base na fração igualitária das áreas comuns dos apartamentos, e não na fração ideal de cada propriedade. Invocando cerceamento de defesa, busca a anulação da sentença para a readequação igualitária do rateio condominial, invertidos os ônus da sucumbência.
Recurso respondido e preparado.
É o relatório.
….........................
No mérito, a r. sentença combatida, a meu ver, dirimiu acertadamente o conflito e merece subsistir por seus próprios fundamentos.
Extraio dela o seguinte excerto que adoto, como razão de decidir, para evitar repetições, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal, verbis:
“Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais. Insurgindo-se contra a pretensão do condomínio-autor, sustenta o requerido, em sua contestação, que há mais de 4 (quatro) meses vem questionando aquele, através da sua administradora, acerca do valor da sua cota condominial, uma vez que esta é calculada com base na 'fração ideal' da propriedade, quando, por certo, deverá sê-lo através da 'fração igualitária', tendo também recebido boleto de um outro condômino, de modo que não existe mora de sua parte.
Mas sem razão o requerido, antes de mais nada porque a convenção condominial do condomínio-autor, devidamente registrada no fólio imobiliário, dispondo acerca dos 'deveres dos condôminos', é expressa em estabelecer, na sua cláusula nº 6.15, que compete a estes 'contribuir para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações ideais, efetuando os pagamentos nas épocas devidas e sujeitando-se ao pagamento de uma multa de 20% (vinte por cento), mais juros e correção monetária diária se assim não o fizer' (fls. 11 - destacou-se).
Aludida disposição convencional, aliás, encontra-se em perfeita sintonia com o preceito que veio de ser insculpido no artigo 1.136, I, do atual Código Civil, segundo o qual 'são deveres do condômino... contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais'.
Destarte, até porque se harmoniza com o ordenamento jurídico pátrio, é de prevalecer, sem dúvida alguma, o regramento estabelecido na convenção condominial do condomínio-autor.(...)
Ou seja, cada condômino arca com as despesas comuns proporcionais à fração ideal de sua unidade autônoma, sendo que os imóveis dos apelantes - duas coberturas duplex - possuem maior área comum
correspondente à sua fração ideal que os demais apartamentos.
Por outro lado, não bastasse o critério legal de frações ideais como fator de rateio das despesas comuns, deve-se levar em conta, ainda, o descompasso financeiro criado com a cobrança uniforme, sob pena de evidente enriquecimento ilícito, em especial ante a realidade das propriedades, ou seja, o real proveito econômico do condômino detentor de área maior em face dos demais condôminos.
Ademais, deve ser observado que os apartamentos que possuem maior número de garagens acabam por obter uma metragem privativa muito maior no terreno, sem contar o custo dividido por todos com a utilização dos portões elétricos das garagens. Além disso, há que se considerar o fato de a Convenção prever a maior representatividade destes condôminos detentores de unidades 'duplex' - nas votações, verificando-se, também aqui, a adoção do critério da proporcionalidade das frações ideais. Assim, por exemplo, um proprietário de uma cobertura 'duplex' num prédio de apartamentos terá seu voto contado em dobro em relação ao proprietário de uma unidade comum no mesmo prédio, que tenha percentual da fração ideal fixado pela metade. Nesse aspecto, portanto, curioso notar não haver insurgência ou alegação de violação ao princípio da isonomia, por parte dos apelantes, uma vez que o critério de votação e de rateio das despesas é o mesmo, a fração ideal da unidade condominial.
Veja-se:
'Cláusula Trigésima: A Assembléia Geral dos condôminos, ordinária ou extraordinária, será presidida por um dos membros do Conselho Consultivo e para tomar qualquer deliberação é necessária a presença de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes em primeira convocação, e em segunda convocação feita 30 (trinta) minutos depois, com qualquer número, sendo que os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno, e sua convocação será feita por carta registrada ou protocolada com antecedência mínima de 05 (cinco) dias'.
Vale ressaltar que ofensa ao princípio da isonomia haveria se acolhida a tese de anulação da cláusula objurgada, mantendo-se a 30ª supra-mencionada, em privilégio dos recorrentes, únicos proprietários de unidades diferenciadas, que acabam por se beneficiarem dos bônus, mas não assumem os ônus decorrentes de tal luxo” (cf. fls. 91 e 95/96).
Na verdade, a Convenção Condominial é expressa no sentido de que as despesas comuns do edifício devem obedecer à respectiva fração ideal, o que se amolda ao comando normativo do art. 1.136, inciso I, do Código Civil.
Além disso, negar eficácia à cláusula 30ª da convenção condominial implicaria conferir privilégio impróprio ao recorrente detentor de apartamento duplex sem perder de vista que essa regra guarda absoluta sintonia com o parágrafo único do art. 1.352 do Código Civil.
Não há que se falar, daí, em ofensa ao princípio da isonomia pois, mesmo que se admita a nulidade da cláusula enunciada, ainda assim incidiriam as disposições legais que regulam o condomínio edilício, notadamente o art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1336, inciso I, do Código Civil, afigurando-se injustificável a prédica recursal atinente à readequação do rateio condominial, afastando-se o critério de cálculo com base na fração ideal de cada uma das unidades autônomas.
A existência da propriedade condominial gera encargos que devem ser suportados pelos condôminos na proporção estabelecida na convenção; o rateio das despesas das unidades é imperativo existencial e legal.
Lembre-se, ainda, o enunciado da Súmula nº 260 do E. Superior Tribunal de Justiça, verbis:
"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos".
Em suma, restringindo-se o apelo a reiteração de razões já examinadas, com clareza e percuciência, pelo digno magistrado a quo, é de rigor o seu desprovimento, permanecendo inalterada a bem lançada sentença combatida.
Ante o exposto, rejeito a preliminar e nego provimento ao recurso.
XXXXXX XXXXXXXXXX - Relator
Assinatura Eletrônica
======================.=======
Tribunal de Justiça de Minas Gerais
TAXAS CONDOMINIAIS – DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS – RATEIO CONFORME FRAÇÃO IDEAL – CABIMENTO – INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL – LOJAS RELATIVAMENTE INDEPENDENTES – REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DA TAXA CONDOMINIAL (TJMG)
BDI nº 9 - ano: 2012 - (Jurisprudência)
Comentário: A convenção condominial é a lei interna do condomínio. De acordo com o Código Civil, artigo 1.334, deverá ela determinar “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”. Assim, a forma de rateio nela estabelecida deve ser observada por todos os condôminos. Se há descontentamento com a previsão, deve a convenção ser alterada pelo quorum nela previsto.
Número do processo: 1.0027.09.210820-1/001(1) Numeração Única: 2108201-22.2009.8.13.0027 Relator:Des.(a) Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx
Relator do Acórdão: Des.(a) Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxx Data do Julgamento: 04/08/2011
Data da Publicação: 06/09/2011
Ementa: Apelação Cível - Ação de cobrança - Taxas condominiais - Despesas ordinárias e extraordinárias - Rateio entre os condôminos - Critério da fração ideal - Cabimento - Inexistência de vedação legal - Lojas relativamente independentes - Redução proporcional do valor da taxa condominial - Recurso parcialmente provido. A obrigação do pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal (art. 12, da lei nº 4.591/64). Na ação de cobrança de taxas condominiais, compete ao condômino o ônus de desconstituir o direito do condomínio, nos termos do art. 333, II, do CPC, fazendo prova de que os valores por ele reclamados são indevidos ou que houve o regular pagamento das taxas condominiais. Embora o rateio das despesas condominiais, com base na fração ideal, não implique, de per si, em qualquer ilegalidade, tal critério, em determinadas hipóteses, pode acarretar ofensa aos princípios da vedação do enriquecimento ilícito e da boa-fé contratual, quando o lojista, titular de determinada fração ideal, não usufruir de certas utilidades ou serviços prestados pelo condomínio. Não se mostra razoável, mesmo havendo previsão expressa quanto à utilização do critério da fração ideal, que seja imputado a alguns dos condôminos o rateio de despesas de serviços que não lhe trazem qualquer proveito ou benefício. Portanto, a toda evidência, não há óbice a que a convenção do condomínio exclua determinadas unidades do custeio de despesas específicas, referentes a serviços que não são por aquelas utilizados, fixando proporção de rateio diversa para aqueles proprietários que deles se beneficiaram. Com efeito, ao contrário do que consignou o magistrado de primeira instância, não vislumbro qualquer irregularidade no cálculo das taxas condominiais devidas pela ré, com base na proporção de rateio prevista no art. 43, da convenção do condomínio. Recurso a que se dá parcial provimento.
=============.================
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
QUOTAS CONDOMINIAIS – LIBERDADE DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA ESTABELECER CRITÉRIO DE RATEIO QUE NÃO OBSERVA A PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL TJRS)
BDI nº 17 - ano: 2008 - (Jurisprudência)
Apelação Cível n.º 70013989405 - Décima Oitava Câmara Cível - Regime de Exceção - Comarca de Rio Grande - Des. Xxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx. Apelante: Xxxxxxx Xxxxxx Sobral - Apelado: Condomínio Edifício Solar Estoril
Apelação cível. Ação de consignação em pagamento. Quotas. Condomínio. O inciso I do art.
1.336 do CC/2002 determina que as quotas condominiais sejam em proporção à fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Dessa forma, encontra-se autorizado pela legislação que as convenções condominiais estabeleçam outros critérios, ao contrário da pretensão da autora.
Negaram provimento. Unânime.