Reintegração de posse - Inadimplemento por parte do comprador - Notificação extrajudicial - Necessidade de prévia rescisão contratual
Reintegração de posse - Inadimplemento por parte do comprador - Notificação extrajudicial - Necessidade de prévia rescisão contratual
Ementa: Agravo de instrumento. Reintegração de posse. Inadimplemento por parte do comprador. Notificação extrajudicial. Necessidade de prévia rescisão contratual.
- A reintegração do vendedor na posse do imóvel, em virtude do inadimplemento do comprador, não se pode dar sem que antes haja pronunciamento judicial sobre a rescisão do contrato correspondente. Precedentes do STJ.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL Nº 1.0708.
12.002612-3/003 - Comarca de Várzea da Palma - Agravante: Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx - Xxxxxxxx: Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx - Interessados: Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx e outra, Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx - Relator: DES. XXXXX XXXXX
Acórdão
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2013. - Xxxxx Xxxxx
- Relator.
Notas taquigráficas
DES. XXXXX XXXXX - Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx agrava da decisão que, nos autos da ação de reintegração de posse movida por Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx contra Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, determinou a desocupação do imóvel, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de despejo compulsório.
Transcreve-se a decisão agravada:
[...] a requerida constituiu em mora os legítimos locatários do imóvel objeto da lide. Por interpretação analógica ao art. 8º da Lei 8.245, entendo que, com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, a requerida passou novamente a ser proprietária do imóvel. Desta forma, com a constituição em mora das autoras, as mesmas detêm um prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, por interpretação do art. 8º e
§§ da Lei já citada. Isso posto, concedo às autoras um prazo de 90 (noventa) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório (f. 102-TJ).
da Lei n° 1.060/1950. Julgo improcedente a demanda secundária, mantendo incólume a distribuição dos ônus sucumbenciais, conforme feito em sentença.
De acordo com a Relatora os DESEMBARGADORES XXXXXXX XXXXXXXX e XXXX XXXXXX XXXXX XX XXXX.
Súmula - DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO APELO.
...
Quanto aos fatos, o agravante esclarece que, em 25 de maio de 2011, celebrou com a agravada, Xxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx, um contrato de promessa de compra e venda, tendo como objeto o imóvel situado na Xxx Xxxxxxxxx, xx 0.000, Xxxxxx Xxxxxxxx, xx Xxxxxx xx Xxxxx/XX. Posteriormente, em 5 de julho de 2011, o agravante celebrou um contrato de locação com a Sra. Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx, outorgando a ela a posse direta sobre o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.
TJMG - Jurisprudência Cível
Depois de mais de 1 (um) ano, no dia 8 de agosto de 2012, o agravante (promissário comprador/locador) foi notificado pela agravada (promitente vendedora) para que, em 72 (setenta e duas) horas, fizesse o paga- mento da parcela do contrato vencida em 3 de junho de 2012, no importe de R$ 90.000,00 (noventa mil reais). De posse da notificação, diz ter acertado o pagamento do débito para o dia 10 de setembro de 2012. Entretanto, em 12 de agosto de 2012, a agravada, “de posse da notificação, se dirigiu ao imóvel objeto da presente ação, e que estava locado para as inquilinas do agravante, Sra. Xxxxxxx Xxxxxxxx xx Xxxxxxxx x Xxx. Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx [...], e, ardilosamente, efetuou a troca de todas as fechaduras e adentrou no imóvel” (f. 4-TJ).
No bojo da ação de reintegração de posse, a liminar foi deferida para que as locatárias fossem rein- tegradas na posse do imóvel. Todavia, essa decisão, em sede de audiência de conciliação, foi reformada, deter- minando-se a saída delas no prazo de 90 (noventa) dias.
Nas razões do recurso, diz o agravante que detém a posse indireta sobre o bem e que, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa no contrato de promessa de compra e venda e feita a notificação, o credor apenas pode ser reintegrado após a decretação da rescisão judi- cial do contrato. Requer, ao fim, o provimento do recurso nos termos de f. 12-TJ.
É o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.
O agravante é promissário comprador do imóvel localizado na Xxx Xxxxxxxxx, xx 0.000, Xxxxxx Xxxxxxxx, xx Xxxxxx xx Xxxxx/XX. A agravada, por sua vez, é a promitente vendedora. Foi justamente em virtude da cele- bração do compromisso de compra e venda que aquele primeiro passou a deter a posse sobre o bem, conforme autorização que lhe foi dada pela cláusula terceira, que diz: “Em razão do presente contrato, o(s) promissário(s) desde já entra(m) na posse precária dos bens objetivados” (f. 33-TJ). E foi em razão dessa promessa de compra e venda que o agravante veio a celebrar outro contrato, o de contrato de locação com a Sra. Xxxxxxx Xxxxxx de
Jurisp. Mineira, Xxxx Xxxxxxxxx, x. 00, xx 000, x. 00-000, jan./mar. 2013 | 187
Xxxxxxxx, outorgando a ela a posse que lhe havia sido anteriormente conferida pela agravada.
Vale dizer, a posse da Sra. Xxxxxxx Xxxxxx xx Xxxxxxxx decorre de contrato de locação firmado com o agravante, promissário comprador do bem. E o contrato de compromisso de compra e venda, ao que tudo indica, ainda se encontra em vigor, estando os seus efeitos e consequências sendo objeto de discussão em ação própria, mas, repita-se, sem qualquer indicação de que já houve pronunciamento judicial sobre eventual extinção do negócio jurídico correspondente.
Ação demolitória - Imóvel ocupado - Desocupação compulsória - Devido processo legal - Alojamento - Limitação temporal - Razoabilidade
Ementa: Agravo de instrumento. Demolitória. Imóvel ocupado. Desocupação compulsória. Devido processo legal. Alojamento. Limitação temporal. Razoabilidade.
- O Poder Público detém instrumentos próprios para execução de medidas relativas ao ordenamento urbano e à defesa social.
- A judicialização da medida importa necessária obser- vância do devido processo legal.
- Identificada a necessidade premente de desocupação e demolição de imóvel diante do risco de desabamento, justifica-se a concessão liminar da medida.
- Mesmo não se tratando de questão afeta à assistência social, razoável o abrigamento temporário do ocupante do imóvel pelo ente público, de modo a atender minima- mente ao princípio da dignidade humana.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CÍVEL Nº 1.0153.
12.004884-5/001 - Comarca de Cataguases - Agravante: Município de Cataguases - Agravados: Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx
- Relator: DES. OLIVEIRA FIRMO
Acórdão
Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
É desse contexto, então, que se apanha o direito do agravante, ainda que na condição de terceiro preju- dicado, de se insurgir contra a decisão que determinou a desocupação do imóvel, justamente para defender a sua posse indireta. Ora, somente depois de prévia manifes- tação judicial no sentido de rescindir o contrato de compra e venda é que se admite a concessão da medida prote- tiva, que, diga-se, é consequência da rescisão contra- tual e dela é dependente. Isto é, na verdade, não existe possibilidade de definição da reintegração, em caso de inadimplemento, quando o Poder Judiciário ainda não se pronunciou sobre a rescisão.
Esse é o entendimento da jurisprudência.
Civil e processual civil. Contrato de compra e venda de imóvel. Antecipação da tutela. Reintegração de posse. Violação do art. 535, II, do CPC. Não ocorrência. Resolução do contrato por inadimplemento. Cláusula resolutória expressa. Necessidade de manifestação judicial para a reso- lução do contrato. Precedentes. 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de decla- ração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. Diante da neces- sidade de observância do princípio da boa-fé objetiva norte- ador dos contratos, na antecipação de tutela reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Agravo regimental desprovido (AgRg no REsp 969.596/MG - Rel. Ministro Xxxx Xxxxxx de Noronha - Quarta Turma - Julgado em 18.05.2010 - Dje 27.05.2010).
E ainda:
Civil e processual. Agravo regimental no agravo de instru- mento. Ação de reintegração de posse. Necessidade de prévia rescisão contratual. Interpelação judicial e extrajudi- cial. Insuficiente. I. Permanecendo o promissário na posse do imóvel, cabe ao promitente promover a ação de resolução do contrato, não bastando para tanto as interpelações judicial e extrajudicial. II. Agravo improvido (AgRg no Ag 1004405/RS - Rel. Ministro Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxx - Quarta Turma - Julgado em 05.08.2008 - DJe 15.09.2008).
Sendo assim, a agravada apenas poderá ser reinte- grada na posse do imóvel, após o pronunciamento judi- cial sobre a rescisão do contrato entabulado com o agra-
188 | Jurisp. Mineira, Xxxx Xxxxxxxxx, x. 00, xx 000, x. 00-000, jan./mar. 2013
vante. Além do mais, havendo pedido de tutela anteci- pada, a situação fática deve ser enfocada sob a ótica da irreversibilidade do provimento que, evidentemente, é prejudicial ao agravante e à sua locatária, pois a ante- cipação pretendida teria como efeito o desalojamento sumário, com afronta de todas as cautelas advindas do devido processo legal.
Isso posto, dá-se provimento ao recurso para reformar a decisão agravada, impedindo a retomada do imóvel por parte da agravada.
DES. XXXX AFFONSO DA COSTA CÔRTES - De
acordo com o Relator.
DES. XXXXXXXX XXXXXXX - Xx acordo com o Relator.
Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.