CLÁUSULAS E CONDIÇÕES DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS PARA ENTREGA FUTURA CONDOMÍNIO HOM LINDÓIA
CLÁUSULAS E CONDIÇÕES DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS PARA ENTREGA FUTURA CONDOMÍNIO HOM LINDÓIA
Pelo presente instrumento particular e na melhor forma em direito admitida, de um lado, a PROMITENTE VENDEDORA e, de outro, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A, ES, AS), identificados e qualificados no Quadro resumo, têm justa e acordada a presente promessa de compra e venda, entendido que o presente negócio jurídico se regulará pelas disposições contidas nos campos antecedentes (“Quadro Resumo”) e nas cláusulas e condições que seguem, mutuamente aceitos e outorgados:
CLÁUSULA PRIMEIRA: DO EMPREENDIMENTO.
1.1. A PROMITENTE VENDEDORA incorporou e está implantando, sobre o terreno descrito e caracterizado no Campo 3 do Quadro Resumo, o Empreendimento ali também descrito, do qual faz(em) parte a(s) unidade(s) objeto da presente promessa de compra e venda, indicadas no Campo 4 do Quadro Resumo.
1.2. O terreno sobre o qual está sendo implantado o empreendimento acha-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames, judiciais, legais ou consensuais, a exceção da hipoteca a ser instituída ou que tenha sido instituída em favor Banco financiador da obra, nos termos previstos na Cláusula “Do Financiamento das Obras” adiante.
CLÁUSULA SEGUNDA: DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
2.1. Agora, então, a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), que, por sua vez, promete(m) comprar, para entrega futura, pronta(s) e acabada(s), a(s) unidade(s) indicada(s) no Campo 4 do Quadro Resumo, fazendo-o pelo preço e condições ajustados e indicados no Campo 5 do Quadro Resumo, observadas e atendidas as demais cláusulas e condições deste Contrato, inclusive quanto
aos critérios de correção monetária e incidência de juros relativos às parcelas vincendas do preço.
CLÁUSULA TERCEIRA: DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO.
3.1. O preço, certo e ajustado, da compra e venda objeto do presente Contrato é o indicado no Campo 5 do Quadro Resumo e será pago pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) à PROMITENTE VENDEDORA, nas condições também ali indicadas, observadas igualmente as disposições que seguem.
3.1.1. As parcelas do preço, nos respectivos vencimentos, acrescidas da correção monetária e dos encargos contratuais que sejam devidos, deverão ser pagas pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) à PROMITENTE VENDEDORA, em sua sede, ou onde e a quem esta indicar.
3.1.2. Fica certo e aceito que o não recebimento pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) do documento de cobrança bancária (boleto bancário) não poderá ser invocado como justa causa para o não pagamento de qualquer das parcelas do preço em seu respectivo vencimento.
3.1.3. O pagamento de qualquer das parcelas do preço não gerará, em hipótese alguma, a presunção de que tenham sido pagas aquelas com vencimento anterior. Por igual, o pagamento de qualquer parcela não implicará, salvo manifestação expressa da PROMITENTE VENDEDORA, renúncia à atualização monetária, aos juros e/ou à multa que lhe couberem.
3.1.4. Sempre que houver qualquer pagamento relacionado ao presente Contrato pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) através de cheque ou através de outra forma em que os recursos financeiros não estejam prontamente disponíveis, a dívida somente se considerará quitada após a compensação exitosa do referido cheque ou do momento em que os recursos financeiros correspondentes estejam disponíveis. O pagamento em cheque deverá ser sempre feito com cheque nominal, pagável nesta praça e de emissão do(s) PROMITENTE COMPRADOR(A,ES,AS). Havendo dificuldade na compensação do cheque ou do efetivo recebimento dos recursos financeiros, as conseqüências serão de integral e exclusiva responsabilidade
do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), considerando-se como atraso o período ocorrido entre o vencimento da prestação e a data em que os recursos financeiros restarem efetivamente disponíveis, sujeitando-o(a,s) ao pagamento dos encargos moratórios previstos neste instrumento.
3.2. Em relação às parcelas vincendas do preço, observar-se-á o seguinte, quanto à correção monetária do valor das mesmas e à incidência de juros compensatórios:
a) desde esta data e até a data do efetivo pagamento, quando este ocorrer anteriormente à expedição da carta de habite-se do Empreendimento, as parcelas do preço serão corrigidas monetariamente, mensalmente, de acordo com a variação do Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna (INCC-DI), calculado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx – FGV, cuja base de cálculo é a variação verificada entre o segundo mês anterior ao mês de assinatura do presente e o segundo mês anterior ao respectivo vencimento.
O INCC-DI, atualmente, é publicado no dia 10 (dez) de cada mês e reflete a variação ocorrida no período de 01 (um) a 30 (trinta) do mês anterior.
b) após a expedição da carta de habite-se do Empreendimento, as parcelas do preço ainda impagas passarão a ser corrigidas monetariamente, dali em diante, mensalmente, de acordo com a variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, publicado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), cuja base de cálculo é a variação que se verificar entre dois meses antes da obtenção da dita Carta de Habite-se até o segundo mês anterior ao respectivo vencimento, acrescidas, então, ainda de juros compensatórios de 12% ao ano e calculadas conforme o Sistema Price de amortização.
3.2.1. Na hipótese de extinção de qualquer dos índices de correção monetária eleitos nos termos das alíneas “a” e “b” do item 3.2., as respectivas parcelas passarão a ser corrigidas de acordo com a variação dos índices oficiais que vierem a substituí-los e, não tendo sido atribuído qualquer índice em substituição, conforme abaixo indicado:
3.2.1.1. Para o INCC-DI, na falta de índice oficial substitutivo, fica estabelecido, entre as partes, o CUB - Custo Unitário Básico, de acordo com as características particulares do(s) imóvel(is) objeto deste instrumento, conforme publicado pelo Sinduscon/RS. Se o mesmo ocorrer com relação ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), publicado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), na falta de índice oficial substitutivo, fica eleito o Índice Geral de Preços do Mercado – IGPM, calculado pela Fundação Xxxxxxx Xxxxxx - FGV.
3.2.1.2. Ocorrendo as hipóteses previstas no "caput" desta cláusula, também em relação aos substitutivos acima eleitos, fica desde já acordada a aplicação de índice que melhor reflita a variação do custo da construção e/ou a desvalorização da moeda corrente, desde que o mesmo seja calculado por instituição de reconhecida idoneidade.
3.2.1.3. A comunicação da substituição de índices deverá ser feita pela PROMITENTE VENDEDORA ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), por escrito, e terá efeito meramente ratificatório, razão pela qual a substituição se operará a partir do fato que lhe deu origem e não da comunicação.
3.2.1.4. No caso de desconhecimento dos índices de reajuste estabelecidos neste contrato, por qualquer motivo, até as datas ajustadas para pagamento, faculta-se à PROMITENTE VENDEDORA a aplicação provisória da última atualização, ou a projeção do índice, efetuando-se um acerto de contas no mês imediatamente subseqüente ao que for publicado o índice.
3.3. As partes declaram ter ciência de que a atualização monetária e a revisão das parcelas componentes do preço representam e representarão, sempre, a recuperação do valor da moeda como condição para que se mantenha o equilíbrio da base contratual, a qual não poderá ser afetada por qualquer medida governamental que implique mudança do padrão monetário do País, tabelamento ou congelamento de preços e de obrigações pecuniárias, bem como proibição de indexação. Fica claro, por isso, que a manutenção dos reajustes aqui pactuados, durante a vigência do presente contrato, é condição essencial do negócio, o qual, como ato jurídico perfeito, não pode ser prejudicado por legislação posterior, a teor do que preceitua a Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XXXVI.
3.4. Desde que esteja(m) adimplente(s) em relação às obrigações decorrentes do presente instrumento, pecuniárias ou não, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) poderá(ão) antecipar o pagamento das parcelas vincendas do preço, devendo fazê-lo, sempre, até o dia 05 (cinco) do respectivo mês, hipótese em que a correção monetária e os demais encargos serão calculados, relativamente ao valor a ser antecipado.
3.4.1. A antecipação, sempre que houver, obrigatoriamente, dar-se-á pela ordem inversa de vencimento das parcelas, não constituindo novação ou modificação dos critérios de reajuste estipulados, não se obrigando a PROMITENTE VENDEDORA a aceitar antecipações que possam elidir a correção monetária pactuada.
3.4.2. Caso haja a previsão de incidência de juros compensatórios, na forma da alínea “b” do item 3.2., sobre o valor da parcela cujo pagamento for antecipado, ditos juros deverão ser apurados e pagos, pelo critério pro rata die, até a data do pagamento antecipado da parcela.
3.4.3. Não será permitida a antecipação de prestações em períodos de congelamento de preços ou anomalia econômica, ou quando for iminente o aumento extraordinário da correção das prestações em decorrência de fato previsível.
3.5. As parcelas do preço e/ou os créditos a elas relativos, a qualquer tempo e, independentemente de prévia notificação ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), que desde logo manifesta(m) sua anuência expressa com tal situação, poderão, no todo ou em parte, ser transferidos, cedidos ou caucionados a terceiros, inclusive para fins de securitização ou realização de quaisquer operações no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – S.F.I., bem como ser utilizados para lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, Cédulas de Créditos Imobiliários ou outros títulos.
3.6. Fica estabelecido entre as partes que, à exceção de quando houver referência expressa, as datas de vencimento das parcelas do preço não têm qualquer vinculação com a conclusão das obras ou mesmo com a entrega da(s)unidade(s) objeto deste instrumento, tendo as mesmas sido fixadas de acordo com a tabela de vendas proposta pela PROMITENTE VENDEDORA e aceita pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS).
CLÁUSULA QUARTA — DA ENTREGA DA(S) UNIDADE(S) AUTÔNOMA(S)
4.1. A entrega da(s) unidade(s) autônoma(s) objeto deste contrato pela PROMITENTE VENDEDORA ao(à,s) PROMITENTE(S) OMPRADOR(A,ES,AS) se considerará efetivada uma vez que estejam atendidas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) conclusão das obras da(s) respectiva(s) unidade(s) autônoma(s), com observância das especificações constantes dos projetos técnicos e do memorial descritivo; e
b) obtenção do Habite-se, expedido pela Prefeitura Municipal.
4.2. Os eventos indicados nas alíneas “a” e “b” do item 4.1. deverão ocorrer até a data indicada no quadro 6 acima, admitida, uma tolerância de 180 (cento e oitenta dias), para mais ou para menos, a critério da PROMITENTE VENDEDORA, por qualquer que seja o motivo.
4.3. Afora o prazo de tolerância mencionado no item 4.2. supra, será admitida a prorrogação em caso de força maior ou caso fortuito. Dentre os motivos de força maior ou caso fortuito, incluir-se-ão, exemplificativamente, chuvas não sazonais, greves que afetem, direta ou indiretamente, o setor da construção civil, interdição de estradas, racionamentos de energia, guerras, revoluções, embargos ou interdições do canteiro de obras, em especial pela Superintendência Regional do Trabalho e Emprego, mudanças na política econômica que afetem o setor da construção civil, falta de materiais, mão de obra ou equipamentos no mercado e, ainda, demora dos poderes públicos na concessão do Habite-se. O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) tem(êm) conhecimento que o setor da construção civil, notadamente em Porto Alegre, vem tendo enormes dificuldades de relacionamento e estabelecimento de critérios objetivos, com a Superintendência Regional do Trabalho e Emprego, quanto aos equipamentos de proteção coletiva e individual dos canteiros de obra. Deste modo, fica certo e ajustado que os embargos ou interdições do canteiro de obras, quando impostos pela Superintendência Regional do Trabalho e Emprego, serão sempre considerados, para os fins deste Contrato, casos de força maior.
4.3.1. Nos casos de descontinuidade das obras ante casos fortuitos ou de força maior, os prazos previstos serão prorrogados, automaticamente, por tanto tempo quanto for o da paralisação havida, mais o necessário para a retomada do curso normal das obras.
4.3.2. Caso a Licença de Instalação das obras não seja obtida no prazo de 6 (seis) meses contados do Registro do Memorial de Incorporação do Empreendimento, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) será(ao) cientificado(s) acerca do fato e o prazo de conclusão das obras referido no campo 6 do Quadro Resumo será prorrogado pelo mesmo período que superar os 6 (seis) meses antes referidos e que seja necessário para a obtenção da referida Licença de Instalação das obras, visto ser esta autorização necessária para o início da construção do Empreendimento.
4.4. A PROMITENTE VENDEDORA deverá, na execução das obras, atender as plantas e especificações do projeto aprovado perante a municipalidade e constantes do memorial de incorporação levado a registro, ressalvadas as hipóteses em que haja alterações destes, como previsto neste Contrato.
4.4.1. Ficam ressalvadas, ainda, eventuais alterações de Projeto ou de execução que venham a ser introduzidas em decorrência de necessidades técnicas, exigências dos poderes públicos, empresas concessionárias de serviços públicos, corpo de bombeiros ou alterações de pequena expressão, assim entendidas todas aquelas que impliquem em alteração, para mais ou para menos, e que não excedam a 5% (cinco por cento) da área privativa ou total da(s) unidade(s) cuja promessa de compra e venda é objeto deste instrumento.
4.4.1.1. Preservadas as restrições indicadas no item 3 do Quadro Resumo, fica, desde logo, a PROMITENTE VENDEDORA, em caráter irrevogável e irretratável, autorizada a promover quaisquer alterações nas outras unidades do Empreendimento, já alienadas a terceiros ou ainda em estoque, inclusive para alterar a tipologia, disposição interna ou o número quantitativo das mesmas.
CLÁUSULA QUINTA — DO MEMORIAL DESCRITIVO
5.1. A(s) unidade(s) ora prometidas à venda será(ao) entregue(s) pela PROMITENTE VENDEDORA ao(à,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) com observância ao Memorial Descritivo Padrão do Empreendimento, o qual, devidamente rubricado pelas PARTES, é parte integrante e indissociável deste Contrato.
5.1.2. As alterações na(s) unidade(s) aqui prometida(s) à venda, por solicitação do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), somente serão aceitas para as unidades residenciais e promovidas desde que atendam, integralmente, as disposições afetas ao Personal System, cujas regras seguem em anexo ao presente Contrato, que, devidamente rubricado pelas PARTES, passa a integrá-lo para todos os efeitos.
5.1.3. Para contratação da personalização da(s) unidade(s) prometida(s) à venda, desde que residencial, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ficam obrigados a respeitar o prazo da tabela abaixo, caso ainda exista prazo para tanto.
DATA LIMITE CONTRATAÇÃO PERSONALIZAÇÃO - APENAS UNIDADES RESIDENCIAIS | 30/10/2013 |
5.1.4. A opção do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) pela personalização que, neste caso será através de opções de kits e layouts conforme regras da PROMITENTE VENDEDORA, acarretará a prorrogação do prazo de conclusão física das unidades prometidas à venda em 60 (sessenta) dias, caso outro não seja o prazo estabelecido pelas partes no instrumento pelo qual forem contratadas as alterações.
5.2. O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) tem(êm) total e pleno conhecimento de que os materiais e acabamentos indicados no Memorial Descritivo Padrão, poderão ser substituídos por outros, a eles similares, em termos de qualidade.
5.3. O Memorial Descritivo Padrão prevalece, para todos os efeitos, sobre quaisquer outros documentos anteriormente produzidos e/ou divulgados, em especial aos materiais e mecanismos de publicidade, que têm caráter meramente ilustrativo e/ou exemplificativo, no que se consideram, também, quaisquer anúncios, folhetos, reportagens, maquetes, plantões de venda e eventuais unidades decoradas. Os elementos de paisagismo eventualmente contidos nos materiais de publicidade poderão considerar e retratar graficamente plantas adultas, sendo certo, contudo, que o Empreendimento poderá ser entregue com plantas com idade de vida inferior, ou seja, ainda não adultas.
CLÁUSULA SEXTA — DA IMISSÃO NA POSSE
6.1. A(s) unidade(s) autônomas objeto deste Contrato deverão estar construídas, prontas e acabadas, até a data estimativa indicada no item 6 do Quadro Resumo, ressalvados, sempre, a tolerância, os casos fortuitos ou de força maior, bem como o disposto no item 4.3.4. Uma vez concluídas as obras, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) deverão ser convocados pela PROMITENTE VENDEDORA para, em até 30 (trinta) dias, em dia e hora por esta agendados, comparecerem ao Empreendimento e procederem à vistoria de sua(s) unidade(s). A critério da PROMITENTE COMPRADORA, uma vez concluídas fisicamente as obras e ainda que antes do habite-se, poderá ser feita a vistoria aqui referida. A efetiva entrega da(s) unidade(s), quando o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) será(ão) então imitido(s) na posse da(s) mesma(s), sempre após a vistoria ou do seu agendamento, se o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), e ficará sempre condicionada, ainda, a confirmação cumulativa dos seguintes eventos:
(i) que o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) estejam adimplentes e em dia com as obrigações que lhe(s) decorrem deste Contrato; (ii) que o preço da compra e venda objeto deste Contrato já esteja integralmente quitado. No caso de pagamento do saldo do preço com financiamento bancário, a imissão do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) na posse da(s) unidade(s) autônoma(s) objeto deste Contrato ficará condicionada a que o contrato de compra e venda e financiamento bancário já esteja devidamente celebrado e registrado perante a matrícula da(s) unidade(s) autônoma(s).
6.2. Fica estabelecido entre as Partes que se houver atraso na conclusão das unidades(s) autônoma(a) objeto deste Contrato motivado pela PROMITENTE VENDEDORA e, por conta disto, atraso na imissão do(s) ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) na posse das mesmas, ressalvados, sempre, a tolerância e os casos fortuitos ou de força maior, a PROMITENTE VENDEDORA pagará ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) uma multa mensal, pro rata, no montante equivalente a 0,5% (meio por cento) dos valores efetivamente pagos pelo(a,s) mesmo(s) até então por força deste Contrato, corrigidos pelo INCC-DI, desconsiderando-se, para tal fim, os eventuais encargos moratórios que tenham sido pagos.
6.2.1. A multa de que se cuida no item 6.2., se for o caso, será devida a título de perdas e danos pré-fixadas, englobando toda a indenização devida ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) na hipótese de haver qualquer atraso no cronograma das obras e, assim, na imissão do(s) mesmo(s) na posse da(s) unidade(s) autônoma(s) objeto deste Contrato. Esta multa, nos casos de atrasos e, sempre, ressalvada a tolerância e os casos fortuitos ou de força maior, será devida até a data da expedição do Habite-se do Empreendimento.
6.2.2. A multa ora estipulada, se aplicável, será quitada de uma só vez pela PROMITENTE VENDEDORA, por meio de compensação com os valores ainda devidos pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) por força do presente instrumento, ou, em não havendo saldo do preço a pagar, no prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data da expedição do Habite-se do Empreendimento.
6.3. Até a data em que seja(m) imitido(a,s) na posse da(s) unidade(s) que lhe(s) são, por este instrumento, prometida(a) a venda, não poderá(ão) o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ter acesso à(s) mesma(s) ou às obras do Empreendimento, não lhe(s) sendo permitido, ademais, a guarda, alojamento ou instalação de móveis, utensílios, máquinas e semelhantes, ou quaisquer elementos de decoração no imóvel.
6.4. A partir da data em que o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) forem imitidos na posse da(s) unidade(s) ou a partir da data em que tal pudesse ter ocorrido, caso não tenha(m) sido imitido(a, s) na posse por não preencherem as condições estabelecidas para tanto neste Contrato, passarão a correr exclusivamente por conta dele(a,s), PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), todos os tributos, tarifas e
despesas de condomínio ou quaisquer outras que venham a incidir sobre ou relativamente à(s) unidade(s) ora prometida(s) à venda, ainda que não lançadas em nome do(a, s) mesmo (a, s).
6.5. As providências e despesas relativas à ligação dos troncos de energia elétrica, gás e outros dependentes de serviços públicos ou prestados por empresas concessionárias de serviços públicos, bem com as ligações necessárias para a utilização de tais serviços na(s) unidade(s) autônoma(s) objeto da presente promessa de compra e venda, serão de exclusiva responsabilidade e conta do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), que somente poderão diligenciar em tal sentido após ter(em) sido imitido(s) na posse das mesmas.
6.6. Igualmente, correrão por exclusiva conta do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), na proporção da(s) fração(ões) ideal(is) de terreno correspondente(s) à(s) unidade(s) autônoma(s) objeto da presente promessa de compra e venda, todos e quaisquer custos decorrentes da elaboração e registros dos atos tendentes à instituição formal do condomínio, nestes considerados os gastos com registro propriamente dito e, também, aqueles como honorários advocatícios e outras despesas correlatas.
6.6.1. Fica a PROMITENTE VENDEDORA, desde logo e a seu exclusivo critério, autorizada a adiantar, por conta e ordem do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), as despesas referidas no item 6.6., as quais, neste caso, deverão ser reembolsadas à mesma concomitantemente ao pagamento da primeira quota condominial.
CLÁUSULA SÉTIMA — DA RESPONSABILIDADE POR DEFEITOS
7.1. Nos termos do disposto no item 6.1., os o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), juntamente com a PROMITENTE VENDEDORA, procederá(rão), previamente à imissão na posse da(s) unidade(s) objeto da presente promessa de compra e venda, vistoria na mesma.
7.1.1. Desde logo, então, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) assume(m) a obrigação de vistoriar a unidade, na data e horário aprazados para tanto pela PROMITENTE VENDEDORA, dos quais deverão ser notificados com no mínimo 10 (dez) dias de antecedência. Caso o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) não queira(m) proceder à vistoria
ou não compareça(m) para tanto no imóvel na data e horário aprazados pela PROMITENTE VENDEDORA, dar-se-á(ão) a(s) unidade(s) como aceita(s), em caráter irrevogável e irretratável, no estado em que se encontrarem, tendo-as como aceita(s) pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), ficando a PROMITENTE VENDEDORA completamente eximida de proceder a quaisquer reparos, correções, complementações ou ajustes, sejam eles de que natureza forem.
7.2. Quanto a possíveis defeitos ou patologias inexistentes na data da entrega da(a) unidade(s) e que venham a surgir, observados os termos e condições constantes do TERMO DE GARANTIA que, rubricado pelas PARTES, fará parte integrante do futuro Manual do Proprietário, será observado o seguinte:
a) O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) solicitará(ão), por escrito, mediante carta protocolada em sua sede, a intervenção da PROMITENTE VENDEDORA, especificando com detalhes a natureza e a origem do defeito eventualmente verificado; e
b) se constatado que o defeito não decorreu de mau uso da unidade ou de suas instalações, equipamentos ou componentes, ou de atos praticados pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ou terceiros, a PROMITENTE VENDEDORA executará, por si ou por terceiros, os necessários reparos, correndo por sua conta as despesas a tanto inerentes.
7.2.1. A PROMITENTE VENDEDORA restará isentada de qualquer responsabilidade por defeitos e patologias na(s) unidade(s) objeto deste Contrato caso o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) não façam as devidas e necessárias manutenções preventivas ou não observem as normas e procedimentos indicados no Manual do Proprietário, seja nas áreas privativas ou nas áreas de uso comum do Empreendimento.
7.3. Fica certo e ajustado que as solicitações de assistência técnica feitas pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) e que sejam consideradas indevidas pela PROMITENTE VENDEDORA serão cobradas diretamente deste(a,s), considerando-se as horas despendidas com a visita, atendimento, materiais e intervenções que eventualmente tenham sido realizadas.
CLÁUSULA OITAVA — DA CESSÃO DE DIREITOS
8.1. É vedado ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) prometer ceder ou transferir, gratuita ou onerosamente, a qualquer título, sem anuência prévia e por escrito da PROMITENTE VENDEDORA, os direitos, ações e obrigações que lhe(s) decorre(m) do presente Contrato e deste negócio jurídico, sob pena do vencimento antecipado, independentemente de qualquer interpelação ou notificação, das parcelas do preço ainda vincendas à época da cessão, da promessa de cessão ou transferência.
8.1.1. Desde que adimplente(s) com as obrigações que lhe(s) decorre(m) do presente instrumento e deste negócio, poderá(ão) o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) solicitar à PROMITENTE VENDEDORA que esta anua com a cessão e transferência dos direitos, ações e obrigações dele decorrente para terceiros. A anuência ficará, no entanto, condicionada:
a) à avaliação cadastral do(s) pretenso(s) sucessor(es), por parte e a critério livre e exclusivo da PROMITENTE VENDEDORA; e
b) ao pagamento, para a PROMITENTE VENDEDORA, de uma taxa remuneratória, no montante equivalente a 2% (dois por cento) do valor atualizado do presente Contrato para fazer frente ao pagamento das despesas administrativas inerentes à celebração do novo negócio.
8.1.2. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) são sabedores de que a cessão dos direitos, ações e obrigações que lhe(s) decorrem do presente contrato, pode ser fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI, o qual, se devido, deverá, como condição para efetivação da cessão, ser recolhido pelo(s) mesmo(s) com a apresentação da guia de recolhimento quitada à PROMITENTE VENDEDORA, no ato em que for(em) solicitado(s) pela mesma. Ainda que não recolhido o ITBI, na hipótese aqui prevista, por entenderem as Partes que esta exação não seja devida, fica certo que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) e aquele(s) em favor de quem se operar a cessão deverão assumir, no instrumento de cessão, solidariamente, a responsabilidade por recolher dito tributo caso, a qualquer tempo, venha o mesmo a ser exigido pela municipalidade.
CLÁUSULA NONA — INADIMPLEMENTO E RESCISÃO
9.1. Se o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) deixar(em) de efetuar, nos respectivos vencimentos, o pagamento de qualquer das parcelas mencionadas no quadro resumo, o(s) mesmo(s) será(ão) notificado(s) pela PROMITENTE VENDEDORA, judicial ou extrajudicialmente, sempre no endereço indicado no quadro resumo deste instrumento, para, no prazo de 15 (quinze) dias, liquidar o total do débito acrescido dos encargos abaixo elencados, sob pena de, não o fazendo, rescindir-se automaticamente e de pleno direito o contrato, ficando a PROMITENTE VENDEDORA liberada para negociar o imóvel com terceiros:
- atualização monetária do débito pelos índices aqui eleitos;
- juros de mora de 1% ao mês ou fração de mês desde a data do vencimento até aquela na qual venha a se efetivar o pagamento;
- multa de 2% sobre o valor total da parcela impaga (principal corrigido);
- despesas judiciais e extrajudiciais provocadas pelo atraso.
9.1.1. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(AS,ES,AS) tem conhecimento e concorda(m) expressamente que, em não sendo efetuado o pagamento de qualquer parcela integrante do preço de aquisição do imóvel deste, a PROMITENTE VENDEDORA poderá, após prévia comunicação nesse sentido, respeitando-se os prazos legais, inserir o nome dele(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(AS,ES,AS) nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito como SERASA, SPC e outros.
9.1.2. A multa moratória será imediatamente elevada ao maior limite que venha a ser admitido em lei, na data da entrada em vigor de legislação que altere aquela em vigor atualmente.
9.1.3. A falta de pagamento de prestações ou parcelas no respectivo vencimento, o descumprimento de qualquer das obrigações ora assumidas ou a infração de qualquer das normas aqui estabelecidas, por parte do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(AS,ES,AS) dará à PROMITENTE VENDEDORA o direito de, a seu critério, adotar uma das seguintes providências:
a) Considerar o presente instrumento rescindido automaticamente e de pleno direito;
b) Considerar as parcelas vincendas, devidas em sua totalidade e por antecipação, conforme preceitua o artigo 1425, III do Código Civil Brasileiro, tornando-se exigíveis, então, todas as parcelas vencidas e não pagas e as vincendas do preço, acrescidas da correção monetária, juros, multa, encargos referidos no "caput" desta cláusula.
c) Em se tratando de alienação fiduciária, promover o Leilão dos direitos da promessa de venda e compra aqui pactuada, compreendendo à fração ideal do terreno e as benfeitorias corporificadas – desde que ocorra o atraso superior a 3 (três) parcelas do preço. A alienação da unidade autônoma será efetivada por meio de leilão extrajudicial, ficando salientado que a segunda praça será realizada uma hora após ter sido efetuada a primeira, e, no caso de nesta não ter sido apurado o "quantum" mencionado no parágrafo 2º, do artigo 63, da lei nº 4591/64. Se, mesmo em segunda praça, a unidade não for arrematada, serão realizados tantos leilões quantos forem necessários, até a arrematação, sendo reservado à PROMITENTE VENDEDORA o direito de preferência. O leilão, primeira e segunda praças, será anunciado, num só aviso, publicado pelo menos uma vez no Diário Oficial do Estado e em outro jornal no local onde estejam sendo realizadas as obras. A legitimação para a alienação, por meio de leilão extrajudicial caberá à PROMITENTE VENDEDORA, sendo que para tanto, fica, desde já, investida do mandato irrevogável a que se refere o § 5º, do art. 63, da lei nº 4.591/64, cujos poderes, ali elencados, são considerados como se aqui estivessem transcritos.
9.1.4. Fica estabelecido que na hipótese de não compensação do(s) cheque(s) emitido(s) pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) para o pagamento da “Parcela de Entrada” ou “Parcela Ato”, sem a respectiva quitação em moeda corrente nacional, ou por meio de TED, desde que expressamente autorizada pela PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de até
48 (quarenta e oito) horas contadas da devolução do mencionado cheque, implicará na automática rescisão deste instrumento, a critério exclusivo da PROMITENTE VENDEDORA, que operar-se-á independentemente de aviso ou notificação, uma vez que estará caracterizado o desinteresse do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) na continuidade do negócio. Em tal hipótese, as partes retornarão ao status quo antes, ficando a PROMITENTE
VENDEDORA expressamente liberada para negociar a unidade com terceiros, pelo preço e condições que ela livremente estipular. Fica, no entanto, ressalvado à PROMITENTE VENDEDORA o direito de efetuar a apresentação do cheque mencionado uma segunda vez, ou ainda efetuar a cobrança judicial dos valores em aberto, bem como informar aos órgãos de proteção ao crédito sobre o inadimplemento do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) caso não opte pelo distrato do presente.
9.2. No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações, e delas serão descontadas as seguintes despesas, também atualizadas monetariamente:
a) custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% (dez por cento) sobre os valores até então recebidos pela PROMITENTE VENDEDORA;
b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela PROMITENTE VENDEDORA;
c) contribuição ao COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela PROMITENTE VENDEDORA;
d) outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso deste contrato;
e) Multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total deste contrato (art. 410 Código Civil Brasileiro);
f) Outras despesas comprovadas pela PROMITENTE VENDEDORA.
9.2.1. Fica estabelecido que a devolução acima referida será efetuada nas mesmas condições e prazos estipulados para o pagamento das parcelas do preço, conforme quadro resumo deste, ou seja, em tantas parcelas quantos
forem os meses decorridos desde a data da assinatura do instrumento até a data de sua rescisão.
9.2.2. A importância a ser restituída ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) será sempre, de no mínimo 20% (vinte por cento) dos valores por ele pagos.
9.2.3. Os valores eventualmente pagos pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), diretamente para a intermediadora, a título de comissão, não serão considerados para a apuração do montante a ser devolvido para o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), tendo em vista a perfeita formalização do contrato entre o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) e a intermediadora.
9.2.4. Na hipótese de aplicação de tributos, contribuições ou impostos já existentes ou que venham a ser criados, e incidam sobre os pagamentos efetuados pela PROMITENTE VENDEDORA, em decorrência da venda da unidade autônoma e da restituição de qualquer quantia ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), tais valores serão também computados para o cálculo da restituição previsto no caput desta cláusula
9.3. Na hipótese da rescisão operar-se após a transferência da posse do imóvel ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), este(s) ficará(ão) obrigado(s) a devolver incontinenti o imóvel à PROMITENTE VENDEDORA, sob pena de esbulho possessório e às deduções expressas na cláusula anterior, serão acrescidas das seguintes:
a) 0,5% (meio por cento) do preço atualizado de venda estipulado neste contrato, por mês de fruição do imóvel objeto do presente;
b) despesas efetuadas pela PROMITENTE VENDEDORA para a recuperação do imóvel, bem como aquelas realizadas para retorná-lo às condições de conservação e habitabilidade em que foram entregues ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS).
c) todos os valores em atraso relativos a IPTU, despesas condominiais e de gás, água e energia elétrica.
9.4. Ainda na hipótese de rescisão deste contrato, o(s) PROMITENTE(S)
COMPRADOR(A,ES,AS) perderá(ão) em favor da PROMITENTE VENDEDORA, as benfeitorias úteis e as voluptuárias que vier(em) a introduzir no imóvel.
9.5. O recebimento de qualquer importância devida pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), depois de seu vencimento, ainda que com os acréscimos moratórios correspondentes, constituirá ato de mera tolerância da PROMITENTE VENDEDORA que não poderá ser invocada como precedente, nem implicará em novação ou modificação da presente avença.
9.6. Recorrendo a PROMITENTE VENDEDORA à Justiça ou se, simplesmente contratar advogado para a satisfação de obrigações não atendidas, suportará(ão) o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), ainda, as despesas judiciais, extrajudiciais e os honorários de advogado desde já arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, em caso de cobrança extrajudicial, e em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, no caso de cobrança judicial.
CLÁUSULA DÉCIMA - DO FINANCIAMENTO
Esta cláusula somente será aplicável às aquisições com pagamento parcial por meio de recursos provenientes de financiamento bancário.
10.1. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) poderá(ão) optar por liquidar a totalidade do saldo devedor existente na data da conclusão de obras, por meio de financiamento concedido por qualquer entidade financeira, cuja obtenção será de responsabilidade única e exclusiva dele(s), PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), assim como todas as despesas decorrentes, tais como cópias, certidões, autenticações, avaliações, e tudo que for exigido pelo agente financiador.
10.1.1. O financiamento não poderá acarretar ônus de qualquer natureza para a PROMITENTE VENDEDORA, nem justificar atraso no pagamento da referida parcela do preço e demais obrigações contratuais pecuniárias.
10.1.2. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declara(m) ter ciência de todas as normas e condições que atualmente regem a concessão de
financiamentos habitacionais, inclusive daquelas relativas a concessão de financiamento pela faixa regulada do SFH, SFI ou pela Carteira Hipotecária, especialmente no que concerne à renda familiar exigida e valor da prestação para o montante a ser financiado.
10.1.3. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declara(m) que tem condições de cumprir todas as exigências para a obtenção do tipo de financiamento que vier a escolher e que tem ciência de que o agente financeiro, a seu exclusivo critério, reserva-se o direito de recusar a concessão do financiamento se o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) não apresentar(em) as condições jurídicas ou sócio - econômicas exigidas para a assinatura do contrato formalizador do empréstimo.
10.1.4. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) se obriga(m), até a data prevista para a conclusão das obras, apresentar toda documentação necessária à obtenção do financiamento, que o Agente financeiro venha a exigir, nas formas e condições determinadas pelo Agente financeiro, ficando claro que constitui obrigação exclusiva do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) a apresentação de documentação em tempo hábil à quitação da parcela mencionada no quadro resumo, para pagamento alternativamente por meio de financiamento. A não comprovação da renda mensal, ou sua comprovação em níveis incompatíveis com o percentual de comprometimento permitido para o valor do financiamento, importará, se não satisfeito o respectivo débito na oportunidade, na constituição em mora do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), que se sujeitará às conseqüências daí resultantes.
10.1.5. Caso o financiamento concedido pelo Agente Financeiro não venha a atingir, observado o respectivo reajustamento monetário, o valor mencionado no quadro resumo, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), se obriga(m) a completar o referido valor com recursos próprios no ato da assinatura do instrumento de compra e venda do imóvel e financiamento.
10.2. Se, por qualquer motivo, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) não obtiver(em) o financiamento tratado nesta cláusula, a parcela de preço a ele correspondente deverá ser liquidada pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), devidamente reajustada na forma pactuada neste instrumento, com recursos próprios dele(s), PROMITENTE(S)
COMPRADOR(A,ES,AS), na data fixada no Quadro Resumo, sob as penas previstas na cláusula que trata do inadimplemento.
10.2.1. Se eventualmente o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), não obtendo o financiamento referido no “caput” desta cláusula, vier(em) a solicitar à PROMITENTE VENDEDORA o parcelamento do saldo devedor existente na ocasião e que deverá ser pago à vista, ficará a único e exclusivo critério da PROMITENTE VENDEDORA permitir que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) efetue(m) tal pagamento de forma diferida e nas condições a serem acordadas com a PROMITENTE VENDEDORA. Nessa hipótese, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) fica(m) obrigado(s), e desde já concorda(m), em atender todas as solicitações e assinar quaisquer aditamentos ao presente, que se façam necessários, sob pena de, não o fazendo, prevalecerem as condições ajustadas no quadro resumo, para todos os efeitos.
10.2.2. A não obtenção do financiamento pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), não poderá ser alegação para pedido de rescisão deste instrumento, uma vez que é de sua exclusiva responsabilidade a obtenção do mesmo, não cabendo à PROMITENTE VENDEDORA qualquer responsabilidade pela não aprovação do financiamento pelo agente financeiro.
10.3. Como a PROMITENTE VENDEDORA só receberá a importância a ser financiada, após o registro do respectivo instrumento de financiamento, no Cartório de Registro de Imóveis, as Partes convencionam que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ficará(ão) obrigado(s) ao pagamento à PROMITENTE VENDEDORA da variação monetária diária entre a data de vencimento de tal parcela, conforme fixada no quadro resumo, e a da efetiva liberação do crédito pelo agente financeiro, constituindo-se tal valor em dívida líquida e certa, exigível na forma deste contrato.
10.3.1. Se a importância financiada for menor que o valor reajustado da(s) parcela(s) a ser(em) quitada(s) com o empréstimo concedido pelo Agente Financeiro, ou se o valor a ser financiado for superior ao valor limite permitido pelas normas vigentes, na ocasião, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) pagará(ão) à PROMITENTE VENDEDORA as diferenças apuradas à vista, até 10 (dez) dias posteriores ao vencimento da(s) citada(s) parcela(s).
10.4. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) confessa(m) e reconhece(m), desde já, dever à PROMITENTE VENDEDORA, todas as parcelas vincendas após a assinatura do contrato de financiamento, mesmo que naquele contrato conste a quitação integral do preço, considerando-se para a amortização do saldo devedor para com a PROMITENTE VENDEDORA, somente os recibos correspondentes por ela emitidos.
10.4.1. A eventual declaração da PROMITENTE VENDEDORA no mencionado contrato de financiamento, de quitação do preço de aquisição da unidade autônoma objeto deste instrumento terá como finalidade única e exclusiva possibilitar que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ofereça(m) o imóvel em garantia hipotecária ao agente financeiro, não importando, sob qualquer hipótese em satisfação pela PROMITENTE VENDEDORA, com relação ao integral recebimento do preço, cujo saldo restante deverá constar do instrumento previsto na Cláusula a seguir.
10.5. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) tem ciência que as obras do Empreendimento do qual faz(em) parte o(s) imóvel(is) objeto deste instrumento poderão ser financiadas por Instituição Financeira de livre escolha da PROMITENTE VENDEDORA e que, nesta hipótese, caso tenha interesse em contratar financiamento através de outro agente financeiro, deverá submeter-se às regras para o desligamento de sua(s) unidade(s), arcando com os custos daí advindos.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DA CONFISSÃO DE DÍVIDA
11.1. O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) se obriga(m) a assinar, juntamente com dois (2) fiadores idôneos, até, no máximo, a data da assinatura do contrato do financiamento referido na cláusula anterior, ou do recebimento das chaves se não houver financiamento no presente contrato, o valor de eventuais parcelas vincendas existentes na data for ser pago com recursos próprios do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), escritura pública de confissão de dívida, assecuratória do saldo do preço referente a eventuais parcelas do preço cujos vencimentos todavia não tenham ocorrido.
11.1.2. As partes desde já reconhecem que a escritura pública de confissão de dívida a ser assinada em virtude do disposto no “caput” desta cláusula constitui-se em mera ratificação de obrigações assumidas neste contrato. Por essa razão, para efeito de periodicidade de reajustamentos previstos na cláusula terceira, o seu termo inicial não será deslocado, ou seja, permanecerá para sua contagem aquele estipulado neste contrato.
11.2. Os fiadores referidos nesta cláusula, no “caput” do item 11.1. supra, que assinarão a escritura pública de confissão de dívida e que deverão também avalizar as notas promissórias correspondentes, se for o caso, serão indicados por escrito pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) com antecedência mínima de 40 (quarenta) dias da data definida para pagamento da parcela por meio de financiamento, ou o recebimento das chaves, conforme acima previsto, com fornecimento de todos os dados pessoais, inclusive dos cônjuges, se forem casados, situação na qual os cônjuges assinarão juntamente os títulos de crédito e eventuais documentos.
11.2.1 Os fiadores deverão contar com informações favoráveis nos órgãos indicadores de credibilidade e ser capacitados, sócio-economicamente, para solver a dívida.
11.2.2. Os fiadores deverão possuir, pelo menos, 2 (dois) imóveis situados nesta capital, totalmente livres e desembaraçados de quaisquer ônus ou gravames.
11.2.3. A não indicação tempestiva e satisfatória dos fiadores/avalistas importará no vencimento antecipado e à vista das parcelas vincendas na data da entrega das chaves, e a critério da PROMITENTE VENDEDORA, na não assinatura do contrato de financiamento e conseqüente retenção da unidade autônoma, mantendo-se, como conseqüência, a obrigação de o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) entregar com recursos próprios os valores relativos àquela parcela de preço, como se inexistisse financiamento para liquidação parcial do saldo do preço.
11.2.4. Com relação à garantia fidejussória a ser prestada pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), por ocasião da assinatura do Instrumento de Confissão de Dívida, conforme previsto nesta cláusula, a PROMITENTE VENDEDORA poderá aceitar, a seu exclusivo critério, a
substituição da fiança, por garantia real, de valor no mínimo 20% (vinte por cento) superior ao da dívida existente, a ser constituída por hipoteca sobre imóveis ou penhor sobre veículos, ficando certo que tais garantias deverão ser analisadas previamente pela PROMITENTE VENDEDORA, no prazo previsto para análise do cadastro dos fiadores, sob pena de aplicação das penalidades previstas no item antecedente. Todos os custos incidentes sobre a formalização de tal garantia serão de responsabilidade exclusiva do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS).
11.2.5. Competirá unicamente à PROMITENTE VENDEDORA aprovar os cadastros dos fiadores indicados, bem como as outras formas de garantia oferecidas pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), uma vez que se trata de garantia a créditos dela, PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA — DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA
12.1. A escritura pública de compra e venda será outorgada pela PROMITENTE VENDEDORA ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), uma vez que tenha se verificado o disposto no item 4.1., registrada a individuação das unidades, esta registrada em até 180 (cento e oitenta) dias da data do respectivo Habite-se, prorrogáveis por mais 30 (trinta) dias, e após a quitação do preço, desde que o(a,s) mesmo(a,s) esteja(m) adimplentes com todas as obrigações que lhe(s) decorrem do presente instrumento.
12.1.1. Após a quitação do preço e, observado o disposto no item 12.1., a escritura pública de compra e venda será assinada pelas PARTES, sendo lavrada em Tabelionato a ser indicado pela PROMITENTE VENDEDORA, em até 30 (trinta) dias a contar da data em que for solicitada por qualquer das PARTES a respectiva outorga à outra.
12.2. Não obstante o disposto no item 12.1., os PROMITENTES VENDEDORES poderão, a qualquer tempo, principalmente e, concomitantemente quando da imissão da posse de que trata a Cláusula Sexta, havendo ou não saldo devedor, optarem por outorgar antecipadamente a escritura pública de compra e venda ao(a,s) PROMITENTE(S)
COMPRADOR(A,ES,AS), notificando-os para tanto com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.
12.2.1. Na hipótese prevista no item 12.1., caso ainda existam parcelas vincendas do preço, no mesmo ato em que for outorgada ao(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) a escritura pública de compra e venda, este(a,s), em garantia do pagamento das referidas parcelas vincendas do preço e do cumprimento de todas as suas obrigações decorrentes do presente negócio, a critério da PROMITENTE VENDEDORA, ou darão em primeira e especial hipoteca ou alienarão em caráter fiduciário, a ela, PROMITENTE VENDEDORA, ou a quem ela indicar, a(s) unidade(s) objeto da presente promessa de compra e venda.
12.2.2. Havendo parcelas do preço ainda vincendas quando da outorga da escritura pública de compra e venda, é(são) sabedor(es) o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), assumindo esta obrigação, que terão que contratar seguros contra riscos de morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, pagando os respectivos prêmios, cuja apólice terá a PROMITENTE VENDEDORA como beneficiária.
12.3. As despesas relativas à outorga da escritura pública de compra e venda e transferência da propriedade da(s) unidade(s) ora prometida(s) à venda, inclusive aquelas tendentes à constituição de hipoteca ou alienação fiduciária, se for o caso, serão de responsabilidade exclusiva do(a, s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), que não poderá(ão) se eximir de pagá-las. Dentre as despesas de que aqui se cuida estão aquelas com tabelionato, registro de imóveis e imposto de transmissão de bens imóveis.
12.4. A negativa do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) ou da PROMITENTE VENDEDORA em, respectivamente, receber ou outorgar a escritura pública de compra e venda, nas situações previstas neste instrumento, sujeitará a PARTE inadimplente ao pagamento, em favor da outra, de multa penal compensatória no valor desde logo aceito e acordado de 2% (dois por cento) do valor atualizado do presente contrato de compra e venda, sem prejuízo da imediata adoção das medidas judiciais cabíveis à obtenção da referida escrituração.
12.5. Uma vez outorgada a escritura pública de compra e venda, o(a,s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) obriga(m)-se a, em até 45
(quarenta e cinco) dias obter o seu registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, bem assim como a sua averbação perante o cadastro fiscal da Secretaria Municipal da Fazenda.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA — DO FINANCIAMENTO DAS OBRAS
13.1. O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declaram ter conhecimento de que o imóvel objeto deste instrumento particular será ou encontra-se hipotecado em primeiro grau a favor do Banco do Estado do Rio Grande do Sul S.A. (BANRISUL), em garantia do financiamento destinado a produção do empreendimento acima mencionado, e que o credor hipotecário somente liberará o gravame hipotecário mediante o recebimento da importância relativa a dívida correspondente a Unidade acima descrita, com relação a qual foi firmado o presente contrato de promessa de compra e venda. Neste sentido, para preservação de seus direitos, o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declaram-se cientes e concordam em efetuar, obrigatoriamente, todas as amortizações parciais, extraordinárias ou total por intermédio do credor hipotecário – o BANRISUL.
13.2. A PROMITENTE VENDEDORA, com a ciência do(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), cede(m) ao BANRISUL em penhor os créditos decorrentes deste contrato, cujo produto será destinado a amortização da dívida relativa a unidade objeto desta transação.
13.3. O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS), nos termos do artigo
1.453 do Código Civil Brasileiro, declara(m) estar cientes que os créditos antes referidos são cedidos em penhor para o BANRISUL em garantia da operação de crédito relativa ao empreendimento no qual localiza-se o imóvel supra.
13.4. O(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declaram ter ciência de que o financiamento contratado pela PROMITENTE VENDEDORA perante o BANRISUL está coberto por seguro construtivo e de responsabilidade civil.
13.5. Da impontualidade: Na hipótese de atraso no pagamento das parcelas do preço o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) declaram-se cientes que estão sujeitos a todas as penalidades mencionadas neste Instrumento.
13.6. Da Liberação da hipoteca: Só haverá liberação de hipoteca após concessão de habite-se, estando ciente o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) de que a outorga da escritura livre de ônus real depende de quitação, por parte da PROMITENTE VENDEDORA junto ao credor hipotecário, do valor correspondente à unidade objeto deste compromisso (rateio).
13.7. O financiamento imobiliário contratado para o custeio das obras será de inteira e exclusiva responsabilidade da PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA — DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
14.1. A PROMITENTE VENDEDORA declara que, na forma do Art. 34 da Lei 4.591/64, a incorporação do Empreendimento está submetida ao prazo de carência, de modo que lhe será lícito desistir do Empreendimento caso não comercialize, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) das unidades do Empreendimento, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da data do registro do Memorial de Incorporação ou de sua revalidação, se for o caso.
14.1.1 No caso de denúncia da incorporação os valores até então pagos pelo(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) lhe(s) serão devolvidos pela PROMITENTE VENDEDORA na forma do Art. 36 da Lei 4.591/64, nada mais sendo devido de parte a parte, seja a que título for.
14.2. Declara, ainda, a PROMITENTE VENDEDORA que a incorporação do Empreendimento será submetida ao regime da afetação, na forma dos Arts. 31- A e seguintes da Lei 4.591/64.
14.3. Até que a PROMITENTE VENDEDORA comercialize a integralidade das unidades que integram o Empreendimento, fica assegurado à mesma, independentemente de qualquer pagamento ou contrapartida, (i) manter nas dependências do condomínio, em seu hall de entrada, plantão de vendas; bem como (ii) ter acesso, através dos corretores por ela credenciados ou indicados, a todas as áreas de uso comum e (iii) colocar em lugar visível, a sua escolha, faixas promocionais, placas, anúncios, luminosos ou não, do Empreendimento, desde que não prejudiquem ou impeçam o fluxo de pessoas e/ou veículos.
14.4. Por até 5 (cinco) anos contados da expedição do habite-se do Empreendimento, fica assegurado à PROMITENTE VENDEDORA, sem prejuízo do disposto no item 14.3., manter no topo do Empreendimento a sua logomarca, sem que caiba aos condôminos qualquer remuneração ou contrapartida.
14.5. Havendo mais de um PROMITENTE COMPRADOR são, todos eles, solidariamente responsáveis pelas obrigações que lhe(s) decorrem frente à PROMITENTE VENDEDORA, inclusive, mas não somente, pela obrigação de pagamento do preço. Deste modo, pode a PROMITENTE VENDEDORA exigir, a seu exclusivo critério, o cumprimento integral das obrigações de quem melhor lhe aprouver, de mais de um ou de todos em conjunto.
14.5.1. Os PROMITENTES COMPRADORES, ademais, neste ato, mútua e reciprocamente, nomeiam-se e constituem-se procuradores uns dos outros, entre si, para o fim de receber intimações, citações, notificações, judiciais ou extrajudiciais, comunicados ou documentos relativos ao presente contrato e ao negócio através dele celebrado, de sorte a que for recebido por um, considerar- se-á automaticamente recebido por todos.
14.6. Qualquer tolerância de qualquer uma das PARTES em relação a eventual descumprimento de disposições, direitos e obrigações deste contrato não implicará em renúncia aos mesmos, nem caracterizará novação, precedente ou alteração do contrato, sendo aquele fato tomado a conta de simples liberalidade.
14.7. Para quaisquer efeitos e finalidades previstas no presente instrumento, as comunicações, notificações e interpelações de qualquer das PARTES, se farão por escrito e serão consideradas efetivas quando entregues pessoalmente contra recibo ou remetidas pelo correio, com Aviso de Recebimento Mãos Próprias (AR/MP), sempre, ao endereço indicado no Quadro Resumo.
14.7.1. Em face do disposto no item 14.7., o(a,s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) obriga(m)-se a comunicar por escrito à PROMITENTE VENDEDORA a mudança do seu endereço, assumindo os ônus que derivem da sua eventual omissão.
14.7.2. Ainda pelo presente contrato e na melhor forma de direito, o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) nomeia(m) e constitui(em) sua bastante procuradora a PROMITENTE VENDEDORA, a quem confere poderes gerais, amplos e ilimitados para o fim especial de, nos termos da Lei Federal nº 4591/64, efetivar, no momento próprio, os registros do instrumento de instituição e de especificação do condomínio, podendo para tanto, outorgar, aceitar, assinar, anuir, retificar, alterar os respectivos instrumentos públicos ou particulares e, bem assim, o Memorial de Incorporação e projeto já aprovado do Empreendimento em questão, estabelecendo e aceitando cláusulas e condições, submeter o citado Empreendimento ao patrimônio de afetação, assinar instrumento público ou particular de retificação e ratificação, porventura necessário, inclusive para atendimento de exigências formuladas pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e, mais, promover junto a Prefeitura do Município quaisquer alterações do projeto de construção do Empreendimento, sem diminuição ou alteração da área privativa correspondente à unidade de que é(são) titular(es) de direito o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES,AS) fora dos limites deste contrato, podendo para tanto, assinar quaisquer papéis e documentos, passando os correspondentes recibos, conferindo-lhe(s), ainda, poderes para indicar a Administradora do Condomínio para a sua regular instituição, bem como representá-lo(a,s) nas repartições públicas municipais, estaduais e federais, autarquias e concessionárias de serviços públicos (CEEE, DMAE e outras), inclusive aceitando e cumprindo exigências e comunique-se, alvarás, enfim, praticando todos os atos necessários ao cabal desempenho deste mandato, com poderes da cláusula "extra", substabelecendo no todo ou em parte os poderes aqui constantes, com ou sem reserva, mandato este constituído em caráter irrevogável e irretratável, nos termos dos arts. 683, 684 e 686, parágrafo único, da Lei nº 10.406, de 10/01/2002 (Código Civil Brasileiro).
14.8. A Minuta da Convenção Condominial, um dos documentos que integraram o registro da Incorporação Imobiliária em questão, faz parte integrante deste contrato e, nela, constam as regras atinentes a administração, gestão, uso e exercício do direito de voto, em consonância às características peculiares deste empreendimento, as quais são vinculativas as partes.
14.9. Salvo naquilo que for contratado expressamente, as disposições deste instrumento permanecerão válidas entre as partes, ainda que após a assinatura da escritura de compra e venda ou de documento que tenha tal validade.
14.10. O presente contrato é celebrado pelas PARTES em caráter irrevogável, irretratável, obrigatório a elas, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
14.10.1 O(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) declara(m) ainda ter ciência de que a eficácia deste instrumento estará sujeita à aprovação pela PROMITENTE VENDEDORA, no prazo de até 7 (sete) dias, contados desta data, do cadastro do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) junto aos órgãos de proteção ao crédito, bem como a análise, a critério exclusivo da PROMITENTE VENDEDORA, da capacidade de pagamento do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES), uma vez que o presente negócio constitui-se em compra e venda, com pagamento do preço a prazo, de forma parcelada, podendo, ainda, estar sujeito à contratação de financiamento para pagamento de parte do preço ajustado nas forma deste contrato.
14.10.2. Em caso de não aprovação do cadastro do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) , o cheque emitido para pagamento da “Parcela Ato” ou Parcela Entrada” será devolvido ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES), por meio de correspondência a ser enviada para o endereço mencionado no Quadro Resumo.
14.10.3. A eventual aprovação da PROMITENTE VENDEDORA não implica em isenção da responsabilidade do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) de manter seu cadastro sem nenhuma restrição nos órgãos de proteção ao crédito, sendo certo que a PROMITENTE VENDEDORA poderá a qualquer momento do contrato fazer a análise para confirmação das condições inicialmente estabelecidas, podendo, inclusive, reter a entrega da unidade ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A,ES) até que sejam regularizadas todas as obrigações dele(s) exigíveis.
14.11. Os honorários de intermediação imobiliária derivados do presente negócio, cujo valor não está incluso no montante total do preço mencionado no item 5 do quadro resumo, serão pagos, exclusiva e integralmente, pelos PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES).
14.12. As PARTES elegem, com renúncia a qualquer outro, o foro Central da Comarca de Porto Alegre para dirimir quaisquer litígios decorrentes do presente contrato ou do negócio através dele ajustado.
E, por estarem justos e acertados, as PARTES, então, assinam o presente contrato em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas.