Ekonomiska osäkerheter. Det finns en rad faktorer som kan påverka utformningen och exploateringsgraden (se Risker och osäkerheter). Det är mycket svårt att i detta tidiga skede förutse stadens utgifter i projektet. Sanering inom den blivande fastigheten för kraftvärmeverk i Lövsta och hante- ring av förorenade muddermassor. I det ursprungliga markanvisningsavtalet från 2018 angavs att staden skulle stå för saneringskostnaderna på den mark som skulle användas för energiproduktionsan- läggning. Det innebar en stor kostnad och en viss ekonomisk risk, även om förore- ningssituationen i det området var någorlunda väl karterad. Delar av det området är också tidigare sanerat för industriändamål. I det avtalet var parterna inte ense om kostnadsansvar för hantering av förorenade muddermassor, den frågan sköts på fram- tiden. Det förändrade läget för framförallt kaj och hamn som beskrivits ovan medför vä- sentligt ändrade förutsättningar avseende saneringskostnader. Det tillkommande markområdet är starkt förorenat från tidigare verksamheter (SAKAB) och det nya lä- get för kajen i ett grunt område innebär enklare grundläggning av kaj och pir, men medför ett omfattande behov av muddring av sjöbotten inom ett område med starkt förorenade bottensediment. Därutöver tillkommer behov att evakuera badplats och båtklubb. Vid de diskussioner som initialt fördes när detaljplanearbetet ändrade inriktning till det nya läget framförde Stockholm Exergi AB att stadens kostnader inte skulle öka på grund av det nya kajläget och att staden skulle inte behöva stå för några för- dyringar till följd av det förändrade läget. Utifrån de undersökningar som utförts se- dan dess har klarlagts att det nya läget kommer att innebära betydligt större sane- ringskostnader än det ursprungliga. Det finns en mycket stor osäkerhet om de slutliga kostnaderna, till viss del p.g.a. osäkerhet om föroreningssituationen, men framförallt då villkoren i ett kommande miljötillstånd inte är kända och därigenom inte vilka metoder som kommer att erfordras. Avtalet anger att Stockholm Exergi AB ska utföra nödvändiga utredningar, pro- jektering samt saneringsåtgärder och Staden ska bekosta dessa arbeten upp till ett takbelopp. Beloppet ska innefatta både sanering av mark inom den blivande fastighe- ten och hantering av förorenade muddermassor. Takbeloppet ska fastställas när Sta- den och Stockholm Exergi AB har en bättre överblick över vilka saneringsåtgärder som kan komma att krävas, vilket i praktiken innebär när det föreligger ett färd...
Ekonomiska osäkerheter. Projektet är stort och genomförandet komplicerat. Utbyggnaden bygger på en samverkan i tid och genomförande med byggherrarna för att skedesplan, tidplan och ekonomi ska kunna hållas. Risken för att någon av byggherrarna inte kan tillträda på utsatt tid riskerar inte enbart att slå mot försäljningsinkomsterna utan även skapa avsevärd fördyrning vid utbyggnaden för staden. I och med att projektet är stort och kommer pågå under lång tid har särskild vikt lagts vid att bedöma risker. Delar av utbyggnaden har därför projekterats i detalj redan innan genomförandebeslut för att kunna minimera riskerna. En bedömning av risker för oförutsedda utgifter har hanterats noga för varje år. Projektet kommer pågå under många år och kommer därför vara extra känsligt för påverkan på förändringar av entreprenadkostnader och påverkan på försäljningspriser på bostadsmarknaden, två faktorer som båda kommer påverka ekonomin i projektet. Möjlighet till en säkrare kalkyl får projektet när staden fattar beslut om att sälja de två kvarvarande bostadsbyggrätterna i området. Kalkylen bygger på att bostadsbyggrätterna säljs till samma villkor som i avtalen med bostadsrättsbyggherrarna. Hur markvärdet eventuellt förändras fram till försäljning är osäkert, markvärdet kan vara högre eller lägre när försäljningen sker.
Ekonomiska osäkerheter. Det finns risk att markpriset vid överlåtelse av mark ändras fram till tillträdesdagen. Detta kan därmed påverka försäljningsinkomsterna i projektet. Om detaljplanen överklagas och tidplanen flyttas fram kommer de totala utgifterna i projektet att öka på grund av indexering. Detta gäller även om något oförutsett sker som påverkar projektet eller projektets tidplan. Projektets täckningsgrad är godtagbar, men kan påverkas av förändringar av projektets förutsättningar. Ett riskpåslag ingår i de kalkylerade utgifterna för projektet som tar höjd för oförutsedda och osäkra utgifter under projektets genomförande.
Ekonomiska osäkerheter. En osäkerhet i stadens investeringar är utgifter för eventuella ledningsomläggningar på den nuvarande arrendemarken, då det kan finnas ledningar där som staden idag inte känner till.
Ekonomiska osäkerheter. Det finns en rad faktorer som kan påverka utformningen och exploateringsgraden (se Osäkerheter). Det är mycket svårt att i detta tidiga skede förutse stadens utgifter i projektet. Osäkerhetsfaktorer för kalkylen är bland annat tidsfaktorn. På utgiftssidan är flytten av S:t Göransgatan och förändring av tunnelbaneanläggningar en osäkerhetsfaktor. För de fastigheter där överenskommelse om exploatering och överlåtelse tecknas senare finns en viss risk då bindande avtal om köp ännu inte finns. Kalkyl för allmänplatsmark bygger på framtagen systemhandling. I samband med detaljprojektering kan utgifterna förändras. Kalkylen utgår från att antalet bostäder är cirka 1775 lägenheter (1 400 ekvivalenta lägenheter). Kompensationsåtgärder och ledningsflytt i Fredhällsparken p g a den nya 11- spelsplanen är ännu inte projekterade och kostnaderna bara uppskattade. Osäkerhet finns därför om utgifternas storlek för dessa. Tidplanen för projektet riskerar att försenas då risken för överklagande av detaljplaner är stor inom området. Kontoret har tagit hänsyn till ovanstående risker genom att lägga på en budget för oförutsett. Dessutom kommer kontoret följa och vidta åtgärder för att minimera dessa risker.
Ekonomiska osäkerheter. Köpeskillingen för de fastighetstillbehör som staden bygger och överlåter till bolaget bygger på en kostnadskalkyl utifrån gällande entreprenadavtal med stadens entreprenör. Staden och bolaget delar på risken för att skattemyndigheten inte godkänner bolagets momsavdrag för de arbeten som entreprenören utför åt staden. Risken bedöms som liten men viss osäkerhet finns med anledning av ett förslag till ändring av momslagen. Mälarterrassen ingår i projekt Slussen och ryms inom befintligt genomförandebeslut.
Ekonomiska osäkerheter. Det finns en rad faktorer som kan påverka utformningen och exploateringsgraden (se Risker och osäkerheter). Det är mycket svårt att i detta tidiga skede förutse stadens utgifter i projektet. Det finns en osäkerhet kring möjligheten att få både försäljningsintäkter och investeringsinkomster att gå i takt med utgifterna för utbyggnad av allmän plats, då en utbyggnad av gatunätet inom området måste påbörjas innan kvartersmarken kan tillträdas och utbyggnaden av området kommer att pågå under flera år. Utbyggnadsordningen inom området är inte helt klargjord ännu och den kan även komma att ändras under projektets gång, främst med avseende på eventuella förändringar i tidplanen för tvärbanans utbyggnad, vilket kan leda till att stadens intäkter kommer senare än beräknat. Denna risk har hanterats genom att försiktiga antaganden kring tidpunkter för upplåtelse/försäljning av mark har gjorts i kalkylen samt att huvuddelen av investeringsinkomsterna i kalkylen har senarelagts ett år i förhållande till investeringsutgifterna. Kontoret har låtit utföra en kostnadskalkyl för utbyggnaden av allmän plats. För att hantera de olika identifierade riskerna/osäkerheterna som kan leda till ökade utgifter har ett riskpåslag om ca 30 % på de kalkylerade utgifterna tillämpats som underlag för lönsamhetskalkylen. En känslighetsanalys är gjord med avseende på markprisets utveckling. En nedgång i marknaden med 10 % påverkar nettonuvärdet med ca -45 mnkr. I kalkylen har projektet en täckningsgrad på ca 114 % vilket innebär att det även finns viss marginal att hantera avvikelser som inte kunnat förutses, eller som blir högre än avsatta medel för riskerna utan att projektet ger ett negativt netto. Projektets totala ekonomi bedöms vara acceptabel trots stora investeringar i allmän platsmark.
Ekonomiska osäkerheter. I en konsekvensanalys har effekterna av en utebliven investering i en scen i Gasklocka 2 utretts. En av effekterna blir att gasverksområdet kommer att tappa i at- traktionskraft vilket medför att viljan att investera i kalkylerad omfattning uteblir. Utan en scen kommer gasverksområdet att behöva omformas till ett lokalt centrum med mestadels bostäder. Flera av de befintliga hus som finns i gasverksområdet är inte lämpade för bostadsändamål och för dessa skulle staden behöva överta investe- ringen för iordningställande av verksamhetslokaler. Planerad hotellverksamhet i Gasklocka 1 uteblir sannolikt då förutsättningen för denna verksamhet är att en scen i Gasklocka 2 kommer till. Är det så att ingen investering sker kommer Xxxxxxxxx 1 och Gasklocka 2 ändå att behöva saneras och renoveras i viss omfattning. En utebli- ven investering i Gasklocka 2 skulle även medföra en tidsförskjutning på minst två år för ett flertal hus inom gasverksområdet. Summerat visar utförd konsekvensanalys att den negativa effekten av att inte investera i en scen är cirka 560 mnkr på nettonu- värdet för Hjorthagen. Senaste inriktningsbeslutet för Hjorthagen, antaget av kom- munfullmäktige 2020-11-02, ger ett nettonuvärde om 1 304 mnkr. I detta nettonu- värde ingår genomförandet av en scen i Gasklocka 2. Om investeringen i en scen ute- blir landar nettonuvärdet enligt konsekvensanalysen på 1 194 mnkr. Det innebär såle- des att nettonuvärdet för Xxxxxxxxxx blir lägre om en investering i en scen i Gasklocka 2 uteblir än om den genomförs. Utebliven investering i en scen kan även komma att innebära kostnader i form av ej kända anspråkskrav från byggaktörer, vil- ket även bör tas i beaktande. Något som i detta scenario inte kostnadssatts är påver- kan på redan genomförda byggprojekt, där samtliga verksamma byggaktörer i områ- det har förespeglats ett gasverksområde med kultur, handel, service och upplevelser. Den scen som idag planeras i Gasklocka 2 är delvis en annan än den som planera- des vid framtagandet av detaljplanen för Gasverket Västra. Dagens scen ger utrymme för en mer omfattande kultur- och evenemangsverksamhet. Det har under arbetets gång inför genomförandet framkommit funktionskrav som inte fullt ut kan hanteras i detta genomförandebeslut. Det kan handla om parkering, angöring för tv-produktio- ner, hantering av publiktillströmning i den närliggande Klockparken m.m. Detta in- nebär att investeringar kan komma att behövas i närområdet för att möta dessa funk- tionskrav. Invest...
Ekonomiska osäkerheter. Etappen 2D har relativt lite investeringar i allmän plats. De flesta arbeten som rör intil- liggande gator och torg ligger istället i etapp 2A. De försäljningsinkomster som prognosticeras är kopplade till index och kan därför komma att ändras något under tiden fram till tillträde.
Ekonomiska osäkerheter. Med trimningsåtgärder istället för fly-over minskar risken av ett större negativt ekonomiskt utfall med beaktande av den marknadsanpassning som styrs av utbud och efterfrågan på material och transporter.