Common use of Fastighetsmäklarnämndens bedömning Clause in Contracts

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. När en handpenning deponeras hos en fastighetsmäklare innehar denne hand- penningen med redovisningsskyldighet antingen till säljaren eller till köparen. Om köpet genomförs och blir definitivt skall handpenningen redovisas till säljaren, medan den skall redovisas till köparen om köpet av någon anledning inte blir definitivt, såvida inte något annat överenskommits mellan parterna. I köpekontraktet finns en villkorsklausul enligt vilken köparna var oförhindrade att frånträda avtalet i händelse att de inte erhöll erforderliga lån för förvärvet av fastigheten. Med hänvisning till denna klausul frånträdde köparna avtalet. I § 4 anges att parterna har avtalat att köparens handpenning skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto. I depositionsavtalet anges att handpenningen skall redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om ej annat överenskommes skriftligen mellan parterna. Eftersom köpet hävdes i enlighet med köpekontraktets § 3 blev mäklaren X enligt köpekontraktet och allmänna regler skyldig att återbetala handpenningen till köparna. Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen utgör en del finner därför att han varken vad gäller hanteringen av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande handpenningen eller i tiden snarast därefterövrigt åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden anser finner dock anledning att kritisera utformningen av vilkorsklausulen i köpekontraktet. För att undvika missförstånd bör det av god fastighetsmäklarsed får anses följa klart framgår vad som skall ske med handpenningen vid den händelse att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parternaett köp inte blir definitivt. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastighetenMed detta påpekande kan ärendet skrivas av.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden har Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan fastigheten överlåts tillhandhålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Lagens krav på en boendekostnadskalkyl i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen konsumentförhållanden utgör en del av köpeskillingen och erläggs av ett skydd för köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens förhindra att denne åtar sig boendekostnader som han inte förmår bära. I detta fall har kostnaderna blivit större än köparen räknat med. Det åligger mäklaren att upprätta en kalkyl såvida inte köparen avstår från en sådan. Eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett, bör mäklaren se till att köparens avstående görs skriftligt. En form av skriftligt avstående kan anses föreligga i detta fall. Avståendet bör emellertid enligt nämndens uppfattning göras i ett separat upprättat dokument och inte i ett köpekontrakt. Ett köpekontrakt bör endast innehålla vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Nämnden vill i sammanhanget framhålla vikten av att köparen ges möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det ta ställning till ett eventuellt avstående från kalkyl på ett tidigare stadium än vid tecknande av köpe- kontraktet, även om den skriftliga bekräftelsen på ett avstående inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram sker förrän i samband med utredningen köpekontraktet. Med dessa påpekanden finner nämnden att ärendet kan skrivas av anmälan ger inte underlag för någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sidavidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Omsorgsplikten innebär att mäklaren skall bistå säljare och köpare med de råd och upplysningar de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör fas- tighetsmäklaren därför närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen. Kravet på mäklares närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Härvid skall man utgå från säljarens och köparens behov och hänsyn kan inte tas till omstän- digheter hänförliga till mäklaren. Av utredningen i ärendet framgår att mäklare X inte var närvarande vid tillträdet. En- ligt mäklare X insisterade emellertid parterna på att tillträdet skulle genomföras på kvällstid vid en tidpunkt han ej hade möjlighet att närvara. Det finns ingen anledning att ifrågasätta mäklare Xs uppgift om att han försökte förmå parterna att genomföra tillträdet på en bank och vid en tidpunkt han hade möjlighet att närvara. Mäklare X har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen utgör en del dock uppgett att han av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från förbiseende underlät att göra någon inbetalning före det parterna uppmärksamma på pantsättningen samt på att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parternapanten skulle lösas inför tillträdet. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varningFör detta kan han ej undgå kritik. Vad som i övrigt kommit fram framkommit i samband med utredningen av anmälan ger ärendet föranleder inte underlag för någon kritik ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida, varför ärendet skall avskrivas från vidare handlägg- ning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 16 § samma lag skall fastighetsmäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, lik- som att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Mäklare X har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följande. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt medverkat till att förvärva fastigheten.” Mäklaren säljaren av fastigheten tecknade en s.k. säljarförsäk- ring som täcker ersättning för vissa skador på fastigheten under särskilda villkor. För- säkringstagare blir köparen när köp är slutet. Mäklare X har föreslagit haft ett ansvar för att församlingen in- formera köparen om de villkor som gällde för att försäkringsersättning skulle överföra ett belopp utgå likväl som för att upplysa köparen om dennes undersökningsplikt avseende fastighe- ten. Med hänsyn till säljaren mäklare Xs uppgifter och med beaktande av den information som givits i syfte besiktningsprotokollet och i köpekontraktet finner nämnden ingen an- ledning att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots kritisera mäklare X. Fastighetsmäklarnämnden vill erinra om att det inte fanns underlag för ankommer på nämnden att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingenpröva ersättningsanspråk. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varningSådana anspråk får framställas i annan ordning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ärendet ger inte underlag för anledning till någon kritik ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens nämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Vid marknadsföringen av sina förmedlingsobjekt har en mäklare en skyldighet att ange korrekta uppgifter om objektet. Om en mäklare i beslut den 26 maj 1999 uttalat följandemarknadsföringen anger pris på sina objekt som väsentligt avviker från det som bedöms som det marknadsmässiga priset kan det bl.a. ”Handpenningen utgör leda till att intresserade kunder vilseleds. En sådan prissättning vid marknadsföringen innebär att fastighetsmäklare åsidosätter såväl sin omsorgsplikt som god fastighetsmäklarsed. Enligt god fastighetsmäklarsed ankommer det dessutom på mäklaren att klargöra för en del av köpeskillingen person som väcker frågan om s.k. lockpriser att något sådant inte är acceptabelt. Det åligger därvid mäklaren att tydligt ta avstånd från att medverka till något sådant och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefterinformera om gällande bestämmelser. I förevarande ärende är det inte klarlagt att mäklare X varit villig att medverka till s.k. lockpriser. Fastighetsmäklarnämnden anser finner därför att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant ärendet kan avskrivas från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastighetenhandläggning med ovanstående påpekanden.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. En fastighetsmäklare har i beslut den 26 maj 1999 uttalat följandeingen generell skyldighet att närmare granska en köpares ekonomi. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefterMäklaren bör normalt ta köparens uppgifter för goda om han inte har någon särskild anledning att misstro dessa. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed får anses följa En annan sak är att en mäklare bör avråda med köparens medgivande kan inhämta uppgifter från bland annat köparens bank vid upprättandet av boendekostnadskalkyl. Mäklare X har anfört att det ingår i hans skyldigheter att kontrollera en spekulants lånelöfte för att kunna ta mot dennes bud. Nämnden vill därför påpeka att en mäklare är skyldig att till säljaren vidarebefordra alla bud till dess att ett undertecknat köpe- kontrakt föreligger. För det fall en spekulant från motsätter sig att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parternamäklaren kontrollerar ett lånelöfte hos spekulantens bank bör mäklaren respektera detta. Han skall vidare upplysa spekulanten om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att I en sådan inbetalning inte heller innebär situation åligger det i stället mäklaren att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp vidarebefordra budet till säljaren med uppgift om spekulantens inställning. Det ankommer sedan på säljaren att ta ställning till hur denne vill agera i syfte anledning av uppgiften. Med dessa påpekanden finner nämnden att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik ärendet skall avskrivas från Fastighetsmäklarnämndens sidavidare handläggning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av utredningen i ärendet framgår att två av delägarna till fastigheten undertecknat förmedlingsuppdraget. Mäklaren X har uppgivit att när han fick uppdraget uppfattade han situationen på så sätt att de två delägarna även företrädde den tredje delägaren. Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att ifrågasätta denna uppgift från mäklaren X. Nämnden konstaterar dock att den tredje delägaren i beslut en skrivelse förklarat för mäklaren X att fastigheten inte var till salu och att marknadsföringen av fastigheten skulle upphöra. Mäklaren X har därefter inte med denna delägare kontrollerat förutsättningarna för förmedlingen utan låtit sig nöja med de uppgifter som de två övriga ägarna lämnade till honom. Genom att underlåta att kontrollera förutsättningarna för en försäljning hos delägarna har mäklaren X inte bara mot dessa utan även mot de som visat intresse för fastigheten åsidosatt sin omsorgsplikt. Härigenom har mäklaren X brutit mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och han kan inte undgå att meddelas varning. I ärendet har företetts två uppdragsavtal beträffande förmedlingen. Två av delägarna har undertecknat var sitt avtal. Det har inte i något av de två avtalen angetts att undertecknandet skett även för den 26 maj 1999 uttalat följandetredje delägarens räkning. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller i tiden snarast därefter. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av god fastighetsmäklarsed Fastighetsmäklar- nämnden får anses följa att en mäklare bör avråda en spekulant från att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten därför erinra om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt fastighetsmäklare bör se till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp till säljaren i syfte att säkerställa församlingens möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden delägare, som även företräder annan delägare, markerar detta förhållande vid undertecknandet av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren X meddelas varninguppdragsavtalet. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon särskild kritik från Fastighetsmäklarnämndens sidaeller erinran.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning. Fastighetsmäklarnämnden har Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i beslut den 26 maj 1999 uttalat följandeallt iaktta god fastighetsmäklarsed. ”Handpenningen utgör en del av köpeskillingen Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och erläggs av köparen vid köpe- kontraktets undertecknande eller säljarens intresse. Budgivningen är inte reglerad i tiden snarast därefterlag. Fastighetsmäklarnämnden anser att det av I enlighet med god fastighetsmäklarsed får anses följa åligger det mäkla- ren att en till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de meddelanden och bud som spekulanterna önskar (prop. 1994/95:14 s. 46). Av handlingarna i ärendet framgår att mäklare bör avråda en spekulant från X på uppdragsgivarens begäran inte har mot- tagit bud understigande 20 000 kr. Det åligger dock mäklaren att göra någon inbetalning före det att köpekontrakt undertecknats av 2000-01-26:4 parterna. Han skall vidare upplysa spekulanten i förekommande fall infor- mera säljaren om att en förtida inbetalning inte är att betrakta som handpenning mäklaren alltid måste ta emot och att en sådan inbetalning inte heller innebär att man försäkrar sig om någon rätt till att förvärva fastigheten.” Mäklaren X har föreslagit att församlingen skulle överföra ett belopp vidarebefordra alla bud till säljaren i syfte till dess att säkerställa församlingens möjlighet ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen, även om buden inte har lämnats på det sätt som säljaren önskar. Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning skall väljas bort; det kan mäklaren – som har att förvärva en bostadsrätttillvarata både köparens och säljarens intressen – inte göra. Förslaget lämnades trots att det inte fanns underlag för att anse att säljaren var bunden av att överlåta bostadsrätten till församlingen. Förslaget strider mot god fastighetsmäklarsed och motiverar att mäklaren Mäklare X skall därför meddelas varning. Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen av anmälan ger inte underlag för någon kritik framkommit föranleder ingen åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.