Inledning

Inledning

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklar- nämnden. Detta gäller dock inte för den som enbart förmedlar hyresrätter eller som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under år 2002 avgjorde nämnden 305 sådana

s.k. tillsynsärenden. I sex fall återkallades registreringen för mäklaren. 56 mäklare varnades. Övriga ärenden ledde inte till någon påföljd för mäklaren. Tre av besluten om återkallelse och 24 av besluten om varning har överklagats.

Fastighetsmäklarnämnden har i nio fall anmält till åklagare att det finns anledning att anta att någon agerat som fastighetsmäklare utan att vara registrerad.

Flertalet av dessa tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från personer som klagat på mäklares agerande. Fastighetsmäklarnämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning i anledning av en anmälan. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att anmälningar skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begrän- sas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren blir aldrig part i ärendet och har ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några av tillsynsärendena har haft sin grund i en anmälan från en annan myndighet. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till nämnden. Detta har aktua- liserats bl.a. i samband med skatterevisioner.

Fastighetsmäklarnämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet närmare. Fastighetsmäklarnämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare kommer dessutom någon gång under en femårsperiod att kontrolleras vad avser restförda skulder och brottslighet. Det sker genom att nämnden begär uppgifter från Rikspolisstyrelsen och från kronofogde- myndigheter.

Inledning

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2002. Mot- svarande sammanställning av beslut från åren 2000 och 2001 finns i Årsbok 2000 respektive Årsbok 2001. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där nämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behand- las i besluten.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Ansvar för annan näringsidkares verksamhet

2002-12-11:2

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Skyldighet att lämna ut uppgifter ur protokoll

2002-09-18:2

Tidsfrist för besiktning

2002-03-20:4

Besiktningsutlåtande se Informationsskyldighet Besiktningsutlåtande

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boarea

2002-05-08:3

2002-05-08:4

2002-10-16:4

2002-12-11:2

Boendekostnadskalkyl

Skriftligt avstående

2002-04-17:4

Formen för avstående

2002-03-20:8

Skyldigheten att tillhandahålla kalkyl

2002-01-16:4

2002-03-20:10

2002-05-29:2

2002-05-29:4

2002-05-29:7

2002-06-19:2

2002-08-28:11

2002-09-18:1

2002-09-18:5

2002-09-18:7

2002-11-19:1

Bokföringslagen se Handlingar; bevarande av

Bostadsförening

2002-03-20:10

Bostadsrätt se Hyresrätt under ombildning till bostadsrätt, Objektsbeskrivningen Bostadsrättens förmögenhetsvärde

Revisionsberättelse

2002-08-28:9

Tillträde före medlemskap

2002-08-28:11

Verksamhetsberättelse

2002-08-28:8

Årsredovisning

2002-08-28:9

Budgivning se Spekulanter

Korrekta uppgifter om bud

2002-01-16:6

Sökordsregister

Omsorgsplikt mot budgivare

2002-04-17:11

Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet

Deklaration

Ej redovisade intäkter

2002-05-29:3

Medverkan vid deklaration

2002-05-29:3

Deposition

Avtal om deposition

2002-02-18:3

2002-03-20:2

2002-03-20:3

2002-03-20:5

2002-03-20:8

2002-05-29:3

2002-05-29:8

2002-09-18:7

2002-11-19:1

Krav på avtalets utformning

2002-02-18:1

2002-03-20:5

2002-06-19:2

2002-08-28:2

2002-11-19:1

Ränta på deponerade medel

2002-02-18:1

Utbetalning/Redovisning av deponerade medel

2002-03-20:2

2002-03-20:3

2002-03-20:5

2002-05-29:2

Dokumentering av överenskommelser

2002-02-27:1

2002-03-20:4

2002-04-17:4

2002-04-17:7

Dokument se Handlingar; bevarande av

Tillhandahållande av karta och planritning

2002-04-17:4

Dokument; korrekt innehåll se Ersättning till mäklaren Utformning av ersättningsvillkor

Köpekontraktet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet Datering

2002-05-29:3

2002-06-19:11

Dröjsmålsränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav Dödsbo se Ombud Kontroll av fullmakt Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden Ersättning till mäklaren

Ersättning för faktiska utlägg vid utebliven försäljning

2002-09-18:6

Ersättning för hänvisning till annan näringsidkare

2002-12-11:2

Ersättning för utebliven vinst

2002-09-18:6

Faktura med felaktigt belopp

2002-04-17:12

Sökordsregister

Hänvisning till taxa

2002-02-27:1

2002-02-27:9

2002-05-29:5

Moms beträffande ersättning

2002-02-27:9

2002-09-18:7

2002-11-19:1

Oskäligt ersättningsvillkor

2002-11-06:2

2002-11-06:6

2002-11-06:8

Räntekrav

2002-08-28:2

Rätten att kräva ersättning

2002-02-18:1

2002-02-18:2

2002-02-27:1

2002-02-27:8

2002-03-20:6

2002-04-17:2

2002-06-19:5

2002-09-18:7

Rätten att lyfta ersättning

2002-08-28:11

2002-11-19:1

Trappstegsmodellen

2002-11-06:3

Utformning av ersättningsvillkor

2002-06-19:11

Fastighetsförvärv; mäklares se Självinträde Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling Fastighetsmäklarnämndens sammanträden

Muntliga uppgifter inför nämnden

2002-04-17:1

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Felaktiga uppgifter i dokument se Dokument; korrekt innehåll

Frågelista

2002-05-29:7

Fullmakt se Ombud, Köpekontraktet Felaktig uppgift i köpekontrakt

Fullmakt med för stora befogenheter för mäklaren

2002-06-19:7

2002-11-19:1

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

2002-04-17:3

2002-06-19:7

2002-08-28:1

2002-11-06:1

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling Förmedling till närstående se Närståendeförmedling Förmedling av andel av fastighet

2002-06-19:10

Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Förmedlingsuppdragets utförande se Informationsskyldighet, Medhjälpare

Försäkring se Informationsskyldighet Försäkring

Försäljning av egen fastighet se Handel med fastigheter

Sökordsregister

Förtroenderubbande verksamhet se Ersättning till mäklaren Ersättning för hänvisning till annan näringsidkare, Opartisk mellanman

2002-03-20:1

2002-05-08:4

2002-10-16:6

2002-11-27:1

2002-12-11:2

2002-12-11:3

God man

2002-05-08:4

Handel med fastigheter (inkl. försäljning av egen fastighet i mäklarverksamheten)

2002-04-17:10

2002-11-19:1

2002-11-27:1

Handlingar; bevarande av se Dokument 2002-11-19:1

Handpenning se Deposition

”Handpenning” före avtalsslut

2002-08-28:2

Inbetalning på klientmedelskonto

2002-05-29:3

Redovisning av handpenning

2002-03-20:2

2002-03-20:3

Ränta på deponerade medel

2002-02-18:1

2002-04-17:4

2002-10-16:5

Vidarebefordran av handpenning till säljaren

2002-05-29:2

Husagent se Förtroenderubbande verksamhet

Hyresrätt under ombildning till bostadsrätt

2002-11-27:7

Hävning se Köpekontraktet Villkorande av köpet, Uppdragsavtalet Krav på mäklaren vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Bostadsrätt, Objektsbeskrivningen

Besiktningsman

2002-05-29:7

Besiktningsutlåtande

2002-01-16:1

2002-09-18:2

Bostadsförening/Bostadsrättsförening

2002-03-20:10

Bygglov

2002-02-27:11

2002-10-16:2

Byggnation på grannfastighet

2002-11-27:3

Fastighetens skick

2002-01-16:1

2002-03-20:4

2002-03-20:9

2002-06-19:12

2002-09-18:5

2002-10-16:7

Frågelista

2002-11-27:8

2002-12-11:4

Sökordsregister

Förbud mot eldning

2002-04-17:9

Försäkring

2002-05-08:2

Kontraktsvillkor

2002-02-27:9

2002-03-20:3

2002-03-20:4

Krav på tydlighet

2002-02-27:2

2002-08-28:8

2002-08-28:9

Köparens betalningsförmåga

2002-02-18:2

Köparens undersökningsplikt

2002-01-16:1

2002-03-20:4

2002-03-20:9

2002-05-29:7

Orsaken till tidigare köpares hävning

2002-02-27:11

Planritning

2002-12-11:2

Tidpunkt för information

2002-11-27:3

2002-12-11:4

Uppgifter från säljaren

2002-05-29:5

2002-11-27:8

2002-12-11:1

Uppgifter om reparationer

2002-11-27:8

Uppmaning till köpare att söka ytterligare information

2002-03-20:4

2002-08-28:8

2002-08-28:9

Utfästelse om köp

2002-04-17:11

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Internet se Marknadsföring Klientmedel se Handpenning Kontroll av parternas åtaganden

2002-03-20:4

Kontroll av uppgifter om objektet

2002-11-27:7

Kontroll om uppdragsgivare förfogar över objektet

2002-08-28:10

Köpekontraktet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2002-01-16:3

2002-01-16:4

2002-02-18:3

2002-03-20:3

2002-03-20:4

2002-04-17:12

2002-05-08:1

2002-05-29:1

2002-05-29:3

2002-06-19:2

Sökordsregister

2002-09-18:7

2002-11-06:4

2002-11-06:6

2002-11-27:4

2002-12-11:6

Begripliga och korrekta villkor se Ansvar för och medverkan vid utformningen

Besiktningsklausul se Ansvar för och medverkan vid utformningen, Villkorande av köpet

2002-06-19:2

Datering saknas

2002-11-06:6

Deposition hos mäklaren

2002-11-19:1

Felaktig uppgift i köpekontrakt

2002-01-16:2

2002-03-20:10

2002-04-17:8

2002-04-17:9

2002-05-29:7

Hävningsklausul se Villkorande av köpet

Kontroll av att villkor uppfylls

2002-02-18:3

Kontroll av fullmakt

2002-11-27:4

2002-12-11:6

Kontroll av säljares utfästelse

2002-11-06:4

Lånevillkor se Villkorande av köpet

Medlemskap i bostadsrättsförening se Villkorande av köpet

Muntlig överenskommelse

2002-02-27:1

Oliklydande original

2002-06-19:7

Omyndig som avtalspart

2002-08-28:5

Standardiserade formulär och villkor

2002-06-19:9

Uppgift om nyttjanderätt

2002-11-06:4

Uppgift om ägare

2002-12-11:6

Upprättande av nytt köpekontrakt

2002-06-19:7

Villkorande av köpet

2002-03-20:3

2002-03-20:4

Villkorsklausuler; information om innebörden se Informationsskyldighet Kontraktsvillkor

Återgångsklausul se Villkorande av köpet Köpeskillingen se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Lån se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Lämplighet; agerande utan samband med fastighetsförmedling

2002-03-20:7

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Besvarande av föreläggande

2002-04-17:3

2002-08-28:1

2002-11-06:1

Bokföring

2002-04-17:5

Sökordsregister

Brott

2002-04-17:5

2002-08-28:6

Restförda skulder

2002-02-27:3

2002-02-27:4

2002-02-27:5

2002-03-20:1

2002-04-17:3

2002-06-19:7

2002-08-28:1

Uppgifter till skattemyndigheten

2002-08-28:2

Marknadsdomstolen se Ersättning till mäklaren Hänvisning till taxa

Marknadsföring se Uppdragsavtalet Skriftlighetskrav för särskilda villkor

Ansvar för annan näringsidkares verksamhet

2002-12-11:2

Felaktig/Missvisande uppgift i marknadsföring

2002-04-17:1

2002-11-06:3

2002-11-06:10

2002-11-06:12

2002-11-27:7

Felaktig användning av mäklarorganisations logotyp

2002-09-18:6

Marknadsföring av annans verksamhet

2002-12-11:2

Marknadsföring utan förmedlingsuppdrag

2002-01-16:3

2002-02-27:10

Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

2002-04-17:2

2002-06-19:7

2002-08-28:4

Mäklares marknadsföring av egen fastighet se Handel med fastigheter

Uppgift om objektets pris

2002-03-20:9

2002-11-06:3

Medhjälpare

Oregistrerad

2002-09-18:7

2002-11-06:2

Annan fastighetsmäklare

2002-02-27:2

2002-04-17:12

Medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt Uppgift om medlemskap, Köpekontraktet

Villkorande av köpet, Ersättning till mäklaren Rätten att lyfta ersättning

Mellanman se Ombud

Moms se Ersättning till mäklaren Mäklararvode se Ersättning till mäklaren Mäklarens namn

2002-06-19:3

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes fastighet

2002-10-16:1

2002-12-11:3

Närståendebegreppet

2002-10-16:1

Sökordsregister

Objektsbeskrivningen

Bostadsförening/Bostadsrättsförening

2002-03-20:10

Bostadsrättens förmögenhetsvärde

2002-11-06:5

Felaktig planritning

2002-12-11:2

Felaktig uppgift om lagfaren ägare

2002-01-16:4

Felaktig uppgift om ägare

2002-01-16:3

2002-04-17:4

Marknadsföring av annans verksamhet

2002-12-11:2

Otydlig uppgift om servitut

2002-04-17:1

Skyldigheten att tillhandahålla objektsbeskrivning

2002-11-19:1

Tillsalubeskrivning

2002-05-08:4

Uppgift om belastning

2002-01-16:2

2002-03-20:8

2002-04-17:9

2002-04-17:12

2002-05-29:5

2002-06-19:1

2002-09-18:3

2002-10-16:2

2002-11-19:1

Uppgift om boarea se Boarea

Uppgift om byggnadssätt

2002-12-11:1

2002-12-11:4

Uppgift om stambyte

2002-11-06:10

Uppgift om vad förmedlingen avser (obebyggd tomt)

2002-02-18:3

Uppgift om ägare

2002-05-29:3

2002-05-29:7

2002-08-28:11

2002-08-28:12

2002-11-06:3

2002-11-19:1

Ombud

Kontroll av fullmakt

2002-11-27:4

2002-12-11:6

Mäklaren har varit ombud för säljaren

2002-02-27:6

2002-11-19:1

Överlämnande av uppsägning av hyresavtal

2002-10-16:6

Omyndig se Köpekontraktet Omyndig som avtalspart

Opartisk mellanman

Mäklaren gift med god man för uppdragsgivaren

2002-05-08:4

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad

Sökordsregister

Otillåten fastighetsförmedling

2002-05-29:6

2002-05-29:9

2002-06-19:8

2002-08-28:3

2002-08-28:7

2002-11-06:11

2002-12-11:5

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Provtryckning av skorsten se Informationsskyldighet Uppmaning till köpare att söka ytterligare information

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Redovisning av spekulanter se Spekulanter Registreringsplikt se Verksamhetskrav

Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Ränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav, Handpenning Ränta på deponerade medel

Samtycke se Tillträde före avtalad tillträdesdag Servitut se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning Sidoverksamhet se Förtroenderubbande verksamhet Självinträde

2002-11-06:13

2002-11-27:2

Skatterevision se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Bokföring Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder Spekulanter se Budgivning

Redovisning av spekulanter till säljare

2002-03-20:6

2002-05-29:2

2002-10-16:8

Redovisning av spekulanter till köpare och spekulanter

2002-01-16:6

Standardiserade formulär och villkor se Köpekontraktet Standardiserade formulär och villkor

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling

Testamentsexekutor

Mäklare som testamentsexekutor

2002-02-27:1

Tidsfrist se Besiktning Tidsfrist för besiktning

Tillträde före avtalad tillträdesdag

2002-01-16:3

Tillträde före medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt 2002-08-28:11

Undersökningsplikt se Informationsskyldighet Köparens undersökningsplikt

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag

2002-11-27:4

2002-12-11:6

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren

Xxxxx uppdrag än förmedling

2002-02-27:10

Ansvar för avtalets villkor och utformning vid byte av mäklare

2002-11-06:7

2002-11-06:8

Sökordsregister

Avtalets utformning

2002-09-18:6

2002-11-06:6

2002-11-06:7

2002-11-06:8

Bekräftelse av tidigare ingånget uppdragsavtal med näringsidkare

2002-11-27:6

Byte av mäklare

2002-09-18:6

2002-11-06:6

2002-11-06:7

2002-11-06:8

Datering

2002-10-16:3

2002-11-06:9

2002-11-27:6

Delägare som företräder annan delägare

2002-06-19:1

2002-06-19:5

2002-11-27:5

Dödsbo/legatarie som uppdragsgivare

2002-08-28:10

2002-12-11:6

Ensamrättstiden

2002-02-27:9

2002-05-29:3

Ett skriftligt avtal för varje mäklare

2002-06-19:6

Fastighetens beteckning

2002-09-18:6

Felaktig användning av mäklarorganisations logotyp

2002-09-18:6

Firma anges som uppdragstagare

2002-01-16:5

2002-02-27:9

2002-09-18:7

2002-11-06:6

Flera mäklare anges

2002-06-19:6

Krav på mäklaren vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget

2002-02-27:8

2002-06-19:5

Skriftlighetskrav

2002-01-16:4

2002-04-17:2

2002-08-28:4

Skriftlighetskrav för särskilda villkor

2002-02-18:1

2002-05-08:5

2002-06-19:7

Underskrift av mäklaren

2002-02-27:9

2002-09-18:7

Underskrift av säljaren

2002-04-17:8

2002-05-29:8

2002-09-18:6

Uppdrag från näringsidkare

2002-11-27:6

Uppdrag från person som saknar behörighet att företräda dödsbo

2002-01-16:3

2002-12-11:6

Uppsägning från delägare

2002-06-19:5

Villkor för uppdragsgivaren att uppsägningen skall vara skriftlig

2002-09-18:6

2002-11-06:6

2002-11-06:7

2002-11-06:8

Villkor om byte till annan mäklare som inte är namngiven

2002-11-06:7

2002-11-06:8

Villkor om uppsägningsrätt

2002-04-17:13

2002-05-29:7

2002-09-18:7

Xxxxxxx som ger felaktigt intryck om uppdragsgivarens skyldighet att sälja

2002-09-18:6

2002-11-06:6

Ändrat villkor om ersättning

2002-04-17:12

Överlämnade av moment i uppdraget till annan mäklare

2002-11-06:6

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen

Upplåtelse se Tillträde före avtalad tillträdesdag

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Villkor om uppsägningsrätt

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet samt Uppdragsavtalet

Utredning

Uppföljning av mäklarens verksamhet

2002-04-17:2

2002-04-17:5

2002-05-29:3

2002-06-19:4

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Verksamhetskrav

2002-11-06:14

Visning se Medhjälpare Oregistrerad

2002-04-17:6

Villkorande av köpet se Köpekontraktet Villkorande av köpet Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling Återgångsklausul se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Ägare se Köpekontraktet Uppgift om ägare samt Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet

2002-01-16:1

Beslut i tillsynsärenden 2002-01-16:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om

information till köpare om fastighetens skick m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I skrivelser till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklare Xs agerande i samband med förmedlingen av den villafastighet som hon köpte i juni 2000.

Anmälaren har uppgivit sammanfattningsvis följande.

Mäklaren X har undanhållit information om fel och brister i fastigheten. Hon har undanhållit ett äldre besiktningsprotokoll. Hon har påstått att säljarna utfört renoveringar som i själva verket utförts av föregående ägare. Hon har utlovat att platonmatta finns runt hela huset. Hon har ställt sig i beroende ställning till säljaren genom att ordna sponsring till sitt basketlag med den provision som hon skulle erhålla vid försäljningen. Hon har inte informerat om de krav som ställs på köpare och säljare vid fastighetsaffärer. Hon har övertalat anmälaren att underteckna en s.k. frågelista utan att säljaren först fyllt i den.

Ett möte anordnades den 30 augusti 2000 där hon och hennes mor träffade mäklaren X och hennes chef. Mäklaren X erkände under detta möte att hon brustit vad gäller att ge information om kända fel. Anmälaren kände sig osäker om vilka fel och brister som egentligen fanns på fastigheten varför en ny besiktning utfördes.

Mäklaren X har även gett ett besked om att radon inte fanns i huset. En radonmätning som senare utfördes visade att radongashalten var strax under gränsvärdet, vilket är oacceptabelt högt.

Mäklaren X har i yttrande uppgivit att hon till alla delar bestrider de beskyllningar som har riktats mot henne. Hon har vidare i huvudsak uppgivit följande.

Besiktningsprotokoll

Hon mottog ett fax från säljarna i maj år 2000 med ritningar, beskrivning från tillfället då de köpte huset samt ett besiktningsprotokoll daterat den 2 mars 1998. Ett besiktningsprotokoll är enligt branschpraxis en ”färskvara” och det hör till undan- tagen att redovisa protokoll äldre än ett halvår. Eftersom felen syntes vara undanröjda ansåg hon att protokollet var inaktuellt och lade det till handlingarna. Av samma anledning uppgav hon till anmälaren att hon endast kände till ett fel i fastigheten - att rensluckan i badrummet var oåtkomlig.

2002-01-16:1

När det påskrivna köpekontrakten kom tillbaka från säljaren hade en hänvisning skett till besiktningsprotokollet från mars 1998. Hon kontaktade köparen för att denna skulle få ta del av protokollet. De kom överens om att en ny besiktning skulle utföras. Eftersom man vid den besiktningen upptäckte fel och brister i fastigheten försökte hon förhandla med köparen och säljaren om att reducera priset. Köparen accepterade inte detta. Köparen erbjöds senare att få häva köpet men avböjde.

Platonmatta

Hon har inte utlovat platonmatta runt hela huset. Hennes kommentar till köparen var att man kunde se att en platonmatta fanns runt halva huset och att hon antog att den låg runt hela huset.

Uppgift om renovering

I sin marknadsföring skrev hon att huset var mycket fint och att kök och badrum nyligen renoverats. Hon har aldrig uppgivit att det skulle vara säljaren som renoverat kök och badrum. Renoveringen hade gjorts av den föregående ägaren under år 1996, vilket hon anser vara nyligen. Säljaren har dock utfört viss renovering.

Upplysningar och information till köparen

Hon har inte undanhållit information om för henne kända fel och brister i fastigheten. Säljaren hade före köpslutet uppgivit att de fel och brister som angivits i protokollet från mars 1998 i huvudsak åtgärdats och hon har inte haft anledning att förutsätta annat än att säljaren lämnat riktiga uppgifter. Hon anser inte att det kan ligga henne till last att säljaren inte lämnat fullständiga uppgifter om fastigheten. Anmälaren har läst igenom och undertecknat den skrivna informationen om köparens under- sökningsplikt.

Frågelista

Före köpslutet lämnade hon klara besked till köparen att den frågelista som utgör underlag för köpet beträffande eventuellt vid köpslutet föreliggande fel eller brister, inte fanns i hennes besittning men att säljaren före köpslutet skulle överlämna en av honom ifylld lista över eventuella fel. Köparen har varit fullt införstådd med detta men har utan någon påtryckning ingått avtalet trots att någon frågelista inte förelegat.

Radon

Köparen ringde henne och undrade om det fanns någon radonmätning gjord i huset, eftersom köparen var rädd att huset var byggt av blåbetong. Då hon frågade säljaren om detta fick hon ett protokoll över mätning av gammastrålning. Det utvisade att det fanns minimal gammastrålning i betongen. Hon visade köparen detta protokoll. Hon har aldrig satt likhetstecken mellan radon och gammastrålning. Det köparen var rädd för var att huset skulle vara byggt av blåbetong. Gammastrålningsmätningen mäter strålning ur blåbetong och det kan utläsas av protokollet att värdena låg under det normala.

Handlingar i ärendet

Till anmälan har bifogats en handling daterad den 30 augusti 2000 och underskriven av mäklaren X. I handlingen medger mäklaren X att hon inte visat frågelistan för köparen i god tid före kontraktsskrivningen samt att detta inneburit att köparen har skrivit under köpekontraktet utan att ha fått upplysningar om fel och brister i fastigheten.

2002-01-16:2

Fastighetsmäklarnämnden har även tagit del av köpekontraktet och frågelistan. Nämnden konstaterar att köpekontraktet är underskrivet av köparen den 28 juni 2000 och av säljaren den 29 juni samt att frågelistan är underskriven av säljaren den 29 juni. Den är inte underskriven av köparen. I köpekontraktet anges att till kontraktet har fogats information om ansvaret för fastighetens skick jämte upprättad frågelista.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 16 § skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, en fastighetsmäklare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelse lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Fastighetsmäklarnämnden finner att uppgift står mot uppgift. Det är dock utrett att anmälaren före kontraktskrivningen varken fick information om besiktnings- protokollet från 1998 eller om tidigare funna fel och brister i fastigheten. Hon fick inte heller ta del av den av säljaren ifyllda frågelistan före kontraktskrivningen.

Frågelistan är daterad efter det att köparen skrivit under köpekontraktet. Mot bakgrund av informationen i besiktningsprotokollet borde mäklaren X ha verkat för att få klarhet i huruvida de fel och brister som upptagits i protokollet blivit åtgärdade. Hon borde även ha varit tydligare i sin information till köparen om fastighetens skick samt innebörden av den skrivna informationen om köpares undersökningsplikt.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X inte har, såsom god fastighets- mäklarsed kräver, givit köparen de råd och upplysningar som denna behövde om fastigheten. Hon har inte heller verkat för att köparen före förevärvet undersökt eller låtit undersöka fastigheten. För detta skall hon varnas.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2002-01-16:2

Saken: Omprövning av beslut om varning den 21 november 2001

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden upphäver sitt beslut den 21 november 2001 att meddela mäklaren X varning och avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 21 november 2001 (dnr ---) meddelat fastighetsmäklaren X varning. Av nämndens beslut framgår att mäklaren X bedömts

2002-01-16:2

ha åsidosatt sina skyldigheter mot köparen och tredjeman genom att inte följa upp och kontrollera vad en inskriven nyttjanderätt omfattade.

Fastighetsmäklarnämnden har i samband med handläggningen av det tidigare ärendet skriftligt meddelat mäklaren X att nämnden inhämtat uppgifter om den aktuella nyttjanderätten från inskrivningsmyndigheten och att objektsbeskrivningen inte redovisade någon nyttjanderätt. Dessutom påtalades i meddelandet att köpekontraktet innehöll en försäkran från säljarna om att fastigheten på tillträdesdagen inte belastades av nyttjanderätter. Mäklaren X hörde inte av sig med anledning av Fastighetsmäklarnämndens meddelande.

Mäklaren X har inkommit med ett överklagande till nämnden den 28 december 2001 (dnr ---) och har begärt en "omprövning av beslutet". Mäklaren X har i överklagandet lämnat följande kompletterande uppgifter.

I Fastighetsmäklarnämndens beslut förmodas att han inte kontrollerat nyttjanderätten på fastigheten och inte informerat köparen eller tredjeman om denna. Dessa uppgifter bestrids. Tredjeman, det vill säga nyttjanderättsinnehavaren, är samma person som anmälaren i ärendet. Redan före försäljningen talade de om nyttjanderätten och att den inte skulle gälla efter tillträdesdagen. Av den anledningen togs den inte med i objektsbeskrivningen. På kontraktsdagen informerades köparen om att det fanns en nyttjanderätt men att den inte skulle gälla efter tillträdesdagen. Av den anledningen togs nyttjanderätten inte med i köpekontraktet. Han har inte åsidosatt sina skyldig- heter gentemot köparen och tredjeman angående nyttjanderätten och kräver omprövning av beslutet. Självklart skall nyttjanderätten tas bort hos inskriv- ningsmyndigheten. Detta skall ombesörjas så fort som möjligt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklaren X inkommit med nya uppgifter och därmed kompletterat utredningen i väsentliga delar. Nämnden finner med hänsyn till mäklaren Xs uppgifter - som det inte finns anledning att ifrågasätta - att det inte finns skäl för varning på de grunder nämnden anfört. Nämnden anser dock att mäklaren Xs hantering av den aktuella nyttjanderätten uppvisar brister.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare tillhandahålla köpare en skriftlig beskrivning av fastigheten vid förmedling till en konsument som köper fastigheten huvudsakligen för enskilt bruk. Denna objektsbeskrivning skall innehålla bl.a. uppgift om rättigheter som belastar fastigheten. Av 19 § framgår att mäklaren skall hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Uppgifterna i de olika handlingar som mäklaren upprättar skall givetvis vara korrekta och återge de faktiska förhållandena vid tiden för upprättandet av respektive dokument. Den aktuella objektbeskrivningen saknar emellertid uppgift om nyttjanderätten. Vidare förutsätter säljarens försäkran i köpekontraktet att denna nyttjanderätt tagits bort vid överlåtelsetillfället. Så har inte skett. Fastighetsmäklar- nämnden finner därför att mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Med hänsyn till omständigheterna i ärendet kan mäklaren Xs förseelser anses som ringa. Beslutet att meddela mäklaren X varning skall därför upphävas. Därmed

2002-01-16:3

förfaller mäklaren Xs överklagande och ärendet skall avskrivas från vidare handläggning.

2002-01-16:3

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens skyldighet att kontrollera uppgift om ägare, dödsbodelägares medgivande m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En dödsbodelägare till en fastighet har i en anmälan gjort gällande att fastighetsmäklaren X medverkat till försäljning av dödsboets fastighet utan hennes medgivande. Köparna av fastigheten har på anmälarens begäran flyttat från fastigheten och köpet har gått tillbaka.

Av anmälan framgår i huvudsak följande.

Anmälaren är ensam bröstarvinge till den avlidne fastighetsägaren. Som dödsbo- delägare finns också den avlidnes sambo upptagen. Förmedlingsavtalet har ingåtts med personer som saknade behörighet. Mäklaren X har upprättat köpekontrakt och fastigheten har upplåtits till köparna trots att hennes samtycke saknas. Hon har uttryckligen motsatt sig att fastigheten skulle försäljas. Hon avser att begära ersättning från såväl mäklaren som köparna.

Mäklaren X har i väsentliga delar vitsordat anmälarens uppgifter och i huvudsak anfört.

Den avlidnes syster tog kontakt med honom efter dödsfallet i juli 1998. Hon informerade då inte om vilka personer som var dödsbodelägare. Det fanns önskemål om att han skulle påbörja ärendet direkt. Han fick del av bouppteckningen i början av augusti 1998. I boet fanns enbart skulder. Hans ambition var därför "att lösa detta under ärendets gång". Xxxxxxx har inte lämnat något riktig besked under två års tid då fastigheten stod obebodd. Åtskilliga annonser och flera visningar medförde inte någon större aktivitet på köparsidan. Först i februari 2000 fick han intresserade på villan och köpekontrakt tecknades med dessa. Xxxxxxx fick dispositionsrätt till fastigheten för att påbörja renovering och underhåll enligt ett uppgjort kontrakt. Ären- det har tagit mycket tid. Provision har inte utgått. Han har själv plågats psykiskt av alla uteblivna svar, krav och beskyllningar. Om han tagit felaktiga beslut så har det inte varit för att skada någon. I vissa lägen har han däremot varit för ambitiös.

Mäklaren X har till sitt yttrande bifogat omfattande skriftväxling och andra dokument i ärendet. Av utredningen har följande omständigheter bedömts vara av intresse för Fastighetsmäklarnämndens prövning.

2002-01-16:3

Objektsbeskrivning med foton översändes från mäklaren X till den avlidnes syster tillsammans med brev daterat den 13 juli 1998 med bl.a. meddelande om att försäljningsåtgärder startats. I objektsbeskrivningen finns den avlidne angiven som ägare. Bouppteckningen från den 15 juni 1998 anger sambon och dottern som dödsbodelägare. Uppdragsavtalet har undertecknats av mäklaren X den 7 oktober 1998 och för dödsboets räkning av systern "enligt fullmakt" den 8 oktober 1998.

Köpekontraktet undertecknades den 11 och den 14 februari 2000 med tillträdesdag senast den 15 maj samma år. Den avlidnes syster har undertecknat köpekontraktet enligt fullmakt från den avlidnes sambo. Köpekontraktet saknar uppgift om att samtycke måste inhämtas från den andra dödsbodelägaren. I ett brev till inskrivnings- myndigheten den 10 februari 2000 har mäklaren X uppgett att det inte går att få un- derskift beträffande köpet från denna dödsbodelägare och att samma sak gällde vid bouppteckningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingsuppdraget

Mäklaren X har själv uppgivit att han, sedan han kontaktats av den avlidne fastighets- ägarens syster, omedelbart påbörjade vissa marknadsföringsåtgärder utan att ha tillgång till bouppteckningen. Av utredningen får det vidare anses visat att mäklaren X varit medveten om att en av dödsbodelägarna inte gett sitt samtycke till försälj- ningen. Kännedom om denna dödsbodelägare fick han när han fick del av boupp- teckningen. Genom att mäklaren X i en sådan situation ändå fortsatt att marknadsföra fastigheten har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Det skriftliga uppdragsavtalet som inlämnats i ärendet är undertecknat av enbart den ena dödsbodelägaren. Det har dessutom upprättats först tre månader efter det att förmedlingsuppdraget påbörjats. Mäklaren X har således inte haft något uppdrag att för dödsboets räkning genomföra förmedlingsåtgärder.

Genom att ingå avtal om förmedlingsuppdrag med en person som saknade behörighet att företräda dödsboet har mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Köpekontraktet

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att han, sedan han tagit del av bouppteckningen, försökt att lösa uppkomna problem "under ärendets gång".

Mäklaren X har medverkat till upprättandet av ett köpekontrakt där endast en av två dödsbodelägare finns angiven. Särskilt samtycke till försäljningen från den andra dödsbodelägaren saknas. Mäklaren Xs agerande i detta avseende strider mot god fastighetsmäklarsed.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall bl.a. innehålla uppgift om vem som äger rätt att förfoga över fastigheten.

2002-01-16:4

I den objektsbeskrivning som inlämnats till Fastighetsmäklarnämnden anges den avlidne personen som fastighetens ägare, inte dennes dödsbo. Uppgift om att säljaren är ett dödsbo kan vara av väsentlig betydelse för köpare. Genom att lämna felaktig uppgift om ägarförhållandena har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen.

Tillträdet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i de frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Av utredningen framgår att köparna erhållit tillträde till fastigheten trots att köpet inte var giltigt. Enligt mäklaren X har denna upplåtelse skett enligt ett uppgjort kontrakt. Fastighetsmäklarnämnden saknar anledning att ifrågasätta detta. Det finns dock anledning att påpeka att det ligger i fastighetsmäklarens omsorgsplikt att informera parterna om riskerna med en sådan upplåtelse.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit att mäklaren X handlat i strid med god fastig- hetsmäklarsed genom att vidta åtgärder innan ett uppdragsavtal förelåg. Han har vidare ingått uppdragsavtal och upprättat köpekontrakt utan att inhämta samtycke från samtliga dödsbodelägare. Dessutom har han vid utformningen av objektsbe- skrivningen åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelserna motiverar var för sig varning.

2002-01-16:4

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skyldighet att upprätta skriftligt uppdragsavtal, uppgift om ägare samt boendekostnadskalkyl

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet som ägdes av tyska medborgare.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen gjort gällande följande.

Mäklaren X lovade vid köpetillfället att ordna en ändring av lagfarten för att köparen skulle slippa betala kostnaden för detta. Han uppgav att säljarna hade en s.k. vilande lagfart. Enligt inskrivningsmyndigheten har emellertid de förrförra ägarna alltjämt lagfart på den aktuella fastigheten. Vidare saknas den likvidavräkning som enligt köpekontraktet skulle lämnas till henne.

Mäklaren X har vitsordat anmälarens uppgifter men anfört följande.

2002-01-16:4

Han erbjöd sig att bistå köparen med att söka lagfart. Avsikten var att samtidigt söka lagfart för säljarna. Det har inte varit lätt att få fram de handlingar som behövs för att få lagfart för de tyska säljarna. Han har under hösten försökt ordna detta.

Kopia av likvidavräkningar har bifogats yttrandet.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med följande kompletterande uppgifter.

Något skriftligt förmedlingsuppdrag har inte upprättats i samband med försäljningen med anledning av att säljarna enbart talar tyska och att avtalet inte finns översatt.

Boendekostnadskalkyl har inte upprättats eftersom köpeskillingen erlades kontant och kalkylen inte heller efterfrågades av köparen.

I ärendet finns inlämnat en objektsbeskrivning som innehåller uppgift om att säljarna är lagfarna ägare. I köpekontraktet saknas uppgift om att säljarna saknar lagfart.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare bl.a. kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Enligt 18 § samma lag skall, när förmed- lingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skiftlig beskrivning över fastigheten. En sådan objektsbeskrivning skall bl.a. innehålla uppgift om fastighetens ägare.

Av utredningen i ärendet framgår att säljarna saknade lagfart när fastigheten marknadsfördes och även när den överläts. Trots det har säljarna angivits som lagfarna ägare i den ingivna objektsbeskrivningen. Mäklaren X har således upprättat en objektsbeskrivning med felaktigt innehåll. Därmed får det även anses klarlagt att han brustit i sin kontroll av lagfartsförhållandena. För detta skall mäklaren X med- delas varning.

Köpekontraktet

I köpekontraktet finns inte någon uppgift om att säljarna saknar lagfart. Mäklaren X har medverkat till denna oklarhet. Han har i denna del brustit i sin omsorgsplikt och kan inte undgå varning för detta.

Förmedlingsuppdraget

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligt. Med detta krav uppnås bland annat att uppdragsgivarna och fastighetsmäklarna klargör att avtal verkligen träffats och uppdragets närmare innehåll. Fastighetsmäklarlagen är tillämplig om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige. Bestämmelsen om skriftligt uppdragsavtal är tvingande i konsumentförhållanden. Något utrymme för undantag för köpare som talar andra språk än svenska finns inte. Mäklaren bör, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, vid behov även tillse att uppdragsgivaren så långt det är möjligt får information om de väsentliga villkoren i avtalet på ett språk som denne förstår.

2002-01-16:5

Mäklaren X har inte iakttagit skriftlighetskravet vad gäller det aktuella uppdrags- avtalet. För detta skall han meddelas varning.

Boendekostnadskalkyl

Av 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att vid förmedling till enskild konsument skall mäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen är tvingande. Det förhållandet att köpeskillingen erläggs kontant föranleder inte någon annan bedömning. Underlåtenhet att tillhanda- hålla boendekostnadskalkyl motiverar, enligt Fastighetsmäklarnämndens praxis, varning.

Påföljd

Mäklaren X har åsidosatt uttryckliga föreskrifter i fastighetsmäklarlagen om objektsbeskrivning, skriftligt uppdragsavtal och boendekostnadskalkyl samt medverkat till oklarhet i köpekontraktet beträffande ägarförhållandet. Dessa förseelser motiverar var för sig varning.

2002-01-16:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om rekommendation av besiktningsman

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Anmälaren och hennes före detta sambo köpte en fastighet genom förmedling av fastighetsmäklaren X i oktober 2000. I samband med en senare försäljning har köparna låtit utföra en besiktning och funnit mögel. Anmälaren har kritiserat mäklaren X för hans agerande i samband med valet av besiktningsman.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört.

Han informerade om alternativa besiktningsmän och diskuterade bl.a. pris- skillnaderna. Han känner den besiktningsman som anmälarna valde endast genom att denne tidigare varit mäklare och att de träffats på konferens. Besiktningsmannen har gjort två besiktningar i samband med andra förmedlingar utan problem.

I det förmedlingsuppdrag som mäklaren X inlämnat i ärendet har "mäklarföretaget A" angivits som fastighetsmäklare. Mäklaren Xs namnteckning saknar förtydligande.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mot mäklaren Xs bestridande är det inte visat att han skulle ha åsidosatt köparnas intresse på det sätt anmälarna gjort gällande i samband med förmedlingen.

2002-01-16:6

Beträffande uppdragsavtalets utformning vill Fastighetsmäklarnämnden framhålla vikten av att det i ett sådant avtal finns en tydlig uppgift om ansvarig mäklares namn. Kritiken kan i denna del stanna vid ett påpekande.

2002-01-16:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om lämnat bud

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare gjort gällande att fastighets- mäklaren X "trissat upp" priset genom att presentera motbud som vid senare kontroll visat sig inte föreligga. Anmälaren har uppgivit i huvudsak följande.

De gav ett bud och fick namn och telefonnummer till de tre övriga intressenterna. Senare samma dag kom mäklaren X tillbaka med ett motbud från en annan spekulant, som då var den ende kvarvarande budgivaren förutom dem själva. De gav ett nytt bud. Mäklaren X skulle ta kontakt med den andre och uttryckte samtidigt att denne var svår att få tag på i sitt arbete på kommunen. Han noterade mäklaren Xs uppgift om budgivarens arbetsplats och kommenterade till mäklaren X att han "arbetat med det kommunkontoret". Påföljande dag meddelade mäklaren X att budgivaren gett ett motbud. Han gav då ett nytt bud som motsvarade det begärda priset. Mäklaren X lovade att komma tillbaka så fort som möjligt och kommenterade igen svårigheterna att nå budgivaren på kommunen. Mäklaren X kom tillbaka med beskedet att denne inte ville gå högre i pris och de fick köpa till det bud de lämnat.

Efter upprättandet av köpekontraktet hade han en känsla av att allt inte gått rätt till i budgivningen. Han tog kontakt med den andre budgivaren för att stämma av om han lagt de motbud som mäklaren X vidarebefordrat. Vederbörande uttryckte mycket bestämt att han inte varit med i budgivningen och att han dessutom kontaktat mäklaren X efter visningen för att uttrycka att han inte var intresserad eftersom fastigheten var för liten för hans familjs behov.

Han ringde de övriga intressenterna. Dessa berättade att de inte heller varit med i budgivningen. Sedan han konfronterat mäklaren X med uppgifterna och denne ringt den aktuelle budgivaren kunde mäklaren X inte lämna någon rimlig förklaring till händelseförloppet. För att visa sin redlighet faxade mäklaren X honom sin intressent-

/budlista. Sedan mäklaren X gått igenom listan utan att hitta någon annan person som varit med i budgivningen förklarade mäklaren X att han måste ha blandat ihop buden med ett annat objekt.

Anmälaren har till sin anmälan bifogat en kopia av den lista han erhållit från mäklaren X.

Mäklaren X har yttrat sig och sammanfattningsvis uppgett följande om budgivningen.

2002-01-16:6

Den aktuella fastigheten visades planenligt två gånger, den 22 och den 24 april 2001. Han har därefter som i alla andra fall ringt runt och frågat om intresse och eventuella bud. Enligt sina anteckningar har han mottagit bud från anmälaren och därefter motbud/kontrabud enligt anmälarens beskrivning. En tid efter det att köpekontraktet upprättats kontaktade anmälaren honom och meddelade att den konkurrerande budgivaren inte alls lämnat något bud på fastigheten. Han trodde inte på anmälaren utan påtalade att det måsta vara ett misstag. Han ringde upp den konkurrerande budgivaren och denne vidhöll att han inte lämnat något bud utan avböjt med motivet att fastigheten blev för liten för hans behov. Efter att detta klargjorts började han ringa runt till övriga kunder som besökt fastigheten utan att kunna bringa klarhet i vari hans misstag bestått. Han kontaktade härefter anmälaren och kunde bara konstatera att denne hade rätt vilket han beklagade men inte kunde förklara. Han påtalade dock att han inte haft för avsikt att vilseleda anmälaren vilket denne borde inse av de uppgifter denne fått av honom; det vill säga övriga kunders namn och telefonnummer.

Mäklaren X har vidare uppgett att han aldrig ifrågasatt att han begått ett misstag vid försäljningen av den aktuella fastigheten. Han har uppgett att han flera gånger i efterhand har försökt klarlägga hur han kunnat begå ett misstag och vari det ligger, om han t.ex. blandat ihop bud från flera fastigheter. Han har inte kunnat komma till klarhet vari misstaget bestått, vilket är otillfredsställande även för honom.

Mäklaren X har beträffande det budgivningsförfarande som mäklarföretaget tillämpar uppgett följande: "Alla spekulanter informeras om att budgivningen kommer att ha 'full genomsyn'. För att spekulanten skall kunna delta i prisförhandlingen kräver vi att vi kan lämna ut kundens namn, telefonnummer och senaste bud till övriga budgivare. Den som så önskar får även budgivningsprotokollet när affären är avslutad".

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklaren skall enligt 12 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I enlighet med god fastighetsmäklarsed åligger det mäklaren att för säljaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Fastighetsmäklarnämnden vill särskilt framhålla mäklarens ansvar för att samtliga bud redovisas för uppdragsgivaren och betydelsen av att en spekulantlista upprättas. Om det finns överenskommelser om att även spekulanter skall erhålla sådan information har mäklaren motsvarande skyldighet i förhållande till dem.

Den information som lämnas skall givetvis innehålla korrekta uppgifter. En mäklare som försöker uppnå ett högre pris genom påhittade eller på annat sätt manipulerade bud bryter mot god fastighetsmäklarsed på ett mycket allvarligt sätt. I en sådan situation kan mäklarens registrering allvarligt sättas i fråga. Detsamma gäller den mäklare som har sådana brister i sina rutiner i samband med mottagandet av bud från spekulanter att han inte kan tillvarata säljarens och köparens intresse i samband med budgivning.

Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande

2002-02-18:1

för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Mot denna bakgrund gör Fastighetsmäklarnämnden följande bedömning.

Det finns inte någon utredning som klart kan utvisa huruvida det funnits eller inte funnits grund för mäklaren X att till anmälaren uppge att den aktuelle spekulanten lämnat ett bud av viss storlek. Fastighetsmäklarnämndens arbetsformer medger inte heller att någon sådan utredning görs. Nämnden saknar i och för sig anledning att ifrågasätta anmälarens och mäklaren Xs egna uppgifter i ärendet. Av deras uppgifter framgår dock inte annat än att spekulanten på fråga från dem uppgett att han inte lämnat något bud. Mäklaren X har visserligen uppgett att han inte betvivlar denna uppgift, men har samtidigt framhållit att han inte kan hitta någon förklaring till hur han kunnat begå ett misstag beträffande budgivningen. Enligt nämndens mening innebär det faktum att mäklaren X accepterat spekulantens påstående om att denne inte lämnat något bud, inte att det därmed är otvetydigt fastslaget att denne verkligen inte lämnat något bud eller att mäklaren Xs anteckning om lämnade bud varit ogrundad. Nämnden finner således att utredningen inte ger tillräckligt underlag för att hävda att mäklaren X har arbetat med konstruerade uppgifter om intressenter och budgivning, något som i så fall skulle vara att betrakta som ett så allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed att en återkallelse av hans registrering skulle komma i fråga. Hans arbetssätt med öppen redovisning och den ”intressent-

/budlista” som presenterats i ärendet talar snarare för att så inte är fallet.

Enligt Fastighetsmäklarnämnden saknas grund för att finna att mäklaren X har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i samband med budgivningen. Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från vidare handläggning.

2002-02-18:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redovisningsskyldighet beträffande ränta, skriftlighets- kravet avseende villkor beträffande ersättning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendena från vidare handläggning.

Bakgrund

Ärende 1

Fastighetsmäklaren X har genom köpekontrakt den 2 februari 2000 förmedlat en försäljning av en fastighet. Ena säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden kritiserat mäklaren X. I anmälan görs gällande att fastigheten såldes till ett pris som med ett betydande belopp avvek från utgångspriset i förmedlingsuppdraget, att mäklaren X gjort en felaktig fördelning av köpeskillingen, att han inte redovisade någon ränta, att han gett köparna tillträde till fastigheten före tillträdesdagen m.m.

2002-02-18:1

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgivit bl.a. följande. Fastigheten var utmätt och försäljningen krävde godkännande av kronofogdemyndigheten.

Redovisningen baserades på de uppgifter han fick från kronofogdemyndigheten. Överskottet efter säljarnas gemensamma skulder fördelades lika mellan dem efter avdrag för provision. Handpenningen inbetalades den 7 februari 2000 och utbetaldes på tillträdesdagen. De deponerade medlen förvaltade han under 22 dagar och för denna tid uppgick räntan till 110 kr. Räntan redovisades inte till säljarna. Säljarna medgavs tillträde till fastigheten efter det att bindande köpekontrakt undertecknats, dvs. när villkoren för köpet var infriade.

Ärende 2

Den 8 maj 2001 erhöll mäklaren X ett uppdrag att förmedla en försäljning av en fastighet som ägdes av två personer. Fastigheten såldes genom mäklaren Xs förmedling. Ena säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X och gjort gällande att mäklaren X tagit ut ersättning för annonskostnad utöver den överenskomna provisionsersättningen.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande. Intresset för fastigheten var i början inte så stort trots marknadsföringen. Uppdragsgivarna satt i ett trångt läge eftersom de hade köpt en annan fastighet. En onsdag ringde anmälaren från Strängnäs och begärde ytter- ligare annonser. Anmälaren var mycket angelägen om att få fastigheten såld. Han förklarade att deadline för annonsering kommande helg var samma dag som anmälaren ringde. De kom överens om annonsering kommande helg och att uppdragsgivarna skulle betala annonserna. Han vet att sidoöverenskommelser skall upprättas skriftligen men fann att han bäst tillvaratog uppdragsgivarnas intressen genom att inte avvakta en skriftlig bekräftelse.

Fastighetsmäklarnämnden har noterat följande beträffande depositionsavtalet och köpekontraktet. I depositionsavtalet anges bl.a. att redovisningen av deponerade medel jämte upplupen ränta skulle ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå. Depositionsavtalet saknar uppgift om att mäklaren Xs redovisning av de deponerade medlen var avhängig uppgifter från kronofogde- myndigheten. Enligt § 15 i köpekontraktet var köpet villkorat av att köparna senast den 11 februari 2000 skulle få ett lånelöfte från bank.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ärende 1

Redovisningen av deponerade medel

I prop. 1994/95:14 framhåller departementschefen följande. En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är part. Mäklaren kan inte göra gällande någon som helst självständig rätt till handpenningen (s. 55). Mäklaren är skyldig att göra medlen räntebärande och de sätts i regel in på ett särskilt klientmedelskonto.

Mäklaren har naturligtvis ingen rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortat utbetalas till den som får kapitalbeloppet (s. 76).

Det är utrett att mäklaren X inte redovisat räntan på de medel han åtagit sig att förvalta på ett klientmedelskonto. Mäklaren X har härigenom åsidosatt god

2002-02-18:2

fastighetsmäklarsed. Det kan vidare konstateras att mäklaren X för sin redovisning av de deponerade medlen behövde vissa uppgifter från kronofogdmyndigheten.

Depositionsavtalet saknar dock sådant villkor. Mäklaren X skulle ha tillsett att det i depositionsavtalet angavs att hans redovisningsskyldighet var avhängig uppgifter från kronofogdemyndigheten. Enligt nämndens mening kan förseelserna i detta fall bedömas som ringa.

Övrigt

Utredningen i övrigt föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

Ärende 2

I 22 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att när en fastighetsmäklares uppdrag ersätts i form av provision har en fastighetsmäklare rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överenskommelse har träffats om detta. I 11 § samma lag anges att en mäklare inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen.

Mäklaren X har genom kvittens den 30 juli 2001 tillgodogjort sig provision och ersättning för annonskostnad. Xxxxxx är att överenskommelsen om ersättning för annonskostnad inte har träffats skriftligen mellan mäklaren X och hans uppdrags- givare. Mäklaren X har således åberopat ett avtalsvillkor i strid mot skriftlighets- kravet i 11 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar i princip att mäklaren X meddelas varning. Med hänsyn till omständigheterna i ärendet finner Fastighets- mäklarnämnden att förseelsen kan bedömas som ringa varvid påföljd kan underlåtas.

2002-02-18:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om kontroll av köparens betalningsförmåga, mäklarens krav på förmed- lingsprovision

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en säljare av en fastighet. Förmedlingsuppdrag har tecknats med mäklaren X. Köpekontrakt har upprättats med två köpare. I samband med slutbetalning och tillträde framkom det att köparna inte kunde erlägga köpeskillingen och fullfölja köpet. Anmälaren har bl.a. ifrågasatt mäklaren Xs kontroll av köparnas betalningsförmåga och hans rätt att begära provision.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört att han försökt tillvarata både säljarens och köparnas intresse. Han har i huvudsak anfört följande.

2002-02-18:2

Köparna har uppgivit att de sålt en fastighet och haft ett gott kapital att investera i fastigheten. Samma uppgifter som han fått om deras ekonomi har lämnats till den bank genom vilken de avsåg att finansiera fastighetsköpet. Banken har kommit fram till att köparna varit solventa och kunnat fullfölja köpet. Banken har också beviljat lån till det belopp som begärts av köparna. Han kan inte klandras för att köparna felaktigt uppgivit att de hade tillgång till medel och han har inte haft anledning att betvivla köparnas uppgifter. Rättsliga åtgärder har vidtagits mot anmälaren i syfte att erhålla avtalad förmedlingsprovision.

Mäklaren X har till sitt yttrande bifogat en kopia av ett svar på kreditansökan daterat samma dag som köpekontraktet undertecknats av parterna.

I det uppdragsavtal som undertecknats av parterna den 12 maj 2000 regleras mäklarens rätt till provision på följande sätt: "Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare. Provisionsrätten är oberoende av om överlåtelsen genom villkor görs beroende av att köpeskillingen erläggs".

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Köparens betalningsförmåga

En fastighetsmäklare skall, enligt 12 § fastighetsmäklarlagen, utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I utredningen har inte framkommit något som visar att mäklaren X haft anledning att ifrågasätta köparnas betalningsförmåga. Han kan därför inte anses ha åsidosatt sina skyldigheter mot säljare och köpare i detta avseende.

Kravet på förmedlingsprovision

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning för fastighets- mäklarens uppdrag. Det är en sak för allmän domstol. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare, genom att framställa ett uppenbart ogrundat krav på ersättning eller genom sitt agerande i övrigt i samband med en ersättningsfråga, handlat i strid med god fastighetsmäklarsed.

Av uppdragsavtalet framgår att mäklaren Xs rätt till ersättning inte varit beroende av att köparna erlägger köpeskillingen. Rätt till ersättning har förelegat i och med att ett bindande köpeavtal slutits. Det mellan parterna upprättade köpekontraktet innehåller inga villkor som håller avtalet öppet, utan parterna har genom kontraktet ingått ett bindande avtal. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren Xs provisionskrav och det sätt på vilket det framställts inte ger anledning till anmärkning.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte heller anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2002-02-18:3

2002-02-18:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om vilseledande uppgifter i objektbeskrivningen samt villkor i köpekontrakt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar Mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom artiklar i Dagens Nyheter den 27 juli och den 1 augusti 2001 uppmärksammats på mäklaren Xs förmedling av en tomt som ägdes av ett bolag. Av artiklarna framgår att köparna uppfattat att köpet avsåg "ett helt paket". Nämnden har i anledning av artiklarna granskat förmedlingen.

Enligt den objektsbeskrivning som inlämnats i ärendet avsåg försäljningen "2 st nybyggda villor". Byggnadssätt och planlösning framgår av beskrivningen. Begärt pris anges vara 2 995 000 kronor eller högstbjudande. Driftskostnaderna anges vara ca 20 000 kronor per år. Det köpekontrakt som tecknats mellan säljbolaget och köparna den 20 december 2000 omfattar emellertid enbart tomten. Köpeskillingen var 1 236 000 kronor. Köpet var villkorat bl.a. enligt följande: "en förutsättning för detta avtal är att köparna skriver ett husleveransavtal och entreprenörsavtal med --hus före 2001-01-15 på hustypen Asken/Häggen… Om så ej är fallet så hävs detta avtal och handpenningen återbetalas då i sin helhet". Av utredningen framgår att köparna fullföljt sin del av avtalet men att kontraktet med husleverantören inte undertecknats eller fullföljts av husleverantören och att bygglov saknats. I köpekontraktet finns följande villkor beträffande köpeskillingens erläggande "1. kontant i avvaktan på uppfyllande av villkor … att deponeras hos mäklarföretaget A".

Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande.

Han fick i uppdrag av säljaren att förmedla försäljning av den aktuella villatomten. Vid lämnandet av förmedlingsuppdraget uppgav säljaren att det skulle byggas ett -- hus av viss typ på tomten. Han kände sedan tidigare till att säljaren och --hus arbetade tillsammans. Tidigare förmedlingsuppdrag för säljarens räkning hade utförts utan att det uppstått några komplikationer. Företrädare för säljaren uppgav att totalpriset för tomt och husleverans samt entreprenad skulle ligga kring 2 995 000 kronor. Utifrån dessa uppgifter upprättades objektsbeskrivningen i enlighet med tidigare mall.

Mäklarföretaget ha nu gått igenom sina rutiner i detta avseende och beskrivningarna skall i fortsättningen mycket klarare ange att köparen har att ingå två separata avtal.

Enligt hans uppfattning stod det klart för köparna att de hade att dels köpa en tomt, dels träffa ett husleverans/entreprenadavtal. Han lämnade information till köparna om att tomtköpet skulle falla om de inte kom överens med husleverantören om hustyp och entreprenad. De fick på det sättet klart för sig att de hade full möjlighet att komma ur tomtköpet och att köpet närmast hade karaktären av ett "öppet köp". I tomtköpsavtalet angavs tillträdesdagen till den 15 januari 2001. Inför den dagen meddelade köparna att allt var klart med husleverantören och att tomtköpet kunde

2002-02-18:3

genomföras. Uppgifterna bekräftades av säljaren. Han gjorde inte någon självständig kontroll av uppgifterna som lämnades av köparna respektive säljarna om att villkoren för köpet var uppfyllda. Först på försommaren 2001 informerades han om att det var problem med att få bygglov. Genom att medverka i förhandlingar mellan parterna har en överenskommelse träffats med köparna om att dessa ska erhålla full ersättning som kompensation för förseningen. Köparna bor i huset sedan slutet av sommaren 2001.

Mäklaren X har beträffande villkoret om deposition av köpeskillingen uppgett att något depositionsavtal inte har upprättats och att hanteringen av handpenningen regleras i köpekontraktet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall mäklaren tillhandahålla konsumenter en skriftlig beskrivning av fastigheten. Mäklaren X har medgivit att objektsbeskrivningen kunde ge spekulanter det felaktiga intrycket av att huset redan var uppfört. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det mycket allvarligt att beskrivningen ger felaktiga och vilseledande uppgifter om vad förmedlingen faktiskt avser. För detta skall mäklaren X meddelas varning.

Köpekontraktet

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Villkoret för köpet

Köpekontraktet är villkorat med att köparna skall skriva ett husleveransavtal och entreprenörsavtal med "--hus". Med vilka bolag dessa avtal skall ingås framgår emellertid inte. Villkoret är även i övrigt oklart. Det ger visserligen köparna en möjlighet att frånträda köpet om de väljer att inte teckna ett avtal om husleverans och är i så måtto fördelaktigt för köparna. Det är dock osäkert vad som gällde i den situation som uppstod, det vill säga att endast köparna undertecknat avtalet om leverans.

Konstruktionen med att förena tomtköpet med ett krav på viss byggnation på sätt som skett är komplicerad och innebär vissa risker för köparna. Det är därför viktigt att köparna har förstått innebörden och betydelsen av ett sådant villkor.

Med hänsyn till utformningen av objektsbeskrivningen har mäklaren X haft ett särskilt ansvar för utformningen av det aktuella villkoret och för att köparna fått en fullgod information om villkoret och dess innebörd. Mäklaren X borde därför ha uppmärksammat parterna på oklarheten i villkoret och eventuellt uppmanat säljaren att precisera villkoret. Genom att underlåta detta har han medverkat till ett oklart kontraktsvillkor samt lämnat otillräcklig information. Mäklaren X har härigenom brustit i sin omsorgsplikt. Detta motiverar varning.

2002-02-27:1

Kontroll av att villkoret uppfyllts

Enligt mäklaren X har han inför tillträdesdagen fått besked från köparna att de träffat avtal om husleverans och entreprenadavtal. Detta har enligt mäklaren X också bekräftats av säljaren. Av utredningen framgår emellertid att det förelåg oklarheter beträffande dessa avtal som undertecknats endast av köparna och att det inte fanns något bygglov.

Med hänsyn till utformningen av objektsbeskrivningen får mäklaren X även anses ha haft ett långtgående ansvar för att försäkra sig om att förutsättningarna för köpet verkligen var uppfyllda. Att mäklaren X fått uppgifter från köparna och kontrollerat dessa med säljaren kan inte anses tillräckligt. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att mäklaren X åsidosatt den omsorgsplikt han haft i förhållande till köparna i detta avseende. Även detta motiverar varning.

Depositionsavtalet

I det aktuella kontraktet finns följande villkor beträffande köpeskillingens erläg- gande: "Kontant … att deponeras hos mäklarföretaget A". Något separat deposi- tionsavtal har inte upprättats. Mäklaren X har inte heller i köpekontraktet bekräftat depositionen. Fastighetsmäklarnämnden får därför göra följande påpekande. Enligt nämndens praxis bör avtal om deposition regleras i ett särskilt dokument och inte tas in som en standardiserad fras i överlåtelseavtalet (Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2000 sid. 24). Med hänsyn till att avtalet utgör en överenskommelse mellan köpare, säljare och fastighetsmäklare bör i vart fall samtliga tre parter underteckna över- enskommelsen. Även villkoren och förutsättningarna för depositionen bör regleras.

Påföljd

Mäklaren X har tillhandahållit en vilseledande objektsbeskrivning. Detta motiverar i sig en varning. Han har även åsidosatt sin omsorgsplikt genom att medverka till ett oklart villkor i köpekontraktet, lämna bristfällig information till köparna samt underlåta att kontrollera att förutsättningarna för köpets fullbordan var uppfyllda.

Även detta motiverar en varning.

2002-02-27:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995: 400); fråga om en fastighetsmäklares förordnande som testamentsexekutor, ersätt- ningskrav m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En ägare till en skogs- och jordbruksfastighet förordnade 1994 i sitt testamente att hans syskonbarn skulle ärva honom och att mäklaren Xs fastighetsförmedling skulle ombesörja bouppteckning, försäljning av lösöre och fastighet, förvaltning av boet och upprätta arvskifte.

2002-02-27:1

Mäklaren Xs fastighetsförmedling bedrivs som ett enmansaktiebolag med mäklaren X som ende styrelseledamot och firmatecknare. Aktiebolaget har inte någon annan fastighetsmäklare eller någon övrig personal anställd.

Fastighetsägaren avled i mars 2000. Sedan dödsbodelägarna hade godkänt testamentet tillsaluhölls fastigheten på Internet och i tidningsannonser. Mäklaren X angavs som ansvarig mäklare. Boet avvecklades och fastigheten överläts genom köpebrev i januari 2001 till två köpare. Testamentstagarna stod som säljare av fastigheten till en sjättedel vardera.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en av testamentstagarna kritiserat mäklaren X för hans sätt att sköta uppdraget och för att han krävt för hög ersättning. Testamentstagaren har riktat anmärkningar främst enligt följande.

Något förmedlingsavtal upprättades inte. Mäklaren X gav bristande information och de fick själva ta initiativen och bekosta en skogsbruksplan och en rågångsmarkering. Trots uppmaning till mäklaren X fick de inte någon specificering av det förvalt- ningsarbete som han debiterade. Han tog fem procent i mäklararvode med hänvisning till gällande riksprovisionstaxa vilket är oskäligt med hänsyn till arbetsinsatsen. Mäklaren X tog inte upp något ingångsvärde för fastigheten vid upprättande av deklaration. Utan deras medgivande angav han senare i sin marknadsföring att han hade förmedlat fastigheten.

Mäklaren X har i huvudsak anfört följande.

Uppdragen

I testamentet framgick att han skulle ombesörja bouppteckning, försäljning av fastighet och lösöre, sköta förvaltningen och upprätta arvskifte. Samtliga arvingar godkände testamentet. Någon boutredningsman eller testaments- exekutor blev inte utsedd av tingsrätten. Arvingarna gav honom fullmakt att verkställa testamentet. De övervägde att behålla fastigheten. Beslutet om att sälja togs inte förrän bouppteckning förrättats och auktion av lösöre hållits. Då framkom att han också skulle mäkla fastigheten, vilket innebar att han inte kunde företräda testamentstagarna vid försäljningen. De uppdrag han erhöll vid sidan av mäklaruppdraget har alla omfattat sådant arbete som normalt inte ingår i ett mäklaruppdrag. Han upprättade bouppteckning, höll auktion på lösöret och han hade fullmakt att sköta tillsyn av fastigheten. Han hade kontakt med arrendatorer, betalade räkningar för dödsboet och upprättade arvskiftet. Den ersättning som han begärde vid sidan av mäklaruppdraget har han särredovisat. Redovisningen har godkänts av samtliga testamentstagare.

Försäljning av fastigheten

Fastigheten är huvudsakligen en näringsfastighet. Avsteg från kravet på skriftligt uppdragsavtal är sålunda godtagbart. Fullmakt att sälja fastigheten erhölls inledningsvis i samband med att bouppteckning skulle förrättas. Det framgick då att dödsbodelägarna var oeniga om huruvida försäljning skulle ske varför inga försäljningsåtgärder vidtogs. I samband med att delägarna enades om försäljning av fastigheten återkallades hans fullmakt att sälja och utsågs i stället en av testamentstagarna att företräda de övriga som säljare. Det fanns ingen aktuell skogsbruksplan. Spekulanter på skogsgårdar förlitar sig på egna eller egna

2002-02-27:1

sakkunnigas kunskaper. Vad gäller rågångsmarkering var det en testamentstagare vars make sade sig känna till gränserna och kunna markera dessa. Efter att ett köpekontrakt med dödsboet som säljare hade upprättats, ville testamentstagarna få boet skiftat. Han upprättade arvskiftet och de tillskiftades varsin andel av fastigheten.

Hans uppfattning är att han inte agerat som testamentsexekutor och inte företrätt någon av testamentstagarna vid fastighetsförsäljningen. Gentemot spekulanterna på fastigheten har han agerat fastighetsmäklare. Kontaktmannen för dödsboet fick i uppdrag att sköta försäljningen tillsammans med en annan delägare då han inte kunde vara både ombud för dödsboet och fastighetsmäklare. Det är mycket beklagligt att en av testamentstagarna inte är nöjd med hans roll som fastighets- mäklare. Någon tvist om vad som överenskommits har inte uppstått mellan honom och de befullmäktigade representanterna för dödsboet. Hans uppfattning är att han har begärt skäligt arvode för mäklaruppdraget och att han inte har handlat i strid med 14 och 15 §§ i fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av handlingar i förmedlingsärendet och har noterat bl.a. följande.

Det finns ett köpekontrakt daterat i november 2000 med dödsboet som säljare och en namngiven köpare. Det finns också ett köpebrev daterat i januari 2001. I köpebrevet anges de sex testamentstagarna som säljare av var sin fastighetsandel och som köpare ytterligare en person utöver den tidigare tilltänkte köparen.

Mäklaren X har inte undertecknat köpekontraktet eller köpebrevet. Handlingarna är på både köp- och säljsidan undertecknade av parterna för egen del och genom fullmakt.

På fråga från Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X uppgett att fastighets- andelarna skiftades ut i samförstånd med honom eftersom delägarna önskade avveckla boet före årsskiftet. Att det blev två köpare i stället för en, berodde på önskemål från den förste köparen.

Det finns ett depositionsavtal, dagtecknat samma dag som köpekontraktet, där dödsboet och den förste köparen uppdrar åt fastighetsmäklaren X att för deras räkning omhänderta och förvalta handpenningen. Som skäl för att låta deponera handpenningen anges att köpet var villkorat av kommunens besked om förköpsrätt.

I köpekontraktet (men inte i köpebrevet) har en särskild överenskommelse träffats om viss rätt till husbehovsfiske, även kräftfiske, för säljaren efter det att fastigheten överlåtits.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X har grundat sitt uppdragsförhållande på innehållet i testamentet där det förordnats att mäklarföretaget A skall ombesörja bouppteckning, försäljning av fastighet och lösöre, förvalta boet och upprätta arvskifte.

Som angetts inledningsvis har en av testamentstagarna riktat kritik mot mäklaren X för dennes sätt att handa avvecklingen av boet och försäljningen av fastigheten.

2002-02-27:1

Kritik mot och uppgifter om en fastighetsmäklare som kommer till Fastighetsmäklar- nämndens kännedom kan ge nämnden anledning att agera även om dessa uppgifter inte har något samband med fastighetsförmedling (se FMN:s beslut den 20 oktober 1999, dnr ---).

Av reglerna i 19 kap. ÄB framgår det att den som genom testamente blivit utsedd att i fråga om förvaltningen träda i arvingars och universella testamentstagares ställe, är testamentsexekutor. Ett sådant förordnande innefattar i sig – även om det inte särskilt har räknas upp i testamentet – ett bemyndigande att vidta alla för boets utredning erforderliga åtgärder. Exekutorn är utan särskilt förordnande även skiftesman. Han äger företräda boet utåt och föra talan i mål som rör boet. Om en exekutor för boets räkning ingår ett överlåtelseavtal gällande fast egendom blir dödsboet bundet därav.

En testamentsexekutor har således rätt att sälja även fast egendom (19 kap.20 § ÄB). I det avseendet har en exekutor en mer vidträckt rätt än vad en boutredningsman har (19 kap. 13 § ÄB). Då samtliga dödsbodelägare har godkänt testamentet vinner det laga kraft.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 14 § får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I 15 § stadgas att en fastighetsmäklare inte får företräda köpare och säljare som ombud.

Som redan nämnts ger ett förordnande som testamentsexekutor i sig en behörighet och en befogenhet att även försälja boets fasta egendom. Genom att verkställa förordnandet befäste mäklaren X sin roll som ställföreträdare för dödsboet.

Det ligger i sakens natur att en person som av en testator har förordnats till testamentsexekutor åtnjutit ett särskilt förtroende. Så långt det är möjligt skall den avlidnes vilja respekteras. Att den som testator har utsett också är verksam som fastighetsmäklare, står enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte i strid med förbud i 14 § fastighetsmäklarlagen och hindrar därför inte vederbörande att åta sig uppdraget som sådant. Om vederbörande däremot skall se till att fast egendom säljs (eller annan egendom som omnämns i 1 § fastighetsmäklarlagen, exempelvis bostadsrätt) kan försäljningen emellertid komma i konflikt med bestämmelserna i 12 och 15 §§. Nämndens ståndpunkt är därför att om en fastighetsmäklare säljer fast egendom i kraft av sitt testamentsförordnande, kan och får han inte samtidigt i något avseende agera som fastighetsmäklare.

Mäklaren X har uppgett att de uppdrag han erhöll vid sidan av mäklaruppdraget omfattade sådant arbete som normalt inte ingår i ett mäklaruppdrag men att han, då det gäller fastighetsavyttringen, gentemot spekulanterna agerade som fastighets- mäklare.

Mäklaren X hade inte erhållit något förmedlingsuppdrag från dödsboet. Som testa- mentsexekutor valde han att inte anlita någon fastighetsmäklare utan han gav sig själv uppdraget att förmedla fastigheten. Att han agerat som fastighetsmäklare framgår av att han faktiskt debiterat boet med ett mäklararvode. Då han agerade som mäklare var han, såvitt det kan bedömas, mån om att inte uppfattas av köparna som ombud för dödsboet. Mäklaren X har således varit medveten om och försökt att hålla

2002-02-27:1

isär de två rollerna.

För att en fastighetsmäklare skall kunna åta sig ett uppdrag som testamentsexekutor, eller som boutredningsman på grund av förordnande i ett testamente, är det enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning nödvändigt att han så länge förordnandet består agerar endast i denna sin egenskap och inte till någon del som fastighets- mäklare. Mäklaren X skulle således för boets räkning ha anlitat en fristående fastig- hetsmäklare men det gjorde han inte. Hans åtagande som mäklare – med krav på opartiskhet – får typiskt sett anses stå i konflikt med den lojalitetsbindning som grundläggs genom ett åtagande som exekutor. I och med att mäklaren X accepterat att i enlighet med testators vilja åta sig att vara testamentsexekutor har han också åtagit sig att tillvarata dödsboets intressen. Den lojalitetsplikt som uppdraget som testamentsexekutor innebär är inte förenligt med det krav på opartiskhet som ligger i mäklarrollen. Att mäklaren X enligt egen uppgift inte vid tillfället företrädde dödsboet som säljare ändrar inte nämndens bedömning. Agerandet motiverar en varning.

Ersättning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning för fastighetsmäklares uppdrag eller för förvaltningen av ett dödsbo. Det är en sak för allmän domstol. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare genom att framställa ett uppenbart ogrundat krav på ersättning eller genom sitt agerande i övrigt i samband med en ersättningsfråga handlat i strid med bestämmelsen i 12 § fastighetsmäklar- lagen att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Då det gäller avyttringen av fastigheten agerade mäklaren X som fastighetsmäklare. Xxxxxx vad som anförts om det agerandet, har en fastighetsmäklare givetvis rätt till ersättning för sin förmedling. I 21 § fastighetsmäklarlagen anges att om inte annat avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpe- skillingen (provision). Mäklaren X har debiterat boet med viss procent av köpe- skillingen. Det saknas anledning till anmärkning mot att han framställt detta krav. Det ankommer inte på Fastighetsmäklarnämnden att pröva om ersättningen i sig är skälig.

Mäklaren X har i ett brev till en av delägarna, som ifrågasatt bl.a. debiteringen, hänvisat till att den "uttagna provisionen är i överensstämmelse med rekommenderad riksprovisionstaxa". Fastighetsmäklarnämnden finner därför anledning att påtala att någon sådan taxa inte finns och inte längre får förekomma. Hänvisningen var således felaktig.

Avtalstext i köpekontraktet m.m.

Det bör påpekas att då särskilda överenskommelser träffas mellan säljare och köpare är dessa visserligen bindande även om de inte tas in skriftligen men det ligger i mäklarens omsorgsplikt att medverka till att sådana överenskommelser dokumenteras skriftligen. Eftersom köpekontraktet ersattes av ett köpebrev med andra parter borde överenskommelsen om säljarnas rätt till fiske ha gjorts skriftligen.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2002-02-27:2

Påföljd

Genom att mäklaren X, såsom förordnad testamentsexekutor också förmedlat fastigheten har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Detta motiverar en varning.

2002-02-27:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om information till köpare om byggplaner på grannfastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X tecknade i mars 2001 ett uppdragsavtal avseende en fastighet i Torekov bebyggd med ett fritidshus. Fastigheten visades av mäklaren Xs mäklar- kollega mäklaren Y för en spekulant som i början av april köpte fastigheten. Ägaren till en närliggande fritidsfastighet hade tidigare ansökt och i februari 2001 beviljats bygglov för tillbyggnad av en ovanvåning på sitt hus. Säljarna till den fastighet som mäklaren X förmedlade hade haft erinringar mot ansökan då en tillbyggnad enligt deras uppfattning skulle skugga deras fastighet och innebära att värdet på deras hus reducerades.

Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och hävdat att mäklaren X inte upplyst honom om byggnadsplanerna på grann- fastigheten och att han fick del av bygglovshandlingarna först vid tillträdet av sin fastighet.

Köparen har bl.a. uppgett följande. Mäklaren X har underlåtit att meddela att det kommer att ske byggnation med en andra våning. Grannfastigheten ligger till väster om hans fastighet. Påbyggnaden tar solljus från väster och förmörkar hans terrass under vissa perioder. Bygglovsbeslutet var fattat före den första visningen av fastigheten. Det fanns inga tecken på att byggnation förekom eller skulle komma till stånd. Mäklaren Xs mäklarkollega har aldrig gett upplysningar angående utbyggnads- planen.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.

Det är riktigt att han kände till att beslut om bygglov hade fattats på sätt som köparen gjort gällande. Säljaren hade inte visat honom handlingarna innan köparen under- tecknade köpekontraktet. Han har emellertid genom sin kollega, mäklaren Y, vilken vid ett tillfälle agerade visningsvärd, informerat köparen om byggnadsplanerna. Han lämnade mäklaren Y de uppgifter om fastigheten som han hade tillgång till, bland annat byggnadsplanerna. Efter visningen fick han information av mäklaren Y om vilken information som mäklaren Y hade lämnat till köparen. Mäklaren Y berättade att han hade informerat om byggnadsplanerna. Köparen visade föga intresse för mäklaren Ys uppgifter. Han har genom mäklaren Y informerat köparen. Det var därför överflödigt att även säljaren skulle informera köparen. Han bestrider att han skulle ha brutit mot god fastighetsmäklarsed.

2002-02-27:2

Mäklaren X har bifogat ett yttrande från mäklaren Y där denne anfört bl.a. följande.

Han visade köparen ett antal fastigheter vid det aktuella tillfället. Det finns säkert detaljer, som man kan missa att meddela, dock finns det alltid saker som etsar sig fast i minnet av någon speciell anledning. Den speciella anledningen var i detta fall det faktum att sedan han meddelat köparen att grannen hade utbyggnadsplaner hoppade köparen upp på en tvärslå på planket mellan fastigheterna och svarade konstaterande att det kunde inte ha någon betydelse då det i alla fall inte var över grannens fastighet man hade någon utsikt. Köparen ställde inga följdfrågor och bad heller inte om ritning eller närmare upplysningar om utbyggnaden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ansvaret för förmedlingen

Mäklaren X hade i uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. I uppdragsavtalet, som var förenat med ensamrätt, anges att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsuppdraget i vissa delar kan komma att utföras av annan anställd på mäklarföretaget och att mäklaren X behåller det fulla ansvaret för uppdraget. Det framgår att visningen sköttes av mäklaren Y. Både mäklaren X och mäklaren Y är registrerade fastighetsmäklare och står under Fastighetsmäklar- nämndens tillsyn.

Den fastighetsmäklare som ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare har det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs, även i de delar som överlåts på någon annan. Detta gäller oberoende av om den som i praktiken, helt eller delvis, sköter uppdraget själv är registrerad fastighetsmäklare eller inte. Mäklaren X har således haft ett ansvar för hur det aktuella uppdraget kom att genomföras.

Mäklarens upplysningsplikt

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att säljaren före över- låtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Mäklaren X har upplyst att han inte tog del av de handlingar som köparen nu hänvisat till (byggnadslov, ritningar m.m.) innan köparen undertecknade köpekontraktet, men att han kände till byggnadsplanerna och att han vidarebefordrade den information han hade till sin kollega som visade fastigheten.

Ord står mot ord och enbart köparens uppgifter om att han inte blev upplyst om bygg- nadsplanerna kan mot bakgrund av vad mäklaren X och mäklaren Y uppgett inte tas till intäkt för att så skulle vara fallet. Fastighetsmäklarnämnden får dock framhålla vikten av att mäklaren är tydlig i sin information om förhållanden av betydelse för en köpare. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av.

2002-02-27:3

2002-02-27:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 12 april 2001 från Kronofogdemyndigheten i … uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 62 627 kronor och restförda skulder i enskilda mål på 27 426 kronor. Vid förnyad kontroll den 20 februari 2002 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 72 915 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli

registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämplig- heten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2002-02-27:4

2002-02-27:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 14 juni 2001 från Kronofogdemyndigheten i … uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 82 523 kronor. Vid förnyad kontroll den 20 februari 2002 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 26 751 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuld- sättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2002-02-27:5

2002-02-27:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 27 november 2001 från Kronofogde- myndigheten i … uppgifter om mäklaren X skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 15 071 kronor. Vid förnyad kontroll den 20 februari 2002 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 3 012 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren X skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Ärendet kan därför skrivas av från vidare hand- läggning.

2002-02-27:6

2002-02-27:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); hantering av köpeskilling, fullmakt för mäklaren m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklaren Xs agerande vid ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande.

Hon var hälftenägare till den aktuella fastigheten som mäklaren X fick i uppdrag att förmedla. Det fanns en inteckning på fastigheten för hennes f.d. sambos privata skulder som han utfäst sig att lösa. De var överens om att pengarna från försäljningen skulle spärras på fastighetsmäklarens klientmedelskonto.

När parterna träffades för att skriva under köpebrevet den 2 januari 2001 visade det sig att hennes f.d. sambo givit mäklaren fullmakt.

Hon anser att mäklaren X tog parti för hennes f.d. sambo och agerade enligt hans intressen. Hon anser vidare att han inte givit henne tillräcklig information och att hon lurats att skriva på papper vars innehåll hon inte varit medveten om. Inteckningen löstes genom pengar från köpeskillingen, vilket inte varit avsikten.

Anmälaren har även bifogat kopior av bl.a. likvidavräkning underskriven av säljarna och köparen samt avräkning för säljaren underskriven av säljarna. Beträffande bägge handlingarna är det mäklaren X som skrivit under för den f.d. sambons räkning enligt fullmakt från denne.

I avräkningen för säljaren anges ”Slutlikvid insättes på fastighetsmäklarens klientmedelskonto … . Slutlikvid tillsammans med tidigare tillgodohavande … utbetalas så snart instruktion från bodelningsman eller juridiskt ombud kommer fastighetsmäklaren tillhanda”.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och har sammanfattningsvis anfört följande.

Han informerade anmälaren om att alla lån som belastade fastigheten måste lösas senast på tillträdesdagen oavsett vem som ansvarade för lånet. Efter det att han fått information om att säljarnas bodelning snart skulle vara klar erbjöd han dem att på hans klientmedelskonto sätta in det belopp som blev över sedan lånet som belastade fastigheten lösts.

Han hade redan före tillträdet informerat anmälaren om att hennes f.d. sambo inte skulle närvara. Vid tillträdet gick han noggrant igenom samtliga handlingar. Han har definitivt inte tagit parti för anmälarens f.d. sambo. Den huvudsakliga kontakten har han haft med anmälaren. Eftersom den ene av säljarna inte kunde närvara vid

2002-02-27:7

tillträdet erhöll han en fullmakt för att i hans ställe kvittera köpeskillingen och lösa den skuld som belastade fastigheten. Att han undertecknade en överenskommelse så som fullmäktig för den ena säljparten anser han inte strider mot fastighetsmäklar- lagens bestämmelser.

Mäklaren X har även bifogat kopia av den aktuella fullmakten. Fullmakten är utställd den 28 december 2000. Enligt texten har mäklaren X fullmakt att bl.a. upprätta och underteckna köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningshandlingar, ansöka om inteckning av fastigheten, pantförskriva inteckningar i fastigheten samt utkvittera och uppbära köpeskillingen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha agerat i strid med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämnden finner dock anledning att påpeka att fullmakten i före- varande ärende är alltför vid. Mäklaren X har dock inte utnyttjat fullmakten för annat än att verkställa den muntliga överenskommelsen om köpeskillingen. Fullmakten är utställd först inför slutlikvidens erläggande. Av mäklaren Xx egen uppgift framgår att den var avsedd för begränsade åtgärder som inte står i strid med mäklarens ställning som mellanman. Fullmakten borde dock anpassats så att dess lydelse överensstämde med avsikten med fullmakten. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av.

2002-02-27:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utbetalning av deponerad handpenning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Säljaren till en fastighet har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden ifrågasatt att mäklaren X, utan att informera eller inhämta godkännande från honom, återbetalat den deponerade handpenningen till köparna.

Anmälaren har gett in kopior av bl.a. köpekontrakt och depositionsavtal.

I köpekontraktet finns bl.a. följande villkor. ”Detta avtal är villkorat av att köparna beviljas erfodriga lån för betalning av fastigheten” (§ 3). ”Parterna har avtalat att köparens handpenning enligt § 2 skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto …”(§ 4).

I depositionsavtalet finns bl.a. följande text. ”Med detta avtal har parterna överenskommit att köparens handpenning, …, skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto för klientmedel, att redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om ej annat överenskommes skriftligen mellan parterna”.

2002-02-27:8

Mäklaren X har bl.a. anfört följande.

När det stod klart att köparna hävde köpet ville han upprätta ett hävningsavtal mellan säljaren och köparna för att bl.a. reglera vad som skulle göras med handpenningen.

Säljaren var dock inte beredd att underteckna fler handlingar avseende försäljningen. Han informerade då säljaren om att han skulle redovisa handpenningen till köparna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

När en handpenning deponeras hos en fastighetsmäklare innehar denne hand- penningen med redovisningsskyldighet antingen till säljaren eller till köparen. Om köpet genomförs och blir definitivt skall handpenningen redovisas till säljaren, medan den skall redovisas till köparen om köpet av någon anledning inte blir definitivt, såvida inte något annat överenskommits mellan parterna.

I köpekontraktet finns en villkorsklausul enligt vilken köparna var oförhindrade att frånträda avtalet i händelse att de inte erhöll erforderliga lån för förvärvet av fastigheten. Med hänvisning till denna klausul frånträdde köparna avtalet. I § 4 anges att parterna har avtalat att köparens handpenning skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto. I depositionsavtalet anges att handpenningen skall redovisas till säljaren på tillträdesdagen, om ej annat överenskommes skriftligen mellan parterna.

Eftersom köpet hävdes i enlighet med köpekontraktets § 3 blev mäklaren X enligt köpekontraktet och allmänna regler skyldig att återbetala handpenningen till köparna. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att han varken vad gäller hanteringen av handpenningen eller i övrigt åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämnden finner dock anledning att kritisera utformningen av vilkorsklausulen i köpekontraktet. För att undvika missförstånd bör det klart framgår vad som skall ske med handpenningen vid den händelse att ett köp inte blir definitivt. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av.

2002-02-27:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om provisionskrav

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X fick den 19 maj 1999 i uppdrag att förmedla försäljningen av en villafastighet. Förmedlingsuppdraget upphörde den 30 september. I slutet av oktober 1999 skrevs köpekontrakt direkt mellan anmälaren och de slutliga köparna. I februari 2000 framställde mäklaren X krav på provision på köpeskillingen. Anmälaren har ifrågasatt mäklaren Xs rätt till provision. Av utredningen framgår att parterna kom överens om en förlikning den 25 september 2001.

2002-02-27:9

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande.

Den 27 maj var det visning för ett antal spekulanter, däribland de slutliga köparna. De lämnade vid detta tillfälle ett bud på fastigheten. Den 19 augusti fick han besök på sitt kontor av anmälaren. Vid detta tillfälle visade han spekulantlistan där bl.a. de blivande köparna och deras bud stod angivna. Den 2 september sade anmälare per brev upp förmedlingsuppdraget. Efter kontakt med anmälaren accepterade denne en förlängning av uppdraget till den 30 september. Den 18 september visades huset åter för de blivande köparna. Den 30 september avslutades försäljningsuppdraget.

Mäklaren X har gett in kopior av bl.a. anteckningar om visningar och utdrag ur kalender.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning (provision) för fastighetsmäklares uppdrag. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som inte är förenligt med bestämmelserna i 12 § fastighetsmäklarlagen att en mäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Av 21 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare, efter ensamrätts- tidens utgång, har rätt till provision om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

Det är utrett att mäklaren X haft ett uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. Mot bakgrund av de handlingar mäklaren X presenterat finner Fastighetsmäklar- nämnden att det är utrett att de slutliga köparna av fastigheten blivit anvisade av mäklaren under uppdragstiden. Nämnden finner därför att det saknas anledning att anmärka på att mäklaren X framställt krav på ersättning.

Fastighetsmäklarnämnden vill dock påpeka vikten av att uppdragsgivaren är införstådd med det villkor som gäller för fastighetsmäklarens rätt till ersättning i anledning av en uppsägning. Nämnden anser därför att mäklaren då han erhåller en uppsägning från uppdragsgivaren skriftligen bör bekräftar mottagandet av upp- sägningen och då även klargöra vilka krav mäklaren kan, eller kan komma att, ställa i anledning av uppsägningen. Om mäklaren avser att kräva ersättning därför att fastigheten säljs till anvisad spekulant bör uppdragsgivaren få en spekulantlista.

Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2002-02-27:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares ansvar för riktigheten av lämnad information samt utformningen av uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning.

2002-02-27:9

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklaren Xs hantering av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har uppgivit bl.a. följande.

Felaktig information har angivits i objektbeskrivningen. Enligt denna skulle det bland annat finnas en trekammarbrunn från 1997. Denna uppgift har även lämnats muntligen av mäklaren X. De har av mäklaren X avkrävts ett löfte om att avstå från besiktning av fastigheten.

Anmälarna har även ifrågasatt friskrivningsklausulen i köpekontraktet.

Mäklaren X har anfört att säljaren givit honom information om att en trekammar- brunn anlagts 1997 och att han inte hade någon anledning att betvivla denna uppgift. Han hänvisar till punkten 10 i den frågelista som fogats till köpekontraktet. Under punkt 10 anges följande; ”Xxxxx- och hälsovårdsmyndigheten har inte godkänt avloppet”. Mäklaren X har bestritt uppgiften om att han skulle ha krävt att anmälarna skulle avstå från besiktning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden har granskat till ärendet fogade handlingar.

Friskrivningsklausulen

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Paragrafen motsvarar 13 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16

s. 41) anförs följande.

Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parter.

Som exempel kan nämnas att säljaren vill friskriva sig från ansvar för dolda fel i fastigheten. Mäklaren bör då klargöra för köparen vad en sådan friskrivningsklausul kan innebära för denne för det fall ett dolt fel senare visar sig i fastigheten.

Det hör således till god fastighetsmäklarsed att mäklaren är tydlig i sin information om betydelsen av en friskrivningsklausul. Fastighetsmäklarnämnden saknar möjlighet att fastställa vilken muntlig information mäklaren X lämnat köparna. Nämnden kan dock konstatera följande. I den till köpekontraktet fogade frågelistan finns en särskild anmärkning om avloppet. Inte minst med hänsyn till denna uppgift har det ålegat mäklaren X att med köparna ingående diskutera friskrivningsklausulen och närmare förklara konsekvenserna av den. Nämnden har emellertid inte något underlag för att hävda att mäklaren X brustit därvidlag.

2002-02-27:9

Uppdragsavtalet - uppdragstagare

Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen en fysisk person som yrkesmässigt förmedlar bl.a. fastigheter. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14

s. 45) sägs bl.a. att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdras fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Ett förmedlingsuppdrag är således ett personligt uppdrag för mäklaren. I 11 § fastighetsmäklarlagen stadgas att ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Det sägs vidare i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 74) att det ligger i sakens natur att både mäklare och uppdragsgivaren skall underteckna avtalet. Från konsumentsynpunkt är skriftlighetskravet av värde bl.a. för att uppdragsgivaren får klart för sig vilken mäklare som ansvarar för ett uppdrag (prop. 1994/95:14 s. 38). I det uppdragsavtal som presenterats i ärendet anges mäklarföretaget som uppdragstagare. Avtalet har inte undertecknats av någon mäklare som ansvarar för uppdraget. Inget i ärendet tyder dock på att annan än mäklaren X varit den som anförtrotts uppdraget.

Uppdragsavtalet uppfyller inte kraven enligt 11 § fastighetsmäklarlagen eftersom det inte undertecknats av den för uppdraget ansvarige fastighetsmäklaren. Det kan inte heller på annat sätt av uppdragsavtalet utläsas vem som varit den ansvarige mäklaren. Det kan inte anses godtagbart att utforma ett uppdragsavtal på sådant sätt att det inte tydligt går att utläsa vem som är den ansvarige mäklaren. Eftersom denne måste vara en fysisk person skall namnet på mäklaren anges i uppdragsavtalet. Genom att inte ange sitt namn och underteckna uppdragsavtalet har mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Uppdragsavtalet - ensamrätt

Även i andra avseenden strider utformningen och innehållet i uppdragsavtalet mot de krav som ställs i 11 § fastighetsmäklarlagen. Av paragrafens andra stycke framgår att om ett uppdrag är förenat med ensamrätt får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla.

I uppdragsavtalet anges: ”Detta uppdrag gäller under en tid av tre månader.

… Därefter förlängs detta uppdrag med 14 dagar i taget tills skriftlig uppsägning sker.”

Eftersom ett ensamrättsavtal inte kan löpa automatiskt under längre tid än tre månader i konsumentförhållanden strider detta villkor mot bestämmelserna i 11 §.

Uppdragsavtalet - provision

I konsumentförhållanden skall fastighetsmäklarens ersättning alltid anges inklusive moms. I det aktuella avtalet anges: ”Förmedlingsprovision utgår enligt av Svenska fastighetsmäklares riksförbund rekommenderad taxa, i detta fall med 4% + moms”. Mäklaren X har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att ange en provisionssats som inte inkluderar moms.

Någon rekommenderad taxa såsom mäklaren X angivit finns inte. Denna uppgift är således missvisande. Även i detta avseende har mäklaren X åsidosatt god fastighets- mäklarsed.

2002-02-27:10

Övrigt

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Mäklaren X har vid utformningen av uppdragsavtalet åsidosatt god fastighetsmäklar- sed i flera avseenden och förtjänar varning.

2002-02-27:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares medverkan vid fastighetsförsäljning utgjort fastighets- förmedling

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En spekulant på en fritidsfastighet har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgivit att mäklaren X inte fullgjort sitt åtagande som fastighetsmäklare. Enligt anmälaren har mäklaren X inte funnits på plats eller varit tillgänglig i samband med köpeförhandlingarna. Anmälaren har uppgivit att säljaren informerat ”om att han egentligen inte hade någon mäklare utan att det var en bekant som … hjälpte honom att komma ut på Internet och skulle hjälpa till med kontraktet”.

Anmälaren har bifogat kopior av marknadsföringen av fastigheten som skett på Hemnets webbplats. Logotypen för det mäklarföretag där mäklaren X arbetar inleder och avslutar beskrivningen av fastigheten. Utformningen är densamma som för andra objekt som marknadsförs via Hemnet. Under rubriken beskrivning uppmanas intressenter att ringa ägaren direkt. Avslutningsvis i annonsen anges adress, fax- och telefonnummer till mäklarföretaget. För mer information hänvisas till mäklaren X och dennes e-postadress hos företaget.

Anmälaren har även bifogat kopior av utkast till köpekontrakt, depositionsavtal samt avstående från boendekostnadskalkyl. Samtliga handlingar innehåller mäklarföre- tagets logotype.

I utkastet till köpekontrakt finns bl.a. följande villkor. ”Parterna har avtalat att köparens handpenning enligt § 2 skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto …”(§ 4). ”Parterna är införstådda med att full förmedlingsprovision skall erläggas …” (§ 9). ”Handläggande fastighetsmäklare har informerat köparen om skyldigheten att undersöka fastigheten …” (§ 11).

I utkastet till depositionsavtal finns bl.a. följande text. ”Med detta avtal har parterna överenskommit att … skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto för klientmedel …”.

2002-02-27:10

Utkastet till avstående från boendekostnadskalkyl innehåller en friskrivning för ”handläggande fastighetsmäklare från ansvar och skyldighet” beträffande boende- kostnadskalkyl samt en hänvisning till och text i utdrag från fastighetsmäklarlagens 18 § om boendekostnadskalkyl.

Mäklaren X har uppgivit att han inte haft i uppdrag att förmedla försäljningen av den aktuella fastigheten. Han har endast haft ett begränsat uppdrag, vilket skulle omfatta annonsering och utskrift av köpehandlingar. Anmälaren har fått muntlig information om detta förhållande.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtal, en skrivelse från säljarna, fakturor avseende säljarnas egen annonsering av fastigheten samt av hans faktura till säljarna för sitt uppdrag.

I skrivelsen har säljarna förklarat att de kommit överens med mäklaren X om att han skulle ordna med köpekontrakt och köpebrev när säljarna hittat en köpare. De har vidare förklarat att det aldrig var tal om något annat uppdrag.

Uppdragsavtalet innehåller bl.a. följande text: ”undertecknad uppdragsgivare ger härmed mäklaren X (fastighetsmäklaren) i uppdrag att förmedla försäljningen av …”. Vid rubriken Information anges följande: ”Detta uppdragsavtal är begränsat till att gälla för utskrift av köpehandlingar”.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Inledningsvis konstaterar Fastighetsmäklarnämnden att inget hinder finns för att en fastighetsmäklare åtar sig begränsade uppdrag i form av upprättande av köpehand- lingar i samband med en fastighetsförsäljning. Det är dock viktigt att detta klart framgår för den som kommer i kontakt med mäklaren i samband med försäljningen. Mäklaren måste för köparen klargöra uppdragets omfattning och att hans skyldigheter inte är densamma som vid ett förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att ifrågasätta mäklaren Xs egna uppgifter om att hans avsikt endast varit att åta sig att upprätta köpehandlingarna vid en försäljning av fastigheten. Detta har även bekräftats av säljarna. Av hans, säljarnas och anmälarens uppgifter framgår att han inte deltagit i köpeförhandlingarna mellan anmälarna och säljarna.

Av utredningen framgår dock att mäklaren X medverkat till att marknadsföra fastigheten på Internet. Detta har skett på Hemnet som enligt informationen på hemsidan är en databas för landets mäklare. Utformningen av den aktuella marknadsföring har på intet sätt skilt sig från övriga annonser på Hemnet.

De dokument som mäklaren X har tagit fram för säljarnas räkning har haft en sådan utformning och ett sådant innehåll att de ger intryck av att han medverkat vid försäljningen som om det varit en sedvanlig fastighetsförmedling.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren X genom utformningen av marknadsföringen och de aktuella dokumenten gått vida utöver det begränsade uppdraget och agerat som fastighetsmäklare trots att han inte haft något

2002-02-27:11

förmedlingsuppdrag. Det har inneburit ett vilseledande beträffande hans roll. Han har därigenom agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är inte ringa. Han skall därför meddelas varning.

2002-02-27:11

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklares kontrollskyldighet vad gäller uppgifter och handlingar som tillhandahålls av säljare m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Köparna av en fastighet har riktat kritik mot mäklaren X och mäklaren Y. De har anfört bl.a. följande.

Mäklaren X har agerat partiskt. De fick en känsla av att han helt litade på säljaren och därför inte ansåg det behövligt att kontrollera de dokument som borde finnas. När det visade sig att bl.a. bygglov saknades och att ett radonmätningsprotokoll blivit manipulerat hävdes köpet.

Mäklaren Y övertog förmedlingsuppdraget. Han kontaktade tidigare spekulanter för att meddela att fastigheten åter var till salu. På fråga varför köparna hävt svarade han att det berodde på finansiella problem. De känner sig oerhört kränkta över att han till andra uppgivit att de skulle ha ekonomiska svårigheter.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande.

I samband med att han fick förmedlingsuppdraget fick han via fax en kopia av ett protokoll från en radonmätning. Han hade vid den tidpunkten inte någon anledning att ifrågasätta uppgifterna i detta protokoll. Säljaren hade i frågelistan och på direkt fråga uppgivit att bygglov fanns.

När det visade sig att radonmätningsprotokollet blivit manipulerat och att bygglov saknades agerade han för att tillvarata köparnas intresse. Han anser att han inte på något sätt åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare.

Mäklaren Y har anfört att han på fråga från spekulanter om varför köparna ”hoppade av” uppgivit att det kan bero på flera orsaker, som t.ex. svårighet att få lån. Han nämnde aldrig köparnas namn varför de inte kan ha lidit någon skada.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som

2002-02-27:11

dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Bestämmelserna om mäklares omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 38) anförs följande.

[M]äklaren [har] inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten.

---

I andra meningen har slagits fast en skyldighet för mäklaren att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att mäklaren, som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. … Mäklaren bör givetvis också upplysa köparen om vikten av att denne själv undersöker fastigheten.

I det aktuella ärendet har mäklaren X vidarebefordrat de uppgifter han fått från säljaren. Uppgifterna beträffande resultatet från radonmätningen mottog han i skriftlig form. Han har inte haft anledning att ifrågasätt riktigheten i denna rapport. När det senare visade sig att handlingen var manipulerad hjälpte han köparna att häva avtalet. Han har i denna del inte agerat i strid med sina skyldigheter som fastighets- mäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner inte heller i övrigt belägg för att mäklaren X handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Ärendet kan därför skrivas av i den del det rör mäklaren X.

Mäklaren Y

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Det framgår av förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 76) att den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll.

Av anmälarnas och mäklaren Ys egna uppgifter synes det som om mäklaren Y som svar på fråga om orsaken till att de första köparna hävde köpet uttryckt sig på ett sätt som kan ge ett felaktigt intryck av den verkliga orsaken till hävningen. Fastighets- mäklarnämnden får därför framhålla vikten av att mäklaren uttrycker sig på ett sådant sätt att han inte missuppfattas. För att information av det aktuella slaget inte skall uppfattas fel är det ytterst viktigt att mäklaren noggrant formulerar sitt svar.

Med detta påpekande kan ärendet skrivas av även i den del det rör mäklaren Y.

2002-03-20:1

2002-03-20:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare agerat som neutral mellanman m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med de påpekanden som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Två köpare förvärvade ett typhus av ett företag och deras kontakter med företaget skedde genom mäklaren X. Vidare hade köparna med ett annat företag träffat ett entreprenadavtal. Köparna har i en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden gjort gällande att mäklaren X vad avser köpet av huset visat bristande kunskaper och intresse för affären. Xxxxxxx har även ifrågasatt lämpligheten av att mäklaren X var verksam i det företag med vilket de slutit ett entreprenadavtal.

Köparna har bl.a. anfört följande. I juni 1999 köpte de ett nytt hus av företaget A genom deras representant fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget B. När bygglov

m.m. var klart hade mäklarföretaget A redan förmedlat en kontakt med företaget C. Med detta företag skrev de ett kontrakt för grundarbeten. Av husleverantören beställde de extra tillval som t ex. extra takhöjd vilket ledde till högre köksskåp. Hela tiden diskuterades husbeställningen med mäklaren X. Kalkylen stämde inte vilket var ett grovt fel. Problemet löste sig med eget arbete och kontakter med ägaren till företaget A. Mäklaren X visade inte någon större kunskap och engagemang i en affär som var mycket viktig för dem.

De skrev även ett kontrakt med mäklaren Xs företag D angående el, invändiga snickerier m.m. Mäklaren X hade förklarat att allt skulle vara klart i mars 2000. Detta var mycket viktigt för dem eftersom de hade sålt sin bostad. Mäklaren X kände mycket väl till detta förhållande. I juli var fortfarande allt inte klart. När den rätta utrustningen till köket kom fick de betala extra för detta. Det blev andra gången som kalkylen inte höll.

Mäklaren X har uppgivit bl.a. följande. För själva entreprenaden och dess utförande svarade hans hustru som är ensamägare till företaget D. Han hjälper till sporadiskt ”inom familjen”. Köparens påstående att huset blev dyrare än kontraktet stämmer inte eftersom köparna gjort extra beställningar såsom höjning av innertaket. Köparna valde själva företaget D. Alla arbeten är godkända av besiktningsman och köparna klagade inte på besiktningen eller protokollet.

Företaget C utförde endast grundarbeten. Han är varken delägare, firmatecknare eller anställd i detta företag. Han har endast en gång förmedlat en kontakt till detta företag.

Tidigare hjälpte han företaget A med marknadsföringen. Två till tre gånger per år hjälpte han företaget med husförsäljning. I samband med dessa försäljningar förmedlade han inte någon tomt till de kunder som företaget fick genom honom. Dessa kunder hade redan köpt en tomt. Samarbetet upphörde för två år sedan. Han

2002-03-20:1

förmedlade anmälarnas kontrakt med företaget A och hjälpte bl.a. till med kontraktskrivningen. Han förmedlade inte försäljning av anmälarnas tomt. Denna köpte de av en kommun. Han hjälpte dock anmälarna med vissa tekniska frågor. Efter det att kontakten med företaget A upphörde hade han under en kortare tid kontakter med ett annat husförsäljningsbolag. Detta har han inte längre eftersom detta bolag har en egen representant i Stockholm. Tidigare hjälpte han företaget genom att upplåta sitt kontor för företagets representanter när dessa var på besök i Stockholm.

Redbarhet

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat uppgifter från kronofogdemyndigheten som uppgivit att mäklaren X förekommer i ett enskilt mål om 78 076 kr. Mäklaren X har yttrat sig över skulden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Anmälan aktualiserar frågan om mäklaren X ägnar sig åt sådan verksamhet.

I förarbetena (prop.1994/95:14 s. 80) till 14 § anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighets- mäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser.

När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlings- uppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

Fastighetsmäklarnämnden anser att när en mäklare förmedlar husbyggnadssatser i egenskap av agent, ägare eller styrelserepresentant i ett företag ägnar sig mäklaren åt en verksamhet som är ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Detta oavsett om fastighetsmäklaren har eller inte har förmedlat några tomter. Det har heller ingen betydelse om fastighetsmäklaren inte låtit sin koppling till husfabrikanten påverka honom utan avgörande är hur köpare och säljare uppfattar mäklaren. Det kan tilläggas att den omständigheten att mäklaren över huvud taget inte åtar sig förmed- lingsuppdrag inte leder till en annan bedömning så länge mäklaren har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare.

Mäklaren X förmedlade inte anmälarnas förvärv av fastigheten. Xxxxxxx har han uppgivit att han sedan en längre tid tillbaka inte längre är representant för någon husfabrikant. Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren Xs tidigare agerande innebär att han ägnat sig åt en verksamhet som är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Med hänsyn till att det inte är visat annat än att mäklaren X inte längre agerar som representant för ett husföretag finner nämnden inte anledning att

2002-03-20:2

vidta någon åtgärd mot honom. Utredningen i övrigt i den del den rör anmälan ger inte heller stöd för att vidta någon åtgärd mot mäklaren X.

Redbarhet

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättning för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera mäklaren Xs situation i fråga om hans skuldsättning.

Med de påpekanden som gjorts finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2002-03-20:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares åtgärd med handpenning varit förenlig med god fastighetsmäklarsed m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Två delägare av en fastighet gav den 14 juni 2000 ett förmedlingsuppdrag till fastig- hetsmäklaren X. Ett köpekontrakt undertecknades i juli 2000. I kontraktet fanns ett villkor om att köparna kunde frånträda köpet om det vid en besiktning konstaterades fel och brister och att mäklaren X skulle förvalta handpenningen på ett klientmedels- konto. Köparna fullföljde inte köpet. Genom köpekontrakt den 8 september 2000 såldes fastigheten till andra köpare. Ena säljaren har i en anmälan till Fastighets- mäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X. Säljaren hävdar att mäklaren X i ett flertal avseenden förfarit bristfälligt under sitt förmedlingsuppdrag bl.a. genom att mäklaren X efter den första försäljningen återbetalade handpenningen till köparna utan att ha fått hennes godkännande.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande. Vid besiktningen efter den första försäljningen uppdagades ett stort antal fel och brister som medförde att köparna inte längre var intresserade av fastigheten. Besiktningsmannen upplyste honom om felen och bristerna och det förelåg ingen tvekan om att köparna kunde frånträda köpet. Efter samråd med besiktningsmannen, köparna och den andra säljaren enades man om att betala handpenningen till köparna i enlighet med kontraktet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Handhavande av handpenningen

Av utredningen framgår att mäklaren X redovisade handpenningen till köparna utan att ha kontaktat bägge säljarna.

2002-03-20:3

När en part önskar frånträda en fastighetsaffär är det enligt Fastighetsmäklar- nämndens uppfattning lämpligt att en fastighetsmäklare kontaktar samtliga parter innan redovisning sker av de medel som mäklaren förvaltar på uppdrag av parterna. Eftersom mäklaren X inte kontaktade ena säljaren förtjänar han kritik som i detta fall kan stanna vid ett påpekande.

Depositionsavtal

Enligt köpekontrakt den 15 juli 2000 resp. den 8 september 2000 skall handpenningen deponeras på ett klientmedelskonto.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighetsmäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 55 och 76) framgår att det föreligger en skyldighet för mäklaren att vid behov ta upp frågan om hand- penningen skall deponeras till dess att det finns ett bindande avtal. Formuleringen "i särskild ordning" markerar enligt lagstiftaren att mäklaren inte kan förvalta hand- penningen med stöd blott av en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. I det nu aktuella fallet finns ett villkor om deposition intaget i köpekontraktet. I köpekontraktet regleras de villkor för köpet som skall gälla mellan köparen och säljaren. En överens- kommelse om deposition rör även den som åtar sig att hålla medlen deponerade.

Överenskommelse om deposition i samband med fastighetsförmedling bör således upprättas särskilt och undertecknas av säljare, köpare och mäklaren. Om det inte upprättas något separat depositionsavtal bör mäklarens åtagande beträffande deposi- tion i vart fall anges och bekräftas av honom i köpekontraktet.

Utredningen i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare kritik eller påpekande från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2002-03-20:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om återgångsvillkor och deposition av handpenning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har den 7 december 2001 mottagit en anmälan från köparna till en fastighet. Fastighetsmäklaren X förmedlade fastigheten under 1998. I överensstämmelse med ett villkor i köpekontraktet, tecknat den 6 augusti 1998, deponerades handpenningen hos mäklaren X. Köparna har, efter det att köpe- kontraktet undertecknats men före tillträdet, åberopat en hävningsklausul i kontraktet och gjort gällande att fastigheten var behäftad med allvarliga fel. Den tvist som uppkommit mellan köparna och säljarna har avgjorts av Göta hovrätt. I hovrättens dom den 2 november 2000 ogillades köparnas talan om att - med åberopande av häv- ningsklausulen - återfå handpenningen på den grunden att allvarliga fel inte ansetts föreligga. Mäklaren X har nedsatt handpenningen hos länsstyrelsen i Örebro län

2002-03-20:3

enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet. Sedan hovrättens dom vunnit laga kraft återförde länsstyrelsen, genom beslut den 26 juni 2001, medlen till mäklaren X på dennes begäran.

Anmälarna har bl.a. ifrågasatt mäklaren Xs rätt att tillgodogöra sig provision ur hand- penningen och det sätt han i övrigt förfogat över handpenningen.

I det aktuella köpekontraktet finns följande villkor: "Köparna har rätt att senast 980824 låta göra en besiktning av fastigheten. Om därvid allvarliga fel och skador på fastigheten framkommer har köparna rätt att häva köpet samt återfå handpenningen". Mäklaren X har undertecknat köpekontraktet genom att han bevittnat säljarnas och köparnas respektive namnteckningar.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och bl.a. anfört att det vid tiden för köpet inte var praxis att upprätta särskilda s.k. depositionsavtal. Den aktuella handpenningen deponerades på klientmedelskontot i avvaktan på besiktningen.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har i beslut den 16 januari 2002 rekom- menderat Fastighetsmäklarförbundet, den branschorganisation där mäklaren X är medlem, att inte vidta någon disciplinär åtgärd mot mäklaren X med anledning av hans handhavande av handpenningen i samband med den aktuella förmedlingen (dnr ---).

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Depositionsavtalet

Enligt 12 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighets- mäklaren tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överens- kommits i särskild ordning. Av förarbetena till denna bestämmelse framgår att formuleringen "i särskild ordning" tillkommit för att tydligare markera att mäklaren inte kan förvalta handpenningen med stöd blott av en förtryckt klausul i uppdrags- avtalet (prop. 1994/95:14 s. 76). Av aktuell praxis i Fastighetsmäklarnämnden, nämndens beslut från år 2000, framgår att avtal om deposition bör regleras i ett särskilt dokument och inte tas in "som en standardiserad fras inom parentes i överlåtelseavtalet". I de fall avtalets fullföljande gjorts beroende av något villkor åligger det mäklaren att ta upp frågan om deponering av handpenningen med parterna.

I det aktuella ärendet har överenskommelse om deposition träffats genom att ett villkor om mäklarens uppdrag införts i köpekontraktet. Enligt Fastighetsmäklar- nämndens uppfattning är detta inte ett godtagbart förfarande. Överenskommelser om deposition i samband med fastighetsförmedling bör upprättas särskilt. Med hänsyn till att avtalet utgör en överenskommelse mellan köpare, säljare och fastighetsmäklare bör i vart fall samtliga tre parter underteckna överenskommelsen. Även villkoren och förutsättningarna för depositionen bör regleras. Med hänsyn till att kontraktet upp- rättats för mer än tre år sedan föreligger det nu inte skäl till åtgärd från nämndens sida i denna del.

2002-03-20:4

Besiktningsklausulen

Enligt Fastighetsmäklarnämnden åligger det en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett sådan sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår (jfr prop. 1983/84:16 s. 41). Besiktningsklausul som saknat anvisning om vad som avses med "allvarligt fel" har av nämnden tidigare bedömts vara oklart formulerad. Då ett köp villkoras för att en besiktning skall utföras är det dessutom viktigt att parterna ges tillräcklig tid för att hinna anlita en besiktningsman och ta del av besiktningsresultatet.

Det aktuella villkoret om besiktning ger inte någon anvisning om vad som avses med allvarligt fel. Avtalsvillkoret måste anses otydligt och har ju också utgjort bakgrund till den tvist som uppkommit mellan parterna. Utredningen i övrigt ger emellertid inte belägg för att mäklaren X, på annat sätt än genom den otydliga formuleringen i köpe- kontraktet, skulle ha brustit i sin upplysning om villkorets betydelse och konsekven- ser. Nämnden finner dock anledning att erinra om vikten av att villkor utformas med erforderlig precisering.

Redovisningen av handpenningen

Av mäklaren Xs uppgifter framgår att han, sedan lagakraftvunnen dom förelegat mellan köparna och säljarna av fastigheten, utbetalat handpenningen till säljarna i enlighet med köpekontraktet. Hans agerande i detta avseende kan inte anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed.

Med ovanstående erinran anser Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan avskrivas.

2002-03-20:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i köpekontrakt, reparationsutfästelser, mäklares omsorgs- och informationsplikt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. Köpekontrakt tecknades den 4 juli 2000. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X för dennes agerande i samband med försäljningen.

Anmälaren, som bl.a. påtalat fel i fastigheten, har sammanfattningsvis anfört följande.

Redan före besöket på fastigheten försäkrade hon sig om att skorstenen var intakt och att det fanns en fungerande kamin eftersom huset egentligen var för dyrt för henne.

Hon upplyste mäklaren X om att hennes ekonomi inte skulle tåla några reparationer. Då hon påtalade att husets driftskostnader var för höga invände mäklaren X att det underhåll som krävdes på sin höjd kunde röra sig om lite färg. Mäklaren X upprättade en boendekostnadskalkyl med bunden ränta till 6,95 % på 15 år utan amortering. Hon

2002-03-20:4

trodde sig inte kunna förhandla fram så förmånliga villkor med banken men mäklaren X erbjöd då att köpet skulle villkoras i denna del. Hon orkade inte läsa igenom alla handlingar men mäklaren X försäkrade att de var "standard" och att det enda hon behövde kolla var "köpeskillingen, fastighetsbeteckningen och villkorsdatumet".

Mäklaren X uppmanade henne att besiktiga huset. Hon satte aldrig hävningsdatumet, den 18 juli 2000, i samband med fastighetens status. I frågelistan deklarerade säljaren att fastigheten totalrenoverades åren 1996 - 1998. Vid besiktningstillfället var bland andra mäklaren och säljarens sambo närvarande. Besiktningsmannen noterade flera brister, i första hand avseende skorstenen. Besiktningsmannen poängterade mycket noga att åtgärderna måste utföras i samråd med sotarmästaren. Utöver skorstenen skulle säljarens sambo åtgärda en murken, bärande bjälke i källaren och tillse att luftspalter skapades där sådana saknades. Besiktningsmannen påmindes om att hon måste ha protokollet senast den 17 juli 2000. Det anlände först den 18 juli. Mäklaren X borde ha tillsett att besiktningsprotokollet inkom före det att hävningstiden gick ut alternativt skjutit på den dag då anmälaren hade möjlighet att häva. Mäklaren X förhindrade henne att häva köpet i slutet av augusti då hon tröttnat på att söka säljaren sambo. Mäklaren ordnade ett sammanträffande med säljarens sambo på fastigheten i mitten av september 2000. Xxxxxx bekräftade då att sotarmästaren provtryckt och godkänt skorstenen men något besiktningsprotokoll visades inte. Han hade också fixat luftspalterna och skulle åtgärda bjälken samma vecka. Den 2 oktober 2000, vid skrivningstillfället på banken, lovade säljarens sambo att han skulle stoppa besikt- ningsprotokollet i hennes brevlåda så snart han funnit det. I juli 2001 deklarerade säljaren att hon inte gjort några utfästelser om reparationer genom sin sambo. Säljaren har inte heller lämnat någon fullmakt till sin sambo. Anmälarens juridiska ombud har förklarat att mäklaren, genom ett villkor i köpekontraktet, skrivit bort köparens lagliga rätt att häva köpet. Detta har inneburit att anmälaren tvingas "processa om dolda fel alternativt utfästelser". Hantverkare och besiktningsmän har upplyst anmäla- ren om att husets klädsel är oprofessionellt utförd med bl.a. glipor i panelen. Taket har hål och röta, det läcker in. Skorstenen hade täckts med plåt för att dölja att åtgärder inte utförts. En anmälan har också gjorts till Allmänna reklama- tionsnämnden.

Till anmälan har bl.a. köpekontraktet fogats. I kontraktet finns ett förbehåll med hävningsrätt för köparen att gälla till och med den 18 juli 2000.

Av besiktningsbevis från den 23 mars 2001 utfärdat av skorstensfejarmästaren, som bifogats anmälan, framgår bl.a. att rökkanalen från kaminen läcker kraftigt på flera ställen. Flera åtgärder rekommenderas.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört.

Köparen förevisades fastigheten och kontrakt skrevs den 4 juli 2000. Fastigheten har besiktigats av köparen den 14 juli 2000. Efter ca två veckor skickade köparen en kopia av besiktningsmannens utlåtande med kommentarer om önskade åtgärder till säljaren och en kopia för kännedom till honom. Han fick således kännedom om besiktningsprotokollet först den 27 juli. Om han inte hör något från köparen - vilket är det vanliga - utgår han ifrån att allt är bra. Säljarens uppgifter om fastigheten har vidarebefordrats till köparen som rekommenderades att köpa fastigheten. Han har inte hindrat köparen att häva köpet. Köparens rätt att häva enligt lag är inte bortskriven.

Säljaren lovade genom sin sambo att "åtgärda skorstenen och luftspalt" enligt

2002-03-20:4

muntliga anvisningar från besiktningsmannen och att därefter sota skorstenen. Säljaren har utfört detta. Någon provtryckning har inte utlovats. Fullmakt finns för sambon att företräda säljaren. Den försålda fastigheten utgjorde parets gemensamma bostad.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran lämnat följande komplette- ringar och förtydliganden.

Skorstenen skulle lagas över tak i enlighet med anmärkningarna i besiktnings- protokollet. Besiktningen omfattade synliga delar. Köparen skulle besiktiga skorstenen före tillträdet. Köparen har inte uppmanats att låta provtrycka skorstenen. Om detta skulle ha ansetts nödvändigt skulle besiktningsmannen ha påpekat detta.

Vid varje sotningstillfälle gör sotaren en besiktning av skorstenen okulärt. Om han finner något som tyder på att skorstenen inte fungerar tillfredställande utfärdar han eldningsförbud. Detta görs vid varje sotningstillfälle och borde, enligt hans mening, undanröja behovet av provtryckning vid försäljning. Med luftspalt avses luftspalten mellan isolering och yttertak. Av besiktningsprotokollet framgår att sådan luftspalt saknas på vindsförrådet mot norr och söder på huset. Säljaren åtog sig att åtgärda detta. Han antar att köparen informerat sig om att reparationerna var tillfredsställande utförda; det borde vara rimligt att köparen gör det. Arbetet utfördes av lokal hant- verkare boende intill fastigheten och med sin verksamhet på orten. Köparen ville ha skriftliga bevis för att skorstenen hade sotats. Vid besöket på banken bad säljaren att få lämna sotningsprotokollet senare. På grund av flytt m.m. kunde hon inte hitta det. Köparen var nöjd med detta. Sotarmästaren har vid senare tillfälle både för honom och köparen bekräftat att han varit i fastigheten och sotat och "att det var OK att elda". Efter utförd besiktning gick besiktningsmannen igenom fastigheten muntligt för alla närvarande. Då framkom vissa fel och brister, mer eller mindre allvarliga.

Mest vikt fästes vid skorstenen och trolig avsaknad av viss luftspalt, vilket han ansåg att säljaren skulle åtgärda. Efter viss diskussion kom köpare och säljare överens om vad som skulle åtgärdas och med det var alla nöjda. Xxxxx särskild handling upprät- tades inte; vilket han inte ansåg nödvändigt. Före tillträdesdagen var arbetet utfört enligt säljaren.

Mäklaren X har bl.a. bifogat besiktningsprotokoll från den 14 juli 2000 med köparens anteckningar samt en skriftlig fullmakt daterad den 4 juli 2000, som undertecknats av säljaren, för sambon att försälja den aktuella fastigheten.

I besiktningsprotokollet finns under rubriken Yttertak bl.a. följande noterat. "..Skorstenskrön dåligt stenar ligger lösa skall åtgärdas omgående. Jag rekommen- derar att man fogar skorstenen och murar fast lösa stenar sedan klär in den med plåt och ett tak. Skorstensbeslag rostigt slipas och målas."

I den objektsbeskrivning som bifogats anmälan anges att den aktuella "fiskarstugan" byggdes 1900 och renoverades 1989. I köpekontraktet § 17 finns följande villkor: "Köparen förbehåller sig rätten att snarast låta sakkunnig besiktningsman kontrollera fastigheten. Skulle besiktningen utvisa att fastigheten belastas med fukt- eller mögel- skador eller andra allvarliga fel och brister, utöver vad som angivits i bilaga till detta kontrakt, äger köparen rätt att häva köpet och återfå ev. handpenning. Hävningsrätten upphör den: 2000-07-18. Besiktningskostnaden betalas av köparen". En särskild frågelista har besvarats av säljaren. Av den framgår bl.a. att fastigheten förvärvades

2002-03-20:4

1995 och att den totalrenoverades 1996-1998. Vidare uppger säljaren att hon inte observerat några brister.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Villkorat köp

Genom återgångsvillkoret i köpehandlingen har köparen rätt att inom en viss tid frånträda köpet för det fall att fastigheten skulle ha fukt- eller mögelskador eller andra allvarliga fel och brister. Fastighetsmäklarnämnden anser att det kan ifrågasättas om villkoret i sig utformats med tillräcklig precisering. Nämnden får därför påpeka att det är viktigt att mäklare i förekommande fall gör parterna uppmärksamma på villkorets konstruktion och informerar om innebörden. I samband härmed bör klargöras de praktiska följderna av införandet av en sådan klausul; vilken betydelse besiktningen och eventuella tidsfrister har. Mäklaren X får enligt nämndens mening anses ha haft ett särskilt ansvar för utformningen av villkoret med hänsyn till de uppgifter köparen lämnat om sin ekonomi och förutsättningarna för köpet.

Besiktning - tidsfrist

Fastighetsmäklarnämnden har i tidigare beslut uttalat att då ett köp villkoras för att en besiktning skall utföras är det viktigt att parterna ges tillräcklig tid för att hinna anlita en besiktningsman och ta del av besiktningsresultatet. I det nu aktuella fallet teckna- des köpeavtalet den 4 juli 2000. Köparens hävningsrätt upphörde 14 dagar senare, den 18 juli. Det förhållandet att köparen mottagit besiktningsprotokollet först samma dag som hävningstiden gick ut för henne kan mäklaren X inte lastas för.

Mäklarens omsorgs- och upplysningsplikt inför kontraktsskrivningen Bestämmelserna om mäklarens omsorgs- och upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna lag (prop 1983/84:16

s. 14 och 37 f.) anges att mäklaren inte har någon skyldighet att mer ingående under- söka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i vart fall om felet inte är uppenbart för var och en som ser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänkta, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare. Mäklaren kan således inte förlita sig enbart på säljaren beträffande de uppgifter som skall lämnas till en köpare om fastigheten utan måste bilda sig en egen uppfattning om fastigheten genom att undersöka den.

Av utredningen framgår att mäklaren X uppmanat köparen att besiktiga fastigheten och att en besiktning ägt rum. De fel anmälaren påtalar finns i huvudsak dokumen- terade i besiktningsprotokollet. Fastighetsmäklarnämnden anser inte att utredningen visar på omständigheter som borde ha föranlett mäklaren X att inför kontraktskriv- ningen vidta ytterligare åtgärder i detta avseende.

Mäklarens omsorgs- och upplysningsplikt i samband med besiktningen

Mäklaren X har i sitt yttrande till nämnden gjort gällande att den okulärbesiktning som utförs av sotare i samband med ordinarie sotningstillfälle skulle undanröja behov av provtryckning vid försäljning. Fastighetsmäklarnämnden anser att detta påstående kan starkt ifrågasättas. Det framgår visserligen av informationen på

2002-03-20:4

Skorstensfejarmästarnas webbplats (xxxxxxxxxxxxxxx.xx) att skorstensfejaren i samband med sotning gör en kontroll av brandskyddet i anslutning till objekten. Under rubriken Besiktning av eldstäder och rökkanaler finns emellertid också uppmaningen att vid en överlåtelse låta skorstensfejarmästaren undersöka eldstäder och skorstenar före köpet.

Mycket höga krav ställs på köparen vad gäller den undersökningsplikt som köpare av en fastighet har att göra. Normalt torde det åligga mäklaren att aktivt verka för att en besiktning kommer till stånd. Det är då viktigt att parterna uppmärksammas på eventuella begränsningar av besiktningen.

Skorsten, eldstäder och ventilationssystem ingår normalt inte i en s.k. jordabalks- besiktning. En särskild besiktning eller en provtryckning kan vara nödvändig för att konstatera brister i dessa delar av fastigheten. Av utredningen, främst skorstensfejar- mästarens besiktningsbevis från den 2 mars 2001, framgår att rökkanalen från kaminen i den aktuella fastigheten var behäftad med allvarliga brister och att felen omfattade även den del av skorstenen som var ovan tak. Enligt köparen var en fungerande skorsten en av förutsättningarna för köpet. Utredningen visar att mäklaren X har varit införstådd med detta krav. Redan vid besiktningen den 14 juli 2000 framgick att skorstenen hade allvarliga skador. Med hänsyn till omständigheterna borde mäklaren X, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, i anledning av vad som framkom den 14 juli ha erinrat köparen om hennes undersökningsplikt och uppmanat henne att överväga ytterligare undersökningar. Mäklaren X skall meddelas varning för sina underlåtelser i dessa avseenden.

Utfästelser att avhjälpa fel i fastigheten

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Viktiga överenskommelser mellan parterna bör enligt Fastighetsmäklar- nämndens praxis dokumenteras.

Anmälaren och mäklaren X har i väsentliga delar lämnat samstämmiga uppgifter om att säljarens sambo gjort vissa åtaganden att avhjälpa fel i fastigheten. Av anmälarens uppgifter framgår emellertid att säljaren inte ansett sig vara förpliktigad av de åtagan- den sambon gjort. Det är, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, oklart vad den inlämnade fullmakten omfattar beträffande reparationsåtaganden och liknande förpliktelser.

Fastighetsmäklarnämnden finner att det ålegat mäklaren X att klargöra vilka reparationer säljaren åtagit sig att utföra och att verka för att överenskommelsen dokumenterades skriftligt. Genom att underlåta detta har mäklaren X handlat i strid med sina skyldigheter enligt 19 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Säkerställande av köparens rätt

Fastighetsmäklarnämnden vill inledningsvis framhålla att det ligger i en mäklares omsorgsskyldighet att tillvarata såväl säljarens som köparens intresse. För att undvika framtida tvister är det viktigt att mäklaren följer upp reparationsåtaganden från säljarens sida i samband med tillträdet och att eventuella kvarstående brister slutligt regleras mellan parterna.

2002-03-20:5

Utredningen visar att säljarens åtagande tillkommit på mäklaren Xs initiativ. Han har därför haft ett särskilt ansvar för uppföljningen av åtagandet. Av mäklaren Xx egna uppgifter framgår att han inte kontrollerat med köparen utan endast antagit att hon informerat sig om att reparationerna utförts. Mäklaren X borde dock ha försäkrat sig om att säljare och köpare var överens om att säljaren utfört sitt reparationsåtagande på det sätt som avtalats och att förutsättningarna för köpet därmed var uppfyllda. Det är i detta sammanhang försvårande för mäklaren X att han inte reagerat och föreslagit åtgärder då säljaren inte förmått uppvisa det utlovade protokollet från sotaren i sam- band med köpets slutförande.

Påföljd

Mäklaren X har underlåtit att verka för dels en tillfredsställande undersökning av skorstenen från köparens sida, dels att en överenskommelse mellan säljaren och köparen om avhjälpande av fel dokumenterades. För detta skall han meddelas varning.

2002-03-20:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redovisning av deponerade klientmedel

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har haft ett uppdrag att förmedla försäljningen av en villa- fastighet. Köpekontrakt tecknades den 28 augusti 1998. Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och uppgett att hon inte fått någon hjälp att slutföra affären. Bland de handlingar som fogats till anmälan finns ett besiktningsprotokoll undertecknat den 8 januari 1999. Enligt protokollet kom parterna överens om att 50 000 kr av köpeskillingen skulle ”frysas” på mäklarens klientmedelskonto till dess att godkända handlingar överlämnats till köparen. Köpe- brev undertecknades den 8 januari 1999. Samma dag skedde tillträdet.

Tvist har därefter uppstått mellan säljaren och köparen om vem som har rätt till de deponerade medlen.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och beträffande de deponerade medlen samman- fattningsvis anfört följande.

Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet till henne. Köparna har hela tiden motsatt sig en sådan utbetalning och för- klarat att beloppet i stället bör utbetalas till dem. Säljaren har även föreslagit att

25 000 kr av det deponerade beloppet skall utbetalas till henne och 25 000 kr till köparna. Dessa har förklarat att de inte accepterar detta förslag.

Han har inte utformat protokollet av den 8 januari 1999 eller den däri intagna överenskommelsen om deposition. Han har heller inte undertecknat protokollet eller

2002-03-20:6

överenskommelsen. Vad han åtagit sig är att hålla pengarna deponerade på mäklar- företagets klientmedelskonto till dess att parterna är överens om till vem beloppet skall utbetalas. Parterna har olika uppfattning om hur överenskommelsen om deposition skall tolkas.

Säljaren har vid ett flertal tillfällen krävt att han skall utbetala det deponerade beloppet och därmed avsluta affären. Han har svarat att han inte kan betala ut det deponerade beloppet förrän parterna är överens om det eller det på annat sätt klarlagts till vem beloppet skall betalas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Deponerade medel

Av utredningen i ärendet framgår att mäklaren X inte har medverkat vid utform- ningen av villkoren om depositionen. Han har kvitterat beloppet och det har deponerats på mäklarföretagets klientmedelskonto. Mäklaren X har emellertid inte dokumenterat villkoren för sitt åtagande beträffande dessa medel. Fastighetsmäklar- nämnden får därför framhålla att när en mäklare mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovisningsskyldig för dessa. Han har att på egen risk pröva huruvida den köpare eller säljare som kräver betalning har rätt till medlen.

Mäklaren kan inte innehålla betalningen på den grunden att dennes rätt är vansklig att bedöma. Den omständigheten att den andra parten också gör anspråk på betalning utgör inte någon grund för att innehålla betalningen till dess parterna inbördes slitit tvisten om bättre rätt till medlen. (Jfr HD:s dom 9 maj 2001, T 339-99) Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. Överenskommelsen om deposition av köpe- skillingen är ett avtal mellan köparen, säljaren och mäklaren och skall bekräftas av samtliga tre parter. Överenskommelsen skall utformas så att mäklaren utifrån uppställda villkor skall kunna göra en självständig bedömning av vem som har rätt till medlen.

Övrigt

Vad som framkommit i ärendet i övrigt ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet kan därmed skrivas av med det påpekande som gjorts om de deponerade medlen.

2002-03-20:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om spekulantlista m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Den 28 september 2000 fick fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget A ett uppdrag att förmedla försäljningen av en bostadsrättslägenhet. Någon försäljning kom aldrig

2002-03-20:6

till stånd. Uppdragsgivaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X och mäklarföretagets VD fastighetsmäklare Y. Hon har sammanfattningsvis uppgett följande.

Den första spekulantlista hon erhöll överensstämmer inte med den som hon senare erhöll och som kompletterats med telefonnummer. Hon har kontaktat de personer som finns på den senare listan. Två av dem uppgav att de tittat på lägenheten men inte lämnat något bud. Fyra uppgav att de vare sig tittat eller lämnat bud och en av dem kan inte ens minnas att hon ringt angående denna lägenhet. Beträffande den sjunde personen på listan fick hon endast tala med fadern som inte mindes om dottern varit i lägenheten. Han var dock helt säker på att hon inte lämnat något bud.

Mäklaren X har endast haft tre eller möjligen fyra visningar på tre månader. Mäklaren X har inte heller låtit henne ta del av resultaten av visningarna. Mäklaren Y har uppträtt arrogant och vilseledande då han försöker skrämma henne att tro att han skulle ha fortsatt rätt till provision i den händelse någon av spekulanterna efter avtalstidens slut skulle bli köpare.

Till anmälan har fogats de två breven med uppgift på spekulanter som uppdrags- givaren har erhållit. I det första brevet daterat den 17 januari 2001 finns följande text före de angivna namnen. ”Jag har haft följande spekulanter på Er lägenhet och vid försäljning till någon av nedanstående personer förbehåller jag mig rätten till provi- sion.” Därefter finns nio personer angivna med namn. I det andra brevet daterat den 31 januari 2001 finns följande text. ”På uppdrag av mäklaren X översändes härmed lista avseende de spekulanter som visat intresse för ovan rubricerad lägenhet.” Under rubriken spekulantlista finns sju personer angivna med namn, adress och telefon- nummer. Samtliga sju fanns med på den första listan.

Mäklaren X och mäklaren Y har tillbakavisat kritiken och i ett gemensamt yttrande i huvudsak uppgett följande.

Den spekulantlista som först presenterades innehöll namn på två personer med samma efternamn, vilka kontaktade mäklaren X och bad att få återkomma. De lämnade inte något telefonnummer och har därför inte kunnat tas med på den lista som innehåller telefonnummer och som har tillkommit sedan uppdragsgivaren begärt komplettering av den lista som hon först erhållit.

Kritiken att mäklaren X inte låtit uppdragsgivaren ta del av resultatet av visningarna tillbakavisas. Hon har blivit informerad om att ingen varit intresserad av att lämna bud.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsförmedling avses det arbete som går ut på att sammanföra upp- dragsgivaren med en motpart som denne kan ingå avtal med. Det är alltid upp- dragsgivaren som fattar beslutet om vem han vill sluta avtal med. Mäklaren får endast ge råd inför valet av avtalspart. Mäklarens omsorgsplikt omfattar således en skyldig- het att för säljaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop.1994/95:14 s. 46) framgår att det inte finns någon skyldighet för mäklaren att redovisa personer som

2002-03-20:6

varit i kontakt med mäklaren, men som förklarat sig sakna intresse av att förvärva objektet.

Situationen är dock annorlunda när mäklaren i samband med att uppdraget upphör utan att någon överlåtelse kommit till stånd för uppdragsgivaren redovisar vilka personer som mäklaren anser sig ha anvisat. En sådan spekulantlista är mer om- fattande och ligger till grund för de ersättnings- anspråk som mäklaren kan komma att rikta mot uppdragsgivaren i anledning av en senare överlåtelse.

Mäklarens rätt till ersättning regleras i 21 - 23 §§ i fastighetsmäklarlagen. Bestäm- melserna har med endast vissa språkliga justeringar överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena anförs följande (prop.1983/84:16 s. 45 - 46).

Vidare förutsätts för provision att det är mäklaren som har anvisat uppdragsgivaren dennes medkontrahent. Det räcker inte att mäklaren har tagit kontakt med medkontrahenten, utan det fordras dessutom att överlåtelsen har kommit till stånd genom att mäklarens verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandling mellan parterna. Mäklaren kan dock låta medkontra- henten själv ta kontakt med uppdragsgivaren. Det krävs inte att mäklaren har haft direkt kontakt med medkontrahenten. Avtalet behöver alltså inte ha upprättats av mäklaren. Det räcker att medkontrahenten t.ex. på grund av en annons har satt sig i förbindelse med mäklarens upp- dragsgivare. T.o.m. en ännu mer indirekt anvisning har godtagits i praxis, nämligen när en av mäklaren anvisad spekulant i sin tur anvisar en person som utan mäklarens vidare medverkan köper fastigheten. Däremot är kravet på anvisning som regel inte uppfyllt, om mäklaren hänvisar till en spekulant som uppdragsgivaren redan känner till eller som är allmänt känd.

Av texten på spekulantlistan från den 17 januari 2001 framgår att den redovisar personer som mäklaren X haft som spekulanter och som hon anser sig ha anvisat i den bemärkelse som gäller för rätten till provision.

Vilket intresse de personer vars namn redovisats för uppdragsgivaren haft av att förvärva den aktuella lägenheten går inte att få fram av den utredning som presenterats. Fastighetsmäklarnämnden saknar dock anledning att ifrågasätta mäklaren Xs uppgift om att de tagit kontakt med henne angående lägenheten.

Nämnden finner att utredningen visar att avsikten med bägge listorna har varit att klargöra för uppdragsgivaren vilka personer hon inte kunde sälja till utan att det kunde aktualisera provisionskrav från mäklaren X. Det har därför inte varit fel av mäklaren X att för uppdragsgivaren redovisa dessa personer. Mot bakgrund av vad mäklaren X uppgett om den information som därutöver lämnats till uppdragsgivaren om resultatet av visningarna finner nämnden att de aktuella listorna inte innehållit oriktiga uppgifter. Huruvida dessa personers kontakt med mäklaren X innebär att hon anses ha rätt till provision om uppdragsgivaren säljer till någon av dem är en civilrättslig fråga som ligger utanför nämndens bedömning.

Vad som i övrigt framkommit ger inte heller belägg för att mäklaren X eller mäklaren Y agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Ärendet kan därför skrivas av.

2002-03-20:7

2002-03-20:7

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga huruvida mäklares lämplighet kan ifrågasättas i anledning av hur ett konsultuppdrag utförts

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats för det sätt på vilket han upprättat en kalkyl då han var konsult vid bildandet av en bostadsrättsförening.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och begärt att anmälan skrivs av på formella grunder eftersom den inte rör ett förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han skall uppfylla vissa krav enligt 6 § fastighetsmäklarlagen. Ett av dessa krav är att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare (6 § första stycket 5). Fastighetsmäklarnämnden skall enligt 8 § återkalla registreringen för den mäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. I förarbetena till lagen (prop. 1994/95):14 s. 66) uttalas bl.a. följande.

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhets- rekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Uppgifter om en mäklare som kommer till Fastighetsmäklarnämndens kännedom genom en anmälan eller på annat sätt kan således ge nämnden anledning att agera även om dessa uppgifter inte har något samband med fastighetsförmedling. Det ligger dock utanför nämndens tillsynsroll att närmare granska och utreda hur en mäklare utfört andra uppdrag än fastighetsförmedlingsuppdrag. Endast om det finns ett klart och entydigt material som utvisar att uppdraget misskötts eller att mäklaren på annat sätt agerat klandervärt vid det uppdragets utförande kan det läggas till grund för en bedömning av mäklarens allmänna lämplighet.

Uppgifterna i anmälan ger inga belägg för att mäklaren X agerat på något sätt som ger anledning att ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare. Ärendet skall därför avskrivas.

2002-03-20:8

2002-03-20:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om boendekostnadskalkyl, depositionsvillkor, objektsbeskrivning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har kritik riktats mot mäklaren X för dennes agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gjort gällande att mäklaren X brustit vad gäller att tillvarata såväl köparens som säljarens intressen. Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande.

Mäklaren X har inte på ett tillfredsställande sätt varit dem behjälplig vid utform- ningen av en villkorsklausul i köpekontraktet. Köpekontraktet har utformats på ett för köparen ofördelaktigt sätt. Mäklaren X har inte heller varit tillräckligt tydlig i sin information om fastighetens skick. De utsattes för påtryckningar och konstruerad tidspress.

Fastighetsmäklarnämnden har vid granskning av handlingarna i ärendet funnit följande.

Av § 3 i köpekontraktet från den 21 juni 2001 framgår att fastigheten är belastad med en nyttjanderätt, vilket inte framgår av objektsbeskrivningen. I § 15 anges att särskilt uppdragsavtal om deposition av handpenningen skall träffas om köpeavtalet är beroende av tillagt villkor. I § 14 finns särskilt villkor angivet. Depositionsavtal saknas bland de bifogade handlingarna. Handpenningen skulle enligt köpekontraktet betalas senast den 29 juni 2001. Boendekostnadskalkyl saknas och något avstående finns inte heller ingivet.

Mäklaren X har anfört följande.

Det upprättades aldrig någon boendekostnadskalkyl eftersom köparna klart visade att detta inte önskades. Han beklagar att han inte ordnade något skriftligt avstående från boendekostnadskalkyl. Han beklagar även att han aldrig såg till att depositionsavtalet blev underskrivet. Någon handpenning betalades dock aldrig in eftersom anmälarna hävde köpet.

Vad gäller skriftlig information om nyttjanderätten som belastar fastigheten presenterar han alltid ett utdrag ur Centrala Fastighetsregistret till både köpare och säljare.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat ett fax från säljarna. Där står bl.a.: ”Vår mäklare mäklaren X frågade [köparna] 2 gånger under kvällen om boendekalkyl och finansiering första gången inget svar vid upprepad fråga var svaret att det var redan ordnat”.

2002-03-20:8

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden finner att vad som anförts i anmälan inte ger anledning till någon åtgärd. Nämnden har i övrigt funnit följande.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boende- kostnader. I förevarande fall finns ingen skriftlig boendekostnadskalkyl. Mäklaren X har dock presenterat ett intyg från säljarna som bekräftar att han fått ett muntligt avstående. Fastighetsmäklarnämnden får dock påpeka att ett avstående från boende- kostnadskalkyl enligt nämndens mening kräver en uttrycklig handling från köparens sida. Ett avstående bör därför ske skriftligen i en separat upprättad handling.

Depositionsavtal

Genom att inte se till att ett depositionsavtal skrevs har mäklaren X frångått vad som avtalats i köpekontraktet. Handpenningen skulle dock betalas först senare. Någon handpenning betaldes aldrig in eftersom köpet hävdes dagen innan det datum då den senast skulle betalas. Mäklaren X har således haft möjlighet att komplettera kontrak- tet med ett depositionsavtal innan handpenningen erlades. Hans förseelse får därför anses vara ringa.

Nyttjanderätt

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklare skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall, när förmedling avser fastighet som en konsu- ment köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastigheten före köpet. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som angetts i 17 § samt uppgifter om fastighetens benäm- ning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om bygg- nadens ålder, storlek och byggnadssätt. Den s.k. objektsbeskrivningen av fastigheten skall alltså innehålla vissa i lagen specificerade uppgifter som skall sammanställas i en beskrivning. Det är således inte tillräckligt om alla relevanta uppgifter visserligen funnits tillgängliga för köparen men att det krävs att denne tagit del av flera olika handlingar för att erhålla erforderlig information.

Vad gäller uppgiften om nyttjanderätten anser Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren X inte genom att förevisa ett utdrag från Centrala Fastighetsregistret kan anses ha fullgjort sin skyldighet att i den skriftliga beskrivningen av fastigheten lämna uppgift om belastning på fastigheten. För detta skall han meddelas varning.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning för bristen i objektsbeskrivningen.

2002-03-20:9

2002-03-20:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklares upplysningsplikt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Köparna till en tomträtt har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot fastighetsmäklaren X. De anser att han agerat partiskt och att han undanhållit viktig information. De har sammanfattningsvis anfört följande.

När de för första gången använde duschen på övre våningen visade det sig att vattenledningarna i huset var uttjänta och att vattnet rann rakt igenom innertaket ner i undervåningen. Det har även kommit fram att säljaren under pågående försäljnings- process erhållit ersättning från sitt försäkringsbolag för en vattenskada i badrummet på övre våningen. Det fanns således två allvarliga skador i fastigheten som varken mäklaren eller säljaren informerat om.

I det prospekt som mäklaren X använde sig av vid försäljningen fanns inget skrivet om renoveringsbehov. Detta har inte heller vid något tillfälle under affärsprocessen påtalats av mäklaren eller säljaren. Huset var dessutom ”varudeklarerat”.

De har av säljaren i efterhand fått en kopia på ett prospekt där det påpekas att det finns renoveringsbehov i badrummet. Mäklaren har alltså utformat två prospekt.

De anser att mäklaren X i samförstånd med säljaren aktivt och medvetet undanhållit dem information om fastighetens skick, att han aktivt givit dem missledande information och därmed aktivt tagit ställning för säljaren.

De har till sin anmälan fogat kopia av det prospekt de erhöll vid visningen samt en kopia av det prospekt som säljarna senare delgav dem.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken. Han har i sammandrag uppgivit följande.

Han upprättade en objektsbeskrivning som säljaren godkände. Vid besiktningen som skedde därefter klagade besiktningsmannen bl.a. på altangolvet och badrummet. Han valde då att skriva in detta i objektsbeskrivningen. ”Teoretiskt sett kan köparen ha fått en kopia på det första exemplaret…”.

Vid den andra visningen eller i samband med att budgivningen startade fick samtliga intressenter ta del av besiktningsprotokollet. Oavsett vad som står i den objekts- beskrivning som anmälarna fått torde de på ett tidigt stadium förstått att bl.a. bad- rummet var dåligt.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat kopior av uppdragsavtal, objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll, köpekontrakt med tillägg samt köpebrev.

2002-03-20:9

Enligt uppdragsavtalet skall provision "utgå med 0 kronor på köpeskillingen upp till 3 500 000 kronor: På överstigande del utgår arvode med 20 % inkl moms, dock maximalt 5 % på köpeskillingen".

Fastighetsmäklarnämnden förelade mäklaren X att yttra sig över provisionsvillkoren och hur utgångspriset på den aktuella fastigheten hade beräknats.

Mäklaren X har uppgivit att säljaren bestämde utgångspriset men att han själv hade den uppfattningen att försäljningspriset skulle komma att bli betydligt högre. Han förespråkar ett lågt utgångspris på grund av att det ger en större ”marknadsunder- sökning” samt för att de flesta köpare är inställda på budgivningar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. Paragrafen motsvarar 10 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 37-38) anförs bl.a. följande.

Första meningen innehåller vidare en allmän upplysningsskyldighet som innebär att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått av den ena kontrahenten eller från annat håll. När omständigheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktigheten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Detta betyder exempelvis att mäklaren inte har rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick.

Som har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2) har mäklaren inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Det åligger däremot mäklaren att upplysa köparen om fel som han känner till, i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten. Detsamma gäller beträffande fel som mäklaren kan konstatera redan vid en ytlig besiktning eller som han i övrigt har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus i samma bostadsområde eller genom den allmänna sakkunskap och erfarenhet han har som mäklare.

---

I andra meningen har slagits fast en skyldighet för mäklaren att verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen. Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att mäklaren , som nyss berörts, inte skall ha någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom kontroll av plan- och byggnadsbestämmelser. Mäklaren bör klargöra för säljare och köpare vad som gäller enligt jordabalken och andra bestämmelser och aktivt påverka dem att undanröja missförstånd och oklarheter rörande fastigheten. Det ligger i sakens natur att mäklarens verksamhet i detta hänseende främst inriktas på säljaren som ju är den som sitter inne med de största kunskaperna om fastigheten. Mäklaren bör givetvis också upplysa köparen om vikten av att denne själv undersöker fastigheten.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att den objektsbeskrivning som mäklaren X tillsänt nämnden är identisk med den som anmälaren erhöll inför sitt köp. Den saknar information om såväl altangolv som att renoveringsbehov föreligger för badrummet.

2002-03-20:10

Av utredningen i ärendet framgår att mäklaren X uppmärksammats på att renove- ringsbehov förelåg för bl.a. badrummet. Enligt mäklaren Xs egen utsago lades detta därför till i objektsbeskrivningen. Anmälarna har inte fått ta del av den ändrade objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarnämnden saknar möjlighet att närmare utreda vilken information som köparna fått om fastighetens skick och om sin undersökningsplikt. De har dock gått igenom besiktningsprotokollet där det bl.a. anges att otätheter finns vid rör- genomgång i badrummet. Med anledning av de brister som påpekats av besikt- ningsmannen sänktes köpeskillingen.

Fastighetsmäklarnämnden finner inte belägg för att mäklaren X agerat i strid med fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren X har i objektsbeskrivningen och i uppdragsavtalet angivit ett utgångspris som är lägre än det pris han själv ansett vara troligt att säljaren skulle kunna få ut för huset. Utgångspriset ligger dessutom lägre än den summan som är förutsättningen för att han skulle erhålla provision överhuvudtaget.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett tidigare beslut (dnr ---) påpekat att det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet.

Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2002-03-20:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan mot mäklaren X. Anmälaren har uppgivit att hon inför köpet av en andel i en bostadsförening inte fått adekvat information om möjligheten att belåna den aktuella lägenheten och att hon inte heller fått någon boendekostnadskalkyl.

Mäklaren X har i sammandrag anfört följande.

Han marknadsförde andelsrätten på sedvanligt sätt och bland de första som anmälde intresse fanns anmälaren. Vid visningen redogjorde han muntligen för föreningens ekonomi och dess inställning till pantsättning av andelsrätter. Han har tidigare varit involverad i affärer rörande andelsrätter i den aktuella föreningen och känner därför väl till att den anser att pantsättning inte är möjlig. Han redogjorde även för de grundläggande skillnaderna mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar.

Stadgar och årsredovisning hölls tillgängliga under visningen.

2002-03-20:10

Han bestrider uppgiften om att anmälaren inte erhållit någon boendekostnadskalkyl. Han har inte kunnat återfinna någon kopia av kalkylen i sin akt. Anmälaren har dock vid undertecknandet av köpeavtalet samtidigt med sin underskrift bekräftat att hon mottagit sådan kalkyl.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat skrivelser från två personer som vid sidan av anmälaren var spekulanter och som deltog i budgivningen.

Fastighetsmäklarnämnden har granskat till ärendet fogade handlingar.

I objektsbeskrivningen finns rubriken Bostadsrätt vid uppgiften om lägenhetens beteckning. Vid rubriken Objektstyp anges: ”Bostadsförening”. Vid rubriken Pantsättning anges: ”Bostadsrätten är ej pantsatt”.

I överlåtelseavtalet finns bl.a. följande villkor: ”Säljaren garanterar att andelsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt för andra lån än de som köparen enligt § 1 skall överta betalningsansvar för …” (§ 8). Enligt § 1 skall betalningen ske kontant. Sist i avtalet och på samma sida som parternas underskrift finns följande text i med ”Bilaga” markerad ruta ”Köparen har tagit del av för andelsrätten av fastighetsmäklaren upprättad objektbeskrivning och boendekostnadskalkyl”.

I de av mäklaren X bifogade skrivelserna uppger spekulanterna var för sig att de var på visning av lägenheten och att de då fick information om skillnaderna mellan bostadsförening och bostadsrättsförening. De uppger vidare att de informerades om problem vid belåning samt erbjöds boendekostnadskalkyl.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att det inte är allmänt känt vad det är för skillnad mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar. Av denna anledning är det viktigt att fastighetsmäklaren är extra tydlig i sin information - den muntliga såväl som den skriftliga - till potentiella köpare.

Objektsbeskrivning och överlåtelseavtal

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Paragrafen motsvarar 9 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84: 16 s. 36) anförs följande.

Innebörden av den föreskrivna omsorgsplikten kan variera allt efter arten av det aktuella uppdraget. Beträffande det normala förmedlingsuppdraget förutsätts att mäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Detta betyder i första hand att mäklaren skall fullgöra de förpliktelser som följer av lagens bestämmelser. Härtill kommer att det enskilda uppdraget kan innebära en skyldighet för mäklaren att utföra också andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller på grund av särskilda förhållanden får anses ligga i uppdraget.

I objektsbeskrivningen anges i första rubriken att det är en bostadsrätt. Som objektstyp anges "Bostadsförening". Det anges dock även att ”Bostadsrätten är ej pantsatt”. Objektsbeskrivningen ger sammantaget ett intryck av att det rör sig om en bostadsrätt och att pantsättning är möjligt. Villkoret i överlåtelseavtalets § 8 ger även det intryck av att lägenheten kan pantsättas. Av mäklaren Xs uppgifter framgår att

2002-04-17:1

föreningen dock anser att det inte är möjligt. Utformningen av objektsbeskrivningen och villkoret ger därför en missvisande bild av den lägenhet mäklaren X förmedlat. För detta skall han kritiseras.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när förmed- lingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader, en s.k. boendekostnadskalkyl.

Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är i princip ovillkorlig och kan enligt Fastighetsmäklarnämndens mening frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Det ankommer på mäklaren att visa att en boendekostandskalkyl har tillhandahållits och att den är individuellt utformad.

Köparen har i sin anmälan gjort gällande att hon inte erhållit någon boende- kostnadskalkyl. Mäklaren X har bestritt detta och hänvisat till att köparen enligt köpeavtalet har tagit del av en kalkyl. Genom att mäklaren X inte kunnat visa upp någon kopia av kalkylen har han emellertid inte kunnat visa att kalkylen varit individuellt utformad. Fastighetsmäklarnämnden utgår därför från att mäklaren X inte tillhandahållit köparen någon individuellt utformad boendekostnadskalkyl. Förseelsen motiverar varning.

Övrigt

Vad som i övrig kommit fram i ärendet föranleder ingen åtgärd.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit att mäklaren X inte har tillhandahållit köparen någon individuellt utformad boendekostnadskalkyl. För detta skall han meddelas varning.

2002-04-17:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares upplysningsskyldighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden, som avslår mäklaren Xs framställan om att hon och anmälaren skall få lämna muntliga uppgifter inför nämnden, avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X har förmedlat en försäljning av en fastighet. Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X. I anmälan görs bl.a. gällande att mäklaren X har lämnat ofullständiga uppgifter till köparen om den servitutsrätt som hör till fastigheten.

2002-04-17:1

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och därvid bl.a. uppgivit att hon i samband med köpekontraktets undertecknande redogjort för servitutets innebörd för köparen.

Mäklaren X har i en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden anhållit om att hon och anmälaren skall få komma tillstädes och muntligen lägga fram sin sak vid samman- träde inför nämnden samt att de dessförinnan bereds möjlighet att avge bevisuppgift.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 14 § första stycket förvaltningslagen (1986:223) föreskrivs att en part som vill lämna muntliga uppgifter i ett ärende som avser myndighetsutövning skall få tillfälle till det, om det kan ske med hänsyn till arbetets behöriga gång. Enligt andra stycket bestämmer myndigheten i andra fall om handläggningen skall vara muntlig. Myndig- heten skall särskilt beakta att muntlig handläggning kan underlätta för enskilda att ha med den att göra. Fastighetsmäklarnämnden anser att handläggningen av tillsyns- ärenden i nämnden i princip skall vara skriftlig; annat är knappast möjligt inom ramen för nämndens arbetsformer och resurser. Av fastighetsmäklare bör i regel kunna krävas att de skriftligen kan föra sin talan. Nämnden finner inte skäl att i detta fall frångå den angivna principen och avslår mäklaren Xs framställan. I ärendet företräds mäklaren X och anmälaren för övrigt av ombud.

I ärendet står uppgift mot uppgift. Med anledning härav och vad som i övrigt fram- kommit av utredningen finner Fastighetsmäklarnämnden att det inte finns belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i sin skyldighet att upplysa köparen om servitutets innebörd.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar dock att vid marknadsföringen av fastigheten i tidningsannons har angivits ”Underbart f.d. fiskareboställe m brygga o sjöbod 250 m från husen”. I objektsbeskrivningen har bl.a. angivits ”Egen brygga vid havet” och ”Egen brygga och badstrand med sandbotten”. Vidare finns i beskrivningen uppgift om att förmånsservitut föreligger för brygga och vissa andra anläggningar.

En fastighetsmäklare ansvarar för de handlingar som upprättas i samband med en förmedling av en fastighet. Fastighetsmäklarnämnden finner att fastigheten marknadsförts på ett sätt som kan skapa oklarhet om servitutets omfattning. Nämnden får därför påpeka att en mäklare måste vinnlägga sig om att utforma sina handlingar på ett klart och entydigt sätt. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

Mäklaren X har i tidningsannonsen för fastigheten och i objektsbeskrivningen lämnat uppgifter om att en ”egen” brygga och en sjöbod ingick i fastigheten. Uppgifterna måste anses vara väsentliga för den aktuella fastigheten. Bryggan och sjöboden avsåg dock endast ett förmånsservitut, varför beskrivningen i detta avseende var vilse- ledande. Jag anser att förfarandet strider mot god mäklarsed och att det motiverar en varning.

2002-04-17:2

2002-04-17:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skriftligt uppdragsavtal samt provisionskrav

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats för att han enligt anmälarna påbörjat annonsering av en fastighet utan att ha något skriftligt uppdragsavtal samt för att han krävt provision trots att han inte har anvisat de spekulanter de har på fastigheten.

Mäklaren X har yttrat sig och bl.a. anfört följande. Anmälarna köpte ett hus via honom och i samband med att köpekontraktet undertecknades fick han i uppdrag att sälja deras villa. Eftersom säljaren av den fastighet de köpte skulle komma in på hans kontor och underteckna kontraktet var de överens om att de skulle komma och underteckna förmedlingsuppdraget samtidigt som de hämtade sitt köpekontrakt. De önskade att han omgående skulle börja försäljningen av deras villa. Han ringde och meddelade att köpekontraktet var undertecknat och att de skulle hämta detta och underteckna förmedlingsuppdraget, samtidigt som han satte ut deras hus till salu. Han beklagar att han inte uppmärksammat att anmälarna varken hämtat köpekontraktet eller undertecknat förmedlings- uppdraget.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalet – skriftlighetskrav

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Bestämmelserna är tvingade i konsumentförhållande. Med skriftlighetskravet uppnås bl.a. att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att ett avtal verkligen har träffats samt uppdragsavtalets närmare innehåll. Genom att marknadsföra fastigheten utan att ha ett skriftligt avtal med anmälaren har mäklaren X åsidosatt en tvingande regel i fastighetsmäklarlagen oavsett vilket uppdrag han kan ha haft genom muntlig överenskommelse. Förseelsen motiverar i sig varning.

Provisionskravet

Om en mäklare har eller har haft ett förmedlingsuppdrag har mäklaren rätt till provision om objektet säljs till någon som kommit i kontakt med säljaren genom mäklarens förmedling. Detta gäller även om själva försäljningen sker utan mäklarens medverkan. Mäklaren X har uppgett att han haft ett muntligt uppdrag att förmedla fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden saknar belägg för att hävda att så inte varit fallet och att hans krav på provision varit oberättigat.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning. Mäklaren X meddelades i beslut den 29 oktober 1997 varning då han förmedlat en fastighet utan att ha upprättat ett uppdragsavtal.

2002-04-17:3

Hans förseelse är därför särskilt allvarlig och Fastighets- mäklarnämnden kommer att närmare följa upp hans förmedlingsverksamhet och kontrollera att han följer fastighetsmäklarlagens bestämmelser och god fastighetsmäklarsed.

2002-04-17:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet samt underlåtenhet att tillhandahålla Fastighetsmäklarnämnden begärda handlingar

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Mäklaren Xs agerande i två olika förmedlingsuppdrag har anmälts till Fastighets- mäklarnämnden, ärende 1 och ärende 2. Nämnden har i anledning av dessa anmäl- ningar vidtagit vissa tillsynsåtgärder. Bl.a. har uppgifter inhämtats från kronofogde- myndigheten. Enligt dessa var mäklaren X den 13 november 2000 restförd i allmänna mål med 76 065 kr och i enskilda mål med 55 918 kr. Han försattes i personlig konkurs 1995 som avslutades maj 1995.

Mäklaren X har yttrat sig över tillsynsärendet 1 samt om skuldsättningen hos kronofogdemyndigheten. Han har bl.a. anfört att anledningen till att han legat efter med reglering av skulderna är att november/december är en fastighetsmäklares sämsta tid på året. Han har tidigare på grund av skilsmässa sålt sin fastighet och lägenhet med fallande fastighetspriser.

Vid förnyad kontroll har kronofogdemyndigheten uppgett att mäklaren X den 25 mars 2002 var restförd i allmänna mål med 138 787 kr och i enskilda mål med 60 815 kr.

För att få en uppfattning om mäklaren Xs verksamhet som mäklare har mäklaren X den 26 april 2001 förelagts att inkomma med kopior av samtliga handlingar för fem specificerade förmedlingsuppdrag samt yttra sig över anmälan i ärende 2. Mäklaren har inte hört av sig till Fastighetsmäklarnämnden och följaktligen heller inte lämnat in begärda handlingar.

Mäklaren X påmindes den 17 augusti 2001 och förelades att inkomma med begärda handlingar samt yttra sig över ärende 2 och den ökade skuldsättningen hos krono- fogdemyndigheten. Mäklaren X uppmärksammades på att den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter i ett tillsynsärende riskerar avregistrering.

Mäklaren X påmindes ytterligare i rekommenderad försändelse den 30 november 2001 och den 15 januari 2002. Mäklaren X har inte hört av sig. Den 18 februari 2002 erhöll Fastighetsmäklarnämnden från posten i Malmö påskrivet mottagningsbevis som utvisar att mäklaren X mottagit nämndens försändelse.

2002-04-17:4

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen (1995:400) krävs, för att en fastig- hetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastig- hetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlig- het, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anled- ning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Enligt 8 § första stycket 3 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte uppfyller kraven i 6 § eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. En registrerad fastighetsmäklare är enligt 7 § skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. I prop. 1994/95:14 s. 70 anförs följande.

Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering.

Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder.

En avregistrering kan naturligtvis i en del fall, beroende på tillsynsärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndig- hetens föreläggande. När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsyns- ärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs.---

Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får nämligen anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren Xx skuldsättning hos kronofogdemyndigheten och ovilja att efterkomma Fastighetsmäklarnämndens förelägganden gör att annan påföljd än avregistrering inte kan komma ifråga.

2002-04-17:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgifter i objektsbeskrivningen m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från köparen av en avstyckad fastighet som i första hand gjort gällande att fastighetsmäklaren X inte lämnat

2002-04-17:4

information i olika avseenden beträffande den förmedlade fastigheten. Av anmälan framgår att fastigheten först sålts ostyckad "med lantmäteriets uppgifter som grund". Mäklaren X hade även detta förmedlingsuppdrag. De som då köpte fastigheten hade för avsikt att stycka den och behålla avstyckningen. Den nu aktuella förmedlingen avser den resterande fastigheten med huvudbyggnad.

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Mäklaren X har underlåtit att informera om förhållanden som rör el- och vatten- försörjningen. Visningen av fastigheten gjordes för övrigt av den ursprunglige ägaren, inte av mäklaren X själv. Köpekontraktet skrevs i mars 2001 men avstyckningen ägde rum i slutet av april. Säljarna blev lagfarna ägare till fastigheten först den 23 maj 2001 då de också tog ut nya pantbrev. Vilande lagfart borde ha sökts för honom.

Säljarna har utnyttjat situationen genom att "belåna huset upp till 4 miljoner". Efter kontraktskrivningen och delningen av tomten har flera oklarheter uppkommit mellan parterna. Brunnen ligger efter avstyckningen på säljarnas fastighet. Mäklaren X har skrivit in ett servitut i köpekontraktet på ett så luddigt sätt att det inte framgår att han har ensamrätt till den befintliga brunnen och utrustningen. Mäklaren X har underlåtit att ta fram sotarintyg, sophanteringsavgifter, slamsugningskostnad, ritningar och elmätarställning. Mäklaren X kom ensam till kontraktskrivningen. Efter under- tecknandet ville mäklaren X att han skulle underteckna en "frågelista" som besvarats av den ursprunglige ägaren. Mäklaren X har uppgivit fel adress till säljarna för att han skulle tro att säljarna var lagfarna ägare redan vid kontraktstillfället. Av lantmäteriets handlingar framgår att boytan var 88 kvadratmeter och biytan 25 kvadratmeter (totalt 113 kvadratmeter). Totalytan i det hus anmälaren köpte har angivits till 150 kvadrat- meter. Förklaringen är att mäklaren X och säljarna lagt till ett "svartbygge" i total- ytan. Dessutom är uppgiften i objektsbeskrivningen om att köksluckorna består av ädelträ felaktig. I verkligheten är de utförda i plastlaminat. Kyl och frys skulle vara från 2000 men är i själva verket från 1976. I följdaffären avseende förmedlingen av hans egen fastighet har mäklaren X felaktigt angivit tillträdet till den 3 augusti 2001 trots att parterna var överens om den 1 augusti. Mäklaren X har, sedan köparen av fastigheten erlagt handpenning, omedelbart lyft sin provision. Han har dessutom till- skansat sig räntan på den handpenning som inbetalades. Enligt uppdragsavtalet var provisionen förfallen till betalning först vid anfordran. Vidare har mäklaren X upp- trätt mycket arrogant, nonchalant och nedsättande. Köpekontraktet bevittnades först i samband med köpebrevets undertecknande.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört följande.

Beträffande frågan om ränta på deponerat belopp är detta i första hand en fråga mellan honom och säljarna. De har inte haft något att erinra. Han har inte något att tillägga mer än att affären utfördes på ett juridiskt korrekt sätt. Köparen, numera anmälaren, var så nöjd att han blev tillfrågad om han önskade sälja köparens fastighet.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran skickat in dokument som rör förmedlingen. Av den objektsbeskrivning som mäklaren X inlämnat framgår att säljarna angivits som lagfarna ägare till fastigheten. På nämndens begäran har mäklaren X lämnat följande förtydliganden.

2002-04-17:4

I köpekontraktet anges endast vem som är säljare, inte vem som är lagfaren ägare. Då köpebrevet upprättades hade säljarna också hunnit bli lagfarna ägare. Den objekts- beskrivning som ingivits i ärendet motsvarar köparens exemplar i samband med kontraktskrivningen. Det är ett problem att programvaran inte tillåter att formule- ringen "lagfaren ägare" byts ut mot "säljare" alternativt "blivande lagfaren ägare" eller annan text.

I depositionsavtalet, som inlämnats av mäklaren X, finns bl.a. följande villkor: "Ränta på handpenningen utgår med motsvarande ränta som erhålles på klientmedelskontot och tillfaller mottagaren vid redovisningen. Ränta understigande 100 kronor redo- visas ej". I § 13 i köpekontraktet finns följande tillägg: "är att köparen och säljaren, tillsammans med fastighetsmäklaren på bästa sätt medverkar till att a) Säljaren skall få möjlighet … till ett inskrivande av servitut när det gäller en båtbrygga… b) Säljaren lovar, att på intet sätt förhindra köparen att få ett servitut när det gäller dragning av VA ledningar till det kommunala ledningsnätet. Dessutom skall köparen få rätt till ett inskrivet servitut när det gäller rätten att fortsättningsvis ta sitt hushålls- vatten från den brunn som efter avstyckningen kommer att ligga på köparens fastig- het". Vid rubriken Handlingar i köpekontraktet finns uppgift om att köparen har "separat erhållit, tagit del av och är införstådd med" bl.a. planritningar och kopia av tomtkarta. Skriftligt avstående från boendekostnadskalkyl, undertecknat av köparen den 2 mars 2001, har också bifogats.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen följer att en objektsbeskrivning bl.a. skall innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. I den objekts- beskrivning som mäklaren X skickat in till Fastighetsmäklarnämnden anges säljarna som lagfarna ägare. Vid tiden för visningen och kontraktskrivningen var emellertid den ursprungliga ägaren lagfaren ägare för fastigheten. Enligt uppgift från anmälaren erhöll säljarna lagfart först den 23 maj 2001. Mäklaren X har anfört att hans data- program inte gör det möjligt att rätta denna uppgift i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklaren ansvarar för de dokument som upprättas i samband med en förmedling. Tekniska hinder och liknande föranleder inte någon annan bedömning. Uppgiften i objektsbeskrivningen om att säljarna var lagfarna ägare är felaktig.

Förseelsen kan emellertid med hänsyn omständigheterna, främst att säljarna hade rätt att förfoga över fastigheten, anses som ringa.

Boendekostnadskalkyl och ritningar m.m.

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall en mäklare vid förmedling av fastigheter som en enskild konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Av denna s.k. boendekostnadskalkyl skall bl.a. framgå normala driftskostnader som värme, vatten, avlopp, sotning, sop- hämtning och försäkring. Av utredningen framgår att köparen skriftligt avstått från sin rätt att erhålla en sådan kalkyl. Av kontraktet framgår att köparen erhållit bl.a. planritningar och kopia av tomtkarta. Anmälan föranleder inte någon kritik i denna del.

2002-04-17:5

Tillägg till kontraktet - servitut

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Det är inte utrett vilka intentioner parterna haft med det aktuella servituts- avtalet avseende brunnen. Fastighetsmäklarnämnden saknar belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter i detta avseende genom utformningen av det aktuella villkoret.

Ränta på handpenning

Parterna har i depositionsavtalet särskilt reglerat frågan om ränta på handpenningen. Fastighetsmäklarnämnden saknar belägg för att mäklaren X skulle ha hanterat hand- penningen på annat sätt än som avtalats mellan parterna.

Mäklarens omsorgs- och upplysningsplikt

Vad anmälaren i övrigt anfört ger inte anledning till någon åtgärd från Fas- tighetsmäklarnämndens sida.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan avskrivas.

2002-04-17:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Ärendet avskrivs från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har vid rutinkontroller uppmärksammats på att fastighets- mäklaren X dömts för bokföringsbrott, olaga hot och hot mot tjänsteman.

Av dom från Svea hovrätt den 23 oktober 2000, som gäller bokföringsbrott och som vunnit laga kraft, framgår att den brottslighet mäklaren X befunnits skyldig till avser tiden 1 mars 1995 till 3 maj 1996. Påföljden bestämdes till villkorlig dom och dags- böter. Enligt hovrättens domskäl drevs den aktuella taxirörelsen formellt av annan person men mäklaren X ansågs ha varit företrädare för rörelsen. Han ansågs därmed ha haft att svara för att bokföringsskyldigheten fullgjordes. Brottet kunde med hänsyn till beloppet och till att åsidosättandet skett uppsåtligt och systematiskt, enligt hov- rätten, inte anses som ringa.

Solna tingsrätt har den 26 september 2001 dömt mäklaren X till två månaders fängelse för olaga hot och hot mot tjänsteman bl.a. i samband med ett polis- ingripande. Brotten är begångna i juli 2000. Av domslutet framgår att mäklaren X även dömts att betala skadestånd till vissa av målsägandena. Domen har vunnit laga kraft.

2002-04-17:5

Mäklaren X har inkommit med yttrande i ärendet och i huvudsak anfört följande.

Han var enbart anställd som chaufför i företaget. Hans dåvarande sambo hade hand om bokföringen. Bakgrunden till bokföringsmålet är i huvudsak en familjeange- lägenhet. Det finns ingenting i den senare domen som på något sätt visar att han skulle vara en dålig fastighetsmäklare. Han har nu för avsikt att gå vidare och sköta sitt arbete.

Fastighetsmäklarnämnden har genomfört en särskild granskning av tre för- medlingsuppdrag som mäklaren X avslutade under perioden 1 januari till 20 november 2001. Granskningen har inte gett belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren X registrerades som fastighetsmäklare den 9 september 1998. Fastighets- mäklarnämnden har i beslut den 4 oktober 2000 meddelat mäklaren X varning för att han inte tillhandahållit köparen en boendekostnadskalkyl i samband med ett s.k. transportköp.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs, enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Det särskilda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Sådana krav bör kunna ställas på mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som denne intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Enligt 8 § samma lag skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Förutsättningarna för bedömningen är emellertid något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklar- yrket. Avregistrering bör, enligt lagens förarbeten, tillämpas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering. Som exempel på sådana omständigheter som är av så allvarligt slag att de skall kunna föranleda avregistrering eller varning anges bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av detta slag bör, enligt lagstiftaren, inte ses isolerade. I bedömningen får också vägas in andra faktorer framför allt hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under tiden. Det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren (prop. 1994/95:14 s. 66 och 69).

Mäklaren X registrerades som fastighetsmäklare i september 1998. Han har tidigare meddelats varning för att inte ha tillhandahållit en boendekostnadskalkyl.

Beträffande den dokumenterade brottsligheten som mäklaren X lagförts för gör Fastighetsmäklarnämnden följande bedömning. Bokföringsbrotten ligger sex år tillbaka i tiden och har begåtts innan han registrerades som fastighetsmäklare. Övriga brott är visserligen av allvarlig art som normalt bör ge anledning att starkt ifrågasätta en fastighetsmäklares registrering. Den särskilda granskningen av förmedlingsupp- drag som mäklaren X haft under 2001 får dock anses visa att mäklaren X har förmåga

2002-04-17:6

att sköta sina uppgifter. Med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt anser nämnden att uppgifterna inte bör föranleda någon påföljd enligt fastighetsmäklar- lagen.

Fastighetsmäklarnämnden kommer emellertid att följa upp mäklaren Xs förmed- lingsverksamhet för att kontrollera att han uppfyller kravet på redbarhet och lämp- lighet. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2002-04-17:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om digital dokumentation av fastighets interiör, marknadsföring av fastigheten m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklare Xs agerande i samband med förmedling av deras fastighet.

Anmälarna har uppgett bl.a. följande.

Mäklaren X har brutit mot god fastighetsmäklarsed och åsidosatt sina förpliktelser gentemot dem vad avser digital dokumentation s.k. exponering samt marknadsföring av deras hem. Mäklaren X meddelade per telefon att hon tillåtit föräldrarna till en spekulant att ta digitala bilder och sända dessa via Internet till dottern. De hade uttryckligen sagt ifrån att inga interiörbilder fick finnas på Internet utan endast exteriörbilder. Mäklaren X har även underlåtit att med bred annonsering marknads- föra deras fastighet, vilket med stor sannolikhet kan ha medfört att deras fastighet inte nått ut till hela den potentiella kundkretsen med eventuellt lägre köpeskilling som följd.

Mäklaren X har yttrat sig och anfört följande.

Det är riktigt att anmälarna och hon kommit överens om att hon inte skulle lägga ut interiörbilder på Hemnet eller Bovision. Detta har inte heller skett. Att en kund skickar bilder till sin dotter med e-post är en helt annan sak. Att kunder tar bilder under en visning hör till vardagen i dag. Att detta skulle vara en kränkande handling är obegripligt när säljaren är beredd att öppna sitt hem för visning. En fastighets- mäklare kan inte ansvara för kundens olika handlande.

Anmälarnas kritik avseende förmedlingsarbetet är även den obegriplig då de undertecknade såväl köpekontrakt som köpebrev.

2002-04-17:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden finner att utredningen inte ger belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Nämnden vill dock göra följande påpekande.

Det är viktigt att fastighetsmäklaren noggrant går igenom hur en öppen visning går till och att denne tar reda på hur säljaren ställer sig till ev. fotografering eller videofilmning av fastigheten. Mäklaren skall även verka för att säljarens önskemål efterlevs. Med detta påpekande kan ärende skrivas av.

2002-04-17:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om dokumentering av överenskommelser

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklare X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot mäklaren X agerande i sam- band med denna förmedling.

Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande.

De köpte den aktuella fastigheten under år 2001. I ett tidigt stadium gjorde de klart för mäklaren X att de var beredda att ge lite extra för fastigheten bara den var i mycket gott skick. Mäklaren X uppgav att den aktuella fastigheten var utan problem. För att vara säkra lät de besiktiga huset. Vid denna besiktning framkom att fönstren på övervåningen hade omfattande rötskador. Med anledning av dessa skador kon- taktade de säljaren för att meddela att de önskade detta åtgärdat, vilket han gick med på. De informerade även mäklaren X om denna överenskommelse.

De anser att mäklaren X brustit i sin omsorg genom att inte upplysa dem om vikten att skriva ner vad som avtalats mellan dem och säljaren. De har även upplevt att han agerat partiskt.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.

Köpekontraktet innehåller en besiktningsklausul med innebörden att köparna hade rätt att efter köpet besiktiga fastigheten samt begära köpets återgång om fel av viss art uppdagades.

Efter besiktningen blev han uppringd av köparna som informerade honom om de fel som upptäckts samt att de kommit överens med säljaren om att denne skulle åtgärda felen. De tillställde aldrig honom besiktningsprotokollet och de bad inte heller om hjälp med att upprätta någon skriftlig dokumentation om vad som avtalats. Han

2002-04-17:7

ringde till säljaren som bekräftade att parterna träffat en överenskommelse. Inte heller säljaren bad om hjälp att formulera något avtal.

Eftersom köpare och säljare inte kunde komma överens om vad som skulle anses vara ett fackmannamässigt avhjälpande av felen lät han, på egen bekostnad, två av varandra oberoende snickare undersöka skadorna. Resultatet av dessa undersökningar var samstämmiga. Säljaren erbjöd sig att bekosta renovering enligt snickarnas rekom- mendationer. Detta förslag avvisades av köparna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Paragrafen motsvarar 9 § lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 36) anförs följande.

Innebörden av den föreskrivna omsorgsplikten kan variera allt efter arten av det aktuella uppdraget. Beträffande det normala förmedlingsuppdraget förutsätts att mäklaren visar den omsorg och fullgör de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar. Detta betyder i första hand att mäklaren skall fullgöra de förpliktelser som följer av lagens bestämmelser. Härtill kommer att det enskilda uppdraget kan innebära en skyldighet för mäklaren att utföra också andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller på grund av särskilda förhållanden får anses ligga i uppdraget.

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med över- låtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Paragrafen motsvarar 13 § i 1984 års lag. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 41) anförs bl.a. följande.

Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredställa båda parterna.

Mäklaren X har varit medveten om att köparna och säljaren hade en muntlig överenskommelse. Han har inte verkat för att denna överenskommelse dokumen- terades. Att ingen av parterna uttryckligen bad om hjälp att upprätta en skriftlig överenskommelse fråntar inte mäklaren ansvar eftersom han bör vara ”aktiv och observant”. Genom att inte verka för att köparnas och säljarens överenskommelse dokumenterats har han åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till om- ständigheterna i förevarande ärende kan förseelsen dock anses som ringa.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

Mäklaren X har genom att inte dokumentera säljarens åtagande att avhjälpa felet och på vilket sätt detta skulle ske brutit mot den omsorgsplikt om parterna som fastighets- mäklarlagen kräver. Han bör enligt min uppfattning meddelas en varning.

2002-04-17:8

2002-04-17:8

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklares skyldighet att kontrollera förutsättningarna för ett förmedlingsuppdrag, dödsbodelägares medgivande m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En dödsbodelägare har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden gjort gällande att fastighetsmäklare X medverkat till att överlåtelse av dödsboets bostadsrätt skett utan försäljningsuppdrag och fullmakt från honom.

Anmälaren har i sammandrag anfört följande.

I ett brev daterat den 18 december 2000 meddelade mäklaren X att han fått i uppdrag att förmedla bostadsrätten. Mäklaren X bad honom att underteckna en fullmakt för att uppdraget skulle kunna fullföljas. Han kontaktade omedelbart såväl mäklaren X som sin syster per telefon och meddelade att han inte begärt försäljning av bostadsrätten och att han inte ämnade lämna någon fullmakt eftersom bouppteckning inte skett.

Bouppteckningen förrättades den 5 februari 2001. Eftersom han och hans syster inte kunde komma överens förordnade tingsrätten senare en boutredningsman.

I ett brev från boutredningsmannen daterat den 16 maj 2001 bifogades en kopia av ett överlåtelseavtal upprättat av mäklaren X. Xxxxxxx var undertecknat av hans syster för honom enligt fullmakt och daterat den 23 december 2000.

Mäklaren X har i sammandrag anfört följande.

Anmälarens syster skrev under ett försäljningsuppdrag den 18 december 2000 och samtidigt skrevs ett kontraktsförslag. Samma dag sände han ett brev till anmälaren samt två fullmakter för undertecknande. Kontraktsförslaget skrevs under av den tilltänkte köparen och anmälarens syster den 23 december. Den skulle sedan komplet- teras med anmälarens fullmakt. Vid en kontakt med anmälaren visade det sig att han inte tänkte skriva under någon fullmakt. Försäljningen kunde således inte avslutas.

Den 20 mars 2001 förordnades en boutredningsman av tingsrätten.

Den 2 oktober skrevs ett överlåtelseavtal med boutredningsmannen som företrädare för dödsboet. Affären avslutades den 30 oktober 2001.

Till sitt yttrande har mäklaren X bl.a. fogat kopior av förmedlingsuppdrag, över- låtelseavtal daterat den 23 december 2000 och överlåtelseavtal daterat den 2 oktober 2001 med bilagor.

2002-04-17:9

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden har granskat insända handlingar och konstaterar att förmedlingsuppdraget (daterad den 18 december 2000) skrivits under av systern för dödsboets räkning. Av uppdragsavtalet framgår inte att det finns fler dödsbodelägare.

Överlåtelseavtalet som är daterat den 23 december är undertecknat av köparen och systern dels för sin egen räkning, dels för brodern enligt fullmakt. Någon fullmakt fanns vid tillfället inte.

Mäklaren X kände väl till familjen och att det var två dödsbodelägare. Detta till trots såg han inte till att båda syskonen skrev under uppdragsavtalet innan han satt igång med förmedlingsåtgärder. Överlåtelseavtalet skrevs under enligt fullmakt trots att någon fullmakt inte fanns, vilket mäklaren X var väl medveten om. Han hade vid detta tillfälle inte heller ett egentligt uppdrag att för dödsboets räkning genomföra någon överlåtelse. Mäklaren X har genom sitt agerande inte bara åsidosatt sin om- sorgsplikt gentemot säljarna utan även mot den tilltänkte köparen. Han har medverkat till att avtalet i ett väsentligt avseende innehållit en oriktig uppgift.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit att mäklaren X handlat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att utföra förmedlingsåtgärder utan att ha erhållit något skriftligt uppdrag från samtliga dödsbodelägare. Han har dessutom medverkat till att den ene av dödsbodelägarna skrivit under ett överlåtelseavtal för den andre döds- bodelägaren enligt fullmakt trots att sådan inte fanns. Förseelserna motiverar var för sig varning.

2002-04-17:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om belastning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade hösten 1998 i uppdrag att förmedla en fastighet. En av köparna av fastigheten har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att det i samband med att de sålde fastigheten sommaren 2001 framkom att det fanns ett väg- servitut på fastigheten, vilket mäklaren X inte hade informerat om. Anmälaren har även uppgett att det vid sotning visade sig "att fastigheten varit avställd (för eldning) sedan 1992 och att det därmed är eldningsförbud".

Mäklaren X har yttrat sig och i huvudsak anfört följande.

Han har blivit uppringd av anmälaren som talade om för honom att man nu höll på att sälja fastigheten och att man då upptäckt att det råder eldningsförbud. Han

2002-04-17:9

underrättade säljarna samma dag och de tog kontakt med anmälaren. Därefter återkom anmälaren och förklarade att säljarna inte tagit på sig ansvaret för skor- stenen. Om han inte kunde förmå dem att göra detta skulle han bli anmäld till Fastighetsmäklarnämnden på grund av underlåtenhet att skriva in ett vägservitut i kontraktet. Han förklarade för anmälaren att säljaren har ansvar för fastighetens skick och han för kontraktsskrivandet.

Vägservitutet är fullständigt redovisat för anmälaren före kontraktsskrivandet, dels på plats när de gick igenom fastigheten dels via kartmaterial som bifogats beskrivningen. Vidare upplystes om att vägen inte använts av utomstående på över 30 år.

Anmälaren har bifogat en kopia av köpekontraktet. I kontraktet garanterar säljaren att fastigheten inte belastas av andra servitut än ett avtalsservitut för kraftledning.

Mäklaren X har bifogat bl.a. kopia av objektsbeskrivning och en karta upprättat vid avstyckning av den aktuella fastigheten. På kartan finns vägservitutet angivet.

Objektsbeskrivningen saknar uppgift om servitutet. Det finns ingen hänvisning till kartan.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vägservitutet

Fastighetsmäklarnämnden har ingen anledning att betvivla mäklaren Xs uppgift att han informerat köparna om vägservitutet och att kartan fogats till objektsbeskriv- ningen. Servitutet finns dock inte redovisat i objektsbeskrivningen och där finns inte heller någon hänvisning till kartan.

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättig- heter som belastar den. Enligt 18 § samma lag skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten före köpet. Beskrivningen skall inne- hålla uppgifter i de avseenden som angetts i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Beskrivningen av fastigheten skall alltså innehålla vissa specificerade uppgifter som skall sammanställas i den s.k. objektsbeskrivningen. Det är således inte tillräckligt att uppgifterna funnits tillgängliga men att det krävts att man tagit del av flera olika handlingar för att få föreskriven information. Mäklaren är således skyldig att sammanställa uppgifterna och tillhandahålla köparen en fullständig objekts- beskrivning.

Mäklaren X har genom att inte redovisa servitutet i objektsbeskrivningen åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Detta motiverar i sig en varning.

I den garanti beträffande belastningar på fastigheten som säljaren lämnat i köpekontraktet saknas uppgift om vägservitutet. Genom att medverka till en felaktighet i köpekontraktet har mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

2002-04-17:10

Eldningsförbudet

Det saknas närmare uppgift om orsaken till eldningsförbudet och om det förekommit någon diskussion mellan parterna i samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklar- nämnden finner mot bakgrund av detta och den tid som förflutit efter överlåtelsen att det inte finns anledning till någon särskild åtgärd.

Påföljd

För bristerna vad gäller objektbeskrivningen och köpekontraktet i fråga om servitutet skall mäklaren X meddelas varning.

2002-04-17:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares marknadsföring av egen fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden har en person anmält att fastighets- mäklaren X i februari 2002 utannonserat sin egen fastighet på Internet.

Mäklaren X har yttrat sig och i huvudsak uppgett följande.

Han och hans hustru har beslutat sig för att sälja sin fastighet. Med tanke på att han är fastighetsmäklare har han lämnat uppdraget till en annan fastighetsmäklare. Eftersom han kan fastigheten lade han in uppgifterna i sin dator. Uppgifterna kom med auto- matik in på Hemnet, så även hans namn. Några dagar senare upptäckte han att han felaktigt stod som kontaktman. Han ändrade då så att mäklarkollegan stod som kontaktman.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat bl.a. uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen. Av dessa handlingar framgår att en annan mäklare haft uppdraget att förmedla fastigheten.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen ger inga belägg för att mäklaren X har sålt fastigheten i sin egen mäklarverksamhet.

Det inträffade visar vikten av att varje fastighetsmäklare i samband med tilltänkt annonsering på Internet är särskilt noga med vilka uppgifter som tas med i annonserna. Med detta påpekande anser Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av.

2002-04-17:11

2002-04-17:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om avvisande av spekulant

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X hade hösten 2001 i uppdrag att förmedla en bostadsrätt. Överlåtelseavtal slöts den 5 oktober 2001. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en spekulant anfört bl.a. följande.

Genom mäklaren X kontaktade han en långivare. Mäklaren X meddelade att lånet var accepterat och han skulle ringa inom ett par dagar för kontraktskrivning. Då mäklaren X inte ringde kontaktade han denne som då uppgav att lägenheten var såld. Han anser sig diskriminerad och illa behandlad. Mäklaren har uppträtt respektlöst och oprofessionellt.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis uppgett följande.

Kreditinstitutet uppgav den 4 oktober 2001 att det såg positivt ut vilket han meddelade anmälaren. Senare samma dag uppdagades att det fanns en ny intressent som var beredd att betala det begärda priset. Uppdragsgivarna informerades om situationen och att intressenten ville teckna ett avtal utan eventuella villkor för lån eller liknande. Uppdragsgivarna beslöt att de skulle teckna avtal med den nye spekulanten så fort som möjligt. Han försökte då nå anmälaren för att meddela att uppdragsgivarna beslutat att överlåta bostadsrätten till denne köpare. Dessvärre var inte anmälaren möjlig att nå.

Kontrakt skrevs med köparen på förmiddagen den 5 oktober. Senare samma dag återkom anmälarens kredithandläggare och meddelade att anmälarens finansiering var ordnad.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Utredningen ger inte stöd för uppfattningen att mäklaren X i något avseende skulle ha diskriminerat anmälaren vid budgivningen. Inte heller i övrigt finns belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i sina skyldigheter och åsidosatt den omsorgsplikt en mäklare är skyldig att iaktta enligt fastighetsmäklarlagen.

Det kan i sammanhanget påpekas att eftersom det alltid är säljaren som avgör till vem och till vilket pris en fastighet skall säljas, kan en mäklare aldrig med bindande verkan lova en försäljning till en spekulant till ett visst pris. Sådana utfästelser skulle strida mot god fastighetsmäklarsed. Med detta påpekande anser Fastighetsmäklar- nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2002-04-17:12

2002-04-17:12

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens information till köparen angående fastighetens skick, om provision m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet i den del som rör mäklaren Y.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i februari 2001 i uppdrag att förmedla en fastighet i Skåne. Fastigheten såldes genom mäklaren Xs förmedling i april 2001.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren riktat kritik mot mäklaren X för hennes sätt att hantera förmedlingsuppdraget. Säljaren har också anmärkt på att slutfasen i fastighetsaffären utfördes av en annan fastighetsmäklare, mäklaren Y, vid företaget.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, två olika köpekontrakt, fakturor m.fl. handlingar rörande förmedlingsuppdraget samt uppgifter i Lantmäteriverkets fastighetsregister. Följande kan antecknas.

I uppdragsavtalet anges bl.a. att uppdragsgivaren godkänner att en fastighetsmäklar- kollega utför delar av uppdraget vid fastighetsmäklarens förhinder på grund av semester, sjukdom eller annan orsak.

I det första köpekontraktet, dagtecknat 1 mars 2001, finns i § 13 följande text: "Föreliggande köpekontrakt gäller under förutsättning att köparens nuvarande bostad i form av fastighet/bostadsrätt med adress – – – , senast den 2001-04-02 har försålts med bindande köpekontrakt, med en min. köpeskilling om Kr 1360000+mäklarprov. eller det högre/lägre pris som kan överens- kommas mellan parterna. Om högre pris ej erhålles, förbinder sig köparen att teckna köpekontrakt till ovan angiven minimum köpeskilling. I det fall villkor enligt ovan ej infriats senast angiven dag, äger köparen rätt att till alla delar frånträda föreliggande köp och återfå erlagd handpenning."

I det köpekontrakt som kom att bli gällande med två nya köpare och som är dagtecknat 11 april 2001, finns på sid. 2 en handanteckning där det står "prov

40 000:-". Därunder finns mäklaren Xs namnteckning. På sista sidan i det kontraktet anges att det som bilaga till kontraktet hör ett utdrag ur Lantmäteriets fastighets- register och en objektsbeskrivning.

I objektsbeskrivningen anges bl.a. att säljaren har upplyst köparna om att båda bad- rummen behöver åtgärdas då fuktspärren är bruten. Beskrivningen har påtecknats av köparna. Enligt fastighetsregistret finns tre nyttjanderätter (tele) inskrivna i fastig- heten. Det saknas uppgift om det i den aktuella objektsbeskrivningen.

2002-04-17:12

I anmälarens underlag finns fakturakopior och e-postbrev som visar att mäklaren Y ersatt debiteringen av mäklarersättningen med en ny faktura och till det belopp som anmälaren och mäklaren X tydligen hade kommit överens om.

Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande.

Mäklaren X har upplyst om bristerna i huset, men inte med det allvar och den noggrannhet som han ville. Då han själv började gå in på klargörande detaljer för köparna blev han avbruten av mäklaren X. Hon ansåg att det räckte med innehållet i objektsbeskrivningen. Hon ville inte medverka till att han fick dokumenterat att han uppfyllt den enligt hans uppfattning så viktiga upplysningsplikten. Han fick instruk- tioner av mäklaren X att inte själv kontakta köparna. Hon sade vid ett tillfälle munt- ligen upp uppdragsavtalet men hon ville inte bekräfta uppsägningen skriftligt. Mäkla- ren X lät en annan mäklare på mäklarföretaget, mäklaren Y, avsluta affären. Han hade inget avtal med den mäklaren. Han fick en arvodesfaktura med ett belopp som var högre än vad han i köpekontraktet hade kommit överens med mäklaren X om.

Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande.

Uppdraget var synnerligen svårhanterligt beroende på ständiga ifrågasättanden från uppdragsgivaren. Vid visning för spekulanterna lämnades erforderliga upplysningar. Särskilt påpekades de fel och brister som mäklaren blivit upplyst om av uppdrags- givaren. Hon tillhandahöll en objektsbeskrivning där det bl.a. står att badrummen måste göras om helt. Den är av köparna kvitterad. Vid de flesta visningarna var uppdragsgivaren närvarande. Orsaken att nyttjanderätterna inte angavs i objekts- beskrivningen var att ett utdrag från Lantmäteriet bifogades övriga handlingar.

Utdraget gick hon igenom med köparna. Innan affären var slutförd avslutade hon sitt arbete hos mäklarföretaget och uppdraget överlämnades till mäklaren Y att slutföras. Det som återstod var köpebrev, likvidavräkning och utbetalning av handpenning. Hon underrättade säljare och köpare härom. Allt utfördes i enlighet med uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Objektsbeskrivningen

Det framgår av objektsbeskrivningen att köparen fick information om brister i bad- rummen. Det finns inget som tyder på att mäklaren X skulle ha försökt motverka att ytterligare uppgifter om fastigheten och dess skick som anmälaren ville lämna kom köparna till del. Fastighetsmäklarnämnden finner därför inte skäl till kritik mot mäklaren X i det avseendet.

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren kontrollera vilka inteckningar, servitut och övriga rättigheter som belastar fastigheten. Den beskrivning av fastig- heten som mäklaren enligt 18 § skall tillhandahålla köparen skall innehålla uppgifter av nu nämnt slag. De skall sammanställas i den s.k. objektsbeskrivningen. Det är inte tillräckligt att uppgifterna funnits tillgängliga men att det krävts att man tagit del av olika handlingar för att få föreskriven information.

Genom en kontroll i fastighetsregistret är det klarlagt att det finns tre nyttjanderätter inskrivna i fastigheten. Uppgiften saknas i den objektsbeskrivning som köparna kvitterat. Oavsett om köparna fått kännedom om de inskrivna nyttjanderätterna

2002-04-17:12

genom registerutdrag eller på annat sätt, medför en brist av nu aktuellt slag enligt Fastighetsmäklarnämndens praxis att mäklaren meddelas varning.

Köpekontrakt, dagtecknat 1 mars 2001

I kontraktet har mäklaren medverkat till att ta in ett s.k. köparförbehåll. Såvitt kan förstås har syftet varit att köparna skall kunna känna sig säkra på att köpet inte blir bindande för dem om de inte får sin egen bostad såld inom viss tid. Klausulen är enligt Fastighetsmäklarnämndens bedömning otydlig och i viss mån motsägelsefull. Nämnden vill framhålla att en mäklare är skyldig att vara tydlig vid utformningen av villkorsklausuler så att dessa inte föranleder onödiga tvister mellan parterna.

Frånträdande av uppdraget

Att mäklaren X under pågående uppdragsförhållande kom att lämna sin anställning vid mäklarföretaget innebar inte att hon även, utan tillräckligt tungt vägande skäl, ägde rätt att bryta uppdragsavtalet med anmälaren och besluta om att låta en annan mäklare avsluta uppdraget. Anmälaren har dessutom - vilket framgår av inlagorna i ärendet - starkt motsatt sig att mäklaren Xs kollega tog över uppdraget.

Dokumentationen i ärendet visar emellertid att det under hand allt mer påtagligt kommit att saknas förutsättningar för en meningsfull uppdragsrelation mellan anmälaren och mäklaren X. Det framgår att mäklaren X inför avslutet av affären bedömt att köparna borde ha stöd av en mäklare och att hennes lösning då blev att låta en mäklarkollega med stöd av klausulen i uppdragsavtalet sköta avslutet.

Det måste dock läggas mäklaren X till last att hon före sitt frånträdande inte gav anmälaren tillfälle att ta ställning till huruvida han själv skulle sköta avslutningsfasen av affären eller om anmälaren ville ha hjälp av eller hänvisning till någon annan mäklare. Mäklaren X får genom sitt ensidiga agerande anses ha åsidosatt sin om- sorgsplikt gentemot anmälaren. Sett i sitt sammanhang kan förseelsen enligt Fastig- hetsmäklarnämnden dock betraktas som ringa och påföljd underlåtas.

Fakturering

I de avslutande moment som mäklaren Y utförde ingick bl.a. faktureringen. Det framgår av dokumenten i ärendet att anmälaren fakturerats med för högt belopp. Mäklaren Y ändrade omgående den felaktiga debiteringen när anmälaren hörde av sig i saken. Kritik bör därför inte riktas mot mäklaren Y. Inte heller vad som i övrigt kommit fram bedöms vara av den arten att det skall föranleda kritik från Fastighets- mäklarnämnden.

Omförhandlat provisionsbelopp

Mäklaren X måste kritiseras för att hon inte skrev in det omförhandlade provi- sionsbeloppet i uppdragsavtalet. Det hade troligen hindrat felfaktureringen. I köpe- kontraktet, som är ett avtal mellan säljare och köpare, bör inte provisionsavtal mellan uppdragsgivare och mäklare tas in.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning för bristen i objektsbeskrivningen.

2002-04-17:13

2002-04-17:13

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppsägning av uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En ägare av en bostadsrätt har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat kritik mot fastighetsmäklaren X.

Anmälaren har i korthet anfört följande.

Hon kontaktade mäklarföretaget angående en fri värdering. Mäklaren X gick igenom lägenheten och tog fram ett papper för påskrift. Hon uppfattade inte att det var ett bindande förmedlingsavtal. Mäklaren X annonserade på Internet. Hon ville säga upp avtalet med mäklaren X och skickade en uppsägning till henne. Mäklaren X har be- gärt skäligt skadestånd för nedlagt arbete och uppgett att hon har rätt till 4% provi- sion. Hon anlitade senare en annan mäklare som förmedlade lägenheten.

Mäklaren X har yttrat sig över händelsen. Hon har bl.a. anfört följande.

Hon informerade om att det var ett ensamrättsuppdrag och att anmälaren inte kunde anlita annan mäklare under uppdragstiden. Anmälaren ville att hon skulle gå ut med annons så fort som möjligt. Hon arbetade med objektet när anmälaren ringde och ville säga upp avtalet. En skriftlig uppsägning erhölls per post. Något krav på provision har inte framförts till anmälaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det framgår av handlingarna i ärendet att anmälaren undertecknat ett uppdragsavtal med ensamrätt för mäklaren X att förmedla en bostadsrätt. Mäklaren X har uppgett att anmälaren skriftligen sade upp avtalet. I vissa stycken är anmälarens och mäklarens versioner av händelseförloppet i stort sett samstämmiga, men flera uppgifter går isär, bl.a. huruvida mäklaren X framställt ersättningsanspråk eller inte. Vad som kommit fram ger dock inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Då det gäller de uppdragsavtal som mäklaren X använder sig av anges i avtalen att uppdragsgivaren ej äger rätt att, under tiden uppdraget gäller med ensamrätt, säga upp avtalet. Om uppdragsgivaren avbryter ensamrättsuppdraget, anges att mäklaren har rätt till skadestånd.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett antal tidigare beslut i olika sammanhang påpekat att ett uppdragsavtal enligt nämndens mening kan sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under ensamrättstidens gång och att uppdragsgivaren inte kan fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma ifråga för den som utan

2002-05-08:1

giltig anledning säger upp avtalet. Nämnden anser att förevarande avtalsklausul har utformats på ett sådant sätt att den kunnat ge uppdragsgivaren den uppfattningen att hon över huvud taget inte kunnat frånträda uppdragsavtalet under ensamrättstiden.

Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2002-05-08:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan avseende fastighetsmäklaren X. Anmälaren har riktat kritik mot mäklaren Xs sätt att utföra förmedlingen och gör bl.a. gällande att det varit svårt att få svar och besked från mäklaren X. Hon fick inte heller närvara vid kontraktsskrivningen. Dessutom anser anmälaren att visningen, som ut- fördes av mäklaren Xs dotter, inte genomförts tillfredsställande.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak anfört följande. Det är möjligt att hon kan ha missat att återkomma till kunden någon gång. Kontrakt skrivs aldrig utan uppdragsgivarens medgivande. Den som genomförde visningarna medger att hon var något sen till den andra visningen, i övrigt utfördes visningen på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som framkommit ger inte någon anledning till åtgärd från Fastighetsmäklar- nämndens sida. Nämnden får dock göra följande påpekande.

I 8 § överlåtelseavtalet anges att "Säljaren garanterar att bostadsrätten på tillträdes- dagen inte är pantsatt för andra lån än de som köparen enligt 1 § skall överta betal- ningsansvaret för …". Det finns inte några sådana lån. Det kan, enligt Fastighets- mäklarnämndens mening, framstå som förvillande att skriva in villkor som inte har någon funktion i den aktuella överlåtelsen.

2002-05-08:2

2002-05-08:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om överlåtelseförsäkring

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har haft i uppdrag att förmedla en fastighet på Värmdö. Fastig- heten överläts genom köpekontrakt den 24 april 2001. Säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att han inte ordnade en över- låtelseförsäkring åt dem. De har sammanfattningsvis uppgett följande.

I mäklarföretagets annonser stod det att de ordnar överlåtelseförsäkring åt säljarna. Mäklaren X förklarade att han skulle ordna en sådan eftersom det ingick i hans upp- drag. Vid tillträdet i maj 2001 meddelade mäklaren X att han inte hade kunnat ordna någon försäkring. De godkände då ett förslag att om en försäkring inte kunde tecknas inom ett par dagar skulle de i stället bli kompenserade av mäklaren X ekonomiskt. Inte heller det avtalet höll mäklaren X. De försökte flera gånger nå honom på telefon men utan att lyckas. Efter ytterligare en tid frågade de mäklaren X om det gick att ordna en försäkring trots att tillträde hade skett. Mäklaren X svarade att det gick och att han snart skulle ordna en sådan. I början av juli 2001 sade de till mäklaren X att eftersom han inte hade hållit något av dessa avtal ville de ha ytterligare ersättning utöver det belopp som de tidigare kommit överens om. Mäklaren X gick inte med på det. De anser att mäklaren X har brutit mot god mäklarsed. De vill ha hjälp med att få ut den ersätt- ning som mäklaren X skulle ha betalt till dem.

Mäklaren X har bestritt att han skulle ha brustit i sina åligganden enligt fastighets- mäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Något avtal om reducerad provision har inte träffats.

Han har i huvudsak anfört följande.

Det första mötet med anmälarna ägde rum i november 2000. Vid de inledande kontakterna lovade han att tillhandahålla Mäklarsamfundets överlåtelseförsäkring. I oktober 2000 hade de mäklare som var anslutna till samfundet fått information om att det inte var möjligt att teckna en försäkring för fastigheter som skulle tillträdas efter årsskiftet. Han informerade anmälarna om detta och upplyste om att samfundet för- handlade för att snarast kunna erbjuda någon form av överlåtelseförsäkring. Anmälar- na var medvetna om att det var oklart om en försäkring kunde tillhandahållas efter januari 2001, men de valde att avvakta med att påbörja en försäljning.

Innan köpekontraktet tecknades den 24 april 2001 meddelade han anmälarna att mäklarföretaget för närvarande inte kunde förmedla någon överlåtelseförsäkring. Han kontaktades av en mäklarkollega vid ett annat mäklarföretag med ett erbjudande om att denne skulle tillhandahålla överlåtelseförsäkring genom sitt företag. Han accep- terade erbjudandet. Mäklarkollegan är bror till en av anmälarna. På tillträdesdagen

2002-05-08:3

kontaktades han av kollegan som meddelade att han inte kunde tillhandahålla försäk- ringen. Xxxxxxxx föreslog honom att ersätta anmälarna med 25 000 kr om en försäk- ring inte kunde tecknas. Förslaget diskuterades med anmälarna. Som ett alternativ till överlåtelseförsäkring diskuterades också möjligheten att införa en friskrivnings- klausul. Anmälarna valde dock ett högre pris istället för friskrivning. Eftersom han tyckte att anmälarna hamnat i en besvärlig situation, har han fortsatt att söka efter möjligheter att tillhandahålla anmälarna en överlåtelseförsäkring efter tillträdet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning.

Utredningen i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha brustit i omsorg eller information gentemot anmälarna då det gäller förutsättningarna för att få teckna en s.k. överlåtelseförsäkring. Ärendet mot mäklaren X skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2002-05-08:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift om boarea i objektsbeskrivningen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i mars 2000 en villafastighet i Hägersten.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X och bl.a. uppgett följande.

I den objektsbeskrivning som mäklaren X presenterade angavs att huset hade en boarea på 90 kvm men i själva verket är boarean 78 kvm. Det upptäcktes av den fastighetsmäklare som vidareförmedlade fastigheten. Den anlitade fastighetsmäklaren inhämtade ett registerutdrag från Lantmäteriet. I utdraget som bl.a. innefattade taxeringsuppgifter stod att byggnaden hade en boarea om 78 kvm och en biarea om 60 kvm. Hon har som köpare åsamkats ekonomisk skada. Ett av mäklaren Xs argu- ment vid budgivningen var att boarean för just detta hus var större än vad som är vanligt för hustypen. Mäklaren X följde inte god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande.

Säljaren uppgav att boarean var 90 kvm, vilket hon noterade i intagsblanketten. Det utdrag från fastighetsregistret som hon tog ut var ett ordinärt utdrag utan taxerings- information. Hon uppmärksammade därför inte att den taxerade boarean var 78 kvm. Då anmälaren hörde av sig beträffande den felaktiga arean bad hon anmälaren att framföra sina krav skriftligt och även göra en mätning av byggnaden eftersom den

2002-05-08:4

taxerade ytuppgiften inte alltid är korrekt. Något krav framställdes dock aldrig till henne.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av den intagsblankett som mäklaren X upp- rättade då hon åtog sig förmedlingen. Nämnden har även tagit del av den objekts- beskrivning som hon upprättat liksom ett utdrag från Lantmäteriet med taxerings- uppgifter som anmälaren fogat till sin anmälan.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det är inte känt om den faktiska boarean respektive biarean avviker från vad mäklaren X noterat på grundval av vad säljaren uppgett då hon erhöll uppdraget och som hon angav i den objektsbeskrivning som hon tillhandahöll.

När en mäklare sammanställer och vidarebefordrar uppgifter om en byggnad, exempelvis om byggnadens boarea och biarea, skall mäklaren kontrollera uppgifterna om omständigheterna ger anledning till det. I ärendet har det inte framkommit något som visar att mäklaren X borde ha ifrågasatt om säljarens uppgifter var riktiga.

Mäklaren X kan därmed inte anses ha åsidosatt sin omsorgsplikt.

Inte heller i övrigt har Fastighetsmäklarnämnden funnit anledning att anmärka på mäklaren Xs hantering av uppdraget. Ärendet skall därmed skrivas av från vidare handläggning.

2002-05-08:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklares roll som opartisk mellanman samt ansvar för uppgiven boarea

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En spekulant på en fastighet har riktat kritik mot mäklaren X och anfört att han inte angivit korrekt boarea i beskrivningen av en fastighet som han förmedlade samt för att han åtagit sig att förmedla en fastighet vars ägare har mäklaren Xs hustru som god man. Anmälaren har uppgett att mäklaren Xs hustru även är suppleant i styrelsen för mäklarföretaget samt att hon är firmatecknare.

Mäklaren X har sammanfattningsvis anfört följande.

Vad gäller boarean fick anmälaren i samband med visningen en ”Till salu beskriv- ning” med den uppgift han hade vid det tillfället. Anmälaren fick därefter besked om den taxerade arean.

Hans hustru är god man för ägaren av den aktuella fastigheten. Varken hustrun eller han själv har någon ekonomisk gemenskap med säljaren. Anmälaren informerades

2002-05-08:4

redan från början om förhållandet och har varit i kontakt med överförmyndaren. Han har hela tiden fungerat som opartisk mellanman mellan köpare och säljare och har inte varit ombud för någon av parterna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Boarea

I beskrivningen står det i parantes bakom boareauppgiften att detta är säljarens upp- gift. Anmälaren har fått ta del av de handlingar som legat till grund för denna bedöm- ning samt även av dokument som visar den egentliga boarean. Det finns därför inte skäl att kritsera mäklaren X för de uppgifter som han lämnat om boarean.

Förmedlingsuppdraget

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 14 § först stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter. Av andra stycket framgår att en mäklare inte heller får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Förbudet mot fastighetshandel bygger på grundsynen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman.

I förevarande ärende är ägaren av fastigheten varken mäklaren X eller någon när- stående till honom. Ägaren har dock en god man som är gift med mäklaren X. En god man skall agera för den som inte själv kan tillvarata sina intressen. Genom att mäklaren Xx hustru har rollen som god man för fastighetsägaren har hon en sådan viktig roll vid försäljningen att hon själv närmar sig rollen som säljare.

Frågan är om det kan anses vara förenligt med fastighetsmäklarlagens grundsyn - om mäklarens roll som neutral mellanman – att mäklaren X medverkar vid förmedlingen av en fastighet när hans hustru har rollen som god man för ägaren. Stor risk föreligger för att han låter sig påverkas av ovidkommande intressen och därigenom frångår sin ställning som opartisk mellanman. Dessutom måste detta förhållande i sig, objektivt sett, vara ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklaren.

En jämförelse kan göras med vad som sägs i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 80) om annan verksamhet än handel med fastigheter.

Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X genom att åta sig det aktuella förmedlingsuppdraget åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta skall han varnas.

2002-05-08:5

2002-05-08:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare lämnat erforderlig information om marknadsvärde på fastighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en säljare av en fastighet kritiserat mäklaren X. I anmälan hävdas att mäklaren X lämnade bristfälliga råd till säljaren om fastighetens marknadsvärde. Vidare har mäklaren X kritiserats för att hon inte före överlåtelsen gjort säljaren uppmärksam på att försäljningen kunde leda till skyldighet att betala gåvoskatt och för att hon inte gick igenom köpekontraktet med säljaren innan denne undertecknade kontraktet. Slutligen kritiseras mäklaren X för att hon inte marknadsfört fastigheten.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och därvid bl.a. uppgivit att uppdragsgivaren beordrat henne att inte annonsera fastigheten i dagstidningar och att inte sätta upp några tillsaluskyltar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram i ärendet ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet kan därför skrivas av från vidare handläggning.

I anledning av vad som framkommit om marknadsföringen får Fastighetsmäklar- nämnden framhålla följande.

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 38) framhålls bl.a. att ett skriftlighetskrav allmänt sett medför flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för upp- dragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna.

Ett förmedlingsuppdrag innebär i princip ett åtagande av en fastighetsmäklare att sammanföra sin uppdragsgivare med en lämplig avtalspart. Detta betyder att mäklaren regelmässigt vidtar olika åtgärder såsom exempelvis marknadsföring. För det fall en uppdragsgivare ställt särskilda villkor för hur uppdraget skall utföras och dessa villkor avviker från hur ett uppdrag vanligen utförs anser Fastighetsmäklar- nämnden att det bör framgå av det skriftliga uppdragsavtalet vad som skall gälla.

Härigenom uppnås det i förarbetena uttalade syftet att bl.a. undvika framtida tvister om uppdragets innehåll.