Inledning

Inledning

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som enbart förmedlar hyresrätter eller som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är redbara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under år 2001 avgjorde nämnden 243 sådana s.k. tillsynsärenden. I sju fall återkallades registreringen för mäklaren. 42 mäklare varnades. Flertalet av besluten om återkallelse respektive varning har överklagats. I fyra fall har nämnden anmält till åklagare att det finns anledning att anta att någon agerat som fastighetsmäklare utan att vara registrerad. Övriga ärenden ledde inte till någon påföljd för mäklaren.

Flertalet av dessa tillsynsärenden har sin grund i anmälningar från personer som klagat på mäklares agerande. Fastighetsmäklarnämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning i anledning av en anmälan. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas och det förekommer därför att anmälningar skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren blir aldrig part i ärendet och har ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärendena har haft sin grund i en anmälan från en annan myndighet. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till nämnden. Detta har aktualiserats bl.a. i samband med skatterevisioner.

Fastighetsmäklarnämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidningsartiklar, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet närmare. Samtliga mäklare kommer dessutom någon gång under en femårsperiod att kontrolleras vad avser restförda skulder och brottslighet. Det sker genom att nämnden begär uppgifter från Rikspolisstyrelsen och från kronofogdemyndigheter.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2001. I Årsbok 2000 finns motsvarande sammanställning av beslut från år 2000.

Sammanställningen har begränsats till sådana beslut där nämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Inledning

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummerserie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling Anmälningar se Avskrivning av äldre ärenden Annonsering, se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Ansvarsförsäkring; mäklares

2001-10-03:1

Arrendeavgift; reglering av

2001-11-21:3

Arvode se Ersättning till mäklaren

Avskrivning av anonyma anmälningar och äldre ärenden

2001-04-11:3

2001-05-16:2

Avstyckning; blivande

2001-11-21:6

Besiktning; anlitande av besiktningsman se även Köpekontraktet Villkorande av köpet samt Informationsplikt

2001-05-16:3

Besiktningsutlåtande se Informationsskyldighet Besiktningsutlåtande

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens föreläggande se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Betalningsförmåga; köparens

2001-11-21:11

2001-12-12:1

Boarea

2001-01-24:3

2001-02-14:9

2001-04-11:7

2001-10-03:6

2001-10-24:1

2001-11-19:1

Boendekostnadskalkyl

Formen för avstående

2001-03-14:5

2001-11-21:6

Skyldigheten att tillhandahålla kalkyl

2001-02-14:6

2001-03-14:3

2001-06-13:1

2001-10-24:6

2001-11-19:1

Bokföringslagen se Handlingar; bevarande av

Bostadsrätt

Uppgift om medlemskap

2001-06-13:3

Uppgift om månadsavgift

2001-04-11:9

Budgivning se även Spekulanter Redovisning av spekulanter

2001-06-13:4

2001-10-03:4

2001-10-03:5

2001-10-24:2

2001-12-12:6

Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet

Sökordsregister

Deposition se Handpenning

Dokument se även Köpekontraktet samt Objektsbeskrivningen

Korrekt innehåll

2001-04-11:9

2001-06-13:1

2001-06-13:2

2001-09-12:4

Mäklarens skyldighet att spara dokument

2001-11-19:1

Dokumentering av överenskommelser

2001-03-14:6

2001-11-21:6

2001-11-21:9

Dröjsmålsränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav Ensamrätt se Uppdragsavtalet Ensamrätt för mäklaren Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden Ersättning till mäklaren

Ersättning för andra uppdrag än förmedling

2001-05-16:1

Gravationsbevis

2001-11-21:11

Faktura/Kvitto

2001-03-14:5

Hänvisning till taxa

2001-04-11:7

Moms beträffande ersättningen

2001-04-11:9

Räntekrav

2001-01-24:9

2001-03-14:5

Rätten att kräva ersättning

2001-01-24:7

2001-01-24:9

2001-03-14:3

2001-06-13:5

2001-09-12:3

2001-10-24:8

2001-11-21:8

Rätten att lyfta ersättningen

2001-03-14:3

Utformning av ersättningsvillkor

2001-05-16:1

2001-09-12:3

2001-11-21:4

Fastighetsförvärv; mäklares se Självinträde

Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Objektsbeskrivningens utformning

Felaktiga uppgifter i dokument; allmänt se Dokument Korrekt innehåll Formkrav för överlåtelse se Informationsskyldighet Formkrav för överlåtelse Fotografi se Marknadsföring Vilseledande foto i marknadsföring

Fullmakt se Ombud

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

2001-02-14:6

2001-04-11:5

2001-10-03:1

2001-11-19:1

Sökordsregister

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling Förmedling till närstående se Närståendeförmedling Förmedlingsuppdrag eller ej

2001-03-14:10

2001-05-16:1

Förmedlingsuppdraget se Förmedlingsuppdragets utförande samt Uppdragsavtalet Förmedlingsuppdragets utförande se även Handpenning, Informationsskyldighet, Marknadsföring samt fler andra sökord

Ansvarig för utförandet se Medhjälpare Oregistrerad samt Medhjälpare Annan fastighetsmäklare

Ansökan om lagfart

2001-03-14:7

Ej vidtagna åtgärder

2001-05-16:4

Kallelse till slutuppgörelse

2001-03-14:7

Marknadsföring

2001-11-21:9

Skogsinventering

2001-08-13:2

Uppgift om lån

2001-01-24:4

Försäljning av egen fastighet se Handel med fastigheter

Förtroenderubbande verksamhet

2001-01-24:6

2001-02-14:4

2001-02-14:8

2001-04-11:8

2001-04-11:11

2001-06-13:3

2001-10-03:3

2001-12-12:3

Gravationsbevis se Ersättning till mäklaren Gravationsbevis

Handel med fastigheter (inkl. försäljning av egen fastighet i mäklarverksamheten)

2001-02-14:7

2001-02-14:8

2001-03-14:9

2001-08-13:1

2001-10-24:3

2001-11-19:1

2001-12-12:3

Handlingar; bevarande av

2001-11-19:1

Handpenning

Deposition; avtal om deposition

2001-02-14:6

2001-03-14:6

2001-03-14:11

2001-04-11:7

2001-06-13:1

2001-08-13:6

2001-11-21:5

2001-11-19:1

Deposition; ändring av avtal om deposition

2001-03-14:11

Handpenning före avtalsslut

2001-11-21:2

Sökordsregister

Kvittens av handpenning

2001-04-11:9

2001-09-12:4

Mäklarens ansvar för köparens inbetalning av handpenningen

2001-12-12:1

Ränta på deponerade medel

2001-03-14:6

Utbetalning/redovisning av deponerad handpenning

2001-08-13:6

2001-11-21:11

Vidarebefordran av handpenningen till säljaren

2001-11-21:2

Husagent se Förtroenderubbande verksamhet

Hyresavtal; i avvaktan på bindande köp

2001-11-21:6

Hävning se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Informationsskyldighet se även Objektsbeskrivningen

Avstyckning;blivande

2001-11-21:6

Besiktningsutlåtande

2001-12-12:7

Byggnation på grannfastighet

2001-05-16:2

Fastighetens skick

2001-10-03:6

2001-12-12:7

Formkrav för överlåtelse

2001-09-12:2

2001-10-03:5

Frågelista

2001-01-24:5

Förbud mot utbyggnad

2001-11-21:1

Förutsättningar för överlåtelsen

2001-04-11:7

Kontraktsvillkor

2001-01-24:4

2001-02-14:6

2001-03-14:7

2001-06-13:5

2001-12-12:2

Köparens undersökningsplikt

2001-04-11:2

Outhyrda lägenheter

2001-10-03:3

2001-06-13:5

Samägande- och nyttjanderätt

2001-10-24:9

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Internet se Marknadsföring

Inventarier; avtal om

2001-11-21:9

Klientmedel se Handpenning

Kontroll av uppgifter om objektet

2001-10-24:7

Kvitto; uppgift om datum för betalning se även Ersättningen till mäklaren Faktura/Kvitto

samt Handpenningen Kvittens av handpenningen

2001-04-11:9

Sökordsregister

Köpekontraktet

Anpassning till aktuell överlåtelse se Ansvar för och medverkan vid utformningen samt

Standardiserade formulär

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2001-01-24:10

2001-03-14:6

2001-03-14:7

2001-06-13:2

2001-06-13:5

2001-08-13:4

2001-08-13:6

2001-11-21:5

2001-11-21:6

2001-11-21:11

Begripliga och korrekta villkor se Ansvar för och medverkan vid utformningen Besiktningsklausul se Villkorande av köpet

Felaktig uppgift i köpekontrakt

2001-02-14:9

2001-04-11:9

2001-11-21:9

Felaktig uppgift om objektets art

2001-04-11:7

Hävningsklausul se Villkorande av köpet Lånevillkor se Villkorande av köpet

Medlemskap i bostadsrättsförening se Villkorande av köpet Muntlig överenskommelse

2001-03-14:6

Nytt köpeavtal

2001-04-11:7

Oliklydande original

2001-03-14:7

2001-11-21:3

Reparationsåtagande

2001-06-13:2

Standardiserade formulär och villkor

2001-02-14:6

2001-03-14:8

2001-04-11:7

2001-09-12:4

2001-11-21:3

Tillägg infört i mäklarens exemplar

2001-03-14:7

Uppgift om fastigheten

2001-02-14:9

2001-04-11:7

Uppgift om köpeskilling

2001-06-13:2

Uppgift om nyttjanderätt

2001-11-21:5

Uppgift om pantsättning

2001-04-11:7

Uppgift om ägare

2001-10-24:6

Upprättande av nytt köpekontrakt

2001-04-11:7

Sökordsregister

Villkorande av köpet

2001-01-24:4

2001-02-14:6

2001-03-14:6

2001-03-14:7

2001-06-13:5

2001-12-12:2

Villkorsklausuler; information om innebörden se Informationsskyldighet Kontraktsvillkor

Återgångsklausul se Villkorande av köpet

Köpeskilling se även Pris

Fördelning av köpeskillingen

2001-06-13:2

Förvaltning av köpeskilling

2001-11-21:11

Uppgift om köpeskillingen

2001-06-13:2

Utbetalning av köpeskillingen

2001-08-13:6

Lagfart se Förmedlingsuppdragets utförande Ansökan om lagfart

Likvidavräkning; rättelse av felaktig likvidavräkning

2001-06-13:2

Lån se Lånelöfte samt Köpekontrakt Villkorande av köpet

Lånelöfte

2001-01-24:4

Lämplighet; agerande efter förmedlingen

2001-05-16:2

Lämplighet; agerande utan samband med fastighetsförmedling

2001-05-16:11

2001-10-03:4

Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Besvarande av föreläggande från Fastighetsmäklarnämnden

2001-04-11:5

Bokföring

2001-03-14:3

2001-06-13:1

Brott

2001-02-14:1

2001-02-14:2

2001-02-14:3

2001-06-13:1

Restförda skulder

2001-01-24:1

2001-01-24:2

2001-03-14:2

2001-03-14:4

2001-04-11:4

2001-04-11:5

2001-05-16:6

2001-05-16:7

2001-09-12:1

2001-10-03:6

2001-10-24:6

Årsavgift/Försäkring

2001-04-11:5

2001-09-12:1

2001-10-03:1

Sökordsregister

Marknadsföring

Felaktig/Missvisande uppgift i marknadsföring

2001-04-11:10

2001-10-24:1

2001-11-19:1

2001-12-12:2

Marknadsföring genom misstag

2001-10-03:2

Marknadsföring sedan uppdraget upphört

2001-10-03:2

Marknadsföring utan förmedlingsuppdrag

2001-01-24:5

2001-03-14:10

Marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

2001-08-13:1

2001-11-21:9

Mäklares marknadsföring av den egna verksamheten

2001-10-24:5

Mäklares marknadsföring av egen fastighet se Handel med fastigheter

Uppgift om objektets pris

2001-03-14:5

Vilseledande foto i marknadsföring

2001-04-11:10

Medhjälpare

Oregistrerad

2001-01-24:8

Annan fastighetsmäklare

2001-03-14:8

2001-05-16:4

2001-06-13:3

2001-06-13:5

2001-10-24:1

Medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt Uppgift om medlemskap samt Köpekontraktet Villkorande av köpet

Mellanman se Ombud

Moms se Ersättning till mäklaren Moms beträffande ersättningen

Muntlig överenskommelse se Dokumentering av överenskommelser samt Köpekontraktet

Muntlig överenskommelse

Månadsavgift se Bostadsrätt Uppgift om månadsavgift

Mäklararvode se Ersättning till mäklaren

Nycklar

2001-01-24:7

2001-01-24:9

2001-05-16:5

2001-11-21:2

Nyttjanderätt se Köpekontraktet Uppgift om nyttjanderätt samt Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes bostadsrätt

2001-11-21:7

Förmedling till närstående

2001-04-11:11

Närståendebegreppet

2001-10-03:5

Objektbeskrivningen

Skyldigheten att tillhandahålla objektsbeskrivning

2001-11-19:1

Sökordsregister

Uppgift om avgift

2001-04-11:9

Uppgift om belastning

2001-01-24:3

2001-01-24:9

2001-02-14:9

2001-05-16:2

2001-09-12:4

2001-11-21:5

2001-11-21:11

Uppgift om boarea se Boarea

Uppgift om byggnads ålder

2001-02-14:9

Uppgift om månadsavgift

2001-04-11:9

Uppgift om objektets art

2001-04-11:7

Uppgift om tomtareal

2001-02-14:9

Uppgift om ägare

2001-01-24:3

2001-02-14:6

2001-02-14:9

2001-06-13:2

Offert

Ombud

2001-11-21:5

Kontroll av fullmakt

2000-11-01:14

Mäklaren har varit ombud för köparen

2001-11-21:11

Mäklaren har varit ombud för säljaren

2001-01-24:5

2001-03-14:8

2001-10-03:3

Omprövning; Fastighetsmäklarnämndens omprövning av beslut

2001-11-21:5

Opartiskt agerande se även Ombud

2001-03-14:7

2001-04-11:11

2001-05-16:3

2001-06-13:5

2001-11-21:11

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad

Otillåten fastighetsförmedling

2001-04-11:1

2001-04-11:6

2001-08-13:3

2001-08-13:5

2001-08-13:7

2001-12-12:4

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Pris; mäklarens omsorgsplikt mot köparen i prisfråga se även Marknadsföring Uppgift om objektets pris

2001-12-12:9

Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Redovisning av spekulanter se Spekulanter Redovisning av spekulanter till säljaren

Sökordsregister

Reparation; redovisning av offert

2001-11-21:5

Reparationsåtagande se Köpekontraktet Reparationsåtagande

Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder

Ränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav samt Handpenning Ränta på deponerade medel

Samägande- och nyttjanderätt

2001-10-24:9

Samtycke se även Tillträde före avtalad tillträdesdag

Från make/sambo

2001-10-24:4

Från ägare

2001-01-24:3

2001-01-24:5

Servitut se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning Sidoverksamhet se Förtroenderubbande verksamhet Självinträde

2001-02-14:8

2001-04-11:11

2001-12-12:5

Skatterevision se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Bokföring

Skogsinventering; felaktigt utförd

2001-08-13:2

Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder Slutuppgörelse se Förmedlingsuppdragets utförande Kallelse till slutuppgörelse Spekulanter se även Budgivning

Mäklarens kontakt med spekulant

2001-12-12:6

Redovisning av spekulanter till säljaren

2001-10-24:2

2001-11-21:10

Sponsorsavtal se Förtroenderubbande verksamhet

Standardiserade formulär och villkor se Köpekontraktet Standardiserade formulär och villkor

Städning

2001-08-13:6

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling

Tidningsuttalanden

2001-10-03:4

Tidsfrist för reparationsåtagande

2001-01-24:10

Tillträde före avtalad tillträdesdag

2001-05-16:5

2001-08-13:4

2001-11-21:2

Tillträdesdag; framflyttning av se även Tillträde före avtalad tillträdesdag 2001-12-12:2

Tomtareal Tomtkarta

2001-02-14:9

2001-11-21:6

Undersökningsplikt

Information om köparens undersökningsplikt

2001-04-11:2

Mäklarens undersökningsplikt

2001-10-24:7

Sökordsregister

Uppdragsavtalet se även Ersättning till mäklaren samt Förmedlingsuppdragets utförande

Avtalets utformning

2001-01-24:9

2001-10-03:2

2001-11-21:8

Datering

2001-11-21:1

Ensamrätt för mäklaren

2001-01-24:4

2001-04-11:9

Ensamrättstiden

2001-01-24:9

2001-10-03:2

2001-11-21:9

Ett skriftligt avtal för varje mäklare

2001-01-24:4

2001-04-11:9

Ex. av avtalet till uppdragsgivaren

2001-01-24:9

Firma anges som uppdragstagare

2001-10-03:7

Fler mäklare anges

2001-01-24:4

2001-04-11:9

Förmedlingsobjektets beteckning

2001-01-24:9

Nytt avtal vid byte av mäklare

2001-01-24:4

Skriftlighetskravet

2001-01-24:5

2001-03-14:3

2001-03-14:10

2001-11-19:1

2001-11-21:3

2001-12-12:8

Underskrift av mäklaren

2001-01-24:9

2001-11-21:8

Underskrift av säljaren

2001-01-24:3

2001-01-24:5

Villkor om uppsägningsrätt

2001-03-14:1

2001-03-14:3

2001-03-14:5

2001-11-21:4

2001-11-21:8

Uppgifter om objektet se Informationsplikt samt Objektsbeskrivningen

Upplåtelse; före bindande köp se även Tillträde före avtalad tillträdesdag 2001-11-21:6

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Villkor om uppsägningsrätt

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet samt Uppdragsavtalet

Utredning av anmälningar se Avskrivning av anonyma anmälningar och äldre ärenden

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris Villkorande av köpet se Köpekontraktet Villkorande av köpet Värdering av fastighet

2001-08-13:2

Sökordsregister

Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling Återgångsklausul se Köpekontraktet Villkorande av köpet

Ägare se Köpekontraktet Uppgift om ägare samt Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare

Äkta make/sambo-samtycke se Samtycke

Överenskommelser se Dokumentering av överenskommelser samt Köpekontraktet Muntlig överenskommelse

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet

2001-01-24:1

Beslut i tillsynsärenden

2001-01-24:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 8 februari 2000 från Kronofogdemyndigheten i Malmö uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 117 782 kr. Vid förnyad kontroll den 12 januari 2001 uppgav kronofogde- myndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 9 455 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner mot bakgrund av vad som numera har framkommit om mäklaren Xs skuldsättning att det inte längre finns anledning att vidta någon åtgärd mot honom i denna fråga. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2001-01-24:2

2001-01-24:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 31 augusti 2000 från Kronofogdemyndigheten i Umeå uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 102 172 kr. Vid förnyad kontroll den 12 januari 2001 uppgav kronofogde- myndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 87 756 kr och restförda skulder i enskilda mål på 4 663 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli

registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2001-01-24:3

2001-01-24:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgifter i objektsbeskrivningen m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X erhöll den 9 maj 2000 uppdraget att förmedla en fastighet. Den 30 maj 2000 erhöll han även uppdraget att förmedla en lägenhet som ägdes av sonen till fastighetsägarna. En av fastighetsägarna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X och uppgett bl.a. att han inte upphörde med annonseringen av fastigheten trots att han uppmanades att göra det.

Anmälaren har även kritiserat mäklaren X för att de avtal han upprättade avseende fastigheten var osäkra och för att han vidarebefordrade uppgiften om lägenhetens storlek till köparen av lägenheten utan att kontrollera att den var riktig.

Anmälaren har uppgett bl.a. följande.

Mäklaren X förmedlade försäljningen av ett hus som de köpte. I samband därmed fick han i uppdrag att förmedla försäljningen av deras fastighet samt deras sons lägenhet. Hon och hennes man tvingades skriva på två mycket osäkra köpekontrakt. Det första köpet hävdes på grund av att köparna inte erhöll lån vilket var ett villkor enligt kontraktet och det andra köpet hävdes för att köparen inte lyckades få sin lägenhet såld, vilket var ett villkor. Priset för den lägenheten hade dock satts mycket högre än marknadspriset vilket gjorde att den var omöjlig att sälja. När de förstod att mäklaren inte var seriös bad de honom att inte annonsera på Internet. Det tog sedan över en månad av upprepade uppmaningar innan han tog bort annonsen. Hans uppdrag hade då gått ut sedan två veckor.

Deras sons lägenhet låg mitt i stan. När sonen köpte lägenheten uppgav mäklaren att boytan var ca 32 kvm. Detta var vad de sade till mäklaren X. De sade inte att de hade kontrollerat ytan. På köpekontraktet som mäklaren X upprättade angavs att boytan enligt säljarens uppgift var 32 kvm. Det visade sig sedan att mäklaren X inte kontrollerat uppgiften och att lägenheten endast var 26 kvm. Det innebar att de var tvungna att utge skadestånd till köparen med 43 000 kr samt advokatkostnader.

Mäklaren X borde i vart fall ha upplyst deras son om att han inte hade kontrollerat ytuppgiften. De vill att mäklaren skall åläggas skyldighet att ersätta dem deras skada

– 43 000 kr samt advokatkostnader – samt att de skall få tillbaka de 18 000 kr som de erlagt i provision.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande.

Kontrakt beträffande fastigheten i fråga tecknades den 21 maj 2000. Köparna behövde villkora köpet med att de beviljades lån. Xxxxxxxx blev informerade om detta samt om klausulens innebörd och hade inte någon erinran mot villkoret. Eftersom köparna inte beviljades lån hävdes köpet. Nytt köpekontrakt ingicks vilket villkorades

2001-01-24:3

av att köparen fick sin del i en egen fastighet såld. Säljarna accepterade villkoret efter det att han gått igenom det med dem. Villkoret uppfylldes inte och köpet hävdes.

Villkorskravet kan inte anses ha varit orimligt. Det pris som hade satts för köparens försäljning av den egna fastigheten var inte orimligt vilket stöds av att överlåtelse av denna fastighet kom till stånd för i det närmaste det angivna minimibeloppet.

Anmälarens beskrivning av annonseringen på Internet stämmer inte helt. I samband med att det första köpekontraktet ingicks upphörde han med annonseringen.

Anmälaren påtalade vid ett tillfälle i samband härmed att hon önskade att annonseringen avslutades vilket då redan hade skett. Annonseringen avslutades ånyo efter det att det andra köpeavtalet ingicks. Han hade visning av fastigheten den 1, 3 och 4 augusti. Någon dag därefter drabbades fastigheten av en vattenskada som gjorde att fastigheten inte gick att visa och hans uppdrag avslutades. Annonseringen upphörde alldeles i anslutning till uppdragstidens utgång. Det är således fel att anmälaren bett honom att avsluta annonseringen och att han inte efterkommit den instruktionen.

Vad avser lägenheten meddelades han vid erhållandet av uppdragsavtalet bl.a. att lägenheten var 32 kvm. Inte vid något tillfälle har någon uppgift lämnats till honom om att uppgiften om ytan var osäker. Vid genomgång av lägenheten framkom inte heller något som fick honom att betvivla ytuppgiften.

Beträffande i ärendet ingivna handlingar har Fastighetsmäklarnämnden uppmärksammat dels att uppdragsavtalet beträffande fastigheten är underskrivet av endast den ena ägaren dels att objektsbeskrivningen avseende lägenheten saknar uppgift om ägare samt om den pantsättning som finns angiven i köpekontraktet.

Mäklaren X har i dessa delar uppgett följande.

Den av uppdragsgivarna som skrev under uppdragsavtalet hade muntlig fullmakt att företräda den andre. I den ”Till Salu”-handling som upprättas och används vid annonsering anges inte ägarens namn. Inte heller finns det i den någon uppgift om pantsättning. Efter kontakt med spekulanter och intresserade köpare ges information om vem ägaren av bostadsrätten är och om vilka pantsättningar som belastar lägenheten. Köparen av den ifrågavarande lägenheten presenterades befintlig pantsättning till belopp och kreditgivare. ”Till Salu”-handlingen fogades till köpekontraktet som objektsbeskrivning och bostadsrättsägarens namn har antecknats på handlingen genom en handskriven anteckning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

1. Förmedlingsuppdraget avseende lägenheten

Uppgifter i objektsbeskrivningen

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren när förmedlingen avser ett objekt som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan detta överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av objektet. Denna s.k. objektsbeskrivning skall innehålla uppgift om bl.a. ägare och rättigheter som belastar objektet.

I objektsbeskrivningen av den lägenhet som mäklaren X hade i uppdrag att förmedla saknas uppgift om att lägenheten är pantsatt. Av köpekontraktet framgår dock att

2001-01-24:3

lägenheten är belånad. Vidare finns information om vem som är ägare av lägenheten endast i form av ägarens namnteckning på objektsbeskrivningen. Namnteckningen är dock skriven på ett sätt som gör att det inte är möjligt att utröna vad som faktiskt skrivits. För att objektsbeskrivningen skall uppfylla lagens krav på uppgift om ägare krävs det enligt Fastighetsmäklarnämndens mening att namnet på ägaren skrivs på ett sådant sätt att det är möjligt för envar att läsa det och att det framgår att denne är ägare. Bristerna i objektsbeskrivningen är av den karaktären att varning bör meddelas. Att mäklaren X gett köparen information om ägare och pantsättning på annat sätt än i en skriftlig beskrivning av objektet medför inte annan bedömning.

Uppgiften om ytan

I objektsbeskrivningen anges att boarean är 32 kvm och att det är säljarens information. Anmälaren har uppgett att ytan endast uppgick till 26 kvm och att säljaren av lägenheten därför tvingades betala skadestånd till köparen av lägenhet. Av utredningen i ärendet har dock inte framkommit något som visar att mäklaren X haft anledning att ifrågasätta säljarens uppgift och därför haft skyldighet att närmare undersöka lägenhetens yta.

2. Förmedlingsuppdraget avseende fastigheten

Uppdragsavtalet

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen.

Uppdragsavtalet avseende den fastighet som mäklaren X hade i uppdrag att förmedla är underskrivet endast av en av ägarna. Uppdraget att förmedla försäljning av en fastighet kan endast lämnas av den som är ägare till fastigheten. När flera gemensamt äger en fastighet måste givetvis samtliga ägare ingå uppdragsavtalet med mäklaren. För det fall en ägare ingår uppdragsavtalet med fullmakt från en annan ägare krävs det att den förstnämnde skriver under avtalet dels för egen räkning dels för den som han har fullmakt för. Fastighetsmäklarnämnden erinrar om att förhållandet i sådant fall skall markeras vid undertecknandet av avtalet.

Villkoren

Det åligger en mäklare att verka för att ett fastighetsköp villkoras när behov därav föreligger. Det finns inte något som visar att anmälarna motsatte sig att köpen villkorades. Det finns inte heller stöd för att anse att villkoren på något sätt var oskäliga för anmälarna. Mäklaren X skall därför inte kritiseras för att köpen villkorades.

Annonseringen

Ord mot ord står beträffande vad som förekommit i frågan om annonseringen. Vad som framkommit kan därför inte föranleda att någon kritik riktas mot mäklaren X i den delen.

Skadeståndsanspråket

Fastighetsmäklarnämnden avgör inte tvister. Anspråk på skadestånd avgörs av allmän domstol. Även Allmänna Reklamationsnämnden kan pröva frågor om skadestånd.

2001-01-24:4

Påföljd

Mäklaren X kan inte undgå att meddelas varning på grund av den ofullständiga objektsbeskrivningen av lägenheten.

2001-01-24:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares omsorgsplikt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade tillsammans med fem andra mäklare i uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet. Genom mäklaren Xs förmedling kom en överlåtelse till stånd. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ett par som köpte fastigheten, men som senare hävde köpet, kritiserat mäklaren X och uppgett att denne hotat dem med åtal om de inte fullföljde köpet trots att avtalet var villkorat av att de skulle erhålla lån och att de även haft rätt att häva köpet med anledning av besiktningen. De har även kritiserat mäklaren X för att de inte erhållit någon frågelista. Anmälarna har vidare uppgett att även den besiktning som de låtit göra gav dem anledning att häva köpet i enlighet med köpekontraktet.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Anmälarna bekräftade vid kontraktsskrivningen att de erhållit positivt lånebesked från banken. Han har sedan erhållit en skriftlig bekräftelse från banken att lån beviljats. Han hjälpte även anmälarna att söka lån i en annan bank men det avslogs p.g.a. flera betalningsanmärkningar. Xxxxxxx lämnade hävningsförklaringen den 11 februari 2000 och säljarna erhöll den utan dröjsmål. Säljarna meddelade att de inte accepterade hävningen. Han informerade anmälarna om säljarnas inställning. Via anmälarnas bank har han fått reda på att de ungefär en vecka efter det att kontraktet skrevs hade hittat ett annat hus som de ville förvärva. Försöket till hävning hade troligen andra grunder än de som framförts. Det var aldrig tal om att häva avtalet enligt kontraktets § 13 eftersom köparna hänvisade till att de inte erhöll något lån vilket visade sig vara felaktigt.

I det aktuella köpekontraktets § 13 anges följande. Köparna har för avsikt att låta besiktiga fastigheten genom sakkunnig person. Köparna har rätt att senast 2000-02- 11 häva köpet, om det vid besiktningen upptäcks fel som köparna inte kan godkänna.

I kontraktets § 14 anges följande. Köpet gäller under förutsättning att köparna erhåller erforderliga lån för att kunna genomföra köpet. Xxxxxxx har att lämna besked senast 2000-02-11.

I skrivelse från Banken A daterad den 29 februari 2000, anges följande. Härmed bekräftas lånelöfte för spekulanterna… Detta är dock beroende av lånevärdering. Då

2001-01-24:4

lånevärdering kraftigt avvek från köpeskilling skall värdering utföras av oberoende värderingsman.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både köparens och säljarens intresse.

I 16 § anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I 19 § stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelse.

Mäklaren X har uppgett att han fått en bekräftelse på att anmälarna erhållit lån. Han har emellertid inte kunna prestera annat än en skivelse om lånelöfte som enligt Fastighetsmäklarnämndens mening inte säger annat än att löftet om lån är beroende av att opartisk värderingsman kommer fram till en högre värdering av fastigheten än den som banken hade vid tidpunkten för bekräftelsen av lånelöftet. Vidare har mäklaren X själv uppgett att anmälarna blivit nekade lån i en annan bank. Enligt nämndens mening finns det därför inte något som ger anledning att anta att anmälarna erhållit erforderliga lån. Det tycks därför märkligt att mäklaren X utan annan grund hävdar att anmälarnas uppgift om att de inte erhållit lån är felaktig och att han spekulerar i andra orsaker till anmälarnas hävning.

Mäklaren X är den som har formulerat avtalet. Han har en skyldighet att klargöra vad de olika villkoren innebär. Han har även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av villkor i avtalet klargöra detta för parterna. Det är vidare önskvärt att det i avtalet regleras hur och till vem som hävningsförklaringen skall lämnas. Risken är annars stor för att köparna tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, även där man inte avtalat detta, vilket kan orsaka rättsförlust för köparna. Vad gäller den av köparna åberopade hävningsrätten kan konstateras att det av avtalet inte framgår huruvida köparna har att prestera särskild bevisning om att de inte erhållit lån. I en sådan situation har det, med hänsyn till säljarnas inställning, ålegat mäklaren X att bistå köparna med råd om hur de skulle kunna gå till väga för att hävda sin rätt, t.ex. förete intyg från banken eller liknande. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening har mäklaren X inte agerat för att i tillräcklig grad tillvarata anmälarnas berättigade intresse. Nämnden anser såleds att mäklaren X brustit i sin omsorgsplikt på ett sådant sätt att han inte kan undgå att meddelas varning.

Med anledning av det ingivna uppdragsavtalets utformning vill Fastighetsmäklarnämnden påpeka att ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt inte kan delas av flera. Ett uppdrag att förmedla en fastighet kan inte heller överlåtas mellan olika fastighetsmäklare utan att uppdragsgivaren ger sitt samtycke därtill vilket i praktiken innebär att ett nytt avtal sluts med den nye mäklaren. För det fall flera skall inneha uppdraget bör separat uppdragsavtal med respektive mäklare upprättas.

2001-01-24:5

2001-01-24:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skriftligt uppdragsavtal m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i mars 1999 försäljningen av en fastighet i Göteborg. Köparna av fastigheten har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X och uppgett att denne uppträtt som säljarnas ombud och att han inte heller gav dem den frågelista som hade upprättats mellan honom och säljarna. De har vidare uppgett att mäklaren X annonserat ut ett hus till försäljning utan att han haft i uppdrag att förmedla det.

Anmälarna har uppgett bl.a. följande. Någon vecka efter det att de bestämt sig för att köpa huset tittade de på huset igen och såg då några fel varför de ville att den föreslagna köpeskillingen skulle sättas ned. Mäklaren X sade att säljarna inte var intresserade av det. De är dock tveksamma till om han över huvud taget frågat säljarna. De fick inte se den frågelista som upprättats när kontraktet skulle skrivas.

Kort efter inflyttningen upptäckte de brister i huset och de påbörjade en utredning om felens omfattning. Vid en provtagning i februari skulle säljaren ha infunnit sig men istället kom mäklaren X. Han presenterade sig som företrädare för säljarna.

De har därefter börjat söka ett nytt hus. De skulle gå på visning av ett hus som en annan mäklare förmedlade. Samma dag såg de att det huset annonserades med mäklaren X som angiven mäklare. På visningen sade den andre mäklaren att det inte är ovanligt att vissa mäklarfirmor annonserar utan att de har något uppdrag att sälja.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande beträffande försäljningen av fastigheten. Anmälarna visades huset den 11 mars 1999. De förklarade på plats att de var intresserade av huset. Han informerade dem om vikten att undersöka huset och de förklarade att de kände en besiktningsman som kunde besiktiga huset snarast.

Besiktningen utfördes den 15 mars. Dagen efter skickade anmälarna en lista med anmärkningar och uppgav att de önskade en nedsättning av köpeskillingen. Han framförde det till säljarna men de medgav inte någon nedsättning av den överenskomna köpeskillingen. Vid kontraktskrivningen genomgicks bl.a. frågelistan. Anmälarnas uppgift om att de inte erhållit frågelistan är inte riktig. Anmälarna ha undertecknat och bekräftat informationen innan kontraktsskrivningen. Vid en provtagning på fastigheten ville anmälarna att han och säljarna skulle medverka. Han kom till fastigheten men säljarna var förhindrade. Han påstod inte att han företrädde säljarna.

Vad avser den utannonserade fastigheten har mäklaren X uppgett att han hade haft kontakt med den person som bodde i huset. Det var emellertid dennes syster som var lagfaren ägare varför han lämnade uppdragsavtalet till brodern för systerns underskrift. Han fick löfte om att få uppdraget om några dagar. Han ringde vid

2001-01-24:6

upprepade tillfällen och betonade vikten av att få uppdraget påskrivet innan han kunde gå vidare med försäljningen. Efter hans semester ringde brodern och undrade vad som hände. Denne lovade vid detta tillfälle att lämna uppdraget omgående och de kom överens om att visning skulle ske följande vecka. Han lade nu in uppgiften om fastigheten i datorn. Överföring till Internet sker automatiskt. Uppdraget kom dock inte varför han ringde upp brodern och uppgav att han hade fem spekulanter på fastigheten som skulle komma på privat visning. Denne lovade att lämna uppdraget på visningen men kom inte. Han fick sedan veta att en annan mäklare var inkopplad. Han blev besviken och kände sig lurad.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Med ett sådant krav uppnås bl.a. att uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats.

Enligt mäklaren Xs egna uppgifter har han inlett marknadsföringsåtgärder utan att något skriftligt förmedlingsuppdrag upprättats. Såvitt framkommit hade han inte ens någon kontakt med den person som var lagfaren ägare för den aktuella fastigheten utan uppdraget gavs muntligen av en person som endast bodde på fastigheten.

Fastighetsmäklarnämnden finner att förfarandet strider mot 11 § fastighetsmäklarlagen och att varning för förseelsen är motiverad.

Vad som framkommit av utredningen ger inte stöd för bedömningen att mäklaren X på annat sätt handlat i strid med fastighetsmäklarlagen.

2001-01-24:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400);fråga om omsorgsplikt och förtroenderubbande verksamhet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en fastighetsmäklare uppgett att åtta fastighetsmäklare som haft förtroendeuppdrag i Mäklarsamfundets styrelse handlat i strid med fastighetsmäklarlagen, konkurrenslagen och lagen om trolöshet mot huvudman.

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Det är väl känt att banker söker samarbete med fastighetsmäklare för att värva nya bankkunder och att fastighetsmäklare söker samarbete med banker för att få nya kunder från bankernas omfattande kundvolymer. Genom att ingå samarbetsavtal har Banken A och ett antal fastighetsmäklare tillförsäkrat sig marknadsfördelar och egen vinning. Bankens prestationer eller motprestationer är förvisso särskild ersättning till utvalda fastighetsmäklare för förmedling av bankens tjänsteproduktion. Banken avsätter

2001-01-24:6

omfattande personella och ekonomiska resurser för att påverka utvalda fastighetsmäklare att representera företrädesvis denna bank och dess produkter. Det förekommer även att fastighetsmäklare som följer fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed trakasseras av banken. En följd av denna konkurrenspåverkan är att konkurrensen blir snedvriden och konkurrensbegränsande beteenden är otillbörliga och i strid med konkurrenslagen. Mäklarsamfundets styrelse har medverkat i tillkomsten av avtalen med banken A. Avtalen har givit upphov till att 200 utvalda mäklare fått konkurrensfördelar. Det kan inte uteslutas att det i samarbetskonceptet finns en ambition att reducera antalet obundna fastighetsmäklare. Banken A har uttalat att de företrädesvis vill samarbeta med de största mäklarkontoren där de största volymerna finns. Fastighetsmäklare som är ledamöter i Mäklarsamfundets styrelse har i samband med styrelsemöten uttalat sig på ett sätt som missgynnar icke auktoriserade ledamöter i förhållande till auktoriserade. Gemensamma kurser har prisdifferentierats. Styrelseledamöterna har missbrukat sin förtroendeställning och skadat Mäklarsamfundets ledamöter.

De anmälda mäklarna har samtliga tillbakavisat kritiken. Mäklarsamfundet har på nämndens begäran yttrat sig i ärendet.

Anmälaren har därefter uppgett bl.a. följande. Ingångna avtal är sponsoravtal och finansiären, dvs. banken A, förutsätter en affärsmässig motprestation från Mäklarsamfundets ledamöter. En växande dold byteshandel mellan fastighetsmäklare och kreditgivare skapar intressekonflikter. De anmälda fastighetsmäklarna har förhandlat fram och etablerat sponsoravtalet med banken A. Av protokolls- anteckningar från Mäklarsamfundets styrelsemöten etc. framgår bl.a. att avsikten med sponsoravtalen är att de skall bygga på affärsutbyte och ses som en affärsmässig relation till nytta för båda parter och att avtalen skall ge möjlighet att möta ledamöterna och informera om sponsorns produkter så att ledamöterna kan utgöra en sälj- och marknadsföringsresurs.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Inledningsvis kan konstateras att Mäklarsamfundet inte står under Fastighetsmäklarnämndens tillsyn varför det endast är de anmälda fastighetsmäklarna som är föremål för nämndens tillsyn i detta ärende.

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

De bindningar som uppstått mellan mäklare och banker eller finansbolag uppmärksammades i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 46-47) till fastighetsmäklarlagen varvid det anförs bl.a. att banker och finansbolag, som ägnar sig åt bostadsfinansiering, i betydande omfattning har träffat avtal med mäklare om ersättning för förmedling av lån till köpare eller erbjudit mäklare sådan ersättning. I propositionen anförs att det inte råder något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår

2001-01-24:6

betydande trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anförtrodda uppdrag utan att förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande hänsyn. Detta gäller särskilt om den ersättning mäklaren får är hög. Det sagda illustreras på följande sätt. För det första får det anses ligga i mäklarens omsorgsplikt att han, i arbetet med att anvisa köparen en lämplig finansiering av köpet, har att verka för att köparen får låna på bästa möjliga villkor. Den mäklare som får särskild ersättning för att hänvisa köpare till att finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har anledning att räkna med att hans vilja att föreslå andra finansieringsalternativ sätts i fråga. Att en mäklare får särskild ersättning för att förmedla en viss kreditgivares lån måste bedömas stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed, anförs det slutligen i propositionen.

I författningskommentaren till 14 § (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade åt att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

De i ärendet berörda mäklarna har samtliga uppgett att de inte erhållit någon ersättning för att förmedla lån och att de inte heller har något avtal som skulle kunna ge dem någon sådan ersättning. Fråga är då om någon av dessa mäklare ändå kan anses ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller anses ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare på grund av det samarbetsavtal som Mäklarsamfundet träffat med banken A och som, såvitt framkommit, kan ge vissa av samfundets medlemmar fördelar i form av utbildning, medverkan på Bodagar m.m. eller om de på något sätt kan anses han handlat i strid med fastighetsmäklarlagen på grund av sin medverkan att utarbeta nämnda avtal.

Avtalet mellan Mäklarsamfundet och banken A ger visserligen anledning anta att kontakterna mellan de berörda mäklarna och banken på sikt kan komma att förbättras och fördjupas. Det kan inte anses strida mot 12 § fastighetsmäklarlagen eller mot god fastighetsmäklarsed såvida mäklaren inte underlåter att verka för att köparen får låna på bästa möjliga villkor eller påverkar säljaren att sälja till någon som är villig att låna i den aktuella banken. Att så skulle vara fallet har inte ens påståtts. På grund härav och då det inte heller i övrigt påvisats att det skulle föreligga några egentliga trovärdighetsproblem vad gäller de berörda mäklarnas förmåga att sköta sina mäklaruppdrag finns det inte något stöd för att anse att någon av dessa handlat i strid med 12 § fastighetsmäklarlagen på grund av det föreliggande avtalet eller att det samarbete som mäklarna enligt uppgift har med banken A kan anses vara av sådan art att det innebär att någon av mäklarna ägnar sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare.

Vad som framkommit om de anmälda mäklarnas medverkan till avtalets uppkomst ger enligt Fastighetsmäklarnämnden mening inte heller stöd för att anse att de handlat i strid med fastighetsmäklarlagen eller anledning att anse att de anmälda mäklarnas lämplighet kan ifrågasättas.

2001-01-24:7

Det har inte heller framkommit något förhållande som ger Fastighetsmäklarnämnden underlag att anse att någon av de anmälda mäklarna ur konkurrensrättslig synvinkel agerat så att de brutit mot fastighetsmäklarlagen.

2001-01-24:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ersättningsanspråk

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade under en månad – t.o.m. den 31 oktober 2000 – med ensamrätt uppdraget att sälja en bostadsrättslägenhet. Efter den 31 oktober gällde uppdraget utan ensamrätt. Uppdraget sades upp av anmälaren, som anlitade en annan mäklare, den 2 november. Lägenheten såldes därefter till någon som anvisats av den senare anlitade mäklaren. Mäklaren X fakturerade anmälaren den 9 november för mäklarprovision vilket anmälaren kritiserat honom för.

Anmälaren har uppgett bl.a. följande. Hon var missnöjd med mäklaren Xs sätt att sköta uppdraget, bl.a. annonserade han inte som utlovat, och sade därför upp uppdragsavtalet när ensamrättstiden hade gått ut och anlitade en annan mäklare. Mäklaren X uppgav i samband med uppsägningen att han hade en köpare. Hon bad att få tänka på saken eftersom hon ansåg att budet var för lågt men hon accepterade sedan muntligen. Dagen därpå blev hon emellertid kontaktad av den nye mäklaren som hon anlitat. Denne hade en spekulant som bjöd mer för lägenheten. Hon kontaktade mäklaren X som uppgav att hans spekulant var villig att betala nästan lika mycket som den andre mäklarens spekulant. Mäklaren X påtalade att hon tidigare gett hans spekulant ett muntligt löfte och att det enligt lag är bindande med ett muntligt godkännande. Hon kände sig pressad att acceptera. Hon kontaktade den andre mäklaren som ansåg att hon skulle acceptera det högre budet som hans spekulant hade lagt vilket hon slutligen gjorde. Dessutom har mäklaren X inte lämnat tillbaka nycklarna till lägenheten.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande.

Intresset för lägenheten var till en början svagt. Efter det att priset sänkts dök det upp två spekulanter. Den ene av spekulanterna lade efter ny visning av lägenheten ett bud vilket framfördes till anmälaren den 31 oktober. Anmälaren accepterade budet och det bestämdes att de skulle träffas på kontoret den 2 november. Den 1 november ringde anmälaren och uppgav att hon hade ett högre bud. Han blev förvånad och lite irriterad eftersom han inte visste att anmälaren hade anlitat en annan mäklare. Han bad om att få tala med sin spekulant. Denne lade ett nytt bud vilket framfördes till anmälaren som accepterade budet. Spekulanten kom till hans kontor för att skriva kontrakt. Då ringde den av anmälaren senare anlitade mäklaren upp och uppgav att de hade sålt lägenheten. Hans kund blev mycket besviken på framför allt anmälaren som

2001-01-24:7

accepterat två gånger men inte hållit sitt ord. Anmälaren känner inte till tesen Pacta sunt servanda – avtal är till för att hållas.

Anmälaren hade inte ställt krav på att återfå nycklarna före det att hennes lägenhet såldes. Nycklarna återlämnades genom att den andre mäklaren som anmälaren anlitat hämtade dessa.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 21 § andra stycket fastighetsmäklarlagen har mäklaren rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.

I uppdragsavtalet mellan anmälaren och mäklaren X anges bl.a. följande. ”Förmedlingsprovision erlägges av uppdragsgivaren med 15 000 kr. Om förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.” Något annat har inte avtalats i fråga om mäklaren Xs rätt till ersättning.

Ett avtal om köp av en bostadsrättslägenhet är inte bindande förrän det har upprättats skriftligt och skrivits under av såväl köpare som säljare. Det måste mäklaren X i sin egenskap av fastighetsförmedlare vara medveten om. Eftersom ett muntligt avtal således inte är juridiskt bindande kan man inte heller begära att ett muntligt löfte om försäljning skall hållas. Något avtalsbrott är det i en sådan situation således inte fråga om. Att påstå något annat strider mot god fastighetsmäklarsed oavsett om det beror på okunskap om rättsläget eller någon annan orsak.

Det framgår av fastighetsmäklarlagen att en mäklare har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling med någon som har anvisats av mäklaren. Har mäklaren uppdraget med ensamrätt har han rätt till provision om avtal om överlåtelse träffas inom ensamrättstiden även om avtalet inte förmedlats av honom. Av utredningen i ärendet framgår dock att överlåtelseavtalet träffats efter det att tiden för mäklaren Xs ensamrätt gått ut. En mäklare kan även ha rätt till ersättning för sina kostnader om det särskilt har avtalats. I det aktuella uppdragsavtalet anges dock att om förmedling ej kommer till stånd, utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Mäklaren X har begärt ersättning trots att det måste ha stått klart för honom att han inte haft någon rätt till provision eftersom något avtal inte träffats mellan anmälaren och någon som mäklaren X anvisat och avtal om överlåtelse inte heller träffats inom den tid som ensamrätten gällde. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening är det uppenbart att mäklaren X inte haft någon rätt till provision. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att begära ersättning vid sådant förhållande. Förseelsen motiverar varning.

Fastighetsmäklarnämnden får även erinra om att en mäklare snarast skall återlämna nycklar som han erhållit av sin uppdragsgivare när denne begär det.

2001-01-24:8

2001-01-24:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ansvaret för oregistrerad medhjälpare

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Y praktiserade som oregistrerad medhjälpare till fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget A under senare delen av 1999. Syftet var att erhålla yrkespraktik för att kunna registreras som fastighetsmäklare. Ett uppdragsavtal har undertecknats av Y den 6 december 1999. Under Ys namnteckning anges även ”Reg. Fastighetsmäklare X”. Uppdragsgivaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden ifrågasatt Ys sätt att sköta uppdraget.

Anmälaren har anfört bl.a. följande.

Han skulle sälja sin bostadsrätt och kom i kontakt med Y vid mäklarföretaget A som han uppfattade vara den ansvarige fastighetsmäklaren. En vecka senare hade han en spekulant och kontrakt skulle skrivas veckan därpå. Kontrakt skulle skrivas den 21 december 1999 och flytten skulle ske den 28 januari 2000. När han skulle skriva kontrakt sa Y att köparna ville hoppa över att betala handpenningen eftersom det var så kort tid kvar till inflyttningen. Handpenningen skulle användas till att betala de lån som han och hans sambo tagit för sin nya lägenhet. De kunde därför inte betala de lån som tagits på den nya lägenheten förrän en månad senare. En vecka före inflyttningen frågade Y hans sambo hur mäklararvodet skulle betalas. Hon sade att så fort de fått postväxeln av sin köpare så skulle de betala mäklarens provision genom inbetalningskort eller så kunde han följa med till banken. Y sade att någon kredit inte lämnades. I stället sade Y att de skulle ta ett förskott på lånet. Hans sambo sade att de inte skulle ta något lån men Y tyckte ändå att de skulle be banken om ett tillfälligt lån. Hans sambo kände sig illa till mods och upplevde att Y inte litade på att han skulle få betalt. Det var aldrig fråga om kredit utan bara att gå till närmaste bankkontor och lösa in postväxeln och sedan betala in mäklararvodet. Ys chef mäklaren X, som satt på kontoret, sade att han kunde få lösa in postväxeln och sätta in pengarna på deras konto och sedan visa upp kvittot för dem. På kvällen tre dagar före utflyttningen ringde köparen och sade att Y sagt att postväxeln skulle ställas ut på honom. Köparen tyckte det lät konstigt och ville att han skulle ringa till mäklaren och bekräfta detta. Han tog reda på att postväxeln skulle vara utställd på honom i egenskap av säljare. När han ringde upp köparen och talade om detta sade köparen att mäklaren på nytt givit instruktioner om att postväxeln skulle ställas ut i mäklarens namn. Han ringde till mäklaren och föreslog att en postväxel skulle ställas ut i hans namn och en i mäklarens namn. Köparen kom trots detta med en postväxel utställd på mäklaren.

Mäklaren X har anfört följande.

2001-01-24:8

Uppdragsavtalet upprättades den 6 december 1999 och köpekontraktet den 21 december 1999. Under denna period hade han semester och var bl.a. utomlands. Inför sin frånvaro gav han Y tydliga instruktioner om vilka arbetsuppgifter denne kunde utföra och vilka han inte fick åta sig. Y är utbildad fastighetsmäklare och gjorde nu sin praktik för att kunna ansöka om registrering. Han hade anledning att tro att Y mot bakgrund av dels de tydliga instruktionerna, dels avklarad teoretisk utbildning hade uppfattat vad han inte fick respektive fick göra under hans frånvaro. Y struntade i givna direktiv. Efter det att Y fått kontakt med uppdragsgivaren ingick han ett uppdragsavtal med denne där han bl.a. falskeligen uppgav sig vara fastighetsmäklare. Y genomförde sedan hela uppdraget helt i egen regi fram till köpekontraktet den 21 december, utan hans vetskap. Han kände inte till att ett uppdragsavtal upprättats förrän han återvände till kontoret strax före julen 1999 och upptäckte vad som hänt.

Det inträffade har medfört att Y skiljdes från sin praktiktjänst då han tydligt visat att han inte gick att lita på. Han anser inte att han på något sätt kan kritiseras för det inträffade då det i sin helhet beror på ett rent tjänstefel från en anställd som förfarit svikligt.

Y har uppgett att han inte anser sig ha utfört något som varit felaktigt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I förarbetena (prop.1994/95:14 s. 43 ff.) till fastighetsmäklarlagen uttalas följande. Lagstiftaren har öppnat möjligheten för oregistrerade medhjälpare att under mäklarens överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot både säljare och köpare oavsett om han utför allt arbete själv eller om han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Vad frågan i själva verket gäller är emellertid om säljare och köpare skall behöva acceptera att i olika skeden av en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett biträde som i vart fall inte besitter den formella kompetens som är förutsättningen för rätten att yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet. Vidare sägs bl.a. att mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst och att den som ingår ett uppdragsavtal med en mäklare därför har rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. I kontakterna utåt får mäklarens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del av denna.

Mäklaren X har haft Y som oregistrerad medhjälpare under en period senhösten 1999. Denne har enligt mäklaren X agerat på ett brottsligt och illojalt sätt genom att ingå ett uppdragsavtal utan att vara registrerad som fastighetsmäklare. Mäklaren X har upplyst att han haft semester 6 - 21 december 1999 och därför inte fått veta att Y ingått det aktuella uppdragsavtalet förrän strax före julen samma år. Av utredningen framgår att Y kvitterat ut mäklarprovisionen så sent som den 31 januari 2000 för den aktuella förmedlingen. Mäklaren X har således inte ens efter julen 1999, den tidpunkt då han uppgett sig vara informerad om saken, vidtagit erforderliga åtgärder för att förhindra Ys fortsatta agerande i samband med det aktuella uppdraget. För detta skall mäklaren X meddelas varning.

Ärendet föranleder ingen ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2001-01-24:9

2001-01-24:9

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om brister i uppdragsavtalet, om framställt ersättningskrav varit ogrundat samt om oriktig uppgift i objektsbeskrivningen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En fastighetsägare sade den 29 augusti 2000 skriftligen upp ett avtal som hon hade träffat med fastighetsmäklaren X vid mäklarföretaget A drygt två år tidigare. Avtalet avsåg en fritidsfastighet i Borås. Mäklaren X sände i nära anslutning till den skriftliga uppsägningen en faktura till fastighetsägaren och begärde arvode med 4 500 kr. Det angavs i fakturan att kravet avsåg uppsägning av avtal då spekulant fanns för begärt pris. I fakturan angavs, betalningsvillkor 15 dagar netto och att det vid betalningsdröjsmål utgick lagstadgad dröjsmålsränta.

Fastighetsägaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden ifrågasatt ersättningskravet och även att mäklaren X begärt att fakturan skulle betalas för att nyckeln till fastigheten skulle återlämnas. Till anmälan finns bilagt ett avtal med "Presentation plus information gällande E---es marknadsföring samt gällande villkor".

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att avtalet inte anger vilken fastighet som avses och att det inte framgår vem vid mäklarföretaget A som är avtalspart. Det avtal som fastighetsägaren har gett in till nämnden är inte underskrivet av någon uppdragstagare. Mäklaren X har därefter gett in en kopia av sitt avtals- exemplar till nämnden. På det exemplaret finns en oläslig namnteckning med ett likaledes oläsligt namnförtydligande. Det är numera utrett att det är mäklaren X vid mäklarföretaget A som har ingått avtalet med fastighetsägaren (anmälaren) och att avtalet rör förmedling av en fritidsfastighet i Borås.

Mäklaren X har tillbakavisat anmälarens kritik och i huvudsak uppgett följande.

Enligt hans notering sände en kontorist på mäklarföretaget en uppdragsbekräftelse till säljarna den 16 augusti 1998. Som regel sänds även en saluskylt och en objektsbeskrivning till säljaren. Säljaren har i avtalet garanterat att huset skall vara till salu vid visningar och att 14 dagars uppsägningstid gäller. Vid utebliven försäljning, alternativt att säljaren avbryter kontraktet inom fyra månader eller inte återkallar det med två veckors uppsägningstid debiteras en administrationsavgift. Om mäklarföretaget A inte säljer fastigheten har kunden full rätt att säga upp avtalet efter fyramånadersperioden utan någon som helst kostnad. Det fanns ett giltigt avtal som säljaren sade upp.

2001-01-24:9

Under våren 2000 justerades det begärda priset ned till en säljbar nivå. Han hade ett stort antal kunder och fick flera bud som förkastades. Under sommaren 2000 visade en yngre familj intresse för fastigheten. De undersökte möjligheten att bygga nytt och ansluta el m.m. De besökte fastigheten ett flertal gånger på egen hand och var sedan beredda att betala det begärda priset. Han vet inte exakt när han höll visningen men det bör ha varit den 17 augusti 2000.

Enligt den lista som han gett in till Fastighetsmäklarnämnden antecknades den aktuelle kunden som spekulant den 21 augusti 2000. Han kontaktade säljaren samma dag. Hon nämnde då att hon funderade på att säga upp avtalet men att hon inte riktigt hade bestämt sig. Han sade till henne att det var lite besvärligt eftersom kunden godkände det begärda priset som redan var överenskommet. Efter mellankommande helg återkom säljaren och uppgav att hon definitivt hade bestämt sig för att behålla fastigheten och att hon ville säga upp avtalet. Hans kontakt med en kund medförde att säljaren ville häva kontraktet i efterhand. Eftersom han inte kan tvinga en fastighets- ägare att sälja informerade han om den kostnad som det medförde enligt avtalet. Detta accepterades så han sände henne en faktura.

Han uppgav att fakturan skulle betalas och att han skulle återsända nyckeln. Att det uppfattades som ett ultimatum eller hot kan han inte förstå. Han pratade med säljaren om att nedlagda kostnader för cirka 20 visningar plus annonser egentligen skulle debiteras, men att en administrationsavgift i stället skulle tas ut. Det blev betydligt billigare för kunden. Kravet baserar sig på att kunden ej i tid hävde avtalet.

Han är medveten om att administrationsavgiften i avtalet är angiven exklusive moms. Det är numera ändrat efter det att han fått kännedom om påpekanden från Fastighetsmäklarnämnden.

Då det gäller påpekandet från Fastighetsmäklarnämnden i det nu aktuella ärendet, att det saknas en uppgift om inteckningsbelastning i objektsbeskrivningen, har han troligen glömt den uppgiften. Eftersom inteckningen diskuterades med köparen kan denne inte anses ha blivit vilseledd eller påverkad i sitt beslut.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Avtalet

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall uppdragsavtal upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen, förutom såvitt avser villkor om överlåtelsen.

Bestämmelserna är tvingande i konsumentförhållanden och får således inte frångås till nackdel för konsumenten. Med dessa krav uppnås bl.a. att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats och uppdragets närmare innehåll.

Det är klarlagt att det föreligger ett skriftligt avtal mellan anmälaren och mäklaren X. Det aktuella avtalet har emellertid inte rubricerats som ett uppdragsavtal. Avtalet innehåller inte heller ett tydligt åtagande av mäklaren X att förmedla en viss fastighet. Det anges visserligen att mäklarföretaget A arbetar med förmedling av fastigheter och förmedling av uthyrning men allt sägs i form av en presentation om hur mäklarföretaget A arbetar med sin marknadsföring.

2001-01-24:9

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 45) sägs klart att eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett förmedlingsuppdrag fordras det att en mäklare personligen åtar sig uppdraget. Det är därför högst anmärkningsvärt att det i avtalet inte anges vem vid mäklarföretaget A som åtagit sig uppdraget och vilken fastighet det gäller. God fastighetsmäklarsed innebär självfallet att mäklarens namn, liksom fastighetens registerbeteckning anges i avtalet. Det måste också kunna krävas att det tydligt framgår att det gäller ett uppdrag om förmedling.

Eftersom anmälarens exemplar av avtalet saknar underskrift kan det inte uteslutas att mäklaren X aldrig kom att utväxla något undertecknat avtal med anmälaren i samband med den bekräftelse som företagets kontorist skötte. Det är visserligen inte ett krav för avtalsbundenhet mellan parterna att de får var sitt exemplar av avtalet, men det ligger i sakens natur att parterna efter att ha undertecknat avtalet, tar var sitt exemplar (se prop. 1994/95:14 s. 74). Fastighetsmäklarnämnden har i ett avgörande den 23 februari 2000 framhållit att det hör till god fastighetsmäklarsed att alltid ge uppdragsgivaren ett exemplar av avtalet (dnr ---).

Även om anmälaren fått ett av mäklaren X undertecknat exemplar av avtalet, konstaterar dock Fastighetsmäklarnämnden att anmälaren aldrig fått något avtal med tydlig uppgift om mäklarens dvs. mäklaren Xs namn.

I anmälarens uppsägning av avtalet är mäklaren Xs namn inte korrekt angivet. Anmälaren har således inte heller på annat sätt fått mäklarens namn klart för sig.

Det finns ingen tydlig uppgift i avtalet om att det är ett ensamrättsavtal. Några avsnitt i avtalet ger dock stöd för att så är fallet. Under punkten C. i avtalet står följande text "Säljes fastigheten av annan än E---e, inom 4 mån. från underteckn. datum, alt. återkallas, deb en admin. avgift på f.n. 2,500 kr + moms". Nästföljande punkt (D.) innehåller två meningar som lyder; Vi kräver ensamrätt på av oss anvisad köpare (dvs. att köparen inte kan gå bakom ryggen på E---e). Under punkten E. står att läsa, att säljaren måste garantera mäklarföretaget A att fastigheten är till salu vid visningar.

Vid avtal med en konsument får tiden för ensamrätt enligt 11 § fastighetsmäklarlagen bestämmas till högst tre månader åt gången. I lagförarbetena (prop. 1994/95:14) anges att om längre giltighetstid än tre månader avtalats kommer ensamrätten att upphöra tre månader från avtalstillfället (s.75). Mäklaren X undertecknade avtalet den 16 augusti 1998. Det innebär för det nu aktuella fallet att avtalet den 16 november 1998 fortsatte att gälla utan ensamrätt.

Avtalstexten i refererade delar och mäklaren Xs egen uppgift att uppdragsgivaren hade rätt att säga upp avtalet efter fyra månader utan någon som helst kostnad, kan knappast uppfattas på annat sätt än att han förbehållit sig ensamrätt för uppdraget under en tid av fyra månader. Att ingå ett sådant avtal med en konsument är inte tillåtet. Det kan inte heller anses förenligt med god fastighetsmäklarsed att så som mäklaren X gjort använda sig av tvetydiga formuleringar i en fråga som gäller omfattningen av ensamrätt. Det måste också framhållas att punkten E. i avtalet, som innebär att säljaren måste garantera att fastigheten är till salu vid visningarna, medfört att säljaren kunnat få uppfattningen att hon var tvungen att fullfölja en för-säljning.

Att använda sig av en sådan formulering måste bedömas som otillbörligt då

2001-01-24:9

det faktiskt kan uppfattas som en påtryckning mot uppdragsgivaren eftersom det kan tolkas som en utfästelse att försälja egendomen.

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren X, genom att upprätta ett i flera hänseenden otydligt, tvetydigt och bristfälligt uppdragsavtal, har brustit i fråga om god fastighetsmäklarsed. Mäklarföretagets rutiner vad gäller utväxling av undertecknade avtal, rutiner för vilka mäklaren X ansvarar, kan mot bakgrund av de påtalade bristerna knappast anses säkerställda. Det måste här också betonas att namnförtydliganden måste vara läsbara. De uppmärksammade bristerna är så allvarliga att varning är motiverad.

Fastighetsmäklarnämnden anser för övrigt — då det gäller frågan om ensamrätt — att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att i ett uppdragsavtal använda sig av uttrycket ensamrätt, utan att ange under vilken tid ensamrätten gäller.

Ersättningskravet

22 § fastighetsmäklarlagen föreskriver att mäklaren har rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild överenskommelse träffats om detta. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s 48) anges att bestämmelsen även gäller för det fallet att någon försäljning inte kommit till stånd genom mäklarens förmedling, men mäklaren ändå vill ha ersättning för sina kostnader. I 11 § anges, som inledningsvis nämnts, att en mäklare inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte har avtalats skriftligen, förutom såvitt avser villkor om överlåtelsen.

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning till fastighetsmäklare. Däremot kan nämnden pröva om det sätt på vilket en mäklare har agerat i en ersättningsfråga är förenligt med bestämmelsen i 12 § fastighetsmäklar- lagen, att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Det framgår av mäklaren Xs uppgifter att säljaren den 21 augusti 2000 hade ångrat sig. I slutet av augusti uppgav hon att hon inte ville sälja fastigheten varefter hon skriftligen den 29 augusti 2000, sade upp avtalet. Enligt avtalet gällde en skriftlig uppsägningstid om 14 dagar. Uppsägningstiden började därmed att löpa. Mäklaren X har som grund för sitt betalningskrav uppgett att uppdragsgivaren ville häva avtalet trots att en köpare fanns samt att uppdragsgivaren inte i tid hade hävt avtalet.

När en fastighetsmäklare framställer ett betalningskrav, med anledning av en uppsägning, måste han ange på vilken grund kravet framställs och hur det är beräknat. Den skriftliga hävningen gjordes efter det att visningen hade hållits.

Fastighetsmäklarnämnden kan inte finna att avtalet ger stöd åt mäklaren Xs uppfattning om rätt till ersättning när uppdragsgivaren inte vill sälja fastigheten till en anvisad spekulant under avtalstiden (inbegripet uppsägningstiden). Någon rätt till ersättning för att avtalet "inte hävts i tid" kan inte heller utläsas i avtalet.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X framställt ett krav på betalning som saknat stöd i det åberopade avtalet. Han har därigenom på ett allvarligt sätt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Detta motiverar varning.

2001-01-24:10

Dröjsmålsränta

Enligt 4 § räntelagen (1975:635) börjar dröjsmålsränta löpa först en månad efter fakturadatum som var den 30 augusti 2000. Eftersom det i avtalet inte angetts någon förfallodag för fordran gäller denna regel. Att ställa krav på ränta utan laglig grund strider även det mot god fastighetsmäklarsed. Även detta motiverar varning.

Inteckning i fastigheten

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren bl.a. skall kontrollera vilka inteckningar som belastar fastigheten. Enligt 18 § samma lag framgår att uppgifterna skall sammanställas i en beskrivning. En sådan har också sammanställts och lämnats i vart fall till säljaren. I beskrivningen saknas det dock uppgift om att det finns en inteckning i fastigheten på 3 000 kr. Däremot lämnas följande uppgift: "bef. pantbrev 0 kr".

Mäklaren X har i beskrivningen lämnat en oriktig uppgift. Även om inteckningen inte svarade som säkerhet för något skuldbelopp belastades fastigheten av den uttagna inteckningen. Mot bakgrund av att det enligt fastighetsmäklarlagen åligger en fastighetsmäklare att särskilt kontrollera vilka inteckningar som belastar fastigheten och att sammanställa dessa och vissa andra uppgifter i en objektsbeskrivning, motiverar den oriktiga uppgiften en varning.

Fastighetsmäklarnämnden får även erinra om att en mäklare snarast skall återlämna nycklar som han erhållit av sin uppdragsgivare när denne begär det.

Påföljd

Mäklaren X har i flera avseenden agerat på ett sätt som var för sig är varnings- grundande. Det som sammantaget ligger honom till last visar på sådana allvarliga brister att fråga om avregistrering har aktualiserats. Fastighetsmäklarnämnden finner dock, främst med beaktande av att förseelserna avser ett enstaka uppdrag, att det får anses tillräckligt att meddela honom varning.

2001-01-24:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares medverkan vid utformning av särskild överenskommelse i köpekontraktet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare av en fastighet kritiserat fastighetsmäklaren X som i början av oktober 2000 förmedlade fastigheten. I köpekontraktet avtalades att säljaren skulle åtgärda och stå för kostnaden för eventuella fel som framkom i samband med provtryckning av skorstenen. Enligt överenskommelsen skulle fel åtgärdas och besiktigas inom en tid av tre veckor.

2001-02-14:1

Anmälaren har bl.a. uttryckt missnöje över att tiden i kontraktet behövde förlängas för att den anlitade entreprenören skulle hinna åtgärda felen.

Mäklaren X har redogjort för händelseförloppet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram ger inte belägg för att mäklaren X brutit mot fastighetsmäklarlagens bestämmelser eller att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden finner med anledning av det inträffade ändå anledning att påpeka följande. En fastighetsmäklares omsorgsskyldighet inbegriper även en skyldighet för denne att uppmärksamma köpare och säljare på att avtalade tidsfrister måste vara realistiska och vara satta så att presterande part ges skäligt rådrum. Det är viktigt för att undvika oklarheter och tvister mellan parterna. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2001-02-14:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Mäklaren X och två andra fastighetsmäklare vid samma mäklarföretag dömdes den 7 december 2000 av Norrköpings tingsrätt för bokföringsbrott, grovt skattebedrägeri, grovt skattebrott, skattebedrägeri och skattebrott till fängelse i åtta månader. Därtill meddelades mäklaren X näringsförbud att gälla i fem år. Domen har överklagats.

Av tingrättens domskäl framgår bl.a. följande. De tre tilltalade har utan omsvep erkänt allt vad åklagaren lagt dem till last. Genom deras samstämmiga berättelser har i huvudsak följande framkommit. År 1990 startade de tillsammans fasighetsmäklar- rörelse i mäklarföretaget A. Året därpå började fastighetsmarknaden att vika och omsättningen fortsatte sedan att sjunka. Efter hand stod det klart att bolagets intäkter inte på långa vägar skulle räcka till för att ge dem nödtorftig försörjning. De beslöt därför gemensamt att undanhålla vissa mäklarprovisioner från bokföring och beskattning. När de i slutet av varje månad gjorde en översikt över bolagets ekonomi och utfallande mäklarprovisioner samt därvid kunde se att provisionerna inte skulle räcka till både arbetsgivaravgifter och skatter bestämde de ett belopp, som var och en av dem skulle ta ut ”svart”, för att garantera dem en nettolön på mellan 12 000 och 14 000 kr. Erkännandena stöds av en omfattande skriftlig bevisning.

Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande.

2001-02-14:1

Tingrätten bedömde ärendet fel vad avser påföljdsdelen. Det är dock ostridigt att han gjort sig skyldig till skattebrott. Han har drivit verksamhet som mäklare i egen regi sedan år 1990. Han har haft tillgång till god och omfattande utbildning. Fastighets- krisen medförde en kraftig nedgång i antalet förmedlade objekt vilket ledde till försämrad lönsamhet. Inför risken att år 1994 bli tvungna att lägga ned verksamheten, med betydande ekonomiska skador som följd, däribland avsaknad av A-kassa och stora kostnader för egen fastighet, valde han och de andra mäklarna att i stället redovisa vissa intäkter felaktigt för att om möjligt kunna uppbära en lön om ungefär 12 000 kr per månad brutto. Det bakomliggande motivet var att kunna försörja familjen. Tillvägagångssättet har inte varit dolt eller avancerat i syfte att undgå upptäckt i samband med revision. Fastmer hade de arkiverat samtliga handlingar vilket varit till skattemyndighetens hjälp och även till trygghet för kunderna. I samband med revisionen har de återbetalat samtliga medel som lånats ur bolaget och från staten samt därefter iakttagit de krav som gäller skattemässigt. I samband med revisionen har skattemyndigheten även gjort en genomgång av klientmedel och därvid funnit att inga oegentligheter förekommit gentemot någon kund.

Han förekommer inte i kronofogdens register och har inte ådragit sig några klagomål från tillsynsmyndigheten. Han har efter revisionen förmedlat ett stort antal fastighets- affärer utan att tumma på kvalitet eller redbarhet mot kunderna. Han har goda relationer till andra fastighetsmäklare, kommunen, kreditgivare samt andra företag vilket inte hade varit möjligt om det fanns anledning att betvivla hans redbarhet.

Han anser att han, oaktat tingsrättens dom samt Göta hovrätts dom framledes, upprätthåller de redbarhetskrav som bör ställas på aktiva fastighetsmäklare. Av fastighetsmäklarlagens förarbeten framgår att en allsidig bedömning bör göras och att hänsyn bör tas till på vilket sätt fastighetsmäklaren skött sina förmedlingsuppdrag.

Det skall göras en samlad bedömning, dels avseende aktuell brottslighet och omständigheterna kring denna, dels av det sätt han bedrivit fastighetsmäklar- verksamhet under nuvarande och tidigare verksamhet. Mot bakgrund av att han vid samtliga förmedlingar förfarit redbart medför den faktiska brottsligheten att det inte föreligger sådana skäl att ifrågasätta redbarheten att en avregistrering kan komma fråga. Brottsligheten ligger även långt tillbaka i tiden, var beroende av svåra omständigheter och har inte något egentligt samband med det sätt han bedrivit sin yrkesmässiga verksamhet gentemot kunder och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Fastighetsmäklarnämnden bör i första hand avstå från vidare åtgärder till dess att Göta hovrätt haft tillfälle att bedöma ärendet. I andra hand bör nämnden lämna ärendet utan åtgärd och i tredje hand bör den ifrågavarande brottsligheten anses vara av sådan art att endast en varning bör meddelas. Fastighetsmäklarnämnden har i ett annat tillsynsärende inte vidtagit någon åtgärd mot en fastighetsmäklare som begått försäkringsbedrägeri.

Övrig utredning i ärendet

I intyg utfärdat av banken A anges bl.a. att mäklaren X mot dem och sina kunder skött sig klanderfritt under åren.

I intyg utfärdat av begravningsbyrån A anges bl.a. att mäklaren X alltid skött sina uppdrag med högsta kvalitet, omsorg och seriositet.

2001-02-14:1

I intyg utfärdat av banken B anges bl.a. att mäklaren X alltid fullföljt mäklade uppdrag korrekt. Han har alltid ansetts som en av stadens mest välrenommerade och seriösa mäklare.

Auktoriserade fastighetsmäklaren tillika styrelseordförande i Mäklarsamfundets Östgöta-Smålandskrets, S, uppger att han inte i något sammanhang hört något negativt eller fått några klagomål från mäklaren Xs kunder.

I överklagandet till Göta hovrätt, anges bl.a. att även om brottsligheten pågått under lång tid är den på sätt och vis en engångsföreteelse till följd av att mäklarna hanmat i en pressad ekonomisk situation.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Av 8 § samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § om det inte är fråga om en förseelse som är ringa eller det kan anses vara tillräckligt att meddela varning.

Bestämmelserna har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 33) framfördes bl.a. följande. Om mäklare har begått en brottslig gärning, kan omständigheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering.

Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom. Har mäklaren erkänt gärningen, bör länsstyrelsen kunna återkalla registreringen utan att avvakta utgången i brottmålet.

I förarbetena till nya lagen (prop. 1994/95:14 s. 69) anges att det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden.

De brott som mäklaren X dömts för är av allvarligt slag. Mäklaren X har begått brotten systematiskt under lång tid som ett led i att trygga försörjningen. Tingsrättens dom har visserligen överklagats men mäklaren X har erkänt brotten i fråga och överklagandet avser endast påföljdsfrågan och näringsförbudet. Någon tvekan om att mäklaren X begått de brott han dömts för föreligger inte. Även med beaktande av att

2001-02-14:2-3

det inte framkommit något som tyder på att mäklaren X misskött några förmedlingsuppdrag finner Fastighetsmäklarnämnden, med hänsyn till brottens karaktär och allvarlighet samt att brotten begåtts i mäklarverksamheten, att mäklaren X registrering som fastighetsmäklare skall återkallas.

2001-02-14:2

Likalydande med 2001-02-14:1

2001-02-14:3

Likalydande med 2001-02-14:1

2001-02-14:4

2001-02-14:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förtroenderubbande verksamhet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Genom en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fråga uppkommit om mäklaren X agerar i strid med fastighetsmäklarlagen genom att förena fastighetsförmedling med agentur för typhustillverkare.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Han har agenturen för att sälja --hus i västra Östergötland. Han driver agenturen som egenföretagare. Det finns flera sätt att förmedla en obebyggd tomt. Det är viktigt att vara opartisk. Han har inte agerat och kommer inte att agera förtroenderubbande. Det är till gagn för kunden att vara mäklare och samtidigt sälja nya hus.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

I förarbetena (prop.1994/95:14 s. 80) till 14 § anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som för en husfabrikants räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något sätt försöker styra tomtspekulanterna att välja ett hus från den fabrikant som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs beroende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut den 18 februari 1998, dnr ---, uttalat att sidoverksamhet i form av förmedling av husbyggnadssatser inte kan kombineras med förmedling av fastigheter i enskilda fall och därvid konstaterat att det alltså inte är tillåtet att i samband med förmedling av en obebyggd tomt också förmedla försäljning av en byggsats till den som köper tomten.

I ett beslut den 21 juni 2000, dnr ---, fann Fastighetsmäklarnämnden att en mäklare som var ägare och styrelseledamot i ett företag som förmedlade husbyggnadssatser ägnat sig åt verksamhet som var ägnad att rubba förtroendet för honom som

2001-02-14:5

fastighetsmäklare. Detta oaktat att det inte framkommit något som visat att han i samband med förmedling agerat som husagent eller låtit sin koppling till en husfabrikant påverka honom. Arbetet med förmedling av husbyggnadssatser utfördes av en i det bolaget anställd men i en annons gavs ett intryck av att mäklaren kunde bistå såväl vid fastighetsförmedling som vid avtal om nyproduktion.

I förevarande ärende har mäklaren X själv uppgett att han bedriver verksamhet som agent för en husfirma. Enligt Fastighetsmäklarnämndens mening måste mäklaren Xs verksamhet som agent för husfirman i fråga anses vara en sådan verksamhet som typiskt sett är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Mäklaren X har således brutit mot 14 § fastighetsmäklarlagen och skall för det meddelas varning.

2001-02-14:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares skyldigheter vad avser återgångsvillkor

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i juni 2000 försäljningen av en lägenhet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats för att hon upprättade ett köpekontrakt utan att köpet villkorades av att köparen erhöll lån eller kunde sälja den lägenhet hon hade.

Anmälaren har uppgett bl.a. följande. Köparen informerade mäklaren X att hon redan hade ett boende med sedvanliga krediter. Mäklaren X upprättade trots det köpehandlingar som undertecknades av parterna den 30 juni 2000. I köpekontraktet togs inte in något villkor om att köparen hade rätt att häva köpet för det fall hon inte fick lån eller kunde sälja sin lägenhet. I samband med tillträdet den 1 september kom köparen i stora problem med att fullfölja affären då banken nekade henne lån mot bakgrund av att hennes egen lägenhet inte var såld. Genom en annan mäklarfirmas försorg beviljade emellertid en annan bank henne lån vilket möjliggjorde tillträde till lägenheten. Köparens berättigade intresse äventyrades genom att mäklaren X upprättat handlingar utan några suspensiva villkor eftersom köparen gentemot säljaren riskerade att ådra sig skadestånd i enlighet med överlåtelseavtalet.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande.

Hon erhöll uppdraget att förmedla försäljningen av bostadsrätten den 15 juni 2000. Utgångspriset var 690 000 kr eller högstbjudande. Objektet annonserades ut och ett tiotal intressenter lät anteckna sina namn under visningarna. Budgivningen startade på 650 000 kr och slutade på 800 000 kr. Under perioden den 20 – 30 juni orienterade

2001-02-14:5

köparen henne om sina önskemål med anledning av den pågående försäljningen av hennes större och dyrare lägenhet i samma bostadsrättsförening. Utgångspriset på den lägenheten var enligt köparen 1 295 000 kr och belåningen 160 000 kr. Köparen berättade att hennes mäklare hade spekulanter på lägenheten men att de avsåg att vänta med försäljningen till augusti då trycket på marknaden hade ökat. Hon begärde därför att få senarelägga tillträdet till den 1 september.

Sedan budgivningen avslutats bedömde hon att köparen med en kompetent mäklare utan svårighet borde kunna avsluta försäljningen av sin lägenhet under augusti månad till ett pris väl överstigande priset på den lägenhet hon avsåg att köpa. Det låg inte i säljarens – ett dödsbo – intresse att sälja till en spekulant som både krävde sent tillträde och förbehåll i köpet. I en sådan situation hade det varit förmånligare att sälja till en annan spekulant. Hon föreslog därför sin uppdragsgivare att sälja till det högre budet med tillträde den 1 september. Säljaren godtog villkoret men var inte beredd att acceptera ytterligare villkor. Någon diskussion med köparen om att villkora köpet genomfördes därför inte. Däremot diskuterade hon och köparen konsekvenserna av en eventuell försening av försäljningen av hennes lägenhet. Det framgick då att köparens ekonomiska situation var sådan att erforderliga banklån utan svårighet skulle erhållas. Köpeavtal tecknades den 30 juni.

Inför tillträdet meddelade köparen att avslut skulle ske på en annan bank än den som tidigare hade angivits. Hon hade under perioden innan köpekontraktet skrevs upprepade kontakter med köparen men hade sedan inte någon kontakt med henne förrän dagarna före tillträdet. Inte vid något tillfälle under försäljningsprocessen redovisade köparen att hon hade några problem med sin bank. Om hon hade vetat att det förhöll sig så skulle hon biträtt köparen med erforderlig bankkontakt. Först i efterhand fick hon reda på att man inte lyckades sälja köparens lägenhet förrän i september.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

I 16 § anges att fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köparen och säljaren de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Enligt 19 § skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Av utredningen i ärendet framgår att köparen av den lägenhet som mäklaren X förmedlade försäljningen av avsåg att sälja sin egen lägenhet före tillträdet. Mäklaren X har uppgett att tillträdet därför senarelades till den 1 september och att hon ansåg att köparen utan svårighet skulle kunna avsluta försäljningen av sin lägenhet under augusti månad.

2001-02-14:6

Mäklaren X har uppgett att säljaren inte var beredd att acceptera att köpet villkorades. Hon har vidare uppgett att hon diskuterade konsekvenserna av en eventuell försenad försäljning av köparens lägenhet med köparen och att det i samband därmed framgick att köparens situation var sådan att banklån skulle kunna erhållas. Fastighetsmäklar- nämnden finner med hänsyn till vad som framkommit i ärendet att mäklaren X inte kan anses ha brustit i sin omsorg mot köparen eller på annat sätt handlat i strid med bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen.

2001-02-14:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om skyldighet att tillhandahålla boendekostnadskalkyl m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden beslutade om tillsyn beträffande mäklaren X och begärde in akterna avseende tio förmedlingsuppdrag.

Fastighetsmäklarnämnden har i anledning av granskningen förelagt mäklaren X att yttra sig över vissa förhållanden. Kommunikationen med mäklaren X har emellertid försvårats eftersom mäklaren X vid flera tillfällen inte besvarat förelägganden i tid samt även underlåtit att hämta ut förelägganden som skickats till honom. Följande har dock framkommit.

Inte i någon av de granskade objektsbeskrivningarna finns namnet på ägaren angivet. Mäklaren X har uppgett att ägarens namn inte skrevs in i objektsbeskrivnigen vid den tidpunkt som tillsynen avser men att ägarens namn numera finns med på beskrivningarna.

Mäklaren X har i tre fall underlåtit att tillhandahålla köparna en skriftlig boendekostnadskalkyl.

Vad avser de ärenden där skriftlig boendekostnadskalkyl saknas har mäklaren X uppgett bl.a. följande. Köparna har avstått från boendekostnadskalkyl. I ett av fallen var köparen anställd på bank och avstod muntligen vilket kan vidimeras av såväl säljare som köpare. I ett annat fall skötte köparna lånehanteringen själva och hade allt klart med banken. Huset skulle totalrenoveras varför köparna ansökte om byggkreditiv. I det tredje fallet skedde försäljningen inom en syskonskara. Köparna skötte lånen själva och han fick inte lägga sig i.

Mäklaren X har vidare vad gäller en uppgift i flera av avräkningshandlingarna om att handpenningen deponerats uppgett att handpenningen i dessa fall vidarebefordrats direkt till säljaren.

2001-02-14:6

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppgift om ägaren i objektsbeskrivningen

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren när förmedlingen avser ett objekt som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan detta överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av objektet. Denna s.k. objektsbeskrivning skall innehålla uppgift om bl.a. ägare.

Utredningen har visat att mäklaren X inte i något fall uppgett vem som är ägare till objektet i de objektsbeskrivningar han har upprättat vilket strider mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Att köparen sköter lånefinansieringen själv och redan har lånen beviljade befriar inte mäklaren från skyldigheten att tillhandahålla köparen en beräkning av boendekostnaderna. För det fall köparen avstått från kalkylen åligger det mäklaren att visa att så skett. Ett eventuellt avstående bör därför dokumenteras skriftligt. Enligt mäklaren X kan såväl köpare som säljare intyga att avstående skett i ett av de fall där han inte tillhandahållit köparna någon boendekostnadskalkyl. Vad avser de båda andra fallen har han inte ens påstått att han kan visa att köparna avstått från boendekostnadskalkylen. Vad som framkommit av utredningen kan därför inte anses ge stöd för annan bedömning än att mäklaren X i dessa fall underlåtit att tillhanda- hålla köparna en skriftlig boendekostnadskalkyl och att mäklaren X inte heller visat att köparna avstått från en sådan. Mäklaren X har således handlat i strid med 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Handpenningen

Med anledning av att det i flera av avräkningshandlingarna angetts att handpenningen deponerats, trots att så inte varit fallet, vill Fastighetsmäklarnämnden påpeka att en mäklare skall se till att innehållet i de handlingar han upprättar i alla avseenden överensstämmer med verkligheten. Vidare finner nämnden även skäl att påpeka att för det fall handpenningen skall deponeras hos mäklaren bör detta regleras i ett särskilt dokument och inte endast tas in som en standardiserad fras i köpekontraktet.

Standardiserade avtalsvillkor

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna.

Mäklaren X har genomgående använt standardformuleringar som i flera fall inte varit anpassade till de verkliga förhållandena. I flera av de granskade köpekontrakten har det i § 2 angetts att säljaren garanterar att fastigheten på tillträdesdagen inte är intecknad högre än till ett visst angivet belopp och att den inte heller belastas av andra servitut, nyttjanderätter, hyres- och arrendekontrakt eller andra avtal än vad som

2001-02-14:6

anges i kontraktet. Några belastningar eller andra avtal finns inte redovisade. Det anges dock vidare att köparen förbinder sig överta ansvaret för i paragrafen nämnda avtal.

I ett av kontrakten anges i § 12 att ”Säljaren garanterar att på avtalsdagen inte föreligger rätt för kommun eller annan huvudman att nu debitera med kryss markerad”. Något med ”kryss markerad” finns dock inte angivet.

Utformningen av dessa villkor är sådan att innebörden av vad köparen åtagit sig och vad säljaren garanterar är oklar. De aktuella köpekontrakten uppfyller således inte de krav på tydlighet som kan ställas på en mäklare.

Skyldighet att lämna uppgifter

Med anledning av att Fastighetsmäklarnämnden vid flera tillfällen behövt påminna mäklaren X för att få begärda uppgifter från honom samt att han dessutom underlåtit att hämta ut en försändelse från nämnden finner nämnden skäl att erinra om att enligt 7 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta nämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. En mäklare som inte låter nämnden granska handlingar som hör till verksamheten eller som inte lämnar de uppgifter som begärs anses handla i strid med god fastighetsmäklarsed.

Påföljd

Underlåtenheten att ange ägare i objektsbeskrivningen kan, bl.a. med hänsyn till att mäklaren X uppgett att den uppgiften numera tas in i objektsbeskrivningen, anses vara sådan att påföljd för förseelsen kan underlåtas. Underlåtenhet att tillhandahålla boendekostnadskalkyl medför dock att mäklaren X inte kan undgå att meddelas varning.

2001-02-14:7

2001-02-14:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om handel med fastigheter

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X är en av tre delägare i ett aktiebolag. Hon är styrelseledamot i bolaget och har rätt att teckna bolagets firma. Bolaget äger två fastigheter varav den ena numera har sålts.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Fastigheten i fråga är en kommersiell fastighet omfattande fyra lägenheter. Fastigheten köptes den 19 december 1997 då bolaget var under bildande. Från början var tanken att bygga upp ett fastighetsbestånd och bedriva fastighetsförvaltning. Samtliga delägare har nu, främst på grund av tidsbrist, tänkt om. Bolaget kontaktades av en familj som var intresserad av att köpa huset. De anlitade en besiktningsman. Köparen har för avsikt att bygga upp ett fastighets- bestånd. Fastigheten har inte annonserats ut. Hon informerade om att hon är fastighetsmäklare. Hon har givetvis inte något försäljningsuppdrag avseende den aktuella fastigheten. Hon registrerades som fastighetsmäklare den 15 juli 1999. Hon ägde således aktierna i bolaget vilket i sin tur ägde fastigheten innan hon blev registrerad fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner de redovisade omständigheterna vara sådana att det inte finns skäl för någon åtgärd från nämndens sida.

2001-02-14:8

2001-02-14:8

Saken: Anmälan om köp av fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X har den 18 augusti 2000 anmält att fastighetsbolaget A förvärvat två fastigheter. Mäklaren X är delägare och firmatecknare i bolaget. Han har haft uppdrag att förmedla fastigheterna men avsagt sig uppdragen före köpen.

Mäklaren X har även tidigare anmält till Fastighetsmäklarnämnden att bolaget förvärvat fastigheter, som han initialt haft i uppdrag att förmedla. Nämnden har avskrivit samtliga ärenden utan särskild åtgärd. Det senaste beslutet är från den 21 juni 2000 och avsåg två fastighetsförvärv.

Mäklaren X har uppgett att bolagets affärsidé är att köpa fastigheter på öppna marknaden för långsiktig uthyrning och förvaltning. Efter de senaste två förvärven är bolagets totala fastighetsinnehav elva fastigheter. Inga fastigheter har avyttrats.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför avskrivas från fortsatt handläggning.

Fastighetsmäklarnämnden får dock göra följande påpekande.

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Fastighetsbolaget A har i ett begränsat område köpt flera fastigheter som mäklaren X haft i uppdrag att förmedla. Fastighetsmäklarnämnden konstaterar mot bakgrund av detta att ett fortsatt fastighetsförvärv med den inriktningen, kan aktualisera frågan om det inte då sker i en sådan omfattning att mäklaren X får anses ägna sig åt verksamhet som står i strid mot förbudet i 14 §.

2001-02-14:9

2001-02-14:9

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet och om uppgift i köpekontrakt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har förmedlat en försäljning av en fritidsfastighet. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för att hon lämnat felaktiga uppgifter om fastigheten.

Köparna har framfört bl.a. följande.

Den 4 maj 1996 köpte de en fritidsfastighet genom fastighetsmäklaren Xs förmedling. Mäklaren X uppgav att det fanns ett servitut för båtplats med båthus på sätt som hon senare angav i köpekontraktet. En förutsättning för köpet var att det fanns möjlighet till båtplats då fastigheten ligger på en ö. De kontaktade lantmäteriet och inskrivningsmyndigheten och fick beskedet att det förelåg det motsatta förhållandet på så sätt att deras fastighet var den tjänande fastigheten och att en annan fastighet var den härskande fastigheten. Mäklaren X lämnade således en felaktig uppgift.

I objektsbeskrivningen angavs boytan till 120 kvm, taxeringsvärdet till 425 000 kr och tomtarealen till 3 276 kvm. Enligt uppgift från skattemyndigheten var byggnadens boyta 88 kvm, taxeringsvärdet 301 000 kr och tomtytan 2 831 kvm.

Beträffande boytan har det framkommit att den uppgick till 98 kvm. Mäklaren X lämnade således även här felaktiga uppgifter. De fann ingen anledning att kontrollera mäklaren Xs uppgifter. Mäklaren X har till dem överlämnat endast den beskrivning som fogats till anmälan.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande.

Köparna hade innan de undertecknade kontraktet blivit upplysta om att det inte fanns någon båtplats. Den fanns heller inte med i objektsbeskrivningen. Hon förklarade för köparna att informationen fanns antecknad i fastighetsregistret och att hon var skyldig att skriva in detta. Säljarna och köparna diskuterade det felaktiga innehållet och den ena säljaren ville att anteckningen i kontraktet skulle strykas.

Boningshuset hade varit föremål för ombyggnad. Någon garanti om ytans storlek lämnades aldrig. Då ytan diskuterades förklarade den ena säljaren att han var osäker på uppgiften om 120 kvm och ville att man skulle vända sig till en besiktningsman för att mäta upp ytan. Hon erbjöd sig också att mäta ytan.

Köparnas påståenden har i nämnda delar varit föremål för domstolsförhandlingar i tingsrätt och hovrätt. De nu redovisade uppgifterna har lämnats i domstolarna av

2001-02-14:9

säljarna under sanningsförsäkran och av henne i vittnesförhör. Dessa uppgifter får därför anses styrkta.

Beträffande taxeringsvärdet erhöll köparna rätt uppgift före kontraktskrivningen. Noterbart är att det rätta taxeringsvärdet var lägre än det i objektsbeskrivningen.

Mäklaren X har under beredningen av ärendet förelagts att yttra sig över om hon till anmälarna överlämnade endast den beskrivning som dessa fogat till sin anmälan och i så fall yttra sig över varför beskrivningen saknar uppgift om vem om ägde rätt att för- foga över fastigheten, fastighetens benämning samt byggnadens ålder och byggnadssätt. Mäklaren X har i denna del förklarat att köparna före köpet fick utdrag ur fastighetsdatasystemet, karta, säljarens upplysningar till mäklaren X om fastigheten och ansökan om bygglov med en teknisk beskrivning av fastigheten.

Bedömning

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att vad allmän domstol prövat är om uppgiften i köpekontraktet rörande servitut för båthusplats kan anses ha ingått i kontraktet. Vad nämnden har att pröva är dock om mäklaren X i något avseende lämnat oriktiga uppgifter. Vad domstolarna tagit ställning till saknar därför betydelse vid nämndens prövning om mäklaren X fullgjort sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Objektsbeskrivningen

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Enligt 18 § samma lag skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som anges i 17 § samt uppgift om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Den s.k. objektsbeskrivningen av en fastighet skall alltså innehålla vissa i lagen specificerade uppgifter som skall sammanställas i en beskrivning. Det är således inte tillräckligt om alla relevanta uppgifter visserligen funnits tillgängliga för köparen men att det krävts att denne tagit del av flera olika handlingar för att erhålla erforderlig information. Den beskrivning som mäklaren X överlämnat saknar uppgift om vem som ägde rätt att förfoga över fastigheten, fastighetens benämningen samt byggnadens ålder och byggnadssätt. Av Lantmäteriverkets information framgår att fastigheten belastades av tre datapantbrev och servitut för båthusplats för en annan fastighet. Genom att inte ange de nu redovisade uppgifterna har mäklaren X brutit mot en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Vad avser den i beskrivningen uppgivna tomtarealen och taxeringsvärdet konstateras att i beskrivningen angetts 3 276 kvm resp. 425 000 kr medan motsvarande uppgifter i

Lantmäteriverkets informationsblad angetts till 3 285 kvm resp. 294 000 kr. Mäklaren X borde därför även ha redovisat Lantmäteriverkets uppgifter eller på annat sätt tydligt klargjort att det fanns andra uppgifter än de hon angav i beskrivningen.

2001-03-14:1

Köpekontraktet

Av Lantmäteriverkets information om den aktuella fastigheten framgår att den belastades av ett servitut för båthusplats. I köpekontraktet har mäklaren X angett att det fanns en servitutsförmån för fastigheten som gällde rätt till båthusplats.

Av god fastighetsmäklarsed följer att de uppgifter som fastighetsmäklaren lämnar i upprättade handlingar skall vara korrekta. Fastighetsmäklarnämnden finner att vad mäklaren X angett i köpekontraktet om servitut båthusplats inte uppfyller detta krav.

Mäklaren X skall meddelas varning för bristerna i den beskrivning som hon överlämnat till köparna och för den felaktiga uppgiften om båthusplatsen i köpekontraktet.

Vad som i övrigt kommit fram i ärendet föranleder inte någon kritik mot mäklaren X.

2001-03-14:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklares upplysningsskyldighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I april 2000 försåldes en fastighet som förmedlades av fastighetsmäklaren X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X och anfört att han inte fullgjort sin upplysningsskyldighet rörande ett garage vilket medförde att anmälaren inte kunde fullfölja köpet. Mäklaren X fick uppdraget att förmedla en försäljning av anmälarens fastighet. Köpekontrakt beträffande denna fastighet under- tecknades i maj 2000. Bägge köpen har hävts. Anmälaren har även ifrågasatt om mäklaren X ägde rätt att begära provision av honom.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som framkommit angående förmedlingen av de två fastigheterna ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyligheter. Vad gäller uppdragsavtalen vill Fastighetsmäklarnämnden dock göra följande påpekande.

I uppdragsavtalen den 14 oktober 1999 respektive den 4 april 2000 – vilka har varit förenade med ensamrätt – har angetts att under tiden med ensamrätt får uppdragen inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Vidare sägs i avtalen att vid obefogad uppsägning i förtid äger fastighetsmäklaren rätt till skadestånd. Ett uppdragsavtal kan emellertid enligt Fastighetsmäklarnämndens mening sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Oavsett vad

2001-03-14:2

klausulen avsett att reglera finner nämnden att klausulen utformats på ett sådant sätt att den kunnat ge uppdragsgivaren den uppfattningen att denne inte utan medgivande från fastighetsmäklaren kunnat frånträda uppdragsavtalet under ensamrättstiden.

Med det påpekande som gjorts kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2001-03-14:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 2 januari 2001 från Kronofogdemyndigheten i Umeå uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i enskilda mål på 25 697 kronor. Vid förnyad kontroll den 28 februari 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i enskilda mål på

25 993 kronor.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2001-03-14:3

2001-03-14:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet samt om uppdragsavtal, boendekostnadskalkyl och provision

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Skattemyndigheten i Norrköping anmälde mäklaren X till Fastighetsmäklarnämnden eftersom det vid skatterevision på den mäklarfirma där han är anställd och firmatecknare framkommit att bolaget undanhållit fyra förmedlingsprovisioner år 1997 om sammanlagt 16 425 kronor samt tio förmedlingsprovisioner år 1998 om sammanlagt 48 000 kronor. Det har vidare framkommit att bolaget för åren 1997 respektive 1998 bokfört kostnader om 13 869 kronor respektive 25 608 kronor, som inte är att hänföra till bolagets verksamhet. Utgifterna utgör enligt skatte- myndighetens bedömning privata kostnader som är att likställa med lön från bolaget till mäklaren X.

Fastighetsmäklarnämnden begärde med anledning av anmälan in akterna avseende tio av mäklaren Xs förmedlingsuppdrag för år 1998. De akter som nämnden har granskat har avsett förmedling av fem bostadsrätter och fem fristående villor. Vid granskningen har följande framkommit. I åtta av akterna saknas skriftligt uppdragsavtal. Detta gäller samtliga förmedlade bostadsrätter. I nio av akterna saknas en individuell boendekostnadskalkyl. I fem av akterna saknas uppgift om när köparen blev medlem i bostadsrättsföreningen. I två av dessa har mäklaren X tillgodogjort sig förmedlingsarvode samma dag som köpeavtalen underskrivits. Slutligen har i de två befintliga uppdragsavtalen angetts att under tiden för ensamrätt får uppdraget sägas upp endast med fastighetsmäklarens skriftliga medgivande.

Mäklaren X har yttrat sig och bl.a. anfört följande.

Avslut i förmedlingsuppdrag som avser bostadsrätter görs på kontoren hos Riksbyggen och HSB vilket innebär att han får provisionen i kontanter och han har sedan glömt bort att redovisa desamma. När han avslutar villaförsäljningar görs detta på banken och provisionen sätts då in på hans konto direkt. Han har nu ändrat rutinerna och går direkt till banken efter avslut av bostadsrättsförsäljningar.

Besked om medlemskap i bostadsrättsföreningarna har han fått per telefon. När det gäller lägenheter i hans verksamhetsområde är beloppen så små att boendekostnads- kalkyl varit onödiga. När det gäller uppdragsavtalen har han helt enkelt inte brytt sig om att få in utsända uppdragsavtal underskrivna.

2001-03-14:3

Bedömning

Skatterevisionen

Mäklaren X har lämnat oriktiga uppgifter till skattemyndigheten. Enligt Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X därigenom handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Särskilt allvarligt är att det rör sig om uppgifter hänförliga till den kundrelaterade delen av hans verksamhet.

Den särskilda granskningen

Uppdragsavtal

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Bestämmelsen är tvingande i konsumentförhållanden och får således inte frångås till nackdel för konsumenten.

Tio klientakter har granskats. I åtta av akterna saknas skriftligt uppdragsavtal. Genom att underlåta att upprätta skriftliga uppdragsavtal har mäklaren X vid åtta tillfällen brutit mot 11 § fastighetsmäklarlagen.

I de två uppdragsavtal som uppvisats har angetts att under tiden för ensamrätt får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Detta föranleder Fastighetsmäklarnämnden att göra följande påpekande. Ett uppdragsavtal kan enligt nämndens mening sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdrags- tagaren under ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma ifråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Oavsett vad klausulen avsett att reglera finner nämnden att klausulen fått en olämplig utformning genom att den kunnat ge uppdragsgivaren den uppfattningen att denne inte utan medgivande från fastighetsmäklaren kunnat frånträda uppdragsavtalet under ensamrättstiden.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Det åligger således mäklaren att upprätta en kalkyl såvida inte köparen avstår från en sådan. Eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett bör mäklaren se till att köparens avstående sker skriftligt. I nio av de tio granskade klientakterna saknas en individuell boendekostnadskalkyl. Någon avståendeförklaring har inte uppvisats. Mäklaren X har därigenom vid nio tillfällen brutit mot 18 § fastighetsmäklarlagen.

Provision

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen skall mäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision) om inte annat avtalats. Av 4 och 11 §§ framgår att sådant avtal måste vara skriftligt. I de förmedlingsavtal som avsett bostadsrätter har mäklaren X inte upprättat något skriftligt uppdragsavtal. Han har således endast haft rätt till provision i enlighet med vad som anges i 21 §.

2001-03-14:4

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 83 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 46) framgår att mäklarens provisionsrätt är uppskjuten till dess att sådana omständigheter inträffar, vilka angetts vara en förutsättning för avtalets giltighet.

Enligt bostadsrättslagen (1991:614) 6 kap. 5 § är en överlåtelse av en bostadsrätt ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. I överlåtelseavtalen beträffande bostadsrätterna anges att köpet skall återgå om köparen inte antas som medlem.

I samtliga fem klientakter saknas uppgift om när köparen blivit medlem i respektive förening. I två av dessa har mäklaren X kvitterat sin mäklarprovision samtidigt som köpeavtalet upprättades. Köparen kan då inte ha hunnit beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Med andra ord var det fortfarande en öppen fråga om överlåtelsen var giltig. Förfarandet att ändå lyfta provisionen, utan att det förelegat någon skriftlig överenskommelse om detta, strider mot god fastighetsmäklarsed.

Påföljd

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

I förarbetena till lagen (se prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Vad som framkommit vid skatterevisionen gör att mäklaren Xs redbarhet och lämplighet som mäklare kan ifrågasättas. Därtill kommer att det vid den särskilda granskningen framkommit så många och allvarliga brister i samtliga granskade akter att annan påföljd än avregistrering inte kan komma ifråga.

2001-03-14:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det påpekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 18 december 2000 från Kronofogdemyndigheten i Kristianstad uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning.

2001-03-14:5

Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 87 778 kr och restförda skulder i enskilda mål på 276 975 kr. Vid förnyad kontroll den 7 mars 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 72 961 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar för närvarande inte ger nämnden anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2001-03-14:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal, boendekostnadskalkyl, fakturering av arvode samt prisuppgift vid marknadsföring av objekt

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med de påpekanden som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har som ett led i sin löpande tillsynsverksamhet beslutat att granska vissa av de handlingar som fastighetsmäklaren X upprättat i fem förmedlingsuppdrag genomförda under perioden den 1 juli till den 31 december 1999.

2001-03-14:5

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Vad som kommit fram vid granskningen av dokumenten har inte gett Fastighetsmäklarnämnden anledning till annan åtgärd än att göra vissa påpekanden.

Uppdragsavtalen

Under rubriken avtalstid är textens innebörd oklar. Där står det att under tiden för ensamrätt får uppdragsavtalet endast sägas upp med fastighetsmäklarens medgivande.

Ett uppdragsavtal kan emellertid enligt Fastighetsmäklarnämndens mening ensidigt sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Nämnden finner att klausulen har utformats på ett sådant sätt att den kunnat ge uppdragstagaren uppfattningen att han överhuvudtaget inte kunnat frånträda avtalet under ensamrätts- tiden. Mäklaren X skall därför kritiseras för det sätt varpå han formulerat avtalet på denna punkt.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Bestämmelsen får enligt 4 § fastighetsmäklarlagen inte frångås till nackdel för en konsument. Enligt lagens förarbeten (prop. 1983/84:16 s. 41) är en boendekostnadskalkyl främst avsedd att göra den presumtive förvärvaren uppmärksam på om han kan klara av det ekonomiska åtagande som förvärvet innebär för honom. Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är i princip ovillkorlig och kan frångås endast om köparen uttryckligen förklarat sig avstå från kalkylen.

I förmedlingsuppdraget avseende en bostadsrättslägenhet saknas en individuellt utformad boendekostnadskalkyl. Köparna har emellertid numera förklarat att de lämnade uppgifter om respektive månadsinkomster till mäklaren X samt att de inte ansåg det vara nödvändigt med en kalkyl eftersom de erlade köpeskillingen kontant. Fastighetsmäklarnämnden får i anledning av detta påpeka att om en köpare avstått från att få en kalkyl, måste mäklaren kunna visa detta. Ett eventuellt avstående bör därför ske skriftligt.

Fakturering

I samtliga förmedlingsuppdrag är arvodet förfallet till betalning först efter anfordran. I fakturorna avseende arvodet har angetts att dröjsmålsränta debiteras efter förfallodagen. Som förfallodag har fakturans datum angetts.

Enligt mäklaren X är samtliga fakturor utställda efter det att anfordran om betalning framställts muntligen till uppdragsgivaren och denne har accepterat att provisionen dras från innestående medel på klientmedelskontot. Fakturan har följaktligen haft funktionen av en arvodesräkning som skickas till kunden som bokföringsunderlag. Av detta skäl är förfallodagen densamma som fakturadagen och betalning har i praktiken skett samtidigt som fakturan ställs ut.

2001-03-14:6

Förfaringssättet är enligt Fastighetsmäklarnämndens mening missvisande beträffande hur mäklaren Xs ersättning har reglerats. Mäklaren X borde ha skickat ett kvitto till uppdragsgivaren i stället för en faktura. Mäklaren X skall därför kritiseras på denna punkt.

Fastighetsmäklarnämnden finner även anledning att göra följande påpekande beträffande det villkor för debitering av dröjsmålsränta, som mäklaren X angett i sina fakturor. Rätten till ränta vid försenad betalning är reglerad i räntelagen (1975:635). Av 4 § framgår att på fordran, vars förfallodag inte är bestämd i förväg, börjar räntan löpa först en månad efter anfordran; dvs. fakturadatum vid sedvanlig fakturering.

Någon förfallodag har inte bestämts i förväg för mäklaren Xs provisionsfordran. Att i sådant fall vid en fakturering av fordran ange att ränta utgår från en betalningsdag som har samma datum som fakturan strider mot gällande rätt.

Utgångspris i marknadsföring av objekt

Vid granskningen av erhållna klientakter har Fastighetsmäklarnämnden uppmärksammat att det utgångspris/marknadspris som angetts i ett flertal uppdragsavtal redovisats med ett avsevärt lägre pris i objektsbeskrivningen.

Enligt mäklaren X har han haft som försäljningsteknik att i objektsbeskrivningen ange ett lägre pris än vad som överenskommits i uppdragsavtalet, allt i syfte att uppnå den prisnivå som diskuterats med uppdragsgivaren och inte sällan även nå ett högre pris.

Fastighetsmäklarnämnden vill med anledning härav peka på att förfaringssättet, att i marknadsföringen ange ett annat pris beträffande objektet än det som bedömts som det marknadsmässiga priset, leder till att intresserade spekulanter vilseleds. Nämnden anser därför att det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som väsentligt understiger det beräknade marknadsvärdet.

Vad som i övrigt kommit fram i samband med utredningen ger inte anledning till något påpekande från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2001-03-14:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i köpekontraktet samt mäklarens hantering av handpenningen

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En spekulant lämnade i juli 2000 ett bud på en fastighet som fastighetsmäklaren mäklaren X hade i uppdrag att förmedla. Säljaren accepterade budet och parterna undertecknade ett köpekontrakt den 7 augusti. Samtidigt uppdrog parterna åt

2001-03-14:6

mäklaren X att omhänderta och förvalta handpenningen om 175 000 kr. Enligt det depositionsavtal som skrevs skulle beloppet sättas in på mäklaren Xs klient- medelskonto i angiven bank. Eftersom köparen ville besiktiga fastigheten skrev mäklaren X in ett hävningsförbehåll i köpekontraktet. Där avtalades att om reparationskostnaden för något särskilt fel beräknades överstiga 125 000 kr fick köpet hävas skadeståndsfritt senast den 15 augusti. Strax innan tidsfristen löpte ut kontaktade köparen mäklaren X och begärde förlängd tid för hävningsrätten eftersom hon ville veta vad de av besiktningsmannen påtalade felen bedömdes kosta att åtgärda. Mäklaren X bekräftade i ett faxmeddelande en förlängning av hävningsrätten till den 23 augusti. Köparen kontaktade en annan besiktningsman som bedömde att det skulle kosta över en halv miljon att åtgärda fel och brister. Köparen hävde därför köpet den 22 augusti.

Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat ett flertal anmärkningar mot mäklaren Xs sätt att sköta förmedlingen. Hennes anmärkningar gäller bl.a. den hävningsklausul som mäklaren X föreslog, vilken hon anser endast tillvaratog säljarens intressen samt hans agerande i samband med hennes hävnings- förklaring. Mäklaren X gav inte heller besked om huruvida säljaren godtog hävningen utan hänvisade endast till sin provisionsrätt enligt köpekontraktet.

Efter det att anmälan kom in till Fastighetsmäklarnämnden har köpare och säljare enats om återgång av köpet mot att köparen betalade 10 000 kr av den deponerade handpenningen till säljaren och resterande del återbetalades till henne. Ett förlikningsavtal finns undertecknat och är daterat den 18 september 2000.

Mäklaren X som har tillbakavisat kritiken har i huvudsak anfört följande.

Anmälaren ville köpa fastigheten kontant. Hon fick del av kontraktsförslaget en vecka innan parterna skulle träffas för att underteckna det. Tanken med detta förfarande är att parterna i lugn och ro kan granska avtalet och framföra ändringar i villkor och klausuler. När man sedan träffas på kontraktsdagen vet parterna vad de ingår avtal om innan underskrift sker. Säljaren ville använda den klausul som han skrev in i kontraktet med det angivna beloppet. Klausulen finns i det datastödssystem han har från system- leverantören Capitex. Om anmälaren ansåg att den klausulen var felaktig hade hon god tid på sig att påpeka detta så att en annan klausul och ett annat belopp efter godkännande av säljaren kunde noteras. Anmälaren godkände innehållet i kontraktet och undertecknade det den 7 augusti.

Han tog emot en postväxel på 175 000 kr. Ett belopp om 150 000 kr sattes in på klientmedelskontot den 7 augusti och 25 000 kr reserverades för täckande av annons och försäljningskostnader för objektet. Räntan på klientmedelskontot är för närvarande 0,5 % för insatt belopp mellan 100 och 250 000 kr. Om en köpare ber att få räntan har köparen självklart rätt att erhålla beloppet. Om räntan understiger 100 kr brukar inte kunderna göra anspråk på den.

Anmälaren begärde förlängning av villkorstiden. Efter överenskommelse med säljaren enades parterna om en förlängning till och med den 23 augusti. Han faxade en bekräftelse på förlängningen till anmälaren.

2001-03-14:6

Säljaren accepterade senare en förlikning med anmälaren. Depositionssumman återbetalades i enlighet med förlikningsavtalet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Hävningsklausulen

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren, om inte annat har avtalats, hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Enligt 12 § skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Enligt 4 kap 3 § jordabalken skall avtalsvillkor om köpets fullbordan eller bestånd för att vara gällande tas upp i köpehandlingen.

I köpekontraktet står det att köparen senast en viss angiven dag får häva köpet om "reparationen av något särskilt fel beräknas överstiga 125 000:- inkl. mervärdeskatt." Köpet var således villkorat. För att ett fel skulle anses relevant krävdes en viss reparationskostnadsnivå.

Det framgår av handlingarna i ärendet att mäklaren X skriftligen med fax meddelade anmälaren att den avtalade hävningsfristen förlängdes ytterligare ett antal dagar. Det framgår också att överenskommelsen om förlängning inte skrevs in i köpekontraktet eller fogades som en bilaga till detta. Att det skulle finnas något skriftligt sidoavtal mellan parterna har inte ens antytts. Överenskommelsen om förlängning blev således inte juridiskt bindande.

Anmälaren har uppgett att hon framförde hävning av köpet till mäklaren X dagen innan förlängningstiden löpte ut. Det kan konstateras att klausulens utformning, men sannolikt även frågan om hävning hade skett inom avtalad tid, utgjorde grund för den uppkomna tvisten mellan parterna, en tvist där åtminstone anmälaren ansåg sig behöva anlita advokat.

Frågan om besiktningsmöjlighet och återgång kom till på initiativ av anmälaren. Vilken reparationskostnadsnivå som skulle utgöra tillräcklig grund för hävningen hade givetvis betydelse för henne. Här tycks dock säljarens önskemål om utformning och innehåll ha dominerat. Mäklaren X har i kontraktsförslaget fört in den hävningsklausul som säljaren önskade. Han har sedan utan ytterligare dialog med köparen och utan att förklara innebörden av klausulen överlämnat åt henne att själv reagera mot klausulen. I klausulen anges inte heller till vem och på vilket sätt en eventuell hävning skulle göras. Det allvarligaste är dock att mäklaren X brustit i sitt ansvar då han inte skrev in villkoret om förlängning av hävningstiden i köpe- kontraktet eller i en bilaga och såg till att parterna undertecknade ändringen.

Sammantaget är bristerna i mäklaren Xs hantering av hävningsklausulen sådana att varning är motiverad.

Deposition av handpenningen

Enligt 12 § andra och tredje stycket fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren om inte annat har överenskommits i särskild ordning. Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.

2001-03-14:6

Det ligger i både köparens och säljarens intresse att handpenningen innestår hos mäklaren till dess att det finns ett bindande köp. I det särskilda depositionsavtal som upprättades gav parterna mäklaren X i uppdrag att för deras räkning förvalta handpenningen om 175 000 kr. I avtalet står det att beloppet skall insättas på i avtalet angivet räntebärande klientmedelskonto och att redovisning av deponerade medel jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå.

Mäklaren X tog emot en postväxel på 175 000 kr och satte därefter in 150 000 kr av beloppet på sitt klientmedelskonto. Mellanskillnaden reserverades enligt mäklaren X för täckande av annons- och försäljningskostnader. Någon sådan ersättningsrätt finns inte avtalad i uppdragsavtalet.

Utan att gå in på frågan om medlen sedan användes för betalningar eller inte, är det i vart fall visat att mäklaren X bröt mot det åtagande han hade gjort i depositions- avtalet, nämligen att sätta in hela beloppet på det angivna klientkontot. Mäklaren X åsidosatte avtalet och förfogade över en del av de medel som parterna hade anförtrott honom. Ett sådant agerande strider mot god fastighetsmäklarsed. Det inträffade motiverar i sig en varning.

Upplupen ränta

I förarbetena till ovannämnda bestämmelse om handpenningen anförs bl.a. att mäklaren inte har någon rätt till den upplupna räntan. Den skall oavkortad utbetalas till den som får kapitalbeloppet (prop. 1994/95:14 s. 76).

I depositionsavtalet står det att deponerat beloppet skall sättas in på ett räntebärande klientmedelskonto och att medlen skall redovisas då det klarlagts om köpet skall fullföljas eller återgå. Den 18 september blev det genom en förlikning klarlagt att köpet återgick och hur handpenningen skulle utbetalas. Mäklaren X återbetalade därefter handpenningen utan någon ränta. Han har dock inte visat att någon särskild överenskommelse har träffats som skulle ha gett honom rätt att innehålla räntan. Han var därför skyldig att betala ut beräknad ränta oavsett om parterna begärde det och oavsett räntans storlek. Förseelsen kan med beaktande av omständigheterna bedömas som ringa.

Påföljd

Mäklaren X har i sin hantering av uppdraget åsidosatt god fastighetsmäklarsed dels vad gäller hävningsklausulen och återgångsfristen och dels vad gäller den anförtrodda handpenningen. För detta skall han meddelas varning.

Övrigt

Vad som i övrigt kommit fram med anledning av vad anmälaren anfört föranleder ingen särskild åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2001-03-14:7

2001-03-14:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens agerande då tvist förelåg huruvida ett fastighetsköp var bestående eller inte

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X åtog sig i maj 2000 att förmedla en fastighet i Höllviken. Säljarna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för hennes agerande sedan tvist uppkommit mellan dem och köparna.

Av handlingarna i ärendet framgår följande.

Den 17 juni tecknades ett köpekontrakt med två köpare vilka som förutsättning för köpet satte som villkor att de fick sin egen fastighet såld före den 15 augusti. I köpekontraktet stod det att köparen på tillträdesdagen skulle utfärda köpebrev. Den 13 augusti ingick parterna ett skriftligt tillägg till köpekontraktet där tiden för köparnas egen fastighetsförsäljning förlängdes till den 31 augusti. I mitten av september skickade säljarna ett brev till mäklarföretaget där de hävdade att avtalet var hävt eftersom köparnas fastighet inte hade blivit såld inom avtalad tid. En tvist uppstod mellan parterna om köpet skulle bestå eller inte. Både säljare och köpare anlitade juridiska ombud.

I det läget lät mäklaren X på köparnas begäran sända en kallelse till parterna om ekonomisk slutuppgörelse av affären. Säljarna uteblev från mötet och någon slutuppgörelse kunde inte äga rum. Mäklaren X sökte då för köparnas räkning vilande lagfart med köpekontraktet som fångeshandling. I ansökan till tingsrätten uppgav hon att det fanns risk för tvesalu på grund av konflikter mellan säljaren och köparen. På det kontrakt som skickades in till inskrivningsmyndigheten hade mäklaren X och en annan person, på sista sidan efter köparnas och säljarnas underskrifter, tecknat sina namn utan att ange datum eller vad namnteckningarna eventuellt avsåg att styrka.

Tingsrätten meddelade köparna vilande lagfart bl.a. därför att säljarnas underskrifter på köpehandlingen inte var bevittnade. Parterna har sedermera inför tingsrätten genom en förlikning enats om att köpet skall fullföljas.

Mäklaren X har närmare uppgett följande.

Säljarna sade upp förmedlingsuppdraget den 1 september. Efter uppsägningen - där tio dagars uppsägningstid gäller - framfördes nya bud från de aktuella köparna på fastigheten. Hon befann sig i en prekär situation. Köparna ville fullfölja avtalet. De hade tecknat bindande kontrakt om försäljning av den egna fastigheten. Det kontraktet var undertecknat av parterna den 31 augusti. Beträffande deras

2001-03-14:7

fastighetsförvärv hävdade dock säljarna att köpeavtalet hade upphört att gälla enligt villkoret. På uppdrag av köparnas ombud sökte hon lagfart för köparnas räkning. Hon försökte upprätthålla sin opartiskhet men bistod köparna med deras begäran. Hon kontaktade tingsrätten och efterhörde vilka handlingar som erfordrades. Tingsrätten uppgav att köpehandlingen skulle vara bevittnad. Eftersom lagfart normalt söks på köpebrevet bevittnas vanligen inte köpekontraktet. Hon uppgav att det var problem med säljarnas namnteckning. Tingsrätten upplyste då att någon av parternas namn- teckning skulle vara bevittnad och att det då fick bli köparnas. Hon och en annan person bevittnade därför köparnas namnteckningar, vilket också tingsrätten informerades om. Lagfarten skulle under alla omständligheter ha förklarats vilande eftersom det i kontraktet fanns ett köpebrevsvillkor.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Inledningsvis kan det konstateras att det i vissa delar inte har kunnat klarläggas vad som ägt rum mellan avtalsparterna i denna fastighetsaffär. Det är emellertid uppenbart att det förelåg oenighet mellan parterna om köpet varit bestående eller inte. Det som Fastighetsmäklarnämnden främst har att bedöma är om mäklaren Xs sätt att hantera uppdraget kan anses godtagbart med tanke på det tvistiga läge som var för handen.

Återgångsvillkoret

Enligt 19 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

I kontraktet står det att köparna inte har kunnat lämna några uppgifter på hur husköpet skall finansieras, dvs. om lån skall tas upp eller ej. Mäklaren X har emellertid sett till att ett återgångsvillkor togs med i kontraktet. Villkoret anger som förutsättning för köpet att köparna med bindande verkan får sin fastighet såld före den 15 augusti. Tiden kom sedan att förlängas till den 31 augusti. Den tvist som uppstod gällde frågan om villkorets innebörd och om det var uppfyllt. I klausulen anges det inte vem som ägde rätt att påkalla en återgång av köpet, när återgång senast skulle påkallas och till vem en sådan framställan i så fall skulle riktas.

Det inträffade visar på vikten av att en mäklare alltid utformar villkorsklausuler med erforderlig precisering och klart och tydligt informerar parterna om såväl innebörd som tillvägagångssätt. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att konstruera klausuler som är otydliga och som därför kan föranleda tvist. Fastighets- mäklarnämnden anser att klausulen borde ha angett vilken dag återgång senast kunde påkallas, vem som skulle påkalla sådan återgång och om köpet blev bestående om återgång inte påkallades. Klausulens utformning och innehåll kan dock inte anses så undermålig att den kritik som kan riktas mot klausulen skall läggas till grund för åtgärd mot mäklaren X.

Kallelsen till avslut

I det uppkomna läget hade mäklaren X skäl att söka medverka till att parterna kunde träffas och att de gavs möjlighet att relativt snabbt överväga vilken ståndpunkt de skulle inta till om köpet skulle fullföljas eller återgå. Det fanns även behov av klarhet i fråga om någon av dem avsåg att väcka talan vid tingsrätten. Mäklaren X borde enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning därför inte ha kallat till en slutuppgörelse,

2001-03-14:8

vilket faktiskt innebar viss påtryckning, utan utformat skrivelsen som ett erbjudande om avsatt tid för en gemensam genomgång i syfte att nå en lösning av situationen. Kritik måste därför riktas mot mäklaren X på denna punkt.

Ansökan om vilande lagfart

Mäklaren X har agerat på uppdrag av köparnas ombud i frågan om lagfart. Syftet var tydligen att förhindra att en eventuell ny köpare beviljades lagfart under pågående tvist. Genom att tillmötesgå köparsidan - när det var uppenbart att frågan om köpets bestånd var tvistig - tog hon ställning för köparnas sak. Hennes agerande är inte förenligt med det grundläggande kravet på en fastighetsmäklare, att agera opartiskt som en neutral mellanman.

Det bör framhållas att mäklaren X i den tvistiga situationen hade en skyldighet att informera säljarna om vilka risker de tog om de sålde fastigheten till någon annan så länge giltigheten av det första köpet var oklar. Då det inte kan anses utrett att hon underlät att ge säljarna sådan information skall kritik dock inte riktas mot henne i det avseendet.

Underskrifter på köpekontraktet

Det aktuella köpekontraktet upprättades i tre ”likalydande exemplar varav säljare och köpare tagit var sitt”. Även om mäklaren X vilseletts av information som hon fick - eller inte kunde sätta in den i sitt rätta sammanhang - är det ägnat att förvåna att hon på sitt exemplar av köpeavtalet, där parterna hade tecknat sina namn, skrev sitt eget namn och även lät en annan person skriva sitt namn. Mäklaren X åberopade därefter dokumentet vid inskrivningsmyndigheten. Ett sådant förfarande står i uppenbar strid med god fastighetsmäklarsed

Påföljd

Mäklaren X har trots sin vetskap om att köpet var tvistigt accepterat att agera för köparnas räkning i ett lagfartsärende. Hon har därvid åberopat ett förvanskat dokument som inte överensstämmer med avtalsparternas kontraktsexemplar. För sitt agerande skall hon meddelas varning.

2001-03-14:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995: 400); mäklarens ansvar för medhjälpares åtgärder och fråga om åtagande och åtgärder enligt utfärdad säljarfullmakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren Y varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X träffade i slutet av januari 2000 ett förmedlingsavtal med två säljare. I uppdragsavtalet angavs att uppdraget var med ensamrätt och att mäklaren X

2001-03-14:8

var ansvarig mäklare. Det stod vidare att uppdragsgivarna var medvetna om och godkände att förmedlingsarbetet i vissa delar kunde komma att utföras av fastighetsmäklaren Y vid samma mäklarföretag. Köpekontrakt skrevs den 11 februari. Vid slutuppgörelsen företräddes säljarna av mäklaren Y som hade fått fullmakt att bl.a. försälja fastigheten. I fullmakten angavs att köparen skulle överta ett lån i Spintab.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljarna riktat kritik mot mäklaren Y. De har sammanfattningsvis uppgett följande. Det var mäklaren Y som agerade som mäklare. Trots deras påpekande skrevs det inte in i köpekontraktet att det var fråga om övertagande av lån. De fick inget klart besked om när affären kunde avslutas. På mäklaren Ys inrådan var de inte med vid tillträdet, eftersom det inte behövdes och det bara var en massa mil att köra i onödan. Mäklaren Y har i strid med fullmakten vid avslutet i banken, på eget initiativ, löst deras Spintablån. De påfördes lösenkostnader som de anser att mäklaren Y är skyldig att betala tillbaka till dem. Mäklaren X har i huvudsak anfört följande.

Vid intaget informerade han anmälarna om att det knappast fanns någon köpare som övertog lån till de räntenivåer som de hade på sina lån. Vid återkomsten till mäklar- firman upprättade han ett förmedlingsuppdrag och en objektsbeskrivning. Han stod som ansvarig fastighetsmäklare för objektet på Internet. Den 31 januari till den 6 februari var han på semester. Under tiden hade mäklaren Y visat huset. Ett kontrakt skrevs på av köparna en 11 februari. Därefter skickades det till säljarna för påskrift. Mäklaren Y skötte kontakten med både köpare och säljare vid tolkningen av kontraktet. På grund av sjukdom arbetar han halvtid och därför kan han inte vara på kontoret fullt ut. Under hela försäljningsprocessen har han och mäklaren Y haft kontakt med varandra.

Xxxxxxxx Y har i huvudsak uppgett följande.

Han visade fastigheten och köpekontraktet skrevs den 11 februari. Parterna var nöjda med skrivningen och de hade inga invändningar om lösen av lån. Inte heller vid senare kontakter nämndes något om övertagande av lån. Tillträdesdagen bestämdes till den 7 juni. Säljarna undrade om de måste vara med vid tillträdet. Han svarade att om dom inte kunde närvara så fick de ändra datum eller så kunde de ge honom en fullmakt. De valde det senare. Han har inte rått dem att inte närvara. Han skickade dem en fullmakt att underteckna. Då den kom i retur hade säljarna skrivit till att överskottet skulle sättas in på ett angivet bankkonto och att Spintablånet skulle övertas. Han tolkade det som en ren upplysning.

Han kontaktade säljarna som uppgav att de själv skulle lösa de lån som fanns i banken A. Han motsatte sig det eftersom köparnas bank ville se att lånen blev lösta för att kunna säkerställa panträtten. Han fick en kopia av en avi gällande Spintablånet. Han visste att säljarna hade haft kontakt med köparna bl.a. om möbelköp och han tog för givet att de även hade kommit överens om att Spintablånet skulle övertas.

Inför tillträdet upprättade han likvidavräkning där det framgick att banklånen skulle lösas och Spintablånet övertas. På tillträdesdagen sade köparna att det aldrig hade varit någon diskussion om övertagande av lånet och att de skulle ta upp nya lån. Det

2001-03-14:8

var inte inskrivet i kontraktet att lånet skulle övertas. I den situationen kunde han inte frångå kontraktet och kräva ett övertagande bara för att det var tillskrivet på fullmakten.

Enligt hans förmenande var det enda sättet att få till stånd en överlåtelse att göra så som han gjorde. Alternativet hade varit att inte fullfölja köpet med skadestånds- anspråk som följd. Samma dag informerade han säljarna. De var inte nöjda med hans sätt att lösa problemet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Ansvaret för förmedlingen

Mäklaren X hade i uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. I uppdragsavtalet, som var förenat med ensamrätt, anges att uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsuppdraget i vissa delar kan komma att utföras av mäklaren Y men att mäklaren X behåller det fulla ansvaret för uppdraget. Av utredningen i ärendet framgår att uppdraget till stor del kan komma att skötas av mäklaren Y. Både mäklaren X och mäklaren Y är registrerade fastighetsmäklare och står under fastighetsmäklarnämndens tillsyn.

Den fastighetsmäklare som ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare har det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs, även i de delar som överlåts på någon annan. Detta gäller oberoende av om den som i praktiken, helt eller delvis, sköter uppdraget själv är registrerad fastighetsmäklare eller inte. Mäklaren X har således haft ett ansvar för hur det aktuella uppdraget kom att genomföras.

Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Denna skyldighet har mäklaren inte bara då han eller hon fullgör ett enskilt förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang då mäklaren uppträder i sin yrkesroll (jfr prop. 1994/95:14 s. 76). Detta innebär att mäklaren Y haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed i de moment han utfört. Även mäklaren Y svarar således för de åtgärder han vidtagit i samband med mäklaren Xs förmed- lingsuppdrag.

Fullmakten

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighetsmäklarsed medger det.

I förarbetena till lagen (prop. 1994/95 sid. 49 f.) sägs följande.

Ett ombudsuppdrag är – – – oförenligt med mäklarlagens regelsystem, vilket bygger på att mäklaren har en principiell skyldighet att beakta även uppdragsgivarens motparts intresse, I ombudsrollen ligger i första hand en skyldighet att ta till vara huvudmannens intresse och sköta det anförtrodda uppdraget till bästa nytta för huvudmannen. Det kan inte vara rimligt att den som i enlighet med detta fullgör sitt ombudsuppdrag lojalt och klanderfritt samtidigt skall löpa risken att drabbas av exempelvis skadeståndsskyldighet enligt mäklarlagen. Det anförda leder till slutsatsen att en mäklare inte bör ha rätt att vara ombud för uppdragsgivaren, vare sig denne är köpare eller säljare. Därigenom undantas från fastighetsmäklares verksamhet ett slag av uppdrag som typiskt sett inte bör förenas med traditionell mäklarverksamhet. Detta betyder att köpare och presumtiva köpare inte skall behöva räkna med att mäklare kan ha särskilda förpliktelser gentemot sina uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt mäklarlagen.

2001-03-14:8

I förarbetena s. 80 f. sägs följande.

Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand "rena" ombudssituationer, dvs. när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att företräda uppdragsgivaren vid utförandet av enstaka begränsade moment är förbudet inte absolut. Sådana begränsade ombudsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighetsmäklarsed. Vid bedömningen av vad god fastighetsmäklarsed kräver bör utgångspunkten vara att mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Undantaget från förbudet att vara ombud är inte avsett att innebära något avsteg från synen på mäklarrollen. Regeln är förestavad enbart av praktiska hänsyn. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren då inte är närvarande. En grund- läggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna. Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren.

Den fullmakt som mäklaren Y fått från säljaren av fastigheten och som dessutom tillkommit på mäklaren Ys initiativ är upprättat på ett förtryckt formulär från mäklarföretaget. Den ger honom eller den han sätter i sitt ställe befogenhet "att försälja oss tillhörig fastighet, att upprätta och underteckna köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningshandlingar, att utkvittera och emottaga till säkerhet för lån i bank eller annorstädes ställda hypotek, att utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i samband med förenämnda försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna våra namn, godkänner vi ombudets laga åtgärder". I fullmakten finns tillskrivet för hand "att köpeskillingen skall sättas in på vårt konto - - -

senast 9/6-2000, Spintablånet skall övertas av köparen".

Fullmakten, som tillkommit på mäklaren Ys initiativ, ger honom rätt att företräda säljarna som ombud i en omfattning långt utöver vad fastighetsmäklarlagen tillåter. Mäklaren Y har således åsidosatt ett uttryckligt förbud i lagen. Den omständigheten att köpekontraktet redan hade undertecknats av parterna då fullmakten ställdes ut ger inte anledning till någon annan bedömning.

I fråga om säljarens tillägg på fullmakten, att ett lån skulle övertas av köparen, har mäklaren Y uppgett att han tolkat tillägget som en ren upplysning samt att han tagit för givet att säljare och köpare hade kommit överens om övertagandet. Mäklaren Y har gjort gällande att han skrev in övertagande av lånet i den likvidavräkning han upprättade inför tillträdet.

Den omständigheten att övertagande av lån inte berörs i köpekontraktet borde dock ha gett mäklaren Y anledning att ifrågasätta om parterna verkligen var överens om alla villkor för överlåtelsen. Att i den situationen utfärda och utkvittera köpebrevet för säljarnas räkning kan inte anses som en rättshandling med endast formell betydelse.

Mäklaren Y har således inte bara haft befogenheter utöver vad fastighetsmäklarlagen tillåter. Han har även de facto agerat som ombud i en utsträckning som inte är tillåten enligt lagen. Härtill kommer att han bortsett från de direktiv om lånet som säljarna gett i fullmakten.

Sammanfattningsvis har mäklaren Y således tagit initiativ till en fullmakt och även agerat ombud i en utsträckning som inte är förenligt med fastighetsmäklarlagen. Han har vidare underlåtit att beakta den inskränkning i fullmakten som fullmaktsgivaren lämnat. Ett sådant beteende kan aldrig accepteras.

2001-03-14:9

Standardiserade avtalsvillkor

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna. I detta fall har standardformuleringar använts, som inte varit anpassade till de verkliga förhållandena. I köpekontraktet har det i 3 § angetts att säljaren garanterar "att fastigheten endast belastas av följande servitut eller nyttjanderätter". Några belastningar eller andra avtal finns dock inte redovisade. Trots det anges det att köparen förbinder sig att överta ansvaret för avtalen.

Utformningen av villkoret är sådan att innebörden av vad köparen åtagit sig och vad säljaren garanterar är oklar. Köpekontraktet uppfyller således inte de krav på tydlighet som kan ställas på en mäklare. Oklarheten kan dock inte anses vara så betydande att den bör leda till någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Som Fastighetsmäklarnämnden inledningsvis konstaterat har såväl mäklaren X som mäklaren Y ett ansvar för hur det aktuella förmedlingsuppdraget kom att genom- föras. Enligt nämndens mening har förmedlingen skötts på ett sådant sätt att god fastighetsmäklarsed åsidosatts i sådan grad att ingen av dem kan undgå varning.

Övrigt

Det ankommer inte på Fastighetsmäklarnämnden att pröva ersättningskrav. Sådana frågor prövas av tingsrätt och undervissa förutsättningar även av Allmänna reklamationsnämnden.

2001-03-14:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om handel med fastigheter

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Genom en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fråga uppkommit om fastighetsmäklaren X, genom förvärv och innehav av några hyresfastigheter och en industrifastighet, agerar i strid med fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X är registrerad fastighetsmäklare sedan 1993. Mäklaren X är styrelseledamot och firmatecknare i mäklarföretaget A i Stockholm. Enligt notering i aktiebolagsregistret har bolaget bland annat till syfte att äga och förädla fastigheter.

Under 1999 förvärvade bolaget, i vilket mäklaren X är delägare, en industrifastighet och två hyresfastigheter. Syftet är enligt mäklaren X långsiktig kapitalplacering.

2001-03-14:10

Mäklaren X har uppgett att han för egen del 1990 förvärvade en hyresfastighet i kapitalplaceringssyfte samt att han 2000 avyttrade en fritidsfastighet och köpte en annan fritidsfastighet.

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut den 21 juni 2000 (dnr ---) uttalat att såväl försäljning som köp måste äga rum för att det skall anses vara fastighetshandel.

Mot den redovisade bakgrunden finner Fastighetsmäklarnämnden inte skäl att vidtaga någon särskild åtgärd. Ärendet skall därför skrivas av från ytterligare handläggning.

2001-03-14:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

En säljare av en bostadsrättslägenhet har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden anfört följande.

Han och hans fru hade under februari 2000 sin lägenhet till försäljning. De annonserade privat. Redan första dagen annons var införd blev de kontaktade av ett antal mäklare som ville hjälpa till. Flera mäklare fick se på lägenheten varefter de diskuterade villkoren. De gav emellertid inte någon mäklare i uppdrag att förmedla lägenheten och skrev inte under några papper eller gav några muntliga löften. De fick bl.a. besök av mäklaren X vid mäklarföretaget A i Malmö. Några dagar därefter fick de till sin förvåning se att deras lägenhet var till salu på Internet. Lägenheten fanns även med i mäklarföretaget As annonser i Sydsvenska Dagbladet. De anser att mäklaren X brutit mot god mäklarsed genom sitt agerande.

Mäklaren X förnekar att hon annonserat ut objektet på Internet och i tidningen. Hon har anfört bl.a. följande.

Av sin chef fick hon den 21 februari 2000 i uppdrag att göra ett intag av anmälarens och hans hustrus bostadsrättslägenhet. I samband med intaget gick hon igenom uppdragsavtalet med anmälaren. Denne önskade att även hans hustru skulle få läsa igenom avtalet. Sedan ett uppdragsavtal undertecknats i två exemplar av henne överlämnades dessa till anmälaren som sade att avtalet skulle återlämnas undertecknat vid den första visningen. När hon kontaktade anmälaren inför den första visningen förklarade denne sig inte längre vara beredd att ge henne förmedlingsuppdraget. Hon avbröt därför direkt förmedlingsarbetet. Eftersom hon övertygats om att hon skulle erhålla förmedlingsuppdraget inför den första visningen hade hon lagt in uppgifter om

2001-03-14:11

lägenheten på dator för att kunna ge eventuella spekulanter en objektsbeskrivning. Någon annan än hon har sedan aktiverat datorn och också sett till att annons om lägenheten införts i tidningen. I det företag där hon är verksam arbetar fyra personer. Det har inte kunnat utredas vem av dem som aktiverat datorn och ordnat tidningsannons.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Med ett sådant krav uppnås bl.a. att uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats och uppdragets innehåll. Av 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår vidare att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop.1994/95:14 s. 76) anges att formuleringen i allt iaktta god fastighetsmäklarsed är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll.

Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att hon inte erhållit något uppdragsavtal beträffande den aktuella bostadsrätten. Hon har dock undertecknat ett uppdragsavtal och översänt detta till anmälaren för underskrift. Mäklaren X får för sin del därför anses ha förbundit sig att ombesörja förmedlingsuppdraget. Detta medför att hon får ta ett ansvar för utförandet av åtgärder som äger rum i samband med sin hantering av ärendet, fastän hon inte hade ett förmedlingsuppdrag i egentlig mening. Om en mäklare påbörjar föreberedande åtgärder, i tron att hon skall erhålla ett uppdrag, är det särskilt viktigt att hon ser till att annonsering inte sker förrän hon erhållit uppdraget.

Fastighetsmäklarnämnden anser att varje mäklare ansvarar för att de rutiner mäklaren tillämpar i sin yrkesutövning är säkerställda. Genom mäklaren Xs bristande rutiner i sin yrkesutövning har ett objekt felaktigt kommit att marknadsföras via Internet och i tidningsannons. Vad mäklaren X anfört om orsaken till att uppgifterna hamnat på Internet ändrar inte nämndens bedömning. Det har således inte någon avgörande betydelse vem på kontoret som satt in annonsen i tidningen och på Internet. Mäklaren Xs agerande strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte anses ringa och hon skall därför varnas.

2001-03-14:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om tidpunkten för utbetalning av handpenning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2001-03-14:11

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har, med anledning av mäklaren Xs agerande i ett tidigare ärende, granskat akterna för fem uppdrag som mäklaren X hanterat under perioden 1 januari – 1 juli 2000.

Fastighetsmäklarnämnden har i anledning av granskningen gjort vissa påpekanden som har kommunicerats med mäklaren X. Därutöver har bl.a. följande framkommit.

I överlåtelseavtalet för ett av de förmedlade objekten, en bostadsrätt, anges bl.a. att överlåtelsen skall återgå om köparen inte beviljas inträde i bostadsrättsföreningen, att ett särskilt avtal om deposition av handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto skall upprättas och att överlåtelsen är giltig under förutsättning att köparna beviljas lån före den 27 april 2000.

I ett separat depositionsavtal anges att depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan gjorts beroende av villkoren avseende medlemskapet och beviljande av lån på sätt anges ovan. I avtalet anges även att redovisning av deponerad handpenning skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall fullföljas eller återgå.

Av utredningen framgår att köparen antogs som medlem den 24 april 2000, att köparen beviljades lån före den 27 april och att den deponerade handpenningen betalades ut till säljaren först den 3 juli 2000.

Mäklaren X har avgett yttrande i ärendet och anfört bl.a. följande. Hon och säljaren kom överens om att deponerad handpenning skulle stå kvar på klientmedelskontot och redovisas först i samband med att lån löstes och likvidavräkning upprättades vid tillträdet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarens hantering av klientmedel är av största vikt. Mäklaren har inte någon självständig rätt att besluta i fråga om hanteringen av medel som deponerats. Mäklaren handhar dessa endast med stöd av ett depositionsavtal. Det åligger därför mäklaren att betala ut medlen i enlighet med villkoren i depositionsavtalet.

I detta fall har det förelegat ett skriftligt depositionsavtal. Enligt mäklaren X har därefter en muntlig överenskommelse träffats. Denna överenskommelse står i strid med det skriftliga depositionsavtalet vad gäller tiden för utbetalningen av hand- penningen. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklaren X därför skulle ha dokumenterat den ändrade överenskommelsen skriftligt. Så har inte skett och enligt nämndens mening har mäklaren X på denna punkt brustit i god fastighetsmäklarsed. Med detta påpekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2001-04-11:1

2001-04-11:1

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

X har varit registrerad som fastighetsmäklare från den 29 januari 1992 till och med den 5 september 2000 då hennes registrering återkallades. I beslutet angavs att åter- kallelsen gällde omedelbart. X delgavs beslutet den 7 november 2000.

X har ansökt om att ånyo bli registrerad som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden har denna dag avslagit hennes ansökan. Beslutet bifogas som bilaga 1. Bilagan bifogas inte här.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har påståtts att X utgett sig för att vara fastighetsmäklare trots att hennes registrering är återkallad. I anmälan hänvisas till fem olika annonser uttagna från Internet (Hemnet), en annons i en lokaltidning samt en företagarbroschyr för att visa att förmedlingsverksamhet tycks pågå, bilaga 2.

Bilagan bifogas inte här.

Av de uppgifter som X lämnat står det klart att hon i slutet av oktober 2000 kände till att hennes registrering som fastighetsmäklare var återkallad. Trots det har det i en förmedlingsannons i en lokaltidning så sent som i början av december månad angetts att hon är fastighetsmäklare. I en reklamfolder i samband med julhandeln har hon marknadsfört sig som fastighetsmäklare. Hon har dessutom i slutet av november månad stått som kontaktperson hos ett mäklarföretag för olika objekt som saluhållits på Internet, bilaga 3. Bilagan bifogas inte här.

X har förelagts att yttra sig samt besvara ett antal frågor. Hon har lämnat vissa uppgifter men har inte inkommit med något underlag som utvisar att hon avslutat sina förmedlingsuppdrag och att hennes kollega, så som X uppgett, verkligen tagit över ansvaret för hennes uppdrag.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registreringstvånget.

2001-04-11:2

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkes- mässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmed- lingsobjektet. Som närmare framgår av förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Det ställs inte något krav på att förmedlingsverksamheten har resulterat i ett slutligt uppdrag, utan det kan vara tillräckligt att vidta t.ex. olika marknadsförings- åtgärder utan att vara registrerad (prop. 1994:95:14 s. 30 jmf med prop. 1983/84:16

s. 27 f.).

Med hänvisning till innehållet i bilagda handlingar finner Fastighetsmäklarnämnden att X inte beaktat nämndens beslut om återkallelse av hennes registrering utan fortsatt att yrkesmässigt verka som fastighetsmäklare. Nämnden anmäler nu detta förhållande till åklagaren.

2001-04-11:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklare fullgjort sin upplysningsskyldighet om köpares undersökningsplikt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en köpare kritiserat fastig- hetsmäklaren X och hävdat bl.a. att denne inte upplyst om den undersökningsplikt som en köpare har vid förvärv av en fastighet.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken.

Utredningen ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarnämnden finner dock anledning att understryka vikten av att en mäklare vinnlägger sig om att en köpare förstår den information som lämnats angående de skyldigheter som åligger köparen vid ett fastighetsförvärv. Med detta påpekande kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2001-04-11:3

2001-04-11:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En köpare av en fastighet har i en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat fastighetsmäklaren X för att denne varit vårdslös vid en beställning av en besiktning genom att inte definiera uppdraget till besiktningsmannen. Köparen har bl.a. uppgivit. Besiktning ägde rum och fastigheten visade sig vara behäftad med allvarliga fel. En senare besiktning av en annan besiktningsman utvisade att felen var sådana att de borde ha upptäckts vid en jordabalksbesiktning. Den förste besiktningsmannen hade hävdat att han inte fått i uppdrag att göra en jordabalksbesiktning.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och bl.a. uppgivit att fastigheten såldes i november 1995.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 26 augusti 1998 (protokoll FMN 12/98) att tillsynsärenden skall skrivas av utan utredning om ärendet rör ett förhållande som när ärendet anhängiggörs ligger mer än tre år tillbaka i tiden, om det inte finns särskilda skäl att utreda och pröva ärendet.

Det har under utredningen framkommit att den kritiserade förmedlingen ligger mer än tre år bakåt i tiden. Vad som kommit fram i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2001-04-11:4

2001-04-11:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 9 mars 2001 från Kronofogdemyndigheten i Örebro uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 18 307 kr. Vid förnyad kontroll den 30 mars 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 18 349 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att vad som har framkommit om mäklaren Xs skuldsättning inte ger nämnden anledning att nu vidta någon åtgärd mot honom i denna fråga. Ärendet skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2001-04-11:5

2001-04-11:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 4 september 2000 uppgifter från kronofogdemyndigheten i Nacka om mäklaren X. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 282 034 kr och i enskilda mål på 23 431 kr. Mäklaren X uppgav den 13 november 2000 till nämnden att de skulder som skulle betalas hos kronofogden var betalda. Enligt kronofogde- myndigheten var skulderna den 16 november 285 552 kr respektive 23 966 kr. Vid förnyad kontroll den 29 mars 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 289 711 kr.

Mäklaren X har åren 1996, 1998 och 2000 erlagt den årliga registreringsavgiften för mäklare efter den tidpunkt årsavgifterna skulle erläggas och först sedan hon blivit avregistrerad p.g.a. utebliven betalning. Hon har vidare år 1997 blivit avregistrerad

p.g.a. att hon saknade erforderlig försäkring. Besluten om avregistrering omprövades och upphävdes sedan mäklaren X erlagt respektive årsavgift samt presenterat bevis på försäkring.

Mäklaren X har yttrat sig men har varit svår att nå. Ett flertal försök att nå henne per telefon har misslyckats. Ett rekommenderat föreläggande den 6 februari 2001 har inte hämtats ut trots att mäklaren X vid telefonsamtal den 5 mars 2001 lovat att hämta ut det. Föreläggandet kom dock i retur till nämnden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs, för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han eller hon är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Enligt 7 § andra stycket är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarnämnden granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till

2001-04-11:6

verksamheten samt lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 68 och s. 70) kan nämnden avregistrera mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3 om mäklaren vägrar att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen. När en mäklare vägrar att samarbeta skall som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs restförda skulder, hennes försumlighet att i rätt tid erlägga den för registrerade fastighetsmäklare obligatoriska årsavgiften och att ge in bevis om avgift för försäkring samt hennes underlåtenhet att besvara telefonsamtal och skrivelser visar att hon inte är lämplig som fastighetsmäklare. Hennes registrering skall därför återkallas.

2001-04-11:6

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagaren att den finner anledning att anta att X och Y, företaget A, yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har genom anmälningar blivit upplyst om att X och Y har annonserat tomter via dagspress och Internet. X och Y har därvidlag representerat olika byggföretag samt det egna bolaget företaget A.

X har yttrat sig och bl.a. anfört att de inte är unika på något sätt. De kunder som är intresserade av deras hus måste ha tillgång till marknaden av tomter. Det är därför en ren service till kunderna att veta var tillgängligheten på tomter finns. De har en skyldighet att hjälpa sina kunder att kunna marknaden på tomtsidan. Speciellt i storstäder där tomterna är en stor bristvara och begagnade hus är dyra.

Advokat G har på uppdrag av X och Y kommenterat anmälningarna. Han har uppgett att X och Y är verksamma som agenter för företaget B och marknadsför nyproduktion av småhus. De har i sin verksamhet noggrant försökt undvika att försätta sig i situationer som skulle vara att anse som förmedling av fastigheter. G har vidare kommenterat enskilda delar av underlaget i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark,

2001-04-11:7

tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter samt advokater är dock undantagna från registreringstvånget.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Eftersom X och Y inte är registrerade hos Fastighetsmäklarnämnden inställer sig frågan om det finns anledning att anta att de förmedlar fastigheter i strid med fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlings- objektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle. (Prop. 1994/95:14 s. 72 jmf med prop. 1983/84:16 s. 27 f).

Med hänvisning främst till innehållet i bilagda kopior på annonser (dnr---), tomtbank på Internet (dnr---), förmedlings- och samarbetsavtal (dnr---) samt bekräftelse ang. marknadsföring m.m. (dnr---) anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X och Y har förmedlat fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden anmäler nu detta förhållande till åklagaren. Till anmälan bifogas kopior av nämndens akter i ärendet. Bilagorna bifogas inte här.

2001-04-11:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om ytuppgift i objektsbeskrivning och sakfel i överlåtelseavtal gällande en andel i en bostadsförening

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren mäklaren X förmedlade sommaren 2000 en andel i en bostadsförening i Stockholms innerstad.

2001-04-11:7

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen kritiserat mäklaren X för att ha lämnat felaktig uppgift om ytan i den aktuella lägenheten. Anmälaren har sammanfattningsvis uppgett bl.a. följande.

I objektsbeskrivningen av lägenheten angavs att boarean var cirka 74-76 m2 men att ytan skulle kontrollmätas inför försäljning eftersom köket tillbyggts ur en del av föreningens gemensamma yta, med en stor matplats för 6-8 personer. Utifrån beskrivningen bedömde han att ytan åtminstone borde ligga på 80 m2. När köpekontraktet tecknades den 22 juni stod det klart att det inte skett någon kontrollmätning och att utlovad värdering inte heller skett. Han bedömde dock priset som skäligt med hänsyn till förväntad boyta om 80 m2.

Den 14 augusti presenterades resultatet av en kontrollmätning som visade att boytan endast var 70 m2. Han fick till stånd en nedsättning av priset och ett nytt avtal skrevs med säljaren den 4 september.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak uppgett följande.

Uppgiften om ytan i objektsbeskrivningen stämmer med uppgiften i föreningens register. Vice ordföranden i föreningen lämnade uppgiften på ett vederhäftigt sätt. Det har över huvud taget inte diskuterats med köparna att lägenheten skulle kunna vara 80 m2. Mäklarföretaget erbjöd sig att förmedla en kontrollmätning av ytan och en oberoende värdering men det uttrycktes inte som en förutsättning för affären. Då köparna inte krävde en mätning kan han inte tolka det som annat än att lägenheten i sig var viktigare än den exakta ytstorleken. Lägenhetsytan uppmättes dock senare i förhoppning om att den eventuellt kunde vara större. Då visade det sig att angiven yta i lägenhetsregistret misstämde med fyra kvadratmeter. Då det kom till hans kännedom ordnade han skyndsamt en förhandling med säljarna om en förlikning.

Fastighetsmäklarnämnden har vid sin granskning av handlingarna i ärendet uppmärksammat bl.a. följande. I objektsbeskrivningen står det inte om det är fråga om en andel i en bostadsrättsförening eller en andel i en bostadsförening. I beskriv- ningen saknas det uppgift om att andelen är pantförskriven. Det finns två olika överlåtelseavtal. I båda avtalen finns en uppgift om att andelen inte är pantförskriven för högre belopp än 748 000 kr och att detta intagits i föreningens lägenhets- förteckning.

Mäklaren X förelagts att yttra sig över detta och har sammanfattningsvis uppgett följande.

De uppgifter som bostadsföreningen tillhandahöll låg till grund för att någon uppgift om pantförskrivning inte togs med i objektsbeskrivningen. Säljaren och dennes son hade en oklar uppfattning om vad de båda hade betalat och hur de använt sina personnummer som säkerhet för lånen. Ingen av kreditgivarna hade kontaktat bostadsföreningen för att pantförskriva andelen. Ägaren uppgav att hans och sonens skulder uppgick till 748 000 kr. De företedde dock inga egna handlingar utan han fick själv lägga ned arbete för att få fram den uppgift som togs med i köpekontraktet.

Avsikten var att samtliga personlån skulle lösas. Det var inte aktuellt att köparna skulle överta någon del i betalningsansvaret för lånen.

2001-04-11:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av handlingarna i ärendet framgår att det som mäklaren X förmedlade är en andel i en bostadsförening och inte en lägenhet med bostadsrätt i en bostadsrättsförening. Av ett mätintyg, utfärdat den 15 augusti 2000 framgår att boytan uppmätts till 70 m2 .

Uppdragsavtalet

Det uppdragsavtal som mäklaren X ingått med anmälaren för försäljning av andelen ger anledning till påpekande. I de allmänna villkoren som finns i bilaga till avtalet hänvisas till Mäklarsamfundets riksprovisionstaxa. Någon sådan taxa finns emellertid inte och får inte längre förekomma. Det var således fel av mäklaren X att vidarebefordra information om sådana villkor.

Benämningen på objektet

Mäklaren X upprättade två överlåtelseavtal i samband med anmälarens köp av andelen i bostadsföreningen. I det först upprättade avtalet står i vänstra marginalen bostadsrätt i den rubrik som anger vad det är för objekt. I den löpande texten § 4 står det bostadsrätt och i § 8 bostadsrättsbevis. I avtalets övriga delar är texten anpassad till det verkliga förhållandet och där används benämningarna andel, andelsrätt och bostadsförening. I det andra överlåtelseavtalet anges i rubrik- huvudet att det är fråga om en bostadsrätt. I den löpande texten används också med ett par undantag benämningen bostadsrätt och bostadsrättsförening.

En fastighetsmäklare har ett självständigt ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som återspeglar verkliga förhållanden. Det är av väsentlig betydelse för såväl avtalsparter, kreditgivare som myndigheter att riktiga och fullständiga benämningar och registernamn används. De standardkontrakt som använts vid denna affär har bara delvis anpassats för en överlåtelse av en andel i en bostadsförening. Det måste kunna krävas av en mäklare att hela avtalet utformas för att passa den aktuella förmedlingen. Parterna måste kunna utgå från att mäklaren utformar korrekta avtal.

I sin anmälan har köparen genomgående betecknat den förvärvade andelen som en bostadsrätt. Köparen synes inte ha fått klart för sig att det var fråga om köp av en andel i en bostadsförening och inte ett köp av en bostadsrätt. Att en mäklare inte är tydlig i en så viktig fråga som gäller det förmedlade objektets natur är allvarligt. Mäklaren Xs brister härvidlag motiverar därför en varning.

Pantsättning

Det saknas anledning att ifrågasätta mäklaren Xs uppgift att andelen inte var pantförskriven och att säljaren skulle lösa alla personliga lån. I objektsbeskrivningen finns heller ingen uppgift om att andelen var pantsatt. I överlåtelseavtalen anges däremot ett lånebelopp och att säljaren garanterar att andelen inte är pantsatt till högre belopp än 748 000 kr samt att notering om pantsättningen intagits i föreningens lägenhetsförteckning.

Eftersom andelen inte var pantsatt var uppgiften i avtalet felaktig. Faktauppgifter skall naturligtvis vara korrekta men förseelsen kan i sammanhanget betraktas som mindre allvarlig.

2001-04-11:7

Överlåtelseavtalen

Mäklaren X har efter det att ett överlåtelseavtal upprättats mellan parterna upprättat ett nytt överlåtelseavtal mellan dem, sedan de kommit överens om en sänkning av köpeskillingen. Fastighetsmäklarnämnden får påpeka att om en mäklare upprättar ett helt nytt överlåtelseavtal gällande samma objekt och parter bör det i avtalet klargöras att det gamla avtalet inte längre skall gälla och att parterna kommit överens om nya villkor.

Kontrollmätning

I den objektsbeskrivning som presenterats anges ingen exakt ytuppgift beträffande lägenheten. Däremot står det att ytan skall kontrollmätas inför försäljning. Upplys- ningen kan uppfattas som en utfästelse från säljaren att se till att en mätning görs innan andelen överlåts. Det får i och för sig anses ankomma på köparna att då de uppmärksammas på osäkerheten ta upp frågan om mätning med såväl säljaren som mäklaren om de anser att resultatet av en sådan mätning har relevans för fastställande av budnivån. Mäklaren X har gjort gällande att han erbjöd sig att kontakta någon som utförde kontrollmätning, men att köparna inte angav mätning som en förutsättning för köpet.

Då inget annat framkommit utgår Fastighetsmäklarnämnden från att mäklaren X och säljaren gemensamt kommit överens om att lyfta fram osäkerheten vad gällde bostadsytan. Mäklaren X har emellertid skrivit att ytan skulle kontrollmätas inför försäljning. Det mest naturliga är att uppfatta det som att säljaren skulle se till att mätning gjordes före överlåtelsen. Uppgiften om att "del av föreningens gemensamma yta" använts för utbyggnad av ett kök, och att andelstalet kunde komma att ändras, tyder för övrigt på att även bostadsföreningen hade ett intresse av att en mätning gjordes. Trots att köparna inte aktivt krävde en mätning kan det inte uteslutas att de utgick från att en sådan skulle vara genomförd då parterna kallades till kontraktskrivning. Genom att mäklaren X inte aktivt verkade för att parterna klargjorde för varandra om en kontrollmätning var en förutsättning för överlåtelsen och om mätresultaten skulle inverka på priset, åsidosatte han sin omsorgsplikt. Den efterföljande omförhandlingen ger stöd åt en sådan bedömning. Hans brist på agerande i detta hänseende måste starkt kritiseras.

Depositionsavtal

I de två överlåtelseavtalen har parterna intagit en överenskommelse om att handpenningen skulle deponeras. Mäklaren X har uppgett att depositionen erlades i form av handpenning att sättas in på ett särskilt klientmedelskonto. Han har dock inte gett in något särskilt depositionsavtal. Fastighetsmäklarnämnden finner skäl att påpeka att ett avtal om deposition bör regleras i ett särskilt dokument och inte tas in som en standardiserad fras i överlåtelseavtalet.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit anledning att i flera avseenden komma med kritik eller påpekanden beträffande mäklaren Xs sätt att utföra det aktuella förmedlingsuppdraget. Den bristande tydligheten beträffande det faktum att överlåtelsen gällde en andel i en bostadsförening är sådan att den motiverar en varning.

2001-04-11:8

2001-04-11:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förtroenderubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en annons införd i Svenska Dagbladet vid årsskiftet 1999/2000 utbjöds en större lant- och skogsbruksfastighet till försäljning. På fastigheten finns en slottsbyggnad från 1700-talet.

På framträdande plats i annonsen och även i ett särskilt framtaget prospekt över egendomen står det mäklarföretaget A. Det framgår emellertid varken i annonsen eller i prospektet att mäklaren X är registrerad fastighetsmäklare.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en person ifrågasatt mäklaren Xs agerande mot bakgrund av vad som sägs i en tidningsartikel där en av ägarna till egendomen gör vissa uttalanden.

Mäklaren X har till Fastighetsmäklarnämnden lämnat följande upplysningar.

Hon fick ett skriftligt försäljningsuppdrag den 29 december 1999. Uppdraget skrevs under av en av de två ägarna dels för egen del dels enligt fullmakt för den andre ägaren. Uppdraget utgjorde en del i ett juridiskt uppdrag. Hon åtog sig att försöka få egendomen såld. Hon arbetar kontinuerligt med uppdrag från en av ägarna och därför ansåg hon sig inte behöva precisera ett belopp eller viss tidsåtgång som arvodes- underlag om hon inte skulle lyckas finna en ny ägare till egendomen. Uppdraget var inte tidsbegränsat. Ett prospekt bekostades av säljarna som också tillhandahöll uppgifterna om fastigheten. Efter det att egendomen annonserats till försäljning informerade hon säljarna om vilka spekulanter som önskade titta på egendomen.

Säljarna visade egendomen för ett tjugotal presumtiva spekulanter. Hon var med vid dessa visningar. Hon kontaktade bl.a. ägaren av grannfastigheten som kom att bjuda ett mycket högt belopp för egendomen. Hon upprättade ett förslag till köpekontrakt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

Enligt 15 § får en fastighetsmäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud.

2001-04-11:9

Mäklaren X driver en juridisk byrå, mäklarföretaget A. Bolagets verksamhet är enligt aktiebolagsregistret att bedriva juridisk byrå med specialitet som familjerätt, fastighetsrätt och fastighetsförmedling. Mäklaren X är registrerad fastighetsmäklare sedan 1995.

Att en fastighetsmäklare vid sidan av sin mäklarverksamhet åtar sig juridiska uppdrag inom olika rättsområden strider inte mot god fastighetsmäklarsed. I de fall mäklaren är praktiskt verksam jurist kan det emellertid uppstå lojalitetskonflikter, om mäklaren åtar sig förmedlingsuppdrag åt en klient som mäklaren lämnar eller har lämnat juridiskt biträde. Mäklarens neutrala mellanställning kan dessutom komma att ifrågasättas av spekulanter och andra intressenter. Vidare följer av 15 § fastighets- mäklarlagen att en mäklare inte får vara ombud för säljare eller köpare i samband med en fastighetsförsäljning. Detta gäller även om försäljningen aktualiserats i någon annan verksamhet som en mäklare bedriver vid sidan om verksamheten som mäklare.

Mäklaren X har uppgett att hon arbetar kontinuerligt åt en av uppdragsgivarna och att det aktuella uppdraget utgjorde en del i ett juridiskt uppdrag. Uppdraget har rubricerats som ett försäljningsuppdrag och uppdragshandlingen innehåller inte några av det för en fastighetsförmedling gängse villkoren. Av annonsen för fastigheten framgår inte att försäljningen sker genom fastighetsmäklares förmedling. Referensen till mäklaren X anger henne endast som jur.kand. I ärendet finns inga uppgifter som visar att mäklaren X haft en ställning som ombud för sin uppdragsgivare.

Omständigheterna ger emellertid intryck av att uppdraget mer haft karaktären av ett försäljningsuppdrag än ett sedvanligt förmedlingsuppdrag.

Oavsett karaktären av uppdraget anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att ifrågasätta om mäklaren X i samband med uppdragets utförande kunnat uppträda på det sätt som krävs av en mäklare såsom opartisk mellanman. Det faktum att hon haft ett kontinuerligt samarbete med en av uppdragsgivarna och att uppdraget enligt hennes egna uppgifter utgjorde en del i ett juridiskt uppdrag talar för att hon inte kunnat ha en helt opartisk roll. Att mäklaren X förenat sin juridiska verksamhet med det aktuella uppdraget innebär därför enligt nämndens mening att hon ägnat sig åt en verksamhet som varit ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare. Med hänsyn till omständigheterna kan dock påföljd underlåtas.

2001-04-11:9

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares ansvar för felaktig uppgift om månadsavgift och medverkan till feldatering av kvittens m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet i den del det rör mäklaren Y.

2001-04-11:9

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X förmedlade i december 2000 en bostadsrätt i Stockholm. I uppdragsavtalet anges mäklaren X och mäklaren Y såsom uppdragstagare. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen av bostadsrätten kritiserat mäklaren X för att uppgiften om månadsavgiftens storlek var felaktig. Anmälaren har även uppgett att mäklaren X ville datera kvittot på mottagen handpenning för deposition till ett senare datum än det datum då hon faktiskt överlämnade pengarna.

Fastighetsmäklarnämnden har granskat ett antal handlingar i ärendet och under ärendets beredning även tagit del av ett beslut från den 14 februari 2001 från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) gällande den aktuella förmedlingen.

Mäklaren X har till Fastighetsmäklarnämnden uppgett följande.

Bostadsrättsföreningen bildades i november 1999. Säljarna hade då betalat en kvartalshyra. Xxxxxxxx var inte medvetna om att den inbetalningsavi som de därefter erhöll avsåg en fyllnadsinbetalning. Det är dock ostridigt att felaktig månadsavgift angivits i såväl annonseringen som objektsbeskrivningen. Beskedet grundades på vad som angavs i den ekonomiska planen. Köparen fick dock på egen begäran omkring den 10 december 1999 en ny ekonomisk plan. Av den framgår den rätta avgiften.

Köparen har själv i ett brev uppgett att den nya planen skiljde sig från den gamla. Köparen kände således till den högre månadsavgiften före kontraktskrivningen. Orsaken till att kvittot daterades med ett senare datum var en överenskommelse mellan säljare och köpare och inte ett önskemål från honom. Han har handlat i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalet

Anmälaren har uppgett att det var mäklaren X som hon hade mest kontakt med i ärendet men att mäklaren Xs kollega mäklaren Y bland annat visade bostadsrätten.

I uppdragsavtalet anges att mäklaren X och mäklaren Y fått i uppdrag att med ensamrätt förmedla en försäljning av den aktuella bostadsrätten.

Fastighetsmäklarnämnden vill framhålla att ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag som inte kan delas av flera. Till följd härav bör uppdragsavtalet endast ange en fastighetsmäklare. På så sätt klargörs vem av flera på en mäklarfirma verksamma mäklare som ansvarar för att uppdraget utförs med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Det är inte korrekt att för två eller fler fastighetsmäklare upprätta ett uppdragsavtal med ensamrätt, eftersom det då inte längre är fråga om ensamrätt. Att utforma uppdrag som ges till flera mäklare som ensamrättsavtal vilseleder uppdragsgivaren om vad som faktiskt gäller. Om en uppdragsgivare önskar lämna ett uppdrag till fler än en mäklare kan detta endast ske genom att uppdragen ges utan ensamrätt. I så fall bör separat uppdragsavtal för respektive mäklare upprättas.

2001-04-11:9

Uppdragsavtalet har undertecknats endast av mäklaren X. I ärendet har inte framkommit något som ger Fastighetsmäklarnämnden anledning till någon åtgärd såvitt avser mäklaren Y. Ärendet skall därför avskrivas i den del det rör mäklaren Y.

Provision

När uppdragsgivaren är konsument skall ersättningen till fastighetsmäklaren anges inklusive mervärdeskatt. Detta framgår bl.a. av Konsumentverkets riktlinjer (KOVFS 1996:4) för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster.

I uppdragsavtalet anges provisionssatsen exklusive mervärdeskatt. Mäklaren X skall kritiseras för utformningen av avtalet i denna del.

Månadsavgift m.m.

Av handlingarna i ärendet framgår att både i objektsbeskrivningen och köpe- kontraktet har avgiftens storlek angivits med ett felaktigt belopp. Anmälaren har före kontraktskrivningen fått del av en ekonomisk plan för föreningen som skiljde sig från den plan som hon tidigare hade fått. Av utredningen i ärendet framgår att även mäklaren X hade tillgång till den reviderade ekonomiska planen, där den rätta årsavgiften fanns redovisad. I ingen av de båda planerna fanns dock månadsavgiften angiven utan den angivna årsavgiften måste divideras med 12 för att få fram månadsavgiftens storlek. Oavsett om anmälaren hade den riktiga månadsavgiften klar för sig innan hon undertecknade kontraktet står det klart att mäklaren X angett fel månadsavgift.

Då köparen är konsument skall mäklaren enligt 18 § fastighetsmäklarlagen tillhandahålla denne en boendekostnadskalkyl (jmf. prop. 1994/95:14 s. 81 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s.40). Kalkylen skall innehålla alla kostnader som är av någon betydelse. Att köparen, så som i detta fall, avstått från en sådan kalkyl fritar inte mäklaren från ansvaret för att lämnade uppgifter är korrekta. Mäklaren X har inte uppmärksammat köparen på den ändrade månadsavgiften. För det skall han varnas.

Datering av kvittens

Mäklaren X har medgett att han på parternas önskemål daterade kvittot på handpenningen med ett senare datum än då beloppet mottogs. Att det skett på parternas önskemål och inte genom eget initiativ kan inte medföra annan bedömning än att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed. En mäklare skall inte medverka till att upprätta feldaterade handlingar. Det är allvarligt att han daterat sin kvittens av emottagen handpenning med ett felaktigt datum eftersom det också har betydelse för bokföringen och redovisningen av klientmedel. Agerandet motiverar varning.

Påföljd

Mäklaren X har lämnat en felaktig uppgift om månadsavgiftens storlek samt kvitterat handpenningen med ett felaktigt datum. För detta skall han meddelas varning.

2001-04-11:10

2001-04-11:10

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om vilseledande foto vid marknadsföring

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats för att han i marknadsföring använt sig av ett foto som enligt anmälaren gett intryck av att hans fastighet varit till salu.

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Han är ägare till ett gavelradhus i en huslänga bestående av nio radhus. Den 20 november 2000 fanns en annons i Norrköpings Tidningar från ett mäklarföretag om fastigheter till salu. För några av dessa fastigheter fanns foton införda. Ett fotografi visade delar av en radhuslänga och med gavelradhuset klart framträdande och dominerande. Han kunde utan svårighet konstatera att gavelradhuset som fanns på fotot var hans eget hus. Det dröjde inte länge förrän andra boende i hans område och bekanta till honom hörde av sig och undrade om hans hus var till salu. Hans hustru kontaktade mäklarföretaget som infört annonsen den 21 november 2000 och frågade vilket hus som var till salu. Hon fick då svaret att det var grannhuset. Hon påpekade då att annonsen klart visade deras hus och inte det hus som var till salu. Den 5 december 2000 lades ett flygblad från mäklarföretaget i deras brevlåda. Flygbladet uppvisade ett uppförstorat färgfoto exakt lika med det foto som fanns i annonsen. Av texten på flygbladet framgår att ”För en tid sedan var det här huset Till Salu! Det är det inte längre.” Vidare står det ”För en tid sedan såldes huset Du ser ovanför.” Flygbladet delades ut i hela radhusområdet. Xxxxxxx och bekanta frågade på nytt om huset sålts.

Mäklaren X har anfört följande.

Han beklagar det inträffade och det obehag som anmälaren haft. Han kan försäkra att det inte varit någon avsikt att exponera anmälarens husdel som gjorde att han tog fotot ur den vinkel som blev fallet. Avsikten var att ge ett något större intryck än vad som kan uppnås genom att ta bilden rakt mot den avsedda delen av huskroppen.

Intrycket blir då mycket platt åtminstone med hans utrustning och skulle endast visa ett foto rakt in i en fasad. Det är knappast troligt att någon trott att det var anmälarens del som var till försäljning. I så fall skulle han ha framhållit att det var fråga om ett gavelradhus. Dessa hus är mer eftertraktade och också oftast dyrare. Han skall för framtiden försöka ta bättre bilder så att synpunkter som denna inte dyker upp. Han och hans företag skall också i sina utskick som görs efter en försäljning ange adressen på huset som sålts.

2001-04-11:11

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X har varit ansvarig för den aktuella förmedlingen och därmed för utformningen av tidningsannonsen och flygbladet.

Det är samma foto som använts i annonsen och flygbladet. Fotot visar en radhuslänga. Den är fotograferad snett från gavelradhuset, som därigenom har fått en framträdande plats. Av annonsen framgår att det är ett radhus som är till salu. Det finns ingen adressuppgift angiven. Texten hänvisar dock inte på samma sätt som beträffande flygbladet till någon av fastigheterna i den avfotograferade längan.

Fastighetsmäklarnämnden anser därför att annonsen inte så tydligt pekar ut anmälar- ens fastighet att den kan anses direkt vilseledande. Mot bakgrund av vad anmälaren anfört om hur den uppfattats får det dock anses ha varit en mindre lämplig fotovinkel som använts. Något som mäklaren X borde ha förstått efter meddelandet från anmälarens hustru.

Vad gäller flygbladet anser Fastighetsmäklarnämnden att det till skillnad från tidningsannonsen klart utpekar anmälarens fastighet. Det finns visserligen inte heller i flygbladet någon adressuppgift, men det finns däremot en text som direkt hänvisar till ”huset Du ser ovanför”. Genom att fotot också är större och detaljer framträdet tydligare har gavelradhuset fått en mer framträdande plats i flygbladet. Att i marknadsföring lämna vilseledande uppgifter i fråga om en fastighet är eller varit till salu strider mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden anser det förvånande och allvarligt att mäklaren X trots att han uppmärksammats på att fotot kunde vara missvisande, ändock använde sig av det i flygbladet. Dessutom har där tillagts en text som förstärker risken för att läsaren uppfattar att det är gavelradhuset som avses. Nämnden anser att detta motiverar en varning.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

Mäklaren X skall kritiseras. Jag anser dock att förseelsen skall betraktas som ringa och att en varning därför inte är motiverad.

2001-04-11:11

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling till närstående samt om förtroenderubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i anmälningar till nämnden uppmärksammats på mäklaren Xs agerande vid förmedling av en fritidsfastighet. Av utredningen framgår i huvudsak följande.

2001-04-11:11

Mäklaren X var ägare till mäklarföretaget A, där han var komplementär. Han var även delägare samt styrelseledamot i ett norskt aktiebolag i byggbranschen. Han tecknade aktiebolagets firma i förening med en av de andra två delägarna. Den 30 november 1998 sålde han sina aktier till de andra delägarna. Enligt ett styrelsebeslut utträdde han samma dag ur bolagets styrelse. Mäklaren X var emellertid registrerad som styrelsemedlem till mitten av juni månad 2000.

Enligt det norska aktiebolagets juridiska ombud överfördes mäklaren Xs aktier till de nya ägarna den 9 december 1998. I ett dokument från registermyndigheten i Brönnöysund i Norge bekräftas att mäklaren X var registrerad i Foretaksregisteret som styrelsemedlem i aktiebolaget under perioden den 2 september – den 24 juni 2000.

Den 27 mars 1999 överlät han sin mäklarfirma till det norska aktiebolaget för köpeskillingen en krona. En ändring avseende bl.a. företagsnamn och ägare anmäldes till Patent- och registreringsverket (PRV). Aktiebolaget anmäldes som komplementär med rätt att teckna firman. En av ägarna i aktiebolaget anmäldes som kommandit- delägare. Verksamheten angavs vara handel med fastigheter. Registreringen av de nya uppgifterna kom till stånd först den 1 juli 1999.

Mäklaren X hade våren 1999 i uppdrag att förmedla försäljning av en fastighet i Strömstad. Köpare var den mäklarfirma som mäklaren X nyligen hade sålt. Xxxxxx företräddes vid affären av det norska aktiebolagets båda ägare. Ett köpekontrakt tecknades den 11 maj 1999 med köpeskillingen 540 000 kr. Köpebrev skrevs den 1 juli 1999. Köpebrevet undertecknades förutom av aktiebolagets båda ägare även av mäklaren X.

Enligt köpebrev den 23 juli 1999 såldes sedan fastigheten för en köpeskilling om 852 000 kr. Xxxxxxxx företräddes av de båda ägarna till det norska aktiebolaget. Deras namnteckningar bevittnades av mäklaren X.

Mäklaren X har vitsordat de faktiska uppgifterna och vidare uppgett bl.a. följande.

Vid styrelsemötet i Norge den 30 november 1998 lovade de andra bolagsmännen att anmäla hans utträde ur aktiebolaget till den norska registreringsmyndigheten. Han kände inte till att han kvarstod som styrelsemedlem i byggbolaget. Han har inte haft med aktiebolaget att göra efter det att han sålde sina aktier.

Den ändringsanmälan som gällde mäklarföretaget A är daterad 6 april 1999. Den är ställd till PRV. Anmälan avsåg hans utträde ur kommanditbolaget. Bolaget skulle ägas och firman tecknas av det norska byggaktiebolaget som komplementär. En av de norska ägarna var dessutom kommanditdelägare. Hans enda avsikt med att under- teckna anmälan var som avgående ägare till kommanditbolaget och som en bekräftelse på hans godkännande av de nya ägarna. Ändringarna registrerades inte av PRV förrän den 1 juli 1999 eftersom föreslagen namnändring inte godtogs av PRV.

Medan ändringsansökan låg hos PRV fick han en förfrågan från en ägare till en fritidsfastighet i Strömstad om en snar försäljning. Han kontaktade både företag och privatpersoner som han visste kunde ha intresse av ett köp, bl.a. en av delägarna i det överlåtna kommanditbolaget. Delägaren och kommanditbolaget ville överta

2001-04-11:11

fastigheten för det begärda priset. När han i egenskap av mäklare upprättade köpekontraktet trodde han inte att han längre var ägare till kommanditbolaget och att ha stod registrerad hos PRV som ägare. Han kände inte heller till att han var registrerad som styrelsemedlem i det norska byggbolaget. Det var första gången han förmedlade en fastighet till ett bolag. Bolaget skulle tillträda fastigheten den 1 juli 1999.

På tillträdesdagen den 1 juli stod det klart att PRV inte hade registrerat de nya uppgifterna. PRV upplyste emellertid om att ett formellt beslut skulle skickas vilken dag som helst. Han valde då att inte ändra tillträdesdag utan han skrev under köpebrevet eftersom han alltjämt kvarstod som firmatecknare i kommanditbolaget. Hade han vetat att PRV senare samma dag skulle godkänna ombildningen hade han inte gjort det och inte heller använt det gamla firmanamnet. Utöver sedvanlig mäklarprovision hade han inte någon som helst egen vinning av att han lät köpet fullbordas denna dag. Varken köpare eller säljare har för övrigt framfört några invändningar mot hans agerande.

Efter undertecknandet av köpebrevet tog de båda ägarna av det norska bolaget omgående över fastigheten. De lade ned mycket arbete och investerade i fastigheten. En av de båda ägarna fick kontakt med ett par som ville förvärva fastigheten och som lade ett bud som inte gick att motstå. Den nya ägaren, det namnändrade kommandit- bolaget, vände sig till honom för att få hjälp att upprätta köpekontrakt och köpebrev. Hans enda inblandning vid den senare affären var att upprätta kontrakt och bevittna namnteckningar.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Enligt 4 kap. 3 § konkurslagen anses som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse. Även den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver är att betrakta som närstående.

Enligt 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen får fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

I förarbetena till 14 § (prop.1994/95:14 s. 80) anförs bl.a. följande. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen är uppdragsgivarens och dennes motparts. Även om det i det enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

2001-05-16:1

Då mäklaren X i egenskap av fastighetsmäklare den 11 maj 1999 förmedlade ett köp till det kommanditbolag som han tidigare ägt stod han alltjämt registrerad som komplementär och firmatecknare för kommanditbolaget. Han har också själv tillsammans med två delägare i kommanditbolaget skrivit under köpebrevet för bolagets räkning. Mäklaren X kom således att förmedla ett köp till ett bolag i vilket han rent formellt och i juridiskt avseende hade ett bestämmande inflytande.

Därigenom har han överträtt förbudet mot självinträde i 13 § fastighetsmäklarlagen. Överträdelsen motiverar en varning. Att mäklaren X möjligen var i god tro och därför utgick från att registerändringen var genomförd medför inte annan bedömning.

Rent principiellt bör en mäklare undvika att ens i begränsad omfattning företräda någon av parterna eftersom det är svårförenligt med mäklarrollen att agera för en parts räkning. Förevarande fall, där anmälningar faktiskt gjorts till tillsyns- myndigheten, visar att det typiskt sett rubbar förtroendet för en mäklare om omgivningen befarar att mäklaren agerar i visst eget intresse eller känner lojalitetsbindningar med köp- eller säljsidan.

Mäklaren X hade vid tidpunkten för kommanditbolagets försäljning av fastigheten avvecklat sitt engagemang i det norska bolaget. Dessvärre kände han tydligen inte till att han alltjämt stod registrerad som styrelsemedlem i bolaget. Mäklaren Xs roll vid försäljningen innebar emellertid ingen förmedlingstjänst. Någon intressekollision av betydelse kan därför knappast ha varit aktuell.

Fastighetsmäklarnämnden vill i ärendet mot bakgrund av stadgandet i 14 § fastighetsmäklarlagen särskilt framhålla att det hör till god mäklarsed att en mäklare agerar på ett sådant sätt att engagemang i olika företag inte rubbar förtroendet för honom som mäklare. Mäklaren X måste kritiseras för att han inte skyndsamt vid avvecklandet av sina mellanhavanden med det norska aktiebolaget såg till att han även avfördes ur det norska aktiebolagsregistret.

Påföljd

Genom att mäklaren X förmedlade ett köp till ett kommanditbolag där han kvarstod som firmatecknare, överträdde han förbudet i 13 § fastighetsmäklarlagen. Mäklaren X skall därför meddelas varning.

2001-05-16:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om god mäklarsed vid upprättande av förslag till köpekontrakt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En spekulant på en fastighet har i en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat fastighetsmäklaren X för att mäklaren X bl.a. skulle ha upprättat ett dåligt förslag till köpekontrakt.

2001-05-16:2

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande. Han blev kontaktad av en fastighetsägare som frågade om han kunde åta sig att skriva ett köpekontrakt. Han åtog sig uppdraget för en ersättning om 5 000 kr. Han upprättade ett förslag till kontrakt. Han talade även med anmälaren och förklarade att han hade fastighetsägarens uppdrag att upprätta ett kontraktsförslag. Anmälaren ville ha ett förmedlingsuppdrag. Han uppgav att hans ersättning då skulle bli högre och att ett förmedlingsuppdrag bl.a. förutsatte ett besök på fastigheten. Samtalet avslutades med att anmälaren fick återkomma om denne ville gå vidare i affären. Några dagar efter samtalet berättade anmälaren att det inte blev någon affär.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren har således en skyldighet att iaktta god mäklarsed inte bara vid fullgörandet av enskilda förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Oavsett om mäklaren har ett ordinärt förmedlingsuppdrag eller inte har mäklaren ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen för de uppgifter han eller hon utför om dessa har ett samband med mäklarens roll att bistå en köpare och säljare vid deras mellanhavanden vid en fastighetsaffär. När en fastighetsmäklare medverkar vid kontraktsskrivning har således parterna rätt att kräva att kontraktet utformas på ett riktigt sätt. I detta ligger bl.a. ett krav på att förslag till handlingar skall återspegla det verkliga förhållandet som råder i en fastighetsaffär.

Av uppgifterna i ärendet framgår att mäklaren X uppdrag varit begränsat till att slutföra de av parterna inledda köpeförhandlingarna. Det har varit fråga om att medverka till utformningen av ett köpekontrakt och för detta skulle mäklaren X erhålla en ersättning om 5 000 kr. Ersättningen till mäklaren X betecknas dock i förslaget till köpekontrakt som en förmedlingsprovision (§§ 8 och 9). Det föranleder Fastighetsmäklarnämnden att påpeka att detta skapar oklarheter vad gäller uppdragets art och mäklaren X rätt till ersättning för uppdraget.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida. Med det påpekande som gjorts finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2001-05-16:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares upplysningsskyldighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Den 16 september 1997 förvärvade två köpare en fastighet som hade förmedlats av fastighetsmäklaren X. Köparna har i en skrivelse till Fastighetsmäklarnämnden

2001-05-16:2

kritiserat mäklaren X och uppgett att han varken muntligen eller i objekts- beskrivningen upplyst dem om ombyggnadsarbeten på grannfastigheten som kommit att medföra värdeminskning på deras fastighet. Vidare har de uppgett att mäklaren X inte aktivt hjälpt dem när säljarna inte vidtagit åtgärder på fastigheten som dessa åtagit sig enligt köpekontraktet.

Fastighetsmäklarnämnden har uppmärksammat att fastigheten belastas av ett vägservitut och att denna uppgift saknas i den beskrivning som mäklaren X upprättat för fastigheten.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och anfört bl.a. följande.

Vid genomgång av fastigheten fick han kännedom om att man sökt och fått bygglov för tillbyggnaden på grannfastigheten. Han kontaktade Byggnadsnämnden och fick bl.a. beskedet att om- och tillbyggnad låg inom ramen för fastställd byggnadsplan. Vid besiktning av fastigheten kunde han iaktta att fasadbeklädnad saknades på del av byggnaden samt att man rest byggnadsställningar. Det fanns dessutom en mängd byggnadsmaterial på grannfastigheten. Vid en visning närvarade bl.a. anmälarna och vid denna och andra visningar kunde spekulanterna se att grannfastigheten var belamrad med byggnadsmaterial och ställningar. Han upplyste om ombyggnaden och att byggnadslov fanns för denna. Han besvarade frågor i den utsträckning han kunde och hänvisade i övrigt spekulanterna till säljarna. Han kan inte minnas om anmälarna ställde några frågor men är säker på att han informerade alla spekulanter. Det skall dock erinras om att anmälarna ställt frågor om ombyggnaden till säljarna enligt en skrivelse från april 1999. Skrivelsen visar att anmälarna före köpet noterat förhållandena på grannfastigheten. Detta visar att anmälarna genom egna iakttagelser eller genom honom fick vetskap om ombyggnaden.

Efter tillträdet kontaktade anmälarna honom och påtalade att säljarna inte vidtagit de åtgärder på fastigheten som man kommit överens om i köpekontraktet. I anledning av detta kontaktade han säljarna och påtalade anmälarnas synpunkter. Säljarna tackade för hans uppgifter och han utgick ifrån att parterna själva redde ut den uppkomna situationen. Det åligger inte mäklaren att föra parternas talan vad gäller uppfyllande av kontraktsförpliktelser.

Vägservitutet belastar en del av fastigheten där det nu finns en telefonstolpe. Denna är belägen på ett sådant sätt att det inte är möjligt att utnyttja denna del av fastigheten.

Servitutet innebär därför ingen inskränkning i köparnas möjlighet att utnyttja fastigheten. Mot bakgrund av detta tillmätte han inte servitutet någon betydelse vid upprättandet av beskrivningen, varför han inte heller lämnade någon uppgift om det.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Inledningsvis kan konstateras att fastigheten såldes den 16 september 1997 och att anmälan inkom den 28 november 2000 till Fastighetsmäklarnämnden. Räknat från försäljningen har det således förflutit tre år och drygt två månader fram till tiden för anmälan. Nämnden beslutade den 26 augusti 1998 (protokoll FMN 12/98) att tillsynsärenden skall skrivas av utan utredning om ärendet rör ett förhållande som när ärendet anhängiggörs ligger mer än tre år tillbaka i tiden, om det inte finns särskilda skäl att utreda och pröva ärendet. Vad beträffar frågan om mäklaren X

2001-05-16:3

fullgjort sin upplysningsskyldighet beträffande ombyggnaden på grannfastigheten finner nämnden att det inte framkommit något som visar att det finns särskilda skäl till någon ytterligare åtgärd i ärendet.

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Denna s.k. objektsbeskrivning skall innehålla uppgift om bl.a. rättigheter som belastar fastigheten.

I den objektsbeskrivning som mäklaren X upprättat saknas uppgift om ett vägservitut. I anledning av vad mäklaren X anfört i denna del får Fastighetsmäklarnämnden framhålla att skyldigheten att ta med uppgifter om belastningar är ovillkorlig. Om mäklaren anser att det finns anledning att göra en bedömning av belastningens betydelse, får han ta upp det särskilt med parterna. Mäklaren X har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. För detta skall han meddelas varning.

Vad gäller frågan om mäklaren X i erforderlig utsträckning biträtt anmälarna, när dessa gjort gällande att säljaren inte fullgjort sina kontraktsenliga skyldigheter finner Fastighetsmäklarnämnden att utredningen inte ger belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter.

2001-05-16:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares agerande i samband med besiktning av fastighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklaren X hade i uppdrag att förmedla försäljning av en tomträtt i Hässelby. Ett köpekontrakt undertecknades i mars 2000. Efter att olika besiktningar, fuktmätningar och provtagning ur isoleringsmaterial i byggnaden gjorts, hävde köparen sitt köp i juni 2000.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparen krävt ersättning av mäklaren X för besiktningskostnader och anfört bl.a. följande.

Han lät genomföra en jordabalksbesiktning. Den visade på riskfaktorer. Han förhandlade fram en fördjupad besiktning att bekostas av säljaren för att denne skulle teckna en s.k. dolda fel försäkring. Det visade sig då att det faktiskt fanns mögel i huset. Mäklaren X avfärdade detta och kopplade omedelbart in en annan besikt- ningsman som enligt mäklaren X påstod att huset var i gott skick. Någon skriftlig rapport fick han inte. Mäklaren X menade att han inte skulle ha halat ut på affären.

Han försökte bara verkställa sin undersökningsplikt. Han anlitade därför själv ytterligare en besiktningsman. Fuktmätningar utfördes och det bekräftades att

2001-05-16:3

konstruktionen var riskfylld. Resultaten tydde på sannolikhet för mögelbildning i golvet. Materialanalysen visade tecken på mögel.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och i huvudsak uppgett följande. Efter den första besiktningen önskade köparen en överlåtelseförsäkring.

Han informerade köparen om att en sådan överenskommelse inte fanns med säljaren och att det skulle medföra en försäkringskostnad om 15-20 000 kr för säljaren. Med en mild protest godkände säljarna en sådan överenskommelse. För att kunna teckna en sådan försäkring kräver försäkringsbolaget att besiktningsmannen även mäter och provborrar i golvbjälklaget. Besiktningsmannen konstaterade dock utan att ha borrat i syllen att det var förhöjda fuktvärden i torpargrunden och i golvbjälklaget. Han tog då kontakt med en annan besiktningsman och uttryckte sina tvivel. Av ren goodwill utförde denne kostnadsfritt en provborrning av syllarna och en fuktmätning på vinden och i torpargrunden. Enligt besiktningsmannens muntliga utlåtande hade torpar- grunden något förhöjda värden men i syllarna hade normala värden för årstiden uppmätts. Köparen tvivlade på det muntliga utlåtandet och krävde en tredje besiktningsman. En sådan anlitades och ett isolerprov togs ut och sändes till laboratorium. Provet innehöll höga halter av mikroorganismer. Därmed ansåg sig köparen ha rätt att häva köpet och återfå handpenningen, vilken köparen fick.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 41) anges att mäklaren så långt som möjligt skall inta en neutral roll som mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna.

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

I köpekontraktet har parterna avtalat om rätt för köparen att besiktiga fastigheten förenat med en möjlighet för denne att under vissa närmare angivna förutsättningar häva köpet.

Fastighetsmäklarnämnden är av den åsikten att en mäklare i vissa fall bör påtala för köparen om han anser att besiktningsmannen vid utförandet av besiktningen har brustit i omsorg, exempelvis genom att vara otydlig. Mäklaren får i sådant fall tala om på vilket sätt han anser att besiktningsmannen brustit i omsorg och uppmana köparen att vända sig till besiktningsmannen för ett bemötande av kritiken.

Fastighetsmäklarnämnden anser dock att det inte kan anses förenligt med en mäklares opartiska ställning som mellanman att, på sätt som skett i detta fall, på egen hand anlita en besiktningsman som utför en fuktmätning vars resultat köparen har att väga mot vad köparens anlitade besiktningsman presenterat. Genom sitt agerande lämnade

2001-05-16:4

mäklaren X sin ställning som opartisk mellanman. Förseelsen kan inte anses som ringa. Mäklaren X skall därför meddelas varning.

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra ekonomiska tvister.

2001-05-16:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); bland annat fråga om övertagande av förmedlingsuppdrag

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X åtog sig i början av 2000 att med ensamrätt förmedla en bostadsrätt i Upplands Väsby. Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden riktat klagomål mot mäklaren X och dennes mäklarkollega, mäklaren Y.

Xxxxxxxx har i huvudsak uppgett följande.

Mäklaren X överlät uppdraget på sin kollega mäklaren Y. De fick flera svar sedan bostadsrätten utannonserats och intresset var stort. Mäklaren Y återkom dock inte med några konkreta förslag på köpare varför de efter en tid sade upp avtalet. Under uppsägningstiden anvisade mäklaren Y en spekulant med ett bud som de kunde acceptera. Hon uppgav att spekulanten hade ett flyttbolag och att budet därför inbegrep städning och deras flyttkostnad till annan ort. Vid kontraktskrivningen visade det sig att detta var ett missförstånd. De tyckte att försäljningssumman blev för låg och mäklaren Y gick med på ett sänkt arvode. Efter kontraktskrivningen hörde de inte av mäklaren Y. De fick inte likvidavräkning eller köpebrev. Mäklaren Y glömde att sända in handlingar till köparens låneinstitut, vilket medförde att köparen inte fick sitt lån i tid.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och uppgett bl.a. följande.

Ett flertal spekulanter ville titta på bostadsrätten. I samband därmed blev han sjuk. För att förmedlingen inte skulle avstanna fortsatte mäklaren Y med arbetet.

Spekulanterna ansåg priset vara för högt. Under uppsägningstiden återkom en spekulant med ett bud som mäklaren Y framförde till säljaren. Säljaren accepterade budet. Han beklagar slarvet med handlingarna kring tillträdet.

Mäklaren Y har bl.a. uppgett följande.

När mäklaren X blev sjuk kontaktade hon säljaren för att arbetet inte skulle avstanna. Hon berättade att det var flera spekulanter som ville ha en visning. Hon föreslog dag och tid och säljaren svarade att det gick bra, vilket hon naturligtvis tog som ett medgivande. Säljaren kom i början av april in på kontoret och ville säga upp avtalet. Hon tog emot dem och hon formulerade för deras räkning en uppsägning som de undertecknade. Hon informerade mäklaren X om detta. En spekulant som tidigare

2001-05-16:5

visat intresse hörde av sig igen med ett bud. Säljaren diskuterade bl.a. flyttstädningen med denne spekulant utan hennes närvaro. Säljaren ville genomföra en affär varför hon bokade tid för kontraktskrivning. Efter sin semester upptäckte hon att handlingar avseende köparens lån låg kvar på skrivbordet. Hon kontaktade då långivaren som uppgav att de hade betalat ut pengar till köparna. Hon kontaktade säljaren och bad om ursäkt för det inträffade. Efter samråd med mäklaren X gick hon med på säljarens krav om nedsättning av mäklararvodet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av utredningen framgår det att mäklaren X hade ett skriftligt förmedlingsavtal med ensamrätt som säljaren sade upp i förtid med mäklaren Xs medgivande. Det kan inte ha varit oklart för säljaren att det var mäklaren X som var avtalspart. Under uppsäg- ningstiden anvisade sedan mäklaren Xs mäklarkollega, mäklaren Y, den spekulant som kom att bli köpare. Mäklaren Y kom att som medhjälpare till mäklaren X ta hand om skrivarbetet och avslutet. Det finns inte belägg för att mäklaren Y skulle ha haft ett eget förmedlingsuppdrag eller att mäklaren X ensidigt skulle ha överlåtit uppdraget på mäklaren Y.

Både mäklaren X och mäklaren Y har medgett att den senare delen av uppdraget av olika skäl inte sköttes särskilt väl. Mot ovan nämnda bakgrund kan det som kommit fram i det avseendet dock inte anses vara av sådan art att någon särskild åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida är motiverad. Inte heller det som i övrigt framkommit föranleder något uttalande från nämndens sida. Ärendet mot mäklaren X och mäklaren Y skall därför skrivas av från vidare handläggning.

2001-05-16:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utlämnande av nycklar m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X fick i augusti 2000 ett uppdrag att förmedla försäljningen av en lägenhet med bostadsrätt. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats av säljarna för sitt sätt att utföra uppdraget. De har bl.a. anfört att försäljningen tog lång tid, att de inte informerades om spekulanter och bud samt att mäklaren X lämnat ut nycklarna till köparen utan deras tillstånd.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och har sammanfattningsvis uppgett följande.

Utgångspriset för lägenheten bestämdes utifrån tidigare försäljningar han genomfört med liknande objekt i föreningen. Dock var denna lägenhet inte i lika bra skick som dessa. Hans uppfattning är att det tar en till två månader att sälja en central bostadsrätt. I detta fall tog det två och en halv månad. Lägenheten utannonserades på

2001-05-16:6

Internet med interiörbilder samt några exteriörer samt vid tre tillfällen i GP. Då han upplevde att de inte fick någon riktig fart på försäljningen föreslog han en sänkning av priset. Han erhöll ett bud som säljarna accepterade.

Köpeavtal undertecknades på hans kontor först med säljarna och sedan med köparen med tillträde den 15 november 2000. Säljarna var mycket missnöjda med att det dragit ut på tiden. De skulle tömma lägenheten den 2 november för att sedan städa densamma. Säljarna sade att köparen kunde disponera lägenheten efter allhelgonahelgen den 4-5 november. Han sade att det var bra eftersom köparen skulle måla om lägenheten. Han meddelade sedan köparen att hon kunde få måla om lägenheten före tillträdet. Den 7 november fick han kontakt med en av säljarna och frågade om städningen. Säljaren ville då att han skulle be köparen att kontakta henne så att de kunde tala om detaljerna. Han sökte då köparen men fick ingen kontakt med henne utan lämnade meddelande på hennes mobilsvar att kontakta säljaren. Av någon anledning ringde inte köparen till säljaren utan påbörjade målningen av lägenheten den 8 november.

Han kan förstå om säljaren blev frustrerad då försäljningen drog ut på tiden. Han kan däremot inte förstå att säljaren förnekar att hon själv föreslagit att köparen skulle få nyckeln till lägenheten. Naturligtvis beklagar han att människor känner sig felaktigt behandlade och att han inte följde upp att köparen verkligen hade fått kontakt med säljaren innan hon startade ommålningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Det råder delade meningar om hur det förhållit sig med tillståndet att lämna ut nycklarna till köparen. Mot bakgrund av att ord står mot ord finns det enligt Fastighetsmäklarnämnden inte tillräckliga belägg för att mäklaren X lämnat ut nyckeln i strid med instruktioner från anmälarna. Nämnden får dock påpeka att en överenskommelse om tillträde är av så stor betydelse för parterna att det inte får finnas någon oklarhet om vad som överenskommits. Det är därför lämpligt att detta regleras skriftligen.

Vad som i övrigt framkommit i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från fastighetsmäklarnämndens sida.

2001-05-16:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning från Kronofogdemyndigheten i Sollentuna/Sundbyberg. Myndigheten uppgav den

2001-05-16:7

16 november 2000 att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på

29 288 kr och i enskilda mål på 20 910 kr. Vid förnyad kontroll den 8 maj 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 30 223 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med hänsyn till den minskning som skett beträffande mäklaren Xs skuldsättning hos kronofogdemyndigheten kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2001-05-16:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning från Kronofogdemyndigheten i Stockholm. Myndigheten uppgav den 20 februari 2001 att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 186 310 kr. Vid förnyad kontroll den 7 maj 2001 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 10 579 kr.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med hänsyn till den minskning som skett beträffande mäklaren Xs skuldsättning hos kronofogdemyndigheten kan ärendet skrivas av från vidare handläggning.

2001-06-13:1

2001-06-13:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet samt om boendekostnadskalkyl m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har som ett led i sin löpande verksamhet tagit del av Ljungby tingsrätts dom --- Där har mäklaren X dömts för bokföringsbrott och försvårande av skattekontroll till villkorlig dom. Bl.a. har mäklaren X vid åtta tillfällen underlåtit att bokföra förmedlingsprovisioner i mäklarföretaget. Mäklaren X var ägare och ställföreträdare för företaget. Fastighetsmäklarnämnden begärde med anledning av tingsrättens dom in akterna avseende fem av mäklaren Xs förmedlings- uppdrag under perioden 30 juni 2000 - 28 februari 2001. De akter som nämnden har granskat har avsett fristående villor. Vid granskningen har följande framkommit. I fyra av akterna saknas en individuell boendekostnadskalkyl. I fyra av akterna saknas ett skriftligt depositionsavtal. Säljarens datering av köpebrevet var i ett fall inte fullständigt. Vidare har felaktiga kontraktsdatum och tillträdesdatum angivits vid sammanlagt sju tillfällen.

Mäklaren X har yttrat sig och bl.a. anfört att den personliga tragedi som han varit med om inneburit att bolagets bokföring legat nere och att skatterevisionen genomfördes innan han hunnit åtgärda allt. Frånvaron av boendekostnadskalkyler har han förklarat med att köparna uppgivit att kontant betalning skulle ske. Separata depositionsavtal upprättas inte. Felaktiga kontraktsdatum och tillträdesdatum har berott på dåliga datakunskaper.

Fastighetsmäklarnämnden meddelade mäklaren X varning den 26 januari 2000 då han i ett tillsynsärende inte uppfyllt lagens krav avseende upprättande av uppdragsavtal, objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Bokföringsbrott och försvårande av skattekontroll

Mäklaren X har åsidosatt den bokföringsskyldighet som åvilat honom. Enligt Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X därigenom handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Särskilt allvarligt är att det rör sig om uppgifter hänförliga till den kundrelaterade delen av hans verksamhet.

2001-06-13:1

Den särskilda granskningen

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, vid förmedling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Det åligger således mäklaren att tillhandahålla köparen en kalkyl om inte denne avstår från en sådan. Eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett bör mäklaren se till att köparens avstående sker skriftligt. I fyra av de fem granskade klientakterna saknas en individuell boendekostnadskalkyl. Någon avståendeförklaring har inte uppvisats i de granskade förmedlingsuppdragen. Mäklaren X har således vid fyra tillfällen brutit mot 18 § fastighetsmäklarlagen.

Depositionsavtal

I de köpekontrakt som Fastighetsmäklarnämnden granskat finns följande text beträffande köpeskillingens erläggande: ”1. Kontant i avvaktan på uppfyllande av villkor enligt följande paragrafer i kontraktet: att deponeras hos Svensk Fastighetsförmedling.” Några paragrafer har dock inte angetts.

Separata depositionsavtal har inte upprättats.

Enligt prop. 1994/95:14 s. 76 skall handpenningen utan dröjsmål vidarebefordras till säljaren, om inte något annat har överenskommits, t.ex. att mäklaren har fått ett särskilt uppdrag att förvalta handpenningen. Ett sådant uppdrag skall grunda sig på ett avtal mellan säljaren och köparen. Mäklaren bör inte kunna förvalta handpenningen med stöd av blott en förtryckt klausul i uppdragsavtalet.

I samtliga klientakter där handpenning har erlagts (fyra av fem förmedlingsuppdrag) saknas separata depositionsavtal. Av handlingarna framgår att mäklaren X har förvaltat handpenningarna fram till tillträdesdagarna. Genom att underlåta att upprätta skriftliga depositionsavtal har mäklaren X vid fyra tillfällen brutit mot god fastighetsmäklarsed.

Övrigt

Grundläggande för en mäklare är att upprättade juridiska dokument till alla delar är korrekta och överensstämmer med de verkliga förhållandena.

Fastighetsmäklarnämnden har vid sin granskning funnit att säljarens datering av köpebrevet saknas i ett fall. I likvidavräkningshandlingar har felaktiga kontraktsdatum och tillträdesdatum angivits.

Påföljd

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas.

2001-06-13:2

I förarbetena till lagen (se prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroende- ställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Vad som framkommit vid skatterevisionen gör att mäklaren Xs redbarhet och lämplighet som mäklare måste ifrågasättas. Därtill kommer att det vid den särskilda granskningen framkommit många och allvarliga brister i samtliga granskade akter. Bl.a. har mäklaren X brustit vad avser skyldigheten att upprätta boendekostnads- kalkyl. Detta är särskilt allvarligt, eftersom han i beslut den 26 januari 2000 varnats bl.a. för att inte ha upprättat boendekostnadskalkyl. Någon annan påföljd än avregistrering kan inte komma ifråga.

2001-06-13:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift i köpebrevet om köpeskillingen, mäklarens agerande i anledning av säljarens reparationsåtagande m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X hade i uppdrag att förmedla en fastighet i Täby. Efter försäljning av fastigheten i april 2000 har säljaren i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden uppgett att mäklaren X inte redovisat och tillställt henne hela köpeskillingen.

Anmälaren har även uppgett att mäklaren X inte tillhandahållit henne kvitton över reparationsåtgärder som hon efter överenskommelse med köparen hade bekostat. Vidare har hon anmärkt på att köpeskillingen i köpebrevet är 20 000 kr för hög.

I köpekontraktet och köpebrevet anges köpekillingen till 2 375 000 kr. I kontraktet har parterna avtalat bl.a. följande: "Parterna är överens om att säljaren bekostar åtgärd enl bifogad offert gällande aktuell golvkonstruktion. --- Köpeskillingen kommer att reduceras per tillträdesdagen med ett belopp motsvarande 20.000:-

/TJUGOTUSENKRONOR/ för fel och brister, upptäckta under besiktningstillfället." I de avräkningar som mäklaren X upprättat har dels det avtalade beloppet 20 000 kr dels beloppet 253 600 kr avseende reparationskostnaden för golvskadan räknats av från det belopp köparen hade att erlägga till säljaren för förvärvet.

Mäklaren X har i huvudsak uppgett följande.

Han hade tidigare marknadsfört fastigheten för säljarens räkning. Då framkom det att byggnaden hade en mögelskada i golvkonstruktionen och förmedlingsarbetet lades ned tills vidare. När säljaren återkom skrevs ett nytt förmedlingsuppdrag och försäljningsarbetet återupptogs. I enlighet med god fastighetsmäklarsed redovisade han för spekulanterna de brister som han kände till. De som besökte fatigheten hade som