Common use of NÄMNDENS BEDÖMNING Clause in Contracts

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden har att ta ställning till om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare eller säljare till följd av att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §). Av sär- skilt intresse i detta fall är vad som gäller med hänsyn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §), rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §). Det är NN och YY som ska visa att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagen. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden har konstaterar inledningsvis att ta ställning förmedlingsobjektet var ett fastighetsä- gande bolag. Fastighetsmäklarlagen är därför inte direkt tillämplig. Samma provis- ionsrättsliga kriterier är dock tillämpliga, oavsett om förmedlingsobjektet är en fas- tighet eller ett bolag vars enda eller huvudsakliga tillgång är en fastighet, jfr rätts- fallen NJA 2010 s. 58 och NJA 2015 s. 918 samt Xxxx Xxxxxxx i Juridisk Tidskrift 2010-11 s. 460 och Xxxxxx Xxxxx i Juridisk Tidskrift 2016-17 s. 155 f. En förutsättning för att NN ska kunna ha rätt till provision är att han anvisade den blivande köparen. Med det menas att köparen ska ha fått kännedom om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsedatt objek- tet var till salu genom NN:s verksamhet. Enligt fastighetsmäklarlagen Säljaren ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare också ha insett eller säljare till följd av bort ha insett att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen så var fallet, se rättsfallet NJA 2015 s. 918 (25 §p. 10). Av sär- skilt intresse Vid konkurrerande provisionsanspråk räcker det enligt nämndens praxis att Mäklare 2 insåg eller borde ha insett att köparen var anvisad av Mäklare 1. Mäklare 2:s onda tro, som man brukar kalla det, tillräknas säljaren. Eftersom det räcker att säljaren/Mäklare 2 borde ha insett att köparen var anvisad av Mäklare 1, kan anvisningskravet vara uppfyllt även om köparens namn är felaktigt eller ofullständigt angivet i detta fall spekulant- listan, jfr rättsfallet NJA 1975 s. 748. Även s.k. indirekt anvisning medför att anvisningskravet är vad uppfyllt, se prop. 1983/84:16 s. 46. Med indirekt anvisning menas att någon som gäller med hänsyn mäklaren har anvi- sat i sin tur informerar den blivande köparen om att objektet är till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §), rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §)salu. Det är stäm- mer alltså inte, vad YY anfört, att redan det faktum att den blivande köparen inte fanns upptagen på NN:s spekulantlista innebär att denne inte kan ha rätt till pro- vision. Om NN informerade MM om att objektet var till salu, och YY som denne i sin tur informerade den blivande köparen (...) AB, var det bolaget indirekt anvisat av NN. Även vid indirekt anvisning gäller emellertid att säljaren och/eller Mäklare 2 ska visa ha känt till eller bort känna till att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagenköparen var anvisad av Mäklare 1. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen Denna onda tro ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens föreligga vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter köpet. Här har XX uppgett att hon vid den tidpunk- ten inte kände till eller hade anledning att undersöka personkopplingen mellan det ”(...)” som angavs i NN:s spekulantlista och köparen (...) AB. NN har inte invänt mot detta. Inte heller har han invänt att säljaren kände till eller borde ha känt till per- sonkopplingen. Eftersom NN inte har visat, eller ens påstått, att säljaren och/eller YY kände till eller borde ha känt till att köparen indirekt var anvisad av honom, kan han redan av det skälet inte ha rätt till provision. Vid denna bedömning behöver nämnden inte gå in på frågan om åtgärder mot penningtvätt och finansiering orsakssamband, det vill säga vem av terrorism4 anges de båda mäklarnas arbete som hade störst inverkan på affären. Med anledning av vad YY anfört vill nämnden dock påpeka att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia även vid konkurre- rande provisionsanspråk gäller att det finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men presumtionen är svagare än när säljaren inte anlitar någon Mäklare 2 utan säljer i egen regi till den anvisade spekulanten. Det framgår av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.HD:s uttalande i rättsfallet NJA 2015 s. 918 (p. 13). På nämndens vägnar: Xxxxx Xxxxxxx

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden har Parterna är överens om att ta ställning Mäklaren inte hade ett förmedlingsuppdrag utan ett x.x. xxxxxxxxxxxx. Med det menas i regel ett uppdrag att endast upprätta köpe- handlingar. Även andra moment kan ingå, exempelvis att hantera tillträdet, admi- nistrera betalning etc. Vad som per definition inte kan ingå i ett skrivuppdrag är förmedling, alltså att försöka hitta en motpart till uppdragsgivaren som denne kan ingå avtal med. Om det momentet ingår, är det i stället fråga om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt ett förmed- lingsuppdrag. Fastighetsmäklarlagen är direkt tillämplig på förmedlingsuppdrag, men inte på skrivuppdrag. Om ett skrivuppdrag utförs av en registrerad fastighetsmäklare, kan lagen emellertid i viss utsträckning tillämpas analogt, se exempelvis FRN 58/18. I det fallet hade mäklaren angett en felaktig köpeskilling i köpekontraktet och i allt iakttagit blev skadeståndsskyldig mot säljaren. Det saknade betydelse, ansåg nämnden, om det var säljaren eller köparen som hade anlitat mäklaren för skrivuppdraget. I förarbetena, prop. 2010/11:15 s 45, sägs att vid skrivuppdrag ställs näringsrätts- ligt samma krav på mäklaren att uppfylla god fastighetsmäklarsedfastighetsmäklarsed som om uppgif- ten hade utgjort en del av ett förmedlingsuppdrag. Enligt fastighetsmäklarlagen ska Uttalandet handlar om aktsam- hetskravets höjd. Det säger inget om vilka skyldigheter som en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare har vid ut- förandet av ett skrivuppdrag, varken näringsrättsligt eller säljare civilrättsligt. Den frågan får avgöras från fall till följd av att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina fall. Vad det här närmast gäller är om mäklarens skyldigheter enligt lagen (25 §)3 kap. Av sär- skilt intresse i detta fall är vad som gäller med hänsyn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §)12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen, rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §). Det är NN och YY som ska visa att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagen. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem parterna de råd och upplysningar som de kan behöva behöva, ska tillämpas analogt på skrivuppdrag. Av praxis framgår att mäklarens skyldigheter vid skrivuppdrag främst handlar om fastigheten att köpekontraktet vara upprättat på ett korrekt sätt och andra förhållanden avspegla parternas avsik- ter. Vidare har mäklaren antagligen samma skyldigheter som vid ett vanligt för- medlingsuppdrag att kontrollera vem som har samband med överlåtelsen rätt att förfoga över objektet och därmed lämna korrekt eventuella belastningar i form av servitut, panträtt m.m., jfr Kammarrätten i Stock- holms domar i mål 4865-03 och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt1955-04. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutralAtt ett skrivuppdrag även skulle innefatta rådgivning finns, såvitt känt, däremot inte några exempel på. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten rättsfallet NJA 1997 s. 127 II, som gällde mäklares rådgivningsskyldighet i ett för- medlingsuppdrag, skrev Högsta domstolen (HD) följande på s. 147: ”Mäklarens plikt att föra villkorsfrågan på tal kan tänkas i ett konkret fall upphöra på grund av särskilda omständigheter, t ex begränsningar i mäklaruppdraget.” Med stöd av HD:s reservation, och i brist på stöd i annan praxis, anser nämnden att rådgivningsskyldigheten i 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen normalt inte bör tillämpas analogt på skrivuppdrag. I detta fall har det inte framkommit något som ger anledning att frångå den nu nämnda huvudregeln. Med andra ord kan Mäklaren inte bli skadeståndsskyldig för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt råd eller avsaknad av råd angående den försäljningsklausul som köparna ville föra in i köpekontraktet. Det hade i så fall krävt att omständigheterna var sådana att det måste ha stått klart för Mäklaren att han lämnade rådgivning som kunde med- föra skadeståndsansvar, jfr bland annat rättsfallen NJA 1977 s. 92, NJA 1992 s. 243 och finansiering NJA 2006 s. 638. Att Mäklaren i en sms-korrespondens lämnade vissa syn- punkter till NN-YY medför inte att det kravet blev uppfyllt. Nämnden noterar – detta framgår av terrorism4 anges den skriftliga bevisningen – att mäkla- ren NN-YY visste att Mäklaren inte hade sett och värderat köparnas bostad, men att de bad honom att ge en ”spon- tan” synpunkt på köparnas förslag till beloppsgräns. NN-YY:s krav ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia avslås redan av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.nu angivet skäl. På nämndens vägnar: Xxxxxxx Xxxxxxx

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden Det är ostridigt att fastigheten överläts under ensamrättstiden till en spekulant som Mäklaren inte hade anvisat. Det är vidare ostridigt att Mäklarens arbete kom att inskränkas till intag samt upprättande av köpekontrakt, hantering av tillträde m.m. Ett mäklaruppdrag är normalt ett rent s.k. riskavtal. Om objektet inte överlåts får mäklaren i regel ingen ersättning alls, även om mäklaren har lagt ner ett betydande arbete på förmedlingen. Omvänt gäller att ta ställning om objektet överlåts är mäklaren i regel berättigad till full provision, även om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt arbetsinsatsen var minimal. Riskavtal innebär att mäklaren ibland gör mycket goda affärer, och ibland mycket dåliga, och tanken är att det ska jämnas ut över tid. Lite tillspetsat skulle man kunna säga att de säljare vars fastigheter blir överlåtna i allt iakttagit god fastighetsmäklarsednågon mening subventionerar de säljare som inte lyckas – eller kommer fram till att de inte vill – överlåta sin fastighet. Enligt fastighetsmäklarlagen ska Utgångspunkten är att en mäklare ersätta endast har rätt till provision om han eller hon har anvisat den skada som drabbar köpare eller säljare till följd av blivande köparen, 23 § 2 st. fastighetsmäklarlagen. Denna utgångs- punkt modifieras genom reglerna om ensamrätt. Ensamrätt innebär att mäklaren upp- såtligen eller har rätt till provision även om köparen inte har anvisats av oaktsamhet mäklaren, under förut- sättning att överlåtelsen sker under ensamrättstiden, 23 § 3 st. fastighetsmäklar- lagen. Ensamrättens funktion är att skydda mäklaren mot att säljaren överlåter fas- tigheten till en spekulant som mäklaren inte har anvisat, alltså just den situation som är aktuell i ärendet. För att skydda säljaren är ensamrätten begränsad till max- imalt tre månader åt gången, se 9 § 2 st. fastighetsmäklarlagen. I förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag, prop. 1983/84:16 s. 22 f. och 47 ut- talades följande. ”[Ensamrätten har den] innebörden att mäklaren […] har rätt till provision även om avtalet inte har träffats genom hans förmedling. Rätten till provision uppkommer alltså exempelvis om fastigheten säljs till någon som har anvisats av en annan mäklare. Samma sak gäller om uppdragsgivaren säljer fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Det står dock mäklaren och uppdragsgivaren fritt att avtala om en ensamrätt av mindre långtgående innebörd, exempelvis så att uppdragsgivaren förbe- hålls rätten att sälja fastigheten till någon som han själv har fått kontakt med. Detta gäller även i konsumentförhållanden. Ett förbehåll av det aktuella slaget innebär inte att bestämmelsen frångås till nackdel för konsumenten. På samma sätt som beträffande sedvanliga provisionsuppdrag förutsätts för provision att ett avtal om överlåtelse har träffats. överlåtelsen måste emellertid också ha till- kommit inom den tid som har avtalats för ensamrätten för att denna skall kunna åbe- ropas av mäklaren. […] Vill uppdragsgivaren av någon anledning återkalla uppdraget innan den ursprungligen bestämda tiden för ensamrätten har gått ut, kan det naturligtvis inträffa att uppdrags- givaren och mäklaren enas om att låta uppdraget förfalla. Om emellertid en sådan enighet inte uppnås och uppdragsgivaren själv försäljer fastigheten inom den avtalade tiden, blir mäklaren i princip berättigad till provision. En annan sak är att denna kan sättas ned enligt 18 §, om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §)åligganden. […] Av sär- skilt intresse i detta fall särskild betydelse är vad som gäller med hänsyn ska gälla i fall då avtal om överlåtelse av fastigheten kommer till stånd utan mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §)förmedling. Som jag berört i det föregående har mäklaren f.n. även i dessa fall normalt rätt till ersättning under förutsättning att fastig- heten överlåts under ensamrättstidens giltighetstid. […] Den tidsbegränsning [om högst tre månaders ensamrätt] som jag nyss förordat får anses utgöra ett tillräckligt skydd för konsumenten. Denne kan ju invänta att ensamrätten går ut, rådgivnings- om han själv vill sälja fastigheten.” Enligt nämndens mening är uppdragsavtalet inte oskäligt, vare sig vid dess tillkomst eller i ljuset av den senare försäljningen. Den situation som är aktuell i ärendet har förutsetts av lagstiftaren och upplysningsskyldighet (16 §)följer logiken bakom riskavtal. Att Mäklaren erhöll en i förhållande till arbetsinsatsen hög provision saknar betydelse; riskavtal innebär att uppdragstagaren arvoderas efter resultat, kontroll inte efter arbetsinsats, och vid en- samrättsavtal behöver resultatet inte ens ha åstadkommits av förfogan- derätts- mäklaren. Jämkning av ensamrättsavtal kan i och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan för sig förekomma, men då i samband med över- låtelsen (21 §)andra situationer än den nu aktuella, jfr rättsfallet NJA 1948 s. 163. Makarna XX får även anses ha gjort gällande att provisionen ska sättas ned på den grunden att Mäklaren inte utförde alla de moment, fotografering och annonsering m.m., som hon åtog sig. Skälet till detta var emellertid, enligt vad som framkommit i ärendet, att dessa moment inte behövde utföras eftersom makarna NN beslutade sig för att sälja fastigheten utan några marknadsföringsaktiviteter. Vid sådant för- hållande finns ingen grund för nedsättning av provisionen, jfr SOU 1981:102 s. s. 223. Makarna XX har slutligen gjort gällande att Xxxxxxxx borde ha föreslagit dem att i stället anlita henne för ett s.k. skrivuppdrag. Det är NN hade emellertid krävt att Mäkla- ren hade gått med på att avsluta förmedlingsuppdraget och YY avstå från sin provis- ionsrätt, något som ska visa hon självfallet inte var skyldig att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagengöra. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.På nämndens vägnar: Xxxxx Xxxxxxx

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden har Det är ostridigt, och framgår också av ingivna fotografier, att ta ställning till om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt och köparna hade bosatt sig i allt iakttagit god fastighetsmäklarsed. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare lägenheten mer eller säljare till följd av att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §). Av sär- skilt intresse i detta fall är vad som gäller med hänsyn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §), rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §)mindre permanent. Det är vidare ostridigt att köpare och säljare träffade en överenskommelse som innebar att köparna i viss utsträckning skulle få tillgång till lägenheten före tillträ- desdagen. Därefter går uppgifterna isär. NN menar att uppgörelsen innebar att kö- parna vid ett tillfälle skulle få ställa in möbler i lägenheten och att Mäklaren vid det tillfället skulle låna ut nyckeln till köparna samt utöva tillsyn. Mäklaren anser att överenskommelsen innebar att köparna löpande skulle få ställa in saker i lägen- heten och han har bekräftat att han lånade ut nyckeln till köparna vid cirka fyra tillfällen. Det stämmer alltså knappast, vad Mäklaren har anfört, att NN och YY kö- parna var överens om överenskommelsens innehåll; av inlagorna i ärendet framgår att inte ens Mäklaren och NN är överens om innehållet. Som Mäklaren medgett borde han ha dokumenterat parternas överenskommelse skriftligen. Hade han gjort det, hade han och NN inte varit oense om överenskom- melsens innehåll. En skriftlig överenskommelse hade sannolikt också medfört en minskad risk för att köparna bröt mot överenskommelsen. Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter som mäklare när han inte dokumenterade överenskommelsen, vilket utgör en grund för nedsättning av provisionen. Å andra sidan ska visa beaktas att Mäklaren verkade för en överenskommelse där köparna stod för driftskostnaderna under den aktuella månaden. Vidare har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagenMäklaren oemot- sagd uppgett att köparna även stod för månadsavgiften, en avgift som NN annars hade fått betala. Lagen om åtgärder mot penningtvätt Med beaktande av detta, och finansiering av terrorism gäller verksam- het då NN:s räntekostnader under den aktuella månaden knappast kan ha överstigit 5 000 kr, anser nämnden inte att pro- visionen ska sättas ner med ett högre belopp än de 5 000 kr som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för Mäklaren har medgett att uppnå kundkännedombetala. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.På nämndens vägnar: Xxxxxx Xxxxx

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen om parterna inte kommit överens om något annat. Ska ersätt- ningen utgå som provision, har mäklaren rätt till ersättning för utlägg endast om en särskild överenskommelse träffats om detta (23 §). Vidare föreskrivs i lagen att mäklarens ersättning kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet varit av ringa betydelse (24 §). En första fråga nämnden har att ta ställning till är om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt åsidosatt sina skyl- digheter gentemot NN; finns det skäl för nedsättning av arvodet med stöd av 24 § i fastighetsmäklarlagen? NN har uttryckligen förklarat att hon anser att Mäklaren genomfört försäljningen på ett bra och korrekt sätt. Hon riktar således inte några anmärkningar mot hur själva förmedlingsuppdraget fullgjorts. Däremot är en invändning mot arvodet att Mäklaren inte redovisat något underlag för angivet marknadsvärde. I den första offerten har Mäklaren bedömt marknadsvärdet till 5 000 000 kr. Det redovisas inte något jämförelsematerial eller annan grund för detta belopp. Vidare anger hon en marginal på plus minus 500 000 kr, det vill säga plus minus tio pro- cent, samt anmärkt att den stora marginalen bland annat hänger samman med att hon inte har kunnat besiktiga huset invändigt och har knapp information om vatten och avlopp. I den andra offerten, som lämnats sedan hon haft möjlighet att se fa- sigheten en andra gång och också haft tillträde till huvudbyggnaden, har det upp- skattade marknadsvärdet justerats ner med 1 400 000 kr till 3 600 000 kr med hän- syn till att huset var i allt iakttagit god fastighetsmäklarsedsämre skick än hon förväntat; i princip rivningsmässigt. Enligt fastighetsmäklarlagen ska Även marginalen har justerats ner till plus minus 100 000 kr, det vill säga plus minus knappt tre procent; dock utan angivande av skäl. I båda offerterna är brytpunkten för incitamentsdelen det bedömda marknadsvärdet. Det har inte ingått i uppdra- get att göra en mäklare ersätta marknadsvärdering av fastigheten enligt ortsprismetoden eller lik- nande. Med hänsyn till hur stor betydelse uppskattat marknadsvärde får för arvo- dets storlek, är det enligt nämnden anmärkningsvärt att det trots detta inte redo- visats något underlag för de uppskattningar som Mäklaren gjort i denna del. Det kan också synas anmärkningsvärt att övervägandena om förväntad prisspridning inte kommenterats då den skada som drabbar köpare eller säljare till följd uppgiften, i vart fall indirekt, ger ett intryck av förväntad omfattning av incitamentsersättningen vid val av trappmodellen. Det är dock trots detta inte fråga om att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet Mäklaren åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §)förmedlingsupp- draget. Av sär- skilt intresse Någon nedsättning av arvodet med stöd av 24 § i fastighetsmäklarlagen kan därför inte komma i fråga. NN kritiserar trappmodellen rent generellt men även med hänsyn till att modellen i detta fall medfört ett oskäligt arvode. Enligt 36 § avtalslagen kan ett avtalsvillkor jämkas om villkoret är vad som gäller oskäligt med hänsyn hän- syn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §)avtalets innehåll, rådgivnings- omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan omständigheterna i samband övrigt. Nämnden vill slå fast att ett provisionsavtal med över- låtelsen (21 §)trappa inte är oskäligt i sig. Det viktiga är att uppdragsgivaren är införstådd med villkoren. Villkoren för beräk- ningen av provisionen är i det aktuella fallet tydliga och klara. Det finns inget i ären- det som indikerar att NN och YY som ska visa att missuppfattat villkoren. Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter gjort två värderingar. Den första värderingen var enligt lagenhenne base- rad på att huset skulle gå att rädda, vilket var av stor betydelse för värdet, då fas- tigheten ligger inom naturreservat och strandskydd. Lagen Den andra värderingen ham- nade på 3 600 000 kr, vilket enligt henne berodde på de omfattande skadorna in- vändigt och som inte gick att upptäcka vid hennes första, utvändiga inspektion samt på grund av att en kommande spekulant skulle få utgå från att riva och bygga nytt, vilket kräver dispens från länsstyrelsen. Nämnden anser att det inte går att slå fast att någon av de två värderingarna är felaktig, trots slutpriset, eftersom det rör sig om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska ett helt unikt objekt utan direkt jämförbara andra objekt. Nämnden noterar dock att Mäklarens första värdering innehåller en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedomstörre osäkerhetsmarginal än den andra värderingen. Att fastighetsmäklare följer Denna skillnad är anmärkningsvärd, eftersom den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav andra värderingen bygger på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagenfler osäkerhets- moment än den första värderingen. Det får därmed anses ligga rimliga hade varit att även den andra vär- deringen gjorts med minst samma marginal som den första det vill säga +/- 500 000 kr. Trappan i begreppet god fastighetsmäklarsed provisionsavtalet börjar på 3 600 000 kr, det vill säga mittvärdet i den andra värderingen. Hade den andra värderingen försetts med samma osäkerhets- marginal som den första, skulle värderingen innebära 3 600 000 kr +/- 500 000 kr. En sådan vid marginal skulle enligt nämndens mening ha fäst NN:s uppmärksamhet på osäkerheten i värderingen, vilket i sin tur sannolikt skulle ha medfört att mäklaren har kännedom hon skulle ifrågasatt om parternas identitet trappan skulle börja på mittvärdet. Det hade med tanke på incitamentsmomentet i provisionsavtal med trappa legat betydligt närmare till hands att trappan börjat på ett högre belopp, sannolikt 3 600 000 kr + 500 000 kr. Nämnden anser därför att provisionsvillkoren ska jämkas så att trappen börjar på 4 100 000 kr Detta innebär att procentsatsen 10 procent inte ska tillämpas på skill- naden mellan 4 100 000 kr och syften 3 600 000 kr, det vill säga 500 000 kr. Den totala provisionen hade vid sådana förhållanden varit 50 000 kr lägre varför NN:s del bör sättas ned med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt25 000 kr. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten har medgivit att betala tillbaka 600 kr för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distansHemnetannonsen.

NÄMNDENS BEDÖMNING. Det är utrett att Mäklaren, innan köpekontrakt undertecknades, fick vetskap om att budgivare 5 hade återkallat sitt bud om 4 400 000 kr. Det är också utrett att hon inte informerade makarna NY om detta och att de inte heller på annat sätt fick kännedom om att budet var återkallat. Frågan gäller om en mäklare är skyldig att informera om att ett bud, som var seriöst och allvarligt menat när det lades, har återkallats. Det är en omdiskuterad fråga som inte har något självklart svar. Ett synsätt tar fasta på att ett bud inte ”är” någonting i rättslig mening. Bud är inte bindande vid köp av fastighet och bostadsrätt, och som Mäklaren påpekat kan en köpare aldrig veta om en budgivare står fast vid sitt bud och är beredd att köpa fastigheten för en köpeskilling som motsvarar det lämnade budet, eller ens om budgivaren har ekonomiska möjligheter till det. Med detta synsätt blir budgiv- ningen endast en anordning för att hitta en tilltänkt köpare, och de verkliga för- handlingarna om pris och andra villkor tar vid när en budgivare väl har vunnit bud- givningen. Om man anlägger synsättet att ett bud inte ”är” någonting, händer det heller ingenting när ett bud återkallas, och i konsekvens med det finns det heller inget som mäklaren måste informera om. Å andra sidan finns det tecken på att lagstiftaren inte delar den ovan angivna upp- fattningen. Om man anser att ett bud inte ”är” någonting, blir det svårt att förklara varför budgivningslistan har blivit föremål för lagreglering. Det blir också svårt, el- ler i alla fall svårare, att förklara varför det är ett problem med s.k. fejkade bud, det vill säga bud som inte avspeglar någon verklig vilja att förvärva fastigheten. Ett fej- kat bud kan emellertid innebära ett vilseledande i brottsbalkens mening, se rätts- fallet NJA 2016 s. 39, så i den meningen står det klart att ett sådant bud har en rättslig betydelse, trots att bud inte är civilrättsligt bindande. Man skulle kunna hävda att ett återkallat bud bör likställas med ett fejkat bud. Men mot det kan anföras att det finns en viktig skillnad mellan ett fejkat och ett åter- kallat bud; till skillnad från det fejkade budet var det återkallade budet allvarligt menat när det lades och avspeglade – med samma säkerhet eller osäkerhet som gäller för alla bud – vad en spekulant vid en viss tidpunkt uppgav sig vara villig att betala för fastigheten. Å andra sidan: även om budet var seriöst menat när det lades, konkurrerar spekulanten efter återkallandet i regel inte längre om fastig- heten på den nivå som budet indikerade. Ytterligare en synpunkt är att en mäklare är skyldig att inom ramen för god mäk- larsed särskilt tillvarata uppdragsgivarens ekonomiska intressen, se 8 § 2 st. fastig- hetsmäklarlagen. När uppdragsgivaren är en säljare, innebär det bland annat att verka för högsta möjliga pris. Om information om återkallade bud leder till ett lägre försäljningspris, kan det ifrågasättas om en mäklare ska, eller ens får, informera om detta. Efter dessa inledande anmärkningar övergår nämnden till att undersöka den praxis och andra rättskällor som finns på området. Nämnden prövar först Mäklarens invändning att hennes agerande överensstämde med de uttalanden som gjorts i Fastighetsmäklarinspektionens faktablad om bud- givning, publicerat på xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxx. Om så är fallet, talar det för att hon inte har agerat oaktsamt. De uttalanden i faktabladet som Mäklaren torde syfta på är följande. ”En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra speku- lanter.” Enligt nämndens mening överensstämmer uttalandena med gällande rätt. Nämn- den anser dock inte att man av uttalandena kan dra den slutsats som Mäklaren dragit, att en mäklare inte skulle vara skyldig att informera om att ett bud har åter- kallats. Även om en budgivare inte har rätt att få information om ett lagt bud, mot- säger det inte att mäklaren kan ha en skyldighet att informera om att ett visst bud har återkallats, om budet väl har kommunicerats med spekulanterna. Faktabladet motsäger visserligen inte Mäklarens uppfattning, men stöder den inte heller. En annan rättskälla anses vara hur normalt omsorgsfulla fastighetsmäklare rent faktiskt agerar, se prop. 1983/84:16 s. 42, men det ger inte någon tydlig vägledning i detta fall. Enligt nämndens erfarenhet finns det ingen allmänt accepterad praxis bland fastighetsmäklare om hur återkallade bud ska hanteras. Nämnden har note- rat att den största branschorganisationen Mäklarsamfundet i ett offentligt nyhets- brev har publicerat en artikel med kritiska synpunkter på Fastighetsmäklarinspekt- ionens beslut i disciplinärendet mot Mäklaren.1 Å andra sidan anges i Fastighets- byråns budgivningspolicy att ”[v]ill en budgivare inte längre stå fast vid sitt bud ska fastighetsmäklaren informera övriga budgivare.” 2 Fastighetsbyrån är landets största mäklarkedja med omkring 1 700 anslutna mäklare. Från tillsynsrättslig praxis kan, förutom beslutet och domen i disciplinärendet mot Mäklaren, även nämnas FMI 4.1-1539-15. Här hade mäklaren publicerat buden på sin webbplats, men underlåtit att ta ställning till bort ett återkallat bud. Inspektionen uttalade att ”om en budgivare återkallar ett redan lagt bud, ska detta på något sätt framgå av den information som lämnas så att inte budgivarna vilseleds i budgivningspro- cessen.” Mäklaren utfört meddelades en erinran. I Allmänna reklamationsnämndens ärende ARN 2014-01091 ansågs det visat att en budgivare drog tillbaka sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsedhögsta bud, men att köparen inte fick information om detta före köpet. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare eller säljare till följd av XXX uttalade att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet hade ”åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare då hon underlåtit att upplysa [köparen] om det tillbakadragna budet före köpet. Hennes åsidosättande har varit oaktsamt.” Mäklaren blev ska- deståndsskyldig. Samma fall prövades senare i Fastighetsmäklarinspektionens ärende 4.3-2333-14. Där friades dock mäklaren då det ansågs att de konkurrerande buden inte var ”rena” utan förenade med olika önskemål om tillträdesdag. Från det FRN som var verksamt fram till maj 2017, då FRN fick sin nuvarande form och sammansättning av ledamöter, kan nämnas FRN 58/15. Här uttalade nämn- den, i ett s.k. obiter dictum, att en mäklare ska ”redovisa att ett bud har återkallats. Detta ska enligt lagen nämndens mening ske dels i budgivningslistan, dels när buden re- dovisas löpande under budgivningen.” (25 §)Med obiter dictum menas ett uttalande som görs i en dom eller i ett beslut, men som inte är nödvändigt för att avgöra målet. Av sär- skilt intresse Ett obiter dictum har inte samma ”tyngd” som de uttalanden som avgör målet.) Ett i detta någon mening liknande fall är vad som gäller med hänsyn till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §), rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §), kontroll av förfogan- derätts- och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan i samband med över- låtelsen (21 §). Det är NN och YY som ska visa när en budgivare överhuvudtaget inte har någon möjlighet att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagen. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare bland annat vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutralförvärva objektet. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter ett ärende som prövades av det FRN som var verk- samt fram till maj 2017, FRN 130/15, var det fråga om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren ska ha uppgift om kundens adress och vidimerad kopia av identitetshandling vid identitetskontroll av en kund på distans.bostadsrätt i en förening där medlemskap endast kunde beviljas till den som var minst 50 år gammal. Den

NÄMNDENS BEDÖMNING. Nämnden Ärendet är udda och avviker från en ”vanlig” tvist om konkurrerande provisionsan- språk. De tvister som nämnden normalt hanterar ser ut på följande sätt: Mäklare 1 får i uppdrag att förmedla en bostad, men någon försäljning kommer inte till stånd. Säljaren säger upp mäklaruppdraget efter ensamrättstidens utgång, det vill säga avtalsenligt, och anlitar en ny mäklare. Den nye mäklaren, Mäklare 2, ska i sitt uppdragsavtal ha undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt, detta för att skydda säljaren från risken för dubbla provisioner. Mäklare 2 etablerar därefter kontakt med en spekulant som tidigare har anvisats av Mäklare 1 och som köper bostaden. Nämndens uppgift blir då att ta ställning till om Mäklaren utfört sitt uppdrag omsorgsfullt det s.k. orsakssam- bandet, det vill säga vem av mäklarna som har bidragit mest till affären. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas på visst sätt mellan de båda mäklarna. Utfallet behöver alltså inte bli – och i allt iakttagit god fastighetsmäklarsedblir oftast inte – att Mäklare 1 eller Mäklare 2 får hela provisionen. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en mäklare ersätta den skada som drabbar köpare eller säljare till följd av att mäklaren upp- såtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen (25 §). Av sär- skilt intresse i I detta fall är vad situationen i stället följande: En säljare ingår ett ensamrättsuppdrag med en Mäklare 1. Under ensamrättstiden häver säljaren uppdragsavtalet – med rätt eller orätt – och anlitar en Mäklare 2, som också tecknar ett ensamrättsupp- drag. Bostaden säljs därefter vid en tidpunkt då både Mäklare 1 och Mäklare 2 har ensamrätt. Civilrättsligt blir säljaren då skyldig att betala dubbla provisioner. Un- dantag gäller om säljaren hade rätt att häva uppdragsavtalet med hänsyn Mäklare 1; i så fall har Mäklare 1 inte rätt till mäklarens allmänna om- sorgsplikt (8 §)provision. Man kan tänka sig olika lösningar på situationen, rådgivnings- och upplysningsskyldighet (16 §)det finns skäl som talar för och emot de olika lösningarna. En lösning är att låta säljaren stå risken att behöva betala dubbla provisioner. Ar- gumentet för det är att säljaren häver uppdragsavtalet på egen risk. Nämnden har tidigare ansett att detta bör gälla om säljaren är en kommersiell aktör, kontroll se FRN 112/19. Samma uppfattning redovisades även i FRN 22/21. I det fallet var säljaren visserligen konsument, men en närstående till säljaren, som var advokat, hante- rade hävningen och det nya uppdraget med Mäklare 2. Av det skälet ansåg nämn- den att det inte fanns skäl att skydda säljaren från risken för dubbla provisioner. Mäklare 2 fick hela provisionen, men nämnden upplyste samtidigt om att Mäklare 1 hade möjlighet att vända sig mot säljaren med sitt provisionskrav och få det prö- vat i allmän domstol. Domstolen kunde då, skrev nämnden, pröva om säljaren haft rätt att häva uppdragsavtalet med Mäklare 1 eller inte. En annan lösning är att bortse från problematiken med hävning och ensamrätt och i stället fördela provisionen i enlighet med hur man ser på orsakssambandet, alltså vem av förfogan- derätts- mäklarna som hade störst inverkan på att det blev en affär. Det innebär å andra sidan att en säljare kan vinna på att begå avtalsbrott, till skada för minst en av de inblandade mäklarna. En tredje lösning är att låta Mäklare 1 få hela provisionen. Argumentet för det är att Mäklare 2 inte ska ingå ett uppdrag under en annan mäklares ensamrättstid. Om man då frånkänner Mäklare 2 provisionsrätt i en tvist om konkurrerande pro- visionsanspråk, ger det Mäklare 2 incitament att agera korrekt. Å andra sidan: om man alltid och inskrivningsförhållanden (17 §) samt medverkan oavsett omständigheterna skulle frånkänna Mäklare 2 rätt till pro- vision i ett sådant fall, låser man i praktiken säljaren till Mäklare 1 och hindrar säl- jaren från att anlita en ny mäklare, även i de fall där säljaren haft rätt att häva uppdragsavtalet. I detta fall har nämnden kommit fram till att Mäklare 1, alltså Mäklare 1, bör ha rätt till hela provisionen. Skälen för det är följande: Det får anses utrett att säljarna var ”vanliga” konsumenter, det vill säga de hade inte tillgång till någon juridisk sakkunskap i samband med över- låtelsen (21 §)hävningen av Mäklare 1:s förmedlingsuppdrag. Det I det avseendet skiljer sig ärendet från FRN 22/21. En säljare måste ha möjlighet att häva ett förmedlingsuppdrag under ensamrätts- tiden och anlita en ny mäklare. Något absolut hinder för en Mäklare 2 att acceptera ett sådant uppdrag bör därför inte finnas. Om säljaren är NN konsument, och YY inte har anlitat juridisk sakkunskap, bör det dock krävas att Mäklare 2 tydligt förklarar den effekt som kan inträda, alltså att säljaren kan bli skyldig att betala dubbla provis- ioner. Mäklaren bör även redogöra för förutsättningarna för att den risken ska visa att Mäklaren har åsidosatt sina skyl- digheter enligt lagen. Lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism gäller verksam- het som registrerade fastighetsmäklare bedriver.3 Enligt penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare in- frias, bland annat vidta åtgärder att det krävs ett väsentligt avtalsbrott från Mäklare 1:s sida för att uppnå kundkännedom. Att fastighetsmäklare följer den lagens är en fråga för tillsynsmyndigheten. Fastighetsmäklarlagen innehåller inte någon bestämmelse om krav på kundkänne- dom, men har en hänvisning till penningtvättslagen. Det får därmed anses ligga i begreppet god fastighetsmäklarsed att mäklaren har kännedom om parternas identitet och syften med transaktionen. Kundkännedom ger mäklaren underlag att ta tillvara såväl säljarens som köparens intressen, ge dem de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen och därmed lämna korrekt och likvärdig information till dem; mäkla- rens omsorgsplikt. Mäklaren ska i detta hänseende vara neutral. I Fastighets- mäklarinspektionens vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget gällande föreskrif- ter om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism4 anges att mäkla- ren säljaren ska ha uppgift rätt att häva förmedlingsuppdraget under ensamrättstiden. Slut- ligen bör Mäklare 2 även informera säljaren om kundens adress alternativet att vänta ut Mäklare 1:s ensamrätt och vidimerad kopia först därefter säga upp förmedlingsuppdraget, jfr prop. 1983/84:16 s. 23. Konsekvensen av identitetshandling vid identitetskontroll att Mäklare 2 bryter mot de ovan angivna reglerna bör normalt vara att Mäklare 2 inte kan göra anspråk på någon del av en kund provisionen i förhållande till Mäklare 1. Mäklare 2 har uppgett att han informerade säljarna om att ”det inte går att ha två ensamrättsavtal samtidigt”, att ”Mäklare 1 kan ha rätt till arvode lång tid efter upp- draget upphört”, att ”det kan ses som avtalsbrott om man avbryter ett uppdrag i förtid” och om ”konsekvenserna detta kan leda till”. Han har vidare uppgett att säljarna tyckte att Mäklare 1:s bekräftelse på distansderas uppsägning (egentligen häv- ning) ”inte var så tydlig” och att de ”inte med säkerhet [kunde] veta var de stod i frågan”. Nämnden anser inte att Mäklare 2 lämnade den information som han borde ha lämnat. Som nämnts borde han tydligt ha informerat säljarna om risken för dubbla provisioner, förutsättningarna för att den risken skulle infrias samt om alternativet att vänta ut Mäklare 1:s ensamrätt. Nämnden anser därför att Mäklare 1 har rätt till hela provisionen.