Orsakssamband och skada. Om Mäklaren hade agerat aktsamt hade han noterat att det fanns nödvändiga ar- beten som det varken låg på Husbolaget eller Entreprenadbolaget att utföra. Det hade emellertid inte inneburit att NN-YY hade sluppit att betala för dessa arbeten. NN-YY kan därför inte få ersättning för kostnaderna för arbetena. Vad de kan få ersättning för är de kostnader som uppkom på grund av att Mäklaren inte upp- märksammade ”glappet” mellan entreprenadavtalen. Enligt NN-YY har de haft kostnader för el och räntor som blev onyttiga på grund av att entreprenaden blev försenad. Förseningen berodde enligt NN-YY på att entre- prenadavtalen var otydliga och inte samspelade med varandra. Av inspelningen från mötet den 7 februari 2019 framgår att NN-YY och Entrepre- nadbolaget hade vitt skilda åsikter som vad som ingick i entreprenaden. Stäm- ningen mellan parterna var upprörd och bitvis hätsk. NN-YY menade att ”allt” skulle ingå eftersom de hade köpt ”ett koncept”. Entreprenadbolaget påpekade att det i avtalet mellan Entreprenadbolaget och NN-YY specificerades vad som var Ent- reprenadbolagets ansvar att utföra. Genom inspelningen och ingiven mejlkorrespondens får det enligt nämndens upp- fattning anses tillräckligt sannolikt att förseningen berodde på att nödvändiga ar- beten inte omfattades av något av entreprenadavtalen. NN-YY bör därför få ersätt- ning för de kostnader som förseningen medförde. Parterna är överens om att kostnaderna uppgick till 21 503 kr. Mäklaren har invänt att NN-YY skulle haft dessa kostnader oavsett försening. Det är förstås riktigt, men det hindrar inte att kostnaderna blev onyttiga om huset inte kunde användas. Mäk- laren har inte invänt mot påståendet att kostnaderna blev onyttiga. NN-YY bör där- för få skälig ersättning för kostnaderna. NN-YY har uppgett att räntekostnaden uppgick till 16 064 kr. De kostnaderna bör ersättas fullt ut. De resterande 4 899 kr (21 503 – 16 064) avsåg uppvärmningskostnader. I ett mejl skrev NN-YY att de hade ”varit tvungna att elda för kråkorna”. Mäklaren har invänt att NN-YY har medverkat till skadan, vilket får anses träffa även det nu angivna förhållandet. Nämnden anser att NN-YY endast borde haft grundvärme i huset un- der förseningstiden och att ersättningen i denna del därför bör bestämmas till 3 000 kr.
Orsakssamband och skada. NN har inte utvecklat hur orsakssambandet mellan Mäklarens oaktsamhet och förlusten av handpenningen ser ut. Å andra sidan har Mäklaren i princip inte framfört några invändningar mot ett tänkt orsakssamband. (Den invändning som Mäklaren har klätt i termer av orsakssamband – att skadan orsakades av NN:s ”medvetna fördröjning” med att betala köpeskillingen – förefaller snarare vara ett påstående om ett medvållande.) Rättsutvecklingen har vidare gått mot att närmast förutsätta ett orsakssamband vid underlåtenhet att iaktta en skade- ståndssanktionerad handlingsnorm, se rättsfallet NJA 2013 s. 145 (p. 42). Nämn- den noterar också att Högsta domstolen i NJA 1997 s. 127 på ett mycket kortfat- tat sätt avfärdade alla invändningar om bristande orsakssamband. Nämnden an- ser sig kunna utgå från att det finns ett orsakssamband mellan Mäklarens oakt- samhet och NN:s skada. Skadan får antas uppgå till handpenningens belopp, om inte Mäklaren kan visa att den är mindre, jfr rättsfallet NJA 2022 s. 354 (p. 25). I detta fall har XX själv uppgett att säljaren har innehållit 15 000 kr av handpenningen, utöver den del som behövdes för att täcka dennes skada. NN har inte påstått att säljaren inte skulle ha någon möjlighet att återbetala dessa pengar eller att hon av något an- nat skäl inte skulle ha rätt eller möjlighet att återfå dem. De 15 000 kr kan därför inte anses utgöra en skada som Mäklaren ska ersätta. Det sagda innebär att skadan ska anses uppgå till 300 000 kr (315 000 – 15 000). Det beloppet bör Mäklaren betala i skadestånd.
Orsakssamband och skada. Vid bedömning av huruvida skada föreligger ska utgångspunkt tas i de omstän- digheter som rådde vid tidpunkten för försäljningen och hur den skadelidandes ekonomiska situation skulle ha sett ut om han i samband med den aktuella affä- ren inte agerat på sätt som NN-YY gör gällande. Med andra ord: hade de påstått felaktiga uppgifterna haft någon påverkan på bostadsrättens värde? Det är NN-YY som har att styrka att de har lidit skada.
Orsakssamband och skada. Utgångspunkten så långt är att Mäklaren hade ett pågående förmedlingsuppdrag vid tidpunkten för köpet, att hon inte informerade XX och YY om det men att hon borde ha gjort det. Frågan är om hennes underlåtenhet orsakade någon ekonomisk skada och hur stor skadan i så fall är. Det är uppenbart att NN och YY måste ha insett, att det inte fanns några som helst garantier för att nr 7 inte skulle säljas och bebyggas. Om inte annat framgår det av det mejl från NN till säljaren som refererats ovan under rubriken ”Utredningen”. Det kan alltså inte komma i fråga att beräkna skadan som skillnaden i värde på nr 5 om nr 7 var bebyggd eller om den inte var bebyggd – och aldrig heller skulle komma att bebyggas. Skadan får i stället bedömas efter hur marknaden hade vär- derat den ökade risk för bebyggelse som ett pågående förmedlingsuppdrag hade upplevts medföra. Det ligger i sakens natur att en sådan bedömning måste göras skönsmässigt och med viss försiktighet. Det blir närmast fråga om att bedöma prisskillnaden mellan följande två fall.