Orsakssamband och skada. NN har inte utvecklat hur orsakssambandet mellan Mäklarens oaktsamhet och förlusten av handpenningen ser ut. Å andra sidan har Mäklaren i princip inte framfört några invändningar mot ett tänkt orsakssamband. (Den invändning som Mäklaren har klätt i termer av orsakssamband – att skadan orsakades av NN:s ”medvetna fördröjning” med att betala köpeskillingen – förefaller snarare vara ett påstående om ett medvållande.) Rättsutvecklingen har vidare gått mot att närmast förutsätta ett orsakssamband vid underlåtenhet att iaktta en skade- ståndssanktionerad handlingsnorm, se rättsfallet NJA 2013 s. 145 (p. 42). Nämn- den noterar också att Högsta domstolen i NJA 1997 s. 127 på ett mycket kortfat- tat sätt avfärdade alla invändningar om bristande orsakssamband. Nämnden an- ser sig kunna utgå från att det finns ett orsakssamband mellan Mäklarens oakt- samhet och NN:s skada. Skadan får antas uppgå till handpenningens belopp, om inte Mäklaren kan visa att den är mindre, jfr rättsfallet NJA 2022 s. 354 (p. 25). I detta fall har XX själv uppgett att säljaren har innehållit 15 000 kr av handpenningen, utöver den del som behövdes för att täcka dennes skada. NN har inte påstått att säljaren inte skulle ha någon möjlighet att återbetala dessa pengar eller att hon av något an- nat skäl inte skulle ha rätt eller möjlighet att återfå dem. De 15 000 kr kan därför inte anses utgöra en skada som Mäklaren ska ersätta. Det sagda innebär att skadan ska anses uppgå till 300 000 kr (315 000 – 15 000). Det beloppet bör Mäklaren betala i skadestånd.
Orsakssamband och skada. Om Mäklaren hade agerat aktsamt hade han noterat att det fanns nödvändiga ar- beten som det varken låg på Husbolaget eller Entreprenadbolaget att utföra. Det hade emellertid inte inneburit att NN-YY hade sluppit att betala för dessa arbeten. NN-YY kan därför inte få ersättning för kostnaderna för arbetena. Vad de kan få ersättning för är de kostnader som uppkom på grund av att Mäklaren inte upp- märksammade ”glappet” mellan entreprenadavtalen.
Orsakssamband och skada. Befintligt skick-klausulen medförde att NN inte kunde få, eller i vart fall hade vä- sentligt svårare att få, ersättning av säljaren för felen. Skadan kan dock inte be- räknas med facit i hand, alltså med kännedom om felen i lägenheten; före köpet kände ju NN inte till felen. Skadan får i stället beräknas efter hur lägenhetens pris kan tänkas ha påverkats om Mäklaren hade agerat aktsamt och före köpet förkla- rat för NN vilka rättsverkningar befintligt skick-klausulen hade. I FRN 28/19 prövades frågan om köparen lidit skada på grund av en befintligt skick- klausul. Nämnden ansåg där att skada förutsatte att köparen med framgång hade kunnat kräva säljaren på prisavdrag eller avhjälpande om befintligt skick-klausulen inte hade funnits, men att köparen på grund av klausulen inte kunde det. Den slut- satsen var emellertid inte möjlig att dra med ledning av den utredning som presen- terades i det ärendet. Vad som skiljer detta fall från FRN 28/19 är bland annat att NN har åberopat att han med vetskap om befintligt skick-klausulen hade kunnat förhandla ner priset, vilket anmälaren i FRN 28/19 inte gjorde. Friskrivningsklausuler finns av olika slag. De kan vara mer eller mindre ingripande, men de har det gemensamt att de typiskt sett påverkar köpeskillingen neråt. Ut- sikterna att nå framgång mot säljaren för exempelvis ett defekt badrum – ett van- ligt fel i bostadsrättslägenheter – minskar väsentligt om det finns en befintligt skick-klausul i köpekontraktet, se rättsfallet NJA 2019 s. 807. I det fallet saknades ett heltäckande tätskikt i badrummet och det hade på flera andra punkter inte byggts enligt fackmässig standard. Högsta domstolen kom fram till att köparen inte hade rätt till prisavdrag eftersom bostadsrätten hade sålts i befintligt skick och då den inte var i väsentligt sämre skick än vad köparen hade kunnat förvänta sig. Nämnden bedömer att vetskap om rättsverkningarna av en befintligt skick-klau- sul kan tänkas ha påverkat priset nedåt med omkring 20 000 kr. Detta belopp bör Mäklaren rekommenderas att betala i skadestånd. Beträffande de uppgivna ombudskostnaderna: Det är visat att NN haft ombuds- kostnader om 37 500 kr. Eftersom Mäklaren inte lämnade någon information om vad befintligt skick-klausulen innebar, alternativt lämnade felaktig information, var det påkallat att XX sökte juridisk hjälp för att få den informationen på annat håll. Mäklaren bör ersätta XX för hans kostnader för detta, jfr FRN 48/19. Kostna- den kan uppskattats till 1 500 kr. D...
Orsakssamband och skada. Genom den skriftliga bevisningen är det utrett att CR tog kontakt med NN efter att han fått veta att fastigheten var såld och att han ville ersätta köparna om de gick med på att avstå från köpet. NN har oemotsagd uppgett att den föreslagna ersätt- ningen var 200 000 kr och att CR dessutom lade ett bud på fastigheten om 11 900 000 kr. Det tyder på ett starkt och konkret köpintresse. Inom ramen för nämndens skriftliga handläggning – nämnden kan inte uppta muntlig bevisning – kan det emellertid inte anses bevisat att fastigheten skulle ha sålts för ett högre pris om Mäklaren hade agerat korrekt. Nämnden fäster bland annat vikt vid att CR inte hade sett fastigheten och inte heller utfört någon besiktning eller tagit del av något besiktningsprotokoll. På anförda skäl kan NN:s skadeståndskrav inte bifallas.
Orsakssamband och skada. Vid bedömning av huruvida skada föreligger ska utgångspunkt tas i de omstän- digheter som rådde vid tidpunkten för försäljningen och hur den skadelidandes ekonomiska situation skulle ha sett ut om han i samband med den aktuella affä- ren inte agerat på sätt som NN-YY gör gällande. Med andra ord: hade de påstått felaktiga uppgifterna haft någon påverkan på bostadsrättens värde? Det är NN-YY som har att styrka att de har lidit skada.
Orsakssamband och skada. Det saknas anledning att ifrågasätta NN-YY:s uppgift att de trodde att sjöboden gick att använda för boende och att köpeskillingen bestämdes med den utgångspunkten. Ingenting i utredningen tyder på något annat.
Orsakssamband och skada. Utgångspunkten så långt är att Mäklaren hade ett pågående förmedlingsuppdrag vid tidpunkten för köpet, att hon inte informerade XX och YY om det men att hon borde ha gjort det. Frågan är om hennes underlåtenhet orsakade någon ekonomisk skada och hur stor skadan i så fall är. Det är uppenbart att NN och YY måste ha insett, att det inte fanns några som helst garantier för att nr 7 inte skulle säljas och bebyggas. Om inte annat framgår det av det mejl från NN till säljaren som refererats ovan under rubriken ”Utredningen”. Det kan alltså inte komma i fråga att beräkna skadan som skillnaden i värde på nr 5 om nr 7 var bebyggd eller om den inte var bebyggd – och aldrig heller skulle komma att bebyggas. Skadan får i stället bedömas efter hur marknaden hade vär- derat den ökade risk för bebyggelse som ett pågående förmedlingsuppdrag hade upplevts medföra. Det ligger i sakens natur att en sådan bedömning måste göras skönsmässigt och med viss försiktighet. Det blir närmast fråga om att bedöma prisskillnaden mellan följande två fall.