BESLUT DEN 21 APRIL 2022 DNR 64/21 SIDA 1 AV 14
BESLUT DEN 21 APRIL 2022 DNR 64/21 SIDA 1 AV 14
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen CW
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 1 000 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Hon har godtagit ett belopp om 100 000 kr som rimligt i och för sig. För egen del har hon begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas med ett skäligt belopp.
BAKGRUND
Den 18 juni 2014 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Skärgården för 3 700 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
På fastigheten fanns en sjöbod i två våningar. På nedre plan en affärslokal och på övre plan en lägenhet med två sovrum, kök/allrum och badrum.
Sjöboden saknade bygglov för boende. Parterna är överens om att NN-YY inte fick någon information om detta från Mäklaren före köpet.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är skadeståndsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Grunden för yrkandet är att Mäklaren felaktigt marknadsförde en sjöbod för bo- ende trots att den saknade bygglov för boende, att boende strider mot detaljpla- nen samt att VA-anslutningen förutsätter att sjöboden inte nyttjas som boende.
Av objektsbeskrivningen framgick att sjöboden bestod av två plan; en butikslokal på bottenvåningen och en lägenhet med två sovrum, allrum och kök på övervå- ningen. Sjöboden annonserades som ett boende.
Att sjöbodar felaktigt säljs som boende är ett allmänt känt problem bland mäk- lare och boende i Skärgården, och som köpare borde de informerats om detta. Även om Mäklaren inte kände till att bygglov för boende saknades, har hon varit oaktsam eftersom hon inte undersökte frågan närmare. I stället blev de vilse- ledda av objektsbeskrivningen och av Mäklarens agerande i samband med för- säljningen.
Mäklarfirman i Småstad har uppgett att en försäljning av sjöboden med lov om boende skulle inbringa över 1 000 000 kr mer än vad de nu kan få vid en försälj- ning. De begär att Mäklaren ska ersätta dem för denna värdeminskning.
Mäklaren
I första hand bestrids yrkandet på den grunden att hon inte uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastig- hetsmäklarlagen.
I andra hand bestrids yrkandet på den grunden att NN-YY inte har lidit påstådd skada.
I sista hand bestrids yrkandet på den grunden att ett eventuellt skadestånd ska jämkas efter vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.
Skälen för bestridandet
Fastigheten var under förmedlingsuppdraget taxerad som ”Hyreshusenhet, hu- vudsakligen lokaler” (typkod 325). På bottenvåningen fanns en större butikslokal och på övervåningen en lägenhet. Fastigheten bör inte jämföras med andra sjö- bodar i Skärgården, som normalt har andra användningsområden och annan typ- kod. Det kan i sammanhanget tilläggas att NN-YY köpte fastigheten i egenskap av näringsidkare och att de därmed hade ett utökat ansvar att undersöka fastighet- en.
I de fastighetsregisterutdrag som hon inhämtade dels inför upprättandet av ob- jektsbeskrivningen, dels inför kontraktsskrivning, angavs bl.a. följande
Hon har under förmedlingsuppdraget inte känt till frånvaron av nödvändigt bygg- lov för att använda fastigheten för bostadsändamål och inte heller haft anledning att misstänka att det inte skulle finnas sådant bygglov. Säljarna har godkänt ob- jektsbeskrivningen dels inför publicering, dels i samband med kontraktsskrivning- en. Det har av objektsbeskrivningen framgått att ”uppgifterna i objektsbeskriv- ningen huvudsakligen härrör från säljaren och kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta”. Det är säljarna av fastig- heten som är den främsta informationskällan till objektsbeskrivningens innehåll och mäklaren har haft rätt att förlita sig på att säljarna lämnar korrekta uppgifter. Den beskrivning som säljaren har lämnat till henne om övervåningen som en bo- stad har fått stöd av taxeringsuppgifterna i fastighetsregisterutdraget. Några yt- terligare åtgärder var hon inte skyldig att vidta, då mäklare inte har någon kon- trollplikt beträffande bygglov. Någon oaktsamhet kan således inte läggas henne till last.
Den köpeskilling som NN-YY betalade för fastigheten uppgick till 3 700 000 kr. Enligt värdeutlåtandet uppgår, såvitt hon kan utläsa, marknadsvärdet vid tidpunk- ten för värdeutlåtandets upprättande den 26 maj 2021 till 4 500 000 kr +/- 10
procent. NN-YY har således fått ta del av en betydande värdeuppgång, vilken ska avräknas en eventuell skada.
Enligt det värdeutlåtande som NN-YY har åberopat uppgår marknadsvärdet till
”3 000 000 kr +/- 300 000 kr”. Hon noterar att det inte framgår vilken tidpunkt
som värderingen avser. Xxx XX-XX gällande att ”3 000 000 kr +/- 300 000 kr” av-
ser fastighetens värde vid tidpunkten för deras köp?
NN-YY tillade i huvudsak följande:
Köpet
Det huvudsakliga skälet till köpet av sjöboden var boende. De köpte sjöboden i egenskap av privatpersoner. Visserligen bidrog möjligheten att hyra ut lokalen i nedervåning, och på så sätt få en inkomst, men hade det inte funnits någon så- dan möjlighet hade de ändå köpt ett liknande objekt för boende i området.
Skada
Enligt den värdering som Mäklarfirman i Småstad gjorde den 26 maj 2021 kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. Det är också det högsta bud som de fått för den. Hade sjöboden haft bygglov för boende, som Mäklaren uppgav, hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Det framgår också av värderingen. Hade sjöboden haft bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försäljning.
De köpte sjöboden för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, det vill säga 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det upptäckts att det inte är tillåtet att bo i den.
Mäklaren tillade följande:
Säljarna köpte fastigheten huvudsakligen för ändamål som faller inom närings- verksamhet och drev butiksverksamhet på bottenvåningen. Vid tidpunkten för visningen av fastigheten var bottenvåningen inredd för lokaländamål. Även NN- YY köpte fastigheten huvudsakligen för ändamål som faller inom näringsverk- samhet. Om NN-YY skulle ha varit intresserade av att köpa en fastighet huvudsak- ligen för bostadsändamål hade de inte köpt denna fastighet, som hade en mycket begränsad lägenhetsyta i förhållande till köpeskillingens storlek. Det framgår av NN-YY:s annons på Mäklarfirmans webbplats att de hyr ut bottenvåningen och att en ny ägare har möjlighet att ta över hyresavtalet. I annonsen står följande.
”Nu kan vi erbjuda denna fina, välskötta och friköpta sjöbod alldeles intill den omåttligt populära [Bryggan]. En bod i två plan varav bottenplan i dagsläget är ut- hyrd för verksamhet. Det finns el och VA indraget och det övre planet är indelat med tre rum samt loft.
Bottenplan
Detta utrymme är i dagsläget uthyrt och det finns möjlighet för den nya ägaren att ta över hyresavtalet alternativt att nuvarande ägare avslutar det.”
Vad de mäklare som NN-YY har talat med har för uppfattning i fråga om vad som generellt är fallet i fråga om bygglov för boende i sjöbodar i Skärgården saknar relevans, detta eftersom den aktuella fastigheten har annan typkod och annat användningsområde än vad som normalt är fallet för sjöbodar i Skärgården. Det kan tilläggas att fastigheten är belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder.
Det bör noteras att hon i marknadsföringen av fastigheten inte använde begrep-
pen ”bostad” eller ”boende” för att beskriva fastigheten.
Det utlåtande som NN-YY har ingivit i ärendet är för bristfälligt för att läggas till grund för att bedöma skadans storlek. NN-YY:s påstående om att marknadsvärdet i dagsläget är 3 000 000 kr tillbakavisas.
Hon uppdrog åt en värderingsman att bedöma den eventuella värdepåverkan som frånvaron av nödvändigt bygglov för att använda övervåningen för bostads- ändamål har haft. Det visade sig dock vara mycket svårt att göra en sådan be- dömning, bland annat med hänsyn till den begränsade försäljningsstatistiken för liknande objekt.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
Enskilt bruk
Påståendet om att de köpte fastigheten för att bedriva näringsverksamhet tillba- kavisas. De har aldrig haft någon egen verksamhet utan alltid hyrt ut nedervå- ningen. De köpte fastigheten för att ha ett sommarboende och de kunde finansi- era boendet genom att hyra ut nedervåningen.
Marknadsföringen
De vidhåller att Mäklaren marknadsförde sjöboden som en bostad. Av objektsbe- skrivningen framgår att övervåningen bestod av en lägenhet med två sovrum,
allrum och kök på övervåningen. Den gängse definitionen av en lägenhet är en bostad i ett hus. Det stämmer inte heller att Mäklaren inte använde begreppen bostad eller boende i samband med köpet. De erbjöds en boendekostnadskalkyl och av köpekontraktet framgår att säljaren skulle ansvara för att byggnad som de skulle använda som bostad var utrymd och rengjord.
Oaktsamhet
Alla de mäklare som de har varit i kontakt med har uppgivit att det är allmänt känt bland mäklare på Skärgården att detaljplaner inte tillåter boende i många sjöbodar, samt att mäklarna alltid kontrollerar om boende är tillåtet. Se exempel- vis utlåtande från LH, mäklare på Mäklarfirman i Småstad. LH har uppgett att Kommunen i april 2014 informerat om vad som gäller gör sjöbodar i kommunen.
Även om Mäklaren inte kände till att bygglov för boende saknades har hon varit oaktsam, eftersom hon inte undersökte frågan närmare. I stället marknadsförde hon fastigheten som ett boende och de förlitade sig på hennes information.
Återigen får de framhålla att de har som privatpersoner, utan kunskap om Skär- gården och vad som generellt gäller för sjöbodar, förlitat sig på den information som de fick av Mäklaren. Hade hon agerat på ett korrekt sätt och enligt god mäk- larsed, hade hon inte marknadsfört sjöboden som ett boende innan hon kontroll- lerat vilka bygglov som fanns.
Skada
Mäklaren påstår sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman att be- döma den eventuella värdepåverkan av att boende på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan om 100 000 kr känns inte seriöst. Skulle det faktum att en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju att det är ett befängt påstående.
Som framkommit tidigare har de har varit i kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 000 kr.
Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, dvs.
700 000 kr mindre, beror uteslutande på att det uppdagats att det inte är tillåtet att bo i den.
Mäklarfirman i Småstad har också uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för boende hade de således fått över 1 000 000 kr mer vid en försälj- ning. En annan byrå har gjort en liknande värdering.
Mäklaren tillade följande:
NN-YY:s påstående om att de alltid har hyrt ut nedervåningen och att de kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för att de inför och vid tidpunkten för köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i form av uthyrning av affärslokal.
NN-YY:s påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är tillåtet tillbakavisas.
Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret.
Den värderingsman som hon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå.
NN-YY tillade följande:
Fastigheten är nu (december 2021, nämndens anmärkning) såld för 3 000 000 kr.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ob- jektsbeskrivningen, ett utdrag från fastighetsregistret, en spekulantlista från ett försäljningsförsök i Mäklarfirmans regi, ett värdeutlåtande och ett komplette- rande utlåtande från Mäklarfirman i Småstad samt ett värdeutlåtande från en annan mäklarbyrå.
Nämnden har inhämtat den sjöbodspolicy från Kommunen som nämns i det kompletterande utlåtandet från Mäklarfirman i Småstad.
I objektsbeskrivningen angavs bland annat följande.
”Friköpt sjöbod på genuina [Bryggan] i två plan.
På ovanvåning erbjuds en ljus och fräsch lägenhet med två sovrum, allrum och kök i öppen planlösning. Helkaklat badrum med dusch samt tvättmaskin.
Bottenvåning med en större butikslokal i renoverat fint skick.”
Värdeutlåtandet från Mäklarfirman i Småstad är daterat den 26 maj 2021 och värdet på fastigheten anges till 3 000 000 kr, + - 300 000 kr. I värdeutlåtandet anges också följande.
”Vi hade förra året ett bud på angivet marknadsvärde och min bedömning är att det inte ändrats nämnvärt. Osäkerheten är att man inte får bo i boden samt en osäker- het kring V/A-frågan.
Hyresintäkter om ca 50 000 kr/år är möjligt i entréplan.
Skulle fastigheten följt en normal prisutveckling som för villa och fritidshus så kan man anta att den borde tinga runt 5 000 000 kr idag + - 10 %. Nu är det ett speciellt objekt och inte helt jämförbart men man borde ändå kunna anta att den borde tinga runt 4 500 000 kr + - 10 %.”
I värdeutlåtandet från den andra mäklarbyrån, daterat den 1 november 2021, angavs följande.
”Med anledning av de förutsättningar som finns gällande sjöbodar och den be- gränsning som finns gällande möjlighet till xxxxxx och VA i dem så bör värdet på sjöboden vara runt 3 miljoner.
OM förutsättningarna varit sådana att det funnits möjligheter till boende och VA i dem så skulle jag uppskatta värdet på fastigheten vara någonstans mellan 4-4,5 mil- joner kronor.”
I det kompletterande utlåtandet från Mäklarfirman i Småstad angavs följande.
”Här kommer ett utlåtande vad avser sjöbodar i [Kommunen].
201404 så infördes en sjöbodspolicy där kommunen gick ut och sa att en sjöbod är inte till för boende. Min kollega har varit här sedan 2005 och menar att det var all- mänt känt redan då att avsikten med att äga en sjöbod aldrig har varit för boende. Sen har det självklart förekommit och förkommer fortfarande att man väljer att bo i dom.”
I Kommunens sjöbodspolicy, antagen den 24 april 2014, anges bland annat föl- jande:
”[Av kommunen arrenderad sjöbod] får inte inredas, eller användas för bostadsän- damål. Det är heller inte tillåtet att vidta åtgärder eller utföra andra ändringar som syftar till att boden skall kunna nyttjas för boende.
[…]
Sjönära byggnad är en av kommunen medgiven verksamhet som bedrivs i en [ar- renderad] sjöbod. […] Sjönära byggnader får inte inredas för bostadsändamål. Det är heller inte tillåtet att vidta åtgärder eller utföra andra ändringar som syftar till att byggnaden skall kunna nyttjas för boende.
[…]
Bodar på privat mark omfattas av sjöbodspolicyn i alla delar som är tillämpliga uti- från PBL.”
I spekulantlistan från Mäklarfirmans försäljningsförsök, daterad den 20 septem- ber 2021, fanns 20 spekulanter. Enligt listan hade spekulant lagt ett bud om 3 000 000 kr och en annan en prisindikation om ”ej över 3 mille i dagsläget”.
I fastighetsregistret angavs att typkoden var 325; hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler. Taxeringsvärdet för ”Hyreshusbyggnad, lokaler” uppgick till 79 000 kr och för ”Hyreshusbyggnad, bostäder” till 109 000 kr.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Objektsbeskrivningen var vilseledande
I objektsbeskrivningen angavs att byggnaden bland annat innehöll en lägenhet med flera rum samt kök och badrum. Uppgiften var inte felaktig – det fanns ju en lägenhet i byggnaden – men den var ofullständig och vilseledande i ljuset av att sjöboden saknade bygglov för boende.
Det är inte visat att Mäklaren agerade oaktsamt
En mäklare är som huvudregel inte skyldig att undersöka plan- och bygglovsfrå- gor, se Melin, Fastighetsmäklarlagen. En kommentar, 5 uppl. 2022, s. 166. Om- ständigheterna i det enskilda fallet kan dock medföra att mäklaren är skyldig att undersöka eller i vart fall att agera i frågan.
Frågan är om det uppkom en sådan skyldighet för Mäklaren i detta fall. I den frå- gan gör nämnden följande bedömning:
Eftersom sjöbodspolicyn från Kommunen antogs först i april 2014, mindre än två månader före det aktuella köpet, kan det inte krävas att Mäklaren skulle ha känt till policyn. Den kunde ju inte heller ha påverkat ett redan beviljat bygglov, om ett sådant hade funnits.
NN-YY har påstått, och även fört bevisning om, att det var allmänt känt bland mäklare på orten att sjöbodarna inte var avsedda för boende. Nämnden anser dock att bevisningen inte är tillräcklig för att dra slutsatsen att Mäklaren agerade oaktsamt när hon inte reagerade mot byggnadens användning. Dels är det fråga om en uppgift från en enda mäklare på orten, dels anges i det ingivna mejlet från den mäklaren att ”avsikten med att äga en sjöbod aldrig har varit för boende”. Det utesluter inte att det kan finnas sjöbodar med bygglov för boende.
Nämnden fäster också vikt vid att byggnaden knappast framstod som ”en typisk sjöbod”. Den var inte belägen direkt vid vattnet, den var en egen fastighet (alltså ingen byggnad på arrenderad mark), den hade en lokal på nedre plan och en fullt inredd lägenhet på övre plan. Mäklaren har också oemotsagd uppgett att fastig- heten var belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det fanns många bostäder.
Vidare var sjöboden taxerad med typkod 325 (hyreshusenhet; huvudsakligen lo- kaler) och en av taxeringsenheterna avsåg bostadsändamål. Även om det inte finns någon nödvändig koppling mellan taxering och bygglov, gav taxeringen ändå Mäklaren visst fog för att tro att bygglov fanns.
Sammanfattningsvis anser nämnden att den utredning som NN-YY har lagt fram inte ger tillräckligt starkt stöd för att slå fast att Mäklaren agerade oaktsamt. De- ras krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund (skiljaktig), Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter (skiljaktig), Xxxxxxx Xxxxxx, Konsu- mentvägledarnas förening (skiljaktig), Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fas- tighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.
Skiljaktig mening; se nästa sida.
Skiljaktig mening
Ledamöterna Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxx är skiljaktiga och anför följande:
Vi anser att beslutet under rubriken ”Nämndens bedömning” bör ha följande ly-
delse.
”Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: ska- dan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Objektsbeskrivningen var vilseledande
I objektsbeskrivningen angavs att byggnaden bland annat innehöll en lägenhet med flera rum samt kök och badrum. Uppgiften var inte felaktig – det fanns ju en lägen- het i byggnaden – men den var ofullständig och vilseledande i ljuset av att sjöboden saknade bygglov för boende.
Mäklaren agerade oaktsamt
Mäklaren har uppgett att hon varken kände till eller borde ha känt till att sjöboden saknade bygglov för boende. Hon anser därför att hon inte agerade oaktsamt när hon upprättade objektsbeskrivningen och marknadsförde boendedelen i sjöboden.
Det stämmer, som Mäklaren påpekat, att en mäklare normalt inte är skyldig att un- dersöka plan- och bygglovsfrågor. Omständigheterna i det enskilda fallet kan dock medföra att mäklaren får en sådan skyldighet, eller i vart fall att agera i frågan.
Enligt nämnden är det välkänt att det ofta finns restriktioner kring boende i sjö- bodar, något som också får stöd av utlåtandet från Mäklarfirman i Småstad. Vidare är det välkänt att en del sjöbodsägare väljer att bortse från dessa restriktioner; även detta får stöd av Mäklarfirmans utlåtande. En lokalt verksam mäklare som Mäklaren borde ha känt till de nu angivna förhållandena.
Eftersom sjöboden var inredd för boende med flera rum, kök och badrum, borde Mäklaren mot den nu angivna bakgrunden ha undersökt om det fanns bygglov för en sådan användning. Det gjorde hon inte, och därmed agerade hon oaktsamt.
Nämnden tillägger att det faktum att säljaren godkände objektsbeskrivningen sak- nar betydelse – i beskrivningen lämnades ju ingen direkt felaktig uppgift som det fanns anledning för säljaren att reagera mot.
Nämnden tillägger vidare att uppgiften i fastighetsregistret att en del av byggnaden var taxerad som bostad, inte medförde att Mäklaren hade fog för slutsatsen att bygglov för boende fanns. Någon nödvändig koppling mellan taxering och bygglov finns inte, vilket en mäklare bör känna till.
Orsakssamband och skada
Det saknas anledning att ifrågasätta NN-YY:s uppgift att de trodde att sjöboden gick att använda för boende och att köpeskillingen bestämdes med den utgångspunkten. Ingenting i utredningen tyder på något annat.
NN-YY har gett in bevisning till styrkande av dels att värdet av fastigheten utan bygglov för boende per hösten 2021 uppgår till 2 700 000 – 3 300 000 kr, dels att
värdet vid samma tidpunkt skulle ha varit 4 000 000 – 4 950 000 kr om fastigheten hade haft bygglov för boende. Mäklaren har inte gett in någon bevisning om ska- dans storlek och nämnden lägger därför NN-YY:s bevisning till grund för bedöm- ningen. Det uppgivna värdet 2 700 000 – 3 300 000 kr får också stöd av den ingivna spekulantlistan och även av det faktum att fastigheten såldes i december 2021 för 3 000 000 kr. Det får därmed anses visat att skadan uppgår till de begärda 1 000 000 kr.
Skadeståndet ska inte jämkas
Mäklaren har begärt att ett skadestånd ska jämkas. Som nämnden uppfattat menar Xxxxxxxx att skadeståndet ska jämkas på den grunden att NN-YY själva borde ha undersökt bygglovsfrågan.
Enligt de köprättsliga reglerna kan en fastighetsköpare i regel utgå från att det finns bygglov för byggnadens nuvarande användning, och den faktiska användningen vid tidpunkten för köpet var uppenbarligen delvis boende. Även marknadsföringen i ob- jektsbeskrivningen var inriktad på ett framhålla boendedelen.
Vidare ger utredningen inte ger stöd för annat än att NN-YY:s syfte med köpet hu- vudsakligen föll utanför näringsverksamhet, även om de hyrde ut lokalen på neder- våningen. De ska alltså ses som konsumenter i fastighetsmäklarlagens mening, med den lägre grad av undersökningsplikt som följer av det.
Sammantaget finns det inte skäl att jämka skadeståndet. Mäklaren bör därför re- kommenderas att betala 1 000 000 kr till NN-YY.”
I övriga delar är vi ense med majoriteten.