Common use of Skada och orsakssamband Clause in Contracts

Skada och orsakssamband. Tillträdet genomfördes den 28 juli 2020 och en kort tid därefter uppfattade han att makarna NN var missnöjda med vissa delar av husets utförande. De genom- förde en besiktning, där vissa fel och brister framkom. Med anledning av det som framkom vid besiktningen, framställde makarna NN en reklamation till honom den 9 november 2020. Han tog därefter kontakt med såväl säljaren som makarna NN och fick sedermera information om att säljaren, i enlighet med parternas överenskommelse, skulle åtgärda de fel och brister som framkommit i besiktningsutlåtandet. Eftersom några av de fel som skulle åtgärdas lämpade sig bättre att åtgärda efter vintern, var parterna överens om att säljaren skulle åtgärda dessa under våren 2021. Den 14 mars 2021 återkom makarna NN till honom och meddelade att säljaren inte hade åtgärdat samtliga fel i enlighet med deras överenskommelse och kräv- de därför istället honom på skadestånd motsvarande den åtgärdskostnad som framgår av besiktningsutlåtandet från november 2020. Om hans agerande skulle anses oaktsamt så föreligger i vart fall inget orsakssam- band mellan hans agerande och makarna NN påstådda skada. I den mån säljaren brustit i att åtgärda felen enligt parternas överenskommelse, har det inte berott på något agerande på hans sida och oavsett hans agerande så har den eventuella skadan makarna NN ansett sig lidit kunnat uppstå. Att säljaren eventuellt, helt eller delvis, valt att inte längre stå fast vid parternas överenskommelse kan inte ligga honom till last. Det bestrids således att det föreligger ett orsakssamband mellan hans agerande och makarna NN:s påstådda skada. Slutligen saknas fullständigt underlag som påvisar makarna NN: påstådda skada. Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för skadeståndskravet baseras på den besiktning som utfördes i november 2020. Hans uppfattning är att säljaren delvis har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsutlåtandet. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärda, och vilken kostnad dessa uppgår till, är såle- des inte visat. Det är inte visat att säljaren per dagens datum inte har åtgärdat felen enligt parternas överenskommelse, och att säljaren inte heller avser att göra det. Makarna NN har således inte förmått visa att de lidit någon skada. Av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sig.

Skada och orsakssamband. Tillträdet genomfördes den 28 juli 2020 och Mäklaren påstår att de inte har utfört en kort tid därefter uppfattade han överlåtelsebesiktning. Anledningen till detta var att makarna NN var missnöjda med vissa delar av husets utförandede trodde att de kunde göra en tvåårsbesiktning cirka nio månader efter tillträdet. Utöver detta sa AA att de kunde spara pengar på att inte utföra en överlåtelsebesiktning eftersom de ändå skulle utföra en tvåårsbesiktning (garan- tibesiktning) inom en snar framtid. Mäklaren påstår att felen i besiktningsrapporten delvis är åtgärdade. Detta är inte korrekt. De genom- förde har haft besök av två VVS-personer, som säljaren hade skickat och som skulle titta på värmen i huset, detta då den var kritisk och skulle åtgärdas under vintermånaderna 2020/2021. Dessa personer kom vid två tillfällen och vid inget av tillfällen kunde de åtgärda problemet. Vidare påstår Mäklaren att de inte har visat att säljaren inte har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsrapporten. Det enda sättet de kan bevisa detta är om en besiktningoberoende besiktningsman kommer och tittar på huset igen. Mäklaren får gärna komma hit och ta med en oberoende sakkunnig. Det kommer då framgå tydligt att säljaren inte åtgärdat några av felen. Mäklaren menar att det inte är hans fel att säljaren inte vill åtgärda felen, där vissa fel även om det finns ett muntligt avtal. De anser att Mäklaren, som ansvarig mäklare, har vilselett dem att tro att de har tio års garanti på huset. Om de hade vetat att de inte hade det, hade de självfallet utfört en överlåtelsebesiktning och brister framkomförmodligen avstått från köpet. Med anledning av det som framkom vid besiktningen, framställde makarna NN en reklamation till honom den 9 De har inte haft någon kontakt med säljaren efter besiktningen 16 november 2020. Han tog därefter kontakt har inte svarat på vare sig mejl eller telefon. Enligt Xxxxxxxx, som har varit i dialog med såväl säljaren, har säljaren gått med på att åtgärda de fel som makarna NN fram- går i besiktningsrapporten. Dock har säljaren inte åtgärdat felen. Säljaren har aldrig lovat att de har garanti på huset eller att han ska åtgärda några fel. Att säljaren skulle åtgärda fel på huset (om det fanns några efter en tvåårsbe- siktning) är något de fick veta från AA. Vid undertecknandet av köpekontraktet såg de att det inte fanns någon klausul om garanti, då frågade de om de skulle anlita en advokat för att titta igenom kon- traktet eftersom det är normalt i Danmark där de har köpt fastighet tidigare. Mäklaren menade att det inte är praxis då mäklare i Sverige har juridisk kompe- tens och är opartiska. Om de hade vetat att de enbart hade ett muntligt avtal om garanti hade de inte köpt huset utan en överlåtelsebesiktning. Som nämnts tidigare förstod han, utifrån den information som säljaren lämnade, först det som att det fanns en tvåårsgaranti för huset. Hans assistent AA hade uppfattat det på samma sätt och möjligtvis fick sedermera inte AA, till skillnad från honom, information om att säljarendet inte fanns någon tvåårsgaranti, varför AA uttryckte sig som han gjorde i enlighet telefonsamtalet med parternas överenskommelseNN. Xxxxxx detta vidarebefordrade han, skulle åtgärda de fel och brister som framkommit i besiktningsutlåtandet. Eftersom några av de fel som skulle åtgärdas lämpade sig bättre att åtgärda efter vintern, var parterna överens så snart han fick information om att säljaren skulle åtgärda dessa under våren 2021någon tvåårsgranti inte fanns, informationen till makarna NN. Den 14 mars 2021 återkom Detta skedde före kontraktsskrivningen. Som framförts tidigare ver- kade han mot bakgrund av detta för att makarna NN till honom och meddelade att säljaren inte hade åtgärdat samtliga fel i enlighet med deras överenskommelse och kräv- de därför istället honom på skadestånd motsvarande den åtgärdskostnad skulle undersöka fas- tigheten. I köpekontraktets 15 § fanns villkor om en s.k. öppen besiktningsklausul som framgår av besiktningsutlåtandet från november 2020. Om hans agerande skulle anses oaktsamt så föreligger i vart fall inget orsakssam- band mellan hans agerande och möjliggjorde för makarna NN påstådda skada. I den mån säljaren brustit i att åtgärda felen enligt parternas överenskommelse, har det låta en sakkunnig besiktningsman besiktiga fastigheten och begära köpets återgång om de med anledning av resultatet inte berott på något agerande på hans sida och oavsett hans agerande så har den eventuella skadan makarna NN ansett sig lidit kunnat uppstå. Att säljaren eventuellt, helt eller delvis, valt att inte längre ville stå fast vid parternas överenskommelse kan inte ligga honom till lastköpet. Det bestrids var han som höll i kontraktsskrivningen, inte assistenten AA. Han kan således med säkerhet intyga att makarna XX fick den nu angivna informationen och var införstådda med hur omständigheterna såg ut. Sammantaget informerade han makarna XX före kontraktsskrivningen om att det föreligger inte fanns någon tvåårsgaranti och att köpet av fastigheten var att betrakta som ett orsakssamband mellan hans agerande vanligt köp enligt jordabalken. Han upplyste också om betydelsen av köparnas undersökningsplikt samt verkade för att makarna NN gavs möjlighet att under- söka fastigheten genom köpekontraktets 15 §. Att makarna XX i efterhand vänt sig till assistenten, som inte besitter samma kunskap och makarna NN:s påstådda skadainsyn i försäljningspro- cessen, förstår han inte. Slutligen saknas fullständigt underlag Avseende skadan är det den skadelidande som påvisar makarna NN: påstådda skadahar att påvisa vilken ekonomisk skada denne har lidit. Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för skadeståndskravet makarna NN: skadeståndskrav baseras på den besiktning som utfördes i november 2020. Hans uppfattning är Åtgärdskostnaden i besiktningsutlåtandet anges till 500 000 exklusive moms. I ingivna mejl, daterade februari och april 2021, framgår att säljaren delvis har åtgärdat de fel som åtgärdskostnad för taket uppgår till 147 500 kr inklusive moms och att såvitt det får förstås föreligger brister avseende VVS. Någon uppskattad åtgärdskostnad för den senare delen framgår inte av mejlen. Vid sidan om detta ska vikt läggas vid att dessa uppgifter framgår av besiktningsutlåtandetmejl utan någon närmare beskrivning av vilka värderingsunderlag som legat till grund för bedömningen eller några dokument som redovisar hur dessa brister har fast- ställts. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärda, och vilken kostnad dessa uppgår till, är såle- des således inte visat. Det är inte visat att säljaren per dagens datum inte har åtgärdat felen enligt parternas överenskommelse, och att säljaren inte heller avser att göra detBevisbördan för detta åligger makarna NN. Makarna NN har Deras ekonomiska skada kan således inte förmått visa att de lidit någon skada. Av anses utredd och av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sig.

Skada och orsakssamband. Tillträdet genomfördes Om ett köpekontrakt ska innehålla en friskrivningsklausul är en fråga som ankom- mer på köparen och säljaren att förhandla om. En vanlig följd av en friskrivnings- klausul är att priset på objektet sätts ner eftersom köparen måste kalkylera med risken att själv bära kostnader för att komma till rätta med senare upptäckta fel. Det går inte att säga att NN-YY lidit en skada för att de nu behövt kompensera för ett dolt fel eftersom en köpare som gått med på en friskrivningsklausul sannolikt hade önskat att ha med ett besiktningsvillkor eller velat justera sitt bud utefter den 28 juli 2020 ytterligare risk som denne står i och med friskrivningen. Vidare innebär en kort tid därefter uppfattade han friskrivningsklausul inte någon absolut eller fullständig säkerhet för säljaren mot köparens eventuella framtida krav. Det går exempelvis inte går att makarna NN var missnöjda med vissa delar friskriva sig från sådant som säljaren känner till, men brister i att upplysa om. Även fel som säljaren faktiskt inte känner till kan denne bli ansvarig för om dessa är av husets utförandesådan karaktär att säljaren rent objektivt ”måste anses ha känt till” dem, oavsett friskrivningsklausul. De genom- förde en besiktning, där vissa Om det förelegat ett dolt fel och brister framkomköparen haft rätt till en nedsättning av köpeskil- lingen så innebär det normalt sett inte att säljaren har lidit en ekonomisk skada, snarare har säljaren, genom att betala tillbaka ett prisavdrag till köparen därefter fått den köpeskilling som säljaren från början skulle ha fått om det dolda felet varit känt (se exempelvis FRN 94/18 och 122/19). Med anledning NN-YY får genom förlikningen anses ha godtagit att 166 000 kronor motsvarar värdet av felet. Ombudskostnaderna är föranledda av en köprättslig tvist mellan köpare och säljare kostnaderna har därmed föranletts av säljarens egna dispositioner och fria val och det bestrids att det utgör en skada som framkom vid besiktningen, framställde makarna NN han ska ersätta. Av anmälan framgår att NN-YY ställde en reklamation rak fråga om friskrivning och att de till honom den 9 november 2020följd av hans information valde att inte begära en friskrivningsklausul. Han tog därefter kontakt med såväl säljaren som makarna NN och fick sedermera information Det kan så- ledes inte anses stå klart att NN-YY skulle ha varit omedvetna om möjligheten att friskriva sig eller omedvetna om att säljaren, i enlighet en försäljning utan friskrivning kan innebära att det finns en större risk att en köpare kan komma tillbaka och begära ersättning för eventuella fel. Det är osannolikt att NN-YY skulle ha valt att sälja med parternas överenskommelse, skulle åtgärda de fel och brister som framkommit i besiktningsutlåtandet. Eftersom några av de fel som skulle åtgärdas lämpade sig bättre att åtgärda efter vintern, var parterna överens om att säljaren skulle åtgärda dessa under våren 2021. Den 14 mars 2021 återkom makarna NN till honom och meddelade att säljaren inte hade åtgärdat samtliga fel i enlighet med deras överenskommelse och kräv- de därför istället honom på skadestånd motsvarande den åtgärdskostnad som framgår av besiktningsutlåtandet från november 2020. Om friskriv- ning oavsett hans agerande skulle anses oaktsamt så föreligger eftersom de i vart fall inget orsakssam- band mellan hans agerande och makarna NN påstådda skadakänt till att detta är möjligt. I den mån säljaren brustit i att åtgärda felen enligt parternas överenskommelse, har det inte berott på något agerande på hans sida och oavsett hans agerande så har den eventuella skadan makarna NN ansett sig lidit kunnat uppstå. Att säljaren eventuellt, helt eller delvis, valt att inte längre stå fast vid parternas överenskommelse Det kan inte ligga honom till last. Det bestrids således att det föreligger ett anses föreligga orsakssamband mellan hans agerande påstådd oaktsamhet och makarna på- stådd skada och även för det fall det skulle föreligga en skada har NN:s påstådda skada-YY under alla omständigheter varit medvållande till denna och eventuell ersättning bör jämkas till noll. Slutligen saknas fullständigt underlag Avslutningsvis invänds att reklamationen gjorts för sent. Den felaktighet som påvisar makarna NN: påstådda skadare- klamationen grundas på var att han ska ha avrått från att ta in en friskrivning i kon- traktet samt inte ska ha lämnat information om dolda-fel försäkring vid ingående av förmedlingsuppdraget. Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för skadeståndskravet baseras på den besiktning som utfördes i november Förmedlingsuppdraget ingicks 25 juni 2020. Hans uppfattning är En rekla- mation har framställts först den 16 december 2021. Reklamationen har således framställts cirka sex månader efter att säljaren delvis den omständighet som kravet grundar sig på blivit känd för NN-YY. Mäklarens bristfälliga rådgivning har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsutlåtandet. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärdaorsakat dem en ekonomisk skada dels genom ett prisavdrag om 166 000 kr för påstådda dolda fel, och vilken kostnad dessa uppgår tilldels advokatkostnader om 35 102 kr, är såle- des inte visatsammanlagt 201 102 kr. Det är inte visat fråga om hypotetiska resonemang om vilket försäljningspris som skulle ha gällt på marknaden med eller utan en sådan friskrivningsklausul som de efter- frågade, men som Mäklaren entydigt avrådde dem från att säljaren per dagens datum föra in i försäljningsvill- koren, utan om ett ersättningskrav som motsvarar den direkta ekonomiska skada som de åsamkats till följd av att ett sådant villkor inte har åtgärdat felen enligt parternas överenskommelsefördes in i köpekontraktet, och till följd av att säljaren Mäklaren inte heller avser tydligt informerade dem om möjligheten att göra detteckna en överlåtelseförsäkring. Makarna NN har således Ett direkt samband mellan den bristfälliga rådgiv- ningen, som ställde dem utan skydd för krav på ersättning från köparen för på- stådda dolda fel, och deras ekonomiska skada föreligger således. De vill i sammanhanget särskilt bestrida att Mäklaren, som hävdas i hans inlaga, skulle ha lämnat den muntliga information om friskrivningsklausulens innebörd och eventuella prispåverkan som hävdas. De var båda närvarande vid det tillfälle som uppdragsavtalet tecknades, som var det enda tillfälle som en diskussion om försäljningsvillkoren fördes. Deras minnesbild är att någon sådan muntlig inform- ation som nu hävdas ha lämnats av Xxxxxxxx inte förmått visa lämnades. Uppgiften förefaller vara en efterhandskonstruktion. Deras reklamation till Mäklaren är helt uppenbart inkommen i rätt tid. Så snart de fick information om att köparna avsåg att precisera ett krav på ersättning för på- stådda dolda fel, informerade de skriftligen Mäklaren om att de lidit någon skadaavsåg att pröva frågan om hans ansvar för en bristfällig rådgivning. Av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sigSå snart ett krav preciserats av köparna, återkom de till Mäklaren med ett preciserat krav på ersättning. Att de skulle ha reklamerat rådgivningen tidigare eller innan det att de åsamkats krav som kunde leda till en ekonomisk skada faller på sin egen orimlighet.

Skada och orsakssamband. Tillträdet genomfördes den 28 juli 2020 Skadan har angetts till 500 000 kr. Det baseras dels på vad NN och YY anser att de borde ha köpt bostaden för, dels på en kort tid därefter uppfattade han att makarna inre reparationsfond som gått förlorad på grund av dröjsmål med betalning samt extra kostnad beräknat per år på grund av dyrare bolån. Han bedömde marknadsvärdet till 4 250 000 kr med en osäkerhetsmarginal på tio procent. NN var missnöjda med vissa delar av husets utförande. De genom- förde en besiktning, där vissa fel och brister framkom. Med anledning YY fick köpa bostaden för 70 procent av det värde som framkom vid besiktningenhan be- dömt utgjorde marknadsvärdet, framställde makarna 2 970 000 kr. NN och YY har nu sålt bostaden för 3 500 000 kr, vilket innebär att de gjort en reklamation till honom den 9 november 2020vinst på drygt 500 000 kr på de drygt två år som de ägt bostaden. Han tog därefter kontakt med såväl säljaren gjorde en bedömning av marknadsvärdet inom ramen för ett värderingsupp- drag från bostadsrättsföreningen. Det har sedan stått föreningen och eventuella köpare fritt att förhandla om vilket pris som makarna bostadsrätterna skulle säljas för. NN och fick sedermera information YY och föreningen enades om ett pris om 2 970 000 kr. Det belopp som NN och YY köpt bostaden för är således lägre än alla de värderingar som de tagit in efter sitt köp och det är således inte visat att säljaren, i enlighet med parternas överenskommelse, de köpt till ett överpris. Även om han hade bedömt marknadsvärdet bestrids att det skulle åtgärda de fel vara visat att föreningen hade velat sälja bostaden till ett lägre pris än det pris som utgjort köpeskillingen. Att NN och brister som framkommit i besiktningsutlåtandet. Eftersom några av de fel som skulle åtgärdas lämpade sig bättre att åtgärda efter vintern, var parterna överens om att säljaren skulle åtgärda dessa under våren 2021. Den 14 mars 2021 återkom makarna NN till honom och meddelade att säljaren XX inte hade åtgärdat samtliga fel i enlighet med deras överenskommelse ordnat finansiering inom den tid som avtalats och kräv- de därför istället honom på skadestånd motsvarande därigenom förlorat rätten till den åtgärdskostnad som framgår av besiktningsutlåtandet från november 2020. Om hans agerande skulle inre reparationsfonden kan inte anses oaktsamt så föreligger i vart fall inget orsakssam- band mellan hans agerande och makarna NN påstådda skada. I den mån säljaren brustit i att åtgärda felen enligt parternas överenskommelse, har det inte berott bero på något agerande på från hans sida och oavsett hans agerande så har den eventuella skadan makarna NN ansett sig lidit kunnat uppståsida. Att säljaren eventuellt, helt han gjorde en bedömning av marknadsvärdet innebär inte att vare sig förening eller delvis, valt köpare varit bundna av att inte längre stå fast vid parternas överenskommelse kan inte ligga honom till lastingå kontrakt på de nivån. Det bestrids således Xxxxxx bör stått klart för båda parter då affären gjordes upp på en nivå om 70 procent av det värde som han bedömde att det föreligger ett orsakssamband mellan hans agerande och makarna NN:s påstådda skada. Slutligen saknas fullständigt underlag som påvisar makarna NN: påstådda skada. Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för skadeståndskravet baseras på den besiktning som utfördes i november 2020. Hans uppfattning är att säljaren delvis har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsutlåtandet. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärda, och vilken kostnad dessa uppgår till, är såle- des inte visat. Det är inte visat att säljaren per dagens datum inte har åtgärdat felen enligt parternas överenskommelse, och att säljaren inte heller avser att göra det. Makarna NN har således inte förmått visa att de lidit någon skada. Av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sigbostadsrätten hade.