Common use of Skada Clause in Contracts

Skada. Även om nämnden skulle anse att reklamation skett i rätt tid och att han agerat oaktsamt, bestrids skadeståndskravet på den grunden att det inte är styrkt att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestrids. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadan. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av NN-YY:s egna dispositioner och fria val och inte på grund av en eventuell oaktsamhet från hans, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95.

Skada. Även Mäklaren påstår sig ha uppdragit åt en icke namngiven värderingsman att be- döma den eventuella värdepåverkan av att boende på övervåningen inte är lov- ligt. Att sedan vitsorda en värdepåverkan om nämnden skulle anse 100 000 kr känns inte seriöst. Skulle det faktum att reklamation skett en sjöbod på Skärgården inte kan nyttjas för boende endast på- verka värdet på sjöboden med 100 000 kr? Till och med de som privatpersoner förstår ju att det är ett befängt påstående. Som framkommit tidigare har de har varit i rätt tid kontakt med (och namngett) Mäklar- firman i Småstad, som utfört en värdering åt dem. Enligt den värderingen kan de idag få cirka 3 000 000 kr för sjöboden. 3 000 000 kr är också det högsta bud som de fått för sjöboden då den legat ute till försäljning i över ett års tid. En annan mäklarbyrå har också värderat sjöboden till 3 000 000 kr. Sjöboden köptes för 3 700 000 kr. Att marknadsvärdet efter mer än sju år och i en glödhet fastighetsmarknad för liknande objekt endast är 3 000 000 kr, dvs. 700 000 kr mindre, beror uteslutande på att han agerat oaktsamt, bestrids skadeståndskravet på den grunden det uppdagats att det inte är styrkt tillåtet att NN-YY bo i den. Mäklarfirman i Småstad har lidit påstådd skadaockså uppgivet att om sjöboden haft bygglov för bo- ende hade den varit värderad till cirka 4 500 000 kr. Kostnaderna Hade sjöboden haft erforder- liga bygglov för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 boende hade de således fått över 1 000 000 kr respektive 41 377 kr, bestridsmer vid en försälj- ning. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren En annan byrå har anfört i domengjort en liknande värdering. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det de alltid har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen hyrt ut nedervåningen och att de därför skulle ha rätt till ersättning kunde finansiera sommarboendet genom att hyra ut nedervåningen ger stöd för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning att de inför och vid tidpunkten för NN-YY:s kostnader köpet hade för avsikt att bedriva näringsverksamhet i samband med stämningen form av säljaren på 48 010 kr, på den grunden att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadanuthyrning av affärslokal. NN-YY:s rät- tegångskostnader påstående att fastighetsmäklare i Skärgården alltid kontrollerar om bo- ende i sjöbodar är inte tillåtet tillbakavisas. Som hon tidigare har framhållit är den aktuella fastigheten belägen i anslutning till ett område i Skärgården där det finns många bostäder, exempelvis den fastig- het som ligger tvärs över gatan på Fastighetsgatan, som är taxerad som en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas små- husenhet och har en bostadsyta om 51 kvm enligt fastighetsregistret. Den värderingsman som skadeståndhon nämnde i ett tidigare yttrande var AY, som är verk- sam på en annan byrå. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av NN-YY:s egna dispositioner och fria val och inte på grund av en eventuell oaktsamhet från hansFastigheten är nu (december 2021, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95nämndens anmärkning) såld för 3 000 000 kr.

Skada. Även om nämnden skulle anse att reklamation skett i rätt tid Mäklaren har anfört omständigheter avseende påstådd vidareförsäljning och att han agerat oaktsamtse- nareläggande av tillträde från deras sida. De hade bud som var över förväntan, bestrids skadeståndskravet på den grunden att det inte är styrkt att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna men avbröt försäljningen för att uppnå dricksvattenkvalitet samt inte riskera att stå utan hem med anledning av pågående tvist. De vill understryka att försälj- ningen av deras gamla bostad helt saknar relevans för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestridsfrågan om Mäklaren varit vårdslös vid förmedlingen. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att ska även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och betonas att de därför skulle ha rätt till ersättning var beredda att tillträda ända tills de fick del av fastighetsregisterutdraget, vilket med styrka talar för dessa kostnader (41 377 kr)hur avgörande boarean var för dem. Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader Hur friggebodens yta ska ”klassificeras” är av mindre intresse eftersom det angavs i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden objektsbeskrivningen att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadan. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas som skadestånd”15 kvm utgår”. NN-YY var väl medvetna om att de 15 kvm avsåg friggeboden. Ingen annan uppgift om friggebodens area lämnades i ob- jektsbeskrivningen och friggebodens area framgår även av fastighetsutdraget. Att ett inrett rum i en friggebod används som gästrum kan inte anses onormalt. Han hade möjlighet ingen skyldighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av informera NN-YY:s egna dispositioner YY om utbetalningen av handpen- ningen. Han och fria val NN-YY fick först under kontraktsskrivningen information om att trädäcket delvis låg på grannens mark. NN-YY bekräftade skriftligen att de delgetts informat- ionen. Han har aldrig uppgett att friggeboden skulle ha vattenburen golvvärme. Han har däremot visat friggeboden och inte termostaten för den elektriska golvvärmen. De har nu – i maj 2023 – fått ett kravbrev från säljarna. Av brevet framgår att fas- tigheten sålts på grund nytt för 6 100 000 kr, det vill säga en miljon kronor under det begärda utgångspriset. Det ska poängteras att detta pris ungefär motsvarar det pris som de, efter begärt prisavdrag, genom brev till säljarna den 28 september 2022 var villiga att fullfölja köpet av en eventuell oaktsamhet från hansfastigheten för, jfr Svea hov- rätts dom förutsatt att objektsbeskriv- ningen och avtalshandlingarna korrigerades till korrekta uppgifter. Säljarna hävde köpet och Mäklaren förmedlade fastigheten på nytt. Så som de uppfattat säljarnas talan har Mäklaren dessutom erhållit arvode om 142 000 kr vid förmedlingen av deras köp och 120 000 kr vid omförsäljningen. Vid omförsäljningen korrigerades de påtalade felaktigheterna i mål T 1658-95köpeavtalet, vilket medförde ett lägre försäljningspris, 6 100 000 kr i stället för 7 100 000 kr. Uppgif- terna om boarea, elförbrukning, uppvärmningsmetod samt energideklarationen korrigerades. Det lägre fastighetspriset vid omförsäljningen visar att marknadsfö- ringen vid deras köp var felaktig det sätt som de påstått.

Skada. Även Förstahandsyrkandet om nämnden skulle anse 315 000 kr avser det belopp som hon betalat säljaren och därmed förlorat på grund av Mäklarens agerande. Andrahandsyrkandet om 65 000 kr avser följande: Priset för bostaden enligt par- ternas avtal var 3 150 000 kr. Bostaden såldes om för 2 900 000 kr. Det innebär en mellanskillnad om 250 000 kr, dvs. påstådd förlust för säljaren. Hon har beta- lat en handpenning om 315 000 kr. Det innebär att reklamation skett säljaren innehållit 65 000 kr för mycket. Genom Mäklarens agerande har hon alltså orsakats en skada om 65 000 kr. Tredjehandsyrkandet om 15 000 kr har sin utgångspunkt i rätt tid andrahandsyrkandet. Om man räknar bort påstådda kostnader för säljaren, dvs. mäklararvode om 45 000 samt 5 000 kr, innebär det att säljaren innehållit 15 000 kr för mycket. Någon grund för säljaren att ta betalt för månadsavgifter finns inte då kompen- sation redan utgått i enlighet med det andra tilläggsavtalet, där kompensationen till och med översteg månadsavgifterna med 17 632 kr, medel vilka man inte hel- ler redogjort för. Vad gäller datumet för den ingivna ljudfilen så ägde samtalet rum under hösten 2019. Frågan om att han agerat oaktsamtNN inte fick lånelöfte uppstod efter köpekontraktets underteck- nande, bestrids skadeståndskravet när NN inte kunde tillträda. Hon försökte då hjälpa XX genom att för- medla en kontakt på Storbanken. Hon minns inte datum när samtalet på den grunden av NN ingivna ljudfilen ägde rum, men det skedde i vart fall efter att NN inte kunde tillträda sista gången (dvs. efter den 31 januari 2020, nämndens anmärkning). Hon bestrider att hon skulle uppgett att det inte var möjligt att frånträda köpe- kontraktet. Att det däremot är styrkt ett kontraktsbrott att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande göra så är korrekt och fram- går av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestrids. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litetköpekontraktets § 8. Som framgår av domen finns det inga krav på tidigare yttrande bestrider hon att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”den kompensation om 50 000 kr som NN betalade till säljaren skulle räknas av från brunnen” som köpesumman. Det framgår inte av avtalet och hon bestrider att någon sådan överenskommelse träffats eller diskuterats. Hon bestrider att hon i något avseende skulle ha pressat NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns säl- jarens mejl hade denne har för avsikt att gå vidare med försäljningen eftersom det inga krav inte gick att få kontakt med NN inför tillträdet och hon sedan inte dök upp på tillträdet. Det framgår att säljaren hade för avsikt att gå vidare med ett skade- ståndskrav med anledning av NN:s kontraktsbrott. Som framgår av hennes jour- nal gick säljaren med på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 ge NN ”en ny chans med nytt tillträdesdatum enligt köparens önskemål”, se nedan: [Utdrag ur mäklarjournalen, utelämnas i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit det anonymiserade beslutet.] Hon bestrider att fastigheter NN vid detta tillfälle försökte häva köpet, tvärtom gick säljaren med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar på att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att flytta fram tillträdesdagen enligt NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadan. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av NN-YY:s egna dispositioner och fria val och inte på grund av en eventuell oaktsamhet från hans, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95önskemål.

Skada. Även Skadan utgörs av skillnaden mellan det pris som makarna NY betalade och det pris som de skulle ha fått köpa fastigheten för om de hade fått information om att bu- det om 4 400 000 kr hade återkallats. Frågan gäller hur det beloppet ska beräknas. Det är avhängigt dels vilket pris säljaren som lägst kunde acceptera, dels hur högt den konkurrerande budgivaren skulle ha gått. Mäklaren har uppgett att det var ”uteslutet att säljaren skulle acceptera ett så lågt bud som 4 200 000 kr.” Hon har alltså inte ens påstått att säljarna skulle ha tackat nej till varje bud under 4 450 000 kr. Vidare noterar nämnden skulle anse att reklamation skett i rätt tid och att han agerat oaktsamt, bestrids skadeståndskravet på den grunden utgångspriset var 3 400 000 kr. Under förutsättning att det inte är styrkt var fråga om ett s.k. lockpris eller att NN-YY Mäklarens kunskap om marknadsläget i området var bristfällig, vilket ingen av par- terna har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestrids. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitetpåstått, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen tydligt att det var fråga om en för säljarna lyckosam bud- givning. Det får därmed anses sannolikt att säljarna hade accepterat ett lägre bud än 4 450 000 kr. Vad skulle krävas installationer då Budgivare 7 ha varit beredd att betala för vattenrening fastigheten? Det är uppen- bart att Xxxxxxxxx 7 inte var beredd att bjuda över 4 450 000 kr – han bjöd ju inte över det budet – men hade han varit beredd att bjuda över 4 150 000 kr och i huset så fall hur mycket? Nämnden noterar att budgivningen hade ett snabbt förlopp; mindre än tre timmar efter det att Budgivare 7 hade lagt sitt bud om 4 150 000 kr låg det högsta budet redan på 4 400 000 kr. Det kan alltså mycket väl tänkas att Budgivare 7 hade varit beredd att lägga ett högre bud än 4 150 000 kr. Ett sannolikt scenario är enligt nämndens mening följande. Om Mäklaren hade in- formerat makarna NY om att budet om 4 400 000 kr hade återkallats, är det antag- ligt att makarna NY hade återkallat sitt bud om 4 450 000 kr och lagt ett lägre bud. Det högsta konkurrerande budet hade då varit 4 150 000 kr, vilket kan tala för att uppnå dricksvattenkva- litetmakarna NY skulle ha lagt sig strax över det budet. Som framgår av domen finns det inga krav på Å andra sidan ville makarna NY knappast att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstårsäljaren skulle bjuda in Budgivare 7 till en ny budgivningsomgång; de visste ju inte om denne var beredd att höja sitt bud och i så fall med hur mycket. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om Makarna NY hade ju då också vetat att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen hade lagts återkallade bud om 4 400 000 kr och 4 550 000 kr, vilket innebar att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset fanns viss risk för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg säljaren skulle bjuda ut fastigheten på nytt om denne inte blev nöjd med priset. Detta ville makarna NY rimligen undvika. Xxx händelseförloppet hade utspelat sig är omöjligt att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”veta. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden Nämnden gör emel- lertid bedömningen att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadanär rimligt att tänka sig att parterna hade enats om en köpeskilling om cirka 4 300 000 kr. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de Vid denna bedömning ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har makarna NY erhålla skadestånd med andra ord uppstått på grund av NN-YY:s egna dispositioner och fria val och inte på grund av en eventuell oaktsamhet från hans, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95150 000 kr.

Skada. Även I slutändan lyckades lägenheten säljas till ett pris om nämnden 700 000 kr som trots allt innebar prisrekord och som makarna XX också valde att acceptera. Att de små luftbubblorna i badrummet skulle anse vara anledningen till att reklamation skett lägenheten inte såldes tidigare eller till ett högre pris finns det inget som tyder på. Vad avser makarna NN:s uttalande att man inte kan sätta upp hyllan igen menade undertecknad inte att man nödvändigtvis skulle fästa sugpropparna just på luft- bubblorna. Att sätta hyllan något högre (eller lägre) och låta schampoflaskor och dylikt dölja bubblorna skulle dock vara ett effektivt sätt att skymma den rent estetiska skadan. Det saknas grund för att utge ersättning för sveda och värk. Sådan ersättning kan endast komma i rätt tid och att han agerat oaktsamt, bestrids skadeståndskravet på den grunden att fråga vid personskada. I detta fall är det inte är styrkt att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestridsfråga om någon personskada. Det är korrekt att lägenheten nu är såld med tillträdesdag den 31 mars 2022. Att säga att lägenhetens pris inte visat att sälja- ren har påverkats menar de är fel. De hade i samband mitten av oktober ett bud på 710 000 kr med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av överenskommen inflyttning direkt när bo- stadsföreningen godkänt medlemskap. Det vill säga ett högre pris än det som säljaren nu lägenheten är sålt för och med snabb inflyttning. Datum för kontraktsskrivning var bestämt, men köparen drog sig ur affären. Det har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det dock inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen sagts att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadan. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av NNatt köpesumman var för hög. Detta visar att de haft möjlighet att få ett högre pris och en snabbare inflyttning. De hade med detta försäljningspris, och efter avdrag på mäklararvodet med det så kallade goodwill-YY:s egna dispositioner erbjudandet om 10 000 kr, fortfarande gjort en förlust, men då de psykiskt mått dåligt under hela processen var de villiga att gå med på det för att få ett avslut. När de sedan i slutet av november fick ett bud på 700 000 kr kände de sig tvungna att acceptera det. Dels för att de står med kostnader som ska betalas samt att de då inte längre orkade psykiskt. De har fortfarande kostnader för lä- genheten då Mäklaren inte lyckades förhandla fram ett tidigare tillträdesdatum. Hade Mäklaren direkt när skadan inträffade visat intresse av att kompensera och fria val och hjälpa dem så hade en försäljning kunnat genomföras tidigare. Mäklaren la fram tjänsten ”styling av lägenheten” som att det ingick i avtalet med mäklaren, inte på grund av att det var en eventuell oaktsamhet från hans, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95kostnadsfri tjänst som ingick under en kampanjpe- riod. De menar fortfarande att de inte ska betala för en tjänst som orsakat dem så stor skada.

Skada. Även om nämnden skulle anse Det åligger Hyrestagaren att reklamation skett bekosta eventuell erforderlig reparation av Hyresobjektet. Under tid då Hyresobjektet är skadat eller under reparation skall full hyresavgift utgå, varvid Hyrestagaren efter genomförd reparation skall tillgodogöras eventuell utfallande försäkringsersättning. Om Hyresobjektet helt förloras eller skadas skall Hyrestagaren fortsätta att erlägga hyresavgifter till Uthyraren fram till dess att Uthyraren erhållit ersättning från försäkringsbolag. Skulle sådan ersättning från försäkringsbolag ej hålla Uthyraren fullt skadelös, skall Hyrestagaren ersätta Uthyraren med mellanskillnaden mellan det vid tidpunkten för försäkringsbolagets utbetalning till nuvärde diskonterade värdet av resterande oguldna hyresavgifter jämte eventuella obetalda, förfallna hyresavgifter samt dröjsmålsränta och kostnader, å ena sidan, samt vad som erhållits från försäkringsbolaget å andra sidan. När Uthyraren erhållit full betalning enligt denna punkt upphör hyresavtalet att gälla. Nuvärdeskonteringen skall ske till den räntesats som hyresavgiften är baserad på. Vid fall som nu angivits skall, då försäkringsersättning ej utgår, hyresavtalet upphöra att gälla, varvid Hyrestagaren är skyldig att erlägga ett belopp motsvarande det diskonterade nuvärdet av resterande oguldna hyresavgifter m m enligt nyss angivna principer. Uthyraren ansvarar ej i rätt tid och att han agerat oaktsamtnågot fall för direkt eller indirekt skada eller förlust, bestrids skadeståndskravet som kan drabba Hyrestagaren eller annan genom användning av eller skada på den grunden att det inte Hyresobjektet. Uthyraren skall vidare vara befriad från ansvar för kostnader eller förluster, beroende av förhållanden som ligger utanför Uthyrarens kontroll. Hyrestagaren är styrkt att NN-YY har lidit påstådd skada. Kostnaderna för att uppnå dricksvattenkvalitet samt för återställande av fastig- hetens skick, 211 615 kr respektive 41 377 kr, bestrids. Det är inte visat att sälja- ren i samband med kontraktsskrivningen hade gått med på att reglera frågan om åtgärder för vattnets kvalitet på det sätt som NN-YY gör gällande, snarare tvär- tom mot bakgrund av det som säljaren har anfört i domen. Med andra ord så in- nebär det att även om han hade uppmärksammat frågan om vattnets kvalitet, är det inte visat att en eventuell klausul om vilka åtgärder som skulle vidtas hade utformats helt efter NN-YY:s önskemål. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricksvattenkva- litet. Som framgår av domen finns det inga krav på att dricksvattnet ska vara tjän- ligt ”från brunnen” som NN-YY påstår. I domen från tingsrätten framgår det på s. 13–14 att dricksvattnet i huset är tjän- ligt, om än med anmärkningar avseende vissa ämnen, och därmed drickbart från samtliga kranar i huset. Han tillbakavisar därför NN-YY:s påstående om att det endast skulle finnas ”rent” vatten i en av kranarna. Säljaren var av uppfattningen att det skulle krävas installationer för vattenrening i huset för att uppnå dricks- vattenkvalitet, medan NN-YY ansåg att vattnet skulle vara tjänligt redan ”från brunnen”. Som framgår av domen fanns det inga krav på att dricksvattnet skulle vara tjänligt från brunnen utan båda lösningarna förekommer och är tillåtna. På s. 13 i domen skrev tingsrätten följande: ”Det har i målet framkommit att fastigheter med enskild brunn kan ha vattenrening antingen från kran i huset eller direkt från brunn. Det saknas utredning som visar att den ena lösningen skulle vara vanligare än den andra eller om någon av lösningarna t.o.m. skulle vara ovanlig när det gäller fastigheter av detta slag. Det är därmed inte visat att vattenrening direkt från brunn är något som en köpare av en fastighet av detta slag typiskt sett kan förutsätta.” Han anser heller inte att NN-YY har visat att samtliga de åtgärder som räknas upp för att återställa fastigheten är nödvändiga för att uppnå motsvarande skick på kontraktsdagen och att de därför skulle ha rätt icke berättigad till ersättning för dessa kostnader (41 377 kr). Han bestrider även yrkandet om ersättning för NN-YY:s kostnader i samband med stämningen av säljaren på 48 010 kr, på den grunden att det saknas orsakssam- band mellan den påstådda oaktsamheten från hans sida och skadan. NN-YY:s rät- tegångskostnader är inte en sådan följd av hans påstått oaktsamma agerande att de ska ersättas som skadestånd. NN-YY hade möjlighet att direkt väcka talan mot honom och då undvikit rättegångskostnaderna i målet mot säljaren. Rättegångs- kostnaderna har med andra ord uppstått på grund av NN-YY:s egna dispositioner och fria val och inte på grund av en eventuell oaktsamhet från hans, jfr Svea hov- rätts dom i mål T 1658-95utebliven eller försenad uthyrning.