Pazar Yaklaşımı. Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Pazar Yaklaşımı. Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar. Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Eğer az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Yaklaşımı. Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması. Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir...
Pazar Yaklaşımı. Konut Emsalleri * İSTANBUL SARAYLARI Toplam 1.200 daireden meydana gelen Sinpaş İstanbul Sarayları'nda stüdyo, 1 oda 1 salon, 2 oda 1 salon ve 3 oda 1 salon daire seçeneklerine yer veriliyor. 119 bin 500 metrekare alan üzerinde yükselen Sinpaş İstanbul Sarayları lokasyon olarak Atatürk Havalimanı'na 10 dakika, TEM'e 5 dakika uzaklıkta yükseliyor. Çeşitli sosyal alanlara yer verilen İstanbul Sarayları'nda basketbol sahası, süs havuzları, yüzme havuzu, güvenlik hizmetleri, kayıkhane, tenis kortları, koşu parkurları, fitness merkezi, sauna mevcuttur. 7.KAT 1+1 80 m² 3.150.000 TL 39.375 TL/m² 6.KAT 2+1 103 m² 3.199.000 TL 31.058 TL/m² 9.KAT 3+1 200 m² 6.973.000 TL 34.865 TL/m² Ortalama 35.099 TL/m² * İSTANBUL LOUNGE Eroğlu Yapı tarafından 68.307 m² yüzölçümlü, 801 ada 9 parsel üzerinde inşa edilmekte olan proje, 757 adet 1+1'den 4+1'e kadar pek çok farklı daire alternatiflerinden oluşmakta olup toplam inşaat alanı 145.720 m²’dir. Proje kapsamında sosyal donatılar olarak açık ve kapalı havuz, çocuk havuzu, yürüyüş yolları, bisiklet parkuru, cafe, farklı yaşlara yönelik oyun parkları, tenis kortu, basketbol sahası, mini futbol sahası, çocuk kulübü, açık hava tiyatrosu bulunmaktadır. Projenin toplam inşaat alanı 145.720 m²'dir 1.KAT 1+1 90 m² 2.870.000 TL 31.889 TL/m² 2.KAT 2+1 132 m² 4.050.000 TL 30.682 TL/m² 1.KAT 3+1 185 m² 5.750.000 TL 31.081 TL/m² Ortalama 31.217 TL/m² * DUMANKAYA KONSEPT Dumankaya X.X. tarafından, 59.000 m² yüzölçümlü, 801 ada 6 parsel üzerinde geliştirilen projede; 1+1, 2+1, 3+1 rezidans ve villa tipi toplam 813 konut bulunacaktır. Proje dâhilinde sosyal aktivite olarak açık yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk oyun alanı, yürüyüş yolları, yansıma havuzları, su kanalları yer almaktadır. 4.KAT 1+1 65 m² 1.650.000 TL 25.385 TL/m² 5.KAT 2+1 120 m² 3.849.000 TL 32.075 TL/m² 5.KAT 3+1 158 m² 5.250.000 TL 33.228 TL/m² Ortalama 30.229 TL/m² * TEMA İSTANBUL Mega karma proje konsepti ile Mesa Holding-Artaş-Öztaş- Kantur&Akdaş ortaklığında geliştirilen Tema İSTANBUL projesi kapsamında; konutlar, Tema WORLD Eğlence alanı, Ticari Birimler yer almaktadır. Tema İSTANBUL Atakent Projesi toplam 1,5 milyon metrekare alan üzerinde inşa edilmekte olup eğlence ve alışveriş alanlarının yer alacağı projenin konut alanı ise 333 bin metrekare olarak belirlenmiştir. Tema İSTANBUL konutları,1+1 den 4+1 e kadar değişen 3531 daireden meydana gelmektedir. Tema İstanbul'da geniş meydanlar, alışveriş alanları, spa, fitness center, meyve bahçeleri, yüzme havuzları, bisiklet...
Pazar Yaklaşımı. 1 - Beyan Eden Kişi, Kurum KW Cadde 2
Pazar Yaklaşımı. Konut Emsalleri 1 Zengin Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 150 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.605.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 150 .-M² 2.605.000 .-TL 17.367 .-TL/M² 2 Sahibinden Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 10 yaşında olduğu belirtilen, 1. katta konumlu 170 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 4+1 daire 2.380.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 170 .-M² 2.380.000 .-TL 14.000 .-TL/M² 3 Cem Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Aynı sitede bulunan, zemin katta konumlu 120 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 1.772.250.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 120 .-M² 1.772.250 .-TL 14.769 .-TL/M² 4 Güneş Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 120 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.060.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 120 .-M² 2.060.000 .-TL 17.167 .-TL/M² 5 Orbey Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 115 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 2.250.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 115 .-M² 2.250.000 .-TL 19.565 .-TL/M² Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 5.katta konumlu 230 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+2 dubleks daire 2.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. SATILIK 230 .-M² 2.500.000 .-TL 10.870 .-TL/M² 7 Turyap Armada Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 3. katta konumlu 182 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.500.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 10.000 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır. SATILIK 182 .-M² 2.500.000 .-TL 13.736 .-TL/M² KİRALIK 182 .-M² 10.000 .-TL 54,95 .-TL/M² 8 Turyap Armada Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 5 yaşında olduğu belirtilen, 3. katta konumlu 152 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 3+1 daire 2.200.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 9.000 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır. SATILIK 152 .-M² 2.200.000 .-TL 14.474 .-TL/M² KİRALIK 152 .-M² 9.000 .-TL 59,21 .-TL/M² 9 Güneş Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Yakın konumda sitede bulunan, 1 yaşında olduğu belirtilen, 2. katta konumlu 122 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen 2+1 daire 1.900.000.-TL olarak pazarlanmaktadır. 8.500 TL kira getirisinin olabileceği bilgisi alınmıştır. SATILIK 122 .-M² 1.900.000 .-TL 15.574 .-TL/M² K...
Pazar Yaklaşımı. Satılık Kiralık Emsaller 3 Pınar Emlak 6 Tapu Teknoloji Gayrimenkul 9 Evstore Gayrimenkul 12 Nak Yapı Gayrimenkul
Pazar Yaklaşımı. Arsa Emsalleri 1 XXXX İNŞAAT Tel 0 000 000 00 00 Aynı yapı adasında yeni inşaata başlayan firmadan alınan bilgiye göre proje için %42 kat karşılığı ile anlaşılmıştır. (Anlaşmanın yapıldığı tarih bilgisine ulaşılmamıştır.) Ancak yönetmelik değişikliklerinden kaynaklanan inşaat alanı azalmaları sebebiyle bölgede yeni anlaşmaların %40 üzerinden olmasının daha muhtemel olduğu beyan edilmiştir. 2 ORUÇ İNŞAAT Tel 0 000 000 00 00 Taşınmaza çok yakın konumda, ayrık nizam 5 katlı, emsal=1.25, konut imarlı 7568 ada 1 parsel numaralı 3047.53 m2 arsanın 245 m² hissesi 750.000 TL'ye satılıktır. Aynı imar hakkına sahip arsanın hissesidir. SATILIK 245 .-M² 750.000 .-TL 3.061 .-TL/M² 4 Sahibi Tel 0 000 000 00 00 Taşınmaza yakın konumda, 5386 ada 10 parsel bitişik nizam 3 kat konut alanında yer almakta olan 495 m² arsa 1.350.000.-TL bedel ile satılıktır. SATILIK 495 .-M² 1.350.000 .-TL 2.727 .-TL/M² Tel 0 000 000 00 00 Taşınmaza yakın konumda, 5220 ada 3 parsel ayrık nizam 4 kat emsal:1,00 konut alanında yer almakta olan 1.338 m² arsa 4.400.000.-TL bedel ile satılıktır. SATILIK 1338 .-M² 4.400.000 .-TL 3.288 .-TL/M² 6 Safir Gayrimenkul Tel 0000 000 00 00 Taşınmaza yakın konumda, 5254 ada 7 parsel ayrık nizam 5 kat emsal:1,25 konut alanında yer almakta olan 542 m²'lik arsanın 204 m²'lik hissesi 835.000.-TL bedel ile satılıktır. SATILIK 204 .-M² 835.000 .-TL 4.093 .-TL/M² 7 Office 16 Emlak Tel 0 000 000 00 00 Taşınmaza yakın konumda, 5586 ada 5 parsel ayrık nizam 4 kat emsal:1,00 konut alanında yer almakta olan 537 m² arsa 2.250.000.-TL bedel ile satılıktır. SATILIK 537 .-M² 2.250.000 .-TL 4.190 .-TL/M² 8 Hedef Yatırım Tel 0000 000 00 00 Taşınmazın bulunduğu bölgede konumu hakkında bilgi verilmeyen ayrık nizam 5 katlı konut imarlı 219 m² arsa 1.150.000 TL'ye satılıktır. SATILIK 219 .-M² 1.150.000 .-TL 5.251 .-TL/M² TAŞINMAZIN KONUMU 3 7 Tel 0 000 000 00 00 Taşınmazın yan sitesi olan Suite Residence sitesinde 5 katlı binanın 2. katında bulunan 2+1 daire 78 m² ve 274.000.-TL'den pazarlanmaktadır. SATILIK 78 .-M² 274.000 .-TL 3.513 .-TL/M² Tel 0 000 000 00 00 Taşınmazın yan sitesi olan Ekin Prestij sitesinde 5 katlı binanın 1. katında bulunan 2+1 daire 70 m² ve 269.000.-TL'den pazarlanmaktadır. SATILIK 70 .-M² 269.000 .-TL 3.843 .-TL/M² Tel 0000 000 00 00 Taşınmazın yan sitesi olan Ekin Prestij sitesinde 5 katlı binanın 3. katında bulunan 2+1 daire 60 m² ve 259.000.-TL'den pazarlanmaktadır. SATILIK 60 .-M² 259.000 .-TL 4.317 .-TL/M² Tel 000 000 00 00 Taşınmazın yan sitesi olan ...
Pazar Yaklaşımı. Satılık Emsaller Balkan Emlak Deniz Yatırım Sahibinden Yuvacı Emlak Sahibinden